Workshop Bonitätsbeurteilung 21.10.2003 Ziel: Gemeinsames Erarbeiten des Ablaufes der Bonitätsbeurteilung anhand von Praxisbeispielen unter der Berücksichtigung der rechtlichen und internen Rahmenbedingungen
Workshop Bonitätsbeurteilung
21.10.2003
Ziel: Gemeinsames Erarbeiten des Ablaufes der Bonitätsbeurteilung anhand von Praxisbeispielen unter der Berücksichtigung der rechtlichen und internen Rahmenbedingungen
Workshop Bonitätsbeurteilung
21.10.2003
Inhalte: 1.) Begrüßung
2.) Erwartungen der Teilnehmer
3.) Rechtliche Rahmenbedingungen
4.) Interne Vergaberichtlinien
5.) Ablauf der Einreichung inkl. der erforderlichen Unterlagen (Erarbeitung durch die Teilnehmer im Zuge von Praxisbeispielen)
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21.10.2003
Inhalte: 6.) Aufbereitung und Prüfung der Unterlagen, sowie
Genehmigungsverfahren (Pouvoirordnung)
7.) Darlehensurkunden und –unterlagen
8.) Allfälliges
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21.10.2003
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21.10.2003
Rechtliche Rahmenbedingungen
Es gibt kein einheitliches, gesetzlich geregeltes Kreditgeschäft.
Als Überbegriff für die langfristige Fremdfinanzierung wird sehr häufig das Wort „Kredit“ verwendet. Der Begriff „Kredit“ ist weiter als der des Darlehens.
Kredit gewährt jeder, der einem anderen eine Leistung zur Verfügung stellt, ohne auf gleichzeitige Gegenleistung zu bestehen.
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21.10.2003
Rechtliche Rahmenbedingungen
Beispiele für Kredit:
Lieferung von Waren auf Ziel
Anzahlung auf Waren oder Leistungen
„Lieferung“ von Geld für langlebige Wirtschaftsgüter (=Darlehen)
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Rechtliche Rahmenbedingungen
Ein Darlehen liegt nur dann vor, wenn der Schuldner die geliehenen Geld- oder Sachwerte für eine gewisse Zeit behalten darf.
Kann ein Gläubiger seine Leistung jederzeit zurückfordern, so fehlt der Darlehenscharakter.
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Rechtliche Rahmenbedingungen
Unter einem Darlehen versteht man nach § 983 ABGB:
Wenn jemandem verbrauchbare Sachen unter der Bedingung übergeben werden, dass er zwar willkürlich darüber verfügen könne, aber nach einer gewissen Zeit eben so viel von derselben Gattung und Güte zurück geben soll; so entsteht ein Darlehensvertrag. Er ist mit dem, obgleich ebenfalls verbindlichen Vertrage (§ 936), ein Darlehen künftig zu geben, nicht zu verwechseln.
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21.10.2003
Unterschiede Kredit – Darlehen
Rechtkraft: Kredit Konsensualvertrag
Darlehen Realvertrag
Ausnutzung: Kredit Kredit kann wiederausgenützt werden
Darlehen einmalige Ausnützung
Verjährung: Kredit Zinsen verjähren nach 30 Jahren
Darlehen Zinsen und Annuitäten verjähren nach 3 Jahren
Besicherung: Kredit Höchstbetragshypothek (Wiederverwendbarkeit)
Darlehen Darlehenshypothek
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21.10.2003
Rechtliche Rahmenbedingungen
Weitere zivilrechtliche Quellen:
Konsumentenschutzgesetz (KSchG)
§ 1 Verbraucher
§ 13 Terminsverlust
§ 25a Kreditgeschäfte mit Ehegatten
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Rechtliche Rahmenbedingungen
Öffentlich rechtliche Quellen:
- BWG
§ 33 - Verbraucherkreditverträge
- BSpG
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Tilgungsformen eines Darlehens
Kapitalraten
Pauschalraten
endfällig
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Bauspardarlehen
Gesetzliche Grundlage: Bausparkassengesetz
§ 1. (1) Bausparkassen sind Kreditinstitute, die auf Grund einer Konzession nach dem Bankwesengesetz (BWG) berechtigt sind, Einlagen von Bausparern (Bauspareinlagen) entgegenzunehmen und aus den angesammelten Beträgen den Bausparern für wohnungswirtschaftliche Maßnahmen Gelddarlehen (Bauspardarlehen) zu gewähren (Bauspargeschäft). Das Bauspargeschäft darf nur von Bausparkassen betrieben werden.
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Besicherung
§ 10. (1) Bauspardarlehen, Garantien gemäß § 2 Abs. 1 Z 5 und Zwischendarlehen, soweit diese nicht durch Abtretung von Rechten aus Bausparverträgen besichert werden, sowie Forderungen aus sonstigen Gelddarlehen gemäß § 2 Abs. 1 Z 2 lit. b sind durch Einverleibung eines Pfandrechtes auf einer Liegenschaft zu sichern. Die Beleihung darf höchstens 80 vH des Verkehrswertes betragen.
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Ersatzsicherheiten:- Bankgarantien oder Bürgschaftsübernahmen durch
Kreditinstitute- Abtretung von Forderungen an Kreditinstitute- Verpfändung amtlich notierter Teilschuldverschreibungen des
Bundes oder der Länder- Haftungsübernahme durch Bund oder Länder- Abtretung von Ansprüchen aus Lebensversicherungen bis zu
80 % des Rückkaufswertes
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21.10.2003
Annahmerichtlinien der LBA
Grundsätzliches• Die Summe der von einem Bausparer erlangbaren
Bauspardarlehen darf einschließlich bestehender Darlehen EUR 150.000,-- nicht übersteigen.
• Bauspardarlehen sind grundsätzlich grundbücherlich, wenn geht erstrangig zu besichern.
• Bei nicht EU-Bürgern ist zusätzlich ein vollstreckbarer Notariatsakt zu errichten.
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21.10.2003
Annahmerichtlinien der LBA
• Darlehen ohne Besicherung dürfen einem Bausparer nur bis insgesamt EUR 22.000,-- gewährt werden.
• Diese Darlehen dürfen nicht in zeitlichem Zusammenhang mit grundbücherlich besicherten Darlehen stehen, wo die Belehngrenze erreicht wurde.
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21.10.2003
Wunschobjekte
• Parifizierte Neubaueigentumswohnungen (max. 15 J. alt)• Neubauein- und –mehrfamilienhäuser (max. 15 J alt)• Schlüsselfertig neuerrichtete Reihenhäuser• Schlüsselfertig neuerrichtete Fertigteilhäuser ausgewählter
Anbieter• Unbebaute, gewidmete Bau- und Baurechtsgrundstücke, auf
denen in unmittelbarer Zukunft Gebäude für Wohnzwecke errichtet werden
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21.10.2003
Vorbehaltsobjekte
• Superädifikate• Gebrauchte, nachträglich parifizierte Altbauwohnungen
(insbesondere Kleinstwohnungen und Dachböden)• Nicht schlüsselfertig neuerrichtete Reihen- und Fertigteilhäuser• Denkmalgeschützte Objekte• Aus- und Umbauten von Altobjekten (Bauernhöfe, Althäuser,
Zinshäuser, Wochenendhäuser, etc.)
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21.10.2003
Unerwünschte Objekte
• Ideelles Miteigentum (soferne die Besicherung nicht auf der Gesamtliegenschaft möglich ist)
• Fertigteilhäuser unbekannter Anbieter• Grundstücke ohne konkrete Bauabsicht• Bau-Erwartungsland• Objekte, die nicht zum überwiegenden Teil für
wohnwirtschaftliche Zwecke dienen
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21.10.2003
Statische Prüfung
• Notarieller Kaufvertrag oder ersatzweise vorab ein Vorvertrag (in Kopie)
• Grundbuchsauszug• Lageplan• Flächenwidmungsplan• Baugenehmigungsbescheid• Genehmigter Bauplan• Kostenvoranschläge• Grundrissplan
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21.10.2003
Statische Prüfung
• Parifizierungsplan• Fotos• Benützungsbewilligung• Miet- und Bestandsverträge• Leibrentenvereinbarungen• Vereinbarungen über Wohndienstbarkeiten• Bestehendes Bewertungsgutachten• Belehnung bis zu max. 70 % des Verkehrswertes
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21.10.2003
Dynamische Prüfung
• Verstärktes Augenmerk auf die Prüfung der dynamischen Sicherheitenkomponente
• Prüfung der Nachhaltigkeit des Einkommens• Einkommensnachweise
- Bezugsbestätigung der letzten drei Monate- Lohnzettel des vergangenen Jahres- Einkommensteuerbescheide- Bilanzen- Dokumentation von Zusatzeinkünften
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Dynamische Prüfung
• Haushaltsrechnung• KSV-Auskunft
Klagen, Fälligstellungen sind im Normalfall Ausschließungsgründe!
Bei unbesicherten Darlehen bis EUR 22.000,-- zusätzlich:• Rückzahlungsrate muss im pfändbaren Betrag des Einkommens Deckung
finden.• Mithaftung Ehe- oder Lebenspartner ist anzustreben• Ablebensschutz ist anzustreben (Ausnahme begründen)• Bezugsverpfändung ist anzustreben (Ausnahme begründen)
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21.10.2003
Aufgaben und Präsentation:
- Kurze Sachverhaltsdarstellung inkl. der aufscheinenden Problematik
- Unterlagen, die für Prüfung benötigt werden
- finanzierbar? – wieviel?
- Probleme bzw. Zusatzangaben durch Kunden
- Lösungsfindung -> weitere Vorgehensweise
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21.10.2003
GRUPPE 1Darlehenswerber:Ehepaar; 2 Kinder- 30-jähriger Mann (seit 1988 bei der Fa. X als Maurer beschäftigt;
Monatslohn netto € 1.700,--)- 28 jährige Frau (derzeit in Karenz)Sachverhalt:Darlehenswerber haben Grund in Vorarlberg von Eltern der DNin erhalten – nun soll
Einfamilienwohnhaus mit 132 m² Wohnnutzfläche errichtet werdenGrundbuchstand:DNin ist Liegenschaftseigentümerin; Belastungs- und Veräußerungsverbot für Eltern
eingetragenBaukosten:€ 180.000,--Finanzierungswunsch: € 120.000,-- durch LBA€ 28.000,-- Wohnbauförderung des Landes Vorarlberg beantragt
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21.10.2003
GRUPPE 2
Darlehenswerber:50-jährige Frau (seit 2000 selbständig als Innendekorateurin beschäftigt)Sachverhalt:Kauf einer 50 m² Eigentumswohnung in WienGrundbuchstand:2 Darlehen scheinen am Grundbuchsauszug auf (Land Wien und Bank Austria aus dem
Jahr 1990)Kaufpreis:€ 120.000,--Finanzierungswunsch: € 65.000,--
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21.10.2003
GRUPPE 3Darlehenswerber:- 40-jähriger Mann (seit 1990 bei Land Kärnten beschäftigt;
Monatseinkommen netto € 2.200,--)- 40-jährige Frau (seit 1985 bei Kärntner Gebietskrankenkasse beschäftigt;
Monatseinkommen netto € 1.600,--)Sachverhalt:Bestehendes Einfamilienhaus in Kärnten soll saniert und ausgebaut werden
(Wintergarten, Dachbodenausbau, Einrichtung des neuerrichteten Dachausbaues)Grundbuchstand:Beide Darlehenswerber sind LiegenschaftseigentümerGrundbuchsrang: Wohnbauförderungsdarlehen Land Kärnten € 54.000,-- aus dem Jahr
1981Grundbuchsrang: Raiffeisenbank € 20.000,-- aus dem Jahr 1981 (Höchstbetrag)Grundbuchsrang: ERSTE BANK € 50.000,-- aus dem Jahr 2002 (Höchstbetrag)Sanierungskosten:€ 100.000,--Finanzierungswunsch: € 100.000,--
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21.10.2003
GRUPPE 4Darlehenswerber:22-jähriger Mann (seit 8/2003 bei der Fa. X als Büroangestellter beschäftigt;Monatseinkommen netto € 1.100,--)
Sachverhalt:Übernahme einer 80 m² Genossenschaftswohnung in WienGrund- und Baukostenanteil: € 15.000,--Küche und Badezimmer: € 7.000,--
Finanzierungswunsch: € 22.000,--
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21.10.2003
Handouts
- Darlehensantrag inkl. Unterlagen- Richtwerte Haushaltsrechnung- Liste pfändbarer Betrag- Darlehensgenehmigungsblatt- Darlehensunterlagen inkl. Schuldschein und Pfandurkunde