Page 1
ZNALECKÝ POSUDEK
č. 184/16
o obvyklé ceně nemovitých věcí: - podílu id. 1/2 na pozemku p.č. st. 37, součástí je stavba:
Nečemice, č.p. 52, objekt bydlení, s příslušenstvím, LV číslo 75,
- pozemku p.č. 80 a 82, s příslušenstvím, LV číslo 328,
katastrální území Nečemice, obec Tuchořice, okres Louny
a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2 , JUDr. Jan Fendrych,
soudní exekutor
Hradecká 3
130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku: Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. EN 1/16-2
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004
Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č.
340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění
vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 28.05.2016
znalecký posudek vypracoval:
Zdeněk Vašíček
Teplická 232
753 01 Hranice
telefon: 602 778 374
e-mail: [email protected] , www.posudeknemovitosti.cz
Znalecký posudek obsahuje 30 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se
předává ve dvou vyhotoveních.
V Hranicích 03.06.2016
Page 2
- 2 -
A. NÁLEZ
1. Znalecký úkol
Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí: - podílu id. 1/2 na pozemku p.č. st. 37, součástí
je stavba: Nečemice, č.p. 52, objekt bydlení, s příslušenstvím, LV číslo 75,
- pozemku p.č. 80 a 82, s příslušenstvím, LV číslo 328,
katastrální území Nečemice, obec Tuchořice, okres Louny
a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
2. Základní informace
Název předmětu ocenění: Rodinný dům
Adresa předmětu ocenění: Nečemice 52
439 69 Tuchořice
Kraj: Ústecký
Okres: Louny
Obec: Tuchořice
Katastrální území: Nečemice
Počet obyvatel: 674
Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 910,00 Kč/m2
Koeficienty obce
Název koeficientu č. Pi
O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel IV 0,65
O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60
O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice zastavěného území
vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna)
v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně
IV 1,01
O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a
kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn
II 0,85
O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90
O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a
zdravotní středisko, nebo škola)
IV 0,90
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 247,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření
Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 28.05.2016 za přítomnosti paní Aleny Drahovzalové,
tel. 737 002 472.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku
- výpis z KN ze dne 17.05.2016, LV číslo 75, k.ú. Nečemice
- výpis z KN ze dne 17.05.2016, LV číslo 328, k.ú. Nečemice
- informace z nahlížení do katastru nemovitostí
- informace a údaje sdělené objednatelem
- informace a údaje sdělené účastnicí prohlídky
- skutečnosti a výměry zjištěné na místě
- www.sreality.cz, www.nemovitosti.eu, www.reality.cz
- informace z územního plánu obce Tuchořice
Page 3
- 3 -
5. Vlastnické a evidenční údaje
LV 183
Drahovzal Miloslav, Nečemice 5, 43801 Tuchořice 1/2
Drahovzal Rudolf, Nečemice 52, 43801 Tuchořice 1/2
Omezení vlastnického práva nebyla zjištěna.
LV 126
Drahovzal Rudolf, Nečemice 52, 43801 Tuchořice
Omezení vlastnického práva:
Zástavní právo smluvní
Jiná omezení vlastnického práva nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost
Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě
samém.
7. Celkový popis nemovité věci
Oceňované nemovité věci, zapsané na LV 75 se nachází a jihovýchodním okraji obce, v rozptýlené
zástavbě rodinných domů. Jedná se o rodinný dům č.p. 52 a vedlejší stavby na mírně svažitém,
neoploceném pozemku. Příjezd je po asfaltové komunikaci.
Oceňované nemovité věci, zapsané na LV 328 se nachází kolem rodinného domu č.p. 52 a tvoří
zahradu u tohoto domu. Jedná se o mírně svažité, částečně oplocené, neudržované pozemky. Příjezd
je po asfaltové komunikaci. Pozemek p.č. 82 je určen podle územního plánu jako BV - plocha
bydlení.
Pozemky byly na místě identifikovány podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné
určení v terénu je nutné vyměření pozemků oprávněným geodetem.
8. Obsah znaleckého posudku
LV 75
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.1.1. Rodinný dům
1.2. Příslušenství
1.2.1. Stodola
1.2.2. Chlév
2. Ocenění pozemků
2.1. Pozemek
3. Ocenění trvalých porostů
3.1. Trvalé porosty
LV 328
1. Ocenění pozemků
1.1. Pozemky
2. Ocenění trvalých porostů
2.1. Trvalé porosty
Page 4
- 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK
Oceňovací předpis
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č.
121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb.,
č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013
Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí
některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
Index trhu s nemovitými věcmi
Název znaku č. Pi
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než
nabídka
I -0,06
2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl.
podílu pozemku k jednotce)
III -0,01
3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo
stabilizovaná území - Území je stabilizované.
II 0,00
4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00
5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00
6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu
záplav
IV 1,00
5
Index trhu IT = P6 * (1 + Pi) = 0,930
i = 1
Index polohy
Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel
včetně
Název znaku č. Pi
1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním
celku
I 1,01
2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí -
Rezidenční zástavba
I 0,03
3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01
4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec -
Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci
II -0,10
5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je
částečně dostupná občanská vybavenost obce
II -0,02
6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci,
s možností parkování na pozemku
VII 0,01
7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD –
dobrá dostupnost centra obce
III 0,00
8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti
komerčního využití
II 0,00
9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00
10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00
Page 5
- 5 -
11
Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,919
i = 2
Koeficient pp = IT * IP = 0,855
LV 75
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.1.1. Rodinný dům Přízemní, nepodsklepený, rodinný dům bez obytného podkroví se nachází na pozemku p.č. st. 37. Je
napojen na el. energii, vodovod, kanalizace je svedena do septiku. Objekt byl postavený asi před
100 lety.
Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází dva pokoje, kuchyň, chodba, koupelna
a záchod.
Popis konstrukcí a vybavení:
1. Základy betonové, bez izolace
2. Zdivo cihelné
3. Stropy s rovným podhledem
4. Střecha sedlová
5. Krytina pálená
6. Klempířské konstrukce pozinkované
7. Vnitřní omítky vápenné
8. Fasádní omítky vápenocementové, poškozené
9. Vnější obklady ne
10. Vnitřní obklady keramické, poškozené
11. Schody ne
12. Dveře plné, prosklené, dřevěné
13. Okna dvojité, dřevěné
14. Podlahy obytných místností prkna
15. Podlahy ostatních místností dlažby
16. Vytápění lokální na tuhá paliva
17. Elektroinstalace 220 V
18. Bleskosvod ne
19. Rozvod vody studené a teplé
20. Zdroj teplé vody el. bojler
21. Instalace plynu ne
22. Kanalizace ano
23. Vybavení kuchyně sporák
24. Vnitřní vybavení vana, umývadlo
25. Záchod splachovací
Page 6
- 6 -
26. Ostatní ne
Objekt není udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo
přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu.
V ceně rodinného domu jsou přípojky sítí, septik, zpevněné plochy, vrata, vrátka a oplocení.
Zatřídění pro potřeby ocenění
Typ objektu: Rodinný dům § 35 porovnávací metoda
Poloha objektu: Ústecký kraj, obec do 2 000 obyvatel
Stáří stavby: 100 let
Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 324,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží
1. NP: 6,50*14,00 = 91,00 m2
Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška
1. NP: 91,00 m2
2,90 m
Obestavěný prostor
1. NP: (6,50*14,00)*(3,70) = 336,70 m3
zastřešení: (6,50*14,00)*(3,30*0,5) = 150,15 m3
Obestavěný prostor - celkem: = 486,85 m3
Podlažnost:
Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 91,00 m2
Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 91,00 m2
Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00
Výpočet indexu cenového porovnání
Index vybavení
Název znaku č. Vi
0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny
zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou
I typ A
1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00
2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00
3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00
4. Podlažnost - hodnota 1 I 0,00
5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování
RD do žumpy nebo septiku
III 0,00
6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08
7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné
podstand. nebo mimo stavbu RD
II -0,05
8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00
9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0,03
10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00
Page 7
- 7 -
nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2
11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2
celkem
II 0,00
12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00
13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná
rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti)
V 0,40
Koeficient pro stáří 100 let:
s = 1 - 0,005 * 100 = 0,500
Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.
12
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,600 = 0,202
i = 1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,930
Index polohy pozemku IP = 0,919
Ocenění
Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 324,- Kč/m3 * 0,202 = 267,45 Kč/m
3
CSP = OP * ZCU * IT * IP = 486,85 m3 * 267,45 Kč/m
3 * 0,930 * 0,919= 111 284,90 Kč
Cena stanovená porovnávacím způsobem = 111 284,90 Kč
1.2. Příslušenství
1.2.1. Stodola Přízemní, nepodsklepená stodola se nachází za rodinným domem na pozemku p.č. st. 37. Objekt je
napojen na el. energii. Objekt byl postavený asi před 100 lety.
Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází stodola.
Objekt není udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo
přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu.
Zatřídění pro potřeby ocenění
Vedlejší stavba § 16: typ A
Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm
Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny
1.nadz. podlaží
Podkroví: nemá podkroví
Krov: umožňující zřízení podkroví
Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274
Výpočet jednotlivých ploch
Název Plocha [m2]
1. NP 8,30*6,50 = 53,95
Page 8
- 8 -
Zastavěné plochy a výšky podlaží
Název Zastavěná.
plocha
Konstr. výška
1. NP 53,95 m2
4,45 m
Obestavěný prostor
Výpočet jednotlivých výměr
Název Obestavěný prostor [m3]
1. NP (8,30*6,50)*(4,45) = 240,08 m3
zastřešení (8,30*6,50)*(3,15*0,5) = 84,97 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)
Název Typ Obestavěný
prostor
1. NP NP 240,08 m3
zastřešení Z 84,97 m3
Obestavěný prostor - celkem: 325,05 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení
(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se,
A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)
Konstrukce Provedení Hodnocení
standardu
Část
[%]
1. Základy betonové S 100
2. Obvodové stěny cihelné S 100
3. Stropy trámové S 100
4. Krov sedlová S 100
5. Krytina pálená taška S 100
6. Klempířské práce pozinkované S 100
7. Úprava povrchů omítky, poškozené P 100
8. Schodiště ne C 100
9. Dveře ne C 100
10. Okna ne C 100
11. Podlahy hliněné, cihelné P 100
12. Elektroinstalace 220, 380 V S 100
Výpočet koeficientu K4
Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část
[%] Koef.
Upravený
obj. podíl
1. Základy S 6,20 100 1,00 6,20
2. Obvodové stěny S 30,40 100 1,00 30,40
3. Stropy S 19,30 100 1,00 19,30
4. Krov S 10,80 100 1,00 10,80
5. Krytina S 6,90 100 1,00 6,90
6. Klempířské práce S 1,90 100 1,00 1,90
7. Úprava povrchů P 4,90 100 0,46 2,25
8. Schodiště C 3,80 100 0,00 0,00
Page 9
- 9 -
9. Dveře C 3,10 100 0,00 0,00
10. Okna C 1,00 100 0,00 0,00
11. Podlahy P 6,80 100 0,46 3,13
12. Elektroinstalace S 4,90 100 1,00 4,90
Součet upravených objemových podílů 85,78
Koeficient vybavení K4: 0,8578
Výpočet opotřebení analytickou metodou
(OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu
UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %)
Konstrukce, vybavení OP
[%]
Část
[%] K
UP
[%]
PP
[%] St. Živ.
Opot.
části
Opot. z
celku
1. Základy S 6,20 100,00 1,00 6,20 7,23 100 150 66,67 4,8202
2. Obvodové stěny S 30,40 100,00 1,00 30,40 35,44 100 100 100,00 35,4400
3. Stropy S 19,30 100,00 1,00 19,30 22,50 100 100 100,00 22,5000
4. Krov S 10,80 100,00 1,00 10,80 12,60 100 100 100,00 12,6000
5. Krytina S 6,90 100,00 1,00 6,90 8,04 100 100 100,00 8,0400
6. Klempířské práce S 1,90 100,00 1,00 1,90 2,21 100 100 100,00 2,2100
7. Úprava povrchů P 4,90 100,00 0,46 2,25 2,62 100 100 100,00 2,6200
11. Podlahy P 6,80 100,00 0,46 3,13 3,65 100 100 100,00 3,6500
12. Elektroinstalace S 4,90 100,00 1,00 4,90 5,71 100 100 100,00 5,7100
Opotřebení: 97,6 %
Ocenění
Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] = 1 250,-
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,8578
Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0880
Základní cena upravená [Kč/m3] = 1 791,09
Plná cena: 325,05 m3 * 1 791,09 Kč/m
3 = 582 193,80 Kč
Koeficient opotřebení: (1- 97,6 % /100) * 0,024
Nákladová cena stavby CSN = 13 972,65 Kč
Koeficient pp * 0,855
Cena stavby CS = 11 946,62 Kč
Stodola - zjištěná cena = 11 946,62 Kč
1.2.2. Chlév Přízemní, nepodsklepený chlév se nachází naproti rodinného domu na pozemku p.č. st. 37. Objekt
byl postavený asi před 60 lety.
Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází chlév.
Objekt není udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo
přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu.
Zatřídění pro potřeby ocenění
Page 10
- 10 -
Vedlejší stavba § 16: typ B
Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm
Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny
1.nadz. podlaží
Podkroví: nemá podkroví
Krov: neumožňující zřízení podkroví
Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274
Výpočet jednotlivých ploch
Název Plocha [m2]
1. NP 5,80*3,60 = 20,88
Zastavěné plochy a výšky podlaží
Název Zastavěná.
plocha
Konstr. výška
1. NP 20,88 m2
2,30 m
Obestavěný prostor
Výpočet jednotlivých výměr
Název Obestavěný prostor [m3]
1. NP (5,80*3,60)*(2,30) = 48,02 m3
zastřešení (5,80*3,60)*(0,30*0,5) = 3,13 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)
Název Typ Obestavěný
prostor
1. NP NP 48,02 m3
zastřešení Z 3,13 m3
Obestavěný prostor - celkem: 51,15 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení
(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se,
A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)
Konstrukce Provedení Hodnocení
standardu
Část
[%]
1. Základy betonové S 100
2. Obvodové stěny cihelné S 100
3. Stropy trámové S 100
4. Krov plochá S 100
5. Krytina vlnitý eternit P 100
6. Klempířské práce pozinkované S 100
7. Úprava povrchů omítky, poškozené P 100
8. Schodiště X 100
9. Dveře dřevěné S 100
10. Okna ne C 100
11. Podlahy betonové S 100
12. Elektroinstalace ne C 100
Page 11
- 11 -
Výpočet koeficientu K4
Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část
[%] Koef.
Upravený
obj. podíl
1. Základy S 7,10 100 1,00 7,10
2. Obvodové stěny S 31,80 100 1,00 31,80
3. Stropy S 19,80 100 1,00 19,80
4. Krov S 7,30 100 1,00 7,30
5. Krytina P 8,10 100 0,46 3,73
6. Klempířské práce S 1,70 100 1,00 1,70
7. Úprava povrchů P 6,10 100 0,46 2,81
8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00
9. Dveře S 3,00 100 1,00 3,00
10. Okna C 1,10 100 0,00 0,00
11. Podlahy S 8,20 100 1,00 8,20
12. Elektroinstalace C 5,80 100 0,00 0,00
Součet upravených objemových podílů 85,44
Koeficient vybavení K4: 0,8544
Výpočet opotřebení analytickou metodou
(OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu
UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %)
Konstrukce, vybavení OP
[%]
Část
[%] K
UP
[%]
PP
[%] St. Živ.
Opot.
části
Opot. z
celku
1. Základy S 7,10 100,00 1,00 7,10 8,31 60 150 40,00 3,3240
2. Obvodové stěny S 31,80 100,00 1,00 31,80 37,22 60 80 75,00 27,9150
3. Stropy S 19,80 100,00 1,00 19,80 23,17 60 80 75,00 17,3775
4. Krov S 7,30 100,00 1,00 7,30 8,54 60 70 85,71 7,3196
5. Krytina P 8,10 100,00 0,46 3,73 4,37 60 60 100,00 4,3700
6. Klempířské práce S 1,70 100,00 1,00 1,70 1,99 60 60 100,00 1,9900
7. Úprava povrchů P 6,10 100,00 0,46 2,81 3,29 60 60 100,00 3,2900
9. Dveře S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,51 60 60 100,00 3,5100
11. Podlahy S 8,20 100,00 1,00 8,20 9,60 60 60 100,00 9,6000
Opotřebení: 78,7 %
Ocenění
Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] = 1 250,-
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,8544
Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0880
Základní cena upravená [Kč/m3] = 1 783,99
Plná cena: 51,15 m3 * 1 783,99 Kč/m
3 = 91 251,09 Kč
Koeficient opotřebení: (1- 78,7 % /100) * 0,213
Nákladová cena stavby CSN = 19 436,48 Kč
Koeficient pp * 0,855
Cena stavby CS = 16 618,19 Kč
Chlév - zjištěná cena = 16 618,19 Kč
2. Ocenění pozemků
Page 12
- 12 -
2.1. Pozemek Pozemek je mírně svažitý.
Ocenění
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,930
Index polohy pozemku IP = 0,919
Výpočet indexu cenového porovnání
Index omezujících vlivů pozemku
Název znaku č. Pi
1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00
2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 %
včetně; ostatní orientace
IV 0,00
3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00
4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a
ochranné pásmo
I 0,00
5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00
6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemek je mírně svažitý. II 0,00
6
Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 1,000
i = 1
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,930 * 1,000 * 0,919 = 0,855
Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny
odvozené
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků
Zatřídění Zákl. cena
[Kč/m2]
Index Koef. Upr. cena
[Kč/m2]
§ 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 247,- 0,855 211,19
Typ Název Parcelní
číslo
Výměra
[m2]
Jedn. cena
[Kč/m2]
Cena
[Kč]
§ 4 odst. 1 zastavěná plocha a
nádvoří
st. 37 502,00 211,19 106 017,38
Stavební pozemek - celkem 502,00 106 017,38
Pozemek - zjištěná cena = 106 017,38 Kč
3. Ocenění trvalých porostů
3.1. Trvalé porosty Na pozemku se nachází trvalé porosty.
Page 13
- 13 -
Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné
zjednodušeným způsobem: § 47
Celková cena pozemku: Kč 106 017,38
Celková výměra pozemku m2
502,00
Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m2
20,00
Cena pokryvné plochy porostů Kč 4 223,80
Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065
Cena smíšeného porostu: = 274,55
Trvalé porosty - zjištěná cena = 274,55 Kč
LV 328
1. Ocenění pozemků
1.1. Pozemky Pozemky jsou mírně svažité. Pozemek p.č. 82 je určen podle územního plánu jako BV - plocha
bydlení.
Ocenění
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,930
Index polohy pozemku IP = 0,919
Výpočet indexu cenového porovnání
Index omezujících vlivů pozemku
Název znaku č. Pi
1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00
2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 %
včetně; ostatní orientace
IV 0,00
3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00
4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a
ochranné pásmo
I 0,00
5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00
6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemek je mírně svažitý. II 0,00
6
Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 1,000
i = 1
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,930 * 1,000 * 0,919 = 0,855
Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny
odvozené
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků
Zatřídění Zákl. cena Index Koef. Upr. cena
Page 14
- 14 -
[Kč/m2] [Kč/m
2]
§ 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění § 9 odst. 4 247,- 0,855 0,300 63,36
Typ Název Parcelní
číslo
Výměra
[m2]
Jedn. cena
[Kč/m2]
Cena
[Kč]
§ 9 odst. 4 zahrada 82 1 553,00 63,36 98 398,08
Stavební pozemek - celkem 1 553,00 98 398,08
Zemědělský pozemek oceněný dle § 6
Název Parcelní číslo BPEJ Výměra
[m2]
JC
[Kč/m2]
Úprava
[%]
UC
[Kč/m2]
Cena
[Kč]
orná půda 80 43111 1 285,00 5,22 5,22 6 707,70
Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Celkem: 1 285,00 m
2 6 707,70
Pozemky - zjištěná cena = 105 105,78 Kč
2. Ocenění trvalých porostů
2.1. Trvalé porosty Na pozemku p.č. 82 se nachází trvalé porosty.
Ovocné dřeviny: příloha č. 36.
Zahrádkářský typ ovocnářství:
Název Stáří
[roků]
Počet /
Výměra
Jedn. cena [Kč
/ jedn.]
Úprava
[%]
Upr. cena [Kč /
jedn]
Cena
[Kč]
jabloň -
vysokokmen
30 4 Ks 1 402,- 1 402,- 5 608,-
třešeň - polokmen 50 1 Ks 140,- 140,- 140,-
ořešák vlašský 15 2 Ks 2 473,- 2 473,- 4 946,-
Součet: = 10 694,- Kč
Celkem - ovocné dřeviny: = 10 694,- Kč
Okrasné rostliny: příloha č. 39.
Název Stáří Počet / Výměra
Typ Jedn. cena [Kč /
jedn.]
Úpravy [%] Upr. cena
[Kč / jedn.]
Cena
[Kč]
smrk 10 roků 4,00 ks
Jehličnaté stromy I 2 150,- 2 150,- 8 600,-
tůje 10 roků 1,00 ks
Jehličnaté keře I 530,- 530,- 530,-
Součet: 9 130,-
Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 39): * 0,750
Koeficient polohy K5 (příl. č. 20) * 0,800
Celkem - okrasné rostliny = 5 478,- Kč
Trvalé porosty - zjištěná cena = 16 172,- Kč
Page 15
- 15 -
C. REKAPITULACE
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení
LV 75
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.1.1. Rodinný dům 111 284,90 Kč
1.2. Příslušenství
1.2.1. Stodola 497 775,70 Kč
1.2.2. Chlév 78 019,70 Kč
1. Ocenění staveb celkem 687 080,30 Kč
2. Ocenění pozemků
2.1. Pozemek 106 017,40 Kč
2. Ocenění pozemků celkem 106 017,40 Kč
3. Ocenění trvalých porostů
3.1. Trvalé porosty 274,60 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem 274,60 Kč
LV 75 celkem 793 372,30 Kč
LV 328
1. Ocenění pozemků
1.1. Pozemky 105 105,80 Kč
1. Ocenění pozemků celkem 105 105,80 Kč
2. Ocenění trvalých porostů
2.1. Trvalé porosty 16 172,- Kč
2. Ocenění trvalých porostů celkem 16 172,- Kč
LV 328 celkem 121 277,80 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 914 650,10 Kč
Rekapitulace výsledných cen
Page 16
- 16 -
LV 75
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.1.1. Rodinný dům 111 284,90 Kč
1.2. Příslušenství
1.2.1. Stodola 11 946,60 Kč
1.2.2. Chlév 16 618,20 Kč
1. Ocenění staveb celkem 139 849,70 Kč
2. Ocenění pozemků
2.1. Pozemek 106 017,40 Kč
2. Ocenění pozemků celkem 106 017,40 Kč
3. Ocenění trvalých porostů
3.1. Trvalé porosty 274,60 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem 274,60 Kč
LV 75 celkem 246 141,70 Kč
LV 328
1. Ocenění pozemků
1.1. Pozemky 105 105,80 Kč
1. Ocenění pozemků celkem 105 105,80 Kč
2. Ocenění trvalých porostů
2.1. Trvalé porosty 16 172,- Kč
2. Ocenění trvalých porostů celkem 16 172,- Kč
LV 328 celkem 121 277,80 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem 367 419,50 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: 367 420,- Kč
slovy: Třistašedesátsedmtisícčtyřistadvacet Kč
Page 17
- 17 -
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ
Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou.
Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování.
Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích
stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v
obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které
mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních
poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se
rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit.
Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi
prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo
službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se
porovnáním.
Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody:
1. Nákladová
- stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých
věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí
2. Porovnávací
- porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi
3. Výnosová
- se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí
Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové.
Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění
Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v
daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod.
je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového
předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené
analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi je možno
konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu.
Metoda porovnávací
Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s
obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji.
Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z
internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit
obvyklou cenu.
Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi
obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha
objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky,
konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva,
Page 18
- 18 -
vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a
příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby,
vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce.
Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi,
konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.cz, sreality.cz, reality.cz
a na další.
1. Prodej rodinného domu 410 m2, pozemek 1 770 m2 Hořovičky - Vrbice, okres Rakovník
199 000 Kč
Z důvodu insolvence Vám nabízíme k prodeji dům s 410m2 užitné plochy v obci Vrbice u
Hořoviček. V domě jsou naznačeny 4 bytové jednotky, dvě v přízemí a dvě v patře. Půdní prostor
není stavebně upraven. Všechny byty jsou vyrabované. Západní část domu je podsklepená, sklep je
téměř po strop plný vody.
Vzdálenost do Rakovníka 20km. Dopravní spojení autobusové, zastávka Hořovičky-Vrbice.
Dům stojí na cizím pozemku, jehož plocha je celkem 1770m2 - pozemek není součástí ceny,
vlastníkem pozemku je Státní pozemkový úřad.
Lze financovat Hypoúvěrem Hypocentra Modré pyramidy např. s použitím vlastních zdrojů 20
895,- Kč a měsíční splátkou 593,- Kč se splatností 30 let.Volejte naše call centrum v době 9 - 19
hodin. Nepřijaté hovory budou vyřízeny v nejbližší době. Při komunikaci s námi uvádějte, prosím,
číslo zakázky.
Zlevněno: 199 000 Kč za nemovitost, + provize RK (k jednání)
Hypotéka: 734,55 Kč měsíčně
Původní cena: 250 000 Kč
Poznámka k ceně: + 4% sazba daně z nabytí nemovitých věcí
ID zakázky: 112036
Aktualizace: 01.06.2016
Stavba: Cihlová
Stav objektu: Špatný
Poloha domu: Samostatný
Typ domu: Přízemní
Plocha zastavěná: 205 m2
Užitná plocha: 410 m2
Plocha podlahová: 410 m2
Plocha pozemku: 1770 m2
Page 19
- 19 -
Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná
2. Prodej rodinného domu 73 m2, pozemek 435 m2 Libořice, okres Louny
270 000 Kč
Nabízíme k prodeji menší rodinný dům vhodný i jako chalupa v klidné obci Libořice u Žatce. Dům
stojí na okraji obce nedaleko rybníka a v blískosti lesů CHKO Džbán. Samotný dům má dvě větší
místnosti rozdělené chodbou, ze které je vstup i na půdu a do sklepa. Vlevo je kuchyně, do které je
přivedena voda z řadu, vpravo je vchod do pokoje. Půda je prostorná, vhodná pro výstavbu
podkrovních místností. Střecha je v pořádku, nevyžaduje nákladné opravy. Podsklepená je část
domu, sklep je suchý a je přes něj veden přívod vody a odpad. Vedle domu je menší dvorek s
hospodářskými přístavky a je zde částečně zbudována koupelna s lázeňským válcem, WC je suché.
Za domem je zahrada s ovocnými stromy. Vedle domu na levé straně je velká dřevěná kolna, která
sloužila jako skladiště. Lze snadno demontovat a plochu využít pro zvětšení zahrady event.
rozšíření domu. Elektřina je plně funkční a je zde 230 i 400 V. Před domem je připojovací šachta na
kanalizaci, lze se tedy snadno připojit po zbudování splachovacího WC. V obci je základní
občanská vybavenost, spojení je autobusové i vlakové do okolních měst. Časová dostupnost Žatce
je do 10 minut, Prahy do 45 minut. Doporučuje pro trvalé i rekreační bydlení v klidné lokalitě v
blízkosti turistických tras Džbánska s vynikajicí dostupností měst. V případě zájmu zajistíme
financování nemovitosti. Nabídka č.68323
Tř. energ. náročnosti budovy G
Celková cena: 270 000 Kč za nemovitost, včetně provize
Hypotéka: 969,86 Kč měsíčně
Poznámka k ceně: Cena včetně provize, právního a finančního servisu
ID zakázky: 68323
Aktualizace: 26.05.2016
Stav: Rezervováno
Stavba: Smíšená
Stav objektu: Před rekonstrukcí
Poloha domu: Samostatný
Umístění objektu: Okraj obce
Typ domu: Patrový
Podlaží: 2 včetně 1 podzemního
Počet bytů: 1
Plocha zastavěná: 105 m2
Užitná plocha: 73 m2
Plocha pozemku: 435 m2
Page 20
- 20 -
Plocha zahrady: 231 m2
Sklep: 15 m2
Parkování: 5
Voda: Dálkový vodovod
Topení: Lokální tuhá paliva
Odpad: Veřejná kanalizace
Telekomunikace: Internet
Elektřina: 230V, 400V
Doprava: Vlak, Autobus
Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná
3. Prodej rodinného domu 192 m2, pozemek 104 m2 Kryry - Běsno, okres Louny
399 000 Kč
Nabízíme Vám k prodeji samostatně stojící rodinný dům o velikosti 3+1 v obci Běsno. Běsno je
obec města Kryry v okrese Louny, 9 km jihovýchodně od Podbořan, kde je vybudovaná kompletní
infrastruktura, včetně zdravotnických zařízení. Město se nachází v lokalitě s dobrými možnostmi
získání zaměstnání.
Rodinný dům je podsklepený, byla v něm započata rozsáhlá rekonstrukce, ve které je nutné
pokračovat. Je nově udělaná plechová střecha s imitací tašek, nové okapy, nová plastová okna.
Započata byla také rekonstrukce koupelny, kde je sprchový kout, WC. V kuchyni je připravena
nová kuchyňská linka, která ještě nebyla nainstalována.Podlahy jsou betonové.
Dům má vlastní kanalizaci, dům je napojen na obecní vodovod, vytápění je řešeno ústředním
topením na tuhá paliva. K domu je možné pronajmout nebo odkoupit přilehlý pozemek od obecního
úřadu.
Dispozice domu: Rodinný dům je řešen jako dvoupodlažní s možností přístavby do podkroví. V
přízemí se nachází předsíň, kuchyň,koupelna s WC.V prvním patře jsou dva pokoje a předsíň.
Pokoje jsou velmi prostorné.
Pokud vás tato nabídka zaujala, kontaktujte realitního makléře pro více informací nebo sjednání
nezávazné prohlídky.V případě zájmu pomůžeme se zajištěním financování této nemovitosti.
Celková cena: 399 000 Kč za nemovitost
Hypotéka: 1 433,23 Kč měsíčně
Poznámka k ceně: + další poplatky
ID zakázky: 032-N03542
Aktualizace: 25.05.2016
Stavba: Smíšená
Page 21
- 21 -
Stav objektu: Před rekonstrukcí
Poloha domu: Samostatný
Typ domu: Patrový
Podlaží: 2
Plocha zastavěná: 104 m2
Užitná plocha: 192 m2
Plocha pozemku: 104 m2
Elektřina: 230V
Doprava: Autobus
Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná
4. Prodej stavebního pozemku 9 914 m2 Tuchořice - Nečemice, okres Louny
700 000 Kč (71 Kč za m2)
Naše společnost Vám zprostředkuje prodej pozemku 9914 m2 uprostřed obce Nečemice, okr.
Louny. Pozemek je mírně svažitý, několik stromů tvoří přirozenou hranici. Na hranici pozemku
elektřina a voda, možnost i vlastní studny. Pozemek tvoří převážně travnatý porost, cca 1500 m2 je
veden jako orná půda. Na pozemek je přístup ze silnice. Lze financovat hypotékou, finanční servis
(hypo, úvěr) a právní servis je zdarma. Ev. číslo: 304753.
Celková cena: 700 000 Kč za nemovitost, včetně provize
Hypotéka: 1 455,64 Kč měsíčně
Cena za m2: 71 Kč
Poznámka k ceně: včetně provize
ID zakázky: 305367
Aktualizace: 11.05.2016
Umístění objektu: Klidná část obce
Plocha pozemku: 9914 m2
Voda: Dálkový vodovod
Vyhodnocení porovnávací metody:
Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10-15%. Na základě výše
uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech
okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry
nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi
navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí, zapsaných na LV 75 ve výši cca 180-220 tis. Kč,
Page 22
- 22 -
zapsaných na LV 328 ve výši 90-120 tis.Kč ( stav. pozemek cca 60,- Kč/m2)
Metoda výnosová - nebyla použita.
Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi:
Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování
majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se
stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých
věcech.
LV 183
1. Práva:
Omezení vlastnického práva nebyla zjištěna.
2. Závady:
Nebyly zjištěny.
LV 126
1. Práva:
Omezení vlastnického práva:
Zástavní právo smluvní
Jiná omezení vlastnického práva nebyla zjištěna.
2. Závady:
Nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití,
jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci
jsou obchodovatelné.
Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností,
odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí
LV 75:
200 000,- Kč
z toho podíl id 1/2:
100 000,- Kč
LV 328:
110 000,- Kč
celkem podíly Rudolfa Drahovrala:
Page 23
- 23 -
210 000,- Kč
slovy: Dvěstědesettisíc Kč
Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na
titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k
uvedenému datu ocenění.
Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za
současného stavu.
V Hranicích 03.06.2016
Zdeněk Vašíček
Teplická 232
753 01 Hranice
telefon: 602 778 374
e-mail: [email protected] , www.posudeknemovitosti.cz
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze
dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 184/16 znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 184/16.
Page 24
- 24 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze:
Výpis z katastru nemovitostí 4
Snímek katastrální mapy 1
Fotodokumentace nemovitosti 1