1 WEG-Rechtsprechung Übersicht mit Leitsätzen Aktuelle Rechtsprechung zum WEG, Stand 7/2014 von RiAG Dr. Olaf Riecke Hamburg Inhalt Abgrenzung Sondereigentum – Gemeinschaftseigentum; Zuständigkeit ............ 7 Verlust der Beschlusskompetenz? ......................................................................... 7 LG München I, Urteil vom 25. 11. 2013, 1 S 1911/13, ZMR 2014, 399 ...................... 7 Verlust der Verwaltungszuständigkeit? .................................................................. 7 LG Hamburg, Urteil vom 9.4.2014, 318 S 133/13, ZMR 2014, 661 ff. ....................... 7 Wohnungseingangstüren stehen nicht im Sondereigentum ...................................... 8 BGH, Urteil vom 25.10.2013, V ZR 212/12, ZMR 2014, 223 .................................... 8 Heizkörper als Sondereigentum qua Teilungserklärung............................................ 8 BGH, Urteil vom 8.7.2011, V ZR 176/10, ZMR 2011, 971 ........................................ 8 Versorgungsleitungen als zwingendes Gemeinschaftseigentum ................................ 8 BGH, Urteil vom 26.10.2012, V ZR 57/12, ZMR 2013, 454 ...................................... 8 Duplexparker ..................................................................................................... 9 BGH, Urteil vom 21.10.2011, V ZR 75/11, ZMR 2012, 377 ...................................... 9 Duplexparker ..................................................................................................... 9 AG Dippoldiswalde, Urteil vom 25. 4. 2013, 2 C 804/12, ZMR 2013, 837 ................... 9 Unterteilung eines Sondereigentums..................................................................... 9 OLG Karlsruhe, Beschluss vom 16.12.2013, 14 Wx 47/13, ZMR 2014, 303 ................ 9 Rauchwarnmelder und Landesbauordnung............................................................. 9 BGH, Urteil vom 8. 2. 2013, V ZR 238/11, ZMR 2013, 642 ...................................... 9 Rauchwarnmelder; Vergemeinschaftung ..............................................................10 AG Bad Homburg, Urteil vom 29.1.2014, 2 C 1749/13, ZMR 2014. 575 f..................10 Sondernutzungsrechte; Zweckbestimmung ...................................................... 10 Neubegründung von Sondernutzungsrechten ........................................................10 OLG München, Beschluss vom 4.2.2014, 34 Wx 434/13, ZMR 2014, 568..................10 nachträgliche Eintragung eines Sondernutzungsrechts ...........................................10 OLG München, Beschluss vom 18.4.2013, 34 Wx 363/12, ZMR 2013, 845 ................10 Übertragbarkeit des schuldrechtlichen Sondernutzungsrechts .................................11 OLG Zweibrücken, Beschluss vom 1.7.2013, 3 W 22/13, ZMR 2014, 139 .................11 Sondernutzungsrechte an Pkw-Abstellflächen .......................................................11 AG Wiesbaden, Urteil vom 6.9.2013, 92 C 2186/13, ZMR 2013, 1003 ......................11 Aufteilungsplan .................................................................................................11 BGH, Urteil vom 16.11.2012, V ZR 246/11, ZMR 2013, 452 ...................................11 Änderung der Kostenverteilung ........................................................................ 11 Balkone; Instandsetzung ....................................................................................12 BGH, Urteil vom 16.11.2012, V ZR 9/12, ZMR 2013, 290 .......................................12 Fenster; Instandsetzung ....................................................................................12
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Aktuelle Rechtsprechung zum WEG, Stand 7/2014 · 1 WEG-Rechtsprechung Übersicht mit Leitsätzen Aktuelle Rechtsprechung zum WEG, Stand 7/2014 von RiAG Dr. Olaf Riecke Hamburg Inhalt
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Neubegründung von Sondernutzungsrechten ........................................................10 OLG München, Beschluss vom 4.2.2014, 34 Wx 434/13, ZMR 2014, 568..................10 nachträgliche Eintragung eines Sondernutzungsrechts ...........................................10 OLG München, Beschluss vom 18.4.2013, 34 Wx 363/12, ZMR 2013, 845 ................10 Übertragbarkeit des schuldrechtlichen Sondernutzungsrechts .................................11 OLG Zweibrücken, Beschluss vom 1.7.2013, 3 W 22/13, ZMR 2014, 139 .................11 Sondernutzungsrechte an Pkw-Abstellflächen .......................................................11 AG Wiesbaden, Urteil vom 6.9.2013, 92 C 2186/13, ZMR 2013, 1003 ......................11 Aufteilungsplan .................................................................................................11 BGH, Urteil vom 16.11.2012, V ZR 246/11, ZMR 2013, 452 ...................................11
Änderung der Kostenverteilung ........................................................................ 11
Balkone; Instandsetzung ....................................................................................12 BGH, Urteil vom 16.11.2012, V ZR 9/12, ZMR 2013, 290 .......................................12 Fenster; Instandsetzung ....................................................................................12
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BGH, Urteil vom 2.3.2012, V ZR 174/11, ZMR 2012, 641 .......................................12 Vereinbarungen über Betriebskosten; Wirtschaftsplan ............................................12 AG Charlottenburg, Urteil vom 22.8.2013, 72 C 54/13, ZMR 2014, 487 ...................12 2/3-Mehrheit; Bezugsgröße ................................................................................12 BGH, Urteil vom 10.6.2011, V ZR 2/10 ZMR 2011, 808 ..........................................12 ¾-Mehrheit;Bezugsgröße
BGH, Urteil vom 1.4.2011, V ZR 162/10, ZMR 2011, 652 .......................................13 Befreiung von der Kostentragungspflicht ..............................................................13 BGH, Urteil vom 1.6.2012, V ZR 225/11, ZMR 2012, 709 .......................................13 Sachlicher Grund ...............................................................................................13 BGH, Urteil vom 16.9.2011, V ZR 3/11, ZMR 2012, 116 .........................................13 Rückwirkende Änderung des Verteilerschlüssels ....................................................13 LG Hamburg, Urteil vom 25.5.2011, 318 S 208/09, ZMR 2012, 290 ........................13 Einzelfall i.S.d. § 16 Abs.4 WEG und Folgekosten ..................................................14 LG Itzehoe, Urteil vom 12.7.2011, 11 S 51/10, ZMR 2012, 219 ..............................14 Prozesskosten ...................................................................................................14 BGH, Urteil vom 4. 4. 2014, V ZR 168/13, WuM 2014, 361 ...................................14
LG München I, Urteil vom 23.6.2014, 1 S 13821/13 ..............................................14 Mobilfunksendeanlage ........................................................................................14 BGH, Urteil vom 24.1.2014, V ZR 48/13, ZMR 2014, 464 .......................................14 Terrassenüberdachung; Beseitigung und Schadensersatz .......................................15 BGH, Urteil vom 7.2.2014, V ZR 25/13, ZMR 2014, 554 .........................................15 größere (Bau-)Maßnahmen; Finanzierung ............................................................15 LG Hamburg, Urteil vom 28.3.2012, 318 S 17/11, ZMR 2012, 654 ..........................15 Sanierungsmaßnahme und § 648a BGB ...............................................................15 AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 2.4.2014, 539 C 26/13 ..................................15 Modernisierungsbegriff .......................................................................................15 BGH, Urteil vom 18.2.2011, V ZR 82/10, ZMR 2011, 490 ......................................15 Errichtung einer massiven Steinwand ..................................................................16 LG Frankfurt, Urteil vom 18.12.2013, 2-13 S 82/12, NZM 2014, 399 .......................16 „Skulpturengarten“ ............................................................................................16 LG Hamburg, Urteil vom 12.12.2012, 318 S 31/12, ZMR 2013, 301 ........................16 Rückbauanspruch und Verjährung .......................................................................16 LG Hamburg, Urteil vom 6.2.2013, 318 S 20/12, ZMR 2013, 462 ............................16 Beseitigungsanspruch; Passivlegitimation .............................................................16 LG Hamburg, Urteil vom 5.4.2012, 318 S 180/11, ZMR 2012, 723 ..........................16 Aufbringen stattlicher Findlinge ...........................................................................16 AG Oberhausen, Urteil vom 9.7.2013, 34 C 94/12, ZMR 2014, 158 .........................16 Videokamera und § 6b BDSG ..............................................................................17 BGH, Urteil vom 24.5.2013, V ZR 220/12, ZMR 2013, 909 .....................................17 Kamera-Attrappe ..............................................................................................17 LG Frankfurt/M., Beschluss vom 11.1.2013, 2-13 S 24/13, ZMR 2014, 306 ..............17 Glasveranden auf Terrassen; Gleichbehandlungsgrundsatz .....................................17 OLG München, Beschluss vom 31.07.2013, 32 Wx 129/13, ZMR 2014, 51 ................17 Parabolantenne .................................................................................................17 LG Frankfurt/M., Beschluss vom 21.5.2013, 2-13 S 75/12, NZM 2013, 793 ..............17 erhebliche optische Veränderung .........................................................................18 BGH, Urteil vom 14.12.2012, V ZR 224/11, ZMR 2013, 292 ...................................18 Änderung der Farbgebung des Hauses .................................................................18 LG Hamburg, Urteil vom 10.4.2013, 318 S 81/12, ZMR 2013, 739 ..........................18 förmliche Beschlussfassung erforderlich? ..............................................................18 LG Hamburg, Urteil vom 16.1.2013, 318 S 55/12, ZMR 2013, 373 ..........................18 Balkonausbau und Duldungsverpflichtung ............................................................18 LG Berlin, Urteil vom 16.7.2013, 55 S 171/12, GE 2013, 1287 ...............................18 Verpflichtungsantrag und Anspruch auf Beschlussfassung ......................................19
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LG Hamburg, Urteil vom 10.4.2013, 318 S 91/12, ZMR 2013, 922 ..........................19 keine Kompetenz die gesetzlichen Vorgaben abzuändern .......................................19 LG Hamburg, Urteil vom 1.6.2012, 318 S 115/11, ZMR 2013, 60 ............................19 Kostenbefreiung nach § 16 Abs.6 WEG ................................................................19 BGH, Urteil vom 11.11.2011, V ZR 65/11, ZMR 2012, 213 .....................................19
Rund um die Eigentümerversammlung ............................................................. 19
Nicht erreichte qualifizierte Mehrheit
LG München I, Urteil vom 13. 1. 2014, 1 S 1817/13, ZMR 2014, 480 ......................19 Stimmverbot bei Streit mit dem Verband .............................................................20 BGH, Urteil vom 6.12.2013, V ZR 85/13, ZMR 2014, 559 .......................................20 Obliegenheitsverletzung des Eigentümers.............................................................20 BGH, Urteil vom 5.7.2013, V ZR 241/12, ZMR 2013, 975 .......................................20 unterbliebene Einladung .....................................................................................20 BGH, Urteil vom 20.7.2012, V ZR 235/11, ZMR 2012, 971 .....................................20 Abkürzung der Ladungsfrist ................................................................................20 LG Düsseldorf, Urteil vom 14.3.2013, 19 S 88/12, ZMR 2013, 821 ..........................20 Stimmrechtswiderruf .........................................................................................21 BGH, Urteil vom 13.7.2012, V ZR 254/11, ZMR 2012, 980 .....................................21 Zweitbeschluss .................................................................................................21 LG München I, Urteil vom 22. 4. 2013, 1 S 5114/12, Juris .....................................21 Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte .....................................................21 BGH, Urteil vom 10.12.2010, V ZR 60/10, ZMR 2011, 397 ....................................21 Aufteilung einer WE-Einheit; Stimmrecht..............................................................22 BGH, Urteil vom 27.4.2012, V ZR 211/11, ZMR 2012, 639 .....................................22 werdender Wohnungseigentümer ........................................................................22 BGH, Urteil vom 11.5.2012, V ZR 196/11, ZMR 2012, 711 .....................................22 Einberufungsermächtigung .................................................................................22 LG München I, Beschluss vom 17.4.2013, 36 T 7524/13, ZMR 2013, 748 .................22 Einberufungsermächtigung .................................................................................22 AG Idstein, Urteil vom 22.4.2013, 32 C 3/13; ZMR 2013, 667 ................................22 Negativbeschluss; kein Sperrwirkung ...................................................................23 LG München I, Urteil vom 27.6.2011, 1 S 1062/11, ZMR 2012, 44 ..........................23 Veräußerung von Teilen des gemeinschaftlichen Grundstücks .................................23 BGH, Urteil vom 12.4.2013, V ZR 103/12, ZMR 2013, 730 .....................................23 Keine Leistungspflichten qua Beschluss ................................................................23 BGH, Urteil vom 18.6.2010, V ZR 193/09, ZMR 2010, 777 .....................................23 Beschluss über Klageeinreichung .........................................................................24 OLG München, Beschluss vom 9. 2. 2010, 32 Wx 114/09, ZMR 2010, 469 ................24
Zweitbeschluss über Wirtschaftsplan....................................................................24 BGH, Urteil vom 4. 4. 2014, V ZR 168/13 ............................................................24 Abgabenschuld; Gesamtschuld ............................................................................24 BGH, Urteil vom 14.2.2014, V ZR 100/13, ZMR 2014, 557 .....................................24 Kredites zur Deckung des Finanzbedarfs ..............................................................24 BGH, Urteil vom 28.9.2012, V ZR 251/11. ZMR 2013, 127 .....................................24
Anwaltsbeauftragung durch den Verwalter............................................................25 BGH, Urteil vom 5.7.2013, V ZR 241/12, ZMR 2013, 975 .......................................25 Anfechtungsgegner; werdende Eigentümer ...........................................................25 AG Wiesbaden, Beschluss vom 8.4.2013, 92 C 2752/11, ZMR 2013, 672 .................25 Ex-Eigentümer als Scheinpartei ...........................................................................25 LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 26.4.2013, 2-13 T 60/12, WuM 2013, 568 ..........25 Fehlende Parteibezeichnung auf Passivseite ..........................................................26 BGH, Urteil vom 14.12.2012, V ZR 102/12, ZMR 2013, 453 ...................................26 Vorlage der aktuellen Eigentümerliste ..................................................................26
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BGH, Urteil vom 14.12.2012, V ZR 162/11, ZMR 2013, 291 ..................................26 Wahl eines zweiten Verwalters ............................................................................26 LG Hamburg, Urteil vom 15.11.2012, 318 S 213/11, ZMR 2013, 214 .......................26 Bestimmtheitsgrundsatz; Berichtigungsbegehren ..................................................26 LG Hamburg, Urteil vom 31.8.2012, 318 S 8/12, ZMR 2013, 63 ..............................26 fehlerhafte Beschlüsse; Anfechtungsrecht des Verwalters? .....................................27 LG Itzehoe, Urteil vom 12.4.2012, 11 S 50/10, ZMR 2012, 724 ..............................27 Klagen gegen denselben Beschluss ......................................................................27 BGH, Urteil vom 26.10.2012, V ZR 7/12, ZMR 2013, 210 .......................................27 in unzulässiger Weise beschränkte Anfechtungsklage .............................................27 BGH, Urteil vom 19.10.2012, V ZR 233/11, ZMR 2013, 212 ...................................27 Fehlende Angabe der Zustellanschrift...................................................................27 AG Dortmund, Urteil vom 5.11.2013, 512 C 45/12, ZMR 2014, 403 .........................27 Informationspflicht und Vorschuss .......................................................................27 LG Hamburg, Beschluss vom 4.7.2012, 318 T 38/12, ZMR 2012, 987 ......................27 Frist für Vorschusszahlung ..................................................................................28 BGH, Urteil vom 3.2.2012, V ZR 44/11, ZMR 2012, 563 .........................................28 Fristwahrung trotz falscher Beklagtenbezeichnung .................................................28 BGH, Urteil vom 21.1.2011, V ZR 140/10, ZMR 2011, 483 .....................................28 Verwaltungsentscheidung der Mitberechtigten ......................................................28 LG Frankfurt am Main, Urt. v. 08.05.2013, 2-13 S 70/09, ZMR 2014, 140 ...............28 Plausibler Anspruch; Anwaltsbeauftragung ...........................................................28 AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 4.9.2013, 539 C 30/12, ZMR 2014, 244 ..........28 Richtiges Berufungsgericht .................................................................................29 LG Duisburg, Beschluss vom 27.1.2014, 5 S 113/13, ZMR 2014, 470 ......................29
Kostentragungspflicht des Verwalters? Rechtsmittel ....................................... 29
Kostentragungspflicht und Beschwer ...................................................................29 AG Wiesbaden, Beschluss vom 3.9.2013, 92 C 4881/12, ZMR 2014, 164 .................29
restlichen Vertragslaufzeit und geschuldetes Honorar ............................................29 BGH, Urteil vom 10.2.2012, V ZR 105/11, ZMR 2012, 565 .....................................29 Genehmigung einer Jahresabrechnung .................................................................29 OLG Stuttgart, Beschluss vom 12.1.2012, 13 W 38/11, ZMR 2012, 457 ..................29 Streitwertfestsetzung; Rechtsmittelverzicht ..........................................................30 LG Hamburg , Beschluss vom 13.9.2012, 318 T 48/12, ZMR 2012, 966 ...................30 Beschlüsse über Sanierungsmaßnahmen ..............................................................30 LG Hamburg, Beschluss vom 26.6.2012, 318 T 36/12, ZMR 2012, 968 ....................30 Abberufung des Verwalters .................................................................................30 OLG Schleswig, Beschluss vom 21.11.2011, 3 W 75/11, ZMR 2012, 204 ..................30 Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan ................................................................31 OLG Bamberg, B. vom 29.7.2010, 3 W 94/10 u. 3 W 105/10, ZMR 2011, 887 ..........31 Abberufung des Verwalters .................................................................................31 OLG Koblenz, Beschluss vom 31.07.2013, 3 W 315 u. 397/13, ZMR 2014, 135 .........31 Anfechtung der Jahresabrechnung; Hamburger Formel ..........................................31 LG Stuttgart, Beschluss vom 22.6.2011, 19 T 12/11, ZMR 2011, 888 ......................31 Kosten der Prozessführung .................................................................................32 BGH, Beschluss vom 18.10.2012, V ZB 58/12, ZMR 2013, 552 ...............................32 vorrangige Erstattung der Prozesskosten ..............................................................32 BGH, Beschluss vom 14.7.2011, V ZB 171/10, ZMR 2012, 28 .................................32 Mehrvertretungsgebühr......................................................................................32 BGH, Beschluss vom 15.9.2011, V ZB 39/11, ZMR 2012, 203 .................................32 Beschwerde zum Oberlandesgericht ....................................................................32 KG, Beschluss vom 21.10.2011, 9 W 22/11, ZMR 2012, 280 ..................................32
Störungsbeseitigung auf eigene Kosten ................................................................33
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BGH, Urteil vom 28.1.2011, V ZR 141/10, ZMR 2011, 460 .....................................33 Anspruch auf Bestellung eines WEG-Verwalters .....................................................33 LG Hamburg, Urteil vom 23.5.2012, 318 S 198/11, ZMR 2012, 889 ........................33
Vorrecht nach § 10 Abs.1 Nr.2 ZVG; kein dingliches Recht .....................................34 BGH, Urteil vom 13.9.2013, V ZR 209/12, ZMR 2014, 80. ......................................34 Vermögensauskunft durch den Verwalter ............................................................34 BGH, Beschluss vom 22.9.2011, I ZB 61/10, ZMR 2012, 323 .................................34 Pflichtenkreis des Zwangsverwalters ....................................................................34 BGH, Urteil vom 9. 12. 2011, V ZR 131/11, ZMR 2012, 460 ...................................34
Verschmelzung der Verwalterin; kein wichtiger Grund ............................................36 BGH, Urteil vom 21.2.2014, V ZR 164/13, ZMR 2014, 654 .....................................36 Abspaltung eines Teilbetriebs ("WEG-Verwaltung") ................................................37 OLG München, Beschluss vom 31.1.2014, 34 Wx 469/13, ZMR 2014, 569 ...............37 wichtiger Grund gegen die Bestellung ..................................................................37 LG Itzehoe, Urteil vom 12.7.2013, 11 S 39/12, ZMR 2014, 665 ..............................37 haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft als Verwalter ..................................37 BGH, Urteil vom 22.6.2012, V ZR 190/11, ZMR 2012, 885 .....................................37 Wiederwahl nach Abberufung ..............................................................................37 AG Wiesbaden, Urteil vom 21.6.2013, 92 C 6354/12, ZMR 2014, 73 .......................37 Pflichten des WEG-Verwalters .............................................................................38 LG Hamburg, Beschluss vom 9.4.2013, 318 T 17/12, ZMR 2013, 988 ......................38 Möglicher Mangel am Gemeinschaftseigentum ......................................................38 LG München I, Urteil vom 15.10.2012, 1 S 26801/11, ZMR 2013, 657 .....................38 Eigenmächtige Auftragserteilung an der Baustelle .................................................38 OLG Hamm, Beschluss vom 19.7.2011, I-15 W 120/10, ZMR 2012, 31 ....................38 ordnungsgemäße Ermessensentscheidung ............................................................39 LG München I, Urteil vom 22. 4. 2013, 1 S 5114/12, Juris .....................................39 Verzeihungsermessen ........................................................................................39 LG Hamburg, Urteil vom 25.5.2011, 318 S 208/09, ZMR 2012, 290 ........................39 Beurteilungsspielraum; Abberufung des Verwalters ...............................................39 BGH, Urteil vom 10.2.2012, V ZR 105/11, ZMR 2012, 565 .....................................39 gewillkürte Prozessstandschaft des Verwalters ......................................................39 BGH, Urteil vom 28.1.2011, V ZR 145/10, ZMR 2011, 487 ....................................39 Verwalter als Vertreter; Passivlegitimation ...........................................................39 AG Wiesbaden, Urteil vom 20.9.2013, 92 C 2125/13, ZMR 2014, 72 .......................39
Hausordnung, Verbot, Tiere im Aufzug zu befördern ..............................................45 LG Karlsruhe, Urteil vom 12.12.2013, 5 S 43/13, ZMR 2014, 394 ...........................45 Tagespflegestelle ..............................................................................................46 BGH, Urteil vom 13.7.2012, V ZR 204/11, ZMR 2012, 970 .....................................46 Zweckbestimmung "Boden“ ................................................................................46 LG Hamburg, Urteil vom 6.2.2013, 318 S 57/12, ZMR 2013, 558 ............................46 Briefkasten .......................................................................................................46 LG Itzehoe, Urteil vom 12.4.2013, 11 S 98/12, ZMR 2013, 744 ..............................46 Knappheit des Angebots .....................................................................................46 AG München, Urteil vom 15.10.2012, 485 C 14426/12, ZMR 2013, 141 ..................46
allgemein anerkannten Stand der Technik ............................................................47 BGH, Urteil vom 24. 5. 2013, V ZR 182/12, ZMR 2014, 219 ...................................47 verzögerter Beschlussfassung .............................................................................47 BGH, Urteil vom 13.7.2012, V ZR 94/11, ZMR 2012, 974 .......................................47
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Kein Schadensersatzanspruch gegen die WEG.......................................................47 LG Saarbrücken, Urteil vom 7.9.2012, 5 S 23/11, ZMR 2013, 138 ...........................47 Keine Passivlegitimation der WEG........................................................................47 LG Hamburg, Urteil vom 31.8.2011, 318 S 258/10, ZMR 2012, 189 ........................47 Keine Passivlegitimation der WEG........................................................................48 AG München, Urteil vom 28.1.2011, 483 C 1077/10, ZMR 2011, 677 ......................48
1. Ist die Instandsetzung bestimmter Teile des Gemeinschaftseigentums
wirksam qua Vereinbarung dem einzelnen Sondereigentümer überbürdet
worden, so fehlt der Gemeinschaft insoweit die Beschlusskompetenz (BayObLG,
ZMR 2004, 605).
2. Dem Verwalter werden hierdurch keine unentziehbaren Rechte entzogen;
lediglich Pflichten und Befugnisse der Eigentümer werden abbedungen.
3. Nur eine hinreichend bestimmte abweichende Regelung zur
Instandsetzungslast ist wirksam (z.B. für Einzelhäuser einer Mehrhausanlage).
Verlust der Beschlusskompetenz?
LG München I, Urteil vom 25. 11. 2013, 1 S 1911/13, ZMR 2014, 399
Wird qua Gemeinschaftsordnung die Instandsetzungspflicht der – zwingend im
Gemeinschaftseigentum stehenden – Fenster auf den Sondereigentümer
übertragen, so verliert die Gemeinschaft ihre Verwaltungszuständigkeit
(Beschlusskompetenz).
Verlust der Verwaltungszuständigkeit?
LG Hamburg, Urteil vom 9.4.2014, 318 S 133/13, ZMR 2014, 661 ff. Anm.: Ein Mehrheitsbeschluss über die Erneuerung der durch die Teilungserklärung dem Sondereigentum zugewiesenen Wohnungsabschlusstüren fällt nach OLG Düsseldorf (B. v. 4.1.2002, 3 Wx 293/01, ZMR 2002, 445) nicht in die Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft und ist daher nichtig (sehr fraglich). Mit einer umfassenden Kostenvereinbarung wird nach BGH (Urteil vom 2.3.2012, V ZR 174/11, ZMR 2012, 641, Juris Rn. 9) nicht nur die Kostenlast geregelt, sondern auch die Verwaltungsbefugnis im Hinblick auf diesen Teil des Gemeinschaftseigentums (str.). Das OLG Schleswig (Beschluss vom 30.3.2006, 2 W 191/05, ZMR 2006, 963) entschied sogar: Es würde nämlich die Beschlusskompetenz für Arbeiten am Gemeinschaftseigentum im Bereich der Balkone weiterhin sämtlichen Wohnungseigentümern zustehen. Diese könnten kostspielige Sanierungsarbeiten an den konstruktiven Teilen … beschließen, welche sodann die Balkoninhaber allein zu tragen hätten. Das wäre einem gedeihlichen Zusammenleben der Wohnungseigentümer wenig zuträglich. Nach Vogel, ZMR 2010, 653, 654, hat im Zweifel die Gemeinschaft ihre Verwaltungszuständigkeit und damit die Beschlusskompetenz. Nach LG Berlin, Urt. v. 28.05.2013, 55 S 73/12, ZMR 2013, 918 = ZWE 2014, 222 ist es eine Frage der Auslegung ob eine konkurrierende oder verdrängende Kompetenzverlagerung vorliegt. Dies dürfte richtig sein.
Wohnungseingangstüren stehen nicht im Sondereigentum des jeweiligen
Wohnungseigentümers, sondern sind zwingend Teil des gemeinschaftlichen
Eigentums der Wohnungseigentümer sind. Das gilt selbst dann, wenn die
Teilungserklärung die Tür dem Sondereigentum zuordnet.
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Wohnungseingangstüren stehen nicht im Sondereigentum
BGH, Urteil vom 25.10.2013, V ZR 212/12, ZMR 2014, 223
Anmerkung: Der BGH folgt zu Recht nicht der verfehlten Rechtsprechung des OLG
Düsseldorf, B. v. 4.1.2002, 3 Wx 293/01, ZMR 2002, 445, wonach ein
Mehrheitsbeschluss über die Erneuerung der durch die Teilungserklärung dem
Sondereigentum zugewiesenen Wohnungsabschlusstüren nicht einmal in die
Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft fallen sollte und deshalb sogar - zu
Unrecht - als nichtig angesehen wurde. Selbst wenn - in einem anderen Fall - die
Instandsetzung den Sondereigentümer treffen sollte, hätte die Gemeinschaft trotzdem
Beschlusskompetenz (str.)
Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung
können durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung dem
Sondereigentum zugeordnet werden. Sondereigentum sind dann vorbehaltlich
ausdrücklicher anderweitiger Regelung in der Teilungserklärung auch Heizungs-
und Thermostatventile und ähnliche Aggregate.
Heizkörper als Sondereigentum qua Teilungserklärung
BGH, Urteil vom 8.7.2011, V ZR 176/10, ZMR 2011, 971
Anmerkung: Diese zumindest in der Begründung verfehlte Entscheidung zu den
Heizkörpern soll die Fachliteratur (speziell Hügel und Elzer) nur falsch verstanden haben.
Auch der BGH erkennt jetzt in der Entscheidung zu den Versorgungsleitungen (BGH,
Urteil vom 26.10.2012, V ZR 57/12, ZMR 2013, 454), dass durch die - meist notarielle -
Teilungserklärung Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes nicht
begründet werden kann; die Teilungserklärung kann die Grenze zwischen dem
gemeinschaftlichen Eigentum und dem Sondereigentum nur zu Gunsten, nicht aber zu
Ungunsten des gemeinschaftlichen Eigentums verschieben. Dies hat sich schon immer
aus § 5 Abs.3 WEG ergeben. Danach können eben nur sondereigentumsfähige
Bestandteile des Gebäudes zu gemeinschaftlichem Eigentum qua Vereinbarung (z. B.
Teilungserklärung) erklärt werden. Wenn der Gesetzgeber auch den umgekehrten Weg
hätte zulassen wollen, müsste sich dies aus dem Wortlaut wenigstens ansatzweise
ergeben.
1. Durch die Teilungserklärung kann Sondereigentum an wesentlichen
Bestandteilen des Gebäudes nicht begründet werden; diese kann die Grenze
zwischen dem gemeinschaftlichen Eigentum und dem Sondereigentum nur zu
Gunsten, nicht aber zu Ungunsten des gemeinschaftlichen Eigentums
verschieben.
2. Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind,
stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum, soweit sie im räumlichen Bereich
des Gemeinschaftseigentums verlaufen. Das gilt auch dann, wenn ein
Leitungsstrang ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dient
(Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 8. 7. 2011, V ZR 176/10, ZMR 2011, 971).
Versorgungsleitungen als zwingendes Gemeinschaftseigentum
BGH, Urteil vom 26.10.2012, V ZR 57/12, ZMR 2013, 454
Das an einer Doppelstockgarage gebildete Sondereigentum erstreckt sich auf
die dazugehörige Hebeanlage, wenn durch diese keine weitere Garageneinheit betrieben wird.
Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in
Wohnungen jedenfalls dann (mit einfacher Mehrheit) beschließen, wenn das
Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht.
Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer
angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum.
Rauchwarnmelder und Landesbauordnung
BGH, Urteil vom 8. 2. 2013, V ZR 238/11, ZMR 2013, 642
Anmerkung: Die Entscheidung beansprucht (derzeit) keine Geltung in Brandenburg,
Berlin und Sachsen, weil es dort keine landesrechtliche Einbaupflicht gibt.
In NRW fehlt es an einer eigentümerbezogenen Pflicht zur Wartung, weil die meisten
Eigentümer die Frist in § 49 Abs.7 BauO-NRW ("es sei denn, der Eigentümer hat diese
Verpflichtung bis zum 31. März 2013 selbst übernommen") wohl haben verstreichen
lassen.
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Wenn das Landesrecht wie z. B. in Hamburg und Bayern eine entsprechende
"eigentumsbezogene Pflicht" (Wortschöpfung im BGH-Urteil) vorsieht, stehen
Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht
worden sind, nicht im Sondereigentum. Richtigerweise sind sie Verwaltungs- bzw.
Verbandsvermögen im Sinne des § 10 Abs.7 WEG (Kümmel in: Bärmann/Seuß, Praxis
des Wohnungseigentums, 6. Aufl. 2013 Teil C Rn. 66 Stichwort "Rauchwarnmelder")
Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann durch Mehrheitsbeschluss (§§ 21
Abs. 3, 10 Abs. 6 Satz 3, Fall 2 WEG) Beschlussgegenstände an sich ziehen mit
dem Ergebnis, dass nach einer sog. Vergemeinschaftung die Rechte und
Pflichten der Wohnungseigentümer auf die teilrechtsfähige WEG übertragen
sind, woraus dann weiter folgt, dass der einzelne Wohnungseigentümer nicht
mehr handeln kann, vgl. PWW-Elzer/Riecke Rn. 26 ff zu § 10 WEG.
Wenn die Eigentümer wirksam in einer vorangegangenen Versammlung so
beschlossen haben, dann war für jeden Eigentümer klar, dass die Gemeinschaft
im nächsten Jahr mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit die Installation von
Rauchwarnmeldern durch die Verwaltung gemeinschaftlich vornehmen wird.
Wer trotzdem eigene Rauchwarnmelder einbaut, handelt dann auf eigenes
Risiko.
Rauchwarnmelder; Vergemeinschaftung
AG Bad Homburg, Urteil vom 29.1.2014, 2 C 1749/13, ZMR 2014. 575 f.
Anm. vgl. auch AG Halle/S. ZMR 2014, 455 zur Vollausstattung; AG Hamburg-Blankenese ZMR 2011, 395 und ZMR 2013, 965 zur Dispositionsbefugnis des vermietenden Eigentümers.
Sondernutzungsrechte; Zweckbestimmung
Anders als für die Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum bedarf
die nachträgliche Aufhebung und anschließende Neubegründung von
Sondernutzungsrechten der Zustimmung des dritten Rechtsinhabers. Die
Ausnahmebestimmung des § 5 Abs. 4 Satz 3 WEG greift insoweit nicht ein (siehe bereits Senat vom 19. Mai 2009, 34 Wx 36/09, ZMR 2009, 870).
werden darf; dies gilt grds. nicht für die bereits laufende Abrechnungsperiode .
Rückwirkende Änderung des Verteilerschlüssels
LG Hamburg, Urteil vom 25.5.2011, 318 S 208/09, ZMR 2012, 290
Anmerkung: Dies Rückwirkungsverbot gilt aber nicht für den Wirtschaftsplan. Dort kann
zB noch vor Abrechnung des Jahres 2010 Anfang 2011 der Verteilerschlüssel geändert
werden (kein striktes Rückwirkungsverbot); so LG Hamburg v. 22.3.2013, 318 S 32/12,
ZMR 2013, 465; a. A. zu Unrecht - unter Verkennung der Vorläufigkeit der Prognose
eines Wirtschaftsplanbeschlusses - LG Berlin v. 13.8.2013, 85 S 177/12, DWE 2014, 31
= Info M 2013, 502.
Jedenfalls in den Fällen, in denen die Errichtung einer baulichen Anlage
ausschließlich im Interesse einzelner Wohnungseigentümer und der
Genehmigungsbeschluss im Zusammenhang mit dem Kostenfreistellungs-
beschluss erfolgt, so dass für die von der baulichen Veränderung begünstigten
Wohnungseigentümern von vornherein der Zusammenhang zwischen
Errichtungsbefugnis und Kostenfreistellung erkennbar wird, ist die bauliche
Veränderung einschließlich der durch sie verursachten Folgen als „Einzelfall“ anzusehen ist
Nach Sinn und Zweck des § 16 Abs.4 WEG ist es in derartigen Fällen nicht
gerechtfertigt, diejenigen Folgekosten von der Regelungsbefugnis
auszuschließen, die erst durch die Errichtung der baulichen Anlage verursacht werden und allein dem Gebrauch einzelner Wohnungseigentümer dienen.
14
Einzelfall i.S.d. § 16 Abs.4 WEG und Folgekosten
LG Itzehoe, Urteil vom 12.7.2011, 11 S 51/10, ZMR 2012, 219
Anmerkung: Es ist hoch streitig (vgl. Elzer in Riecke/Schmid, WEG, 3. Aufl. § 16 Rn.98a;
Becker in Bärmann, WEG, 12. Aufl. § 16 Rn. 132), ob Folgekosten vom
Einzelfallkriterium des § 16 Abs.4 WEG erfasst werden.
Der BGH, ZMR 2010, 866, bestätigt LG München I, ZMR 2010, 150. Die Terminologie des
BGH ist irreführend/ungenau. Bei § 16 Abs.4 WEG bleibt es beim bisherigen
Verteilerschlüssel; er wird nur im Einzelfall durchbrochen, daher die Ergänzung des
amtlichen Leitsatzes. Über den Gleichbehandlungsgrundsatz wird der Anwendungsbereich
des § 16 Abs.4 WEG stark eingeschränkt.
Macht die Wohnungseigentümergemeinschaft Beitrags- oder Schadens-
ersatzansprüche gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer gerichtlich
geltend, sind die ihr entstehenden Prozesskosten gemäß § 16 Abs. 2 WEG von
allen Wohnungseigentümern zu tragen; eine Freistellung des obsiegenden
Wohnungseigentümers gemäß § 16 Abs. 8 WEG kommt nicht in Betracht.
Prozesskosten
BGH, Urteil vom 4. 4. 2014, V ZR 168/13, WuM 2014, 361
Bauliche Maßnahmen
Der Anbau eines Außenlifts für einen gehbehinderten Nutzer stellt eine
(einfache) bauliche Veränderung dar. Auf eine Modernisierungsmaßnahme besteht kein Individualanspruch.
Eine - beschlossene – Kostentragungsregelung für die Instandsetzung und
Instandhaltung des Außenlifts zulasten des Bauwilligen ist auch bei dessen
Einverständnis nichtig; insoweit bedarf es – da Dauerregelung – einer Vereinbarung (vgl. BGH ZMR 2010, 775).
Anbau eines Außenlifts
LG München I, Urteil vom 23.6.2014, 1 S 13821/13
Anmerkung: Die Begründung ist wenig überzeugend. Der Bauwillige müsste nur allein für
die Maßnahme stimmen, dann hätte er schon kraft Gesetzes alle Kosten zu tragen (vgl. §
16 Abs.6 WEG). So bleibt aber immer noch die Vertragslösung, der qua Beschluss
zugestimmt werden könnte (vgl. BGH, Urteil vom 24.1.2014, V ZR 48/13, ZMR 2014, 464 zum Vertrag mit einem Dritten über die Errichtung eine Mobilfunksendeanlage).
Die Errichtung einer Mobilfunksendeanlage auf dem Haus einer
Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer (§ 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG).
Mobilfunksendeanlage
BGH, Urteil vom 24.1.2014, V ZR 48/13, ZMR 2014, 464
1. Eine von einem Wohnungseigentümer eigenmächtig vorgenommene bauliche
Maßnahme (hier: Terrassenüberdachung) begründet einen Nachteil für alle
LG Frankfurt, Urteil vom 18.12.2013, 2-13 S 82/12, NZM 2014, 399
Mit dem am Wegesrand angelegten „Skulpturengarten“ nebst dem Weg als
baulichen Veränderungen haben die Sondernutzungsberechtigten die ihnen
eingeräumte Befugnis zur ausschließlichen Nutzung des Gartenbereichs
überschritten, wodurch die übrigen Eigentümer über das in § 14 Ziff. 1 WEG
bestimmte Maß hinaus – nachteilig – beeinträchtigt werden. Neben der
Beseitigung kann auch die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes,
also die Bepflanzung mit Rasen an den Stellen, an denen ein Rückbau erfolgt ist,
verlangt werden.
„Skulpturengarten“
LG Hamburg, Urteil vom 12.12.2012, 318 S 31/12, ZMR 2013, 301
Anmerkung: Eine Haftungsfalle lag hier darin begründet, dass einzelne Skulpturen stehen
bleiben durften. Der Wiederherstellungsantrag muss bestimmt genug gefasst werden
(vgl. auch LG Hamburg ZMR 2012, 989).
Ist ein Rückbauanspruch gegen den Handlungsstörer verjährt, kann der
Rechtsnachfolger zur Duldung des Rückbaus auf Kosten aller Eigentümer
verpflichtet sein, da sich durch die Verjährung an der Rechtswidrigkeit der
Baumaßnahme nichts geändert hat.
Rückbauanspruch und Verjährung
LG Hamburg, Urteil vom 6.2.2013, 318 S 20/12, ZMR 2013, 462
Anmerkung: Für den Berater ist wichtig, dass hier wegen der fortbestehenden Rechts-
widrigkeit noch ein Rückbau durchgesetzt werden kann.
Eine Verwirkung des Anspruchs ist allerdings in Einzelfällen denkbar (vgl. OLG Hamburg,
Beschluss vom 25.2.2002, 32 Wx 51/98, ZMR 2002, 451).
Haben einige Bauherrn und spätere Wohnungseigentümer eine bauliche
Maßnahme veranlasst (hier: Vordach-Konstruktion mit Seitenwand), sind sie für
den Beseitigungsanspruch anderer Wohnungseigentümer passivlegitimiert.
Beseitigungsanspruch; Passivlegitimation
LG Hamburg, Urteil vom 5.4.2012, 318 S 180/11, ZMR 2012, 723
Anmerkung: Hier hatte die Gemeinschaft versucht, die Maßnahme durch
Genehmigungsbeschluss zu halten. Nach notwendiger Verfahrensaussetzung (vgl. Drabek
ZMR 2014, 20 Fn.2; falsch LG Stuttgart vom 28.3.2013, 2 S 36/12, ZMR 2013, 564) und
Ungültigerklärung des Genehmigungsbeschlusses konnte (erst) über die Beseitigung
entschieden werden.
Das Aufbringen stattlicher Findlinge stellt eine bauliche Veränderung dar.
Eine bauliche Veränderung ist jede Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums.
Auf die konkrete technische Ausführung kommt es insoweit nicht an.
Aufbringen stattlicher Findlinge
AG Oberhausen, Urteil vom 9.7.2013, 34 C 94/12, ZMR 2014, 158
17
Der Eingangsbereich einer Wohnungseigentumsanlage kann mit einer
Videokamera ausgestattet und überwacht werden, wenn ein berechtigtes
Überwachungsinteresse der Gemeinschaft das Interesse des einzelnen
Wohnungseigentümers und von Dritten, deren Verhalten mitüberwacht wird,
überwiegt und wenn die Ausgestaltung der Überwachung unter
Berücksichtigung von § 6b BDSG inhaltlich und formell dem Schutzbedürfnis des
Einzelnen ausreichend Rechnung trägt.
Videokamera und § 6b BDSG
BGH, Urteil vom 24.5.2013, V ZR 220/12, ZMR 2013, 909
Anmerkung: vgl. auch BGH, Urteil vom 8.4.2011, V ZR 210/10, ZMR 2011, 734 zum
Einbau einer Videokamera im Klingeltableau. AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom
9.1.2013, 539 C 7/12, ZMR 2014, 59: Eine eingeschränkte Videoüberwachung, bezogen
auf den eigenen Sondernutzungsbereich, ist rechtlich nicht zu beanstanden. Verfehlt zum Mietrecht: LG Hamburg, Urteil vom 2.12.2010, 307 S 73/10, ZMR 2011,
288 zum Einbau einer Videokamera in der Wohnungsabschlusstür durch den
Mieter/Schuldner.
Alleine die Befürchtung von Wohnungseigentümern, bei einer Annäherung an
den Balkon (mit Kamera-Attrappe an der Unterseite) gefilmt zu werden,
beeinträchtigt diese nicht über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus,
wenn mangels funktionierender Kamera keine tatsächliche Möglichkeit der
Überwachung besteht.
Kamera-Attrappe
LG Frankfurt/M., Beschluss vom 11.1.2013, 2-13 S 24/13, ZMR 2014, 306
Auch bei Vorliegen eines bestandskräftigen Eigentümergrundsatzbeschlusses,
wonach der Bau von Glasveranden auf Terrassen grundsätzlich genehmigt wird,
kann ein Eigentümer aus Gründen des Bestandsschutzes oder aus dem
Gleichbehandlungsgrundsatz keine Rechte herleiten, wenn er seine
Terrassenfläche ohne Wissen und Genehmigung der übrigen
Wohnungseigentümer verändert hat.
Glasveranden auf Terrassen; Gleichbehandlungsgrundsatz
Die Revision wurde tw. zugelassen. Denn die Frage, ob das Nichterreichen des Quorums
bei einer vereinbarten „Öffnungsklausel“ (Anpassungsvereinbarung im Rechtssinne) zur
Nichtigkeit oder zur bloßen Anfechtbarkeit eines Mehrheitsbeschlusses führt, hat
grundsätzliche, über den vorliegenden Einzelfall hinausgehende Bedeutung. Die
Problematik ist bisher zur aktuellen Gesetzeslage noch nicht höchstrichterlich geklärt.
Während ansonsten bei qualifizierten Mehrheiten oft die Bezugsgröße das Problem war
(vgl. für eine 2/3-Mehrheit BGH, Urteil vom 10.6.2011, V ZR 2/10, ZMR 2011, 808 und
für eine ¾-Mehrheit BGH, Urteil vom 1.4.2011, V ZR 162/10, ZMR 2011, 652) ging es hier um eine Verkündung trotz Nichterreichen der qualifizierten Mehrheit.
Würde man das Erreichen der vereinbarten qualifizierten Mehrheit als
kompetenzbegründend ansehen, dann hätten Zählfehler, das Übersehen von
Stimmverboten oder unzulänglichen Vollmachten gravierende Bedeutung und könnten noch nach Jahren mit der Nichtigkeitsklage verfolgt werden.
Ein Wohnungseigentümer unterliegt in entsprechender Anwendung von § 25
Abs. 5 Alt. 2 WEG einem Stimmverbot, wenn er einen Rechtsstreit gegen die
Wohnungseigentümergemeinschaft (Verband) führt und verfahrensbezogene Maßnahmen Gegenstand der Beschlussfassung sind.
Stimmverbot bei Streit mit dem Verband
BGH, Urteil vom 6.12.2013, V ZR 85/13, ZMR 2014, 559
Teilt ein Wohnungseigentümer seine ladungsfähige Anschrift nicht oder falsch
mit und misslingt seine Ladung zu der Eigentümerversammlung aus diesem
Grund ohne Verschulden der Verwaltung, muss er sich die unterbliebene Ladung
als Folge seiner Obliegenheitsverletzung zurechnen lassen; in der Versammlung
gefasste Beschlüsse können dann nicht wegen der unterbliebenen Ladung
angefochten werden.
Obliegenheitsverletzung des Eigentümers
BGH, Urteil vom 5.7.2013, V ZR 241/12, ZMR 2013, 975
Die unterbliebene Einladung eines Wohnungseigentümers zu einer Eigentümer-
versammlung führt regelmäßig nur zur Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefaßten Beschlüsse, nicht aber zu deren Nichtigkeit.
unterbliebene Einladung
BGH, Urteil vom 20.7.2012, V ZR 235/11, ZMR 2012, 971
Hat die Verwaltung die Tiefgarage aufgrund der erheblichen Mängel des Betons
überprüfen lassen, sind an dem erprobten Stützpfeiler massive
Überschreitungen der zulässigen Chlorid-Grenzwerte gegeben und hat der
Statiker eine sofortige Teilnotabstützung hinsichtlich eines Bereichs
angeordnet, so rechtfertigt sich eine Abkürzung der Ladungsfrist für die Eigentümerversammlung.
Abkürzung der Ladungsfrist
LG Düsseldorf, Urteil vom 14.3.2013, 19 S 88/12, ZMR 2013, 821
1. Die Wohnungseigentümer haben nicht nur einen Anspruch darauf, dass die
Tätigkeit der Verwaltung Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht,
sondern auch darauf, dass der Verwalter selbst diesen Anforderungen genügt
(BGH Urteil vom 22.06.2012, V ZR 190/11; Bärmann - Merle, § 26 Rn 40). Daran
fehlt es, wenn ein wichtiger Grund gegen die Bestellung spricht.
2. Gravierenden Fehler in der Jahresabrechnung, die unbefugte Vergabe von
Aufträgen und der Verstoß gegen das Gebot des § 27 Abs. 5 WEG,
eingenommene Gelder der Wohnungseigentümer von ihrem Vermögen
gesondert zu halten, stellen erhebliche Pflichtverletzungen dar, die jedenfalls
bei einer Gesamtschau eine Wiederbestellung der bisherigen Verwaltung nicht
mehr vertretbar erscheinen lassen.
wichtiger Grund gegen die Bestellung
LG Itzehoe, Urteil vom 12.7.2013, 11 S 39/12, ZMR 2014, 665
Bei der Bestellung des Verwalters haben die Wohnungseigentümer wie bei der
Abberufung einen Beurteilungsspielraum.
Eine haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft kann Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft sein.
Zum Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft darf unabhängig von
der Rechtsform - nur bestellt werden, wer über ausreichende finanzielle Mittel verfügt und ausreichende Sicherheit im Haftungsfall bietet.
Besteht bei objektiver Betrachtung Anlass, die Bonität des in Aussicht
genommenen Verwalters zu prüfen, müssen die Wohnungseigentümer die
Bestellung zurückstellen, bis sie Unterlagen oder andere Erkenntnisse haben,
die eine entsprechende Entscheidung erlauben.
haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft als Verwalter
BGH, Urteil vom 22.6.2012, V ZR 190/11, ZMR 2012, 885
Anmerkung: a.A. noch LG Karlsruhe, Urteil vom 28.6.2011, 11 S 7/10, ZMR 2012, 391
Es widerspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, eine Person
erneut zum Verwalter zu wählen, die erst 13 Monate zuvor durch
rechtskräftiges Urteil des Amtsgerichts wegen eines wichtigen Grundes i.S.d. §
26 Abs. 1 S. 4 WEG als Verwalter abberufen wurde.
Wiederwahl nach Abberufung
AG Wiesbaden, Urteil vom 21.6.2013, 92 C 6354/12, ZMR 2014, 73
Die Pflichten des WEG-Verwalters, insbesondere festzustellen, ob beauftragte
Leistungen mangelfrei – also auch vollständig – erbracht worden sind, stehen
nicht im Widerspruch zu den für das Verhältnis zwischen einem (privaten)
Bauherren und dem von ihm beauftragten Unternehmer entwickelten
38
Grundsätzen. Der Auftraggeber schuldet dem Auftragnehmer keine
"Bauaufsicht“; den Bauherrn trifft keine Pflicht zu überwachen, dass der
Unternehmer die ihm übertragenen Arbeiten den Plänen und Anordnungen
entsprechend fachgerecht und fehlerfrei ausgeführt hat.
Pflichten des WEG-Verwalters
LG Hamburg, Beschluss vom 9.4.2013, 318 T 17/12, ZMR 2013, 988
1. Lehnt es der Verwalter bei einer im Sondereigentum aufgetretenen
Feuchtigkeit und Schimmelbildung ab, der Ursache nachzugehen, obgleich
hierfür ein Mangel am Gemeinschaftseigentum nicht von vornherein
auszuschließen war, handelt er pflichtwidrig.
2. Stellt sich dann später heraus, dass Ursache ein Mangel im
Gemeinschaftseigentum ist, hat der Verwalter dem geschädigten Eigentümer
den entstandenen Schaden zu ersetzen.
Möglicher Mangel am Gemeinschaftseigentum
LG München I, Urteil vom 15.10.2012, 1 S 26801/11, ZMR 2013, 657
Anmerkung: Ein WEG-Verwalter ist auch bei einer nur im Sondereigentum aufgetretenen
Feuchtigkeit und Schimmelbildung gehalten, der Ursache nachzugehen, solange nicht ein
Mangel am Gemeinschaftseigentum von vorherein auszuschließen ist (AG Hamburg-
Blankense, Urteil vom 8.1.2014, 539 C 17/13).
Wird bei einer Öffnung des Erdreichs vor dem gemeinschaftlichen, bereits mehr
als 40 Jahre alten Gebäude festgestellt, dass einzelne Tonrohre gebrochen sind
und eine Außenisolierung des Kellermauerwerks nicht mehr vorhanden ist, so
ist eine Auftragserteilung an der Baustelle zu umfassenden Sanierungsarbeiten
durch Verlegung einer Drainage und einer Außenisolierung des
Kellermauerwerks durch die Notgeschäftsführungsbefugnis des Verwalters
(§ 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG) nicht gedeckt.
Eigenmächtige Auftragserteilung an der Baustelle
OLG Hamm, Beschluss vom 19.7.2011, I-15 W 120/10, ZMR 2012, 31
Anmerkung: Um einen dringenden Fall im Sinne des § 27 Abs.1 Nr.3 WEG handelt es sich
nur dann, wenn die Maßnahme zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums so
eilbedürftig ist, dass eine vorherige Einberufung der Eigentümerversammlung - ggf. mit
abgekürzter Ladungsfrist - nicht möglich ist.
Keine Aufrechnung möglich! Die vermögensrechtliche Wertverschiebung, die Gegenstand
eines etwaigen Bereicherungsanspruchs sein könnte, tritt ausschließlich hinsichtlich des
gemeinschaftlichen Eigentums am Grundstück ein. Es handelt sich insoweit jedoch
gerade nicht um Verwaltungsvermögen der teilrechtsfähigen Wohnungs-
eigentümergemeinschaft, sondern um das persönliche Immobilieneigentum der
Wohnungseigentümer nach ideellen Bruchteilen. Deshalb könnte sich ein denkbarer
Bereicherungsanspruch der Verwalterin ausschließlich gegen die einzelnen
Wohnungseigentümer richten.
Voraussetzung für eine ordnungsgemäße Ermessensentscheidung der
Eigentümer bei der ihnen gemäß § 21 Abs.1 und 3 WEG obliegenden Verwaltung
des gemeinschaftlichen Eigentums ist jedoch, dass sie über die wesentlichen
Entscheidungsgrundlagen (hier: zur Abberufung) verfügen und diese in die Abwägung bei der Beschlussfassung auch einbeziehen.
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ordnungsgemäße Ermessensentscheidung
LG München I, Urteil vom 22. 4. 2013, 1 S 5114/12, Juris
Die Mehrheit der Eigentümer kann – im Rahmen ihres sog.
Verzeihungsermessens – die der Verwaltung vorgeworfenen Handlungen als
nicht pflichtwidrig ansehen, sondern billigen.
Verzeihungsermessen
LG Hamburg, Urteil vom 25.5.2011, 318 S 208/09, ZMR 2012, 290
Ein einzelner Wohnungseigentümer kann die Abberufung des Verwalters nicht
schon deshalb verlangen, weil ein wichtiger Grund im Sinne von § 26 Abs.1 Satz
3 und 4 WEG hierfür besteht; den Wohnungseigentümern steht insoweit ein
Beurteilungsspielraum zu, der erst dann überschritten ist, wenn die Ablehnung
der Abberufung aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint.
Beurteilungsspielraum; Abberufung des Verwalters
BGH, Urteil vom 10.2.2012, V ZR 105/11, ZMR 2012, 565
Macht der Verwalter Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft im
eigenen Namen geltend, kann das für eine gewillkürte Prozessstandschaft
erforderliche schutzwürdige Eigeninteresse nicht mehr aus der sich aus dem
Wohnungseigentumsgesetz ergebenden Rechts- und Pflichtenstellung des Verwalters hergeleitet werden.
gewillkürte Prozessstandschaft des Verwalters
BGH, Urteil vom 28.1.2011, V ZR 145/10, ZMR 2011, 487
Wird ein Wohnungseigentümer zu Unrecht auf Zahlung von Wohngeld in
Anspruch genommen und beauftragt zur Abwehr dieser Forderung einen
Rechtsanwalt, kann er die hierdurch entstandenen Rechtsanwaltskosten nicht
gegenüber dem Verwalter geltend machen, da dieser nur als Vertreter handelt
und daher nicht unmittelbar auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden
kann.
Verwalter als Vertreter; Passivlegitimation
AG Wiesbaden, Urteil vom 20.9.2013, 92 C 2125/13, ZMR 2014, 72
Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan
1. Es fehlt die Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft für eine
generelle Fortgeltung eines Wirtschaftsplans.
2. Der Verwalter kann einen Wohnungseigentümer nicht auf Belegeinsicht beim
Beiratsmitglied verweisen.
3. Hatte der anfechtende Wohnungseigentümer vor der
Eigentümerversammlung Belegeinsicht in den Räumen der Verwaltung erbeten,
jedoch nicht erhalten, so ist ein Beschluss über die Jahresabrechnung schon
allein aus diesem Grund für ungültig zu erklären.
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generelle Fortgeltung eines Wirtschaftsplans
LG Itzehoe, Urteil vom 17. 9. 2013, 11 S 93/12, ZMR 2014, 144
Drasdo schreibt in NJW-Spezial 2014, 290 u.a.: Mängel bei der Einsichtsgewährung bewirken keine Unrichtigkeit der Jahresabrechnung selbst. Diese ist unabhängig von Einsichts- und Kontrollrechten entweder richtig oder eben falsch. Für die Prüfungsrechte des Verwaltungsbeirats ist diese Konsequenz anerkannt (BayObLG, ZMR 2004, 358 = NZM 2004, 623). Der Beschluss über die Jahresabrechnung kann daher nicht aufgehoben werden, wenn nur formale Rechtsverletzungen im Stadium seines Zustandekommens geltend gemacht werden. Das beweist eine Kontrollüberlegung: Bei Richtigkeit könnten die Wohnungseigentümer später keinen anderen als den angefochtenen
Beschluss fassen (!), die gerichtliche Aufhebung des Genehmigungsbeschlusses ist somit sinnfrei. … Indes ist die Itzehoer Entscheidung kein Einzelfall. Sie erinnert an das Verfahren LG Dortmund, NZM 2000, 684: Dort wurde erfolgreich gerügt, dass die Jahresabrechnung gemeinschaftsordnungswidrig verfristet erstellt und zur Beschlussfassung vorgelegt worden war, was die – zu verneinende – Frage aufwirft, ob eine rechtzeitig erstellte Abrechnung richtig und eine verspätete stets falsch ist (Drasdo, NZM 2000, 643). Denn wie sollte eine richtige Abrechnung überhaupt noch erstellt werden? Dramatischer noch war, dass das LG Dortmund aus gleichem
Grund auch den Beschluss über den Wirtschaftsplan kassierte und damit der Gemeinschaft die
Bewirtschaftungsgrundlage entzog.
Der vermietende Sondereigentümer hat ausschließlich in eigener
Verantwortung dafür Sorge zu tragen, dass eine der ständigen Rechtsprechung
genügende Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter erstellt und
gelegt wird. Die Erfüllung dieser Verbindlichkeit geht die
Eigentümergemeinschaft bei Beschlussfassung über die Jahresabrechnung
nichts an.
Betriebskosten- und Jahresabrechnung
AG Erfurt, Urteil vom 14.08.2013, 5 C 51/12
Ein Beschluss ist noch als hinreichend klar und bestimmt anzusehen, wenn
unter Heranziehung des weiteren Inhalts der Versammlungsniederschrift sich
als nächstliegender Sinn der Bedeutung ohne Weiteres ergibt, dass die
(weitere) Beauftragung zwecks Prüfung und ggfs. Durchsetzung von
Schadensersatzansprüchen auf diejenigen Vermögenseinbußen gerichtet
gewesen ist, die durch die fehlerhafte Erstellung der Jahresabrechnungen 2007
bis 2009 eingetreten sind.
hinreichend klarer und bestimmter Beschluss
LG Hamburg, Urteil vom 10.4.2013, 318 S 87/12, ZMR 2013, 654
Verstöße gegen die Kostenverteilungsvorschriften der Heizkostenverordnung
führen nur zu einer Ungültigerklärung des Genehmigungsbeschlusses über die Jahresabrechnung hinsichtlich der Einzelabrechnungen.
Kann nur ein geringer Teil der verbrauchten Heizwärme über Ausstattungen zur
Verbrauchserfassung erfasst werden, so kommt eine Ausnahme von der
Heizkostenverordnung nach § 11 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b HeizkostenV in Betracht.
Die Messergebnisse nicht geeichter Zähler sind nicht gänzlich unverwertbar.
Ein Beschluss über die Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG ist insoweit nichtig, als er Feststellungen zu den geleisteten Vorschüssen enthält.
In dem Gesamtwirtschaftsplan müssen die (künftigen) Hausgeldvorschüsse der
Wohnungseigentümer nicht ausdrücklich als Einnahmen aufgeführt werden. Es
ist ausreichend, wenn sich aus dem Gesamtzusammenhang ergibt, dass die
durch die sonstigen Vermögenszuflüsse nicht gedeckten voraussichtlichen
Ausgaben durch Hausgeldvorschüsse aufgebracht werden sollen.
Gesamtwirtschaftsplan
BGH, Urteil vom 7. 6. 2013, V ZR 211/12, ZMR 2014, 49
Anmerkung: Die zu erwartenden Einnahmen durch Hausgelder sollten trotzdem in der
Regel in den Wirtschaftsplan aufgenommen werden.
Ein Wohnungseigentümerbeschluss, mit dem die rückwirkende Fortgeltung
eines bereits abgelaufenen Wirtschaftsplanes angeordnet wird, ist jedenfalls
nicht nichtig.
Die Nichtigkeit folgt auch nicht daraus, dass der Verwalter gemäß § 28 Abs. 3
WEG nach Ablauf des Kalenderjahres eine Jahresabrechnung aufzustellen hat (anderer Ansicht: OLG Schleswig, ZMR 2001, 855 - 856).
rückwirkende Fortgeltung eines Wirtschaftsplans
LG Saarbrücken Urteil vom 21.6.2013, 5 S 141/12, ZMR 2014, 149
Anmerkung: Der Wirtschaftsplan sollte bereits vor Beginn des Wirtschaftsjahrs
beschlossen werden (vgl. Casser ZWE 2014, 157, Fn.7 unter Hinweis auf Riecke, WuM
1989, 319). In der Praxis behilft man sich mit einer Fortgeltungsklausel für den Wirtschaftsplan des Vorjahres..
Die dreijährige Verjährungsfrist für Ansprüche auf Zahlung von
Wohngeldvorschüssen beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem die Vorschüsse
(aus dem Wirtschaftsplan) fällig sind.
Der Beschluss über die Jahresabrechnung führt nicht zu einem Neubeginn der
Verjährung.
Kein Neubeginn der Verjährung
BGH Urteil vom 1.6.2012, V ZR 171/11, GuT 2012, 298 = NJW 2012, 2797
Die Wohnungseigentümer sind nicht berechtigt, bereits entstandene, aber noch
nicht erfüllte Zahlungsverpflichtungen eines Wohnungseigentümers mit
Stimmenmehrheit erneut zu beschließen und so neu zu begründen. Ein dennoch
gefasster Beschluss ist wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig.
nicht erfüllte Zahlungsverpflichtungen
BGH, Urteil vom 9.3.2012, V ZR 147/11, ZMR 2012, 642
Der in dem Grundbuch als Eigentümer eingetragene Veräußerer haftet nicht
gesamtschuldnerisch für die Lasten der Wohnung, wenn der Erwerber als
werdender Wohnungseigentümer anzusehen ist.
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werdender Wohnungseigentümer
BGH, Urteil vom 11.5.2012, V ZR 196/11, ZMR 2012, 711
1. Nach dem Erbfall fällig werdende oder durch Beschluss der
Wohnungseigentümergemeinschaft begründete Wohngeldschulden sind
(jedenfalls auch) Eigenverbindlichkeiten des Erben, wenn ihm das Halten der
Wohnung als ein Handeln bei der Verwaltung des Nachlasses zugerechnet werden kann.
2. Hiervon ist in der Regel spätestens dann auszugehen, wenn er die Erbschaft
angenommen hat oder die Ausschlagungsfrist abgelaufen ist und ihm faktisch
die Möglichkeit zusteht, die Wohnung zu nutzen
Eigenverbindlichkeiten des Erben
BGH, Urteil vom 5.7.2013, V ZR 81/12, NZM 2013, 735
Gehört eine Eigentumswohnung zu dem Nachlass, weil sie der
Testamentsvollstrecker für den Erben mit Nachlassmitteln erworben hat, sind
die Hausgeldschulden, die während der Dauer der Testamentsvollstreckung fällig werden, Nachlassverbindlichkeiten.
Nachlassverbindlichkeiten
BGH, Urteil vom 4.11.2011, V ZR 82/11, ZMR 2012, 211
Anmerkung: Diese BGH-Entscheidung gibt Veranlassung erneut der Frage kurz
nachzugehen, ob nach dem Tod des Erblassers entstehende Hausgeldschulden wirklich
im Standardfall (Eigentumswohnung gehört bereits zum Nachlass)
Nachlassverbindlichkeiten sind. Verneinend Riecke, Die Haftung des Erwerbers von
Wohnungseigentum, DWE 1992, 103, 108.
Schon Kuchinke (Lange/Kuchinke, Lehrbuch des Erbrechts 4. Aufl. § 47 II bei Fn.35, S.
1132.) hatte erkannt, dass die Verpflichtung zur Hausgeldzahlung nach dem Erbfall aus
der Eigentümerstellung des Erben folgt und damit die volle Eigenhaftung des Erben
begründet, nicht eine bloße Nachlassverbindlichkeit mit der Möglichkeit der
Haftungsbegrenzung auf den Nachlass.
Verfehlt erscheint die Ansicht des OLG Köln (ZMR 1992, 35) wonach es sich bei den auf
den Wohnungseigentum lastenden Wohngeldschulden, die erst nach dem Tode des
Erblassers begründet worden sind, um Ausgaben für die Verwaltung des Nachlasses und
daher um Nachlassverbindlichkeiten im Sinne von § 1967 BGB handelt. Hieran ändere
sich nach OLG Köln erst dann etwas, wenn der Erbe sich entschließt, die
Eigentumswohnung nicht der Verwertung zum Zwecke der Befriedigung von
Nachlassgläubigern zuzuführen, sondern sie für sich zu behalten.
Das OLG Hamburg (B. v. 12.12.1985, 2 W 42/85, NJW-RR 1986, 177) beurteilt - im
Ausgangspunkt zutreffend - die Verpflichtung der Erben des ursprünglichen
Wohnungseigentümers zur Zahlung von Wohngeld (§ 16 WEG) nicht als eine vom
Erblasser herrührende Schuld i. S. von § 1967 Abs.2 BGB. Die Verpflichtung des
Wohnungseigentümers zur Zahlung von Wohngeld ergibt sich aus §§ 16, 28 WEG. Sie
folgt aus den Rechtsbeziehungen der Wohnungseigentümer untereinander. Dieses
Gemeinschaftsverhältnis entsteht aber nicht durch Rechtsgeschäft, sondern besteht als
Schuldverhältnis kraft Gesetzes (§ 10 WEG). Hieraus folgt, dass der
Wohnungseigentümer Teilhaber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kraft
Gesetzes auf Grund des dinglichen Erwerbs des Wohnungseigentums wird (BayObLG,
Rpfleger 1984, 428), nicht aber auf Grund einer Rechtsnachfolge in die Teilhaberschaft.
Dementsprechend knüpft auch § 16 Abs.2 WEG die Verpflichtung, die Lasten und Kosten
mitzutragen, an das Wohnungseigentum. Die Verpflichtung des Erben von
Wohnungseigentum, sich an den Kosten und Lasten, die nach dem Erbfall fällig werden,
zu beteiligen, beruht nicht auf einer auf die Erben gem. § 1922 BGB übergegangenen
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Verpflichtung des Erblassers, sondern folgt allein daraus, dass der Erbe als
Universalrechtsnachfolger des Erblassers das Eigentum erworben hat. Wenn somit die
Verpflichtung aus § 16 WEG allein an das Eigentum anknüpft, fehlt es an einem
wesentlichen Kriterium für die Annahme einer vom Erblasser herrührenden
Verbindlichkeit, nämlich an der Unabhängigkeit der persönlichen Haftung des Erben von
den Vermögensgütern des Nachlasses (vgl. Boehmer, Erbfolge und Erbenhaftung, 1927,
S. 107; ders., in: Festg. z. 50jähr. Bestehen des RG, 1929, 3. Bd., S. 217, 256.).
Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die
Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresgesamt- und -einzelabrechnung
weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. In der Darstellung der
Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen
ist, sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage
als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen
anzugeben.
Musterabrechnung
BGH, Urteil vom 4. 12. 2009, V ZR 44/09, ZMR 2010, 300
Anmerkung: Musterabrechnung s. jetzt Casser/Schultheis ZMR 2011, 85 ff. sowie
Stadt ZMR 2012, 257 ff
Ausgleichs-, Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche
Im Hinblick auf das Verhältnis zwischen Eigentümern benachbarter
Grundstücke ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass dem beeinträchtigten
Grundstückseigentümer bzw. dessen Mieter ein verschuldensunabhängiger
Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB
zustehen kann.
Gleiches gilt im Verhältnis von Sondereigentümern (bzw. hier deren Mietern),
weil es sich bei dem Sondereigentum um "echtes Eigentum" handelt, das dem
Wohnungseigentümer alleine zusteht, und mit dem dieser grundsätzlich nach
Belieben verfahren und jeden anderen von Einwirkungen hierauf ausschließen
kann.
Da das Sondereigentum als eine Art Ersatzgrundstück fungiert, sind die
Wohnungseigentümer insoweit wie Eigentümer benachbarter Grundstücke zu
behandeln.
verschuldensunabhängiger Ausgleichsanspruch
BGH, Urteil vom 25. 10 2013, V ZR 230/12, ZMR 2014, 225
Das Rauchen ist Ausdruck des allgemeinen Persönlichkeitsrechts nach Art. 2
GG. Dennoch ist anerkannt, dass das Rauchen nicht uneingeschränkt zulässig
ist, wie sich zum Beispiel bereits aus dem Gesetz zum Schutz vor den Gefahren
des Passivrauchens (HessNRSG) ergibt.
Daher erfordert gerade auch das Zusammenleben im Rahmen einer
Wohnungseigentümergemeinschaft eine Einzelfallabwägung zwischen den
verschiedenen Interessen und Belangen.
Rauchen ist nicht uneingeschränkt zulässig
LG Frankfurt, Hinweisbeschluss vom 28.1.2014 , 2-09 S 71/13, ZMR 2014, 572
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Ein Wohnungseigentümer, der an seinem Wohnungseigentum einen Nießbrauch
bestellt hat, kann grundsätzlich als mittelbarer Handlungsstörer von den
übrigen Wohnungseigentümern auf Unterlassung in Anspruch genommen
werden, wenn der Nießbraucher das Wohnungseigentum in einer Weise nutzt,
die mit dem in der Teilungserklärung vereinbarten Zweck unvereinbar ist.
Mittelbarer Handlungsstörer
BGH, Urteil vom 16. 5. 2014, V ZR 131/13
Anmerkung: Ausgangsentscheidung war LG Hamburg ZMR 2013, 632 ff. Es gilt hier
dasselbe wie bei Störungen durch einen sich - ggf sogar vertragsgemäß verhaltenden -
Mieter. Die wechselseitigen Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer werden
dadurch, dass der in Anspruch genommene Wohnungseigentümer mietvertraglich
gebunden ist, weder erweitert noch beschränkt. Vielmehr muss der vermietende
Wohnungseigentümer alles in seiner Macht Stehende unternehmen, damit sein Mieter einem berechtigten Unterlassungsbegehren der anderen Eigentümer Folge leistet.
Auch der Zustandsstörer kann zur Beseitigung einer Störung (und nicht bloß zur
Duldung der Störungsbeseitigung) verpflichtet sein.
Zustandsstörer
BGH, Beschluss vom 4.3.2010, V ZB 130/09, ZMR 2010, 622
Gebrauchsregelungen, Zweckbestimmung
Die Regelung in einer beschlossenen Hausordnung über das Verbot, Tiere im
Aufzug zu befördern, ist wirksam.
Durch die trotzdem erfolgende Nutzung des Fahrstuhls durch den Hund der
Mieter der Wohnungseigentümer wird das Eigentum der Mitwohnungs-
eigentümer beeinträchtigt.
Hausordnung, Verbot, Tiere im Aufzug zu befördern
LG Karlsruhe, Urteil vom 12.12.2013, 5 S 43/13, ZMR 2014, 394
Anmerkung: Ob dagegen ein generelles Tierhaltungsverbot qua Beschluss in unzulässiger
Weise in den dinglichen Kernbereich des Wohnungseigentums eingreift (so
Saarländisches OLG, Beschluss vom 02.10.2006, 5 W 154/06, ZMR 2007, 308;
offengelassen in OLG Frankfurt, Beschluss vom 17.01.2011, 20 W 500/08, ZWE 2011,
363 = MietRB 2011, 351) ist weiter umstritten.
Mietrecht: Eine Allgemeine Geschäftsbedingung in einem Mietvertrag über Wohnräume,
die den Mieter verpflichtet, "keine Hunde und Katzen zu halten" ist wegen
unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (BGH, Urteil vom 20.3.2013,
VIII ZR 168/12, ZMR 2013, 618.
Die Nutzung einer Wohnung zum Betrieb einer entgeltlichen Tagespflegestelle
für bis zu fünf Kleinkinder stellt die "Ausübung eines Gewerbes oder Berufes in der Wohnung" im Sinne der Teilungserklärung dar.
Der Beschluss der Wohnungseigentümer in einer Eigentümerversammlung
erschöpft sich nicht zwingend allein in einem Negativbeschluss des Inhalts,
dass sich die erforderliche Mehrheit für die Erteilung einer Genehmigung nicht
fand. Vielmehr kann die Verweigerung der Genehmigung zugleich die
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Untersagung einer weiteren Fortsetzung der in der Wohnung ausgeübten
Kinderbetreuungstätigkeit beinhalten.
Tagespflegestelle
BGH, Urteil vom 13.7.2012, V ZR 204/11, ZMR 2012, 970
Eine Nutzung zu Wohnzwecken des Raumes "Boden“ ist dann zulässig, wenn
diese dem diesem Raum nach den Vereinbarungen zugewiesenen
Nutzungszweck nicht entgegen steht.
Maßgebend ist insoweit, ob diesem Raum die – auch dinglich wirkende –
Zweckbestimmung "Boden“ zugeteilt worden ist, oder ob es sich dabei um einen
Bestandteil der "Wohnung“ handelt. Nur bei einer zweckbestimmungswidrigen
Nutzung besteht ein Unterlassungsanspruch.
Zweckbestimmung "Boden“
LG Hamburg, Urteil vom 6.2.2013, 318 S 57/12, ZMR 2013, 558
Auch der Eigentümer einer Ferienwohnung hat unter dem Gesichtspunkt
ordnungsmäßiger Verwaltung einen Anspruch auf Duldung der Installation
eines eigenen Briefkastens.
Briefkasten
LG Itzehoe, Urteil vom 12.4.2013, 11 S 98/12, ZMR 2013, 744
In jedem Fall einer Beschlussfassung über eine Nutzung gemeinschaftlichen
Eigentums, die aufgrund der Knappheit des Angebots nur einem oder einzelnen
Wohnungseigentümern eingeräumt wird (Stellplatz; Kaminzug etc.), darf die
Regelung nicht dazu führen, dass andere Wohnungseigentümer dauerhaft von
dieser Nutzungsmöglichkeit ausgeschlossen werden.
Knappheit des Angebots
AG München, Urteil vom 15.10.2012, 485 C 14426/12, ZMR 2013, 141