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房地产

证券研究报告

2019 年 10 月 13 日

投资评级

行业评级 强于大市(维持评级)

上次评级 强于大市

作者

陈天诚 分析师 SAC 执业证书编号：S1110517110001 [email protected]

资料来源：贝格数据

相关报告

1 《房地产-行业研究周报:市场热度或不及预期，政策压力有望缓解，看好四季 度 地 产 股 表 现

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2019-09-29

2 《房地产-行业研究周报:土地市场持续降温，继续推荐融资优势房企——房地产土地周报 20190929》 2019-09-29

3 《房地产-行业研究周报:全国销售保持稳定，全年业绩有望超预期，看好四季 度 地 产 股 表 现

—— 房 地 产 销 售 周 报 09022 》

2019-09-22

行业走势图

地产股表现百强韧性十足，优质房企业绩有望超预期，风格切

换及风险偏好上行带来板块估值提升空间

——房地产销售周报 1013

行业跟踪（2019.09.30-2019.10.06） 一手房：环比下降 28.83%，同比下降 19.88%，累计同比上升 8.05% 本周跟踪 48 大城市一手房合计成交 2.71 万套，环比下降 28.83%，同比下降19.88%，累计同比上升 8.05%，较前一周增加 0.78 个百分点。其中一线、二线、三线城市环比增速分别-32.4%、-37.43%、-1.24%；同比增速分别为-27.21%、-14.46%、-25.38%；累计同比增速分别为 13.2%、24.07%、-18.16%，较上周分别增加-0.43、1.07、0.74 个百分点。一线城市中，北京、上海、广州、深圳环比增速分别为 649.06%、5.16%、-73.54%、5.22%；累计同比分别为 56.15%、7.5%、0.38%、15.47%，较上周分别增加-1.34、0.56、-2.01、1.53 个百分点。 二手房：环比下降 15.73%，同比下降 13.61%，累计同比上升 4.18% 本周跟踪的 16 个城市二手房成交合计 0.7 万套，环比下降 15.73%，同比下降 13.61%，累计同比上升 4.18%，较上周增加 1.46 个百分点。其中一线、二线、三线城市环比增速分别-43.05%、0.34%、29.55%；同比增速分别为-15.49%、-12%、-21.11%；累计同比增速分别为-8.59%、19.39%、-46.83%，较上周分别增加了 2.12、-2.72、-50.36 个百分点。 库存：去化周期 33.7 周，环比上升 76.99%

截止本次统计日，全国 18 大城市住宅可售套数合计 66.25 万套，去化周期33.7 周，环比上升 76.99%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别 152.07%、20.03%、127.7%；一线、二线及三线去化周期分别为 27.8、28.9、50 周。

投资建议：

基本面情况，“金九银十”或延续同比销量下滑，九月我们观测的样本城市，新房交易量累计增速-4.4%，结合 8 月份的统计局数据来看，北京、广州等二手住宅价格出现回落，预示着市场热度或不及预期。而十月黄金周也出现同比销量的负增长，行业基本面总体走弱，有助于缓解政策进一步打击压力，政策再度收紧的概率较小。但百强房企销售韧性超预期，高推盘叠加低基数，四季度销售韧性有望继续保持：在融资环境短期难以放松的情况下，一方面加速推盘去化仍为重点，另一方面去年 Q4 的低基数效仍然十分明显（18 年 10-12 月单月销售额分别为 8213 亿元、8956 亿元、12819 亿元，今年 9 月单月销售额已经超过 1 万亿）。行业方面，地产政策难以再度收紧，宏观方面，11 日中美贸易磋商后，特朗普称美中两国已“非常接近”结束贸易战，或将全方位提升市场风险偏好。随行业竣工回升，我们预计房企下半年业绩有望再超预期，结合宏观流动性宽松、贸易摩擦阶缓解助力板块估值提升，持续推荐：1）龙头：保利、万科、融创等；2）优质成长：中南建设、阳光城、荣盛发展等；3）物业和商业：中航善达、大悦城（受益长期利率下行）、光大嘉宝等；4）持续关注旧改：城投控股等。

风险提示：政策变化不及预期，房屋销售大幅下滑

-5%

3%

11%

19%

27%

35%

43%

51%

2018-10 2019-02 2019-06

房地产 沪深300

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内容目录

1. 行业跟踪（2019.09.30-2019.10.06） ..................................................................................... 3

1.1. 48 城一手房成交回顾 ............................................................................................................................... 3

1.2. 16 城二手房成交回顾 ............................................................................................................................... 6

1.3. 18 城住宅可售套数回顾 .......................................................................................................................... 8

2. 重点公司跟踪（公司公告） ....................................................................................................... 9

3. 行业新闻 ....................................................................................................................................... 10

4. 盈利预测与估值 .......................................................................................................................... 12

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1. 行业跟踪（2019.09.30-2019.10.06）

1.1. 48 城一手房成交回顾

本周跟踪 48 大城市一手房合计成交 2.71 万套，环比下降 28.83%，同比下降 19.88%，累计同比上升 8.05%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别-32.4%、-37.43%、-1.24%；一线城市中，北京、上海、广州、深圳环比增速分别为 649.06%、5.16%、-73.54%、5.22%。

图 1：本周一线、二线、三线城市一手房环比增速分别-32.4%、

-37.43%、-1.24%；

图 2：本周一线、二线、三线城市一手房累计同比增速分别 28%、

26.73%、-20.87%；

资料来源：Wind、天风证券研究所 资料来源：Wind、天风证券研究所

图 3：16 个主要城市一手房本周成交套数：环比上升最多的是北京，下降最多的是青岛

资料来源：Wind、天风证券研究所

表 1： 38 城一手房成交明细

2019/09/30-2019/10/06 环比增

速

同比增

速

前一周

环比增

速

相对

2016

年周均

销售

2019/01/01-2019/09/1 累计

同比

合计 套数 27,083 -28.8% -19.9% -24.1% -54.9% 1,711,908 8.0%

面积 2,827,506 -29.3% -19.5% -24.5% -56.2% 181,632,323 8.7%

一线城市 套数 3,606 -32.4% -27.2% -25.7% -59.0% 255,451 13.2%

面积 364,114 -32.5% -24.2% -28.7% -61.9% 26,236,475 15.5%

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二线城市 套数 15,284 -37.4% -14.5% -21.6% -52.5% 1,011,928 24.1%

面积 1,667,706 -37.4% -13.4% -21.7% -52.2% 107,039,442 24.7%

三线城市 套数 8,193 -1.2% -25.4% -29.8% -57.1% 444,529 -18.2%

面积 795,687 0.1% -28.2% -30.1% -60.4% 48,356,406 -17.4%

北京 套数 794 649.1% -33.6% -82.2% -49.2% 46,550 56.1%

面积 94,000 457.2% -9.1% -81.2% -48.1% 5,216,862 65.3%

上海 套数 1,264 5.2% -24.8% -63.5% -67.3% 102,836 7.5%

面积 122,700 -6.2% -27.8% -62.1% -70.3% 10,452,583 9.0%

广州 套数 903 -73.5% -33.2% 74.6% -61.8% 64,022 0.4%

面积 96,562 -71.9% -33.9% 60.7% -62.5% 6,799,251 -0.2%

深圳 套数 645 5.2% -11.2% -54.0% -35.6% 42,043 15.5%

面积 50,851 6.6% -17.0% -55.3% -50.5% 3,767,780 19.3%

杭州 套数 632 -31.7% -55.5% -47.6% -76.3% 48,176 -17.5%

面积 74,057 -36.2% -55.6% -44.9% -75.0% 5,768,845 -17.0%

南京 套数 2,086 28.0% 185.4% -34.8% -15.7% 49,903 26.1%

面积 236,967 25.9% 172.2% -37.4% -14.6% 5,851,051 22.8%

福州 套数 382 -22.0% -1.0% -36.7% -18.0% 20,059 87.9%

面积 40,161 -10.1% 0.7% -39.4% -20.5% 2,050,851 88.9%

济南 套数 949 -33.0% - -27.3% -63.1% 99,813 118.8%

面积 116,470 -33.9% - -27.2% -62.2% 9,440,909 127.4%

武汉 套数 3,079 -15.6% -8.9% -18.6% -44.8% 145,921 30.7%

面积 345,727 -18.6% -7.9% -15.4% -40.2% 16,289,514 35.3%

长春 套数 1,189 -36.9% -31.1% -29.2% -28.7% 72,803 -2.9%

面积 124,808 -39.2% -31.1% -30.2% -28.3% 7,873,846 1.3%

昆明 套数 - - - - -100.0% - -

面积 - - - - -100.0% - -

南昌 套数 820 - - - -32.1% 26,130 102.2%

面积 98,748 - - - -29.4% 3,030,698 105.5%

南宁 套数 2,082 130.8% 70.4% -41.0% 9.0% 73,978 58.5%

面积 217,414 112.1% 60.0% -39.7% 9.6% 8,181,172 62.8%

宁波 套数 502 -21.8% -45.4% -43.0% -42.9% 48,157 133.3%

面积 57,722 -24.8% -48.7% -40.4% -47.9% 5,689,567 113.1%

厦门 套数 198 -13.3% 166.9% -15.2% -49.6% 10,690 198.3%

面积 20,925 -14.0% 109.4% -19.0% -56.2% 1,193,740 156.3%

青岛 套数 - -100.0% -100.0% -31.0% -100.0% 87,356 -12.9%

面积 - -100.0% -100.0% -29.6% -100.0% 10,303,056 -10.6%

大连 套数 - - -100.0% - -100.0% 7,901 -55.9%

面积 - - -100.0% - -100.0% 838,010 -54.2%

无锡 套数 237 -91.3% - 49.0% -83.5% 46,797 33.1%

面积 27,400 -91.8% - 49.3% -83.4% 5,788,700 35.0%

苏州 套数 1,207 -30.3% 3.9% -10.4% -18.7% 61,913 17.1%

面积 143,758 -31.2% -4.4% -13.0% -23.6% 7,582,060 16.9%

佛山 套数 1,921 -60.6% -49.2% -5.6% -38.4% 159,340 28.1%

面积 163,548 -56.3% -53.2% -4.3% -45.2% 12,966,835 23.0%

东莞 套数 - - -100.0% - -100.0% 52,991 -12.1%

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面积 - - -100.0% - -100.0% 4,190,588 -12.7%

扬州 套数 275 195.7% -73.5% -72.2% -52.7% 15,847 -40.6%

面积 29,834 162.8% -74.5% -72.3% -54.7% 1,944,376 -37.5%

徐州 套数 - - - - -100.0% - -

面积 - - - - -100.0% - -

温州 套数 1,452 -17.7% 77.5% -16.9% 33.7% 66,987 12.6%

面积 180,902 -13.5% 87.9% -24.0% 40.8% 9,384,315 25.2%

泉州 套数 605 -32.3% -28.5% 36.9% 9.9% 31,112 -14.4%

面积 48,359 -20.4% -15.5% 20.5% -3.8% 2,627,140 -12.2%

惠州 套数 302 -23.7% -22.0% -24.6% -65.5% 17,117 0.8%

面积 36,146 -24.5% -18.8% -22.0% -63.6% 2,023,856 2.8%

岳阳 套数 526 15.6% 33.8% -23.0% 38.8% 12,109 -2.0%

面积 63,757 17.7% 39.5% -24.1% 44.2% 1,481,552 0.1%

襄阳 套数 - - -100.0% - -100.0% 6,895 -52.3%

面积 - - -100.0% - -100.0% 807,362 -52.5%

常熟 套数 - - - - -100.0% - -

面积 - - - - -100.0% - -

台州 套数 - - - - -100.0% 13,784 -69.4%

面积 - - - - -100.0% 1,778,438 -74.6%

牡丹江 套数 - - - - -100.0% - -

面积 - - - - -100.0% - -

淮安 套数 509 93.5% -53.4% -73.2% -69.5% 33,198 -22.2%

面积 60,415 98.8% -52.5% -73.3% -68.1% 3,791,381 -22.5%

莆田 套数 412 2.0% 202.9% 20.6% 7.2% 12,388 38.3%

面积 50,276 -2.4% 180.8% 21.0% 3.7% 1,566,025 40.2%

包头 套数 - - - - -100.0% - -

面积 - - - - -100.0% - -

安庆 套数 - - -100.0% - -100.0% 4,483 -64.8%

面积 - - -100.0% - -100.0% 467,226 -69.6%

江阴 套数 506 32.1% 39.0% 13.0% 13.6% 16,825 -25.3%

面积 68,134 22.8% 40.1% 24.9% 16.9% 2,187,918 -25.5%

吉林 套数 405 6.0% -24.0% -34.0% -25.5% 18,157 0.5%

面积 45,625 11.9% -13.2% -31.3% -11.1% 1,830,750 0.7%

常州 套数 1,882 14.1% 1.2% -36.4% -9.3% 76,993 0.5%

面积 58,861 31.2% -32.9% -40.5% -55.5% 4,911,375 30.0%

蚌埠 套数 - - - - -100.0% - -

面积 - - - - -100.0% - -

连云港 套数 702 -36.8% -43.2% -44.4% -39.5% 45,221 -15.1%

面积 78,922 -38.6% -43.8% -38.8% -37.7% 5,025,918 -12.6%

马鞍山 套数 - - - - -100.0% - -

面积 - - - - -100.0% - -

泰州 套数 144 0.0% 9.9% -15.8% -48.7% 4,945 28.8%

面积 18,954 0.3% 11.1% -15.2% -43.4% 657,044 40.4%

潍坊 套数 - - - - -100.0% - -

面积 - - - - -100.0% - -

湘潭 套数 - - - - -100.0% - -

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面积 - - - - -100.0% - -

镇江 套数 - - -100.0% - -100.0% 49,808 0.3%

面积 - - -100.0% - -100.0% 5,794,534 1.4%

常德 套数 - - - - -100.0% - -

面积 - - - - -100.0% - -

江门 套数 198 20.7% 29.4% -34.9% -57.9% 7,016 -21.5%

面积 20,697 11.0% 18.2% -34.6% -59.6% 808,506 -19.7%

泰安 套数 419 23.6% 6.3% -34.7% -12.7% 16,589 -6.5%

面积 53,760 29.7% 13.4% -34.4% -3.5% 1,925,734 -10.8%

注：1.套数单位套，面积单位平方米。 2..一线城市包括：北京、上海、广州、深圳等 4 个城市；二线城市包括： 杭州、南

京、福州、济南、武汉、长春、昆明、南昌、南宁、佛山、东莞、宁波、厦门、青岛、大连、无锡、苏州等 17 个城市；三线城

市包括： 扬州、徐州、温州、泉州、惠州、岳阳、襄阳、常熟、台州、牡丹江、淮安、莆田、包头、安庆、江阴、吉林、常

州、蚌埠、连云港、马鞍山、泰州、潍坊、湘潭、镇江、常德、江门、泰安等 27 个城市。

资料来源：Wind、天风证券研究所

1.2. 16 城二手房成交回顾

本周跟踪的 16 个城市二手房成交合计 0.7 万套，环比下降 15.73%，同比下降 13.61%，累计同比上升 4.18%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别-43.05%、0.34%、29.55%；

图 4：本周一线、二线、三线城市二手房环比增速分别-43.05%、

0.34%、29.55%；

图 5：本周一线、二线、三线城市二手房同比增速分别-15.49%、

-12%、-21.11%；

资料来源：Wind、天风证券研究所 资料来源：Wind、天风证券研究所

图 6：12 个城市二手房本周成交套数：环比下降最多的是北京；

资料来源：Wind、天风证券研究所

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表 2： 12 城二手房成交明细

2019/09/30-2019/10/06 环比

增速

同比

增速

前一

周环

比增

速

相对 2016

年周均销

售

2019/01/01-2019/10/06 累计

同比

合计 套数 7,047 -15.7% -13.6% -48.3% -64.2% 546,881 4.2%

面积 693,193 -6.9% -6.3% -51.7% -63.0% 50,101,042 6.2%

一线城市 套数 1,898 -43.1% -15.5% -37.3% -73.2% 163,798 -8.6%

面积 166,630 -41.1% -13.3% -38.3% -74.2% 14,285,578 -6.9%

二线城市 套数 4,693 0.3% -12.0% -53.3% -59.7% 359,230 19.4%

面积 458,343 7.1% -7.5% -57.3% -59.1% 33,396,620 20.5%

三线城市 套数 456 29.5% -21.1% -58.5% -52.1% 23,853 -46.8%

面积 68,221 105.3% 31.4% -58.4% -36.0% 2,418,843 -41.0%

北京 套数 1,037 -53.3% -30.4% -32.0% -79.7% 107,205 -11.2%

面积 95,486 -50.5% -29.7% -33.8% -79.7% 9,460,287 -9.6%

深圳 套数 861 -22.7% 13.9% -45.8% -56.5% 56,593 -3.3%

面积 71,143 -21.0% 26.2% -46.2% -59.1% 4,825,292 -1.2%

杭州 套数 381 -38.3% 3.5% -37.4% -79.6% 41,345 -9.3%

面积 34,308 -39.9% -0.9% -36.7% -81.2% 3,737,147 -11.2%

南京 套数 1,117 6.2% 1.0% -58.2% -61.9% 62,856 26.7%

面积 97,683 3.4% 6.7% -57.6% -62.2% 5,386,901 28.9%

南昌 套数 294 -24.8% - -38.4% -52.6% 14,427 -

面积 28,269 -23.8% - -39.5% -50.9% 1,375,140 -

南宁 套数 738 155.4% 109.7% -69.8% 29.7% 24,828 25.6%

面积 64,094 143.4% 89.0% -67.8% 15.9% 2,313,521 24.3%

厦门 套数 220 -34.5% 3.8% -43.6% -77.3% 29,883 161.2%

面积 22,522 -32.0% 8.0% -45.7% -76.8% 2,923,489 154.9%

青岛 套数 553 48.3% -9.8% -55.8% -58.0% 38,472 -7.2%

面积 48,929 51.3% -8.5% -56.8% -58.9% 3,391,639 -5.4%

大连 套数 - - -100.0% - -100.0% 21,911 -32.6%

面积 - - -100.0% - -100.0% 1,652,476 -34.6%

无锡 套数 704 0.0% -7.4% -59.9% -36.1% 46,895 14.4%

面积 89,469 74.9% 12.0% -77.4% -30.6% 4,635,725 8.8%

苏州 套数 686 -24.9% -48.1% -47.0% -57.3% 78,613 32.2%

面积 73,069 -24.2% -45.5% -47.7% -56.2% 7,980,583 34.1%

扬州 套数 226 7.6% -22.6% -50.2% -14.0% 12,921 -11.6%

面积 21,397 11.9% -20.1% -50.7% -19.5% 1,303,165 -8.0%

张家港 套数 - - - - -100.0% - -

面积 - - - - -100.0% - -

常熟 套数 - - - - -100.0% - -

面积 - - - - -100.0% - -

金华 套数 213 124.2% 119.6% -73.5% -13.3% 10,932 -30.0%

面积 45,253 381.5% 420.6% -73.2% 58.5% 1,115,678 -29.6%

江门 套数 17 -63.8% -91.0% -29.9% -91.3% - -

面积 1,571 -66.7% -90.4% -21.2% -92.2% - -

注：1.套数单位套，面积单位平方米。 2.一线城市包括：北京、深圳 2 个城市；二线城市包括：杭州、南京、南昌、南宁、厦

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门、青岛、大连、无锡、苏州等 9 个城市；三线城市包括： 扬州、张家港、常熟、 金华、 江门等 5 个城市。

资料来源：Wind、天风证券研究所

1.3. 18 城住宅可售套数回顾

截止本次统计日，全国 18 大城市住宅可售套数合计 66.25 万套，去化周期 33.7 周，环比上升 76.99%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别 152.07%、20.03%、127.7%；一线、二线及三线去化周期分别为 27.8、28.9、50 周。

（注：上海、深圳、南京、泉州黄金周 9.30-10.7 数据的缺失，环比增速数据异常。）

图 7：全国 18 城可售 66.2 万套，去化周期 33.7 周 图 8：一线 4 城可售 18.7 万套，去化周期 27.8 周

（左轴为可售套数，单位套；右轴为去化周期，单位周）

资料来源：Wind、天风证券研究所

（左轴为可售套数，单位套；右轴为去化周期，单位周）

资料来源：Wind、天风证券研究所

图 9：二线 4 城城可售 23.2 万套，去化周期 28.9 周 图 10：三线 5 城 24.3 万套，去化周期 50 周

（左轴为可售套数，单位套；右轴为去化周期，单位周）

资料来源：Wind、天风证券研究所

（左轴为可售套数，单位套；右轴为去化周期，单位周）

资料来源：Wind、天风证券研究所

表 3：12 城住宅可售套数回顾

2019/09/30-2019/10/06 环比增速 前六月周

均销售

上周对应

前六月周

均销售

去化周期 前一周去

化周期

合计 套数 662,490 77.0% 19,632 19,901 33.7 18.8

一线城市 套数 187,496 152.1% 6,748 6,879 27.8 10.8

二线城市 套数 231,773 20.0% 8,019 8,140 28.9 23.7

三线城市 套数 243,221 127.7% 4,866 4,883 50.0 21.9

0.0

5.0

10.0

15.0

20.0

25.0

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2015第

1周第

10周

第19周

第28周

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2016第

3周20

16第

12周

2016第

21周

2016第

30周

2016第

39周

2016第

48周

2017第

5周20

17第

14周

2017第

23周

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50周

2018第

6周20

18第

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8周20

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26周

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35周

可售套数 去化周期

0.0

5.0

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2015第

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10周

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12周

2016第

21周

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30周

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39周

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23周

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32周

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6周20

18第

15周

2018第

24周

2018第

33周

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8周20

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26周

2019第

35周

一线可售套数 一线去化周期

0.0

5.0

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2015第

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2016第

21周

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18第

15周

2018第

24周

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8周20

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35周

二线可售套数 二线去化周期

0.0

10.0

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2015第

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三线可售套数 三线去化周期

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北京 套数 75,102 1.0% 1184.84 1207.96 63.4 61.6

上海 套数 56,286 - 2599.88 2658.80 21.6 -

广州 套数 65,210 -1.3% 1777.96 1812.96 36.7 36.4

深圳 套数 56,108 - 1184.96 1198.88 47.4 -

杭州 套数 21,435 4.4% 1350.28 1387.96 15.9 14.8

南京 套数 36,961 - 1460.00 1432.16 25.3 -

福州 套数 33,588 -1.0% 525.68 526.24 63.9 64.5

济南 套数 102,848 1.3% 1594.44 1643.00 64.5 61.8

南昌 套数 23,446 0.0% 1022.04 1034.64 22.9 22.7

厦门 套数 26,033 1.9% 327.81 328.17 79.4 77.8

苏州 套数 36,941 -0.6% 1738.88 1787.36 21.2 20.8

呼和浩特 套数 - - 0.00 0.00 - -

惠州 套数 - - 471.12 476.72 - -

淮安 套数 - - 860.84 865.40 - -

莆田 套数 19,474 -2.1% 379.68 369.24 51.3 53.9

安庆 套数 - - 42.48 48.24 - -

江阴 套数 10,580 -4.1% 514.48 510.32 20.6 21.6

蚌埠 套数 - - 0.00 0.00 - -

常德 套数 - - 0.00 0.00 - -

泉州 套数 138,076 - 774.72 773.52 178.2 -

温州 套数 75,091 -1.1% 1822.40 1839.84 41.2 41.2

注：1.套数单位套，面积单位万平方米。 2.一线城市包括：北京、上海、广州、深圳 4 个城市；二线城市包括：杭州、南京、

福州、济南、南昌厦门、苏州、呼和浩特等 8 个城市；三线城市包括：惠州、淮安、莆田、安庆、江阴、蚌埠、常德等 7 个城

市。

资料来源：Wind、天风证券研究所

2. 重点公司跟踪（公司公告）

【蓝光发展】四川蓝光发展股份有限公司（以下简称“公司”）发布了关于下属控股子公

司四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司（以下简称“嘉宝股份”）境外上市进展情况的公

告，公告显示，嘉宝股份的保荐人，华泰金融控股（香港）有限公司及农银国际融资有限

公司，已于 2019 年 10 月 2 日收到香港联合交易所有限公司（以下简称“香港联交所”）

发来的信函，原则上同意嘉宝股份递交的公开发行 H 股股票并于香港联交所主板上市的申

请。嘉宝股份上市前尚需取得香港联交所的最终批准。

【招商蛇口】招商局蛇口工业区控股股份有限公司（下称“公司”）已完成支付现金购买

中航国际控股股份有限公司持有的中航善达股份有限公司（下称“中航善达”）22.35%

股份，正在推进以公司、深圳招商房地产有限公司所持有的招商局物业管理有限公司（下

称“招商物业”）100%股权认购中航善达非公开发行股份事宜。

公司于近日收到国家市场监督管理总局出具的《经营者集中反垄断审查不实施进一步审查

决定书》（反垄断审查决定[2019]377 号），具体内容为对招商局蛇口工业区控股股份有

限公司收购中航善达股份有限公司股权案不实施进一步审查。 招商蛇口认购中航善达非

公开发行股份事项尚需经中国证券监督管理委员会核准后方可实施，存在一定不确定性。

【阳光城】阳光城集团股份有限公司（以下简称“公司”）于 2019 年 10 月 8 日接到公

司控股股东福建阳光集团有限公司（以下简称“阳光集团”）、控股股东一致行动人福建

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康田实业集团有限公司（以下简称“康田实业”）的通知。获通知显示：公司控股股东阳

光集团解除了质押给东兴证券股份有限公司的 16,000,000 股，和质押给中国信达资产管

理股份有限公司福建省分公司的公司股份 21,460,000 股（本次解押合计占其所持股份比

例 5.01%），分别于 2019 年 9 月 27 日、10 月 8 日办理了解除证券质押手续。公司股东

康田实业解除了质押给中信证券股份有限公司的公司股份 22,985,922 股，和质押给中国

信达资产管理股份有限公司福建省分公司的公司股份 19,500,000 股（本次解押合计占其

所持股份比例 21.94%），分别于 2019 年 9 月 20 日、23 日，10 月 8 日办理了解除证券

质押手续。

【华夏幸福】近日，华夏幸福基业股份有限公司（以下简称“公司”）收到公司控股股东

华夏幸福基业控股股份公司（以下简称“华夏控股”）的通知，通知显示：华夏控股将其

质押给华泰证券（上海）资产管理有限公司的 15,250,000 股无限售流通股股票解除质押，

质押登记解除日期为 2019 年 10 月 11 日，解除质押的股份占公司目前总股本

3,001,921,709 股的 0.51%。

现华夏控股为满足融资需求于 2019 年 10 月 11 日将上述股份中的 63,110,000 股股票继

续质押给华泰证券资管，占公司目前总股本 3,001,921,709 股的 2.10%，购回交易日变更

为 2020 年 10 月 9 日。

【中国海外发展】中国海外发展有限公司发布公告，2019 年 9 月，集团在天津、西安、

长春、北京和上海收购了五幅地块，应占楼面面积合共约 82.81 万平方米。集团就相关土

地收购应付的土地出让金约为人民币 84.39 亿元。

此外，2019 年 9 月，中国海外宏洋集团于福建省泉州市收购了一幅地块，总应占楼面面

积约15.91万平方米。中国海外宏洋集团就有关收购土地应付的土地出让金约为人民币6.3

亿元。

3. 行业新闻

房贷利率政策调整：业内普遍认为“换锚”对房贷利率影响不大

自 10 月 8 日起，买房贷款利率政策发生变化：新发放商贷利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成；二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加 60 个基点；商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加 60 个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

“换锚“后，月供北京涨了上海降了。按照央行 9 月 20 日公布的五年期 LPR4.85%的水

平计算，北京个人住房贷款利率水平为首套房不低于 5.4%，二套房不低于 5.9%，相比新

政前分别提升了 0.01 个百分点和 0.02 个百分点。上海房贷利率为首套房最低 4.65%，二

套房最低 5.45%。此前，上海普遍执行的是首套房最低基准利率 95 折，即 4.655%。也

就是说，新政之后首套房的最低利率或降低 0.005 个百分点。

业内普遍认为，在“房住不炒”的政策基调下，房贷利率“换锚”对实际利率水平影响并

不大。虽然房贷合同变化，但房贷执行利率并无变化。从全国主要的一二线城市看，目前

利率水平相比 2019 年 2 季度有轻微波动，但 80%以上城市依然是维持在过去 2 年的最低

利率，从目前看，所有城市的房贷利率相比 2018 年四季度，都没有上行。LPR 新机制出

台一方面，是为降低实体经济融资成本，未来下行概率较大，重点还是支持实体经济、引

导资金向小微企业等倾斜；另一方面，对房贷来说，大方向仍是避免干扰房地产政策执行，

即使 LPR 下行，银行也会通过改变加点基数保证短期内房贷利率基本稳定。

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金九不再 但头部房企依然录得傲人销售成绩

在房地产市场持续下行的当下，传统的“金九”已经不复存在，2019 年 9 月各地的房地

产市场表现都相对黯淡。“金九”虽然未及预期，但从头部房企公布的月度销售数据简报

来看，多数房企在这个九月仍然创下了佳绩。例如，中国恒大 9 月实现惊人的合约销售金

额约 831.1 亿元，环比增长约 73.8%，同比增长约 31.9%，刷新了集团单月合约销售金额

的历史纪录。其他的巨头虽然成绩不如恒大亮眼，但同比去年也录得了较大幅度的增长。

在这个不被看好的“金九”，为市场和投资者增加了一点信心。

“金九”整体的市场反应平平，而头部房企的业绩依旧亮眼，主要原因在于，采取了积极

的营销动作例如主动降价和全员营销等，而且去年受到严厉调控的影响同期的基数较低，

对于后市，均表示应该“谨慎乐观”，市场整体下行的趋势不改。克而瑞地产研究中心近

日公布的数据显示，2019 月房地产市场销售较 7、8 月提升明显，但同比增速仍然较低。

TOP30 房企合计操盘销售金额 48464 亿元，同比仅增长 2.11%；合计权益销售金额 39724

亿元，同比增长 8.46%。整体增速放缓，这个市场的份额也持续向头部房企集中。

2019 上半年房企利润增速放缓 寻求新利润增长点或为出路

10 月 10 日，同策研究院发布 2019 年 1 月-9 月上市房企拿地金额及面积 TOP20。榜单内容显示，多家龙头房企放缓拿地速度，拿地集中度也明显下降。

TOP20 上市房企的土地成交金额集中度环比、同比均出现下降，土地成交金额 1220.02 亿元，环比减少 1.89%，同比减少 4.65%。TOP20 上市房企的土地成交金额占全国土地成交金额的 29%，占比相较上月降低了 7.05 个百分点，较去年同期降低 11.19 个百分点。具体来看，碧桂园 9 月拿地金额 16.11 亿元，在拿地金额排行榜中跌出前 20 名；万科 9 月拿地

金额 56.27 亿元，在金额榜中排名第 8；中国恒大 9 月拿地金额 9.14 亿元，拿地建面 43.66

万平方米，排名均跌出前 20 名。

与此同时，TOP20 上市房企的土地成交金额集中度环比、同比均出现下降，土地成交金额1220.02 亿元，环比减少 1.89%，同比减少 4.65%。TOP20 上市房企的土地成交金额占全国土地成交金额的 29%，占比相较上月降低了 7.05 个百分点，较去年同期降低 11.19 个百分点。房企拿地集中度明显下降是因为受政策和市场环境影响，各大型房企均收缩拿地规模，与中小房企之间的差距缩小，因此拿地集中度明显降低。

9 月，房企融资收紧，企业资金压力加大，拿地趋于谨慎。受此影响，9 月土地流拍现象也增多了，同策研究院统计数据显示，9 月，全国 300 个城市土地流拍 119 宗，达到自 2

月以来的最高数值。流拍数量增多的同时，由于整体供应的增加，9 月的土地成交数量也增加了。数据显示，9 月份，300 个城市土地供应 2596 宗，比上月增加 85 宗，比去年同期增加 195 宗；土地供应建面 20304.2 万平方米，环比增加 8.32%，同比增加 6.25%。其中住宅用地供应 916 宗，比上月增加 118 宗，比去年同期增加 83 宗，供应建面为 10280.62

万平方米，环比增加 16.67%，同比增加 0.52%。

“投资必过山海关！”许家印、王健林为何再次“闯关东”？

一段时间以来，由于东北地区人口外流，营商环境不佳，所以商界有“投资不过山海关”的说法。如今，这种刻板印象正在被打破。今年以来，恒大、万科、碧桂园、万达等龙头房企也大手笔投资东三省，“投资必过山海关”正在成为越来越多房企的共识。

大手笔投资东北后，万达集团继续增加投资力度。今年 5 月，万达集团与沈阳市政府签订全面战略合作协议，万达集团将在已完成投资 250亿元的基础上，在沈阳再投资 800亿元。据悉，5 个万达广场位于沈北、大东等区域，填补上述区域缺少大型现代商业设施的空白。同样，恒大也紧跟步伐。10 月 11 日，恒大集团董事局主席许家印一行赴黑龙江考察，并出席与哈尔滨市政府、绥化市政府战略合作协议和项目开发协议签约仪式。不仅是恒大和

万达，龙头房企都在进一步加大对东北地区的布局。

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企业纷纷布局东北地区的背后源于在政策的支持下东北营商环境的改善。今年 9月28日，

黑龙江自由贸易试验区哈尔滨片区、黑河片区、绥芬河片区陆续挂牌成立，标志着中国最

北自贸试验区建设正式启动。2019 年 8 月 26 日，《国务院关于同意新设 6 个自由贸易试

验区的批复》印发，同意设立中国（黑龙江）自由贸易试验区。与辽宁自贸试验区遥相呼

应，东北地区的自贸试验区布局已形成了南北联动的开放格局。同时，东北三省营商环境

有所改善。辽宁成立了全国第一个“营商环境建设监督局”，在全省实施《辽宁省推进“最多跑一次”规定》，提升政务服务便利化水平。吉林省、黑龙江省均出台优化营商环境条

例，推进“放管服”改革，今年投资均出现回升态势。

另一方面，东北地区楼市沉寂时间较长，随着东北城市进入新阶段，核心城市必定带来一

定的人口回流和住房需求，楼市有发展的机会。根据亿翰智库的数据，今年前 9 个月，沈

阳商品住宅销售成交面积同比增加 64%；成交整体优于 2018 年，与 2017 年平均水平相

当；同时，商品住宅库存约 1850 万平方米，去化周期约 12 个月，去化周期正在下降。

资料来源：Wind

4. 盈利预测与估值

表 4：重点公司盈利预测表(股价日期：2019 年 9 月 15 日)

股票代码 股票名

称

EPS（元） PE 股价 目标

价 评

级

2017

A

2018

A

2019

E

2020

E

2021

E

2017

A

2018

A

2019

E

2020

E

2021

E （元） （元）

最新评级

日期

000002.SZ 万科 A 2.54 3.06 3.39 4.32 5.31 10.6 8.8 7.9 6.2 5.0 26 42.64 买

入

2019/3/2

6

600048.S

H

保利地

产 1.32 1.59 1.68 2.1 2.72 11.0 9.2 8.7 6.9 5.4 14.24 22.65

买

入

2019/4/1

7

001979.SZ 招商蛇

口 1.55 1.89 2.01 2.45 3.03 12.8 10.5 9.9 8.1 6.6 19 30.15

买

入

2019/3/1

9

601155.S

H

新城控

股 2.71 4.69 3.87 5.03 6.73 9.7 5.6 6.8 5.2 3.9 27.39 48.45

买

入

2019/3/1

1

600622.S

H

光大嘉

宝 0.6 0.8 0.7 0.9 - 7.7 6.2 7.0 5.5 - 4.4 25.0

买

入

2019/4/1

2

000537.SZ 广宇发

展 0.7 1.3 1.5 2.3 3.0 10.2 5.3 4.7 3.0 2.3 6.5 16.7

买

入 2018/5/3

002146.SZ 荣盛发

展 1.3 1.7 2.0 2.5 3.2 6.6 5.0 4.4 3.4 2.7 8.3 19.0

买

入

2019/4/1

0

000671.SZ 阳光城 0.5 0.7 0.8 1.1 1.6 12.0 9.3 8.0 5.4 3.9 5.9 12.4 买

入

2019/3/1

6

600340.S

H

华夏幸

福 2.8 3.8 4.0 5.1 6.7 9.8 7.3 7.0 5.5 4.2 27.3 47.9

买

入

2018/11/

1

资料来源：Wind、天风证券研究所

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行业报告 | 行业研究周报

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分析师声明

本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告所表述的

所有观点均准确地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法。我们所得报酬的任何部分不曾与，不与，也将不会与本报告中

的具体投资建议或观点有直接或间接联系。

一般声明

除非另有规定，本报告中的所有材料版权均属天风证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）及其附

属机构（以下统称“天风证券”）。未经天风证券事先书面授权，不得以任何方式修改、发送或者复制本报告及其所包含的材

料、内容。所有本报告中使用的商标、服务标识及标记均为天风证券的商标、服务标识及标记。

本报告是机密的，仅供我们的客户使用，天风证券不因收件人收到本报告而视其为天风证券的客户。本报告中的信息均来源于

我们认为可靠的已公开资料，但天风证券对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的信息、意见等均仅供客户参

考，不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以

及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自

的投资目的、财务状况和特定需求，必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专家的意见。对依据或者使用本报告所造成

的一切后果，天风证券及/或其关联人员均不承担任何法律责任。

本报告所载的意见、评估及预测仅为本报告出具日的观点和判断。该等意见、评估及预测无需通知即可随时更改。过往的表现

亦不应作为日后表现的预示和担保。在不同时期，天风证券可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。

天风证券的销售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报

告意见及建议不一致的市场评论和/或交易观点。天风证券没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。天风证券的

资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。

特别声明

在法律许可的情况下，天风证券可能会持有本报告中提及公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司提供或争取提供投

资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。因此，投资者应当考虑到天风证券及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客

观性的潜在利益冲突，投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一参考依据。

投资评级声明

类别 说明 评级 体系

股票投资评级 自报告日后的 6 个月内，相对同期沪

深 300 指数的涨跌幅

行业投资评级 自报告日后的 6 个月内，相对同期沪

深 300 指数的涨跌幅

买入 预期股价相对收益 20%以上

增持 预期股价相对收益 10%-20%

持有 预期股价相对收益-10%-10%

卖出 预期股价相对收益-10%以下

强于大市 预期行业指数涨幅 5%以上

中性 预期行业指数涨幅-5%-5%

弱于大市 预期行业指数涨幅-5%以下

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