WBG - Wohnungsbaugesellschaft mbH Weißwasser Energiewende in der Wohnungswirtschaft gestalten Anhand eines umgestalteten Plattenbaukarrees in Weißwasser Referent: Dipl. Bauing. Michael Penk Tel. 03576 2780350 E-Mail: [email protected]Stand: Juli 2014 Mit Unterstützung: Hofansicht: Stand 2007 Hofansicht: Stand 2013 1 Institut für Gebäude- und Solartechnik – TU Braunschweig Mühlenpfordtstraße 23 D – 38 106 Braunschweig
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Wohnungsbaugesellschaft mbH Weißwasser · Gesamtkosten geplant: 1.800.000,00€ (einfachste Ausführung ohne Herrichtung von WE) Fördermittel Stadtumbau Ost (60 €/qm * 9.064,00qm)
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WBG - Wohnungsbaugesellschaft mbH Weißwasser
Energiewende in der Wohnungswirtschaft gestalten Anhand eines umgestalteten Plattenbaukarrees in Weißwasser
Referent: Dipl. Bauing. Michael Penk Tel. 03576 2780350 E-Mail: [email protected] Stand: Juli 2014
Mit Unterstützung:
Hofansicht: Stand 2007 Hofansicht: Stand 2013
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Institut für Gebäude- und Solartechnik – TU Braunschweig Mühlenpfordtstraße 23 D – 38 106 Braunschweig
Komplexsanierung Gagarin-Schweig-Hertz-Straße Luftbildaufnahme aus 2006
Energiewende in der Wohnungswirtschaft gestalten
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Vorteile - Zentrale Lage in der Stadt mit viel Grün - Wohngebiet wird gut angenommen - tlw. hoher Sanierungsstand und Ausstattungsgrad
Nachteile - geschlossene Bauweise - fehlende Sonne -> jeweils in den Eckbereichen - weite Wege zu den Parkflächen - fehlende Fahrstühle - Vermietung 4. und 5. Etage unmöglich
Die Fassaden/Balkone sind wie an allen unsanierten Wohnblöcken in Weißwasser in einem sehr schlechtem Zustand. Weiterhin handelt es sich bei diesen Wohnblöcken um dreischichtige Außenwandplatten mit innen liegender Wärmedämmung (5cm HWL-Platte). Wetterschale muss verdübelt werden (Einbau Außendämmung) Balkone sollten kompl. Erneuert werden (Fertigteilbalkone als Alu-Konstruktion) Einbau von Fahrstühlen (bei 5 Etagen)
Dipl. Bauing. Michael Penk WBG- Wohnungsbaugesell. mbH
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Weißwasser
Komplexsanierung Gagarin-Schweig-Hertz-Straße
Finanzierung Gesamtkosten geplant: 1.800.000,00€ (einfachste Ausführung ohne Herrichtung von WE)
Fördermittel Stadtumbau Ost (60€/qm * 9.064,00qm) -> 544.000,00€ Wohnumfeld -> 150.000,00€ Die Bereitstellung von Mitteln aus Programmteilen CO2-Senkung wird geprüft
200 In dieser Kostenstelle ist der Teilrückbau mit eingerechnet.
500 Es sind nur die unmittelbaren Kosten Außenanlagen (Eingangsbereich) berücksichtigt, da die Außenanlagen komplett neu (ca. 600T€) für alle Objekte errichtet wurden
700 Da die Bauleitung, Vorbereitung im eigenem Haus erfolgte, sind die Kosten relativ gering
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Wie so oft im Leben, musste vorab mit der Maßnahme begonnen werden, sodass nur Details der Studie in die Baumaßnahme einfließen konnten.
Komplexsanierung Gagarin-Schweig-Hertz-Straße
Die neue Dachkonstruktion wird Am Boden auf 6m Breite vorge- fertigt und mit dem Kran montiert. Eine Verkleidung der Sichtflächen kann mit Schindeln, Holz bzw. sonstigen Baumaterialien erfolgen.
Demontage mit dem Autokran.
Die Bewohner der zwei Etagen unter- Halb der Demontagebereiche müssen Für diesen kurzen Zeitraum die Wohnung Verlassen.
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!!! 80% des Bestandes
waren durchgängig bewohnt
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Komplexsanierung Gagarin-Schweig-Hertz-Straße
Demontage mit dem Autokran.
Die Bewohner der zwei Etagen unter- halb der Demontagebereiche müssen Für diesen kurzen Zeitraum die Wohnung Verlassen.
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Die Wohnqualität ist nur bedingt Eingeschränkt. In Zeiten, wo keine Kranarbeiten erfolgen, kann das Wohnumfeld komplett genutzt werden.
Demontage mit dem Autokran
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Fertigstellung in 2013 (Gebäudesanierung in 2012) unter vielen Entbehrungen der Mieter
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Fertigstellung in 2013. Im Zuge der Energetischen Sanierung wurde auch auf Barrierefreiheit im gesamten Karree geachtet. So wurden einige Wohnungen Altengerecht (mit Rollstuhl erreichbar) incl. Fahrstuhl hergerichtet.
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Hinweis: Energieverbrauchswerte wurden aufgrund Leerstand in den obere Etagen in der Hertz Str. um15%,Gagarin Str. um 8% bzw. in der Schweigstr. um 19% hochgesetzt
Zusammenstellung der Verbräuche vor und nach Sanierung
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Energiewende in der Wohnungswirtschaft gestalten
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Der in den Studien angesetzte Verbrauchswert mit 168KWh/m²a vor Sanierung entspricht nicht der Realität (ca. 100-110KWh/m2a incl. WW)
Komplexsanierung Gagarin-Schweig-Hertz-Straße
Zusammenstellung der Verbräuche vor und nach Sanierung (es wurden jeweils die Durchschnittswerte eingesetzt)
Kosten je jährlich 9,17 €/KWh 9,45 €/KWh 9,95 €/KWh 9,83€/KWh eingesparte KWh bzw. kg CO2 38,05 €/ kg (CO2) 39,21 €/ kg (CO2) 41,29 €/ kg (CO2) 40,79 €/ kg (CO2)
Aufgrund der vorh. dezentralen Warmwassererzeugung wurden vor Sanierung je m² Wohnfläche 20KWh/m² hinzugerechnet. Selbiges erfolgte auch nach Der Sanierung an der Gagarin 1-10
Da teilweise bei den KfW 70 – 130 Gebäuden Fenster im Bestand (nicht älter als 5 Jahre) verblieben sind, können kleinere Kostenverschiebungen (im Kommastellenbereich) möglich sein.
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Variante 1.1
Variante 1.2
Variante 2.4
Variante 3.1
Berechnung der Refinanzierung für den Mieter
Stand 31.12.2013 (die Modi-Erhöhungen bezieht sich hierbei nur auf energetische Maßnahmen mit tlw. Förderung aus dem Programm Aufwertung). Da diese am Objekt Gagarin Str. 1-10 nicht
gewährt wurde, wurde die zusätzliche Spalte eingefügt.
Bauobjekt/ Wohnblock Einsparung nach
Sanierung €/ KWh Einsparung in
€/m2 €/ KWh Einsparung in €/m2 €/ KWh Einsparung in
(ein höherer Wohnkomfort ist nicht zu berücksichtigen, da er in der Modi-Umlage nicht eingerechnet wurde)
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Wirtschaftlichkeitsberechnung für den Vermieter (über die Modi-Umlage ohne Zinsbelastung, da ein Großteil über Eigenmittel finanziert wurde und beim KfW verrechnet es sich mit dem Tilgungszuschuss) Kostenzusammenstellung (€)
Objekt: H. - Hertz Straße 26-30
Maßnahme: Komplexsanierung
Wohnfläche: 1698,25 m²
lfd. Nr. Gewerk Gesamt-
betrag
Gesamtbetrag abzügl. Fördermittel
umlagefähiger Modernisierungsbetrag
in % in €
1 Fassade / Dämmung 90,00%
2 Tischler Fenster pro WE 60,00%
3 Tischler WE-Türen pro WE
40,00%
4 allgemeine Tischlerarbeiten
0,00%
5 (HE-Türen) + BK-Anlage 40,00%
6 Malerarbeiten Treppenhaus
0,00%
7 Elektro.-Installation 0,00%
8 Gegensprechanlage 100,00%
9 Balkonerneuerung 40,00%
10 Lüftungsanlage kompl. 60,00%
11 Dachsanierung allgemein 0,00%
12 Warmwasserumstellung 60,00%
13 HA-Station 0,00%
14 Kellerdeckendämmung 90,00%
15 Planungsleistungen 65,00%
16 Eingangsbereiche 0,00%
17 sonstige Leistungen 0,00%
Summe Bauleistungen:
Abrechnung Verbrauchsdaten 2013 - ausgewählte Objekte (Amortisation für den Vermieter)
ohne Berücksichtigung WW
Bauobjekt/ Wohnblock Wfl/ Energie-bezugsfläche
Verbrauch KWh/a alt
Ver- brauch
Verbrauch in 2013
Ver- brauch
Einsparung nach Sanierung
Einsparung in €/m2 a
Mieterhöhung nach Modi pro qm & Jahr
Baupreis/ Ant. energ. Sanierung
Baupreis/energ. Sanierung pro qm qm KWh KWh/qma KWh
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Vergleich Vorplanung/ Ausführung
Heizung Warmwasser Lüftung Vorplanung/ Studie BTU
Ergebnis
Variante 1.1 EnEV 2009
Zentral (FW) Dezentral (elektrisch)
Fenster/ Schacht Hohe Betriebskosten in der Zukunft
Wirtschaftlichste Variante Stromkosten für WW nicht kalkulierbar
Variante 1.2 Zentral (FW) Zentral (FW) Fenster/ Schacht wirtschaftlich Wirtschaftlich bei Energie- preisseigerungen von 7% nach 20ig Jahren
Variante 2.4 KfW 70
Zentral (FW)
Zentral (FW)
Fenster/ Schacht tlw. dez. Lüftung
wirtschaftlich
Wirtschaftlich bei Energie- preisseigerungen von 7% nach 20ig Jahren
Variante 3.1 Passivhaus
Zentral (FW)
Zentral (FW)
Dezentrale Lüftung
unwirtschaftlich
Unwirtschaftlich hohe Behaglichkeit, höherer KWh-Preis, zusätzl. Kosten für Wartung Lüftung
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Was bedeuten die verschieden Varianten für unsere Mieter:
Variante 1.1 und 1.2 Etwas besser wie EnEV 2009
Variante 2.4 KfW 70
- Fensterwechsel ohne größere Beeinträchtigungen für den Mieter - Balkone sind komplett zurückzubauen und Wärmebrückenfrei neu anzusetzen - Fassade (WDVS) in herkömmlicher Weise 10cm bzw. größer - Umstellung Warmwasser nach Erfordernis - Heizung verbleibt eventuell nochmals Pumpen, HA-Station wechseln und hydraulischen Abgleich durchführen - Kellerdecken-/ Drempeldämmung erhöhen - Schachtlüftung im P2 kann verbleiben, hat aber nicht mehr den notw. Volumenstrom
- neue Fenster sind nach Außen zu setzen hoher Aufwand Innen (neue Laibung, Fensterbank) - Balkone sind komplett zurückzubauen und Wärmebrückenfrei neu anzusetzen - Fassade (WDVS) auf jeden Fall > 10cm, d.h. Brandriegel, Trocknungszeiten, - Umstellung Warmwasser erforderlich -> hoher Montage-/Demontageaufwand in WE - Heizung verbleibt HA-Station wechseln und hydraulischen Abgleich durchführen - Kellerdecken-/ Drempeldämmung erhöhen - Schachtlüftung im P2 kann verbleiben, hat aber nicht mehr den notw. Volumenstrom
Zusätzlich zu Variante 2.4 - Dämmstärke min. 26cm, d.h. höherer Aufwand für Arbeitsgerüste - Das Dach muss auf jeden Fall erneuert werden (Wärmebrückenfreiheit) - Heizung verbleibt HA-Station wechseln und hydraulischen Abgleich durchführen - Kellerdeckendämmung incl. Dämmung oberer Wandbereiche - stärkere Sockeldämmung - Dämmung Kellerabgänge (Fußboden/ Kellerwände) incl. hochgedämmte T30 Tür zum Keller - Einbau einer Lüftungsanlage
Variante 3.1 Niedrigenergie- Passivhaus
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Probleme in Zusammenhang mit den erhöhten Anforderungen
-Aufgrund der stärkeren Dämmung muss das Gerüst im größerem Abstand zur AW stehen, d.h. zusätzliche Geländer bzw. Konsolen, welche dann jeweils rückgebaut werden müssen. - Durch die starke Dämmung entstehen große Mengen Wasser zwischen Dämmung/ Wand, welches dann überall herunter läuft bzw. sich als Dampf an oberen Abdeckungen absetzt führt zu Schäden an den Farbbeschichtungen - Beim Einbau der Fenster an der Außenkannte der Fassade ist der gesamte Innenbereich (Laibungen) zu erneuern - Die Umstellung auf zentrale Wasserversorgung bedeutet, dass in allen Bädern die Schächte komplett zurückgebaut werden müssen. Weiterhin sind Leitungen incl. Kernbohrungen, Brandschutzmanschetten, Armaturen zu erneuern und in Bereichen, wo die Regenwasser- leitung im Schacht mit verläuft, sind zusätzliche Leitungstrassen zu verlegen. - Für den Einbau der Lüftungsanlagen sind je Wohnung 15-20ig Kernbohrungen (tlw. bis NW 200) einzubringen. Hierbei entstehen zusätzliche Schäden durch das Befestigen der Kernbohrgeräte. Im Flur/ Bad muss die Decke abgehangen werden. - Aufgrund der geringeren Abnahme (Vorhaltung Anschlusswert für Warmwassererzeugung bleibt) steigen die Preise für Fernwärme
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Probleme in Zusammenhang mit den erhöhten Anforderungen
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Brandriegel ab 10cm Dämmstärke, thermische Trennung, Fensterbefestigung von Außen (Innen neue Laibungen)
zusätzliche Gerüstkonsolen und Verankerungen
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Probleme/ Schäden im Zusammenhang mit den erhöhten Anforderungen
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Wasseraustritt im Bereich der Fensterfaschen, sowie an Abdeckblechen und im Sockelbereich Eiszapfen im Winter
Wasserschäden an Kondensatleitungen der Lüftungsanlagen
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Vergleich Warmwassererzeugung Dezentral/ Zentral
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Anhand einiger Objekte im Bestand der WBG wurden Verbrauchswerte entnommen:
Straße/ Wohnblock Energiestandart Anz. WE Wasserverbrauch ges.
Wohnblock Energieaufwand Energieaufwand je m3
Warmwassererzeugung Aufwand incl. 2KWh Strom Verbr. je WE in m³
rechn. Verb. bei 12,5 KWh/m²
H.-Hertz Str. 26-30 Passivhaus: 30 WE 511,65 m³ 41780,00 KWh 81,66 KWh/m³ 83,657 KWh/m³ 17,1 9
J. Gagarin Str. 11-17 KfW 85 67KWh/m²a 54 WE 729,69 m³ 65131,00 KWh 89,26 KWh/m³ 91,258 KWh/m³ 13,5 7,9
Humboldt Str. 1-9 (hoher Altersdurchschn.) sanierter Q6 95KWh/m²a 56 WE 431,33 m³ 42196,70 KWh 97,83 KWh/m³ 99,829 KWh/m³ 7,7 4,8
D.h., man kann von ca. 90KWh/m³ Energieaufwand für die Erzeugung von Warmwasser (60°C) augehen. Pro Wohnung können im Durchschnitt zwischen 13 - 17 m³ Warmwasser angesetzt werden.
Beim Einsatz von Fernwärme (z.Z. 0,09€/ KWh) kostet die Erzeugung eines m³ Warmwasser 8,1 € Desweiteren fallen Kosten für Miete WWZ, Abrechnung, Wärmemengenzähler, Legionellenprüfung usw. an. Zentrale Bei einem Wohnblock (hier 30ig WE) sind dies in Summe ca. 1 €/ m³ Warmwasser. Warmwassererwärmung
Fernwärme: 9,10 €/m³
??? -> der in der EnEV angestzte Wert mit 12,5KWh/ qm (öffentlich rechtl. Nachweis) deckt gerade einmal 50% des tatsächlichen Verbrauchs ab.
Bei einem Einsatz eines Dezentralen Gerätes (z.Bsp. Stiebel Eltron) benötigt man rechnerisch:
Erwärmung von einem Liter Wasser um 1°K --> Energieaufwand 1cal/ K dm³, d.h. von 10° auf 60°C entspricht dies 58KWh/qbm (Wirkungsgrad 100% - unwahrscheinlich) Aber selbst hier wäre der Preis bei 28Cent/KWh 14,0 €/m³ dezentrale
Warmwassererwärmung
Auch der Hinweis, dass Wasser wird nur auf 38°C erhitzt, kann nicht gelten, da bei zentraler Warmwasserversorgung ebenfalls zugemischt wird.
Zu bemerken möchte ich noch, dass bei der zugeführten Energie (Anteil für Warmwasser) alle Verluste mit berücksichtigt sind,
da das Zirkulationswasser immer wieder neu erwärmt wird. Es gibt nur noch die Pumpenenergie, welche zugeführt werden muss.
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Fazit: - Je höher der Energiestandart eines Wohngebäudes, desto höher der in Anspruch genommene Energiepreis pro KWh (aufgrund Leistungsvorhaltung – Verhältnis Leistungs-/Arbeistpreis)
- eine Wirtschaftlichkeit für den Mieter ist bei Energiepreissteigerungen unter 7% nicht erreichbar (Wärmepreis müsste in 25ig Jahren bei 0,5€/KWh liegen und im Gegenzug werden erneuerbare Energien preiswerter)
- die Refinanzierbarkeit beim Vermieter ist erst nach ca. 20ig Jahren gewährleistet - die Warmwassererzeugung ist zentral wirtschaftlicher - Fördermittelinanspruchnahme ist zumind. bei Wohnungsbaugesellschaften aufgrund EU- Beihilfegesetz problematisch (nur 30% möglich). - Egal, welcher Standard erreicht wird, der Aufwand je eingesparte KWh bleibt gleich. Die wirtschaftlichste Variante ist eine Sanierung mit dem Standard KfW 85/ 130 EnEV 2009
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