WS Land Reallocation

Kako se

sprovode

urbanistiki planovi?

(primer)

Na poetku bee Plan detaljne Na poetku bee Plan detaljne Na poetku bee Plan detaljne Na poetku bee Plan detaljne

regulacijeregulacijeregulacijeregulacije

je

postupak zamene

zemljita

koji se koristi za sprovoenje

Plana detaljne

regulacije

UUUUrbana komasacijarbana komasacijarbana komasacijarbana komasacija

Vlasnik

unosi

zemljite

postupak urbane

komasacije

Vlasnik

dobija nazadzemljite

1. Garancija svojine

(postupak zamene zemljita -> privatni interes)

Naela urbane komasacijeNaela urbane komasacijeNaela urbane komasacijeNaela urbane komasacije

poloaj

veliina

2. Svrhovito oblikovanje parcele

oblik

predviena

namena u

saglasnosti sa

PDR-om


vrednost

parcele pre

sprovoenja

postupka

postupak

urbane

komasacije

3. Dodela minimalno iste vrednosti

vrednost

parcele nakon

sprovoenja

postupka

-> ouvanje vrednosti parcele!

Vlasnik unosi Vlasnik dobija

nazad


UUUUrbana komasacijarbana komasacijarbana komasacijarbana komasacija ---- primerprimerprimerprimer

Snimak iz vazduhaSnimak iz vazduhaSnimak iz vazduhaSnimak iz vazduha faktika namenafaktika namenafaktika namenafaktika namena


Plan detaljne regulacijePlan detaljne regulacijePlan detaljne regulacijePlan detaljne regulacije


Vlasnika strukturaVlasnika strukturaVlasnika strukturaVlasnika struktura


Vlasnika struktura i novi raspored parcelaVlasnika struktura i novi raspored parcelaVlasnika struktura i novi raspored parcelaVlasnika struktura i novi raspored parcela


KatastKatastKatastKatastaaaar (r (r (r (postojee stanjepostojee stanjepostojee stanjepostojee stanje) ) ) ) i novi raspored parcelai novi raspored parcelai novi raspored parcelai novi raspored parcela


PDR sa novim parcelamaPDR sa novim parcelamaPDR sa novim parcelamaPDR sa novim parcelama


NNNNove parcele i stari vlasniciove parcele i stari vlasniciove parcele i stari vlasniciove parcele i stari vlasnici


NNNNova raspodela parcelaova raspodela parcelaova raspodela parcelaova raspodela parcela


NNNNove parcele i njihova povrinaove parcele i njihova povrinaove parcele i njihova povrinaove parcele i njihova povrina

Utvrivanje visine komasacione renteUtvrivanje visine komasacione renteUtvrivanje visine komasacione renteUtvrivanje visine komasacione rente

Koju vrednost parcele imaju . . .

a) . . . nakon sprovoenja postupka

urbane komasacije?

b) . . . pre sprovoenja postupka urbane

komasacije?

Procena vrednosti u postupku urbane Procena vrednosti u postupku urbane Procena vrednosti u postupku urbane Procena vrednosti u postupku urbane

komasacijekomasacijekomasacijekomasacije


Naela razvoja graevinskog zemljita



Razvoj graevinskog

zemljita

poljoprivredno zemljite

kompletno ureeno graevinsko

zemljite

vreme

vre

dn

ost

predvieno graevinsko zemljite

neureeno graevinsko zemljite

graevinsko zemljite, ureeno

nakon sprovoenja urbane komasacije

naknada za ureenje

PDR

GUP

u etapama



komasaciona renta

Izvoenje vrednosti zemljita



zemljite




nakon sprovoenja postupka

Naknada za ureenje

PDR

GUP

vre

dn

ost



komasaciona renta

- komasaciona renta = pretkomasaciona vrednost

- naknada za ureenje = postkomasaciona vrednost

Mapa orijentacionih

vrednosti zemljita:

(ukljuujui naknadu za ureenje)

kompletno

ureeno

graevinsko

zemljite

neureeno graevinsko

zemljite

graevinsko zemljite,

ureeno

Izvoenje vrednosti

zemljita(komparativna vrednost)



kompletno

ureeno

graevinsko

zemljite

neureeno graevinsko

zemljite


ureeno


postkomasaciona

vrednost

pretkomasaciona

vrednost

komasaciona vrednost



Izvoenje postkomasacione vrednostiIzvoenje postkomasacione vrednostiIzvoenje postkomasacione vrednostiIzvoenje postkomasacione vrednosti

Koja je vrednost parcela . . .

b) . . . nakon sprovoenja postupka

urbane komasacije?



Mapa orijentacionih vrednosti zemljitaMapa orijentacionih vrednosti zemljitaMapa orijentacionih vrednosti zemljitaMapa orijentacionih vrednosti zemljita 2012201220122012....



- komasaciona renta = pretkomasaciona vrednosti

- naknada za ureenje (40,- /m)

= postkomasaciona vrednost (410,- /m)

Mapa orijentacionih vrednosti zemljita:

(450,00 /m)

kompletno

ureeno

graevinsko

zemljite



ureeno


(komparativna vrednost)



Izvoenje Izvoenje Izvoenje Izvoenje postkomasacionepostkomasacionepostkomasacionepostkomasacione vrednostivrednostivrednostivrednosti

komparativna

vrednost: 450,00 /m

- naknada za ureenje: 40,00 /m

postkomasaciona

vrednost: 410,00 /m




Koja je vrednost parcela . . .

a) . . . pre sprovoenja postupka urbane

komasacije?




postkomasaciona

vrednost: 410,00 /m

- komasaciona renta: ? /m

pretkomasaciona

vrednost: xxx,00 /m


PDR

V

r

e

m

e

n

s

k

a

i

k

a

m

a

t

n

a

p

o

g

o

d

n

o

s

t

Komasaciona

renta

Fik

sn

i

troko

vi

Povrine

javne

namene

na osnovu


Iskustveno utvrene vrednosti: 10 - 15 /m

(trokovi za notara, upis u zemljine

knjige, premer, porez na prenos

apsolutnih prava ...)

(od 2013. u pokrajini Hesen:

5% vrednosti parcele)

Fiksni trokovi:


Vremenska i kamatna pogodnost:

(odgovarajue 2 godine x kamatna

stopa)

2 godine x 2,5 % = 5 %

(ranija pripremljenost parcela za

izgradnju)


Dodatne povrine javne namene

(u odnosu na masu za preraspodelu)

ovde: 12.067 m (povrine javne namene)

26.316 m (masa za preraspodelu)

= 45,85 %

Povrine javne namene:


Pretkomasaciona Pretkomasaciona Pretkomasaciona Pretkomasaciona

vrednostvrednostvrednostvrednost::::

okookookooko 265265265265 /m/m/m/m


Pretkomasaciona Pretkomasaciona Pretkomasaciona Pretkomasaciona

vrednostvrednostvrednostvrednost::::

oko oko oko oko 265 265 265 265 /m/m/m/m


postkomasaciona

vrednost: 410,00 /m

- komasaciona renta: 145,00 /m

pretkomasaciona

vrednost: 265,00 /m

kompletno

ureeno

graevinsko

zemljite


graevinsko zemlijte,

ureeno


postkomasaciona vrednost

(410,- /m)

pretkomasaciona vrednost

(265,- /m)

komasaciona renta (145,- /m)



PPPPreraspodela parcelareraspodela parcelareraspodela parcelareraspodela parcela

Nove parcele moraju biti minimalno

iste vrednosti

=> formula preraspodele (- kvocijent

q)

ukupno [postkomasaciona vrednost]

ukupno [pretkomasaciona vrednost]

410 /m x 26.316 m

265 /m x 38.383 m

KKKKvocijent vocijent vocijent vocijent preraspodelepreraspodelepreraspodelepreraspodeleq q q q

= = = =

1,0607644211,0607644211,0607644211,060764421

Preraspodela parcelaPreraspodela parcelaPreraspodela parcelaPreraspodela parcela

pretkomasaciona vrednost

x

kvocijent preraspodele

= nominalno potraivanje

=> pravedna raspodela celokupnog

graevinskog zemljita

=> privatni interes

NNNNominalno ominalno ominalno ominalno potraivanjepotraivanjepotraivanjepotraivanje


Primer:

Parcela uneta u postupak urbane

komasacije = 1.000 m

vrednost parcele: 265.000

nominalno potraivanje:

265.000 x 1,060764421 =

281.102,57

PrimerPrimerPrimerPrimer

PPPPreraspodela parcelareraspodela parcelareraspodela parcelareraspodela parcela

Nomin. potraivanje = 281.102,57

parcela za raspodelu: 686 m

686 m x 410 /m = 281.260,00

- Uneta parcela = 265.000,00

naknada = 16.260,00

PrimerPrimerPrimerPrimer


MMMMogunosti ogunosti ogunosti ogunosti preraspodelepreraspodelepreraspodelepreraspodele

NNNNominalnoominalnoominalnoominalno

potraivanjepotraivanjepotraivanjepotraivanje

DodelaDodelaDodelaDodela parcele iste parcele iste parcele iste parcele iste

vrednosti kao i vrednosti kao i vrednosti kao i vrednosti kao i

parcele unete u parcele unete u parcele unete u parcele unete u

postupak urb. postupak urb. postupak urb. postupak urb.


Dodela iste Dodela iste Dodela iste Dodela iste

vrednosti uz vrednosti uz vrednosti uz vrednosti uz

uzimanjeuzimanjeuzimanjeuzimanje u obzir u obzir u obzir u obzir

buduih naknada buduih naknada buduih naknada buduih naknada

za ureenjeza ureenjeza ureenjeza ureenje

686 m 646 m 589 m

281.260,00 264.860,00 241.490,00

16.260,00 140,00 - 23.510,00

686 m x 40 /m

= 27.440,00

razliite meovite forme +/- naknade u novcu

Projekat urbane komasacijeProjekat urbane komasacijeProjekat urbane komasacijeProjekat urbane komasacije

Rezultati pregovora ulaze u =>

projekat urbane komasacije

Projekat urbane komasacije usvajaju

nadlena tela nakon ega se (u vidu

izvoda) dostavlja uesnicima postupka

Zavretak Zavretak Zavretak Zavretak postupkapostupkapostupkapostupka

Nova situacija

(parcele + svojina)

mapa javne knjige za

evidenciju nepokretnosti

Projekat urbane komasacijeProjekat urbane komasacijeProjekat urbane komasacijeProjekat urbane komasacije

Sprovoenje Sprovoenje Sprovoenje Sprovoenje planaplanaplanaplana

Razvoj graevinskog

zemljita



zemljite

vreme

vre

dn

ost




nakon sprovoenja

postupka urb. komasacije

naknada za ureenje

PDR

GUP

u etapama

PlanPlanPlanPlanerska rentaerska rentaerska rentaerska renta





zemljite

Zeit

We

rt




nakon sprovoenja

postupka urbane komasacije

naknada za ureenje

PDR

GUP


= rast vrednosti parcela uzrokovan izradom

planskog dokumenta

komasaciona renta


Zakonodavstvo:

minimalno 1/3 planerske rente

mmmmoraoraoraora ostati vlasniku

neureeno graevinsko

zemljite: 265,00 /m

-poljoprivredno

zemljite: 6,00 /m

planerska renta: 259,00 /m

259,00 /m : 3 = 86,33 /m


Visina planerske rente:

2/3 x 259,00 /m = 172,67 /m

= slui za pokrivanje drugih

trokova za izgradnju infrastrukture

(npr. obdanita, igralita, zelene

povrine, sistema za sakupljanje

kinice)


osigurava se kroz

urbanistike ugovore

izmeu

vlasnika i Grada Vizbadena

FinanFinanFinanFinansiranje infrastrukturesiranje infrastrukturesiranje infrastrukturesiranje infrastrukture

VrstaVrstaVrstaVrsta trokovatrokovatrokovatrokova////

osiguravanjeosiguravanjeosiguravanjeosiguravanje

NosilacNosilacNosilacNosilac trokovatrokovatrokovatrokova OsnovOsnovOsnovOsnov

Naknada za

ureenje

90 % vlasnici

10 % lokalna

samouprava

Odluke lokalne

samouprave

Povrine javne

namene

100 % vlasnici

parcela

Graevinski

zakonik (urbana

komasacija)

Ostali trokovi za

infrastrukturu

vlasnici

lokalna

samouprava

Stdtebauliche

Vertrge

(na dobrovoljnoj

osnovi)

Imate li pitanjImate li pitanjImate li pitanjImate li pitanjaaaa? ? ? ?

Hvala

na

panji

[email protected]@[email protected]@wiesbaden.de

WS Land Reallocation

Documents