AB Vänersborgsbostäder Årsredovisning 2012 · För 2013 har vi bland annat följande mål: • Soliditet: En ökning med 0,5%. Långsiktigt mål 15% • Direktavkastning: 8% Långsiktigt
Post on 20-Sep-2020
1 Views
Preview:
Transcript
AB VänersborgsbostäderÅrsredovisning 2012
INNEHÅLLSFÖRTECKNING
FotoAlla foton förutom de på sidan 5 är tagna av Peter Wahlström på Ateljé Wahlström.
3 Kort om bolaget
4 VD har ordet
6 Förvaltningsberättelse
19 Resultaträkning
20 Balansräkning
22 Kassaflödesanalys
23 Femårsöversikt
24 Noter
27 Styrelse
28 Revisionsberättelse
29 Granskningsrapport
30 Fastighetsbeståndet
Innehåll
3
VD
Bildat år 1995 Antal lägenheter (st) 3 040 Totallägenhetsyta(m2) 198 440 Medelantal anställda 77 Bokförtvärdefastigheter(mkr)1 051 Fastighetslån(mkr)987 Soliditet (%) 10,8 Hyresintäkter(mkr)214 Rörelseresultat (mkr) 46,2 Resultatefterskatt(mkr)3,0
VisionAB Vänersborgsbostäder skall utveckla en ekonomisk grund, som gör bolaget långsiktigt marknadsle-dande bland annat avseende upp-levd trivsel, trygghet och variation i standardutbud. Kundperspektivet är framträdande. Den gentemot kun-den kommunicerade visionen är:
”Vänersborgsbostäder, en bra del i ett bra liv”.
Kort om bolaget
4
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
VD har ordetStorasatsningarpåbyggnationochunderhållledertillattraktivahyresrättermedvarierandehyres-nivåer.
Videntillbakablickpådetårsomgåttkonstaterarjagattviskavaranöjdaöverattvikunnatfullföljaochöverträffade intentionervihade inför2012.Vårt resultatär lägreändenbudgetpå5,0mkr somvi lagt,utfalletblev2,2(3,2)mkrkronorefterfinansnetto.Mendetärglädjandeattvikunnatgöraenextrastorsatsningpåunderhållochupprustningavvåraäldrefastigheter.
Under 2012 gjordes en kundundersökning där vi får en direktåterkopplingpåvadkundertycker.Mycketärpo-sitivtmendetfinnsävensakersomvikanförbättra.Un-dersökningenliggertillgrundnärviplanerardeåtgärdersomskallgenomförasivåraområdenochfastigheterochärettbrasättattkunna förbättraoss. Ibörjanav2012sjösatteviettnyttuthyrningssystem.Ettsystemdärmansamlarköpoängochsomskallgöradetenklareochmerrättvistattfåtagpåenlägenhet.Underåretharvihaftengodoch jämnefterfråganpå lägenheter.Perden15decembersaknadesintäkterpå26lägenheter(24).De förbättrade kommunikationerna till Göteborg blev
klaraislutetav2012.NukanmanåkatågtillGöteborgpå49minuter.Ävenriksväg45ärnutillstörstadelutbyggdtill4-filsväg.MöjlighetenattkunnaboiVänersborgocharbeta eller studera i Göteborg har därmed markant för-bättrats.UnderåretharvimarknadsförtosspåBoplatsGöteborg förattberättaomvadvi kanerbjudavidVä-nernssydspets.
Andra etappen på Roddaregatan har färdigställts un-der året. Stamrenoverade och nyproducerade lägenhe-ter iettbra lägeochmeden fantastiskutsikthargjortattefterfråganfortfarandeärhög.Hisssomnårsamtligalägenhetermöjliggörkvarboendeiettområdedärdettatidigaresaknats.Enstamrenoveringmedreliningochkvarboendemöjlig-
gjordes i tre trapphus på Bangatan 6. De upphandlingar som gjordes under första halvåret 2012 föll väl ut ochleddetill attvi gjordedennaextrasatsning. Fastighetenärgammalochbehovetvarstort.Viharunderåretsatsat41,7 mkr i underhåll. Pengarna har bland annat satsats
5
VD
Fyraspännandehändelserunderåret
Året inleddes med en välbesökt visning på Roddarega-tan 12. 1 800 besökare passade på att se de nybyggda lägenheterna.
I april fanns vi på plats i Arena Vänersborg under årets Bomässa. Mässan lockade många besökare och vi mark-nadsförde kommande etapper på Roddaregatan.
Den 5:e maj var det Regiondag på Boplats Göteborg. Tillsammans med Eidar Trollhättans Bostadsbolag och Uddevallahem presenterade vi Trestad för Göteborgarna.
påfönsterbyten,bytenavkök,nyatvättstugorochandraåtgärdersombehövs förattfastigheternaskallvaravälunderhållna. PåNiklasbergsområdetharbyggnationenavBjörkenpå-
gåttunder2012.Fastighetentasibrukibörjanav2013.Ytterligaretvåboendenpåområdetäribehovavombygg-nad,men socialförvaltningen somhyr fastigheterna haraviseratattresurserinulägetsaknasförenfortsättning.Jagskulleslutligenviljariktaettstorttacktillalladuk-
tigaochpositivamedarbetareiföretagetochtillstyrelsesamtägareförettgottsamarbeteochförertstoraenga-gemangochintresseibolaget.
Lev väl!
Gunnar JohanssonVD
På Niklasbergsområdet har byggnationen av Björken pågått under 2012. 45 lägenheter står inflyttningsklara i mars 2013.
5
6
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Allmänt om verksamhetenAB Vänersborgsbostäder har anor sedan 1947. Företaget
varenstiftelsesomombildades1995tillettkommunaltaktiebolag.Bolagetägstill100%avVänersborgskommunoch är kommunens största bostadsbolag. Huvudsakligauppgiftenärattfrämjakommunensförsörjningavbostä-der och kommersiella lokaler. Förvaltningen bedrivs tillstörsta delen i egen regi. Bolaget förvaltar dessutom en stordelavkommunensfastighetsbestånd.
AffärsidéABVänersborgsbostäderskallerbjudabostäderochlo-
kalermeddenserviceochkvalitetsomhyresgästerefter-frågarochärbereddaattbetalaför.
VisionAB Vänersborgsbostäder skall utveckla en ekonomisk
grund, som gör bolaget långsiktigt marknadsledandeblandannatavseendeupplevdtrivsel,trygghetochvaria-tionistandardutbud.Kundperspektivetärframträdande.Dengentemotkundenkommuniceradevisionenär”Vä-nersborgsbostäder,enbradeliettbraliv”.
MålsättningarFör 2013 har vi bland annat följande mål:
• Soliditet:Enökningmed0,5%.Långsiktigtmål15%• Direktavkastning:8%Långsiktigtmål9%• Bolagetskallvaraentillgångförkommuninvånarna.
OrganisationsanslutningarAB Vänersborgsbostäder är medlem i:SABO-SverigesAllmännyttigaBostadsföretagFastigo-FastighetsbranschensArbetsgivarorganisationHBV-HusbyggnadsvarorHBVFöreningupa
StyrelseDenavVänersborgskommunfullmäktigeutseddastyrelse,harsedanårsstämmaniaprilhaftföljandesam-mansättning:
Ordinarie ledamöterAnders Forsström, ordförande SigynLindbom,viceordförandeAnn-Helen SelanderChristinSlättmyrMagnus Kesselmark
SuppleanterHenrik HarlitzBengt WallinAndreasRydholmJoakim SjölingGunnel Dirsäter
Verkställande direktörGunnar Johansson
Revisor ordinarieStefan Frifelt, aukt. revisor
SuppleantBarbro Holmgren, aukt. revisor
Lekmannarevisorer ordinarieThomas BoströmBennyJonasson
SuppleanterÅke ClaessonMagnus Cassel
SammanträdenUnderåretharstyrelsenhållitsexsammanträden.
FörvaltningsberättelseStyrelsenochverkställandedirektörenförABVänersborgsbostäder(orgnr556489-0274)avgerföl-jandeberättelseöververksamhetenförår2012.
7
SAMHÄLLSNYTTA
8
SAMHÄLLSNYTTA
Praktikplatser Många skolelever erbjuds att förlägga sin prao eller
praktikhosABVänersborgsbostäder.2012hadevicirka20praktikplatsertilleleveriåldrarna15årochuppåt,dethandlar främstomarbetsuppgifter inomfastighetssköt-sel.Viharocksåisamarbetemedfrivårdensamtindivid-ochfamiljeomsorgentagitemottvåpersonerunderåretsom avtjänat samhällstjänst hos oss.
SommarjobbVarjesommarerbjudervicirka20ungdomarsommar-
jobbinomfastighetsskötselochadministration.
Hjälpande händer Bolaget ärmed och delfinansierar ett projekt på Tor-
paområdettillsammansmedHyresgästföreningen.Hjäl-pandehänderärenaktivitetsklubbsomiförstahandvän-dersigtillbarnmellan5och13år.Underåretharungefär65barnochungdomardeltagit,vilketärenökningmedcirka25barnjämförtmed2011.Barnenfårblandannathjälpatillmedattrensairabattersamtdelauthyresavierochmeddelandentillhyresgäster.Mankanävenfåhjälpmedläxläsningochteckenspråksutbildningetc.
Hjälpande händer har under året utökats med en sam-talsgruppditflickoriåldern10-17årärvälkomna.
Bostadsanpassningar IsamarbetemedVänersborgskommunutförvibostads-
anpassningarförvårahyresgäster.Oftastinnebärdetattviökarsäkerhetenochtillgänglighetenibostaden.Dettamöjliggör för hyresgästen attbo kvar längre i sitthem.Under2012utfördevi86ståtgärder,detärenminskningfrån föregående år (99).
De vanligast förekommande var:•Borttagningavtrösklar•Stödhandtag•Rullstolsramper•Anordnaduschplats•Höj-ochsänkbarttvättställ
SamhällsnyttaAttbidratillkommunensattraktivitetochvaraentillgångförkommuninvånarnaärtvåviktigamålsombolagetlöpandearbetarmotienmängdolikaprojekt.Detärocksåviktigtförossattunderlättaförmänniskorattbokvarisinaområdengenomsärskildasatsningarpåtillgänglighetochservice.
Ökat boinflytandeAvtaletmellan AB Vänersborgsbostäder och Hyresgäst-
föreningengällandeboinflytandesadesuppunder2011.Engemensamarbetsgrupptillsattesföratttittapåenutveck-lingavboinflytandetsamtformernaförettfortsattarbete.Detharresulteratiettnyttavtalsomträderikraft2013.
BosamVi har under flera år samarbetat med socialförvalt-
ningen förattmotverkahemlöshet.Somettallmännyt-tigtkommunaltbostadsbolagtarviettstortansvariattmedverkatillattmänniskorsominteuppfyllerkravenförattfåettegetlägenhetskontraktändåkanfåettboendeunder kontrollerade former. Under 2012 har Vänersborgs kommunhyrt ett40-tal lägenheter avABVänersborgs-bostädersommansedanharhyrtutiandrahand.25avdessaharletttillegnakontrakt.
KvarboendeEnfjärdedelavbolagetshyresgästeräröver65åroch
andelenväntasökakraftigtinomdekommande15åren.Dettamedförsannoliktenökadefterfråganpåtillgäng-lighet,trygghetochservice.Destörstaåtgärderna,somhiss, breddning av badrum och dörröppningar gör vi isamband med stamrenoveringar medan åtgärder som kontrastmarkeringar i trapphus och bättre belysning iområden sker löpande.
NybyggnationUnder 2012 har vi fortsatt om- och tillbyggnationen i
kvarteret Vesslan – Roddaregatan 10 A-C. Vi har renove-rat18lägenheterom3rumochköksamtbyggttilltvånyavåningsplanochdärmedtillfört ytterligare 12 lägenheterfördelademellan2–4rumochkök.Dettaäretapptvå iområdetochviharnutillfört21nyalägenheterikvarteret,renoverat36lägenheterochinstallerathissifemtrapphus.Planenförkvarteretärattrenoveraochbyggapåenhus-kroppperår.Helaprojektetväntaspågåtill2016.Närviärklaraharvitillfört57nyalägenheter,renoverat98befint-ligalägenheterochinstallerathissi14trapphus.
9
VÅRD OCH OMSORG
Vård och omsorgBolagetharsedan1998ettantalblockhyresavtalmed
socialförvaltningen iVänersborgskommun.Avtaletom-fattarnu385 lägenhetermedtillhörande lokaler, totalt37 893 m2.
Blockförhyrningen innebär att socialförvaltningen hyrut lägenheterna i andra handtill de boende. För att fåhyraenlägenhetkrävsideflestafallettbiståndsbeslut.Hyrangentemotsocialförvaltningenärbaseradpåden
verkligakostnadenförfastighetensamtenplanenligav-skrivning.Årligenläggsenbudgetdärvitillsammansgårigenomvilkaåtgärdersombehövergenomförasifastig-heterna. En avräkning sker vid årets slut, där man avräk-narunder-ochöverskott.PåNiklasbergsområdetharbyggnationenavBjörkenpå-
gåttunder2012.Fastighetentasibrukibörjanav2013.Ytterligaretvåboenden,GläntanochSolbacken,påom-rådetäribehovavombyggnad,mensocialförvaltningensomhyrfastigheternaharaviseratattresurserinulägetsaknasförenfortsättning.
Några andra underhållsåtgärder som kan nämnas är:Taket påPionenharmålats, påKastanjenhar ettnytt
trygghetslarm installerats. På Lundala har brandlarmetbyttsutochävenkyl/frysärutbytta.
VårdochomsorgGenomettnärasamarbetetmedVänersborgskommunskaparvitrygga,flexiblaochattraktivafast-igheterförboendeochpersonal.
OmsorgsfastigheterNiklasberg SolhagaKorseberg SolängenPionen KastanjenPrästkragen RinghemLundala SkänkenRunnarebo
Fleraavnamnenärdesomanvändsifolkmunochintekorrektafastighetsbeteckningar.
TrygghetsboendeDettaärenboendeformdäringetbiståndsbeslutkrävs.
Under2012harplanernavuxitframpåettTrygghetsbo-endeiFrändefors.Trygghetsboendeärföräldresomärförfriskaföräldreboendemensomvillhamertrygghetochsocialsamvaroänvaddekanfåisittnuvarandehem.Undervåren2013pågårombyggnadavåttalägenheter
iRinghemsservicehusiFrändeforstillTrygghetsboende.Boendet är riktattill personer somär 70+och somvillkännaenstörretrygghetmedmöjlighettillhemvård,till-gångtillmatsalochaktiviteter.Bolagetäransvarigt förTrygghetsboendetochuthyrningen.
10
MILJÖ
MiljöarbetetärviktigtförABVänersborgsbostäderochdärförarbetarvisystematisktmedmiljöfrågor.Vivetattvåra fastigheter påverkar miljön under hela deras livs-längd,frånnyproduktiontillförvaltningochslutligennärfastighetenrivs.Genomattarbetasystematisktkanvisetydligaresultatpåvadviårligenåstadkommerochhurviharminskatvårpåverkanpåmiljön.Merpartenavfastig-heternavärmsuppviaspillvärmeiettfjärrvärmesystem.Vi använder inte längre fossila bränslen för uppvärmning.
ElMerpartenavdenelsomviförbrukarärsåkalladfastig-
hetseldetvillsägaeltilltrapphus,tvättstugorochbelys-ning. Endast en liten del av den el som vi använder går åt tilluppvärmning.Viharsedanhösten2009enmodellför
MiljöABVänersborgsbostädersmålsättningärattskyddamänniskor,miljöochegendomfrånallariskersom hör samman med vår verksamhet.
elhandelvilketinnebärattvibundit50%avvårförbruk-ningpå5år,25%på3åroch25%rörligtelpris.Fördelenärattvifårenjämnarekostnadsfördelningsamtidigtsomvi får del av nedgången av den rörliga delen. Under året harfokuslegatpåtvättstugorna,därviharbyttut30en-heter.Förutomattdetpåverkarelförbrukningenpositivtså påverkas även vattenförbrukningen. Löpande satsasävenpåenergieffektivalösningarförbelysningitrapphusochgemensammautrymmen.
Energi och vattenIbörjanav2008skrevstyrelsenunderSABO-företagens
Skåneinitiativ. Initiativet innebär bland annat att de fö-retag som ansluter sig ska försöka minska sin energian-vändningmed20%frånbasåret2007tillår2016.Vihar
Våraboendeharrätttillen behaglig miljö i sina
lägenheter.
11
MILJÖ
nåttenbesparingpå5,2%vilketäriunderkantmedvadvimåsteåstadkommaförattnådetövergripandemålet.Under året har fokus legat på injustering av våra värme-anläggningar.
AvfallshanteringVänersborgskommunäranslutnatillencentralanlägg-
ningförrötningavbiologiskthushållsavfallochenergiå-tervinning av övrigt avfall. Dettainnebärattviinteharsatsatpåattinförahushålls-
närakomposteringutan istället inriktarosspåattvåraboendeskallsorterasopornapåettriktigtsätt.För2012har det skett en litenminskning av avfallsmängden till3,34 m3/lägenhet(3,38).Under2012harmantagitbeslutomattändraavfalls-
hanteringenfrån1juni2013.Detinnebärattmanifram-tiden inte enbart ska sorteramatavfall och restavfall iolikapåsar.Påsarnaskaocksåslängas iolikakärl - rest-avfallet iettgröntochmatavfallet iettnytt,brunt.Detbrunakommeratttömmasvarjeveckaochdetgrönavar-annanvecka.Systemet kommer innebäraökade kostnaderoch svå-
righeterattlösahanteringenrentpraktiskt.Debrunakär-lenharenstorlekpå130liter,detinnebärettökatantalkärlvilketledertillattmångasoprummåstebyggasomochmeddetenökadkostnadförhanteringen.
InomhusmiljöVåraboendeharrätttillenbehagligmiljöisinalägen-
heter.Viarbetardärföraktivtochlöpandeförattåstad-kommaenenergioptimalinomhusmiljö.
AB Vänersborgsbostäder följer den förordning som finns gällande kontroll av ventilationssystem så kalladOVK (obligatorisk ventilationskontroll). Under året har740lägenheterkontrolleratsochvidbehovåtgärdats.
Under året har vi genomfört radonmätningar i 312 lä-genheter. Mätningarna följer den plan som vi har lagt upp förarbetetochideenstakafalldärvärdenaharvaritför-höjda så vidtas även åtgärder.Under 2012 startades ett arbetemed elbesiktning. Vi
besiktigarallelifastighetenbådeiallmännautrymmenoch i lägenheterna.Vimonterarävenvattenbesparings-utrustning i kök och badrum. Under 2012 färdigställdevikvarteretVipanocharbetetharpåbörjatsikvarterenTeodoliten1och2samtLinjalen.Förattskapaettbehagligtinomhusklimatsåärmerpar-
tenav fastigheternaanslutnatill väderprognosstyrningav inomhustemperaturen. Detta innebär att vi vid vä-deromslagietttidigareskedekanjusteratemperaturen.Förutomenbättrevärmekomfortgerdetocksåenlägreenergiförbrukning.
UtomhusmiljöÄvenutomhusärmiljöarbetetviktigt.Genomattskapa
positivautomhusmiljöerbidrarvitilldeboendeslivskva-litet.Tillgänglighet,säkerhetochtrivselärledstjärnornärviplanerarochbyggeromutomhusmiljöer.Vi fårocksåenmöjlighetattskapaförutsättningarförenmiljövänligförvaltning.Viharunder2012fortsattmedvårupprust-ningavgårdsmiljöer i blandannat kvarterenVipanochViggen.
Diagram
Page 1
3,32
3,383,34
3,0
3,1
3,2
3,3
3,4
3,5
2010 2011 2012
Avfallm3/lgh
Diagram
Page 1
152,5155,5
145,0
130
135
140
145
150
155
160
2010 2011 2012
EnergiförbrukningkWh/m2
12
KUNDER OCH MARKNAD
Bostadsmarknaden i VänersborgHyresmarknadeniVänersborgpräglasavmångfald.Det
finnsettvarieratutbudav lägenheter, radhusochävenfriliggandevilloratthyra.Mångfaldpräglarävenantalethyresvärdar.Detfinnsmångaaktörermedfärreän100lägenheter i sitt fastighetsbestånd. Befolkningen i Vä-nersborgborpåföljandesätt:
BostadshyresgästerEnligt SCB:s senaste mätningar bor 4 923 personer el-
ler drygt 13% av kommunens invånare hos AB Väners-borgsbostäder. Av de boende är 26% med utomnordisk bakgrund. Av 2 653 personer mellan 18-64 år är 20% (18) arbetssökande, i denna siffra redovisas både arbetssö-kandeutanarbeteocharbetssökandeiarbetsmarknads-åtgärder.
Fortsatt god efterfråganDen som vill få en bostad hos AB Vänersborgsbostäder
måste vara registrerad som bostadssökande. Vid årsskif-tet2012/2013hadevidrygt2500registreradebostads-sökande.Den10januari2012infördesettnyttuthyrnings-sätt.Förattskapasålikaförutsättningarsommöjligtharvinuettsystemsomger”köpoäng”.Poängengrundarsigpåantaletdagarmanståttregistreradsomsökande.Detär köpoängen som avgör vem som får lägenheten. Under 2012harvihaftenfortsattgodefterfråganpålägenhe-terochviharlyckatsbehållaenlågvakansgrad.Den31december2012saknadeviintäkterpå26lägenheter.Avdessavaråttalägenhetermöjligaatthyrautmedomgå-ende inflyttning. Resterande var ställda för renoveringmellanin-ochavflyttandehyresgästellerisambandmedpågåendestambytepåRoddaregatan.Vihadeunderåret527 avflyttningar, vilket genererade en omflyttning på19,8%(19,7).Defrämstaanledningarnatillflyttvaränd-
radefamiljeförhållanden, lägenhetsstorlekellerattmanska börja arbeta eller studera på annan ort.
BefolkningsutvecklingUnder2012hardetinteskettnågrastörreförändringari
befolkningsutvecklingeniVänersborgskommun.Antaletinvånareden31december2012var36968personer,enökningmedsexpersonerjämförtmed2011.Vänersborguppvisarettnegativt födelsenettoochettpositivtflytt-netto,vitapparinvånareinomdetegnalänetmenökarfrån övriga Sverige och utlandet. Våra grannkommunerTrollhättan och Uddevalla har båda haft en positiv ut-vecklingunder2012ochTrestadsregionenharökatmed630 invånare. Det korta avståndet mellan städerna gör attmångaväljerattboienstadocharbetaellerstuderai en annan.
Lokaler – garage – p-platserLokalersvararförcirka2,5%avhyresintäkterna,garage
ochp-platser för cirka1,9%.Bolagets lokaleräruteslu-tandebelägna i eller vidbostadsfastigheterna.Normal-beståndet består av 8 270 m2, till det kommer drygt
KunderochmarknadVänersborgsbekvämapendlingsavståndtillGöteborggerförutsättningarförenhögefterfråganpåbostäder.Viharettvarieratutbudavfastighetermedmångalägenheteriradhusmiljömedtillgångtillegenuteplats.Medvåra3040lägenheterärviVänersborgsstörstabostadsbolag.
Antal Andel av Åldersfördelning hyresgäster kommun
0-6 år 489 16%
7-15 år 472 13%
16-19 år 226 11%
20-24 år 447 20%
25-34 år 645 18%
35-54 år 1 017 10%
55-64 år 432 9%
65-79 år 660 12%
80-w år 535 24%
Totalt 4 923 13%
HyresrättBostadsrättSmåhusLantbruk/övriga
Hyresrätt 26%
Bostadsrätt 14%
Småhus 53%
Lant-bruk/övr
7%
13
KUNDER OCH MARKNAD
17 000 m2somkommunenhyrförolikaverksamheter.Viharhaftgodefterfråganpålokalerunderåret,endastenstakalokalerochförrådharvaritouthyrda.Efterfråganpågarageochp-platserharunderåretfortsattvarahögmedundantagförvissaområdendärparkeringssituatio-nen i övrigt är god.
Enkäter och undersökningarVigenomförvartannatårenomfattandehyresgästun-
dersökningmed hjälp av AktivBo. I den senaste under-sökningensomgenomfördesiseptember2012gickviutmedenkätertillnästan1200hushållochfickinsvarfrån742stycken,vilketgavensvarsfrekvenspåcirka64%(58).Resultatetvisarpånöjdarekunderjämförtmed2010.EttmätvärdeärnöjdkundindexNKIdärvinåddehöga93,6%(91,7). Undersökningen visar vilka fokusområden som bör prioriterasexempelvistrygghetdärvissaavsäkerhetsåt-gärdernaplanerasutifrånundersökningensresultat.
”93,6% uppger i hyresgästundersökningen att man är nöjda med bolaget”
NKI - Nöjdkundindex
91,792,893,6
80
85
90
95
100
2008 2010 2012
Procent
14
FASTIGHETER
ratörerfrånFastighetsservicekontorpåTorpavägen1.Vihargjortändringenförattfåenbättrestyrningavjobbenochenjämnarearbetsbelastningpåvårareparatörer.
Trygghet och säkerhet AB Vänersborgsbostäder arbetar aktivt med trygghet
ochsäkerhetsfrågor.Fleraavdeåtgärdersomutförsväljsutfråndenårligahyresgästundersökningensomviunderettantalårgenomfört.Vikandåpåettbrasättsevadhyresgästernaharföruppfattningomsinakvarter.Underåretharviblandannatbyttförrådsdörrarikvar-
terenSkatanochSpoven.IkvarteretKråkan5harsamt-ligalägenhetsförrådbyttsutochsamtidigtharbelysning-enpåvindarnabyttsutochförstärkts.NynärvarostyrdbelysningharinstalleratsikvarteretNejlikan.Brandsäk-ringsåtgärder har utförts, till exempel trapphusavskilj-ningarikvarterenPionen8och10.IkvarteretSiriusharaltandörrarnagjortsmerinbrottssäkragenomattvimon-teratbrytbleckpåsamtligadörrar.Ettannatarbetesomstartadesunder2012ärelbesikt-
ning av fastigheterna. Vi besiktigar all el i fastighetenbåde i allmänna utrymmen och i lägenheterna. Bristerochfelaktigheteråtgärdasdirektochsamtidigtinstallerarvijordfelsbrytareilägenheterdärdetsaknas.Närviändåär i alla lägenheter passar vi på attmontera vattenbe-sparingsutrustningikökochbadrum.Vikontrollerarochbyterävenbrandvarnareomsåkrävsochgörenstatus-bedömningavvitvaror,kontrollerarvarmvattentempera-turenochutförläckagekontroll.Slutligensesävenventi-lationenöveravseendefiltermedmera.Under2012harbesiktningenavkvarteretVipanfärdigställtsochkvarte-renTeodoliten1och2samtLinjalenharpåbörjats.
FörvaltningsuppdragetAB Vänersborgsbostäders förvaltningsuppdrag med
Vänersborgskommunupphördeattgälla2012-12-31.Vihar under 2012 förhandlat fram ett nytt avtal gällandedentekniskaförvaltningen.Kommunenhardockvaltattifortsättningenskötadenadministrativaförvaltningeniegen regi.Avtaletvitecknatlöperpåtreårochinnebärattvisäl-
jertekniskatjänstersåsomdrift,fastighetsskötselochre-parationer.Visäljerävenjourtjänsterochkommunenärocksåanslutentillvårfelanmälan.
FastighetsunderhållABVänersborgsbostädersfastigheterärbyggdamellan
1901och2007medettmedelvärdeårfrån1981.Enstordel av fastighetsbeståndet uppfördes under 1950- och1960-talen vilket innebär att stora underhållsinsatserkommerattkrävasmedframföralltstambytenochbad-rumsrenoveringar men även energibesparande åtgärder. ABVänersborgsbostädersambitionärattanpassaäldre
bostäder till den boendestandard som efterfrågas idagochiframtiden.Viharunder2012 lagtut183kronor/m² i underhålls-
kostnader.Detärdåbådein-ochutvändigt,planeratochoplaneratunderhåll.Målsättningenäratthållaenhögun-derhållsnivåförattökavärdetpåfastigheternaochsänkareparationskostnaderna.Under 2012 har om- och tillbyggnaden av kvarteret
Vesslanfortsattochetapp2färdigställtsmedtolvnyalä-genheterochdebefintligaharstamrenoverats.IkvarteretHägern3harvistamrenoveratkökochbad-
rum med metoden relining. Badrummen är omgjorda mednyaytskiktochsamtligelilägenheternaärutbytt.Ikökenharvibevaratsnickeriernamenbytttillnyaluckorochbänkskivor.
ReparationerFörvaltningsavdelningen har under året gjort föränd-
ringarvadgällervårareparatörer.Frånatttidigarevaritstationeradeuteikvarterenutgårnumerasamtligarepa-
FastigheterSamhälletförändrasständigtliksommänniskornasönskningar,drömmarochbehov.Detgälletallaområden,såävenboendet.ABVänersborgsbostädersträvarefteratthaensåoptimalfastighetsför-valtningsommöjligtförattmötavårakundersönskningarochbehov.
15
FASTIGHETER
Underhåll utfört 2012Viarbetarfortlöpandemedattrenovera,underhållaochförbättra.Nedan visasnågraavdearbetensomutfördesunder2012.
Kv BastubanRenoveringavkökochbyteavgarderobsdörrar
Kv SparvenRenovering av balkonger inkl balkongskärmar
Kv KastanjenUtvändig målningKv Oxeln
Markarbete
Kv Vipan, Viggen, Teodoliten 2Byteavgaragetak
Kv Vipan och ViggenIordningställande av uteplatser
Kv VesslanTillbyggnadochstambyte
Övrigt
Kv Filtret Färdigställt upprustningen av gårdsmiljön
Kv Filtret, Cypressen, Skatan och Pappersmästaren 2 Renoveratochbytttvättutrust-ningiettfleraltvättstugor
Kv Vipan På Kastanjevägen 41-47 har tvättmaskinerochtorktumlareinstallerats i varje lägenhet.
Kv Skatan Byteavvarmvattenberedare
Kv Kråkan 5 Byteavförrådsväggar
Kv Frändefors 1:62 Nyafönsterharmonterats
Kv Sedimentet Renoveringavkökochbyteavgarderobsdörrar
Fastighetsbestånd Antal m2
Bostäder 3 040 198 440Lokaler 137 25 586Garage 592 9 183Utförligarefastighetsspecifika-tionåterfinnsislutet.
Fastighetsköp-/försäljningUnderåretharingafastighetsköpellerfastighetsförsäljningarskett.
16
PERSONAL
Somstödfinnsblandannatenhandbokietik-ochmo-ralfrågor. Personalpolicy, jämställdhetspolicy samt jäm-ställdhetsplan är fastställda. Av det totala antalet, 70 (70) fastanställdamedarbetare,perden31december2012är16(17)kvinnoroch54(53)män.Fördelningenmellankö-nenärojämnblanddekollektivanställda,detärbetydligtflermänänkvinnor.Blandtjänstemännenärfördelning-en ungefär likamånga kvinnor sommän.Omräknat tillhelårstjänster,vidennettoårsarbetstidav1780årstim-mar, innebärdetattvihar73(80)helårstjänster.Under2012hadebolaget10(10)medlemmaristyrelsen,varav4(4)kvinnor.Totalaantaletpersoneribolagetsstyrgruppuppgårtill6(6)personer,varav1(1)kvinna.Personalom-sättningenuppgicktill13%(12)ochmedelåldernvar49år (47).
Från ochmed 1 januari 2013 har administrationen avvårt externa förvaltningsuppdrag återtagits av kom-munen. I sambandmed dettaminskar bolagets perso-nalstyrkamedsextjänster.Samtligaharerbjuditstjänstinomkommunenssamhällsbyggnadsförvaltning.Planerings-ochutvecklingssamtalgenomförsregelbun-
det med all personal. I samband med löneförhandlingen
PersonalBolagetshyresgästerställeralltstörrekravpådenservicesombolageterbjuder.Personalensattity-der,kunskaperochagerandeärdärförenavbolagetsviktigasteframgångsfaktorer.
genomförsävenmåldialogoch lönesamtal.Ettantalut-bildningarförkompetenshöjningochkundorienteringharskettunderåret.Utbildningarnaharvaritavdelningsan-passade.Utbildningskostnadernauppgårtill 500000kr(637 000). Utbildningskostnader omräknat per anställd blir7143kr(9105),tilldettakommersatsadarbetstid.
Hälsa och friskvårdUnder2012harnyföretagshälsovårdupphandlatsoch
arbetetmedförebyggandefriskvårdharfortsatt.Hälso-inspiratörerna har under året bland annat anordnat en inspirationsföreläsning om kost och motion, prova påaktivitet–BodyPump,hälsotävlingsamtfruktkorgundervinterhalvåret.Det har genomförts friskvårdsaktiviteter både indivi-
duelltochkollektivt.Personalenharmöjlighetattnyttjaenfriskvårdstimmaiveckanochdetfinnspengaravsattatill friskvårdsaktiviteter både individuellt och kollektivt.Uppskattade aktiviteter har varit fredagsspinning, jog-gingochsimning.BolagetärmedlemiVänersborgskom-muns Personalklubb som har till uppgift att främja detfysiska,psykiskaochsocialavälbefinnandetiarbetslivetochpåfritiden.
17
FINANS
FinansieringAB Vänersborgsbostäder ökade under året sin långfris-
tigaupplåningmed78mkr.Merpartenavbolagetslånlö-per med kort räntebindning. Ränterisken begränsas med hjälp av räntederivat, främst ränteswappar där bolaget betalarfasträntaunderavtaladelöptider.Effektenavrän-tederivatenärmedräknadidenyckeltalsomredovisas.Låneskuldenuppgicktill987mkr (910).Avdessahade
904 mkr (816) kommunal borgen som säkerhet. Reste-rande del, 83 mkr (94) utgjordes av pantbrevslån. Finansiellakostnaderår2012uppgicktill44,1mkr(35,3).
Avåretskostnadavser2,1mkrborgensavgiftoch5,3mkrkostnaderförattlösaswap-ochoptionskontrakt.Denge-nomsnittligtbetaldalåneräntan(exklusiveborgensavgift)förhelaåretblev4,54%(3,86),medangenomsnittsräntanpåbalansdagenuppgicktill3,92%(3,65).Antallånvarvidårsskiftet16(33).
RänteförfallostrukturDengenomsnittligaräntebindningstidenvarpåbalans-
dagen6,57år(7,67).Andelavlåneportföljensomskarän-tejusterasinom12månaderuppgårtill8%(0).
FinansABVänersborgsbostädersamarbetarmedVänersborgskommunifinansieringsfrågorochbolagetslikvidaflödengårgenomkommunenskoncernkontosystem.Styrelsenförbolagetharunderåretan-tagitennyfinanspolicyochräntestrategi.
KreditförfallostrukturLåneportföljen hade vid årsskiftet en genomsnittlig
återstående löptidpå1,36år (0,86).Andelav låneskul-den som har kreditförfall inom 12månader uppgår till43% (65).
Fastigheternas värdeVärdet på fastigheterna kontrolleras årligen. Bokfört
värdejämförsmedberäknatmarknadsvärde.Dettagörsförattsäkerställaattdetbokfördavärdetinteöverstigermarknadsvärdet. Vi använder oss av värderingsverktyget Datscha. Vär-
deringsmodellen bygger på varje fastighets förväntadekassaflöde under fem år samt ett beräknat restvärdevid kalkylperiodens slut. Kassaflödesberäkningen base-raspååretsutgåendehyrorochhyresbortfall.Drift-ochunderhållskostnader samt avkastningskrav kommer från marknadsinformationperdecember2012av fastighets-konsultbolaget NewSec Advice. Marknadsläget avspeg-las också i direktavkastningskrav och kalkylräntor. Vårinterna värderingsmodell kvalitetskontrolleras årligen genomattvi låterettantalutvaldafastighetervärderas
186
156
183
120
140
160
180
200
220
2010 2011 2012
UnderhållskostnaderKr/m2
11,411,310,8
9
10
11
12
13
2010 2011 2012
SoliditetProcent
18
FINANS
Förslag till resultatdisposition
Till årsstämmans förfogande står:Balanserade vinstmedel 29 765 381Årets resultat 3 019 120 32 784 501
Styrelsenoch verkställandedirektören föreslår 2013 årsordinarieårsstämmaatt:inyräkningbalansera 32784501 32 784 501
avettutomståendevärderingsinstitut (NAISvefa).Ned-skrivning sker vid bestående värdenedgång i enlighet med årsredovisningslagen. Uppskrivning av fastigheterskeromvärdeuppgångenkanansesvarabeståendeochtillförlitlig. Ingenuppskrivningellernedskrivningharge-nomförts under året.
Resultat och ställningABVänersborgsbostädervisarettpositivtresultatefter
finansnettopå2,2mkr(3,2),ettresultatsomintenårupptillåretsbudgetpå5,0mkr.Bolagetharmedvetetsatsatpåettutökatunderhållsprogramvilketharletttillattre-sultatet blivit något lägre.Hyresintäkterna blev 214,2mkr (204,3). Förändringen
beståravengenomsnittlighyreshöjningpå2,2%från1ja-nuari,menocksåettbättrevakanslägejämförtmed2011.Företagetharåterigenklaratavenkraftfull satsningpåunderhållavfastigheterna,utfalletblev41,7mkr(42,0).Fastigheternas direktavkastning, mätt som driftöver-
skottetiprocentavbokförtvärde,uppgårtill7,95%(7,38).Årets investeringar i fastigheter uppgår till 114,6mkr
(55,1), varav fastighetsförvärv0mkr (0)ochny/till/om-byggnad114,6mkr(55,1).Egetkapitaluppgickvidåretssluttill127,3mkr(124,3),
vilket innebär en soliditet på 10,8% (11,4). AB Väners-borgsbostäderslikvidamedeluppgicktill0,2mkr(5,4).Bolaget är anslutet till ett gemensamt koncernkonto
inom Vänersborgs kommun, där andelen av den gemen-sammakreditlimitenuppgårtill33mkr(15).Påbalansda-genärlimitenutnyttjadmed8,5mkr(0).Fastighetslånenharökatmed77,7mkr (19,8). Ide fall
kommunalborgenanvändssomsäkerhetförfastighetslå-nenbetalarbolagetdenborgensavgiftsomfastställtstillVänersborgs kommun.
Kassaflödet från den löpande verksamheten har varitpositivtochuppgicktill24,1mkr(25,9).
Utsikter för 2013Vi räknarmed att efterfrågan kommer att vara stabil.
Hyrornaökarmedigenomsnitt1,6%under2013.Arbetetmedförbättringocheffektiviseringinomdriftochadmi-nistrationfortsätterförattmötakostnadsökningarinomrespektive område. Investeringar i nyproduktion ochstörrerenoveringarkommerattgenomförasävenunder2013vilketledertillattbolagetsbelåningkommerattökaytterligare. Företagets finansverksamhet regleras av enfinanspolicy.Bolagetsandelrörligräntaärförnärvaranderelativtlitenvarförförändringarpåräntemarknadenbarafår marginellt genomslag på bolagets resultat. Genom-snittsräntaninklusiveborgensavgiftför2013beräknasbli4,11% (4,65).
Resultatet av bolagets verksamhet samt ställning vid räkenskapsårets utgång framgår av efterföljande resul-tat- och balansräkningar, kassaflödesanalys samt därtillhörande noter.
19
RESULTATRÄKNING
Resultaträkning Not 2012 2011Nettoomsättning 1Hyresintäkter 2 214180673 204262522Övriga förvaltningsintäkter 3 14 619 586 16 928 420
Summa nettoomsättning 228 800 259 221 190 942
FastighetskostnaderDriftskostnader 4 -99822352 -100314809Underhållskostnader -41 658 801 -42 049 197 Fastighetsskatt -4241759 -4013716Avskrivningar 5, 12, 13 -25 897 183 -24 812 511
Summa fastighetskostnader -171 620 095 -171 190 234
BRUTTORESULTAT 57 180 164 50 000 708
Centralaadministrations-ochförsäljningskostnader 5, 6 -10 987 602 -11 689 922
RÖRELSERESULTAT 7, 8 46 192 562 38 310 786
Övrigaränteintäkterochliknanderesultatposter 9 134923 212237Räntekostnaderochliknanderesultatposter 10 -44099337 -35291692 RESULTAT EFTER FinAnSiELLA pOSTER 2 228 148 3 231 332
Uppskjutenskatt 11 790972 -818879
ÅRETS RESULTAT 3 019 120 2 412 453
20
Balansräkning Not 2012-12-31 2011-12-31
TiLLGÅnGAR
AnLÄGGninGSTiLLGÅnGAR
Materiella anläggningstillgångarByggnaderochmark 12 1050907289 1040093154Pågåendeom-ochtillbyggnad 12 120088830 41520016Maskinerochinventarier 13 1882948 1762556
Finansiella anläggningstillgångarAndelarochdepositioner 40000 40000
Summa anläggningstillgångar 1 172 919 066 1 083 415 726
OMSÄTTninGSTiLLGÅnGAR
Varulager m.m.Lagerochförråd 242621 0
Kortfristiga fordringarHyresfordringar 335442 125350Kundfordringar 2 345 957 3 297 322 Övriga fordringar 14 101 802 404 113 Förutbetaldakostnaderochupplupnaintäkter 15 1330502 1023471
Kassa och bank 16 224 215 5 444 794
Summa omsättningstillgångar 4 337 918 10 295 049
SUMMA TiLLGÅnGAR 1 177 256 984 1 093 710 775
BALANSRÄKNING
21
BALANSRÄKNING
Not 2012-12-31 2011-12-311
EGET KApiTAL 17
Bundet eget kapitalAktiekapital(50000aktierànom1000kr) 50000000 50000000Uppskrivningsfond 23 528 541 24 113 101 Reservfond 21 000 000 21 000 000
Fritt eget kapitalBalanserat resultat 29 765 381 26 768 368 Periodens resultat 3 019 120 2 412 453
Summa eget kapital 127 313 002 124 293 922
AvsättningarUppskjutenskatteskuld 11 7024203 7815175
Summa avsättningar 7 024 203 7 815 175
SKULDER
Långfristiga skulderSkuldertillkreditinstitut 18,19 987464925 909738139Skuldtillmoderbolag 16 8495397 0
Summa långfristiga skulder 995 960 322 909 738 139
Kortfristiga skulderLeverantörsskulder 19 785 505 25 763 632 Övriga skulder 20 2 454 158 2 019 901 Upplupnakostnaderochförutbetaldaintäkter 21 24962375 24080006
Summa kortfristiga skulder 47 202 038 51 863 539
SUMMA SKULDER 1 043 162 360 961 601 678
SUMMA SKULDER OCH EgET KAPITAL 1 177 499 605 1 093 710 775
Ställda panterFastighetsinteckningar 22 141112600 141112600
AnsvarsförbindelserFastigo 22 507556 469279
22
KASSAFLÖDESANLYS
KassaflödesanalysDEN LÖPANDE VERKSAMHETEN 2012-12-31 2011-12-31
Resultatefterfinansiellaposter 2228148 3231332 Avskrivningar 26 071 665 24 994 101 Realisationsresultatvidförsäljningfastigheterochinventarier -26338 -109350
Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital 28 273 475 28 116 083
Kassaflödefrånförändringarirörelsekapital:Ökning(-)/minskning(+)avförråd -242621 69789Ökning(-)/minskning(+)avrörelsefordringar 736553 1836016Ökning(+)/minskning(-)avrörelseskulder -4661501 -4158627
Kassaflöde från den löpande verksamheten 24 105 906 25 863 261
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Förvärvochinvesteringifastigheter -114619532 -55070426Förvärvochinvesteringiinventarier -958774 -383548Försäljning av inventarier 29 638 109 350
Kassaflöde från investeringsverksamheten -115 548 668 -55 344 624
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Förändringavlångfristigalån 77728786 19753484Förändringavskuldtillmoderbolag 8495397 0Aktieägartillskott/nyemission,inbet(+),utbet(-) 0 0
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 86 222 184 19 753 484
ÅRETS KASSAFLÖDE -5 220 578 -9 727 878
LiKViDA MEDEL ViD ÅRETS BÖRJAn 5 444 794 15 172 672
SUMMA LiKViDA MEDEL ViD pERiODEnS SLUT 224 215 5 444 794
23
FEMÅRSÖVERSIKT
Nyckeltal 2012 2011 2010 2009 2008
JämförelsetalAntal bostäder st 3 040 3 032 2 997 3 000 3 003Antal lokaler st 137 137 138 136 127Bostadsyta kvm 198440 197695 196362 196362 196362Lokalyta kvm 25586 25712 26037 25866 25875Antal anställda på balansdagen st 70 70 68 72 73Nettoomsättning tkr 228800 221191 214133 210484 205194Rörelseresultat tkr 46 193 38 311 37 418 38 488 33 275Resultatefterfinansiellaposter tkr 2228 3231 1096 5321 1118Bokförtvärdefastigheter mkr 1051 1040 987 1009 1017Balansomslutning mkr 1 177 1 094 1 075 1 048 1 044
AvkastningDirektavkastning % 7,95 7,38 7,19 7,16 6,90Avkastning på totalt kapital % 4,07 3,53 3,53 3,68 3,32Avkastning på eget kapital % 2,40 1,96 0,64 3,61 0,79
FinansSoliditet % 10,81 11,36 11,34 11,56 10,44Fastighetslån mkr 987 910 890 881 896Bruttoränta mkr 44 35 36 33 33Genomsnittsränta % 4,65 3,92 4,12 3,75 3,83
FörvaltningMedelhyrabostäder kr/kvm 946 920 906 897 872Medelhyrabostäderexklsärskildaboendeformer kr/kvm 904 882 866 856 823Hyresutvecklingpåårsbasis % 2,20 1,57 1,30 3,10 1,84Vakanser antal 26 24 76 82 55Omflyttningsfrekvens % 19,8 19,7 21,2 24,5 22,0Driftnetto kr/kvm 371 335 323 326 303Driftkostnader kr/kvm 397 398 418 389 388Underhålls-ochreparationskostnaderkr/kvm 236 235 201 216 218Avskrivningbyggnader % 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0Nöjdkundindex % 93,6 * 91,7 * 92,8
DirektavkastningDriftnetto (exkl central administrationoch försäljningskostnader) iprocentavfastigheternasgenomsnittligabokfördavärde.
Avkastning på totalt kapitalResultat före finansiella kostnader i förhållande till genomsnittlig balansomslutning.
Avkastning på eget kapital efter skattResultatefterskattiförhållandetillgenomsnittligtegetkapital.
SoliditetEgetkapitaliförhållandetillbalansomslutningen.
genomsnittsräntaRäntekostnader inklusive borgensavgift i procent av genomsnittliglåneskuld under året.
OmflyttningsfrekvensAntalomflyttningaribostadsbeståndetiförhållandetillantalbostäder.
Driftnetto (kr/m2)Bruttoresultatexklavskrivningariförhållandetilltotalaytanbostäderochlokaler.
Driftkostnader (kr/m2)Driftkostnaderiförhållandetilltotalaytanbostäderochlokaler.
Underhålls- och reparationskostnader (kr/m2)Underhålls-och reparationskostnaderna i förhållandetill totalaytanbostäderochlokaler.
NöjdkundindexAndelhyresgäster somärnöjdamedABVänersborgsbostäder somhyresvärdtotaltsett.*Ejgenomförd2009och2011.
24
NOTER
Not 1 Redovisningsprinciper
ÅrsredovisningenärupprättadenligtårsredovisningslagensamtBok-föringsnämndensallmännaråd.Resultaträkningenföljerdenfunktions-indelade uppställningsformen enligt årsredovisningslagen. Tillämpade värderingsprinciper,angesnedan.Omingetannatframgårärprincipernaoförändradejämförtmedföregåendeår.BolagetkommeratttillämparegelverketförK3-bolagfrånochmed2014-01-01.
FordringarFordringarharupptagitstilldetbeloppvarmeddeberäknasinflyta.
VarulagerVarulagretärvärderattilldetlägstaavanskaffnings-ochåteranskaff-ningsvärdet.Lagretbeståravutbytesenheteravvitvarorsamtförnö-denhetertillfastighetsförvaltningen.
Avskrivningar på anläggningstillgångarAvskrivningarenligtplanärberäknadepåtillgångarnasursprungligaanskaffningsvärdenminskademed eventuellt erhållna bidrag ochbaserade på beräknade ekonomiska livslängder, varvid följande avskriv-ningstideranvänts:
Maskinerochinventarier 5årByggnader 33-50år
Nedskrivning sker vid bestående värdenedgång i enlighet med årsredo-visningslagen.Eninternavkastningsanalysavbolagetsfastigheterharskettper2012-12-31.Uppskrivningavfastigheterskeromvärdeupp-gångenkanansesvarabeståendeochtillförlitlig._______________________________________
Not 2 Hyresintäkterochhyresbortfall
Uthyrningsenheter 2012 2011Bostäder 160 778 532 156 116 191Blockhyresavtal 47200957 42964903Lokaler 4 344 866 4 436 290Övriga 4 174 251 3 949 482Summa hyresintäkter 216 498 605 207 466 866
Avgårouthyrt:Bostäder -1 867 391 -2 662 575Lokaler -46 328 -114 320Övriga -78 870 -91 207Summa outhyrt -1 992 589 2 868 102
Intäktsreduktioner:Hyresnedsättningar -325343 -336242Summa intäktsreduktioner -325 343 -336 242
SUMMA 214 180 673 204 262 522 _______________________________________
Not 3 Övriga förvaltningsintäkter
2012 2011Förvaltningsuppdrag, Vbg kommun 10 741 788 11 382 772Ersättningfrånhyresgäster 813186 601067SåldatjänstertillVbgkommun 2157655 3164626Bostadsanpassningsbidrag 154 970 315 566Övriga intäkter 751 987 1 464 389
SUMMA 14 619 586 16 928 420
Not 4 Driftskostnader
2012 2011Fastighetsskötselochstädning 21581334 20622741Reparationer 11345900 10492391Taxebundnakostnader 19932923 20019436Uppvärmning 25 434 041 25 627 659Lokaladministration 6700273 6520865Aktiveradegentid -542524 -528470Övrigadriftskostnader 4628617 6177415Driftskostn. exkl förv.uppdr. 89 080 564 88 932 038
Driftskost.avs.förv.uppdr. 5380934 6332770Adm. avs. förv.uppdr. 5 360 855 5 050 002Driftskostn. förv.uppdr. 10 741 788 1 382 772
SUMMA 99 822 352 100 314 809
____________________________________________
Not 5 Planenligaavskrivningarperfunktion
Funktioner/ Direkta Centr adm/ Totalttillgångsslag avskrivn. försäljn.kostn.
Byggnader 25087211 146072 25 233 283 (24 016 229) (146 072) (24 162 301)
Inventarier 809 972 28 410 838 382 (796 283) (35 517) (831 800)
SUMMA 25 897 183 174 482 26 071 665 (24 812 511) (181 590) (24 994 101)
Föregående års belopp anges inom parentes.___________________________________________
Not 6 Centralaadministrations-och försäljningskostnader
2012 2011Centraladministration 8318511 8743384Försäljningskostnader 2 217 630 2 517 233Informationtillbefintligahyresgäster 451461 429305
SUMMA 10 987 602 11 689 922
TillrevisionsföretagetPWChar125tkr(117)utgåttisammanlagdersätt-ning, varav 23 tkr (14) avser andra uppdrag än revisionsuppdraget.____________________________________________
Not 7 Medelantalet anställda fördelat på mänochkvinnor
2012 2011 Antal Varav Antal Varav anställda kvinnor anställda kvinnor
Adm. pers. 31 45% 30 47%
Fastighets-personal 46 9% 47 11%
SUMMA 77 23% 77 25%
Noter
25
NOTER
Not 8 Löner,andraersättningaroch socialakostnader
2012 2011LönerochersättningaruppgårtillStyrelsenochverkst.direktören 967562 959684Övriga anställda 23 864 821 24 596 729
Totala löner och ersättningar 24 832 383 25 556 413
Socialakostnaderenligtlagochavtal 7733888 7645643Pensionskostn.(varavförstyrelseochverkst. direktör 195 175 (143 779) 1 678 218 1 365 135
SUMMA 34 244 489 34 567 191
För verkställande direktören gäller följande villkor: Pensionsvillkor gäller enligt ITP-plan.Viduppsägningavanställningenäruppsägningstiden24månader från företages sidaoch6månader från verkställandedirektörenssida.Videventuellnytjänstmellanmånad13-24justerasersättningenmeddärifrånerhållenlön._______________________________________
Not 9 Övrigaränteintäkterochliknande resultatposter
2012 2011Utdelning HBV 2 000 2 000Ränteintäkt från Vbg kommun 112 189 144 012Statligabostadsbyggnadssubventioner 1558 26619Ränteintäkter från övriga 19 176 39 606
SUMMA 134 923 212 237 _______________________________________
Not 10 Räntekostnaderochliknande resultatposter
2012 2011Räntekostnader 41 754 235 34 603 992RäntekostnadertillVbgkommun 187467 175000BorgensavgifttillVbgkommun 2148125 510000Övrigafinansiellakostnader 9510 2700
SUMMA 44 099 337 35 291 692_______________________________________
Not 11 Uppskjutenskatt
2012 2011Beräknadskattpåskillnadmellanbokfördavärdenochskattemässigarestvärdenpåtillgångar 8912651 10766884
Underskottsavdrag,22%(26,3%)avtotaltack.underskott -1888448 -2951709
Uppskjutenskattskuldnetto 7024204 7815175
FÖRÄNDRINg UPPSKJUTEN SKATT -790 972 818 879
Not 12 Byggnaderochmark
2012-12-31 2011-12-31(Belopp anges i tkr)Ingåendeack.anskaffningsvärden 1355068 1299997Nyanskaffningarunderåret 114620 55070Försäljningarochutrangeringar -3 0Utgående ackumuleradeanskaffningsvärden 1 469 684 1 355 068
Ingåendeack.avskrivningarenligtplan:Byggnader -265567 -2419909Försäljningarochutrangeringar 0 0Årets avskrivningar enligt plan -24 649 -23 578Utgående ackumuleradeavskrivningar enligt plan -290 216 -265 567
Ingåendeackumuleradeuppskrivningar 24113 24698Försäljningarochutrangeringar 0 0Årets avskrivningar på uppskrivningar -585 -585Utgående ackumulerade uppskrivningar 23 529 24 113
Ingåendeack.nedskrivningar -32000 -32000Utgående ackumuleradenedskrivningar -32 000 -32 000
SUMMA 1 170 996 1 081 613
TaxeringsvärdenByggnader 809743 776477Mark 219 669 229 829
TAXERINgSVÄRDEN 1 029 412 1 006 306_______________________________________
Not 13Maskinerochinventarier
2012-12-31 2011-12-31(Belopp anges i tkr)Ingåendeack.anskaffningsvärden 10463 11256Nyanskaffningarunderåret 959 384Försäljningarochutrangeringar -123 -1176Utgående ack. anskaffningsvärden 11 299 10 463
Ingåendeack.avskrivningarenligtplan -8701 -9045Årets avskrivningar enligt plan -838 -832Försäljningarochutrangeringar 123 1176Utgående ack. avskrivn. enligt plan -9 416 -8 701
SUMMA 1 883 1 763_______________________________________
Not 14 Övriga fordringar
2012-12-31 2011-12-31Fordranfastighetsskatt 95113 321810Fordringar hos Vänersborgs kommun 0 50 318Diverse 6 689 31 985
SUMMA 101 802 404 113
NOTER
26
NOTER
Not 19 Specifikationavlånestruktur ochräntebindningstid
Räntebindningtill Lånebelopp Andel mkr av lån2013 77 7,84%2014 125 12,66%2015 115 11,65%2016- 670 67,85%
SUMMA 987 100%_______________________________________
Not 20Övrigakortfristigaskulder
2012-12-31 2011-12-31Mervärdesskatteskuld 1906312 1453141Källskatt 516903 529579Övriga skulder 30 943 37 181
SUMMA 2 454 158 2 019 901_______________________________________
Not 21 Upplupnakostnaderoch förutbetalda intäkter
2012-12-31 2011-12-31Upplupna semesterlönersamt övriga löneskulder 2 560 893 2 342 363Upplupnasocialaavgifter 1765789 1772601Upplupna räntekostnader 5 562 550 6 247 177Förskottsbetaldahyresintäkter 8508566 9778451Övriga upplupna kostnader ochförutbetaldaintäkter 6564577 3939414
SUMMA 24 962 375 24 080 006_______________________________________
Not 22 Ställda panter
2012 2011Ställda säkerheterFastighetsinteckningar 141112600 141112600
Kommunalborgenuppgårtill904340425(816340425)krper2012-12-31.Borgensavgiftbetalasmed0,25%. AnsvarsförbindelserFastigo 507556 469279
Not 15Förutbetaldakostnaderoch upplupna intäkter
2012-12-31 2011-12-31Fora 0 0Försäkringar 0 0HBV 625 127 653 450Övriga förutbetalda kostnaderochupplupnaintäkter 705375 370021
SUMMA 1 330 502 1 023 471_______________________________________
Not 16Koncernkonto
2012-12-31 2011-12-31Saldopåkoncernkonto -8495397 5188753Kreditlimit 33 000 000 15 000 000
Positivt saldopåkoncernkonto redovisasunder rubriken”Kassaochbank”,medannegativtsaldorubricerassom”Skuldtillmoderbolag”.
_______________________________________
Not 17 Förändring eget kapital
2012-12-31 2011-12-31Bundet eget kapitalEnligt balansräkning föregående år 95 113 101 95 697 661Tillkommer:Avskrivning på uppskrivningsfond -584 560 -584 560Enligt balansräkning innev. år 94 528 541 95 113 101
Fritt eget kapitalEnligt balansräkning föregående år 29 180 821 26 183 808Avgår:Avskrivning på uppskrivningsfond 584 560 584 560Årets resultat 3 019 120 2 412 453
EnLiGT BALAnSRÄKninGinnEVARAnDE ÅR 32 784 501 29 180 821_______________________________________
Not 18 Redovisningavförfallotiderpå långfristigaskulder
2012-12-31 2011-12-31Skuldersomförfallerinomettår 419903500 644724545
Skulder som förfaller senare än 1 årmensenast5årefterbalansdagen 547561425 245013594Skulder som förfaller senareän5årefterbalansdagen 20000000 20000000
SUMMA 987 464 925 909 738 139
27
STYRELSE
Vänersborg den 25 mars 2013
Anders Forsström Sigyn Lindbom Ann-Helen Selander Styrelsensordförande
Christin Slättmyr Magnus Kesselmark gunnar Johansson Verkställande direktör
Minrevisionsberättelseharavgivitsden25mars2013
Stefan FrifeltAuktoriserad revisor utsedd
av Vänersborgs kommun
FrånvänsterChristinSlättmyr,Ann-HelenSelander,MagnusKesselmark,GunnarJohansson,AndersForsström,SigynLindbom,ABVänersborgsbostädersstyrelseochVD
28
REVISIONSBERÄTTELSE
Rapport om årsredovisningenJagharutförtenrevisionavårsredovisningenförABVäners-
borgsbostäder för år 2012.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för års-redovisningenDetär styrelsenochverkställandedirektörensomharan-
svaret förattupprättaenårsredovisning somgeren rättvi-sande bild enligt årsredovisningslagen och för den internakontrollsomstyrelsenochverkställandedirektörenbedömerärnödvändigförattupprättaenårsredovisningsominteinne-hållerväsentligafelaktigheter,varesigdessaberorpåoegent-ligheter eller på fel.
Revisorns ansvarMittansvarärattuttalamigomårsredovisningenpågrund-
valavmin revision. Jagharutfört revisionenenligt Interna-tionalStandardsonAuditingochgodrevisionssed iSverige.Dessa standarder kräver att jag följer yrkesetiskakrav samtplanerarochutförrevisionenförattuppnårimligsäkerhetattårsredovisningeninteinnehållerväsentligafelaktigheter.Enrevisioninnefattarattgenomolikaåtgärderinhämtare-
visionsbevisombeloppochannan information iårsredovis-ningen.Revisornväljervilkaåtgärdersomskautföras,blandannatgenomattbedömariskernaförväsentligafelaktigheteri årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter el-ler på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen för att ge en rättvisande bild isyfteattutformagranskningsåtgärdersomärändamålsenligamedhänsyntillomständigheterna,meninteisyfteattgöraettuttalandeomeffektivitetenibolagetsinternakontroll.Enre-visioninnefattarocksåenutvärderingavändamålsenlighetenideredovisningsprincipersomharanväntsochavrimlighe-tenistyrelsensochverkställandedirektörensuppskattningari redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationeniårsredovisningen.Jaganserattderevisionsbevisjagharinhämtatärtillräckliga
ochändamålsenligasomgrundförminauttalanden.
UttalandenEnligtminuppfattningharårsredovisningenupprättatsien-
lighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentligaavseendenrättvisandebildavABVänersborgsbostädersfinan-siellaställningperden31december2012ochavdessfinansiel-la resultat för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsbe-rättelsenärförenligmedårsredovisningensövrigadelar.Jagtillstyrkerdärförattårsstämmanfastställerresultaträk-
ningenochbalansräkningen.
Rapport om andra krav enligt lagar och andra författ-ningarUtöverminrevisionavårsredovisningenharjagävenutfört
enrevisionavförslagettilldispositionerbeträffandebolagetsvinstellerförlustsamtstyrelsensochverkställandedirektö-rens förvaltning för AB Vänersborgsbostäder för år 2012.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvarDet är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispo-
sitioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det ärstyrelsenochverkställandedirektörensomharansvaretförförvaltningenenligtaktiebolagslagen.
Revisorns ansvarMittansvarärattmedrimligsäkerhetuttalamigomförsla-
get till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlustochomförvaltningenpågrundvalavminrevision.Jagharut-fört revisionen enligt god revisionssed i Sverige.Somunderlag förmitt uttalande om styrelsens förslag till
dispositionerbeträffandebolagetsvinsteller förlusthar jaggranskatomförslagetärförenligtmedaktiebolagslagen.Somunderlag förmitt uttalande om ansvarsfrihet har jag
utöver min revision av årsredovisningen granskat väsentliga beslut,åtgärderochförhållandenibolagetförattkunnabe-dömaomnågonstyrelseledamotellerverkställandedirektö-renärersättningsskyldigmotbolaget.Jagharävengranskatomnågonstyrelseledamotellerverkställandedirektörenpåannatsättharhandlatistridmedaktiebolagslagen,årsredo-visningslagen eller bolagsordningen.Jaganserattderevisionsbevisjagharinhämtatärtillräckliga
ochändamålsenligasomgrundförminauttalanden.
UttalandenJagtillstyrkerattårsstämmandisponerarvinstenenligtför-
slaget i förvaltningsberättelsenochbeviljar styrelsens leda-möterochverkställandedirektörenansvarsfrihet för räken-skapsåret.
Vänersborg den 25 mars 2013
Stefan FrifeltAuktoriserad revisor
Till årsstämman i AB Vänersborgsbostäder, org.nr 556489-0274
29
GRANSKNINGSRAPPORT
Till fullmäktigesamtstyrelsenochårsstämmaniABVänersborgsbostäder,org.nr. 556489-0274
granskningsrapport för år 2012 enligt 11 kap 14 § aktiebolagslagenVi har granskat bolagets verksamhet under räkenskapsåret 2012.Granskningenharutförtsenligtaktiebolagslagenochgodsed.Detinnebärattviplaneratgransk-ningenförattirimliggradförsäkraossomattbolagetsverksamhetsköttspåettändamålsenligtochfrånekonomisksynpunkttillfredsställandesättsamtattbolagetsinternakontrollärtillräcklig.Föruppdragetharvitagitdelavbolagsordning,ägardirektiv,styrelseprotokollochpolicydokument.SamtalmedVDombolagetsverksamhet,organisationochinternakontrollhargenomförts.
BedömningVianserattvårgranskninggerossenrimliggrundföruttalandeenligtnedan:Vi bedömer attbolagets verksamhet sköttspå ettändamålsenligt och frånekonomisk synpunkttillfredsställandesättsamtattdeninternakontrollenharvarittillräcklig.Vifinnerdärföringenan-ledningtillanmärkningmotstyrelsensledamöterellerverkställandedirektören.
Vänersborg 2013-03-25
BennyJonasson ThomasBodström
AvkommunfullmäktigeiVänersborgskommunutseddalekmannarevisorer.
30
CentrumNejlikan 6 1961 20 36 21 5 1 83 4 657 889 1 81Pionen 10 1961 4 3 6 4 17 1 153 870 4 436Pionen 8 1930 1971 30 6 36 1 651 891 4 105Narcissen13,17 1965-67 19 36 24 21 3 103 7228 880 8 354Linnéan 16 1958 38 1 39 1 205 932 0 0
NordstanOxeln8 1915 1983 5 3 8 575 825 0 0Plommonträdet 1 1949 1992 4 51 39 3 97 6 123 1 037 7 275Plommonträdet 2 1957 1991 2 3 12 3 20 1 450 1 013 1 129Plommonträdet 3 1949 1991 15 6 21 1 265 1 064 1 100Plommonträdet 4 1957 1991 3 8 12 3 26 1 759 1 028 1 62Cypressen8 1991 8 2 1 11 748 1095 0 0Alen 20 1946 1983 4 24 4 32 1 940 931 6 540Flädern 15 1901 1989 7 9 16 1 079 1 018 0 0Kastanjen 24, 27 1915, 86 1986 21 9 1 1 32 2 606 961 2 201
ReuterskiöldskaTuppen 2 1959-60 2009 15 54 52 10 131 8 131 947 9 85Hägern 1 1957 22 28 6 4 60 3 486 934 2 83Hägern 2 1954 0 0 0 1 260Hägern 3 1957 2012 18 28 10 4 60 3 532 946 3 120Ripan 1 1953-56 2003 12 11 3 3 29 1 623 907 4 221Ripan 2 1953-56 2003 2 6 6 14 895 890 1 30Ripan 3 1953-56 2003 2 6 6 14 895 889 1 25Ripan 8 1953-56 2003 20 54 6 80 4 349 915 17 223Sparven 3 1953-56 2005 10 17 3 30 1 540 920 4 403Sparven 4 1953-56 2005 10 12 18 3 43 2 734 886 3 122
Egna hemTjädern 14 1931 1981 1 7 13 21 1 551 798 0 0Tjädern 15 1931 1992 6 5 11 598 954 1 102Tjädern 16 1931 1981 6 4 2 12 833 816 0 0Tjädern 17 1944 1993 9 3 12 717 955 1 30Tjädern 18 1944 1993 12 12 810 978 0 0Tjädern 19 1945 1993 12 12 810 976 3 46Tjädern 20 1948 1993 27 3 30 1 642 1 007 5 93Korpen 16 1952 1993 2 20 12 34 2 031 1 007 3 112Kråkan 3 1952 1993 2 12 14 965 982 1 96Kråkan 4 1916 1973 18 3 21 898 832 0 0Kråkan 5 1951 4 18 12 34 2 043 849 2 132
TorpaområdetSirius 1 1971 49 21 70 6 244 870 0 0Teodoliten 1 1971 5 8 4 17 1 010 967 1 580Teodoliten 2 1971 2 7 8 17 1 109 952 0 0Linjalen 1 1972 5 8 12 25 1 586 959 0 0Vipan 2 1972 29 61 80 4 2 176 11 627 857 2 397Viggen 2 1978 9 38 68 9 3 127 8 824 835 4 314
Fastighetsbeståndet2012-12-31
Bygg
nads
år
Om
bygg
nads
år
1 ro
k
3 ro
k
2 ro
k
4 ro
k
5 ro
k oc
h st
örre
Anta
l läg
enhe
ter
Läge
nhet
syta
Årsh
yra
kr/m
2
Anta
l lok
aler
Loka
lyta
31
OnsjöVisthuset 1 1988 36 37 26 99 7 752 880 0 0Fårahedern 8, 9 1984 20 20 8 48 3 794 888 0 0
BlåsutBastuban 6 1966-67 5 5 14 24 1 724 886 0 0Bastuban 7 1966-68 4 4 11 4 2 25 1 969 881 0 0Fjällskivlingen 6 1953 1988 8 6 14 939 1 012 1 240Gallsoppen 2 1989, 92 7 7 4 18 1 424 1 009 0 0
Övriga VänersborgFänriken 2 1989 4 12 18 1 35 3 009 895 0 0Skatan 1 1981 1 7 10 10 28 2 504 777 0 0Spoven 1 1981 8 16 25 20 1 70 5 976 794 0 0Vesslan 4 1963-64 2012 9 51 39 8 107 7 295 911 7 230Giraffen19 1941 1988 4 4 248 977 0 0Giraffen20 1941 1988 4 4 256 973 1 12Fregatten20 1 200Haren 8 2 1 317Haren 9 2007 6 7 3 16 1 392 1 236 0 0
BrålandaSörbyn17:5 1990 10 10 20 1694 896 1 366Sörbyn19:13 1969 9 9 18 891 754 0 0
FrändeforsFrändefors 1:62 1969 4 4 222 742 0 0Frändefors 1:62 1966 4 4 8 422 834 0 0Frändefors 1:100 1966 4 4 4 12 736 880 0 0Frändefors 1:230 1989 10 14 24 2 055 823 0 0
VargönFiltret 1 1979 4 12 30 6 52 4 151 887 1 18Sedimentet 1 1969 16 16 8 40 3 560 854 2 6Peneplanet 1 1971-72 16 4 20 1 189 917 0 0Peneplanet 2 1971-72 32 8 40 2 378 913 0 0Slaggbollen 17 1989 4 8 24 36 3 064 874 0 0Hunnediabasen 1 1972-73 56 24 80 5 240 914 0 0Pappersmästaren 2 1954-60 1989 11 33 16 60 3 426 969 4 125Pappersmästaren 3 1952 1989 12 12 12 36 1 985 944 0 0Pappersmästaren 4 1992 23 12 7 1 43 3 037 1 001 0 0Skänken 4 1992 13 10 23 1 606 1 067 0 0
Normalbeståndet 395 1 081 940 215 24 2 655 177 860 909 123 8 270Särskilda boendeformer 185 185 15 0 0 385 20 577 1 322 14 17 316
Totalt AB Vänersborgsbostäder 580 1 266 955 215 24 3 040 198 440 935 137 25 586
Bygg
nads
år
Om
bygg
nads
år
1 ro
k
3 ro
k
2 ro
k
4 ro
k
5 ro
k oc
h st
örre
Anta
l läg
enhe
ter
Läge
nhet
syta
Årsh
yra
kr/m
2
Anta
l lok
aler
Loka
lyta
Vallgatan 13, 462 85 VänersborgTelefon: 0521-260 260
E-post: info@vanersborgsbostader.seHemsida: www.vanersborgsbostader.se
top related