Vorhabenbezogener Bebauungsplan · 2019. 11. 19. · Stadt Glashütte: Vorhabenbezogener Bebauungsplan Geänderter Entwurf „Sondergebiet Reitanlage Am Feldrain“ Teil C: Begründung

Stadt Glashütte

Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Sondergebiet Reitanlage Am Feldrain“,

Oberfrauendorf

Geänderter Entwurf (Änderungen gegenüber der Satzungsfassung vom 10.02.2017: siehe Vorbemerkungen auf Seite 3!)

Teil C:

Begründung

Fassung vom 01.08.2019

Stadt Glashütte: Vorhabenbezogener Bebauungsplan Geänderter Entwurf „Sondergebiet Reitanlage Am Feldrain“ Teil C: Begründung Oberfrauendorf Fassung vom 01.08.2019

2 Schulz UmweltPlanung, 08/2019

Planungsträger: Stadt Glashütte, Hauptstr. 42, 01768 Glashütte, Auftraggeber: Reitanlage Tögel, Am Feldrain 2, 01768 Glashütte, OT Oberfrauendorf Bearbeitung: Schulz UmweltPlanung, Schössergasse 10, 01796 Pirna

Glashütte, den 01.08.2017 i.A. Dipl.-Ing. Jürgen Schulz

Inhaltsverzeichnis 1 Geltungsbereich 3 2 Planungserfordernis und Ziele 4 3 Übergeordnete Planungen und Vorgaben 6

3.1 Landesplanung, Raumordnung und Bauleitplanung 6 3.2 Sonstige Planungsvorgaben und Restriktionen 8

4 Planerisches Konzept 9 5 Umweltbelange 10 6 Grünordnung 10 7 Erschließung 11

7.1 Verkehrserschließung 11 7.2 Technische Erschließung 11

8 Planinhalt / Begründung der Festsetzungen 14 8.1 Planungsrechtliche Festsetzungen 14

8.1.1 Art der baulichen Nutzung 14 8.1.2 Maß der baulichen Nutzung 14 8.1.3 Bauweise 16 8.1.4 Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen 16 8.1.5 Flächen für Nebenanlagen 16 8.1.6 Verkehrsflächen 16 8.1.7 Grünordnerische Festsetzungen 16

8.2 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen 17 8.3 Nachrichtliche Übernahmen 17

9 Flächenbilanz 18 10 Quellen 18 11 Fotodokumentation 19 12 Anlagen Anlage 1: Umweltbericht Anlage 2: Stand der Genehmigungen und Anlagen Anlage 3: Temporäre Bedarfsparkplätze bei Großveranstaltungen

13 Karten Karte 1: Grünordnerische Bestandsaufnahme und Bewertung Karte 2: Ausgleichsfläche (Anlage einer Streuobstwiese)



Vorbemerkung zum geänderten Entwurf, Stand 01.08.2019:

Die Planänderungen betreffen lediglich das Maß der baulichen Nutzung im Bereich des ge-planten Wohn- und Schulungsgebäudes, das einen Anbau an die bestehende Reithalle vor-sieht. Aufgrund der aktuellen baulichen Anforderungen des Vorhabenträgers wird dieser Anbau nun mit einer Grundfläche von 25,33m x 15,13m geplant, statt bisher 25,68m x 14,48m. Die maximale überbaubare Grundfläche im Plangebiet erhöht sich damit von bisher 5.110m² auf 5.122m². Außerdem wird die maximal zulässige Traufhöhe des Anbaus von bisher 6,50m auf nun 7,80m erhöht, damit das Dachgeschoss besser nutzbar ist. Der Löschwasserteich LW2 neben dem Anbau wird wegen des Leitungsbestandes und der besseren Nutzbarkeit der Freiflächen um ca. 6m in nördliche Richtung verschoben, ohne dass sich an der Größe der Grundfläche des Löschwasserteichs etwas ändert. Zufahrtsmög-lichkeiten und Aufstellflächen für die Feuerwehr werden wie bisher gewährleistet.

1 Geltungsbereich

Das Plangebiet befindet sich im Glashütter Ortsteil Oberfrauendorf, ca. 300m östlich der Orts-

lage Oberfrauendorf, im Bereich landwirtschaftlicher Nutzflächen.

Der Stadtrat der Stadt Glashütte hat in seiner Sitzung vom 04.11.2014 die Aufstellung des Vor-

habenbezogenen Bebauungsplanes / Vorhaben- und Erschließungsplanes „Sondergebiet Reit-

anlage Am Feldrain“ in Oberfrauendorf gemäß § 12 BauGB in Verbindung mit § 2 Abs. 1 BauGB

/1/ beschlossen. Das Plangebiet zum Vorentwurf umfasste Teile des Flurstücks Nr. 63/6 (ca.

1,9 ha), das sich im Eigentum des Betreibers der Reitanlage befindet, und ein kleiner Teil des

nördlich benachbarten Flurstücks Nr. 64/9 (ca. 0,1 ha) der Gemarkung Oberfrauendorf. Zur

Berücksichtigung der Stellungnahme des Landratsamtes Sächsische Schweiz-Osterzgebirge

zum Vorentwurf des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes wird der Geltungsbereich um

westlich unmittelbar angrenzende Flächen, die heute bereits als Auslaufflächen für die Pferde

genutzt werden, ergänzt. Dadurch vergrößerte sich das Plangebiet von ca. 2,0 ha (Vorentwurf,

Stand: 31.03.2015) auf ca. 2,4 ha.

Einbezogen in das Plangebiet sind somit alle baulichen Anlagen der bestehenden Reitanlage

sowie die dazugehörenden Freiflächen, also alle Flächen, die einer bauplanungsrechtlichen

Regelung bedürfen.



Das Plangebiet ist umgeben von überwiegend als Grünland genutzten landwirtschaftlichen

Flächen, die vom Betrieb überwiegend als Pferdekoppeln mitgenutzt werden.

2 Planungserfordernis und Ziele

Das Osterzgebirge eignet sich aufgrund seiner naturräumlichen Voraussetzungen sehr gut für

landschaftsbezogene Freizeitnutzungen. Dazu gehört auch das Reiten. Die Reitanlage Am Feld-

rain in Oberfrauendorf besteht bereits seit mehreren Jahren und bietet sowohl hinsichtlich

ihrer landschaftlichen Lage als auch von der Ausstattung her ideale Bedingungen für den Reit-

sport. Mit dem Vorhabenbezogenen Bebauungsplan soll nun die Grundlage für eine nachhal-

tige Entwicklung dieser Anlage geschaffen werden.

Mit dem Neubau der Reitanlage 2003 bis 2005 entstanden zunächst 35 Plätze für die Pensi-

onspferdehaltung. Eine hohe Auslastung der Pensionspferdeboxen und eine steigende Nach-

frage nach Pensionsplätzen erforderte den weiteren Ausbau der Reitanlage mit Schaffung zu-

sätzlicher Pensionspferdeplätze und Lagerkapazitäten. Die beantragten und genehmigten Er-

weiterungen der Reitanlage (Bergeraum, Stall- und Lagerräume) wurden fertiggestellt und in

Betrieb genommen, sodass die Reitanlage nunmehr über 45 Pensionspferdeplätze verfügt.

Turnierreiter nutzen die Anlage genauso wie Freizeitreiter. Die Reitanlage wird als Familien-

betrieb geführt, wobei zusätzlich 3-4 Fremdarbeitskräfte tätig sind.

Um den hohen Bedarf weiterhin befriedigen zu können und wirtschaftlich konkurrenzfähig zu

bleiben, ist ein durchdachtes betriebliches Entwicklungskonzept erforderlich, das u.a. Pensi-

onspferdehaltung, Pferdezucht, Ausbildung von Pferden und Reitern, Reittouristik und Kinder-

reitferien umfasst. Dazu sind maßvolle Erweiterungen der Reitanlage erforderlich.

Die Lage der Reitanlage ist durch das umliegende Weidegrünland und das angrenzende weit-

verzweigte und attraktive Reitwegenetz in besonderer Weise als Standort für diese Nutzung

geeignet.

Es ist nicht beabsichtigt, die Anzahl der Pensionspferdeplätze zu vergrößern, sondern betrieb-

liche und qualitative Anforderungen an eine art- und nutzergerechte Pferdehaltung zu erfüllen

und damit insgesamt die Qualität der Anlage zu steigern.

Dies erfordert u.a. folgende Maßnahmen:



- Erweiterung der Raufutter- und Einstreulagerkapazitäten, um kostengünstig und ver-

lustarm zu lagern und eine zügige Einlagerung und Entnahme zu ermöglichen; der Ber-

geraum zur Heulagerung und zur Lagerung des Stroheinstreus sollte eine stützenfreie,

ebenerdige Halle mit guter Durchlüftung sein; dadurch wird es ermöglicht, eine hohe

Futterqualität in der Pensionspferdehaltung sicherzustellen; es werden zusätzliche La-

gerkapazitäten von insgesamt ca. 1.500m³ benötigt.

- Schaffung neuer Seminar- und Schulungsräume, da der Informations- und Weiterbil-

dungsbereich ein stetig wachsender Wirtschaftszweig ist und es in der bestehenden

Reitanlage keine räumlichen Kapazitäten für Informationsveranstaltungen gibt

- Integration eines funktionsfähigen Verwaltungs- und Bürobereiches für die Geschäfts-

leitung

- Integration einer Betriebsleiterwohnung, um die speziellen Anforderungen der Pensi-

onspferdehaltung mit notwendiger Vor-Ort-Präsenz aufgrund einer hohen Betreu-

ungsintensität bei Pensionspferden zu gewährleisten.

Auf dem Gelände der Reitanlage befinden sich auch bisher nicht genehmigte bauliche Anla-

gen. Diese werden in den beiliegenden Planunterlagen separat gekennzeichnet, sodass klar

nachvollzogen werden kann, welche Betriebsteile genehmigt sind und welche nicht. Dies für

die Zukunft eindeutig zu ordnen ist u.a. Aufgabe dieses Vorhabenbezogenen Bebauungspla-

nes.



3 Übergeordnete Planungen und Vorgaben

3.1 Landesplanung, Raumordnung und Bauleitplanung

Der rechtsgültige Landesentwicklungsplan Sachsen (LEP) von 2013 /2/ stellt das fachübergrei-

fende Gesamtkonzept zur räumlichen Ordnung und Entwicklung des Freistaates Sachsen auf

der Grundlage einer Bewertung des Zustandes von Natur und Landschaft sowie der Raument-

wicklung dar. Er hat die Aufgabe, die Nutzungsansprüche an den Raum zu koordinieren und

auf sozial ausgewogene sowie ökologisch und ökonomisch funktionsfähige Raum- und Sied-

lungsstrukturen hinzuwirken. Der Landesentwicklungsplan übernimmt zugleich die Funktion

des Landschaftsprogramms nach dem Sächsischen Gesetz über Naturschutz und Landschafts-

pflege. Zusätzlich weist er in der Regel den Auftrag der zeichnerischen Festlegungen von Zielen

und Grundsätzen zu Gebietsbezeichnungen, insbesondere im Freiraumbereich, aber auch im

besiedelten Bereich, der Regionalplanung zu.

Folgende Aussagen sind in Bezug auf das Plangebiet den Karten des LEP 2013 zu entnehmen:

Das Plangebiet befindet sich im „Ländlichen Raum“ (Karte 1 Raumstruktur) in der Nähe

der Stadt Glashütte und der Stadt Dippoldiswalde.

Das Plangebiet liegt im „Grenznahen Gebiet“ (Karte 3 Räume mit besonderen Hand-

lungsbedarf).

Das Plangebiet liegt außerhalb von im LEP ausgewiesenen „unzerschnittenen verkehrs-

armen Räumen“ (Karte 5 Unzerschnittene verkehrsarme Räume).

Das Plangebiet liegt im Landkreis Sächsische Schweiz Osterzgebirge und ist Teil des

Landschaftsschutzgebietes „Oberes Osterzgebirge“ (Karte 6 Landschaftsgliederung).

Das Plangebiet zählt nicht zu den „Kernbereichen“ der „Gebietskulisse für die Auswei-

sung eines großräumig übergreifenden Biotopverbundes“ (Karte 7).

Das Plangebiet liegt in einem großräumigen Lebensraumverbundsystem, das weite Be-

reiche südlich von Dresden umfasst (Karte 8 Lebensraumverbundsystem für großräu-

mig lebende Wildtiere mit natürlichem Wanderungsverhalten).

Das Plangebiet liegt außerhalb von Gebieten mit speziellem Bodenschutzbedarf (Karte

9 Gebiete mit speziellem Bodenschutzbedarf).



Das Plangebiet zählt zum Kulturlandschaftsgebiet „Streuobstwiesen des östlichen Erz-

gebirgsvorlandes“ mit einer hohen Bewertung der Prägung durch historische Kultur-

landschaftselemente (Karte A1.1 des Landschaftsprogramms).

Dem Text des LEP 2013 sind folgende planungsrelevante Aussagen zu entnehmen:

Zu den Leitzielen des LEP 2013 zählen eine „effiziente Flächennutzung und Reduzierung

der Flächenneuinanspruchnahme“ (S. 18)

Urlaub im ländlichen Raum, naturverträgliche Erholungsnutzungen, Wasser- und Aktiv-

tourismus sollen in den dafür geeigneten Regionen als attraktive Angebote des Touris-

mus ausgebaut und weiter entwickelt werden. (G 2.3.3.7, S. 76)

Das touristische Wegenetz (unter anderem Wander-, Rad- und Reitwege sowie Skiwan-

derwege / Loipen und Wasserstraßen) soll qualitativ verbessert und in seiner Nutzbar-

keit gesichert werden. (G 2.3.3.10, S. 77)

Großflächige Freizeiteinrichtungen und Sportanlagen sowie Flächen für Großveranstal-

tungen und überregionale Höhepunkte mit erheblicher überörtlicher Raumbedeutsam-

keit sollen abseits ökologisch hochwertiger Gebiete auf Standorte mit schon bestehen-

den oder geplanten intensiven Nutzungen konzentriert werden. (G2.3.3.11, S. 77).

Im Regionalplan Oberes Elbtal/ Osterzgebirge /3/ sind die Grundsätze der Raumordnung

nach § 2 Raumordnungsgesetz sowie die Ziele und Grundsätze der Raumordnung des LEPs

Sachsens, regionsspezifisch räumlich und sachlich ausgeformt. Der Regionalplan stellt somit

den verbindlichen Rahmen für die räumliche Ordnung und Entwicklung der Region Oberes

Elbtal / Osterzgebirge dar, insbesondere in den Bereichen der Ökologie, der Wirtschaft, der

Siedlung und der Infrastruktur sowie er regionsweit bedeutsame Festlegungen als Ziele und

Grundsätze der Raumordnung enthält.

Folgende Aussagen des Regionalplanes sind in Bezug auf das Plangebiet zu nennen:

Oberfrauendorf wird als Ortsteil von Glashütte in der Karte 1 (Festlegungskarte) des

Regionalplanes als Gemeinde mit besonderer Gemeindefunktion „Gewerbe“ ausge-

wiesen. Die besonderen Gemeindefunktionen sind in den Gemeinden zu erhalten und

weiter zu entwickeln.



Außerdem liegt Oberfrauendorf in der Karte 8 (Festlegungskarte) in dem Gebiet das

als „Gebiet mit Eignung / Ansätzen für eine touristische Entwicklung“ ausgewiesen ist.

In der Karte 2 „Raumnutzung“ wird das Plangebiet als Bestandteil des großräumigen

Vorranggebietes Natur und Landschaft ausgewiesen.

In der Karte 3 „Landschaftsbereiche mit besonderen Nutzungsanforderungen“ wird

Oberfrauendorf als „Gebiet mit hohem landschaftsästhetischen Wert“ ausgewiesen.

Hier ist der Landschaftscharakter in seiner Vielfalt, Eigenart und Schönheit zu erhalten.

Im Flächennutzungsplan-Entwurf der Stadt Glashütte /4/ liegt das Plangebiet im Bereich land-

wirtschaftlicher Nutzflächen. Das geplante Sondergebiet Reitanlage ist hier noch nicht veran-

kert.

3.2 Sonstige Planungsvorgaben und Restriktionen

Für das Plangebiet wurde bisher kein Bebauungsplan aufgestellt. Angrenzende Bebauungs-

pläne mit Einfluss auf die Planung liegen nicht vor. Auch Vorhaben anderer Planungsträger,

die Auswirkungen auf die Planung haben könnten, sind nicht bekannt.

Das Plangebiet liegt im Landschaftsschutzgebiet „Oberes Osterzgebirge“. Nächst gelegenes

Naturschutz- und FFH-Gebiet ist das Gebiet „Luchberg“, das sich >2km östlich des Plangebie-

tes befindet. Mit erheblichen Beeinträchtigungen des Naturschutz- und FFH-Gebietes „Luch-

berg“ ist allerdings aufgrund der Entfernung und der im Plangebiet vorgesehenen Entwicklung

im Bestand nicht zu rechnen.

Unabhängig von den genannten Schutzgebietsausweisungen gelten die artenschutzrechtli-

chen Bestimmungen des Bundesnaturschutzgesetzes, insbesondere zu den besonders und

streng geschützten Arten nach § 7 BNatSchG und die Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG

/5/, z.B. sind alle europäischen Vogelarten geschützt.

Nach § 22 (2) Nr. 3 SächsNatSchG /6/ sind Bäume mit einem Stammumfang von über einem

Meter, gemessen in einer Stammhöhe von einem Meter, geschützt, mit Ausnahme von Obst-

bäumen, Nadelgehölzen, Pappeln, Birken, Baumweiden und abgestorbenen Bäumen, vorbe-



haltlich der Regelung in § 21 SächsNatSchG bzw. § 30 BNatSchG („Schutz bestimmter Bio-

tope“: z.B. höhlenreiche Altholzinseln, höhlenreiche Einzelbäume). Solche Bäume sind im

Plangebiet jedoch nicht vorhanden.

Im Plangebiet und unmittelbar daran angrenzend befindet sich kein Wald im Sinne des Säch-

sischen Waldgesetzes (SächsWaldG) /7/. Dieser befindet sich in deutlich mehr als 30m zum

Plangebiet, sodass keine Waldabstandsproblematik zu erwarten ist.

Gewässer befinden sich mit Ausnahme eines Feuerlöschteiches nicht im Plangebiet.

4 Planerisches Konzept

Der Vorhabenbezogene Bebauungsplan dient dazu, die Entwicklung des Reitanlagenstandor-

tes bauplanungsrechtlich zu ordnen und langfristig zu sichern, nachdem sich die Anlage seit

dem Bestehen durch Einzelbauanträge Schritt für Schritt erweitert hat. Dabei werden vor al-

lem auch Art und Maß der zukünftigen baulichen Nutzung definiert, wobei die bestehenden

Anlagen integriert werden. Dies dient sowohl dem Ziel, einen nachhaltigen und wirtschaftli-

chen Betrieb der Reitanlage sicherzustellen, als auch Obergrenzen einer baulichen Nutzung

festzulegen, die eine landschaftsverträgliche Nutzung des Raumes gewährleisten.

Der gesamte bisherige Komplex der Reitanlage wird in die bauplanungsrechtlichen Festset-

zungen vollumfänglich einbezogen. Die baulichen Erweiterungen der Reitanlage gegenüber

dem Ist-Zustand erfolgen im Einzelnen durch

den Bau einer neuen Lagerhalle mit einer Grundfläche von 1.095m² auf dem Freige-

lände

in östlicher Richtung durch eine giebelständige Verlängerung der Reithalle für Büro,

Schulungsräume; Betriebsleiterwohnung (Grundfläche des Anbaus 25,33m x 15,13m =

ca. 384m²).

Die Notwendigkeit einer Betriebsleiterwohnung ergibt sich einerseits aus den individuellen

Anforderungen der Pensionspferdehaltung, die eine ständige Obhut der anvertrauten Pensi-

onspferde erfordert, damit im Krankheitsfall oder bei Verletzungen eine schnellstmögliche

Versorgung und frühe Erkennung von Symptomen garantiert ist. Des Weiteren ist eine Früh-

erkennung von Havarien der technischen Anlagen und vor allem im Brandfall zwingend erfor-

derlich. Art und Maß der geplanten Anbauten lehnen sich an die vorhandene Bebauung an.



Darüber hinaus sollen der vorhandene Reitplatz wenige Meter in westliche Richtung erwei-

tert, das kleinflächige Wertungsrichtergebäude am Reitplatz in die Planung mit aufgenommen

werden und der vorhandene Longierzirkel soll eine Überdachung erhalten.

Die Ver- und Entsorgung der Reitanlage ist bereits im Bestand und auch in Bezug auf die ge-

planten Erweiterungen gesichert. An der verkehrlichen Erschließung über den vorhandenen

befestigten Weg (Am Feldrain) soll sich im Grundsatz nichts ändern. Notwendige Stellplätze

werden auf dem Gelände der Reitanlage nachgewiesen. Es ist nicht beabsichtigt, die verkehrs-

wirksame Frequentierung der gesamten Anlage über das bisherige Maß hinaus zu erhöhen.

5 Umweltbelange

Parallel zur Aufstellung des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes erfolgt gemäß § 2 Abs. 4

BauGB eine Umweltprüfung mit Umweltbericht sowie die Ermittlung des ggf. erforderlichen

Kompensationsbedarfs im Hinblick auf die geplanten Eingriffe in Natur und Landschaft. Das

Ergebnis der Umweltprüfung wird in der Abwägung berücksichtigt. Die Ergebnisse der Um-

weltprüfung werden im Umweltbericht dokumentiert.

6 Grünordnung

Die grünordnerischen Belange und die Eingriffs-Ausgleichs-Regelung nach SächsNatSchG wer-

den im Grünordnungsplan abgehandelt.

Folgende grünordnerische Ziele sind aufgrund der erfolgten Plangebietsanalyse abzuleiten

und bei der Bebauungsplanung zu berücksichtigen:

Minimierung zusätzlicher Bodenversiegelungen und –inanspruchnahmen

Erhaltung bestehender Gehölzbestände als Element der Eingrünung

Pflanzung zusätzlicher Hecken und Bäume zur Ein- und Durchgrünung des Baugebietes

unter Berücksichtigung der Anforderungen des Landschaftsschutzgebietes

Naturschutzrechtliche Kompensation der Eingriffe, die nicht im Plangebiet selbst kom-

pensiert werden können, auf einer externen Ausgleichsfläche.

Die maßgeblichen grünordnerischen Festsetzungen werden in den Festsetzungskatalog des

Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes integriert (siehe textliche Festsetzungen).



7 Erschließung

7.1 Verkehrserschließung

Die Verkehrserschließung erfolgt wie bisher von der Straße Oberfrauendorf – Elend aus. Vom

westlichen Ortsrand von Oberfrauendorf führt ein ca. 400m langer und ca. 3m breiter asphal-

tierter Weg bis zur Reitanlage. Er kann auch von Bewirtschaftern der westlich angrenzenden

land- und forstwirtschaftlichen Flächen genutzt werden. Angesichts des geringen Verkehrs-

aufkommens und der nicht zu erwartenden Erhöhung des Verkehrsaufkommens zur Reitan-

lage besteht keine Veranlassung, im Kreuzungsbereich an der Straße Oberfrauendorf – Elend

oder in Bezug auf den Weg selbst Ausbaumaßnahmen durchzuführen. Die äußere Verkehrser-

schließung wird somit ohne Änderungen übernommen.

Innerhalb des Plangebietes werden im Bereich der Einfahrt zur Reitanlage – wie bisher schon

– in ausreichendem Maße Pkw-Stellflächen ausgewiesen. Diese befinden sich am Empfangs-

bereich und entlang der Stallanlage (ca. 30 Pkw-Stellplätze). Weitere ca. 200 Bedarfsstellplätze

bei Großveranstaltungen (Reitturnier) können auf der unmittelbar östlich angrenzenden, ca.

9.323m² großen Grünlandfläche angeordnet werden. (s. auch beiliegenden Plan, Anlage 2)

Die Zufahrtsmöglichkeit für Rettungs-, Feuerwehr- und Müllfahrzeuge besteht ebenfalls über

das vorhandene Verkehrsnetz und die verkehrlichen Anlagen auf dem Betriebsgelände. Der

im Süden durch das Plangebiet verlaufende Wirtschaftsweg bleibt durchgängig befahrbar, da

er eine Erschließungsfunktion für westlich des Plangebietes gelegene Waldflächen hat.

7.2 Technische Erschließung

Die Trinkwasserversorgung erfolgt über die bestehenden Anschlüsse der öffentlichen Trink-

wasserversorgung. Diesbezüglich sind keine Kapazitätsausweitungen notwendig. Eigene Brun-

nen existieren nicht und sind auch nicht geplant. Die Pferde werden täglich auf die umliegen-

den Weiden gebracht. Alle Koppeln und Paddocks sind mit Selbsttränken ausgestattet, sodass

der tägliche Wasserbedarf der Pferde abgesichert ist.

Die Abwasserentsorgung der häuslichen Abwässer der Bewohner und Nutzer der Reitanlage

erfolgt bisher durch die Nutzung der Klärgrube neben dem Reitplatz. Diese soll an gleicher



Stelle durch eine moderne mechanisch-biologische Kleinkläranlage für 20 Einwohnergleich-

werte ersetzt werden. Ein entsprechender Entwässerungsantrag wird über den Eigenbetrieb

Abwasserentsorgung der Stadt Glashütte gestellt. Die Kapazität der Kleinkläranlage reicht aus

für die Familie des Bewirtschafters und die Gäste. Durch die Pferdehaltung entstehen keine

Abwässer. Die tierischen Fäkalien werden mit dem Stroh auf dem Mistplatz bzw. der darunter

liegenden Jauchegrube gelagert und zweimal jährlich abgefahren. Der genehmigte Mistplatz

ist so dimensioniert, dass er wie bisher bei einer zweimal jährlich durchgeführten Mistabfuhr

ausreicht.

Das Niederschlagswasser und der Überlauf aus der Kleinkläranlage werden über ein vorhan-

denes Dränagesystem auf den nicht versiegelten Freiflächen der Reitanlage versickert. Die

Versickerungsanlage wird in der Planzeichnung festgesetzt. Von bestehenden und geplanten

Gebäuden ablaufendes Dachflächenwasser wird in die vorhandene Entwässerung eingeleitet

oder im Falle des Wohn- und Schulungsgebäudes in das neben dem geplanten Wohnanbau

neu anzulegende Löschwasserbecken eingeleitet. Überschüssiges Wasser wird der Versicke-

rungsanlage zugeführt.

Aufgrund der Stellungnahme des Landratsamtes im Rahmen der erneuten Behördenbeteili-

gung nach § 4a Abs. 3 BauGB vom 06.01.2017 (Az.: 1230-621.4-130.130-01.0) werden die An-

gaben zur Löschwasserversorgung konkretisiert.

Ausgehend von einem erforderlichen Löschwasserbedarf von 96m³ je Stunde für den Zeitraum

von 2 Stunden sind insgesamt mindestens 192m³ Löschwasser im Plangebiet verfügbar zu hal-

ten. Die Löschwasserteiche müssen die Anforderungen der DIN 14210 erfüllen. Bei der Nach-

weisführung einer ausreichenden Löschwassermenge ist zu beachten, dass die notwendige

Löschwassermenge ganzjährig sicherzustellen ist.

Die Löschwasserversorgung des Plangebietes wird im Plangebiet über zwei Löschwasserteiche

sichergestellt, die in der Planzeichnung gekennzeichnet sind (Löschwasserteich 1 und Lösch-

wasserteich 2). Während Löschwasserteich 1 bereits existiert und sich neben der geplanten

Lagerhalle im westlichen Plangebiet befindet, wird Löschwasserteich 2 neben dem geplanten

Wohn- und Schulungsgebäude im östlichen Plangebiet angeordnet.



Fläche Löschwasserteich 1: ca. 300m² brutto, ca. 250m² netto (reine Wasserfläche, ohne Rand-

flächen); durchschnittliche Wassertiefe 1,40m, Brutto-Fassungsvermögen 350m³; davon ab-

gezogen werden gemäß Merkblatt für Löschwasserteiche 3% für Sedimentablagerungen

(10,5m³) und die oberen 70cm als maximal anzunehmende Eisbildung (175m³); das ergibt ein

Netto-Fassungsvermögen von 350m³ - 10,5m³ - 175m³ = 164,5m³.

Fläche Löschwasserteich 2: ca. 300m² brutto, ca. 250m² netto (reine Wasserfläche, ohne Rand-

flächen); durchschnittliche Wassertiefe 2,30m; Brutto-Fassungsvermögen 575m³; davon ab-

gezogen werden gemäß Merkblatt für Löschwasserteiche 3% für Sedimentablagerungen

(18,75m³) und die oberen 70cm als maximal anzunehmende Eisbildung (175m³); das ergibt ein

Netto-Fassungsvermögen von 575m³ - 18,75m³ - 175m³ = 381,25m³.

Summe der berechneten Löschwasser-Mindestmenge: Löschwasserteich 1 mit 164,5m³ +

Löschwasserteich 2 mit 381,25m³, gesamt: 545,75m³.

Die erforderlichen permanenten Wasserstände in den Löschwasserteichen werden durch Ein-

speisung über Wasserpumpe und Kontrolle der Wasserstände mittels Schwimmer fortlaufend

gewährleistet.

Die Feuerwehrzufahrten und Aufstellflächen für Löschfahrzeuge werden in der Planzeichnung

gekennzeichnet.

Zusätzliches Löschwasser, das mengenmäßig jedoch nicht beziffert werden kann, steht über

eine Leitung zur Verfügung, die von dem ca. 400m entfernten Waldteich ins Plangebiet führt.

Damit kann insgesamt die nach den Technischen Regeln, Arbeitsblatt W 405, für das Gebiet

ermittelte Löschwassermenge innerhalb von 2 Stunden sichergestellt werden.

Bei der Strom- und Energieversorgung sind gegenüber dem bisherigen Stand keine Änderun-

gen geplant, da sich der Umfang der benötigten Kapazitäten nicht wesentlich ändert. Die Hei-

zungsanlage wurde im Zuge der vorliegenden Baugenehmigungen genehmigt und besteht aus

einer Sole-Wasser-Wärmepumpe, einem Festbrennstoffkessel (Holz, Pellets) und einer ther-

mischen Solaranlage. Zusätzliche Telekommunikationsanlagen sind nicht geplant. Bei der Ab-

fallentsorgung ergeben sich ebenfalls keine Änderungen.



8 Planinhalt / Begründung der Festsetzungen

8.1 Planungsrechtliche Festsetzungen

8.1.1 Art der baulichen Nutzung

Das Plangebiet wird nach § 10 BauNVO /8/ als Sondergebiet, das der Erholung dient, festge-

setzt. Aufgrund der speziellen und ausschließlichen Nutzung als Reitanlage wird das Plange-

biet in diesem Fall als „Sondergebiet Reitanlage“ bezeichnet. Die Festsetzungen zur Art der

baulichen Nutzung ermöglichen die Realisierung der im Plangebiet vorhandenen und vorge-

sehenen Nutzungen. Innerhalb des Sondergebietes werden in der Planzeichnung Baufelder

definiert, in denen eine bauliche Entwicklung entsprechend der Festsetzungen zugelassen

wird. Die übrigen Flächen des Sondergebietes sind Freiflächen, für die keine Gebäude zuge-

lassen werden.

Zu den Bauflächen gehören:

Stallanlagen

Reithalle

Lagerhalle

Wohn- und Schulungsgebäude

Wertungsrichtergebäude

Überdachung Longierzirkel

Holz-Unterstand.

8.1.2 Maß der baulichen Nutzung

Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Festsetzung der maximal zulässigen Grundflä-

che sowie die Gebäudehöhen als Höchstmaß bestimmt, wobei sich diese Festsetzungen am

Bestand ausrichten. Dadurch wird gewährleistet, dass eine Bebauung nur im erforderlichen

Umfang und in einem landschaftsverträglichen Ausmaß stattfindet, sodass sich die Reitanlage

gut in die Umgebung einfügt.

Als Bezugspunkt für die Höhenfestsetzungen gilt die durchschnittliche Geländehöhe innerhalb

der jeweiligen überbaubaren Grundstücksfläche.



Im Einzelnen werden folgende maximal überbaubare Grundflächen festgesetzt (Kennzeich-

nung GR in der Planzeichnung):

Zentrale Baufläche mit Stallanlagen, Reithalle und Wohn- und Schulungsgebäude

(überwiegend bereits bebaut): Maximal zulässige Grundfläche 3.690m², wobei der

neue Anbau des Wohn- und Schulungsgebäudes mit einer Grundfläche von 25,33m x

15,13m geplant wird

Neu geplante Lagerhalle: Maximal zulässige Grundfläche 1.095m²

Wertungsrichtergebäude westlich des zentralen Gebäudekomplexes: Maximal zuläs-

sige Grundfläche 46m².

Longierzirkel (Bewegungsanlage) mit neu geplanter Überdachung: Maximal zulässige

Grundfläche 215m².

Holz-Unterstand östlich des zentralen Gebäudekomplexes: Maximal zulässige Grund-

fläche 76m².

Die maximal zulässigen Gebäudehöhen werden wie folgt festgesetzt:

Stallanlagen (Bestand): maximal zulässige Traufhöhe 3,50m, maximal zulässige First-

höhe 4,50m.

Reithalle (Bestand): maximal zulässige Traufhöhe 6,50m, maximal zulässige Firsthöhe

9,50m.

Lagerhalle (geplant): maximal zulässige Traufhöhe 5,50m, maximal zulässige Firsthöhe

6,50m.

Wohn- und Schulungsgebäude (geplant): maximal zulässige Traufhöhe 7,80m, maximal

zulässige Firsthöhe 9,50m.

Wertungsrichtergebäude (Bestand): maximal zulässige Traufhöhe 4,00m, maximal zu-

lässige Firsthöhe 5,00m.

Longierzirkel (Bewegungsanlage; Fläche im Bestand, Überdachung jedoch neu): maxi-

mal zulässige Firsthöhe 4,50m.

Holz-Unterstand (Bestand): maximal zulässige Firsthöhe 3,00m.



8.1.3 Bauweise

Das geplante Wohn- und Schulungsgebäude an der Ostseite der bestehenden Reithalle

schließt giebelständig an diese an und wird sich hinsichtlich der Maße der baulichen Nutzung

ebenfalls an diese anlehnen. Dies stellt quasi eine bauliche Verlängerung der Reithalle dar.

Die geplante Lagerhalle erhält ein Satteldach mit einer Dachneigung von 10°-15°, sodass ins-

gesamt ein einheitliches bauliches Erscheinungsbild der Anlagen und eine Maßstäblichkeit des

gesamten Komplexes erhalten bleibt.

8.1.4 Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen

Die überbaubaren und nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind in der Planzeichnung

durch die Baugrenzen markiert. Außerhalb der Baugrenzen dürfen keine Gebäude errichtet

werden.

8.1.5 Flächen für Nebenanlagen

Pkw-Stellplätze sind nur innerhalb der dafür gekennzeichneten Verkehrsflächen zulässig. Reit-

plätze, Pferdeboxen, Lagerplätze, Wirtschaftsflächen, Spielplatz und Grünflächen sind inner-

halb der als Sondergebiet gekennzeichneten Flächen zulässig, ebenfalls Wege, die der inner-

betrieblichen Erschließung dienen.

8.1.6 Verkehrsflächen

Die Zufahrtsflächen zur Reitanlage im Plangebiet und die innerbetrieblichen Wege und Ran-

gierflächen werden als Verkehrsflächen festgesetzt. Sie entsprechen dem Bestand. Pkw-Stell-

plätze werden als Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung festgesetzt. Sie sind so

anzuordnen, dass die Zufahrten für Rettungsdienste und die Feuerwehr frei bleiben.

8.1.7 Grünordnerische Festsetzungen

Um den in Kapitel 6 formulierten grünordnerischen Anforderungen an die Gebietsentwicklung

Rechnung zu tragen, werden im Einzelnen grünordnerische Festsetzungen formuliert.



Diese dienen zum einen dazu, die vorhandenen Gehölzbestände dauerhaft zu erhalten, zum

anderen soll über zusätzliche Anpflanzungen vor allem in den Randbereichen der Reitanlage

(s. Planzeichnung) eine wirksame und landschaftsverträgliche Eingrünung des Gebietes mit

standortgerechten Baum- und Straucharten sichergestellt werden.

Für die geplanten Erschließungsmaßnahmen müssen keine vorhandenen Gehölzbestände ge-

fällt werden. Insofern erhöht sich der Anteil an Gehölzflächen im Plangebiet gegenüber dem

Ist-Zustand deutlich und es erfolgt eine komplette landschaftsgerechte Eingrünung des Gebie-

tes. Die zusätzliche Flächenversiegelung durch die neue Lagerhalle, das neue Wohn- und Schu-

lungsgebäude, die geplante Überdachung des Longierzirkels und die bisher nicht genehmig-

ten, aber weiterhin zur Nutzung beabsichtigten Nebengebäude (Wertungsrichterhaus, Holz-

unterstand, Futterunterstände) beträgt in der Summe ca. 1.843m². Der vorhandene Container

nördlich der Reithalle wird zurückgebaut, ebenso die daran anschließende Bewegungsanlage.

Die Eingriffe können durch die zusätzlichen Anpflanzungen im Plangebiet und durch eine zu-

sätzliche Ausgleichsmaßnahme auf dem Grundstück des Vorhabenträgers (Anlage einer Streu-

obstwiese) ausgeglichen werden. Da keine Fläche für eine Entsiegelungsmaßnahme zur Ver-

fügung steht, erfolgt die gesamte Kompensation gemäß „Handlungsempfehlung…“ auf dem

Grundstück des Vorhabenträgers durch Anlage einer Streuobstwiese sowie durch eine finan-

zielle Beteiligung an einer Entsiegelungsmaßnahme.

8.2 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen

Es wird festgesetzt, dass innerhalb des Sondergebietes Sattel-, Pult- und Flachdächer zulässig

sind. Dies entspricht den bisher am Standort vorhandenen Dachformen. Insofern kann von

einer ortsbildverträglichen Bauweise ausgegangen werden.

Einfriedungen sind mit einer maximalen Höhe von 1,60m zulässig. Diese können als Hecken,

Maschendrahtzäune oder Holzzäune erfolgen.

8.3 Nachrichtliche Übernahmen / Hinweise

Hier erfolgt ein Hinweis auf artenschutz-, bodenschutz- u. strahlenschutzrechtliche Vorgaben.



9 Flächenbilanz

Nachfolgend wird die geplante Nutzung im Plangebiet gemäß den zeichnerischen Festsetzun-

gen wie folgt bilanziert:

Sondergebiet Reitanlage, privat:

überbaubare Grundflächen 5.122 m²

max. überbaubare Nebenanlagen 2.500 m²

nicht überbaubare Freiflächen 13.118 m²

Flächen für die Ver- und Entsorgung (Löschwasserteiche), privat: 680 m²

Grün- und Pflanzflächen, privat: 2.715 m²

Gesamtfläche des Plangebietes: 24.135 m²

10 Quellen

/1/ Baugesetzbuch (BauGB) vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634)

/2/ Freistaat Sachsen: Landesentwicklungsplan Sachsen (LEP), 2013

/3/ Regionaler Planungsverband: Regionalplan Oberes Elbtal / Osterzgebirge, in Kraft getreten

am 19. November 2009

/4/ Stadt Glashütte: Flächennutzungsplan-Entwurf, 2006

/5/ Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz – BNatSchG) vom

29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542), das zuletzt durch Artikel 8 des Gesetzes vom 13.Mai 2019 (BGBl.

I S. 706) geändert worden ist

/6/ Sächsisches Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (SächsNatSchG) vom

6. Juni 2013 (SächsGVBl. S. 451), das zuletzt durch Artikel 8 des Gesetzes vom 14. Dezem-

ber 2018 (SächsGVBl. S. 782) geändert worden ist

/7/ Sächsisches Waldgesetz (SächsWaldG) vom 10. April 1992 (SächsGVBl. S. 137), das zuletzt

durch Artikel 21 des Gesetzes vom 11. Mai 2019 (SächsGVBl. S. 358) geändert worden ist

/8/ Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. November

2017 (BGBl. I S. 3786).



11 Fotodokumentation

Abb. 1: Betriebsgebäude mit Aufenthaltsräumen

Abb. 2: Reithalle / Lagerhalle



Abb. 3: Geplante Baufläche (Wohn- und Schulungsgebäude östlich Reithalle)

Abb. 4: Zufahrt vom Ort



Abb. 5: Pkw-Stellfläche an Zufahrt

Abb. 6: Bisheriger Löschteich



Abb. 7: Reitplatz, soll in westliche Richtung erweitert werden; im Hintergrund Reithalle

Abb. 8: Geplante Baufläche (Lagerhalle nördlich an die Reithalle anschließend)



Abb. 9: Longierzirkel/Bewegungsanlage, die überdacht werden soll

Abb. 10: Vorhandene Baumhecke im Nordosten (wird erhalten)

Vorhabenbezogener Bebauungsplan · 2019. 11. 19. · Stadt Glashütte: Vorhabenbezogener Bebauungsplan Geänderter Entwurf „Sondergebiet Reitanlage Am Feldrain“ Teil C: Begründung

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