Woonvisie Houten 2016-2025
Woonvisie Houten 2016-2025
2
Voorwoord
Voor u ligt de woonvisie 2016-2025. De oude dateert van 2004 en
was daarom hoognodig aan revisie toe. De voorliggende woonvisie
is een product dat in nauw overleg met bewoners, huurders,
ontwikkelaars, makelaars, zorgaanbieders en ouderenpartijen is
opgesteld. En zo hoort het ook volgens onze bestuursstijl: we
werken van buiten naar binnen en geven gebruikers en
professionals graag een belangrijke rol. Trots ben ik dan ook op de
manier waarop en de mate waarin zij hebben bijgedragen aan dit
product.
In 1966 werd het dorp Houten officieel aangewezen als groeikern
om de snel groeiende bevolking van Utrecht onderdak te kunnen
bieden. Dit vormt de basis voor de uitgroei van Houten, dat voorzag
in de bouw van 8.000 woningen. De bevolking is daardoor gegroeid
van bijna 8.500 inwoners in 1979 tot zo'n 30.000 in 1993. Vanaf
midden jaren negentig heeft Houten een tweede groeitaak
gekregen. Dit maal betrof het een gebied ten zuiden van het
bestaande Houten. Deze groeitaak is nagenoeg af (er moeten nog
ongeveer 800 woningen gerealiseerd worden). De bevolking is dan
gegroeid van circa 30.000 naar circa 50.000 inwoners.
Dit college is van mening dat de wereld niet maakbaar is. Niet
maakbaar, omdat een deel van de groei moet komen van de markt
(en daar heb je als overheid zeer beperkt invloed op), maar ook niet
maakbaar omdat er allerlei ontwikkelingen kunnen zijn die
prognoses en toekomstverkenningen op z’n kop zetten. Tenslotte is
de werkelijkheid niet maakbaar omdat de voorziene groei van 1.800
woningen een beperkt effect heeft op gewenste eindbeelden. Deze
woonvisie staat in het teken van genoemde werkelijkheid.
De wereld is constant in verandering. Daarom is het ook misschien
wel aanmatigend om een visie voor tien jaar neer te leggen. Toch
denken we een aantal (woon)tendensen waar te kunnen nemen en
prognoses ten aanzien van de bevolkingsontwikkeling te zien die
het mogelijk maken om aannames en verkenningen voor de
toekomst te doen. Daarom is deze visie niet in beton gegoten en
vinden we het van belang per bestuursperiode te evalueren om ook
eventuele nieuwe ontwikkelingen mee te nemen. Op verschillende
momenten zal deze visie dan ook tegen het licht worden gehouden.
Dan zal kritisch bekeken moeten worden in hoeverre de visie op dat
moment nog voldoet of dat deze bijgesteld moet worden.
We wensen u veel leesplezier, maar vooral veel woongenot: voor
nu en in de toekomst.
Jocko Rensen, wethouder wonen
8 maart 2016
3
Inhoud
Voorwoord ....................................................................................... 2
Samenvatting .................................................................................. 4
Vier centrale thema’s van de woonvisie ....................................... 5
Thema 1: Diversiteit, keuzevrijheid en duurzame woonwens .... 5
Thema 2: focus op huisvesting van gezinnen en ouderen ........ 5
Thema 3: voldoende omvang en betaalbaarheid van de sociale
huurwoningvoorraad ................................................................. 6
Thema 4: wonen en zorg in samenhang bezien ....................... 6
Relatie gemeente – corporatie ..................................................... 6
Programma .................................................................................. 7
1. Inleiding .................................................................................... 8
1.1 Doel woonvisie ....................................................................... 9
1.2 Totstandkoming ..................................................................... 9
1.3 Leeswijzer .............................................................................. 9
2. Woonvisie Houten 2016 - 2025.................................................. 10
2.1 Uitgangspunten .................................................................... 11
2.1.1 Beleidskaders ................................................................... 11
2.1.2 Rolopvatting gemeente .................................................. 13
2.2 Diversiteit, keuzevrijheid en duurzame woonwens ............... 14
2.2.1 Opgave .......................................................................... 14
2.2.2 Visie .............................................................................. 15
2.3 Doelgroep: gezinnen en ouderen ......................................... 16
2.3.1 Opgave .......................................................................... 16
2.3.2 Visie .............................................................................. 17
2.4 Voldoende omvang en betaalbaarheid van sociale
woningvoorraad garanderen ...................................................... 18
2.4.1 Opgave .......................................................................... 19
2.4.2 Visie .............................................................................. 23
2.5 Wonen en zorg ..................................................................... 25
2.5.1 Opgave .......................................................................... 26
2.5.2 Visie .............................................................................. 26
2.6 Perspectief voor de periode vanaf 2020 ............................... 27
3. Relatie gemeente - corporatie .................................................... 28
3. Relatie gemeente - Corporatie ............................................... 29
3.1 Inleiding ............................................................................... 29
3.2 Het proces volgens de Woningwet ....................................... 29
3.3 Gemeentelijke zienswijzen ................................................... 30
4. Programma: woningen en woonomgeving ................................. 33
4.1 Bestaande voorraad en woonomgeving ............................... 34
4.2 Nieuwbouw .......................................................................... 34
4.3 Inzet en instrumenten ........................................................... 35
4
Samenvatting
5
Samenvatting
Een nieuwe woonvisie is politiek gewenst en is onder andere
noodzakelijk om tot (jaarlijkse) prestatieafspraken met Viveste te
komen. Om tot gefundeerde uitspraken te komen over de
woningmarkt en prognoses te doen voor de toekomst is daarom een
woonbehoefteonderzoek (Wbo) gedaan (augustus 2015). Het Wbo
heeft een scope, parallel aan de woonvisie, tot 2025.
Houten maakt onderdeel uit van een gewilde (Utrechtse) woonregio.
Het Wbo vertaalt dat onder andere in het feit dat Houten de
komende tien jaar een woonbehoefte heeft van ongeveer 1.800
woningen. Daarvan is ongeveer driekwart autonoom, dat wil zeggen
uit Houten zelf. Indicatief komt dat neer op ongeveer 1.100
eengezinswoningen en 700 gelijkvloerse woningen. Na 2025 zal
Houten fors vergrijzen. De verwachting is dat Houten iets meer
huishoudens krijgt, maar dat deze kleiner zullen zijn. Houten wil
graag zo veel als mogelijk binnen vastgestelde kaders aan deze
behoefte tegemoet komen.
De woningbouwmogelijkheden op nog in ontwikkeling te nemen
gebieden waarvoor de programma’s in contracten en
bestemmingsplannen zijn vastgelegd zijn beperkt. Voorzien is dat
tussen de 800 en 1.000 woningen van de voorziene behoefte hierop
kunnen worden gerealiseerd. De overige plekken zullen gevonden
moeten worden in de transformatie van bestaand vastgoed
(kantoren, maatschappelijk vastgoed en woningen). De verwachting
is dat in genoemde periode de gewenste woningproductie van
1.800 woningen voor een groot deel gehaald gaat worden.
Vier centrale thema’s van de woonvisie
Thema 1: Diversiteit, keuzevrijheid en duurzame woonwens
Houten bouwt voor de toekomst en maakt graag de woonwens van
haar bewoners mogelijk. Houten wil zo veel mogelijk tegemoet
komen aan de realisering van de woonwens van haar bewoners
mits het bijdraagt aan toekomstbestendigheid, verhoging van de
kwaliteit en de duurzame ambities. Daarnaast wil Houten dat haar
bewoners, als ze dat willen, een wooncarrière in Houten kunnen
realiseren, waarmee er dus voldoende aanbod in de meeste
segmenten zou moeten zijn. Om deze gewenste diversiteit te
bereiken staat de gemeente open voor initiatieven van particulieren.
Het is evident dat niet alle woonmilieus en woningtypen in Houten
nagestreefd zullen worden (zoals studentencomplexen).
Verduurzaming van de bestaande en nieuwe woningvoorraad,
zowel koop als huur, is een mondiaal, maar zeker gemeentelijk
speerpunt, met als ambitie om in 2040 volledig energieneutraal te
zijn.
Thema 2: focus op huisvesting van gezinnen en ouderen
Houten wil een levendige gezinsgemeente blijven. Daarvoor is het
nodig om aantrekkelijk te blijven voor deze doelgroep. Aangezien
een aanzienlijk deel van de toekomstige vraag betrekking heeft op
deze doelgroep zal die dan ook voor een deel in
nieuwbouwopgaven bediend worden. Tegelijkertijd vergrijst de
gemeente en zal er een forse vraag naar voor ouderen geschikte
(gelijkvloerse) huisvesting ontstaan na 2025. Om adequaat op deze
ontwikkeling te reageren zal gaandeweg meer ruimte komen voor
deze doelgroep. Bij de jaarlijkse herijking van het bouwprogramma
6
zal daar op toegezien worden. Voor jongeren ontstaan kansen via
bouw van gelijkvloerse (veelal kleinere) eenheden bij transformatie
van kantoren en via doorstroming in de woningketen. En uiteraard is
er uitwisselbaarheid: gelijkvloerse kleinere woningen kunnen
aantrekkelijk zijn voor zowel ouderen als jongeren.
Een idee is om in genoemde periode ‘de taart groter te maken’ door
te zoeken naar woningbouwmogelijkheden elders. Zoals de
strategische visie Houten 2025 echter stelt is bouwen buiten de
Rondweg binnen deze periode geen optie. Om de voortgang van de
woningbouw te monitoren zullen wij na 5 jaar (2020) evalueren en
doorkijkjes maken richting 2025 en 2030.
Thema 3: voldoende omvang en betaalbaarheid van de sociale
huurwoningvoorraad
In Houten is behoefte aan ongeveer 5.000 sociale huurwoningen.
Momenteel voldoet de woningvoorraad van Viveste voor een groot
deel (plm 80%) niet aan het huidige rijksbeleid voor de huisvesting
van huishoudens met lagere inkomens (‘de volkshuisvestelijke
doelgroep’). Een aanzienlijk deel van de woningen is namelijk van
een dermate hoog niveau qua oppervlak, kwaliteit en potentiële
huurprijs dat dit eerder geschikt is voor huishoudens met een
hogere inkomenspositie dan de volkshuisvestelijke doelgroep.
Viveste staat dus voor de opgave om te voldoen aan de
(toekomstige) behoefte op basis van passende woningen (op WWS
punten) met een financieel duurzame businesscase. Deze opgave
bestaat uit het transformeren en verkopen van ongeveer 2.000
woningen. Het is niet reëel om te veronderstellen dat de
transitieopgave waar Viveste zich voor geplaatst ziet binnen tien
jaar is gerealiseerd. De gemeente is echter voornemens om zo veel
als in haar vermogen ligt deze transitie mogelijk te maken en
(planologisch) mee te denken. Omdat de (woon)markt erg in
beweging is zal jaarlijks bezien worden hoe deze opgave loopt en
zal er een vijfjaarlijkse monitoring plaatsvinden.
Thema 4: wonen en zorg in samenhang bezien
De vergrijzing zal richting 2025 en tussen 2025 - 2040 zeer sterk
toenemen. Daarnaast heeft het Rijk sterk gewijzigde regelgeving
vastgesteld, waarmee wonen en zorg in combinatie een belangrijk
thema is geworden. Mensen met een zorgvraag zullen langer thuis
blijven wonen met alle gevolgen die dat met zich meebrengt. De
gemeente wil als facilitator het makkelijk(er) maken om deze
woningen geschikt te maken en de woonomgeving zo goed
mogelijk laten aansluiten op de oudere doelgroep en mensen met
een beperking. Een uitdaging hierbij is om zorg en ondersteuning in
de nabijheid te realiseren. Daarnaast willen we zorgen voor een
voldoende aanbod aan beschermd en verzorgd wonen. Afstemming
tussen wonen, zorg en welzijn is daarbij van belang. We zijn als
gemeente immers medeverantwoordelijk voor het huisvesten van
kwetsbare groepen. Duidelijk is dat de druk op de sociale
huurwoningvoorraad toeneemt doordat meer kwetsbare burgers in
zelfstandige woningen blijven wonen. Te denken valt aan mogelijk
onaangepast gedrag of het ontstaan van betalingsproblemen.
Relatie gemeente – corporatie
In het regeerakkoord van het Kabinet Rutte II is opgenomen dat
woningcorporaties weer dienstbaar moeten worden aan het publiek
belang in hun werkgebied. De taak van corporaties wordt
teruggebracht tot het bouwen, verhuren en beheren van sociale
huurwoningen en het daaraan ondergeschikte direct verbonden
maatschappelijk vastgoed. Corporaties komen onder directe
aansturing van gemeenten. De schaal van een corporatie moet in
7
overeenstemming zijn met de schaal van de regionale woningmarkt
en met de maatschappelijke kerntaak.
Programma
In hoofdstuk vier wordt een indicatief bouwprogramma
gepresenteerd waar de jaarlijkse prestatieafspraken aan getoetst
moeten worden. Verder worden de inzet en instrumenten besproken
op de thema’s: nieuwbouw, sociale huisvesting,
ouderenhuisvesting, duurzaamheid, wonen en zorg,
wederkerigheid, flexibele woonvormen en regio.
8
1. Inleiding
9
1. Inleiding
Houten is toe aan een nieuwe woonvisie. Door een sterk gewijzigde
markt, excessen in de corporatiesector en mede als gevolg daarvan
sterk veranderend rijksbeleid ziet de wereld er anno 2015 heel
anders uit. De woonvisie van de gemeente Houten dateert nu nog
van 2004 en de politieke wens bestond dan ook om mede door
genoemde redenen een nieuwe visie op wonen te ontwikkelen.
Deze nieuwe woonvisie biedt hét kader van de gemeente om in de
komende jaren een goed en actueel woonbeleid te voeren.
1.1 Doel woonvisie
Het doel van de woonvisie is vierledig:
1. Het geeft inzicht in de woningmarkt van Houten.
2. Het doet richtinggevende uitspraken op verschillende thema’s
3. Het geeft richting aan de omvang en de samenstelling van het
bouwprogramma 2016-2025. Het is daarmee de leidraad voor
het maken van afwegingen en nemen van beslissingen over
concrete projecten.
4. Het dient als basis voor het maken van afspraken met de
(sociale huur)sector.
1.2 Totstandkoming
Voorafgaand aan deze visie heeft adviesbureau RIGO een analyse
gemaakt van de woningmarkt in Houten (Doelgroepen en
woningbehoefte in Houten, 14 augustus 2015). Deze analyse vormt
een belangrijke basis voor deze visie. Verder is deze woonvisie tot
stand gekomen na consultatie van marktpartijen in de bouwsector,
corporatie Viveste, makelaars, zorgpartijen, huurders en bewoners.
Dat is onder meer gebeurd in de vorm van persoonlijke gesprekken,
een woondebat, interviews op de activiteitenmarkt en een
videowedstrijd van Omroep Houten. Een weerslag van het
participatieproces is te vinden op www.houten.nl/woonvisie.
1.3 Leeswijzer
In hoofdstuk twee worden, op basis van de gemaakte analyse uit
het Woningbehoefteonderzoek (Wbo), consultatie met professionals
en de verschillende beleidskaders, de hoofdlijnen van het
woonbeleid in een samenhangende visie uiteengezet. Deze visie
wordt uitgewerkt aan de hand van vier thema’s. In hoofdstuk drie
worden de kaders neergelegd hoe de gemeente en de
woningbouwcorporatie zich tot elkaar verhouden en welke
afspraken daarbij horen. Hoofdstuk vier gaat over de organisatie en
uitvoering. Dit hoofdstuk bevat ook een concreet
uitvoeringsprogramma voor de korte(re) termijn. Daarnaast worden
instrumenten en inzet van de gemeente beschreven.
De bijlagen worden gevormd door het bijlagenboek en bestaan uit:
Bijlage I: Dilemma’s en keuzes
Bijlage II: Trends en data over de woningmarkt in Houten
Bijlage III: Lokale en bovenlokale kaders
Bijlage IV: Houten en de regio 2015-2025: doelgroepen en
woonbehoefte (inclusief conclusies U10 over regionale
woningbouwopgave 2015-2040)
Bijlage V: SWOT analyse Houtense woningmarkt
Bijlage VI: U10 inventarisatie regionale woningbouwopgave 2015-
2040
10
2. Woonvisie Houten 2016 - 2025
11
2. Woonvisie Houten 2016 - 2025
Dit hoofdstuk geeft een samenhangende visie op wonen. In
paragraaf één worden de uitgangspunten beschreven. Paragraaf
twee geeft de visie weer op verschillende thema’s. Daartoe wordt
eerst een opgave per thema beschreven. Vervolgens wordt daar de
gemeentelijke visie op gepresenteerd.
Houten is een gemeente waar de kwaliteit van woningen en
leefomgeving hoog is. Dat wil Houten graag zo houden en waar
mogelijk versterken. De visie is uitgewerkt aan de hand van de
volgende thema’s:
1. Diversiteit, keuzevrijheid en duurzame woonwens van
bewoners faciliteren
2. Focus op doelgroepen: gezinnen en ouderen
3. Voldoende omvang en betaalbaarheid van sociale
woningvoorraad garanderen
4. Wonen en zorg in samenhang bezien
2.1 Uitgangspunten
In deze paragraaf worden de uitgangspunten voor de visie
besproken. Deze uitgangspunten worden gevormd door relevante
beleidskaders en de rolopvatting van de gemeente te beschrijven.
Met andere woorden: waar moet de visie op aansluiten of op
gebaseerd zijn en hoe denkt de gemeente sturing te geven aan die
vraagstukken?
2.1.1 Beleidskaders
De woonvisie is niet een op zichzelf staand document. Er zijn in het
verleden verschillende visies, nota’s en beleidsdocumenten reeds
vastgesteld. Deze vormen dan ook de uitgangspunten voor de visie
(in bijlage III gaan we meer uitgebreid in op lokale en bovenlokale
kaders). Het betreft de volgende documenten:
Toekomstvisie proeftuin Houten 2025: Houten is in 2025
duurzaam, innovatief en kleinschalig. Met oog voor elkaar,
veel ruimte voor experiment en initiatief bij inwoners. Vijf
principes staan centraal:
1. We stellen de mens centraal
2. We waarderen verschillen
3. We zijn zuinig op onze omgeving
4. We bouwen voort op ons ruimtelijk DNA
5. We zijn actief in de regio.
Met 50.000 inwoners heeft Houten een schaal bereikt waar
mensen elkaar kennen en herkennen. Houten kiest daarom
niet voor een nieuwe groeitaak.
Het Programma Ruimte 2015. De voorliggende woonvisie
kan worden beschouwd als een beleidsuitwerking van deze
visie. Belangrijke uitgangspunten van deze visie zijn:
o Duurzame kwaliteit: ontspannen en verantwoord wonen
en werken
o Sociale kracht: samen leven, zorgen voor elkaar en
eigen verantwoordelijkheid
12
o Vernieuwend bestuur: ruimte geven aan
ondernemerschap en maatschappelijk initiatief
o Gezonde financiële basis: verantwoord beheer van
inkomsten en uitgaven.
De gemeente is ondersteunend aan de initiatieven van onze
partners. Er wordt daarom van buiten naar binnen gewerkt.
Het Milieubeleidsplan. In 2040 is de duurzame ontwikkeling
van Houten af. Het woon- en leefklimaat is gezond en
comfortabel, zonder de nu bekende overlast van
bijvoorbeeld (verkeers)lawaai en luchtvervuiling. Houten is
nog steeds een groene gemeente en is getransformeerd
naar een circulaire stad met gesloten kringlopen. Houten is
klimaat- en energieneutraal. Het collegeprogramma 2014-
2018 heeft als tussendoel gesteld om in 2018 16% van het
huishoudelijke energieverbruik lokaal duurzaam op te
wekken.
Het WMO beleidskader. Door ontwikkelingen als het
scheiden van wonen en zorg is de verwachting dat ouderen
langer zelfstandig thuis blijven wonen. Speerpunt van dit
beleidskader is een aangepast voorzieningenniveau en
aangepaste eisen aan woningen.
De Provinciale Strategische Structuurvisie 2013-2028
(2013). De Strategie Utrecht 2040 is de stip aan de horizon.
De daarin geformuleerde doelen vragen om een integrale
aanpak die voor het provinciaal ruimtelijk beleid resulteert in
drie pijlers:
o Een duurzame leefomgeving (ambitie: provincie in 2040
klimaatneutraal)
o Vitale dorpen en steden
o Landelijk gebied met kwaliteit
Deze pijlers leiden tot de volgende twee belangrijkste
beleidsopgaven:
1. Accent op de binnenstedelijke opgave
Tenminste 2/3 van de woningbouwopgave
binnenstedelijk te realiseren. Vermindering van het
overschot aan kantoren en herstructurering van
bedrijfsterreinen maken deel uit van de binnenstedelijke
opgave.
2. Behoud en versterken van de kwaliteit van het landelijk
gebied (contramal van de binnenstedelijke opgave). De
provincie verleent het Eiland van Schalkwijk een aparte
status door toe te staan dat buiten de rode contour
maximaal 250 woningen kunnen worden gebouwd.
Voorwaarde is wel dat initiatieven daartoe moeten leiden
tot versterking van de toeristisch-recreatieve activiteiten
op het ‘Eiland’.
Regionale huisvestingsverordening. Uitgangspunt van de
Huisvestingswet is keuzevrijheid van woningzoekenden
waar zij zich willen vestigen. Dit betekent dat
woningzoekenden volgens deze wet geen binding meer met
(een of meer van de gemeenten in) de provincie Utrecht
hoeven te hebben om er een sociale huurwoning te
betrekken. Wel is het zo dat maximaal 50% van de jaarlijks
vrijkomende woningen met voorrang kunnen worden
toegewezen aan woningzoekenden die wel een binding
hebben met deze regio. Vanwege uiteenlopende
woningvoorraad en problematiek is er de mogelijkheid om
lokaal beleid te voeren, bijvoorbeeld om ouderen te
verleiden door te stromen uit grote eengezinswoningen naar
meer passende woonruimte. De huisvestingsverordening
benoemt ook de criteria om via urgentie voorrang te krijgen
13
op andere woningzoekenden. De toewijzing van
woningzoekenden in de regio Utrecht (U16) vindt plaats op
basis van langste inschrijfduur in de
woningzoekendenregistratie van WoningNet. De gemiddelde
wachttijd voor een sociale huurwoning hangt af van
woningtype, locatie, kwaliteit en prijs.
De nieuwe Woningwet. Deze wet perkt het speelveld van
corporaties in. De taak van corporaties wordt teruggebracht
tot het bouwen, verhuren en beheren van sociale
huurwoningen en het daaraan ondergeschikte direct
verbonden maatschappelijk vastgoed. Corporaties komen
onder directe aansturing van gemeenten. De schaal van een
corporatie moet in overeenstemming zijn met de schaal van
de regionale woningmarkt en met de maatschappelijke
kerntaak. Deze wet stelt ook eisen aan een gemeente. Het
primaat van het woonbeleid komt veel meer bij de gemeente
te liggen. Daartoe is een actuele en door de gemeenteraad
vastgestelde woonvisie van belang. Met de voorliggende
woonvisie zijn corporaties verplicht om jaarlijks een bod uit
te brengen op de uitvoering van dit beleid om zo te komen
tot prestatieafspraken.
Ten aanzien van de huisvesting van statushouders beschrijft
het actieplan gemeente Houten Opvang en Integratie
Statushouders (2016) de acties die de gemeente in 2016 wil
ondernemen in verband met de groeiende stroom
asielzoekers. In de notitie zijn voor wat betreft het wonen
verschillende huisvestingsopties benoemd. Er wordt een
onderscheid gemaakt tussen permanente woningen en
tijdelijke woningen.
o Permanente woningen: Deze nieuw te realiseren
woningen kunnen door reguliere nieuwbouw tot
stand komen, maar eveneens door transformatie van
leegstaande kantoren of van ander leegstaand
vastgoed zoals woningen en winkels.
o Tijdelijke woningen: Ook een optie is uitbreiding van
de woningvoorraad met tijdelijke wooneenheden. Dit
zou kunnen bestaan uit het plaatsen van
wooncabins. Een voorbeeld hiervan zijn zogeheten
studentencontainers. Een andere mogelijkheid in het
kader van tijdelijkheid is huisvesting in beschikbare
eenheden bij Houtense fruittelers. Deze eenheden
zijn normaal gesproken bedoeld om op verschillende
momenten in het oogstseizoen buitenlandse
seizoenswerknemers onderdak te verlenen. Op
grond van Houtens beleid (Beleidsnotitie Huisvesting
(buitenlandse) seizoenswerknemers in de fruitteelt,
10-9-2013) blijft dit voorop staan. Maar voor de
momenten in het seizoen dat deze leegstaan, is het
een optie dat deze ruimten gebruikt worden. Nog een
andere mogelijkheid zou huisvesting bij particulieren
kunnen zijn.
De kern is dat het college een gelijk speelveld wil creëren
voor zowel statushouders als voor andere woningzoekenden
(met name jongeren). Extra gecreëerde woonruimte moet
voor beide groepen toegankelijk zijn.
2.1.2 Rolopvatting gemeente
De gemeente Houten wil het woonbeleid integraal
benaderen en dat betekent dat er constant een nauwe
samenwerking wordt gezocht tussen het beleid op terreinen
14
als bouwen, woonruimteverdeling, zorg en welzijn,
ruimtelijke ordening, openbare ruimte en grondzaken.
De gemeente zal in de nieuwe systematiek van de
Woningwet haar sturende rol richting corporatie moeten
invullen. In hoofdstuk drie wordt hier nader op ingegaan.
De gemeente realiseert zich dat zij richting marktpartijen op
het gebied van wonen over relatief weinig directe
sturingsmiddelen (zoals macht of geld) beschikt, behoudens
planologische medewerking en grondbeleid. De uitvoering
van het woonbeleid ligt in hoge mate bij andere partijen. De
gemeente zal de partijen (bewoners, bouwers, makelaars,
verhuurders et cetera) stimuleren, verleiden en faciliteren.
De gemeente staat open voor initiatieven vanuit de markt
voor transformatie van kantoorlocaties en retail naar
woningbouw, voor zover passend binnen de gemeentelijke
kaders waaronder het programma ruimte 2015. Ook
maatschappelijk vastgoed kan mogelijk in aanmerking
komen voor transformatie naar woningen. Datzelfde is het
geval met de huidige woningvoorraad van Viveste.
In deze visie krijgt de markt (koop- en vrije
sectorhuurwoningen) de ruimte, maar het accent in deze
woonvisie ligt logischerwijze bij het sociale segment.
De gemeente zal haar beleidsambities in de eerste plaats
proberen te bereiken door zelf te werken vanuit deze
samenhangende woonvisie en door die visie ook zoveel
mogelijk uit te dragen. Dat alles gebeurt binnen de
bestaande regelgeving (zoals op het gebied van Ruimtelijke
Ordening (RO) en de Wet Maatschappelijke Ondersteuning
(Wmo). Een en ander wordt verder uitgewerkt in de
hoofdstuk vier.
De gemeente handelt vanuit de opvatting dat de meeste
inwoners in Houten prima in staat zijn om zelf
verantwoordelijkheid te nemen voor hun woonsituatie
(woning, woonomgeving).
De gemeente beschouwt Viveste als belangrijkste partner bij
het huisvesten van mensen die, vanwege hun inkomen of
andere omstandigheden, op de woningmarkt in een
kwetsbare positie verkeren. De gemeente streeft ernaar met
de woningcorporatie zakelijke en evenwichtige afspraken te
maken over de te leveren prestaties. In overleg met Viveste
kunnen ook andere sociale verhuurders worden benaderd.
2.2 Diversiteit, keuzevrijheid en duurzame woonwens
Iedere inwoner die in Houten woont of er in de toekomst wil gaan
wonen heeft er belang bij dat er voldoende woningen zijn die
aansluiten bij de vraag en voldoen aan de eisen die in de komende
jaren aan woningen gesteld gaan worden. In deze visie wordt een
beeld geschetst hoe de woningvoorraad aangepast kan worden aan
de verwachte veranderingen in de vraag.
2.2.1 Opgave
Door een sterk vergrijzende bevolking en een constante druk op de
woningmarkt is de opgave: hoe houden we Houten aantrekkelijk
voor de huidige inwoners en voor nieuwe doelgroepen en zorgen
we voor voldoende diversiteit in bouw en bevolkingssamenstelling?
Daarbij gelden de volgende aandachtspunten:
De regio groeit met 45.000 huishoudens. Daarvan is de
prognose dat in Houten een groei ontstaat met ongeveer
1.800 huishoudens (1.700 inwoners). Deze groei staat los
van de huidige wachtlijstproblematiek. Dus: Houten groeit
met 1.800 huishoudens, maar het aantal inwoners stijgt met
15
ongeveer 1.700 personen. Op een totale voorraad van
inmiddels ruim 19.000 plus 1.800 = ongeveer 21.000
woningen betekent dat dus een voortgaande daling van de
gemiddelde woningbezetting. Het grootste gedeelte
(ongeveer driekwart) van deze groei is autonoom volgens
het Wbo. Dat wil zeggen dat het grootste deel van de vraag
uit Houten zelf komt. Ongeveer een kwart van de vraag komt
daarmee van buiten Houten. Een deel (ongeveer 850
woningen) van de verwachte groei kan op bestaande
Vinexlocaties worden ingevuld en op enkele nu actuele
transformatielokaties. Deze zijn reeds opgenomen in de
gemeentelijke exploitaties. Voor de overige ongeveer 1.000
woningen zijn er op dit moment nog geen harde plannen,
maar wij verwachten dat aan het grootste deel van de
berekende woonbehoefte in de komende periode kan
worden tegemoet gekomen (zie verder paragraaf 2.4 en
hoofdstuk 4).
Houten heeft een relatief jonge woningvoorraad waardoor er
weinig woningen zijn die naar de huidige bouwtechnische
maatstaven kwalitatief slecht of ongeschikt zijn. Wel raakt de
woningvoorraad geleidelijk gedateerd qua duurzaamheid,
domotica en aanpasbaarheid aan nieuwe woonwensen. De
ambitie van het college is om ook de bestaande voorraad te
moderniseren en verduurzamen.
Zo lang de inwoners van Houten graag in Houten blijven
wonen is het onvermijdelijk dat door de eenzijdige
samenstelling van de Houtense bevolking er een steeds
sterkere vergrijzing gaat optreden. Dat heeft ook
consequenties voor andere woonwensen.
Het overgrote deel van de bewoners in Houten wil niet
verhuizen, zo blijkt uit de woningmarktanalyse. In veel
gevallen zijn mensen gewoon tevreden met hun huidige
woning en woonomgeving. Toch zijn onder deze groep ook
mensen die bepaalde woonwensen willen realiseren zoals
bijvoorbeeld het aanbouwen van een extra kamer of het
veranderen van de indeling van de eigen woning, het
verduurzamen van de woning of het levensloop bestendig
maken. Deze woningverbeteringen zullen vaak niet
bijdragen aan de gewenste doorstroming, maar het idee dat
bewoners investeren in hun woning en directe leefomgeving
is hier leidend. Daarnaast is het wenselijk dat bewoners die
wel willen verhuizen binnen Houten een aantrekkelijk
aanbod vinden, dat past bij woonwensen.
2.2.2 Visie
De gemeente Houten hecht aan diversiteit en waardeert
verschillen. Ze wil die diversiteit behouden en inspelen op de
veranderingen die gaan komen (zoals vergrijzing). Dat
betekent in ieder geval het (blijvend) creëren van een divers
woonaanbod. Voor alle inwoners moet het mogelijk zijn om
stappen te zetten in de wooncarrière of om hun (duurzame)
woonwens te realiseren.
Inwoners kunnen wooncarrière in Houten maken. Daarbij is
het evident dat niet alle woonmilieus en woningtypen in
Houten nagestreefd zullen worden. Voor met name
studentenwoningen of voor grootstedelijk wonen zijn er
locatie specifieke factoren (zoals voorzieningen,
uitgaansgelegenheden) die maken dat andere gebieden in
de regio, zoals de binnenstad van Utrecht, meer geschikt
zijn.
De verwachte demografische veranderingen zijn over een
decennium zo groot dat de mismatch tussen woningaanbod
16
en woonbehoeften niet met alleen nieuwbouw kan worden
opgevangen. Daarvoor zal ook de bestaande
woningvoorraad moeten worden aangepast. Omdat de
bouwtechnische kwaliteit nog zo hoog is zal het vooral gaan
om het aanpassen van woningen aan de nieuwe
woonbehoeften en nieuwe technologie.
Bij diversiteit en keuzevrijheid gaat het niet alleen om
prijsklasse en het onderscheid eengezins-
meergezinswoningen, maar ook om variatie daarbinnen.
Denk aan woonwerkwoningen, meergeneratiewoningen,
groeiwoningen, cascowoningen, vrije kavels,
kangoeroewoningen et cetera.
De kleine kernen moeten leefbaar blijven. Toevoeging van
woningen aan de bestaande voorraad kan daaraan
bijdragen (te denken valt aan de aparte status die de
provincie aan het Eiland van Schalkwijk heeft gegeven voor
de mogelijke bouw van maximaal 250 woningen buiten de
rode contour). Het Wbo geeft naast een indicatie van
aantallen woningen ook het advies om specifiek nader
locatieonderzoek te doen om te bepalen wat er op welke
plek aan product precies nodig is. Hier liggen volgens het
Wbo kansen voor versterking van het dorpsachtig
woonmilieu in de hogere prijsklassen.
De verscheidenheid in woonomgeving en voorzieningen
verschilt van buurt tot buurt en van kern tot kern. Het eigen
initiatief van inwoners speelt daarbij een grote rol
(voorbeeld: ecowijk). Inwoners met een eigen visie op de
gemeenschap, de openbare ruimte of het openbare groen
krijgen de ruimte. Dit alles levert diversiteit in sociale
netwerken en het stedelijke landschap op. Elke buurt is
daardoor anders en dat zorgt ervoor dat mensen trots zijn op
hun eigen buurt. Dit past ook in de visie dat Houten zich als
proeftuin wil profileren (Toekomstvisie Houten 2025).
Verduurzaming van de bestaande en nieuwe
woningvoorraad, zowel koop als huur, is een mondiaal,
maar zeker gemeentelijk speerpunt. De ambitie is om in
2040 volledig energieneutraal te zijn. Het doel voor 2018 is
dat 16% van het huishoudelijk energieverbruik duurzaam
lokaal wordt opgewekt. Dit vraagt van zowel particuliere
woningeigenaren als de woningverhuurders een andere kijk
op de waarde van de woning en de noodzaak daarin te
investeren. Verduurzaming gaat echter verder dan
uitsluitend energie. Gezondheid, verminderen van
(schadelijke) bouwmaterialen en het beter benutten van de
woningen die er al zijn1, zijn aspecten die horen bij de
gewenste duurzame woonomgeving.
2.3 Doelgroep: gezinnen en ouderen
Het is van belang voor de op te stellen prestatieafspraken met de
sector te weten welke doelgroepen bediend moeten worden. Dit
thema doet dan ook gefundeerd uitspraken over de keuze voor die
doelgroepen.
2.3.1 Opgave
Een andere belangrijke opgave voor Houten is de te maken keus
voor doelgroepen. Bouwen we, met de beperkte ruimte die er nog is
in Houten, vooral voor de vraag van de komende tien jaar
(eengezinswoningen) of richten we ons op de vraag van over tien
jaar en verder (vooral seniorengeschikte woningen)? Of kan daar
een tussenweg in worden gevonden? De keus voor het een heeft
consequenties voor het ander.
1 Om te voorkomen dat onnodig groene ruimte moet worden opgeofferd
17
Nu is Houten nog een gezinsgemeente, maar zonder
gewijzigd beleid verandert dat. In 2030 zal een op de drie
huishoudens bewoners hebben met een leeftijd boven 65
jaar. In 2040 neemt dat nog toe naar zelfs 40%. Ouderen
blijven langer thuis wonen en daarmee ontstaat er voor de
komende tien jaar een nog hogere druk op de vraag naar
eengezinswoningen. De druk op de
eengezinswoningenmarkt wordt minder na 2025. Dan zal de
vraag naar gelijkvloerse appartementen toenemen.
Voor de komende tien jaar is de verwachting dat de vraag
naar eengezinswoningen nog substantieel zal zijn. Na 2025
zien we een verschuiving optreden en zal de vraag naar
woningen voor ouderen met fysieke beperkingen fors toe
gaan nemen. Dit heeft enerzijds te maken met het feit dat
ouderen langer thuis blijven wonen en anderzijds met een
fors grotere groep ouderen (in 2040 zal 40% van de ouderen
ouder dan 65 zijn). De vraag naar ruimte voor ‘ontmoeting’
zal hiermee ook toenemen. Ontmoeten kan bijdragen aan
het tegengaan van eenzaamheid en in stand
houden/uitbreiden van het netwerk van de oudere bewoner.
Ook een aspect is dat in de resterende locaties in Houten-
Zuid de bouw van eengezinswoningen meer passend is dan
het in groteren getale toevoegen van gelijkvloerse woningen
en hieromtrent zijn bouwclaims afgesloten.
Na 2025 neemt het aantal oudere en kleine huishoudens toe
en daarmee ook de vraag naar passende woningen
daarvoor.
Op termijn (na 2030) zullen vele eengezinshuizen uit de
voorraad op de markt komen omdat ouder wordende (met
name eigenaar-)bewoners zullen willen verhuizen.
Om doorstroming en wooncarrière mogelijk te maken is het
van belang dat er betaalbare woningen (koop (< €175.000)
en huur (onder aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag))
beschikbaar zijn. Volgens het Wbo blijkt dat lange
verhuisketens samengaan met een relatief hoog aandeel
‘ouderen’. Met het vrijkomen (of de bouw) van grote
koopappartementen worden daarmee direct en indirect
relatief veel 45-plussers bediend en komen verderop in de
ketens evengoed jongere huishoudens aan bod.
2.3.2 Visie
Vraag bepaalt aanbod: Houten wil voldoen aan de
(regionale) vraag door de komende tien jaar te groeien met
een kleine 2.000 huishoudens.
Houten is primair een gezinsgemeente en wil dat ook graag
zo houden. Gezinnen houden een gemeente jong,
aantrekkelijk en levendig.
Bij herprogrammering en nieuwe initiatieven dient de
Woonvisie als uitgangspunt, waarbij de volgende punten
centraal staan:
o In eerste instantie bouwen voor ouderen en voor
doorstromers (gezinnen) die een iets grotere woning
willen. Dit heeft het grootste effect op doorstroming in
de hele woningvoorraad.
o Daarnaast zullen initiatieven voor
jongerenhuisvesting (<30 jaar) bevorderd worden. Er
zijn uiteenlopende initiatieven van marktpartijen,
particulieren (bijvoorbeeld via AirBnB) en ook van
corporaties (Viveste bijvoorbeeld experimenteert met
zogeheten Friendscontracten). Daardoor ontstaat er
18
meer flexibiliteit in de woningvoorraad en het gebruik
daarvan.
o Op nog te ontwikkelen locaties zullen er vooral
eengezinswoningen worden toegevoegd. Ten
aanzien van toe te voegen woningen voor ouderen
met fysieke beperkingen zal ook aandacht moeten
zijn voor woningtypen met een gelijkvloers
woningprogramma (woonkamer + slaapkamer +
badcel op dezelfde traploos te bereiken woonlaag).
o Bestaande afspraken worden gerespecteerd. Deze
tijd vraagt om dialoog en nieuwe mogelijkheden voor
ontwikkeling. Wel vinden we dat de gemeente
financieel op orde en gezond moet blijven.
Voor jongeren ontstaan kansen via bouw van gelijkvloerse
(veelal kleinere) eenheden bij kantoortransformatie en via
doorstroming in de keten van nieuwbouwwoningen. Om
deze redenen acht het college het verantwoord om voor de
invulling van de gemeentelijke gronden als prioriteit te
kiezen voor een mix van gezinswoningen en voor ouderen
geschikte woningen.
Transformatie van kantoren, winkels en woningen vindt niet
vanzelf plaats. De gemeente speelt een actieve en
stimulerende rol om overaanbod van kantoor- en
winkelmeters te transformeren naar woningen. Enerzijds
door een visie op te transformeren locaties te ontwikkelen en
anderzijds door op locatieniveau planologische
medewerking te verlenen.
Het moet mogelijk zijn om wooncarrière te maken in Houten.
Beweging in de woningmarkt wordt vooral gecreëerd door
gezinnen en ouderen van nieuwe woningen te voorzien.
Daarom richt de woonvisie zich met name op deze
doelgroepen.2 Starters worden via indirecte doorstroming
alsnog bediend.
De gemeente heeft een positieve grondhouding ten aanzien
van particulier opdrachtgeverschap. Waar wij kansen zien
brengen wij partijen samen om de mogelijkheden voor
particulier opdrachtgeverschap te onderzoeken.
Houten-Zuid zal op een hoogwaardige wijze worden
afgebouwd. Er komt geen nieuwe (grootschalige)
uitleglocatie bij.
2.4 Voldoende omvang en betaalbaarheid van sociale
woningvoorraad garanderen
Met het onderwerp ‘betaalbaarheid’ bedoelen we de vraag of ‘de
volkshuisvestelijke doelgroep’, d.w.z. de huishoudens met de
laagste inkomens, in redelijke mate in aanmerking kan komen voor
sociale huurwoningen (‘beschikbaarheid’ tegen redelijke
wachttijden) en tegen redelijke woonlasten nog de huur kan betalen
van de sociale huurwoningen in Houten (‘betaalbaarheid’).
De kerntaak van een woningcorporatie is om die woningzoekenden
te huisvesten die op eigen kracht niet in staat zijn een woning te
2 Het WBO geeft aan dat om met nieuwbouw jongeren te bereiken, het
beste kleine appartementen kunnen worden gebouwd. Vooral met kleine koopappartementen worden veel jongeren bereikt. Dit levert echter nauwelijks enige doorstroming op. En, zo blijkt, het zijn vooral vestigers die hier van profiteren. Met de bouw van honderd kleine huurappartementen worden naar schatting 55 starters uit Houten bediend (en daarnaast 20 doorstromers en 45 vestigers). Met de bouw van honderd grote eengezinskoopwoningen worden toch ook nog 29 starters uit Houten bediend. Dit ondanks het feit dat grote eengezinskoopwoningen niet of nauwelijks direct door starters worden betrokken. Bouwen voor de doorstroming blijft dus interessant.
19
vinden. Vrijwel altijd betreft het huishoudens met lage inkomens.
Deze ‘primaire’ doelgroep is vooral aangewezen op sociale
huurwoningen van corporaties en komt in aanmerking voor
huurtoeslag, waardoor de woonlasten beperkt worden. Overigens
moet ook de secundaire doelgroep (met belastbare inkomens tot
ongeveer € 34.000) tot de kerntaak van de corporaties worden
gerekend.
2.4.1 Opgave
Deze opgave heeft betrekking op betaalbaarheid en
beschikbaarheid en is uiteraard nauw verbonden met de keuzes
voor doelgroepen. De opgave zit vooral in de vraag: hoe houden
we, gezien de ontwikkelingen bij de corporaties, de beperkte
beschikbaarheid van de te ontwikkelen locaties en de hoge druk en
vraag naar eengezinswoningen, oog voor betaalbaarheid en
beschikbaarheid van huurwoningen?
Definitie sociale woning
Om begripsverwarring te voorkomen is het gewenst om echter eerst
scherp te definiëren wat een ‘sociale woning’ is. Dit is ook van
belang in verband met de door de raad op 31 maart 2015
aangenomen motie 021-2015 die het college oproept een
‘inspanningsverplichting op zich te nemen voor minimaal 30%
sociale woningbouw (huur en koop)’.
Een sociale woning is een woning gebouwd voor mensen die een
laag inkomen hebben. Om een inzicht te krijgen in bovenstaande
stelling, rekent de gemeente Houten de volgende woningen tot de
sociale woningvoorraad: de optelsom van alle huurwoningen onder
de door het rijk vastgestelde liberalisatiegrens (prijspeil 2015: €
710,68) én alle koopwoningen met een vrij op naam-prijs onder €
175.000 (WOZ-waarde).
Per 1 januari 2016 bestaat de sociale voorraad in Houten uit
ongeveer 4.700 sociale huurwoningen. Inclusief de goedkope
koopwoningen (< € 175.000) zou dit opgeteld gaan over ongeveer
5.400 woningen. Op een totaal van ruim 19.000 woningen zou dit
zo’n 30% uitmaken.
Daarbij moeten echter de volgende kanttekeningen worden
geplaatst:
1. Ruim 30% van de huurders van Viveste woont scheef (dit
zijn huishoudens met hogere inkomens die volgens
rijksregels in feite niet behoren tot de doelgroep die Viveste
geacht wordt te huisvesten.3
2. De hoge kwaliteit van de sociale huurwoning maakt dat de
woningen niet langer als sociaal kunnen worden beschouwd.
Vanuit het verleden lag de (politieke) wens er om de
algehele Houtense hoge kwaliteit ook toe te passen op het
corporatiebezit in Houten. Als de maximale huur, die volgens
het landelijke puntensysteem4 gevraagd mag worden,
3 Scheefheid is min of meer een gegeven en blijkt zich vaak te herhalen.
Daar kan met het huidige beschikbare instrumentarium nauwelijks op gestuurd worden. Mogelijk dat het Rijk daar aanvullende maatregelen op neemt (toestaan van tijdelijke huurcontracten, flexibele huren), waardoor dit kan wijzigen. 4 Het huurniveau van een sociale huurwoning wordt bepaald door het
woningwaarderingsstelsel. Hoe meer punten (vanwege onder andere een
hogere kwaliteit) op basis van dit stelsel, des te hoger mag de huur zijn, tot
een bepaald maximum. De huur kan, afgezien van de jaarlijkse
huurverhoging per 1 juli, alleen worden aangepast bij mutatie (nl. na
verhuizing van de huurder). Een nieuw puntenstelsel is in werking vanaf
20
aangehouden wordt, valt een groot deel (plm. 80%) van het
bezit van Viveste boven de liberalisatiegrens. In feite
betekent dit dat de kwaliteit van deze woningen zo hoog is
dat dit eigenlijk geen sociale huurwoningen genoemd
kunnen worden. In absolute aantallen hebben we het dan
ongeveer over 3.700 woningen (4.700 x 80%).
Daarom is het niet juist om op basis hiervan te concluderen dat in
Houten per 1 januari 2015 sprake is van 30% sociale woningbouw.
Als Viveste de toegestane maximale huur op basis van het
woningwaarderingsstelsel gaat vragen, dan zouden we in het
slechtste geval kunnen uitkomen op het onderstaande:
Voorraad sociale woningen per 1-1-2015 (v.w.b. WOZ-waarde voor koopwoningen) aantal %
sociale huurwoningen * 1.000 5,3%
goedkope koopwoningen ** 682 3,6%
subtotaal (sociale woningen) 1.682 8,8%
totale woningvoorraad 19.027 100% *) alle huurwoningen onder de door het rijk vastgestelde liberalisatiegrens (prijspeil 2015: € 710,68)
**) alle koopwoningen met een WOZ-waarde onder € 175.000
Op basis van deze weergave zouden we kunnen concluderen we
dat de sociale huurvoorraad in Houten nog geen 10% van de totale
voorraad beslaat. Om misverstanden te voorkomen is nuancering
nodig want deze 10% is vooral een resultaat van het theoretische
uitgangspunt als zou het huurniveau van alle huurwoningen
opgetrokken worden naar 100% van de maximaal redelijke
oktober 2015 waarbij de WOZ-waarde van de woning een grotere rol
speelt.
huurprijs. Dit (het optrekken naar 100% maximaal redelijk) is echter
een theoretische mogelijkheid. Er is geen regelgeving die een
corporatie daartoe verplicht. Viveste hanteert als beleid een
streefhuur van ongeveer 80%. De beleidskeuze om te matigen op
de streefhuur heeft uiteraard effect op de inkomsten van de
corporatie (de kasstroom). Er is sprake van een beleidsmatige
afweging of alle sociale huurwoningen naar dit niveau worden
opgetrokken. Bovendien kunnen ook andere instrumenten worden
ingezet om de woningvoorraad aan te passen, zoals het splitsen
van bestaande huurwoningen, het transformeren van
kantoorpanden naar kleinere wooneenheden of het op bouwlocaties
bouwen van de juiste woningtypen voor de doelgroepen van beleid.
Vanwege de kaspositie zal als onderdeel van deze strategie ook het
middel van verkoop van bestaande huurwoningen moeten worden
ingezet.
Behoefte 2025
Op basis van het Wbo kan er gesteld worden dat er de behoefte is
en blijft (tot en met 2025) aan circa 5.000 verhuureenheden voor de
sociale doelgroep. Hierbij is rekening gehouden met een regionale
druk en met een scheefheidspercentage van 30%, maar nog niet
met de extra druk van statushouders en het terugdringen van de
huidige wachtlijsten. Tevens dient te worden opgemerkt dat de
grote druk vanuit de vergrijzing komt na 2025. De woonbehoefte
kan uiteindelijk als volgt worden weergegeven:
21
Woningbehoefte 2025
Huidig bezit
De huidige verdeling van de sociale huurwoningen is reeds
beschreven (ca. 80% is op basis van het aantal WWS punten geen
sociale huurwoning). Viveste houdt deze woningen nu toch voor de
doelgroep beschikbaar (verhuurt woningen onder de
liberalisatiegrens terwijl deze voor € 1.000/maand te verhuren zijn.
Dit is echter voor de langere termijn financieel niet vol te houden.
De investeringen van Viveste in het verleden die hebben gezorgd
voor de hoge kwaliteit van de sociale huurwoningen hebben
tegelijkertijd geleid tot een zware financiële last. Het resultaat is een
negatieve kasstroom (onder andere door de grote
leningenportefeuille, incl. rentebetalingen) Veel woningen worden
kunstmatig goedkoop gehouden terwijl de lasten er wel zijn. Dit
zorgt niet voor acute problemen maar structurele maatregelen in de
woningvoorraad zijn wel nodig. Als deze maatregelen niet
plaatsvinden zal de financiële positie van Viveste op termijn steeds
meer verslechteren. Ook de gemeente heeft hier onder te lijden
want Viveste zal bij voortzetting van de huidige situatie gelden
moeten inzetten om de woningen goedkoop te houden met als
gevolg dat Viveste minder kan bieden in het jaarlijks uit te brengen
bod, dus minder kan investeren in de Houtense volkshuisvestelijke
opgaven.
Het Woningbehoefteonderzoek signaleert als nadeel van de hoge
kwaliteit van de sociale woningvoorraad dat de doorstroming stokt.
Dit zorgt niet alleen voor scheefwoning (huurders blijven ook bij
inkomensstijging ‘zitten’ omdat zij in de goedkope koop nauwelijks
een verbetering van hun woonkwaliteit realiseren. Een gevolg
daarvan is weer dat Viveste geen huurverhogingen kan doorvoeren
(boven de jaarlijks gereguleerde huurstijging). Dit zorgt weer voor
een rem op de verbetering van de kasstroom en daarmee minder
investeringen in de volkshuisvestelijke opgaven in Houten..
Voor het college staat voorop dat enerzijds Viveste een solide
financiële positie moet hebben en anderzijds dat Viveste zo veel als
mogelijk moet kunnen investeren in de volkshuisvestelijke opgaven
in Houten. Dit gecombineerde doel leidt voor het college tot de
conclusie dat Viveste een grote transitieopgave moet uitvoeren.
Transitieopgave
Viveste staat dus voor de opgave te voldoen aan de (toekomstige)
behoefte op basis van passende woningen (op WWS punten) met
een financieel duurzame businesscase. Dit leidt tot de volgende
transitieopgave binnen het bezit (zie figuur).
2.000
3.000
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
eengezins meergezins
Sociale huur
22
Datgene dat blauw gekleurd is, zijn woningen die Viveste nu heeft
en kan blijven inzetten voor sociale verhuur. Datgene dat rood
gekleurd is, moet gegeven de toekomstige behoefte worden
verkocht en datgene dat groen gekleurd is, moet worden
toegevoegd. Wat oranje gekleurd is, daar moet Viveste op termijn
iets mee. Dit zijn woningen waar behoefte aan is, maar die niet
passend zijn voor de doelgroep (maar, bijvoorbeeld passend
worden gehouden door ‘goedkoop’ te verhuren). Deze moeten dus
worden vervangen, getransformeerd, etc.
Rood, groen en oranje, vormen dus samen de transitieopgave voor
Viveste om passend bezit te hebben, aansluitend op de behoefte en
te exploiteren in een duurzaam model.
Drie belangrijk uitgangspunten voor het definiëren van de opgave
op dit thema zijn de volgende:
1. Met de realisatie van het berekende woningbouwprogramma
(zie hoofdstuk vier), waarvan een deel dus zal bestaan uit
sociale huurwoningen, zullen de wachttijden voor sociale
huurwoningen ongewijzigd blijven.
2. Daarnaast is bij de toename van 1.800 woningen nog geen
rekening gehouden met de toenemende druk van
statushouders en andere oorzaken waarmee de druk in de
praktijk hoger kan blijken te liggen.
3. Tevens dient te worden opgemerkt dat de grote druk vanuit
de vergrijzing pas komt na 2025.
Tot welke opgave leidt dit?
Gegeven deze uitgangspunten is het probleem niet zozeer
de omvang (dat ook, maar beperkt) als wel de
beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen: er komen
weinig betaalbare huurwoningen vrij en ook een deel van de
middeninkomens is afhankelijk van een huurwoning. Dit
heeft voor een deel te maken met de lage mutatiegraad van
Viveste (en dat komt weer door de hoge kwaliteit van de
woning en de relatief lage prijs die daarvoor betaald moet
worden). De kwantitatieve behoefte voor sociale woningen
ligt binnen de bandbreedte tot 2025 tussen de 4.700 en
5.200 sociale huurwoningen.
De omvang van de sociale huurvoorraad (per 1 juli 2015
circa 4.700 woningen) lijkt bijna groot genoeg om de
doelgroep te huisvesten. Echter, om tot een echte sociale
voorraad (kleinere woningen, met mogelijk mindere kwaliteit
en huren tot aan de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag)
900
een
cita
at
uit
het
doc
um
ent
of
de
sa
me
nva
ttin
g
van
een
inte
res
san
t
pun
t
op.
Het
tek
stv
ak
kan
1.050
een
citaat
uit het
docum
ent of
de
samen
vatting
van
een
interes
sant
punt
op. Het
tekstva
k kan
overal
in het
docum
ent
worden
neerge
zet. Ga
naar
het
tabblad
600
een
cita
at
uit
het
doc
ume
nt of
de
sam
env
attin
g
van
een
inter
ess
ant
punt
op.
Het
teks
tvak
kan
over
al in
het
doc
ume
nt
wor
den
100
een
cita
at
uit
het
doc
ume
nt of
de
sam
env
attin
g
van
een
inter
ess
ant
punt
op.
Het
teks
tvak
kan
over
al in
het
doc
ume
nt
wor
2.250
een
citaat
uit het
docume
nt of de
samenv
atting
van een
interess
ant punt
op. Het
tekstva
k kan
overal
in het
docume
nt
worden
neergez
et. Ga
naar
het
tabblad
Hulpmi
ddelen
voor
tekenen
als u de
600
een
cita
at
uit
het
doc
ume
nt of
de
sam
env
attin
g
van
een
inter
ess
ant
punt
op.
Het
teks
tvak
kan
over
al in
het
doc
ume
nt
wor
23
te komen zal er een forse transformatie moeten plaatsvinden
(ongeveer 2000 woningen moeten worden verkocht of
worden getransformeerd tot kleinere wooneenheden)
Het is niet reëel om te veronderstellen dat de
transformatieopgave van Viveste in 2025 in zijn geheel
binnen de gegeven kaders kan worden gerealiseerd.
Door rijksregelgeving zal voor corporaties vooral gelden: hoe
blijft voldoende goedkoop huuraanbod onder de
aftoppingsgrenzen beschikbaar? Met andere woorden: hoe
kan de primaire doelgroep zo goed en optimaal mogelijk
worden bediend? Immers, een corporatie moet vanaf 1
januari 2016 minimaal 95% van de huishoudens met een
inkomen dat recht geeft op huurtoeslag een woning
toewijzen met een huur tot aan de
huurtoeslagaftoppingsgrenzen.
Viveste zal een aanzienlijk deel van haar bezit in het hogere
segment verkopen of aanpassen om huurwoningen in het
goedkopere sociale segment terug te kunnen bouwen
(bedoeld voor de primaire doelgroep). Dit illustreert extra
druk op de schaarser wordende bouwmogelijkheden in
Houten.
Door de grote druk op de (regionale) woningmarkt zijn de
wachttijden in Houten opgelopen tot circa 13 jaar voor een
grote eengezinswoning. Voor een 3-kamerwoning is dit
ongeveer 8 jaar en voor een 2-kamerwoning circa 4 tot 5
jaar. Voor toegewezen urgentieverzoeken gelden uiteraard
andere wachttijden.
2.4.2 Visie
Nu is het zo dat een groot deel van de sociale
woningvoorraad niet passend is voor de primaire doelgroep.
Houten streeft naar een zo maximaal mogelijke bezetting
van de sociale woningvoorraad door de primaire doelgroep
en wil Viveste daarin zo goed mogelijk faciliteren.
Een deel van de voorraad sociale huurwoningen die nu
boven de liberalisatiegrens valt, wordt verkocht. Doel is om
meer doorstroming in de bestaande (sociale) voorraad te
bereiken en scheef wonen tegen te gaan. Dat betekent dat
Viveste haar woningvoorraad moet aanpassen. Dit kan door:
meer woningen in het lagere segment bij te bouwen;
woningen boven de liberaliseringsgrens af te stoten en dit
kan door in de bestaande woningen wijzigingen aan te
brengen zoals splitsing.
In de bestaande huurvoorraad zijn ingrepen gericht op het
verduurzamen en beter toegankelijk maken van woningen
nodig. Het streven is om voldoende woningen te hebben met
lage totale woonlasten (incl. energielasten) en het
tegengaan van energiearmoede. Het streven is daarmee
een steeds groeiend aandeel van de voorraad te
transformeren naar nul-op-de-meter met gebruikmaking van
de EPV (energieprestatievergoeding).
Houten blijft oog houden voor de financiële toegankelijkheid
van het woningaanbod via sociale huurwoningen. Over de
blijvende beschikbaarheid van voldoende goedkope sociale
huurwoningen (en daarmee de beschikbaarheid van
mogelijkheden voor ontwikkeling of transformatie) worden
lokaal afspraken gemaakt. Daarvoor worden met partijen als
woningcorporaties, projectontwikkelaars en particulieren
gezocht naar nieuwe duurzame woonvormen.
Houten voert de opgelegde rijkstaak met betrekking tot
huisvesting van statushouders loyaal uit. Ten aanzien van
de huisvesting van statushouders vindt de gemeente dat:
24
1. Het uiteindelijk de bedoeling is te komen tot goede
passende huisvesting van statushouders in Houten
in permanente zelfstandige huurwoningen. Uiteraard
is de door het Rijk opgelegde taak leidend (deze
wordt elk halfjaar aangepast).
2. de inspanningen die nu gedaan worden om te komen
tot uitbreiding van huisvestingsmogelijkheden deels
ook ten goede komen van reguliere
woningzoekenden die ingeschreven staan bij
Woningnet.
Het Actieplan gemeente Houten Opvang en Integratie
Statushouders (2016) beschrijft de acties die de gemeente
in 2016 wil ondernemen in verband met de groeiende
stroom statushouders. Voor wat betreft het wonen maakt dat
Actieplan onderscheid tussen permanente woningen en
tijdelijke woningen. Wat betreft permanente woningen: deze
nieuw te realiseren woningen kunnen door reguliere
nieuwbouw tot stand komen, maar eveneens door
transformatie van leegstaande kantoren of van ander
leegstaand vastgoed en woningen. Wat betreft tijdelijke
woningen: een optie is uitbreiding van de woningvoorraad
met tijdelijke wooneenheden. Dit zou kunnen bestaan uit het
plaatsen van wooncabins. Een voorbeeld hiervan zijn
zogeheten studentencontainers. Een andere mogelijkheid in
het kader van tijdelijkheid is huisvesting in beschikbare
eenheden bij Houtense fruittelers. Deze eenheden zijn
normaal gesproken bedoeld om op verschillende momenten
in het oogstseizoen buitenlandse seizoenswerknemers
onderdak te verlenen. Op grond van Houtens beleid
(Beleidsnotitie Huisvesting (buitenlandse)
seizoenswerknemers in de fruitteelt, 10-9-2013) blijft dit
voorop staan. Maar voor de momenten in het seizoen dat
deze leegstaan, is het een optie dat deze ruimten gebruikt
worden. Nog een andere mogelijkheid zou huisvesting bij
particulieren kunnen zijn.
De mogelijkheden om te komen tot uitbreiding van de
voorraad worden de komende tijd verder onderzocht. Dit
heeft dus betrekking op uiteenlopende locaties, gebieden en
partijen: woningbouwmogelijkheden in resterende
bouwlocaties in Houten-Zuid, het kantorengebied aan de
Molenzoom, locaties waar op de piekmomenten in de
fruitteelt buitenlandse seizoenswerknemers worden
ondergebracht. Mogelijk ontstaan er andere kansen door nu
nog onbekende initiatieven van particulieren.
De maatschappij verandert, er ontstaan aanzienlijk meer
eenpersoonshuishoudens. Om aan deze vraag tegemoet te
komen wil het college openstaan voor meer daarvoor
passende woonvormen. Dit zou kunnen in de vorm van een
appartementenbouw. Ook een mogelijkheid is de plaatsing
van containerwoningen, zowel te gebruiken door
statushouders als door jongeren, starters of
eenpersoonshuishoudens. Weer een andere mogelijkheid is
het creëren van de mogelijkheid om in grotere woningen
meerdere eenpersoonshuishoudens te huisvesten.
Samengevat is de strategie die volgens het college bij het
transitieproces gevolgd moet worden de gecombineerde
inzet van de volgende instrumenten:
a. variatie aan te brengen in het streefhuurbeleid (d.w.z.
zorgdragen dat een aanzienlijk deel van de voorraad een
gematigd huurniveau heeft onder de aftoppingsgrenzen),
b. dat passende, met name kleinere woningen in de juiste
woningtypen voor de doelgroepen van beleid worden
25
toegevoegd (via het transformeren van kantoorpanden of op
bouwlocaties),
c. woningsplitsing en d. als onderdeel van deze strategie
het middel van verkoop van bestaande huurwoningen.
Inzet voor het college is dat het resultaat van deze totaalopgave
is het behoud van ongeveer het aantal sociale huurwoningen in
Houten zoals dat anno 2016 het geval is met een bandbreedte
tussen 4.700 en 5.200 woningen. Wij denken daarmee
grotendeels tegemoet te kunnen komen aan de berekende
woningbehoefte, waaronder die vanwege de extra instroom van
statushouders.
2.5 Wonen en zorg
Met het accent op diversiteit en variatie binnen het woonaanbod wil
Houten een dreigende eenzijdigheid van de bevolkingsopbouw een
stap voor zijn. Zeker is dat de vergrijzing doorzet richting 2025 en
tussen 2025 - 2040 zeer sterk toeneemt. Daarnaast heeft het Rijk
sterk gewijzigde regelgeving vastgesteld, waarmee wonen en zorg
in combinatie een belangrijk thema is geworden. Naast genoemde
forse vergrijzing waar Houten mee te maken heeft dat tot gevolg dat
mensen langer thuis blijven wonen met alle gevolgen die dat met
zich meebrengt. Een uitdaging hierbij is om zorg en ondersteuning
in de nabijheid te realiseren.
In het Wbo is een schatting gemaakt van het aantal mensen met
beperkingen die leiden tot een zorgbehoefte. Daartoe is gebruik
gemaakt van kengetallen met betrekking tot (grotendeels
leeftijdsafhankelijke) zorgbehoefte in combinatie met ‘oude’
indicaties (uit 2013) van het Centrum Indicatiestelling Zorg (CIZ). Dit
maakt het mogelijk de omvang van de groep te schatten die volgens
oude normen in een instelling zou moeten wonen. In combinatie
met de bevolkingsprognose kan dit ook voor de toekomst. Dit is
relevant, want vanwege de vergrijzing neemt de omvang van deze
groep toe. Ook is de behoefte aan intramurale capaciteit geraamd.
Deze neemt af doordat er geen ‘lichte gevallen’ in instellingen
worden toegelaten. De behoefte aan verpleeg- en
verzorgingshuizen neemt bij gevolg af van 320 in 2014 tot 275 in
2020. Voor 45 verblijfseenheden zal dus (al dan niet tijdelijk) een
alternatieve bestemming moeten worden gezocht. Dit zal effecten
kunnen hebben op de exploitatie van het Haltnahuis, de Loeriker
Stee en het Houtens Erf.
Het resultaat van de schatting is voor Houten weergegeven in
bijgaande tabel. We onderscheiden vier categorieën:
Inwoners met beperkingen in de sector verpleging en verzorging in Houten (CIZ /
AAK, bewerking RIGO)
De vraag naar intramurale capaciteit (in 2030: 370 plaatsen), dat wil
zeggen de vraag naar verpleeghuiszorg, zal na 2030 waarschijnlijk
2014 2015 2020 2025 2030
vanaf 75% VV4 intramuraal 235 245 270 300 370
t/m 25% VV4 intramuraal (wordt afgebouwd) 85 65 5 0 0
benodigde intramurale capaciteit 320 310 275 300 370
zorg op afroep extramuraal (voorheen indicatie)
VV01 5 10 15 15 20
VV02 25 35 50 65 80
VV03 0 15 45 60 75
25% VV4 0 0 25 35 45
totaal voorheen geïndiceerd 35 60 140 175 215
zorg op afroep extramuraal 290 305 390 505 670
26
nog verdubbelen. Bij beschermd wonen zijn wonen, welzijn en zorg
sterk met elkaar verweven. Huisvesting, begeleiding en zorg van
cliënten zijn groepsgewijs georganiseerd. De welzijnsvoorzieningen
en zorgverlening zijn meestal volledig inpandig beschikbaar. Er is
sprake van continue 24-uurs zorg (zorg en toezicht zijn 24 uur per
dag aanwezig). Voorbeelden zijn intramurale zorg in
verpleegtehuizen en kleinschalige woonvormen voor gehandicapten
of dementerende ouderen.
Door zowel de snelle vergrijzing als de toename van zorg in de wijk
zal het aantal inwoners met beperkingen in de wijk toenemen. De
meeste ouderen zullen niettemin tot op hoge leeftijd zelfstandig
kunnen en willen blijven wonen, ook met beperkingen. Geschat
wordt dat er in 2025 circa 175 zorgbehoevenden in Houten zullen
wonen die volgens de oude normen (uit 2013) aanspraak zouden
hebben kunnen maken op verblijf in een instelling. De meesten
zullen alleen dankzij zorg en ondersteuning zelfstandig kunnen
(blijven) wonen. Naar schatting 60 personen zullen behoefte krijgen
aan een of andere vorm van geclusterd wonen.
Mensen met psychische, sociale en/of financiële problemen kunnen
veelal niet geheel zelfstandig in hun huisvesting voorzien. Voor
deze diverse groep voelt de gemeente zich verantwoordelijk, samen
met het Rijk en maatschappelijke en zorginstellingen. Utrecht
verzorgt als centrumgemeente in de regio, het grootste deel van de
opvang van kwetsbare groepen. In Houten zijn er diverse
woonvormen waar mensen met een bepaalde begeleidingsbehoefte
geclusterd wonen. In het verleden was het beleid gericht op
voortzetting van dit geclusterd wonen. Inmiddels zet de
rijksregelgeving in op doorstroming, na een eventueel verblijf in een
GGZ-instelling, naar (opnieuw) zelfstandige woonruimte. Momenteel
komen jaarlijks zo’n 25 sociale huurwoningen beschikbaar om de
doorstroom uit GGZ-instellingen op te vangen, inclusief eventuele
ondersteuning.
2.5.1 Opgave
De samenhang garanderen tussen wonen en zorg zal steeds meer
een opgave blijken te zijn. Enerzijds is er de beweging vanuit het
Rijk om cliënten met langdurige zorg meer en langer zelfstandig
thuis te laten wonen. Er vindt daarmee een verschuiving plaats naar
meer ambulante zorg aan huis en naar het meer betrekken van het
eigen netwerk bij de zorg. Daarmee verandert de wijkpopulatie en
neemt de zorg aan huis meer toe. Tegelijkertijd is er sprake van een
sterk toenemende vergrijzing. Daarmee ontstaat al met al een
toenemende vraag naar een aanverwant voorzieningenniveau.
Anderzijds is in samenhang met eerdere opgaven de vraag of je de
autonome vraag naar zorg in deze hoeveelheid en intensiteit wilt en
kunt bevredigen. Duidelijk is dat de druk op de sociale
huurwoningvoorraad toeneemt doordat meer kwetsbare burgers in
zelfstandige woningen blijven wonen. Te denken valt aan mogelijk
onaangepast gedrag of het ontstaan van betalingsproblemen.
2.5.2 Visie
Houten zet in op sociale kracht: samen leven, zorgen voor
elkaar en eigen verantwoordelijkheid.
Er is een integrale aanpak nodig om de gevolgen van
vergrijzing en de extramuralisering op te vangen. Deze
integrale aanpak zal er voor moeten zorgen dat in hun
samenhang de volgende onderdelen worden meegenomen:
o Woningen moeten geschikt gemaakt worden voor
ouderen en mensen met een beperking (van allerlei
leeftijden). Daarin hebben eigenaren een primaire
27
verantwoordelijkheid. De gemeente is het vangnet
voor hen die niet kunnen.
o Voor mensen die met het klimmen van de jaren met
functiebeperkingen te maken krijgen kunnen de
woonomgeving en de buitenruimte voor
belemmeringen zorgen. Voorbeelden van
verbeteringen kunnen zijn het plaatsen van banken
in de openbare ruimte, aanpassingen in het
openbaar vervoer of het wegnemen van
drempels/hindernissen i.v.m. rolstoelgebruik.
o De fysieke opgave wordt gekoppeld aan het
toegankelijk maken van zorg- en welzijnsfuncties,
zodat senioren in Houten een beroep kunnen doen
op een samenhangend aanbod op het gebied van
wonen, zorg en welzijn.
Wonen, welzijn en zorg vormen een integrale keten als het
gaat om de leefbaarheid in de wijken. Wonen is immers
meer dan alleen stenen. Het gaat ook om woonbeleving,
toegang tot zorg en leefbare wijken.
2.6 Perspectief voor de periode vanaf 2020
Nu al is duidelijk dat zich nieuwe vragen voor gaan doen over een
aantal jaren. Een voorzet voor agendabepaling in 2020 kan worden
weergegeven met de volgende vragen:
Hoe ontwikkelt zich de transformatie van het woningbezit
van Viveste?
Hoe ontwikkelt zich de regionale woningbehoefte en die
omtrent statushouders (inclusief die van Houten)?
Blijft het werkgebied van Viveste op de schaal van
gemeente Houten of wordt dit knellend?
Welke nieuwe ruimtelijke mogelijkheden zijn er binnen de
huidige Rondweg (waaronder de hoogte in?) en buiten de
huidige Rondweg?
Welke doorontwikkeling is mogelijk ten aanzien van het
stedenbouwkundig concept van Houten?
In hoeverre zijn de mogelijkheden gebruikt om 250
woningen te bouwen buiten de rode contouren op het Eiland
van Schalkwijk?
De Woningwet schrijft een voortdurende (jaarlijkse) evaluatie en
vernieuwing van prestatieafspraken tussen gemeente en
corporatie(s) voor. Het ligt in de rede om halverwege de periode tot
2025, dus in 2020, terug te kijken op de periode 2016-2019 en om
dan over de grotere bewegingen die relevant zijn voor de
volkshuisvesting in Houten weer de discussie en dialoog met de
partijen aan te gaan.
28
3. Relatie gemeente - corporatie
29
3. Relatie gemeente - Corporatie
3.1 Inleiding
Dit hoofdstuk gaat in op de relatie die de gemeente heeft met de in
deze gemeente werkzame woningcorporaties. In Houten is
woningstichting Viveste, na de fusie in 2007 tussen Algemene
Woningstichting Houten en Woningstichting dr Schaepman, de
dominante sociale verhuurder in Houten met bijna 5.000 woningen.
Woningstichting Lekstede uit Vianen en de landelijk opererende
corporatie Habion hebben daarnaast elk een zeer gering aantal
woningen (ongeveer 200) en blijven daarom buiten beschouwing.
In het regeerakkoord van het Kabinet Rutte II is opgenomen dat
woningcorporaties weer dienstbaar moeten worden aan het publiek
belang in hun werkgebied. De taak van corporaties wordt
teruggebracht tot het bouwen, verhuren en beheren van sociale
huurwoningen en het daaraan ondergeschikte direct verbonden
maatschappelijk vastgoed. Corporaties komen onder directe
aansturing van gemeenten. De schaal van een corporatie moet in
overeenstemming zijn met de schaal van de regionale woningmarkt
en met de maatschappelijke kerntaak.
Eerst wordt het proces beschreven zoals dit in de Woningwet is
vastgelegd. De inwerkingtreding van de Woningwet (2015) vraagt
gemeenten om een standpunt (‘zienswijze’) in te nemen over
diverse zaken met betrekking tot woningcorporaties. Deze punten
worden behandeld. Het hoofdstuk wordt afgesloten met keuzes in
de vorm van beslispunten.
3.2 Het proces volgens de Woningwet
Een corporatie dient naar redelijkheid bij te dragen aan
volkshuisvestingsbeleid in de gemeente. Een gemeente is niet
verplicht beleid op te stellen. Als dat beleid ontbreekt, zijn
prestatieafspraken niet verplicht en kan een gemeente bij een
conflict niet in beroep gaan bij de minister. Als een gemeente wel
een woonvisie heeft zijn prestatieafspraken tussen gemeente,
corporatie en huurders verplicht (het formele initiatief daarvoor lijkt
bij de corporatie te liggen). Deze woonvisies worden dus leidend in
het proces. Corporaties worden verplicht om elk jaar hierop een bod
te doen om zo te komen tot prestatieafspraken. Dit ziet er zo uit:
Jaarlijkse cyclus van samenspel tussen gemeente, corporaties, huurders en andere stakeholder voor vaststelling woonbeleid en maken van prestatieafspraken:
30
Huurdersorganisaties worden een volwaardige partij bij het maken
van de prestatieafspraken. Geschillen kunnen worden voorgelegd
aan de minister. Ter voorbereiding van prestatieafspraken
informeert de corporatie de gemeente over de indicatieve
investeringscapaciteit en over voornemens tot verkoop, nieuwbouw,
liberalisatie etc. (jaarlijks voor 1 juli). De gemeente krijgt veel meer
informatie van de corporatie dan nu het geval is. Tevens krijgt de
gemeente het recht om additionele informatie op te vragen bij de
corporatie om meer zicht te krijgen op met name de financiële
mogelijkheden. De corporatie moet de gemeente dit inzicht bieden.
Een corporatie moet jaarlijks voor 1 juli aan de gemeente een
meerjarig overzicht aanleveren van de voorgenomen
werkzaamheden, over in ieder geval:
- Voornemens tot liberalisatie en verkoop op wijkniveau
- Voornemens tot nieuwbouw en gewenste ontwikkeling van de
woningvoorraad (betaalbaarheid en bereikbaarheid)
- Huisvesting van specifieke groepen
- Kwaliteit en duurzaamheid van woningen
- Investeringen in leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed.
In de tijd kan het bod van de corporatie en de daaruit resulterende
prestatieafspraken globaler worden, zoals dit schema laat zien:
3.3 Gemeentelijke zienswijzen
In willekeurige volgorde behandelen we hier verschillende
onderdelen. Het gemeentelijk standpunt is afhankelijk van de
beantwoording van de vraag of Viveste haar kerntaak (het
huisvesten van woningzoekenden die op eigen kracht niet in staat
zijn een woning te vinden) kan uitvoeren. Bij de jaarlijks te
Voorbereiden en
uitbrengen bod
Initiatief: corporatie
in overleg met eigen
huurdersorganisatie
Prestatieafspraken
maken
Initiatief: corporatie
in samenspraak met
huurdersorganisatie en
gemeente
Verslaglegging en
verantwoording
Initiatief: corporatie
Zienswijze van
huurdersorganisatie en
gemeente
Volkshuisvestingsbelei
d
Initiatief en vaststelling:
gemeente
Stakeholders,
corporaties en huurders-
organisatie participeren
voor 1 juli 2016
voor 15
december
2016
Afstemming
tussen
gemeenten
in U10/16
verband
jaarlijks
nodig over:
- woonvisies
(januari)
-
verantwoordi
ng
corporaties
(mei)
- biedingen
(juli)
-
prestatieafsp
raken
(november)
-
woningbouw
-
programmeri
ng
Jaarlijks voor 1 mei
31
evalueren en opnieuw af te sluiten prestatieafspraken zal de
gemeente hierover een standpunt innemen.
1. Visie op de ontwikkeling van de sociale woningvoorraad
(2016-2020-2025) in Houten
o Definiëring van de kernvoorraad en vaststelling van de
omvang daarvan
o Visie op scheiding DAEB en Niet-DAEB (privatisering en
verkoop van sociale huurwoningen) op wijkniveau. Wat
gebeurt er met het huurniveau van woningen die door
het huurbeleid boven de huurprijsgrens zijn gekomen?
Wordt na mutatie deze huur teruggebracht onder de
huurprijsgrens?
o Visie op betaalbaarheid van de sociale
huurwoningvoorraad (“wat betekent dit voor
woonlasten?”)
o Visie op bereikbaarheid voor woningzoekenden (“welke
wachttijden zijn acceptabel?”)
o Visie op kwaliteit en duurzaamheid van woningen (ook in
relatie tot woonlasten)
2. Visie op (voornemens tot) nieuwbouw van sociale
huurwoningen
3. Visie op huisvesting van specifieke groepen
4. Visie op investeringen in leefbaarheid en maatschappelijk
vastgoed.
5. Visie op het werkingsgebied van Viveste
Ad 1 Visie op de ontwikkeling van de sociale woningvoorraad
(2015-2020-2025) in Houten
Voor de gemeente is Viveste de belangrijkste speler in Houten wat
betreft de sociale huisvesting. Daarom is het van het grootste
belang dat de woningvoorraad van Viveste voor het grootste deel
overeenkomt met de behoefte van woningzoekenden naar sociale
huurwoningen en de rijksnormen hieromtrent. Hierbij is de financiële
continuïteit van Viveste een randvoorwaarde. Viveste constateert
een duidelijk verschil tussen de huidige woningvoorraad en de
beleidsmatig gewenste voorraad. Door hervormingen in het
rijksbeleid komt bij Viveste haar belangrijkste volkshuisvestelijke
taak (het huisvesten van huishoudens met lagere inkomens) in het
gedrang en tast dit verschil (tussen huidige voorraad en voor het
huisvesten van huishoudens met lagere inkomens noodzakelijke
voorraad) de financiële continuïteit van Viveste aan. Daarom zijn
hervormingen nodig. Dit zal noodzakelijkerwijs in kleine stappen
moeten gaan: nieuwbouw van meer passende kleinere
wooneenheden, verkoop van (veelal grotere) eengezinswoningen
en wellicht splitsing. Deze aanpassingen in de woningvoorraad van
Viveste kunnen onmogelijk alleen plaatsvinden op locaties waar de
gemeente zeggenschap heeft. Het gaat er om dat de kleine stappen
bewegingen zijn in de goede richting. Wat betreft die richting geeft
het uitgevoerde Wbo duidelijke aanwijzingen: toevoeging van kleine
woningen (zowel eengezinswoningen als appartementen) en
afstoting van grotere eengezinswoningen. Verder wordt verwezen
naar paragraaf 2.4.
Wat betreft betaalbaarheid is de gemeentelijke wens dat de huren
van de sociale woningvoorraad van Viveste zich zodanig
ontwikkelen dat het grootste deel zich gaat bevinden onder de
aftoppingsgrenzen, evenredig verdeeld over beide
aftoppingsgrenzen.
32
Wat betreft gemiddelde wachttijden voor sociale huurwoningen in
Houten is de gemeentelijke wens dat deze gaan dalen. Een
gewenst percentage kan niet genoemd worden. De gemeente gaat
in overleg met Viveste om te komen tot verkorting van de wachttijd.
Wat betreft kwaliteit en duurzaamheid van de sociale
huurwoningvoorraad wil de gemeente dat alle woningen van Viveste
(bestaand en nieuw) in 2040 klimaat- en energieneutraal zijn. De
gemeente zet daarvoor op de korte termijn in op energieneutrale
nieuwbouw vanaf 2016 en zal in de raamovereenkomst en
prestatieafspraken (strategische) doelen opnemen voor de
transformatie van de bestaande huurwoningvoorraad naar
energieneutraal.
Ad 2 Visie op (voornemens tot) nieuwbouw van sociale
huurwoningen
Indicatief heeft Viveste de financiële ruimte voor de periode tot 2020
zo’n 80 woningen per jaar te bouwen. Onder gelijktijdige verkoop
van zo’n 50 woningen per jaar leidt dit tot een geringe stijging van
het aantal sociale huurwoningen. Belangrijker dan die constatering
is dat de juiste woningen worden toegevoegd. Onze verwachting
daarvan is dat dit een belangrijke ‘methode’ is om scheefheid te
bestrijden en kansen biedt voor voortdurende doorstroming. We zijn
het eens met de visie van onderzoeksbureau RIGO dat daarbij het
toevoegen van kleine appartementen (sociale huur) slim is. Juist
deze appartementen zullen telkens weer snel op de markt komen
omdat sociale stijgers zullen willen doorstromen. Een belangrijke
vestigingsfactor voor appartementen is dat voorzieningen nabij zijn.
Zoals RIGO aangeeft is een bijkomend argument de aanstaande
vergrijzing die na 2025 echt begint aan te tikken. Daarom is dit een
extra argument om nu al na te denken over het toevoegen van
appartementen. De uitdaging is om producten te ontwikkelen die op
korte termijn kunnen worden verhuurd aan starters en die op termijn
interessant gemaakt kunnen worden voor senioren. Dit is een
bijkomend argument om de koppeling met voorzieningen (winkels,
openbaar vervoer) te maken.
Ad 3 Visie op huisvesting van specifieke groepen
Zowel Viveste als de gemeente zijn van mening dat huisvesting van
deze doelgroep een plek binnen het bezit van Viveste moet krijgen.
Hiertoe zal er hier en daar specifiek moeten worden bijgebouwd.
Ad 4 Visie op investeringen in leefbaarheid en maatschappelijk
vastgoed.
Het is onze verwachting dat in de komende tijd een aantal locaties
van maatschappelijk vastgoed voor herontwikkeling beschikbaar
kunnen komen. Het is onze intentie om Viveste hierbij te betrekken.
Hier kunnen kansen ontstaan voor sociale woningbouw (in
combinatie met de omgeving) van deze locaties. Uiteraard is het
voor de gemeente en Viveste van belang om daarbij een gezond
financieel beleid te voeren.
Ad 5 Visie op het werkingsgebied van Viveste
De Woningwet (2015) eist dat een gemeente een uitspraak doet
over het werkingsgebied van Viveste. Het ligt in de rede om voor
het bepalen van het werkingsgebied van Viveste in te zetten op
aansluiting bij het bestaande samenwerkingsverband van de U16.
Hierover zullen voorjaar 2016 gesprekken gevoerd worden met
Viveste, de regionale corporatiekoepel en met de regiogemeenten.
33
4. Programma: woningen en
woonomgeving
34
4. Programma: woningen en woonomgeving
Uit de voorgaande hoofdstukken blijkt dat er een opgave ligt om het
woonaanbod beter aan te laten sluiten op de vraag van de huidige
en toekomstige bewoners. In de voorgaande hoofdstukken is hier al
een richting aan gegeven. Wat betekent die richting voor de
gewenste verandering in het woningaanbod en hoe ziet het
gewenste nieuwbouwprogramma eruit? De eerste paragraaf gaat
over veranderingen in de bestaande woningvoorraad en
woonomgeving. In de tweede paragraaf wordt een globaal
nieuwbouwprogramma neergezet. De derde paragraaf gaat over de
inzet en instrumenten van de gemeente.
4.1 Bestaande voorraad en woonomgeving
De bestaande woningvoorraad in Houten is over het algemeen van
goede en hoge kwaliteit. Zowel in de woningmarktanalyse als uit
interviews met bewoners wordt dit bevestigd. Zowel de
buitenruimte, de goede bereikbaarheid (per fiets, auto en openbaar
vervoer) en het algehele ruimtelijke DNA worden hoog
gewaardeerd. Voor het overgrote deel van de woningvoorraad geldt
dat regulier onderhoud en beheer door de eigenaren voldoende is
voor een goed kwaliteitsniveau. Aandacht en afspraken zijn
desondanks nodig om te voorkomen dat problemen gaan ontstaan.
Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de sociale huurvoorraad
en de koopwoningen. De bouwkundige kwaliteit van de sociale
huurwoningen is over het algemeen goed en
verhuurbaarheidproblemen zijn zeker niet aan de orde. Sterker: er
bestaat een algeheel grote druk op de woningmarkt. Grootschalige
aanpak van sociale huurwoningen is dan ook niet voorzien.
Belangrijkste opgave in de sociale huur is het inspelen op de
veranderende vraag van eengezins naar gelijkvloerse woningen en
de transitie in de voorraad: meer kleinere en betaalbare woningen,
minder grote en (te) dure woningen.
4.2 Nieuwbouw
Uit een door het college globaal uitgevoerde inventarisatie van de
woningbouwplannen voor de periode tot 2025 kunnen we de
verwachting uitspreken dat aan de in het Wbo berekende
woningbehoefte van zo’n 1.800 woningen tot 2025 grotendeels
tegemoet kan worden gekomen. Uiteraard is hierbij onvermijdelijk
dat als gevolg van vele onzekerheden in de projectontwikkeling
planuitval optreedt aan de ene kant en nieuwe plannen zich
aandienen.
Opmerkingen:
- Het is goed om het nieuwbouwprogramma jaarlijkse bij te stellen
- Het nieuwbouwprogramma ziet in onderstaande tabel niet toe
op de transformatieopgave van Viveste
- programma’s betreffen indicaties en zijn op basis van aannames
die door allerlei redenen (sterk) kunnen wijzigen
- De omvang en de samenstelling van het nieuwbouwprogramma
zijn gebaseerd op:
De ambities in deze woonvisie ten aanzien van vitaliteit en
het vergroten van de kansen van verschillende groepen op
de woningmarkt
De woningbehoefte zoals die naar voren komt uit het Wbo
35
De huidige nieuwbouwplannen (2016 t/m 2020)
Indicatief nieuwbouwprogramma Gemeente Houten 2015-2025
Huidige plannen 2015-2020
4.3 Inzet en instrumenten
Voor uiteenlopende onderwerpen wordt hieronder de inzet en het
instrumentarium opgenomen.
Nieuwbouw
Het nieuwbouwprogramma gaat uit van deze gewenste
diversiteit en keuzevrijheid. Er wordt rekening gehouden met
de kenmerken van het al bestaande aanbod, het vergroten
van de segmenten waar vraag naar is en met de prioriteiten
van beleid die zijn beschreven. We zetten in op creëren van
aanbod van ‘alternatieve’ woonvormen door ontwikkelaars te
stimuleren om met vernieuwende ideeën te komen en
‘alternatieve’ woonvormen te realiseren. Dit kunnen
bijvoorbeeld woongroepen zijn, via collectief particulier
opdrachtgeverschap. Onze inzet daarbij is duurzame
ontwikkeling (voor nieuwbouw geldt streven naar ‘nul op de
meter’).
De gemeente zal in haar woningbouwprogramma zich de
komende jaren vooral richten op een combinatie van
eengezinswoningen en gelijkvloerse woningen. De bouw
van eengezinswoningen zal nog overheersend zijn, maar
geleidelijk zal appartementenbouw toenemen. Jaarlijks
wordt het programma herzien door prestatieafspraken te
maken met de sector.
In het verleden rekende de gemeente met (sociale)
grondprijzen voor Viveste. Winsten die op verkoop van deze
woningen worden gerealiseerd zullen middels
marktconforme grondprijzen worden verrekend.
De gemeente houdt in het woningbouwprogramma rekening
met een gevarieerd aanbod nultredenwoningen voor
Segment Aantal in
bandbreedte
%
(extra) huur tot huurtoeslaggrens (€ 648,
aftoppingsgrens, prijspeil 2016)
150 - 600 9 - 34
huur duur (>€648) - -
Koop 1.200 – 1.650 66 - 91
totaal 1.800 100
Segment Ruimtelijk en/of
financieel vertaald
in (vroege)
initiatieffase
Totaal
huur tot huurtoeslaggrens
(€648)
150
850
huur duur (>€648) 40
Koop 660
Totaal 850 850 1.700
36
ouderen. Aantrekkelijk aanbod kan ouderen verleiden om te
verhuizen, waardoor eengezinswoningen vrijkomen.
Sociale huisvesting
De gemeente wil scheefwoning in sociale huurwoningen
tegengaan. De gemeente wil bezien hoe, wat betreft de
huurvoorraad, onze corporatie Viveste kan worden
ondersteund (onderzoek naar mogelijkheden voor inzet van
een woonmakelaar). Ook voor het stimuleren van mogelijke
doorstroming van particuliere woningeigenaren naar meer
passende gelijkvloerse woonruimte wil de gemeente het
gemeentelijk netwerk inschakelen.
We gaan nader met de woningcorporatie in gesprek over de
opgaven in de sociale huur (omvang, vernieuwing en
nieuwbouw) en over het volgen van de kansen van
woningzoekenden en leggen afspraken hierover vast in
lokale prestatieafspraken.
De inzet van de gemeente is erop gericht om aanpassing
van sociale huurwoningen door de corporatie om de
voorraad beter aan te laten sluiten bij de ouder wordende
bevolking en beter aan te laten sluiten op de kerntaak, de
huisvesting van huishoudens met lagere inkomens. De
gemeente gaat in gesprek met de corporatie over de
mogelijkheden en maakt hierover prestatieafspraken.
Houten zet in op een reductie van scheefheid en wil daarin
Viveste ondersteunen. Duurdere en grotere woningen zullen
daartoe op termijn beperkt moeten worden verkocht.
Hiermee wordt niet alleen scheefheid aangepakt, maar ook
de kwalitatief te goede/grote woningen. De verkoop is
volgend op nieuwbouw van en/of transformatie naar sociale
huurwoningen. Ook hierover zullen nadere
prestatieafspraken met de corporatie moeten worden
gemaakt.
Nu de kerntaak van corporaties scherper is gedefinieerd in
het rijksbeleid zullen midden- en hogere inkomens (naast in
koopwoningen) in vrije sector huurwoningen moeten worden
bediend. En daarin deels in woningen met een huurniveau
dicht boven de liberalisatiegrens. Het college zal daarom in
onderhandelingen met marktpartijen hier op inzetten.
Ouderenhuisvesting
De inzet, ook vanuit de Wmo, is dat ouderen doorstromen.
Echter aangezien de meeste ouderen niet willen verhuizen,
gaat de aandacht ook uit naar aanpassing van de bestaande
particuliere voorraad. De aandacht is er op gericht om
ouderen te wijzen op de mogelijkheden van verbouwing
binnen de wmo verordening.
Gemeente Houten staat positief tegenover inspanningen om
(met name) ouderen te verleiden te verhuizen naar meer
passende woningen door een verhuismakelaar. Door
doorstroming zullen er meer betaalbare woningen vrijkomen.
De gemeente is van mening dat dit primair een taak is van
woningcorporaties om dergelijke doorstroming te
bevorderen. Daarnaast zal de toevoeging van de juiste vrije
sector (huur) woningen eveneens een positief effect hebben
op doorstroming. Daarbij zal het een stimulans zijn als
senioren betrokken worden bij het realiseren van
nieuwbouw.
De meeste ouderen in Houten wonen in een
eengezinskoopwoning. De verwachting is dat dit aandeel in
de toekomst nog groter zal zijn. De gemeente ondersteunt
eigenaarbewoners met informatie over mogelijke
37
aanpassingen (thuistechnologie – slim wonen) en kosten
(o.a. vanuit de Wmo) in samenwerking met verschillende
stakeholders. Ook zoekt de gemeente samenwerking met de
corporatie om schaalvoordelen te realiseren.
De gemeente maakt afspraken met de corporatie over
aanpassing van de bestaande voorraad gericht op het
zelfstandig kunnen blijven wonen van oudere huurders.
De gemeente biedt aan de ouderen die daar behoefte aan
hebben, ondersteuning bij de verhuizing. De gemeente
werkt hierin samen met de corporatie (wat betreft de
huurvoorraad) en met verschillende stakeholders.
Duurzaamheid
Nadere (prestatie)afspraken maken met de corporatie over
het aanbrengen van energiebesparende maatregelen in de
bestaande voorraad en het gebruik van milieuverantwoorde
materialen.
Wonen en zorg
Op het niveau van de gemeente als geheel moet voldoende
aanbod zijn van wonen met zorg en welzijn. Het is daarbij
van belang om zorg toegankelijk en nabij te organiseren. In
alle kernen is thuiszorg mogelijk en in alle kernen is aanbod
van wonen met zorg en welzijn. Het exacte aanbod per kern
kan verschillen. Niet alle voorzieningen hoeven in elke kern
aanwezig te zijn. Bepaalde voorzieningen vragen om een
grotere schaal of zijn juist te specialistisch en zullen daarom
in bepaalde kernen geconcentreerd worden. Het
voorzieningenaanbod wordt verder uitgewerkt in
prestatieafspraken met partners in de zorg en wonen.
De gemeente wil aanbieders van zorg en welzijn stimuleren
om tot een goed samenspel te komen op het gebied van
wonen, zorg en welzijn. De gemeente zal hiertoe een
actieve rol spelen in het overleg met aanbieders van zorg en
welzijn en de corporatie.
Volgens het Wbo (2015) is er voor Houten een beperkte
groei aan woonbehoefte van mensen die een bepaalde mate
van begeleiding nodig hebben. Vanwege die beperkte groei
aan behoefte zal het college dergelijke initiatieven kritisch
beoordelen op nut en noodzaak.
Wederkerigheid
Als we willen dat bewoners of woningeigenaren zelf
veranderingen aanbrengen in hun woning, zullen we hen
daarvoor de ruimte moeten bieden. Dit betekent ook dat we
de gemeentelijke kaders (w.o. bestemmingsplannen) tegen
het licht moeten houden en in sommige gevallen de grenzen
van de wettelijke kaders moeten opzoeken,
Tegenover de flexibiliteit door de gemeente als het gaat om
andere woonwensen staat ook “een tegenprestatie”,
namelijk dat woningeigenaren in de duurzaamheid en
gezondheid van hun woning. De gemeente zal samen met
kennisinstellingen en aanbieders zorgen voor goede
voorbeelden voor een integrale verbetering van de woning
Flexibele woonvormen
Houten blijft openstaan voor alternatieve flexibele
woonvormen en huurconcepten en ziet daarvoor kansen bij
met name kantoortransformaties. Zolang op rijksniveau het
juridisch kader voor tijdelijke huurcontacten echter niet
38
geregeld is, is tijdelijke verhuur van sociale huurwoningen
geen optie.
In de dode arm van de Lek bevinden zich tien planologisch
bestemde ligplaatsen voor woonschepen. Daarmee vervult
het college deze specifieke woonwens. Het college zal geen
medewerking verlenen aan de realisatie van andere
ligplaatsen voor woonschepen. Het huidige beleid
(woningbehoefte alleen accommoderen in woningen) wordt
gehandhaafd.
In Houten zijn twee locaties waar zich elk drie
woonwagenstandplaatsen bevinden (De Brug en
Bovencamp). Daarmee vervult het college deze specifieke
woonwens. Het college zal geen medewerking verlenen aan
de realisatie van andere woonwagenstandplaatsen. Het
huidige beleid (woningbehoefte alleen accommoderen in
woningen) wordt gehandhaafd.
Regio
In het regionale samenwerkingsverband van de U16 van
gemeenten en woningcorporaties wordt gekeken naar
optimalisering van de woningtoewijzing (via de huur-
inkomen tabel).
.