vrednotenje

17.1.2012

1

ZAKAJ JE VREDNOST VREDNOST

MOJE NEPREMIČNINE

VEČJA OD SOSEDOVE

(vpliv podatkov o lastnostih ič i d t)nepremičnine na vrednost)

m M ij V imag. Marijana VugrinLjubljana, 17.1.2012

17.1.2012

2

Vsebina predavanja

Izračun vrednosti nepremičninep

Spreminjanje podatkov op m j j pnepremičninah

17.1.2012

3

Vsebina predavanja

Izračun vrednosti nepremičnine:

Z čil i d l d j• Značilnosti modelov vrednotenja

• Uvrščanje nepremičnin v posamezne modele

• Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnine

• Premeri izračuna vrednosti za: – stanovanjsko stavbo, – poslovno stavbo in – kmetijsko zemljišče in – zemljišče za gradnjo

17.1.2012

4

Vsebina predavanja

Spreminjanje podatkov o nepremičninah

I ij d k j l d• Interpretacija podatkov javnega vpogleda

• Načini spreminjanja podatkov

• Nove dejanske rabe delov stavb

• Spreminjanje podatkov o zemljiščih: bonitete in dejanske p j j p j j

rabe zemljišč

17.1.2012

5

Značilnosti modelov vrednotenja

Kaj so modeli vrednotenja?

“Modeli vrednotenja nepremičnin opredeljujejo vpliv lastnosti Modeli vrednotenja nepremičnin opredeljujejo vpliv lastnosti

nepremičnin na vrednost nepremičnin glede na ponudbo in

povpraševanje na trgu nepremičnin” (1. odstavek 7. člena ZMVN)p p j g p ( )

Nepremičnine uvrščamo v 21 modelov, in sicer:p

• 12 modelov za izračun vrednosti delov stavb,

• 5 modelov za izračun vrednosti zemljišč in

• 4 modeli za izračun vrednosti posebnih nepremičnin (del stavbe

in zemljišče).

17.1.2012

6


12 modelov za izračun vrednosti delov stavb:

• model vrednotenja za stanovanja (STA),

• model vrednotenja za hiše (HIS),

• model vrednotenja za garaže (GAR),

• model vrednotenja za lokale (PPL),

17.1.2012

7



• model vrednotenja za pisarne (PPP),

• model vrednotenja za industrijske stavbe (IND),

• model vrednotenja za stavbe s težko industrijo (INP),

• model vrednotenja za zidanice (PKZ),

17.1.2012

8



• model vrednotenja za kmetijske stavbe (PKO),

• model vrednotenja za stavbe za javno rabo (PNJ),

• model vrednotenja za druge stavbe (PND) in

• model vrednotenja za posebne nepremičnine (PPN).

17.1.2012

9


5 modelov za izračun vrednosti zemljišč :

• model vrednotenja za zemljišča za gradnjo stavb (ZGS),

• model vrednotenja za pozidana zemljišča (PSZ),

• model vrednotenja za kmetijska zemljišča (KME),

• model vrednotenja za gozdna zemljišča (GOZ),

• model vrednotenja za druga zemljišča (ZDR),

17.1.2012

10

Značilnosti modelov vrednotenja4 modeli za izračun vrednosti posebnih nepremičnin (del stavbe in

zemljišče):

• model vrednotenja za elektrarne (PNE),

• model vrednotenja za rudnike (PNM),

• model vrednotenja za pristanišča (PNP) in

• model vrednotenja za črpalke (PNB)

17.1.2012

11

Značilnosti modelov vrednotenjaPosamezni modeli se delijo na podmodele.

Podmodeli uporabljajo isto vrednostno tabelo, razlika nastopa samo

k i d ki š j i k k ij kih f k jihv tem, kateri podatki se upoštevajo pri korekcijskih faktorjih.

17.1.2012

12

Model vrednotenja za stanovanja (STA)j ( )

Model ima 19 ravni. Model se uporablja za določevanje vrednosti

delov stavb ki imajo naslednje rabe: Pov : 50m2 leto delov stavb, ki imajo naslednje rabe: Pov.: 50m2, leto izgradnje med 1

1975 - 1984

111

11

23

3

Model ima tri podmodele (različen izračun

33

33

Model ima tri podmodele (različen izračun

korekcijskega faktorja):

• STA-1- stanovanja 1 Vrsta podmodela

• STA-2 – bivalne enote, študenski, dijaški domovi…

• STA-3 – hoteli, apartmaji

17.1.2012

13

Model vrednotenja za stanovanja (STA)j ( )

Poleg vrednostne tabele za vrednost m2 stanovanjske površine, se v

tem modelu uporablja tudi tabela za vrednost m2 površine garaže,

če ta pripada stanovanju in jo v REN ne vodimo kot svoj del,

ampak kot prostor po namenuampak kot prostor po namenu.

Posamezna vrednostna raven ima enotno vrednost za garažo kot

prostor po namenu, ta vrednost se glede na površino korigira s

korekcijskim faktorjem.

17.1.2012

14

Model vrednotenjaj

za stanovanja (STA)

17.1.2012

15

Model vrednotenja za hiše (HIS)( )

Model ima 20 ravni. Model se uporablja za

določevanje vrednosti eno ali dvo stanovanjskih P 150 2 l t določevanje vrednosti eno ali dvo stanovanjskih

stavb.

Poleg vrednostne tabele za vrednost m2 površine

Pov.: 150m2, leto izgradnje med1975 – 1984

površina zemljišča 600m2

dela stavbe s stanovanjsko rabo, se v tem

modelu uporablja tudi tabela za vrednost m2

d č l ščpripadajočega zemljišča.

17.1.2012

16

Model vrednotenja za hiše (HIS)( )

Parcela na kateri stoji stavba je velika 1622 m2. Izračun vrednosti zemljišča:Izračun vrednosti zemljišča:

V= 150x217 + 450x85 + 60x50 + 422x 8,6=104.429,20

17.1.2012

17

Model vrednotenja za garaže (GAR)g ( )

Model ima 18 ravni. Model se uporablja za

določevanje vrednosti garaže Osnova iz izračun U b določevanje vrednosti garaže. Osnova iz izračun

je uporabna, ne neto tlorisna površina.

Model se deli na dva podmodela in sicer GAR -1

Uporabna površina.: 13m2,

“zaklenjena garaža”

in GAR-2.

V ta model uvršamo dele stavbe z naslednjimi

rabami:

1

1 Vrsta podmodela

11

21

17.1.2012

18


17.1.2012

19


V kolikor je dejanska raba delu stavbe določena kot 1242001 –

garaža se parcela pod to stavbo vrednoti posebej, v kolikor pa gre za

garažo v garažni hiši, za pokrito parkirišče ali nepokrito parkirišče, pa

je vrednost zemljišča pod stavbo in ob stavbi (do velikosti 2x fundusa)

ž up št v n v vr dn sti d l st vbže upoštevana v vrednosti dela stavbe.

17.1.2012

20


Del stavbe je garaža v garažni hiši:

17.1.2012

21

Model vrednotenja za lokale (PPL)( )


delov stavb, ki imajo naslednje rabe: Pov.: 30m2, leto izgradnje medizgradnje med1975 - 1984

11

32

23

33

32

33

Model ima tri podmodele :

• PPL-1- gostinska dejavnost

PPL 2 d j l t i t it

1 Vrsta podmodela• PPL-2 – prodajalne, prostori za storitve…

• PPL-3 – ostalo

17.1.2012

22

Model vrednotenja za lokale (PPL)( )

Vrednost zemljišča pod stavbo in ob stavbi (do velikosti 2x

fundusa) že upoštevana v vrednosti dela stavbe.

17.1.2012

23

Model vrednotenja za pisarne (PPP)p ( )

Model ima 20 ravni. Model ima tri podmodele :

• PPP-1- poslovni prostori Pov.: 30m2, leto izgradnje med

• PPP-2 – banke, veleposlaništva

• PPP-3 – vsi ostali, ki se uvrščajo v model PPP

izgradnje med1975 - 1984

17.1.2012

24

Model vrednotenja za pisarne (PPP)p ( )

Model se uporablja za določevanje vrednosti delov stavb, ki imajo

naslednje rabe:

1 Vrsta podmodela, rabe,

ki se uvrščajo v podmodel 3 so

12

2

podmodel 3 so brez oznake1

2

2

Vrednost zemljišča Vr n z m jpod stavbo in

ob stavbi (do velikosti 2x

fundusa) že fundusa) že upoštevana v vrednosti

dela stavbe.

17.1.2012

25

Model vrednotenja za industrijo (IND)j ( )


delov stavb, ki imajo naslednje rabe: Pov.dela stavbe: 500m2,površna

zemljišča 1000m2 leto izgradnje 2010

1 1

1 Vrsta podmodela

11

23

Model ima tri podmodele :

• IND-1- proizvodnja in skladišča

3

• IND-2 –hangarji, remize….

• IND-3 – industrijske stavbe

i bneprimerne za uporabo.

17.1.2012

26

Model vrednotenja za industrijo (IND)j ( )

Poleg vrednostne tabele za vrednost m2 površine dela stavbe s

industrijsko rabo, se v tem modelu uporablja tudi tabela za

vrednost m2 pripadajočega zemljišča.

17.1.2012

27

Model vrednotenja za težko industrijo (INP)j ( )

Model ima eno samo raven, Vrednost ni odvisna od lokacije.Pov.dela stavbe: 500m2,površna

zemljišča 1000m2 leto izgradnje 2010

1 Vrsta podmodelapodmodela

1

2

Model ima dva podmodele :

• INP-1- proizvodnja

• INP-2 –silosi, cisterne….

17.1.2012

28

Model vrednotenja za težko industrijo (INP)j ( )

Poleg vrednostne tabele za vrednost m2 površine dela stavbe s

industrijsko rabo (težka industrija), se v tem modelu uporablja

tudi tabela za vrednost m2 pripadajočega zemljišča.

17.1.2012

29

Model vrednotenja za zidanice(PKZ)( )

Model ima eno samo raven. Vrednost NI odvisna od lokacije.

V d l šč j d li d j k b 1271302 i k kl t V model se uvrščajo deli z dejansko rabo 1271302 – vinska klet,

zidanica.Pov.dela stavbe:50 m2 l i d j 2010

Vrednost zemljišča pod stavbo in ob stavbi NI upoštevana pri

leto izgradnje 2010

vrednosti dela stavbe.

17.1.2012

30

Model vrednotenja za kmetijske stavbe (PKO)j ( )


V model se uvrščajo deli z dejansko rabo: Pov dela stavbe:50 m2 V model se uvrščajo deli z dejansko rabo Pov.dela stavbe:50 m2 leto izgradnje 2010

Vrednost zemljišča pod stavbo in ob stavbi

NI upoštevana pri vrednosti dela stavbe.

17.1.2012

31

Model vrednotenja stavb za javno rabo (PNJ)j ( )

Model ima 12 ravni. Model se uporablja za določevanje

vrednosti delov stavb, ki imajo naslednje rabe:Pov dela stavbe:250 m2Pov.dela stavbe:250 m2,pov. zemljišča 500 m2 leto izgradnje 2010

17.1.2012

32

Model vrednotenja stavb za javno rabo (PNJ)j ( )

Poleg vrednostne tabele za vrednost m2 površine dela stavbe s g p

javno rabo se v tem modelu uporablja tudi tabela za vrednost m2

pripadajočega zemljišča.

17.1.2012

33

Model vrednotenja za druge stavbe (PND)g ( )

Model ima eno

samo raven.

Vrednost NI

odvisna od lokacije.

P t m m d lu s Po tem modelu se

računa vrednost

delov stav 26 rab.

Pov.dela stavbe:50 m2 leto izgradnje 2010

17.1.2012

34

Model vrednotenja za druge stavbe (PND)g ( )

V ta model se uvrščajo deli stav z rabo, ki jo imajo• tehnični ali funkcionalni objekti (npr. nadstrešnice na mejnih

h d h f )prehodih,transformator,…)• služi namenom, ki običajno ne nastopajo na trgu nepremičnin

kot samostojni ali glavni predmet prodaje (npr. sušilnica, shramba ) shramba,….)

Vrednost zemljišča pod stavbo in ob stavbi NI upoštevana pri vrednosti delavrednosti dela.

17.1.2012

35

Model vrednotenja za posebne nepremičnine(PPN)p p ( )


V model se uvrščajo deli z dejansko rabo:

v kolikor ni v REN ni za tako nepremičnino posebej določeno, da se ta

nepremičnina uporablja za opravljanje dejavnosti. V tem primeru se p p j p j j j p

vrednost nepremičnine izračuna pod pogoji, ki jih določajo modeli za:

• elektrarne,,

• rudnike,

• pristanišča in

• črpalke.

17.1.2012

36

Model vrednotenja za zemljišča za gradnjo (ZGS)j g j ( )

Model ima 20 ravni. Pov.: 600m2

Model se uporablja za določevanje vrednosti

zemljišč, ki so v skladu s prostorskimi akti

namenjeno za gradnjo stavb.

Vrednost m2 zemljišča je razdeljena na:

- Z1 – zemljišče od 0 do 2400 m2

- Z2 – zemljišče nad 2400 m2

17.1.2012

37

Model vrednotenja za pozidana zemljišča (PSZ)p j ( )

Model ima 20 ravni. Pov.: 1000m2


zemljišč, ki so pozidana s stavbo in sicer za tisti z m j , p z n n r z

del zemljišča, ki ne pripada neposredno stavbi.

17.1.2012

38

Model vrednotenja za kmetijska zemljišča (KME)j j ( )

Model ima 15 ravni. Pov.: 1 ha70 bonitetnih točk


ljišč ki j k tij k b

70 bonitetnih točk

zemljišč, ki so namenjena za kmetijsko rabo.

Korekcijski faktor predstavljajo bonitetne točke j p j j

zemljišča.

17.1.2012

39

Model vrednotenja za gozdna zemljišča (GOZ)g j ( )

Model ima 8 ravni. Pov.: 1 ha40 bonitetnih točk


zemljišč, ki so v skladu s prostorskimi akti

40 bonitetnih točk100% odprtost

Rastiščni koeficient17

z m j , u pr r m

namenjeno za gozdno rabo.

K k ij ki f k d lj j b i čk Korekcijski faktor predstavljajo bonitetne točke

zemljišča, odprtost in rastiščni koeficient.

Odprtost - kakšna je možnost izkoriščanja in Odprtost kakšna je možnost izkoriščanja in

dostopa do gozdov

Rastiščni koeficient - proizvodnja sposobnost

gozdnih rastišč –lesni potencial

17.1.2012

40

Model vrednotenja za druga zemljišča (ZDR)g j ( )

Model ima 20 ravni.


zemljišč, ki se v modele uvrščajo po dejanski rabi

Pov.: 1500m2

z m j , m u r j p j n r

in na zemljišču NI stavb (zemljišče brez

sestavin).

Korekcijski faktor predstavlja konkretna dejanska

raba (pozidano, vodno,neplodno).raba (pozidano, vodno,neplodno).

17.1.2012

41

Model vrednotenja za elektrarne (PNE)( )

Model ima eno samo raven. Vrednost NI


Vrednost se pripiše celotni skupini nepremičnin,

ki jih z sv j d l v nj p tr buj l ktr rn

Povprečna letna prilagojena proizvodnja

električna energije 7.800.000 kWh,

vodni pogonki jih za svoje delovanje potrebuje elektrarna

in se nato proporcionalno porazdeli na

nepremičnine, ki predstavljajo skupino.

vodni pogon

p p j j p

Skupna vrednost nepremičnin je odvisna od: č• povprečne letne prilagojene proizvodnje

električne energije • vrste pogona

17.1.2012

42

Model vrednotenja za elektrarne (PNE)( )

Zadnji razred je proizvodnja el. energije nad 8.000.000.000 kWh

17.1.2012

43

Model vrednotenja za rudnike (PNM)( )

Model ima eno samo raven. Vrednost NI



ki jih z sv j d l v nj p tr buj rudnik in s

kamnolom,količina rude 35.000 m3,

še 11 let koncesijeki jih za svoje delovanje potrebuje rudnik in se

nato proporcionalno porazdeli na nepremičnine,

ki predstavljajo skupino.p j j p

Skupna vrednost nepremičnin je odvisna od:

• vrste mineralne surovine

• povprečne letne količine izkoriščene

mineralne surovinemineralne surovine

• preostale koncesijske dobe v letih

17.1.2012

44

Model vrednotenjaj

za rudnike(PNM)(PNM)

Zadnji razred je nj r zr jKoličina 20.000.000

ton

17.1.2012

45

Model vrednotenja za pristanišča (PNP)p ( )

Model ima dve ravni –raven 2 za obmorska

pristanišča, raven 1 za ostala pristanišča.


ki jih z sv j d l v nj p tr buj rudnik in s

marina,300 privezov v morju,

100 privezov na suhem,50 privezov v hangarju.

ki jih za svoje delovanje potrebuje rudnik in se


ki predstavljajo skupino.p j j p

Ločeno se obravnava tovorna pristanišča in

marine.

Skupna vrednost nepremičnin tovornega

pristanišča je odvisna od:

• podatki o prihodkih pristaniške dejavnosti Prilagojeni letni • podatki o prihodkih pristaniške dejavnosti

• podatki o stroških pristaniške dejavnostidonos iz poslovanja

v evrih

17.1.2012

46

Model vrednotenja za pristanišča (PNP)p ( )

Zadnji razred je razred donosa

50 000 000 eurov

Skupna vrednost

50.000.000 eurov

nepremičnin marine je

odvisna od števila privezov.

Zadnji razred je 1000 privezov.

17.1.2012

47

Model vrednotenja za črpalke (PNB)p ( )

Model ima tri ravni –raven 3 za črpalke ob

avtocestah, raven 2 za črpalke v mestnih

središčih, raven 1 za črpalke na drugih

lokacijah.

povprečna letna količina prodanih naftnih derivatov,4.000.000 litrov.


ki jih za svoje delovanje potrebuje črpalka in se j j j p j p


ki predstavljajo skupino.

Skupna vrednost nepremičnin tovornega

pristanišča je odvisna od povprečne letne pristanišča je odvisna od povprečne letne

količine prodanih naftnih derivatov v litrih.

17.1.2012

48

Model vrednotenja za črpalke (PNB)p ( )

Zadnji razred je količina

25.000.000 litrov.

17.1.2012

49

Uvrščanje nepremičnin v posamezne modele

Uvrščanje nepremičnin (sestavin nepremičnin) v posamezen model je

podano z Zakonom o množičnem vrednotenju nepremičnin in z

Uredbe o določitvi modelov vrednotenjaUredbe o določitvi modelov vrednotenja.

Kriteriji so podani v 5., 6., 7. in 8. členu Uredbe o določitvi

modelov vrednotenja (Ur.l. 95/2011).

Lahko jih strnemo v 12. pravil.

17.1.2012

50

Uvrščanje nepremičnin v posamezne modelep

Osnovne značilnosti:

1. Za dele stavb se določi en model glede na dejansko rabo dela

t b ki j id ti RENstavbe, ki je evidentiran v REN

17.1.2012

51


17.1.2012

52

O čil ti

Uvrščanje nepremičnin v posameznemodele


2. Pri posameznih delih stavb določene dejanske rabe (14.

odstavek 5. člena ZMVN) se pri določanju vrednosti dela stavbe že ) p j

upošteva tudi vrednost pripadajočega zemljišča.

Vrednost pripadajočega zemljišča se upošteva pri dejanskih rabah

delov stavb, ki se jim vrednost določa po modelih:• za stanovanja (STA),• za hiše (HIS),

l k l (PPL)• za lokale (PPL),• za pisarne (PPP),• za industrijo (IND),• za težko industrijo (INP),j ( ),• za javno rabo (PNJ),• za posebne nepremičnine (PPN) in• za garažo (GAR), razen za samostojno garažo ali niz takih zaprtih

garaž v enem nivojugaraž v enem nivoju.

17.1.2012

53


17.1.2012

54

O čil ti



3. Če se na parceli nahaja več stavb z deli stavb, katerih

dejanska raba je navedena v 14. odstavek 5. člena ZMVN,j j ,

se vrednost pripadajočega zemljišča razdeli na vse stavbe (v

razmerju površin zemljišč pod stavbami).

17.1.2012

55


17.1.2012

56

O čil ti



4. Površina pripadajočega zemljišča k stavbi z deli stavb, katerih

dejanska raba je navedena v 14. odstavek 5. člena ZMVN, je j j , j

dvakratnik površine zemljišča pod stavbo.

Zemljišče pod stavboZemljišče pod stavboParcela: 100 enotFundus: 20 enot

Ostanek parcele

40 enot parcele se izračuna po enakem modelu, po parcelepkaterem se izračuna del stavbe

60 d l 60 enot po modelu za zemljišča (razen za hiše)

Pripadajoče zemljišče

17.1.2012

57

O čil ti



5. Za dele stavb, ki imajo dejansko rabo:• terasa (1274016),

*Se je določala do 7. novembra 2011, pri

ih isih KS i • balkon ali loža (1274017),• stopnišče ali hodnik (1274020),• ostali prostori stanovanja(neuporabni prostori, prostori za

dl j ti l t k hi j ) (1274022) i

novih vpisih v KS in REN se ne določa !!!

odlaganje smeti, letna kuhinja,…) (1274022) in• skupni prostori (13)*.

se model ne določi in je vrednost 0 eurov.

17.1.2012

58

O čil ti



6. Za izračun vrednosti parcele se uporabi en ali več modelov

Izračun po 2 modelih

Vrednost je dolocena po modelu78: 4% GOZ, vrednostna raven79: 4,96% KME, vrednostna raven79: 4

17.1.2012

59


Izračun po 1 modelu

Vrednost je določena po modelu78: 100% KME, vrednostna raven79: 12Vrednost je določena po modelu78: 100% KME, vrednostna raven79: 12

17.1.2012

60


Uvrščanje nepremičnin v posameznemodeleOsnovne značilnosti:

7. Model ali modeli po katerih se izračuna vrednost zemljišča se

določi po namenski rabi zemljišča razen v izjemnih primerih.

Izračun po namenski rabi

Vrednost je dolocena po modelu78: 100% KME, vrednostna raven79: 12

Izračun po 2 modelih, del parcele po namenski rabi, del parcele po dejanski del parcele po dejanski

rabi

Vrednost je določena po d l 78 4% GOZ dmodelu78: 4% GOZ, vrednostna

raven79: 4,96% KME, vrednostna raven79: 4

17.1.2012

61

O čil ti



8. Izjemni primeri, ko se model ali modeli za zemljišča NE

določajo po namenski rabij p

A. Če na parceli stoji stavba, katere deli imajo dejansko rabo,

ki pripada modelom za stanovanja (STA), za hiše (HIS), za

lokale (PPL), za pisarne (PPP), za industrijo (IND), za težko

industrijo (INP), za javno rabo (PNJ), za posebne nepremičnine

(PPN) in za garažo (GAR) razen za samostojno garažo ali niz (PPN) in za garažo (GAR), razen za samostojno garažo ali niz

takih zaprtih garaž v enem nivoju.

Vrednost je dolocena po modelu78: 100% HIS, vrednostna raven79: 16

17.1.2012

62

B Č ljišč k b i d l č


B. Če za zemljišče namenska raba ni določena se

model določi po dejanski rabi.

Vrednost= 2,40 x 101 x 0,1 =24,24, , ,

17.1.2012

63


C. Če je v REN za zemljišča evidentirana naslednja namenska

raba:t b ljišč b čj t j t j k ši t j k ši • stavbna zemljišča, območja stanovanj, stanovanjske površine, stanovanjske površina

za posebne namene, površine podeželskega naselja, površine počitniških hiš, površine razpršene poselitve, razpršena gradnja ;

• območja centralnih dejavnosti, osrednja območja centralnih dejavnosti, druga območja centralnih dejavnosti; območja centralnih dejavnosti;

• območja proizvodnih dejavnosti, površine za industrijo, gospodarske cone, površine z objekti za kmetijsko proizvodnjo;

• površine za turizem, športni centri, območja zelenih površin, površine za oddih in rekreacijo, parki, površine za vrtičkarstvo, druge urejene zelene površine, j , p , p , g j p ,pokopališča;

• območja prometne infrastrukture, površine cest, površine železnic, letališča, helioporti, pristanišča, ostale prometne površine;

• območja komunikacijske infrastrukture, območja energetske strukture, območja okoljske infrastrukture;

• območja mineralnih snovi, površine nadzemnega pridobivalnega prostora, površine podzemnega pridobivalnega prostora s površinskim vplivom, ki omogoča drugo rabo;

• območje za potrebe varstva pred naravnimi in drugimi nesrečami, območja za t b b b lj b čj t b b b j lij potrebe obrambe v naselju, območja za potrebe obrambe zunaj naselij;

• posebna območja, površine drugih območij, druga zemljišča, ostala območja.

!!!se model določi po dejanski rabi!!!

17.1.2012

64


Korekcijski faktor

Vrednost= 8,90 x 191 x 1,5 =2549,85

17.1.2012

65



9. Kadar se model določa po dejanski rabi se izbere:

• model pozidana zemljišča, če se na parceli nahaja tudi stavba

z deli stavb z dejansko rabo je navedena v 14. odstavek 5.

člena ZMVN in je dejanska raba podana v REN pozidano

l ščzemljišče

Vrednost je določena po modelu78: 100% PSZ, vrednostna raven79: 15

17.1.2012

66


•model druga zemljišča , v “podmodel”, ki ustreza eni od spodaj

navedenih rab:

p

navedenih rab:

Vrednost je določena po modelu78: 100% ZDR, vrednostna raven79: 15

17.1.2012

67



10. Po modelu zemljišča za gradnjo stavb (ZGS) za izračuna

vrednosti v primeru, da je v REN zabeležena naslednja namenska

raba zemljišč:

!!!! Zemljišče za gradnjo po REN ni gradnjo po REN ni

vedno enako zemljišču za gradnjo po

ki bi namenski rabi v planu občine!!!!!

17.1.2012

68


!!!! Zemljišče za gradnjo po REN ni vedno enako

zemljišču za gradnjo po zemljišču za gradnjo po namenski rabi v planu

občine!!!!!

17.1.2012

69


Vrednost je določena po modelu78: 100% ZGS, vrednostna raven79: 15

17.1.2012

70


Uvrščanje nepremičnin v posamezne modeleOsnovne značilnosti:

11. V primeru zemljišč (parcel) na katerih stojijo stavbe,

katerih deli imajo vrsto rabe, katerih vrednost se določa po

modelu za hiše (HIS), se tudi le-tem določi vrednost po tem

modelu, če je parcela manjša ali enaka 2400m2.

Pravilo ne velja če ima parcela Pravilo ne velja, če ima parcela namensko rabo, ki se uvršča v model

ZGS

17.1.2012

71


17.1.2012

72



12 Nepremičnine za opravljanje dejavnosti12. Nepremičnine za opravljanje dejavnosti

Pri nepremičninah, ki se uvrščajo v modele za opravljanje

dejavnosti morajo lastniki ali upravljavci letno poročati oddelku

za vrednotenje na GURS:

• nepremičnine, ki se delno ali v celoti uporabljajo za

l dopravljanje dejavnosti,

• količine, ki so potrebne za določitev vrednosti

(donos proizvedena energija nakopana ruda prodani litri (donos,proizvedena energija, nakopana ruda, prodani litri

goriva, število privezov) in

• Koncesijsko dobo (od - do).

17.1.2012

73

Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičninep

Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnin so odvisni od

uvrstitve nepremičnine v model vrednotenja. Delimo jih na:

• uvrstitev v dejansko rabo,

• uvrstitev v model• uvrstitev v model,

• lokacijo,

• leto izgradnje,

• površino in

• drugi podatki ki vplivajo na vrednost.

17.1.2012

74


1. Uvrstitev v dejansko rabo

Vrednost nepremičnine (del stavbe) je vedno odvisna od dejanske

rabe – dejanska raba namreč vpliva na korekcijski faktor.

17.1.2012

75


Vrednost nepremičnina je pogosto zaradi napačno določene

dejanske rabe korigirana z napačnim korekcijskim faktorjem

(razlika v vrednosti)

Npr St lpnic s 100 d li 40 j st n v nj 40 shr mb 15 r ž Npr. Stolpnica s 100 deli, 40 je stanovanj, 40 shramb, 15 garaž

in 15 delov je skupnih v coni, ki ima 13 raven.

Dve stanovanji v tej stavbi pov. 80 m2, v istem nadstropju:j j p pj

1. Stanovanje v stavbi z 21 – 50 stanovanj – korekcijski faktor 1

2. Stanovanje v stavbi nad 50 stanovanj - korekcijski faktor 0,9

Vrednost stanovanja 1: 176.776,20 eurov

Vrednost stanovanja 2: 159.098,58 eurov

17.1.2012

76


2. Uvrstitev v model

Nepremičnina je pogosto zaradi napačno določene dejanske rabe

uvrščena v napačen model (razlika v vrednosti)

Npr St n v nj v š li v v lik sti 50 m2Npr. Stanovanje v šoli v velikosti 50 m2

1. Stanovanje v samostaječi stavbi z enim delom -1110001 –

model HIS – vrednost 145,204,00 evrov

2. Stanovanje v stavbi s 3 do 5 stanovanj-1122101 –

model STA - – vrednost 125.568,00 evrov

17.1.2012

77


3. Lokacija

Lokacija predstavlja pripadnost nepremičnine posamezni vrednostni

coni znotraj modela, po katerem je vrednotena.

17.1.2012

78


Lokacija ima največji vpliv na izračun

vrednosti, razen pri 7 modelih, ki imajo samo

eno raven (težka industrija, zidanice, kmetijski

objekti, druge stavbe,elektrarne, rudniki,

p s bn st vb )posebne stavbe).

Pripadnost nepremičnine posamezni coni znotraj

modela ni možno spreminjati, razen v primeru

napačnega pozicioniranja nepremičnine v napačnega pozicioniranja nepremičnine v

prostor – ni pripombe na vrednost!!!!

17.1.2012

79


Vpliv lokacije na vrednost za nepremičnine vrednotene po modelu za hiše.

17.1.2012

80


Vrednost za hišo zgrajeno leta 2010 z nt površino 150 m2

11

20

44 823 00 eurov

1

172 339 00 eurov

20

406 972 00 eurov44.823,00 eurov 172.339,00 eurov 406.972,00 eurov

17.1.2012

81

Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti na izračun vrednosti

nepremičnine

L k ij i m d lLokacija in model

17.1.2012

82


4. Leto izgradnje

Leto izgradnje vpliva na vrednost pri vseh delih stavb, razen pri

delih stavbe, ki se uvrščajo v model vrednotenja za garaže.

Č s bil izv d n bn v s izr čun pril j n l t iz r dnj Če so bile izvedene obnove, se izračuna prilagojeno leto izgradnje,

razen pri delih stavb, ki se uvrščajo v posebne nepremičnine.

Obnove:

• obnova strehe

• obnova fasade

• obnova oken

• obnova inštalacij

17.1.2012

83

Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnine

L t i d jp

Leto izgradnje

Vpliv leta izgradnje je različen glede na model, in sicer:

• zaradi različno oblikovanih razredov in

• zaradi različne vrednosti m2 površine v posameznem letu.

17.1.2012

84


Leto izgradnje – model za hiše

17.1.2012

85


Leto izgradnje – model za stanovanja

17.1.2012

86


Leto izgradnje - model za pisarne

17.1.2012

87


5. Površina

Površina nepremičnine vpliva na vrednost pri vseh delih stavb in pri

vseh parcelah razen pri pristaniščih, rudnikih, elektrarnah in

črpalkah.

17.1.2012

88


Površina- model za lokale

17.1.2012

89


Površina- model za stanovanja

17.1.2012

90


6. Drugi podatki ki vplivajo na

vrednost

Drugi podatki, ki vplivajo na vrednost

so odvisni od modela, v katerega je

uvrščena nepremičnina.

17.1.2012

91


A

17.1.2012

92


B C D

E F G

17.1.2012

93


H I J

KL

O

M NP

17.1.2012

94


R SR S

T U

17.1.2012

95

Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnineDodana prosojnica. p

17.1.2012

96

Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnineDodana prosojnica. p

17.1.2012

97

Premeri izračuna vrednostiSTANOVANJSKA STAVBASTANOVANJSKA STAVBA

Stanovanjska stavba na Bleiweisovi cesti 88, Kranjšt. stavbe 15 v ko Rupa, št. parcele 161/6 v ko Rupa.

D j k b d l t b St j t j či Dejanska raba dela stavbe: Stanovanje v samostoječi stavbi z enim stanovanjem1110001

Leto izgradnje: 1990Ob f d NEObnova fasade: NEObnova strehe: NEObnova oken: NEObnova inštalacij: NEM t i l il k t k ij kMaterial nosilne konstrukcije: opekaNeto tlorisna površina: 256,8 m2Uporabna površina: 110,3 m2Priključek na vodovod: DAP iklj č k l kt ik DAPriključek na elektriko: DAPriključek na kanalizacijo:NEOgrevanje: centralno ogrevanjePovršina parcele: 547m2V li b čj Bliži t 1 li 2 d d 50Vplivno območje: Bližina ceste 1. ali 2. reda do 50m

Bližina avtoceste ali hitre ceste do 100mAli je namenska raba parcele zemljišče za gradnjo: NE

17.1.2012

98

Premeri izračuna vrednosti

STANOVANJSKA STAVBA

Podatki v registru gnepremičnin

17.1.2012

99

Premeri izračuna vrednostiSTANOVANJSKA STAVBA

Podatki v registru nepremičnin

17.1.2012

100

Premeri izračuna vrednostiSTANOVANJSKA STAVBA

Podatki v registru nepremičnin

17.1.2012

101

Premeri izračuna vrednostiSTANOVANJSKA STAVBASTANOVANJSKA STAVBA

Dejanska raba dela stavbe: Stanovanje v samostoječi stavbi z enim

Določitev modelaVhodni podatek:Dejanska raba dela stavbe: Stanovanje v samostoječi stavbi z enim stanovanje 1110001

17.1.2012

102

Premeri izračuna vrednostiSTANOVANJSKA STAVBASTANOVANJSKA STAVBADoločitev lokacije in vrednostne ravni Vrednostna raven:16

D l čit l tni h dni p d tki:Določitev letnice – vhodni podatki:• Leto izgradnje: 1990• Obnova fasade: NE• Obnova strehe: NE

Vhodno leto: 1990

Ni popravkov letnice • Obnova strehe: NE• Obnova oken: NE• Obnova inštalacij: NE

Ni popravkov letnice, ker ni obnov

17.1.2012

103

Premeri izračuna vrednostiSTANOVANJSKA STAVBASTANOVANJSKA STAVBAOdčitek osnovne vrednosti iz vrednostne tabele:Vhodni podatek: leto izgradnje 1990

neto tlorisna površina 256 8 m2neto tlorisna površina 256,8 m2

Osnovna vrednost dela stavbe = 330.222,00 + 6,8 x 655,76= 334.681,17

17.1.2012

104

Premeri izračuna vrednostiVhodni podatki:

STANOVANJSKA STAVBANabor točk za korekcijski faktor

Vhodni podatki:Dejanska raba: Stanovanje v samostoječi stavbi z enim stanovanje 1110001Priključek na vodovod: DAPriključek na elektriko: DAP iklj č k k li ij NEPriključek na kanalizacijo:NEOgrevanje: centralno ogrevanje

Nabor točk

Nabor točk: 70+12+8+5+=9570+12+8+5+ 95

17.1.2012

105


STANOVANJSKA STAVBADoločitev faktorja za lastnost objekta

Vhodni podatki:Nabor točk: 100

Faktor za lastnost objekta = Fl_his = 0,96

h d d kNabor točk za korekcijski faktor

Vhodni podatki:Neto tlorisna površina: 256,8 m2Uporabna površina: 110,3 m2

Izračun Izračun razmerja=110,3/256,8=0,43

Število točk:60

17.1.2012

106

Premeri izračuna vrednostiSTANOVANJSKA STAVBASTANOVANJSKA STAVBADoločitev faktorja razmerja površin Vhodni podatki:

Število točk: 60

Faktor za razmerje površin= Frp = 0,7

Nabor točk za korekcijski faktor Vhodni podatki:Material nosilne konstrukcije: opeka

Nabor točk: = 100

17.1.2012

107

Premeri izračuna vrednostiSTANOVANJSKA STAVBASTANOVANJSKA STAVBADoločitev faktorja za nosilno konstrukcijo Vhodni podatki:

Število točk: 100

Faktor za nosilno konstrukcijo= Fnk = 1

Določitev korekcijskega faktorjaVhodni podatki:Vplivno območje: : Bližina ceste 1 ali 2 reda do 50m Bližina ceste 1. ali 2. reda do 50m Bližina avtoceste ali hitre ceste do 100m

Faktor oddaljenosti =Fodd =0 85 x 0 9 = Fodd =0,85 x 0,9 = 0,765

Fodd max = 0,80

17.1.2012

108

Premeri izračuna vrednostiSTANOVANJSKA STAVBA Vhodni podatki:STANOVANJSKA STAVBAVrednost pripadajočega zemljišča

Vhodni podatki:Površina parcele: 547 m2

Osnovna rednost zemljišča 150 x 217 + 397 x 85 =66.295,00

Osnovna vrednost dela stavbe = Vs = 334.681,17

Končni izračun:Vhodni podatki:

Faktor za lastnost objekta = Fl_his = 0,96Faktor za razmerje površin= Frp = 0,7Faktor za nosilno konstrukcijo= Fnk = 1Fodd max = 0 8Fodd max = 0,8Osnovna rednost zemljišča = Vz =66.295,00

Vrednost =(Vs x Fl_his x Frp x Fnk + Vz) x Fodd max(334 681 17 0 96 0 7 1 66 295 00) 0 8 232 960 59=(334.681,17 x 0,96 x 0,7 x 1 + 66.295,00) x 0,8= 232.960,59

17.1.2012

109


STANOVANJSKA STAVBA

Kontrola izračuna

Vrednost =(Vs x Fl_his x Frp x Fnk + Vz) x Fodd max=(334.681,17 x 0,96 x 0,7 x 1 + 66.295,00) x 0,8= 232.960,59

17.1.2012

110

Premeri izračuna vrednostiPOSLOVNI PROSTORPOSLOVNI PROSTOR

Pisarna v poslovni stavbi na Opekarski 11, Ljubljanašt. stavbe 4758 v ko Trnovsko predmestje

D j k b d l t b 1220301 D iDejanska raba dela stavbe: 1220301 - Drug upravniin pisarniški del stavbe

Leto izgradnje: 1992Obnova fasade: NEOb t h NEObnova strehe: NEObnova oken: NEObnova inštalacij: NENeto tlorisna površina: 59,7 m2U b ši 58 2 2Uporabna površina: 58,2 m2Ogrevanje: centralno ogrevanje

Model: PisarneVrednostna raven: 15

17.1.2012

111


Leto izgradnje: 1992

Uporabna površina: 58,2 m2

Osnovna vrednost dela stavbe = Vs = 81.129,00 + 8,2*1461,28 = 93.111,49

17.1.2012

112


Lastnosti stavbe:

Faktor lastnosti stavbe =Fl_ppp = 1

Razmerje površin

Razmerje pov.:U /N

Neto tlorisna površina: 59,7 m2Uporabna površina: 58,2 m2

Up/Np = 58,2/59,7 =0,98

Nabor točk:100

17.1.2012

113


Faktor razmerja površin = Izračun

Faktor razmerja površin = Frp_ppp = 1 Vrednost =Vs x Fl_ppp x Frp_ppp

=93.111,49 x 1 x 1 = 93.111,49

17.1.2012

114


Zemljišče za gradnjoParcela 74/5 v ko PševoPovršina: 740 m2Vplivno območje: /Namenska raba: 101041 - površine počitniških hiš - zemljišče za

gradnjo stavb, delež 100%

Model in lokacija:Zemljišče za gradnjo ZGS

d Vrednostna raven: 8

17.1.2012

115


Zemljišče za gradnjoPovršina: 740 m2

Osnovna vrednost parcele = Vz =

740 x 41 = 30.340

N b t čk 75Nabor točk: 75

Namenska raba: 101041 - površine počitniških hiš -zemljišče za gradnjo stavb delež100%zemljišče za gradnjo stavb, delež100%

17.1.2012

116


Zemljišče za gradnjo

Nabor točk: 75

Korekcijski faktorKorekcijski faktorFnr = 1

17.1.2012

117


Zemljišče za gradnjoVplivno območje: /

Izračun

Vrednost =Vz x Fnr

= 30.340 x 1 = 30.340

17.1.2012

118


ŠČKMETIJSKO ZEMLJIŠČEParcela 858/2 v ko KranjPovršina: 478 m2Boniteta: 67Namenska raba: 20100 – najboljša kmetijska zemljišča delež 100%

Model in lokacija:Kmetijsko zemljišče KMEVrednostna raven: 12

17.1.2012

119

Premeri izračuna vrednostiKMETIJSKO ZEMLJIŠČEKMETIJSKO ZEMLJIŠČE

Površina: 478 m2

O d l VOsnovna vrednost parcele = Vz =

478 x 5,98 = 2.858,48

Bonitetne točke: 67Bonitetne točke 67

I čIzračunVrednost =Vz x Fb= 2.858,48 x 0,9 = 2.572,60

Korekcijski faktor = Fb = 0,9

17.1.2012

120

Spreminjanje podatkov o nepremičninah

• Interpretacija podatkov javnega vpogleda• Interpretacija podatkov javnega vpogleda

• Načini spreminjanja podatkov

• Nove dejanske rabe delov stavb

• Spreminjanje podatkov o zemljiščih: bonitete in dejanske

rabe zemljišč

17.1.2012

121

Interpretacija podatkov

javne a vp ledajavnega vpogleda

17.1.2012

122


javne a vp ledaPoizvedba po parceli javnega vpogledap p

17.1.2012

123


javne a vp ledajavnega vpogledaPoizvedba po parceli

17.1.2012

124


javne a vp ledajavnega vpogledaPoizvedba po stavbi

17.1.2012

125


javne a vp ledaPodatki o parceli javnega vpogledap

17.1.2012

126


javne a vp ledaPoizvedba po parceli javnega vpogledap p

17.1.2012

127


javne a vp ledaPodatki o stavbi javnega vpogleda

17.1.2012

128

Podatki o stavbi

Podatki o stavbi

17.1.2012

129

Interpretacija podatkov javnega vpogleda

Podatki o stavbi

j g p g

17.1.2012

130

Podatki o delu stavbe

17.1.2012

131

Podatki o delu delu stavbe

17.1.2012

132


17.1.2012

133


17.1.2012

134

Načini spreminjanja

p d tkpodatkov

Podatke lahko spreminjamo:• z geodetskimi postopki• z vnosom sprememb v aplikacijo za spreminjanje podatkov REN

17.1.2012

135

Načini spreminjanja

p d tkpodatkov

17.1.2012

136

Načini

spreminjanja

podatkov

17.1.2012

137

Načini

spreminjanja

podatkov

17.1.2012

138

Nove dejanske rabe delov stavbdelov stavb

Od 7.11.2011 dalje, je potrebno uporabljati nov šifrant za dejansko rabo delov stavb.

Ukinjena je raba 13 – skupna raba – novonastalim ali spremenjenim delom se ne določa več.

V k b č b b š b l V katastru stavb in registru nepremičnin bo ta raba še obstajala v stavbah, ki so bile vpisane v evidence pred 7.11.2011.

Spremenjene rabe – spreminja se “vsebina”:Spremenjene rabe spreminja se vsebina :

17.1.2012

139

Nove dejanske rabe

d l bdelov stavb

Nove rabeNove rabe

http://www.gu.gov.si/si/zakonodaja_in_dokumenti/materialni_predpisi/zen0/

17.1.2012

140

Nove dejanske rabe delov stavbdelov stavb

Od 7.11.2011 dalje, je potrebno uporabljati nov šifrant za dejansko rabo delov stavb.

Ukinjena je raba 13 – skupna raba – novonastalim ali spremenjenim delom se ne določa več.

V k b č b b š b l V katastru stavb in registru nepremičnin bo ta raba še obstajala v stavbah, ki so bile vpisane v evidence pred 7.11.2011.

Spremenjene rabe – spreminja se “vsebina”:Spremenjene rabe spreminja se vsebina :

17.1.2012

141

Spreminjanje podatkov o zemljiščih: bonitete in dejanske rabe zemljiščbonitete in dejanske rabe zemljišč

MKGPGURSGURS

17.1.2012

142

Spreminjanje podatkov o zemljiščih: bonitete in dejanske rabe zemljiščbonitete in dejanske rabe zemljišč

Spreminjanje vrednosti bonitetnih točk:Spreminjanje vrednosti bonitetnih točk:

1. Preveritev dejanske rabe v podatkih MKGP

http://rkg.gov.si/GERK/viewer.jsp

2 Sprememba dejanske rabe na MKGP če se zemljišče v naravi ni 2. Sprememba dejanske rabe na MKGP, če se zemljišče v naravi ni več kmetijsko ali gozd

3. Geodetski postopek določitve bonitete - GURS3. Geodetski postopek določitve bonitete GURS

17.1.2012

143

Prijetno je bilo preživeti čas z vami!

Hvala!Marijana

http://www digidata si/http://www.digidata.si/

vrednotenje

Documents