双禧贰号 募集说明书

双禧贰号募集说明书

二零一三年八月

目录

双禧贰号项目尽调

管理团队及服务流程

收益分析

收益权质押

第三方担保

项目介绍

金晖集团光明新区办公楼片区旧改项目

金晖集团

公司简介

深圳市金晖企业（集团）有限公司是在一九九三年三月注册成立的以房地产开发为龙头 集建筑施工酒店管理物业管理商业经营创业投资等到项目于一体的综合性企业集团员工人数近千人在产业一体化经营上已具有相当规模集团经营业绩持续增长累计商品房竣工面积 43 万平方米累计销售面积 39万平方米当前在建面积 22 万平方米 集团内部管理机构完善拥有一大批高素质的技术和管理人材在深圳成功地投资开发了南苑新村国都花都苏豪名厦金晖大厦国际市长交流中心金色阳光雅居金色海琴苑等多个房地产项目目前公司与中粮地产（集团）股份有限公司合作在宝安新区开发的ldquo海滨城广场rdquo三期建筑面积近 10 万平方米由公司投资及施工商业部分 26000 多平方米收益归公司支配利润可观

公司财务状况

2012 年 12 月 31 日 金晖集团 合并资产负债表（摘要） 资 产 期末数 负债和所有者权益 期末数

流动资产 98827487477 流动负债 102088753506

其中货币资金 1126596745 其中 短期借款 17575000000

应收账款 7637358251 应付账款 1349494631

预付账款 3137038676 预收账款 11469027556

其它应收款 10874315024 其他应付款 71196258531

存货 76019948000 应付职工薪酬 126769794

其它流动资产 32230781 应交税费 240384073

其他流动负债 131818921

非流动资产 111864196619非流动负债 27132322488

其中长期股权投资 680164190 其中 长期借款 27000000000

投资性房地产 65314763000 其他非流动负债 132322488

固定资产净值 43285503327负债合计 129221075994

在建工程 882381040 所有者权益（或股东权益 ) 无形资产 41821833 其中 实收资本（或股本） 6800000000

长期待摊费用 1691314621 资本公积 16738435000

其他非流动资产 -31751392 盈余公积 2406932830

未分配利润 31133211249

少数股东权益 24392029023

所有者权益（或股东权益 ) 合计 81470608102

资产总计 210691684096 负债和所有者权益总计 210691684096

公司资信评级

公司经营

资金用途

补充金晖集团位于深圳光明新区ldquo光明集团办公楼片区旧改项目rdquo资金集团除了自有资金投入外拟向外界融资 15000 万

股东结构

股东名称 出资额 出资比例

邱锦彪 50650000 744900

邱德胜 350000 05100

汪梅 17000000 250000

办公楼旧改项目所在区域介绍

城市规划与发展优势

一光明新区是深圳连接珠三角城市群的重要门户1049374区内道路ldquo九纵八横rdquo1049374辐射珠三角的交通四通八达二龙大高速公路横贯东西1049374与南光机荷梅观广深高速公路相连1049374距福田中心区宝安国际机场蛇口港大铲湾港约半小时车程三连接光明新区和市中心区的地铁 6号线正抓紧规划建设1049374建设中的广深港客运专线在光明设站1049374届时新区将与香港广州等珠三角主要城市同处于ldquo 30分钟交通圈rdquo内 使新区有条件成为承接香港辐射东莞的专业先进制造业和生产性服务业中心

光明新区在1561平方公里的土地上1049374可建用地 5801平方公里1049374其中未建用地 2975平方公里1049374拥有全市最大的可连片开发区域1049374为新区的各项发展特别是房地产业的发展提供了广阔空间

一耕地面积20040亩1049374其中基本农田保护用地10560亩1049374占全市的 3510493711049371二生态控制区面积 8345平方公里1049374占新区面积的537210493711049371三绿地覆盖率高达 531049371

从发展经济学角度讲后发地区不一定要经历先发展地区的每一个发展阶段它可以凭借自身的综合条件吸取先发地区的发展经验和教训打造投资洼地承接先发展地区的信息技术和资金流实现赶超式跨越式发展瞄准国际一流水平高规格规划高标准建设实现跨越式创新式的科学发展 发展起点高可少走弯路降低发展成本

区位优势

土地资源优势

生态优势

后发优势

截至 2012年 12月公司总资产约 21亿其中流动资产 988亿负债 129亿净资产 81亿公司资产负债率为 614其筹集15亿用于旧办公区域改建改建项目本身也是政府实事项目之一综合分析公司的偿债能力较强

目录

双禧贰号项目尽调

管理团队及服务流程

收益分析

收益权质押

第三方担保

用款公司介绍 深圳市金晖企业（集团）有限公司

注册资本 6800 万

经营范围兴办实业在合法取得使用权的土地上从事房地产开发经营物业管理购销五金制品机电产品装修材料化工原料纺织品汽车零配件日用百货

目前下属主要有三家实体企业

1 深圳市潮粤物业管理有限公司

2 深圳市金晖家居有限公司

3 金晖酒店（深圳）有限公司

还款保障

1 金晖集团下属酒店家居物业公司收益权质押

2 金晖集团实际控制人邱锦彪个人提供无限连带责任担保

3 深圳市中科创融资担保有限公司为投资人本息提供担保保证

收益账户监管

金晖集团下属三家实体企业

公司名称主营业务收入

2012 年度 2013 年上半年深圳市潮粤物业管理有限公司 895600696 386342333

深圳市金晖家居有限公司 17849207759 8774275926

金晖酒店（深圳）有限公司 11918420476 5556162106

　合计 30663228931 14716780365

金晖集团下属三家公司 2012 年累计实现营业收入 307亿元 2013 年上半年营业收入 147亿元

企业经营稳定通过企业收入账户共管质押三家公司收益权可以有效覆盖本次融资敞口

潮粤物业财务状况

资 产 期 未 数 负债及所有者 ( 股东 ) 权益 期未数流动资产 　 流动负债 　 货币资金 36101496 短期借款 　 应收账款 212777198 应付账款 12386020

预付账款 　 预收账款 1050000

应收利息 　 其它应付款 333754188

应收股利 　 应付职工薪酬 8226000

其它应收款 1421687273 应交税费 3524887

流动资产合计 1670565967 流动负债合计 358941095

非流动资产 　 非流动负债 　 固定资产原价 77220884 长期借款 　 减累计折旧 60995322 其他非流动负债 　 固定资产净值 16225562 代管基金 142061000

减固定资产减值准备 　 　 　 固定资产净额 16225562 　 　 在建工程 　 非流动负债合计 142061000

工程物资 　 负债合计 501002095

固定资产清理 　 所有者权益（或股东权益） 　 油气资产 　 资本公积 　 无形资产 320000 减库存股 　 开发支出 　 盈余公积 　 商誉 　 未分配利润 1040609356

长期待摊费用 4499922 所有者 ( 股东 ) 权益合计 1190609356

非流动资产合计 21045484 　 　资 产 总 计 1691611451 负债及所有者 ( 股东 ) 权益合计 1691611451

深圳市潮粤物业管理有限公司 资产负债表（至 2013 年 6月）

金晖家居财务状况深圳市金晖家居有限公司 资产负债表（至 2013 年 6 月）

资 产 期 未 数 负债及所有者 ( 股东 ) 权益 期未数流动资产 　 流动负债 　 货币资金 38775777 短期借款 4140000000

应收账款 2428314376 应付账款 33795273

预付账款 1470925135 预收账款 29893298

应收利息 　 其它应付款 361899720

应收股利 　 应付职工薪酬 27373611

其它应收款 3301892880 应交税费 2673617

减坏账准备 　 应付利息 　 存货 2686543360 其他流动负债 　 其它流动资产 　 流动负债合计 4595635519

流动资产合计 9926451528 非流动负债 　非流动资产 　 长期借款 　 投资性房地产 2609814500 递延所得税负债 　 固定资产原价 872633200 其他非流动负债 　 减累计折旧 735507044 　 　 固定资产净值 137126156 　 　 减固定资产减值准备 　 非流动负债合计 　 固定资产净额 137126156 负债合计 4595635519

在建工程 857550503 所有者权益（或股东权益） 　 工程物资 　 实收资本 ( 股本 ) 251920611

固定资产清理 　 资本公积 35385800

生产性生物资产 　 减库存股 　 油气资产 　 盈余公积 　 无形资产 　 未分配利润 8648000757

非流动资产合计 3604491159 所有者 ( 股东 ) 权益合计 8935307168

资 产 总 计 13530942687 负债及所有者 ( 股东 ) 权益合计 13530942687

金晖酒店财务状况金晖酒店（深圳）有限公司 资产负债表（至 2013 年 6月）

资 产 期 未 数 负债及所有者 ( 股东 ) 权益 期未数流动资产 　 流动负债 　 货币资金 108941412 短期借款 7495000000

应收账款 824330880 应付账款 1015490803

预付账款 138705734 预收账款 547246875

应收利息 　 其它应付款 1556691113

其它应收款 4743989177 应付职工薪酬 131734963

存货 3430270243 应交税费 155601423

其它流动资产 29196581 其他流动负债 83797035

流动资产合计 9275434027 流动负债合计 10985562212

非流动资产 　 非流动负债 　 固定资产原价 48296495684 长期借款 　 减累计折旧 8167995553 应付债券 　 固定资产净值 40128500131 长期应付款 　 减固定资产减值准备 　 专项应付款 　 固定资产净额 40128500131 预计负债 　 在建工程 73283519 递延所得税负债 　 在建工程 73283519 非流动负债合计 -

工程物资 　 负债合计 10985562212

固定资产清理 　 所有者权益（或股东权益） 　 生产性生物资产 　 实收资本 ( 股本 ) 500000000

油气资产 　 资本公积 28588414550 无形资产 39051833 减库存股 　 开发支出 　 盈余公积 　 商誉 　 未分配利润 10260754806

长期待摊费用 850213450 所有者 ( 股东 ) 权益合计 39349169356

其他非流动资产 -31751392 　 　 非流动资产合计 41059297541 　 　

资 产 总 计 50334731568 负债及所有者 ( 股东 ) 权益合计 50334731568

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双禧贰号项目尽调

管理团队及服务流程

收益分析

收益权质押

第三方担保

还款保障

1 金晖集团下属酒店家居物业公司收益权质押

2 金晖集团实际控制人邱锦彪个人提供无限连带责任担保

3 深圳市中科创融资担保有限公司为投资人本息提供担保保证

融资性担保公司担保

深圳市中科创融资担保有限公司（以下简称ldquo中科创担保公司rdquo）注册资本274亿是中科创金融控股集团的全资子公司是一家专业从事为企业及个人提供贷款担保票据承兑担保贸易融资担保项目融资担保信用证担保等融资性担保的担保机构公司兼营诉讼保全担保履约担保业务及与担保业务有关的融资咨询财务顾问等中介服务

公司成立以来始终坚持ldquo专注专业高效创新rdquo的服务理念以ldquo支持中小企业发展与防范风险相结合rdquo为原则开展担保业务累计为深圳市及珠江三角洲地区近 1200家中小企业提供了融资担保服务为超过 10000 名个人提供了经营创业和消费贷款担保服务

公司是深圳市信用担保同业公会副会长单位深圳市福田区南山区政府指定合作担保机构深圳市中小企业信用再担保中心发起人和签约成员 2010 年再担保项下的担保业务位居深圳民营担保企业第一名公司已同深圳 18家银行和多家金融机构建立了战略合作伙伴关系取得银行综合授信额度人民币 30亿元

金晖集团聘请中科创融资担保公司为投资人的本息安全提供担保

bull 国内首家获得 BSI-ISO9001-2000

国际质量管理体系认证企业

bull 深圳市福田区政府认定金融总部企业

bull 深圳市中小企业信用再担保中心发起人之一和签约成员

bull 福田区南山区政府指定合作担保机构

bull 联合资信评定中科创小额贷款有限公司信用级别为 A+级

bull 获英国 BSI担保资质

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收益分析

收益权质押

第三方担保

借款额及收益率参考

产品名称 双禧贰号

融资总规模 15 亿元人民币

认购门槛 100 万为认购起点以 10 万整数倍递增

投资期限 24 个月（满 12 个月或 18 个月可选择退出）

投资人预期收益率

（供参考请与客户经理具体洽谈）

资金规模 12 个月 18 个月 24 个月

100 万mdash 300 万 9 年 975 年 105 年

310 万mdash 500 万 10 年 1075 年 115 年

510 万mdash 1990

万11 年 1175 年 125 年

2000 万以上 12 年 1275 年 135 年

5000 万以上为定制客户集团为其另签协议

收益分配 每季度付息一次

投资案例

案例 600w 打算长期投资每年收益在 13 复利计息

理财师解答投资 8年即可实现年均收益率 21以上

第 1年 第 2年 第 3年 第 4年 第 5年 第 6年 第 7年 第 8年

期初（万元）

600 678 76614 86574 97828 110546 124917 141156

期末（万元）

678 76614 86574 97828 110546 124917 141156 15950

7

小结 在复利滚存的情况下平均每年收益为 21 时间越长收益越高

（利息如果按实际的季度结算实际的收益率会更高）

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第三方担保

中科创金融控股集团

中科创金融控股集团有限公司成立于 2004 年注册资本 211 亿元人民币净资产 103 亿元是一家领先的融财富管理资产管理小额贷款业务和融资担保服务为一体的综合金融集团公司专注于为中国超高净值人群及关联企业提供定制化服务及一揽子解决方案包括财富管理产品开发设计分销以及家族财富管理顾问同时还为机构客户及中小企业提供融资担保业务小额贷款等金融服务中科创集团 2007 年荣获ldquo深圳市福田区总部企业rdquo 2008 年荣获ldquo中国国际金融博览会最佳创意设计奖rdquo 2009 年荣获ldquo深圳市金融服务总部企业rdquo 2010 年荣获 ldquo深圳市第七届知名品牌企业rdquo和ldquo中国平安金融年会一体化金融服务提供商创新奖rdquo等荣誉称号是国内首家获得英国ＢＳＩ颁发的 ISO9001 2000 质量管理体制认证证书的金融服务机构经过多年的发展中科创集团与全球最富盛名的海外私人银行罗斯柴尔德银行成为金融服务合作伙伴提供包括健康医疗子女教育高端旅游信托计划并购重组投资移民等跨境金融顾问服务集团旗下的中国财富俱乐部在北京上海深圳设有商务私密会所汇集众多企业界精英会员定期举办以经济学家为主讲嘉宾的中国财富大讲堂

管理团队

张伟 先生 中科创集团董事长

长江商学院 EMBA 工商管理硕士军人出身深圳市第五届人大代表现任深圳市人大常委会经济工作委员会委员 深圳市中小企业家联谊会会长深圳市商业联合会常务副会长深圳市（工商联）总商会副会长深圳市担保同业公会副会长等 2008 年度ldquo深港投资十大人物rdquo 2011 年度 ldquo深商十大风云人物rdquo

常虹 先生 中科创集团总裁

中南工业大学技术经济分析专业硕士副教授职称现任深圳市专家联合会管理科学委员会委员深圳市科工贸信委特聘中小企业金融顾问龙柏连锁产业投资基金有限合伙人会议主席投资决策委员会委员曾任上市公司总裁投资公司总经理

张嶂 先生中科创集团副总裁风控总监

香港中文大学法学博士山西诺亚信创业投资有限公司董事曾

任深圳市创业投资引导基金管理委员会办公室投资风控总监香

港律师会法律发展研究员参与松禾创投成长基金（ 1 期）深

圳市创投引导基金深圳力合新能源创投基金等多个基金的组建

及风控管理

陈沛 先生 威廉资本投资总监

武汉理工大学 MBA 工商管理硕士中国注册评估师协会执业资格会员城市经营研究院投融资研究中心副主任研究员高级经营师高级物流师曾任 Greencool Tech 投资顾问嘉珺投资副总裁昆吾九鼎投资总监

账户信息与合同签署

投资者在签订相关协议后将资金划付至企业以下专项资金账户

账户名称深圳市金晖企业（集团）有限公司

开 户 行建设银行深圳福田支行

账 号 4420 1503 5000 5252 4385

合同签署

《借款合同》（一式两份由投资人与金晖签）《保证合同》（一式两份由投资人与中科创担保公司签）

追求卓越 引领未来 Pursue the Excellence Lead the Future

Add 深圳市中心区大中华国际交易广场西区 15-16 楼Web wwwcf88comcn Tel 2399 8555 Fax 8256 2835

Hotline 400 8888 662 Complaint Tel 0755-2399 8368