Visitatierapport De Volkswoningen (4070) Dendermonde...2020/05/12 · - datum rapport: Definitief rapport, 24 februari 2020 - datum visitatiegesprekken: 1 en 2 oktober 2019 - presentatie

0

Visitatierapport

De Volkswoningen

(4070)

Dendermonde

Visitatiegesprekken op 1 en 2 oktober 2019 Definitief visitatierapport – 24 februari 2020

1

p/a Wonen-Vlaanderen, afdeling Woonbeleid Herman Teirlinckgebouw Havenlaan 88 bus 40D 1000 Brussel email [email protected] website www.visitatieraad.be

Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door De Volkswoningen geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatie-databank (gegevens 2014-2018), op door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en op gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visi-tatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en aan de bevoegde minis-ter en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens.

mailto:[email protected]

http://www.visitatieraad.be/

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE VOLKSWONINGEN (CONCEPTRAPPORT)

VERSIE) PAGINA 2 VAN 53

VISITATIERAPPORT - datum rapport: Definitief rapport, 24 februari 2020 - datum visitatiegesprekken: 1 en 2 oktober 2019 - presentatie aan raad van bestuur: 4 februari 2020 - samenstelling visitatiecommissie:

Tina Martens, commissievoorzitter Brecht Vandekerkhove, commissielid Rik Desmet, commissielid

SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJ - De Volkswoningen - Erkenningsnummer 4070 - Contactgegevens SHM:

Pijnderslaan 2, 9200 Dendermonde 052 22 14 43 [email protected] www.devolkswoningen.be

- Directeur: Piet Pauwels - Voorzitter: Marcel Segers - Actieterrein voor de realisatie en de verhuur van sociale huurwoningen:

Aalst, Dendermonde, Lebbeke, Lede, Waasmunster

Visitatierapport

De Volkswoningen

(4070)

Dendermonde

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE VOLKSWONINGEN (CONCEPTRAPPORT) PAGINA 3 VAN 53

INHOUDSOPGAVE

1. INLEIDING .................................................................................................................................... 4

2. SAMENVATTING .......................................................................................................................... 6

3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING ..................................................................... 10

3.1 BESCHRIJVING SHM .......................................................................................................................... 10

3.2 BESCHRIJVING OMGEVING .................................................................................................................. 11

4. PRESTATIES VAN DE SHM.......................................................................................................... 13

4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN ........................................................... 13

4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING ................................... 19

4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID ....................................................................................... 22

4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID ........................................................................................... 25

4.5 PRESTATIEVELD 5: FINANCIËLE LEEFBAARHEID ........................................................................ 32

4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTGERICHTHEID .................................................................................... 38

5. AANBEVELINGEN ...................................................................................................................... 44

5.1 AANBEVELINGEN VOOR DE SHM ........................................................................................................ 44

5.2 AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN .................................. 44

5.3 GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM ......................................................................................................... 45

BIJLAGEN ..................................................................................................................................... 46

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN................................................................................................ 46

BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN ................................................................... 48

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE VOLKSWONINGEN (CONCEPTRAPPORT)

VERSIE) PAGINA 4 VAN 53

1.1. De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s, d.d. 4 mei 2017 ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisves-tingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: www.visitatieraad.be

1.2. Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM’s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM’s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM’s te meten en te volgen.

1.3. De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM’s onderling vergelijkbare ge-gevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achter-grond van de historiek van de SHM en van de lokale context.

1.4. De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bij-drage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving 3. de betaalbaarheid 4. het sociaal beleid 5. de financiële leefbaarheid 6. de klantvriendelijkheid Voor de eerste drie prestatievelden zijn er strategische doelstellingen en operationele doelstellingen omschreven. Voor de overige prestatievelden gelden alleen operationele doelstellingen.

1.5. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - ‘zeer goed’: de SHM levert duidelijk veel betere prestaties dan de minimale vereisten; - ‘goed’: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - ‘voor verbetering vatbaar’: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - ‘onvoldoende’: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten. De SHM is op basis van een

eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar die verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode;

- ‘niet van toepassing' (n.v.t.): deze activiteit is geen vereiste voor deze SHM; - ‘blanco’: de visitatiecommissie beschikt over onvoldoende gegevens om tot een beoordeling te kun-

nen komen.

1.6. SHM’s die louter huuractiviteiten uitvoeren, worden alleen op huuractiviteiten beoordeeld. SHM’s die louter koopactiviteiten uitvoeren, worden alleen op koopactiviteiten beoordeeld. SHM’s die zowel huur- als koopactiviteiten uitvoeren, worden beoordeeld op huuractiviteiten zodra ze één sociale huurwo-ning verhuren. Ze worden ook op koopactiviteiten beoordeeld als ze door de VMSW gemachtigd zijn om in eigen naam sociale leningen te bemiddelen of als ze zelf expliciet verzoeken om ook op koopac-tiviteiten te worden beoordeeld.

Los van het feit of de SHM al of niet beoordeeld wordt op koopactiviteiten, vormen de eventuele koop-activiteiten altijd een contextfactor bij het beoordelen van de prestaties op het vlak van de huuracti-viteiten

1. INLEIDING

http://www.visitatieraad.be/


1.7. De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen onge-wenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verkla-ren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben boven-dien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de vi-sitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestings-maatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onaf-hankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via [email protected].

1.8. Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uit-drukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de “lijst van actoren” die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling.



DE VOLKSWONINGEN

De SHM De Volkswoningen is opgericht in 1928 met als maatschappelijke zetel het stadhuis van Dender-monde. De stad ligt aan de samenvloeiing van Dender en Schelde in de driehoek Gent-Brussel-Antwer-pen, één van de meest verstedelijkte gebieden van het land. Dendermonde telt ongeveer 46.000 inwo-ners. De Volkswoningen nam half juni 2017 de CV voor Huisvesting, Gewest Aalst over.

Dendermonde heeft met het actueel aandeel sociale huurwoningen het BSO bereikt. De Volkswoningen is ook actief in de gemeenten Waasmunster, Lede, Lebbeke en stad Aalst. Stad Aalst en Lebbeke hebben het BSO intussen behaald. Voor Waasmunster en Lede gelden nog een BSO.

Einde 2018 beheerde De Volkswoningen 1.873 woningen en appartementen. Het overgrote deel ligt in Aalst (807), Dendermonde (703) en Waasmunster (215). De SHM verhuurt vooral ééngezinswoningen (59%). DVW huisvest voor 41% alleenstaande huurders. Er zijn bijna evenveel gezinnen (38%).

OVERNAME

In 2017 nam De Dendermondse Volkswoningen de CV voor Huisvesting, Gewest Aalst over om samen de SHM De Volkswoningen (DVW) te vormen. De SHM CV voor Huisvesting had een goede financiële situatie en was daardoor een aantrekkelijke partij op financieel vlak. In 2017 en 2018 stemde de directie de werking van de 2 maatschappijen verder op elkaar af en optimaliseerde ze haar interne procedures. Er vielen meerdere 'lijken uit de kast', wat spanningen teweegbracht in de nieuwe maatschappij. Daardoor zijn enkele personeelsleden ontslagen en vervangen. Een aantal inbreuken werd vastgesteld bij de SHM CV voor Huisvesting, Gewest Aalst met gerechtelijke procedures als gevolg. Na de overname bleek dat CV voor Huisvesting, Gewest Aalst geen gevolg had gegeven aan de aanbevelingen van de visitatiecommissie. Het betreft het uittekenen van een strategie om de kwaliteit van de woningen te verhogen en het be-heersen van de dagdagelijkse onderhoudskosten via bestelbonnen. Dit had zijn weerslag op de interne kostenbeheersing, gezien de SHM niet altijd de overheidsopdrachten aanwendde voor de aankoop van materiaal en uitvoering van onderhoudswerken. Ondertussen werden na de overname enkele nieuwe verbeteringsprojecten opgestart zoals: het lanceren van raamcontracten, het opmaken van een patrimo-niumanalyse, de renovatie van de woningen en het beheersen van de bouwkosten. Dankzij analyses van de interne procedures en een pragmatische aanpak, mag het resultaat indrukwekkend genoemd worden. De lezer vindt hier meer over in het visitatierapport.

VAN GOED NAAR BETER

In de vorige visitatieronde (2013) beoordeelde de visitatiecommissie de prestaties van de toenmalige De Dendermondse Volkswoningen overwegend als goed. Er waren 5 doelstellingen voor verbetering vatbaar. De fusiepartner CV voor Huisvesting, Gewest Aalst, beoordeelde de visitatiecommissie eind 2014 met 14 operationele doelstellingen als voor verbetering vatbaar. Er was dus heel wat werk aan de winkel. De SHM zag bij de overname de beide visitatierapporten als een opportuniteit om verder te verbeteren. DVW begon met 800 huisbezoeken van de bewoners in Aalst en maakte een analyse op van de toestand van de woningen van haar volledige patrimonium. De Volkswoningen vindt goede contacten met haar huur-ders belangrijk. Zo maakt de SHM werk van transparante communicatie door voortdurend te werken aan de website, de Woonweter en bewonersbrieven. De SHM’s waren in het verleden reeds gestart met te-vredenheidsmetingen. Op alle onderdelen van het sociaal beleid scoort DVW goed, behalve voor het betrekken van huurders bij sociale huurprojecten en het wijkbeheer. De financiële leefbaarheid is aan-zienlijk verbeterd (PV 5) evenals de betaalbaarheid van het bouwen en de huurlasten (PV 3). Er blijven nog twee OD’s met een ‘voor verbetering vatbaar’. De visitatiecommissie geeft een aantal aanbevelingen. Ze worden in deze samenvatting vermeld en vetgedrukt weergegeven.

2. SAMENVATTING


EEN GOEDE FINANCIËLE LEEFBAARHEID De Volkswoningen beschikt over een evenwichtige financiële exploitatie, die voortkomt uit een efficiënt beheer met bijsturing, ontwikkeling en verkoop van haar patrimonium. Inkomsten uit verkoop van “on-verhuurbare” woningen en lage onderhoudskosten hebben een gunstig effect op de liquide middelen. De SHM heeft een goed inzicht in haar kostenstructuur en in de evolutie van de kosten over de tijd. Zo slaagt ze erin het ontstaan, de evolutie en de samenstelling van de huurdersachterstallen alsook van de huur-lasten te kennen én deze te beperken.

De SHM zet in op een strikte opvolging van de werven, vanaf de aankoop van de gronden tot de defini-

tieve oplevering. De SHM zet de nodige competenties in om de bouwprojecten in goede banen te leiden,

leert uit de opgedane ervaring en maakt alle betrokkenen mee verantwoordelijk. In haar meerjarige

financiële planning zijn alle lopende en geplande huur- en koopprojecten tot en met 2026-2027 opgeno-

men, evenals de voorziene budgetten voor de uitgaven alsook voor de onderhouds- en herstellingswer-

ken.

COMMUNICATIE EN SOCIAAL BELEID

Vanuit de betrokkenheid met de huurder en het streven naar professionalisering, startte de SHM met het gebruik van tevredenheidsmetingen, beschikbaar gesteld door de Vlaamse Overheid. Dit levert de SHM een klankbord op om de kwaliteit van haar dienstverlening te toetsen en te zoeken naar verbetermoge-lijkheden. De Volkswoningen ontwikkelde een aangepaste ondersteuning bij inhuurneming en tijdens de huurperiode voor zowel sociale als technische aspecten. Ze houdt een vinger aan de pols met regelmatige huisbezoeken. De sociale dienst van de SHM zet sterk in op huisbezoeken die ze zelf omschrijft als contro-lebezoeken. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan werk te maken van een dienstverlening waarbij de controlerende functie in evenwicht wordt gebracht met de vertrouwensrelatie met de huurders. Dit is zowel van belang voor een betere huurdersondersteuning van vooral kwetsbare huurders (OD 4.1) als voor de uitbouw van een werking rond bewonersbetrokkenheid (OD 4.4). De SHM zet zich ook in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid, voorkomt leefbaarheidsproblemen en pakt ze aan.

RENOVATIESTRATEGIÊN, LEEGSTAND EN DOELGROEPENBELEID

De visitatiecommissie vindt dat DVW haar aanbod goed afstemt op de noden van verschillende doelgroe-pen. Met haar huidig aanbod en bij de nieuwbouwprojecten, richt DVW zich in belangrijke mate tot alleenstaanden en kleinere gezinnen. Zij maken het grootste deel van de wachtlijst uit. Voor de grotere gezinnen is het aanbod echter erg beperkt. Voor grote gezinnen is de wachttijd gemiddeld 3 jaar. DVW beschikt over een relatief klein aanbod aan grotere woningen. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om prioritair in te zetten op het verminderen van de lange wachttijden voor grote gezinnen (OD 1.5) Dit kan door de procedure voor de aanpak van onderbezetting strikt op te volgen en door bij de toekomstige bouwprojecten telkens meerdere grote woningen te voorzien.

De SHM geeft aan steeds bereid te zijn voor overleg met de partners in het werkveld. Tegelijk rekent de SHM - terecht - op informatiedoorstroming binnen de gemeentelijke diensten of tussen ambtenaren en verkozenen. Dit blijkt niet altijd het geval te zijn. In het bijzonder het debat over de stedenbouwkundige wenselijkheid van bepaalde projecten blijkt niet evident. Het lijkt essentieel dat er vanuit beide zijden gestreefd wordt naar een meer open debat over het waarom en het hoe van sociale huisvesting binnen het lokaal woonbeleid. De visitatiecommissie beveelt aan hier blijvend werk van te maken en de lokale ambtelijke en beleidscontacten systematisch te blijven betrekken (OD 6.2). De grootste uitdaging voor DVW ligt op de renovatie van haar woningen (OD 2.1) en het terugdringen van de structurele leegstand (OD 5.2). De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om een planmatige aanpak van het totale patrimonium uit te werken, door samen te bepalen met de gemeentes van haar actieterrein of en welke woningen dienen verkocht, gesloopt of gerenoveerd te worden. Dit heeft DVW voorzien in de weken die volgen op het visitatiebezoek. De visitatiecommissie erkent het voorbereidend werk om tot een planningsstrategie te komen. Het voorlopig ontbreken van goedgekeurde uitgewerkte strategieën inzake renovatie veroor-zaakt ook structurele leegstand (OD 5.2) met belangrijke financiële gevolgen voor de SHM. Het is belangrijk


dat bij de uitwerking van het renovatieplan ook rekening gehouden wordt met het terugdringen van de structurele leegstand.


De onderstaande tabel bevat de opeenvolgende Prestatievelden (PV) en geeft per Operationele Doelstel-ling (OD) de beoordeling. (v.v.v. = voor verbetering vatbaar, n.v.t = niet van toepassing)

1. BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

OD 1.1. De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen Zeer goed

OD 1.2. De SHM biedt vormen van sociale eigendomsverwerving aan n.v.t.

OD 1.4. De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten te realiseren Goed

OD .1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Goed

2. KWALITEIT VAN DE WONINGEN EN DE WOONOMGEVING

OD 2.1. De SHM staat in voor het onderhoud, herstel, renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het sociaal woningpatrimonium waar nodig

V.V.V.

3. BETAALBAARHEID

OD 3.1. De SHM bouwt prijsbewust Goed

OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Goed

4. SOCIAAL BELEID

OD 4.1. De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Goed.

OD 4.2. De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Goed

OD 4.3. De SHM voorkomt leefbaarheidsproblemen en pakt ze aan Goed

OD 4.4. De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer V.V.V.

5. FINANCIËLE LEEFBAARHEID

OD 5.1. De SHM is financieel leefbaar. Goed

OD 5.2. De SHM beheerst haar kosten goed Goed

OD 5.3. De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Goed

OD 5.4. De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Goed

6. KLANTGERICHTHEID

OD 6.1. De SHM informeert burgers snel en duidelijk Goed

OD 6.2. De SHM informeert beleidsinstanties en andere belanghebbende organisaties snel en duidelijk

Goed

OD 6.3. De SHM meet de tevredenheid van klanten Goed

(Tabel 1: overzicht van de beoordelingen - huuractiviteiten)


3.1 Beschrijving SHM

GESCHIEDENIS EN ACTIVITEITEN

De maatschappij werd in 1928 opgericht onder de naam “Dendermondsche Goedkoope Woningen” met

als maatschappelijke zetel het stadhuis van Dendermonde. In 1950 wordt het werkgebied uitgebreid

met de gemeente Waasmunster en in 1958 wordt de naam “Dendermondsche Goedkoope Woningen”

gewijzigd naar “Dendermondse Volkswoningen”. In 2017 nam De Dendermondse Volkswoningen de CV

voor Huisvesting, Gewest Aalst dat opgericht werd in 1920. Kenmerkend voor deze laatste SHM was dat

meer dan de helft van de aandelen berustte bij 4 natuurlijke personen.

De nieuwe SHM die uit de overname ontstond, kreeg de naam van "De Volkswoningen". Het huidige

kantoor is nieuwgebouwd in 2017.

ACTIETERREIN (1)

De Volkswoningen zijn in de gemeenten Aalst, Dendermonde, Lebbeke, Lede en Waasmunster actief. In

het actieterrein opereren meerdere sociale huisvesters:

In Aalst zijn dat Dewaco en SHM Denderstreek naast DVW; in Dendermonde de Gewestelijke Maatschappij

voor Woning (Zele) en Hulp in Woningnood (Berlare). De Zonnige Woonst bouwt in Waasmunster en

Lebbeke. Deze laatste SHM bouwt ook sociale huurwoningen in Lede. De sociale bouwen Kredietmaat-

schappij Dendermonde en SHM Denderstreek bouwen koopwoningen in het actieterrein.

Het patrimonium van De Volkswoningen bestaat uit 1873 sociale huurwoningen; zij vertegenwoordigen

41 % van de sociale huisvesting in Dendermonde (784 woningen op 1914 sociale huurwoningen), 49 % van

de sociale huurwoningen in Aalst (743 woningen op 1.515 sociale huurwoningen), 51 % van het sociaal

huurpatrimonium in Lebbeke (119 woningen op 233 sociale huurwoningen) en 80 % van alle sociale huur-

woningen in Waasmunster (214 op de 266 sociale huurwoningen). Daarmee is zij een belangrijke speler in

alle gemeentes van haar actieterrein.

De ouderdom van het patrimonium van De Volkswoningen is vergelijkbaar met het profiel voor alle SHM-

woningen in Vlaanderen. 67 % van de woningen dateren van na 1980 (Vlaanderen 67 %).

Bijna 28% van het huidig woningaanbod is gebouwd tussen 1990 en 1909. De SHM heeft nog 4% woningen

van voor 1950.

PERSONEEL

De SHM heeft einde 2018 18 VTE in dienst, verspreid over de verhuurdienst (5), de ondersteunende dienst

(2), de technische dienst (9) en de directeur. De SHM heeft geen arbeiders.

De directeur is aangeworven in 2010 en kreeg versterking van een adjunct-directeur in de nasleep van

de fusie in 2017 en met het oog op de verdere optimalisatie.

1 Voor de invulling van het begrip ‘actieterrein’ verwijzen we naar de bijlage 2 bij dit rapport.

3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING


BESTUUR & DE LOKALE INBEDDING

De openbare sector heeft 37% van de aandelen van de SHM. Het overige deel is eigendom van private

personen.

De raad van bestuur (13 bestuurders) is samengesteld uit vertegenwoordigers van de Stad Dendermonde

(3) de gemeentes Waasmunster (1) en Lebbeke (1), de Provincie Oost-Vlaanderen (1), en 7 private personen.

De openbare sector staat samen voor 6 mandaten. De Stad Aalst en de gemeente Lede hebben geen

vertegenwoordiger. Het directiecomité telt – naast de directeur en zijn adjunct – 4 leden: 2 uit de private

sector waaronder de voorzitter en 2 openbare aandeelhouders, waarvan de ondervoorzitter uit Dender-

monde.

TOEWIJZINGSREGLEMENTEN

In drie gemeenten (Dendermonde, Waasmunster en Lebbeke) is een vrij gedetailleerd toewijzingsregle-

ment lokale binding van toepassing, met daarin een uitgebreid cascadesysteem van voorrangen. Hoe

groter de band is met de gemeente (de periode dat men er woont of heeft gewoond), hoe hoger dat de

woningzoekende op de wachtlijst staat. Deze voorrang is bovendien nog uitgesplitst per deelgemeente.

Lebbeke en Dendermonde geven ook prioriteit aan senioren (minstens 65 jaar oud), dit steeds voor een

bepaald deel van het patrimonium. Bij een koppel volstaat het dat 1 van beide partners 65 jaar is.

3.2 Beschrijving omgeving

In het actieterrein van de SHM waren er ongeveer 80.000 huishoudens in 2018. Er wordt een groei ver-

wacht van ongeveer 1% tegen 2030 (85.300 huishoudens). Bij de nulmeting voor het BSO op 31 december

2007 waren er in het actieterrein 927 sociale huurwoningen, 265 sociale koopwoningen en 11 sociale kavel.

Het aandeel sociale huurwoningen in het actieterrein van de SHM bedroeg 5 % van alle woningen.

Van de 85.000 woongelegenheden in het actieterrein van De Volkswoningen zijn er 70% woonhuizen en

21% appartementen. Bij de woonhuizen is er vooral “gesloten bebouwing”, namelijk 33% en 18% “open

bebouwing”. 22% van de woningen zijn “halfopen bebouwing”. In Waasmunster is opvallend veel ‘open

bebouwing’: 54%. Aalst heeft als enige centrumstad in het actieterrein ook het hoogste aandeel apparte-

menten, namelijk 26%.

In het actieterrein van De Volkswoningen is de mediaanverkoopprijs in 2018 voor een woonhuis in alle

gemeentes lager dan de mediaan voor heel Vlaanderen (220.000 euro voor Vlaanderen). Ze ligt op 195.000

euro; voor de appartementen ligt deze op 210.000 euro tegenover 186.000 euro als mediaan verkoopprijs

voor een appartement in heel Vlaanderen.

De bevolking in het actieterrein van De Volkswoningen bedroeg 85.000 inwoners in 2018: 19% personen

van 18 tot en met 34 jaar, 41% personen van 35 tot en met 64 jaar en 20% personen ouder dan 65 jaar.

Het werkloosheidscijfer in het actieterrein ligt met bijna 6% in lijn met het Vlaamse gemiddelde en dat

geldt ook voor het leeflooncijfer van 0,44%.

Het mediaan equivalent netto belastbaar inkomen van de sociale huurders van De Volkswoningen in 2018

bedraagt 15.250 euro. De SHM zit hier dicht het mediaan equivalent netto belastbaar inkomen van de

huurders in Vlaanderen.

38% van de gezinshoofden uit de SHM is ouder dan 65 jaar. Daarmee behoort de SHM tot de SHM’s met

het hoogste aandeel ‘oudere’ huurders. Het aandeel huurderhuishoudens met een niet-Belgisch gezins-

hoofd bedroeg 5% in 2018, wat onder het gemiddelde van de sector is. Het aandeel alleenstaande huur-

ders bedraagt 41% en daarmee bevindt de SHM zich bijna bij de 25% SHM’s in Vlaanderen met het laagste

aandeel alleenstaanden.

Voor informatie over het BSO in het actieterrein van de SHM, verwijzen we naar de bespreking van de

operationele doelstellingen (OD 1.1 en OD 1.2), waar dat uitgebreid aan bod komt. Kort samengevat heeft


de Vlaamse overheid de stad Dendermonde geen BSO-huur opgelegd. Voor Waasmunster en Lede gelden

een nog te behalen BSO.


4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden

OD 1.1: De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen

Beoordeling: zeer goed

Tijdens de visitatieperiode 2014-2018 realiseerde De Volkswoningen 270 nieuwe sociale huurwoningen of

gemiddeld 54 per jaar. Met deze nieuwbouwproductie van 3% per jaar ten opzichte van haar patrimo-

nium presteerde zij bij de beste 10% van de Vlaamse SHM’s. Ook levert zij hiermee een belangrijke bijdrage

aan het behalen van het BSO in de gemeenten waar ze actief is. Bovendien houdt de SHM de hoge nieuw-

bouwproductie ook in de komende jaren sterk aan. De visitatiecommissie beoordeelt de inspanningen

van DVW voor de realisatie van nieuwe sociale huurwoningen dan ook als zeer goed. De SHM realiseert

haar huurwoningen in overeenstemming met de op het lokaal woonoverleg geïdentificeerde woonnoden

en pleegt voorafgaandelijk overleg met de gemeentebesturen binnen haar werkgebied.

▪ DVW bouwde in de periode 2014-2018 180 nieuwe huurwoningen. Daarnaast kocht de SHM 90 appar-

tementen over van OCMW Aalst. Het grootste deel van de nieuwgebouwde woningen betreft ver-

vangbouw, bij 138 woningen was dit het geval. Daarnaast werden een aantal woningen die aan reno-

vatie toe waren openbaar verkocht (zie OD 5.1).

Door de sloop en de verkoop bleef het aantal woningen van de SHM tijdens de visitatieperiode onge-

veer gelijk ten opzichte van het patrimonium van de 2 maatschappijen die nu samen DVW vormen.

Deze ingrepen waren echter nodig om de kwaliteit van de woningen te verhogen.

2014 2015 2016 2017 2018

Nieuwbouw 3 22 9 8 42

Jan Bijlstraat 3 Aalst

Halfveldstraat 22 Lebbeke

Horebekeveld 9 Aalst

Motbaan 8 Lebbeke

Vervangbouw 76 17 45 138

Warandestraat 6 Waasmunster

De Pachting 7 Aalst

Dr.Haekstraat 63 Dendermonde

Grootzand 5 Dendermonde

Kerkhofstraat 12 Lebbeke

Keur 10&11 45 Dendermonde

Aankopen OCMW 90 90

4. PRESTATIES VAN DE SHM


StElisabethwijk 90 Aalst

Totaal 3 76 39 9 143 270

Tabel 2: DVW, realisaties periode 2014-2018

De realisatie van gemiddeld 54 nieuwe huurwoningen per jaar betekent voor DVW een belangrijke

stijging ten opzichte van de erg beperkte groei tijdens de vorige visitatieperiode.

▪ Ook voor de nabije toekomst plant de SHM een sterke nieuwbouwproductie. Er zijn heel wat wonin-

gen in aanbouw (78) of aangemeld (10).

Nieuwbouw

Motbaan Appartementen 16 Lebbeke

Minnemeule Appartementen 11 Lebbeke

Den Bergop Appartementen 21 Waasmunster

Den Bergop Woonhuizen 4 Waasmunster

Vervangingsbouw

G.Gezellestraat Appartementen 16 Aalst

Park De Blieck Appartementen 10 Aalst

Totaal 78

Tabel 3: DVW, opgestarte bouwprojecten in 2018-2019

De bouw van 177 woningen was opgenomen op de KTP of de MJP, of zijn in uitvoering.

Nieuwbouw

F.de Molstraat Woonhuizen 16 Lebbeke

Hollandse Molenwijk Woonhuizen 25 Waasmunster

Vervangingsbouw

Ros Beiaardstraat Woonhuizen 66 Dendermonde

Grootmuysveld Woonhuizen 11 Lebbeke

G.Gezellestraat Woonhuizen 16 Aalst

Bergemeersen Woonhuizen 23 Aalst

Park De Bliek Woonhuizen 10 Aalst

Bredestraat Woonhuizen 10 Aalst

Totaal 177

Tabel 4: DVW, geprogrammeerde huurwoningen tot en met 2018)


Bij de opgestarte en de geprogrammeerde bouwprojecten valt sterk op in hoeveel gevallen het gaat

om vervangingsbouw. Deze tabellen bevestigen sterk de strategie van de SHM om verouderde wonin-

gen te slopen en te vervangen door nieuwbouw.

Bij het project Grootmuysveld te Lebbeke dient opgemerkt dat deze 11 woningen zo goed als klaar

zijn. De verdere afwerking ervan werd geschorst door de Raad voor Vergunningsbetwistingen. Hier-

door kunnen 6 grondgebonden woningen met 3 slaapkamers en 5 met 4 slaapkamers voorlopig niet

verder afgewerkt worden voor verhuring (zie OD.1.5).

Daarnaast werkt DVW aan de voorbereiding van volgende projecten, goed voor bijna 100 bijkomende

woningen:

’t Hoeksken Appartementen 27 Waasmunster

Heuverbeek Appartementen 27 Waasmunster

Molenwijk Noord Woonhuizen 5 Waasmunster

Molenwijk Noord Appartementen 28 Waasmunster

Totaal 97

Tabel 5: DVW, projecten woningbouw in voorbereiding

▪ Voor 3 van de 5 gemeenten waar DVW werkzaam is dienen geen inspanningen voor het bereiken van

het BSO meer geleverd te worden. Dendermonde kreeg geen BSO opgelegd en in Aalst en Lebbeke is

het BSO inmiddels overschreden, respectievelijk met 71 en 3 woningen (BSO-Voortgangstoets 2018).

BSO Nulmeting Gerealiseerd Gepland Gerealiseerd/gepland Nog te realise-ren

Aalst 583 1322 417 257 654 -71

Dendermonde 0 1781 147 399 546 nvt

Lebbeke 147 138 115 35 150 -3

Lede 129 195 12 30 42 87

Waasmunster 68 245 36 27 63 5

Tabel 6: Voortgangsmeting BSO, 31/12/2018

Met ingang van 1 juli 2017 sloot de stad Dendermonde met de Vlaamse Minister van Wonen een Sociaal

Woonbeleidsconvenant af voor de bijkomende realisatie van 102 huurwoningen. Een tweede conve-

nant om de verdere bouw van huurwoningen mogelijk te maken is in voorbereiding.


Ook de stad Aalst sloot een Sociaal Woonbeleidsconvenant af met ingang van 1 juli 2018 voor de

realisatie van 76 nieuw woningen.

Voor Waasmunster komt het BSO stilaan in zicht (nog 5 te gaan). Het realiseren van het BSO in Lede

verloopt echter heel wat moeilijker. Deze landelijke gemeente bestaat uit 6 dorpen waarvan de dorps-

kernen moeilijk bereikbaar zijn, zeker met het openbaar vervoer. De bouwgrond is er schaars en

bijgevolg erg duur (zie OD 1.4). DVW is er ook maar heel beperkt actief. In juli 2019 werden 5 te renoveren woningen in Lede openbaar verkocht. Sindsdien beschikt de SHM

er nog slechts over 8 woningen. Het gemeentebestuur gaf in 2019 aan beroep te willen doen op DVW

om bij te dragen tot het BSO., De SHM ziet er echter niet direct opportuniteiten voor uitbreiding. Op

basis van de jaarlijkse voortgangsmeting beschouwt de VMSW het tijdig (2025) bereiken van het BSO

in Lede als onhaalbaar. De SHM Denderstreek is in Lede met 211 sociale huurwoningen de grootste

aanbieder.

De door de visitatiecommissie gehoorde lokale ambtenaren drukken zich tegenover de visitatiecom-

missie positief uit over de samenwerking met DVW, over de kwaliteit van de dienstverlening en van

de actuele bouwprojecten. De SHM participeert actief aan het lokaal woonoverleg, onder meer door

het tijdig voorleggen en toelichten van nieuwe projecten. Er waren wel enkele opmerkingen over het

overleg rond recente bouwprojecten waarbij de SHM haar ontwerpen en projectvoorstellen nogal

rigide zou verdedigen tegenover de visie van het lokaal bestuur (zie OD 6.1). De wederzijdse construc-

tieve communicatie over de projectvoorstellen is volgens de visitatiecommissie dan ook een aan-

dachtspunt.

OD 1.2: De SHM biedt vormen van sociale eigendomsverwerving aan

Beoordeling: niet van toepassing

DVW is gekend als een zuivere huurmaatschappij die geen sociale koopwoningen of sociale kavels aan-

biedt, noch bemiddelt voor sociale leningen.

De enige verkoopactiviteit van DVW tijdens de visitatieperiode 2014-2018 betreft de verkoop van oude

woningen. Vooral de laatste twee jaar werd sterk ingezet op de verkoop van woningen waarvan de

renovatie als te duur wordt beschouwd. In 2017 en 2018 werden respectievelijk 14 en 18 op te knappen

woningen via openbare verkoping van de hand gedaan. DVW gaat er van uit dat in de eerstkomende

jaren gemiddeld een 10-tal dergelijke woningen per jaar te koop zullen aangeboden worden. De opbrengst

van deze verkopen ondersteunt de financiële meerjarenplanning die in de jaarlijkse realisatie van een

aantal nieuwe sociale woningen voorziet.

Omdat er geen sociale koopwoningen gerealiseerd werden in de periode waarop de visitatie betrekking

heeft (2014-2018), worden de prestaties op dit vlak niet apart in rekening gebracht in dit visitatierapport.

OD 1.3: De SHM brengt sociale kavels op de markt

Deze doelstelling is bij besluit van de Vlaamse Regering van 26 februari 2016 geschrapt als afzonderlijke

doelstelling en wordt daarom door de visitatiecommissie niet beoordeeld. De onderliggende vereisten

zijn ondergebracht bij OD 1.2.

OD 1.4: De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten te realiseren

Beoordeling: goed

DVW concentreert zich in de eerste plaats op de renovatie of vervangbouw van het bestaande patrimo-

nium en waar mogelijk bouwt ze bijkomende woningen op restpercelen in de bestaande woonwijken. Bij

het vervangen van gesloopte woningen streeft de SHM zoveel mogelijk verdichting na.

Daarnaast volgt de SHM een goede strategie en aanpak voor de verwerving en aanwending van nieuwe

gronden en panden. Zij staat open voor opportuniteiten voor de aankoop van bouwgronden, gebouwen


en goede woningen. Daarbij houdt ze rekening met lokale beleidsaccenten en zoekt ze samenwerking

met de private sector. De gediversifieerde aanpak en inspanningen van DVW op het vlak van het ver-

werven van gronden en panden beoordeelt de visitatiecommissie dan ook als goed.

▪ DVW hanteert een voorzichtig aankoopbeleid. De meeste aankopen van gronden en panden gebeur-

den in functie van concrete projecten die ondertussen gerealiseerd zijn, in uitvoering of in voorberei-

ding (OD 1.1). Tijdens de visitatieperiode deed de SHM een 6-tal grondaankopen, waarvan enkele in

functie van de uitbreiding van percelen die ze al in eigendom had (onder meer in de Langestraat

Lebbeke en de Kleemputstraat Dendermonde).

▪ Op het ogenblik van de visitatie bedraagt de grondreserve 18 ha, waarmee DVW behoort tot de betere

middenmoot van de SHM’s in Vlaanderen. Het gaat om een 20-tal grotere en kleinere percelen ver-

spreid over het grondgebied van Dendermonde, Aalst, Lebbeke en Waasmunster. In Lede heeft de SHM

geen reservegronden.

De SHM beschikt over 3 grotere percelen:

- Dendermonde - Kleemputstraat: diverse percelen die samen 5,56 ha oppervlakte vormen.

- Lebbeke – Langestraat: 5,37 ha

- Aalst - Horebekeveld: 4,9 ha

Voor de percelen in Dendermonde en in Lebbeke ziet de SHM mogelijkheden voor nieuwbouw. In de

Langestraat te Lebbeke is de aanwending van de grond het voorwerp van bespreking met het ge-

meentebestuur. De percelen in Dendermonde – Kleemputstraat – zijn beschikbaar voor een nog uit te

werken bouwproject.

Wat betreft het vrij perceel in Horebekeveld is het stadsbestuur Aalst van oordeel dat er beter geen

bijkomende sociale huurwoningen komen in deze omgeving waar al veel sociale verhuring aanwezig

is. De SHM bekijkt hoe deze gronden een gedeeltelijke of volledige invulling kunnen krijgen door pri-

vate ontwikkelaars. Daarbij onderhandelt zij over een compensatie onder de vorm van facilitering

van de SHM-werking door het stadsbestuur. DVW verwijst hierbij naar het artikel 42 van de Woon-

code. In deze onderhandeling zijn nog enkele andere eigendommen van de SHM en ook een aantal

knelpunten in de samenwerking met het stadsbestuur betrokken.

De diverse kleinere percelen van de SHM liggen verspreid over Dendermonde, Lebbeke en Waasmun-

ster. Voor elk van deze percelen onderzoekt DVW de mogelijkheden voor een nieuwbouwproject of

alternatieve bestemming, al dan niet in samenwerking met een sociale koopmaatschappij of een pri-

vate onderneming.

De meeste recente aankopen (2018) betreffen 2 woningen in Lebbeke, Rossevaalstraat 75 en 77 en 1

woning in Waasmunster, Hoogstraat 162. Beide aankopen gebeurden ‘in onverdeelde helft’ met de SHM

Sociale Bouw- en Kredietmaatschappij Arrondissement Dendermonde met het oog op de realisatie van

een gemengd project sociale koop- en huurwoningen.

OD 1.5: De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen

Beoordeling: goed

De visitatiecommissie vindt dat DVW haar aanbod goed afstemt op de noden van verschillende doelgroe-

pen. Met haar huidig aanbod en bij de nieuwbouwprojecten, richt DVW zich in belangrijke mate tot

alleenstaanden en kleinere gezinnen. Zij maken het grootste deel van de wachtlijst uit. Voor de grotere

gezinnen is het aanbod echter beperkt. Daardoor duurt de wachttijd voor de grotere gezinnen lang,

gemiddeld bijna 5 jaar. De SHM beschikt sinds februari 2019 over een uitgeschreven strategie voor de

aanpak van onder- en overbezetting. In een eerste fase werden de onderbezette woningen geïnventari-

seerd. Verder heeft DVW tevens een aanbod voor ouderen en voor mensen met een beperking en staat


zij open voor verhuring buiten het sociaal huurstelsel aan een sociale organisatie. De visitatiecommissie

beveelt de SHM aan om prioritair in te zetten op het verminderen van de lange wachttijden voor grote

gezinnen. Dit kan door de procedure voor de aanpak van onderbezetting verder strikt op te volgen en

door bij de nog te realiseren bouwprojecten telkens de mogelijkheden te bekijken om meerdere grote

woningen te voorzien.

▪ Maandelijks legt DVW haar wachtlijsten voor aan de raad van bestuur en periodiek wordt er een

bespreking aan gewijd. Daarbij bekijkt de SHM de afstemming ervan met de types nieuwbouwwonin-

gen. Uit de analyse van de kandidaten op de wachtlijsten eind 2018, blijkt dat bijna de helft (44%)

vragen naar een huurwoning met één slaapkamer. In 17% van de gevallen betreft het een vraag naar

een tweeslaapkamerwoning. 26% van de kandidaten zoekt naar een woning met 3 slaapkamers en bij

13% gaat het over 4 slaapkamers.

▪ In lijn met haar aanbod van woningen wijst DVW overwegend toe aan alleenstaanden en kleinere

gezinnen. In 2018 kregen 52 woningen een nieuwe huurder, dit is met inbegrip van de mutaties binnen

het eigen patrimonium. Daarvan werden 19 woningen toegewezen aan alleenstaanden. Voor hen be-

draagt de wachttijd gemiddeld 903 dagen. Zowat 75% van de SHM’s hebben kortere wachttijden voor

deze doelgroep. 8 woningen gingen naar een alleenstaande huurder met kinderen en 8 woningen

werden verhuurd aan een koppel zonder kinderen. Vooral de laatste groep heeft ook te maken met

een vrij lange wachttijd, gemiddeld 854 dagen.

Koppels met kinderen – 8 toewijzingen in 2018 - hebben met de kortste wachttijd te maken, namelijk

363 dagen. Uitzondering daarop vormen de grote gezinnen, totaal 468 op de wachtlijst eind 2018.

Binnen deze doelgroep vonden vorig jaar slechts 4 nieuwe verhuringen plaats. Gezien het geringe

aanbod van grotere woningen, hebben de grote gezinnen af te rekenen met een erg lange wachttijd

van 1.762 dagen.

▪ Ouderen vormen een belangrijke doelgroep voor DVW: 644 of 38% van de hoofdhuurders is ouder

dan 65 jaar. De Lokale Toewijzingsreglementen van Dendermonde, Waasmunster en Aalst definiëren

voorrang voor 65-plussers bij bepaalde appartementen en woningen, dit in combinatie met regels

rond lokale binding. Bij de nieuwbouwappartementen voorziet de SHM steeds een aantal die geschikt

zijn voor bewoners met een beperkte mobiliteit, onder meer met inloopdouche en voldoende brede

deuren voor rolstoelgebruikers.

Wanneer een huurder te maken krijgt met een fysieke beperking of verminderde zelfredzaamheid,

probeert DVW in eerste instantie de mutatie naar een aangepaste huurwoning aan te bieden. Als het

probleem op te lossen is met beperkte ingrepen in de bestaande woning, zoekt DVW mee naar de

meest passende oplossing. Deze ingrepen zijn voor rekening van de huurder. In voorkomend geval

helpt DVW om een “Tegemoetkoming voor Woningaanpassingen” (VAPH) aan te vragen.

▪ Het overzicht van de actuele bouwprojecten op het moment van de visitatie, toont het overwicht

van de kleinere appartementen met 1 of 2 slaapkamers. Tegelijk heeft de SHM ook aandacht voor de

bouw van gezinswoningen: 15 met 3 slaapkamers en 6 met 4 slaapkamers.

Studio 1 slpk 2 slpk 3 slpk 4 slpk

Motbaan/Hof ten Cantele Appartementen 6 2 Lebbeke

F.De Molstraat/De Carré Appartementen 11 5 Lebbeke

Grootmuysveld/De Minne-

meule

Woonhuizen 5 6 Lebbeke

G.Gezellestraat Appartementen 2 8 2 Aalst


Park De Blieck Appartementen 10 Aalst

Den Bergop Appartementen 15 6 Waasmunster

Den Bergop Woonhuizen 4 Waasmunster

Totaal 2 40 15 15 6 78

Tabel 7: DVW, opgestarte bouwprojecten in 2018, indeling volgens aantal slaapkamers

De problematiek van het tekort aan grotere woningen wordt nog versterkt door het feit dat de 11

woningen Grootmuysveld/De Minnemeule (met 3 of 4 slaapkamers) voorlopig niet verder kunnen

afgewerkt worden (OD. 1.1 ). De bouwvergunning werd immers geschorst ingevolge een klacht bij de

Raad voor Vergunningsbeslissingen.

▪ DVW staat open voor verhuring buiten het sociaal huurstelsel:

- 5 grondgebonden woningen worden verhuurd aan het CAW in het kader van de Bijzondere Con-

venant afgesloten op 26 december 2017 (tijdelijke bewoning van leegstaande woningen in af-

wachting van sloop of renovatie)

- 6 appartementen en 2 studio’s worden verhuurd aan vzw Blijdorp voor de huisvesting en bege-

leiding van personen met een beperking.

▪ DVW heeft de opvolging en aanpak van de onder- of overbezetting van de woningen uitgewerkt in

een procedure (Raad van bestuur van 5 februari 2019). Deze procedure werd in de bewonerskrant

'Woonweter' van juli 2019 toegelicht aan de huurders.

In een eerste fase heeft de SHM de onderbezette woningen in kaart gebracht. Uit de inventarisatie

blijkt dat 18% van de grote woningen (3 of meer slaapkamers) onderbezet is. Concreet gaat het over

154 huurders (zie OD 4.1) die in een volgende fase uitgenodigd worden zich kandidaat te stellen

voor een mutatie naar een kleinere woning. Strikte opvolging van deze onderbezetting is noodza-

kelijk, gezien de lange wachttijden voor de grote gezinnen. In de procedure is voorzien dat het

overzicht van de onderbezette woningen en de resultaten van de aanpak jaarlijks worden voorge-

legd ter bespreking aan de raad van bestuur. Momenteel is het wel nog te vroeg om reeds resulta-

ten van de afgesproken aanpak op de evolutie van de wachtlijst te zien.

4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING

SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit

OD 2.1: De SHM staat in voor het onderhoud en herstel, de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het sociaal woningpatrimonium waar nodig

Beoordeling: voor verbetering vatbaar Beide SHM’s die nu samen DVW vormen kregen hiervoor in de vorige visitatie “voor verbetering vat-baar". De woningen voldeden slechts voor de helft aan de ERP2020-normen en vertoonden heel wat gebreken. Ondertussen heeft DVW veel aandacht besteed aan onderhoud, renovatie en vervangbouw. Huurders zijn overwegend tevreden over de kwaliteit van hun woning en over het uitvoeren van her-stellingen. De SHM beschikt over een lange-termijn visie inzake onderhoud. Ook maakte ze strategische keuzes over de renovatie of vervangbouw voor een groot deel van haar patrimonium. De reeds uitge-werkte plannen heeft ze vertaald in een meerjarenplanning die is gekoppeld aan de financiële planning (OD. 5.4). De visitatiecommissie erkent de inspanningen die de SHM levert. Niettemin beoordeelt ze de prestaties voor deze doelstelling verder als “voor verbetering vatbaar”, gezien de weg die nog te gaan is voor de ERP2020-normen en het feit dat een duidelijk plan voor de aanpak van een deel van het pa-trimonium nog ontbreekt. De commissie beveelt de SHM aan om de renovatie-/vervangbouwstrategie


uit te werken voor het volledige patrimonium en hierbij aan te geven welke woningen zullen verkocht , gerenoveerd of gesloopt worden en welke kosten hiermee gepaard gaan.

Tijdens de vorige visitatie kwam vooral de slechte en verouderde staat van het patrimonium van De

Dendermondse Volkswoningen en de CV voor Huisvesting, Gewest Aalst naar voor. De visitatiecommis-

sies formuleerden voor beide SHM's aanbevelingen tot opmaak van een plan van aanpak voor de reno-

vatie en/of sloop en vervangbouw en ook in verband met visievorming rond duurzaamheid. Ondertus-

sen leverde de fusie-SHM al heel wat werk. Uit de conditie- en ERP2020-metingen verwerft zij inzicht

over de staat van het patrimonium en van daaruit werkt ze een plan van aanpak uit, al is de uitdaging

nog groot (zie verder).

▪ Van bij de start van de gefusioneerde maatschappij in juni 2017 werd duidelijk dat het patrimonium

van de vroegere SHM CV voor Huisvesting, Gewest Aalst in het verleden niet goed was opgevolgd. De

technische dienst werkte er met een aantal vaste aannemers die weinig of niet aangestuurd of gecon-

troleerd werden door de SHM. Dit resulteerde in een weinig transparante aanpak, waarbij het onvol-

doende duidelijk was tot hoe ver een aannemer kon gaan in de uitvoering van werken op vraag van

een huurder. Evenmin was er een globaal zicht op de staat van het patrimonium, noch een visie over

een globale aanpak van de gebreken. De medewerkers die daarvoor verantwoordelijk waren bleken zich na de fusie moeilijk te kunnen

aanpassen aan de nieuwe en striktere beleidslijnen en procedures in verband met de uitvoering en

de opvolging van werken. Na ongeveer 1 jaar resulteerde dit in een grondige reorganisatie van de

technische dienst waarbij afscheid werd genomen van 2 medewerkers. Daarbij werd tegelijk de sa-

menwerking met 9 aannemers stopgezet. De visitatiecommissie vindt de doortastende aanpak van

DVW hierbij lovenswaardig.

▪ DVW beschikt over een uitgewerkt en financieel afgetoetst onderhouds- en renovatieplan. De SHM

heeft de staat van al haar eigendommen in kaart gebracht en de VMSW-conditiemeting opgemaakt.

De conditiemeting is echter te recent gebeurd zodat de SHM bij de visitatie nog niet over de Scorecard

beschikte. Vooral in de stad Aalst betekende de inventarisatie van de woningkenmerken een hele klus.

Alle woningen – waarvan een groot deel sterk verouderd zijn - dienden er individueel bezocht te

worden.

Jaarlijks plant DVW een aantal grotere werven die op wijk- of woonblokniveau worden uitgevoerd.

Tijdens de visitatieperiode waren in totaal 454 woningen opgenomen in een renovatieprogramma.

Voor de grotere woonwijken die een totaalaanpak vergen wordt een masterplan opgemaakt in over-

leg met de lokale besturen. Dit is onder meer het geval bij de Park De Blieck en het Horebekeveld,

beide in Aalst gelegen.

Voor de eerstvolgende jaren heeft de SHM 6 renovatieprogramma’s aangemeld bij de VMSW, samen

goed voor de renovatie van 260 woningen. Daarnaast staan nog 3 renovatieprojecten op de program-

matielijst, samen voor een totaal van 284 woningen.

▪ DVW heeft een eigen Technische Dienst die zowel het onderhoud als de bouwen renovatiepro-

gramma’s opvolgt. Deze dienst bestaat uit 3 afdelingen en telt 8 medewerkers: Bouwanalyse (1 mede-

werker), Projecten (3 medewerkers) en Patrimoniumbeheer (4 medewerkers). Er zijn geen eigen tech-

niekers in dienst.

Voor alle onderhouds- en herstelwerk worden aannemers via raamcontracten ingeschakeld. Zij voeren

het kleinere werk uit (beperkte opdrachten) en staan in voor een aantal periodieke controles (onder

meer voor de veiligheid van de woning (zie OD 3.1). De grotere renovatieprojecten gebeuren via open-

bare aanbesteding.


Via de raamcontracten en de aanbestedingen beoogt DVW een goede prijs-kwaliteitverhouding voor

de onderhouds- en herstelwerken, alsook voor de renovaties. Daarbij volgt de Technische Dienst de

uitvoering van de werken regelmatig op.

▪ Huurders kunnen problemen met hun woning persoonlijk komen melden of deze doorgeven per tele-

foon, per mail of middels een formulier op de website. DVW streeft ernaar elke melding of vastgesteld

probleem zo vlug mogelijk aan te pakken via inschakeling van de gepaste aannemer. Zowel de aan-

wezige huurders als de welzijnsactoren bevestigden dat er zich niet direct problemen stelden bij de

opvolging van de meldingen. Hoogstens werd opgemerkt dat een herstelling soms te lang op zich laat

wachten. Ook spraken de huurders hun tevredenheid uit over de kwaliteit en het onderhoud van de

woningen van de SHM, wat mede bevestigd werd door de woon- en welzijnsactoren.

▪ Omwille van de gefaseerde aanpak en het grote aantal sterk verouderde woningen (vooral in Aalst)

kent de SHM heel wat leegstand: het overzicht per 31 augustus 2019 geeft 165 leegstaande woningen

aan (8,75% van het patrimonium). Daarvan zijn er 62 vrijgemaakt in functie van een subsidiedossier

renovatie en 41 staan structureel leeg of in afwachting van een beslissing over de aanpak ervan (zie

OD 5.2).

▪ Op het moment van de visitatie is duidelijk dat DVW op het vlak van de ERP 2020-doelstellingen nog

een hele weg te gaan heeft: meer dan 1/4 van de woningen van de SHM voldoet niet aan één of

meerdere ERP2020-normen:

ERP-2020 Norm: Woningen die niet

voldoen:

Dakisolatie/dubbel glas/CV-installatie 3,74%

Dubbel glas/CV-installatie 6,41%

Dakisolatie/CV-installatie 3,1%

Dubbel glas 7,37%

CV-installatie 1,92%

Dakisolatie 3,5%

TOTAAL 26,05%

Tabel 8: Samenvattend overzicht woningen die niet voldoen aan de ERP-2O2O normen (opgemaakt door DVW 1 oktober 2019)

De SHM werkt met een plan van aanpak, waarbij voor elke woning gezocht wordt naar een passende oplossing. Voor 40% van de woningen die nog niet voldoen aan de prioritaire ERP-doelen – totaal 192 woningen – kiest de SHM voor een grondige renovatie. 125 woningen of 26% plant men op termijn van de hand te doen, ofwel aan de zittende huurder ofwel via openbare verkoping van zodra de woning vrijkomt. 117 woningen of 24% zullen gesloopt worden, waarvan 98 voor vervangbouw. Voor 49 wo-ningen (of 10%) heeft de SHM nog niet uitgemaakt wat er best mee gebeurt.


▪ DVW vindt verduurzaming van haar patrimonium belangrijk. Dit blijkt uit de inhaalbeweging inzake

renovatie en ERP2020 die aan de gang is, al zijn er geen projecten waarbij de SHM verder gaat dan de

verplichte ERP2020-normen (zoals bijvoorbeeld het aanbrengen van gevelisolatie). Daarnaast ver-

werkte zij een aantal duurzaamheidscriteria in de richtlijnen voor de architecten-ontwerpers. Daarin

beklemtoont de SHM dat zij gaat voor duurzame energie, een zo laag mogelijk energiepeil door com-

pact te bouwen en een zo laag mogelijke Netto Energiebehoefte. Tevens wordt de nodige aandacht

gevraagd voor drinkwaterbesparing en het voldoen aan de hedendaagse regelgeving inzake regen-

waterinfiltratie.

OD 2.2: De SHM realiseert kwaliteitsvolle woningen in een behoorlijke woonomgeving

De kwaliteit van nieuwbouwwoningen en de woonomgeving zijn onderworpen aan de bepalingen in de

Vlaamse Wooncode en aanvullende kwaliteitsrichtlijnen door de minister opgelegd. Omdat in het proce-

durebesluit de kwaliteit van nieuwe woningen conform de wettelijke vereisten is gewaarborgd, beoor-

deelt de visitatiecommissie de prestaties op deze OD niet apart. Als de SHM geen kwaliteitsvolle woningen

zou plannen, zou ze de toets van de programmatiecyclus immers niet doorstaan. De beoordeling van de

kwaliteit van de bestaande woningen is vervat onder OD 2.1.

4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID

OD 3.1: De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: Goed

DVW bouwt prijsbewust zonder de kwaliteit van de woningen in het gedrang te willen brengen. De

visitatiecommissie heeft vastgesteld dat de SHM over de nodige competenties beschikt om de bouwpro-

jecten in goede banen te leiden. De SHM leert uit ervaring van vorige werven en koppelt dat terug naar

de diverse onderdelen van het bouwproces. De SHM zet in op een strikte opvolging van de projecten en

dit vanaf de aankoop van het onroerend goed tot de definitieve oplevering. De visitatiecommissie beoor-

deelt het prijsbewust bouwen bij de SHM als goed.

▪ De Volkswoningen gaat bij de verwerving van gronden en panden op een eenvoudige wijze de finan-

ciële haalbaarheid van het geplande project na. De SHM kocht bijvoorbeeld recent de Elisabethsite

met 90 vrij recente woningen, die de SHM gebruikte bij de herhuisvesting van bewoners uit oudere

woningen. Bij nieuwbouwprojecten voorziet de SHM telkens in voldoende woningen per hectare

(‘dichtheid’); zo blijft de kostprijs van het grondaandeel binnen het subsidiabel leningsplafond, wat de

rentabiliteit van het project op termijn ten goede komt. De SHM toetst de haalbaarheid van de voor-

opgestelde dichtheid af met de beleidsverantwoordelijken en de dienst omgeving van de betrokken

gemeenten (Waasmunster, project Heuverbeek; Park De Blieck, Aalst). De gemeentelijke actoren beves-

tigden tijdens de visitatiegesprekken dat de SHM in overleg gaat met de gemeente over technische en

inhoudelijke haalbaarheid van het voorgestelde project (zie OD 6.2). De SHM botst soms op de opge-

legde normen inzake dichtheid (Aalst: 25 woningen/ ha; Waasmunster (2018), Molenwijk Noord, 28

appartementen en 5 woningen) zodat DVW de projecten niet kan realiseren. Daarnaast zoekt De

Volkswoningen samen met de gemeente naar mogelijkheden om met de projecten ook de buurt op

te waarderen (Park Deblieck, school, Aalst).

▪ In de periode 2014-2018 heeft de SHM een aantal nieuwbouw- en renovatieprojecten opgestart en

gerealiseerd, waarbij de visitatiecommissie kon nagaan of het ramingsbedrag en bestelbedrag van de

werken onder het subsidiabel leningsplafond bleef. Indien de SHM onder het subsidiabel leningsplafond

(NFS2 en sinds 2012 FS3) blijft, kan ze de investeringen volledig financieren door middel van een


gesubsidieerde lening. Indien de investeringen dit subsidiabel leningsplafond overschrijden, dient de

SHM voor de overschrijding een beroep te doen op de eigen middelen of op een marktconforme lening.

De visitatiecommissie heeft de 8 meest recent opgestarte en/of uitgevoerde nieuwbouw- en renova-tieprojecten van nabij bekeken. Uit deze analyse blijkt dat de SHM het subsidiabel leningsplafond heeft

gerespecteerd in de ontwerpfase bij alle projecten.

Naast het bestelbedrag van de werken is ook het uitvoeringsbedrag van belang, want dit bepaalt in

welke mate de SHM het leningsplafond heeft gerespecteerd. Uiteindelijk bleef de SHM telkens onder

het subsidiabel leningsplafond, behalve bij een project in Lebbeke, waarvan de opstart dateert van

2013. Het blijkt om meerwerken te gaan die niet voorzien waren in de lastenboeken (gordijnplanken,

uitgravingen, Berlinerwand). De SHM verklaart dit door het feit dat de vooranalyse niet goedgemaakt

was. De maatschappij stelt dat als ze als kwalitatief willen bouwen, zij meer gelooft in een strikte

opvolging van de werven.

▪ Indien we rekening houden met het omvangrijke bouwen renovatieprogramma van de SHM voor de

volgende jaren (zie OD 1.1 en OD 2.1) is het onder controle houden van de bouwkosten van koop- en

huurwoningen van cruciaal belang. Zelfs een beperkte overschrijding van de bouwkost, die via een

marktconforme lening of via eigen middelen moet worden gefinancierd, zou een negatieve invloed

kunnen hebben op de financiële gezondheid van de SHM (zie OD 5.1).

De contractwijzigingen ten opzichte van het aanbestedingsbedrag bij nieuwbouw- en renovatiepro-

jecten (huur) zijn onder controle. In 2018 bedroegen deze 4 % voor nieuwbouwprojecten; 1,3% voor

renovatieprojecten. In 2014 was dit nog 4% voor nieuwbouwprojecten en 8% bij renovatieprojecten

in 2015. De SHM heeft hier sindsdien tal van inspanningen geleverd om kostenbewust te bouwen.

- De Volkswoningen heeft een opvolgingssysteem vanaf de eerste administratieve stappen tot de

definitieve oplevering. De SHM beschikt over de nodige informatie om de kostprijs van haar pro-

jecten op te volgen en de nodige terugkoppeling te voorzien, waarbij ervaringen uit het verleden

gevaloriseerd worden. De meer- of minwerken zijn ook steeds een agendapunt op de raad van

bestuur.

- De SHM geeft de architecten erg uitgebreide ontwerprichtlijnen mee vanaf de ontwerpfase, aan-

vullend op de C2008 van de VMSW. Deze bevatten een uitgebreid pakket aan eisen en aanbevelin-

gen, gebaseerd op de bouwervaring van de SHM. DVW legt daarbij bewust de nadruk op gezondere

woningen met ventilatie, een rationeler en efficiënter ruimtegebruik, minder energieverbruik en

weinig onderhoudskosten. Zij streeft ernaar dat alle woongelegenheden aanpasbaar zijn en toe-

gankelijk voor iedereen. Deze richtlijnen worden regelmatig geëvalueerd en stelselmatig aangepast

aan de opgedane ervaring. Naast wonen, houdt de SHM ook rekening in haar plannen met mobili-

teit, ontharding, gebruiksvriendelijke en uitnodigende groenzones en gedeeld gebruik van gebou-

wen (met gemeenschapsvoorzieningen: school of kribbe). De visitatiecommissie vindt dit een uit-

stekend initiatief. De Volkswoningen kiest bewust voor duurzame constructies en materialen, wat

op lange termijn de onderhoudskosten van de woningen ten goede komt. Zij denkt ook aan de

impact op de huurlasten: het aantal liften dient bijvoorbeeld zoveel mogelijk tot een minimum

beperkt te worden.

- De SHM maakt zelden gebruik van een architectuurwedstrijd (beperkte offerteaanvraag) en selec-

teert 5 bureaus uit de kandidaturen, die in een volgende stap hun offerte met concept voorstellen.

Bij het wedstrijdreglement steekt de SHM ook de leidraad voor ontwerpers. De SHM gebruiktvooral

een raamcontract met een architectenbureau (nieuwbouw en renovatie). De SHM werkte met een

jury voor de bouw van haar nieuwe hoofdzetel. Ze bestond uit vertegenwoordigers van onder

andere de SHM, VMSW en meerdere externe experts uit andere SHM’s. Deze jury beoordeelt de

concepten op elementen zoals de geraamde totale kostprijs en het ereloon, de visie en de creatieve

en architecturale stijl, de inplanting in de omgeving van het voorstel en de technische kwaliteit

(toegankelijkheid, duurzaamheid van materialen (simpele metselwerk in plaats van snelbouw met


een afwerking erop), verminderen van ondergrondse parking, kwaliteit, milieubewuste en/of ener-

giebewuste toepassing en onderhoudsvriendelijkheid). Bovendien voorziet de SHM in het bestek

een gunningscriterium “duurzaamheid, ecologie en energie enerzijds en investering conform

VMSW-normen ”.

- De SHM volgt haar werven nauwkeurig op. De SHM beschikt over 3 technisch geschoolde mede-

werkers, die de werfvergaderingen opvolgen evenals de volledige dossiers van A tot Z. Zij kunnen

hun kennis bijschaven door het volgen van opleidingen en infosessies (overheidsopdrachten,

branddetectie, asbestinvestering, regelgevingen en normen van het hele bouwproces). Bij de start

van een renovatie en/of vervangingsbouw gebruikt de SHM de scorecard van de VMSW.

- Voor elk opgeleverd project maakt de SHM een kostprijsberekening op. Het resultaat van alle kost-

prijsberekeningen neemt ze op in een totaaloverzicht. Hier maakt de SHM een opsplitsing tussen

nieuwbouwprojecten en sloop. Door de tabel systematisch aan te vullen, kan de SHM gemiddelde

kostprijzen berekenen en kan ze deze ook gebruiken voor een precieze uitwerking van het finan-

cieel plan (OD 5.4). De visitatiecommissie vindt dit een goed initiatief, want de SHM heeft op deze

manier een klare kijk op de kostprijzen.

Op het vlak van organisatiebestuur en -beheersing neemt de SHM zo de nodige maatregelen om ge-

durende het gehele bouwproces oog te hebben voor prijsbewust ontwerpen en bouwen. Ze leert

daarbij uit vorige ervaringen.

▪ De Volkswoningen doet regelmatig een beroep op subsidies en tussenkomsten voor duurzaamheids-

maatregelen van onder andere de Vlaamse Overheid (bv. het Vlaams Klimaatfonds) en de netwerkbe-

heerders om de kostprijs van de sociale huurwoningen te drukken (Park De Blieck, Reg-premie en VFK

- premie, zie OD 2.1).

▪ De SHM onderhandelt ook over het aantal parkeerplaatsen (norm Stad Dendermonde: 0,75 parking/

woning) zodat het bouwen ervan vanuit bedrijfseconomisch standpunt, nog rendabel is.

OD 3.2: De SHM verhuurt prijsbewust

Beoordeling: goed

In 2018 bedroeg de gemiddelde jaarlijkse huurlast per woning 154 euro. Rekening houdend met het aan-

deel appartementen (41%) in het patrimonium, waar traditioneel hogere huurlasten mee gepaard gaan,

situeert de SHM zich hiermee bij de SHM’s met de laagste huurlasten. De Volkswoningen heeft een visie

op het verlagen van de huurlasten voor de huurders. Ze vertaalt deze in concrete acties, zoals het kleine

aantal liften per gebouw en het voorzien van groen dat weinig onderhoudt vergt. De SHM heeft een goed

inzicht in de samenstelling van de huurlasten en in de evolutie over de tijd. De SHM voert eveneens

voorcontroles uit bij een huuropzegging om kosten voor de vertrekkende huurder zo laag mogelijk te

houden. De visitatiecommissie vindt dat de SHM goede prestaties levert voor deze doelstelling.

▪ De kosten voor de huurder bestaan uit drie componenten: de huurlasten (waarop de SHM vat heeft)

maar uiteraard ook de huurprijs (die voornamelijk afhankelijk is van het inkomen van de huurder en

waarop de SHM geen invloed heeft) en de nutskosten voor elektriciteit, gas en water (waar een ge-

deelde verantwoordelijkheid ligt bij huurder en SHM). Bij DVW bedraagt de (mediaan) huurprijs per

maand per woning 311 euro. Voor de appartementen is dat 240 euro. Het inkomen van de huurder en

in mindere mate de marktwaarde van de woning zijn de meest bepalende factoren van de huurprijs.

Daarom is de huurprijs van sociale woningen niet een prestatie van een SHM, maar het is wel een

effectindicator. Het mediaan equivalent netto-belastbaar inkomen van de huurders bij de Volkswo-

ningen ligt met 15.244 euro (2018) bij de middenmoot van de SHM’s. Gemiddeld besteden de huurders

17% van hun maandelijks inkomen aan de huur (= gemiddelde woonquote voor alle sociale huurders

van de SHM), bij meer dan 60% van de SHM’s ligt dit hoger. Het verschil tussen aangerekende sociale

huur en de (huur)marktwaarde bedraagt voor een woning en een appartement respectievelijk 229


euro en 225 euro (2018). De sociale huurders betalen gemiddeld gezien dus een substantieel lagere

huurprijs dan op de private markt.

▪ Over het algemeen vonden de huurders waarmee de visitatiecommissie sprak de huurlasten aan-

vaardbaar. De gemiddelde huurlast per woongelegenheid bij de SHM bedroeg 154 euro per jaar in 2017

en 193 euro in 2018. Daarmee behoort de SHM tot de SHM’s met gemiddelde huurlasten. Het niveau

van de huurlasten houdt normalerwijze sterk verband met het aandeel appartementen in het patri-

monium. Aan appartementen zijn meestal hogere huurlasten gekoppeld door de kosten voor het on-

derhoud van de gemeenschappelijke delen (traphal, lift, groen, …). Bij DVW is dat aandeel 41%. De

gemiddelde huurlasten schommelden in de periode 2014-2018 tussen de 189 euro (2014) en de 193 (2018)

euro.

De totale huurlast voor alle huurders samen bedroeg ongeveer 325.000 euro in 2018. Dit is hoofdza-

kelijk verdeeld over 3 posten, namelijk de vergoedingen voor het onderhoud van de gemeenschappe-

lijke delen (165.000 euro), voor het onderhoud van de CV-installaties (ongeveer 40.000 euro) en het

groenonderhoud (ongeveer 64.500). Het onderhoud van de gemeenschappelijke delen en van de liften

wordt doorgerekend aan de bewoners van appartementen.

▪ De SHM heeft een visie op het verlagen van de huurlasten en kosten voor de nutsvoorzieningen voor

de huurders. Bij nieuwbouwprojecten vragen DVW aan de architecten om te streven naar een mini-

mum aan gemeenschappelijk energieverbruik, door bijvoorbeeld geen stopcontacten te voorzien. In

de gemeenschappelijke delen is er Led-verlichting voorzien. De Volkswoningen hebben bij nieuw-

bouwen renovatieprojecten ook veel aandacht voor het energiezuinig en onderhoudsvriendelijk

maken van de woningen (zie OD 2.1 en OD 3.1). Zij beperkt ook het aantal liften per gebouw. De SHM

doet concrete inspanningen om de huurlasten en de andere kosten voor de huurder onder controle

te houden:

- Sinds half 2018 herbekijkt DVW de lopende onderhoudscontracten, bijvoorbeeld voor onderhoud

en herstellingen van de CV en onderhoud gemeenschappelijke delen of sluit overheidsopdrachten

af waar dat nog niet bestond, bijvoorbeeld voor het groenonderhoud in Aalst of voor onderhoud

van gemeenschappelijke delen. Zo verkrijgt de SHM schaalvoordelen. Voor kleine renovatiewerken

doet de SHM een beroep op sociaal economiebedrijven.

- De SHM draagt waar mogelijk, het groen dat tot het openbaar domein zal behoren, consequent

over aan gemeente die dan instaat voor het onderhoud. De SHM wil ook zo weinig gras voorzien

en meer bodembedekkers).

- De SHM tekent al een aantal jaren in op de groepsaankoop elektriciteit van de provincie Oost-

Vlaanderen. In 2017 schakelde DVW over naar het VEB (Vlaams Energiebedrijf).

4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID

OD 4.1: De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling: goed

De visitatiecommissie vindt de prestaties van De Volkswoningen voor deze doelstelling goed. De SHM

voorziet in een aangepaste ondersteuning bij inhuurneming alsook tijdens de huurperiode en dit voor

zowel sociale als technische aspecten. Ze biedt ook de nodige ondersteuning voor huurders die gedwon-

gen verhuizen omwille van vervangingsbouw of renovatie en heeft een heel concrete aanpak voor over-

of onderbezetting. Zo nodig verwijst DVW haar huurders door naar welzijnspartners waarmee ze samen-

werkt. De SHM sensibiliseert huurders op diverse manieren tot een kosten- en milieubewust woongedrag.

Ze ondersteunt huurders in het goed onderhouden van de woning door sensibiliserende artikels en een

sterke vinger aan de pols te houden met regelmatige huisbezoeken. De visitatiecommissie beveelt de SHM


evenwel aan hierbij een evenwicht te zoeken tussen het controlerende aspect van deze acties en haar

ondersteuningsopdracht.

▪ Als de kandidaat-huurder interesse toont kan hij de woning bezoeken. Indien bewoond dan regelt de

SHM een afspraak. Indien de woning onbewoond is, dan geeft de SHM de sleutels mee. Bij aanvaarding

is er een nieuw gesprek met de kandidaat-huurder. De SHM doet deze gesprekken collectief, waarbij

een aantal kandidaten samen toelichting krijgen over het huurcontract en de huurdersverplichtingen.

Dat gesprek duurt ruim een uur. Het voordeel van een collectieve toelichting is dat huurders kunnen

leren van elkaars vragen en voor de SHM is dit uiteraard een tijdsbesparing. Op dat moment krijgen

de huurders het huurcontract en het reglement inwendige orde. Bij de sleuteloverhandiging is er een

plaatsbeschrijving met een verantwoordelijke van de technische dienst en krijgt de huurder uitleg

over de woning, het gebruik van centrale verwarming en toestellen. De handleidingen van toestellen

worden ook overhandigd.

▪ De versnelde toewijzingen gebeuren in Dendermonde gecentraliseerd in het woonwelzijnsoverleg.

Jaarlijks wordt van DVW 1 versnelde toewijzing verwacht. De welzijnsactoren bekijken onderling wie

het beste een mogelijke vraag kan beantwoorden. In Aalst kan de Volkswoningen in principe 1 à 2

versnelde toewijzing doen op jaarbasis. Omdat er de laatste 2 jaren quasi geen huurwoningen zijn

toegewezen op het totale patrimonium in Aalst, is dit aantal niet behaald. Deze verschillende aanpak

is uiteraard het gevolg van de fusie. De samenwerking met de stad Aalst moet nog verder vorm

gegeven worden zie ook (OD 6.1) en de SHM hoopt in de toekomst ook tot een dergelijke afsprakenka-

der met de stad Aalst te kunnen komen.

▪ De medewerker van de sociale dienst brengt alle nieuwe huurders na ongeveer drie maanden een

huisbezoek. Op dat moment wordt afgetoetst hoe de eerste maanden zijn verlopen en of de bewoner

zijn woning correct onderhoudt. De Volkswoningen hanteert daarvoor een checklist waarmee huur-

dersverplichtingen en onderhoud nagegaan worden. Op basis van de vaststellingen worden bewo-

ners in 4 categorieën ingedeeld. Categorie 1 en 2 krijgen respectievelijk pas twee jaar of een jaar later

een nieuw bezoek. Bij categorieën 3 en 4 worden er een sneller herbezoek, dan wel 3 herbezoeken

binnen het jaar voorzien. Bewoners die tot categorie 3 en 4 behoren worden ook opgevolgd in een

breder overleg met de welzijnsactoren OCMW en CAW. Die kunnen ook ingeschakeld worden indien

er na meerdere huisbezoeken te weinig verbetering is. Verder bezoekt de SHM de huurders wanneer

zich problemen voordoen die ze zelf vaststelt of haar gesignaleerd worden. De SHM registreert alle

bevindingen van de huisbezoeken in een dossier. Jaarlijks zijn dit er ongeveer 400, in 2018 was dit

aantal dubbel zo hoog. Dit had te maken met de fusie met CV Aalst en de intentie om toen al ‘nieuwe

huurders’ te bezoeken.

In de verschillende gesprekken die de visitatiecommissie had, was er appreciatie voor het werk dat

de SHM levert op dit vlak. Tegelijk kreeg de visitatiecommissie te horen dat deze aanpak van de SHM

vrij intimiderend kan zijn. De mate waarin dit het geval is, kan moeilijk worden vastgesteld door de

visitatiecommissie. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om binnen de werking van de SHM een

balans te zoeken waarbij, naast de evidente controlerende functie van de SHM ook een vertrouwens-

relatie opgebouwd kan worden met huurders die ondersteuning nodig hebben. De visitatiecommissie

kon onder meer bij de onthaalverantwoordelijken en de verhuurdienst dergelijke capaciteiten en een

grote betrokkenheid vaststellen. Dit werd bevestigd door de actoren waarmee de visitatiecommissie

kon spreken.

▪ In het vernieuwde RIO (reglement inwendige orde), die alle huurders dit jaar ontvangen hebben en

dat tevens op de website staat, kan de huurder informatie vinden over werken ten laste van huurder

of verhuurder. Ook tips voor energiezuinig woongedrag en een goed onderhoud van de woning zijn

opgenomen. Ze verschijnen ook regelmatig in de bewonerskrant Woonweter en zijn terug te vinden

op de website. DVW biedt tevens de mogelijkheid tot het uitvoeren van energiescans aan. Bij deze

scans krijgen huurders een gratis rookmelder. Inmiddels zijn overal dergelijke rookmelders geplaatst.


▪ Bij geplande renovaties licht DVW haar plannen toe aan de zittende huurders (zie OD 2.1). Bij vervan-

gingsbouwprojecten die leiden tot verplichte verhuizingen, informeert de SHM niet enkel in plenair

overleg, maar informeert ze tevens via een huisbezoek huurders die dienen te verhuizen. Ze geeft

bewoners die gedwongen moeten verhuizen de keuze tussen een vergoeding van 400 euro indien

men zelf de verhuis organiseert, 600 euro indien men een verhuisfirma inschakelt of gebruik maken

van de verhuisfirma die de SHM heeft ingeschakeld. Tijdens de werken houdt de SHM de huurders

verder ook op de hoogte via diverse nieuwsbrieven. Telkens als de werken worden aangevat of afge-

rond, of de werf een nieuwe fase ingaat, worden bewoners ingelicht. Zo kregen de bewoners van de

wijk Vlotgras in de periode februari - augustus 2018 4 verschillende nieuwsbrieven. De visitatiecom-

missie apprecieert deze intensieve benadering en vindt dit een goede praktijk. Naar aanleiding van de

laatste tevredenheidmeting bleek dat informatie over de geplande interventies – in het bijzonder over

de dag waarop de aannemers bij de individuele huurders aan de slag zouden gaan - vaak onduidelijk

was. Naar aanleiding daarvan werd vastgelegd dat aannemers vanaf nu ook rechtstreeks naar de

huurders moeten communiceren. De visitatiecommissie apprecieert hoe de SHM hier op maat werkt.

▪ Wanneer huurders omwille van een fysieke beperking of verminderde zelfredzaamheid, aanpassingen

aan de woning vragen, staat de SHM deze toe. Voor zover deze aanpassingen later ook ongedaan

gemaakt kunnen worden. De SHM biedt hiervoor geen specifieke bijkomende ondersteuning.

▪ De SHM heeft een aanpak voor onderbezetting en overbezetting goedgekeurd op de Raad van Bestuur

van februari 2019. Allereerst is de SHM van start gegaan met het in kaart brengen van de bezetting.

Ook werd een inventaris opgemaakt van het patrimonium, Dit leidde in april tot een globaal zicht op

de onderbezetting (154 woningen) en overbezetting (26 woningen) bij De Volkswoningen. De huurders

die onderbezet wonen, kregen een brief waarin wordt uitgelegd waarom dit zo is en hoe De Volks-

woningen dit aanpakt met vermelding van de mogelijke consequentie.

In de huidige fase neemt De Volkswoningen de huurders die aangeven bereid zijn te verhuizen mee

op in de verhuurlijsten.

Op deze manier wenst de Volkswoningen op basis van de inventarisatie van het patrimonium ook

een aanmoedigingsbeleid voor een betere bezetting na te streven, waarbij ze vooral inzet op het

kunnen bieden van een aanbod. Als een 'valabel' aanbod tweemaal geweigerd wordt heeft dit conse-

quenties voor de huurder, afhankelijk van de startdatum van de typehuurovereenkomst. Huurders

met een huurovereenkomst voor 1 maart 2017 moeten verplicht een onderbezettingsvergoeding beta-

len. Huurders met een huurovereenkomst vanaf 1 maart 2017 krijgen de opzeg van hun huurovereen-

komst.

Op basis van fase 2 hebben 86 huurders van de onderbezette woningen een mutatie aangevraagd of

zijn ze opgenomen in een renovatieproject.

Voor wat betreft de overbezette panden wordt ook naar alternatieven gezocht, 9 huishoudens van

de 26 hebben een mutatie aangevraagd. Hierbij is het geringe aanbod aan grotere woningen in het

patrimonium uiteraard wel een hinderpaal. (zie ook OD 1.5)

▪ Wanneer een huurder zijn woning opzegt vindt hij daarvoor op de website een standaardformulier

en een checklist. Bij een voorcontrole bekijkt de SHM samen met de huurder wat hijzelf nog in orde

kan brengen om huurschade te vermijden.

OD 4.2: De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: goed

De visitatiecommissie beoordeelt de inzet van De volkswoningen voor de woonzekerheid van haar huur-

ders als goed. De SHM heeft een duidelijke strategie om de beëindiging van een huurovereenkomst -

omwille van achterstallige betaling, verwaarlozing van de woning of domicilie- en sociale fraude - te


voorkomen en ze past die strategie consequent toe. Door een goed werkende procedure huurdersach-

terstal, afbetalingsmogelijkheden en samenwerking met andere actoren, beperkt de Volkswoningen het

aantal gedwongen huurbeëindigingen. De SHM houdt de redenen van huurbeëindiging bij, maar kan daar

voorlopig geen bruikbare conclusies uit trekken.

▪ In 2018 waren er 5 uithuiszettingen van huurders van DVW. Het betrof één huurder die zijn woning

had verlaten zonder opzeg te geven en waarbij dit vertrek werd geofficialiseerd, 3 huurders die wer-

den opgezegd wegens het niet betalen van hun huur(achterstal) en één huurder die problematisch

woongedrag combineerde met huurachterstal.

▪ De SHM beschikt over een aanpak voor de huurdersachterstal, het zogenaamde debiteurenreglement.

De huur moet betaald zijn op de 10de dag van elke maand. Bij achterstal van de huur verstuurt De

Volkswoningen een eerste aanmaningsbrief in de eerste week van de volgende maand. Een tweede

aangetekende aanmaning wordt verstuurd in de eerste week van de daaropvolgende kalendermaand.

Bij deze tweede aanmaning vermeldt De Volkswoningen de toepassing van een toeslag van 10% op

de huurachterstal. Dit is al een stevige waarschuwing voor de huurder. Gelijktijdig wordt het lokale

OCMW en/of CAW verwittigd. In de tweede aanmaning biedt DVW de huurder aan om met de dienst

verhuringen een afbetalingsplan af te spreken. Een derde aanmaning wordt aangetekend verstuurd

in de eerste week van de daaropvolgende kalendermaand. Dit is tegelijk een allerlaatste uitnodiging

om met de maatschappelijk assistent een afbetalingsplan af te spreken. Bij niet-betaling van de huur-

achterstal en ingeval er geen afbetalingsplan werd overeengekomen (of indien het afbetalingsplan niet

wordt nageleefd), start de SHM de juridische procedure vanaf de 20ste van dezelfde kalendermaand.

Voor achterstallige betalingen van herstellingskosten geldt dezelfde aanpak. Huurders hebben de mo-

gelijkheid om in élke stap van de procedure voorafgaand aan het vonnis een afbetalingsplan af te

sluiten op maximaal 1,5 jaar om verdere kosten en juridische stappen te vermijden. De aanmanings-

procedure wordt geschorst zolang de afbetaling correct verloopt.

Naast deze formele contacten nemen de medewerkers van de SHM ook informeel contact op met de

huurders via huisbezoek, mail of telefoon. De visitatiecommissie vindt dit een bijzonder waardevolle

stap en suggereert om deze stap ook op te nemen in de procedure.

De SHM houdt nauwkeurig bij hoeveel huurders zich in welke fase van de procedure bevinden en

over welke bedragen dit gaat. Dit wordt ook iedere raad van bestuur besproken. Eind december 2018

bedroeg de huurachterstal bij zittende huurders ongeveer € 65.000 of net geen 1% van de jaarlijkse

huuropbrengsten.

▪ Ook voor de aanpak van overlast heeft de SHM een specifieke procedure (zie ook OD 4.3).). De mede-

werker van de sociale dienst staat in voor een groot aantal huisbezoeken. Bij huurders waarbij mo-

gelijks indicaties zijn voor probleemgedrag wordt er sneller een 'herbezoek', dan wel 3 'herbezoeken'

binnen het jaar ingepland. Indien de begeleiding vanuit DVW ontoereikend is, dan schakelt de SHM

ook haar partners in. In eerste instantie zijn dit het OCMW voor financiële begeleiding en het CAW

voor problematisch woongedrag. SHM De Volkswoningen heeft 5 dossiers lopende bij het CAW. In 2018

zijn er weliswaar geen nieuwe dossiers aangemeld. De huisbezoeken gebeuren bij nieuwe bewoners,

maar daarnaast rekent de SHM ook sterk op haar eigen detectie van problemen (zowel overlast als

problematisch woongedrag). De SHM is vrij sterk aanwezig in de wijken. Het kan hierbij en volgt

eventuele probleemhuurders nauwgezet op (zie ook OD 4.1).

Verder is het vermeldenswaardig dat de huurders die als knelpunthuurders worden beschouwd, on-

derwerp zijn van het overleg met de OCMW’s in Dendermonde, Lebbeke en Waasmunster en dat de

SHM op het moment van visitatie dezelfde samenwerking opzet met het OCMW van Aalst. Omwille

van de recente fusie en omdat er weinig contacten waren tussen de CV voor Huisvesting Aalst en de

stad Aalst dienden deze contacten nog uitgebouwd te worden.

De Volkswoningen houdt bij hoeveel huurders zij uit huis heeft gezet op basis van artikel 33 van het

kaderbesluit sociale huur, door ontbinding van de huurovereenkomst of van rechtswege. De SHM


houdt ook een overzicht bij van de redenen van vertrek op initiatief van de huurder. Ze analyseert

deze gegevens en neemt een neerslag daarvan op in haar jaarverslag. De belangrijkste redenen voor

beëindiging van de huurovereenkomst zijn mutaties (wegens vervangingsbouw) en de verhuis naar

een RVT of de privé-markt. Voorlopig kon de SHM daar beleidsmatig geen bruikbare conclusies uit

trekken.

OD 4.3: De SHM voorkomt leefbaarheidsproblemen en pakt ze aan

Beoordeling: goed

De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van De Volkswoningen voor deze operationele doelstelling

als goed. De SHM vertrekt vanuit een aanpak waarbij men vooral kort op de bal wil spelen. Enerzijds wil

men preventief te werk gaan met een sterke vinger aan de pols, via persoonlijke contacten met bewoners

en een uitgebreide aanwezigheid in de wijk. Anderzijds indien er zich toch problemen stellen dan kan de

Volkswoningen snel optreden en problemen in de kiem smoren. De SHM pakt leefbaarheidsproblemen die

zich manifesteren op wijkniveau aan met de andere stedelijke en welzijnsactoren in het actieterrein. Voor

de SHM is het belangrijk dat men hierbij duidelijke lijnen uitzet (regels vastlegt) en ook respect krijgt en

verdient in het volgen van die lijnen. Dit zouden we als de visie van de SHM op leefbaarheidsbenadering

kunnen omschrijven., tegelijk beveelt de visitatiecommissie de SHM aan toch werk te maken van een

duidelijkere uitgewerkte visie.

▪ Globaal genomen doen zich momenteel in het patrimonium van de volkswoningen weinig grote leef-

baarheidsproblemen voor. In een aantal specifieke wijken hebben zich de afgelopen jaren wel een

aantal problemen voorgedaan met hangjongeren of zelfs jongerenbendes. Daarnaast is er ook een

casus waarbij een bewoner drugs dealde vanuit een woning van de SHM en verder zijn er ook (occa-

sioneel) problemen met sluikstorten en drugsgebruik. Telkens heeft de SHM deze problemen kordaat

aangepakt. Dit gebeurt – afhankelijk van de aard van het probleem – in overleg en samenwerking

met de stedelijke diensten of wijkpolitie.

▪ De SHM steunt voor de detectie van problemen heel sterk op haar aanwezigheid binnen de wijken en

dan in het bijzonder met talrijke huisbezoeken (zie ook OD 4.1). Daarnaast zijn er ook nog meldingen

van huurders en info die men verkrijgt op diverse overlegmomenten met actoren. Over het algemeen

tonen huurders zich ook behoorlijk tevreden met hun buurt. Dat leerde de visitatiecommissie in haar

gesprek met een aantal huurders en dat blijkt ook uit de globale tevredenheidsmeting van 2019. Zowel

actoren als bewoners getuigen dat de SHM goed op de hoogte is van het reilen en zeilen binnen haar

patrimonium. Ze bevestigen en appreciëren de kordate houding en efficiënte aanpak van de SHM ten

aanzien van mogelijke (leefbaarheids-)problemen die zich stellen binnen de wijk.

▪ DVW ondersteunt jaarlijks 5 wijkcomités met een jaarlijkse tegemoetkoming van 250 euro voor bij-

voorbeeld hun wijkfeest, Kerst- of Nieuwjaarsfeest. Bovendien is de SHM steevast aanwezig in de per-

soon van de directeur of één of meerdere werknemers. De SHM heeft hier geen formele rol te vertolken,

maar houdt eraan om via informele contacten met de huurder, verder de vinger aan de pols te houden

en de vertrouwensrelatie uit te bouwen. DVW hecht immers veel belang aan een goede communicatie

en overleg met haar huurders om problemen te voorkomen, eerder dan ze te moeten aanpakken. De

SHM is niet enkel sterk aanwezig in haar wijken, ze nodigt de wijkcomités ook uit op de nieuwjaars-

receptie van de SHM.

▪ In haar preventieve aanpak van leefbaarheidsproblemen wijst de SHM ook op de diverse bewoners-

vergaderingen die ze houdt om problemen aan te kaarten, renovatie en verhuisoperaties aan te

kondigen of andere elementen te bespreken met haar bewoners (zie OD 4.4).

▪ De SHM geeft ook aan dat er bij nieuwbouw of renovatieprojecten rekening wordt gehouden met

leefbaarheidsaspecten, zoals het vermijden van moeilijk te controleren plaatsen/donkere hoeken. In


de richtlijnen voor ontwerpers is dit niet terug te vinden. De visitatiecommissie suggereert ditop te

nemen in de richtlijnen.

▪ De procedure klachtenbehandeling van de SHM bevat een aparte procedure voor overlast. Overlast

wordt gedefinieerd als burenhinder of leefbaarheidsproblemen veroorzaakt door één van de bewo-

ners. In de overlastprocedure wordt eerst nagegaan of de huurders het eerst zelf kunnen oplossen,

tenzij de feiten heel zwaarwichtig zijn. De SHM gaat vervolgens over tot een persoonlijk gesprek ter

plaatse met veroorzaker van overlast. Men laat feiten vaststellen door derden of in PV’s en schakelt

indien nodig de wijkagent in. Indien er klachten blijven komen, stuurt de SHM een brief naar de

'probleemhuurder' met de vraag voor een gesprek op maatschappij samen met wijkagent. Indien het

probleem blijft, wordt de case voorgelegd aan Raad Van Bestuur om zelf gerechtelijke procedure te

starten.

▪ Een wijk waar meer intensief wordt op ingezet is ongetwijfeld de Sint-Elisabeth wijk te Aalst. Dit is

een buurt waar socio-economische problemen zich sterk concentreren, zowel binnen, maar vooral

ook buiten het sociaal huurpatrimonium. De SHM heeft in deze wijk recent bijna 100 appartementen

overgenomen van het OCMW van Aalst De SHM neemt actief deel aan het partneroverleg betreffende

de leefbaarheid in de wijk Hertshage-Sint-Elisabeth (Aalst Rechteroever) en neemt via zijn sociale en

technische dienst ook een aantal (preventieve) maatregelen. Het gaat dan zowel over begeleiding

van huurders, als over inrichting van het openbaar domein of ingrepen aan de inkomhal.

▪ De SHM onderneemt diverse initiatieven die onder de noemer aanpak van leefbaarheid zouden kunnen

vallen. Tegelijk oordeelt de visitatiecommissie dat er van een uitgewerkte visie weinig sprake is. Vanuit

dit perspectief beveelt de visitatiecommissie de SHM aan om hier toch werk van te maken. Dit moet

toelaten doelstellingen te stellen ten aanzien van de leefbaarheidsaanpak, alsook de eigen werking te

evalueren en te optimaliseren

OD 4.4: De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer

Beoordeling: voor verbetering vatbaar

Voor deze operationele doelstelling wordt van een SHM verwacht dat ze, naast het informeren en be-

trekken van huurders bij bouwen renovatieprojecten, ook met hen in overleg treedt, hen betrekt en

initiatieven neemt om het communiceren met en tussen huurders te bevorderen, zodat problemen of

bedenkingen van huurders bespreekbaar worden. De SHM moet hen eveneens ondersteunen en begelei-

den indien er constructieve bewonersinitiatieven worden opgezet.

De SHM organiseert overlegmomenten naar aanleiding van renovatie-operaties, ze ondersteunt wijkco-

mités bij de organisatie van wijkfeesten. De Volkswoningen geeft aan dat de SHM een sterke band heeft

met haar bewoners door de vele contactmomenten. De visitatiecommissie erkent dit ook. Er is in Den-

dermonde het initiatief “Buurt aan Zet” onder leiding van Samenlevingsopbouw, maar dit initiatief is

vandaag niet langer actief binnen de wijken van de SHM. De visitatiecommissie constateert dat de initia-

tieven tot op vandaag hoofdzakelijk beperkt waren tot het verschaffen van informatie of gelinkt zijn aan

leefbaarheidsinitiatieven. Een interactie waarbij bewoners betrokken worden op de werking van de SHM

is vooralsnog niet aan de orde. Na het reduceren van het project "Buurt aan Zet", waarvan al jaren werd

vastgesteld dat dit niet naar behoren functioneerde werden er geen andere initiatieven genomen. Dit is

mede te wijten aan het feit dat de SHM net een fusie achter de rug had en eerst huisbezoeken wou

organiseren bij al haar bewoners. Tegelijk kon de visitatiecommissie geen plannen of uitgestelde toe-

komstperspectieven op een grotere bewonersbetrokkenheid te realiseren vaststellen binnen de visitatie-

periode. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties op deze doelstelling als ‘voor verbetering

vatbaar’.

▪ De SHM rekent sterk op de klantvriendelijke aanpak in haar dagelijkse werking en op haar aanwezig-

heid in de wijk, om de band met de bewoners te versterken. Daarnaast heeft de SHM verschillende


overlegmomenten georganiseerd met bewoners en neemt ze ook deel aan verschillende overlegfora

over haar woonwijken. De overlegmomenten die ze zelf organiseert zijn informatief van aard en dan

vooral aangaande bouwen/of renovatieprojecten en de bijhorende verhuisbewegingen. Bij veel van

deze overlegmomenten is er ruimte voor een opmerkingen of vragen aangaande andere thema's deze

blijken steeds gerelateerd aan leefbaarheidsproblemen.

▪ Bij renovatie-operaties brengt de SHM steevast de huurders op de hoogte via een bewonersoverleg.

Daarbij wordt uiteraard de renovatie-operatie besproken, maar is er ook ruimte voor een bredere

bespreking van items die spelen binnen de wijk. Naast het collectieve overleg krijgen alle huurders die

gaan verhuizen omwille van renovatie, de mogelijkheid tot een individueel gesprek met de SHM over

hun verhuisaanpak (OD 4.1).

▪ In februari 2018 waren er op twee opéénvolgende dagen overlegmomenten met de bewoners van de

Sint-Elisabethwijk, Deze woningen waren voorheen eigendom van het OCMW van Aalst. Met hen werd

de overgang het OCMW van Aalst naar de SHM te besproken. In april 2019 was er opnieuw een grote

bewonersvergadering met alle bewoners van de Elisabethwijk te Aalst. Hierbij kwamen diverse

thema’s zoals onderhoud en herstel, leefbaarheid, veiligheid, … aan bod. Op deze vergadering die

vooral bedoeld was om informatie te verstrekken vanuit de SHM, was er ook ruimte voor input van

de bewoners Zoals aangegeven in OD 4.3 neemt de SHM actief deel aan een overlegplatform op initiatief

van de stad over het verhogen van de leefbaarheid van deze wijk.

▪ In de wijk Kluster te Dendermonde is er naar aanleiding van de omgevingsaanleg overleg geweest

met de bewoners. Hierin kwamen een breed aantal items aan bod waarover de SHM informatie ver-

schafte: omgevingswerken, vuilnis, nieuw meubilair, groenonderhoud, bewonersgedrag, … Ofschoon

er ook hier ruimte is voor gesprek, is dit vooral een informatieve vergadering.

▪ DVW neemt deel aan de gemeentelijke Stuurgroep wijkontwikkeling ‘Buurt aan Zet’, het woonoverleg

van de stad Dendermonde voor de aandachtsbuurten. Deze samenwerking tussen Stad Dendermonde,

Samenlevingsopbouw, de huisvestingsmaatschappijen, … zet in op de woon-en leefomstandigheden in

5 Dendermondse aandachtsgebieden (Boonwijk, Donck, ’t Keur, Sint-Jorisgilde en Hof ten Rode). In

samenwerking met buurtbewoners en de stad werd er binnen elk gebied gewerkt aan ‘een toekomst-

plan voor en door de buurt’. Gedurende verschillende jaren is gezocht naar verschillende insteken om

dit beter te laten werken. Ook de SHM was hierbij betrokken partij. Uiteindelijk is er eind 2017 door

het stadsbestuur besloten om de werking terug te plooien op de wijk Boon, om van hieruit lessen te

trekken voor de andere wijken. De SHM volgt nog steeds het project “Buurt aan Zet” maar betreurt

de beslissing om de werking in haar wijken Donck en ’t Keur te reduceren. De SHM heeft sindsdien

geen eigen initiatieven meer genomen, om die elementen die ze waardevol vond aan het project zelf

op te nemen. De visitatiecommissie betreurt dit en wenst er toch op te wijzen dat de SHM verant-

woordelijk is voor het opnemen van bewonersbetrokkenheid en zich niet kan beroepen op het terug-

plooien van de activiteiten van samenlevingsopbouw. Bovendien was de SHM al geruime tijd van

mening dat het project Buurt-aan-zet niet functioneerde. De visitatiecommissie kan begrijpen dat dit

ten aanzien van andere uitdagingen waarmee de SHM toen geconfronteerd werd mogelijks niet de

eerste prioriteit was. De SHM was toen net gefusioneerd met de CV voor Huisvesting, Gewest Aalst en

wou eerst alle 800 huurders persoonlijk bezoeken. De Visitatiecommissie betreurt het feit er op geen

enkel moment is onderzocht of de intentie vastgelegd tot het opzetten van een traject naar een brede

bewonersbetrokkenheid waarbij bewoners betrokken worden op de werking van de SHM.

▪ Zoals reeds aangegeven ondersteunt de Volkswoningen 5 wijkcomités met een toelage van 250 euro

voor hun jaarlijkse wijkfeest, Kerst- of Nieuwjaarsfeest. De SHM is op deze en andere activiteiten van

deze comités ook steevast aanwezig. Zo was er ook een team van De Volkswoningen ingeschreven in

de kwis van het buurtcomité Donck/vlotgras die plaatsvond twee dagen na de visitatie. Ook uit het

gesprek met de bewoners bleek duidelijk dat zij de medewerkers van de SHM goed kennen. Dit blijkt

een goede opstap om van start te gaan met bewonersbetrokkenheid, Vandaag is dit evenwel nog niet

het geval.


▪ De Volkswoningen heeft ook een samenwerkingsakkoord met vzw Parol uit Aalst voor de ondersteu-

ning van buurtgerichte activiteiten, het gezamenlijk werken aan leefbaarheid en bewonersoverleg.

Deze samenwerkingsovereenkomst dateert pas van juli 2019 en heeft heden nog niet tot concrete

uitvoering op het terrein kunnen leiden.

De visitatiecommissie erkent het werk die de SHM op dit moment verzet: zowel de diverse infovergade-

ringen, de sterke vinger aan de pols als de vele contacten van de SHM-medewerkers met de bewoners.

Maar tegelijk dient de SHM nog werk te maken van een echte bewonersbetrokkenheid waarbij bewoners

voldoende ruimte krijgen om over hun wijk en de werking van de SHM input te leveren. De visitatiecom-

missie wenst er hierbij uitdrukkelijk op te wijzen dat

Het is uiteraard aan de SHM om te beslissen hoe ze dit vorm geeft. De SHM kan diverse methodieken aan

wenden om zo in te spelen op de diversiteit, en dit stapsgewijs aan te pakken en uit iedere stap te leren

om zo verder te groeien in ontwikkeling van bewonersbetrokkenheid. er een verschil is tussen betrokken

zijn op uw huurders en huurders te betrekken op uw organisatie. Het tweede is weinig waarschijnlijk

zonder het eerste, maar deze in deze OD wordt het eerste beoordeeld.

Tijdens de visitatiegesprekken kon de visitatiecommissie vaststellen dat hiervoor zeker potenties zijn bij

de medewerkers van de dienst verhuur die sterk vertrouwd zijn met de bewoners. De visitatie wenst in

elk geval de aanbeveling te maken dat de SHM onderzoekt hoe ze op een gerichte manier bewonersbe-

trokkenheid vorm kan geven binnen de structuren van de SHM.

Verder heeft de visitatiecommissie kunnen vaststellen dat de SHM na de visitatie werk maakt van deze

brede bewonersbetrokkenheid, hiermee geeft de SHM blijk van intenties op bewonersbetrokkenheid bin-

nen haar organisatie een nieuw perspectief te bieden.

4.5 PRESTATIEVELD 5: FINANCIËLE LEEFBAARHEID

OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar

Beoordeling: goed

De SHM beschikt over een evenwichtige financiële exploitatie die voorkomt uit een efficiënt beheer met

bijsturingen, ontwikkeling en verkoop van haar patrimonium. Aan de hand van de analyse van de finan-

ciële gezondheidsindex (FiGI), de onderliggende financiële ratio’s voor de voorbije periode en van de

financiële planning voor de volgende jaren beoordeelt de visitatiecommissie de financiële leefbaarheid

van De Volkswoningen als goed.

▪ Bij de vorige visitatiecommissie (2013) behaalde De Dendermondse Volkswoningen een voor verbete-

ring vatbaar. Dit was het gevolg van een negatieve netto winstmarge en vanaf 2016 een groot opera-

tioneel tekort, omdat een aantal bullet-leningen vervallen voor grondaankoop.

▪ De financiële gezondheid van een SHM wordt in eerste instantie beoordeeld aan de hand van de

Financiële Gezondheidsindex (FiGI). Het vertrekpunt van de FiGI zijn tien financiële kengetallen of ra-

tio’s, die elk voor drie opeenvolgende boekjaren berekend worden. Dit levert dertig kengetallen op

die de basis vormen van de berekening. De kengetallen beslaan de vier belangrijkste aspecten van de

financiële gezondheid van een onderneming: liquiditeit, solvabiliteit, rentabiliteit en kostenbeheersing.

Financiële gezondheid is namelijk meer dan winst alleen. Via een systeem van scores en wegingen

wordt het eindresultaat bepaald en op een maximale score van 60 punten gezet. Hoe hoger de score,

hoe beter de financiële gezondheid. Voor elk van de vier aspecten wordt ook een deelresultaat


berekend, zodat een SHM kan zien waar ze sterk of minder sterk presteert. De beoordeling gebeurt als

volgt:

- Een FiGI-score lager dan twintig, impliceert dat de financiële gezondheid van de SHM op basis van

de gewone bedrijfsuitoefening problematisch is;

- een FiGI-score tussen twintig en veertig betekent dat de gewone bedrijfsuitoefening van de SHM

op dit moment in goede financiële prestaties resulteert, maar geeft tegelijk aan dat de SHM een

eerder beperkte financiële buffer heeft (in het bijzonder bij scores die aanleunen bij twintig);

- een FiGI-score van veertig of hoger betekent dat de gewone bedrijfsuitoefening van de SHM zeer

goede financiële prestaties oplevert, maar ook hier zullen contextfactoren, de evolutie en het in-

zicht van de SHM daarin een bepalende rol spelen bij de beoordeling van de financiële leefbaarheid.

De FiGI voor De Volkswoningen bedroeg voor 2017 39 en voor 2018 45. In 2014 bedroeg de FigI-score

33 om te zakken in 2015 naar 32 en vervolgens toe te nemen in 2016 tot 34,6. Ook op ieder van de

tien financiële (sub)kengetallen of (sub)ratio’s voldeed de SHM aan de norm. De financiële gezondheid

van de maatschappij is momenteel goed.

Tabel 9: evolutie FiGI De Volkswoningen 2015-2018.

▪ Vooral de liquiditeit bleef de voorbije jaren sterk. De liquiditeitsratio schommelde in de voorbije

periode rond de 2,3 en dit is boven de norm van 1 (norm is: >1). De SHM verkoopt al een aantal jaar

oudere ‘onverhuurbare’ woningen. Daarnaast boekt de SHM haar gronden als vlottende activa. De

netto kaspositie bij de VMSW is zeer goed met 10,2 mio in 2017 en 10,4 mio in 2018. Wat de SHM niet

nodig heeft voor de dagelijkse werking, stort zij door naar haar rekening-courant bij de VMSW. Daar

wordt het in eerste instantie gebruikt om de kosten van de financiering door de VMSW te vergoeden

(betaling interesten en kapitaalaflossingen van VMSW-kredieten). Op deze wijze is de rekening-cou-

rant van de SHM bij de VMSW de sluitpost van haar thesauriebeheer. In het geval van de Volkswo-

ningen is de financiële buffer bij de 25% besten van de sector.

▪ Voor de solvabiliteit is de ratio voor 2017 en voor 2018 gunstig. De netto vrije cashflow is goed. Dit

komt door de sterk toenemende huurinkomsten, onder andere door de uitbreiding van het patrimo-

nium.

▪ Die financiële leefbaarheid is onder andere het gevolg van de gerichte verkopen van een tiental

“onverhuurbare” woningen per jaar in 2017 en 2018. Dit bracht in 2018 2,3 mio euro op. Daar staat

tegenover dat de kosten voor onderhoud en herstellingen verdubbelden in de periode van 2014 (0,548

mio) tot 2017 (1,275 mio). DVW startte een inhaalbeweging voor onderhoud en herstellingen van haar

woningen; tenslotte is de renovatie van het patrimonium een blijvende uitdaging voor de toekomst

daar slechts 61 % van het huidig patrimonium aan de ERP2020-normen beantwoordt (zie OD 2.1). De

SHM doet wel zoveel mogelijk een beroep op goedkope lange termijnfinanciering voor haar renova-

tieprojecten.

▪ De financiële leefbaarheid van de Volkswoningen evolueert lichtjes positief. De financiële planning

van de VMSW (zie OD 5.4), onderbouwt de bovenstaande analyse. De vrije cashflow uit de nieuwe

2015 2016 2017 2018

32 34,6 39 45

2018 Liquiditeit Solvabiliteit Rentabiliteit Kostenbeheersing

18 17 9 2


investeringen evolueert in de positieve zin voor de periode 2018-2022 behalve voor boekjaar 2019

wegens een hoog saldo aan terugbetaald kapitaal van leningen. De cashflow uit de gewone werking

is steeds negatief in de periode 2018-2021. Vanaf 2022 is de vrije cashflow opnieuw lichtjes positief

wegens nieuwe huuropbrengsten uit 134 bijkomende huurwoningen uit nieuwe projecten. Aanvullend

voorziet de SHM dat ze gemiddelde een 10-tal huurwoningen per jaar zal verkopen.

OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed

Beoordeling: goed

De visitatiecommissie constateert hoge werkings-en onderhoudskosten bij De Volkswoningen. Er zijn nog

geen aantoonbare efficiëntiewinsten door de fusie. De SHM neemt gestaag maatregelen om haar kosten

te beheersen, heeft inzicht in haar kostenstructuur en de evolutie van de kosten over de tijd. De kosten-

beheersing dient in functie van de financiële leefbaarheid te staan, maar wordt gecombineerd met het

halen van de operationele doelstellingen vooropgesteld door de Vlaamse overheid. De SHM kent een hoge

structurele leegstand, onder andere door het oude patrimonium dat deels in afwachting is van renovatie

of verkoop. De frictieleegstand is daarentegen laag. De Volkswoningen slaagde erin om in 2018 deze leeg-

stand te halveren. Dit geldt ook voor de onderhoudskosten van haar woningen. De visitatiecommissie

beoordeelt daarom de prestaties op deze operationele doelstelling als goed.

▪ De werkings- en onderhoudskosten per woning fluctueerden in de periode van 2014 tot en met 2018

van 1195 euro over 2.110 euro (2016) naar 1.398 euro. In 2018 zijn er 50 % SHM’s die hogere gemiddelde

kosten per woning hebben.

De totale werkings- en onderhoudskosten beliepen 2,6 mio euro in 2018. De personeelskosten en de

uitbestede onderhouds- en herstellingswerkzaamheden vormen de twee grootste uitgavenposten:

- De personeelskosten bedroegen ongeveer 1,4 mio euro in 2018; daarmee worden de personeelskos-

ten van 17,5 VTE-medewerkers gefinancierd. Het aantal personeelsleden is sinds 2014 gestegen met

9 medewerkers. De hogere kosten komen voort uit de fusie van 2 SHM’s in 2017, gevolgd door

ontslag(names) van personeelsleden en nieuwe aanwervingen. Dit laatste resulteerde in betere

prestaties op het vlak van haar sociaal beleid (zie PV 4), klantgerichtheid (zie PV 6), alsook in

bouwtechnische (OD 3.1) en financiële opvolging (OD 5.1, 5.4), vergeleken met de visitatierapporten

van de oorspronkelijke SHM’s voor de fusie.

- De onderhoudskosten per woning variëren van jaar tot jaar en bedroegen 506 euro in 2017 om te

dalen naar 284 euro in 2018, als gevolg van de bijsturingen na de overname. Voor alle woningen

samen komt dat op 526.000 euro in 2018. De onderhoudskosten kunnen verklaard worden doordat

de SHM een beroep doet op externe firma’s voor onderhoud en herstellingen bij huurders bijvoor-

beeld. In de twee weken voor de fusie zijn door de CV voor Huisvesting, Gewest Aalst meer dan

700 bestelbonnen uitgeschreven zonder enige vorm van overheidsopdracht. Hier moest de energie

en focus van de directie en de nieuwe raad van bestuur ingezet worden op het indijken van

buitenproportionele kosten voor het vervangen van keukens of badkamers en het plaatsen van

vloerbekleding in twee appartementsgebouwen in Aalst (Popperodedries en Rederijkersplan). In

2017 heeft de SHM ook geïnvesteerd in nieuwe software. De onderhoudskosten zakken naar een

aanvaardbaar niveau in 2018 vindt de visitatiecommissie (zie OD 2.1).

▪ De SHM neemt maatregelen om de kosten te beheersen, onder andere in het kader van haar financiële

leefbaarheid. De visitatiecommissie waardeert deze initiatieven. De organisatie erkent dat er nog veel

uitdagingen dienen opgenomen te worden. Enkele voorbeelden:

- De SHM heeft een aantal procedures uitgewerkt na de overname; zij heeft deze gebundeld in het

procedurehandboek. Deze kunnen bijdragen aan het voorkomen van ongeoorloofde of onnodige

uitgaven (voorraad en materiaalbeheer; procedure behandeling van factuur en opvolging,


bestelprocedure, nacalculatie huur; bestelling en controle van werken). Zij werkt gestaag verder

aan de opmaak van procedures, bijvoorbeeld voor de verhuring van garages, staanplaatsen en

bergingen.

- De SHM volgt strikt de recuperatie van herstellingswerken op ten laste van de huurder sinds 2017,

voor haar volledig actieterrein. In het verleden was dit niet altijd de prioriteit voor de SHM CV

voor Huisvesting, Gewest Aalst.

- De Volkswoningen vergelijkt het budget en de reële besteding per kostensoort (onderhoud, her-

stellingen) voor de leveranciers. Deze boordtabel geeft aan wat de kosten waren voor dezelfde

periode een jaar voordien. Dit laat toe onverwachte bewegingen sneller op te sporen.

- De SHM draagt ook groenzones over aan de steden of gemeentes (Aalst en Waasmunster). De SHM

neemt maatregelen om in andere gemeentes de groene zones maar éénmaal per jaar te maaien.

- Sinds de fusie besteedt de SHM regelmatig de noodzakelijke diensten en leveringen opnieuw aan

(onderhoud CV, groenonderhoud). Ze maakt daarbij veel gebruik van raamovereenkomsten, aan-

gezien dit volgens de Volkswoningen de efficiëntie ten goede komt zowel bij de onderhoudswer-

ken als bij de reguliere kantoorwerking. De SHM moet daardoor niet telkens bij iedere kleine

opdracht een prijs vragen bij verschillende firma’s en kan tevens genieten van volumekortingen.

▪ De structurele leegstand situeert zich in 2017 op 10,4% en op 4,3% in 2018. Er zijn geen indicatoren

voor de andere jaren. In 2018 bedroeg deze leegstand 81 maanden en halveerde sinds 2017. De SHM

beschikt over een uitgebreide analyse van de redenen van deze leegstand. De SHM volgt maandelijks

een stand van zaken op waarbij de woningen worden ingedeeld. De SHM maakt zich sterk dat de

structurele leegstand de komende jaren sterk zal dalen door betere interne procedures, snellere reno-

vaties en beter onderhoud. Bovendien meldt ze dat in bepaalde gemeentes het College van Burge-

meester en Schepenen niet gunstig stond om woningen te renoveren (Aalst, Waasmunster) waardoor

ze langer leeg staan. Doordat een andere Schepen van Woonbeleid (Waasmunster) in de raad van

bestuur zetelt, loopt de communicatie beter (zie OD 6.2) en heeft Waasmunster een beter zicht op de

functionering van de SHM. Verder staan er 11 woningen leeg (Grootmuysveld in Lebbeke) wegens een

lopende juridische procedure waarbij de architecte het lastenboek niet respecteerde. De visitatie-

commissie beveelt aan om bij de opmaak van de renovatiestrategiëen (zie OD 2.1) ook rekening te

houden met het terugdringen van de structurele leegstand.

▪ De frictieleegstand bedroeg in 2017 1,6% en in 2018 3,5 %. De SHM bevindt zich daarmee bij de 25%

SHM’s met de hoogste frictieleegstand (2018). De dienst Patrimonium bepaalde voor alle woningen

een datum van verhuur zodat de dienst Verhuur het nodige kan doen om tijdig kandidaat-huurders

uit te nodigen. De visitatiecommissie waardeert deze directe en efficiënte aanpak.

OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domicilie-fraude

Beoordeling: goed

- De Volkswoningen schrijft zich telkens in voor de groepsaankopen elektriciteit. Dit resulteerde in

goedkopere prijzen.

- Ten slotte toetst De Volkswoningen de financiële gevolgen van beslissingen aan de jaarbegroting,

met een halfjaarlijkse rapportering aan de raad van bestuur. Op die manier krijgt ze op een over-

zichtelijke manier inzicht in de evolutie van de reële uitgaven en inkomsten ten opzichte van de

gebudgetteerde waarden en ten opzichte van het voorbije werkingsjaar (zie OD 5.4). Zo gaat zij

uit van een onderhoudskost ter hoogte van 330.000 euro (kleine herstellingen), met maandelijkse

opvolging en een onderhoud van het patrimonium (op eigen kosten) van 200.000 euro.


De SHM heeft inzicht in het ontstaan, de evolutie en de samenstelling van de huurdersachterstallen en

beschikt over een goede procedure om huurdersachterstallen te voorkomen en te bestrijden. De huur-

dersachterstallen schommelden sterk in de voorbije 5 jaren, mede door de historische achtergronden van

de beide SHM’s. Ze beschikt over een debiteurenreglement en past de boekhoudregels inzake de huur-

dersachterstallen correct toe. De SHM beschikt nog niet over een procedure om sociale en domiciliefraude

te voorkomen. Op basis hiervan besluit de visitatiecommissie dat de SHM goed presteert voor deze doel-

stelling.

▪ De totale huurdersachterstal bij DVW bedroeg 2 % van de in 2017 gefactureerde bedragen (dit betreft

de maandelijkse huur en huurlasten van zowel de zittende huurders als de vertrokken huurders). In

2018 bedroeg dit 5,8%. Meer dan 90 % van de SHM kent lagere huurdersachterstallen. De SHM wijst er

erop dat er slechts 65.000 euro (15%) achterstallen zijn bij de zittende huurders, op een totaal van

413.650 euro. Volgens de SHM zij deze gegevens niet correct. Op het moment van de fusie zijn er

fouten geslopen bij de inboeking in het nieuwe boekhoudpakketprogramma. Dit betreft 200.000 euro

die extra-comptabel geboekt stonden (93.719 euro voor vertrokken huurders en 96.922 euro betreffen

registratie van gerechtskosten en administratieve kosten). Deze zijn verkeerdelijk terug in de boek-

houding (comptabel)geboekt zijn. De SHM zal dit probleem bespreken met de commissaris-revisor en

een beslissing laten nemen door de raad van bestuur om deze eventueel opnieuw extra-compatibel

te registreren. De reële % huurdersachterstallen zouden hierdoor lager kunnen liggen.

▪ Er is een debiteurenreglement met waarderingsregels voor achterstallige huur en herstellingskosten

van zittende en vertrokken huurders. De boekhoudkundige verwerking en de procedure waarde-

ringsregels inzake huurachterstallen zijn ook duidelijk opgenomen in de jaarrekening. Deze boekhoud-

schema’s zijn conform de geldende reglementering. Zo inventariseert de SHM de vorderingen op de

(vertrokken) huurders periodiek en boekt deze af nadat de verrichting dubieus is geboekt, dit na een

beslissing van de raad van bestuur en indien de betrokken persoon gedurende 1 jaar of meer geen

betalingen heeft verricht. Uit ervaring weet de visitatiecommissie dat de boekhoudkundige verwer-

king van huurdersachterstallen in de afgelopen jaren soms verschillend gebeurde van SHM tot SHM,

waardoor het niet opportuun is om op basis van de onderlinge positionering harde conclusies te

trekken.

De procedure huurdersachterstal zet in op een strakke opvolging van huurdersachterstallen. Huurders

met betalingsproblemen kunnen op elk moment met de SHM overleggen om tot een afbetalingsplan

te komen.

▪ De SHM heeft een uitgebreid en overzichtelijk opvolgingssysteem voor de huurdersachterstallen en

vermeldt dit ook in zijn jaarrapport. Dit maakt opvolging vanuit verschillende invalshoeken mogelijk.

Vanuit het standpunt van organisatiebeheersing is dit positief. Het spreekt voor zich dat de lage huur-

dersachterstallen positief bijdragen tot de financiële gezondheid van de SHM (zie OD 5.4).

▪ De Volkswoningen doet inspanningen om domicilie- en sociale fraude te bestrijden en maakt hier

systematisch en consequent werk van. Bij het ondertekenen van het huurcontract wijst de SHM de

huurder preventief op zijn plicht om bijwoning aan te geven. Dit is een agendapunt op de toelichting

voor de nieuwe huurders, komt ook uitgebreid aan bod in de informatie voor nieuwe huurders (zie

OD 6.1) en bij persoonlijke contacten. Zij wijst op de mogelijke gevolgen bij fraude en het belang van

het tijdig melden van wijzigingen binnen de gezinssituatie. De SHM volgt actief alle gezinswijzigingen

in het klantenbestand op via de Kruispuntbank voor Sociale Zekerheid. Verder wijst de SHM tijdens

de huisbezoeken nogmaals op het belang van de melding van bijwoning. Dit type van fraude bereikt

de SHM vooral via melding van de buren, buurtpolitie of via de eigen personeelsleden. Ze gaat ook de

tellers van energie na indien dit nodig is. Als de SHM een melding krijgt van mogelijke domiciliefraude,

zal ze het nodige doen om de aanpassingen aan de huurprijs te berekenen. 1 procedure in Aalst is

lopende wegens onderverhuur.


OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan

Beoordeling: goed

De Volkswoningen maakt gebruik van de diensten van de VMSW voor het opmaken van een meerjarige

financiële planning. Ze gebruikt ze ook als beleidsinstrument. Het resultaat wordt minimaal één keer per

jaar grondig besproken op de raad van bestuur, met bijzondere aandacht voor de volledigheid van de

geplande investeringen. De SHM vertrekt daarbij van alle lopende en geplande huur- en koopprojecten

tot en met 2026/2027. De voorziene budgetten voor de uitgaven voor de onderhouds- en herstellings-

werken zijn opgenomen in de planning, wat de kwaliteit hiervan verhoogt. De SHM maakt gebruik van

een begroting. De visitatiecommissie is van oordeel dat de SHM goed presteert voor deze operationele

doelstelling.

▪ In de vorige visitatie (2013) behaalde de SHM De Dendermondse Volkswoningen een voor verbetering

vatbaar voor deze operationele doelstelling. De visitatiecommissie raadde de SHM aan om een gede-

tailleerde renovatieplanning uit te werken, af te stemmen op het financieel plan en vice versa.

▪ De Volkswoningen maakt gebruik van de dienstverlening van de VMSW voor het opstellen van haar

financiële planning. Volgens dit model wordt de cashflowstroom uit de gewone operationele werking

aangevuld met de financiële stromen van de eenmalige investeringsuitgaven voor groot onderhoud,

voor aankopen en voor renovatie- en nieuwbouwprojecten. Deze investeringen kunnen gefinancierd

worden met gesubsidieerde lange termijnleningen (FS3), met marktconforme leningen en/of met ei-

gen middelen. In dit laatste geval is er een directe negatieve impact op de liquide middelen van de

SHM. De planning van de VMSW concentreert zich in eerste instantie op de terugbetalingscapaciteit

van de SHM voor de door de VMSW toegekende leningen.

De SHM heeft zich de voorbije jaren verdiept in de financiële planning van de VMSW en er inzicht in

verworven. De SHM gebruikt de standaardveronderstellingen in haar financiële planning, bijvoor-

beeld dat de kosten en de huurinkomsten stijgen met 2%. De aankopen van onroerende goederen,

de geplande koopactiviteiten, investeringen in de projecten alsook de courante onderhoudsuitgaven

zijn geïntegreerd in de financiële planning en dit op een overzichtelijke manier.

▪ De planning wordt zesmaandelijks besproken en toegelicht op de raad van bestuur van de SHM. Uit

de betrokken verslagen maakt de visitatiecommissie op dat De Volkswoningen de planning grondig

bespreekt. De SHM vertrekt daarbij van alle lopende en geplande projecten tot en met 2026-2027. Dit

vindt de visitatiecommissie een correcte tijdshorizon, gelet op het hoge investeringsvolume van de

SHM. De visitatiecommissie heeft vastgesteld dat de SHM de voorziene budgetten voor de uitgaven

voor de onderhouds- en herstellingswerken heeft opgenomen, inclusief de investeringen voor reno-

vaties met FS3-leningen. De financiële planning is zo afgestemd met de geplande financiële stromen

voor die onderhoudsplanning. Dit verhoogt de kwaliteit van deze planning en geeft de SHM een

duidelijker inzicht in de evolutie van de financiële leefbaarheid, bijvoorbeeld naar de beschikbaarheid

van eigen middelen voor investeringen.

▪ Ten slotte toetst De Volkswoningen de financiële gevolgen van beslissingsvoorstellen aan de jaarbe-

groting, met een halfjaarlijkse rapportering. Alhoewel een jaarbegroting slechts een beperkte waarde

heeft bij een SHM (omdat de allerbelangrijkste uitgaven, de aflossingen van de leningen en de perso-

neelskosten, moeilijk op korte termijn te verminderen zijn), is het toch een instrument om kleinere

uitgaven onder controle te houden. Bovendien gebruikt de SHM de rapportering om achteraf de

actuele toestand te vergelijken met het budget (zie OD 5.2). Zo krijgt ze op een overzichtelijke manier

een evolutie van de reële uitgaven en inkomsten ten opzichte van de gebudgetteerde waarden en

ten opzichte van het voorbije werkingsjaar. Dit draagt bij aan het inzicht in de financiële leefbaarheid

van de SHM en de invloed die de SHM daar zelf op heeft. Reeds voor de fusie maakte de Volkswonin-

gen 2 simulaties op voor haar begroting: financiering met eigen middelen van projecten, renovaties

en herstellingen, en die met FS3 lening. Hieruit bleek dat financiering met eigen middelen niet haalbaar

was.


4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTGERICHTHEID

OD 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk

Beoordeling: goed

De visitatiecommissie beoordeelt het informeren van burgers door De Volkswoningen als goed. De SHM

heeft de lijn die ze reeds bij de vorige visitatie heeft ingezet verder uitgewerkt. Ze slaagt erin om door

een mix aan communicatiekanalen laagdrempelig en klantgericht, huurders alsook kandidaat-huurders

op een begrijpelijke manier te informeren. Dit gaat dan over: de voorwaarden van het huren van een

sociale woning, rechten en plichten, het toewijzingssysteem, het inschrijvingsdossier, woningpatrimonium

in functie van woningkeuze, klachtenprocedure, … tot het voorkomen van sociale en domiciliefraude. Op

de website van De Volkswoningen is het vorige visitatierapport te consulteren. Verder zijn er geen ini-

tiatieven voor een één-loketsysteem in het werkingsgebied van De Volkswoningen.

▪ De SHM heeft na de fusie zowel haar loket in Aalst (2 voormiddagen) als in Dendermonde (3 voormid-

dagen) behouden. Klanten worden door medewerkers ontvangen aan de balie. In de ontvangstruimte

is er ook een aparte spreekkamer voorzien indien dit in functie van het gespreksthema aangewezen

zou zijn. Huurders kunnen ook een afspraak maken, maar deze mogelijkheid staat nergens vermeld in

de communicatie van de SHM. De visitatiecommissie adviseert de SHM die mogelijkheid bekend te

maken op haar website en in haar schriftelijke communicatie. Verder zijn er maandelijks zitdagen in

het Sociaal Huis te Waasmunster en Lebbeke. De huurders kunnen op deze dagen ook hier terecht

met hun problemen en vragen. De SHM monitort het aantal bezoeken per dag (14 in Dendermonde en

12 in Aalst gemiddeld), met een iets hogere frequentie op vrijdag (respectievelijk 16 en 13). Ze heeft

deze monitoring opgezet om eventuele piekmomenten te kunnen opvangen, al blijkt hieruit voorlopig

weinig variatie. De SHM is bijna de hele week telefonisch bereikbaar en uiteraard ook via mail. De

Volkswoningen beschikt over een 24/7 noodlijn voor sanitair. Heel veel informatie bereikt de huurders

via de huisbezoeken en de bewonersvergaderingen (zie OD 4.1 en 4.2).

▪ Bij de tevredenheidsmeting (zie 0D 6.3) van 2016 kwam naar voor dat een mail of een telefoon onbe-

antwoord kon blijven indien een medewerker afwezig is. Naar aanleiding hiervan heeft de SHM een

nieuw telefoonsysteem geïnstalleerd, waardoor geen enkele telefoon meer verloren gaat. Er is ook een

systeem met generieke mailboxen opgezet, waardoor iedere ‘klant’ sinds 12 november 2018 binnen een

afgesproken tijdspanne een antwoord krijgt.

▪ De Volkswoningen heeft een sterk uitgewerkte website ontwikkeld. De website bevat duidelijke in-

formatie voor huurders en kandidaat-huurders. De structuur van de website is helder. De manier

waarop de rubrieken zijn opgesteld, leidt de bezoeker meteen naar de onderwerpen die hem aangaan:

- De rubriek ‘ik wil huren’ geeft duidelijke informatie over de inschrijvingsvoorwaarden, de actuali-

sering, de mogelijkheden van een huurpremie, de wachttijd en de toewijzing. Er is ook een goed

uitgewerkt overzicht van het ganse patrimonium.

- De rubriek ‘ik huur een woning’ omvat vier sub-rubrieken. De inhoud van de rubriek ‘huurwaar-

borg’ is vrij evident. De volgende rubriek ‘huurdersdocumenten’ bevat het reglement Inwendige

Orde en het huurcontract. De derde rubriek ‘aanvragen’ gaat over het opzeggen van een woning

of garage, het huren van een garage, een mutatie-aanvraag, betalen huurprijs, huurprijsherziening

of afbetalingsplan. De Laatste rubriek ‘melding’ bevat 5 items: melding sluikstort, technische pro-

blemen, gezinswijzigingen, klachtenformulieren en budgetmeter. De 24/7 noodlijn is niet terug te

vinden op de website.

- Naast deze hoofdrubrieken zijn er nog rubrieken die verwijzen naar nieuwsberichten (hierbij oa

het vorige visitatierapport), de nieuwsbrieven, De Volkswoningen als organisatie, de projecten, en

contactgegevens.


- De Volkswoningen informeert kandidaat-huurders ook via de website over de tweejaarlijkse ac-

tualisatie

▪ Inschrijving van kandidaat-huurders kan op de kantoren van De Volkswoningen of op één van de

maandelijkse respectievelijk tweewekelijkse zitdagen op het OCMW van Lebbeke, dan wel Waasmun-

ster. In de regio Dendermonde is er ook een uitwisseling van de inschrijvingsgegevens en is een kan-

didaat-huurder sowieso ingeschreven bij de drie huisvestingsmaatschappijen als hij zich inschrijft bij

één van de drie SHM's.

▪ In 2019 verscheen ook de laatste update van het Reglement van Inwendige Orde (RIO). Het RIO is een

overzichtelijk document waarin op ruim 60 pagina’s bijzonder veel nuttige en bruikbare informatie

wordt meegedeeld. In het RIO komen volgende items aan bod: rechten en plichten van huurder en

verhuurder (oa aangaande sociale- en domiciliefraude), Wat te doen bij schade? Onderhoud en her-

stellingen, huurlasten, contactgegevens, … Het bevat do’s en don’ts, onderhouds- en energiebesparende

tips. De visitatiecommissie vindt dit een bijzonder goed uitgewerkte tool.

▪ De brieven die de Volkswoningen stuurt naar (kandidaat-)huurders, zijn gebaseerd op de sjablonen

die door de VMSW worden aangereikt. De brieven bevatten altijd de gegevens van de contactpersoon

en de correcte informatie. De visitatiecommissie beveelt de SHM het toch aan om deze brieven te laten

checken op klare taal en vooral ook na te gaan of deze brieven niet eenvoudiger en helder kunnen

gelay-out worden. Nu staat veel info op hetzelfde niveau en is het moeilijk om als lezer je weg te

vinden.

▪ In de aanbodbrieven gericht aan kandidaat-huurders verwijst de SHM naar het risico op verlies van

de huurpremie en een schrapping van de wachtlijst bij het weigeren van een eerste of tweede, wo-

ningaanbod.

▪ De Volkswoningen verspreidt vier keer per jaar bij alle huurders een huurderskrant onder de naam

‘Woonweter’. De samenstelling van de huurderskrant gebeurt door de communicatiemedewerker. De

huurderskrant bevat artikels over nieuwe projecten, geplande renovaties, bewonersinitiatieven, be-

wonersoverleg of tevredenheidsmetingen, maar ook praktische tips en aandachtspunten voor huur-

ders.

▪ De Volkswoningen beschikt over een knap uitgewerkt jaarverslag. Het jaarverslag staat op de website

en wordt toegestuurd naar alle partners. Hierin komen uitvoerig alle projecten aan bod, de verhuur-

activiteiten, bewonerswerking en communicatie. In het jaarverslag rapporteert de SHM verder ook

over de ingediende klachten en het gevolg dat ze eraan heeft gegeven.

▪ De gesprekspartners van de visitatiecommissie tonen zich zeer tevreden over de klantvriendelijkheid

van zowel het administratief als het technisch personeel. Dat wordt bevestigd in de tevredenheids-

metingen waaruit algemene tevredenheid blijkt over de dienstverlening van De Volkswoningen.

OD 6.2: De SHM informeert beleidsinstanties en andere belanghebbende organi-saties snel en duidelijk

Beoordeling: goed

SHM De Volkswoningen communiceert correct met Vlaamse instanties, zoals de VMSW en het agentschap

Wonen-Vlaanderen. Verschillende actoren waarmee de visitatiecommissie sprak, geven aan dat de SHM

een goede partner is om mee samen te werken, heel transparant is en heel wat informatie deelt, zowel

op vraag als op eigen initiatief. Tegelijk was er vanuit een aantal actoren en dan in het bijzonder op het

vlak van stedenbouwkundige aspecten de vraag om intensiever overleg te kunnen hebben over de pro-

jecten die op stapel staan. Omdat de visitatiecommissie hier tegenover kon vaststellen dat de SHM de

verschillende diensten ten gepaste tijde op de hoogte stelt, beoordeelt de commissie de prestaties van De

Volkswoningen voor deze doelstelling als goed.


▪ Er zijn geen indicaties gevonden dat de informatiedeling met de VMSW en Wonen-Vlaanderen niet

optimaal zou verlopen. De SHM heeft in elk geval voldoende inspanningen ondernomen om de gege-

vens van de prestatiedatabank tijdig up-to-date te krijgen. Daardoor gaat de visitatiecommissie ervan

uit dat De Volkswoningen op een correcte en snelle manier met de gewestelijke overheid communi-

ceert.

▪ In elke gemeente van het actieterrein vertegenwoordigt de directeur of de adjunct-directeur de SHM

op het lokaal woonoverleg. Volgens de deelnemers aan het overleg stelt de SHM er zich zeer construc-

tief op en levert ze heel vlot alle nodige informatie aan. Ze licht er haar projecten toe, inclusief haar

wachtlijstanalyse.

▪ De Beleidsverantwoordelijken waarmee de visitatiecommissie kon spreken waren allen lid van de

raad van bestuur van de SHM. Ze gaven expliciet aan dat de informatiedeling (via de raad van bestuur)

bijzonder uitgebreid is. Uit de verslagen van de raad van bestuur bleek effectief dat dit het geval is.

Alle gemeenten waar de SHM actief is, zijn- met uitzondering van Aalst- ook vertegenwoordigd in de

raad van bestuur. In de gemeenten Lebbeke en Dendermonde is de visie van de ontwikkelingsvisie

van de SHM afgestemd met de lokale beleidsvisie. In Aalst en Waasmunster was dit niet het geval:

Voor de stad Aalst heeft de SHM dan ook een bijzonder initiatief ondernomen om hun plannen

toe te lichten en daarnaast ook de banden met de stad aan te halen. Dit gebeurde op een overleg

met het schepencollege op 14 juni 2019. De stad kon de toelichting appreciëren, maar gaf tegelijk

aan dat de stad geen ambities heeft om haar sociaal patrimonium uit te breiden.

Ook voor de gemeente Waasmunster was er nood aan een overleg om de violen gelijk te stem-

men. De informatiedoorstroming vanuit de vorige vertegenwoordiger van de raad van bestuur

naar het schepencollege was in het verleden niet optimaal. Hierdoor was er grote verwondering

bij het schepencollege over de vele projecten die op stapel stonden bij de SHM.. Uit diverse cor-

respondentie kan de SHM aantonen dat zij wel degelijk de gemeente hiervan heeft proberen in

te lichten. Eventuele onduidelijkheden zij intussen opgehelderd en is er hier ook een intensiever

overleg.

▪ De stedenbouwkundige diensten waarmee de visitatiecommissie kon spreken, gaven aan dat de SHM

zich constructief opstelt, maar dat de informatie doorstroming over de locatie alsook over de aard

van de projecten van bij de aanvang vlotter zou kunnen. De SHM kon dit deels weerleggen door aan

te tonen dat er uitvoerig informatie is verschaft. Tegelijk geeft de SHM ook aan dat ze voor de aankoop

van een terrein niet altijd overleg pleegt met de gemeente. In gemeenten waar sociale huisvesting

geen beleidsprioriteit is, wordt het dan immers onmogelijk om een grondpositie te verwerven.

Het valt de visitatiecommissie op dat de SHM steeds bereid is uitvoerig in overleg te gaan met de

partners in het werkveld. Tegelijk rekent de SHM - terecht - op informatiedoorstroming binnen de

gemeentelijke diensten of tussen ambtenaren en verkozenen. Dit blijk niet altijd het geval te zijn. In

het bijzonder het debat over de stedenbouwkundige wenselijkheid van bepaalde projecten blijkt niet

evident. In het belang van het lokaal woonbeleid, lijkt het essentieel dat er vanuit beide zijden ge-

streefd wordt naar een meer open debat over het waarom en het hoe van sociale huisvesting binnen

het lokaal woonbeleid. De SHM toont hiertoe bereidheid en is ten dele nog zoekende naar de juiste

insteken. Mogelijks moet dit via meer diverse kanalen verlopen en mag de SHM niet zozeer rekenen

op onderlinge terugkoppeling binnen de lokale diensten. De visitatiecommissie beveelt aan hier blij-

vend werk van te maken alsook de lokale ambtelijke en beleidscontacten systematisch te blijven be-

trekken.

▪ De Volkswoningen werkt nauw samen met de lokale welzijnsactoren. Met het OCMW van Dender-

monde is er een structureel overleg. Het overleg met de OCMW’s van Waasmunster en Lebbeke gebeurt

op de maandelijkse zitdag die de sociale dienst heeft op deze OCMW’s. Twee keer per jaar is er in

Waasmunster een specifiek overleg tussen de sociale dienst van het OCMW en de maatschappelijk

werker van De Volkswoningen. Op dit overleg worden de moeilijke dossiers besproken, worden


afspraken gemaakt, worden gezamenlijke huisbezoeken gepland en worden potentiële moeilijke be-

geleidingen aangemeld. Omdat de samenwerking destijds tussen de CV voor Huisvesting, Gewest Aalst

en de lokale diensten niet evident was, dient de samenwerking in Aalst nog op kruissnelheid komen.

De vertegenwoordiger van het OCMW Aalst kon in elk geval getuigen van een sterke verbetering van

de samenwerking met de SHM. De SHM informeert partners snel over huurders met achterstal en met

het CAW is er een goede informatie-uitwisseling. De Volkswoningen heeft samenwerkingsovereen-

komsten met het OCMW van Dendermonde en het CAW.

▪ Het OCMW en het CAW weten ook de openheid van de SHM te appreciëren als het gaat over het ter

beschikking stellen van tijdelijk leegstaande woningen in afwachting van renovatie. Daarnaast wor-

den de voormalige kantoren van de SHM te Dendermonde ook verhuurd aan het centrum voor basis-

educatie. Ten slotte heeft de SHM in 2019 gedurende een maand een woning ter beschikking gesteld

van het wijkcomité Donck-Vlotgras voor de organisatie van activiteiten: onder meer een grote jaar-

lijkse kermis, quiz, zwerfvuilacties, een nieuwjaarsreceptie ... .

▪ Bij actualisatie stuurt de SHM aan het OCMW en het CAW de lijst van kandidaat-huurders door van

wie geweten is dat ze klant zijn bij het OCMW of CAW. Zo kunnen ze hun klanten wijzen op het belang

ervan.

▪ De actoren met wie de visitatiecommissie sprak geven verder aan dat zij door de SHM ook op de

hoogte worden gesteld van hun werking via de huurdersbrieven en het jaarverslag.

▪ Vermeldenswaardig zijn ten slotte verder de samenwerkingen die de SHM heeft lopen met de Karel

de Grote Hogeschool (Antwerpen) en de Hogeschool Odissee (Aalst) voor het aanbieden van stage-

plaatsen; dit voor diverse opleidingsrichtingen: vastgoed, sociaal-juridische dienstverlening, kantoor-

en gegevensbeheer, … De visitatiecommissie apprecieert deze openheid sterk en erkent de win-winsi-

tuatie.

OD 6.3: De SHM meet de tevredenheid van klanten

Beoordeling: goed

De Volkswoningen en de beide SHMS's van voor de fusie, hebben op verschillende manieren naar de

tevredenheid bij hun huurders gepeild. Dat gaf ook aanleiding tot een aantal verbeteracties. Zowel De

CV voor Huisvesting, Gewest Aalst, als Dendermondse Volkswoningen organiseerden in 2016 een groot-

schalig tevredenheidsonderzoek. In 2019 herhaalde de fusiemaatschappij deze meting, de resultaten hier-

van werden ook besproken in de raad van bestuur en gepubliceerd in de nieuwsbrief. Naast de algemene

tevredenheidsmeting organiseerde DVW ook een tevredenheidsmeting naar aanleiding van de renova-

tiewerken in één van haar wijken. Verder was er ook een tevredenheidsmeting van het onthaal aan de

loketten via een zuil. De SHM is nog zoekende in haar methodieken, maar gaat hierbij voldoende syste-

matisch en objectief terecht. Aan deze tevredenheidsmetingen probeert de SHM steevast verbeteringsac-

ties te koppelen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties op deze operationele doelstelling als goed.

▪ CV voor Huisvesting, Gewest Aalst organiseerde in 2016 een grootschalige tevredenheidsmeting. 704

huurders werden bevraagd en 246 volledige enquêtes werden terugbezorgd (35%): 198 antwoorden

op papier en 48 enquêtes werden online beantwoord. Tegelijk zette ook De Dendermondse Volkswo-

ningen een grootschalige tevredenheidsmeting op. 993 huurders werden bevraagd en 331 volledige

enquêtes werden terugbezorgd: 203 antwoorden op papier en 128 enquêtes werden online beant-

woord.

De huurders van de CV voor Huisvesting, Gewest Aalst tonen zich gemiddeld iets meer tevreden dan

deze van De Dendermondse Volkswoningen. Vreemd genoeg is dit ook het geval voor de bevraging

omtrent de tevredenheid over de kwaliteit van de woning en het onderhoud ervan, terwijl het toch

duidelijk is dat het kwaliteitsprobleem zich vooral bij het patrimonium in Aalst voordoet (zie 0D 2.1)


Voor De Dendermondse Volkswoningen bleek dat het vrij moeilijk was om conclusies te trekken uit

tevredenheidsmetingen waarbij men geen onderscheid kan maken tussen het profiel van de respon-

denten: zijn dit recente of al lang huurders van de SHM, woont men in een specifieke wijk, in een

recente of oudere woning, onderscheid naar leeftijd. De voornaamste opmerkingen over kwaliteit van

de woning en/of woonomgeving werden opgenomen in de projectfiches van 17 renovatieprojecten

die in de steigers stonden. Daarnaast werden ook een aantal bemerkingen over het openbaar domein

doorgegeven aan de bevoegde diensten.

Verder waren er ook een aantal opmerkingen over het niet kunnen contacteren van de diensten van

de SHM. DVW heeft hierop ingegrepen. Vanaf 2018 een nieuw telefoonsysteem waardoor geen enkele

telefoon meer verloren gaat. Er werd ook gewerkt aan een systeem met generieke mailboxen, waar-

door iedere ‘klant’ sinds 12 november 2018 binnen een afgesproken tijdspanne een antwoord krijgt.

Tenslotte monitort men ook beter de bezoeken aan het onthaal om op deze wijze inzichten te ver-

krijgen wanneer piek- en dalmomenten verwacht mogen worden.

Om een meer gedetailleerd beeld uit de tevredenheidsmeting van 2019 te halen, heeft men ruimte

gelaten om in deze meting verschillende types van huurdersprofielen te kunnen onderscheiden. Voor

deze meting werden 1688 huurders bevraagd en 471 volledige enquêtes werden terugbezorgd (28%):

430 antwoorden op papier, 40 enquêtes werden online beantwoord en 1 mondeling. De resultaten

van deze bevraging werden besproken op de raad van bestuur van juni en werden ook gepubliceerd

in de huurderskrant van september. Ofschoon op de RvB vooral de resultaten werden besproken,

kwamen toch reeds een aantal tendensen naar voor waar men als SHM mee aan de slag wil. Zo valt

het op dat huurders van een nieuwe woning minder tevreden zijn over de kwaliteit van hun woning,

dan huurders van een oude/niet-gerenoveerde woning. Opnieuw bleek dat ondanks de objectieve

feiten het omgekeerde aantonen, de huurders in Aalst gemiddeld meer tevreden zijn over de kwaliteit

van hun woning dan deze in Dendermonde.

Het valt de visitatiecommissie op dat de SHM is nog zoekende is naar hoe ze haar grote tevreden-

heidsmetingen moet aanpakken om maximaal bruikbare resultaten te behalen en toch de anonimiteit

van de huurder te garanderen. Met haar laatste bevraging lijkt de SHM een zeer goede insteek te

hebben gevonden. Mogelijks is het aangewezen om de databank te verrijken (aan te vullen met andere

gegevenskenmerken) alvorens hij geanonimiseerd wordt.

▪ Van september 2016 tot en met juni 2018 werden huurders aan de loketten gepolst naar hun tevre-

denheid over diverse items: Hoe vriendelijk bent u vandaag geholpen? Wat het antwoord op uw

vraag duidelijk? Bent u tevreden over de interventietijd bij een melding? De medewerkers hebben

aandacht en begrip? Telkens konden deze vragen beantwoord worden door op een 4-puntschaal van

smileys te duwen, van heel tevreden tot heel ontevreden. Ook bij deze bevraging was het moeilijk

om duidelijke conclusies te trekken, behalve een grote algemene tevredenheid.

▪ Bij de oplevering van het renovatieproject De Keur 10 & 11 (eerste fase van het grotere project De Keur

in Dendermonde) werden er iets meer dan honderd enquêtes verspreid. De SHM kreeg er in totaal 31

terug. Er waren zowel vragen over de tevredenheid van de dienstverlening van de SHM, de dienst-

verlening van de aannemer die de renovatiewerken uitvoerde en de kwaliteit van de gerenoveerde

woningen. Ook deze meting werd besproken op de raad van bestuur. Op basis van deze meting is er

beslist om de aannemers te vragen (op te nemen in het bestek) zelf contact en afspraken te maken

met de huurders als ze aan hun woningen aan de slag gaan.

De visitatiecommissie stelt vast dat De Volkswoningen in de afgelopen jaren tevredenheidsmetingen heeft

georganiseerd op diverse schalen en met verschillende methodieken. De huurders toonden zich in meer-

derheid tevreden met de dienstverlening van de SHM, de woningen en de buurt. De Volkswoningen geeft

aan dat ze in de komende jaren nog tevredenheidsmetingen wenst uit te voeren, maar tegelijk ook vaak

teleurgesteld is over de bruikbaarheid van de output. De visitatiecommissie beveelt daarom aan om

verder te zoeken naar een aanpak op maat. De weg die de SHM vandaag is ingeslagen door meer nadruk


te leggen op de verschillende profielen binnen het huurderspubliek, zal de SHM in elk geval toelaten om

meer doelgroepgericht te werk te gaan.


5.1 Aanbevelingen voor de SHM Op basis van de uitkomsten van de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie aan de SHM de vol-gende aanbevelingen:

1. Stel een renovatiestrategie op en handel in functie daarvan. Geef aan welke woningen zullen verkocht worden, gerenoveerd en gesloopt; duid aan welke bouwdelen gerenoveerd zullen worden en gepland; bereken welke kosten daarmee gepaard zullen gaan. Op basis van deze leidraad kan de SHM werken aan een plan van aanpak om de structurele leegstand te doen dalen. (OD 2.1 en OD 5.2).

2. Voor grote gezinnen is de wachttijd gemiddeld 3 jaar. De Volkswoningen beschikken over een relatief klein aanbod aan grotere woningen; bovendien zijn er 5 niet beschikbaar wegens een juridische procedure (OD 1.5). De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om prioritair in te zetten op het verminderen van de lange wachttijden voor grote gezinnen. Dit kan door de procedure voor de aanpak van onderbezetting strikt op te volgen en door bij de toekomstige bouwprojecten telkens meerdere grote woningen te voorzien. De sociale dienst van de SHM zet sterk in op huisbezoeken die ze zelf omschrijft als controlebezoeken. De Visitatiecommissie beveelt de SHM aan werk te maken van een dienstverlening waarbij de controlerende functie in evenwicht wordt gebracht met de vertrouwensrelatie met de huurders. Dit is zowel van belang voor een betere huurdersondersteuning van vooral kwetsbare huurders (OD 4.1) als voor de uitbouw van een werking rond bewonersbetrokkenheid (OD 4.4).

3. De SHM onderneemt diverse initiatieven die onder de noemer aanpak van leefbaarheid zou den kunnen vallen. Tegelijk oordeelt de visitatiecommissie dat er van een uitgewerkte visie weinig sprake is. Vanuit dit perspectief beveelt de visitatiecommissie de SHM aan toch werk te maken van een duidelijkere uitgewerkte visie. Dit moet toelaten doelstellingen te stellen ten aanzien van de leefbaarheidsaanpak en de eigen werking te evalueren, coherenter te maken en te optimaliseren. (OD 4.3)

4. De SHM zet sterk in op een nauwe band en grote betrokkenheid van de medewerkers op de huurders. Tegelijk zijn de bewoners weinig betrokken op de SHM op dit moment. Het is uiter-aard aan de SHM om te beslissen hoe ze dit vorm geeft. Het is belangrijk hierbij enkel te focus-sen op leefbaarheid, diverse methodieken aan te wenden om zo in te spelen op de diversiteit in publiek, en dit stapsgewijs aan te pakken en uit iedere stap te leren om zo verder te groeien in ontwikkeling van bewonersbetrokkenheid. (0D 4.4)

5. De brieven die de Volkswoningen stuurt naar (kandidaat-)huurders, zijn gebaseerd op de sja-blonen die door de VMSW worden aangereikt. De brieven bevatten altijd de gegevens van de contactpersoon en correcte informatie. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om deze brieven te laten checken op klare taal en vooral na te gaan of deze brieven niet eenvoudiger en helder kunnen gelayout worden (OD 6.1).

6. De SHM geeft aan steeds bereid te zijn voor overleg met de partners in het werkveld. Tegelijk rekent de SHM - terecht - op informatiedoorstroming binnen de gemeentelijke diensten of tus-sen ambtenaren en verkozenen. Dit blijkt niet altijd het geval te zijn. In het bijzonder het debat over de stedenbouwkundige wenselijkheid van bepaalde projecten is blijkbaar niet evident. In het belang van het lokaal woonbeleid, is het essentieel dat er vanuit beide zijden gestreefd wordt naar een meer open debat over het waarom en het hoe van sociale huisvesting binnen het lokaal woonbeleid. De visitatiecommissie beveelt aan hier werk van te maken en de lokale ambtelijke en beleidscontacten systematisch te betrekken (OD 6.2).

7. De Volkswoningen geeft aan vaak teleurgesteld te zijn door de bruikbaarheid van de output van tevredenheidsmetingen. De visitatiecommissie beveelt daarom aan om verder te zoeken naar een aanpak op maat van de SHM. De weg die de SHM vandaag is ingeslagen door meer nadruk te leggen op de verschillende profielen binnen het huurderspubliek, zal de SHM in elk geval toelaten om meer doelgroepgericht te werk te gaan. (OD 6.3)

5. AANBEVELINGEN


5.2 Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid te nemen maatregelen De visitatiecommissie adviseert de Vlaamse overheid om ten aanzien van SHM de volgende maatregelen te nemen:

De visitatiecommissie heeft de sociale huisvestingsmaatschappij op bijna alle onderdelen de beoordeling ‘goed’ gegeven, 2 x ‘voor verbetering vatbaar’. De SHM zoekt zelfverbetering, zowel in haar sociale als in haar technische opdracht. Om die reden is de visitatiecommissie overtuigd dat De Volkswoningen de voorgestelde aanbevelingen en verbeterpunten professioneel zal aanpakken en het visitatierapport als een nieuwe kans opneemt om over haar werking te communiceren en deze te verbeteren.

5.3 Goede praktijken bij de SHM Onder een goede praktijk verstaan we een werkwijze van een sociale huisvestingsmaatschappij die aan-toonbaar resultaat heeft opgeleverd en die in een bepaalde context een zeer effectieve en efficiënte aan-pak is gebleken en daarom als een voorbeeld onder de aandacht van andere SHM’s en woonactoren wordt gebracht. Op basis van de prestatiebeoordelingsmethodiek heeft de visitatiecommissie volgende werkwijzen geïdentificeerd die mogelijk als “goede praktijk” kan uitgediept en veralgemeend kunnen worden naar andere sociale huisvestingsmaatschappijen. ▪ Gestroomlijnde communicatie naar huurders bij renovaties: Bij geplande renovaties licht DVW haar

plannen toe aan de zittende huurders (zie OD 2.1). Bij vervangingsbouwprojecten die leiden tot ver-plichte verhuizingen, informeert de SHM niet enkel in plenair overleg, maar informeert ze tevens via een huisbezoek huurders die dienen te verhuizen. Tijdens de werken houdt de SHM de huurders verder ook op de hoogte via diverse nieuwsbrieven. Telkens als de werken worden aangevat of afge-rond, of de werf een nieuwe fase ingaat, worden bewoners ingelicht. Zo kregen de bewoners van de wijk Vlotgras in de periode februari - augustus 2018 4 verschillende nieuwsbrieven. De visitatiecom-missie apprecieert deze intensieve benadering en vindt dit een goede praktijk (OD 4.4).

▪ De wijze/werkmethode waarbij het bestuur en de directie van DVW twee SHM’s heeft geïntegreerd tot één nieuwe SHM: de inspanningen voor een projectmatige, oplossingsgerichte en pragmatische aanpak van het verouderde patrimonium van de CV voor Huisvesting Gewest Aalst is een voorbeeld van goede praktijk. DVW bezocht alle woningen in Aalst systematisch, maakte een beschrijving van de bestaande toestand op en analyseerde welke de meest adequate aanpak is op het wijk- of bouw-blokniveau. Hierbij hield ze rekening met de plaatselijke beleidsvisie, terwijl ze er toch in slaagde om tot één beleidsvisie voorbij de grenzen van de voormalige SHM’s te komen (OD 2.1).


BIJLAGE 1: Overzicht gevoerde gesprekken Vertegenwoordigers SHM (directie, voorzitter en bijkomende leden raad van bestuur)

Marcel SEGERS Voorzitter - Tom BAERT Bestuurder - Jan PAUWELS Bestuurder - Luc Goethals bestuurder - Piet PAUWELS directeur - Ivo BLANCKE Adjunct-directeur Medewerkers SHM - Manu Lemmens Financieel verantwoordelijke - Heide Vermeulen Coördinator projecten en personeel - Annick Nauts Diensthoofd Patrimoniumbeheer - Marc De Lander Bouwinspecteur - Patrick Pauwels Projectmedewerker - Els Dewael Onthaal en communicatie - Els Sanders Kandidaat-huurders administratie - Melissa Bousaerd Sociale dienst, huurdersrelaties, onthaal, kandidaat-huurders Aalst, klach-

ten; - Floris Verstuyft Maatschappelijk werker, huurachterstallen Dendermonde - Ilse Vanhaut Coördinator verhuur Aalst, huurachterstallen Aalst Woonactoren: ambtenaren van gemeenten en provincie

- Kristel Croket Huisvestingsambtenaar, gemeente Waasmunster - Ann Vandenbranden Diensthoofd Middenstand en Huisvesting, stad Dendermonde - Rik Rousseau Diensthoofd ruimtelijke ordening en stadsontwikkeling, stad Dender-

monde Uitgenodigd maar verontschuldigd of niet aanwezig: Katleen Moereels, teamverantwoordelijke Wo-nen Aalst; Sven Huygens, maatschappelijk assistent, gemeente Lebbeke;

Woonactoren: SVK’s, OCMW’s, CAW’s en andere welzijnswerkers - Christa Hereman Team Wonen, stad Aalst - Sabine De Waele Preventieve woonbegeleiding, CAW Oost-Vlaanderen

Regio Waas en Dender Uitgenodigd maar verontschuldigd of niet aanwezig: Lander CLAEYS en Liesbeth Lissens, VZW Parol; Greet Franssen, CAW Oost-Vlaanderen, regio Aalst; Jörgen Van Ginderdeuren, Straathoekwerk Aalst; Bart Vanremoortere, wijkcomité Ruyter Waasmunster; Sandra Rosman, Buurthuis Waasmunster; Annelies Vandemeerssche, maatschappelijk werker, OCMW Lebbeke; Jörgen Van Ginderdeuren, Straathoekwerk Aalst; Katja Vlaeminck, sociaal Huis Waasmunster;

Woonactoren: bewoners (en eventueel aanwezige bewonersondersteuners)

Er werden 45 huurders uitgenodigd, 10 namen deel aan het gesprek. De namen van de huurders worden omwille van de privacy niet vermeld.

BIJLAGEN


Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken (burgemeesters, schepenen) - Mike TORCK Schepen van Wonen, gemeente Lebbeke - Tom BAERT Schepen van Wonen, gemeente Waasmunster

Uitgenodigd maar verontschuldigd of niet aanwezig: Schepen Sarah Smeyers, schepen van Wonen Aalst en Schepen Tomas Roggeman, Dendermonde;


BIJLAGE 2: Lijst met veel gebruikte begrippen en afkortingen Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties van deze sociale huisvestingsmaat-schappij. De voornaamste doelstelling van de visitatie bestaat er in om de SHM in staat te stellen haar prestaties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden, die voor een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer. Hieronder vindt u een alfabetische lijst van afkortingen en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij het lezen van het rapport. Volledigheid is niet onze bedoeling. We willen in een of twee zinnen typische begrippen in de sociale huisvestingssector verduidelijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties van deze SHM. Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website www.wonenvlaanderen.be.

aankopen goede woningen: Een sociale huisvestingsmaat-schappij (SHM) kan op verschillende manieren haar patrimo-nium uitbreiden. Naast het realiseren van nieuwbouw kan een SHM ook ‘goede woningen’ aankopen op de privé-markt op voorwaarde dat de op de privé-markt aangekochte ‘goede wo-ningen’ onmiddellijk als sociale huurwoningen verhuurd kun-nen worden of dat deze een investering van maximaal 15.000 euro (exclusief btw) per woning vereisen om als sociale huur-woningen te kunnen verhuren. Zoals voor de realisatie van een nieuwe woning, kan de SHM voor de aankoop van een goede woning beroep doen op een gesubsidieerde financiering, waar-van het maximumbedrag gelijk is aan de som van het subsidi-abele bedrag van de grondverwerving en het subsidiabele be-drag van de bouw van een sociale huurwoning.

aanmelding of aangemelde woningen: Om voor een subsidie in aanmerking te komen moest een SHM tot 31 oktober 2017 als eerste stap een nieuw te realiseren woning ‘aanmelden’ bij de VMSW. Het procedurebesluit van 2017 spreekt echter niet langer van aangemelde woningen. Vanaf dan spreken we over de “pro-jectenlijst”, als referentiebasis. Om op die projectenlijst te ko-men moet een SHM verschillende stappen doorlopen (zie ook Lokale beleidstoets en Renovatietoets).

actieterrein: Het actieterrein van een SHM is het gebied waarin de SHM woningen verhuurt of zal verhuren en/of sociale koop-woningen (of sociale kavels) realiseert, zal realiseren of in de voorbije 10 jaar heeft gerealiseerd. Dit terrein wordt afgeba-kend door de gemeentegrenzen en het is de SHM zelf die aan-geeft in welke gemeenten zij sociale woningen en kavels zal verhuren of realiseren. Het staat een SHM vrij om een onder-scheid te maken in een actieterrein voor huuractiviteiten en een actieterrein voor koopactiviteiten Gemeenten waarin een SHM woningen ontwikkelt of verhuurt behoren automatisch tot het actieterrein van een SHM.

actualisatie: Elke SHM die sociale huurwoningen verhuurt, houdt in een inschrijvingsregister, ook ‘wachtlijst’ genaamd, een lijst van kandidaat-huurders bij. De SHM is verplicht om minstens elke twee jaar alle kandidaat-huurders aan te schrij-ven met de vraag of ze nog geïnteresseerd zijn, of ze nog vol-doen aan de inkomensvoorwaarde en/of hun gezinssituatie nog dezelfde is als op het moment van de initiële inschrijving. De kandidaat-huurders moeten binnen de daartoe vooropge-stelde termijn de opgevraagde gegevens bezorgen aan de SHM, waarbij ze eventueel ook hun voorkeur (bijvoorbeeld de ligging of het type van de woning) kunnen aanpassen. Indien de SHM geen antwoord ontvangt, verstuurt ze een herinneringsbrief aan de kandidaat-huurder (aan het in het rijksregister opgeno-men adres, tenzij de kandidaat-huurder uitdrukkelijk heeft ge-vraagd om de briefwisseling naar een ander adres te verzen-den). Indien de kandidaat-huurder niet op deze herinnerings-brief reageert of niet meer aan de inkomensvoorwaarde vol-doet, wordt de kandidaat-huurders geschrapt uit het register en verliest de kandidaat-huurders zijn of haar plaats op de

wachtlijst, tenzij de kandidaat-huurder kan aantonen dat er sprake is van overmacht.

ADL-woningen: Een ADL-woning is een in functie van het faci-literen van de ‘Activiteiten van het Dagelijks Leven’ (ADL) (op-staan, zich wassen, zich aankleden, eten, iets vastnemen, iets oprapen, zich binnenshuis verplaatsen, ...) aangepaste woning waarbij de bewoner, voor een aantal dagelijkse activiteiten, een beroep kan doen op een vergunde zorgaanbieder. Het bou-wen van ADL-woningen is uitdovend. Bestaande ADL-woningen blijven uiteraard bestaan.

BECO of Beoordelingscommissie: de BECO is een commissie die bestaat uit een vertegenwoordiger van de minister van Wonen, van VMSW, van Wonen-Vlaanderen, van VVH/VLEM en van het VWF. De BECO bepaalt binnen de budgettaire ruimte vastge-steld door de Vlaamse Regering het budget per deelpro-gramma, kan beleidsaanbevelingen formuleren en beslist over de opname (en schrapping) van projecten uit de projectenlijst op de meerjarenplanning en korte termijnplanning.

bijzondere sociale lening: Particulieren kunnen voor de aan-koop van een woning, het behoud van de woning in geval van echtscheiding, het beëindigen van samenwoning of het reno-veren van hun enige woning twee soorten sociale leningen af-sluiten: (1°) leningen verstrekt door de VMSW of het Vlaams Wo-ningfonds (VWF) en (2°) leningen verstrekt door Erkende Kre-dietmaatschappijen (EKM’s). De door de VMSW of het VWF ver-strekte leningen worden ‘bijzondere sociale leningen’ genoemd omdat de Vlaamse overheid de financiering van die leningen subsidieert, waardoor de VMSW en het VWF lagere rentetarie-ven hanteren dan de meeste private banken en geen eigen ka-pitaalinbreng verwachten. Zowel de woning als de ontlener moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen (o.a. inkomens- en eigendomsvoorwaarden, voorwaarden qua maximale verkoop-waarde, enz). Deze voorwaarden werden via het eengemaakt leningenbesluit op 13 september 2013 op elkaar afgestemd zo-dat het voor een ontlener geen verschil meer uitmaakt waar de lening wordt aangevraagd. De ‘bijzondere sociale lening’ wordt door de VMSW ‘Vlaamse Woonlening’ (cf. www.vlaamse-woonlening.be) genoemd. Particulieren kunnen ze afsluiten aan het loket van een aantal SHM’s. Het VWF noemt de ‘bijzondere sociale lening’ ‘sociale lening’ (cf. www.vlaamswoningfonds.be). De door de VMSW en het VWF gehanteerde andersoortige ter-minologie resulteert in begripsverwarring, te meer er ook door EKM’s sociale leningen worden verstrekt waarvoor er andere voorwaarden gelden. Zo geldt er bijvoorbeeld geen inkomens-voorwaarde in functie van het toekennen van een sociale le-ning door een EKM. Voor de financiering van deze sociale lenin-gen voorziet het Vlaamse Gewest enkel in een gewestwaarborg en niet in een subsidie, wat een grote impact heeft op de soci-ale rentevoet. De bedoeling van sociale leningen van EKM’s is dat particulieren zonder veel spaargeld, en die niet in aanmer-king komen voor een ‘bijzondere sociale lening’ bij de VMSW of het VWF, toch een eigen woning kunnen verwerven, zonder dat ze daarvoor meer rente moeten betalen, zoals dat bij private banken gebruikelijk is. Er zijn momenteel iets minder dan 20

http://www.wonenvlaanderen.be/

https://emea01.safelinks.protection.outlook.com/?url=http%3A%2F%2Fwww.vlaamsewoonlening.be&data=01%7C01%7Cnathalie.vermeulen%40vmsw.be%7C90c297f7f6c54520b09408d50726df1c%7C14583716b6744f9e8e438d36499c8448%7C0&sdata=v9nU0EXcVORYoENac6qq%2FqbxSXjsgGCz1Vhf7fscBGU%3D&reserved=0

https://emea01.safelinks.protection.outlook.com/?url=http%3A%2F%2Fwww.vlaamsewoonlening.be&data=01%7C01%7Cnathalie.vermeulen%40vmsw.be%7C90c297f7f6c54520b09408d50726df1c%7C14583716b6744f9e8e438d36499c8448%7C0&sdata=v9nU0EXcVORYoENac6qq%2FqbxSXjsgGCz1Vhf7fscBGU%3D&reserved=0

https://emea01.safelinks.protection.outlook.com/?url=http%3A%2F%2Fwww.vlaamswoningfonds.be&data=01%7C01%7Cnathalie.vermeulen%40vmsw.be%7C90c297f7f6c54520b09408d50726df1c%7C14583716b6744f9e8e438d36499c8448%7C0&sdata=PAaMzjiC313WT%2BNuBRsfJ5Qc7BMO1hJzLZLCcWlmjt0%3D&reserved=0


EKM’s actief, verspreid over heel Vlaanderen (cf. www.sociaal-woonkrediet.be).

Bindend Sociaal Objectief (BSO): In het decreet houdende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per ge-meente), onder meer inzake de bijkomend te realiseren sociale (koop en huur)woningen en kavels, een Bindend Sociaal Objec-tief (BSO) bepaald. De nulmeting is de situatie op 31 december 2007. Vanaf dan wordt de toename van het aantal sociale (koop en huur)woningen en kavels jaarlijks gemeten. Dit laat toe om vast te stellen of het vooropgestelde BSO al dan niet tijdig wordt of zal worden gerealiseerd.

CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk (cf. www.caw.be)

CBO-oproep: Een Constructieve Benadering Overheidsopdrach-ten-oproep of kortweg CBO-oproep betreft een periodieke op-roep die de VMSW lanceert bij private actoren om voorstellen in te dienen voor de gunning van een of meer aannemingsover-eenkomsten, in de vorm van een onderhandelingsprocedure, met private inbreng van grond, voor het ontwerp en de bouw van sociale huur- of koopwoningen binnen een door de beoor-delingscommissie vastgesteld budget.

convenant: Een ‘convenant’ is een overeenkomst waarin par-tijen gemaakte afspraken vastleggen over het te voeren beleid, de na te streven doelstellingen en de op te zetten samenwer-king.

C2008: De ‘C2008/Concepten voor sociale woningbouw’ betreft de tot 31/10/2017 voor bouwheren en ontwerpers geldende lei-draad. Onderwerpen zoals ‘geïntegreerd ontwerpen’, ‘lokaal overleg’, ‘aanpasbaar en aangepast bouwen’, ‘EPB’, ‘akoestiek’ en ‘onderhoud en renovatie’ komen daarin uitgebreid aan bod. De C2008 was voorheen van toepassing op elk project en elk voorontwerp waarvoor een SHM een aanvraagdossier indiende. De ‘C2008’ werd met ingang van 01/11/2017 vervangen door bouwtechnische en conceptuele normen en richtlijnen (zie ook ontwerpleidraad en simulatietabel).

Design and Build-oproep: Een Design and Build-oproep is een periodieke oproep bij private actoren om voorstellen in te die-nen voor de gunning, in de vorm van een open of beperkte offerteaanvraag of een onderhandelingsprocedure, voor het ontwerp en de bouw van sociale huur- of koopwoningen.

EKM: Erkende kredietmaatschappij (zie Bijzondere sociale le-ning)

EPB: EPB staat voor 'EnergiePrestatie en Binnenklimaat'. Alle gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding wordt gedaan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze normen worden de EPB-eisen genoemd. De EPB-eisen heb-ben betrekking op de thermische isolatie, de energieprestatie, de netto-energiebehoefte qua verwarming, het binnenklimaat (ventilatie en oververhitting) (cf. www.vlaanderen.be).

EPC: Het EPC of EnergiePrestatieCertificaat informeert potenti-ele kopers en huurders over de energiezuinigheid van de wo-ning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning te koop of te huur staat. Het attest wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige type A (cf. www.vlaanderen.be en www.energiesparen.be).

erkenningenbesluit: Het ‘erkenningenbesluit’ betreft het Besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de er-kenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststel-ling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (cf. http://co-dex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=1019843).

ERP 2020: Het EnergieRenovatieProgramma (ERP) 2020 van de Vlaamse overheid is een urgentieprogramma waarbij beoogd wordt dat tegen 2020 alle daken geïsoleerd zijn, alle enkele be-glazing vervangen is door isolerend glas en alle verouderde ver-warmingsketels uit de Vlaamse woningen zijn gebannen. De gegevens van de patrimoniumenquête inzake ERP2020 zijn in

geaggregeerde vorm per SHM opgenomen in de prestatiedata-bank.

E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie een woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe energiezuiniger de woning is.

FS3: FS3 staat voor “derde financieringssysteem voor de reali-satie en renovatie van sociale huurwoningen” en bouwt verder op het vorige NFS2 (nieuw tweede financieringssysteem, dat op 1 januari 2008 in werking trad. Beide systemen zorgen ervoor dat SHM’s (via de VMSW) voor de financiering van sociale huur-projecten een beroep doen op renteloze leningen dewelke voorzien in een aflossingstermijn van 33 jaar. De lening wordt begrensd door bepaalde prijsplafonds, waarmee maximaal be-dragen per type bouwverrichting bedoeld worden. FS3 is een verfijning van NFS2 opdat de uitgaven van een SHM (vnl. kapi-taalaflossingen) beter afgestemd worden op de (huur)inkom-sten.

goede woning: Een ‘goede woning’ is een bebouwd onroerend goed dat in aanmerking komt voor een snelle verhuring als so-ciale huurwoning. Zie ook “aankopen goede woning”.

GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De Gewestelijke Sociale Correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarmee de Vlaamse overheid lagere huurinkomsten van SHM’s door huurders met een lager inkomen compenseert. De subsidie dekt het verschil tussen de reële inkomsten van de SHM's en een aantal geobjec-tiveerde uitgaven.. GSC is bedoelt als sluitstuk van het financie-ringssysteem voor nieuwbouw- en renovatieverrichtingen in-zake sociale woningen.

huurdersachterstallen: Huurdersachterstallen zijn betalings-achterstallen van huurders aan SHM’s. Het kan daarbij gaan om achterstallen qua huur, qua niet-betaalde huurlasten evenals over achterstallige kosten voor uitgevoerde werken of aange-richte schade. Om de huurdersachterstallen vergelijkbaar te maken tussen SHM’s worden alle (over meerdere jaren) onbe-taalde facturen (aan de huurders) gedeeld door alle (aan de huurders) in één jaar gefactureerde bedragen.

IGS: intergemeentelijk samenwerkingsproject ter ondersteu-ning van het lokaal woonbeleid

instandhouding: Instandhouding betreft investeringen in de re-novatie, verbetering of aanpassing van bestaande woningen, gebouwen of niet-residentiële ruimten.

intern huurreglement: Een intern huurreglement is een open-baar document ter uitvoering van de bepalingen van het ka-derbesluit sociale huur. De SHM geeft hierin minimaal de con-crete regels aan die een verdere invulling vereisen of op basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in voor-komend geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in het ge-meentelijk of intergemeentelijk toewijzingsreglement) worden opgenomen (art. 1, eerste lid, 16° kaderbesluit sociale huur).

korte termijnplanning: De korte termijnplanning betreft de planning van verrichtingen waarvan de uitvoering of gunnings-procedure binnen een termijn van vier maanden opgestart kan worden. De beoordelingscommissie (zie BECO) beslist minstens drie keer per jaar over de programmatie van sociale woonpro-jecten. Ze programmeert projecten op de meerjarenplanning en op de korte termijnplanning.

lokaal woonoverleg: In de Vlaamse Wooncode is voorzien dat elke gemeente minstens één keer per jaar samen met de sociale woonorganisaties en, in voorkomend geval, andere woon- en welzijnsactoren die op haar grondgebied werken, de doelstel-lingen bespreekt op het vlak van wonen op korte of middel-lange termijn evenals de relatie daarvan met sociale en andere woonprojecten

KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse Rege-ring van 12/10/2007 tot reglementering van het sociale huur-stelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode. K-waarde of K-peil: de K-waarde geeft het algemene isolatieni-veau van een woning aan. De K-waarde moet zo laag mogelijk

https://emea01.safelinks.protection.outlook.com/?url=http%3A%2F%2Fwww.sociaal-woonkrediet.be&data=01%7C01%7Cnathalie.vermeulen%40vmsw.be%7C90c297f7f6c54520b09408d50726df1c%7C14583716b6744f9e8e438d36499c8448%7C0&sdata=bWACD1u46WF4KD00NPHZ5penoErIYfSBa%2B4ie9gHxJs%3D&reserved=0

https://emea01.safelinks.protection.outlook.com/?url=http%3A%2F%2Fwww.sociaal-woonkrediet.be&data=01%7C01%7Cnathalie.vermeulen%40vmsw.be%7C90c297f7f6c54520b09408d50726df1c%7C14583716b6744f9e8e438d36499c8448%7C0&sdata=bWACD1u46WF4KD00NPHZ5penoErIYfSBa%2B4ie9gHxJs%3D&reserved=0

https://emea01.safelinks.protection.outlook.com/?url=http%3A%2F%2Fwww.caw.be&data=01%7C01%7Cnathalie.vermeulen%40vmsw.be%7C90c297f7f6c54520b09408d50726df1c%7C14583716b6744f9e8e438d36499c8448%7C0&sdata=keqksmeF1HFxGsGQGzeFd5TN2HXomdEdVw1%2F%2B3bspZc%3D&reserved=0

https://emea01.safelinks.protection.outlook.com/?url=http%3A%2F%2Fwww.vlaanderen.be&data=01%7C01%7Cnathalie.vermeulen%40vmsw.be%7C90c297f7f6c54520b09408d50726df1c%7C14583716b6744f9e8e438d36499c8448%7C0&sdata=ur8Re92ftxZMAt3q2TLvFwNDKDifxadPqjDssHKriWQ%3D&reserved=0

https://emea01.safelinks.protection.outlook.com/?url=http%3A%2F%2Fwww.vlaanderen.be&data=01%7C01%7Cnathalie.vermeulen%40vmsw.be%7C90c297f7f6c54520b09408d50726df1c%7C14583716b6744f9e8e438d36499c8448%7C0&sdata=ur8Re92ftxZMAt3q2TLvFwNDKDifxadPqjDssHKriWQ%3D&reserved=0

https://emea01.safelinks.protection.outlook.com/?url=http%3A%2F%2Fwww.energiesparen.be&data=01%7C01%7Cnathalie.vermeulen%40vmsw.be%7C90c297f7f6c54520b09408d50726df1c%7C14583716b6744f9e8e438d36499c8448%7C0&sdata=MzK%2FVXFZCXWHLgSCDEYxjzLteOFZin4ErQgBusphr2c%3D&reserved=0

https://emea01.safelinks.protection.outlook.com/?url=http%3A%2F%2Fcodex.vlaanderen.be%2FZoeken%2FDocument.aspx%3FDID%3D1019843&data=01%7C01%7Cnathalie.vermeulen%40vmsw.be%7C90c297f7f6c54520b09408d50726df1c%7C14583716b6744f9e8e438d36499c8448%7C0&sdata=o0YPRSnX%2FVPPfJjwfykBTAybB2QLkmk6VJ6nN0Isamg%3D&reserved=0

https://emea01.safelinks.protection.outlook.com/?url=http%3A%2F%2Fcodex.vlaanderen.be%2FZoeken%2FDocument.aspx%3FDID%3D1019843&data=01%7C01%7Cnathalie.vermeulen%40vmsw.be%7C90c297f7f6c54520b09408d50726df1c%7C14583716b6744f9e8e438d36499c8448%7C0&sdata=o0YPRSnX%2FVPPfJjwfykBTAybB2QLkmk6VJ6nN0Isamg%3D&reserved=0


zijn: een lage K-waarde betekent namelijk dat een woning be-schikt over een hoog isolatieniveau, wat helpt om warmtever-liezen tegen te gaan. De K-waarde wordt berekend aan de hand van de U-waarden (zie U-waarde) van de verschillende bouw-delen en ook de compactheid van het gebouw speelt een be-langrijke rol. Dit is immers logisch, want een compact gebouw heeft minder geveloppervlakte langs waar warmte verloren kan gaan. De EPB-wetgeving verplicht een K-waarde van ten hoog-ste K40 (of 40 W/m²K)

leegstand: Inzake leegstand dient een onderscheid te worden gemaakt tussen structurele leegstand en frictieleegstand:

- structurele leegstand: binnen de visitatiemethodiek wordt een woning als structureel leegstaand beschouwd wanneer deze woning gedurende minimaal zes maanden leeg staat of als gevolg van de geplande uitvoering van een renovatie- of bouwproject gedurende minimaal zes maanden zal leeg-staan; SHM’s dienen in hun rapportering aan de VMSW zelf aan te geven of een woning al dan niet structureel leeg staat;

- frictieleegstand: frictieleegstand is in theorie de noodzake-lijke leegstand om de woningmarkt naar behoren te doen functioneren; in de context van de sociale woningmarkt en de visitatiemethodiek wordt frictieleegstand beschouwd als een woning die die op de laatste dag van een kalenderjaar niet verhuurd is en niet door een SHM als structureel leeg-staand werden aangeduid.

Lokale woontoets: Als eerste stap in de programmatiecyclus moet de SHM voor elke project (nieuwbouw, vervangingsbouw of grootschalige renovatie) aan de gemeente vragen om een lokale woontoets uit te voeren en daarover een gunstige be-slissing te nemen. Die lokale woontoets bestaat uit een toets aan het bindend sociaal objectief (zie BSO), een toets aan het gemeentelijk beleid, en een verbintenis om de infrastructuur over te nemen in het openbaar domein van de gemeente.

meerjarenplanning: De meerjarenplanning betreft de planning van de verrichtingen waarvan de uitvoering of de gunnings-procedure binnen een termijn van drie jaar opgestart kan wor-den.

Nulmeting: zie Bindend Sociaal Objectief (BSO)

OCMW : Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn

OD of operationele doelstelling: Een operationele doelstelling (OD) is een uit een strategische doelstelling afgeleide prestatie-gerichte doelstelling voor SHM's. Aan elke operationele doelstel-ling zijn één of meerdere vereisten verbonden. Veelal worden meerdere operationele doelstellingen uit één strategische doel-stelling afgeleid.

ontwerpleidraad (bouwtechnische en conceptuele richtlijnen): In de ontwerpleidraad wordt het vereiste kwaliteits- en com-fortniveau van sociale woningen wordt beschreven. Daarbij gaat ook aandacht naar de meest kostenefficiënte wijze waarop dat niveau kan worden bereikt. De richtlijnen hebben betrekking op de inplanting en de omgeving, de planfunctiona-liteit, het wooncomfort, de stabiliteit en de technieken. De ont-werpleidraad maakt intrinsiek deel uit van het geldende kader om sociale woningen te ontwerpen, te bouwen, te renoveren en de kostprijzen ervan te bepalen.

prestatiedatabank: De prestatiedatabank is de digitale data-bank, waarin de omgevings-, effect-, en prestatie-indicatoren van de SHM’s zijn opgenomen. Van die gegevens vertrekt de visitatiecommissie bij het beoordelen van de prestaties van een SHM.

projectenlijst: de projectenlijst bevat een lijst met projecten waarvan de verrichtingen principieel vatbaar zijn voor pro-grammatie (en dus subsidiëring). Behoudens uitzonderingen moeten alle projecten eerst een lokale beleidstoets doorlopen (en renovatie- of vervangingsbouwprojecten ook een renova-tietoets) alvorens ze op de projectenlijst kunnen komen. Nadat een project op de projectenlijst staat, kan het achtereenvolgens

op de meerjarenplanning en de korte termijnplanning komen, alvorens het project in uitvoering gaat.

recht van voorkoop: SHM’s kunnen in bepaalde daartoe aange-wezen gebieden een 'recht van voorkoop' uitoefenen. Indien in die gebieden een woning of een bouwgrond wordt verkocht, kan een SHM die woning of bouwgrond aankopen aan dezelfde voorwaarden als de kandidaat-kopers. Het recht van voorkoop heeft tot doel om SHM’s in staat te stellen bepaalde woningen of voor woningbouw bestemde percelen te verwerven om die vervolgens aan te wenden in functie van het realiseren van so-ciale huur- of koopwoningen of sociale kavels.

renovatietoets: Voor renovatie- of vervangingsbouwprojecten moet de VMSW een gunstig advies leveren in het kader van de renovatietoets om het project op de projectenlijst te zetten. De renovatietoets komt na de verplichte lokale beleidstoets die de gemeente uitvoert en omvat een advies over de rationaliteit van het voorgestelde project.

Samenlevingsopbouw: sector van buurten opbouwwerk simulatietabel: Simulatietabellen zijn bedoeld om SHM’s een ra-ming te laten maken van hun projecten en worden sinds 2013 ook gebruikt om het maximaal investeringsbedrag te bereke-nen, waarvoor een SHM een gesubsidieerde lening kan krijgen. Het maximaal subsidiabel bedrag wordt voor elke woning af-zonderlijk berekend, en is o.a. afhankelijk van de te realiseren woonoppervlakte.

sociale last: Het begrip ‘sociale last’ werd ingevoerd via het de-creet Grond- en Pandenbeleid (DGPB) dat dateert van 27 maart 2009. Het in een bouwvergunning opleggen van een sociale last verplichte de verkavelaar of bouwheer ertoe om in bepaalde gevallen handelingen te stellen opdat, in verhouding met het door hem of haar beoogde verkavelings- of bouwproject, te-vens in een sociaal woonaanbod zou worden voorzien. In alle gemeenten die niet op een vastgestelde wijze aan het Bindend Sociaal Objectief (BSO) voldeden, werd aanvankelijk, inzake be-paalde stedenbouwkundige en verkavelingsaanvragen, een so-ciale last opgelegd. Het Grondwettelijk Hof heeft bij arrest nr. 145/2013 van 7 november 2013 de in het DGPB vooropgestelde regeling inzake de sociale lasten (cf. artikel 4.1.16 t.e.m. artikel 4.1.26 DGPB) vernietigd. Bij beschikking van 18 december 2013 heeft het Hof de vernietiging uitgebreid tot een aantal andere bepalingen die onlosmakelijk verbonden zijn met de sociale lastenregeling. Meer in het bijzonder werden de bepalingen ver-nietigd inzake de gewestelijke en gemeentelijke normen sociaal woonaanbod (artikel 4.1.8 t.e.m. artikel 4.1.11 DGPB), de normen sociaal woonaanbod in plangebied (art. 4.1.12 en 4.1.13 DGPB) en de gebiedspecifieke typebepaling voor RUP’s waarin werd voorzien in een sociaal woonaanbod (artikel 7.2.34, §1, DGPB). De overige bepalingen van boek 4 (maatregelen betreffende be-taalbaar wonen), waaronder het bindend sociaal objectief, het gemeentelijk actieprogramma en de regeling inzake het be-scheiden woonaanbod, blijven onverkort gelden.

sociale lening: zie Bijzondere Sociale Lening

SVK: Sociaal Verhuurkantoor (cf. www.vmsw.be en www.huur-punt.be)

toewijzingsreglement: Het toewijzingsreglement bepaalt op welke manier een niet-verhuurde sociale huurwoningen in Vlaanderen aan wie verhuurd kan worden. Het ‘toewijzen’ ge-beurt op basis van strikte regelgeving die in het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) wordt vermeld. Deze regelgeving voorziet tevens dat gemeenten of intergemeentelijke samenwerkings-verbanden in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden bijkomende specifieke voorrangsregels qua toewijzing kunnen bepalen. Zo kan een gemeente of een intergemeentelijk samen-werkingsverband rekening houden met de lokale binding van de kandidaat-huurders, met de woonbehoeftigheid van speci-fieke doelgroepen of met de verstoorde of bedreigde leefbaar-heid in bepaalde wijken of een deel ervan (cf. art. 26 KSH).

Toezichthouder: de toezichthouder voor de sociale huisvesting, vermeld in artikel 29bis van de Vlaamse Wooncode

http://www.vmsw.be/

https://emea01.safelinks.protection.outlook.com/?url=http%3A%2F%2Fwww.huurpunt.be&data=01%7C01%7Cnathalie.vermeulen%40vmsw.be%7C90c297f7f6c54520b09408d50726df1c%7C14583716b6744f9e8e438d36499c8448%7C0&sdata=ezcduc5%2FDKCi%2BQpu7W68x7M0TZJaTzC3uFwVfNP2%2BRE%3D&reserved=0

https://emea01.safelinks.protection.outlook.com/?url=http%3A%2F%2Fwww.huurpunt.be&data=01%7C01%7Cnathalie.vermeulen%40vmsw.be%7C90c297f7f6c54520b09408d50726df1c%7C14583716b6744f9e8e438d36499c8448%7C0&sdata=ezcduc5%2FDKCi%2BQpu7W68x7M0TZJaTzC3uFwVfNP2%2BRE%3D&reserved=0


U-waarde: De U-waarde geeft weer hoeveel warmte er verloren gaat per m² en per tijdseenheid bij een temperatuurverschil van 1°C tussen het binnen- en het buitenklimaat. De U-waarde wordt daarom uitgedrukt in W/m²K en moet best zo laag mo-gelijk zijn. Een lage U-waarde betekent namelijk dat er weinig warmte verloren gaat.

VAPH : Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap (cf. www.vaph.be)

verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de moge-lijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te verhu-ren buiten het sociaal huurstelsel. Daaraan zijn wel strikte voorwaarden verbonden. Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die daartoe door de Vlaamse Regering erkend zijn (cf. Hoofdstuk Xbis van het Kaderbesluit Sociale Huur).

VIVAS: Vereniging Inwoners VAn Sociale woningen

Vlaamse woonlening: zie ‘bijzondere sociale lening’

Vlabinvest: Vlabinvest (voluit: Vlaams Agentschap voor Grond- en Woonbeleid voor Vlaams-Brabant) biedt SHM’s de mogelijk-heid om via een investeringsfonds betaalbare kavels, huur- en koopwoningen in de Vlaamse rand rond Brussel te realiseren zodat mensen met een klein tot middelgroot inkomen in hun buurt kunnen blijven wonen. SHM’s kunnen met een Vlabinvest-financiering zowel huur- als koopwoningen aanbieden. De toe-latingsvoorwaarden voor een Vlabinvestwoning zijn ruimer dan voor sociale woningen, maar ook de huurprijzen en ver-koopprijzen liggen doorgaans hoger.

VLEM: Vlaamse Erkende Maatschappijen (SHM’s die sociale koopwoningen ter beschikking stellen)

VMSW: Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (cf. www.vmsw.be)

voorrangsregels: Artikel 19 van het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) voorziet de voorrangsregels die van toepassing zijn als een SHM een sociale huurwoning toewijst. Artikel 20 van het KSH voorziet in een aantal voorrangsregels waarbij een SHM vrij kan kiezen of ze die al dan niet toepast.

VTE of voltijdse equivalent: Een voltijdse equivalent is een re-keneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of de personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd ge-zegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds werk-nemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8 VTE.

VVH: Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen (www.vvh.be)

VVSG: Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten (www.vvsg.be)

VWF: Vlaams Woningfonds (www.vlaamswoningfonds.be)

wachtlijst: zie actualisatie

Wonen-Vlaanderen: het intern verzelfstandigd agentschap zon-der rechtspersoonlijkheid Wonen-Vlaanderen, deel uitmakend van de Vlaamse overheid. (cf. www.wonenvlaanderen.be)

https://emea01.safelinks.protection.outlook.com/?url=http%3A%2F%2Fwww.vaph.be&data=01%7C01%7Cnathalie.vermeulen%40vmsw.be%7C90c297f7f6c54520b09408d50726df1c%7C14583716b6744f9e8e438d36499c8448%7C0&sdata=%2BTkOCyjkVO0DnfquHxiFmUER6QqzCvkJ3zV3%2Bp3HxsE%3D&reserved=0

http://www.vmsw.be/

http://www.wonenvlaanderen.be/


www.visitatieraad.be [email protected]

Formele reactie van De Volkswoningen (4070),

Dendermonde op het visitatierapport

van 24 februari 2020

1

De Visitatiecommissie beoordeelt op 01 en 02 oktober 2019 de werking van De Volkswoningen in het

algemeen, en de invulling van OD4.4 in het bijzonder.

Tijdens de afsluitende evaluatie op dag 2 bespreekt de Commissie de resultaten, de aanbevelingen en

er wordt aangegeven dat de SHM op 2 operationele doelstellingen een beoordeling ‘voor verbetering

vatbaar’ zou krijgen, met name voor:

- OD2.1

- OD4.4

Er ontspint zich op dat moment een discussie met de leden van de Commissie over de invulling van het

begrip ‘meten van klantentevredenheid’, waarbij de Commissie meedeelt te willen denken over een

herevaluatie van dit aspect van de beoordeling. Zoals ook in ‘wijzigingsformulier 1ste concept-visitatierapport van 14 januari 2020’ terecht vermeld wordt “… heeft de visitatiecommissie er telkens er op gewezen dat bewonersbetrokkenheid ook betekent dat er ruimte wordt gegeven in hiervoor bestemde momenten om in een wederzijds gesprek elementen aan te brengen die wenst te bespreken aangaande het wonen in een woning van en de werking van de SHM of delen van hiervan…” Dit werd echter op de afsluitende evaluatie niet als een voorlopige beoordeling ‘voor verbetering vatbaar’ geopperd, eerder als een ‘aanbeveling’. De Volkswoningen is dadelijk met deze ‘aanbeveling’ aan de slag gegaan:

- De Volkswoningen heeft de nodige gesprekken met de partner Samenlevingsopbouw opgestart, haar grieven heeft bekendgemaakt, en gevraagd heeft naar een prijsofferte vanwege Samenlevingsopbouw om de ingeslagen weg en de geteste methodiek van Samenlevingsopbouw (in de wijk Serbos) enkel in de drie eigen wijken te gaan verderzetten.

- De prijsofferte van Samenlevingsopbouw (voor een bedrag van €100.000 per jaar , en dit voor een duur van 2 jaar) werd ontvangen op 05 november 2019 om 17:31uur (net te laat om te bespreken in de Raad van Bestuur van 05 november om 19uur).

- De Raad van Bestuur bespreekt het voorstel in haar vergadering van 20 december 2019

en beslist als volgt:

• Bedankt de directie voor het onderzoek naar een mogelijke verderzetting van de samenwerking met samenlevingsopbouw in onze aandachtswijken;

• Beslist echte rop basis van de hoge vraagprijs niet verder te werken met Samenlevingsopbouw;

• Geeft mandaat aan de directie om andere opties te onderzoeken om opbouwwerk te organiseren in aandachtswijken in het volledige patrimonium van De Volkswoningen. Dit zou dan in samenwerking zijn met de maatschappelijk werker Floris Verstuyft. Vanuit zijn ervaring bij WoninGent kan de adjunct-directeur deze werking voorbereiden en implementeren.

2

De offerte om voor eigen rekening aan de slag te gaan met de aandachtswijken via Samenlevingsopbouw is met andere woorden vroeger aangevraagd dan de bekendmaking van het voorlopige rapport op 28 november 2019, waar OD4 als ‘voor verbetering vatbaar’ wordt gescoord. In de inleiding bij deze prijsofferte staat overigens duidelijk het kader waarin deze offerte werd opgevraagd, vermeld:

“…SITUERING

Vorige week hadden onze opbouwwerkers Ella Vanden Houte en Joke Gevers een gesprek met

de directie van De Volkswoningen. De opbouwwerkers lichtten er toe dat de samenwerkings-

overeenkomst tussen Samenlevingsopbouw en de Stad Dendermonde eind 2019 afloopt.

Ondanks de inspanningen van Samenlevingsopbouw tijdens het voorbije jaar om het nieuwe

stadsbestuur aan te zetten tot het ontwikkelen van een toekomstperspectief en plan van

aanpak voor de wijkwerking voor de komende beleidsperiode, heeft het stadsbestuur echter

geen nieuwe perspectieven voor de wijkwerking uitgewerkt. Voor het nieuwe

meerjarenbeleidsplan dienen de doestellingen van thema ‘wijkwerken’ nog te worden

uitgeklaard. De stad Dendermonde is niet klaar om een nieuwe convenant af te sluiten,

daarmee komt er na 30 jaar een einde aan werking van Samenlevingsopbouw in

Dendermonde.

De directie van De Volkswoningen gaf aan sterk te betreuren dat Samenlevingsopbouw zich

hierdoor uit Dendermonde zal terugtrekken en had nog heel wat vragen. Er volgde

gisterenochtend, maandag 4 november, dan ook snel een tweede gesprek, deze keer met

Geertje Franssen, beleidsmedewerker bij Samenlevingsopbouw.

De directie van de huisvestingsmaatschappij De Volkswoningen ziet de noodzaak om binnen

het kader van haar sociaal beleid te investeren in buurtopbouwwerk binnen de 3

Dendermondse sociale woonwijken: ’t Keur, Donck-Vlotgras, Sint-Jorisgilde/Sas. Zij

overweegt om hiervoor een beroep te doen op Samenlevingsopbouw voor de inzet van 1,3

VTE opbouwwerker gedurende 2 jaar. Deze intentie om de aflopende samenwerking met Samenlevingsopbouw te hernieuwen, zij het beperkt en enkel in de eigen wijken, is dus niet ingegeven door een beoordeling ‘voor verbetering vatbaar’ , omdat het toen nog niet bekend was dat de beoordeling in die zin geherkwalificeerd was.

3

Bovendien dient de bemerking dat de prestaties van De Volkswoningen op deze operationele doelstelling ‘verslechterd’1 zijn, op basis van de feiten tegengesproken te worden:

STELLING VISITATIECOMMISSIE

“…Deze OD kreeg inderdaad een goede beoordeling in het vorige visitatierapport..”

DE FEITEN

Het vorige definitieve visitatierapport van Dendermondse Volkswoningen dateert van 01 juli 2013, na bezoek aan de Dendermondse Volkswoningen op 14 en 15 januari 2013 (maw exact 7 jaren geleden)


“…Sindsdien is de werking van samenlevingsopbouw reeds enkele jaren teruggetrokken uit de wijk van de SHM en heeft zich geconcentreerd op een andere wijk…”

DE FEITEN

De beslissing waarnaar verwezen wordt is een beslissing van het College van Burgemeester en Schepenen van 04 september 20172, ons bekendgemaakt in oktober 2017, met ingang van 01 januari 2018.3

1 “…Deze OD kreeg inderdaad een goede beoordeling in het vorige visitatierapport. Sindsdien is de werking van samenlevingsopbouw reeds enkele jaren teruggetrokken uit de wijk van de SHM en heeft zich geconcentreerd op een andere wijk. Hierop heeft de SHM geen antwoord gegeven. De SHM kan beroep doen op andere organisaties om haar doelstellingen te realiseren, maar is wel zelf verantwoordelijk en kan het terugtrekken of terugplooien van een andere organisatie niet als excuus inroepen. De prestaties zijn dus weldegelijk verslechterd…”

2 “…College 04/09/2017 AGENDA: Wijkwerking Dendermonde – voorstel tot wijziging van de

aanpak aangaande de werking van het project ‘Buurt aan zet’.

BESLUIT: Het college neemt kennis van de beschreven problematiek binnen de wijkwerking en – gelet op de feiten en het cijfermateriaal – gaat het college akkoord om enerzijds optimaal in te zetten op de werking in de Boonwijk, aan de hand van een nieuw binnen de sector Samenlevingsopbouw ontwikkeld praktijkkader (nl. ‘Het versterken van aandachtsgebieden’) en anderzijds de 4 andere wijken (waar er minder intensief zal gewerkt worden) te ondersteunen door vooral in te zetten op het inhoudelijk ondersteunen en versterken van de bewonersgroepen zodat ze zo zelfstandig mogelijk leren werken…”

3 “…Onze keuze voor 2017-2019: intensief inzetten werken in/aan één buurt (60%) en verder

inzetten op de verzelfstandiging en de afbouw van ondersteuning in de andere 4 buurten

(40%). Dit houdt concreet in:

1) inzetten op een afbouw in de logistieke ondersteuning van buurtcomités

2) Blijvende inzet op de contacten met de andere buurten, waarbij Samenlevingsopbouw vzw de

schakel blijft tussen de buurten en de Stad.

3) Er blijft een mogelijkheid om in te zetten op bepaalde projecten/overkoepelende zaken

binnen de verschillende buurten voor zo ver dit relevant is. ..”

4


“…Hierop heeft de SHM geen antwoord gegeven…”

DE FEITEN

Sinds 01 januari 2018 heeft De Volkswoningen inderdaad geen prioriteit gemaakt om de vermindering van inzet van 0,3VTE van Samenlevingsopbouw in haar Dendermondse aandachtswijken op te vangen/te vervangen. Enerzijds omdat de samenwerking met Samenlevingsopbouw NIET is stopgezet in Dendermonde, anderzijds omdat er prioriteit is gegeven om de Aalsterse huurders te bezoeken, te bevragen en hun de werking van De Volkswoningen (als nieuwe ‘huisbaas’ sinds 24 juni 2017) toe te lichten, en draagvlak voor vooruitgang te creëren. Zeer concreet:

- Doorheen de jaren heeft De Volkswoningen samen mét Samenlevingsopbouw en buurtcomités wel degelijk gezocht naar nieuwe manieren en benaderingen om meer participatie te krijgen. Van Leefbaarheidsonderzoek (2007-2008) naar Buurtschakel (2008-2014) naar Buurt aan Zet (2014-2017), naar Broodje Buurt (2017-2018) en Wijklab Serbos (2018-2019). En telkens (bij elke vergadering was er mogelijkheid voor de aanwezigen om suggesties te doen, bemerkingen te geven, inbreng te doen.

- Toen de beslissing in oktober bekend werd om vanaf 01 januari 2018 60%VTE in te zetten voor Wijklab Serbos was onze maatschappelijk assistent al sinds de fusie van 24 juni 2017 bezig om de nieuwe Aalsterse huurders persoonlijk te bezoeken4. Sommige mensen hadden in 20 jaar niemand van de huisvestingsmaatschappij gezien of gehoord.

- Sinds het ontslag van de vorige Aalsterse directeur (14 september 2017) is De Volkswoningen op zoek gegaan naar een adjunct-directeur, die uiteindelijk per 01 augustus 2018 werd aangesteld. Het profiel van Ivo Blancke als adjunct5 kan

De inzet van de 1 VTE van Samenlevingsopbouw in Dendermonde sinds 2013 (aandachtswijken van De Volkswoningen op grijze achtergrond):

2013 2014 2015 2016 2017 2018

Serbos Volkswelzijn 25% 20% 20% 20% 20% 60%

Hof ten Rode Volkswelzijn - 20% 20% 20% 20% 10%

Donckstraat DVW 25% 20% 20% 20% 20% 10%

Centrum DVW 25% 20% 20% 20% 20% 10%

Keur DVW 25% 20% 20% 20% 20% 10% 4 Raad van Bestuur van 06 maart 2018 - Agendapunt 5

5 Relevante ervaring van de adjunct-directeur:

5

toch niet los gezien worden van de intentie om bewoners, participatie en sociaal engagement in dagdagelijkse werking belangrijk te vinden.

- Eenzelfde bezoektraject werd afgelegd met de bewoners van de 90 door De

Volkswoningen aangekochte appartementen in de Elisabethsite van Aalst (eigenaar en verhuurder sinds 28 maart 2018). Bovendien werd de maatschappelijk assistent van De Volkswoningen hierbij vergezeld van de maatschappelijk assistent van de stad Aalst (vroegere eigenaar) en de vzw Parol (Buurtwerk Elisabethwijk)

- Opvragen offerte ‘in tempore non suspecto’ van een offerte net na de Visitatie

tot nauwere samenwerking in de 3 Dendermondse aandachtswijken met 1,3VTE (exclusief voor De Volkswoningen tewerkgesteld)


“…De SHM kan beroep doen op andere organisaties om haar doelstellingen te realiseren, maar is wel zelf verantwoordelijk en kan het terugtrekken of terugplooien van een andere organisatie niet als excuus inroepen…”

DE FEITEN

De Volkswoningen hoeft hier geen excuus in te roepen. De vermindering met 30%VTE in het jaar 2018 voor 3 Dendermondse aandachtswijken door een externe partner, doet geen afbreuk aan de vele huisbezoeken, overlegmomenten en vergaderingen (officieel en officieus) met huurders én omwonenden in de wijken. Niet in Dendermonde, niet in Waasmunster of Lebbeke, en zeker niet in Aalst waar er eindelijk een bewonerswerking is terwijl dit in nog geen 20 jaar gebeurde vanuit de SHM.

WoninGent Sociaal assistent 2007 - 2009

WoninGent Diensthoofd sociale dienst 2009 - 2011

WoninGent Afdelingshoofd sociale dienstverlening 2011

WoninGent Directie assistent 2012 - 2017

6

Mocht De Volkswoningen toch excuses willen opwerpen voor het feit dat wij de haperende werking van Samenlevingsopbouw niet zelf opgevangen hebben op een andere manier dan we nu deden, zou ik de volgende opnoemen:

• een fusie in juni 2017,

• het noodzakelijke ontslag van een directeur 2 leden van de technische dienst en 10 vaste aannemers

• verhoogd toezicht inzake overheidsopdrachten vanwege Toezicht

• inplanning van een visitatie twee jaar na de fusie

• inplanning van een GLOBO tweeëneenhalf jaar na de fusie

• een nooit geziene inspanning inzake woningkenmerken

• …


“…De prestaties zijn dus weldegelijk verslechterd…”

DE FEITEN

Dit is een conclusie die op foute veronderstellingen is gemaakt.

Anderzijds vraagt de Visitatiecommissie in haar ‘Wijzigingsformulier 1ste Concept-Visitatierapport’ van

14 januari 2020 naar aanwijzingen uit de aangereikte verslagen van de overlegmomenten (Kluster,

Elisabethwijk, Donckstraat) van het invullen van de door de OD46 gestelde doelstelling, namelijk dat

“…bewonersbetrokkenheid ook betekent dat er ruimte wordt gegeven in hiervoor bestemde

momenten om in een wederzijds gesprek elementen aan te brengen die wenst te bespreken

aangaande het wonen in een woning van en de de werking van de SHM of delen van hiervan… Blijven nog over uit de aangereikte tabel: Bewonersvergaderingen Donckstraat Dendermonde Samenzijn met bewoners Kluster Bewonersvergaderingen Elisabethwijk…” (…) Voldoen aan de drie andere vereiste betekent niet dat men voldoet aan alle vereisten van deze OD Kunnen voldoen aan de vereiste, dan kan dit nog bijgestuurd worden….”

6 “…de shm organiseert huurdersvergaderingen waarin ruimte wordt gecreëerd voor mogelijke problemen of bedenkingen van de huurders en waar samen met de samen met de betrokkenen gezocht wordt naar oplossingen…”

7

IN DE BEOORDEELDE PERIODE 2014–2018 zijn volgende overlegrondes / gespreksgroepen / bewonersvergaderingen georganiseerd door De Volkswoningen of door andere organisaties waar De Volkswoningen aan deelgenomen heeft, voor de door u weerhouden participatie-projecten: DUIDING DAT ER IN DE WEERHOUDEN WIJKEN WEL DEGELIJK RUIMTE IS GESCHAPEN OM BEDENKINGEN EN BEMERKINGEN TE VENTILEREN, EN OM ER SAMEN MET DE BEWONERS IETS AAN TE DOEN:

- KLUSTER - ELISABETH - DONCKSTRAAT

KLUSTER

bewoond / verhuurd sinds 01 oktober 2015

63 appartementen voor 65+

Samenlevingsopbouw niet actief in deze ‘wijk’

overlegvergaderingen op 19/11/2015 - 21/04/2016 - 17/11/2016

door DVW gesponsorde nieuwjaarsrecepties (met aanwezigheid personeelsleden) in 2017 – 2018 - 2019

bewoner André Mertens profileert zich als belangenbehartiger/aanspreekpunt voor Kluster

gesignaleerde problemen/bedenkingen met hun oplossing:

- Gemeenschappelijke ruimten zijn leeg/niet gezellig OPLOSSING : DVW stelt budget voor meubilair ter beschikking, teststoelen aangebracht, bewonersvergadering (21 april 2016) beslist type en kleur voor élke verdieping - Oplossing gezocht voor oudere mensen die wachten op afhaling

OPLOSSING : DVW plaatst vastgemaakte zitbank aan de ingang

- Nood aan meer buitenruimte en fietsberging (21 april 2016) OPLOSSING : aankoop van naburige woning , sloop en aanleg nieuwe buitenruimte met banken, gras , bomen en ruimte om vuilniszakken op verharde plaats te zetten. Groenzone voor het gebouw wordt omgezet in fietsruimte voor bezoekers

- Enkele actieve bewoners willen zelf de handen uit de mouwen steken (21 april 2016) OPLOSSING: DVW bestelt borstels , aftrekkers en emmers, garage proper maken, brandalarm resetten

- Probleem van inval van zonnelicht op appartementen die zuidwestgericht zijn. Mogen huurders zonneschermen en hordeuren plaatsen? (24 november 2016)

8

OPLOSSING: bewoners en DVW organiseren groepsaankoop voor een zelfde type, kleur, grootte van zonneweringen en hordeuren,

- Probleem van bereikbaarheid van de site (parkeerplaats) voor dienstverleners aan het oudere huurpubliek OPLOSSING: alle dokters uit Dendermonde hebben de mogelijkheid om gratis een parkeerbadge aan te vragen om de voorbehouden plaatsen te gebruiken

- Dag van Sociaal Wonen (14 oktober 2019) : overleg over invulling van de dag, met door huurders gegidste rondleiding, en gezellig afsluitmoment (cake, drankbonnetjes, taart,…) in de polyvalente ruimte

ELISABETH

verhuurd sinds 01 april 2018

90 appartementen, voorheen verhuurd door de stad Aalst

Vzw Parol actief in deze ‘wijk’

overlegvergaderingen in de wijk (ontmoetingscentrum De Brug) op 26/02/2018; 27/02/2018; 04/04/2019 overlegvergaderingen ‘partneroverleg Rechteroever’ met politie, huurders, bewoners, vzw Parol, CAW; BIN, nachtopvang, jeugdwerk op 06/03/2018; 06/11/2018; 07/11/2018; 03/12/2018; 19/12/2018; 04/04/2019; 10/09/2019; 20/11/2019 (meestal zijn enkel Politie, bewoners/huurders en DVW aanwezig)

gesignaleerde problemen/bedenkingen met hun oplossing:

- Veiligheidsproblematiek (vooral zomer) rond en in de ‘voetbalkooi’ (partneroverleg 07 november 2018) OPLOSSING : invoering openings- en sluitingsuren van de voetbalkooi

- Wekelijkse rondgang op maandag in de wijk, met aanspreekmogelijkheid, doormelden van zwerfvuil en drugs

- Problematiek van zwervers die niet in de nachtopvang terecht

kunnen en dus de inkomportalen gebruiken om te overnachten (partneroverleg 07 november 2018) OPLOSSING : deelname aan ECOTOOP / TETRA Project UZ Gent wordt toegespitst op gebouwanalyse van de Elisabethblokken inzake verwarming, inkomportalen, elektriciteit

9

- Dringende technische/lang aanslepende problemen door gebrek aan onderhoud door de vroegere eigenaar stad Aalst OPLOSSING : huisbezoek aan élk van de 90 appartementen voor de verhuring samen met maatschappelijk assistent van de stad Aalst om de nieuwe ‘eigenaar’ voor te stellen, en meteen ook de overdracht te doen van de huurdersgebonden problematieken (56 bezoeken in de periode februari/maart 2018)

- Klachten over niet krijgen van ‘gehoor’ bij de Stad, het ontbreken van inventaris en opvolging van meldingen en technische gebreken, onduidelijkheid over plaatsbeschrijvingen en herstellingen ten laste van huurders of eigenaar, overzetten en conformeren van borgsommen, … OPLOSSING : na het inleidend huisbezoek (voor DVW eigenaar werd) is iedereen uitgenodigd op de Aalsterse zetel van DVW, werd uiteengezet hoe de werking van DVW is, werd gevraagd om bemerkingen/bedenkingen/problemen te melden, gevolgd door de opmaak van een plaatsbeschrijving zodat niemand moest opdraaien voor de historische schade aan een appartement

- Gesignaleerde sluikstort en zwerfvuil allerhande, gedumpt op publieke plaatsen (26 maart 2019) OPLOSSING; DVW agendeerde dit op het partneroverleg, met brieven achteraf in de wijk, met melding van de mogelijkheid om dit aan te kaarten via toegevoegde telefoonnummers. Geplande zwerfvuilactie in samenwerking met vzw Parol.

DONCKSTRAAT

Samenlevingsopbouw tot en met 2017 actief in deze ‘wijk’ voor 1/5 (er zijn 5 aandachtswijken) van 1VTE , daarna was Samenlevingsopbouw tot en met december 2018 in deze wijk actief voor 1/4 van 40% van 1VTE

Samenlevingsopbouw / Buurt aan Zet : november 2014, oktober 2015, oktober 2016 Samenlevingsopbouw / Broodje Buurt: 30 maart 2017 Bewonersvergaderingen vanuit DVW zelf: 30 oktober 2017, 11 maart 2019 Opening Project Ros Donckstraat : 04 november 2018 Opendeurdagen nieuwe project. Gesignaleerde problemen/bedenkingen met hun oplossing:

- Sluikstort, zwerfvuil, fietsdiefstal (bewonersvergadering 05 oktober 2016) OPLOSSING : wekelijkse rondgang in de wijk, doormelding aan wijkagent, ondersteunen zwerfvuilacties van wijkcomité, jaarlijkse fietsregistratieactie in bijzijn maatschappelijk werker

10

- Groen en wegeltjes (bewonersvergadering 05 oktober 2016) OPLOSSING: sloop van Vlotgraslaan 38-40 (appartementsblok) en aanleg van groenzone midden de wijk, sensibilisering omtrent zwerfvuil,

- Veiligheid in de wijk OPLOSSING: plaatsen van mobiele politiecamera met zicht op wijkfeesttent /centrale plein

- Wijkfeesten Sponsoring en ter beschikking stellen van dichtstbijzijnde leegstaande woning

- Overleg met de voorzitter van het wijkcomité op regelmatige basis

1

In het schrijven vanwege de Visitatieraad van 24 februari 2020, wordt meegedeeld dat De

Volkswoningen (fusiemaatschappij met de vroegere CVVHA Gewest Aalst sinds 24 juni 2017) voor de

beoordelingsperiode 2014 – 2018 voor twee operationele doelstellingen een score ‘voor verbetering

vatbaar’ krijgt, naar aanleiding van de visitatiegesprekken in oktober 2019:

- OD 2.1 De SHM staat in voor het onderhoud, herstel, renovatie, verbetering,

aanpassing of vervanging van het sociaal woningpatrimonium waar nodig

- OD 4.4 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij

wijkbeheer

In de antwoordmail van 05 februari 2020, aangaande de operationele doelstelling 4.4, is De

Volkswoningen uitvoerig ingegaan (10 bladzijden) op de werking van haar directie en haar sociale

dienst voor deze doelstelling, en werd uitvoerig beargumenteerd waarom de beoordeling ‘voor

verbetering vatbaar’ voor dit aspect als een strenge beoordeling wordt ervaren. Voor de volledigheid

voegen we deze argumentatie toe als bijlage.

De Volkswoningen was initieel niet geneigd een omstandige argumentatie neer te schrijven over het

feit dat u de doelstelling OD 2.1 als ‘voor verbetering vatbaar’ had beoordeeld. De Raad van Bestuur,

de directie en het personeel is zich terdege én als geen ander bewust van het feit dat er héél wat te

verbeteren valt aan de staat van het Aalsterse patrimonium, en is daar sinds de fusie trouwens ook

volop mee aan de slag gegaan. Dit alles in soms zeer moeilijke omstandigheden waar de prioriteit

diende uit te gaan naar veiligheid van de huurders en de conformiteit van onze werking met de

regelgeving.

De Visitatie en de daarmee aangetoonde noodzaak om te verbeteren voor deze doelstelling, heeft de

Directie er toch toe aangezet om een round-up te maken van hetgeen intussen, en sinds de fusie

gebeurd is, om te besluiten met de krijtlijnen op basis van dewelke De Volkswoningen haar

patrimonium in de toekomst zal beheren, verbeteren, renoveren en uitbouwen. Deze nota werd ook

aan de Raad van Bestuur van 07 april 2020 voorgelegd, zodat de reeds ingeslagen weg ook officieel

bevestigd werd.

De geleverde inspanningen die de fusiemaatschappij leverde voor deze doelstelling 2.1 zijn als

dusdanig ook erkend in de relevante pagina’s 19 tot 21 van het visitatierapport. De aanbeveling op

pagina 44 van het rapport 1 wordt hieronder dan ook specifiek besproken voor het Aalsterse

patrimonium, aangezien de andere woningen veruit ingepland werden of reeds gerenoveerd zijn, of

minstens voldoen aan de ERP-normering.

1 “…Stel een renovatiestrategie op en handel in functie daarvan. Geef aan welke woningen zullen verkocht worden, gerenoveerd en gesloopt, duid aan welke bouwdelen gerenoveerd zullen worden en gepland, bereken welke kosten daarmee gepaard zullen gaan. Op basis van deze leidraad kan de SHM werken aan een plan van aanpak om de structurele leegstand te doen dalen. (OD 2.1 en OD 5.2)…”

2

Deze nota is dan ook opgebouwd in drie delen en behandelt eigenlijk drie tijdzones:

A) de aanloop naar de vorige visitatieronde voor de CVVHA (10 en 11 december 2014)

tot aan de fusie van de CVVHA met De Volkswoningen (24 juni 2017)

B) van de fusie (24 juni 2017) tot aan de tweede visitatieronde voor de

fusiemaatschappij De Volkswoningen (1 en 2 oktober 2019)

C) tussen de tweede visitatieronde van 01 en 02 oktober 2019, de beoordeling van

OD 2.1 als ‘voor verbetering vatbaar’ in het definitieve Visitatierapport van 24

februari 2020, en de nota van 07 april 2020 (voorgelegd aan de Raad van Bestuur

van 07 april 2020 en dus meteen dienstig om de visie voor de toekomst vast te

leggen).

A) De aanloop naar de vorige visitatieronde voor de CVVHA (10 en 11 december 2014) tot aan

de fusie van de CVVHA met De Volkswoningen (24 juni 2017).

De aanloop naar de eerste visitatieronde van de CVVHA in december 2014 werd gekenmerkt door

een verregaande vernieuwing van het personeelsbestand, waardoor de aanwezige technische kennis

over en ervaring met het Aalsterse patrimonium, eerder beperkt of minstens niet doorleefd was.2

Een renovatieplanning voor het verouderde patrimonium was onbestaande, hetgeen ook resulteerde

in één van de 14 scores ‘voor verbetering vatbaar’, en in zeer concrete aanbevelingen.3

De aanbeveling van de Visitatiecommissie aan Wonen Vlaanderen luidde:

“…Indien de SHM Gewest Aalst als reactie op dit visitatierapport een gedetailleerd

strategisch plan opmaakt dat aantoont hoe de maatschappij de verschillende doelstellingen

2 01/04/2012: aanstelling Gerry Hendrickx als Technisch Diensthoofd Aalst 06/09/2013 – 02/06/2014: afwezigheid van directeur Erik De Smet wegens ziekte, gevolgd door ontslag 15/04/2014: aanstelling van Peter Matthijs als Technisch Coördinator Patrimonium Aalst 16/06/2014: aanstelling van directeur Hans Masuy 3 Aanbevelingen uit de Visitatie van 2014 voor de CVVHA:

3

zal realiseren, is de visitatiecommissie van mening dat het opleggen van een verbeterplan

niet noodzakelijk is…”

In navolging van het voorlopige visitatierapport legde de toenmalige directeur een ‘Masterplan voor

reconversie en modernisering van vastgoedpatrimonium’ voor aan de Raad van Bestuur van 24

maart 2015, hetgeen werd goedgekeurd4 .

Dit goedgekeurde plan5 werd meegestuurd met het antwoordschrijven van de CVVHA aan de

Visitatiecommissie op 10 juni 2015.

4 Raad van Bestuur van de CVVHA van 23 maart 2015, 6 bladzijden 5 Uit het antwoord van de CVVHA van 10 mei 2015 aan Wonen Vlaanderen: “…Bondig samengevat ligt het volgende voor: De maatschappij wil 270 woonsten realiseren in 10 tot 15 jaar tijd, deels als vernieuwbouw met verdichting en deels op onze eigen 6ha bouwgrond. De typologieën zullen bepaald worden door de wachtlijst (…) Tegelijkertijd zullen wij komaf maken met slechte woonsten, dikwijls vooroorlogs, laag kwalitatief en energetisch slecht. Na de reeds voltooide inventarisatie van de technische staat en kosten voor onze 770 woningen, volgt een combinatie van:

- Grondige renovatie (voor ong. 50 handgeselecteerde oude doch betere woningen);

- Projectgewijze herhuisvesting en sloop met daaropvolgende verdichte nieuwbouw (van circa 100 woningen van 1950-1960;

- Openbare verkoop na vrijwillige gemotiveerde technische declassering met herhuisvesting of na spontaan vrijkomen (van circa 100 woningen, grotendeels vooroorlogs)

Een andere hoeksteen is het ontwikkelen van eigen bouwgrond in Horebekeveld en Herdersem en het bouwen van minstens 100 nieuwbouwwoningen daarop. Een netto aangroei van 70 woonsten is het beoogde resultaat, maar de belangrijkste verdienste zal de spectaculaire verbetering van woonkwaliteit van onze huurders zijn (…) We zijn alvast gestart met een intentie tot bouw van 60 woningen in Herdersem in een gezamenlijk project met collega-maatschappij Dewaco. Financieel kan de maatschappij de bijkomende last van het bovenstaande dragen, dankzij de brandstof van boevengenoemde verkoop van woningen en veel gebruik van opgebouwde eigen middelen. Dit masterplan met zijn analyse en financiële details werd positief onthaald door VMSW en bestempeld als goed onderbouwd. (…) De beschreven politiek zal de maatschappij in de loop der jaren mogelijkerwijs deficitair doen werken omwille van het structureel tekort dat in de SHM-sector zit ingebakken. (…) het is uiteraard een streefdoel zulk een deficit te beperken of te vermijden waar mogelijk, zonder echter aan de omvang van de reconversie te raken. Het afbouwen van de kosten voor onderhoud en herstel is daar de sleutel…”

4

De Minister antwoordde hier op 23 juli 2015 en besliste geen verbeterplan op te leggen6.

Eind 2015 knoopte de CVVHA de eerste gesprekken over een fusie aan met de toenmalige

Dendermondse Volkswoningen.

Vanaf januari 2016 werd een externe consultant aangesteld om voor een periode van 6 maanden

mee te helpen aan de redactie, uitgave en opvolging van lastenboeken voor renovaties in Aalst:

2015

- opstart bouw van 9 wooneenheden - Klaproosstraat - gunning servicecontract Cv’s en gasgeisers

2016

- gedeeltelijk vernieuwen van elektrische installaties appartementen Aalst

- vervangen van keukens MET blijvende bewoning (vnl. woningen)

- vervangen van keukens in TIJDELIJK LEEGSTAANDE wooneenheden

- Horebekeveld: Schilderen buitenschrijnwerk van 22 woningen fase 6 - Eglantierstraat

- Aalst: Schilderen buitenschrijnwerk Boudewijnlaan 36 - 38 – 40: OPZB: zie bijlage

- Klaproosstraat te Aalst: Schilderen buitenschrijnwerk van 23 woningen

- Aalst, Horebekeveld bouwfase 6: vervangen voordeuren

- Pontstraat 50 - 56 : asbestinventaris zolderverdieping

6 Reactie van Minister Homans op 23 juli 2015: “…Uit uw reactie maak ik op dat uw maatschappij zich terdege bewust is van het feit dat er zich talrijke verbeteringen opdringen en daartoe al een omvangrijk masterplan met verbeteracties heeft ontwikkeld, dat voor de nodige reconversie en modernisering van uw patrimonium zal zorgen. (…) Het masterplan dat u voorlegt is zonder enige twijfel een degelijke aanzet om op korte termijn zelfstandig tot betere prestaties te komen. Dit masterplan moet evenwel verder worden uitgewerkt. (…) Bijkomend lijkt het me aangewezen dat u zich laat begeleiden door de VMSW, waarbij er in samenspraak met de VMSW een accuraat opvolgings- en detectiesysteem wordt ontwikkeld dat de in het verder uitgewerkte masterplan vooropgestelde doelstellingen concreter vertaalt m.i.v. de financiële doorwerking van de vooropgestelde maatregelen. Rekening houdend met de aanbeveling van de visitatiecommissie om uw maatschappij geen verbeterplan op te leggen indien u zelf een plan met verbeteracties voorlegt, heb ik beslist dat het door uw maatschappij voorgelegde masterplan verder moet worden verbreed en uitgediept, terdege rekening houdend met de voormelde aandachtspunten. De toezichthouder zal nagaan of uw maatschappij deze voorwaarden naleeft…”

5

Het Masterplan werd opnieuw voorgelegd aan de Raad van Bestuur van de CVVHA van 24 augustus

2016 7 nav de vaststelling dat de verplichting van dubbel glas een impact heeft op 175 Aalsterse

woningen, waarbij wordt voorgesteld om dan ook maar over te gaan tot dakisolatie ifv ERP 2020

(sic!), ook in de woningen van Park De Blieck. Daarnaast werden ook nog andere voorstellen

gelanceerd8, maar heeft de Raad de beslissing daarover uitgesteld ‘…omdat dit in overleg met de

fusie-partner moest gebeuren…”

In de periode 2015-2017 werden 29 oude woningen verkocht.

In augustus 2016 werd dus een laatste maal officieel melding gemaakt van het Masterplan, dat

daarna wél nog besproken werd (maar eerder in functie van de fusie, de waarde van de netto-activa,

de grootte van de renovatielast en dergelijke meer)

7 Voorstel van directeur Masuy in de Raad van Bestuur van de CVVHA op 24 augustus 2016 “… Mijn voorstellen zijn:

- Grootschalige vernieuwbouw op De Blieck laten varen en ons toeleggen op een krimpend oud patrimonium, desnoods mits afbraak in plaats van leegstand als we de grond willen behouden;

- De afstootbeweging (=verkoop) zou beter versneld worden naar 20 ipv 10 woningen per jaar;

- Woningen zonder isolatie en dubbel glas actief proberen leegmaken door mutatie en dan verkopen. De eeste woningen zonder dubbel glas zouden we prioritair moeten gaan afstoten tegen 2023 om teveel leegstand (dus taks) te vermijden

- Zeer selectief de betere huizen in De Blieck (1 op 3 schat ik) voorzien van isolatie en dubbel glas in de eerstkomende jaren

- Honderd procent gaan voor de aankoop van ST-Elisabeth en moorselbaan, om het patrimonium nominaal te behouden en om verhuismogelijkheden te behouden;

- Inzetten op nieuwbouw Horebekeveld en Herdersem…”

6

B) Van de fusie (24 juni 2017) tot aan de tweede visitatieronde voor de

fusiemaatschappij De Volkswoningen (1 en 2 oktober 2019)

Globaal kan men de periode tussen de fusie en de tweede visitatieronde in 10 krachtlijnen

samenvatten:

1. Verkoop van oudere woningen waarvan renovatie bedrijfseconomisch niet verantwoord is

2. Verrichten van huisbezoeken om de woningen in realiteit te zien en te toetsen aan de bestaande databases. 3. Technische ploeg van Aalst uitbreiden en/of vervangen indien nodig en waar nodig 4. Prioriteit geven aan het verhelpen van gevaarlijke situaties in de verhuurde woningen (cv- ketels, elektriciteit,…), en het voorzien van de nodige keuringsattesten. 5. Controle krijgen op dienstverlenende firma’s, in omloop zijnde bestelbonnen, correcte afrekeningen, correcte uitvoering van bestelbons, toepassing van wetgeving overheidsopdrachten, … Ingrijpen waar nodig, waken over de continuïteit en opnieuw aanvullen van het overgebleven aannemersbestand. 6. Vat krijgen op de uitgaven aan niet-gesubsidieerd dagdagelijks onderhoud voor het Aalsterse Patrimonium 7. Afstemmen van praktische technische regelingen voor het héle werkgebied van de

fusiemaatschappij

8. Inzetten op uitbreiding van het patrimonium en vervanging van oud patrimonium door nieuw patrimonium in functie van (her)huisvesting in kader van slechte woonomstandigheden en/of verkoop. 9. Terughoudenheid inzake aankoop van bijkomende gronden die niet in de nabije omgeving van andere gronden in portefeuille liggen. 10. Opstarten van gespreksrondes over grote renovatiebewegingen binnen belangrijke wijken van en met de stad Aalst 11. Terugdringen van de leegstand

7

In detail zag dit er als volgt uit:

1. Verkoop van oudere woningen waarvan renovatie bedrijfseconomisch niet verantwoord is

De Volkswoningen verkocht in Aalst allen, in deze periode, 44 woningen en 3 garageboxen.9

2017: 9

2018: 16

2019: 19 + 3 garageboxen

Dit betroffen bijna allemaal 3-gebreken-woningen (geen dubbel glas, geen geïsoleerd dak, geen

centrale verwarming).

2. Verrichten van huisbezoeken om de woningen in realiteit te zien en te toetsen aan de bestaande databases.

Alle 775 Aalsterse woningen zin in de periode juni 2017 – december 2018 minstens éénmaal bezocht door medewerkers van De Volkswoningen. Ook tijdens de Raad van Bestuur van december 2017 bracht de Raad zelf een bezoek aan de Begijnhof-site.

Eind 2018 zijn uiteraard ook de ‘woningkenmerken’ ingevuld voor alle Aalsterse panden.

Op moment dat woningen van bepaalde types leeg komen te staan, wordt aan diepteonderzoek

gedaan en zelfs destructief onderzoek gedaan om voor de grotere wijken op systematische wijze te

komen tot plannen die projecten genereren die ikv FS3 zullen ingediend worden (Horebekeveld, Park

De Blieck).

Doorheen de jaren werd ook systematisch opdracht gegeven om opmetingsplannen van de grote

wijken op te maken, zodat alle betrokkenen de nodige aanduidingen kunnen maken:

3. Technische ploeg van Aalst uitbreiden en/of vervangen indien nodig en waar nodig

De voorbereiding van de fusie, het ontslag van de Aalsterse directeur net na de fusie, de intensieve

zoektocht naar transparantie in bestelbonnen en de vastberadenheid om te slagen volgens het

beproefde model van Dendermondse Volkswoningen, …heeft onvermijdelijk geleid tot een

aanzienlijk verloop binnen de technische diensten, en vooral binnen de technische dienst voor het

patrimonium te Aalst;

9 De Raad van Bestuur van september 2017 besliste over een eerste voorlopige lijst.

In september 2019 keurde de Raad van Bestuur een ‘Verhuur-, verhuis en verkoopplan Aalst’ goed.

8

IN

UIT

Erik De Smedt

Directeur CVVHA

2014

Hans Masuy

Directeur CVVHA

16/06/2014 14/09/2017

Eddy Weyn Project-medewerker

01/10/2017

Daphné De Rijck

Techn-admin. bediende

22/01/2018

Ivo Blancke Adjunct-directeur

01/08/2018

Isabel Buysse Intern architecte

14/11/2011 31/08/201810

Marc D’hollander

Bouwinspecteur 04/09/201811

Gerry Hendrickx

Hoofd Patrimonium

01/04/2012 09/10/2018

Peter Matthys

Techn. Coördinator Patrimonium

15/04/2014 09/10/2018

David Bellemans

Techn. Coördinator Patrimonium

01/04/2019

Annick Naudts

Diensthoofd Patrimonium

01/05/2019

Katrien Coppens


08/07/2019

Nico Goubert

Klusjesman 15/09/2019

Eddy Weyn Project-medewerker Aalst

01/10/2017 18/09/2019

Daphné De Rijck


22/01/2018 26/04/2020

De Raad heeft steeds ingestemd met de vervanging van personeel die het bedrijf verlieten of

moesten verlaten, en is continu de directie blijven volgen waar het op de aanwerving van extra

capaciteit aankwam om de situatie in Aalst te keren, en een solide basis voor de toekomst te geven.

In deze context werd ook Marc D’hollander aangezocht om nà zijn pensioen, zijn kennis halftijds te

gebruiken voor de analyse van de wijk Horebekeveld en de toeleiding van de nodige renovatie naar

een FS-3 project toe, en dit in de nieuwgecreëerde functie van Bouwinspecteur.

10 Ziekteverlof voorafgaand aan ontslag (31/08/2018) sinds 19/11/2016. 11 Ziekteverlof tussen 22/05/2019 en 15/09/2019

9

4. Prioriteit geven aan het verhelpen van gevaarlijke situaties in de verhuurde woningen (cv- ketels, elektriciteit,…), en het voorzien van de nodige keuringsattesten.

Raad van Bestuur van oktober 2017 Kennisname van 175 woningen waar de elektrische keuring ontbreekt of niet gebeurd is + plan van aanpak tegen 31 december 2017.

Raad van Bestuur van november 2017 Kennisname van de afwezigheid van 275 keuringsattesten voor cv-ketels + uitschrijven nieuwe aanbesteding voor vervanging waar nodig + keuring en onderhoud

Raad van Bestuur van maart 2018 Aanpassen van het toewijzingsbeleid en de regeling inzake interne mutaties nav de technische staat van bepaalde woningen

Januari-maart 2019 Plaatsen van 76 badkamermeubels met ingebouwde stopcontacten in de Elisabethsite, zodat elektrische keuring mogelijk werd zonder elektriciteit in opbouw

5. Controle krijgen op dienstverlenende firma’s, in omloop zijnde bestelbonnen, correcte afrekeningen, correcte uitvoering van bestelbons, toepassing van wetgeving overheidsopdrachten, … Ingrijpen waar nodig, waken over de continuïteit en opnieuw aanvullen van het overgebleven aannemersbestand.

03/10/17 RVB – Staat en keuring van de elektrische installaties van het (Aalsterse)

patrimonium, gevolgd door een rapportering op de RVB van 07 november 2017

08/11/17 Interne vraag naar overzicht van de openstaande bestelbons

13/11/17 Technische vergadering

20/11/17 Mail aan de leveranciers tot feedback en facturatie

15/12/17 Herinnering aan leveranciers van mail van 20/11/17

20/12/17 Eenzijdige opzeg van het contract tot onderhoud van cv-installaties en plaatsen van

vervanginstallaties door L&DB vanwege ‘stopzetting van de activiteit, wegens ziekte

van een vennoot’

28/12/17 Mail van de algemeen directeur naar de leveranciers met vraag tot opheldering en

feedback

10

05/01/18 Organisatieadvies Hugo der Kinderen

17/01/18 Omzetcijfers nav manueel doorzoeken van ongeveer 4.000 bestelbons

Aanwerving Daphné De Rijck (als administratief medewerkster binnen de technische

dienst Aalst, maar eerst in vervanging zwangerschapsverlof Melissa)

02/02/18 Interne vraag naar allesomvattende lijst met opdrachtbons ‘…die nog openstaan,

uitgevoerd zijn, gedeeltelijk uitgevoerd zijn, geannuleerd zijn,..’

31/07/18 Overzicht van bestelbons (386) in uitvoering door Gerry Hendrickx

01/08/18 Aanwerving Ivo Blancke, adjunct-directeur

Raad van Bestuur van juni 2018 Dading onderhandelen met onderhoudsfirma cv-ketels L&DB nav stopzetting samenwerking

Raad van Bestuur van oktober 2018 Stopzetten van de samenwerking met 10 aannemers: 1/ L&DB 2/ Keukens Plus 3/ Thys Construct 4/ RMK 5/ Concretum 6/ IME 7/ MICA 8/ MD Works 9/ Frank Vermeir 10/ Elektro Projects

• Goedkeuring en uitvoering van wat de toenmalige technische dienst van Aalst als

‘noodzakelijk’ beschouwd + analyse van de bestelbons die wél nog dienen uitgevoerd te

worden ifv de continuïteit van het gevoerde beleid (bv. keukens plaatsen in de rest van een

appartementsgebouw)

• Overleg met de afdeling Toezicht inzake de notulen van de Raad van bestuur in deze context

op 28 november 2018.

11

6. Vat krijgen op de uitgaven aan niet-gesubsidieerd dagdagelijks onderhoud voor het Aalsterse patrimonium De directie rapporteert met reden elke Raad van Bestuur over de evolutie van de gespendeerde

budgetten aan dagdagelijks niet-gesubsidieerd onderhoud.

De ervaring in Dendermonde (acht jaar geleden) leerde immers dat het beheersen van deze

budgetten dé absolute basis is waarop een verantwoorde omgang met overheidsgelden kan worden

gestoeld, zonder dat de dienstverlening aan de huurders hieronder moet leiden. Samen met een

optimale benuttiging van projectfondsen en -leningen bij de Vlaamse overheid voor grotere en te

bundelen opdrachten, worden budgetten beheersbaar:

In Aalst bestond geen cijfermatige opvolging van dit dagdagelijks onderhoud. Dit werd pas echt

duidelijk toen er in november ’17 een eerste inspanning is gebeurd om een zicht te krijgen op de

openstaande (en nog-niet gefactureerde of niet-uitgevoerde) bestelbons, met het oog op een eerste

inschatting van een jaarresultaat. Het HOIPA-systeem bleek onvoldoende ‘gevoed’ te zijn, stond vol

met intussen geannuleerde bestelbons, dubbele bons, sinds aanzienlijke tijd nog niet uitgevoerde

bons …

De geprorateerde cijfers voor 2018, uit de notulen van de Raad van Bestuur van 08 oktober 2018 (hierboven), spreken voor zich. In vergelijking met de werking van de toenmalige Dendermondse Volkswoningen (met een 350-tal

woningen meer in portefeuille), bleek het aantal uitgeschreven bestelbons zéér hoog te zijn.

Ook toen werd duidelijk dat een aantal leveranciers zéér hoge omzetten draaiden, en dat op de

enkele uitzondering na, géén enkele rekening was gehouden met de wetgeving overheids-

opdrachten. In vele gevallen werden de facturen betaald op basis van een omschrijving ‘volgens de

overeengekomen offerte’ die niet gedetailleerd was, ontstaan was zonder raadpleging van de markt,

12

en al enkele jaren oud was. , Ook facturatie bleek problematisch en de hoogte van de aangerekende

(en goedgekeurde) prijzen was niet vergelijkbaar met wat in Dendermonde gangbaar was.

Een groot deel van 2018 en 2019 werd gespendeerd aan het uitzuiveren van de cijfers en van wat dit betekende voor het Aalsterse patrimonium, met gunstig gevolg. De ongecontroleerde uitgaven aan dagdagelijks niet-gesubsidieerd onderhoud werden beheersbaar en slonken. Dit zijn de cijfers van de uitgaven voor het Aalsterse patrimonium:

2017 €2.015.975

2018 €876.448

2019 €380.636

Verder in kaart brengen van de wijken dmv opmetingsplannen en afspraken mbt onderhoud van

(semi-) openbaar domein:

Herdersem, Horebekeveld, Park De Blieck

7. Afstemmen van praktische technische regelingen voor het héle werkgebied van de

fusiemaatschappij

De recuperatie van gelden bij huurders en/of verzekeringen voor Aalst werd op poten gezet, met

volgend (eerder bescheiden) resultaat:

2017 €4.497

2018 €20.607

2019 €45.303

Voorts werd gewerkt aan de cultuur op vlak van omgang met technische meldingen en klachten,

maar zeker ook inzake vragen van huurders om aanpassingen aan woningen toe te laten.

Daarnaast werkte het hele team in overleg aan een eengemaakt Reglement van Inwendige Orde

(RIO) oftewel ons eigen De Volkswoningen-Ziezo-boekje12. Deze RIO werd aan elke huurder bezorgd,

en geldt als leidraad in de omgang met technische meldingen en doorrekening van kosten en

herstellingen.

Bovendien wordt voor elke nieuw opgeleverde nieuwbouw (met nieuwe contracten dus) een mini-

RIO opgemaakt en bijgesloten bij het huurcontract.

12 Raad van Bestuur van 04 december 2018, agendapunt 8

13

Verder heeft voorbereidend werk geleid tot:

- Uniformisering van de regels inzake rationele bezetting13

- Goedkeuring van een policy over hoe om te gaan met aanvragen tot aanpassing van

huurwoningen door de huurder, al dan niet met VAPH-fondsen14

- Patrimoniumrondrit met de leden van de Raad van Bestuur15

- Ontwerprichtlijnen voor architecten16

8. Inzetten op uitbreiding van het patrimonium en vervanging van oud patrimonium door nieuw patrimonium in functie van (her)huisvesting in kader van slechte woonomstandigheden en/of verkoop.

RvB december 2017 Beslissing om (bijna principieel) geen voorkooprechten te gebruiken

01/03/2018 +90 aankoop 90 appartementen van de Elisabethsite voor €9.550.000

19/02/2018 +16 start bouw project Guido Gezellestraat (16 wooneenheden) voor €1.735.000

17/09/2018 +10 start bouw project Park De Blieck (10 wooneenheden) voor €1.475.000

05/11/2018 -20 sloop van 20 appartementen Bergenmeersen

04/11/2019 +10 start bouw project Bredestraat (10 wooneenheden) voor €1.300.000

09/11/2019 bijkomende grondaankoop van 4.600 m² projectgrond in Herdersem voor €560.000

9. Terughoudenheid inzake aankoop van bijkomende gronden die niet in de nabije omgeving van andere gronden in portefeuille liggen. Zo besliste de Raad van bestuur niet in te gaan op de vragen tot aankoop van:

- Stevensveldstraat/Mutsereelstraat te Meldert17 - Kwalestraat te Nieuwerkerken18

In dezelfde zin kan ook het dossier Bergenmeersen begrepen worden, waar de ondermaatse plannen, en het gebrek aan ijver, feedback en doortastendheid van de architect geleid hebben tot verbreking van de overeenkomst en stopzetting van het project (nadat de sloop van de 20 leegstaande appartementen net binnen de geldigheidsduur van de stedenbouwkundige vergunning werd afgewerkt.

13 Raad van Bestuur van 04 december 2018, agendapunt 13 14 Raad van Bestuur van 04 december 2018, na voorbereiding in Raad van bestuur van 26 juni 2018 15 04 mei 2019 16 Raad van Bestuur van 25juni 2019, agendapunt 18 17 Raad van Bestuur van 26 juni 2018, agendapunt 18 Raad van Bestuur van 06 februari 2018, agendapunt

14

10. Opstarten van gespreksrondes over grote renovatiebewegingen binnen belangrijke wijken van en met de stad Aalst Voor het Begijnhof werd op 6 augustus 2018 een stedenbouwkundige verordening gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad, die vanaf 7 augustus 2018 van kracht werd, specifiek voor de Begijnhofsite, die de mogelijkheden voor nieuwbouw, vervangingsbouw en renovatie vastlegt.

BEGIJNHOF

RVB 05/15/2017 Plaatsbezoek door de leden van de Raad van Bestuur

CBS Aalst op 22/01/2018 Gemeenteraad 29/05/2018 Publicatie B.S. 06/08/2018

De stad Aalst stemt een nieuwe stedenbouwkundige, beschermende en zeer beperkende verordening voor de wijk Begijnhof, waardoor enkel 1 op 1-totaalrenovatie mogelijk blijft.

Raad van Bestuur van 03 april 2018

Strategische bespreking over de toekomst van het Poortgebouw in de Pontstraat en de vervangingsbouw van de Anna Snelstraat, achterhaald door regelgeving Aalst

Raad van Bestuur van 02 oktober 2018

De Raad neemt bij gebrek aan verdere standpuntinname door de Stad enkele strategische beslissingen voor deze site

Oktober 2018 Gemeenteraadsverkiezingen

Juni 2019 Opmaak van een voorstellingsfilm ‘De Volkswoningen in Aalst’

09/06/2019 Beleidsvisie van het CBS Aalst over sociale woon-projecten

14/06/2019 Overleg met CBS Aalst over alle projecten

De visie van de stad Aalst voor Begijnhof werd dus niet gevat door de beslissing van het CBS van 07 juni 2019, omdat dit niet over een ‘nieuw’ sociaal woonproject gaat, maar over een renovatie/vervangbouwproject. Tussen de fusie van 24 juni 2017 en de gemeenteraadsverkiezingen van oktober 2018 was sociale huisvesting nagenoeg geen ‘issue’ in de stad Aalst. Pas met de beslissing van het CBS van de stad Aalst op 07 juni 2019 werd voor het eerst een visie op sociale huisvesting meegedeeld. In de motivering tot beslissing van 07 juni 2019 vermeldt het CBS van Aalst het volgende: “…Het is binnen de toetssteen ‘gemeentelijk beleid’ dat een kwaliteitsvisie wordt opgemaakt. Zodoende kunnen nieuwe projecten worden afgetoetst aan deze kwaliteitseisen. Volgende richtlijnen worden binnen de kwaliteitsvisie sociale woonprojecten voorgesteld: 1/ de sociale woonprojecten voldoen aan de BEN-normen. Dit vanuit tweeledige motivatie: enerzijds de lagere en betaalbare energiekosten voor de huurders van sociale woningen, anderzijds een verminderde CO²-uitstoot 2/ sociale huisvestingsmaatschappijen geven prioriteit aan het moderniseren en vernieuwen van verouderd sociaal patrimonium, nieuwbouwprojecten zijn pas daarna aan de orde 3/ er is een mogelijkheid tot verdichting van de sociale woningen indien dit in verhouding staat tot kwalitatief gemeenschappelijk groen, gemeenschappelijke ontmoetingsruimten, ook bruikbaar voor de ruimere buurt

15

4/ geen grootschalige projecten meer, richtinggevend: + beperken van de aantallen

1/ concentratie van sociale huur maximaal 100-tal per projectsite 2/ concentratie af te wegen in functie van het omliggend aanbod

+ beperken van de dichtheid: +/- 30 woningen/hectare 5/ het project bestaat uit een evenwichtige sociale mix: + er is een gezonde verhouding tussen het aantal appartementen en het aantal woningen + de woonentiteiten zijn gericht op zowel alleenstaanden, koppels, ouderen, gezinnen met kinderen + er is een mix van sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en private woningen 6/ vanuit het principe van de betonstop moeten nieuwe initiatieven ontwikkeld worden bij voorkeur als ontwikkeling van leegstaande ruimten en gebouwen. Woonuitbreidingsgebieden worden in principe niet meer aangesneden. 7/ tenslotte dienen deze projecten te voldoen aan elke andere stedelijke regelgeving, waaronder ook de ‘kwaliteitsvisie van het buitengebied’. Hierna vermelden we àlle projecten die gegrepen zijn geweest door de beslissing van het CBS van 07 juni 2019, met de stappen die intussen of voorafgaand reeds genomen werden sinds de fusie tot aan de Visitatie van 01 en 02 oktober 2019::

PARK DE BLIECK

RVB 07/11/2017 Aanstelling Johan de Wachter

27/11/2017 Aanstelling Johan De Wachter, offerte + plan van aanpak

RVB 06/02/2018 Goedkeuring offerte Johan De Wachter voor Park De Blieck

19/03/2018 Presentatie ontwerpend onderzoek





16

Visie van de stad Aalst, sinds 07 juni 2019, voor Park De Blieck 19:

Kenmerken Project

- Masterplan = sloop van 169 sociale woningen - Nieuwbouw van 90 gezinswoningen en 175 sociale

huurappartementen = totaal 265 - Dichtheid 33wo/hectare

Status Project

- Geen goedkeuring projectfiche lokaal woonoverleg en college van burgemeester en schepenen

- Niet geteld in BS, geen financiering vanuit VMSW gepland

- Geen vergunning afgeleverd

Voorstel CBS - Locatie leent zich in principe tot verdichting - Mist kwaliteit: meer groene ruimte noodzakelijk,

meer voorzieningen voor de buurt, beter stedenbouwkundig ontwerp

- Veel lagere concentratie van louter sociale huurwoningen vereist conform kwaliteitsvisie: dit kan door deel private woningen te voorzien

BOUDEWIJNLAAN

Raad van Bestuur van maart 2018

Beslissing om het project Boudewijnlaan toe te voegen aan het architectuur-raamcontract met Artex om een gabarit-studie uit te voeren voor de 13 woningen op de Boudewijnlaan

24/08/2018

Stad wijzigt visie: “…Gezien de toekomstige werken aan de Boudewijnlaan werd opgemerkt dat de locatie van de sociale woningen op een verkeersluw stuk komen te liggen. Zie in dit filmpje op minuut 1. http://www.ringaalst.be/ Daarom lijkt de locatie wel geschikt om gezinswoningen te realiseren/renoveren. Dit is bij nabespreking het advies van het team Planning, stadsvernieuwing en schepen van Wonen, met de bemerking met deze toekomstige situatie rekening te houden…”


19/12/2018 DVW dient nieuwe nota in




19 Beslissing van het CBS van de stad Aalst van 07 juni 2019 : ‘kwaliteitsvisie van de nieuw te realiseren sociaal woonprojecten op grondgebied Aalst.

http://www.ringaalst.be/

17

Visie van de stad Aalst, sinds 07 juni 2019, voor Boudewijnlaan:

Kenmerken Project

- Stedelijk gebied - Masterplan = sloop van 10 woningen en opbouw van

17 appartementen

Status Project

- Geen goedkeuring projectfiche door lokaal woonoverleg en CBS

- Niet geteld in BSO en niet geteld voor financiering vanuit VMSW

- Geen bouwvergunning afgeleverd - Omgeving met weinig kwalitatieve woningen in

eigendom private eigenaars

Voorstel CBS - Vernieuwbouw van verouderd patrimonium mogelijk maken

- Aandacht dat nieuw project geen stijlbreuk betekent (verouderde rijwoningen met nieu

HOREBEKEVELD

Aangezien Horebekeveld één van de meest recente grote wijken in Aalst is, was hier vooralsnog geen renovatieplan voor opgesteld. Enkel voor een groot braakliggend perceel van meer dan 50.000m² woongebied, bestaat er sinds decennia een masterplan dat van ‘vader op zoon’-architect De Saedeleer werd ‘beheerd’. In die zin is er ook een omgevingsstudie in 2010 opgemaakt, maar is het Masterplan van de architecten De Saedeleer achterhaald. De stad Aalst had hierbij ook geen bijzondere visie.

Visie van de stad Aalst, sinds 07 juni 2019, voor Horebekeveld:

Kenmerken Project

- Bouw 175 sociale woningen - Dichtheid 25 wo/hectare - Mix sociale koop en huur

Status Project

- Verouderd masterplan - Te hoge concentratie (nabijheid ten Rozen) - Geen goedkeuring projectfiche lokaal woonoverleg

en CBS - Niet geteld in BSO, geen financiering vanuit VMSW

gepland - Geen vergunning afgeleverd

Voorstel CBS - Nieuw masterplan vereist, te verouderd - Te hoge concentratie (nabijheid ten Rozen): deel of

geheel van de site laten ontwikkelen door private ontwikkelaar, al dan niet via een grondenruil om op een andere locatie sociale woningen te realiseren

- Aandacht hebben voor voldoende kwalitatieve groene openbare ruimte

18

HERDERSEM

RVB 01/08/2017 korte toelichting bij recente ontwikkelingen voor een mogelijk bouwproject van 45 woonsten in Herdersem

10/07/2017 Workshop ‘Herdersem’ met SHM, architect, schooltje, woonzorgcentrum Denderrust

30/11/2017 Vergadering met de Stad en Woonzorgcentrum Denderrust

13/09/2018 Vergadering met de Stad en Woonzorgcentrum Denderrust

Raad van Bestuur 02/10/2018 Agendapunt 22 – verslag van de vergadering met de stad en WZC Denderrust De Raad van Bestuur: 1/ beslist om de stad Aalst aan te bieden om beide percelen

in eigendom van de stad aan te kopen.

2/ verzoekt de directie om hiervoor een officiële brief te schrijven naar de stad Aalst.

07/06/2019 Update van het plan door Johan De Wachter

Visie van de stad Aalst, sinds 07 juni 2019, voor Herdersem:

Kenmerken Project

- Buitengebied - Masterplan SHM met 32 appartementen en 13

gezinswoningen - Dichtheid 100 wo/hectare

Status Project

- Geen goedkeuring projectfiche lokaal woonoverleg en CBS

- Niet geteld in BSO, geen financiering vanuit VMSW gepland

- Geen vergunning afgeleverd

Voorstel CBS - Geen appartementen toegestaan in buitengebied - Dichtheid reduceren met een maximum van

25wo/hectare - Kwaliteit van de buitenomgeving verbeteren - Samenwerking tussen Denderrust en SHM

aanmoedigen - Aangepaste sociale woningen voor ouderen voorzien

De zeer verregaande inmenging van de stad Aalst in de omvang, vorm, kostprijs, evolutie,…van onze nieuwe projecten of renovatieprojecten, werd intussen meermaals besproken, ook bij VMSW en de cel Onroerende Transacties, zeker ook in kader van het nieuwe artikel 42 van de Vlaamse Wooncode.

19

11. Terugdringen van de leegstand

De Raad van Bestuur wordt maandelijks ingelicht over de stand van zaken van de leegstand, die

ingedeeld wordt in acht verschillende rubrieken.

Op de zitting van de Raad van Bestuur van 03 maart 2020 werden de cijfers uitvoerig besproken, op

basis van een opsplitsing van mogelijke verhuring op korte (minder dan zes maanden), middellange

(tussen zes en 12 maanden) en langere termijn (meer dan 12 maanden).

De Volkswoningen is er zich bewust van dat een aanzienlijk aantal woningen leeg staat, maar voor elk

van die woningen is er een bestemming en een plan Enkel voor de rubriek ‘Bestemming in

overweging’ wachten we beslissingen af van steden of gemeenten binnen ons werkingsgebied.

I BINNENKORT VERHUURD OF OK VOOR VERHURING

II OPFRISSINGSWERKEN BEZIG

III ONVERHUURBAAR WEGENS JURIDISCHE PROCEDURE

IV

BESTEMMING IN OVERWEGING

V

STRUCTURELE LEEGSTAND IN FUNCTIE VAN ONDERZOEK NAAR RENOVATIEMOGELIJKHEDEN

VI STRUCTURELE LEEGSTAND IN FUNCTIE VAN GESUBSIDIEERD RENOVATIEPROJECT

VII STRUCTURELE LEEGSTAND IN FUNCTIE VAN SLOOP

VIII

TE VERKOPEN

20

Rubriek

Status Aantal Verwachte termijn

I

Verhuurd Omwisselaars

Toewijzingen bezig

12 9 9

< 6 md 6 md < x < 12 md

< 6 md

II

Vlotgras – app Aalst – te bezoeken

Wijkcomité tot kermis

21 5 1

6 md < x < 12 md < 6 md < 6 md

III

Juridisch 2 6 md < x < 12 md

IV

2 projecten Aalst Horebekeveld

Wijkcomité

11 12 1

6 md < x < 12 md > 12 md < 6 md

V

Waasmunster 26 > 12 md

VI

Bel-étages Dendermonde Masterplan Park De Blieck

37 27

> 12 md > 12 md

VII

Sloop Clément Leybaertstraat 13 < 6 md

VIII

Verkoop 27 mei 2020, wegens Corona uitgesteld naar 23 september 2020

4 < 6 md

21

C) Tussen de tweede visitatieronde van 01 en 02 oktober 2019, de beoordeling van

OD 2.1 als ‘voor verbetering vatbaar’ in het definitieve Visitatierapport van 24 februari

2020, en de nota van 07 april 2020 (voorgelegd aan de Raad van Bestuur van 07 april

2020 en dus meteen dienstig om de visie voor de toekomst vast te leggen).

Het plan van aanpak voor de technische werking van De Volkswoningen bestaat uit drie pijlers:

I. het beleid van saneren, transparant overleg en correcte en gedegen uitvoering

(zoals uitgetekend aan de Visitatiecommissie) wordt onverminderd voortgezet en

waar mogelijk geïntensifieerd.

• Verkoop van oudere woningen waarvan renovatie bedrijfseconomisch niet verantwoord is

De Volkswoningen heeft sinds de Visitatie op 01 en 02 oktober 2019 6

woningen verkocht. Door de Corona-crisis is de geplande verkoop van 27 mei

2020 (nog eens 4 woningen) uitgesteld naar 23 september 2020.

• Verrichten van huisbezoeken om de woningen in realiteit te zien en te toetsen aan de bestaande databases.

Sinds de Visitatie zijn er 386 huisbezoeken gewoon doorgegaan ifv de maatschappelijke noodwendigheid: Algemene bezoeken 164 Nieuwe huurders 74 Knelpunthuuders 148 Totaal: 386 Uiteraard doen ook technische mensen huisbezoeken ikv gebreken, klachten of renovaties.

• Technische ploeg van Aalst uitbreiden en/of vervangen indien nodig en waar nodig

- Het interimcontract van Nico Goubert, die actief was als klusjesman (een functie die in die zin een primeur betekende voor De Volkswoningen) werd omgezet in een tijdelijk vast contract voor zes maanden (sinds 02 maart 2020). Indien de technische dienst het nut van de functie van ‘klusjesman’ blijft bevestigen, overweegt De Volkswoningen een vaste indienstname.

- De technische ploeg verwelkomt op 23 april 2020 Ramses Wouters die als

projectmedewerker aan de slag gaat. Het id de bedoeling dat hij Patrick Pauwels bijstaat in opvolging van de nieuwbouw- en renovatieprojecten die op til staan.

- Vanaf eind mei 2020 zal ook Lisa De Roover bij ons komen werken,

aangesteld als contractbeheerder. In die functie zal ze actief zijn als draaischijf voor de samenwerking met VMSW (voor leningen, VA’s en VO’s, uitbetalingen,…) en intern zorgt ze voor de praktische en inhoudelijke

22

omgang met de wetgeving overheidsopdrachten van A tot Z. De bottleneck voor de voortgang van sommige (kleinere en grotere) renovaties en raamcontracten, die de toepassing van de wetgeving overheidsopdrachten soms betekent, wordt zo beter opgevangen.

• Prioriteit geven aan het verhelpen van gevaarlijke situaties in de verhuurde woningen (cv- ketels, elektriciteit,…), en het voorzien van de nodige keuringsattesten. Normalerwijze is het gebrek aan de nodige attesten ondervangen door de onderhoudscontracten die aan diverse firma’s gegund zijn of via de dagdagelijkse werking via diverse aannemers. In afwachting van enige vooruitgang in de gesprekken met de stad Aalst over de grote projecten, wordt werk gemaakt van een prioriteit gegeven aan de opmaak van een asbestinventaris in het hele patrimonium, maar vooral in Aalst.

• Controle krijgen op dienstverlenende firma’s, in omloop zijnde bestelbonnen, correcte afrekeningen, correcte uitvoering van bestelbons, toepassing van wetgeving overheidsopdrachten, … Ingrijpen waar nodig, waken over de continuïteit en opnieuw aanvullen van het overgebleven aannemersbestand. Sinds de Visitatie (in oktober 2019) hebben we ook een precies inzicht gekregen in de evolutie van de uitgaven voor dagdagelijks niet-gesubsidieerd onderhoud. Deze blijken in de lijn te liggen van wat verwacht werd, en tonen een duidelijke evolutie aan sinds de fusie:

Jaar Herstel (Aalst + Dmd + Lbbk + Waasm)

Herstel Aalst alleen

Diensten Totaal

2017 €2.537.693,75 €2.015.975 €254.437,83 €2.792.131,58

2018 €1.405.559,75 €876.448 €288.246,82 €1.693.805,92

2019 €949.593,44 €380.636 €337.023,91 €1.286.617,35

Ook het aantal uitgeschreven bestelbons voor herstel of nav klacht, is stabieler geworden:

Jaar Aantal bestelbons

2017 2.570

2018 2.237

2019 2.239

We trekken de lijn door voor het hele patrimonium in de komende jaren, waarbij een verhoging van deze gebudgetteerde kosten (voor zover verantwoord uiteraard) altijd bespreekbaar en mogelijk blijft.

23

• Vat krijgen op de uitgaven aan niet-gesubsidieerd dagdagelijks onderhoud voor het Aalsterse Patrimonium Zie 5

• Afstemmen van praktische technische regelingen voor het héle werkgebied van de

fusiemaatschappij

Dit is gebeurd.

• Inzetten op uitbreiding van het patrimonium en vervanging van oud patrimonium door nieuw patrimonium in functie van (her)huisvesting in kader van slechte woonomstandigheden en/of verkoop.

Figuur : grijze zone duidt eindperiode van de werven aan (voor Corona)

• Terughoudenheid inzake aankoop van bijkomende gronden die niet in de nabije omgeving van andere gronden in portefeuille liggen.

De Volkswoningen is voorlopig niet van plan om bijkomende gronden aan te kopen, en zet alle middelen in op renovatie van bestaande (oude) wijken:

- Horebekeveld - Park De Blieck - Boudewijnlaan - Elisabethsite

2019 2020 2021 2022

O K T

N O V

D E C

J A N

F E B

M A A

A P R

M E I

J U N

J U L

A U G

S E P

O K T

N O V

D E C

J A N

F E B

M A A

A P R

M E I

J U N

J U L

A U G

S E P

O K T

N O V

D E C

J A N

F E B

M A A

A P R

GEZELLE (AALST)

BALKONS (DMD)

CV’s MEIDOORN (LBK)

DE BLIECK (AALST)

DE CARRE (LBK)

DEN BERGOP (WM)

ROS (DMD) DONCKSTRAAT

BREDESTRAAT (AALST)

BERGENMEERSEN (AALST)

RENO ZM PF16 (WM)

BEL-ETAGE(DMD) KEUR13/ VLOTGR

GROOTMUYS (LBK)

Procedure voor de Raad voor Vergunningsbetwistingen afwachten

MOTBAAN (LBK)

Weigering van oplevering

KLUSTER (DMD)

Weigering van oplevering

24

II. Daarnaast komt de absolute prioriteit te liggen op het heropstarten van de gesprekken met de stad Aalst over enkele niet-uitvoerbare opgelegde maatregelen/voorwaarden, zonder dewelke geen totaalvisie kan worden opgemaakt (naar verkoopsplanning, vermijden van leegstand en leegstandsbeheer, implementatie ERP-normen, verhuisbewegingen, nieuwbouwprojecten ifv herhuisvesting,…)

• Herlanceren van de reeds opgestarte gespreksrondes over grote renovatiebewegingen binnen belangrijke wijken van en mét de stad Aalst 20

Met de reeds aangehaalde beslissingen van het CBS van de stad Aalst, is het duidelijk geworden dat bedrijfseconomisch verantwoord investeren in sociaal huurpatrimonium in Aalst, zeer moeilijk wordt. De beslissing van het CBS van 07 juni 2019 werd intussen ook reeds besproken met de cel Onroerende Transacties van de VMSW naar juridische haalbaarheid toe. Het is duidelijk dat de Stad niet kan verhinderen dat:

1. DVW verouderde sociale woningen verkoopt onder voorwaarde dat ze sociaal verhuurd blijven; 2. DVW verouderde sociale woningen verkoopt en de voorwaarde krijgt opgelegd dat dit elders moet gecompenseerd worden door bij te bouwen 3. DVW verplicht wordt om eerst infrastructuur te vernieuwen (riolering) vooraleer bepaalde percelen of woningen kunnen verkocht worden

20

PARK DE BLIECK

09/10/2019 Eerste overleg met de stadsdiensten

16/12/2019 Antwoord van de Stad ‘mbt vraag tot samenwerking tussen de stad Aalst en SHM DE Volkswoningen’ 1/ de Stad kan geen vrijstelling van leegstandstaks toestaan 2/ de Stad wil geen onderhoud van (semi) openbaar groen overnemen 3/ de Stad maakt geen voorafnames op het verkrijgen van een vergunning 4/ De Volkswoningen moet het reguliere traject volgen (voorbespreking van de ontwerpvoorstellen met de diensten) 5/ de Stad zal meewerken waar nodig voor financiering bij VMSW

04/03/2020 Opvolg-overleg met de stadsdiensten

HERDERSEM

RVB 05/11/19 Mandatering van Voorzitter en Directeur tot aankoop

08/11/19 Openbare aankoop van 2 bijkomende aangrenzende percelen voor een bedrag van €571.000

25

Concreet komt het erop neer dat de stad Aalst enkel voorwaarden kan opleggen die te maken hebben bij een nieuwbouw- of vervangingsbouwproject. Indien de zeer starre benadering op sociale huisvesting onvergolden blijft gelden, ziet De Volkswoningen zich genoodzaakt beslissingen te nemen die indruisen tegen de visie van de Stad. Dit kan niet de bedoeling zijn. III. Onverstoord doorwerken aan het uitvoeren van grondig basisonderzoek en bijwerken van de masterdata die over het patrimonium bekend is

• Verder in kaart brengen van de wijken dmv opmetingsplannen en afspraken mbt onderhoud

van (semi-) openbaar domein.

• Bijwerken, aanscherpen en uitbreiden van de bestanden met Woningkenmerken

• Opmaken van een asbestinventaris voor het totale patrimonium

• Planopmaak energiedoelstellingen

IV. Voortwerken met het systeem om 1 multidisciplinair architectenbureau (via overheidsopdrachten) aan te stellen voor meerdere projecten.

a) afwerken van de huidige opdracht, gegund aan architectenbureau Artex:

➢ 1. PF 1 Nieuwbouw Hoogstraat Waasmunster (Heuverbeek)

➢ 2. PF 2 Nieuwbouw Zuidermolen Waasmunster (Molenwijk Noord)

➢ 3. PF 3 Renovatie Bergstraat en Baurstraat (Molenwijk)

➢ 4. PF 4 Renovatie Bel-étages Dendermonde (Keur 13 en Vlotgras)

➢ 5. PF 6 Renovatie buitenschil Vlotgras Dendermonde

➢ 6. PF 9 Laatste fase – sloop 13 woningen C. Leybaert Dendemronde

➢ 7. PF 14 Renovatie dakgoten , afvoeren, riolering Centrum Dendermonde

➢ 8. PF 16 Renovatie Zuidermolen Waasmunster

➢ 9. PF 17 Renovatie Guidoe Gezellestraat Waasmunster

➢ 10. PF 18 Renovatie Baurstraat Waasmunster

➢ 12. Afwerking coördinatie van de werf De Carré te Lebbeke

b) opmaak van een nieuw lastenboek tot aanstelling van een multidisciplinair

architectenbureau voor nog niet opgestarte projecten uit vorige clusteropdracht,

aangevuld met volgende concrete projecten:

➢ 1. Bergenmeersen Aalst bouwen van ± 23 sociale

huurappartementen

➢ 2. Kolvenierslaan Dendermonde onderzoek vervangingsbouw PF 8

26

➢ 3. Meidoornstraat Lebbeke onderzoek rioleringsproblematiek

➢ 4. Guido Gezellestraat Aalst oplossing schouwproblematiek

➢ 5. Elisabethsite Aalst onderzoek en uittekenen van

oplossing voor centrale verwarming

in 90 appartementen die nu via een

ondergronds warmtenet van energie

worden voorzien

➢ 6. Vlotgraslaan Dendermonde aanpassing en aanleg van (semi)-

openbaar domein (voortuinen)

➢ 7. Vlotgraslaan Dendermonde schilderen van traphallen en andere

gemeenschappelijke delen, inclusief

aanpassen binnendeuren

➢ 8. Molendreef Waasmunster renovatie cv-ketels in appartementen

➢ 9. Rossevaalstraat Lebbeke renovatie cv-ketels in appartementen

➢ 10. Rossevaalstraat Lebbeke renovatie en vervanging van

dakgoten en oversteken

➢ 11. Pater Ruttenplein Dendermonde vervanging daken

➢ 12. Hele patrimonium totaalonderzoek inzake

brandveiligheid patrimonium

➢ 13. Horebekeveld Aalst haalbaarheidsstudie totaalrenovatie

van de wijk ifv aansprakelijkheden en

verhoogde normering, begeleiding

asbestproblematiek

V. Terugdringen van leegstand:

• Frictieleegstand beperken door snelle opvolging van herstellingswerken, goede inschatting in

de tijd van deze werken, snelle maar correcte wederverhuring

• Structurele leegstand beperken door grote vervangingsbouw- of renovatieprojecten degelijk

voor te bereiden, en een duidelijke bestemming van bepaalde panden vanop voorhand te

bepalen

• Opmaken en opvolgen van een realistische planning bij opstart van grote projecten waar

verhuisbewegingen nodig zijn

27

Beslissing van de minister n.a.v. het visitatierapport van 24 februari 2020 van

De Volkswoningen (4070), Dendermonde

pagina 1 van 2

uw bericht van uw kenmerk ons kenmerk bijlagen

3 maart 2020 - vragen naar/e-mail telefoonnummer datum

Nina Ercegovic 02 552 66 00

[email protected]

Betreft: beslissing naar aanleiding van het definitief visitatierapport (24 februari

2020) van De Volkswoningen

Geachte Voorzitter,

Ik heb kennis genomen van het definitief visitatierapport van uw maatschappij

en van uw reacties daarop.

Alvast gefeliciteerd met de zeer goede prestaties op één operationele

doelstelling (OD) en met de goede prestaties op 14 andere OD’s. Twee

doelstellingen zijn nog ‘voor verbetering vatbaar’ maar in uw reactie voorziet u

daarvoor verbeteracties. Ik stel ook vast dat u erin geslaagd bent om uw

prestaties sinds de vorige visitatie aanzienlijk te verbeteren. Mede daardoor is

het, rekening houdend met het advies van de visitatiecommissie, aannemelijk

dat de maatregelen die u voorstelt uw SHM zullen toelaten om binnen een

redelijke termijn prestaties te leveren die aan alle vooropgestelde vereisten

voldoen.

Ik dank uw raad van bestuur, uw directie en alle medewerkers voor de geleverde

en te leveren inspanningen om de werking van uw maatschappij te verbeteren.

U mag er ook op rekenen dat ik de nodige publiciteit zal geven aan de bij uw

SHM gedetecteerde ‘goede praktijken’.

Vlaams minister van Financiën, Begroting,

Wonen en Onroerend Erfgoed

Martelaarsplein 7

1000 BRUSSEL

T 02 552 66 00

[email protected]

De Heer Marcel Segers

Voorzitter SHM De Volkswoningen

Pijnderslaan 2 9200 Dendermonde


pagina 2 van 2

Op basis van wat voorafgaat heb ik dan ook beslist om naar aanleiding van deze visitatie geen maatregelen

te nemen1.

Ik wil u wel aanbevelen om de verbeteracties die u voorstelt SMART te formuleren. Onder ‘SMART’ versta ik

dat de beoogde doelen van de verbeteracties:

- gedragen of ‘A’cceptabel zijn binnen uw organisatie, zowel door uw raad van bestuur als door uw

medewerkers;

- haalbaar of ‘R’ealistisch zijn, door rekening te houden met de noodzakelijk kennis, capaciteit en

middelen om deze doelstellingen te bereiken;

- concreet en ondubbelzinnig of ‘S’pecifiek zijn geformuleerd;

- zo zijn verwoord dat de bereikte resultaten, en ook de tussentijds bereikte resultaten, aantoonbaar

of ‘M’eetbaar zijn door uw SHM;

- ‘T’ijd- of termijngebonden zijn geformuleerd (wanneer wil ik welke doelen behalen?), wat toelaat

om de resultaten, en ook de tussentijdse resultaten, duidelijk te evalueren en de aanpak eventueel

bij te sturen.

Daarnaast raad ik het gebruik van een opvolgingsinstrument aan, zodat de raad van bestuur de

verbeteraanpak accuraat kan opvolgen, evalueren en eventueel gericht kan bijsturen.

Deze beslissing zal samen met het definitieve visitatierapport en uw reacties op de website van Wonen-

Vlaanderen worden gepubliceerd. Wonen-Vlaanderen zal u vooraf informeren over de exacte

publicatiedatum.

Met de meeste hoogachting,

Matthias Diependaele,

Vlaams minister van Financiën, Begroting, Wonen en Onroerend Erfgoed

1 Dit in toepassing van artikel 33 en 34 van het besluit van de Vlaamse regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen.

Visitatierapport De Volkswoningen (4070) Dendermonde...2020/05/12 · - datum rapport: Definitief rapport, 24 februari 2020 - datum visitatiegesprekken: 1 en 2 oktober 2019 - presentatie

Documents