苏州房地产发展态势与展望

苏州房地产发展态势与展望

苏州科技学院房地产研究所盛承懋所长

2004 年苏州社会经济发展的回顾入世三年，苏州先行了三大步 2004 年苏州房地产发展的状况苏州“两个率先”为房地产发展创造了强大动

力苏州首个商业规划为房地产区位提供了借鉴苏州古城周边房地产板块介绍苏州与长三角其他主要城市房地产的比较 2005 年苏州房价走势的分析

苏州七雄创造了发展奇迹苏州七雄创造了发展奇迹

沙钢 2004 年营业性收入达到 310 亿元，自营出口突破 4 亿美元，是 2003 年的 20倍；

沙钢、华芳等 4 集团营业收入突破百亿大关，涌现一批销售额超 20 亿元的企业，年销售额过亿元的企业 160 家。

张家港


率先启动农民集中居住区，成为“全国绿化模范城市”，绿化覆盖率 54.5% ，人均公共绿地面积 18.4 平方米；

新批外企 172 家，新批外资项目 248 个，新办民企 1705 家，新增工商户 10960 户，接待游客 520 万人次，实现旅游总收入 32.6 亿元。

常熟


建成 23 个大小泊位，其中 9 个万吨级。38.8 公里的长江岸线及其纵深 261 平方公里的黄金腹地上，将形成能源、造纸、化工、物流四大产业板块；接轨上海，全方位、多层次、宽领域地融入国际大都市圈。

太仓


每天新增 2 家外资企业、 10 家私营企业、 IT 制造链成为全球 IT 产业的“晴雨表”。

昆山


完成 125 亿民资投入，外商投资企业首次突破 1000 家，进出口总额 111.28 亿美元，成为全省第二个进出口总额超过百亿美元的县级市；

土地换保障制度和农村基本养老保险为农民撑起保护伞。

吴江


城镇居民人均可支配收入 15508 元，同比增 24% ，农民人均纯收入 7759 元，同比增 12.4% ；

2000 多家民企入区，带来近 60 亿元注册资金， 406 万中外游客，带来 32 亿元旅游收入。

吴中区


14.5 亿元新建改建道路 162.5 公里，形成“五纵五横两联”的城市副中心快速交通框架。 58 个生态公园， 6 亿元买绿；

新批外资项目 146 个，注册 8 亿美元，新办私营企业 1119 家，个体工商户 8726户，注册资本 27.64 亿元。

相城区

苏州工业园区

指标数值比上年增长

地区生产总值 502.7 亿元 40% 以上

固定资产投资 282.0 亿元 40% 以上

地方财政收入 29.2 亿元 40% 以上

进出口总额 281.4 亿美元 40% 以上

新增注册外资 40.8 亿美元 40% 以上

实际利用外资 18.0 亿美元 40% 以上

2004 年园区的主要经济指标

园区发展目标 ——打造有国际竞争力的产业新高地

园区发展目标 ——打造有国际竞争力的产业新高地

国际先进制造业基地

区域现代服务业基地

高科技产业创新基地

园区发展目标 ——不断提升招商引资的新标杆

园区发展目标 ——不断提升招商引资的新标杆

由招商引资转变为择商选资

四个并举：

内外项目并举、大小项目并举、出口和内销型项

目并举、高新技术产业和新型传统产业并举

一个谢绝：

高能耗、低水平、低附加值项目谢绝

园区发展目标 ——全面加快建设现代化新城区

园区发展目标 ——全面加快建设现代化新城区

高起点完善规划设计

加快基础设施配套

完善地面实事工程

推进生态景观建设步伐

高标准加强城市管理

园区发展目标 ——开创城乡统筹发展新局面

园区发展目标 ——开创城乡统筹发展新局面

加快农民向市民转型步伐

园区发展目标 ——增强区域综合竞争新优势

园区发展目标 ——增强区域综合竞争新优势

增强亲商服务、办事效率、信誉质量

增强资本运作效能、企业运营活力

增强区域发展的智力支撑

构建具有开发区特色的社区发展模式

园区发展目标 ——努力提升社会和谐发展水平

园区发展目标 ——努力提升社会和谐发展水平

打造

文明之区

诚信之区

平安之区和善之区

2005 年园区目标 ——2005 年园区目标 ——

主要经济指标增长 40% 城镇职工平均工资增长 8% 农村居民人均收入增长 12%

苏州高新区

2004 年新区的主要经济指标

指标数值发展水平

工业产值 1000 亿元首次突破

外贸出口额 100 亿美元首次突破

财政收入 60 亿元首次突破

固定资产投资 100 亿元连续两年创新高

新增外商总投资

25.4 亿美元创历史新高

注册外资 122 亿美元创历史新高

到帐外资 42.6 亿美元创历史新高

2005 年新区经济发展目标 —— 主要经济指标比 2002年翻一番

2005 年新区经济发展目标 —— 主要经济指标比 2002年翻一番

指标增长或数值

全区经济总体发展水平 25%—30%

引进注册外资 15 亿美元

到帐外资 6 亿美元

到帐内资 60 亿元

固定资产投入 150 亿元

苏州的经济指标位于全国大中城市的前茅苏州的经济指标位于全国大中城市的前茅

指标数值比上年增长

地区生产总值 3450 亿元 17.6%

工业总产值 9500 亿元 35%

地方财政收入 219.6 亿元 28.8%

全社会固定资产投资 1554.8 亿元 10.3%

进出口总额 1032 亿美元 57.2%

出口总额 507.7 亿美元 55.6%

高新技术产品出口比重 57.4% 2.6%

新增注册外资 141 亿美元 12.8%

实际利用外资 95 亿美元 39.6%

城镇居民人均可支配收入 14451 元 16.9%

农村人均纯收入 7460 元 10.5%

2004 年苏州的主要经济指标

苏州的民营经济与现代服务业快速发展苏州的民营经济与现代服务业快速发展

2004 年苏州市政府 1 号文件推动民营经济发展

苏州民营经济 3 年腾飞计划实现过半


指标数值新增私营企业 18459 户累计私营企业 82065 户

新增个体工商户 62838 户累计个体工商户 221681 户

新增私营企业注册资金 329 亿元累计私营企业注册资金 1292 亿元

户均注册资本 157.5 万元新增个体工商户注册资金 29 亿元累计个体工商户注册资金 85 亿元

户均注册资本 3.85 万元个私经济上缴税金占全市的比重 27.3%

从业人员 158.39 万人完成固定资产投资 449 亿元

2004 年民营经济发展状况


2005 年苏州市政府 1 号文件推动服务业发展

目标：服务业增加值占 GDP 比重提高 1~2 个百分点政府出台的政策包括：

（ 1）市场准入政策（ 8 个）

（ 2）财政税收政策（ 24 个）

（ 3）就业再就业政策（ 5 个）

（ 4）融资担保政策（ 3 个）

（ 5）土地供应政策（ 4 个）

（ 6）项目投资政策（ 4 个）

（ 7）其他政策（ 8 个）

政府将在土地供应、项目投资、财政税收对旅游、物流、商业连锁、社区服务、科技开发等行业给予最优惠的扶持政策。

苏州交通等基础设施越来越方便市民出行苏州交通等基础设施越来越方便市民出行及改善生活水平及改善生活水平

2004 年苏州沿江高速公路、苏州绕城高速公路西南段、苏虞张一级公路如期建成。

市区东环、南环、西环高架以及友新高架快速路、太湖大道建成通车。

农村新建改建公路 1092公里。

苏州港新增万吨级以上泊位 3 个，累计达 43 个。

市自来水一户一表改造提前完成。

市区建成定销商品房 64.9 万平方米，改造危旧房 20.2 万平方米。

规划中的轻轨一号线将进一步改善市民出行规划中的轻轨一号线将进一步改善市民出行

一号线共设车站： 21 个

线路总长： 23.5公里

全线概算： 97 亿元

完成评审后 4 年内试运营。

入世三年，苏州先行了三大步

政府“自我革命”对接WTO

培训官员 50名，清理不合时宜的规章 200 个；

放权： 3 年放了 1000 多项“权”，如企业申报技术改造项目，个人从事外贸经营等；

服务：“亲商”理念已渗透到各级政府。


构建完善基础设施，迎接WTO

到 2003 年底，苏州市利用外资、工业总产值、出口总额、民营企业资本总量、地区生产总值、财政收入分别居国内各城市的第一、二、三、四、五、六位。

快速交通网畅通 1000 亿美元进出口大物流。 3 年内高速公路通车里程将达到 298 公里，高速公路密度每百平方公里为 3.51 公里，一级公路通车里程达 670 公里，高速公路枢纽 4处，互通出入口 27处。

能源供应 3 年建设的电厂是前 50 年的总量，达到 1000 万千瓦。


国企改革产业布阵，应对WYO

在竞争性领域，国有资本全部退出；

完成 10 多万职工身份置换，解决历年医药费欠帐，轻装上阵。

鼓励外资参与国企改革，取得实质性进展。

市属工业布局调整，退城进区，腾出宝贵的空间为服务业发展作准备。

2004 年苏州房地产发展的状况

媒体评价：

年头年尾的价位基本持平房价依旧没跌，需求仍然强劲买方与卖方的对峙势均力敌之下，打了个平手

2004 年苏州房地产发展的状况

一、 2004 年苏州楼市的总体状况新房大批上市，集中在一个时间段内，一个区域内房产开发商采用“价格竞争”的手法促销楼盘，“低价入市”、“打折”频频亮相 “ 五一”前夕，小型商业银行的贷款项目被叫停，各商业银行在房地产放贷方面管得更紧，首当其冲的是二手房贷款下半年二手房贷款政策银行开始“松绑”，二手房市场又旺了起来

一、 2004 年苏州楼市的总体状况

苏州土地拍卖的门坎正在调低

时间区域地块数地价增长流拍4月 21日

园区 6 2978 50%

5月 17日

苏州市 18 25.4% 2

7月 10日

市区 8 平稳 2

8月 15日

城市周边 12 明显拉开

8月 25日

苏州市 15 2208 起拍价调低 1

11月 24日

园区 5 2878 14%

12月 1日

21 1600 平稳 4

一、 2004 年苏州楼市的总体状况老百姓关心“房价会不会再涨” 加息影响不大空置房已恢复上升

时间空置面积比上月增减

2004 年 5月 46.75 万平方米－ 6.39%

2004 年 6月 48.4 万平方米 +1.62%

2004 年 10月 87.73 万平方米 +0.7%

一、 2004 年苏州楼市的总体状况宏观调控没有挡住房价上涨

时间预售价格增加

1—8月 4454 元 / 平方米

1—9月 4476 元 / 平方米

0. 5%

1—10月 4643 元 / 平方米

3.7%

苏州市区商品房预售价格（不含吴中、相城）

二、土地供应

区域总面积(㎡ ) 比重块

数用途

居住商业综合居住、商业

市区 1115420.0 14.7% 24 853380.1 107523.0 34989.6 119527.5

园区 2091116.3 27.6% 32 1817949.3 154012.6 119154.4

新区 588117.9 7.8% 16 214068.8 118297.8 125550.1 130201.2

吴中区

2407959.0 31.8% 44 1408789.3 232656.7 10151.0 756361.8

相城区

1367220.0 18.1 30 872091.0 343311.5 151817.5

总计 7569833.2 100% 146 5166278.5 955801.6 170690.7 1277062.4

2004 年苏州市区国有土地拍卖情况单位：平方米

三、房地产开发状况

名称数值同比增长

房地产开发投资总额 153.42 亿元 67.86%

商品房施工面积 1640.06 万平方米 39.18%

新开工面积 781.81 万平方米 9.06%

竣工面积 515.53 万平方米 44.77%

2004 年苏州市区房地产投资状况

四、房地产价格走势

季度商品房均价（含定销房）

商品房均价（不含定销房）

2003 年 1季度 3029 元 / 平方米 3029 元 / 平方米

2003 年 2季度 3340 元 / 平方米 3340 元 / 平方米

2003 年 3季度 3825 元 / 平方米 3933 元 / 平方米

2003 年 4季度 4347 元 / 平方米 4503 元 / 平方米

2004 年 1季度 4102 元 / 平方米 4462 元 / 平方米

2004 年 2季度 4801 元 / 平方米 5065 元 / 平方米

2004 年 3季度 4624 元 / 平方米 4960 元 / 平方米

2004 年 4季度 5157 元 / 平方米 5416 元 / 平方米

苏州市区商品房预售价格走势

五、二手房交易

名称数值同比增减

二手房成交面积 270.28 万平方米－ 2.38%

成交金额 59.65 亿元 4.32%

其中住宅成交 16984 套－ 13.40%

成交面积 193.39 万平方米 19.20%

成交金额 42.67 亿元 17.62%

住宅平均价格 2206.30 元 / 平方米

－ 1.32%

2004 年苏州市区二手房交易状况

苏州“两个率先”为房地产发展创造了强大动力

一、小康社会苏州取得骄人成绩

苏州工业经济年均增长率 22% ；

GDP 年均增长率 15% ；

财政收入年均增长率 15% ；

苏州的土地面积占全国 0.09% ；

苏州的人口占全国 0.45% 。

二、 2005 年苏州高水平全面小康在实现时间上，要早于全省，快于全国；

在实现程度上，要高于全省，优于全国。指标数值与全省标准比比全省提前

人均 GDP 4 .8 万元

2倍 5 年

城镇居民人均可支配收入 16000元

一致 2 年

农村居民家庭人均纯收入 8000 元一致 2 年

研究与发展经费支出占 GDP

1.5%

卫生服务体系健全率 90%

三大保险各自覆盖率 98%

城镇绿化覆盖率 40%

环境质量综合指数 87%

二、 2005 年苏州高水平全面小康苏州生活质量指数居江苏之首指标苏州的数值位次备注

综合指数 146.10 2 无锡第一

生活质量指数 49.66 1

公益事业指数 28.19 2 常州第一

人口素质指数 29.47 3 无锡第一

社会保护指数 20.77 5

社会结构指数 17.99 7

三、实现历史跨越的途径

苏州的协调科学发展，无法回避产业结构和产业层次的问题，新型工业化是工业发展到一定阶段的必然要求，推动产业结构的优化升级，重中之重是服务业。

苏州首个商业规划为房地产区位提供了借鉴

一、苏州市区商业网点布局的特点

（ 1）涵盖 2000 平方公里的都市圈；

（ 2）古城内不再新建大型超市；

（ 3） 5000 平方米以上的商业项目要“听证”；

（ 4）粮食批发市场和小商品市场易地重建。


二、 2000 平方公里的都市圈

4 个层次：

古城圈层： 14.2 平方公里

核心圈层： 81.5 平方公里

中心城圈层： 1000 平方公里

都市圈层： 2000 平方公里


二、 2000 平方公里的都市圈

规划对象：

商业功能区

大型零售商业网点

商业街

批发市场

定点屠宰厂（场）


规划理念

现代商业理念

休闲商业理念

网络商业理念

景观商业理念

景点商业理念

生态商业理念

开发区商业理念

站点商业理念


商业功能区等级体系

市级

区域级

社区级


市区商业中心规划布局结构特征

一个板块——核心商业板块

观前商业功能区： 52 公顷

石路商业功能区： 30.9 公顷

南门商业功能区： 12.4 公顷

二新——两个新的市级商业功能区

园区湖东商业功能区： 65 公顷

新区狮山广场商业功能区： 87 公顷


市区商业中心规划布局结构特征二轴

商业发展横轴：东西向商业发展轴线

商业发展纵轴：城市南北向发展轴

四带

古城风貌休闲商业带

环金鸡湖风情休闲商业带

沿太湖旅游度假休闲商业带

沿阳澄湖度假休闲商业带


市区商业中心规划布局结构特征 2 个商务区

湖西商务功能区

平江新城商务功能区

1个国际会展商务功能区

——湖东国际会展功能区


市区商业中心规划布局结构特征

12 个区域级商业功能区

金阊新城、沧浪新城、黄埭、渭塘、湘城、徐图港路、浒通、木渎、越溪、东吴路、钟南街、研究生城

社区级商业功能区


三、古城内不再新建大型超市（ 1）有序发展大型综合超市

（ 2）适度发展仓储式商场

（ 3）购物中心力求避开居民住宅区和交通负荷大的地区

（ 4）合理发展专业店、专卖店

（ 5）整体控制大型百货店

（ 6）在核心圈层与古城圈层中，加大超市结构调整力度


四、建设商业街

皮市街花鸟鱼虫

玄妙观苏州小吃

养育巷装潢

凤凰街餐饮

乌鹊桥路电脑

十全街酒吧休闲

南门餐饮

虎丘路婚纱

山塘旅游风情

葑谊路酒吧休闲

李公提商业水

阳澄湖浅水湾餐饮

淮海路商业

镇湖绣品

太湖度假区休闲

木渎明清

建设 16条专业商业街


四、建设商业街

观前步行

景德路商业

人民路地下商业

南门步行

平江新城步行

人民路北段商业

石路步行

苏苑路商业

沧浪新城步行

琉璃街商业

渭星街商业

徐图港路北侧商业

建设 12条综合商业街


五、 5000 平方米以上商业项目要“听证”

控制发展区：古城圈层、核心圈层

重点发展区：中心城圈层

引导发展区：都市圈层

批发市场空间合理布局



蠡口国际家具

横塘建材装饰

新区国际汽车

批发市场园区规划



湘城水产

渭塘珍珠饰品

相城汽车城

苏州古玩交易

横泾旧木市场

胥口农民画

重点改造提升 6个批发市场



国际 IT 产品、太湖土特产、旅游工艺品

重点新建 3个大中型批发市场

易地重建 2个大中型批发市场

粮食批发、小商品市场

苏州古城周边房地产板块介绍

特点：一、金鸡湖东

（ 1）以大盘为主，开发商以区域性地产大鳄为主；

（ 2）轻轨建成后将随之提速；

（ 3）湖西开发已趋于饱和；

（ 4）地价稳住了房价，楼面地价每平方米 3000元左右；

（ 5）主要消费群：园区创业者。

园区房地产开发六成在湖东


主要楼盘东湖 .春之韵总建筑面积 10.1 万平方米

东湖大郡（ 2 、 3期）总建筑面积 29.6 万平方米

枫情水岸总建筑面积 27.5 万平方米

顺驰湖畔天城总建筑面积 29.5 万平方米

顺驰凤凰城总建筑面积 156.6 万平方米

2005 年湖东楼市三个预测：（ 1） 91—130 平方米是主流；

（ 2）有专家预计三年后湖东价格将达到每平方米 7000 元，湖西价格将达到每平方米 8000 元；

（ 3）从长远看湖东超过湖西是必然。


二、南门地区特点：

（ 1）地段不错，具有明显的区位优势；

（ 2）价位合理；

（ 3）配套齐全；

（ 4）三类人群情有独钟：园区、新区白领一族，“四代居”的大家庭，市区机关公务员。

距古城区 3分钟左右的车程


主要楼盘嘉宝 3期总建筑面积 20 万平方米

四季晶华总建筑面积 14.7 万平方米

天辰花园总建筑面积 20 万平方米

吴诚仕家总建筑面积 8 万平方米

盘门诚品总建筑面积 7.5 平方米

领秀江南总建筑面积 15 万平方米


三、城北区域（相城、平江新城）

（ 1）主要消费群来自周边工作的市民；

（ 2）区域定位在城市副中心，中央商贸区，重点发展服务业；

（ 3）交通便捷，相城与古城几乎没有距离；

（ 4）房价较低，但房屋的价值潜力较大。

价位最低、争议最多的一个区域


主要楼盘大观名园总建筑面积 32 万平方米

天筑（ 2期）总建筑面积 23 万平方米

三江 ·锦绣江南总建筑面积 20 万平方米

南亚花园（ 2期）总建筑面积 3.5 万平方米

荣盛 ·阳光名邸（ 2期）总建筑面积 10 万平方米

香城花园总建筑面积 72 万平方米


四、高新区

特点：

（ 1）价格跨度不大，配套比园区完善，价格低于园区；

（ 2）楼盘集中在狮山路南面；

（ 3）高层写字楼销售形势乐观。


主要楼盘今日家园（ 1 、 2 、 3期）占地 218.6亩

格林花园占地 8.32 万平方米

大地之歌占地 49亩

恒达 ·清水园占地 8.2 万平方米

嘉业 ·阳光假日占地 374亩

灏景天下占地 2.6 万平方米


主要楼盘吴宫丽都

新地中心

金河国际大厦

金河雅苑

汇豪国际

御庭国际公寓

尚层建筑

苏州与长三角其他主要城市房地产的比较

城市 2001 2002 2003 2004 合计比例 04 比 01年总增长

上海 630.73 748.89 901.24 1175.46 3456.32 50.22% 86.37%

杭州 140.91 198.25 258.85 328.54 926.55 13.46% 133.16%

苏州 68.62 107.34 177.94 334.32 688.22 10.00% 387.20%

宁波 87.08 125.97 184.26 234.41 631.72 9.18% 169.19%

南京 111.00 137.63 183.80 292.88 725.31 10.54% 163.86%

无锡 49.31 77.01 131.80 195.58 453.70 6.59% 296.63%

“十五”以来长三角主要城市房地产投资状况（亿元）

城市 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年04 比 01 年增

长

上海 3866.0 4121.2 5118.4 5855.0 51.45%

杭州 2844.9 3526.1 3938.6 4247.8 49.31%

苏州 1843.5 2156.7 2553.1 3202.5 73.72%

宁波 2040.0 2612.9 2865.4 3389.5 66.15%

南京 2906.6 2939.9 3147.5 3515.5 20.95%

无锡 1808.0 1812.5 1976.0 2534.3 40.17%

“十五”以来长三角主要城市商品房平均价格（元 / 平方米）

2005年长三角主要城市房地产价格增长情况地区一季度房屋销

售价格同比增长（ %）

一季度二手住宅价格同比增

长（ %）

一季度土地交易价格同比增长（ %）

二季度房价状况

全国 9.8 11.4

上海 19.1 17.7 16.2% 二手房出现“售冷租热”的新变化， 7 成房主变短期投资为中长期

投资杭州 13.8 13 26.6% 约有 400 万 m2 的空置房挂牌上市

苏州 27.3 20

宁波 11.6 14 18.9% 5月以来二手房挂牌比4月增加 15%

南京 11.6 15 1.3% 二手房源与客户比由 3∶1 变为 4∶1

无锡 23.4 7.6

长三角主要城市为抑制房价所出台的政策与措施

地区政策与措施

上海确定“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的原则，出台了住房保障体系、房地产税收征管细则等。提出新开工配套商品房 1000 万 m2 ，中低价商品住房 1000 万 m2 ，可预售商品房 2000 万 m2 的目标。

杭州出台房产新政细则，针对不同区域和楼盘实行差别利率。

苏州出台《加强房地产市场调控切实稳定住房价格实施意见》，推出 1200 套定销房按市场价出售。

宁波出台宁波房产新政细则。

南京出台南京房产新政细则，对个人卖房征收 20% 个税，四大国有银行南京分行对高档别墅、写字楼、大型商场、宾馆酒店不介入。

无锡出台普通商品住房标准实施意见。

2005 年长三角主要城市调控土地供应状况地区处置土地状况 2005 年用地计划与上年比较

上海至 2004 年，拥有闲置土地 3600公顷，仅中心城区闲置土地达 800公顷。

杭州已处置闲置土地 5宗，调整项目 10宗。

苏州政府再次成立闲置土地清理小组。

市区开发用地 280 万m2

减少 20 万m2

宁波对 12宗闲置土地征收土地闲置费 185 万元，无偿收回 5宗土地，重新公开拍卖。

经济适用住房用地占总用地计划的 24.4%。

增加 21.5%

南京土地储备中心从“储备库”中拿出 200公顷土地供应。

供应土地 460公顷。增加 20%

无锡土地上市量 800 万m2

2005 年长三角主要城市土地拍卖情况地区时间情况

上海

杭州 4月 29日 6宗住宅地块出让， 34家单位参加竞标，品牌公司出价较保守。

苏州 4月 26日

5月 10日

5宗地块只有 1宗竞争较激烈，其余 4宗或仅举牌几次，或以底价成交；市区 15宗小地块，成交总额达 16 亿元，商业用地涨幅 100%以上

宁波

南京 5月 12日 4宗地块只有 1宗略高于底价成交，其余 3宗均以底价成交。

无锡 5月 30日 10宗地块， 4宗竞争得手， 6宗因无竞争者而直接受让，地块拍卖总价仅比底价高出 2.27%。

中央宏观调控实施以来，长三角主要城市土地市场趋冷，仅 5月 10日苏州市区商业用地受到追捧。

长三角主要城市普通商品住宅标准地区住宅小区

建筑容积率单套建筑

面积实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价

购买非普通住宅征收契税

上海 1.0以上 140 m2以下 1.44倍以下 3%

杭州 1.0以上 140 m2以下 1.44倍以下 3%

苏州 1.0以上 144 m2以下 1.44倍以下 4%

宁波 1.0以上 140 m2以下 1.44倍以下 3%

南京 1.0以上 144 m2以下 1.44倍以下 4%

无锡 1.0以上 144 m2以下 1.44倍以下 4%

长三角主要城市在普通商品住宅标准上，都用足了政策，有差别的是上海与浙江的政策完全一致，江苏略有不同。

综上所述，在中央宏观调控政策的推动下，长三角各城市为抑制房地产投资过快增长，平抑房价做了大量的工作，依靠市场机制解决房地产业的运行效率、依靠住房保障机制解决社会公平的局面，已经初步形成，它必将形成一个完善的住房制度，促使长三角房地产业持续健康的发展。

2005 年苏州房价走势的分析

1 、 2005 年仍然是宏观调控年

2 、苏州住宅开发供地适量缩减

3 、上海房价居高不下对苏州的影响

4 、苏州房价力求平稳


1 、 2005 年仍然是宏观调控年

2005 年两会期间人大代表与政协委员对居高不下的房价提出了许多意见，温家保总理在他的政府报告中，明确提出要把房价控制住。两会结束不久，央行随即出台了调控房产信贷的新政策，这次政策的特点是着重针对消费的，明确打压房地产投资与投机。各地政府从土地供应、新项目审批、房屋交易、规范市场、房地产保障体制、税收等各方面出台了一系列政策，明确就是要把居高不下的房价抑制住，可以预言，宏观调控将影响 2005 年房地产市场整个一年。



2005 年苏州市区房地产开发用地计划为 280 万平方米，这个总量比 2004 年度房地产开发用地计划减少了 20 万平方米。

区域供地计划与去年相比

中心城区 100 万平方米增加

吴中区 55 万平方米增加

相城区 35 万平方米适当缩减

工业园区 55 万平方米

高新区 35 万平方米适当缩减



苏州房地产市场的供求关系，逐步从供求基本平衡向供略大于求的方向转变，局部区域尤为明显， 2005 年适当减少土地供应量，预计不会对房地产市场产生大的影响。



苏州是与上海最临近的城市之一，苏州的经济社会受上海的影响最大，同样，房地产业的发展也受到上海很大的影响，一方面，苏州的房地产市场有相当一批投资者、消费者来自上海，另一方面，上海房地产市场的信息源源不断的传入苏州，影响着苏州的开发商、销售商与消费者。也影响着苏州的房价。



2004 年上海的房价已成为国内乃至世界关注的焦点，相比之下苏州的房价上涨还不十分突出，因此，在很多投资者、炒房族的心目中，苏州的房价还有较大的“上升空间”。因此，苏州市的政府、开发商、销售商以及消费者必须清醒地认识到，这种“上升空间”有相当一部分是与上海“虚高”房价相比出现的“上升空间”。如果误入歧途，让苏州的房价不加约束的跟着上涨，必将给政府、开发商、销售商、消费者都带来相应的麻烦与困难，所以清醒地认识这一点是十分重要的。



日前，国家建设部有两支调研小组来苏州调研房地产市场情况，调研小组认为苏州房价涨幅已趋于平缓，目前预售备案评价房价为每平方米 4745 元，预计房价走势稳中略升，平均房价将在每平方米 5000 元左右持续一段时间。



过去几年苏州房价的上涨有多方面原因：首先，房地产开发成本大大提高， 2001 年土地供应实行拍卖方式前，土地价格平均约为每平方米 250 元，在房价中所占比例约为 20% 。而到了 2004 年下半年，土地价格上升为平均每平方米约为 3000 元，在房价中所占比例为 50% - 60% 。另外，住房刚性需求居高不下，外来人口购房、本地居民换房占整体购房者的比例约为 85% 。



由于居民收入差距较大，中低收入者感到房价过高，上涨过快，而高收入者可以通过市场途径解决住房问题，低收入及特困家庭有廉租住房等相应的住房保障制度，只有中低收入者缺少专门的住房保障政策。因此，苏州也应该有适应不同消费层次需求的住房制度和相应的住房供应体系，这正是建设和谐社会的需要。

苏州房地产发展态势与展望

Documents