ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ 14877 /18данный отчет об оценке с порядковым номером 14877/18 и сделан вывод, что итоговая

У Т В Е Р Ж Д А Ю Директор Барсук Т. В.

ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ

№ 14877 /18

Земельных участков, расположенных по адресу: Российская Федерация, Ростовская область,

Мясниковский район, х. Ленинаван

Дата проведения оценки:

01 марта 2018 г.

Дата составления отчета:

01 марта 2018 г.

Заказчик:

АО «Кубанская управляющая компания» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Покровский»

КРАСНОДАР 2018

User12

Татьяна Валентиновна

1

Штамп

2

Оглавление

ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ ................................................................................. 3

ЗАЯВЛЕНИЕ О НЕЗАВИСИМОСТИ ОЦЕНЩИКА И ЮРИДИЧЕСКОГО ЛИЦА, С КОТОРЫМ ОЦЕНЩИК ЗАКЛЮЧИЛ ТРУДОВОЙ ДОГОВОР........................................... 5

1. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ ............................................................................................ 6

2. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ ............................................ 7

3. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ ..................................................... 8

4. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ............................... 10

5. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ............................................................................. 10

6. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ПРОЧИХ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ ............... 15

6.1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СЕГМЕНТА РЫНКА, К КОТОРОМУ ПРИНАДЛЕЖИТ ОЦЕНИВАЕМЫЙ ОБЪЕКТ .......................................................................................... 16

6.2. АНАЛИЗ ФАКТИЧЕСКИХ ДАННЫХ О ЦЕНАХ. ................................................. 16

6.3. АНАЛИЗ ОСНОВНЫХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА СПРОС, ПРЕДЛОЖЕНИЕ И ЦЕНЫ. 18

7. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ............................................ 20

7.1. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ................................. 21

7.2. АНАЛИЗ МЕТОДОЛОГИИ ОЦЕНКИ И ВЫБОР МЕТОДОВ..................................... 21

7.3. ОЦЕНКА В РАМКАХ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА ............................................ 23

8. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ........................................................................... 30

8.1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СПРАВЕДЛИВОЙ (РЫНОЧНОЙ) СТОИМОСТИ ........................... 30

СЕРТИФИКАТ СПРАВЕДЛИВОЙ (РЫНОЧНОЙ) СТОИМОСТИ. .................................... 32

ПРИЛОЖЕНИЕ А - ИСХОДНАЯ ИНФОРМАЦИЯ ......................................................... 33

ПРИЛОЖЕНИЕ Б – ИСТОЧНИКИ ИНФОРМАЦИИ О ЦЕНАХ ........................................ 47

ПРИЛОЖЕНИЕ В – СПРАВОЧНАЯ ИНФОРМАЦИЯ ..................................................... 55

3

Основные факты и выводы

Уважаемые господа, На основании задания №50 от 27 февраля 2018 г. к договору на проведение

оценки № Покр-2017/06/07 от «07» июня 2017 г., нами произведена оценка справедливой стоимости объектов недвижимости:

1) земельный участок, кадастровый номер 61:25:0600401:10603, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: отдельно стоящие жилые дома усадебного типа с земельными участками с возможностью содержания скота и птицы; площадь 571 кв.м., адрес: Российская Федерация, Ростовская область, Мясниковский район, х. Ленинаван, ул. Лесопарковая, 15.




Оценка рыночной стоимости произведена в рамках в рамках сравнительного

подхода методом прямого сравнения продаж, расчёт в рамках затратного и доходного подходов на основании объективных причин не производился. Проведённые расчёты и анализ, приведены в описательной части данного отчёта, следующей ниже.

На основании проведенного анализа подготовлен и составлен 01 марта 2018 г.

данный отчет об оценке с порядковым номером 14877/18 и сделан вывод, что итоговая величина определения стоимости объекта оценки - рыночная стоимость объекта оценки, она же промежуточный результат расчетов в рамках сравнительного подхода (расчеты в рамках затратного и доходного подхода не проводились, обоснование приведено в разделе 7.2.), составляет на дату оценки:

№ Наименование Общая

площадь, сот. Рыночная стоимость

1 сот., руб. Рыночная

стоимость, руб.

1 Земельный участок, кадастровый номер 61:25:0600401:10603

5,71 110 544 631 000


6,16 110 544 681 000


5,65 110 544 625 000


6,05 110 544 669 000

Итого 23,57 2 606 000

Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости: оценка произведена для принятия управленческих решений, отчет не должен использоваться для иных целей.

Проведенная оценка и оформленный отчет выполнены в соответствии с

актуальными на дату оценки Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в

4

Российской Федерации» №135 - ФЗ от 29.07.1998 года, Федеральными стандартами оценки ФСО №№1, 2, 3, 7, утверждёнными приказами Минэкономразвития России, Международным стандартом финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости», а также, Стандартами и правилами оценочной деятельности ССО «Федерация Специалистов Оценщиков», утверждёнными введенным в действие Исполнительной дирекции.

Если у Вас возникнут какие-либо вопросы по оценке, пожалуйста, обращайтесь

непосредственно к нам, 8-988-360-01-01.

С уважением, директор Т. В. Барсук

Оценщик А.В. Ахмедова

User12

аня

User12


5

Заявление о независимости оценщика и юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор

Подписавший данный отчет Оценщик настоящим удостоверяет, что:

o Оценщик не является учредителем, собственником, акционером, должностным

лицом или работником юридического лица - заказчика, лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, либо состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

o Оценщик не имеет в отношении объекта оценки вещные или обязательственные права вне договора.

o оценщик не является участником (членом) или кредитором юридического лица – заказчика. Подписавший данный отчет Директор настоящим удостоверяет, что:

o Юридическое лицо, с которым оценщик заключил трудовой договор не является

кредитором или страховщиком оценщика. o Подтверждаю, что ни заказчик, ни иные заинтересованные лица не вмешивались в

деятельность оценщика и юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, каким-либо образом, возможным оказать негативное влияние на достоверность результата проведения оценки объекта оценки.

o Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не зависел от итоговой величины стоимости объекта оценки.

o Юридическое лицо не имеет имущественный интерес в объекте оценки и (или) не является аффилированным лицом заказчика.

Если у Вас возникнут какие-либо вопросы по оценке, пожалуйста, обращайтесь

непосредственно к нам, тел. 8-988-360-01-01, [email protected].


Директор Т. В. Барсук

User12

аня

User12


6

1. Задание на оценку объект оценки, состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей.

Оценке подлежат объекты недвижимости: 1) земельный участок, кадастровый номер 61:25:0600401:10603, категория

земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: отдельно стоящие жилые дома усадебного типа с земельными участками с возможностью содержания скота и птицы; площадь 571 кв.м., адрес: Российская Федерация, Ростовская область, Мясниковский район, х. Ленинаван, ул. Лесопарковая, 15.



4) земельный участок, кадастровый номер 61:25:0600401:10601, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: отдельно стоящие жилые дома усадебного типа с земельными участками с возможностью содержания скота и птицы; площадь 605 кв.м., адрес: Российская Федерация, Ростовская область, Мясниковский район, х. Ленинаван, ул. Лесопарковая, 19. характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики:

Характеристики содержаться в следующих документах (перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта):

Задание №50 на проведение оценки справедливой (рыночной) стоимости имущества Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Покровский» от 27 февраля 2018 г.

Выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 14.03.2017 на 4 участка.

права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки:

право собственности в соответствии с определением ГК РФ в действующей редакции,

участки находятся в общей долевой собственности. Собственники: Владельцы инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Покровский», данные о которых устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев.

Обременение: доверительное управление цель оценки: определение справедливой стоимости в виде конкретного числа, суждение о возможных границах интервала, в котором, может находиться эта стоимость, не требуется. предполагаемое использование результатов оценки (задачи проведения оценки) и связанные с этим ограничения (ограничения и пределы применения полученного результата): для принятия управленческих решений

7

отчет не предназначен для совершения конкретной гражданско-правовой сделки и не может использоваться для иных целей. вид стоимости: справедливая стоимость в соответствии с определением Международного стандарта финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости» введённого в действие на территории Российской Федерации Приказом Минфина России от 28.12.2015 N 217н (с изм. от 11.07.2016). основание для проведения оценки: Задание №50 на проведение оценки справедливой (рыночной) стоимости имущества Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Покровский» от 27 февраля 2018 г.

дата оценки: 01 марта 2018 года.

срок проведения оценки (дата определения стоимости объекта оценки): 01 марта 2018 года.

сведения об осмотре: Осмотра объекта оценки не производилось, в связи с удаленностью расположения объекта оценки. Не проведение осмотра не влияет на определение рыночной стоимости объектов оценки, так как оцениваются пустые земельные участки. допущения, на которых должна основываться оценка: допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка (связанные с характеристиками объекта оценка – требование ФСО№1 п.17) отсутствуют, допущения и ограничения, использованные оценщиком при проведении оценки (определенные в ходе оценки и связанные с применяемой методологией и используемой информацией – требование ФСО№3 п.8г) приведены в разделе 3 настоящего отчёта. иная информацию, предусмотренная федеральными стандартами оценки: отсутствует, не требуется.

2. Сведения о заказчике оценки и об оценщике

Сведения о заказчике: Акционерное общество «Кубанская управляющая компания» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Покровский» Место нахождения – 350063, Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Комсомольская, д.15, помещение 156. ОГРН 1032304942812, дата присвоения ОГРН 20.08.2003 г. Сведения об исполнителе: Юридическое лицо, с которым оценщики заключили трудовой договор: Общество с ограниченной ответственностью «Аналитический центр оценки и консалтинга» Место нахождения - 350002, г. Краснодар, ул. Садовая, 49 ОГРН 1032307152272, дата присвоения 06.02.03 г. Страховой полис ОАО "АльфаСтрахование" №3691R/776/00137/8 выдан 02.02.2018 г., срок действия с 10.02.2018 г. до 09.02.2019 г. г., страховая сумма 30 000 000 (Тридцать миллионов) руб.

тел./факс: 251-16-19, 251-16-20, 251-16-21 e-mail: [email protected] сайт:http://www.ocenkauga.ru

mailto:[email protected]







http://www.ocenkauga.ru/

8

Компания предоставляет оценочные услуги уже более 15 лет, с 1997 года. Преобразовавшись в 2000 году в общество с ограниченной ответственностью, АЦОК расширил спектр и географию оказываемых услуг, основная специализация компании:

- управленческий консалтинг; - оценка всех видов собственности (недвижимости, бизнеса, техники и т.п.); - разработка концепции развития объектов недвижимости.

Сведения об оценщике: Оценщик Ахмедова Анна Валерьевна,

член саморегулируемой организации Союз специалистов оценщиков «Федерация Специалистов Оценщиков», включена в реестр оценщиков 21.10.2016 г. за регистрационным №98, реестр оценщиков Союза специалистов оценщиков «Федерация Специалистов Оценщиков» размещен на сайте http://www.fsosro.ru/01.01.021/member_list.aspx;

диплом о профессиональной переподготовке по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» №232403242734 от 21.04.2016 г.;

ответственность оценщика застрахована на 300 000 (триста тысяч) рублей в Страховом акционерном обществе «ВСК», (ОАО "Военно-страховая компания" (ВСК "Страховой дом"), ОГРН 1027700186062), срок действия страховки с 28.09.2017 г. до 27.09.2018 года (полис № 1700SB4003474 выдан 27.09.2017 г.);

стаж работы в оценочной деятельности – 1 год; Степень участия специалиста в проведении оценки объекта оценки: отчёт полностью

подготовлен А.В. Ахмедовой; Почтовый адрес: 350002, г. Краснодар, ул. Садовая, 49 тел./факс: 8-962-856-48-48; e-mail: [email protected].

Местонахождение оценщика: во время составления данного отчета оценщик находился по адресу: 350002, г. Краснодар, ул. Садовая, 49. Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах: Не привлекались.

3. Допущения и ограничивающие условия

Для применения на территории Российской Федерации определение понятия «справедливая стоимость» дано в Международном стандарте финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости», введённом в действие на территории Российской Федерации Приказом Минфина России от 28.12.2015 N 217н (с изм. от 11.07.2016): Пункт 9 стандарта определяет понятие «справедливая стоимость» как цену, которая

была бы получена при продаже актива или уплачена при передаче обязательства в ходе обычной сделки между участниками рынка на дату оценки.

При этом, пункт 2 стандарта указывает, что: Справедливая стоимость - оценка, основанная на рыночных данных, а не оценка, специфичная для организации. В отношении некоторых активов и обязательств могут быть доступны наблюдаемые рыночные сделки или рыночная информация. В отношении других активов и обязательств могут не быть доступными наблюдаемые рыночные сделки или рыночная информация. Однако цель оценки справедливой стоимости в обоих случаях одна - определить цену, по которой была бы осуществлена обычная сделка между участниками рынка с целью продажи актива или передачи обязательства на дату оценки в текущих рыночных условиях (то есть цену выхода на дату оценки с позиции участника рынка, который удерживает указанный актив или является должником по указанному обязательству).

http://www.fsosro.ru/01.01.021/member_list.aspx








9

Настоящий отчет ограничивается нижеследующими условиями: В процессе подготовки настоящего отчета, Оценщик исходил из достоверности

предоставленных Заказчиком документов, устанавливающих качественные и количественные характеристики объекта оценки (см. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки), а также из интервью с руководителями и сотрудниками организации-собственника/арендатора оцениваемого имущества.

Ответственность за достоверность сведений о составе имущественных прав на оцениваемый объект, их ограничениях и обременениях лежит на лице, предоставившем эти документы, т.е. на Заказчике. Оцениваемые имущественные права рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете. Юридическая экспертиза имущественных прав Оценщиком не проводилась.

Чертежи и схемы, приведенные в отчете, являются приблизительными, призваны помочь пользователю получить наглядное представление об оцениваемом объекте и не должны использоваться в каких-либо других целях.

Оценщик не занимался измерениями физических параметров оцениваемого объекта (все размеры и объемы, содержащиеся в документах, представленных Заказчиком, рассматривались как истинные) и не несет ответственности за вопросы соответствующего характера.

При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.

Исходные данные, использованные оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, оценщики не могут гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это необходимо и возможно, приводятся ссылки на источник информации.

Ограничения и пределы применения полученного результата:

1. От оценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного отчета или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с заказчиком или официального вызова суда. Заказчик принимает на себя обязательство заранее освободить оценщика от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих лиц к оценщикам, вследствие легального использования результатов настоящего отчета, кроме случаев, когда окончательным судебным порядком определено, что возникшие убытки, потери и задолженности явились следствием мошенничества, халатности или умышленно неправомочных действий со стороны оценщиков в процессе выполнения работ по оценке.

2. Ни заказчик, ни оценщик не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

3. Мнение оценщиков относительно рыночной стоимости действительно на дату оценки. Оценщики не принимают на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества.

4. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщиков относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в отчете стоимости.

5. Настоящий отчет достоверен только в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.

Специальные ограничения и допущения:

1. Инвентаризация, юридическая, строительно-техническая и технологическая экспертизы не производились. Предполагается, что объект оценки не обременен никакими обязательствами и ограничениями на использование и распоряжение.

2. При расчетах некоторые значения округлялись. При проверке расчетов могут быть незначительные расхождения из-за применения округления. Округление несущественно влияет на результат оценки.

10

4. Применяемые стандарты оценочной деятельности

Стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку

проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, проведенная оценка и оформленный отчет выполнены в соответствии со следующими стандартами и правилами:

1. Федеральным стандартом оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.15 г. №297;

2. Федеральным стандартом оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.15 г. №298;

3. Федеральным стандартом оценки № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.15 г. №299 с изменениями внесёнными приказом Минэкономразвития России от 06.12.16 г. №785;

4. Федеральным стандартом оценки № 7 «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25.09.14 г. №611;

5. Стандартами и правилами оценочной деятельности Союза специалистов оценщиков «Федерация специалистов оценщиков», утвержденными и введенными в действие Решением Советом ССО «Федерация специалистов оценщиков» от «03» октября 2016 г. Данные стандарты в соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной

деятельности в Российской Федерации» №135 - ФЗ от 29 июля 1998 года (в действующей редакции) являются обязательными, так же выполняются все остальные требования указанного федерального закона.

5. Описание объекта оценки

Оценке подлежат объекты недвижимости объекты недвижимости: 1) земельный участок, кадастровый номер 61:25:0600401:10603, категория

земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: отдельно стоящие жилые дома усадебного типа с земельными участками с возможностью содержания скота и птицы; площадь 571 кв.м., адрес: Российская Федерация, Ростовская область, Мясниковский район, х. Ленинаван, ул. Лесопарковая, 15.




Описание объекта составлено на основании предоставленных документов и

информации. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта:

Задание №50 на проведение оценки справедливой (рыночной) стоимости

имущества Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Покровский» от 27 февраля 2018 г.

11

Выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 14.03.2017 на 4 участка.

Копии приведены в приложении.

На основании полученной информации Оценщиком, было сформировано

следующее описание объекта: Район местоположения объекта оценки, является привлекательным для

размещения объектов ИЖС назначения.

Участки расположены в Мясниковском районе , в х. Ленинаван. Мясниковский район — административная единица в составе Ростовской области,

территория которой непосредственно примыкает к областному центру — городу Ростову-на-Дону. По переписи 2010 года 56,1% населения р-на составляют этнические армяне. Это единственный в России район, где армяне составляют более половины населения. Административный центр — село Чалтырь.

Территория района составляет 880 км². Район граничит с Аксайским, Азовским, Неклиновским, Родионово-Несветайским районами Ростовской области, а также с городом Ростов-на-Дону.

По территории района протекают следующие реки: Донской Чулек, Каменная балка, Лагутник, Мёртвый Донец, Мокрый Чалтырь, Морской Чулек, Старый Колодец, Сухой Самбек, Сухой Чалтырь, Темерник, Тузлов, Хавалы.

В состав Мясниковского района входят 7 сельских поселений, включающих

23 населённых пункта: 1. Большесальское сельское поселение (село Большие Салы, село Несветай) 2. Калининское сельское поселение (хутор Калинин) 3. Краснокрымское сельское поселение (хутор Красный Крым,

хутор Ленинаван, хутор Ленинакан, село Султан-Салы) 4. Крымское сельское поселение (село Крым) 5. Недвиговское сельское поселение (хутор Недвиговка, хутор Весёлый,

хутор Хапры, посёлок Щедрый)

Объект оценки

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A0%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B0%D1%8F_%D0%BE%D0%B1%D0%BB%D0%B0%D1%81%D1%82%D1%8C

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A0%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%BE%D0%B2-%D0%BD%D0%B0-%D0%94%D0%BE%D0%BD%D1%83


https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%90%D1%80%D0%BC%D1%8F%D0%BD%D0%B5

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A7%D0%B0%D0%BB%D1%82%D1%8B%D1%80%D1%8C

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%90%D0%BA%D1%81%D0%B0%D0%B9%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%80%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD_%D0%A0%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B9_%D0%BE%D0%B1%D0%BB%D0%B0%D1%81%D1%82%D0%B8

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%90%D0%B7%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%80%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD_%D0%A0%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B9_%D0%BE%D0%B1%D0%BB%D0%B0%D1%81%D1%82%D0%B8

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9D%D0%B5%D0%BA%D0%BB%D0%B8%D0%BD%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%80%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD_%D0%A0%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B9_%D0%BE%D0%B1%D0%BB%D0%B0%D1%81%D1%82%D0%B8

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A0%D0%BE%D0%B4%D0%B8%D0%BE%D0%BD%D0%BE%D0%B2%D0%BE-%D0%9D%D0%B5%D1%81%D0%B2%D0%B5%D1%82%D0%B0%D0%B9%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%80%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD_%D0%A0%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B9_%D0%BE%D0%B1%D0%BB%D0%B0%D1%81%D1%82%D0%B8


https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%94%D0%BE%D0%BD%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B9_%D0%A7%D1%83%D0%BB%D0%B5%D0%BA

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9A%D0%B0%D0%BC%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%B0%D1%8F_%D0%B1%D0%B0%D0%BB%D0%BA%D0%B0_(%D0%BF%D1%80%D0%B8%D1%82%D0%BE%D0%BA_%D0%9C%D1%91%D1%80%D1%82%D0%B2%D0%BE%D0%B3%D0%BE_%D0%94%D0%BE%D0%BD%D1%86%D0%B0)

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9A%D0%B0%D0%BC%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%B0%D1%8F_%D0%B1%D0%B0%D0%BB%D0%BA%D0%B0_(%D0%BF%D1%80%D0%B8%D1%82%D0%BE%D0%BA_%D0%9C%D1%91%D1%80%D1%82%D0%B2%D0%BE%D0%B3%D0%BE_%D0%94%D0%BE%D0%BD%D1%86%D0%B0)

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9B%D0%B0%D0%B3%D1%83%D1%82%D0%BD%D0%B8%D0%BA_(%D0%B5%D1%80%D0%B8%D0%BA)

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9C%D1%91%D1%80%D1%82%D0%B2%D1%8B%D0%B9_%D0%94%D0%BE%D0%BD%D0%B5%D1%86

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9C%D0%BE%D0%BA%D1%80%D1%8B%D0%B9_%D0%A7%D0%B0%D0%BB%D1%82%D1%8B%D1%80%D1%8C_(%D1%80%D0%B5%D0%BA%D0%B0)

https://ru.wikipedia.org/w/index.php?title=%D0%9C%D0%BE%D1%80%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B9_%D0%A7%D1%83%D0%BB%D0%B5%D0%BA_(%D1%80%D0%B5%D0%BA%D0%B0)&action=edit&redlink=1

https://ru.wikipedia.org/w/index.php?title=%D0%A1%D1%82%D0%B0%D1%80%D1%8B%D0%B9_%D0%9A%D0%BE%D0%BB%D0%BE%D0%B4%D0%B5%D1%86_(%D0%B1%D0%B0%D0%BB%D0%BA%D0%B0)&action=edit&redlink=1

https://ru.wikipedia.org/w/index.php?title=%D0%A1%D1%82%D0%B0%D1%80%D1%8B%D0%B9_%D0%9A%D0%BE%D0%BB%D0%BE%D0%B4%D0%B5%D1%86_(%D0%B1%D0%B0%D0%BB%D0%BA%D0%B0)&action=edit&redlink=1

https://ru.wikipedia.org/w/index.php?title=%D0%A1%D1%83%D1%85%D0%BE%D0%B9_%D0%A1%D0%B0%D0%BC%D0%B1%D0%B5%D0%BA&action=edit&redlink=1

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A1%D1%83%D1%85%D0%BE%D0%B9_%D0%A7%D0%B0%D0%BB%D1%82%D1%8B%D1%80%D1%8C

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A2%D0%B5%D0%BC%D0%B5%D1%80%D0%BD%D0%B8%D0%BA_(%D1%80%D0%B5%D0%BA%D0%B0)

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A2%D1%83%D0%B7%D0%BB%D0%BE%D0%B2_(%D1%80%D0%B5%D0%BA%D0%B0)

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A5%D0%B0%D0%B2%D0%B0%D0%BB%D1%8B_(%D1%80%D0%B5%D0%BA%D0%B0)

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%91%D0%BE%D0%BB%D1%8C%D1%88%D0%B5%D1%81%D0%B0%D0%BB%D1%8C%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B5_%D1%81%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B5_%D0%BF%D0%BE%D1%81%D0%B5%D0%BB%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B5_%D0%A0%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B9_%D0%BE%D0%B1%D0%BB%D0%B0%D1%81%D1%82%D0%B8

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%91%D0%BE%D0%BB%D1%8C%D1%88%D0%B8%D0%B5_%D0%A1%D0%B0%D0%BB%D1%8B

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9D%D0%B5%D1%81%D0%B2%D0%B5%D1%82%D0%B0%D0%B9_(%D1%81%D0%B5%D0%BB%D0%BE)

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9A%D0%B0%D0%BB%D0%B8%D0%BD%D0%B8%D0%BD%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B5_%D1%81%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B5_%D0%BF%D0%BE%D1%81%D0%B5%D0%BB%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B5_%D0%9C%D1%8F%D1%81%D0%BD%D0%B8%D0%BA%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B3%D0%BE_%D1%80%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD%D0%B0_%D0%A0%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B9_%D0%BE%D0%B1%D0%BB%D0%B0%D1%81%D1%82%D0%B8

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9A%D0%B0%D0%BB%D0%B8%D0%BD%D0%B8%D0%BD_(%D0%9C%D1%8F%D1%81%D0%BD%D0%B8%D0%BA%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%80%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD)

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9A%D1%80%D0%B0%D1%81%D0%BD%D0%BE%D0%BA%D1%80%D1%8B%D0%BC%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B5_%D1%81%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B5_%D0%BF%D0%BE%D1%81%D0%B5%D0%BB%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B5_%D0%A0%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B9_%D0%BE%D0%B1%D0%BB%D0%B0%D1%81%D1%82%D0%B8

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9A%D1%80%D0%B0%D1%81%D0%BD%D1%8B%D0%B9_%D0%9A%D1%80%D1%8B%D0%BC_(%D1%85%D1%83%D1%82%D0%BE%D1%80)

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9B%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%BD%D0%B0%D0%B2%D0%B0%D0%BD_(%D1%85%D1%83%D1%82%D0%BE%D1%80)

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9B%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%BD%D0%B0%D0%BA%D0%B0%D0%BD_(%D1%85%D1%83%D1%82%D0%BE%D1%80)

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A1%D1%83%D0%BB%D1%82%D0%B0%D0%BD-%D0%A1%D0%B0%D0%BB%D1%8B

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9A%D1%80%D1%8B%D0%BC%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B5_%D1%81%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B5_%D0%BF%D0%BE%D1%81%D0%B5%D0%BB%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B5_%D0%9C%D1%8F%D1%81%D0%BD%D0%B8%D0%BA%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B3%D0%BE_%D1%80%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD%D0%B0_%D0%A0%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B9_%D0%BE%D0%B1%D0%BB%D0%B0%D1%81%D1%82%D0%B8

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9A%D1%80%D1%8B%D0%BC_(%D0%A0%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B0%D1%8F_%D0%BE%D0%B1%D0%BB%D0%B0%D1%81%D1%82%D1%8C)

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9D%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B5_%D1%81%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B5_%D0%BF%D0%BE%D1%81%D0%B5%D0%BB%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B5_%D0%A0%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B9_%D0%BE%D0%B1%D0%BB%D0%B0%D1%81%D1%82%D0%B8

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9D%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BA%D0%B0_(%D0%9C%D1%8F%D1%81%D0%BD%D0%B8%D0%BA%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%80%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD)

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%92%D0%B5%D1%81%D1%91%D0%BB%D1%8B%D0%B9_(%D0%9C%D1%8F%D1%81%D0%BD%D0%B8%D0%BA%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%80%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD)

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A5%D0%B0%D0%BF%D1%80%D1%8B_(%D1%85%D1%83%D1%82%D0%BE%D1%80)

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A9%D0%B5%D0%B4%D1%80%D1%8B%D0%B9_(%D0%9C%D1%8F%D1%81%D0%BD%D0%B8%D0%BA%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%80%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD)

12

6. Петровское сельское поселение (слобода Петровка, село Александровка 2-я, хутор Баевка, село Валуево, село Калмыково, село Карпо-Николаевка, хутор Савченко, хутор Стоянов, хутор Чкалова)

7. Чалтырское сельское поселение (село Чалтырь, хутор Мокрый Чалтырь) Сегодня Мясниковский район — один из наиболее экономически крепких на Дону.

Здесь хорошо развиты земледелие, овощеводство и животноводство. Основу экономики Мясниковского района составляет именно сельское хозяйство. В этой сфере работает большинство трудоспособного населения, действуют 8 крупных сельхозпредприятий и более 500 крестьянских (фермерских) хозяйств. Большинство произведенной здесь сельхозпродукции потребляется жителями Ростова-на-Дону и других крупных городов Ростовской области.

Через район проходит федеральная автомобильная дорога «Воронеж—Ростов-на-

Дону—Мариуполь» и железная дорога со станцией Хапры, связывающая Ростов-на-Дону и Таганрог. Все населённые пункты района связаны с райцентром дорогами с твёрдым покрытием. Организованы автобусные сообщения между сёлами района и городом Ростов-на-Дону.

Объекты оценки расположены в хуторе Ленинаван в клубном поселке «Вишневый Сад».

Клубный поселок «Вишневый сад» удачно расположен в экологически чистом

районе с удобной транспортной доступностью, в западных границах Ростова-на-Дону на расстоянии менее одного километра от города. Поселок находится в окружении роскошного лесного массива, площадь под застройку составляет 7 Га.

Доступ в поселок будет осуществляется через контрольно-пропускной пункт,

оборудованный шлагбаумом и видеонаблюдением. Вся территория огорожена по периметру забором.

Деловой центр гармонирует с лесной зоной, олицетворяющей тишину и природное совершенство.

Комфортная инфраструктура включает в себя: супермаркет, аптеку, мойку, центр бытовых услуг.

Объект оценки

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9F%D0%B5%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B5_%D1%81%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B5_%D0%BF%D0%BE%D1%81%D0%B5%D0%BB%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B5_%D0%A0%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B9_%D0%BE%D0%B1%D0%BB%D0%B0%D1%81%D1%82%D0%B8

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9F%D0%B5%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B2%D0%BA%D0%B0_(%D0%9C%D1%8F%D1%81%D0%BD%D0%B8%D0%BA%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%80%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD)

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%90%D0%BB%D0%B5%D0%BA%D1%81%D0%B0%D0%BD%D0%B4%D1%80%D0%BE%D0%B2%D0%BA%D0%B0_%D0%92%D1%82%D0%BE%D1%80%D0%B0%D1%8F_(%D0%9C%D1%8F%D1%81%D0%BD%D0%B8%D0%BA%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%80%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD)

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%90%D0%BB%D0%B5%D0%BA%D1%81%D0%B0%D0%BD%D0%B4%D1%80%D0%BE%D0%B2%D0%BA%D0%B0_%D0%92%D1%82%D0%BE%D1%80%D0%B0%D1%8F_(%D0%9C%D1%8F%D1%81%D0%BD%D0%B8%D0%BA%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%80%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD)

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%91%D0%B0%D0%B5%D0%B2%D0%BA%D0%B0_(%D0%9C%D1%8F%D1%81%D0%BD%D0%B8%D0%BA%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%80%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD)

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%92%D0%B0%D0%BB%D1%83%D0%B5%D0%B2%D0%BE_(%D0%9C%D1%8F%D1%81%D0%BD%D0%B8%D0%BA%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%80%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD)

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9A%D0%B0%D0%BB%D0%BC%D1%8B%D0%BA%D0%BE%D0%B2%D0%BE_(%D0%9C%D1%8F%D1%81%D0%BD%D0%B8%D0%BA%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%80%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD)

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9A%D0%B0%D1%80%D0%BF%D0%BE-%D0%9D%D0%B8%D0%BA%D0%BE%D0%BB%D0%B0%D0%B5%D0%B2%D0%BA%D0%B0_(%D0%9C%D1%8F%D1%81%D0%BD%D0%B8%D0%BA%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%80%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD)

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A1%D0%B0%D0%B2%D1%87%D0%B5%D0%BD%D0%BA%D0%BE_(%D0%9C%D1%8F%D1%81%D0%BD%D0%B8%D0%BA%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%80%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD)

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A1%D1%82%D0%BE%D1%8F%D0%BD%D0%BE%D0%B2_(%D0%9C%D1%8F%D1%81%D0%BD%D0%B8%D0%BA%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%80%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD)

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A7%D0%BA%D0%B0%D0%BB%D0%BE%D0%B2%D0%B0_(%D0%9C%D1%8F%D1%81%D0%BD%D0%B8%D0%BA%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%80%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD)

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A7%D0%B0%D0%BB%D1%82%D1%8B%D1%80%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B5_%D1%81%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B5_%D0%BF%D0%BE%D1%81%D0%B5%D0%BB%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B5_%D0%A0%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B9_%D0%BE%D0%B1%D0%BB%D0%B0%D1%81%D1%82%D0%B8

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A7%D0%B0%D0%BB%D1%82%D1%8B%D1%80%D1%8C

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9C%D0%BE%D0%BA%D1%80%D1%8B%D0%B9_%D0%A7%D0%B0%D0%BB%D1%82%D1%8B%D1%80%D1%8C_(%D0%9C%D1%8F%D1%81%D0%BD%D0%B8%D0%BA%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%80%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD)

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%97%D0%B5%D0%BC%D0%BB%D0%B5%D0%B4%D0%B5%D0%BB%D0%B8%D0%B5

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%96%D0%B8%D0%B2%D0%BE%D1%82%D0%BD%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D0%B4%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%BE

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A1%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B5_%D1%85%D0%BE%D0%B7%D1%8F%D0%B9%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%BE

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%92%D0%BE%D1%80%D0%BE%D0%BD%D0%B5%D0%B6



https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9C%D0%B0%D1%80%D0%B8%D1%83%D0%BF%D0%BE%D0%BB%D1%8C

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A5%D0%B0%D0%BF%D1%80%D1%8B_(%D1%81%D1%82%D0%B0%D0%BD%D1%86%D0%B8%D1%8F)

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A2%D0%B0%D0%B3%D0%B0%D0%BD%D1%80%D0%BE%D0%B3

13

Экологическая составляющая, безусловно, является одним из основных преимуществ загородного жилья.

В благоустроенной лесной зоне будут разбиты пешеходные и велосипедные дорожки, детские спортивные и игровые площадки. Все это поможет вам приятно и с пользой для здоровья провести время всей семьей.

В непосредственной близости от клубного поселка, в зоне лесного массива, будет построен гостиничный кантри-комплекс, включающий в себя: деревянные домики с роскошным внутренним убранством, термальный комплекс с бассейнами, изысканный ресторан, искусственное озеро, благоустроенную территорию с великолепным ландшафтным дизайном, теннисные корты.

Критериев, снижающих рыночную стоимость объектов оценки, не выявлено.

Итак, оценке полежат земельные участки:

Кадастровый номер 61:25:0600401:10603

Месторасположение Российская Федерация, Ростовская область, Мясниковский район, х. Ленинаван, ул. Лесопарковая, 15

Общая площадь участка, кв.м. 571,00

Категория земель Земли населенных пунктов

Назначение участка отдельно стоящие жилые дома усадебного типа с земельными участками с возможностью содержания домашнего скота и птицы

Права на объект оценки № 61:25:0600401:10603-61/001/2017-2 от 13.03.2017 (общая долевая собственность)

Обременения оцениваемого права № 61:25:0600401:10603-61/001/2017-3 от 13.03.2017 (доверительное управление)










Расположение Объектов оценки

14













Инженерно-геологические условия: негативные - подтопляемость, сложный

рельеф, полностью покрыт лесом и кустарником. Текущее использование: все участки не застроены, планируется использование

под ИЖС. Окружение составляют пустые участки, жилые дома и коттеджи. Право собственности принадлежит: Владельцам инвестиционных паев

Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Покровский», данные о которых устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев.

Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в

состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта

Отсутствуют. Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки,

существенно влияющие на его стоимость Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки и существенно

влияющие на его стоимость не выявлены. Анализ достоверности и достаточности используемой информации: Оценщик провел анализ полученной информации и считает ее достаточной и

достоверной: вся полученная и приведённая информация проверена путём сопоставления данных в разных документах, приведённых в качестве приложения к данному договору. Расхождений не выявлено. Иных оснований считать информацию недостоверной неизвестно.

Приведённая информация полностью отражает все значимые характеристики участка и нам не известно о наличии иной информации, которая ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Оснований предполагать возможность существования такой информации нет. Использованная информация считается достаточной.

15

6. Анализ рынка объекта оценки и прочих внешних факторов

Оценщиком проводится анализ рынка объекта оценки, а также анализ других

внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.

Был произведён сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки

объекта оценки, собрана информация, существенная для определения стоимости объекта оценки, в том числе:

информация о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

информация о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов.

При проведении оценки существенное влияние на результаты расчетов могут

оказать данные макроэкономического анализа. В связи с тем, что тенденции рынка недвижимости напрямую зависят от

экономической ситуации в стране, Оценщик проанализировал не только состояние рынка недвижимости края/области, но и экономическую ситуацию в России.

Затратный подход в процедуре начисления полных затрат использует рыночную

информацию о ценах, формирующихся на рынке под воздействием макроэкономических факторов. Адекватное отражение функционального и экономического устаревания оцениваемых объектов требует знания информации о правительственных нормативных документах и инвестициях бюджетных средств в инновационные программы.

В Сравнительном подходе информация макроэкономического уровня позволяет

выявить особенности рыночной конъюнктуры, определить соотношение спроса и предложения, уровень покупательной способности населения, непосредственно воздействующих на процесс рыночного ценообразования.

В Доходном подходе невозможно достоверное формирование ставки дисконта и

прогнозирование денежных потоков без знания уровня инфляции, значения индекса потребительских цен, тенденций развития экономики в целом и той или иной отрасли в частности. Необходима также информация об уровне систематических рисков и рисков инвестирования в ту или иную конкретную сферу бизнеса.

Таким образом, изучение экономико-политической ситуации в стране, состояния

кредитно-денежной системы и инвестиционного климата, ситуации на внутренних и внешних финансовых рынках и динамики инвестиций (в том числе и иностранных) в реальный сектор экономики необходимо для проведения полноценной оценки, что делает данный раздел неотъемлемой частью отчета об оценке.

6.1. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки.

ВВП снижается, благодаря позитивной динамике добывающих производств и

сельского хозяйства, а также замедлению снижения объема работ и услуг по виду деятельности «Строительство».

Инфляция на фоне падения спроса на недвижимость замедляет падение цен и ещё больше снижает ликвидность жилой недвижимости (увеличивается разрыв между

16

желанием продавца продать дороже чем объект стоил раньше и платёжеспособным спросом при снижении инвестиционной активности).

Рост стоимости капитала (кредитных ставок) и снижение темпов роста объёмов кредитования дополнительно сокращают платёжеспособный спрос и, соответственно, снижают ликвидность объектов недвижимости.

Несмотря на негативные тенденции мировой конъюнктуры, экономика Краснодарского края, благодаря глубокой диверсификации, быстро адаптируется к меняющимся условиям и постепенно преодолевает неблагоприятные кризисные последствия.

В условиях сокращения инвестиционной активности ввиду высокой стоимости кредитных ресурсов и дефицита оборотных средств предприятий, сохраняется падение объёмов строительства.

Несмотря на негативные тенденции мировой конъюнктуры, экономика Ростовской области, благодаря глубокой диверсификации, быстро адаптируется к меняющимся условиям и постепенно преодолевает неблагоприятные кризисные последствия.

В условиях сокращения инвестиционной активности ввиду высокой стоимости кредитных ресурсов и дефицита оборотных средств предприятий, сохраняется падение объёмов строительства.

Тем не менее, отрицательная динамика в строительстве и связи компенсируется ростом других отраслей экономики, и в результате ВВП область сохраняет небольшой рост.

6.1. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект

В настоящем отчете оцениваются земельные участки с категорией земли - земли

населённых пунктов и ВРИ - Индивидуальное жилищное строительство. Участки относится к землям населенных пунктов с назначением - для

индивидуального жилищного строительства. Объекты оценки не могут сравниваться с участками иной категории или участками с назначением под коммерческое использование (торгово-офисная застройка) или с участками, предназначенными для производственно-складской застройки.

Таким образом, при проведении анализа рынка в дальнейшем будет рассмотрен рынок земельных участков в Мясниковском районе Ростовской области, х. Ленинаван, предназначенных для ИЖС.

6.2. Анализ фактических данных о ценах.

Оценщик провел анализ рынка земельных участков в х. Ленинаван Ростовской

области, предназначенных под ИЖС. Были выявлены следующие предложения:

17

№ Месторасположение Площадь,

сот Описание Цена участка,

руб. Цена 1

сот. руб. Источник информации

1 Ростов-на-Дону, хутор Ленинаван ул

Лесная 6,00

ИЖС, без построек, все коммуникации в свободном

доступе 1 100 000,00 183 333,33

https://www.avito.ru/rostov-na-donu/zemelnye_uchastki/uchastok_6_sot._i

zhs_745781703

2 Ростов-на-Дону, Мясниковский район

х.Ленинаван ул.Кутузова 24,00


доступе 4 200 000,00 175 000,00

https://www.avito.ru/rostov-na-donu/zemelnye_uchastki/uchastok_27_sot.

_izhs_1160378962

3 Ростов-на-Дону, х. Ленинаван, ул.

Кутузова, 22 12,00


доступе 2 000 000,00 166 666,67


_izhs_984893448

4 Ростов-на-Дону, Мясниковский район х.Ленинаван,ул. И. Х. Баграмяна, 34 3,20


доступе 550 000,00 171 875,00

https://www.avito.ru/rostov-na-donu/zemelnye_uchastki/uchastok_3.2_sot.

_izhs_538712984


х.Ленинаван, ул.Садовая, 1"а" 17,20

ИЖС, на участке имеется Фундамент с подвалом 9х10м, все коммуникации в свободном

доступе 4 000 000,00 232 558,14

https://www.avito.ru/rostov-na-donu/zemelnye_uchastki/uchastok_17.2_so

t._izhs_921403758


х.Ленинаван, ул. Некрасова, 4 4,40


доступе 750 000,00 170 454,55


_izhs_1234510963


х.Ленинаван, ул. Кавказская 6,00


доступе 1 200 000,00 200 000,00 http://rostov.life-

realty.ru/uchastki/plot_875433/


х.Ленинаван 26,00


доступе 6 500 000,00 250 000,00


_izhs_325077660







х.Ленинаван , Мясникова ул 8,00





х.Ленинаван, ул.Толстого 8,00





х.Ленинаван, ул.Толстого 4,30


доступе 750 000,00 174 418,60 http://rostov.life-



х.Ленинаван, ул. 70-лет Победы 7 9,30


доступе 1 300 000,00 139 784,95


_izhs_937706827


х.Ленинаван, Суворова ул 24,00 ИЖС, без построек, все

коммуникации в свободном 2 500 000,00 104 166,67 http://rostov.life-


https://www.avito.ru/rostov-na-donu/zemelnye_uchastki/uchastok_6_sot._izhs_745781703









https://www.avito.ru/rostov-na-donu/zemelnye_uchastki/uchastok_3.2_sot._izhs_538712984









http://rostov.life-realty.ru/uchastki/plot_875433/


















18

доступе




доступе 900 000,00 150 000,00

https://www.avito.ru/rostov-na-donu/zemelnye_uchastki/uchastok_6_sot._i

zhs_555491954


х.Ленинаван, ул. Жукова, 25 12,00


доступе 1 300 000,00 108 333,33


_izhs_1695357778

Цены на участки в районе расположения объекта оценки находятся в диапазоне от 104 167 до 250 000 руб. за 1 сот. Средняя цена

за 1 сотку составляет 168 849 руб./сотка.

6.3. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены.

Из ценообразующих факторов, оказывающих наиболее существенное влияние на стоимость земельного участка, следует выделить факторы:

Значимые ценообразующие факторы и обоснование диапазонов их значений.

Вид права и наличие обременений. Ключевым фактором, влияющим на стоимость земельных участков, является оформленность прав и их состав. Как показал анализ

рынка земель в Краснодарском крае больше половины земель, предлагающихся на продажу, не имеют оформленных документов (в юридическом понимании) в собственность. В связи с этим предлагаются на продажу как участки на правах аренды, так и участки, находящиеся в праве постоянного бессрочного пользования. Кроме того, имеются предложения на продажу земель обремененными как краткосрочными, так и долгосрочными договорами аренды (их стоимость, как правило, составляет до 70% от стоимости земельных участков без таких обременений).

Месторасположение, элементы: Экономика района (участки на окраине населенного пункта предлагаются по ценам в 2-3 раза меньшим, чем участки в жилом

районе населенного пункта), Удаленность от локальных центров (наличие рядом с объектом таких объектов как ТРЦ, автовокзал, центральная площадь,

увеличивает стоимость участка на 20-50%), Транспортная доступность - наличие ж/д ветки повышает стоимость участка на 20-40%, наличие возможности обустройства причала

для водного транспорта повышает стоимость участка в 2-3 раза, при этом отсутствие круглогодичной авто доступности (грунтовые дороги в горах) может снизить стоимость участка в 3-5 раз.

Удаленность от моря.







19

Вид разрешенного использования – возможность использования земельного

участка значительно влияет на стоимость земельного участка, стоимость участка с разрешенным использованием ИЖС/производство может отличаться от стоимости участка для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания в 5-7 раз, что является свидетельством, что участки с разрешенным использованием ИЖС/производство не могут являться аналогами при оценке участка для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

Влияние доступности инженерных сетей на стоимость земельных участков. Стоимость проложенных коммуникаций в расчет корректировки не включается, только право на подключение и стоимость необходимых для этого разрешений. наличие коммуникаций (сетей электроснабжения, водопровода, канализации, газоснабжения) в непосредственном доступе (по меже или рядом) увеличивает стоимость земельного участка в среднем на 10-30% за каждый вид коммуникаций по сравнению с участком, для которого данный вид коммуникаций недоступен. Учитывая высокую значимость данного фактора, предполагается использовать в качестве аналогов участки не отличающиеся по доступности коммуникаций. Наличие на незастроенном участке выделенных мощностей нетипично т.к. необходимая мощность и стоимость её подключения определяется при наличии проекта на строительство/реконструкцию и данные затраты относятся к стоимости строения (Включать средства на оплату за технологическое присоединение к электрическим сетям в состав затрат на строящийся объект, а именно в главу 9 «Прочие работы и затраты» ССР рекомендует Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Росстрой), извлечение из письма № 02-187 от 08.02.2007 г. опубликовано в журнале «Вестник ценообразования и сметного нормирования» выпуск 3 (72) за 2007 год.).

Масштаб.

Размеры данной корректировки определяются на основании Справочника оценщика недвижимости-2016, том 3, Земельные участки, издание четвертое, под ред. Лейфера Л.А., Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород 2016, Лейфер Л.А.

Геологические характеристики, рельеф, экспозиция, крутизна склона,

видовые характеристики и т.д. Влияние характеристик земельного участка на стоимость. Одним из ценообразующих факторов является характеристика земельного участка: его рельеф (наличие / отсутствие уклона), форма участка, освоенность (наличие / отсутствие дикорастущих кустарников и деревьев), подтопляемость, видовые характеристики и т.д. Данные факторы могут

20

значительно увеличивать / уменьшать стоимость земельных участков: от 5 до 30%. Рельеф в районе расположения оцениваемого участка преимущественно пологий, соответственно, удобно вести застройку, удобные подъездные пути, в связи с этим различия между участками минимальны.

Другие факторы, влияющие на стоимость не выявлены.

Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например, динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Анализ рынка недвижимости позволил сделать следующие выводы: Влияние общей политической и социально-экономической обстановки на

рынок оцениваемого объекта отрицательное и выражается в снижении спроса на недвижимость, в том числе на земельные участки под жилую застройку

Наблюдается замедление снижения объема работ и услуг по виду деятельности «Строительство».

Объект оценки относится к сегменту рынка земельных участков под жилое строительство и не может сравниваться с объектами производственного или объектами торгово- офисного назначения,

Диапазон цен на участки в районе расположения объекта оценки составляет от 104 167 до 250 000 руб. за 1 сот.

Средняя цена за 1 сотку составляет 168 849 руб./сотка.

7. Описание процесса оценки объекта оценки

Оценщик осуществил сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучил количественные и качественные характеристики объекта оценки, собрал информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения Оценщика должны быть применены при проведении оценки.

Оценка была произведена согласно следующей последовательности определения

стоимости объекта оценки:

1. Заключение с заказчиком договора на проведение оценки: на этом этапе Оценщик идентифицировал реальные объекты собственности, и определил связанные с ними юридические права. Сторонами были определены все существенные условия проведения оценки, а также выбрана дата оценки.

2. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки: на этом этапе были выявлены и определены размеры и характеристики реальных активов, была собрана детальная информация, относящаяся к оцениваемым объектам. Так же на данном этапе Оценщик исследовал отраслевые, территориальные, экономические, политические и прочие аспекты сложившегося рынка.

3. Применение подходов к оценке: на этом этапе Оценщик исследовал возможные варианты использования объекта оценки и выбрал признанный рынком и соответственно предполагающий наибольшую величину стоимости вариант, в соответствии которым строятся все дальнейшие расчеты. Далее был осуществлен выбор методов оценки и осуществлены необходимые расчетов.

4. Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки: на данном этапе, анализируя полученные величины справедливой (рыночной) стоимости различными методами, Оценщик приходил к выводам об итоговой величине стоимости объекта оценки.

5. Составление и передача заказчику отчета об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сводятся воедино, и излагаются в виде

21

развернутого повествовательного письменного доклада об оценке, предоставляемого, в соответствии с договором на оценку, Заказчику.

7.1. Анализ наиболее эффективного использования

Правильный выбор Оценщиком варианта наилучшего и наиболее эффективного

использования объекта недвижимости является одним из важнейших факторов, влияющих на оценку стоимости объекта оценки.

Понятие "наилучшего и наиболее эффективного использования", применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное использование оцениваемого объекта с максимальной отдачей, причем непременными являются условия физической возможности, юридической допустимости и финансовой оправданности такого рода действий.

Факторы, которые следует принять во внимание при этом, включают потенциал местоположения, рыночный спрос, правовую, технологическую и финансовую обоснованность проекта.

При определении вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования объекта выделяются четыре основных критерия анализа:

Физическая осуществимость: рассмотрение технологически реальных для данного объекта способов использования.

Правомочность: рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, экологическим законодательствам.

Финансовая оправданность: рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход владельцу объекта.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Рассмотрев структуру рынка недвижимости города в целом и проведя анализ ближайшего окружения объекта исследования, можно делать выводы о том, какого типа недвижимость может быть востребована в зоне расположения объекта.

Вывод Индивидуальные характеристики оцениваемого объекта недвижимости, а также

анализ возможных вариантов использования показали, что наилучшим и наиболее эффективным является вариант текущего использования оцениваемого объекта недвижимости в качестве участка для индивидуального жилищного строительства.

7.2. Анализ методологии оценки и выбор методов

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,

основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация,

позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного

22

подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен: 6. установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается

период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

7. исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

8. определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

9. осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки. Обоснованный отказ от применения методов доходного подхода: Использование данного объекта эффективно возможно только в совокупности с

прочими активами (строительство сооружений). Таким образом, оценить обособленно оцениваемый объект в рамках доходного подхода не представляется возможным.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта

оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная

для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

1. выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

2. скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

3. согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Обоснованный выбор конкретных методов сравнительного подхода: оценка в рамках сравнительного подхода произведена методом прямого

сравнительного анализа продаж. Данный выбор был сделан так как рынок аналогичных объектов недостаточно развит для применения статистических методов (слишком малая выборка), а выбранный метод позволяет получать адекватные результаты при наличии хотя бы трех аналогов и кроме того характеризуется легкостью восприятия.

23

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Обоснованный отказ от применения методов затратного подхода: Так как оценивается земельный участок, т.е. объект воспроизводство, которого

невозможно, методология затратного подхода для данного случая неприменима.

7.3. Оценка в рамках сравнительного подхода

Метод прямого сравнительного анализа продаж основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу объект заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам, сходных с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга.

Выбор единицы сравнения. Оценщиком были проанализированы объявления о продаже и покупке аналогичных

объектов и выявлено, что единственной единицей сравнения может служить характеристика общей площади здания (указанна во всех объявлениях как наиболее важная характеристика), все остальные возможные единицы сравнения (строительный объём, площадь земельного участка и т.п.) указываются в незначительной части объявлений, что свидетельствует о том, что на рынке признана только одна единица сравнения – численное выражение общей площади здания. Таким образом, учитывая назначение оцениваемого объекта, Оценщик в качестве единицы сравнения принимает рыночно признанную величину – общую площадь здания в квадратных метрах.

Определение элементов сравнения. Оценщиком были проанализированы все возможные элементы сравнения и

отобраны наиболее значимые из них (влияющие на величину справедливой (рыночной) стоимости).

Оценщиком анализируются отличия объектов аналогов от оцениваемого объекта по всем элементам сравнения и, на основе этого, вносятся соответствующие корректировки к стоимости на единицу сравнения. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи аналога или его единицы сравнения на величину процентной поправки. Стоимость оцениваемого объекта с учетом процентной поправки выглядит следующим образом:

V = (Сед X Кед) X Ппр = (Сед X Ппр) X Кед,

24

где V - стоимость оцениваемого объекта; (Сед х Кед) - цена продажи аналога до учета поправки; Ппр - величина процентной поправки; Сед - цена продажи единицы сравнения; Кед - количество единиц сравнения. Из формулы видно, что процентная поправка может быть отнесена как к цене

продажи аналога в целом, так и к цене продажи его единицы сравнения. Это свидетельствует о том, что величины процентных поправок не зависят от количества элементов сравнения.

На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать достаточное количество

документально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов.

Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтверждённая информация об условиях сделок по продаже объектов жилой недвижимости.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, Оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.

Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные,

именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».

В результате проведенного исследования рынка был выделен для сравнительного анализа ряд объектов.

Правила отбора аналогов (алгоритм отбора).

В результате проведённого исследования рынка в разделе 6 «Анализ рынка объекта оценки» был описан объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах. Из всех представленных ранее предложений для проведения расчетов отбираются аналоги с учётом следующих правил:

1. Аналогом признаётся объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (статья 10. ФСО №1), т.е., как уточняется в статье ФСО №7 статья 22.б) объект недвижимости, который относится к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставим с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов единообразное.

2. Из всех объектов, сопоставимым с оцениваемым по ценообразующим факторам, в качестве аналогов для расчёта отбираются те, что приводят к меньшей погрешности итогового результата, т.е. те, которые требуют

25

меньших корректировок (имеют меньше отличий от объекта оценки), при этом учитывается возможность объективного расчёта корректировок.

3. Основными критериями отбора являются схожесть месторасположения (фактор месторасположения является самым значимым и наиболее субъективным).

4. Для обеспечения однородности выборки, исключаются объекты с аномально дешевыми и дорогими объектами – т.е. те предложения, цена которых значительно отличается от типичных для района и, вероятно, является следствием того, что в объявлении указаны не все значимые факторы.

5. Для нивелирования нетипичных факторов, определяющих заявленную продавцом цену аналога, в расчёте должно быть использовано не менее 3 объектов аналогов.

В результате анализа рынка был выделен для сравнительного анализа ряд

объектов. Для оценки объектов недвижимости в результате отбора наиболее сопоставимых с оцениваемым объектов, после проверки достоверности информации Оценщики остановились на следующих объектах-аналогах, сопоставимых по местоположению с оцениваемыми:

26

Параметры объектов Объект оценки Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3 Аналог №4

Объект земельный участок земельный участок земельный участок земельный участок земельный участок

Месторасположение:

район и город Ростовская область, Мясниковский район

Ростовская область, Мясниковский район




локальное месторасположение

х. Ленинаван, ул. ул. Лесопарковая

х. Ленинаван, ул. Некрасова, 4

х. Ленинаван, ул. Толстого х. Ленинаван, ул. Толстого х. Ленинаван, ул. Кавказская

экономика района жилая жилая жилая жилая жилая

Цена предложения, руб. - 750 000 1 500 000 750 000 1 200 000

Площадь общая, сот. 5,71 4,40 8,00 4,30 6,00

Категория Земли населенных пунктов Земли населенных пунктов Земли населенных пунктов Земли населенных пунктов Земли населенных пунктов

Разрешенное использование

отдельно стоящие жилые дома усадебного типа с земельными участками с возможностью содержания домашнего скота и птицы

под ИЖС под ИЖС под ИЖС под ИЖС

Права собственность собственность собственность собственность собственность

Подъезд не имеет подъездных путей

есть, грунтовый есть, грунтовый есть, грунтовый есть, грунтовый

Наличие строений нет нет нет нет нет

Наличие коммуникаций коммуникации в свободном доступе

коммуникации в свободном доступе




Выход фасада на трассу нет нет нет нет нет

Инженерно-геологические условия

негативные: подтопляемость, сложный рельеф, полностью покрыт лесом и кустарником

стандарт: ровный спланированный рельеф




Дополнительные улучшения

нет нет нет нет нет

Дата актуализации объявления февраль, 2018 февраль, 2018 февраль, 2018 февраль, 2018 февраль, 2018

Источник информации -

https://www.avito.ru/rostov-na-

donu/zemelnye_uchastki/uchastok_4.4_sot._izhs_1234

510963

http://rostov.life-realty.ru/uchastki/plot_873

666/


665/


433/

Вся информация по аналогам уточнялась в ходе прозвона по тел. номерам, указанным в объявлениях. Копии объявлений с указанием контактов продавца приведены в приложении В.

http://www.vsrnd.ru/



http://mg-kvartir.ru/cherry/















27

Корректировка значения единицы сравнения для объектов-аналогов и согласование результатов корректирования.

Параметры объектов Объект оценки Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3 Аналог №4

Цена предложения, руб./сотка определяется 170 455 187 500 174 419 200 000

Корректировка на уторговывание, % - -9,1% -9,1% -9,1% -9,1%

Прогнозируемая цена сделки, руб./сотка определяется 154 943 170 438 158 547 181 800

Вид прав значение собственность собственность собственность собственность собственность

корректировка, % - 0% 0% 0% 0%

Прогнозируемая цена сделки с учётом поправки, руб./сотка

определяется 154 943 170 438 158 547 181 800

Условия финансирования

значение единовременный платёж в рублях

единовременный платёж в рублях






определяется 154 943 170 438 158 547 181 800

Особые условия сделки значение отсутствуют отсутствуют отсутствуют отсутствуют отсутствуют



определяется 154 943 170 438 158 547 181 800

Условия рынка дата предложения февраль, 2018 февраль, 2018 февраль, 2018 февраль, 2018 февраль, 2018



определяется 154 943 170 438 158 547 181 800

корректировка на месторасположение

Район города значение х. Ленинаван, ул. ул. Лесопарковая

х. Ленинаван, ул. Некрасова, 4

х. Ленинаван, ул. Толстого

х. Ленинаван, ул. Толстого

х. Ленинаван, ул. Кавказская

Экономика района значение жилая жилая жилая жилая жилая


Транспортная доступность

значение хорошая, автотранспорт хорошая, автотранспорт

хорошая, автотранспорт




корректировка на характеристики участка

Категория земли значение Земли населенных пунктов Земли населенных пунктов

Земли населенных пунктов



Вид разрешенного использования

значение

отдельно стоящие жилые дома усадебного типа с земельными участками с возможностью содержания домашнего скота и птицы

под ИЖС под ИЖС под ИЖС под ИЖС


Масштаб значение, соток 5,71 4,40 8,00 4,30 6,00


Подъезд значение не имеет подъездных путей есть, грунтовый есть, грунтовый есть, грунтовый есть, грунтовый

корректировка, % нет -18% -18% -18% -18%

28

корректировка на прочие условия

Инженерно-геологические условия

значение негативные: подтопляемость, сложный рельеф, полностью покрыт лесом и кустарником





корректировка, % - -19% -19% -19% -19%

Наличие коммуникаций значение

все коммуникации в свободном доступе






Наличие прочих улучшений, ограничений

значение нет нет нет нет нет


Скорректированная цена продажи, руб./сотка

определяется 102 913 113 205 105 307 120 752

Суммарная величина поправок по модулю - 46% 46% 46% 46%

Обратный коэффициент (1/суммарное значение поправок)

- 2,169 2,169 2,169 2,169

Удельный вес в общей стоимости - 25,00% 25,00% 25,00% 25,00%

Рыночная стоимость 1й сотки, руб. 110 544

Рыночная стоимость оцениваемого участка, руб.

631 000

Коэффициент вариации итогового ряда 6,35%

Удельный вес в общей стоимости определяется как частное от деления обратного коэффициента (по отношению к сумме поправок)

конкретного объекта сравнения к общей сумме этих коэффициентов. Коэффициент вариации итогового ряда Коэффициент вариации — это показатель, отражающий разброс значений относительно среднего (отношение стандартного

отклонения к среднему значению). Коэффициент вариации измеряется в процентах и отражает однородность временного ряда. Коэффициент вариации итогового ряда (после внесения корректировок) составил менее 33%, что свидетельствует о корректности

выбора аналогов и использованных корректировок. Коэффициент определялся путём деления стандартного отклонения на среднее значений (подробнее изложено тут http://4analytics.ru/metodi-analiza/xyz-analiz-koefficient-variacii.html).

Обоснование корректирующих поправок (описываются только элементы сравнения требующие внесения корректировки, элементы

по которым не выявлено различий (корректировка равна 0) не описываются).

Корректировка на уторговывание Размеры данной корректировки определялись на основании Справочника оценщика недвижимости-2016, том 3, Земельные участки,

издание четвертое, под ред. Лейфера Л.А., Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород 2016, Лейфер Л.А.

http://4analytics.ru/metodi-analiza/xyz-analiz-koefficient-variacii.html

29

Корректировка на наличие подъездных путей Размеры данной корректировки определялись на основании Справочника оценщика

недвижимости-2016, том 3, Земельные участки, издание четвертое, под ред. Лейфера Л.А., Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород 2016, Лейфер Л.А

Корректировка рассчитывается как 1/1,22 = 0,82 , т.е. корректировка составит: -18%.

Корректировка на Инженерно-геологические условия Размеры данной корректировки определялись на основании Справочника оценщика

недвижимости-2016, том 3, Земельные участки, издание четвертое, под ред. Лейфера Л.А., Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород 2016, Лейфер Л.А

30

Используется корректировка для участков под рекреацию, т.к. эта категория наиболее из

представленных схожа с назначением под ИЖС. Расчет корректировки: 1/1,24 = 0,81, т.е. корректировка составит: – 19%. Другие поправки не требуются, т.к. существенных различий между объектом оценки и

аналогами не выявлено.

8. Согласование результатов

8.1. Определение справедливой (рыночной) стоимости Ранее, методом прямого сравнительного анализа продаж в рамках сравнительного

подхода Оценщику удалось определить ориентир справедливой (рыночной) стоимости объекта оценки. В силу объективных причин, изложенных выше оценка проведена только в рамках одного подхода - сравнительного.

Таким образом, Оценщики пришли к выводу, что оцениваемое имущество по состоянию на дату оценки имеет, следующую рыночную стоимость:

№ Наименование Общая

площадь, сот. Рыночная стоимость

1 сот., руб. Рыночная

стоимость, руб.


5,71 110 544 631 000


6,16 110 544 681 000


5,65 110 544 625 000


6,05 110 544 669 000

Итого 23,57 2 606 000

31

Ограничения и пределы применения полученного результата:

− Оценщик особо подчеркивает, что стоимость, установленная в настоящем отчете, является рекомендуемым на основе знаний и опыта Оценщика первоначальным ориентиром, однако эта стоимость может и должна быть скорректирована в рамках предусмотренных законодательством переговоров. Оценщик особо обращает внимание Заказчика на то, что ни одна сделка на рынке не должна пройти точно по установленной стоимости. Реальные сделки на рынке происходят и должны происходить по ценам, для которых характерен значительный разброс.

− Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, является рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если со дня составления отчета об оценке до дня совершения сделки с объектом оценки или дня представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев. Но при значительных изменениях на рынке величина справедливой (рыночной) стоимости может стать неактуальной и через гораздо более короткое время

− Результат оценки достоверен лишь в рамках той задачи оценки, которая была сообщена оценщику Заказчиком при заключении договора на оценку.

− Цена, установленная в случае заключения реальной сделки, может значительно отличаться от стоимости, определенной в настоящем отчете, вследствие таких факторов как: мотивы сторон, объем и качество рекламы, умение сторон вести переговоры, условия сделки, качество проведения торгов, и иные существенные факторы, непосредственно относящиеся к Объекту оценки и не представленные Оценщику.

32

Сертификат справедливой (рыночной) стоимости.

Я, нижеподписавшаяся, данным удостоверяю, что в соответствии с имеющимися у

меня данными: Все сведения известные Оценщику, которые необходимы для полного и

недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете приведены в данном отчете.

сделанный анализ, высказанные мнения и полученные выводы действительны исключительно в пределах, оговоренных в данном отчете допущений и ограничивающих условий и являются нашими персональными, непредвзятыми профессиональным анализом, мнениями и выводами;

я не имею ни в настоящем, ни в будущем какого-либо интереса в объекте собственности, являющимся предметом данного отчета; я также не имею личной заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных сторон;

мое вознаграждение ни в коей степени не связано с объявлением заранее определенной стоимости или тенденции в определении стоимости в пользу клиента с суммой оценки стоимости, с достижением заранее оговоренного результата или с последующими событиями;

задание на оценку не основывалось на требовании определения минимальной или оговоренной цены;

приведенная в отчете информация считается достаточной, использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

приведенная в отчете информация считается достоверной, данная информация, по нашему мнению, соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

ни одно лицо, кроме подписавших Отчет, не оказывало значительного профессионального содействия в подготовке Отчета;

расчетная стоимость признается действительной на дату оценки.


User12

аня

User12

печать

33

Приложение А - исходная информация

ЗАДАНИЕ №50

на проведение оценки справедливой (рыночной) стоимости имущества Закрытого паевого

инвестиционного фонда недвижимости «Покровский»

г.Краснодар «27» февраля 2018г.

1. Настоящее задание содержит требования к проведению оценки справедливой (рыночной) стоимости Объектов

оценки, составляющих активы ЗПИФ недвижимости «Покровский», подготовлено в соответствии с

требованиями Федерального закона от 29.11.2001 №156-ФЗ «Об инвестиционных фондах», Правилами

доверительного управления Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Покровский» и

является неотъемлемой частью договора на проведение оценки № Покр-2017/06/07 от «07» июня 2017г.

2. Процесс проведения оценки и содержание отчета об оценке должны соответствовать требованиям,

установленным Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской

Федерации», Федеральным законом от 29.11.2001 №156-ФЗ «Об инвестиционных фондах», федеральными

стандартами оценки ФСО №1, №2, №3, а также Сводом стандартов оценки (ССО 2010) общероссийской

общественной организации «Российское общество оценщиков» (РОО).

3. Страховой полис страхования ответственности юридического лица при осуществлении оценочной

деятельности №3691R/776/00137/8 от 10.02.2018г. в АО «АльфаСтрахование».

4. Вид стоимости объекта оценки – справедливая стоимость в соответствии с определением Международного

стандарта финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости» введённого в действие на

территории Российской Федерации Приказом Минфина России от 28.12.2015 N 217н (с изм. от 11.07.2016).

5. Объекты оценки – земельные участки, принадлежащие на праве общей долевой собственности владельцам

инвестиционных паев ЗПИФ недвижимости «Покровский», имеющие следующие характеристики:

1) земельный участок, кадастровый номер 61:25:0600401:10603, категория земель: земли населенных

пунктов, виды разрешенного использования: отдельно стоящие жилые дома усадебного типа с земельными

участками с возможностью содержания скота и птицы; площадь 571 кв.м., адрес: Российская Федерация,

Ростовская область, Мясниковский район, х. Ленинаван, ул. Лесопарковая, 15.

2) земельный участок, кадастровый номер 61:25:0600401:10602, категория земель: земли населенных пунктов,

виды разрешенного использования: отдельно стоящие жилые дома усадебного типа с земельными участками с

возможностью содержания скота и птицы; площадь 616 кв.м., адрес: Российская Федерация, Ростовская

область, Мясниковский район, х. Ленинаван, ул. Лесопарковая, 17.









6. Дата выдачи задания на оценку: "27" февраля 2018г.

7. Дата оценки: «01» марта 2018 года.

8. Срок проведения оценки: 2 (два) календарных дня с даты выдачи настоящего Задания на проведение оценки.

9. Стоимость работ по оценке: 124 800 (сто двадцать четыре тысячи восемьсот) рублей.

10. Порядок и срок оплаты: оплата производится путем перечисления суммы 124 800 (сто двадцать четыре тысячи

восемьсот) рублей на расчетный счет Оценщика в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты подписания акта

приема-передачи выполненных работ по настоящему Заданию.

Управляющая Компания: Оценщик:

АО «Кубанская управляющая компания» Д.У. ЗПИФ

недвижимости «Покровский»

350063, Российская Федерация, Краснодарский край,

г.Краснодар, ул. Комсомольская, д.15, помещение 156

ИНН 2309084747, КПП 230901001

Тел./факс 201-52-42

ООО «Аналитический центр оценки и консалтинга»

Адрес: 350002, г. Краснодар, ул. Садовая, 49

тел./факс (861) 251-16-19, 251-16-20

ИНН: 2309072195 КПП: 231001001

р/с 40702810730000009892

в Краснодарском отделении № 8619

34

р/с 40701810700000070652

в ПАО «Крайинвестбанк» г.Краснодар,

к/сч 30101810500000000516,

БИК 040349516

Директор

________________________/В.В.Кудасов/

М.П.

ПАО СБЕРБАНК г. Краснодар

к/с 30101810100000000602

БИК 040349602

Директор

________________________/Т.В.Барсук/

М.П.

35

36

37

38

39

40

41

42

43

44

45

46

47

Приложение Б – Источники информации о ценах

48

49

Аналоги для анализа рынка:

50

51

52

53

54

55

Приложение В – Справочная информация

56

57

58

59

ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ 14877 /18данный отчет об оценке с порядковым номером 14877/18 и сделан вывод, что итоговая

Documents