04.3 Pendekatan Data Pasar Maret 2012

1

PENDEKATAN PERBANDINGAN DATA PASAR

Firdaus

Pada dasarnya Perdekatan Perbandingan Data Pasar

dapat digunakan untuk semua jenis properti,

asalkan data transaksi yang tersedia cukup dan dapat

dipercaya

2

• People with expertise in a market can estimate sales prices by intuition. Such appraisals, however, provide no spesific analysis of relevant property differences. In a contrast, the adjustment techniques contained in the sales comparison approach enable you to specifically identify property differences that are important in a given market or neighborhood. Sales comparison approach techniques can also indicate how much to adjust prices for any particular difference[1].

[1] Richard M. Betts.,Silas J. Ely, Basic Real Estate Appraisal, 2nd Ed. Regents/Prentice Hall, Englewood Cliff,New Jersey. 1990, p. 178

(Richard M. Betts & Silas J. Elly)

3

SASARAN PEMBELAJARAN

Peserta diharapkan mengerti dan memahami :

• Konsep dasar pendekatan data pasar.• Cara mencari data pembanding

sesuai dengan kebutuhan penilaian.• Cara melakukan penyesuaian data

pembanding terhadap properti yang dinilai.

• Melakukan rekonsiliasi nilai dari hasil penyesuaian data pembanding.

• Menentukan nilai indikasi dari sebuah properti

4

PENDEKATAN PENILAIAN

Amerika Australia INDONESIA

1. Market Data Approach

 1. Market Data Approach : Market Continuum, Simple Comparison, Detailed Analysis (paired sales analysis, market adjustment grid) 

1. Pendekatan Data Pasar

2. Cost Approach : Quantity Survey, Unit in Place, Square Metre, Index

2. Cost Approach 

2. Pendekatan Biaya : Metode Kalkulasi Biaya dan Metode DRC

 3. Income Approach : Direct Capitalization, DCF, Land Development, Residual Technique (land, building, property)

3. Hypothetical Development Approach

3. Pendekatan Pendapatan : Metode Kapitalisasi Langsung & Metode Arus Kas Terdiskonto  4. Computer Based

Technique : Cash Flow Method, Regression (simple and multi regression analysis)

5

• Nilai Objek Penilaian = • Harga Jual [penawaran] Properti Pembanding +/-

Penyesuaian

KONSEP PENDEKATAN DATA PASAR

Objek PenilaianProperti Pembanding

6

PENDEKATAN DATA PASAR

Dikenal juga dengan:Market Data ApproachDirect Comparison MethodComparison MethodDirect Sales ComparisonSales Comparison

Pendekatan ini merupakan pendekatan yang

paling banyak digunakan.Bahkan dalam penerapan pendekatan2 lain, tetap harus

menggunakan prinsip Pendekatan Data Pasar

7

KONSEP PENDEKATAN DATA PASAR

• Pendekatan Perbandingan Data Pasar adalah pendekatan yang menggunakan data penjualan atas properti yang sebanding ataupun yang hampir sebanding dengan objek penilaian, didasarkan pada suatu proses perbandingan;

• Harga jual [penawaran] dari properti pembanding kemudian dianalisis dengan menerapkan satuan pembanding yang sesuai dan dicocokan dengan perbedaan atas objek penilaian berdasarkan unsur-unsur pembanding;

• Pada dasarnya Pendekatan Perbandingan Data Pasar dapat digunakan untuk semua jenis properti, asalkan data transaksi yang tersedia cukup dan dapat dipercay;

• Pembeli dan penjual cukup mengerti terhadap properti yang ditransaksikan

8

Cont’d

Data Pasar yang dipakai harus dapat dipercaya (sebaiknya didapat dari sumber pertama yang berwenang);Jual beli harus sukarela tanpa paksaan;Jual beli mempunyai kesamaan dalam penggunaan/ peruntukan, ukuran/luas, bentuk, sifat-sifat fisik, lokasi, sifat-sifat sosial dan cara jual beli;Data Pasar harus up-to-date, sehingga dapat dipakai untuk memperkirakan Nilai Pasar pada tanggal penilaian;Penilai harus mengetahui dan menganalisa sumber data untuk dapat diterapkan pada masing-masing alternatif tersebut.

9

DEFINISI PENDEKATAN DATA PASAR

• “Sales Comparison Approach : A set of procedures in which a value indication is derived by comparing the property being appraised to similar properties that have been sold recently, applying appropriate units of comparison, and making adjustments to the sale prices of the comparables based on the elements of comparison. The sales comparison approach may be used to value improved properties, vacant land or land being considered as though vacant”.[2]

• [2] (The Appraisal of Real Estate, 12th ,2001).

10

KONSEP DAN PRINSIP UMUM PENILAIAN

• Pendekatan perbandingan data pasar

(sales comparison approach). Pendekatan ini merupakan pendekatan yang menggunakan data penjualan atas properti yang sebanding ataupun yang hampir sebanding dengan nilai properti didasarkan pada suatu proses perbandingan. Umumnya, properti yang dinilai (objek penilaian) dibandingkan dengan transaksi properti sebanding yang telah terjadi maupun properti yang masih dalam tahap penawaran penjualan dari suatu proses jual beli.

11

FAKTOR PENTING DALAM MENENTUKAN NILAI PASAR

Penggunaan (highest & best use)

Nilai Pasar diukur berdasarkan penggunaan yang optimal (penggunaan yg paling menguntungkan)

LokasiKondisi Pasar

Penting untuk memahami kekuatan pasar yang dapat mempengaruhi nilai dari properti tersebut (identifikasi, analisa dan evaluasi)

12

LANGKAH LANGKAH PENILAIAN

• Mengumpulkan Data Data Properti Pembanding

• Melakukan Verifikasi terhadap Properti Pembanding

• Menetapkan Satuan Pembanding*

• Menetapkan Unsur Pembanding*• Melakukan Penyesuaian* antara

Properti Pembanding dengan Objek Penilaian

• Melakukan Rekonsiliasi* terhadap indikasi Nilai yang ada

13

PENGUMPULAN DATA PEMBANDING

Mengidentifikasi karakteristik propertiMencari properti pembanding di lingkungan properti yang dinilai (perluasan penyelidikan ke luar lingkungan hanya dilakukan jika data dari properti pembanding kurang lengkap)Waktu jual-beli pada data pembanding tidak terlalu lama dengan tanggal penilaianSumber2 data pembanding, antara lain:

Penjual / pembeliNotarisAgen properti

Developer / Investor Lurah / Camat Surat Kabar/majalah

(iklan & daftar harga )

14

VERIFIKASI & ANALISIS DATA

Membuat ringkasan & menyusun tentang informasi dari properti pembanding, termasuk:

Penjual / pembeliWaktu transaksiLokasiSifat-sifat fisik antara lain luas tanah, bangunan, prasarana, dllSyarat pembayaranMotivasi dari terjadinya penjualan / pembelian

15

SATUAN PEMBANDINGPengertian Satuan Pembanding• Satuan Pembanding adalah

satuan yang akan dipakai dalam melakukan penilaian; pada umumnya bergantung ‘nature’ dari properti tersebut.

Jenis Satuan Pembanding• Misalnya : satuan pembanding

untuk rumah adalah m2, satuan pembanding untuk kondominium adalah kamar, dll.

16

UNSUR PEMBANDING

Pengertian Unsur Pembanding

• Unsur Pembanding adalah faktor-faktor dari properti yang menyebabkan terjadinya perbedaan nilai pasar antara properti yang satu dengan yang lain. Dengan demikian nilai properti merupakan fungsi dari reaksi pasar akan tingkat kegunaan dari unsur-unsur tersebut.

17

UNSUR PEMBANDING ……CONT’D

Jenis Unsur Pembanding :Waktu penawaranLuas Tanah Lebar jalanLokasi,lingkungan dan aksesbilitasFasos / fasumZoning / land use Bentuk tanahLebar muka / frontagePosisiKontur tanahElevasiHak atas tanah

18

Waktu Penawaran

• Bila properti sudah ditawarkan hingga diatas 6 bulan, ter-indikasi bahwa harga yang ditawarkan terlalu tinggi

• Alasan orang menjual properti :1.BU

2.Over Confidence3.Tidak tahu harga pasaran (bisa kemahalan / kemurahan)dll

Hingga saat ini DEPKEU R-I tidak bisa / belum bisa dilakukan analisa mengenai motivasi orang untuk menjual propertinya

19

Contoh over confidence :

20

LUAS TANAH

• Untuk zoning pemukiman, luas tanah dengan ukuran kecil ter-indikasi lebih mahal dibandingkan ukuran besar

• Untuk zoning industri / pergudangan, luas tanah ukuran besar ter-indikasi lebih mahal dibanding ukuran kecil

• Untuk zoning komersial tergantung dari Izin peruntukannya (ruko,mall dll)

21

LEBAR JALAN

22

LEBAR JALAN

23

LOKASI, LINGKUNGAN dan AKSESBILITAS

24

LOKASI, LINGKUNGAN dan AKSESBILITAS

25

FASOS / FASUM

• Kedekatan objek penilaian dengan fasos / fasum seperti sekolah, rumah sakit / puskesmas, taman, children playgorund akan memiliki nilai lebih baik……..

26

Zoning / land use

• Zoning adalah peruntukan yang diijinkan oleh Pemerintah setempat di wilayah tersebut

• Land use adalah penggunaan lahan yang dikembangkan (realisasinya bisa sesuai zoning / tidak sesuai zoning)

27

Zoning / land use

28

Bentuk tanah

• Bentuk tanah yang ideal adalah berbentuk persegi panjang, bujursangkar

29

Bentuk tanah

30

Lebar muka / frontage

31

Posisi

• Posisi tanah adalah letak tanah seperti hoek / pojok, interior / badan, tusuk sate, kuldesak…………..

32

Kontur Tanah

• Adalah ketinggian permukaan tanah

• Seperti datar / rata, bergelombang, menurun, landai dsb………….

33

Elevasi tanah

• Adalah ketinggian tanah terhadap jalan di depannya….

• Bisa sejajar jalan, dibawah jalan, diatas jalan

34

Hak atas Tanah

• Hak tanah yang telah disertifikasi (SHM / SHGB) memiliki tingkatan yang lebih baik….(sesuai UU Agraria No 5 thn 1960)…..dan bisa dijadikan sebagai agunan (Pasal….UU Agraria thn 1960)……

35

TEKNIK PENYESUAIAN

• Pengertian Penyesuaian Penyesuaian adalah langkah penting

yang perlu dilakukan agar harga jual [penawaran] dari properti pembanding mendekati sama dengan nilai objek penilaian. Oleh karena itu penyesuaian dilakukan terhadap properti pembanding dan bukan objek penilaian. Properti pembanding yang mempunyai kemiripan paling banyak dengan objek penilaian akan mendapat penyesuaian paling sedikit. Demikian pula sebaliknya.

36

TEKNIK PENYESUAIAN

• Jenis Teknik Penyesuaian Penyesuaian Lumpsum– Penyesuaian langsung dilakukan secara

keseluruhan dan tidak dirinci per unsur pembanding. Biasanya penyesuaian dinyatakan dalam Rupiah.

Subject Sale 1 Sale 2 Sale 3Sale Price 100,000 120,000 110,000 Adjustment 12,000 (9,000) 5,000 Adjusted Sale Price 112,000 111,000 115,000

37

Data 1 (Rp) Data 2 (Rp) Data 3 (Rp)

Harga Jual100.000.00

0108.000.00

098.000.000

Nilai Indikasi Properti yang dinilai

104.000.000

106.000.000

102.000.000

Contoh:

38

Cont’d

Penyesuaian dilakukan dengan cara pembobotan. Pembobotan yang lebih besar diberikan kepada pembanding yang mempunyai lebih banyak kesamaan.

Misalnya: Data 2 40%Data 1 dan Data 3 30%

Maka NILAI PASAR:30% x Rp 104.000.000 = Rp 31.200.00040% x Rp 106.000.000 = Rp 42.400.00030% x Rp 102.000.000 = Rp 30.000.000= Rp104.200.000

39

TEKNIK PENYESUAIAN

Penyesuaian Jumlah Rupiah– Penyesuaian dilakukan secara lebih rinci

sesuai dengan unsur pembanding yang dipilih. Penyesuaian terhadap perbedaan antara properti pembanding & objek penilaian dinyatakan dalam Rupiah.

Subject Sale 1 Sale 2 Sale 3Sale Price 96,300 79,400 83,400 Time Adjustment 12,000 9,000 9,000 Time Adjusted Sale Price 108,300 88,400 92,400 Age 10 years - 3,200 (3,200) Condition Good 4,800 - 4,800 Lot Size 50 * 40 (10,000) - (5,000) Floor Area 1,500 (9,600) (4,800) - Garage Attached - 800 - Quality Good - - 4,000 Net Adjustment (14,800) (800) 600 Adjusted Sale Price 93,500 87,600 93,000

40

Contoh:

Data 1 (Rp) Data 2 (Rp) Data 3 (Rp)

Harga Jual100.000.00

0108.000.00

098.000.000

Penyesuaian:

Waktu

Lokasi

Ukuran

Kondisi Plengkpan

Mutu Bangunan

+5.000.000-1.000.000

000

0000

-2.000.000

+8.000.0000

-4.000.00000

Total Penyesuaian +4.000.000 -2.000.000+4.000.00

0

Nilai Indikasi Properti yg dinilai

104.000.000

106.000.000

102.000.000

41

Penyesuaian dilakukan dengan cara pembobotan:

NILAI PASAR:

• 30% x Rp 104.000.000 =Rp 31.200.000• 40% x Rp 106.000.000 =Rp 42.400.000• 30% x Rp 102.000.000 =Rp 30.000.000 Rp

103.600.000

42

TEKNIK PENYESUAIAN Penyesuaian Persentase

– Penyesuaian dilakukan secara lebih rinci sesuai dengan unsur pembanding yang dipilih. Penyesuaian terhadap perbedaan antara properti pembanding & objek penilaian dinyatakan dalam persentase.

Subject Sale 1 Sale 2 Sale 3Sale Price 96,300 79,400 83,400 Time Adjustment 12% 9% 9%Time Adjusted Sale Price 107,856 86,546 90,906 Age 10 years 0% 4% -4%Condition Good 5% 0% 5%Lot Size 50 * 40 -10% 0% -5%Floor Area 1,500 -10% -5% 0%Garage Attached 0% 3% 0%Quality Good 0% 0% 5%Net Adjustment -15% 2% 1%Adjusted Sale Price 91,700 88,300 91,800

43

Contoh:

Data 1 (Rp) Data 2 (Rp) Data 3 (Rp)

Harga Jual100.000.00

0108.000.00

098.000.000

Penyesuaian:

•Waktu

•Lokasi

•Ukuran

•Kondisi Plengkpan

•Mutu Bangunan

105%99%

100%100%100%

100%100%100%100%

98%

108%100%

96%100%100%

Total Penyesuaian 104% 98% 104%

Nilai Indikasi Properti yg dinilai

104.000.000

105.850.000

101.920.000

44

Cont’d

Penyesuaian dilakukan dengan cara pembobotan:

NILAI PASAR:30% x Rp 104.000.000 =Rp 31.200.00040% x Rp 105.840.000 =Rp 42.400.00030% x Rp 101.920.000 =Rp 30.000.000

Rp 104.112.000

45

REKONSILIASI

• Rekonsiliasi adalah teknik pembobotan yang diperlukan untuk menentukan nilai pasar objek penilaian dari indikasi-indikasi nilai yang ada. Bobot yang paling besar diberikan kepada properti pembanding yang mempunyai perbedaan paling sedikit dengan objek penilaian. Demikian pula sebaliknya.

• Pembobotan dapat dilakukan dalam bentuk persentase maupun dalam bentuk skala [rating]. Praktek penilaian sehari-hari di Indonesia pada umumnya meggunakan teknik pembobotan dalam bentuk persentase. Jumlah total pembobotan harus 100%.

46

MENGUKUR TINGKAT KEYAKINAN DALAM

MELAKUKAN PENYESUAIAN Jumlah Penyesuaian • Makin banyak jumlah penyesuaian

suatu properti pembanding terhadap objek penilaian dapat diartikan bahwa properti pembanding tersebut mempunyai banyak perbedaan terhadap objek penilaian.

Jumlah Absolut Penyesuaian• Jumlah absolut penyesuaian

menggambarkan jumlah kotor [gross absolute] dari penyesuaian yang dilakukan antara properti pembanding terhadap objek penilaian. Makin besar jumlah absolutnya mengindikasikan makin besar pula perbedaannya.

47

PENILAIAN TANAH KOSONG RESIDENSIAL

48

:::

Luas Tanah m2 :Luas Bangunan m2 :Klasifikasi Bangunan :

:

Lebar Jalan m' :Material Jalan :Zoning/ Peruntukkan :Penggunaan tanah/ land use

Jarak Fasos / Fasum m' :Lebar muka bidang/ Frontage m' :Bentuk Tanah :Posisi Tanah :Kontur Tanah :Elevasi Tanah

Hak Atas Tanah ::::::::::::

Pembanding 1

24 Februari 2012

Ibu Weni

Pemukiman

Sejajar Jalan

m'

36,000,000Rp

0.0

36,000,000Rp

-Rp Surat Keterangan Ganti Rugi

Indikasi Nilai Fasilitas Bangunan

Bln

2.5

Surat Keterangan Ganti Rugi

35,000,000Rp 12.0

11 m'

Jl.Pasir Putih

300

m'

650 m2m2

Aspal Hotmik

m'

Aspal Hotmik

m'15

Persegi Panjang Persegi PanjangBadan

24 Februari 2012

Badan

PerkampunganPemukiman

Uraian Pembanding

Contact Person

Tgl. Penawaran

-Rp

Bln

-Rp 35,000,000Rp

Bln

53,846Rp

36,000,000Rp -Rp

35,000,000Rp

Bpk. Riyadi

Pembanding 2

36,000,000Rp 35,000,000Rp

75,000Rp

Sejajar Jalan

300

Alamat/Lokasi

Waktu Transaksi

12

Rata

Harga Transaksi

Rata

200

Indikasi Nilai (Tanpa Fasilitas Bgn)

Surat Keterangan Ganti Rugi

2.5

Harga penawaran

Waktu Penawaran

+/- 0.1 m dibawah jalan

Memanjang ke belakang

Badan

Indikasi Transaksi dari penawaran

m2

m'

m2

Jl.Diponegoro

480

4.5

Prediksi Harga Tanah / M2

Indikasi Nilai Bangunan

Indikasi Nilai Bangunan / M2

Indikasi Nilai Tanah

768

Perkampungan

Pemukiman

Telp. / HP

Aspal Hotmik

12.0 Bln

Perkampungan

Rata

49

Waktu Penawaran :Luas Tanah :Lebar Jalan :Lokasi, Lingkungan & Aksesbilitas :Fasos / Fasum :Zoning & Land Use :Bentuk :Lebar muka bidang/ Frontage :Posisi :Kontur tanah :Elevasi :Hak Atas Tanah :

::

:::::

:

:

00.0

42,000

12,300

41,700

(44,250)

0

11,250

30,750

(750)

40.0%

00.00.0

0

86.0%

12,905

10%

5% 0.0(1.0)

0.0%

-

40% 60%

03

29,400

0

32%

7

49,000

8,077

00

(%)

Penyesuaian Unsur Pembanding

00

00

0.0

(Rp)

0.0

1.0(15,000) (20.0)

10% (3.0)(20.0)

5%

5%

00.0

00.0 0.0

(3,750)

(2,250)(10,769)

0.00.0

10%

10%

(15.0)(5.0)

(11,250)10%

(15.0)

0.0

0.0 0

0.0

0

0538

0.0

(5.0)0.0

0.0 0

15.0

(11,250)

(Rp)

(11,250)

15%

20%

10%

Indikasi Nilai

Pembulatan

Nilai Pasar Tanah objek/ m2

CoV

Pembobotan / Rekonsiliasi

Total Penyesuaian

Jumlah Absolut penyesuaian

Jumlah Penyesuaian

Standar Deviasi

15.0

(%) (Rp)(%)

0.0

0

0

00.0

0.00

0.0 0

(9.0)

0 0

(4,846)(59.0)

0.0

(15.0)0.0

(2,692)

010% 0.0 0 0.0

50

STUDI KASUS

51

52