การวางแผนธุรกิจ รัตโนภาส ...eng.sut.ac.th/ce/ce_course/download/project/9NATTAPONG...การวางแผนธ รก จ ร ตโนภาส

การวางแผนธรกจ รตโนภาส อพารทเมนท ในเขตอ าเภอเมอง จงหวดนครราชสมา

นายณฐพงศ เทพวงศ

โครงงานนเปนสวนหนงของการศกษาตามหลกสตรวศวกรรมศาสตรมหาบณฑต การบรหารงานกอสรางและสาธารณปโภค

สาขาวชาวศวกรรมโยธา ส านกวชาวศวกรรมศาสตร มหาวทยาลยเทคโนโลยสรนาร

ปการศกษา 2554

การวางแผนธรกจ รตโนภาส อพารทเมนท ในเขตอ าเภอเมอง จงหวดนครราชสมา

มหาวทยาลยเทคโนโลยสรนาร อนมตใหนบโครงงานฉบบนเปนสวนหนงของการศกษา

ตามหลกสตรปรญญามหาบณฑต

คณะกรรมการสอบโครงงาน

(ผศ. ดร.อวรทธ ชนกลกจนวฒน)

ประธานกรรมการ

(ศ. ดร.สขสนต หอพบลสข) กรรมการ (อาจารยทปรกษาโครงงาน)

(อ. ดร.ฉตรเพชร ยศพล)

กรรมการ

(รศ. ร.อ. ดร.กนตธร ช านประศาสน คณบดส านกวชาวศวกรรมศาสตร

การวางแผนธรกจ รตโนภาส อพารทเมนท ในเขตอ าเภอเมอง จงหวดนครราชสมา

มหาวทยาลยเทคโนโลยสรนาร อนมตใหนบโครงงานฉบบนเปนสวนหนงของการศกษา

ตามหลกสตรปรญญามหาบณฑต

คณะกรรมการสอบโครงงาน

(ผศ. ดร.พรศร จงกล)

ประธานกรรมการ

(ศ. ดร.สขสนต หอพบลสข) กรรมการ (อาจารยทปรกษาโครงงาน)

(อ. ดร.ฉตรเพชร ยศพล)

กรรมการ

(รศ. ร.อ. ดร.กนตธร ช านประศาสน คณบดส านกวชาวศวกรรมศาสตร

ก

ณฐพงศ เทพวงศ : การวางแผนธรกจ รตโนภาส อพารทเมนท (BUSINESS PLAN FOR RATTANOPAS APARTMENT) อาจารยทปรกษา : ศาสตราจารย ดร.สขสนต หอพบลสข งานวจยนวเคราะหความเปนไปไดและจดท าแผนธรกจ รตโนภาส อพารทเมนท เพอ

การศกษาปจจยทมอทธพลตอการด าเนนธรกจ ซงไดแกปจจยทางดานการตลาด และพฤตกรรมผบรโภค เปนตน ผลการศกษานจะน าไปยนขออนมตสนเชอจากสถาบนการเงน เพอการลงทนประกอบธรกจอพารเมนท ผวจยเกบรวบรวมขอมลทงทตยภมและปฐมภม และลงพนทเพอส ารวจรปแบบของการท าธรกจรายอนๆ เพอการวางแผนไดอยางถกตอง แนวคดของการด าเนนกจการคอ มงเนนความสะดวกสบายในการเดนทางใหกบผพกอาศย พรอมดวยสาธารณปโภคครบครน ผวจยไดออกแบบอพารทเมนทเปนรปแบบอาคารทรงสเหลยมสง 4 ชน โดยม 21 หองตอชน รวมเปนจ านวนหองพกทงสน 63 หอง หองพกขนาด 21 ตารางเมตร พรอมเครองปรบอากาศและเฟอรนเจอร พนทชนลางเปนทจอดรถและรานคา กลยทธการคาคอการตงราคาคาเชาใกลเคยงกบคแขง แตเมอจะด าเนนธรกจควรอาจมการปรบเปลยนและแกไขแผนงานทวางไวใหมความเหมาะสมกบสภาวะแวดลอมทเกดขนจรง โครงการกอสราง รตโนภาส อพารทเมนท ใชการลงทนทงสนโดยประมาณ 17,946,800บาท โดยเปนทนของเจาของกจการ 12,250,000 บาท และกยมเงนจากธนาคารทงสน5,696,800 บาท เมอพจารณาอตราดอกเบยรอยละ 6.5 ตอป และคาชดเชยความเสยงรอยละ 3.5 ตอป โครงการนสามารถคนทนไดภายในเวลา 10 ป โดยมลคาปจจบนสทธเทากบ 486,895 บาท

สาขาวชา วศวกรรมโยธา ลายมอชอนกศกษา_____________________ ปการศกษา 2554 ลายมอชออาจารยทปรกษา_______________

ข

NATTAPONG TEPVONG: BUSINESS PLAN FOR RATTANOPAS

APARTMENT. ADVISOR: PROF. SUKSUN HORPIBULSUK, Ph.D., P.E.

This research conducted a feasibility study and proposed business plan for

Rattanopas Apartment to investigate the factors that affect business operations, which

are marketing and consumer’s behavior, etc. The research output will be applied to

credit from financial institutions for the apartment investment. Both secondary and

primary data were collated and the marketing survey was done to determine the

proper business plan. The operation concept focuses on the trip convenience to

residents and ready apartment facilities. The 4 storey building was designed for the

apartment. The total rental rooms are 63 rooms (21 rooms per floor). The room size is

21 square meters. An air conditioner and furniture were provided for each room. The

1st floor is prepared for parking and shopping. The price strategy is that the rental fee

is competitive. However, prior to the business, the strategy might be revised to suit

the actual conditions. The total cost investment of the Rattanopas Apartment is

approximately 17,946,800 baht. The capital of the owner is 12,250,000 and the rest of

5,696,800 baht will be loaned from a commercial bank. With an interest rate of 6.5%

and compensation risk rate of 3.5% per year, the payback period is 10 years with the

net present value of 486,895 Baht.

School of Civil Engineering Student’s Signature

Academic Year 2011 Advisor’s Signature

ค

กตตกรรมประกาศ

การศกษาคนควาฉบบน สามารถส าเรจลลวงไปไดดวยด เนองจากไดรบความกรณา สนบสนน ชวยเหลอ และการใหค าแนะน า จากทานอาจารย ศาสตราจารย ดร.สขสนต หอพบลสข ซงเปนอาจารยผสอน และเปนอาจารยทปรกษา ไดเสยสละเวลาอนมคาเพอใหค าแนะน าอนเปนประโยชน พรอมทงชแนะแนวทางในการปรบปรงแกไขขอบกพรองตาง ๆ จนท าใหการศกษาวจยในครงน สามารถส าเรจลงไดอยางสมบรณ ผเขยนจงใครขอกราบขอบพระคณทานอาจารย มา ณ โอกาสนดวย

ขอขอบพระคณคณาจารยหลกสตรบรหารงานกอสรางและสาธารณปโภค มหาวทยาลยเทคโนโลยสรนาร ซงไดประสทธประสาทวชาความรใหแกผเขยน และขอขอบคณขอมลอนเปนประโยชนตางๆ จนท าใหการศกษาวจยในครงนส าเรจลลวงลงไปไดดวยด

ทายทสดน ขอขอบพระคณ บดา มารดา และครอบครวของขาพเจาทใหการสนบสนนตลอดจน เพอน ๆ นกศกษาปรญญาโท หลกสตรวศวกรรมศาสตรมหาบณฑต สาขาวศวกรรมโยธามหาวทยาลยเทคโนโลยสรนาร รน3 ทชวยใหค าปรกษาทด ผเขยนหวงเปนอยางยงวา ผลการศกษาวจยฉบบนจะเปนประโยชนตอผทสนใจศกษาตอไป

ณฐพงศ เทพวงศ

ง

สารบญ

หนา บทคดยอภาษาไทย ก บทคดยอภาษาองกฤษ ข กตตกรรมประกาศ ค สารบญ ง สารบญตาราง ช สารบญรปภาพ ซ บทท

1 บทน า 1 1.1 ความส าคญและทมาของปญหา 1 1.2 วตถประสงคของการศกษา 3 1.3 ประโยชนทคาดวาจะไดรบ 3 1.4 ขอบเขตการศกษา 4 1.5 กรอบแนวคดในการศกษา 4 1.6 นยามค าศพท 5

2 ทฤษฎและเนอหาทเกยวของ 6 2.1 แนวคดการวเคราะหปจจยแวดลอมทมผลตอการท าธรกจ 6

2.1.1 การวเคราะหสภาพแวดลอมภายนอก 6 2.1.2 การวเคราะหสถานการณ (SWOT) 7 2.1.3 วเคราะหแรงกดดน 5 ประการ (The Five Forces Model 7 2.1.4 การวเคราะหสวนประสมทางการตลาด (4Ps) 10

2.2 แนวคดการจดท าประมาณการทางการเงน 12 2.2.1 งบประมาณการลงทนเรมตน 12 2.2.2 งบประมาณรายได 13 2.2.3 งบประมาณคาใชจาย 14 2.2.4 ประมาณการงบการเงน 15 2.2.5 การประเมนคาโครงการลงทน 16

จ

2.3 แนวคดเรองพฤตกรรมผบรโภค 17 2.3.1 กระบวนการพฤตกรรมผบรโภค (Process of Behavior 17 2.3.2 กระบวนการตดสนใจของผบรโภค 18 2.3.3 การตอบสนองของผบรโภค 19

2.4 กลยทธการตลาด 19 2.4.1 การตลาดตามเปาหมาย (Target marketing) 19 2.4.2 วเคราะห TOWS Matrix 19 2.4.3 การก าหนดกลยทธการตลาด 21

2.5 โครงสรางและหลกการเขยนแผนธรกจ 24 3 วธการด าเนนโครงงาน 29

3.1 วธการศกษาขอมล 29 3.2 ประชากรกลมตวอยาง 29 3.3 เครองมอในการวจย 30 3.4 รปแบบการศกษาและการวเคราะหขอมล 30

4 ผลการทดลองและวเคราะหผล 31 4.1 บทสรปผบรหาร 31 4.2 ขอมลบรษทและรายละเอยดโครงการ 32 4.3 การวเคราะหสภาพแวดลอมและอตสาหกรรม 33 4.4 การวเคราะหสถานการณ (SWOT Analysis) 37 4.5 วสยทศน พนธกจ และเปาหมาย (Vision, Mission, Goal) 40 4.6 แผนการบรหารจดการ 41 4.7 แผนการผลต 43 4.8 แผนการตลาด 50 4.9 แผนการเงน 57 4.10 การวเคราะหความเสยงของโครงการ 58 4.11 แผนฉกเฉน 59

5 สรปและขอเสนอแนะ 60 5.1 สรปผลการศกษา 60 5.2 ขอจ ากดในการศกษา 62 5.3 ขอเสนอแนะ 62 5.4 ขอเสนอแนะในการศกษาครงตอไป 63

ฉ

เอกสารอางอง 64 ภาคผนวก 65 ประวตผวจย 69

ช

สารบญตาราง

ตารางท หนา 2.1 ตวอยางงบประมาณรายได 14 2.2 แสดงทางเลอกของเมททรกซ TOWS เพอก าหนดกลยทธ 20 4.1 ดชนราคาขายวสดกอสราง 38 4.2 สรปการวเคราะหสถานการณ (SWOT Analysis) 39 4.3 แสดงสดสวนการถอหน หจก.เอน พ กรป 41 4.4 เงนเดอนในแตละต าแหนงงาน 43 4.5 แผนการจดตงหางหนสวน และแผนการกอสราง 46 4.6 ตนทนการกอสราง 47 4.7 วเคราะห TOWS Matrix 54 4.8 การลงทนในกจการ 57 4.9 โครงสรางเงนทน 57 4.10 วเคราะหอตราผลตอบแทน 58 4.11 แสดงผลตอบแทนโดยใชกรณทมอตราเชาหองพกตามปกต (Normal Case) 59

ซ

สารบญรปภาพ

รปท หนา 1.1 แผนผงก าหนดการใชประโยชนทดน ตามทไดจ าแนกประเภท 2 1.2 ทตงรตโนภาส อพารทเมนท 3 1.3 กรอบแนวในการศกษา 5 2.1 แบบจ าลองแรงกดดน 5 ประการ 8 4.1 จ านวนประชากรในจงหวดนครราชสมา 34 4.2 โครงสรางองคกร 41 4.3 โครงสรางการบรหาร 42 4.4 แผนทตง รตโนภาส อพารทเมนท 44 4.5 แบบแปลนอพารทเมนทชน 1 45 4.6 แบบแปลนอพารทเมนทชน 2 ถงชน 4 45 4.7 รปแบบการจดเฟอรนเจอรในหองพก 46 4.8 ต าแหนงทางการตลาดโครงการรตโนภาส อพารทเมนทและคแขงขน 53 4.9 ต าแหนงทตงของโครงการ รตโนภาส อพารทเมนท 55

1

บทท 1 บทน า

1.1 ความส าคญและทมาของปญหา

จงหวดนครราชสมาถอเปนจดศนยรวมของการด าเนนธรกจ ไมวาจะเปนธรกจคาขาย ธรกจบรการ การขยายสาขาของบรษทขามชาตตางๆ ของภาคตะวนออกเฉยงเหนอ มความสะดวกสบายในการเดนทาง ไมวาจะเปนรถประจ าทาง รถไฟ และยงมถนนมตรภาพ ซงเปนถนนขนาดใหญขนาด 6-10 ชองจราจรทใชเดนทางมาจงหวดนครราชสมาเปนตน ปจจยเหลานเปนสงกระตนทท าใหตลาดแรงงานในจงหวดนครราชสมามอตราการขยายตวเพมขนในทกๆ ป ซงไมไดมเฉพาะบคคลทมภมล าเนาในจงหวดนครราชสมาเทานน ประชาชนจากตางจงหวดมความนยมทจะยายถนฐานเขามาพ านกเพอท าการศกษาตอในระดบตางๆ และประกอบอาชพในจงหวดนครราชสมา เนองจากปจจยหลกในดานรายไดทสงกวาภมล าเนาดงเดมของตนเอง อกทงยงมสาธารณปโภคตางๆ อยางครบครนและสะดวกสบาย กลมบคคลเหลานมความตองการทพกอาศยตามหอพก อพารทเมนทใหเชาตางๆ ในระหวางทพ านกอยในจงหวดนครราชสมา โดยใหความส าคญกบการเดนทางทสะดวกสบาย มระบบรกษาความปลอดภยทเชอถอได ราคาเหมาะสมกบฐานรายได เพอใหสามารถใชชวตไดอยางโดยไมล าบาก

ผท าการศกษาเหนวาธรกจอสงหารมทรพยประเภทอพารทเมนทใหเชายงคงเปนทตองการของประชาชนทเดนทางเขามาท างานในเขตอ าเภอเมอง และเขตใกลเคยง ในจงหวดนครราชสมา ในป 2555 ท าใหมองเหนศกยภาพของธรกจดงกลาวในเขตน เนองจากเหตผลทกลาวมาขางตน ประกอบกบในบรเวณดงกลาวยงมหอพกหรออพารทเมนทจ านวนไมมากนก จงมความนาสนใจในการเขาไปศกษาเพอท าการประเมนศกยภาพในการท าธรกจน ในการศกษาจงตองใหความส าคญกบกฎหมายเกยวกบการกอสรางอาคาร เพอใหการด าเนนการดงกลาวเปนไปอยางถกตองตามกฎหมาย และนอกจากนการท าธรกจนตองมการลงทนคอนขางสง และมความเสยง เพราะฉะนนจงตองมการจดท าแผนเพอปองกนความเสยหายทจะเกดขนในกรณทเกดปญหาตางๆ บรเวณถนนรตโนภาส 2 ซงอยในเขตอ าเภอเมอง และใกลกบสถานทอ านวยความสะดวกตางๆ เชน The Mall ,Home Pro ,Lotus ,Big C ,โรงงานPepsi ,มหาวทยาลยเทคโนโลยสรนาร เปนตน ซงเปนพนททมศกยภาพในการด าเนนธรกจประเภทน งานวจยนจงมวตถประสงค เพอศกษาปจจยทมผลตอการท าธรกจในพนททท าการศกษา พรอมทงศกษาพฤตกรรมผบรโภคในการตดสนใจเชาอพารทเมนท และจดท าแผนธรกจของอพารทเมนท เพอน าไปขอสนเชอกบสถาบนการเงน เพอการลงทนประกอบธรกจดงกลาว

2

รปท 1.1 แผนผงก าหนดการใชประโยชนทดนตามทไดจ าแนกประเภท [จากส านกงานโยธาธการการจงหวดนครราชสมา]

3

1.2 วตถประสงคของการศกษา

1.2.1 เพอศกษาปจจยทมผลตอการท าธรกจอพารทเมนทใหเชาในเขตอ าเภอเมอง จงหวด นครราชสมา

1.2.2 เพอศกษาพฤตกรรมผบรโภค ในการตดสนใจเชาอพารทเมนท 1.2.3 จดท าแผนธรกจ อพารทเมนท เพอน าเสนอในการขอสนเชอกบสถาบนการเงน เพอ

การลงทนประกอบธรกจดงกลาว พรอมกบระยะเวลาคนทน 1.3 ประโยชนทคาดวาจะไดรบ

น าผลทไดจากการศกษาและวเคราะหตางๆ น ามาประกอบการตดสนใจในการลงทน 1.3.1 ท าใหทราบถงแนวทางทเหมาะสมในการด าเนนธรกจ 1.3.2 ท าใหทราบถงพฤตกรรมของผบรโภคในการตดสนในเชาอพารทเมนท 1.3.3 ขอมลทไดจะเปนประโยชนตอการตดสนใจในการลงทนในบรเวณถนนรตโนภาส 2 1.3.4. ขอมลจากการท าแผนธรกจเพอขอสนเชอจากสถาบนการเงน

รปท 1.2 ทตงรตโนภาส อพารทเมนท [จาก Google Earth.com]

4

1.4 ขอบเขตการศกษา การศกษานเปนการศกษาเพอท าใหทราบถงรายละเอยด 1.4.1 แผนการลงทน แผนการเงน แผนการตลาด แผนการจดการ ธรกจอพารทเมนทให

เชา 1.4.2 ศกษาพฤตกรรมผบรโภคในการตดใจเลอกเชาอพารทเมนท ในเขตอ าเภอเมอง

จงหวดนครราชสมา 1.4.3 วเคราะหปจจยทมผลตอธรกจ ประกอบไปดวย การวเคราะหปจจยสภาพแวดลอม

วเคราะหแรงกดดน 5 ประการ (5 Forces Model) การวเคราะหสถานการณ (SWOT ANALYSIS) และการวเคราะหสวนประสมทางการตลาด (4Ps)

1.5 กรอบแนวคดในการศกษา

การศกษาลกษณะการด าเนนการธรกจ อพารทเมนทใหเชา และศกษาแนวคด ทฤษฎ ถงปจจยททมผลตอธรกจดงกลาว

1.5.1 การวเคราะหสงแวดลอมภายนอก (PESTLE) 1.5.2 การวเคราะหสถานการณ (SWOT) 1.5.3วเคราะหแรงกดดน 5 ประการ (Five Forces) 1.5.4 การวเคราะหสวนประสมทางการตลาด (4Ps) หลงจากท าการประเมนสภาพแวดลอมและการการวเคราะหสถานการณใหเหนถงจดแขง

จดออน โอกาส และอปสรรค กจะน าขอมลทงหมดมาวเคราะหความสมพนธแบบเมตรก(TOWS Matrix) เพอก าหนดน ามาก าหนดกลยทธการด าเนนธรกจ จากนนน าไปสขนตอน

1.5.5 การวางแผนการผลต การตลาด การบรหารบคลากร แผนการด าเนนงานแสดงดงรปท 1.3

5

รปท 1.3 กรอบแนวในการศกษา 1.6 นยามค าศพท อพารทเมนท หมายถง อาคารพกอาศยเพอใหเชา ทมลกษณะเปนตกสงไมเกน 5 ชน ผบรโภค หมายถง บคคลตางๆ ทมความสามารถในการเชาหองพก ทอาศยอยในเขตจงหวดนครราชสมา

6

บทท 2 ทฤษฎและเนอหาทเกยวของ

ในการศกษาแผนธรกจ รตโนภาส อพารทเมนทครงน ผศกษาไดตรวจเอกสารและสรป

แนวคด ทฤษฎ และหลกการ ทเกยวของประกอบดวย 2.1 แนวคดการวเคราะหปจจยแวดลอมทมผลตอการท าธรกจ 2.2 แนวคดการจดท าประมาณการทางการเงน 2.3 แนวคดเรองพฤตกรรมผบรโภค 2.4 กลยทธการตลาด 2.5 โครงสรางและหลกการเขยนแผนธรกจ

2.1 แนวคดการวเคราะหปจจยแวดลอมทมผลตอการท าธรกจ การวเคราะหสภาพแวดลอมเพอท าความเขาใจสภาพแวดลอมทจะสงผลกระทบกบการ

ด าเนนการของกจการ เพอปรบกลยทธทางดานการตลาดของกจการใหสอดคลองกบสถานการณ และเพอลดความเสยงการประกอบธรกจ

2.1.1. การวเคราะหสภาพแวดลอมภายนอก [สมยศ นาวการ.2551] 1) สภาพแวดลอมทางดานการเมองและกฎหมาย (Political and Legal Environment)

การเมอง กฎขอบงคบ นโยบายของรฐบาล แนวโนมการออกกฎหมายและพระราชบญญตตางๆ และกฎหมายทเกยวของกบการประกอบการธรกจ อพารทเมนต และทอยอาศย เชน กฎหมายควบคมอาคาร ทเกยวกบการกอสรางอาคารใหมความมนคงและแขงแรง

2) สภาพแวดลอมทางเศรษฐกจ (Economic Environment) หากสภาพเศรษฐกจดกจะเอออ านวยตอการประกอบธรกจใหประสบความส าเรจ ในทางตรงกนขาม ถาสภาพเศรษฐกจมแนวโนมถดถอยหรอตกต า เงอนไขทางเศรษฐกจมการเปลยนแปลงตลอดเวลาและยากทจะพยากรณซงมผลท าใหการประกอบธรกจหยดชะงก ลมเหลวหรออาจจะตองเลกกจการได

3) สภาพแวดลอมทางประชากรศาสตร (Demographic Environment)ประกอบดวย อตราการเจรญเตบโตทางประชากร จ านวนประชากร ระดบการศกษา การเปลยนแปลงลกษณะของครอบครว การเคลอนยายประชากร

7

4) สภาพแวดลอมทางดานวฒนธรรมและสงคม (Culture and Social Environment) ไดแก ทศนะคตทางสงคม คานยม บรรทดฐาน ความเชอ พฤตกรรม การด าเนนชวต และการอยอาศย เปนตน

5) สภาพแวดลอมทางเทคโนโลย (Technological Environment) การเปลยนแปลงและความกาวหนาของเทคโนโลยมผลกระทบตอการด าเนนธรกจ เชน การตดตอสอสารผานอนเตอรเนต

2.1.2 การวเคราะหสถานการณ (SWOT) เปนการวเคราะหสภาพแวดลอมของกจการ จดแขง จดออน โอกาส และอปสรรค โดยพจารณาความสมพนธระหวางผลการประเมนสภาพแวดลอมภายในระหวางจดแขงและจดออน และการประเมนสภาพแวดลอมภายนอกระหวางโอกาส และอปสรรค วามความโนมเอยงไปในทศทางใดเพอน าไปสการก าหนดกลยทธทางการตลาดของบรษท [สมยศ นาวการ.2551] 1) จดแขง (Strength) คอ ปจจยสภาพแวดลอมภายในบรษททท าใหกจการได

เปรยบการ แขงขน เชน จดแขงดานสวนประสมการตลาด (4Ps) จดแขงทางดานการเงน จดแขงทางดานการผลต จดแขงทางดานการบรหารองคการ เปนตน

2) จดออน (Weakness) คอ ปจจยจากสภาพแวดลอมภายในบรษททท าใหกจการเสยเปรยบการแขงขน

3) โอกาส (Opportunity) คอ ปจจยจากสภาพแวดลอมภายนอกบรษททเออตอการประกอบกจการ

4) อปสรรค (Threat) คอ ปจจยจากสภาพแวดลอมภายนอกบรษททท าใหกจการเสยเปรยบ ซงบรษทจ าเปนตองปรบกลยทธเพอขจดอปสรรคตางๆ ทเกดขน

2.1.3 วเคราะหแรงกดดน 5 ประการ (The Five Forces Model) คอ การวเคราะหการแขงขนภายในสภาพแวดลอมของอตสาหกรรมรมเพอทจะระบโอกาสและอปสรรคทกจการไดเผชญอยเพอน าไปสนบสนนการพฒนากลยทธ [สมยศ นาวการ.2551]

8

รปท 2.1 แบบจ าลองแรงกดดน 5 ประการ

1) การเขามาของคแขงขนรายใหม (Entry of New Entrants) เปนการวเคราะห

เกยวกบ 1.1) การประหยดจากขนาด (Economies of Scale) การลดตนทนทไดมาจาก

การผลตจ านวนมากผทจะเขามาแขงขนท าธรกจในตลาดใหม จะตองพบกบแรงกดดนอนเนองมาจากการประหยดดานตนทนการผลตในปรมาณทมากเพอสามารถแขงขนกบคแขงรายเดมทมความไดเปรยบในดานการผลตรวม

1.2) การผกพนในตรายหอ (Brand Loyalty) สรางความจงรกภกดตอตราสนคาใหกบกลมลกคาเดมของคแขงรายเดม

1.3) เงนลงทน (Capital Requirements) ถาตองลงทนสง กจะเปนอปสรรคตอรายใหมในทกๆดาน โดยเฉพาะดานการผลต

1.4) การเขาถงชองจดจ าหนาย (Access to Distribution Channels) การเขาสชองทางการจดจ าหนายเปนอปสรรคตอคแขงขนรายใหม คแขงรายใหมจะตองใชความพยายามทจะเขาไปแทรกแซงชองทางการจดจ าหนาย โดยชกจงหรอใหขอเสนอทดกวาเพอใหพอคาสง (Wholesale) และพอคาปลก (Retailer) จดวางสนคาของตนเองเพอการจ าหนายตอใหลกคาดวย

9

1.5) นโยบายของรฐบาล ถารฐบาลไมมนโยบายสงเสรม หรอมขอหามสมปทาน กจะท าใหผประกอบการไมมความสะดวกทงดานการเงน และสถานทประกอบกจการ

1.6) ตนทนการเปลยนแปลงการใชสนคา (Switching cost) ถาลกคาตองมตนทน หรอคาใชจายในการเปลยนแปลงผลตภณฑสงแลว ลกคาจะถกผกตดอยกบสนคาของบรษทเดม

1.7) ขอไดเปรยบตนทนในดานอนๆ เชน เปนเจาของเทคโนโลยเฉพาะมวตถดบราคาถก มท าเลทตงดกวา มแหลงเงนทนทตนทนถก และท ามานานจนเกดการเรยนร

2) แรงผลกดนจากผผลตหรอคแขงทมในอตสาหกรรม (Rivalry Among Competing Firms) หมายความวา ระดบการแขงขนของอตสาหกรรมทกจการด าเนนอย มความรนแรงระดบใดแนวโนมของตลาดมโอกาสขยายตวมากนอยแคไหนทงในระดบประเทศหรอระดบโลก นนขนอยกบความสามารถในการแขงขนของคแขง 2.1) จ านวนคแขงขน หากมจ านวนมากยอมสงผลใหมการแขงขนทรนแรง แต

อาจมบางกรณทแมจะมจ านวนผประกอบการนอยราย และแตละรายมสดสวนการครองตลาดใกลเคยงกนกอาจสงผลใหมการแขงขนทรนแรงไดเชนกน

2.2) อตราการเตบโตของอตสาหกรรม ยงอตสาหกรรมมการเตบโตในอตราทสง กยงสามารถดดซบเอาการแขงขนทรนแรงไปไดเทานน

2.3) ความแตกตางของสนคา ถาสนคามความแตกตางกนไป การแขงขนกจะนอยลง

2.4) ความผกพนในตรายหอ 2.5) ก าลงการผลตสวนเกน ถาอตสาหกรรมมก าลงผลตสวนเกน การแขงขน

จะรนแรง 2.6) มลคาของตนทนคงทหากอตสาหกรรมใดมการใชตนทนคงทสง จะม

ความจ าเปนตองคงขนาดของการใช อตราก าลงการผลตไวสงอยตลอดเวลา เพอใหตนทนตอหนวยคมคาทจะเดนสายพานการผลต และจะมความเสยงตอการแขงขนมาก เพราะเมอ demand ในตลาดลดลง

10

ผประกอบการตางๆจะไมสามารถลดsupply ลงมาใหเทากบ demand ได และจะเกดภาวะ oversupply ไดงาย

2.7) อปสรรคกดขวางการออกจากอตสาหกรรม เชน ขอตกลงกบสหภาพแรงงานในการจายชดเชยทสงมาก

3) อ านาจตอรองของผจดหา (Bargaining Power of Supplier) ผจดหามอ านาจตอรองทสามารถขนราคาหรอลดคณภาพผลตภณฑขายไดกจะเปนอปสรรคกบบรษท แตถาผจดหาออนแอทางบรษทกสามารถกดดนราคาผลตภณฑใหต าลงได โดยผจดหาจะมอ านาจเมอ 3.1) เมอผลตภณฑนนมผลตภณฑทดแทนนอยราย 3.2) บรษทไมไดเปนลกคาทส าคญ 3.3) เมอบรษทมคาใชจายทสงในการเปลยนผลตภณฑนน 3.4) ผจดหาขนราคาผลตภณฑ เมอเขาสามารถใชการรวมกจการไปขางหนา 3.5) และเชนเดยวกน ถาความสามารถในการลงลกเขาไปท าการผลตเอง หรอ

เขาไปท าการแขงขนกบ Suppliers หรอ ความสามารถในการ Forward Integration ยงนอย จะท าให Suppliers ยงมอ านาจตอรองสงขน

4) อ านาจการตอรองของกลมผซอหรอลกคา (Bargaining Power of Buyers) 4.1) ปรมาณการซอ ถาซอมากก มอ านาจการตอรองสง

4.2) ขอมลตางๆทลกคาไดรบเกยวกบสนคาและผขาย ถาลกคามขอมลมาก กตอรองไดมาก

4.3) ความจงรกภกดตอยหอ 4.4) ความยากงายในการรวมตวกนของกลมผซอ ถาลกคารวมตวกนงายกม

อ านาจตอรองสง 4.5) ความสามารถของผซอทจะมการรวมกจการไปดานหลง คอ ถาลกคา

สามารถผลตสนคาไดดวยตนเองอ านาจการตอรองกจะสง 4.6) ตนทนในการเปลยนไปใชสนคาของคนอน หรอใชสนคาของคแขงแลว

ลกคาตองมตนทนในการเปลยนสง อ านาจการตอรองของลกคากจะต า 5) แรงผลกดนซงเกดจากสนคาอนๆซงสามารถใชทดแทนได (Substitute Products)

2.1.4 การวเคราะหสวนประสมทางการตลาด (4Ps) คอปจจยและสวนประสมทางการตลาด [รศ. ศรวรรณ เสรรตน. 2546] กลาวถงปจจยทมอทธพลตอการตดสนใจเลอกซอผลตภณฑ ประกอบดวย

11

1) ผลตภณฑ (Product) คอ สงทเสนอขายโดยธรกจ เพอตอบสนองความจ าเปนหรอ ความตองการของลกคาใหเกดความพงพอใจ ประกอบดวยสงทสมผสไดและสมผสไมได เชน บรรจภณฑ ส ราคา คณภาพ ตราสนคา บรการและชอเสยงของผขาย ผลตภณฑอาจจะเปนสนคา บรการ สถานท บคคล หรอความคด ผลตภณฑทเสนอขายอาจจะมตวตนหรอไมมตวตนกได

2) ราคา (Price) คอ เปนจ านวนเงนหรอสงอนๆ เพอน ามาจายเพอใหไดผลตภณฑ โดยผบรโภคจะเปรยบเทยบระหวางคณคาของผลตภณฑกบราคาของผลตภณฑนน ดงนนถาผบรโภครสกวาผลตภณฑนนมคณคาสงกวาราคาผบรโภคกจะตดสนใจซอผลตภณฑนน

3) การสงเสรมการขาย (Promotion) เปนเครองมอการสอสารเพอสรางความพงพอใจตอตราสนคาหรอบรการหรอความคด หรอตอบคคล โดยใชเพอจงใจใหเกดความตองการหรอเพอเตอนความทรงจ าในผลตภณฑ โดยคาดวาจะมอทธพลตอความรสก ความเชอและพฤตกรรมการซอ หรอเปนการตดตอสอสารเกยวกบขอมลระหวางผขายกบผซอ เพอสรางทศนคตและพฤตกรรมการซอ เครองมอการสงเสรมการตลาดทส าคญ มดงน 3.1) การโฆษณา (Advertising) เปนกจกรรมในการเสนอขาวเกยวกบองคการ

และ ผลตภณฑ บรการ หรอความคดโดยจะตองมการจายเงนใหกบทางสอ 3.2) การขายโดยใชพนกงานขาย (Personal Selling) เปนการสอสารระหวาง

บคคลกบบคคลเพอพยายามจงใจผซอทเปนกลมเปาหมาย 3.3) การสงเสรมการขาย (Sales promotion) เปนสงจงใจทมคณคาเพอกระตน

หนวยงานขาย หรอผบรโภคโดยมจดมงหมายเพอท าใหการขายไดทนท 3.4) การใหขาวและการประชาสมพนธ (Publicity and public relations) เปน

การเสนอขาวผลตภณฑบรการหรอประชาสมพนธองคการ โดยไมตองจายเงนใหกบสอ

3.5) การตลาดทางตรง (Direct Marketing) การโฆษณาเพอใหเกดการตอบสนองโดยตรงจากกลมเปาหมายเชนการการใชสอโฆษณาและแคตาลอก

4) ชองทางจดจ าหนาย (Place) คอ โครงสรางของชองทางทเปนสถาบนหรอบรษทเพอเคลอนยายผลตภณฑออกสตลาด โดยการจดจ าหนายประกอบดวย 2 สวน ดงน

12

4.1) ชองทางการจดจ าหนาย (Chanel of distribution) หมายถงกลมบคคลหรอธรกจทมความเกยวของกบการเคลอนยายกรรมสทธในผลตภณฑไปยงผบรโภคโดยในระบบชองทางการจดจ าหนาย ประกอบดวย ผผลต คนกลาง ผบรโภค

4.2) การกระจายตวสนคา (Physical distribution) หรอการสนบสนนการกระจายตวสนคาสตลาด (Physical distribution) หมายถง งานทเกยวของกบการวางแผน การปฏบตการตามแผน และการควบคมการเคลอนยายวตถดบ ปจจยการผลต และสนคาส าเรจรป

2.2 แนวคดการจดท าประมาณการทางการเงน

การจดท าประมาณทางการเงนนนเปนขนตอนทส าคญเพอชวยในการตดสนใจลงทน ซงการจดท างบประมาณขนลวงหนานนจะแสดงถงการประมาณการใชเงนทน คาใชจาย รายไดจากปจจยตางๆ ทเปนไปได โดยผจดท าตองใหสงทประมาณใกลเคยงความเปนจรงทสด แนวทางการจดท าประมาณการทางการเงนมขนตอน ดงน [รศ.ดร. ชนงกรณ กณฑลบตร.2550]

2.2.1 งบประมาณการลงทนเรมตน พจารณาจากตนทนและคาใชจายลงทนในตอนเรมตนโครงการกอนทโครงการจะสามารถ

ด าเนนการ โดยมรายจายหลก 2 สวนไดแก 1) สวนทเปนการลงทนในสนทรพยถาวร เชน เครองจกร ทดน อาคารส านกงาน

อาคารโรงงาน ซงเปนรายจายลงทนเรมแรกทตองใชเงนทนจ านวนมาก การประมาณในสนทรพยเหลานบางรายการอาจจะตองไดรบความรวมมอจากวศวกรหรอสถาปนกดวย เชนการกอสรางอาคาร คาเครองจกรและการตดตง เปนตน

2) สวนทเปนคาใชจาย ไดแก คาใชจายกอนการด าเนนการทกชนด เชนคาจางบรษททปรกษา คาใชจายในการตดตอประสานงาน คาธรรมเนยมตางๆ คาใชจายเจาหนาท คาใชจายของส านกงาน และคาใชจายอนๆ คาใชจายเหลานเปนคาใชจายทเกดขนกอนการด าเนนการตามปกตการประมาณการเงนลงทน โดยเรมจากการรวบรวมขอมลรายละเอยดของสวนทตองจดหาทงในแงของชนด ปรมาณและราคาโดยละเอยด เชน คากอสราง คาเครองจกร คาอปกรณส านกงาน โดยการประมาณเรมตนดวยการจ าแนกรายการออกเปนกลม หลงจากนนกท าการก าหนดปรมาณและตามดวยราคา แลวจงค านวณออกมา

13

2.2.2 งบประมาณรายได เปนงบประมาณแรกทมความส าคญตอการจดงบประมาณอน เพราะผลลพธทไดยอม

ก าหนดกจกรรมอกมากมายทจะเกดขนในอนาคต หากกจการคาดวาจะเกดรายไดมากกวาทเปนอย หรอก าหนดเปาหมายทจะเพมรายไดใหสงขน แผนกตางๆ ทเปนฝายสนบสนนกจะตองเตรยมก าหนดแผนใหสอดคลองกนตามไปดวย [ยรรยง ธรรมธชอาร]

สงทตองระวงในการก าหนดงบประมาณรายได คอความสมเหตผลและเปนไปได การก าหนดตวเลขงบประมาณโดยไมค านงถงปจจยแวดลอม เชนสภาพการแขงขน คแขงขนรายใหม และแนวโนมธรกจ

สวนประกอบการจดท างบประมาณรายได 1) แหลงทมาของรายได โดยพจารณาจากทมาของรายไดในลกษณะตางๆ รายได

อาจเกดขนจากธรกจทหลายหลาย หรอสนคาหลายชนด หรอจากบรการตางๆ การก าหนดแผนรายไดจงอาจตองแยกแยะตามชนดของรายไดดงกลาว ตวอยางเชน การขายสนคาอาจประกอบดวยผลตภณฑ 3 ชนด โดยมสดสวนของรายดงน คอ ผลตภณฑชนดท 1 มสดสวนรายไดรอยละ 25 ผลตภณฑชนดท 2 มสดสวนรายไดรอยละ 40 ผลตภณฑชนดท 3 มสดสวนรายไดรอยละ 35

กจการจ าเปนตองประเมนความสามารถในการท าก าไรของแตละผลตภณฑประกอบกบโอกาสในการขยายตวตอไปในอนาคต เพอใหสามารถจดสรรทรพยากรทมเพอการสงเสรมการหารายไดของแตละผลตภณฑใหเหมาะสม

2) ประมาณการยอดขาย คอ การคาดการณหรอประมาณการจ านวนสนคาหรอบรการทบรษทจะขายได โดยมหลกการคาดการณหรอคาดคะเน เชน ค านวณจากผลการส ารวจตลาด จ านวนประชากรทเปนเปาหมายของสนคาและบรการของบรษท ความคดเหนของบคคลตางๆ ทงภายในและภายนอกบรษท

ถาหากการพยากรณมความถกตองมาก การผลตสนคาในจ านวนทสอดคลองกบยอดขายทพยากรณเอาไวกจะท าใหการด าเนนธรกจไมขาดทนและไดก าไรตามทคาดการณไว นอกจากน การพยากรณยอดขายยงเปนสวนประกอบส าคญในการวางแผนการด าเนนธรกจ เพราะเปรยบเสมอนเปาหมายอกเปาหมายหนงทบรษทจะตองด าเนนธรกจใหบรรลเปาหมายดานยอดขายทวางแผนไวดวย

วธส าคญในการพยากรณยอดขาย 2.1) การพยากรณจากการรวบรวมความคดเหนของพนกงานขาย

14

ยกตวอยางเชนหางสรรพสนคาตองการพยากรณยอดขายของแผนกเครองส าอางในเดอนหนา จงใหพนกงานแตละคนประมาณคายอดขายทเขาคาดวาจะขายไดในเดอนหนาออกมา โดยดจากยอดขายในชวงทผานมาพรอมๆ กบการคาดคะเนสภาวะเศรษฐกจในปจจบน โดยอาจมการใชผลทางฤดกาลรวมดวย เชน ในชวงหนาหนาวลกคา จะซอครมบ ารงผวมากขน เสรจแลวกน าเอาคายอดขายของแตละคนนมารวมกนเขาแลวกผานใหผบงคบบญชาระดบสงขนมาตามสายงานกคอหวหนาแผนกเครองส าอาง ท าการวเคราะห ทบทวน ปรบปรงยอดขายทรวมมาไดนน ซงเปนการท าใหความคดเหนของระดบผบรหาร ถกผสมผสานไปกบความคดเหนของพนกงานดวย เมอหวหนาแผนกดแลวกน าไปเปน ยอดพยากรณของแผนกเครองส าอางตอไป

2.2) การพยากรณโดยการส ารวจความตงใจซอของตลาด ตวอยาง อาทบรษทผลตกระดาษช าระ ตองการทจะวางแผนการด าเนนธรกจของปหนาจง

ตองท าการพยากรณยอดขายของบรษทเพอประกอบการวางแผน บรษทเลอกทจะส ารวจความตงใจซอของตลาด โดยบรษทเกณฑก าลงคนออกไปสมภาษณแผนการซอกระดาษช าระของบรษทในอนาคตของผซอและผจดจ าหนาย หรออาจจะสงแบบสอบถามออกไปหรอโทรศพทไปสอบถามกได จากนนกเอาขอมลทงหมดมารวมกนกจะไดยอดพยากรณการขายกระดาษช าระของ บรษทตามตองการ

3) ตารางงบประมาณรายได การจดท าตารางงบประมาณรายได เปนการแสดงแผนการด าเนนงานใหเหนวาในรอบหนง

ปขางหนา กจการมแผนและเปาหมายในกาขายสนคาและสรางรายไดอยางไร โดยแสดงขอมลทส าคญ 3 สวน คอ ปรมาณการขาย ราคาขายตอหนวย และมลคาการขาย ดงแสดงในตารางท 2.1 ตารางท 2.1 ตวอยางงบประมาณรายได

2.2.3 งบประมาณคาใชจาย ผจดท างบประมาณคาใชจายตองเขาใจถงลกษณะการเกดคาใชจายซงสมพนธกบกจการ

เพอใหการประมาณการหรอการควบคมคาใชจายเปนไปอยางมประสทธภาพ โดยรวาคาใชจายใดเกดขนเปนประจ า และคาใชจายใดเกดขนตามจ านวนการผลตหรอบรการทเพมขน คาใชจายโดยทวไปแบงออกไดเปน 2 ประเภทใหญๆ คอ คาใชจายคงท กบคาใชจายผนแปร การจดแบง

15

คาใชจายดงกลาวนเพอประโยชนในการวเคราะหตนทนทเกดขนและการก าหนดตนทนมาตรฐานของผลตภณฑ

1) คาใชจายคงท หมายถง คาใชจายทมลกษณะการเกดขนอยางสม าเสมอ แมวากจการจะมรายการธรกจเปลยนแปลงเพมขน หรอลดลง เชนคาเชาส านกงาน เงนเดอนพนกงาน ทเกดขนเปนประจ าทกเดอน และคอนขางสม าเสมอ

2) คาใชจายผนแปร หมายถง คาใชจายทมลกษณะผนแปรไปตามปรมาณงานทท า หรอตามจ านวนผลผลต เชน ตนทนวตถดบ คาแรงงาน

2.2.4 ประมาณการงบการเงน การวดผลการด าเนนการของกจการตองอาศยการวเคราะหขอมลในงบก าไรขาดทน ดงนน

ภายหลงจากการรวบรวมตวเลขงบประมาณรายได คาใชจาย การลงทน ทคาดวาจะเกดขนแลว ผลลพธทไดจากการประมวลขอมล คอ ผลก าไรขาดทน สนทรพย หนสน ทน และกระแสเงนสดทคาดวาจะเกดขน[รศ. เรงรก จ าปาเงน.2554]

1) งบก าไรขาดทน (Income Statement) เปนงบการเงนทแสดงผลการด าเนนงานของกจการในชวงเวลาใดเวลาหนง เชน รอบปบญช โดยจะแสดงรายได คาใชจาย และก าไรหรอขาดทนสทธ ชวยใหผใชทราบวาผลก าไรหรอขาดทนของกจการนนมาจากสวนใด เพอปรบปรงการด าเนนงาน และ คาดการณผลการด าเนนงานในอนาคต งบก าไรขาดทนม 4 สวนดงน 1.1) รายได (Revenue) คอ สงทท าใหทนหรอสวนของเจาของเพมขน 1.2) รายจาย (Expenses) คอ สงทท าใหทนหรอสวนของเจาของลดลง 1.3) ก าไรสทธ (Net Profit) คอ สวนของรายไดทมากกวารายจาย 1.4) ขาดทนสทธ (Net Profit) คอ สวนของรายจายทมากกวารายได

2) งบดล (Balance Sheet) หมายถง งบแสดงฐานะทางการเงนของกจการ ณ วนใดวนหนงตามหลกการบญชทยอมรบกนโดยทวไป ซงจะแสดงใหทราบวามสนทรพย หนสนและสวนของเจาของ จ านวนเทาใด รายละเอยดการแสดงสนทรพยในงบดลจะเรยงตามสภาพคลอง โดยเงนสดจะมสภาพคลองสงทสด เพราะสามารถจายช าระหนไดเรวกวาสนทรพยอน งบดลจะแสดงการใชเงนทนของบรษทเพอสรรหาทรพยากรทจ าเปนตอการประกอบธรกจ สามารถเขยนเปนสมการดงน สนทรพย = หนสน + สวนของเจาของกจการ (ทน) กจกรรมลงทน = กจกรรมจดหาเงนทน

16

งบดลประกอบดวย 3 สวนหลกดงน 2.1) สนทรพย หมายถง สทธและทรพยากรทกจการมอย เกดจากการ

ประกอบการสามารถแสดงคาเปนตวได และจะใหประโยชนในอนาคต 2.2) หนสน หมายถง พนธะผกพนของกจการอนเกดจากรายการคา การกยม ซง

ตองช าระคนในภายหนา 2.3) สวนของเจาของ หมายถง สทธเรยกรองตอสนทรพยสทธของกจการ

3) งบกระแสเงนสด หมายถง งบทวเคราะหเกยวกบการเปลยนแปลงของกระแสเงนสดทไดมาและใชไปในระหวางงวดเวลาหนง การเพมขนหรอลดลงของกระแสเงนสดจะเกยวของกบกระแสเงนสดจากกจกรรมด าเนนการ กจกรรมการจดหาเงน และกจกรรมการลงทน 3.1) งบกระแสเงนสดจากกจกรรมด าเนนงาน คอ เงนสดทเปนรายไดและคาใช

จายในรอบระยะเวลานน ซงจากขอมลในงบก าไรขาดทน 3.2) งบกระแสเงนสดจากกจกรรมการลงทน คอ เงนสดทใชไปในการซอสน

ทรพยถาวรและการขายสนทรพยถาวร จากขอมลในงบดล 3.3) งบกระแสเงนสดจากกจกรรมการจดหาเงน คอ เงนสดทไดจากการลงทน

เพม การกเงน หรอการจายคนทน จายช าระหนสน การจายเงนปนผล จากขอมลในงบดล

2.2.5 การประเมนคาโครงการลงทน การประเมนผลทจะไดรบกลบคนจากการลงทน ซงมกจะพจารณาจากความคมคาทจะ

ไดรบจากการลงทน โดยผลทไดรบนนสามารถน าไปตดสนใจในการลงทน ซงทฤษฎทใชในการวเคราะหอตราผลตอบแทนของการลงทนมดงน [รศ. เรงรก จ าปาเงน.2554]

1) ระยะเวลาคนทน (Payback Period) เปนการค านวณระยะเวลาทธรกจลงทนในสนทรพยถาวรแลวไดรบผลตอบแทนกลบคนมาเปนจ านวนกปจงจะเทากบเงนลงทนทจายเรมแรก การค านวณระยะเวลาคนทน

ระยะเวลาคนทน = เงนลงทนสทธ / กระแสเงนสดรบตอป ------------------- (2.1) เกณฑในการตดสนใจลงทน หากระยะเวลาคนทนทค านวณไดสนกวาระยะเวลาคนทนท

กจการยอมรบได ควรยอมรบโครงการลงทนนน กรณทมทางเลอกหลายโครงการใหเลอกโครงการทมระยะเวลาคนทนสนทสด

17

2) มลคาปจจบน (Net Present Value) เปนการค านวณหาผลตางระหวางมลคาปจจบนของกระแสเงนสดรบ กบมลคาปจจบนของกระแสเงนสดจายทใชในโครงการลงทน

การค านวณหามลคาปจจบนสทธไดโดยสมการดงน

---------------------------------------------------- (2.2)

โดย NPV = มลคาปจจบนสทธ CF = กระแสเงนสดสทธแตละป k = อตราสวนลด n = อายโครงการ

เกณฑในการตดสนใจลงทน เลอกโครงการลงทนทใหคา NPV เปนบวกสงสด

2.3 แนวคดเรองพฤตกรรมผบรโภค การศกษาพฤตกรรมผบรโภคเพอชวยใหเขาใจถงปจจยทมอทธพลตอการตดสนใจซอ

สนคาของผบรโภค และขอมลทไดนนน ามาออกแบบผลตภณฑ และก าหนดการแบงตลาดใหสอดคลองกบการตอบสนองความตองการของผบรโภค [ชชย สมทธไกร. 2554]

การศกษาโมเดลพฤตกรรมของผบรโภค (Consumer Behavior Model) หรอเรยกอกอยางหนง S-R Theory เปนการศกษาเหตของแรงจงใจในการซอสนคา ทมจดเรมตนจากสงกระตนผานเขาไปในความรสกนกคดท าใหเกดความตองการของผบรโภค (Buyer’s Black Box) ซงเปรยบเสมอนกลองด าจนท าใหเกดความตองการ แลวจงท าใหเกดการตอบสนอง

2.3.1 กระบวนการพฤตกรรมผบรโภค (Process of Behavior) 1) สงกระตน (Stimulus) สามารถเกดขนเองจากภายในรางกายและจากสงกระตน

ภายนอก ซงถอวาเปนเหตจงใจใหการบรโภคสนคา สงกระตนภายนอกประกอบดวย 2 สวน คอ 1.1) สงกระตนทางการตลาด (Marketing Stimulus)

ก. ผลตภณฑ ข. ราคา ค. ชองทางการจดจ าหนาย ง. การสงเสรมการตลาด

18

1.2) สงกระตนอนๆ คอ สงทกระตนความตองการของผบรโภคทเกยวของกบภาวะเศรษฐกจซงอยภายในองคการและผผลตไมสามารถควบคมได สงกระตนเหลานคอรายไดของผบรโภค

2) กลองด า (Buyer’s Black Box) เปนสงทผผลตหรอผขายไมสามารถทราบไดจงเปรยบเสมอนกลองด า ซงประกอบดวย 2.1) ปจจยทมผลตอพฤตกรรมการซอของผบรโภค

ก. ปจจยทางวฒนธรรม เปนปจจยขนพนฐานทสดในการก าหนดความตองการและพฤตกรรมของมนษย เชน การศกษา ความเชอ ยงรวมถงพฤตกรรมสวนใหญทไดรบการยอมรบภายในสงคมใดสงคมหนงโดยเฉพาะ

ข. ปจจยทางสงคม เปนปจจยทเกยวของในชวตประจ าวนและมอทธพลตอพฤตกรรมการซอ ซงประกอบดวยกลมอางอง ครอบครว บทบาท และสถานะของผซอ

ค. ปจจยสวนบคคล การตดสนใจของผซอมกไดรบอทธพลจากคณ สมบตสวนบคคลตาง ๆ เชน อาย อาชพ สภาวการณทางเศรษฐกจ การศกษา รปแบการด าเนนชวต วฏจกรชวตครอบครว

ง. ปจจยทางจตวทยา การเลอกซอของบคคลไดรบอทธพลจากปจจยทางจตวทยา ซงจดปจจยในตวผบรโภคทมอทธพลตอพฤตกรรมการซอและใชสนคาปจจยทางจตวทยาประกอบดวยการจงใจ การรบร ความเชอและเจตคต บคลกภาพและแนวความคดของตนเอง

2.3.2 กระบวนการตดสนใจของผบรโภค ผบรโภคจะมแบบหรอขนตอนในการตดสนใจซอทยากงายแตกตางกนไปทงนขนอยกบชนดของสนคาและสภาวการณในขณะตดสนใจซอ และวธการตดสนใจซอของผบรโภคแตละครง การซอเปนกระบวนการซงประกอบดวยกจกรรมหลายๆ อยาง แตเมอพดถงการซอ คนสวนใหญมกนกถงการตดสนใจในการซอจงเปนสวนหนงของการซอเทานน การตดสนใจของผบรโภคประกอบดวยขนตอนคอ ก. ความรสกความตองการ ข. พฤตกรรมกอนการซอ ค. การตดสนใจ ง. พฤตกรรมการใช

19

จ. ความรสกหลงการซอ 2.3.3 การตอบสนองของผบรโภค

ก. การเลอกซอดานผลตภณฑ (Product Choice) ข. การเลอกซอดานระดบราคา (Price Choice) ค. การเลอกซอดานการจดจ าหนาย (Place Choice) ง. การเลอกดานการสงเสรมการขาย (Promotion Choice) จ. การเลอกเพราะรายไดเปนตวก าหนด (Income Choice)

2.4 กลยทธการตลาด

กลยทธทางการตลาดของบรษททก าหนดขน มจดมงหมายส าคญคอ เพอใหการใชความพยายามทงหมดของบรษทเกดการประสานงานรวมกน โดยมงเนนเพอกอใหเกดผลส าเรจตามวตถประสงคทางการตลาดทก าหนดไว ขนตอนประกอบดวย [รศ.ศรวรรณ เสรรตน.2546]

2.4.1 การตลาดตามเปาหมาย (Target marketing) หมายถง การจดผลตภณฑและสวนประสมทางการตลาดทแตกตางกนเพอตอบสนองความตองการของตลาด (STP Marketing) ทแตกตางกน โดยมรายเอยดขนตอนตามน 1) การแบงสวนตลาด (Segmentation) เปนกจกรรมการแบงสวนตลาดออกเปน

กลมผซอสนคาชนดหนงตามลกษณะความตองการหรอลกษณะเฉพาะอยางทคลายคลงกนออกเปนตลาดยอย

2) การก าหนดตลาดเปาหมาย (Targeting) เปนกจกรรมการประเมนและการเลอกหนงสวนตลาดหรอมากกวาเปนเปาหมาย เปนงานทจะตองท าหลงจากการแบงสวนตลาดแลว ตลาดเปาหมายเปนกลมของผซอทมความตองการหรอลกษณะทเหมอนกนซงบรษทตดสนใจจะก าหนดเปนตลาดเปาหมาย

3) การก าหนดต าแหนงผลตภณฑ (Positioning) เปนกจกรรมการสรางต าแหนงทางการแขงขนส าหรบผลตภณฑ และก าหนดรายละเอยดของสวนประสมทางการตลาด

2.4.2 วเคราะห TOWS Matrix หลงจากทมการประเมนสภาพแวดลอมโดยการวเคราะหใหเหนถงจดแขง จดออน โอกาส และอปสรรคแลว น าขอมลมาวเคราะหหาความสมพนธแบบเมตรกซโดยใชตาราง TOWS Matrix เปนตารางทวเคราะหขอมลจาก จดแขงจดออน โอกาส และอปสรรค เพอก าหนดออกมาเปนกลยทธตางๆ (ตารางท2.2)

20

ตารางท 2.2 ทางเลอกของเมททรกซ TOWS เพอก าหนดกลยทธ

1) การระบจดแขง จดออน โอกาส และอปสรรค โดยทการประเมนสภาพแวดลอมทเปนการระบใหเหนถงจดแขงและจดออนจะเปนการประเมนภายในองคการ สวนการประเมนสภาพแวดลอมทเปนโอกาสและอปสรรคจะเปนการประเมนภายนอกองคการ ดงนนประสทธผลของการก าหนดกลยทธทใชเทคนค TOWS Matrix นจะขนอยกบความสามารถในการวเคราะห จดแขง จดออน โอกาส และอปสรรคทละเอยด เพราะถาวเคราะหไมละเอยดอาจจะท าใหกลยทธทไดไมประสบความส าเรจ

2) การวเคราะหความสมพนธระหวางจดแขงกบโอกาส จดแขงกบอปสรรคจดออนกบโอกาส และจดออนกบอปสรรค ซงผลของการวเคราะหความสมพนธในขอมลแตละคดงกลาว ท าใหเกดยทธศาสตรหรอกลยทธสามารถแบงออกไดเปน 4 ประเภท คอ 2.1) กลยทธเชงรก (SO Strategy) ไดมาจากการน าขอมลการประเมน

สภาพแวดลอมทเปนจดแขงและโอกาสมาพจารณารวมกน เพอทจะน ามาก าหนดเปนยทธศาสตรหรอกลยทธในเชงรก

2.2) กลยทธเชงปองกน (ST Strategy) ไดมาจากการน าขอมลการประเมนสภาพแวดลอมทเปนจดแขงและอปสรรคมาพจารณารวมกน เพอทจะน ามาก าหนดเปนยทธศาสตรหรอกลยทธในเชงปองกน เนองจากองคการมจดแขงและประสบกบสภาพแวดลอมทเปนขอจ ากดภายนอก แตองคการสามารถใชจดแขงทมอยปองกนขอจ ากดภายนอกได

2.3) กลยทธเชงแกไข (WO Strategy) ไดมาจากการน าขอมลการประเมนสภาพแวดลอมทเปนจดออนและโอกาสมาพจารณารวมกน เพอทจะน ามา

21

ก าหนดเปนยทธศาสตรหรอกลยทธในเชงแกไข ทงนเนองจากองคการมโอกาสทจะน าแนวคดหรอวธใหมๆมาใชในการแกไขจดออนทองคการมอยได

2.4) กลยทธเชงรบ (WT Strategy) ไดมาจากการน าขอมลการประเมนสภาพแวดลอมทเปนจดออนและอปสรรคมาพจารณารวมกน เพอทจะน ามาก าหนดเปนยทธศาสตรหรอกลยทธในเชงรบ ทงนเนองจากองคการเผชญกบทงจดออนและอปสรรคภายนอกทองคการไมสามารถควบคมได

2.4.3 การก าหนดกลยทธการตลาด โดยใชสวนผสมทางการตลาด (4Ps) ซงมสวนประกอบดงน 1) กลยทธผลตภณฑ (Product Strategy) นนจะเกยวของกบกระบวนการพจารณา

เกยวกบผลตภณฑ 1.1) แนวความคดดานผลตภณฑ (Product Concept) เปนคณสมบตทส าคญของ

ผลตภณฑทสามารถตอบสนองความตองการของผบรโภค Product ไดตองมความชดเจนในตวผลตภณฑนนๆ

1.2) คณสมบตผลตภณฑ (Product attribute) จะตองทราบวาผลตภณฑนนผลตมาจากอะไร มคณสมบตอยางไร ลกษณะทางกายภาพ ฟสกส เคม ชวะ ขนาด ความดความงาม ความคงทนทานดานรปราง รปแบบของผลตภณฑทมอยในตวของมนเอง

1.3) ลกษณะเดนของสนคา ( Product Feature ) การน าสนคาของบรษทไปเปรยบเทยบกบสนคาของคแขงขนแลวมคณสมบตแตกตางกน และจะตองรวาสนคาเรามอะไรเดนกวา เชน ลกษณะเดนของ Dior คอเปนผลตภณฑชนน าจากปารส

1.4) ประโยชนของผลตภณฑ (Product Benefit) พจารณาวาสนคามลกษณะเดนอยางไรบางและสนคาใหประโยชนอะไรกบลกคาบาง ระหวางการใหสญญากบลกคากบการพสจนดวยลกษณะเดนของสนคา

ตวอยางกลยทธ 1.1) ขยายวธการใชใหมๆ ของผลตภณฑเรา เพอกลมเปาหมายใหม คอกลม

ผใหญท อายตงแต 55 ป ขนไป

22

1.2) ละทงผลตภณฑซงไมสามารถท าก าไรนบตงแตเมอน าผลตภณฑนนๆ สตลาดแลวเปนเวลา 5 ป

2) กลยทธราคา (Price Strategy) เปนการก าหนดวาเราจะตงราคาแบบใดกลยทธราคาสงหรอราคาต า สงทจะตองตระหนกคอราคาทไดก าหนดไวนนเหมาะสมในการแขงขน หรอสอดคลองกบต าแหนงผลตภณฑของสนคานนหรอไมกลยทธดานราคา (Price strategy) ในการก าหนดกลยทธดานราคามประเดนส าคญทจะตองพจารณาดงน 2.1) ตงราคาตามตลาด (On going price) หรอตงราคาตามความพอใจ (Leading

price) ก) ตงราคาตามตลาด (On going price) เหมาะส าหรบสนคาทสรางความ

แตกตางไดยากจงไมสามารถจะตงราคาใหแตกตางจากตลาดคแขงขนได นนคอ การตงราคาตามคแขงขน

ข) ตงราคาตามความพอใจ (Leading price) เปนการตงราคาตามความพอใจ โดยไมค านงถงคแขงขน เหมาะส าหรบผลตภณฑทมความแตกตางในตราสนคา สนคาทมเอกลกษณสวนตวมภาพพจนทด จะตงราคาเทาไรกไมมใครเปรยบเทยบ

2.2) สนคาจะออกเปนแบบราคาสง (Premium price) เมอแนใจในคณภาพทเหนอกวาและการยอมรบในราคาของลกคาหรอราคามาตรฐาน (Standard) เมอใชการตงราคาโดยพจารณาจากราคาของคแขงขน หรอตราสนคาเพอการแขงขน (Fighting brand) เปนสนคาดอยคณภาพกวาคแขงขนเลกนอย จะลงตลาดลาง

2.3) การตงราคาเทากนหมด (One pricing) คอสนคาหลายอยางทมราคาตดอยบนกลอง หมายถง ไมวาจะขายอยทใดฤดหนาวหรอฤดรอนราคากเทากนหมด หรอราคาแตกตางกน (Discriminate price) ขอด คอสามารถเรยกราคาไดหลายราคาแตขอเสยกคอเราตองหาเหตผลในการตงราคาหลายอยาง เพอใหคนยอมรบได

2.4) การขยายสายผลตภณฑ (Line extension) ในกรณนการน าเสนอสนคาเรมตนดวยราคาหนง แลวมกลยทธเผยแพรความนยมไปยงตลาดบน หรอตลาดลาง

23

2.5) การขยบซอสงขน (Trading up) เปนการปรบราคาสงขนท าใหไดก าไรมากขน จงพยายามขายใหปรมาณมากขน

การขยบซอต าลง (Trading down) เปนการผลตสนคาทมราคาแพงใหมคณภาพกวาสนคาทราคาถกเลกนอยแตตงราคาสงกวา เพอใหคนซอสนคาทรองลงมา

2.6) การใชกลยทธดานขนาด (Size) คอไมท าขนาดเทากบผผลตรายอนๆ

ตวอยางกลยทธ 2.1) ตงราคาสงกวาคแขงรอยละ 30 เพอแสดงภาพลกษณของต าแหนง

ผลตภณฑของสนคาทอยในระดบสง 2.2) ตงราคาต าส าหรบชวงฤดกาลทยอดขายนอย และตงราคาต ากวาผน า

เลกนอยในชวงฤดกาลทยอดขายด 3) กลยทธชองทางการจดจ าหนาย (Place Strategy) วธการจดจ าหนายจะตอง

พจารณาถง 3.1) ชองทางการจดจ าหนาย (Channel of distribution) เปนเสนทางทสนคา

เคลอนยายจากผผลตหรอผขายไปยงผบรโภคหรอผใช ซงอาจจะผานคนกลางหรอไมผานคนกลางกได

3.2) ประเภทของรานคา (Outlets) ในทกวนนจะพบไดวาววฒนาการของการจดจ าหนายนนเปนสงทเจรญเตบโตรวดเรวมาก ประเภทของรานคามมากมาย เชน ก) รานคาสง (Wholesale store) เปนรานคาทขายสนคาในปรมาณมาก

ลกคาสวนใหญเปนคนกลาง ข) รานคาขายของถก (Discount store) เปนรานคาทขายสนคาราคาพเศษ ค) รานหางสรรพสนคา (Department store) ง) ซเปอรมารเกตทอยเดยวๆ (Stand alone supermarket) เปนรานทม

ท าเลเดยวไมตดกบรานคาใดๆ จ) ชอปปงชมชน (Community mall) เปนรานคาทอยในยานชมชน ฉ) มนมารท (Minimart) รานคาเลกๆ ตามตกอาคารสงๆ หรอใน

โรงพยาบาล เปนตน ช) รานคาสะดวกซอ (Convenience store) เปนรานคาทขายสนคา

อปโภคบรโภค หรอสนคาสะดวกซอ บางรานจะเปดบรการ 24 ชวโมง

24

ซ) รานคาในปมน ามน ฌ) เครองขายอตโนมต (Vending machine) เปนการขายสนคาผาน

เครองจกรอตโนมต ญ) การขายทางไปรษณย (Mail order) เปนการขายสนคาซงใชจดหมาย

สงไปยงลกคา มการลงในหนงสอพมพ นตยสาร ถาพอใจกสงขอความสงซอทางไปรษณย

ฎ) ขายตรง (Direct sales) การขายโดยใชพนกงานขายออกเสนอขายตามบาน

3.3) จ านวนคนกลางในชองทาง (Number of intermediaries) หรอความหนาแนนของคนกลางในชองทางการจดจ าหนาย (Intensity of distribution) ในการพจารณาเลอกชองทางการจดจ าหนายจะมกระบวนการ 3 ขนตอน ก) การพจารณาเลอกลกคากลมเปาหมายวาเปนใคร ข) พฤตกรรมในการซอของกลมเปาหมาย เชน ซอเงนสดหรอเครดต

ตองจดสงหรอไม ซอบอยเพยงใด ค) การพจารณาทตงของลกคาตามสภาพภมศาสตร

3.4) การสนบสนนการกระจายตวสนคาเขาสตลาด (Market logistics) เปนกจกรรมทเกยวของกบการเคลอนยายปจจยการผลต และตวสนคาจากแหลงปจจยการผลตผานโรงงานของผผลต แลวกระจายไปยงผบรโภค

4) กลยทธการสงเสรมการตลาด (Promotion Strategy) จะตองประสานกบแผนการตลาดโดยรวมและควรก าหนดแผนการสงเสรมการตลาดทเฉพาะเจาะจง

ตวอยางกลยทธ 4.1) ขยายวธการใชใหมๆ ของผลตภณฑเรา เพอกลมเปาหมายใหม คอกลม

ผใหญท อายตงแต 55 ป ขนไป 4.2) ใชกลยทธสงเสรมการตลาดใหเกดผลสงสดเพอกระตนใหเกดการซอ

สนคาของเราในชวงทยอดขายตกต าของป

2.5 โครงสรางและหลกการเขยนแผนธรกจ แผนธรกจเปนเครองมอทชวยใหผประกอบการทราบถงทศทางในการประกอบการ และ

ก าหนดระยะเวลา โดยในแผนธรกจจะแสดงถงแนวคด และรายละเอยดของโครงการธรกจ ในทก

25

ดาน เชน ดานการผลต การตลาด การเงน และการจดการรปแบบของการจดท าแผนธรกจ[กรวฒชย ตรครธพนธ.2553] นนมองคประกอบตามน

2.5.1 บทสรปส าหรบผบรหาร 1) ความเปนมาและสถานะของกจการในปจจบน

1.1) ชอและทตงกจการ ชอผบรหารทส าคญ ประเภทสนคาทขาย ยหอสนคา 1.2) กลมลกคาหลก สวนแบงตลาด คแขงทส าคญความสามารถในการแขงขน

ของกจการ 1.3) ฐานะของกจการ และผลประกอบการในปจจบน

2) โอกาสทางธรกจ และแนวคดในการจดท าโครงการ 2.1) ความเปนมาของโครงการ หรอวตถประสงคของโครงการ (เพอขยาย

สาขา เพอจดตงกจการใหม เพอปรบปรงกจการ) 2.2) การลงทนในโครงการ และแหลงทมาของเงนทน

3) วตถประสงคของการจดท าแผนธรกจ (เพอขอสนเชอหาผรวมลงทน หรอปรบปรงกจการ เปนตน)

4) กลยทธในการบรหารโครงการ ดานการจดการ ดานการจดซอสนคาและการบรหารสนคาคงคลง ดานการตลาด และการเงน

5) ผลตอบแทนจากการลงทนในโครงการ 5.1) ระยะเวลาคนทน (Pay-back Period) 5.2) มลคาปจจบนสทธของการลงทน (NPV) 5.3) อตราผลตอบแทนของการลงทน (IRR)

2.5.2 ขอมลบรษทหรอรายละเอยดโครงการ 1) ประวต และความเปนมาของกจการ 2) รายชอหนสวน หรอผถอหน และสดสวนหนทถอครอง 3) รายชอผตดตอ หรอเจาของโครงการ 4) โครงการจะเรมด าเนนงานเมอใด 5) รปแบบสนคาและบรการ

2.5.3 การวเคราะหอตสาหกรรม 1) ภาพรวมของอตสาหกรรม 2) แนวโนมการเตบโตของอตสาหกรรม

26

3) มาตรฐานในการประกอบการในอตสาหกรรม (เชน ตองไดรบการรบรองมาตรฐาน ISO, QS, GMP, HACCP ฯลฯ) ตลอดจน Benchmark อนๆ ทส าคญในอตสาหกรรม

2.5.4 การวเคราะหสถานการณ (SWOT Analysis) 1) จดแขงของกจการ (Strength) 2) จดออนของกจการ (Weakness) 3) โอกาสของธรกจ (Opportunity) 4) อปสรรคของธรกจ (Threat)

2.5.5 วสยทศน พนธกจ และเปาหมาย (Vision , Mission , Goals) 1) วสยทศน (Vision) คอ ภาพของกจการทตองการจะเปนในอนาคต โดยมพนฐาน

อยบนความเปนจรงในปจจบน 2) พนธกจ (Mission) คอ งานทตองท าเพอใหบรรลวสยทศนของกจการ 3) เปาหมาย (Goal) คอ การก าหนดผลลพธทตองการจากพนธกจของกจการโดย

ก าหนดเปนขอ ๆ แบงเปนเปาหมายระยะสน (1 ป) ระยะปานกลาง (3-5 ป) และระยะยาว(5 ปขนไป) ทงนเปาหมายในแตละระยะเวลาควรสอดคลองกน สามารถวดผลได และระบเวลาทแลวเสรจอยางชดเจน

2.5.6 แผนการบรหารจดการ (กอนและหลงการด าเนนการตามโครงการใหม) 1) รปแบบธรกจ (กจการเจาของคนเดยว หางหนสวน บรษทจ ากด ฯลฯ) 2) โครงสรางองคกร และผงบรหาร 3) ทมผบรหารและหลกการบรหารงาน 4) แผนดานบคลากร

2.5.7 แผนการผลต 1) แผนการผลตและขนตอนการผลต 2) ทรพยากรทใชในการผลต 3) แผนการขยายก าลงการผลต 4) ตนทนสนคาทผลต หรอขาย 5) กลยทธและแผนการผลต 6) ขอบงคบกฎหมายทเกยวของ 7) สรปจดเดน ปญหา และเปาหมายทางการผลต

2.5.8 แผนการตลาด

27

1) ภาพรวมของตลาด 1.1) สภาวะทวไปของตลาด 1.2) ขนาด หรอมลคาการซอขายของตลาด 1.3) ปรมาณความตองการของตลาด 1.4) ปรมาณการคาเพอตอบสนองตลาด

2) สวนผสมทางการตลาด 2.1) รปแบบผลตภณฑ (Product) 2.2) การก าหนดราคาสนคาราคา (Price) 2.3) ชองทางจดจ าหนาย (Place) 2.4) การสงเสรมการขาย (Promotion)

3) กลยทธทางการตลาด 3.1) กลยทธดานสนคา หรอบรการ 3.2) กลยทธดานราคา 3.3) กลยทธดานการจดจ าหนาย 3.4) กลยทธดานสงเสรมการตลาดและการขาย

4) การประมาณการยอดขาย 5) ประมาณการคาใชจายทางการตลาด

2.5.9 แผนการเงน 1) สมมตฐานทางการเงน 2) ประมาณการทางการเงนของกจการ 3) โครงสรางเงนทนของกจการ 4) วเคราะหอตราผลตอบแทนของการลงทน

4.1) ระยะเวลาคนทน (Pay-back Period) 4.2) มลคาปจจบนสทธของการลงทน (NPV)

2.5.10 การวเคราะหความเสยงของโครงการ 1) ความเสยงทอาจจะเกดขน ผลกระทบตอโครงการ และแผนรองรบ (แนวทางการ

แกไข) 2) การประเมนสถานการณจ าลอง (Sensitivity Analysis)

2.1) กรณทดกวาปกต (Best Case) เชน ยอดขายเพมรอยละ 10 2.2) กรณปกต (Normal Case) ยอดประมาณการปจจบน

28

2.3) กรณทต ากวาปกต (Worst Case) เชน ยอดขายลดรอยละ 10 2.5.11 แผนการปรบปรงเพมขดความสามารถในการประกอบการ

29

บทท 3 วธการด าเนนโครงงาน

การวางแผนการด าเนนการธรกจรตโนภาส อพารทเมนท ใชแนวคดการจดท าแผนธรกจ

โดยอาศยสภาพตลาด ปจจยสภาพแวดลอมตางๆ ทเกยวกบธรกจอพารทเมนท รวมถงพฤตกรรมการเชาอพารทเมนทและปจจยทมอทธพลตอการเชาอพารทเมนทในเขตอ าเภอเมอง จงหวดนครราชสมา

3.1 วธการศกษาขอมล

การศกษาแผนธรกจอพารตเมนทใหเชา ไดใชวธเกบรวบรวมขอมลโดยแบงเปน 2แหลง จากแหลงขอมลตางๆ ทงภาครฐและเอกชน ทมการจดเกบขอมล เชน เทศบาลเมองนครราชสมา, เวบไซดส านกงานสถตแหงชาต

3.1.1 ขอมลทตยภม (Secondary Data) เพอศกษาถงปจจยสภาพแวดลอมทเกยวของกบธรกจอพารทเมนท ไดจากแหลงขอมลตางๆ ทงภาครฐ และเอกชน ทมการจดเกบขอมลทเกยวของตามน 1) จ านวนอพารทเมนทในเขต อ าเภอเมอง จงหวดนครราชสมา 2) จ านวนประชากรทยายเขามาอยในเขต อ าเภอเมอง จงหวดนครราชสมา 3) จ านวนศนยราชการ และบรษทเอกชนในเขต อ าเภอเมอง จงหวดนครราชสมา

3.1.2 ขอมลปฐมภม (Primary Data) เพอการศกษาพฤตกรรมในการเชา อพารทเมนท และปจจยทมอทธพลตอการเชาอพารทเมนทในเขตอ าเภอเมอง จงหวดนครราชสมาโดยสอบถามจากกลมตวอยางจ านวน 45 ชด และการสมภาษณผประกอบการ เพอศกษาความรทวไปของธรกจอพารทเมนท

3.2 ประชากรกลมตวอยาง

3.2.1 ประชากร ประชากรทใชในการศกษาครงนเปนผเชาอพารทเมนทในเขตอ าเภอเมอง จงหวดนครราชสมาประกอบดวย 25 ต าบล

3.2.2 กลมตวอยาง การศกษาครงนไดท าการสมตวอยางจากผเชาอพารทเมนทในเขตนครราชสมาจ านวน 45 ตวอยาง โดยใชวธการเลอกตวอยางแบบสะดวก (Convenience Sampling) ซงอาจไดตวอยางกระจายตวไมดนกแตการส ารวจนท าเพอประกอบการพจารณาวางแผนตลาดเบองตนทานน

30

3.3 เครองมอในการวจย เครองมอทใชในการศกษา คอแบบสอบถาม (Questionnaire) ทสรางขนมาจากการศกษา

แนวคด ทฤษฎและผลงานวจยทเกยวของโดยแบงแบบสอบถามออกเปน 3 สวน คอ 3.3.1. ขอมลทวไปของผตอบแบบสอบถาม 3.3.2. ขอมลพฤตกรรมทมผลตอการตดสนใจเชาอพารทเมนท 3.3.3. ขอมลขอเสนอแนะทตองการใหมการปรบปรง หรอเพมเตมบรการดานตางๆในการ

เชาอพารทเมนท

3.4 รปแบบการศกษาและการวเคราะหขอมล ในการศกษาครงนเปนการจดท า แผนธรกจ และการวเคราะหขอมลทไดจากแบบสอบถาม

45 ตวอยางซงมรปแบบและแนวทางการจดท าดงน 3.4.1. แนวคดการจดท าแผนธรกจ แผนธรกจเปนเครองมอทชวยใหผประกอบการทราบถง

ทศทางในการประกอบการ และก าหนดระยะเวลา โดยในแผนธรกจจะแสดงถงแนวคดและรายละเอยดของโครงการธรกจ ในทกดาน เชน ดานการผลต การตลาด การเงน และการจดการ โดยตวแผนธรกจมรปแบบดงน 1) การวเคราะหปจจยสภาพแวดลอมทมผลตอธรกจ 2) รายละเอยดของโครงการ 3) แผนการผลต การออกแบบ และการกอสรางอพารทเมนท รปแบบการใหบรการ 4) แผนการตลาด

4.1) วเคราะห TOWS Matrix 4.2) กลมลกคาเปาหมาย (STP) 4.3) ก าหนดสวนผสมทางการตลาด (4Ps)

5) แผนบคลากร 6) แผนการเงน

6.1) จดท างบการลงทน จ านวนเงนทตองใชในการลงทนทงหมด 6.2) วเคราะหงบการเงนลวงหนา งบก าไรขาดทน งบดล งบกระแสเงนสดและ

วเคราะหผลตอบแทนการลงทน 3.4.2 วเคราะหขอมล คอการน าขอมลทไดจากแบบสอบถามจ านวน 45 ชด น ามาวเคราะห

ขอมล สถตเชงพรรณนา (Descriptive Statistics) เปน คารอยละ (Percentage) การแจกแจงความถ (Frequency) คาเฉลย (Mean) เพอบรรยายลกษณะของตวแปรตางๆ

31

บทท 4 ผลการทดลองและวเคราะหผล

การศกษาและวเคราะหแผนธรกจ อพารทเมนทน จะระบถงลกษณะการด าเนนการของ

ธรกจ การวเคราะหแนวโนม สภาพตลาดปจจยสภาพแวดลอมตางๆ ทเกยวกบธรกจอพารทเมนท ปจจยภายในและภายนอก กลยทธในการด าเนนการตางๆ เชน แผนกลยทธ แผนการผลต แผนการเงน รวมถงการศกษาพฤตกรรมในการเชาอพารทเมนทและปจจยทมอทธพลตอการเชาอพารทเมนทในเขตจงหวดนครราชสมา ดงรายละเอยดดงตอไปน

4.1 บทสรปผบรหาร

สภาพเศรษฐกจของประเทศทก าลงเจรญเตบโตอยางตอเนอง โดยเฉพาะป2554-2555 มการขยายตวอยางมากท าใหมการลงทนจากภาครฐและเอกชนมากขนและอตราการจางงานในเขตจงหวดนครราชสมาซงเปนศนยรวมการด าเนนการธรกจในภาคตะวนออกเฉยงเหนอเพมมากขน ดงนนประชาชนจากตางจงหวดจงยายถนฐานเขามาอาศยอยเพอประกอบอาชพ หรอเขามาศกษาตอในระดบตางๆ สงผลใหธรกจ อพารทเมนท มปรมาณความตองการเพมขนตามไปดวย และท าเลทตงของอพารทเมนทควรอยใกลแหลงชมชน แหลงการคา ธรกจ สถาบนการศกษา และใกลเสนทางการคมนาคมทสะดวก

ทตงโครงการ รตโนภาส อพารทเมนท บนพนท 200 ตารางวา บนถนนรตโนภาส2 ต.ปรใหญ อ.เมอง จ.นครราชสมา สามารถเดนทางไปมาสะดวกทกท เพราะอยในเขตอ าเภอเมองจงหวดนครราชสมา และมรถสองแถว สาย 1 (ขาว เหลอง) ผานดานหนาโครงการ โดยมเสนทางคอ มหาชย – มหาวทยาลยเทคโนโลย – มหาวทยาลยราชภฏ - ประตน า - วดบรพ - หลกเมอง - คลงใหม - ยาโม - แมกมเฮง - เตกฮะ - การไฟฟา - หวรถไฟ - ชลประทาน - สรนารวลเลจ ซงเปนเสนทางทไปมาสะดวกในเกอบทกทของจงหวดนครราชสมา ดงนนท าเลทตงโครงการจงเหมาะสมในการจดท าอพารทเมนทใหเชา

โครงการ รตโนภาส อพารทเมนท เปนอาคารสง 4 ชน มหองพกทงหมด 63 หอง ราคาใหเชา 4,000 บาทตอเดอน และ 4,500 บาทตอเดอน ส าหรบหองหวมม และสวนทใชประกอบการคาใตอพารทเมนท 3 ราน ราคาใหเชา10,000-15,000 บาทตอเดอน

การลงทนใชเงนลงทนทงสน 17,946,800 บาท โดยมการระดมทนเงนทนจาก 2 แหลงแหลงแรกระดมทนจากผถอหน จากการออกหนสามญจ านวน 122,500 หน ราคาหนละ 100บาท รวมเปนเงน 12,250,000 บาท แหลงทสองจากการขอกเงนระยะยาวจากธนาคารจ านวน5,696,800

32

บาท อตราดอกเบย 6.5% ตอป จากการประมาณการทางการเงน โครงการจะมระยะเวลาคนทน 10 ป มลคาปจจบนสทธ 486,895 บาท

4.2 ขอมลบรษทและรายละเอยดโครงการ; (ผศกษาไดตงสมมตฐาน การพยากรณ และตวแปรตางๆ

บนพนฐานความเปนจรง) 4.2.1. ขอมลบรษท หางหนสวนจ ากด เอน พ กรป (NP Group., Ltd. Part.) จะด าเนนการเปดเปนนตบคคลท

ด าเนนการหองเชาส าหรบพกอาศยรายเดอน ภายใตชอโครงการ รตโนภาส อพารทเมนท บรษทจะจดทะเบยนกอตงในเดอน พฤษภาคม 2555 ดวยทนจดทะเบยนกอตง 12,250,000 บาท มจ านวนทงหมด 122,500 หนๆ ละ 100 บาท โดยมรายละเอยด ดงน

4.2.2. รายชอหนสวน หรอผถอหน และสดสวนหนทถอครอง รายชอผถอหน สดสวนทถอครองหน (รอยละ)

1. นางพทธชาต เทพวงศ 20 2. นายณฐพงศ เทพวงศ 20 3. นายพงศธร เทพวงศ 15 4. นางนวลจนทร เทพวงศ 15 5. นางสาวปารชาต สงวนยวง 10 6. นายพรศกด สงวนยวง 10 7. นายพล สงวนยวง 10

4.2.3. รายชอผตดตอ หรอเจาของโครงการ ชอเจาของโครงการ นายณฐพงศ เทพวงศ ต าแหนง รองกรรมการผจดการ ทตดตอ 272/17 ม.4 หมบานแกรนดพาราไดซ ถนนรตโนภาส 2

ต.ปรใหญ อ.เมอง จงหวดนครราชสมา 30000 โทรศพท 044-953808, 0899274075 โทรสาร 044-953809 Email: [email protected]

4.2.4. ลกษณะการประกอบธรกจ หางหนสวนจ ากด เอน พ กรป ประกอบธรกจโครงการ รตโนภาส อพารทเมนท ใหบรการ

หองเชาส าหรบการพกอาศยรายเดอน ส าหรบผทท างานหรอศกษาอยในเขตอ าเภอเมอง จงหวด

33

นครราชสมา และเขตอ าเภอใกลเคยง เชน สงเนน ปกธงชย ขามทะเลสอ และจอหอ เปนตน สถานทตงโครงการ รตโนภาส อพารทเมนท ตงอยบน ถ.รตโนภาส 2 ใกลโรงงานผลตเปป

ซสงภาคตะวนออกเฉยงเหนอ บนพนท 200 ตารางวา 4.2.5. รปแบบสนคาและบรการ โครงการ รตโนภาส อพารทเมนท เปดใหบรการหองพกเชาแบบรายเดอน บนเนอทขนาด

กวาง 20 เมตร ยาว 42 เมตร (840 ตารางเมตร) มลกษณะอาคารสง 4 ชน อาคารขนาดกวาง13.5 เมตร ยาว 40.5 เมตร ตงอยบน ถนนรตนโนภาส 2ใกลกบโรงงานผลตเปปซสงภาคตะวนออกเฉยงเหนอและตลาดขายสนคาอปโภคบรภาคขนาดใหญเซฟวน

โครงการ รตโนภาส อพารทเมนท มสวนทใหเชาเพอการพกอาศยและสวนทใหเชาเพอประกอบการคา โดยมหองพก มทงหมด 63 หอง แตละหอง ขนาดกวาง 3.5 เมตร ยาว 6 เมตรมระเบยง และหองน าในตว และมสงอ านวยความสะดวกเพอใหผพกอาศยสามารถเขาอยไดทนท ประกอบดวย โตะ เกาอ ตเสอผา เตยง โตะเครองแปง เครองปรบอากาศ สวนพนทใหเชา เพอประกอบการคา ประกอบดวย รานมนมารท รานอาหาร และรานซกรด

4.3 การวเคราะหสภาพแวดลอมและอตสาหกรรม

4.3.1. การวเคราะหสภาพแวดลอมภายนอกตางๆ ทมผลกระทบตอการด าเนนธรกจหองเชาส าหรบการพกอาศย เพอทจะน าไปก าหนดกลยทธในการด าเนนการอยางเหมาะสมสภาพแวดลอมภายนอก ไดแก 1) สภาพแวดลอมทางประชากรศาสตร (Demographic Environment) จากขอมล

ทางดานประชากรจากกรมการปกครอง กระทรวงมหาดไทย ในปพ.ศ.2553 จงหวดนครราชสมานนมประชากรอยประมาณ 2,582,089 คนและมประชากรในเขตอ าเภอเมองจงหวดนครราชสมา ประมาณ 433,838 คน การเจรญเตบโตของประชากรในจงหวดนครราชสมาแสดงดงรปท4.1 ในเขตจงหวดนครราชสมามแรงงานทมงานท ารวม 214,216 คน และจากจ านวนประชากรทมากสงผลตอการเจรญเตบโตของเมอง การเปลยนแปลงลกษณะครอบครว และการยายถนฐานประชากรจากตางจงหวดเขามาสในเมองเพอท างานและเพอการศกษา

34

รปท 4.1 จ านวนประชากรในจงหวดนครราชสมา

ทมา : กรมการปกครอง กระทรวงมหาดไทย http://www.dopa.go.th

2) สภาพแวดลอมทางเศรษฐกจ (Economic Environment) จากขอมลของสภาพฒนเศรษฐกจไทยป2554 ครงปแรกยงมการเตบโตไดด ซงคาดวาการเตบโตคงอยในอตราเฉลยรอยละ 4.0-4.2 อนเปนผลจากการขยายตวจากภาคการบรโภคภายในประเทศไทยขยายตวไดรอยละ 4.3 ซงไดรบแรงหนนจากราคาทปรบสงขนของสนคาเกษตรทส าคญ เชน ยางพารา ออย และพชพลงงาน ทมราคาสงขนโดยเฉลยรอยละ 11.01 สงผลตอดชนเงนเฟอเดอนมถนายน 2554 สงขน เมอเทยบกบเดอนเดยวกนในปแลว 4.06 ท าใหในชวง 6 เดอน มอตราเฉลยรอยละ 3.56 ขอมลสะทอนใหเหนถงสภาวะเศรษฐกจของไทยยงไปไดด

เศรษฐกจไทยจากตนป 2553 กยงเปนแรงหนน จนถงปลายปเศรษฐกจไทยขยายตวรอยละ 9.3 เปนการขยายตวอยางมาก และจากการคาดการณของศนยวจยเศรษฐกจและธรกจ ธนาคารไทยพาณชย เศรษฐกจไทยป 2554 ยงคงเตบโต โดยจงหวดนครราชสมาถอวาเปนจงหวดหนาดานของภาคตะวนออกเฉยงเหนอจงมการจางงานทเพมขน และการจดทะเบยนบรษทเพมขน การจดทะเบยนนตบคคลในเขตจงหวดนครราชสมาป 2554 มทงสน 68 ราย ซงเพมขนรอยละ 8 ของยอดการจดทะเบยนทงหมดของป 2552

2500000

2520000

2540000

2560000

2580000

2600000

2546 2547 2548 2549 2550 2551 2552 2553

(จ านวนประชากร)

(ป พ.ศ.)

35

การขยายตวทางเศรษฐกจสงผลกบอตราการจางงานและรายไดของประชากรทเพมขน กอปรรฐบาลมนโยบายเพมเงนเดอนใหกบผทศกษาจบระดบชนปรญญาตรขนต า 15,000 บาท รวมปจจยทกลาวมานน กจะสงผลดกบการประกอบการธรกจอพารทเมนท

3) ภาพแวดลอมทางดานการเมองและกฎหมาย (Political and Legal Environment) สถานการณทางการเมองและความขดแยงทางการเมอง ทยงไมมความมนคง จะเปนปจจยเสยงตอบรหารประเทศของรฐบาลอาจสงผลกระทบตอการสงเสรมการลงทนจากรฐบาล รวมถงความเชอมนในการลงทนจากภายในประเทศ และจากตางประเทศ และเปนอปสรรคส าคญตอการพฒนาในดานอนๆ ซงในภาวะดงกลาวนอาจจะสงผลกระทบตอการลงทนอพารทเมนท

ขอบงคบดานกฎหมายทส าคญเกยวของกบธรกจหองเชาไดแก พระราชบญญตการควบคมอาคาร พ.ศ. 2522 เปนกฎหมายใชส าหรบควบคมการกอสรางอาคารใหมความมนคงแขงแรง และปลอดภยส าหรบผอยอาศยภายในอาคาร สวนกฎหมายผงเมองควบคมอาคาร เปนกฎหมายของแตละทองถน โดยเขตพนทนครราชสมามบางสวนเปนเขตพนทสเขยวทจะมขอจ ากดดานความสง และขนาดพนทของตวอาคารดงนนกอนการเรมด าเนนโครงจะตองตรวจสอบถงขอกฎหมายผงเมองกบทางส านกงานเขตอ าเภอเมองนครราชสมา ซงอาจจะสงผลกระทบตอการเปดด าเนนการโครงการ

4) สภาพแวดลอมทางดานวฒนธรรมและสงคม (Culture and Social Environment) สภาพสงคมของจงหวดนครราชสมาเปนสงคมเมองทมอตราการขยายตวของตวเมองมาก อตราการเพมขนของความตองการทอยอาศยทมากขนจากการยายเขามาท างานในจงหวดนครราชสมา ทยงตองการทอยอาศยแบบไมถาวร และสภาพวฒนธรรมในเมองทมการเปลยนแปลงลกษณะการอยอาศยทเคยเปนแบบครอบครวใหญเปลยนเปนการอยอาศยแบบครอบครวทเลกลง

5) สภาพแวดลอมทางเทคโนโลย (Technological Environment) เนองจากปจจบนมผส าเรจการศกษามากขน ท าใหตองเดนจากชานเมองทางเขามาท างานในตวจงหวดนครราชสมา แตเดมผทอาศยอยตามชานเมองตองอาศยพาหนะสวนตว หรอรถประจ าทางในการเดนเขามาท างานในตวเมอง แตเมอมการเปลยนแปลงเทคโนโลยดานการสอสาร เชนอนเตอรเนท และมความจ าเปนตองท างานตอหลงจากเลกงาน การเดนทางแบบเดมนนคอนเสยเวลามาก และบรเวณชานเมองอาจไมสะดวกในการใชเทคโนโลยดงกลาวในการสอสาร เมอมทเชาพกอาศย

36

เชนอพารทเมนท ทมบรการทางดานอนเตอรเนท กจะท าใหสะดวกทงทางเวลาการเดนทาง และการตดสอสารในการท างานดวย

4.3.2. การวเคราะหอตสาหกรรม(Industrial Analysis) การวเคราะหอตสาหกรรมของอพารทเมนทจากแรงกดดนสงผลกระทบตอยอดขายและการด าเนนธรกจ โดยการใช Five Forces Model สรปไดดงน 1) การเขามาของคแขงขนรายใหม (Entry of New Entrants) แมวาการลงทนใน

ธรกจอพารทเมนทจะมความยากพอสมควร ในดานขอจ ากดในการลงทนในสนทรพยถาวรทตองใชเงนทนคอนขางสง (ทงในสวนของตวอาคาร และสวนของทดนส าหรบปลกสรางอพารทเมนท) แตจากการคาดการณวาเมอถนนรวมเรงชยกอสรางแลวเสรจ ซงขณะนก าลงท าถนน 4 เลนองคการบรหารสวนจงหวด(อบจ.) นาจะพฒนาถนนรตโนภาส 2 ซงเปนถนนเสนเดยวทเหลอ ทเปนทางตรงทะลผานไปถนนนครราชสมา-ปกธงชย และอาจเพมผประกอบการรายใหม

2) แรงผลกดนจากคแขงทมในอตสาหกรรม (Rivalry Among Competing Firms) ปจจบนอพารทเมนทในเขตอ าเภอเมองจงหวดนครราชสมามประมาณ 32 แหง ซงถอวายงมจ านวนไมมากนก

3) อ านาจตอรองของผจดหา (Bargaining Power of Supplier) อ านาจการตอรอง แบงออกเปน 2 ชวง ชวงแรกเปนชวงการกอสรางโครงการเนองจากสภาวะเศรษฐกจทยงคงเตบโตตอเนองท าใหปรมาณงานการกอสรางมจ านวนมาก รวมถงผรบเหมาทไวใจไดมจ านวนไมมาก ท าใหผรบเหมากอสรางมอ านาจการตอรองสง สวนชวงทสองเปนการหาบคลากรเขามาท างานเมอเปดด าเนนการธรกจนนไมถอวาเปนอปสรรคเพราะปรมาณแรงงาน ดานท าความสะอาด และชางบ ารงรกษานนมอยางเพยงพอ

4) อ านาจการตอรองของกลมผซอหรอลกคา (Bargaining Power of Buyers)จ านวนอพารทเมนท มปรมาณจ ากด เนองจากราคาทดนส าหรบการกอสรางอพารทเมนทในจงหวดนครราชสมามราคาสง แตปรมาณความตองการทอยอาศยยงคงเพมขน และถาท าเลทตงของอพารทเมนทใกลกบ แหลงธรกจ สถานศกษา ขนสงมวลชนทสะดวก ผเชาสามารถประหยดเวลาและคาเดนทาง ท าใหผเชายนดทจะจายตามทผประกอบการไดก าหนดคาเชา คาสวนกลาง โดยการ

37

ก าหนดคาเชาขนอยกบคแขงเปนส าคญ จะเหนวาอ านาจตอรองของผเชาอยในระดบคอนขางต า

5) แรงผลกดนซงเกดจากสนคาอนๆซงสามารถใชทดแทนได (Substitute Products) ธรกจทใหบรการทพกอาศยใหเชานนมอยหลายประเภท เชน อพารทเมนท คอนโดมเนยม ตกแถวทแบงหองใหเชา หรอบานเดยวทเปดใหเชา ซงทพกอาศยใหเชาแบบตางๆ ขนอยกบลกคาระดบตางๆ ในการปองกนธรกจทพกอาศยใหเชาอนมาแทนจงตองมการรกษาคณภาพของ สภาพหองพก อาคาร และมสงอ านวยความสะดวกครบกจะสามารถรกษาลกคาไวไดดงนนสนคาทดแทนจงไมเปนอปสรรค

4.4 การวเคราะหสถานการณ (SWOT Analysis)

ในการวเคราะหจดแขง จดออน โอกาส และอปสรรคของธรกจของหางหนสวนจ ากด เอน พ กรป สามารถวเคราะหไดดงน

4.4.1. จดแขงของกจการ (Strength) 1) การออกแบบหองพกใหมความสะดวกสบาย ใชวสดตกแตงทมคณภาพพรอม

เฟอรนเจอรและเครองปรบอากาศพรอมเขาอยอาศย และการออกแบบชนลาง เปนทจอดรถทแตกตางจาก อพารทเมนทอนใกลเคยงกนทไมมทจอดรถ หรอเปนทจอดรถกลางแจง ท าใหเปนทตองการของกลมลกคาทตองใชพาหนะสวนตว

2) สถานทตงโครงการ อยใกลแหลงชมชน หางสรรพสนคา โรงพยาบาล แหลงสนคาอปโภคบรโภคขนาดใหญ และการเดนทางทสะดวก เนองจากมถนนรวมเรงชย เปนถนนตดใหม จ านวน 4 เลน ท าใหเดนทางถงตวเมองในเวลาไมเกน 15 นาท

3) เนองการการจดท าโครงการไดใชทดนของครอบครวจงชวยลดภาระเงนลงทนไดมาก ท าใหสดสวนการลงทนในสวนของเจาของกบเงนกเปน 68% และ 32% ท าใหมความเสยงทางดานการเงนไมสงมาก

4.4.2. จดออนของกจการ (Weakness) 1) เนองผจดท าโครงการคอนขางขาดประสบการณในการประกอบธรกจอพารท

เมนทท าใหไมสามารถควบคมคาใชจายไดตามแผนทวางไว ซงมผลตอสภาวะทางการเงนของโครงการ

38

2) เนองจากเปนอพารทเมนทใหมอาจยงไมเปนทรจกในระยะแรก จงตองท าการประชาสมพนธในชวงแรกมาก ซงอาจท าใหมคาใชจาย หรอการท าประชาสมพนธแลวไมถงกลมลกคาเปาหมาย ท าใหชวงปแรกอตราการเขาพกอาจไมเปนไปตามเปาหมายทวางไว

4.4.3. โอกาสของธรกจ (Opportunity) 1) ภาวะเศรษฐกจทเตบโตอยางตอเนอง ท าใหมการลงทนจากภาคเอกชนเพมขนจง

ท าใหมการจางงานในเขตจงหวดนครราชสมาเพมขน จงสงผลดตอการด าเนนธรกจอพารทเมนท

2) การลงทนของภาครฐในการสรางถนนรวมเรงชย ซงขณะนก าลงท าถนน 4 เลนคาดวาเมอแลวเสรจ องคการบรหารสวนจงหวด (อบจ.) กจะท าการพฒนาถนนรตโนภาส 2 ซงเปนถนนเสนเดยวทเหลอ ทเปนทางตรงทะลผานไปถนนนครราชสมา-ปกธงชยเสนทางนจะ ท าใหผทตองเชาหองพกบรเวณยานธรกจทมราคาแพงกวา มาหาหองเชาทอยไกลออกไปแตสามารถเดนทางไดสะดวก และท าใหชมชนทอยในยานถนนรตโนภาส 2 มการขยายตวมากขน

3) สงคมและวฒนธรรม จากการเปลยนแปลงวถการด าเนนชวตแบบอาศยกนเปนครอบครวใหญเปนครอบทมขนาดเลกลง ท าใหมความตองการทอยอาศยประเภทอพารทเมนทมากขน

4) จากการส ารวจอพารทเมนทในเขตนครราชสมานนมผพกอาศยเกนกวารอยละ 90 ของจ านวนหองพก ท าใหแนใจวายงคงมความตองการทอยอาศยแบบหองเชาอยมากในเขตพนทนครราชสมา

4.4.4. อปสรรคของธรกจ (Threat) 1) ภาวะคาแรงและวสดกอสรางทปรบตวเพมขน (ตารางท 4.2) สงผลตอเงนลงทน

ในการกอสราง

ตารางท 4.1 ดชนราคาขายวสดกอสราง ป ดชนเฉลย

2543 100

2544 103.9

2545 104.8

2546 112.8

2547 124.3

39

ตารางท 4.1 (ตอ) ป ดชนเฉลย

2548 124.3

2549 128.9

2550 135.2

2551 158.4

2552 137.7

2553 140.9

2554 147.2

ทมา: ส านกดชนเศรษฐกจการคา

2) อตราดอกเบยทมแนวโนมสงขน สงผลตอตนทนในการการด าเนนการของกจการ

3) การจดหาผรบเหมาทมความสามารถและมความรบผดชอบตองาน หากการกอสรางไมสามารถเสรจไดตามก าหนดเวลาทวางไว หรอผรบเหมาทงงาน จะสงผลตอภาวะการเงนทตองเสยคาใชจายในการลงทนทสงขนและกจการยงคงภาระทตองเสยดอกเบย

ตารางท 4.2 สรปการวเคราะหสถานการณ (SWOT Analysis) จดแขง (Strength) 1. อพารทเมนทและตวหองพกมความสงอ านวยความสะดวกพรอมเขาอย

อาศยไดทนท 2. ทตงอพารทเมนทมความสะดวกในการเดนทาง 3. สดสวนหนสนตอสวนของเจาของไมสงท าใหความเสยงทางการเงนไมสง

จดออน (Weakness)

1. ขาดประสบการณในการประกอบธรกจอพารทเมนท 2. ชวงเรมตนกจการ อพารทเมนทยงไมเปนทรจกของกลมลกคาเปาหมาย

40

ตารางท 4.2 (ตอ) โอกาส

(Opportunity)

1. ภาวะเศรษฐกจทดท าใหมการจางงานทเพมขน สงผลตอจ านวนกลมลกคาเปาหมายทเพมขน 2. การสรางถนน 4 เลน(ถนนรวมเรงชย) ท าใหมการยายทอยอาศยมาอยนอกตวเมองมากขนเพราะการเดนทางทสะดวกขน 3. สภาพสงคมทมขนาดครอบครวทเลกลงท าใหมความตองการทอยอาศยทมากขน 4. ความตองการทอยอาศยแบบหองเชายงคงมความตองการทสงอย

อปสรรค (Threat) 1. คาแรงและคาวสดกอสรางมแนวโนมปรบตวสงขน 2. อตราดอกเบยทมแนวโนมสงขน 3. ความเสยงจากผรบเหมาทงงานหรอไมสามารถสรางเสรจตามก าหนดเวลา

4.5 วสยทศน พนธกจ และเปาหมาย (Vision, Mission, Goals)

4.5.1. วสยทศน (Vision) อพารทเมนทระดบกลางทมความนาเชอถอดสดในเขตอ าเภอเมองนครราชสมา จากการ

ใหบรการทมคณภาพ สะอาด สะดวก ปลอดภย พรอมดวยระบบการออกใบแจงหนและใบเสรจรบเงนทเปนไปตามมาตรฐาน และระบบในการบรหารจดการทมประสทธภาพดวยระบบเทคโนโลยสารสนเทศ

4.5.2. พนธกจ (Mission) มงพฒนาการบรการใหเปนทพกอาศยทใหความพงพอใจตอลกคาสงสดดงน

1) บ ารงรกษา ตวอาคารภายนอกและภายใน ใหมความสะอาดและเรยบรอย การบ ารงรกษาระบบสาธารณปโภค และเฟอรนเจอรใหอยในสภาพดเพอท าใหเปนทอยอาศยทนาอย

2) มระบบรกษาความปลอดภยทมประสทธภาพ เพอสรางมนใจใหลกคาวาเกดความปลอดภยสงสด

3) การพฒนาบคลากรใหมประสทธภาพและการพฒนาการใหบรการอยางตอเนองเพอสรางความพงพอใจใหลกคา

41

4.6 แผนการบรหารจดการ 4.6.1. รปแบบธรกจ รตโนภาสอพารทเมนต หรอ หจก. เอน พ กรป จะด าเนนการกอตงบรษทฯ มผถอหนรวม 7

รายโดยมกรรมการผมอ านาจลงนามไมนอยกวา 2 ใน 3 ของกรรมการทมอ านาจลงนาม คอกรรมการคนทหนง ลงลายมอชอรวมกบกรรมการคนทสองและประทบตราส าคญของบรษทหรอกรรมการคนทหนงหรอคนทสองคนหนงคนใด ลงลายมอชอรวมกบกรรมการคนทสามพรอมประทบตราส าคญของบรษท ใหมผลผกพนบรษท เพอความสะดวกในการบรหารจดการ โดยมสดสวนการถอหน ดงตารางท 4.3 น ตารางท 4.3 สดสวนการถอหน หจก.เอน พ กรป

ผถอหนคนท จ านวนเงนลงทน สดสวน

1 2,450,000 20%

2 2,450,000 20%

3 1,837,500 15%

4 1,837,500 15%

5 1,225,000 10%

6 1,225,000 10%

7 1,225,000 10%

4.6.2. การจดโครงสรางขององคกรแสดงดงรปท 4.2

รปท 4.2 โครงสรางองคกร

42

4.6.3. โครงสรางการบรหารการจดการ รตโนภาส อพารทเมนท มวสยทศน วตถประสงค และพนธกจ ทมงเนนภาพลกษณของ

ความสะอาด สะดวก ปลอดภย มมาตรฐานทเหมาะสมกบระดบอพารทเมนทระดบกลาง จากโครงสรางองคกรจะเหนไดวา ผทมอ านาจในการลงนาม คอ กรรมการผจดการ และรองกรรมการผจดการ(2ทาน) ซงเปนผดแลในสวนของการวางกลยทธของกจการ ตลอดจนการบรหารจดการใหเปนไปตามเปาหมาย โดยมการวางแผนบคลากร ดงรปท 4.3 น

รปท 4.3 โครงสรางการบรหาร

4.6.4. หนาทรบผดชอบ จากโครงสรางองคกร(รปท 4.3 )ดานบน จะเหนไดวากจการไดแบงการบรหารจดการ

ออกเปน 2สวน คอสวนท 1: ฝายปฏบตการ มหนาทในการดแลความเรยบรอยของอาคารในดานความสะอาดระบบรกษาความปลอดภย ซอมบ ารง ตลอดจนดแลความเรยบรอยของรานคาภายในอาคาร และสวนท 2: ฝายการเงนและบญชมหนาทดแลรบผดชอบในการจดท างบการเงน และตรวจสอบบญช มหนาทและคณสมบตดงน

1) ผจดการอพารตเมนต 1 ต าแหนง มคณสมบต คอการศกษาระดบปรญญาตร มมนษยสมพนธและรกงานดานบรการ มหนาท ในการดแลอพารทเมนท การใหบรการลกคาในการตดตอหองพก ท าสญญาเชา ใหรายละเอยดการเชากบลกคา การรบแจงปญหาจากลกคาและการเกบคาเชา

43

2) พนกงานท าความสะอาด 1 ต าแหนง มคณสมบต เพศหญง การศกษาระดบประถมศกษา จนถงระดบมธยมศกษาตอนตน มหนาท ดแลท าความสะอาดบรเวณพนทสวนกลางอพารทเมนท เชน บนได ทางเดน ส านกงาน

3) พนกงานรกษาความปลอดภย 1 ต าแหนง มคณสมบต เพศชาย จบการศกษาระดบประถมศกษา จนถงระดบมธยมศกษาตอนตน มหนาท ดแลความสงบเรยบรอยบรเวณโดยรอบอ-พารทเมนทในชวงกลางคน และการรบแจงปญหาเรงดวนจากลกคาในชวงกลางคน

4) ชางซอมบ ารง วาจางจากบรษทภายนอกโดยจายคาจางเปนครงเมอมปญหาโดยทางผจดการอพารทเมนทเมอไดรบทราบปญหาจะด าเนนการตดตอนดชางเพอเขามาแกไขปญหา

5) ผตรวจสอบทางบญชและจดท าเอกสารทางการเงน ไดวาจางบรษทภายนอกทรบท าบญชเพอยนงบการเงนตางๆ ตอทางสรรพากร

4.6.5 อตราคาจาง การจางพนกงานจะมการจางเปนรายเดอนยกเวนต าแหนง ชางบ ารง และผตรวจสอบบญชจะมการจางเปนรายครง

ตารางท 4.4 เงนเดอนในแตละต าแหนงงาน

ต าแหนง จ านวน เงนเดอน (บาท) ผจดการอพารทเมนท 1 15,000 พนกงานท าความสะอาด 1 6,500 พนกงานรกษาความปลอดภย 1 6,500 4.7 แผนการผลต

4.7.1 แผนการกอสราง 1) ท าเลทตง สถานทตงอพารทเมนทอยในถนนรตโนภาส2 ต.ปรใหญ อ.เมอง จ.

นครราชสมา (รปท 4.4) โดยเปนอพารทเมนทสง 4 ชน 63 หอง รานคา รานอาหาร รานซกรด อยางละ 1 ราน บนพนท 520 ตารางเมตร

44

รปท 4.4 แผนทตง รตโนภาส อพารทเมนท

2) รายละเอยดแบบแปลนอพารทเมนท โครงการรตโนภาส อพารทเมนท มสวนทใหเชาเพอการพกอาศยและสวนทใหเชาเพอประกอบการคา โดยมหองพกทงสน 63 หองแตละหอง ขนาดกวาง 3.5 เมตร ยาว 6 เมตร มระเบยง และหองน าในตว และมสงอ านวยความสะดวกเพอใหผพกอาศยสามารถเขาอยไดทนท ประกอบดวย โตะ เกาอ ตเสอผา เตยง โตะเครองแปง และเครองปรบอากาศ สวนพนทใหเชาเพอประกอบการคา ประกอบดวย รานมนมารท รานอาหาร และรานซกรด 2.1) แบบแปลนชนท1 (รปท 4.5) พนทใชสอยในอาคาร ขนาด 519.75 ตาราง เมตรรายละเอยดภายในอาคารประกอบดวย

45

รปท 4.5 แบบแปลนอพารทเมนทชน 1

2.1.1) สวนส านกงาน 2.1.2) รานคามนมารท จ านวน 1 หอง 2.1.3) รานอาหารใหเชา จ านวน 2 ราน 2.1.4) รานซกรด จ านวน 1 หอง 2.1.5) หองพกส าหรบแมบานและชาง จ านวน 2 หอง 2.1.6) สวนบนได กวาง 1.75 2.1.7) หองน า จ านวน 2 หอง 2.1.8) ทางเดน กวาง 1.50 ม. 2.1.9) ทจอดรถยนต จ านวน 15 ชอง

2.2) แบบแปลนชนท2 (รปท 4.6) พนทใชสอยในอาคาร ขนาด 519.75 ตาราง เมตรรายละเอยดภายในอาคารประกอบดวย

รปท 4.6 แบบแปลนอพารทเมนทชน 2 ถงชน 4

46

2.2.1) สวนหองพกใหเชา จ านวนชนละ 21 หอง 2.2.2) สวนบนไดหลก กวาง 1.75 เมตร 2.2.3) สวนบนไดหนไฟ กวาง 1 เมตร 2.2.4) ทางเดน กวาง 1.50 เมตร

2.3) แบบแปลนหองพก (รปท4.7) พนทใชสอยของแตหอง ขนาด 21 ตาราง เมตร รายละเอยดภายในประกอบดวย

รปท 4.7 รปแบบการจดเฟอรนเจอรในหองพก 2.3.1) สวนหองพก 2.3.2) สวนระเบยง 2.3.3) หองน า

3) ระยะเวลาในการกอสราง โครงการกอสรางอพารทเมนท 4 ชนผรบเหมา กอสรางใชเวลาออกแบบกอสรางในเวลาประมาณ 8 เดอน โดยมรายละเอยดของงานกอสรางทจะตองด าเนนการ ดงตารางท 4.5

ตารางท 4.5 แผนการจดตงหางหนสวน และแผนการกอสราง

เดอนท รายละเอยดงาน เดอนท 1 - จดทะเบยนกอตงบรษทและจดหาเงนก

- งานพฒนาทดนและเตรยมพนท - งานเสาเขม

47

ตารางท 4.5 (ตอ) เดอนท รายละเอยดงาน

เดอนท 2-3 - งานโครงสราง เสา คาน พน และบนได ชน 1-4 - งานกออฐและฉาบปนผนงภายใน ชน 1-2 - งานฝาเพดาน ชน 1-2 - งานวางระบบทอ ชน 1 - งานตดตงพนกระเบอง ชน 1

เดอนท 4-5 - งานกออฐและฉาบปนผนงภายใน ชน 3-4 - งานฉาบปนภายนอกอาคาร - งานฝาเพดาน ชน 3-4 - งานตดตงพนกระเบอง ชน 2-4 - งานวางระบบทอ ชน 3-4 - งานตดตงกระเบองและสขภณฑหองน า ชน 1-2 - งานตดตงประต หนาตาง และทาส ชน 1-2 - งานระบบทอน า ชน 1-2 - งานระบบไฟฟา ชน 1-2

เดอนท 6-7 - งานตดตงกระเบองและสขภณฑหองน า ชน 3-4 - งานตดตงประต หนาตาง และทาส ชน 3-4 - งานระบบทอน า ชน 3-4 - งานระบบไฟฟา ชน 3-4

เดอนท 8 - งานตดตงระบบ อนเทอรเนต เคเบลทว และกลองวงจรปด - งานทวไป

4) ตนทนการกอสราง มรายละเอยดดงตารางท4.6 ตารางท 4.6 ตนทนการกอสราง ล าดบ งาน ราคา (บาท)

1 งานโครงสราง 3,985,300 2 งานสถาปตย 7,367,800 3 งานไฟฟา 1,303,500 4 งานระบบทอน า 750,200

ตนทนคากอสราง 13,406,800

48

ตารางท 4.6 (ตอ) 1 งานโครงสราง - เตรยมงาน ขนยายแรงงาน และอปกรณกอสราง 110,000 - งานฐานราก 492,800 - งานปรบพนท 357,500 - งานโครงสรางและพนชน 1 2 3 4 และหลงคา 3,025,000 รวมราคางานโครงสราง 3,985,300

2 งานสถาปตย - งานกออฐและฉาบปนผนง 1,870,000 - งานฝา เพดาน 506,000 - งานกระเบอง 1,842,500 - งานสขภณฑ 822,800 - งานเบลดเตลด (ทาส ประต หนาตาง) 2,326,500 รวมราคางานสถาปตย 7,367,800

3 งานไฟฟา 1,303,500 4 งานระบบทอน า 750,200

4.7.2. แผนการด าเนนการ โครงการ รตโนภาส อพารทเมนท จะเปดด าเนนการภายหลงจากการกอสรางแลวเสรจ

ภายใน 1 เดอน เพอจดเตรยมการด าเนนการใหพรอมกอนการเปด เชน การทดสอบระบบไฟฟาประปา ระบบเคเบลทว ระบบอนเทอรเนต ระบบการออกใบเสรจใหกบผเชา การบรการของทางรตโนภาส อพารทเมนท ใหความส าคญในการใหบรการดานคณภาพมาตรฐานทดเหมาะสม สะอาด ปลอดภย พรอมสงอ านวยความสะดวก และรกษาสภาพแวดลอมโดยรอบอาคารใหอยในสภาพ สะอาด เปนระเบยบเรยบรอย พรอมการดแลจากเอาใจใสลกคาจากพนกงานดวยอธยาศยทออนนอม เพอสรางความพงพอใจ และรกษาฐานลกคา

1) วตถประสงคแผนการด าเนนการ 1.1) การใหบรการทมคณภาพ ไดมาตรฐานในราคาเหมาะสม 1.2) มระบบควบคมคณภาพและมประสทธภาพ

49

1.3) มระบบรกษาความปลอดภยทไดมาตรฐานและมประสทธภาพ 1.4) มการควบคมตนทนใหอยในระดบทเหมาะสม 1.5) พนกงานมทกษะในการท างาน

2) การใหบรการ ส านกงานของอพารทเมนทเปดใหบรการ วนจนทร-ศกร ตงแตเวลา 10.00-19.00 น. โดยม

ผจดการอพารทเมนทใหบรการตามน 2.1) การจองหองพก ผสนใจตดตอเชาหองพกสามารถตดตอโดยโทรศพทหรอ

ตดตอทางส านกงาน โดยจะมผจดการอพารทเมนทท าหนาทในการรบจองหองพกโดยจะแจงขอมลหองพกทวางอย หรอถายงไมมหองพกวางในขณะนนกจะท าการแจงวาจะมหองพกวางใหเชาเมอไหร และอธบายถงราคาเชาหองพกตอเดอน เงนประกนการเชา อตราคาน า คาไฟ และสงอ านวยความสะดวกตางๆ และถาผสนใจตองการขอจองหองพกจะตองวางเงนจองเปนเงน 1,000 บาท จากนนจะท าการแจงวนท าสญญาเชาและแจงรายเอยดการท าสญญา

2.2) การท าสญญาเชาและรบเงนประกนการเชา ผเชาลงนามสญญาเอกสารการเชาหองพก พรอมเอกสารในการท าสญญา เชน ส าเนาบตรประชาชน ส าเนาทะเบยนบาน และเงนประกนการเชา 2 เดอน คาเชาลวงหนา 1 เดอน โดยมสญญาการเชาอยางนอย 3 เดอนและตองแจงลวงหนาการเลกสญญาเชากอนเปนเวลาอยางนอย30 วน

หลงจากท าสญญาเชาแลวผจดการอพารทเมนทจะท าการลงทะเบยนการเชา โดยบนทกรายละเอยดเกยวกบผเชา กบหมายเลขหองพก

2.3) การช าระคาเชาหอง ผจดการอพารทเมนทจะท าการออกใบแจงการช าระคาเชาและคาสาธารณปโภค ใหกบผเชาในวนท 25 ของทกเดอน โดยผเชาสามารถช าระไดจนถงวนท 5 ของเดอนถดไป และเมอผเชาไดช าระเงนเรยบรอยกจะไดรบใบเสรจ แตถาพนระยะเวลาทก าหนดในการช าระเงน 7 วน ผจดการจะปฎบตตามกฎระเบยบททางอพารทเมนทไดก าหนดไว คอตดตอผเชาหองเพอช าระคาหอง แตถาผเชายงไมตดตอกลบ หรอช าระเงนในสวนของเดอนทตดคางภายใน 23 วน(หลงจาก 7 วนแลว) กจะด าเนนการเปดหองโดยใชกญแจหลก(Master Key) เปดหองเพอเกบของ

50

ในหองของผเชาโดยเกบไวทอพารทเมนท เพอรอการตดตอกลบ โดยจะมสดสวนในการหกเงนตามทไดประกนสญญาไว

2.4) การด าเนนการของอพารทเมนทเมอมผพกอาศย 2.4.1) ผจดการอพารทเมนทดแลความเรยบรอยและประจ าอย ใน

ส านกงานเพอคอยรบการตดตอจากผเชา 2.4.2) การรบแจงปญหาขดของ ผเชาสามารถแจงปญหาผานทางโทรศพท

ภายในหรอตดตอส านกงานในชวงเวลาท าการเพอแจงปญหา ทางผจดการอพารทเมนทจะท าหนารบปญหาและบนทกลงระบบ แลวท าการแจงชางบ ารง หรอผเกยวของเพอด าเนนการแกไขปญหา แตถาเปนชวงกลางคนและเปนปญหาเรงดวน สามารถแจงทางพนกงานรกษาความปลอดภยเพอตดตอผจดการอพารทเมนทใหรบทราบ

2.4.3) การรบจดหมายและพสด จดหมายทวไปจะแยกใสกลองจดหมายของแตละชน ในสวนทเปนพสด หรอจดหมายลงทะเบยนจะท าใบแจงใหผเชามารบทส านกงาน เพอปองกนความผดพลาดหรอการเกดการสญหาย

2.4.4) ระบบรกษาความปลอดภย มการตดตงระบบคยการดในการเขาหรอออกอพารทเมนท และการจางพนกงานรกษาความปลอดภยในชวงเวลา 20.00 – 08.00 น.

4.8 แผนการตลาด

4.8.1. ภาพรวมของตลาด จากขอมลการส ารวจอพารทเมนทในเขตอ าเภอเมองจงหวดนครราชสมา จ านวน6 แหง คอ

ปาด รสอรท , บญด อพารทเมนท , ชมบง อพารทเมนท , ขวญเรอน รสอรท , ครสตน เพลส , ชางเผอก อพารทเมนท และกนตพฒน เพลส พบวาสวนใหญจะมความสง 4-5 ชน มจ านวนหองมากกวา 40 หองขนไป มพนทของแตละหอง 20-23 ตารางเมตร มระดบราคาท 2,000-3,000 บาท ส าหรบอพารทเมนททมสภาพเกา ราคาระหวาง 3,500-5000 บาท ส าหรบอพารทเมนทสภาพใหมและมเครองปรบอากาศและเฟอรนเจอร (เตยง ตเสอผา โตะเครองแปง ชนวางโทรทศน) และราคา 5,000 บาทขนไปส าหรบอพารทเมนทมองคประกอบในหองคลายกบราคา 3,000-5,000 บาท โดยจะขนอยกบสถานท ความหรของเฟอรนเจอรและสถาปตยกรรมภายในทดกวา

51

ในสวนของเงนประกนคาเชาและคาบรการตางๆ มการก าหนดราคาดงน 1) การคดคาน าเปนหนวยตามจ านวนทใชจรง ราคาอยระหวางหนวยละ 15-20 บาท 2) การคดคาไฟฟาหนวยละ 6-8 บาท 3) การคดคามดจ าหรอคาประกน 2 เทาของเดอน 4) ช าระคาเชาหองพก ตงแตวนท 25 ถง วนท 5 ของเดอนถดไป 5) การท าสญญาเขาพกเปนเวลาอยางนอย ตงแต 3-6 เดอน จงจะสามารถไดรบเงน

มดจ าคน จากการส ารวจอพารทเมนทสวนใหญพบวามจ านวนหองพกทวางมต ากวารอยละ 5 โดยผ

เชาสวนใหญเปนพนกงานราชการและเอกชน ผทเชาหองราคาตงแต 3,500-4,000 บาทสวนใหญมรายไดเกนกวา 20,000 บาทตอเดอน

4.8.2 ผลส ารวจพฤตกรรมผบรโภค จากการส ารวจ พฤตกรรมผบรโภคในการเลอกเชาอพารทเมนทในเขตอ าเภอเมองจงหวด

นครราชสมา จ านวนกลมตวอยาง 45 ตวอยาง จากแบบสอบถาม (ภาคผนวก), การสมภาษณเจาของกจการอพารทเมนทและผเชาอพารทเมนทไดบทสรปดงน:-

1) ลกษณะขอมลทวไปทางดานประชากรศาสตร พบวากลมตวอยางสวนใหญ เปนเพศหญง รอยละ 55.6 อาย มากกวา 35 ป รอยละ 42.2 สถานะโสดรอยละ 62.2 ระดบการศกษาปรญญาตร รอยละ 35.6 มรายไดระหวาง 10,001-20,000 บาทรอยละ 37.8

2) ลกษณะขอมลพฤตกรรมการเชาอพารทเมนท จากการศกษาพบวากลมตวอยางสวนใหญ เชาอพารทเมนท ราคา 2,001-3,000 บาท รอยละ 55.6 การเดนทางไปท างานดวย พาหนะสวนตว รอยละ 51.1 เฟอรนเจอรภายในหอง เปนเตยงนอน รอยละ 100 คดคาเชาลวงหนา 2 เดอน รอยละ 64.4 สาเหตการยายอพารทเมนทจากการเดนทางไมสะดวกรอยละ 22.2 ทราบแหลงขอมลทพกจากมผแนะน า รอยละ 57.8

3) ลกษณะขอมลเกยวกบสวนประสมทางการตลาดทมอทธพลตอการตดสนใจเชาอพารทเมนท ประกอบดวย 4 ดาน ดงน [จากการสมภาษณ คณกฤษดา สนทวงศ ณ อยธยา เจาของกจการบญดอพารทเมนท และคณกนตพฒน อจฉรยะด ารงกล เจาของกจการกนตพฒน เพลส และผพกเชาอพารทเมนทของทงสองแหง@ 6-7 ทาน]

52

3.1) ดานราคา ในภาพรวมกลมตวอยางใหความส าคญอยในระดบมากประกอบดวย ราคาคาเชาหองพกเมอเทยบกบคณภาพ และราคาคาสาธารณปโภค สวนความส าคญระดบปานกลาง เปนสวนของการเกบเงนมดจ าและเงนประกน

3.2) ดานชองทางการจดจ าหนาย ในภาพรวมกลมตวอยางใหความส าคญในระดบมาก เมอพจารณาความส าคญในระดบมากทสด เปนสวนของสภาพแวดลอมรอบขาง เชน รานขายของ รานขายอาหาร รานซกรด บรการ อนเทอรเนต ตบรการน าดม ความส าคญระดบปานกลาง ประกอบดวย อยใกลแหลงชมชน เชน สถาบนการศกษาตลาด ศนยการคา ความสะดวกในการเดนทาง เชน มเสนทางถนนเขาออก อพารทเมนทสะดวก ใกลรถประจ าทาง และสภาพแวดลอมอพารทเมนทมความสะอาดสวยงาม

3.3) ดานผลตภณฑ ในภาพรวมกลมตวอยางใหความส าคญในระดบมากเมอพจารณาความส าคญในระดบมากท เปนการบรการการแกไขปญหา เชน ไฟดบ น ารวความส าคญระดบปานกลาง ประกอบดวย การออกแบบหองพก เฟอรนเจอรภายในหองพก สงอ านวยความสะดวก เชน เครองปรบอากาศ ทจอดรถ และระบบรกษาความปลอดภย

3.4) ดานการสงเสรมการตลาด ในภาพรวมกลมตวอยางใหความส าคญในระดบมาก เมอพจารณาความส าคญในระดบมาก เปนความนาเชอถอของเจาของและผดแล อพารทเมนท และความส าคญระดบปานกลาง ประกอบดวย อธยาศยและมนษยสมพนธทดของเจาของ และความเอาใจใสของเจาของและพนกงาน

4.8.3. การแขงขนและคแขง การแขงขนธรกจอพารทเมนทในเขตอ าเภอเมอง จงหวดนครราชสมาถอวายงไมรนแรง

มาก อพารทเมนททมการกอสรางขนมาใหมในชวง 3 ป มราคาไมแตกตางกนมากซงในชวง 3,500-4,000บาท การแขงขนจะเนนทสงอ านวยความสะดวกทแตกตางกนออกไป เชนลฟท ทจอดรถ หรออนเทอรเนต รวมอยกบคาเชาหอง คแขงขนโดยตรงซงมทตงไมหางจากรตโนภาส อพารทเมนทมากนก เปดด าเนนการมาแลวไมนอยกวา 2 ป มการเนนการใหบรการสงอ านวยความสะดวก เชน การเปดรานขายของช า เสรมสวย รานขายอาหารทสะอาด บรการทจอดรถฟร

53

4.8.4. การตลาดตามเปาหมาย (Target Marketing) แบงสวนการตลาดตามเพอตอบสนองกลมลกคาเปาหมาย (STP Marketing)

1) การแบงสวนตลาด (Segmentation) โครงการจะเนนท าการตลาดเฉพาะในเขตพนท และเขตใกลเคยง เปนกลมคนท างาน ทตองการทพกอาศยไมหางจากทท างานมากนกสามารถประหยดเวลาและคาเดนทาง

2) การระบกลมเปาหมาย (Target) กลมลกคาเปาหมายหลก คอ กลมคนท างาน ไดแก พนกงาน พนกงานหางสรรพสนคา ผทตองเดนทางไปมากบจงหวดนครราชสมา มรายไดตอเดอน ตงแต 15,000 บาทขนไป ทตองการเชาอพารทเมนท ทสะอาด ปลอดภย และมสงอ านวยความสะดวกทตอบสนองความตองการ

3) การวางต าแหนงผลตภณฑ (Position) การวางต าแหนงของโครงการอพารทเมนท ทมระดบคณภาพปานกลาง สภาพแวดลอมทงภายในและภายนอกสะอาดปลอดภย พรอมสงอ านวยความสะดวก โดยตงราคาคาเชาใกลเคยงหรอสงต ากวาคแขงขนบางรายนดหนอย

รปท 4.8 ต าแหนงทางการตลาดโครงการรตโนภาส อพารทเมนทและคแขงขน

4.8.5. การก าหนดกลยทธโดยการใชการวเคราะหแบบทาวสเมตรกซ (TOWS Matrix) เปนการวเคราะหสถานการณของอพารทเมนทคแขงแบบค เพอก าหนดกลยทธทเหมาะสม

ตามน

54

ตารางท 4.7 วเคราะห TOWS Matrix เมตรกซ กลยทธทใช

โอกาส - การขยายตวของเมองและชมชน จดออน - เปนอพารทเมนทใหมไมเปนทรจก

เนนท าประชาสมพนธใหเปนทรจกและสามารถหาไดงายจากผตองการเชาหองพกอาศย

โอกาส - การขยายตวของเมองและชมชน จดออน (W) - ขาดประสบการบรหาร อพารทเมนท

ศกษาการบรหารจดการ อพารทเมนทเพอควบคมคาใชจาย และการเพมประสทธภาพการบรการ

โอกาส - ภาวะเศรษฐกจทดสงผลตอจ านวนกลมลกคาเปาหมายทเพมขน

จดแขง - เปนอพารทเมนทใหมและมสงอ านวยความสะดวกครบ

ตงราคาคาเชาหองพกอยในระดบทสง แตกใกลเคยงกบคแขงขน

อปสรรค - อตราดอกเบยทมแนวโนมสงขน จดออน - เปนอพารทเมนทใหมไมเปนทรจก

ควบคมคาใชจายเพอลดตนทน โดยในสวนคาใชจายในการโฆษณาตงแตปท 2 จะมการจ ากดพนในการโฆษณาใหแคบลง หรอลดตนทนทางดานการโฆษณา

จดแขง - ทต งอพารทเมนทมความสะดวกในการเดนทาง

จดออน - ทตงอพารทเมนทยงไมอยตดกบถนนหลก เชนถนนมตรภาพ

เนนท าประชาสมพนธใหเปนทรจกและสามารถหาไดงายจากผตองการเชาหองพกอาศย

55

4.8.6. กลยทธทางการตลาด โครงการ รตโนภาส อพารทเมนท มการก าหนดสวนประสมทางการตลาดใหเหมาะสมกบ

กลมลกคาเปาหมายดงน 1) กลยทธดานสนคาและบรการ (Product) โครงการรตโนภาส อพารทเมนทตงอย

บนถนนรตโนภาส 2 ตดกบถนนชลประทานดานทศตะวนออก และตดกบถนนนครราชสมา-ปกธงชยดานทศตะวนตก มรถประจ าทางสาย 1 ผานดานหนาอพารทเมนท ท าใหผพกอาศยมความสะดวกในการเดนทาง

รปท 4.9 ต าแหนงทตงของโครงการ รตโนภาส อพารทเมนท

ตวอาคารจะเนนทการออกแบบใหมความโปรง แสงสามารถเขาถงทางเดนภายในอาคารไดทวถง อากาศถายเทสะดวก และการใชสททาทงภายในและภายนอกทมความคงทน และค านงถงความสวยงามสรางความรสกสบายตา ในสวนของชนลางของตวอาคารจะท าเปนทจอดรถยนตและจกรยานยนต

หองพกเนนการออกแบบใหมความความโปรง อากาศถายเทสะดวก การเลอกเฟอรนเจอรใหมสและขนาดเหมาะสมกบหอง และการเลอกใชสขภณฑทมคณภาพและกลมกลนกน ทกหองมการตดตงเครองปรบอากาศ

56

นอกจากนทางทางอพารทเมนทจะมเคเบลทว อนเทอรเนต รานอาหาร มนมารท รานซกรด ตซกผาหยอดเหรยญ และระบบกลองวงจรปด ระบบคยการดในการเขาออกประต พรอมพนกงานรกษาความปลอดภยในชวงกลางคนเพอสรางความเชอมนในระบบความปลอดภย

2) กลยทธดานราคา (Price) ทางโครงการรตโนภาส อพารทเมนท มการก าหนดระดบราคาอางองกบอพารทเมนทในละแวกนครราชสมาทพงเปดด าเนนการใหม โดยจะมราคาเรมตน 4,000 บาท และหองมมอาคารราคา 4,500 บาท ทกหองมสงอ านวยความสะดวกทมใหพรอม เชน ตเสอผา เตยงนอน โตะเครองแปง เครองปรบอากาศ เคเบลทว และอนเตอรเนท คาบรการคาน า 17 บาทตอหนวย คาไฟ 7 บาทตอหนวย คาประกนการเชาลวงหนา 2 เดอน โดยจะตองช าระเงนคาเชาภายใน วนท 25 จนถงวนท 5 ของเดอนถดไป

3) กลยทธดานชองทางการจดจ าหนาย ตดตอผานทางโครงการโดยตรง ทางโทรศพท หรอการเขาเยยมชมของผสนใจเชาโครงการโดยตรง สปอรตเรดโอ และการตดปายประกาศตามสถานทตางๆ

4) กลยทธดานการสงเสรมการตลาดและการขาย 4.1) การประชาสมพนธ การประชาสมพนธอพารทเมนทในชวงปแรกของการ

เรมกจการจะมการท าประชาสมพนธเพอใหเปนทรจก และหลงจากปแรกจะคงเหลอการประชาสมพนธในรปแบบของแผนพบ โดยมวธการประสมพนธดงน 4.1.1 การขนปายขนาดใหญดานขางของอาคารเพอใหผสนใจสามารถ

โทรศพทตดตอ หรอเขามาตดตอหองพก และใชวธการตดปายแผนโฆษณาบรเวณรานคา และแหลงชมชน

4.1.2 การลงโฆษณาผานทางเวปไซดตางๆ ทมการรวบรวมรายชอ อพารทเมนท ทสามารถคนหาแยกตามรายเชอเขตตางๆ ในจงหวดนครราชสมา เปนระยะเวลา 1 ป

4.2) การสงเสรมการขาย 4.2.1 จงใจลกคาในการท าสญญาเชาหองพกเปนเวลาอยางนอย 6เดอน ให

สวนลดคาเชารอยละ 5 เปนเวลา 12 เดอน และท าสญญา 1 ป จะไดรบสวนลดคาเชารอยละ10 เปนเวลา 12 เดอน

4.2.2 จงในลกคาชกชวนเพอนหรอคนทรจกมาเชาหองพกจะไดรบการ ยกเวนคาเชา 1 เดอน

57

4.9 แผนการเงน

ผบรหารโครงการไดจดท า ประมาณการทางการเงนเพอประกอบการวเคราะหผลตอบแทนและความเสยงของโครงการดงมรายละเอยดใน และสามารถสรปไดดงน

4.9.1 การลงทนในกจการ โครงการ รตโนภาส อพารทเมนท ด าเนนการลงทนในสนทรพยถาวรเพอประกอบธรกจอ

พารทเมนท บนเนอท 200 ตารางวา โดยใชเงนลงทนทงสน 17,946,800 บาท (ตารางท 4.8) ตารางท 4.8 การลงทนในกจการ

รายการ (บาท) จ านวนเงน (บาท) 1. คาใชจายกอนการด าเนนการ 250,000 2. มลคาทดน 2,000,000 3. คาปรบพนท และการกอสราง 13,406,800 4. คาเฟอรนเจอร เครองปรบอากาศ และอปกรณอนๆ 2,090,000 5. เงนทนหมนเวยน 200,000 รวม 17,946,800

4.9.2 แหลงทมาของเงนทน แหลงทมาของเงนคอ ใชเงนของผถอหนจ านวน 7 คน รวมเปนเงน 10,250,000 บาท(หก

ราคาทดนจ านวน 2,000,000บาท เนองจากเปนทดนของผถอหน) และหาแหลงเงนกจากธนาคาร จ านวน 5,696,800 บาท ตารางท 4.9 แสดงโครงสรางเงนทนของโครงการ รตโนภาสอพารทเมนท ตารางท 4.9 โครงสรางเงนทน

แหลงทมาของเงนทน (บาท) ไดมา (บาท) สดสวน % ทนจดทะเบยนของกจการ 12,250,000 68 เงนกจากสถาบนการเงน 5,696,800 32 รวม เงนลงทน 17,946,800 100

58

4.9.3 ขอสมมตฐานในการวางแผนทางการเงน จากการส ารวจและเกบขอมลอพารทเมนทในเขตพนทนครราชสมา และขอมลทตยภม

ตางๆ น ามาพยากรณยอดการเชาหองพก ของโครงการ รตโนภาส อพารทเมนท รวมถงการคาดการคาใชจายตางๆ ทมการปรบเพมขน เปนไปตามน

1) อตราการเขาพก ปท 1 อตราการเขาพกทรอยละ 60 ปท 2 อตราการเขาพกรอยละ 80 ปท 3 และปตอๆ ไปอตราการเขาพกเปนรอยละ 90

2) อตราคาเชาจะมการปรบขนรอยละ 5 ทก 2 ป 3) อตราเงนเฟอพนฐานเพมรอยละ 2 ตอป 4) คาเสอมตวอาคารสงปลกสรางตดคาเสอมแบบเสนตรงเปนเวลา 20 ป (คดเปน

5% ตอป) 5) อตราผลตอบแทนทตองการ หรออตราสวนลด (discount rate) รอยละ 10 6) ประมาณการทางการเงนของกจการในอนาคต 1-10 ป

4.9.4 การวเคราะหอตราผลตอบแทน ตารางท 4.10 การประมาณการอตราผลตอบแทนของโครงการ นครราชสมา อพารทเมนท

จากผลการด าเนนการของกจการ 10 ป ตาราง 4.10 วเคราะหอตราผลตอบแทน ระยะเวลาคนทน (PB) 10 ป มลคาปจจบนสทธ (ใชอตราสวนลดรอยละ 10) (NPV) 486,895 อตราตอบแทนผลการลงทน(ใชอตราสวนลดรอยละ 10) (IRR) 11%

จากการวเคราะหการลงทนพบวามลคาปจจบน (NPV) มคาเปนบวก โดยมการใชอตราการคาดหวงผลตอบแทนการลงทนทคดจากอตราดอกเบย MLR ธนาคาร กรงเทพ ทรอยละ 6.5 ตอป บวกกบคาชดเชยความเสยงทรอยละ 3.5 จงใชอตราคาดหวงผลตอบแทนการลงทน (Discount Rate) ทรอยละ 10 จากการวเคราะหโครงการนไดรบผลตอบแทนทคมคาการลงทน

4.10 การวเคราะหความเสยงของโครงการ

การด าเนนธรกจอพารทเมนทนนมปจจยความเสยงทกระทบตอผลการด าเนนการกจการทท าใหอตราการเชาหองพกนอยลง จากการเปลยนแปลงภาวะเศรษฐกจ จงไดมการทดสอบการเปลยนอตราการเชาหองพกโดยมการทดสอบ 3 กรณดงน

59

4.10.1 กรณทมอตราการเชาหองพกดกวาทคาดการณ (Base Case) โดยมอตราการเขาพกใน เปนรอยละ 70 และ 90 ตามล าดบ

4.10.2 กรณทมอตราการเชาหองพกปกตตามทคาดการณ (Normal Case) โดยมอตราการ เปนรอยละ 60 และ 80 ตามล าดบ

4.10.3 กรณทมอตราการเชาหองพกต ากวาทคาดการณ (Worst Case) โดยมอตราการเขาพก เปนรอยละ 50 และ 70 ตามล าดบ

ตารางท 4.11 แสดงผลตอบแทนโดยใชกรณทมอตราเชาหองพกตามปกต (Normal Case)

Case ยอดขายเฉลย (บาท) NPV(บาท) Payback Period (ป) Best 3,266,400 851,667 9

Normal 3,000,000 486,895 10 Worst 2,647,200 90,400 12

4.11 แผนฉกเฉน

ปญหาทท าใหกจการอพารทเมนทมอตราการเชาหองพกไมเปนไปตามเปาหมายทวางไว ปญหานนอาจมาจากหลายสาเหต อาจเปนปญหาจากเศรษฐกจ มคแขงขนรายใหมทเพมขนซงปญหาเหลานอาจสงผลกบอตราการเชาหองพกของอพารทเมนทและสงผลกบภาวะการเงนของโครงการ ดงนนการรบมอกบเหตฉกเฉนกบโครงการจงมการเตรยมการดงตอไปน

4.11.1 อตราการเขาพกไมเปนไปตามเปาหมาย สวนประสมทางการตลาดทไมถกใจกลมลกคาเปาหมาย ตองมการปรบกลยทธทางการตลาด เชน การปรบลดราคาเชาหองพก คาสาธารณปโภค การเพมการประชาสมพนธ และการปรบเพมการสงเสรมการขายเพอจงใจลกคา

4.11.2 การทมคแขงขนรายใหมทเพมมากขน โดยจะตองมการประเมนจดแขงจดออนและกลยทธของคแขงขนรายใหม ไมวาจะเปนดานราคา ดานคณภาพการบรการ แลวจงน ามาก าหนดกลยทธทางการตลาดใหเหมาะสมกบการแขงขน

4.11.3 ภาวะเศรษฐกจไมด เกดการเลกจางงาน ลดเงนเดอน ทางกจการตองมการควบคมคาใชจาย แตตองใหมผลกระทบกบลกคาใหนอยทสด

4.11.4 ภาวะกจการขาดสภาพคลองทางการเงน จะมการกยมจากผถอหนหรอญาตพนองกอน แตถาไมเพยงพอจะด าเนนการของกยมจากธนาคารพาณชย

60

บทท 5 สรปและขอเสนอแนะ

แผนธรกจเปนเครองมอทชวยใหผประกอบการไดศกษาถงลกษณะการด าเนนการของ

ธรกจ แนวโนมสภาพตลาด ปจจยสภาพแวดลอมภายนอกทจะสงผลกระทบตอผลการด าเนนการ และการใชกลยทธในการด าเนนการตางๆ ไมวาจะเปนแผนกลยทธ แผนการผลตแผนการเงน และการวเคราะหความเสยง จากสงทไดศกษาเพอชวยในการประกอบการตดสนใจในการด าเนนธรกจ ซงสรปผลการศกษาไดดงน

5.1 สรปผลการศกษา

การจดท าแผนธรกจ รตโนภาส อพารทเมนทในครงนเพอใชในการประกอบการตดสนใจในการลงทนท าธรกจ อพารทเมนท จากการศกษาพฤตกรรมทมผลตอการตดสนใจเชาอพารทเมนทในเขตอ าเภอเมอง จงหวดนครราชสมา และการศกษาถงวธการจดการ การท าการตลาด รวมถงการวเคราะหผลตอบแทนทคาดวาจะไดรบจากการลงทน สามารถสรปไดดงน

5.1.1. สรปแผนธรกจของ รตโนภาส อพารทเมนท เปน 4 ดาน ประกอบดวย ดานการผลต การตลาด บคลากร และดานการเงน ดงน 1) ดานการผลต โครงการ รตโนภาส อพารทเมนท ตงอยบนพนท 200 ตารางวา

ถนนรตนโนภาส 2 ต.ปรใหญ อ.เมอง จ.นครราชสมา ใชระยะเวลากอสรางประมาณ 8 เดอน รวมตนทนกอสรางประมาณ 13,406,800 บาท ลกษณะอพารทเมนท สง 4 ชนมจ านวนหองพก 63 หอง มพนทใหเชาเพอประกอบการคาจ านวน 5 หนวย ลกษณะหองพกมพนทใชสอย 21 ตารางเมตร พรอมเครองปรบอากาศและเฟอรนเจอรครบทสามารถเขาอยอาศยไดทนท

2) ดานการตลาด ในชวงเรมตนโครงการจะมการเนนประชาสมพนธ เพอใหผตองการหองพกแบบเชาอาศยสามารถคนหาและสงเกตไดงาย ดวยการขนปายโฆษณา และการลงโฆษณาผานเวปไซด และการจงใจลกคาในการชกชวนเพอนมาเชาหองและการท าสญญาเชาเปนระยะเวลาเชาอยางนอย 6 เดอนและ 1 ป จะไดรบสวนลด ในดานราคาคาเชาหองพกและคาบรการอน จะมการก าหนดราคาในระดบใกลเคยงกบคแขงทราคา 4,000-4,500 บาทตอหองโดยมเครองปรบอากาศและเฟอรนเจอรครบ

61

3) ดานบคลากร มการจางพนกงานประจ า 3 ต าแหนง คอ ผจดการอพารทเมนท ท าหนาทดแลความเรยบรอย และการบรการลกคาในการตดตอหองพก การเกบคาเชาหอง พนกงานท าความสะอาด และพนกงานรกษาความปลอดภยในชวงกลางคน ในสวนของชองซอมบ ารงและผตรวจสอบทางบญชจะมการวาจางเปนครง

4) ดานการเงน โครงการรตโนภาส อพารทเมนท มการลงทนทงสน 17,946,800บาท โดยเปนสวนของทนของเจาของกจการ 12,250,000 บาท และมการกยมเงนจากธนาคารทงสน 5,696,800 บาท โดยมอตราดอกเบย 6.5% ตอป มระยะเวลาขอกเงน 5 ป มระยะเวลาคนทน 10ป มลคาปจจบนสทธ 486,895 บาท โดยใชอตราสวนลด 10%

5.1.2. การศกษาพฤตกรรมทมผลตอการตดสนใจเชาอพารทเมนทในเขตรตโนภาส 1) สรปลกษณะขอมลทวไปทางดานประชากรศาสตร จากการศกษาพบวา กลม

ตวอยางสวนใหญ อายมากกวา 35 ป สถานะโสด มระดบการศกษาปรญญาตร และมรายไดระหวาง 10,001-20,000 บาท

2) สรปขอมลเกยวกบพฤตกรรมการเชาอพารทเมนท จากการศกษาพบวากลมตวอยางสวนใหญ จะมเฟอรนเจอรเปนเตยงนอนแบบเตยงค สขภณฑในหองน าเปนแบบชกโครก การเดนทางไปท างานดวยพาหนะสวนตว และเสยคาเชาหองพกราคาอยระหวาง2,001-3,000 บาท

3) สรปขอมลปจจยทางการตลาดทมอทธพลตอการตดสนใจ ประกอบดวย 4 ดาน คอ ผลตภณฑ ราคา ชองทางการจดจ าหนาย การสงเสรมการตลาด โดยทง 4 ดาน กลมตวอยางสวนมากใหความส าคญอยในระดบมาก สรปไดดงน

3.1) ดานราคา ภาพรวมกลมตวอยางใหความส าคญอยในระดบมากประกอบดวย ราคาคาเชาหองพกเมอเทยบกบคณภาพ และราคาคาสาธารณปโภค

3.2) ดานชองทางการจดจ าหนาย ในภาพรวมกลมตวอยางใหความส าคญในระดบมาก ประกอบดวย อยใกลแหลงชมชน มความสะดวกในการเดนทาง และสภาพแวดลอมอพารทเมนทมความสะอาดสวยงาม

3.3) ดานผลตภณฑ ในภาพรวมกลมตวอยางใหความส าคญในระดบมากประกอบดวย การออกแบบหองพก เฟอรนเจอรภายในหองพก สงความอ านวยความสะดวก

62

3.4) ดานการสงเสรมการตลาด ภาพรวมกลมตวอยางใหความส าคญในระดบมาก ประกอบดวย อธยาศยและมนษยสมพนธทดของเจาของ และความเอาใจใสของเจาของและพนกงาน

5.2 ขอจ ากดในการศกษาครงน

5.2.1. มระยะเวลาจ ากด ในการศกษาคนควาขอมลทงขอมลปฐมภมและทตยภม อาจท าใหความสมบรณของขอมลไมครบถวน

5.2.2. การเขาไปเกบขอมลในสถานประกอบการ ผประกอบการไมสามารถเปดเผยขอมลบางอยางใหได

5.2.3. เนองจากเงอนไขระยะเวลาและระยะทาง ท าใหมการเกบขอมลจากกลมตวอยางทอาศยอยอพารทเมนทเมนทเดยวกนเปนจ านวนหลายชด ท าใหการกระจายของขอมลไมดเทาทควร

5.3 ขอเสนอแนะ

การศกษาแผนธรกจ รตโนภาส อพารทเมนท เปนการศกษาและคาดการณลวงหนา ดงนนเมอจะด าเนนธรกจการเปรยบเทยบแผนทวางไวกบสภาวะแวดลอมทเกดขนจรงขณะนน โดยจะตองค านงถงสภาพเศรษฐกจ และปจจยตางๆ ทสามารถสงผลกระทบตอการลงทนท าธรกจอพารทเมนทใหครบถวนเพอใหผลงทนไดพจารณาการตดสนใจ ทางผศกษามขอเสนอแนะดงน

5.3.1. ในการเขาไปเกบขอมลผอาศยอยอพารทเมนทจะตองเตรยมความพรอมในการเขาไปเกบขอมล โดยการขออนญาตเจาของกจการเพอเขาไปเกบขอมลจากการใหผเชากรอกแบบสอบถาม และควรมเกบจ านวนขอมลทมากขน และการเกบขอมลทมการกระจายของกลมตวอยางในการกรอกแบบสอบจากผเชาทอาศยอยจากอพารทเมนททแตกตางกนในพนทส ารวจ

5.3.2. ดานการผลต ในการท าธรกจอพารทเมนทผลงทนควรมการพจารณาเรองการลงทน ตงแตการเลอกท าเลทตงอพารทเมนทนน อยในแหลงชมชน หรอมความเจรญมากขนในอนาคต พจารณาสวนของการออกแบบและการกอสรางอพารทเมนททถกตองตามกฎหมายและตองพจารณาถงการคดเลอกผ รบเหมากอสรางเพราะถาไดผรบเหมาไมสามารถกอสรางไดเสรจไดตามเวลาจะท าใหมผลกระทบตอการเงนของกจการ

63

5.3.3. ดานการเงน เนองเปนธรกจทตองใชเงนลงทนทคอนขางสง และมความเสยงสงดงนนผลงทนควรมการพจารณาถง รายได คาใชจาย ก าไร และผลตอบแทนการลงทน กอนการลงทน

5.3.4. ดานการตลาด เมอมการเรมด าเนนโครงการผลงทนตองจดเตรยมงบประมาณในการท าการตลาดและประชาสมพนธ เชน ปายโฆษณา แผนผบโฆษณาอพารทเมนท แสดงรายละเอยด ราคาเชาหองพก สงอ านวยความสะดวก ทตงอพารทเมนท และเบอรโทรศพทและการโฆษณาผานเวปไซด

5.3.5. ดานบคลากร จะตองมฝกอบรมพนกงานใหมความรและความช านาญอยเสมอแตงานบางประเภท ผประกอบการอาจจางบคลากรทเปน เอาทซอรส เพอลดคาใชจายจากการลงทนดานบคลากร เชน ผจดท าบญช เปนตน

5.4 ขอเสนอแนะในการศกษาครงตอไป

การศกษาแผนธรกจอพารทเมนท นนควรมการศกษาเพมเตมอกเนองจากการศกษาครงมขอจ ากดทางดานเวลา สงทควรศกษาเพมเตม คอ ขอกฎหมายในการกอสรางอาคารกฎหมายทางแพงและพาณชย มาตรฐานการบญช และกฎหมายทางดานภาษอากร เพอน ามาใชกบการด าเนนธรกจ

64

เอกสารอางอง สมยศ นาวการ. 2551. การบรหารเชงกลยทธ พมพครงท 3. ส านกพมพบรรณกจ 1991 รศ. ศรรวรรณ เสรรตน. 2546. การบรหารการตลาดยคใหม พมพครงท 1. บรษท ธรรมสารจ ากด รศ.ดร. ชนงกรณ กณฑลบตร. 2550. การศกษาความเปนไปไดในการลงทน พมพครงท 1.โรงพมพ

แหงจฬาลงกรณมหาวทยาลย ยรรยง ธรรมธชอาร. คมอการจดท างบประมาณธรกจอยางงาย ส านกพมพ ปรชญรฐ บรษท ส.

เอเชยเพรส(1989) จ ากด รศ. เรงรก จ าปาเงน. 2554. การจดการการเงน พมพครงท 2. บรษท บคเนท จ ากด ชชย สมทธไกร. 2554.พฤตกรรมผบรโภค พมพครงท 2 ส านกพมพแหงจฬาลงกรณมหาวทยาลย กรวฒชย ตรครธพนธ. 2553. แผนธรกจ ในวชาแผนธรกจ BUIS0745. กรงเทพฯ: มหาวทยาลย

เทคโนโลยมหานคร กรมการปกครอง กระทรวงมหาดไทย http://www.dopa.go.th/xstat/p5110_01.html ส านกงานสถตแหงชาต http://service.nso.go.th/nso/nsopublish/themes/population.html ธนาคารแหงประเทศไทย http://www.bot.or.th/Thai/EconomicConditions/Pages/index.aspx ส านกดชนเศรษฐกจการคาhttp://service.nso.go.th/nso/nsopublish/download/keyStat51/Format%202520Exel/Chapter19.xls

65

ภาคผนวก

66

แบบสอบถามดานความพงพอใจในการเชาอพารทเมนท เพอใชเปนขอมลในงานวจย

1. เพศ

ชาย หญง

2. อาย

ต ากวา 25 ป 25-29 ป 30-34 ป 35-40 ป 41-44 ป 45 ปขนไป

3. สถานภาพ

โสด สมรส หยาราง/หมาย หรอแยกกนอย

4. ระดบการศกษาสงสด

ต ากวาปรญญาตร ปรญญาตร ปรญญาโท ปรญญาเอก

5. รายไดเฉลยตอเดอน

ต ากวา 15,000 บาท 15,000-20,000 บาท 20,001-30,000 บาท 30,001-40,000 บาท 40,001-45,000 บาท 45,001 บาทขนไป

67

6. ระดบราคาของอพารทเมนททตองการเชา

ต ากวา 2,000 บาท 2,001-3,000 บาท 3,001-4,000 บาท 4,001-5,000 บาท 5,001 บาทขนไป

7. การเดนทางไปท างาน

พาหนะสวนตว รถประจ าทาง รถรบ-สงพนกงานของบรษท อนๆ..............................................................................

8. เฟอรนเจอรทตองการใหมการจดให

โตะท างาน ต เตยง โตะเครองแปง อนๆ...............................................................................

9. ตองการใหเกบคาเชาลวงหนา

1 เดอน 2 เดอน 3 เดอน 4 เดอน

10. สาเหตของการยายทพก

หองพกอาศยเกา สงอ านวยความสะดวกไมเพยงพอ เดนทางไมสะดวก สงแวดลอมไมด เชนแสง เสยง ฯลฯ อนๆ..............................................................................................

68

11. วธการทราบแหลงขอมลทพก

วารสาร/สงตพมพ สอวทย ปายโฆษณา อนเตอรเนท ผแนะน า อนๆ.............................................................................

69

ประวตผเขยน

นายณฐพงศ เทพวงศ เกดวนท 22 พฤษภาคม พทธศกราช 2513 ส าเรจการศกษาระดบชนปรญญาตรวศวกรรมศาสตรบณฑต (วศวกรรมโยธา) จากมหาวทยาลยราชมงคลภาคตะวนออกเฉยงเหนอ พทธศกราช 2537: ส าเรจการศกษาระดบชนปรญญาโทบรหารธรกจมหาบณฑต (MBA.) จากมหาวทยาลยรามค าแหง : ท างานบรษทปนซเมนตนครหลวง จ ากด(มหาชน) เปนเวลา 14 ป ต าแหนงผจดการสวนความปลอดภย : ท างานบรษทไทยสแกนทป จ ากด เปนเวลา 1 ป ต าแหนงผจดการโรงงาน : ปจจบนศกษาในหลกสตรวศวกรรมศาสตรมหาบณฑต การบรหารงานกอสรางและสาธารณปโภค สาขาวชาวศวกรรมโยธา และท างานธรกจสวนตวประเภทอสงหารมทรพย