도정법 해설 및 도시재생정책의 방향

도정법 해설 및 도시재생정책의 방향

http://in2smile.bnz.co.kr

Ⅰ. 도시 및 주거환경정비법 주요내용

- 목 차 -

Ⅰ. 도시 및 주거환경정비법 주요 내용1. 도정법의 제정배경 및 목적 2. 도정법의 개정연혁3. 도정법의 구성4. 정비사업의 추진절차 등

Ⅱ. 도시 및 주거환경정비법 개정 내용1. 개정배경 및 이유2. 기본계획수립절차 간소화3. 정비계획수립 및 정비구역 지정절차 간소화 등

Ⅲ. 도시재생정책의 방향

1. 1. 도시 및 주거환경정비법의 제정배경 및 목적도시 및 주거환경정비법의 제정배경 및 목적1. 1. 도시 및 주거환경정비법의 제정배경 및 목적도시 및 주거환경정비법의 제정배경 및 목적


○ 70 년대 이후 산업화 · 도시화 과정에서 주택문제 해결을 위해 대량 공급된 주택의 노후 · 불량화 ⇒ 체계적 · 효율적 관리 및 정비 필요성 대두 ○ 개별 법으로 운영되는 정비사업을 통합 및 종합 관리하여 ⇒ 사업의 일관성과『선계획 - 후개발』에 입각한 도시 관리 도모 ○ 사업과정에서 발생한 각종 비리 , 주민간 분쟁 등 제도상 나타난 문제점 보완 필요

재건축사업

재개발 및 도시환경정비사업

주거환경개선사업

도시 및 주거환경정비법 (‘03. 7. 1 시행 )

도시 및 주거환경정비법 (‘03. 7. 1 시행 )

노후 불량 건축물을 효율적 ․개량 노후 불량 건축물을 효율적 ․개량

도시환경 개선 , 주거생활의 질 향상 도시환경 개선 , 주거생활의 질 향상

주택건설촉진법(’72.12.31)

도시기능 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비

도시기능 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비

도시재개발법 (’76.12.31)

도시저소득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법

(’89.4.1~’04.12.31)

□ 제정배경

□ 통합법으로서 도정법 제정 (’02.12.30) 및 제정 목적

2. 2. 도정법의 개정연혁도정법의 개정연혁2. 2. 도정법의 개정연혁도정법의 개정연혁


□ 개정연혁 ○ ’02.12.30 제정 , ’03. 7. 1 시행 이후 ’ 09. 2. 6 까지 총 34 회 개정

□ 최근 개정배경 및 이유

주택가격 안정 도모

도심내 주택공급확대 기반 조성

사업 활성화

개정이유

개선내용

복잡한 사업절차 간소화

불합리한 중복규제 개선

사업절차 , 조합집행부 투명성 강화

제도 운영상 나타난 미비점

사업기간 단축 , 비용절감

규제합리화

부조리부조리 , , 분쟁예방분쟁예방

보 완

□ 도시 및 주거환경정비법령 - 도시 및 주거환경정비법 ( 법률 ) - 도시 및 주거환경정비법시행령 ( 대통령령 ) - 도시 및 주거환경정비법시행규칙 ( 국토해양부령 )

□ 도시 및 주거환경정비법 체계 ( 본칙 88 조문 )

- 제 1 장 : 총칙 - 제 2 장 : 기본계획의 수립 및 정비구역의 지정 - 제 3 장 : 정비사업의 시행 ․ 제 1 절 : 정비사업의 시행 ․ 제 2 절 : 조합설립추진위원회 및 조합의 설립 등 ․ 제 3 절 : 사업시행계획등 ․ 제 4 절 : 정비사업시행을 위한 조치 등 ․ 제 5 절 : 관리처분계획 등 ․ 제 6 절 : 공사완료에 따른 조치 등

- 제 4 장 : 비용의 부담 등 - 제 5 장 : 정비사업전문관리업 - 제 6 장 : 감독 등 - 제 7 장 : 보칙 - 제 8 장 : 벌칙 - 부칙

□ 도시 및 주거환경정비법 하위규정 (14 개 )

1. 정비사업조합설립추진위원회 운영규정 ( 고시 제 2006-330)

2. 주택재건축판정을 위한 안전진단기준 ( 고시 제 2006-332)

3. 정비사업의 시공자 선정기준 ( 고시 제 2006-331)

4. 정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율 ( 고시 제 2006-213)

5. 재건축임대주택 공급가격의 산정기준 ( 고시 제 2005-528 호 )

6. 도시 주거환경정비기본계획 수립지침․ (2003.7.1)

7. 단독주택지 재건축 업무처리기준 (2004.5.27)

8. 정비사업조합설립추진위원회 업무처리기준 (2003.9.2)

9. 종전법에 의한 사업승인분에 대한 업무처리기준 (2003.12.11)

10. 재건축조합원 자격이전제한 업무처리요령 (2003.12.31)

11. 재건축임대주택건설의무 업무처리기준 (2005.6.23)

12. 기존 정비사업종사인력 인정기준 (2003.12.1)

13. 주택재건축정비사업조합 표준정관 (2006.8.25)

14. 주택재개발정비사업조합 표준정관 (2003.6.30)

3. 3. 도시 및 주거환경정비법 구성도시 및 주거환경정비법 구성3. 3. 도시 및 주거환경정비법 구성도시 및 주거환경정비법 구성


4. 4. 정비사업의 추진절차정비사업의 추진절차4. 4. 정비사업의 추진절차정비사업의 추진절차

① 정비 기본계획의 수립① 정비 기본계획의 수립 ② 정비계획수립 및 정비구역지정② 정비계획수립 및 정비구역지정 ③ 추진위원회③ 추진위원회

④ 조합설립④ 조합설립 ⑤ 사업시행인가⑤ 사업시행인가


⑥ 분 양 신 청⑥ 분 양 신 청 ⑦ 관리처분계획⑦ 관리처분계획 ⑧ 철 거 및 착 공⑧ 철 거 및 착 공

⑨ 준공 / 이전고시⑨ 준공 / 이전고시 ⑩ 청 산 및 해 산⑩ 청 산 및 해 산


○ 특별시장 · 광역시장 또는 시장은 도시 · 주거환경정비기본계획을 10 년 단위로 수립하고 5 년마다 기본계획에 대하여 타당성 여부를 검토하여 기본계획에 반영하여야 함 다만 , 인구 50 만명 미만의 시는 기본계획을 수립하지 아니 할 수 있음

( 수립권자 : 특별시장 , 광역시장 , 시장 )

기 본 계 획 수 립기 본 계 획 수 립 지방도시계획위원회 심의 및 확정

지방도시계획위원회 심의 및 확정

■ 기본계획수립 절차도

14 일이상 주민공람

· 고시 ( 공 보 )

· 보고 ( 국토부장관 )

· 고시 ( 공 보 )

· 보고 ( 국토부장관 )공람 및 지방의회

의견청취공람 및 지방의회

의견청취

5-1. 5-1. 정비 기본계획의 수립정비 기본계획의 수립 (( 제제 33 조조 ))5-1. 5-1. 정비 기본계획의 수립정비 기본계획의 수립 (( 제제 33 조조 ))


○ 시장 · 군수 · 구청장은 기본계획에 적합한 범위 안에서 노후 · 불량건축물이 밀집하는 등 대통령령이 정하는 요건에 해당하는 구역에 대하여 정비계획을 수립하여 시 · 도지사에게 정비구역지정 신청 . - 인구 50 만 이상의 대도시의 시장은 직접수립 및 구역지정

○ 정비구역안에서 건축물의 건축 공작물의 설 토지의 형질변경 토지분할 용도변경 ᆞ 치ᆞ ᆞ ᆞ 등은 시장 군수의 허가ᆞ 를 받아야 함 ( 제 5 조 )

( 지정권자 : 시 · 도지사 )

■ 정비구역지정 절차도

정비계획 수립정비계획 수립 주민설명회 / 공람 및지방의회 의견청취

주민설명회 / 공람 및지방의회 의견청취

30 일 이상 주민공람 시장 · 군수 →시 · 도지사

정비구역 지정신청정비구역 지정신청 지방도시계획위원회 심 의 및 지 정

지방도시계획위원회 심 의 및 지 정

시 · 도지사

· 고시 ( 공 보 )


· 고시 ( 공 보 )


5-2. 5-2. 정비계획수립 및 정비구역지정정비계획수립 및 정비구역지정 (( 제제 44 조조 ))5-2. 5-2. 정비계획수립 및 정비구역지정정비계획수립 및 정비구역지정 (( 제제 44 조조 ))


5-3. 5-3. 사업시행방법 및 사업시행자사업시행방법 및 사업시행자 (( 제제 66 조 내지 제조 내지 제 88 조조 ))5-3. 5-3. 사업시행방법 및 사업시행자사업시행방법 및 사업시행자 (( 제제 66 조 내지 제조 내지 제 88 조조 ))


□ 정비사업의 시행방법

□ 정비사업별 사업시행자

사업종류토지매입 사업시행방법

수 용 환 지 현지개량 전면철거주거환경 가능 가능 가능 가능

재개발 가능 가능 가능 가능재건축 가능 ( 천재지변시 ) 불가 불가 가능

도시환경 가능 가능 가능 가능

사업종류 원 칙 예 외 비 고

주거환경• 시장 · 군수• 주택공사등

토지등소유자 2/3 이상 및 세입자 세대수의 과반수의 동의

재개발• 조합• 조합 + 시공자 등 공동

시장 · 군수 ·주택공사등과 공동으로 사업시행( 조합원 또는 토지등소유자 과반수의 동의 필요 )

조합원 과반수의 동의

도시환경• 조합 , 조합 + 시공자 등 공동• 토지등소유자

조합원 또는 토지등소유자 과반수의 동의

재건축 • 조합 조합원 과반수의 동의

○ 토지등소유자 과반수의 동의를 얻어 위원장을 포함한 5 인 이상의 위원으로 조합설립추진위원회를 구성하여 시장 · 군수의 승인을 얻어야 함○ 추진위 구성에 동의한 토지등 소유자는 조합설립에 동의한 것으로 의제

( 승인권자 : 시장 · 군수 · 구청장 )

조합설립추진위원회 승인조합설립추진위원회 승인토지등소유자 동의서 징구토지등소유자 동의서 징구

■ 조합설립추진위원회 승인 절차도

시장 · 군수 ·구청장

조합설립추진위원회 승인 신청조합설립추진위원회 승인 신청

5-4. 5-4. 추진위원회추진위원회 (( 제제 1313 조 내지 제조 내지 제 1515 조조 ))5-4. 5-4. 추진위원회추진위원회 (( 제제 1313 조 내지 제조 내지 제 1515 조조 ))


( 인가권자 : 시장 · 군수 · 구청장 )

조합설립 인가조합설립 인가

■ 조합설립인가 절차도

사업계획 및 조합정관 작성사업계획 및 조합정관 작성 조합설립인가 신청조합설립인가 신청토지등소유자 동의서 징구토지등소유자 동의서 징구

시장 · 군수 · 구청장

5-5. 5-5. 조합설립조합설립 (( 제제 1616 조조 ))5-5. 5-5. 조합설립조합설립 (( 제제 1616 조조 ))


○ 주택재개발사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 토지등소유자의 3/4 이상 및 토지면적 1/2 이상의 동의를 얻어 시장 · 군수의 인가를 받아야 함 ○ 주택재건축사업의 경우에는 주택단지안의 공동주택의 각 동별 구분소유자 2/3 이상 및 토지면적 1/2 이상의 동의와 전체 구분소유자 및 토지면적 3/4 이상의 토지소유자동의를 얻어야 함

○ 사업시행자가 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 사업시행계획서에 정관등과 국토

해양부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장 · 군수에게 제출하고 사업시행인가를 받아야

함 .

( 승인권자 : 시장 · 군수 ·구청장 )

■ 사업시행인가 절차도

인 가인 가인 가 신 청인 가 신 청 공람 및 의견청취공람 및 의견청취사업시행계획서 작성 및 동의사업시행계획서 작성 및 동의

시장 · 군수 · 구청장14 일 이상· 총회에서 조합원 과반수 동의

5-6. 5-6. 사업시행인가사업시행인가 (( 제제 2828 조 내지 조 내지 3131 조조 ))5-6. 5-6. 사업시행인가사업시행인가 (( 제제 2828 조 내지 조 내지 3131 조조 ))


STEP 4 STEP 5 STEP 6

입찰방법의 결정 입찰자격 입찰조건 결정 심사기준

입찰 공고

현장설명회 및 참여제안서 접수 대의원회 의결 총회의결

STEP 1 STEP 2 STEP 3

경쟁입찰제한경쟁의 경우 5 인 이상 입찰참여 , 지명경쟁의 경우 5 인 이상 지명 3 인 이상 입찰참여

입찰자격 도급순위 , 실적 , 재무구조 등 입찰조건 사업방식 , 공사비 , 이주비 / 사업비 , 기타 계약조건 심사기준 공사비 , 이주비 , 사업비 , 기타 제시조건

현장설명회 기본서류제공 , 현장여건설명 사업방식 , 입찰조건 , 일정 희망입찰등록 현장설명회 후 입찰참여 , 희망업체등록 ( 기본서류 징구 ) 입찰서류제출 - 참여제안서 , 기타 필요서류

총회는 조합원과반수가 직접 참여한 경우에만 의사를 진행 서면결의서 징구금지 건설업자의 최종 설명

자격 / 조건 심사 총회에 상정할 3 인 이상의 회사 결정 (2~3 개 )

5-7. 5-7. 시공자 선정시공자 선정 (( 제제 1111 조조 ))5-7. 5-7. 시공자 선정시공자 선정 (( 제제 1111 조조 ))


※ 제출서류 : 분양신청서 및 등기부등본 ( 소유토지 또는 건축물 ) 또는 환지예정증명원

○ 사업시행자는 사업시행인가의 고시가 있은 날부터 60 일 이내에 개략적인 부담금내역 및

분양신청기간 등을 토지등소유자에게 통지하고 , 분양을 받고자 하는 토지등소유자는 분양

신청기간 이내에 분양신청을 하여야 함

■ 분양신청 절차도

사업시행인가 고시사업시행인가 고시 분양신청 통지분양신청 통지 일간신문공고일간신문공고

5-8. 5-8. 분 양 신 청분 양 신 청 (( 제제 4646 조조 ))5-8. 5-8. 분 양 신 청분 양 신 청 (( 제제 4646 조조 ))

개략적인 부담금 내역분양신청기간 등 ( 통지한 날로부터 30-60 이내 )


○ 사업시행자는 분양신청기간이 종료된 때에는 법 제 46 조에 따른 분양신청의 현황을 기초로 관리처분계획을 수립하여 시장 · 군수의 인가를 받아야 함 .

○ 새로 건축되는 건축물과 대지지분을 조합원에게 배분하는 기준임 .

● 종전 토지 등의 감정평가실시● 국 · 공유지 매수 신청 및 매입 등● 종전 토지 등의 감정평가실시● 국 · 공유지 매수 신청 및 매입 등

( 인가권자 : 시장 · 군수 · 구청장 )

■ 관리처분계획인가 절차도

분양신청기간 종료된 때 토지등소유자에게 30 일 이상 시장 · 군수 /30 일 이내 관보 또는 공보

시행자→조합원

고시 / 통지고시 / 통지관리처분계획수립관리처분계획수립 공람 및 의견청취공람 및 의견청취 인 가 신 청인 가 신 청 관리처분계획인가관리처분계획인가

관리처분계획 수립 전사전 이행사항

관리처분계획 수립 전사전 이행사항

5-9. 5-9. 관리처분계획관리처분계획 (( 제제 4848 조 및 제조 및 제 4949 조조 ))5-9. 5-9. 관리처분계획관리처분계획 (( 제제 4848 조 및 제조 및 제 4949 조조 ))


○ 준공인가는 사업시행인가를 받은 내용대로 적합하게 이행되었는지 여부를 확인

○ 사업시행자는 정비사업에 관한 공사를 완료한 때에는 시장 · 군수에게 공사완료 보고서를 제출하고 준공인가를 받아야 함

■ 준공인가 절차도

( 인가권자 : 시장 · 군수 ·구청장 )

준공인가 신청준공인가 신청· 준공검사 및 인가· 시장 · 군수고시 ( 공고 )

· 준공검사 및 인가· 시장 · 군수고시 ( 공고 )

· 대지확정측량· 토지분할절차· 고시가 있은 후 즉시

· 대지확정측량· 토지분할절차· 고시가 있은 후 즉시

· 내용통지· 이전고시 ( 공고 )

· 소유권이전· 보고 ( 시장 · 군수 )

· 소유권이전· 보고 ( 시장 · 군수 )

5-10. 5-10. 준공 준공 / / 이전고시이전고시 (( 제제 5252 조 내지 제조 내지 제 5454 조조 ))5-10. 5-10. 준공 준공 / / 이전고시이전고시 (( 제제 5252 조 내지 제조 내지 제 5454 조조 ))


○ 청산은 종전에 소유하고 있던 토지 ( 또는 건축물 ) 의 가격과 분양받은 대지 또는 건축시설 의 가격에 차이가 있을 경우 그 차액에 상당하는 금액을 징수 또는 지급하는 절차를 말함

○ 대지 및 건축시설의 등기에 관한 절차를 이행한 때에는 지체 없이 대의원회를 소집하여 조합의 해산을 결의해야 함

■ 청산 및 조합해산 절차도

등기 및 청산절차 이행등기 및 청산절차 이행 관 계 서 류 이 관관 계 서 류 이 관 조 합 해 산조 합 해 산

5-11. 5-11. 청산 및 조합해산청산 및 조합해산 (( 제제 5757 조 및 제조 및 제 5858 조조 ))5-11. 5-11. 청산 및 조합해산청산 및 조합해산 (( 제제 5757 조 및 제조 및 제 5858 조조 ))


□ ‘08. 4 월 대통령 업무보고 및 8.21 대책중 재개발 · 재건축사업기간 단축등 규제합리화

내용 반영

○ 재개발 · 재건축사업의 복잡한 사업절차와 불합리한 중복규제로 사업기간이 장기화 되고 이로 인해 주민들 간에 각종 분쟁 발생 - 재개발 · 재건축사업이 계속해서 위축될 경우 도심내 주택공급 감소로 이어져 향후

주택수급 불안요인으로 작용할 가능성

□ 도시정비사업 추진과정에서 주민의 자율성과 시장원리를 최대한 보장하되 , 사업절차 간소화를 통해 신속하게 정비사업의 절차가 이행될 수 있도록 하여 사업기간 단축 및 비용절감 도모

□ 시장여건의 변화에 따라 시장불안기에 과도하게 설정된 불합리한 규제를 개선하고 정비사업의 투명성을 제고함으로써 도심내 안정적인 주택공급 확대기반 마련

1. 1. 추진배경 및 개정이유추진배경 및 개정이유1. 1. 추진배경 및 개정이유추진배경 및 개정이유

Ⅱ. 도시 및 주거환경정비법 개정내용 (’09. 2. 6)

□ 개정이유

▷ 대도시의 경우 시장에게 기본계획 수립권한을 이양하여 지역실정에 맞게 계획을

수립할 수 있도록 함

▷ 지방의회의 의견 회신기간을 명시하여 이해관계 등에 따른 의견수렴 지연으로 계획

수립이 지연되지 않도록 하고

▷협의절차 간소화를 위해 국토부장관과의 협의규정을 삭제함

2. 2. 기본계획수립절차 간소화기본계획수립절차 간소화 (( 제제 33 조제조제 33 항항 , , 제제 44 항 및 제항 및 제 55 항항 ))2. 2. 기본계획수립절차 간소화기본계획수립절차 간소화 (( 제제 33 조제조제 33 항항 , , 제제 44 항 및 제항 및 제 55 항항 ))


□ 인구 50 만 이상의 대도시의 시장은 도지사 승인 없이 직접 기본계획을 수립할 수

있도록 하고 기본계획 수립시 지방의회 의견청취와 관련하여 지방의회는 기본계획

통지일로부터 60 일 이내에 의견을 회신하도록 함

□ 기본계획수립시 국토해양부와 협의하도록 한 규정 삭제

3. 3. 정비계획수립 및 정비구역 지정절차 간소화정비계획수립 및 정비구역 지정절차 간소화 (( 제제 44 조제조제 11 항 및 제항 및 제 44 항항 ))3. 3. 정비계획수립 및 정비구역 지정절차 간소화정비계획수립 및 정비구역 지정절차 간소화 (( 제제 44 조제조제 11 항 및 제항 및 제 44 항항 ))

Ⅱ. 도시 및 주거환경정비법 개정 (’09. 2. 6)

□ 개정이유

▷ 공람기간을 확대하여 정비계획의 내용에 대한 주민의견을 충분히 수렴하도록 하고 지방의회의 의견수렴 지연으로 정비계획 수립이 지연되지 않도록 함 ▷ 정비계획은 토지이용계획 위주가 되도록 내용을 간소화하고 정비계획 수립단계 에서는 구체적인 건축물 계획이 나올 수 없으므로 건축물 심의를 생략하여 사업 기간을 단축

□ 정비계획 수립내용에 대한 주민 공람기간 확대 (14 일→ 30 일 ) 및 지방의회 의견제시 기간 (60 일 ) 명시

□ 정비계획의 내용에서 건축물의 층수 · 연면적 및 도시경관에 관한 계획 삭제□ 정비계획수립시 도시계획위원회와 건축위원회에 공동심의에서 건축위원회심의를 생략하도록 함

4. 정비계획 주민제안제도 법제화 ( 제 4 조제 3 항 )4. 정비계획 주민제안제도 법제화 ( 제 4 조제 3 항 )


□ 개정이유

▷ 법률의 위임 없이 지자체 조례에 의거 주민이 자기부담으로 정비계획을 수립하여 제안 하는 방식으로 운영되어 초기비용 부담에 따른 건설업체 유착 등 부조리 발생

- 주민제안제도를 법제화 함으로써 초기비용 부담 등에 따른 각종 부조리를 해소하고

시장 · 군수의 의무 해태시 주민제안을 허용하여 지자체장의 계획수립 지연 방지

□ 정비계획은 시장 · 군수가 수립하도록 하고 예외적으로 다음의 경우에 한하여 주민 제안제도 허용

○ 기본계획에서 정한 단계별 정비계획 추진계획상 정비계획의 수립시기가 1 년 이상

경과한 경우

○ 토지등소유자가 제 8 조제 4항에 따라 주공 등을 사업시행자로 요청하고자 하는 경우

○ 대도시가 아닌 시 또는 군으로서 시 · 도조례가 정하는 경우

5. 5. 공공기관의 보완적 역할 강화공공기관의 보완적 역할 강화 (( 제제 88 조제조제 44 항항 ))5. 5. 공공기관의 보완적 역할 강화공공기관의 보완적 역할 강화 (( 제제 88 조제조제 44 항항 ))


□ 개정이유

▷ 사업성 부족 또는 추진위 · 조합의 부조리로 인한 주민갈등으로 장기간 사업이 추진되지 않거나 임대주택 건설 등 공공성이 강한 경우 공공이 참여하여 조합원의 권익보호 등 보완적 역할을 수행할 수 있도록 함

□ 시장 · 군수가 정비사업을 직접 시행하거나 주공 등을 사업시행자로 지정할 수 있는 사유 추가 ○ 추진위원회 승인 후 3 년 또는 조합설립 후 3 년 이내 조합설립인가 또는 사업시행 인가를 얻지 못한 경우 ○ 국 · 공유지 및 주공 등이 소유한 토지면적이 전체면적의 1/2 이상인 경우


6. 6. 시공자 선정시기 조기화 및 시공자 선정방법 개선시공자 선정시기 조기화 및 시공자 선정방법 개선 (( 제제 1111 조조 ))6. 6. 시공자 선정시기 조기화 및 시공자 선정방법 개선시공자 선정시기 조기화 및 시공자 선정방법 개선 (( 제제 1111 조조 ))

□ 개정이유

▷ 재개발 및 도시환경정비조합의 경우와 마찬가지로 재건축사업도 시공자가 전문성과 자금력을 가지고 사업에 조기 참여할 수 있도록 함으로써 재건축사업 활성화 도모

▷ 공공기관시행 방식의 경우에도 주민이 선호하는 시공자 및 브랜드를 사용할 수

있도록 하는 등 정비사업 과정에 주민의사 반영 확대

□ 주택재건축조합의 시공자 선정시기를 사업시행인가 후에서 조합설립인가 후로 앞당기고

□ 주공등 공공이 사업시행자인 경우 주민대표회의가 추천한 자를 시공자로 선정할 수 있도록 함

○ 종전에는 공공기관운영법 등에 따라 경쟁입찰 방법으로 선정

7. 재건축 안전진단 절차 개선 ( 제 12 조 )7. 재건축 안전진단 절차 개선 ( 제 12 조 )


□ 종전에는 추진위 구성후 주민의 신청으로 시장 · 군수가 안전진단을 실시

- 수수료도 주민이 부담

□ 개정법률에서는 정비계획수립과 안전진단절차를 통합하여 정비계획수립 시 또는

재건축사업 시행여부를 결정하기 위해 아래 어느 하나에 해당하는 경우 시장 ·군수가

직접 실시 ( 수수료도 시장 · 군수가 부담함을 원칙으로 함 )

○ 기본계획에서 정한 정비예정구역별 정비계획 수립시기가 도래한 때

○ 정비계획입안을 제안하고자 하는 자가 토지등소유자 1/10 이상의 동의를 얻어 요청한 때

○ 정비구역이 아닌 구역에서 재건축사업을 시행하고자 하는 자가 추진위 승인신청 전에 토지등

소유자 1/10 이상의 동의를 얻어 요청하는 때

7. 재건축 안전진단 절차 개선 ( 제 12 조 )7. 재건축 안전진단 절차 개선 ( 제 12 조 )


□ 개정이유

▷ 안전진단이 추진위 구성 이전에 이루어지도록 하여 안전진단 미통과로 인한 사업 장기화 등 주민피해를 방지하고 절차를 간소화하여 사업기간이 단축되도록 함

□ 안전진단 절차개선 내용

정비계획수립정비계획수립

추진위승인추진위승인

안전진단 및안전진단 및재건축실시여부 결정재건축실시여부 결정

조합설립인가조합설립인가

기 존

안전진단 및안전진단 및정비계획수립정비계획수립

(( 재건축실시여부 결정재건축실시여부 결정 ))

추진위 승인추진위 승인

조합설립인가조합설립인가

개 선

□ 개정이유

▷ 일정면적 이상의 토지를 소유한 자의 동의를 얻도록하여 많은 토지를 소유한 자의 권리가 침해되지 않도록 하고 주택재건축사업의 경우 개념이 모호한 의결권 대신 토지면적으로 변경

8. 8. 조합설립 주민동의요건 개선조합설립 주민동의요건 개선 (( 제제 1616 조조 ))8. 8. 조합설립 주민동의요건 개선조합설립 주민동의요건 개선 (( 제제 1616 조조 ))


□ 개선내용

사업유형 종 전 개 선

재개발 및 도시환경정비사업 토지등소유자 3/4 이상 동의

토지등소유자 3/4 이상 동의 + 토지면적 1/2 이상의 토지소유자 동의

주택재건축사업

· 각 동별 구분소유자 및 의결권 각 2/3 이상

· 전체 구분소유자 및 의결권 각 3/4 이상

· 각 동별 구분소유자 2/3 이상 + 토지 면적 1/2 이상의 토지소유자 동의

· 전체 구분소유자 3/4 이상 및 토지 면적 3/4 이상 토지소유자 동의

□ 개정이유

▷ 인접한 지역만 하나의 정비구역으로 지정하도록 할 경우 효율적 정비계획 수립에

한계가 있으므로 서로 떨어진 지역도 하나의 정비구역으로 지정할 수 있도록 하여

구릉지와 역세권의 결합개발 등 다양한 개발방식을 통해 토지이용의 효율성 제고

및 정비사업의 활성화 도모

※ 도시재정비촉진법에는 결합개발방식이 기 반영 (’06. 7. 1)

9. 9. 결합개발제도 도입결합개발제도 도입 (( 제제 3434 조조 ))9. 9. 결합개발제도 도입결합개발제도 도입 (( 제제 3434 조조 ))


□ 정비사업의 효율적 추진 또는 도시경관 보호를 위해 필요한 경우 서로 떨어진 구역을 하나의 구역으로 결합하여 구역 지정할 수 있도록 함

※ 종전 : 정비사업의 효율적 추진을 위해 필요한 경우 정비구역을 2 이상의 구역으로 분할 가능 ( 분할에 대해서만 규정 )


10. 10. 기타 개정내용기타 개정내용10. 10. 기타 개정내용기타 개정내용

□ 건축 또는 토지분할 행위 제한 ( 제 5 조제 7 항 )

종 전 규정 없음 ( 신설 )

개 정

국토부장관 , 시 · 도지사 , 시장 · 군수는 기본계획을 공람중인 정비예정구역 또는 정비계획을 수립중인 지역에 대해 3 년 이내의 기간 (1

회에 한해 1 년 연장 가능 ) 을 정하여 건축물의 건축 또는 토지분할 행위를 제한할 수 있음

개정이유 비경제적 건축행위 및 투기유입을 방지하여 토지가격 상승으로 인한 사업성 저하 및 정비사업의 위축방지



□ 주민대표기구 투명성 강화 ( 제 14 조 , 제 25 조 , 제 84 조 )

· 정비업자의 선정시기 및 선정방법에 대한 투명성을 강화하여 부조리 예방 · 대의원회의 구성을 의무화하여 조합집행부에 대한 통제강화

· 추진위는 국토부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법에 따라 추진위

구성후 정비업자를 선정하도록 하고 위반시 벌칙규정 신설

· 조합원 100 인 이상의 조합의 경우 대의원회 설치를 의무화

· 추진위는 운영규정이 정하는 바에 따라 경쟁입찰의 방법으로 정비업자 선정· 조합원 100 인 이상의 조합은 대의원회 설치 가능 ( 임의규정 )

개정이유

개 정

종 전



□ 주민대표기구 구성시기 명확화 ( 제 13 조제 2 항 , 제 26 조제 1 항 )

종 전 · 추진위원회 : 규정 없음 ( 실무상 기본계획수립후부터 구성 · 운영 )

· 주민대표회의 : 규정 없음 ( 사업시행자 지정후 구성 · 운영 )

개 정 양자의 구성시기를 정비구역 지정고시후로 명문화

개정이유 추진위 등 존속기간 장기화에 따른 음성적 자금 조기유입 차단 및 주민대표기구 난립방지



□ 조합원자격 제한 강화 ( 제 19 조제 1 항 )

종 전토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속한 때그 수인을 대표하는 1 인을 조합원으로 인정

개 정수인의 토지등의소유자가 1 세대에 속한 경우 또는 조합설립후1 인의 조합원으로부터 토지 등을 양수하여 수인이 소유하게 된경우에도 그 대표자 1 인만 조합원으로 인정

개정이유 지분쪼개기 등 투기행위를 차단하여 사업성 저하 방지



□ 지상권 등 계약해지 가능시기 조정 ( 제 44 조제 5 항 )

종 전조합설립인가 후 체결되는 지상권 , 전세권설정계약 또는 임대차계약에 대해서만 민법 , 임대차보호법 등 관련법상 존속기간 적용 배제 ( 해지 가능 )

개 정 조합설립인가 이전에 체결된 계약의 경우에도 관리처분인가를 받은 경우 계약해지 가능

개정이유 세입자 등의 이주지연에 따른 건물철거 및 공사착공 등사업지연 예방



□ 매도청구소 제기후 사업진행의 원활화 ( 제 50 조제 5항 )

종 전재건축사업은 매도청구소송이 제기되면 종국판결이 있기 전까지 일반분양 불가

개 정

법원의 승소판결 , 분양보증 등으로 소유권확보가 담보되는 경우 종국판결 확정 전이라도 입주자를 모집할 수 있도록 함(다만 , 소유권확보가 안된 경우 준공인가 제한 )

개정이유 매도청구소송으로 인한 일반분양 및 사업지연 방지



□ 건설사 시공보증 합리화 ( 제 51 조제 1항 )

종 전 시공보증서 발급시 공사계약금액 전액을 대상으로 발급

개 정건설사의 시공보증범위를 공사금액의 50% 범위 내에서 조합 등시행자가 정하도록 함

개정이유 보증금액 과다로 인한 시공자의 부담경감 및 사업비 증가 방지



□ 정비사업 관련 종사자에 대한 교육제도 도입

종 전 규정 없음 ( 제 74 조의 2 신설 )

개 정국토부장관 , 시 · 도지사 , 시장 · 군수는 추진위원회 위원장 및 감사 ,

조합 임원 , 정비업자대표 및 기술인력 등에 대해 교육을 실시할 수있도록 함

개정이유정비사업 관련 법령 및 제도 , 윤리교육 등을 통해 법적 책임의식을강화함으로써 부조리 예방



□ 정비사업 관련 자료 보관책임 강화 ( 제 81 조제 2 항 )

종 전추진위 , 조합 , 정비사업전문관리업자는 정비사업관련 자료를

청산시까지 보관

개 정

추진위원장 , 사업시행자 ( 조합의 경우 조합임원 , 도시환경정비사업을 토지등소유자가 단독시행하는 경우 그 대표자 )는 청산시까지 관련

자료를 보관

개정이유 자료보관 의무자의 범위를 명확히하여 자료보관 책임 강화



□ 주민동의서 위조 , 매매행위에 대한 벌칙 강화

종 전 규정 없음 ( 제 84 조의 2, 제 84 조의 3 신설 )

개 정주민 서면동의서 위조자 및 서면동의서 매도 또는 매수자에 대한

벌칙규정 신설

개정이유주민동의 과정에서 빈발하고 있는 동의서 매매 , 위조행위 등에

대한 처벌기준을 마련하여 탈 · 불법행위 예방



□ 주민대표기구 양립에 따른 과열경쟁 방지 ( 제 85 조제 6 호 )

종 전주민대표회의가 구성되어 있음에도 임의로 주민대표회의를 구성

하여 정비사업을 추진한 자에 대해 형사처벌

(2 년 이하 징역 또는 2 천만원 이하 벌금 )

개 정추진위 또는 주민대표회의 어느 일방이 구성되어 있음에도 임의로 추진위 또는 주민대표회의를 구성 , 정비사업을 추진 한 자는 형사처벌

개정이유 주민대표기구 양립에 따른 과열경쟁 및 시장혼란 방지

산 (山 ) 은 녜ㅅ산 (山 ) 이로되 물은 녜ㅅ물

안이로다 .

주야 (晝夜 ) 에 흘은이 녜ㅅ물리 이실손가

인걸 (人傑 ) 도 물과 갓도다 가고 아니 오노매라 .

- 황진이 -

도정법 해설 및 도시재생정책의 방향

Documents