Račun u Puli , Tržišna vrijednost stambene građevine procjenjena je na dan u visini € : : : Izvještaj je izrađen u tri ovjerena primjerka, od kojih se jedan čuva u evidenciji procjenitelja VLASNIK IVAN IVANOVIĆ JELENA GRUBIŠIĆ dipl.ing.građ. stalni sudski vještak građevinske struke Adresa Ureda : tel e mail 04.08.2014. NEKRETNINA Ovaj se izvještaj sastoji od ukupno 40 stranica , uključujući i priloge 155.000 IVAN IVANOVIĆ STAMBENA GRAĐEVINA ETAŽNOSTI P+1 U PULI, Glavna ulica 10 NARUČITELJ 08.08.2014. Primjer procjene troškovnom metodom, 2014.09.2 Page 1
34
Embed
04.08.2014. - sudski-vjestaci.hr · u Puli , Tržišna vrijednost stambene građevine procjenjena je na dan u ... svakako najpoznatiji amfiteatar u Puli, popularna pulska Arena. Rimljani
This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
Transcript
Račun
u Puli ,
Tržišna vrijednost stambene građevine procjenjena je na dan
u visini €
:
:
:
Izvještaj je izrađen u tri ovjerena primjerka, od kojih se jedan čuva u evidenciji procjenitelja
Primjer procjene troškovnom metodom, 2014.09.2 Page 13
3. 2 3 Konstrukcija, tehnička obilježja i ocjena stanja
katnost: P+1
godina izgradnje:
temelji:
nosiva konstrukcija:
međukatna konstrukcija:
krov i pokrov:
pročelje:
svijetla visina prostorija:
obrada podova:
obrada unutrašnjih zidova:
stolarija vanjska
stolarija unutarnja
grijanje
sanitarna oprema
dodatne instalacije:
održavanje:
STANJE:
Očekivano i prosječno - odgovara etalonskom stanju odbitaka
glede proteka vremena korištenja
3. 3. Opremljenost i ocjena stanja
Vodovodne instalacije
Sanitarna oprema prosječno stanje , stari modeli
Kanalizacija
Električne instalacije dobra opremljenost
Ventilacija nema posebnih ventilacijskih uređaja
prirodna ventilacija
Opskrba toplom vodom pretežito centralno preko grijanja
STANJE:
Očekivano i dobro - odgovara etalonskom stanju odbitaka
glede proteka vremena korištenja
drvena, furnirana, tipska
videonadzor, parlafon
prosječno
centralno na gradski plin, 2
odvojena sustava
2,60 - 3,15
keramika , parket Haro
po prostoriji dva do 5 prekidača, dvije do
5 utičnica , portafon, zvono
PVC , izo staklo, PVC grilje sa
nepomičnim krilcima, dvoja ulazna
vrata protuprovalna, metalna
keramika, kotlići PVC, slavine
dijelom zamjenjene , dijelom
dotrajale
1995
betonski
zidovi od blok opeke
Konstrukcija i materijali
boja, keramika
a.b. pune ploče
a-b konstrukcija, izolacija, pokrov Bramac
toplinska žbuka
centralna opskrba vodom preko
priključka na javnu mrežu pitke vode
odvod u komunalnu kanalizacijsku
mrežu
Primjer procjene troškovnom metodom, 2014.09.2 Page 14
4. ODREĐIVANJE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI
4. 1. IZBOR METODE PROCJENJIVANJA S OBRAZLOŽENJEM
S obzirom da ne postoji uređena baza podataka sa vrijednostima i koeficijentima koje Uredba o procjeni vrijednosti nekretnina i Pravlnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina propisuju, a to su približne vrijednosti zemljišta,
približne vrijednosti nekretnina,
pregledi tržišta nekretnina,
poredbeni pokazatelji,
koeficijenti za prilagodbu,
koeficijenti za preračunavanje
indeksni nizovi
kod procjene ove nekretnine ćemo se služiti sa dostupnim podacima :
podacima o prodaji sličnih nekretnina
Buduće korištenje nekretnine je stambena građevina, obiteljska kuća koju će za vlastite
potrebe stanovanja koristiti vlasnici.
Sukladno Provedbenim odredbama Generalnog urbanističkog Plana Grada
procjenjivana nekretnina i izabrane poredbene nekretnine su iste iskoristivosti
glede moguće gradnje u odnosu na jedinicu površine zemljišta, pa će se
poznate kupoprodajne cijene staviti u direktnu korelaciju sa procjenjivanim
zemljištem.
Prodajne cijene sličnih nekretnina poznate su procjenitelju iz osobne baze
podataka
S obzirom na sve naprijed navedeno, a sukladno Uredbi i Pravilniku
izabire se usporedna metoda procjene za procjenu vrijednosti zemljišta.
Procjena kuće u gradnji radi se troškovnom metodom,a podaci
upotrebljeni u odabranoj metodologiji i koeficijent prilagodbe su
uobičajeni na lokalnom tržištu i rezultat iskustvenih saznanja
procjenitelja.
Za usporednu metodu se uzimaju kao poredbene nekretnine tri zemljišta
sličnih obilježja prodana nedavno na području Grada Pule,
Primjer procjene troškovnom metodom, 2014.09.2 Page 15
4. 2. UTVRĐIVANJE VRIJEDNOSTI ZEMLJIŠTA
4. 2. 1.
4. 2. 2. POREDBENE NEKRETNINE - OPIS
USPOREDBA 1
U Puli-Monvidal, prodano je građevinsko zemljište površine u travnju 2014 godine
m² €
Kupljeno po cijeni €/m²
novo stambeno naselje, formirana gradilišta, neuređena prometnica,pogledna frekventnu gradsku zaobilaznicu
slobodnostojeći
dobar, jugoistok-sjeverozaoad
građevinsko zemljište
izgrađeno
525 25.725
49
Obilježja zemljišta
razvojni stupanj
vrsta korištenja
način gradnje
položaj/orijentacije
Primjer procjene troškovnom metodom, 2014.09.2 Page 16
USPOREDBA 2
m² €
Kupljeno po cijeni €/m²
novo stambeno naselje, formirana gradilišta, neuređena prometnica,pogledna frekventnu gradsku zaobilaznicu
USPOREDBA 3
m² €Kupljeno po cijeni €/m²
novo stambeno naselje, formirana gradilišta, neuređena prometnica,pogledna frekventnu gradsku zaobilaznicu
U Puli-Monvidal, prodano je građevinsko zemljište jedan površine 504 m2 u travnju 2014
godine za 24.696€504 24.696
556 38.920
70
U Puli-Monvidal, prodano je građevinsko zemljište površine 556 m2 u rujnu 2013 godine
za 38.920 €
49
Primjer procjene troškovnom metodom, 2014.09.2 Page 17
4. 2. 3 PRILAGODBA VRIJEDNOSTI ZEMLJIŠTA
Sukladno Pravilniku o metodama procjene vrijednosti nekretnina
Usporedne nekretnine :
1. Ista kategorija zemljišta kao i procjenjivana I kategorija
2. Ista vrsta i mjera građevinskog korištenja utvrđuje se proporcionalno (sukladno prostornim planovima) površini nekretnine
3. Upisana prava i tereti Nema upisanih ni stvarnih tereta
4. Položajna obilježja uspoređuju se kroz tabelarni izračun
PREPORUKA:
Ukoliko ne znamo posebna obilježja poredbenih nekretnina predlažemo navesti
Pretpostavlja se da na poredbenoj nekretnine nema
1. neuknjiženih tereta ( pravo služnosti puta, posjed/legalan ili nelegalan dijela ili cijele nekretnine ) 2. izgrađenih podzemnih i nadzemnih objekata
3. nedostataka i posebnih obilježja :
zagađenja tla/poredbene nekretnine ili zemljišta u njenom okruženju
izrazite depresije zemljišta ili drugih prirodnih obilježja koja bitno ograničavaju mogućnosti
građenja
Usporedba se vrši prvenstveno po dostupnim pokazateljima - kupoprodajnim cijenama
Ostale poznate prednosti - nedostaci nekretnine uzimaju se u obzir kroz faktore prilagodbe tržištu
Primjer procjene troškovnom metodom, 2014.09.2 Page 18
Izračun vrijednosti zemljišta preko hedonističkih indeksa HNB-a
Pula
Pula
Pula
**** nema podataka za treći kvartal primjenjeni podaci za drugi kvartal
1,00 49
Površina
katastarske
čestice
Kupoprodajna cijena
€/m2
Nadnevak sklapanja
kupoprodajnog
ugovora
49 1.4.2014.
2. Monvidal 556 74,6
74,6 74,6
R. Br.
transakcije
Katastarska
općina/lokacija
3. Monvidal 504 49 1.4.2014.
671. Monvidal 525
70 1.9.2013. 77,5 0,96
Naselje
Bazni indeks*
na dan
sklapanja
kupoprodaje (A)
Bazni indeks* na
dan vrednovanja 4.
7. 2014. (B)
Korekcijski
faktor
=(B)/(A)
Međuvremens
ki izjednačena
cijena
74,6 74,6 1,00 49
Primjer procjene troškovnom metodom, 2014.09.2 Page 19
PROCJENA VRIJEDNOSTI ZEMLJIŠTA POREDBENOM METODOM
prodajna cijena
Netto korisna površina
Cijena po m²
EKONOMSKI ASPEKTI
vrsta transakcije
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena
Prilagođena prodajna cijena po m2
datum transakcije
Prilagodba prema tržišnim uvjetima
Prilagođena prodajna cijena po m2
vlasnička prava
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po m2
FIZIČKI ASPEKTI
Oblik
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po m2
Pristup uređen/neuređen
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po m2
Izgradivost ( kis)
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po m2
Veličina m²
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po m2
Mikrolokacija
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po m2
Buka
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po m2
Komunalna infrastruktura
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po m2
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po m2
Orijentacija/osvjetljenost
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po m2
Zagađenje okoliša
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po m2
indikator vrijednosti po m2
Usklađena vrijednost po m² 1 1 1
Vrijednost nekretnine
nije poznato
70
1,00 1,00
70 96 70
SI,JZ,dobra
1,00 1,00 1,00
Usporedba 2 Usporedba 3
25.725 38.920 24.696
1,00 0,96 1,00
49 67 49
1,00
1,00
49 70 49
1,00 1,00
49 70 49
kupnja kupnja kupnja
2014 2013
1,00 1,00
79
knjižno
vlasništvo
40%
96 70
504,00
neneuređen
1,10 1,10 1,10
54 74 54
uređen neuređen neuređen
40%
dobra
nije poznato
I-Z, dobra SI-JZ, dobra SI-JZ,dobra
70 96
nije poznato
u trupu prometnice
u trupu
prometnice
70 96
u trupu prometnice
1,00
dobra
70 96
dobra
pravilan pravilan
2014
nije poznato
1,00
70
dobra
70
1,00
u trupu
prometnice
1,00
49 67 49
79 70
40.992
96 70
556,00 504,00
OSNOVNI ULAZNI PODACI
25.725 38.920
Procjenjivana
nekretninaUsporedba 1
24.696
70
tolerantna
1,30
49
1,00
1,00 1,00
1,30 1,30
54
40%
1,00 1,00 1,00
40%
74
1,00
520,00 525,00
gore, uređuje se
nova stambena
zona ,makadam
gore, uređuje se nova
stambena zona ,
makadam
54
54 74 54
knjižno
vlasništvo
1,00 1,00 1,00
67 49
knjižno vlasništvo knjižno
vlasništvo
pravilan pravilan
1,00 1,00
520,00 525,00 556,00
1,00
urbani sadržaji ,
blizina mora,
potpuno uređena
infrastruktura
96
1,00
Konfiguracija terena
70
70
tolerantna tolerantna tolerantna
1,00
gore, uređuje se
nova stambena
zona, makadam
Primjer procjene troškovnom metodom, 2014.09.2 Page 20
4. 3. UTVRĐIVANJE VRIJEDNOSTI GRAĐEVINE
PROCJENA VRIJEDNOSTI GRAĐEVINE TEMELJEM TROŠKOVA GRADNJE
PODATAK O ETALONSKOJ VRIJEDNOSTI građenja dana je u Narodnim novinama 100/2012 29.08.2012.
u visini 6000 kn , a kojom je obuhvaćeno :
A cijena građenja etalonske građevine ( stambena zgrada )
konstrukcija objekta s pokrovombeton, armirani beton, zidovi blok opeka s betonskim serklažimastropovi puna ploča ili polumontažna konstrukcija, stubište armirani betonkrovište drveno , pokrov crijep
pregradeopeka debljine 7-12 cmfasadatoplinska ( okipor 5 cm i kamena vuna 5 cm ili toplinska žbuka 6 cm ) i završni slojplastične žbukevrataizrađena od drvenog sandwicha obloženog hrastovim furnirom, krilo i dovratnici lakiraniprozorismrekovo drvo I klase, izo staklo ( 5/12/5 ) ličeni lakom ili bojom. Zaštita od PVC roletalimarijapocinčanazidna oblogažbuka i keramikavodovodpocinčane cijevi , bijela keramička standardan sanitarna oprema, kada limenaplastični niskomontažni kotlićkanalizacija temeljni razvod od lijevano željeznih cijevi, ostalo plastikaelektroinstalacijaglavni priključni ormarić P vodiči u plastičnim cijevimapriključnice i razvodna mjesta prema projektutv u ukv instalacije, zvono,portafon i telefonska instalacijagromobranska instalacija spojena sa zaštitnim uzemljenjemzaštita od visokog napona sistemom nulovanjainstalacija grijanjarazvod od crnih cijevi, aluminijski radijatori,kotao na kruto gorivo, lož ulje ili plin, kotlovnica sa
skladištem za gorivo
Primjer procjene troškovnom metodom, 2014.09.2 Page 21
B svi troškovi u svezi gradnje geodetski elaboratprojektiranjegrađevinska dozvolageomehanička ispitivanjanadzorosiguranje gradilišta
VREMENSKO IZJEDNAČENJE VRIJEDNOSTI ETALONA
� Etalonska vrijednost je utvrđena u kolovozu 2012.
tečaj na dan procjenjivanja :
€/m2 standard / etalon
S obzirom na opisana tehnička obilježja i odnosa procjenjivana građevina/etalon,procjenjuje se vrijednost :
Nv = * €/m2
1. KONSTRUKCIJA ZGRADE1.1 Temelji i podrum1.1.1. Zemljani radovi i rušenje
1.1.3. hidroizolacija (vertikalna i horizontalna)1.1.4. termoizolacija1.2. Zidovi1.2.1. Zidanje nosivih zidova1.2.2. Izrada oplate, montaža i polaganje armature i betoniranje stupova i zidova1.2.3. hidroizolacija1.2.4. termoizolacija1.2.5. Skela1.3. Stropovi i balkoni