1 BENEMÉRITA UNIVERSIDAD AUTÓNOMA DE PUEBLA DE MÉXICO FACULTAD DE INGENIERÍA UNIVERSIDAD ESTATAL A DISTANCIA DE COSTA RICA ESCUELA DE CIENCIAS EXACTAS Y NATURALES MAESTRÍA EN VALUACIÓN VIDA ÚTIL PONDERADA DE EDIFICACIONES TESIS PROFESIONAL PARA OBTENER EL GRADO DE: MAESTRÍA EN VALUACIÓN PRESENTA: ING. RONNY GONZÁLEZ MORA DIRECTOR DE TESIS: M.V. DAVID SANCHEZ SAN JOSÉ, COSTA RICA SETIEMBRE 2005 PDF created with FinePrint pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
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BENEMÉRITA UNIVERSIDAD AUTÓNOMA DE PUEBLA DE MÉXICO
FACULTAD DE INGENIERÍA
UNIVERSIDAD ESTATAL A DISTANCIA DE COSTA RICA
ESCUELA DE CIENCIAS EXACTAS Y NATURALES
MAESTRÍA EN VALUACIÓN
VIDA ÚTIL PONDERADA DE EDIFICACIONES
TESIS PROFESIONAL
PARA OBTENER EL GRADO DE:
MAESTRÍA EN VALUACIÓN
PRESENTA:
ING. RONNY GONZÁLEZ MORA
DIRECTOR DE TESIS:
M.V. DAVID SANCHEZ
SAN JOSÉ, COSTA RICA SETIEMBRE 2005
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II LA VIDA UTIL DE LOS BIENES 12 2.1 CONCEPTOS BÁSICOS 12
2.1.1 Vida Total 12
2.1.2 Vida útil 12 2.1.3 Edad 13 2.1.4 Vida útil esperada 13 2.1.5 Vida de servicio 13 2.1.6 Vida agotada 14 2.1.7 Vida útil remanente 14 2.1.8 Vida Media probable 16 2.1.9 Factor Vida 18 2.1.10 Edad actual 19 2.1.11 Edad efectiva 19 2.1.13 Vida útil ponderada 19
III El MANTENIMIENTO VRS LA VIDA ÚTIL 20 3.1 EL MANTENIMIENTO
20
3.2 EL SINDROME DEL EDIFICIO ENFERMO
21
3.3 MANTENIMIENTO Y EL PROCESO CONSTRUCTIVO
23
3.4 LAS FASES DE INFLUENCIA DEL MANTENIMIENTO
24
IV LA VIDA UTIL PROBABLE DE LOS MATERIALES 26
4.1 VIDA UTIL PROBABLE DE LOS MATERIALES EN EL
CONTEXTO MUNDIAL
26
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Con componentes y resistencia mineral 50 Con aislante térmico 25 Argamasa aislante 25 Pinturas
Sobre madera 8 Sobre piedra 10 Sobre concreto 5 Sobre metales 7 Sobre argamasa 5 Juntas de dilatación
Masilla 8 Cinta aislante 15 Ventanas y puertas exteriores
Marcos y batientes Madera 25 Madera- Metal 40 Material Sintético 35 Acero 45 Aluminio 45 Cristales
Simples o dobles 40 Aislantes dobles o triples 30 Cristales 35 Aislantes y resistentes a condiciones térmicas 15 Herrajes en ventanas 15 Pintura Marcos
Sobre madera 5 Sobre metal 3 Vitrinas
Escaparate (vitrina) 30
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Lámina con broches 15 Metálica apilable 25 De lona 15 Persiana
Madera 30 Metal 40 Material sintético 40 Parasol (corta viento) Madera 30 Metal 40 Concreto 50 Vidrio 35 Vidrieras de invernadero jardín
Vidriera fachada 30 Vidriera resistente viento 30 Vidriera de invernadero 30 Vitrales en perfiles de vidrio y plataforma vidrio
Paredes en plataforma de vidrio 45 Paredes en perfiles de vidrio 45 Vidrio bloque entre hiladas sin masilla 30 Vidrio bloque entre hiladas con masilla 30 Instalaciones Alta Tensión
Instalaciones de alimentación de energía Elementos de enlace y conteo 40 Transformadores 30 Distribución 40 Compensadores de energía reactiva 35 Grupos electrógenos de emergencia a diesel 35 Alimentadores de corriente continua 15
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Instalaciones de timbreo e interfon 20 Búsqueda y llamado personas 15 Instalaciones de radio/ TV y audiovisual 15 Instalaciones de seguridad
Control acceso y tiempo 20 Sistemas de cierre 20 Sistemas de transmisión datos
Equipos activos de comunicación datos 15 Cableado de comunicación datos 15 Sistemas de calefacción Alimentación y almacenamiento agentes energéticos
Depósitos de combustible internos 40 Depósitos de combustible subterráneos 30 Acumuladores 40 Conductos 30 Maquinaria 20 Elementos de regulación y seguridad 15 Tableros eléctricos y neumáticos 15 Producción (Generadores de calor) Caldera en acero 20 Caldera en hierro fundido 20 Caldera de acumulador eléctrico 40
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Caldera con quemador integrado (atmosférico) 15 Tipo de combustión
Quemador a fuelle por combustible liquido o gaseoso 15 Carburados por leña 10 Sistemas de alimentación automáticos por combustible sólido
15
Conductos 40
Conductos aislantes 30 Conductos de regulación y seguridad 15 Producción de calor 30 Tableros eléctricos / neumáticos 15 Distribuidores de calor
Equipos y subestaciones Tuberías de bombeo 15 Bomba zócalo 25 Intercambiador de calor tubular 40 Intercambiador de calor placas 20 Conductos dentro del edificio 40 Conductos con aislamiento 30 Conductos de hasta 100o C Conductos subterráneos 20 Conductos ubicados galerías accesibles 40 Conductos ubicados galerías no accesibles 20 Conductos aire libre 30 Conductos sobre 100o C Conductos en galerías accesibles 40 Conductos en galerías no accesibles 20 Conductos aire libre 30 Distribuidores de calor
Radiadores 40 Calefacción a nivel suelo 30 Calefacción con aire caliente 30 Chimenea
En acero 20 Material sintético 25 Vidrio 25
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Cerámica 25 Instalación media de calefacción con bomba circulación 25 Instalaciones de ventilación y climatización
Centrales de ventilación / climatización Equipos de ventilación / climatización Equipo monobloque 20 Ventiladores 20 20 Equipos compactos
Distribuidores de aire Canales 25 Canales aislantes 20 Componentes
Recuperadores rotativos de calor 15 Recuperadores estáticos de calor con agua anticongelante 20 Ventiladores cubiertos 25 Armazón 20 Instalaciones de refrigeración
Compresores de refrigeración a pistón 14 Compresores de refrigeración rotativos 18 Conductos de refrigeración 15 Aislantes de conductos de refrigeración 15 Instalaciones de refrigeración industriales 18 Aislantes de cámaras de refrigeración 20 Equipos de regulación y seguridad
Aparatos de regulación y seguridad 15 Tableros eléctricos / neumáticos 15 Instalaciones medios de ventilación 20 Instalaciones de ventilación y evacuación de aguas
Conductos de alimentación de agua Conductos de agua refrigerada Tubería inoxidable 40 Tubería galvanizada 30 Tubería de cobre 40 Tubería PVC 20 Tubería PE,PP,PB 30
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Estructura inoxidable 30 Estructura revestida / esmaltada 20 Tratamiento de agua
Descalcificador / dosificador 15 Instalaciones osmosis / inversa 20 Instalaciones desmineralización 15 Poste antiincendio 40 Bombas evacuación agua 30 Instalaciones de elevación de la presión 20 Compresor de aire comprimido 15 Bomba de circulación de agua caliente 20 Equipos de laboratorio 25
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Instalaciones completas (componentes, grifería, conductos) 25 Instalaciones de energía alternativa
Bombas de calor Maquina a pistón con motor eléctrico 14 Maquina rotativa con motor eléctrico 18 Motor a combustión 12 Colectores terrestres y sondas geotérmicas (medios líquidos) 20 Colectores terrestres por aire 60 Evaporadores estáticos 25 Instalaciones de energía solar 20
Colectores, lisos, vidrio 20 Colectores, lisos, sin vidrio 15 Instalaciones biogas 12 Instalaciones de cogeneración (p.e. UFC) 15 Instalaciones foto voltaicas 20 Instalaciones de agua, calentamiento y a vapor
Instalación completa 30 Instalaciones de aire comprimido
Instalaciones de aire comprimido, sin compresor 25 Instalaciones de defensa contra incendio
Electrónicos 15 Sistemas de gestión, edificios 15 Ventilación de protección 25 Instalaciones de extensión
Equipos CO2 30 Equipos de transporte
Ascensores estándar 30 Sistema arrastre, eléctrico, cuarto de maquina alto 30 Ascensor de personas 30 Ascensor montacargas 30
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En madera con marco de acero 35 En madera con marco en madera 30 Puertas industriales 30 Portones internos 30 Ventanas, internas 40 Elementos de protección Elementos de protección externa 40 Guarniciones de escalera- pasamanos 50 Rejas 35 Cerraduras y cerrojos 20
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Pavimentos ligados con suelo 35 Pavimentos en linóleo 25 Pavimentos en material sintético 25 Pavimentos en textiles 10 Pavimentos en piedra natural y artificial
Pavimentos en piedra natural 45 Pavimentos en piedra artificial 45 Tratamiento de superficie
Pinturas 5 Revestimiento del suelo enlozado
Cerámica-Arenisca 40 Clinkers 40 Barro- cocido 40 Revestimientos en madera
Conductos en material sintético 50 Conductos de gas 50 Conductos de alta y baja tensión 40 Conductos para audio- televisión por cable 25 Conductos de calefacción a distancia
Conductos tele térmicos 25 Conductos subterráneos 20 Conductos lugares accesibles 40 Conductos lugares no accesibles 20 Conductos expuestos 30 Conductos de calefacción temperaturas >100º C
Conductos lugares accesibles 40 Conductos lugares no accesibles 20 Conductos sobre superficie 30 Conductos aire comprimido 30 Superficies en espacios abiertos
Superficies sin pavimentar 20 Con pavimento bituminoso 30 Con pavimento concreto 40 Empedrados, rastreados, césped 20 Tratamiento bituminoso 15 Cordón y caño
Caldera de aire caliente De 8 a 12 Bombas de calor De 8 a 12 Compresores de aire acondicionado De 8 a 15 Enfriadores de gas De 8 a 15 Calderas de agua caliente De 30 a 50 Plomería
Calentador de agua a gas De 8 a 12 Calentador de agua eléctrico De 10 a 15 Sistema de desechos Privado (pozo séptico) De 15 a 25 Tubería galvanizada de agua De 30 a 50 Cielos
Fibrocemento De 10 a 25 Gypsum De 15 a 20 Maderas contrachapadas De 15 a 30 Maderas aglomeradas De 5 a 15 Tablilla PVC De 10 a 25 Tablilla artesonado De 15 a 30 Techos
Tela asfáltica De 12 a 20 Tejamanil y tablones de madera De 12 a 20 Fibra de vidrio De 15 a 20 Asfalto De 15 a 20 Tejamanil de asbesto De 30 a 50 Pizarra De 40 a 75
Estos valores son recomendados para condiciones normales. Cuando se utilicen éstos y se
requieran evaluar condiciones diferentes a las normales, como por ejemplo, condiciones
severas, el organismo recomienda disminuir la vida útil probable en un rango de 5 a 10
años.
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Obra tipo interés social bajo condiciones normales
Componente de Obra Vida Útil Probable
Cimientos y concreto 65 Vigas y columnas de concreto 70 Instalaciones Sanitarias 20 Instalaciones Eléctricas 20 Instalaciones mecánicas y especiales 23 Cubierta de techo metálica 12 Cubierta de techos de madera y metálica 18 Cubierta de techos de concreto y tejas 35 Paredes de bloques de concreto 75 Revestimiento y acabado interno 28 Revestimiento y acabado externo 26
Pavimentos 18 Carpintería 18 Herrería 20 Cerrajería 10 Impermeabilizaciones 3 Pintura 3 Vidrios 15 Artefactos Sanitarios 18 Ascensores 35 Sistemas de bombeo 15 Otros equipos 20 Obras exteriores 25
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5.2.2 Edificaciones residenciales de calidad media bajo condiciones normales.
Se presenta a continuación los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que
edificación cumpla con:
a. Vivienda tipo de calidad media o estándar
b. Bajo condiciones de uso normales
Tabla No. 3
Obra de calidad media bajo condiciones normales
Componente de Obra Vida Útil Probable
Cimientos y concreto 85 Vigas y columnas de concreto 80 Instalaciones Sanitarias 25 Instalaciones Eléctricas 30 Instalaciones mecánicas y especiales 26 Cubierta de techo metálica 15 Cubierta de techos de madera y metálica 20 Cubierta de techos de concreto y tejas 40 Paredes de bloques de concreto 80 Revestimiento y acabado interno 38 Revestimiento y acabado externo 36 Pavimentos 20 Carpintería 20 Herrería 35 Cerrajería 15 Impermeabilizaciones 5 Pintura 5 Vidrios 20 Artefactos Sanitarios 25 Ascensores 40 Sistemas de bombeo 20 Otros equipos 25 Obras exteriores 30
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5.2.3 Edificaciones residenciales de primera calidad bajo condiciones normales.
Se presenta a continuación los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que
edificación cumpla con:
a. Vivienda de primera calidad
b. Bajo condiciones de uso normales
Tabla No. 4
Obra de primera calidad bajo condiciones normales
Componente de Obra Vida Útil Probable
Cimientos y concreto 85 Vigas y columnas de concreto 80 Instalaciones Sanitarias 30 Instalaciones Eléctricas 35 Instalaciones mecánicas y especiales 37 Cubierta de techo metálica 18 Cubierta de techos de madera y metálica 25 Cubierta de techos de concreto y tejas 45 Paredes de bloques de concreto 80 Revestimiento y acabado interno 45 Revestimiento y acabado externo 46 Pavimentos 35 Carpintería 35 Herrería 45 Cerrajería 25 Impermeabilizaciones 7 Pintura 7 Vidrios 27 Artefactos Sanitarios 33 Ascensores 45 Sistemas de bombeo 24 Otros equipos 30 Obras exteriores 35
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5.2.4 Edificaciones residenciales de calidad óptima bajo condiciones normales.
Se presenta a continuación los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que
edificación cumpla con:
a. Vivienda de calidad óptima
b. Bajo condiciones de uso normales
Tabla No. 5
Obra de calidad óptima o superior bajo condiciones normales
Componente de Obra Vida Útil Probable
Cimientos y concreto 95 Vigas y columnas de concreto 90 Instalaciones Sanitarias 35 Instalaciones Eléctricas 40 Instalaciones mecánicas y especiales 38 Cubierta de techo metálica 21 Cubierta de techos de madera y metálica 30 Cubierta de techos de concreto y tejas 50 Paredes de bloques de concreto 90 Revestimiento y acabado interno 52 Revestimiento y acabado externo 50 Pavimentos 45 Carpintería 45 Herrería 55 Cerrajería 35 Impermeabilizaciones 7 Pintura 10 Vidrios 38 Artefactos Sanitarios 40 Ascensores 50 Sistemas de bombeo 30 Otros equipos 35 Obras exteriores 40
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5.2.5 Edificaciones residenciales tipo interés social bajo condiciones extremas.
Se presenta a continuación los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que
edificación cumpla con:
a. Vivienda tipo interés social
b. Bajo condiciones de uso extremas
Tabla No. 6
Obra de calidad económica bajo condiciones extremas
Componente de Obra Vida Útil Probable
Cimientos y concreto 50 Vigas y columnas de concreto 50 Instalaciones Sanitarias 15 Instalaciones Eléctricas 15 Instalaciones mecánicas y especiales 18 Cubierta de techo metálica 10 Cubierta de techos de madera y metálica 15 Cubierta de techos de concreto y tejas 30 Paredes de bloques de concreto 50 Revestimiento y acabado interno 23 Revestimiento y acabado externo 21 Pavimentos 18 Carpintería 15 Herrería 18 Cerrajería 10 Impermeabilizaciones 3 Pintura 3 Vidrios 15 Artefactos Sanitarios 18 Ascensores 30 Sistemas de bombeo 12 Otros equipos 18 Obras exteriores 25
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5.2.6 Edificaciones residenciales de calidad media bajo condiciones extremas.
Se presenta a continuación los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que
edificación cumpla con:
a. Vivienda tipo calidad media
b. Bajo condiciones de uso extremas
Tabla No. 7
Obra de calidad media o estándar bajo condiciones extremas
Componente de Obra Vida Útil Probable
Cimientos y concreto 75 Vigas y columnas de concreto 70 Instalaciones Sanitarias 20 Instalaciones Eléctricas 20 Instalaciones mecánicas y especiales 23 Cubierta de techo metálica 13 Cubierta de techos de madera y metálica 18 Cubierta de techos de concreto y tejas 35 Paredes de bloques de concreto 70 Revestimiento y acabado interno 28 Revestimiento y acabado externo 26 Pavimentos 20 Carpintería 18 Herrería 20 Cerrajería 15 Impermeabilizaciones 5 Pintura 5 Vidrios 20 Artefactos Sanitarios 25 Ascensores 35 Sistemas de bombeo 15 Otros equipos 20 Obras exteriores 30
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5.2.7 Edificaciones residenciales de primera calidad bajo condiciones extremas.
Se presenta a continuación los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que
edificación cumpla con:
a. Vivienda tipo primera calidad
b. Bajo condiciones de uso extremas
Tabla No. 8
Obra de calidad óptima o primera bajo condiciones extremas
Componente de Obra Vida Útil Probable
Cimientos y concreto 80 Vigas y columnas de concreto 75 Instalaciones Sanitarias 25 Instalaciones Eléctricas 30 Instalaciones mecánicas y especiales 26 Cubierta de techo metálica 15 Cubierta de techos de madera y metálica 22 Cubierta de techos de concreto y tejas 40 Paredes de bloques de concreto 75 Revestimiento y acabado interno 38 Revestimiento y acabado externo 36 Pavimentos 35 Carpintería 20 Herrería 35 Cerrajería 25 Impermeabilizaciones 7 Pintura 7 Vidrios 27 Artefactos Sanitarios 33 Ascensores 40 Sistemas de bombeo 20 Otros equipos 25 Obras exteriores 35
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5.2.8 Edificaciones residenciales de calidad óptima bajo condiciones extremas.
Se presenta a continuación los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que
edificación cumpla con:
a. Vivienda tipo calidad óptima o superior
b. Bajo condiciones de uso extremas
Tabla No. 9
Obra de calidad óptima o superior bajo condiciones extremas
Componente de Obra Vida Útil Probable
Cimientos y concreto 80 Vigas y columnas de concreto 75 Instalaciones Sanitarias 30 Instalaciones Eléctricas 35 Instalaciones mecánicas y especiales 37 Cubierta de techo metálica 20 Cubierta de techos de madera y metálica 25 Cubierta de techos de concreto y tejas 45 Paredes de bloques de concreto 75 Revestimiento y acabado interno 45 Revestimiento y acabado externo 46 Pavimentos 45 Carpintería 35 Herrería 45 Cerrajería 35 Impermeabilizaciones 7 Pintura 10 Vidrios 38 Artefactos Sanitarios 40 Ascensores 45 Sistemas de bombeo 24 Otros equipos 30 Obras exteriores 40
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5.3 TABLAS DE VIDA ÚTIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS EN
EDIFICACIONES COMERCIALES.
5.3.1 Edificaciones comerciales de baja calidad bajo condiciones normales.
Se presenta a continuación los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que
edificación cumpla con:
a. Comercio tipo baja calidad
b. Bajo condiciones de uso normales
Tabla No. 10
Obra de calidad baja o económica bajo condiciones normales
Componente de Obra Vida Útil Probable
Cimientos y concreto 70 Vigas y columnas de concreto 75 Instalaciones Sanitarias 13 Instalaciones Eléctricas 14 Instalaciones mecánicas y especiales 23 Cubierta de techo metálica 12 Cubierta de techos de madera y metálica 18 Cubierta de techos de concreto y tejas 35 Paredes de bloques de concreto 70 Revestimiento y acabado interno 28 Revestimiento y acabado externo 27 Pavimentos 16 Carpintería 18 Herrería 20 Cerrajería 10 Impermeabilizaciones 3 Pintura 3 Vidrios 15 Artefactos Sanitarios 35 Ascensores 15 Sistemas de bombeo 23 Otros equipos 25 Obras exteriores 20
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5.3.2 Edificaciones comerciales de calidad media bajo condiciones normales.
Se presenta a continuación los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que
edificación cumpla con:
a. Comercio calidad media
b. Bajo condiciones de uso normales
Tabla No. 11
Obra de calidad media o estándar bajo condiciones normales
Componente de Obra Vida Útil Probable
Cimientos y concreto 85 Vigas y columnas de concreto 80 Instalaciones Sanitarias 18 Instalaciones Eléctricas 19 Instalaciones mecánicas y especiales 26 Cubierta de techo metálica 15 Cubierta de techos de madera y metálica 20 Cubierta de techos de concreto y tejas 40 Paredes de bloques de concreto 75 Revestimiento y acabado interno 33 Revestimiento y acabado externo 32 Pavimentos 18 Carpintería 20 Herrería 35 Cerrajería 15 Impermeabilizaciones 5 Pintura 5 Vidrios 20 Artefactos Sanitarios 22 Ascensores 40 Sistemas de bombeo 20 Otros equipos 28 Obras exteriores 30
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5.3.3 Edificaciones comerciales de primera calidad bajo condiciones normales.
Se presenta a continuación los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que
edificación cumpla con:
a. Comercio de primera calidad
b. Bajo condiciones de uso normales
Tabla No. 12
Obra de primera calidad bajo condiciones normales
Componente de Obra Vida Útil Probable
Cimientos y concreto 85 Vigas y columnas de concreto 80 Instalaciones Sanitarias 23 Instalaciones Eléctricas 24 Instalaciones mecánicas y especiales 37 Cubierta de techo metálica 18 Cubierta de techos de madera y metálica 25 Cubierta de techos de concreto y tejas 45 Paredes de bloques de concreto 75 Revestimiento y acabado interno 38 Revestimiento y acabado externo 37 Pavimentos 33 Carpintería 35 Herrería 45 Cerrajería 25 Impermeabilizaciones 7 Pintura 7 Vidrios 27 Artefactos Sanitarios 30 Ascensores 45 Sistemas de bombeo 24 Otros equipos 30 Obras exteriores 35
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5.3.4 Edificaciones comerciales de calidad óptima bajo condiciones normales.
Se presenta a continuación los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que
edificación cumpla con:
a. Comercio calidad óptima
b. Bajo condiciones de uso normales
Tabla No. 13
Obra de calidad óptima bajo condiciones normales
Componente de Obra Vida Útil Probable
Cimientos y concreto 90 Vigas y columnas de concreto 85 Instalaciones Sanitarias 28 Instalaciones Eléctricas 29 Instalaciones mecánicas y especiales 38 Cubierta de techo metálica 21 Cubierta de techos de madera y metálica 30 Cubierta de techos de concreto y tejas 50 Paredes de bloques de concreto 85 Revestimiento y acabado interno 43 Revestimiento y acabado externo 42 Pavimentos 43 Carpintería 45 Herrería 55 Cerrajería 35 Impermeabilizaciones 7 Pintura 10 Vidrios 38 Artefactos Sanitarios 37 Ascensores 50 Sistemas de bombeo 30 Otros equipos 35 Obras exteriores 40
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5.3.5 Edificaciones comerciales de baja calidad bajo condiciones extremas.
Se presenta a continuación los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que
edificación cumpla con:
a. Comercio tipo baja calidad
b. Bajo condiciones de uso extremas
Tabla No. 14
Obra de calidad baja o económica bajo condiciones extremas
Componente de Obra Vida Útil Probable
Cimientos y concreto 70 Vigas y columnas de concreto 65 Instalaciones Sanitarias 10 Instalaciones Eléctricas 10 Instalaciones mecánicas y especiales 20 Cubierta de techo metálica 10 Cubierta de techos de madera y metálica 15 Cubierta de techos de concreto y tejas 30 Paredes de bloques de concreto 70 Revestimiento y acabado interno 23 Revestimiento y acabado externo 22 Pavimentos 16 Carpintería 15 Herrería 18 Cerrajería 8 Impermeabilizaciones 3 Pintura 3 Vidrios 15 Artefactos Sanitarios 12 Ascensores 30 Sistemas de bombeo 12 Otros equipos 20 Obras exteriores 25
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5.3.6 Edificaciones comerciales de calidad media bajo condiciones extremas.
Se presenta a continuación los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que
edificación cumpla con:
a. Comercio tipo calidad media
b. Bajo condiciones de uso extremas
Tabla No. 15
Obra de calidad media o estándar bajo condiciones extremas
Componente de Obra Vida Útil Probable
Cimientos y concreto 80 Vigas y columnas de concreto 75 Instalaciones Sanitarias 13 Instalaciones Eléctricas 14 Instalaciones mecánicas y especiales 23 Cubierta de techo metálica 13 Cubierta de techos de madera y metálica 18 Cubierta de techos de concreto y tejas 35 Paredes de bloques de concreto 75 Revestimiento y acabado interno 28 Revestimiento y acabado externo 27 Pavimentos 18 Carpintería 18 Herrería 20 Cerrajería 10 Impermeabilizaciones 5 Pintura 5 Vidrios 20 Artefactos Sanitarios 15 Ascensores 35 Sistemas de bombeo 15 Otros equipos 23 Obras exteriores 30
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5.3.7 Edificaciones comerciales de primera calidad bajo condiciones extremas.
Se presenta a continuación los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que
edificación cumpla con:
a. Comercio tipo primera calidad
b. Bajo condiciones de uso extremas
Tabla No. 16
Obra de calidad de primera bajo condiciones extremas
Componente de Obra Vida Útil Probable
Cimientos y concreto 80 Vigas y columnas de concreto 75 Instalaciones Sanitarias 18 Instalaciones Eléctricas 19 Instalaciones mecánicas y especiales 26 Cubierta de techo metálica 15 Cubierta de techos de madera y metálica 22 Cubierta de techos de concreto y tejas 40 Paredes de bloques de concreto 75 Revestimiento y acabado interno 33 Revestimiento y acabado externo 32 Pavimentos 33 Carpintería 20 Herrería 35 Cerrajería 15 Impermeabilizaciones 7 Pintura 7 Vidrios 27 Artefactos Sanitarios 22 Ascensores 40 Sistemas de bombeo 20 Otros equipos 28 Obras exteriores 35
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5.3.8 Edificaciones comerciales de calidad óptima bajo condiciones extremas.
Se presenta a continuación los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que
edificación cumpla con:
a. Comercio tipo calidad óptima
b. Bajo condiciones de uso extremas
Tabla No. 17
Obra de calidad óptima o superior bajo condiciones extremas
Componente de Obra Vida Útil Probable
Cimientos y concreto 75 Vigas y columnas de concreto 70 Instalaciones Sanitarias 23 Instalaciones Eléctricas 24 Instalaciones mecánicas y especiales 37 Cubierta de techo metálica 20 Cubierta de techos de madera y metálica 25 Cubierta de techos de concreto y tejas 45 Paredes de bloques de concreto 75 Revestimiento y acabado interno 38 Revestimiento y acabado externo 37 Pavimentos 43 Carpintería 35 Herrería 45 Cerrajería 25 Impermeabilizaciones 7 Pintura 10 Vidrios 38 Artefactos Sanitarios 30 Ascensores 45 Sistemas de bombeo 24 Otros equipos 30 Obras exteriores 40
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5.4 TABLAS DE VIDA ÚTIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS EN
EDIFICACIONES PÚBLICAS.
5.4.1 Edificaciones públicas de baja calidad bajo condiciones normales.
Se presenta a continuación los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que
edificación cumpla con:
a. Inmueble público tipo baja calidad
b. Bajo condiciones de uso normales
Tabla No. 18
Obra de baja calidad bajo condiciones normales
Componente de Obra Vida Útil Probable
Cimientos y concreto 70 Vigas y columnas de concreto 70 Instalaciones Sanitarias 13 Instalaciones Eléctricas 14 Instalaciones mecánicas y especiales 23 Cubierta de techo metálica 12 Cubierta de techos de madera y metálica 18 Cubierta de techos de concreto y tejas 35 Paredes de bloques de concreto 65 Revestimiento y acabado interno 28 Revestimiento y acabado externo 27 Pavimentos 16 Carpintería 18 Herrería 20 Cerrajería 10 Impermeabilizaciones 3 Pintura 3 Vidrios 15 Artefactos Sanitarios 15 Ascensores 35 Sistemas de bombeo 15 Otros equipos 23 Obras exteriores 25
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5.4.2 Edificaciones públicas de calidad media bajo condiciones normales.
Se presenta a continuación los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que
edificación cumpla con:
a. Inmueble público tipo calidad media
b. Bajo condiciones de uso normales
Tabla No. 19
Obra de calidad media bajo condiciones normales
Componente de Obra Vida Útil Probable
Cimientos y concreto 80 Vigas y columnas de concreto 80 Instalaciones Sanitarias 18 Instalaciones Eléctricas 19 Instalaciones mecánicas y especiales 26 Cubierta de techo metálica 15 Cubierta de techos de madera y metálica 20 Cubierta de techos de concreto y tejas 40 Paredes de bloques de concreto 75 Revestimiento y acabado interno 33 Revestimiento y acabado externo 32 Pavimentos 18 Carpintería 20 Herrería 35 Cerrajería 15 Impermeabilizaciones 5 Pintura 5 Vidrios 20 Artefactos Sanitarios 22 Ascensores 40 Sistemas de bombeo 20 Otros equipos 28 Obras exteriores 30
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5.4.3 Edificaciones públicas de primera calidad bajo condiciones normales.
Se presenta a continuación los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que
edificación cumpla con:
a. Inmueble público tipo primera calidad
c. Bajo condiciones de uso normales
Tabla No. 20
Obra de primera calidad bajo condiciones normales
Componente de Obra Vida Útil Probable
Cimientos y concreto 85 Vigas y columnas de concreto 80 Instalaciones Sanitarias 23 Instalaciones Eléctricas 24 Instalaciones mecánicas y especiales 37 Cubierta de techo metálica 18 Cubierta de techos de madera y metálica 25 Cubierta de techos de concreto y tejas 45 Paredes de bloques de concreto 80 Revestimiento y acabado interno 38 Revestimiento y acabado externo 37 Pavimentos 33 Carpintería 35 Herrería 45 Cerrajería 25 Impermeabilizaciones 7 Pintura 7 Vidrios 27 Artefactos Sanitarios 30 Ascensores 45 Sistemas de bombeo 24 Otros equipos 30 Obras exteriores 35
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5.4.5 Edificaciones públicas de baja calidad bajo condiciones extremas.
Se presenta a continuación los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que
edificación cumpla con:
a. Inmueble público tipo baja calidad
b. Bajo condiciones de uso extremas
Tabla No. 22
Obra de baja calidad bajo condiciones extremas
Componente de Obra Vida Útil Probable
Cimientos y concreto 50 Vigas y columnas de concreto 50 Instalaciones Sanitarias 10 Instalaciones Eléctricas 12 Instalaciones mecánicas y especiales 20 Cubierta de techo metálica 10 Cubierta de techos de madera y metálica 15 Cubierta de techos de concreto y tejas 30 Paredes de bloques de concreto 50 Revestimiento y acabado interno 24 Revestimiento y acabado externo 23 Pavimentos 16 Carpintería 15 Herrería 18 Cerrajería 8 Impermeabilizaciones 3 Pintura 3 Vidrios 15 Artefactos Sanitarios 12 Ascensores 30 Sistemas de bombeo 12 Otros equipos 20 Obras exteriores 25
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Un proceso similar se ha aplicado al resto de las edificaciones descritas en el Anexo II,
proponiendo una nueva variable que no contempla la Tipología de la ONT. Esta nueva
variable considera las edificaciones bajo condiciones de uso extremas.
A continuación en la Tabla No. 33, se muestra un segmento de la tipología de la ONT,
ajustada bajo el concepto de la Vida Útil Ponderada y respondiendo a dos variables: la
edificación bajo uso normal y extremo.
Tabla No. 33
Tipología ONT Ajustada para condiciones normales o extremas
(viviendas de concreto)
Viviendas de Concreto Vida Útil Ponderada
(años) Bajo condiciones normales
Vida Útil probable (años)
Bajo condiciones severas
Tipo VC01 47 34 Tipo VC02 45 36 Tipo VC03 53 42 Tipo VC04 65 53 Tipo VC05 65 50 Tipo VC06 67 55 Tipo VC07 68 57 Tipo VC08 73 62 Tipo VC09 74 66 Tipo VC10 75 67 Tipo VC11 75 65
En el Anexo II, se ubican las descripciones literales a las que responden cada una de los
tipos o códigos de obra.
Estos nuevos valores, son una propuesta del autor, de forma que la comunidad de
valuadores profesionales los analicen a la luz de sus labores diarias, con la esperanza que
en un corto plazo, el país cuente con investigaciones mayores en este campo y se pueda
generar una tipología oficial más completa y que responda a las necesidades,
características y condiciones del medio y de las edificaciones costarricenses.
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Tipo VC01 47 34 Tipo VC02 45 36 Tipo VC03 53 42 Tipo VC04 65 53 Tipo VC05 65 50 Tipo VC06 62 55 Tipo VC07 64 57 Tipo VC08 73 62 Tipo VC09 74 66 Tipo VC10 75 67 Tipo VC11 77 65
Viviendas de Madera
Vida Útil Ponderada Bajo condiciones
normales (años)
Vida Útil Ponderada Bajo condiciones
extremas (años)
Tipo VM01 47 30 Tipo VM02 45 30 Tipo VM03 52 42 Tipo VM04 55 40 Tipo VM05 55 40
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A continuación se procede a una breve descripción cada una de las edificaciones,
codificadas al inicio del Anexo II. De esta forma el lector podrá tener una idea del tipo de
obra a que corresponde cada código anotado en las tablas resumen.
Es importante dejar claro que esta descripción ha sido trascrita de la Tipología
Constructiva desarrollada por el Organo de Normalización técnica de Costa Rica, ONT.
DESCRIPCIÓN DETALLADA POR TIPO DE EDIFICACIÓN Vivienda Bloques de Concreto Clasificación: Tipo VC01
Unidad Constructiva
Nivel Acabado
Paredes Bloques de concreto sin repello. Columnas y baldosas prefabricadas Pisos Concreto lujado, tabloncillo semiduro o tablón. Techos Cubierta de hierro galvanizado. Cerchas de madera. Lámina de
fibrocemento Cielos Sin cielos Pluviales Caída libre Baños Un baño económico Otros Sin closets, sin mueble de cocina Clasificación: Tipo VC02
Unidad Constructiva
Nivel Acabado
Paredes Exteriores de bloques de concreto con repello quemado, interiores de
madera de doble forro o similar Pisos Mosaico, tabloncillo semiduro Techos Cubierta de hierro galvanizado. Cerchas de madera. Lámina de
fibrocemento
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Cielos Madera aglomerada de 4 mm. Pluviales Canoas y bajantes de hierro galvanizado expuesto Baños Un baño económico Otros Closets sin puertas en madera aglomerada, pintura de regular calidad.
Puertas doble forro en lámina de madera aglomerada
Clasificación: Tipo VC03
Unidad Constructiva
Nivel Acabado
Paredes Bloques de concreto con repello quemado Pisos Terracín hasta 30%, el resto de mosaico o tabloncillo Techos Cubierta de hierro galvanizado. Cerchas de madera. Cielos Lámina de Madera aglomerada en 4 mm o cartón estriado Pluviales Canoas y bajantes de hierro galvanizado expuesto Baños Un baño normal y medio económico Otros Closets pequeños de acabados sencillo, muebles de cocina solo
fregadero Clasificación: Tipo VC04
Unidad Constructiva
Nivel Acabado
Paredes Bloques de concreto con repello sin masilla Pisos Terracín , loseta de barro, tabloncillo semiduro similar Techos Cubierta de hierro galvanizado. Cerchas de madera. Cielos Madera laminada o fibrocemento de 4 mm , con revestimiento,
tablilla semidura Pluviales Canoas y bajantes de hierro galvanizado expuesto con red de
recolección subterránea Baños Un baño normal o dos económicos Otros Closets con puertas corrientes, muebles de cocina, solo fregadero,
cochera sin cielo y con piso de mosaico. Puerta principal de tableros en madera sólida. Cochera sencilla
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Paredes Bloques de concreto con repello fino Pisos Terrazo hasta 70%, cerámica nacional, loseta o arabesco de barro. El
resto con alfombra de regular calidad, parquet o tabloncillo de surá o similar
Techos Cubierta de hierro galvanizado con pendientes hasta un 30%. Cerchas de madera o perfiles RT (perling)
Cielos Tablilla o similar hasta un 50% el resto de la lamina de fibrocemento, losa de concreto, o madera laminada decorativa
Pluviales Canoas y bajantes de hierro galvanizado o tubo de polivinil Baños Dos baños completos y medio todos, tipo normal Otros Mueble de cocina y closets con puertas sencillas. Cochera sencilla
Clasificación: Tipo VC06
Unidad Constructiva
Nivel Acabado
Paredes Bloques de concreto , repello y enmasillado puede tener algunas
paredes en ladrillo enchape de loseta de barro, madera, piedra o similares
Pisos Hasta un 50% con paladiana en cuadro, cerámica brasileña o similar. Terrazo, arabesco. El resto en alfombra, parquet o cerámica nacional
Techos Cubierta de hierro galvanizado. Cerchas y viguetas de artesón de madera
Cielos Artesanados en surá o similar hasta un 40%. El resto en lamina de fibrocemento, escayolas, cielos de tablilla o losas de concreto
Pluviales Canoas y bajantes internos con red subterránea de recolección Baños Un baño bueno y dos normales. Dos buenos y medio baño Otros Mueble de cocina , de baño y desayunador. Closets
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Paredes Bloques de concreto o ladrillo, fachadas con buen diseño. Enchapes
en laja, loseta de barro, madera o solamente enmasillada Pisos Hasta un 60% en materiales como terrazo o paladiana monolítico ,
cerámicas italianas, españolas o similar alfombras de buena calidad o parquet de maderas duras. El resto en terrazo, terracín en cuadro, tabloncillo o parquet en madera semidura
Techos Cubierta esmaltada, estructural, teja de concreto pigmentada hasta un 50% o similar
Cielos Artesanados con madera de buena calidad, losa de concreto, tablilla de buena calidad laqueada, fibrocemento con revestimiento en diseños combinados con madera expuesta
Pluviales Canoas ocultas por precintas o expuestas del tipo pecho paloma o diseños especiales, bajantes internos con red de recolección subterránea
Baños Hasta tres baños, uno de lujo y dos normales Otros Mueble de cocina en maderas de buena calidad, o de concreto
enchapados en cerámicas extranjeras (Brasileñas o similares), muebles de cocina y closets. Puerta principal en madera fina. Jardín interior. Chimenea sencilla. Residencias en una o dos plantas. Garage cerrado.
Clasificación: Tipo VC08
Unidad Constructiva
Nivel Acabado
Paredes Bloques de concreto y ladrillo. Diseños de fachadas elegantes.
Enchapes en maderas ornamentales lajas, mármol trunchado Pisos Hasta un 80% en materiales como paladiana, terrazo monolítico,
cerámica italiana o similar, alfombra de muy buena calidad. Parquet con maderas finas como Cristóbal o similar. El resto en terrazo, terracín, cerámica nacional, tabloncillo u otros materiales de menor calidad
Techos Lamina estructural o esmaltada, teja de concreto pigmentada, pizarra. Con diseños especiales en la planta de techos. Zonas pequeñas con lamina acrílica. Viguetas de artesón en maderas duras, secciones de 5*15 cm o más
Cielos Artesonados con maderas finas como Cristóbal hasta un 75%. Tablilla de buena calidad laqueada, losa de concreto, o cielos
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acústicos Pluviales Canoas tipo pecho paloma de lujo, diseños especiales , bajantes
internos y red de recolección subterránea Baños Hasta cuatro baños, dos de lujo y dos buenos o normales Otros Mueble de cocina, y baño integrados a la obra con muy buenos
enchapes. Closets. Construcción en varios niveles. Puertas de maderas finas. Jardines interiores. Chimenea. Garage dos o tres vehículos
Clasificación: Tipo VC09
Unidad Constructiva
Nivel Acabado
Paredes Bloques de concreto y ladrillo, con enchapes de laja, mármol,
maderas ornamentales. Fachadas especialmente diseñadas Pisos Hasta un 90% en materiales como paladiana o terrazo integral,
cerámica italiana o similar, parquet en Cristóbal o similar, alfombra de muy buena calidad. El resto en zonas de servicio con tabloncillo, parquet semiduro terrazo o materiales similares
Techos Cubierta estructural o esmaltada, teja de concreto pigmentada, pizarra, teja de arcilla, lamina acrílica en ciertas zonas o ubicaciones especiales de domos acrílicos. Diseños de cubierta con altas pendientes, viguetas de artesón de maderas finas
Cielos Predominio de artesonados o tablilla de maderas finas, losas de concreto, laminas acústicas
Pluviales Canoas tipo pecho paloma de lujo, diseños especiales u ocultas por precintas, bajantes internos con red de recolección subterránea
Baños Baños de lujo, baño de servicio y medio baño Otros Mueble de cocina, de baño y otros integrados a la obra con finos
enchapes. Closets con excelente acabado. Construcción en varios niveles de una o dos plantas con escaleras de concreto armado. Puerta de maderas finas. Chimenea. Garage para tres o cuatro vehículos.
Clasificación: Tipo VC10
Unidad Constructiva
Nivel Acabado
Paredes Bloques de concreto, ladrillo, y algunas paredes con inclinaciones
especiales coladas en sitio. Enchapes de laja, maderas finas, mármol
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u otros materiales de calidad. Fachadas especialmente diseñadas Pisos Paladina, mármol, cerámicas italianas o similar, otros materiales de
lujo, especialmente importados Techos Lamina estructural esmaltada, pizarra o teja. Domos y vitrales en
losas de concreto. Diseños especiales. Artesonados con viguetas de maderas finas laqueadas. Secciones de 5*15 cm o más
Cielos Artesonados o tablilla de maderas finas con acabados laqueados o similares
Pluviales Canoas tipo pecho paloma de lujo con diseños especiales u ocultas por precintas bajantes internos con red de recolección subterránea
Baños Baños muy lujosos, baños de visitas lujosos y baño de servicio Otros Mueble de cocina, baño y otros con finos enchapes integrados a la
obra. Closets con excelente acabado. Varios niveles. Varios pisos, con escaleras de concreto armado y finos enchapes de maderas finas. Puertas de maderas finas. La principal en dos hojas o de hierro con vidrio escarchado o con vitrales. Garage para cuatro vehículos y pistas para otros.
Clasificación: Tipo VC11
Unidad Constructiva
Nivel Acabado
Paredes Bloques de concreto, ladrillo, y algunas paredes con inclinaciones
especiales coladas en sitio. Enchapes de laja, maderas finas, mármol u otros materiales de calidad. Fachadas especialmente diseñadas
Pisos Paladina, mármol, cerámicas italianas o similar, otros materiales de lujo, especialmente importados
Techos Lamina estructural esmaltada, pizarra o teja. Domos y vitrales en losas de concreto. Diseños especiales. Artesonados con viguetas de maderas finas laqueadas. Secciones de 5*15 cm o más
Cielos Artesonados o tablilla de maderas finas con acabados laqueados o similares
Pluviales Canoas tipo pecho paloma de lujo con diseños especiales u ocultas por precintas bajantes internos con red de recolección subterránea
Baños Baños muy lujosos, baños de visitas lujosos y baño de servicio Otros Mueble de cocina, baño y otros con finos enchapes integrados a la
obra. Closets con excelente acabado. Varios niveles. Varios pisos, con escaleras de concreto armado y finos enchapes de maderas finas. Puertas de maderas finas. La principal en dos hojas o de hierro con vidrio escarchado o con vitrales. Garage para cuatro vehículos y pistas para otros.
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Paredes Estructura de madera de 50 cm *75 cm con un solo forro de tablilla Pisos Tabloncillo semiduro Techos Cercha en madera. Cubierta en hierro galvanizado Cielos Tablilla o fibrocemento en 4 mm Pluviales Caída libre o canoas y bajantes muy sencillos Baños Un baño económico Otros Son de acabados muy sencillos Clasificación: Tipo VM02
Unidad Constructiva
Nivel Acabado
Paredes Estructura en madera de 50 cm * 10 cm con doble forro en tablilla
biselada y traslapada Pisos Un 90% es en tabloncillo semiduro/duro. El resto 10% en cascote de
concreto lujado o con mosaico Techos Cercha en madera. Cubierta en hierro galvanizado Cielos Tablilla de regular calidad (semiduro) Pluviales Bajantes, canoas, de estilo sencillo en hierro galvanizado Baños Un baño normal y medio baño Otros De acabados sencillos, con muebles de cocina, y closets incorporados
a la construcción
Clasificación: Tipo VM03
Unidad Constructiva
Nivel Acabado
Paredes Estructura en madera de 5 cm * 10 cm con doble forro en tablilla
biselada de diseños diferentes Pisos Tabloncillo de 25 cm * 5 cm o contra piso de concreto con terrazo
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sencillo Techos Cercha en madera. Cubierta en hierro galvanizado ondulado sencillo
o canaleta Cielos Tablilla biselada de regular calidad (semiduro) con diseños sencillos Pluviales Canoas y bajantes de hierro galvanizado tipo pacho paloma Baños Dos baños normales y medio baño Otros Acabados de regular calidad, muebles de cocina y closet. Usualmente
no exceden los 150 m2 de construcción Clasificación: Tipo VM04
Unidad Constructiva
Nivel Acabado
Paredes Estructura total en madera de 5 cm * 10 cm con doble forro en
tablilla biselada , de buena calidad (laurel, ciprés, surá) Pisos Madera tipo tabloncillo machihembrado, de 25 cm * 5 cm o 10 cm,
terrazo, loseta de barro mosaico Techos Cercha en madera. Cubierta en hierro galvanizado tipo ondulado,
canaleta o rectangular estructural, teja de barro o teja de concreto Cielos Tablilla biselada de buena calidad , un 30% es del tipo artesonado Pluviales Canoas y bajantes de hierro galvanizado o plásticos de diferentes
diseños Baños Dos baños buenos , uno de lujo y uno bueno, más medio baño normal Otros Acabados de buena calidad, muebles incorporados a la construcción.
Closets de buenos acabados, cuenta con varios niveles de piso Clasificación: Tipo VM05
Unidad Constructiva
Nivel Acabado
Paredes Totalmente en madera de excelente calidad y acabados. La estructura
es en piezas de madera de 5 cm y 10 cm en doble forro de tablilla biselada
Pisos Paladiana, mármol, cerámica importada. Tabloncillo o parquet en surá, Cristóbal similar
Techos Lamina estructural esmaltada, teja arcilla, teja de concreto, pizarra o similar
Cielos Tipo artesonado o con tablilla de surá, nazareno, Cristóbal o similar Pluviales Canoas y bajantes internos o expuestos de plástico o hierro
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galvanizado de la mejor calidad Baños Baños muy lujosos, medio baño de visitas lujoso y baño de servicio
económico y normal Otros Enchapes finos, muebles de cocina y closet de buena calidad y
acabado, Variedad en niveles de piso. Garage para varios vehículos
Observaciones Generales Para Viviendas de Concreto y Madera Cuartos de Baño
Económico Unidades indispensables, poco accesorio, se ajustan a condiciones
mínimas, concreto lujado Normal Unidades indispensables, en colores pastel accesorios corrientes,
azulejo nacional y enchape solo en la ducha, 160 m de altura Bueno Lavamanos, inodoro y tina o bidé, los accesorios son mas sencillos,
enchapes y pisos de azulejo o cerámicas nacionales o importadas. Existen en casas de semilujo. Superficie máxima 12 m2
De Lujo Cuenta con inodoro, bidé, lavamanos, tina de losa, todos los colores oscuros y de buena calidad, accesorios cromados o de bronce, enchapes en paredes y pisos de azulejo o cerámica importados, divisiones de aluminio y vidrio o acrílico. Con vestidor
Muy Lujoso Inodoro tipo emperador, bidé, lavatorio con pedestal, accesorios metálicos de lujo. Enchapes de cerámica o similar, tina de aguas turbulentas, vestidores amplios pueden incluir sauna y espejos grandes
NOTA: Cuando se hace referencia a medio baño o de visitas, este no incluye ducha.
Para todos los tipos se debe considerar incluida la pintura Cornisa y rodapié.
Apartamentos
Tipo AP 01
Unidad Constructiva
Nivel Acabado
Paredes Bloques de concreto, paredes interiores de madera laminada o lámina
de fibrocemento a doble forro Pisos Tabloncillo o mosaico. Terrazo de un máximo de 30%, y el resto en
los anteriores
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Techos Lamina de hierro galvanizado. Cerchas de madera o perfiles RT (perling)
Cielos Concreto pringado, lámina de fibro cemento o lámina de madera aglomerada de 4 mm
Pluviales Canoas y bajantes de hierro galvanizado expuestos Baños Un baño normal Otros Muebles solo en el fregadero, con closet, sin agua caliente.
Construcciones de hasta tres pisos Tipo AP 02
Unidad
Constructiva Nivel Acabado
Paredes Bloques de concreto o ladrillo, algunas divisiones interiores pueden
ser en fibra cemento Pisos Terrazo, cerámica nacional. En los dormitorios alfombra de regular
calidad, parquet de caobilla o similar, pisos vinílicos o similar Techos Lamina de hierro galvanizado, estructura de madera Cielos Tablilla hasta 30%. Concreto Pluviales Canoas y bajantes de hierro galvanizado Baños Un baño de buena calidad Otros Muebles de cocina, closets de buenos acabados, sin agua caliente.
Construcciones de hasta cuatro pisos. Agua distribuida a presión mediante bomba eléctrica. Espacio para un vehículo por apartamento
Tipo AP 03
Unidad
Constructiva Nivel Acabado
Paredes Bloques de concreto, ladrillo. Enchapes de madera, lajas, ladrillo
ornamental, etc Pisos Terrazo, cerámica nacional. Parquet o alfombra en dormitorios Techos Lamina estructural esmaltada, o de hierro galvanizado, con algunas
láminas acrílicas Cielos Tablilla , fibrocemento o losa de concreto Pluviales Canoas y bajantes internas con red de recolección subterránea Baños Un baño de buena calidad y uno normal o baño para visitas Otros Muebles de cocina integrados a la obra. Muy común el desayunador
enchapado. Closets de buenos acabados, sistema de agua caliente y presión por bomba eléctrica. Pueden ser construcciones de varios pisos. Garage para un vehículo
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Paredes Bloques de concreto o ladrillo. Finos enchapes en lajas, ladrillo o
maderas. Elegantes fachadas Pisos Terrazo blanco, cerámicas importadas. Dormitorios con alfombras de
buena calidad. Parquet de Cristóbal o similar Techos Techos con altas gradientes. Lámina estructural esmaltada o teja de
concreto pigmentada, algunas laminas acrílicas o domos Cielos Artesonados en finas maderas, tablilla laqueada, loza de concreto Pluviales Canoas de tipo pecho paloma u ocultas por precintas. Bajantes
internos. Red de recolección subterránea Baños Un baño de lujo, uno bueno y medio para visitas. Dos buenos y uno
normal Otros Muebles de cocina integrados a la obra con finos enchapes, closets de
finos acabados, sistema de distribución de aguas por bomba eléctrica. Tanque de agua caliente Intercomunicadores. Garage parta dos vehículos. Pueden ser construcciones de varios pisos. Pasillos comunes techados
Tipo AP 05
Unidad
Constructiva
Nivel Acabado
Paredes Bloques de concreto o ladrillo. Finos enchapes en lajas, ladrillo o
maderas. Elegantes fachadas Pisos Terrazo blanco, cerámicas importadas. Dormitorios con alfombras de
buena calidad. Parquet de Cristóbal o similar Techos Techos con altas gradientes. Lámina estructural esmaltada o teja de
concreto pigmentada, algunas laminas acrílicas o domos Cielos Artesonados en finas maderas, tablilla laqueada, loza de concreto Pluviales Canoas de tipo pecho paloma u ocultas por precintas. Bajantes
internos. Red de recolección subterránea Baños Un baño de lujo, uno bueno y medio para visitas. Dos buenos y uno
normal Otros Muebles de cocina integrados a la obra con finos enchapes, closets de
finos acabados, sistema de distribución de aguas por bomba eléctrica. Tanque de agua caliente Intercomunicadores. Garage parta dos
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vehículos. Pueden ser construcciones de varios pisos. Pasillos comunes techados
Condominios
Tipo CN 01
Unidad
Constructiva Nivel Acabado
Paredes Bloques de concreto con repello de cemento. Puede tener pared
medianera compartida Pisos Terracín hasta 30 %. Resto en tabloncillo o mosaico Techos Cubierta de hierro galvanizado. Cerchas de madera Cielos Láminas de madera aglomerada o cartón cercha de madera Pluviales Canoas y bajantes de hierro galvanizado, expuestas Baños Un baño normal Otros Muebles solo en el fregadero, closets sencillos Tipo CN 02
Unidad
Constructiva Nivel Acabado
Paredes Bloques de concreto. Paredes interiores de madera laminada o lámina
de fibro cemento Pisos Terrazo en un 30%. Resto en tabloncillo o mosaico Techos Lámina de hierro galvanizado. Cerchas de madera Cielos Concreto pringado, lámina de fibro cemento o lámina de madera
aglomerada de 4.00 mm Pluviales Canoas y bajantes de hierro galvanizado expuestas Baños Un baño normal Otros Muebles solo en el fregadero, con closets. Sin agua caliente.
Construcciones de hasta tres pisos. Malla ciclón cerrando el condominio. Área común sencilla. Solo pasillo sin techo y zona verde Espacios para parqueo
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Paredes Bloques de concreto o ladrillo. Algunas divisiones interiores pueden
ser en fibro cemento de 11 mm Pisos 60% en terrazo o cerámica nacional. En los dormitorios alfombras de
regular calidad. Parquet de caobilla o similar. Pisos vinílicos o similar
Techos Lámina de hierro galvanizado. Cerchas de madera Cielos Tablilla hasta un 30%. Concreto Pluviales Canoas y bajantes de hierro galvanizado Baños Un baño bueno Otros Muebles de cocina. Closet de finos acabados. Sistema de distribución
de agua por bomba eléctrica. Sin agua caliente. Incluye edificios prefabricados. Ductos para basura. Parqueo para un vehículo por vivienda. Tapias de bloques de concreto con repello quemado y verjas cerrando el condominio. Área común con pasillo y jardines
Tipo CN 04
Unidad
Constructiva Nivel Acabado
Paredes Bloques de concreto o ladrillo. Enchapes de madera, lajas, ladrillo
ornamental, etc Pisos Terrazo blanco, cerámica importada. Parquet o alfombra en
dormitorios y cerámica brasileña o similar en el resto Techos Lámina estructural esmaltada o de hierro galvanizado, con algunas
laminas acrílicas Cielos Tablilla , fibro cemento o losa de concreto Pluviales Bajantes y canoas internos con red de recolección subterránea Baños Un baño bueno y uno normal o medio baño para visitas Otros Muebles de cocina integrados a la obra, muy común el desayunador
enchapado. Closets de buenos acabados, sistema de agua caliente y presión por bomba eléctrica. Construcciones de varios pisos. Garage cerrado para un vehículo. Tapias de bloques de concreto repellados y verjas de hierro en el perímetro del condominio. Área común con pasillo, jardines, zona de juegos infantiles
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Paredes Bloques de concreto o ladrillo. Finos enchapes en madera, lajas o
ladrillo Elegantes fachadas Pisos Terrazo blanco, cerámica importada. Dormitorios con alfombras de
buena calidad o parquet de Cristóbal o similar Techos Techos con altas gradientes. Lámina estructural esmaltada o teja de
concreto pigmentada. Algunas láminas acrílicas o domos Cielos Artesonados en finas maderas, tablilla laqueada, losa de concreto Pluviales Canoas del tipo pecho paloma, u ocultas por precintas. Bajantes
internos. Red de recolección subterránea Baños Un baño de lujo, uno bueno y medio para visitas. Dos buenos y uno
normal Otros Muebles de cocina integrados a la obra con finos enchapes, closet de
fino acabado. Sistema de distribución de agua por bomba eléctrica. Tanque de agua caliente Intercomunicadores. Garage para dos vehículos. Pueden ser construcciones de varios pisos. Pasillos comunes techados. Tapias en ladrillo a media altura o con repello fino y el resto verjas con tres diseños. Área común con pasillo y jardines, zonas de juegos infantiles, BBQ y/o piscina
EDIFICIOS DE OFICINA
Tipo E 001
Unidad
Constructiva Nivel Acabado
Paredes Bloques de concreto con divisiones interiores en madera laminada. Pisos Mosaico, vinílicos o similar. Techos Hierro galvanizado Losa de concreto con canoas y bajantes
expuestos. Cielos Suspensión de aluminio con stereophón Suspensión de madera con
lámina de madera aglomerada con revestimiento, losa de concreto o similar.
Baños Un núcleo de baños del tipo económico enchapado con azulejo solo en el piso.
Observaciones Estos edificios no presentan acabados lujosos. La primera planta puede estar dedicada a otra actividad. Con una altura de paredes mayor que en los pisos restantes. Edificios de hasta tres pisos
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Paredes Columnas, vigas y baldosas prefabricadas. Con cerramiento en
mampostería. Altura mayor de 450 m Pisos Concreto armado Techos Cerchas prefabricadas de concreto pretensado. Cubierta de hierro
galvanizado tipo estructural Otros Portones, apoyos entre columnas no mayores a 26.00 m. Uso
industrial
Tipo GA 03
Similar al tipo No. 2, con luces mayores a 26.00 m y alturas de más de 450 m.
Cerchas de acero.
GALERONES CON ESTRUCTURA METALICA ALMA ABIERTA
Tipo GA 04
Unidad
Constructiva Nivel Acabado
Paredes Paredes forradas con lamina de hierro estructural. Estructura metálica
alma abierta con luces de 20 a 30 metros Pisos Concreto armado Techos Con perfiles de “RT”. Cubierta de hierro galvanizado Otros Instalación eléctrica enductada y portones metálicos. Posee además
canoas y bajantes
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Paredes Paredes en mampostería. Estructura metálica alma abierta con luces
de 20 a 30 metros Pisos Concreto armado Techos Con perfiles de “RT”. Cubierta de hierro galvanizado Otros Instalación eléctrica enductada y portones metálicos. Posee además
canoas y bajantes
Tipo GA 06
Unidad
Constructiva Nivel Acabado
Paredes Paredes forradas con lamina de hierro estructural. Estructura metalica
alma abierta con luces de más de 30 metros Pisos Concreto armado Techos Con perfiles de “RT”. Cubierta de hierro galvanizado Otros Instalación eléctrica enductada y portones metálicos. Posee además
canoas y bajantes
Tipo GA 07
Unidad
Constructiva Nivel Acabado
Paredes Paredes en mampostería. Estructura metálica alma abierta con luces
de más de 30 metros Pisos Concreto armado Techos Con perfiles de “RT”. Cubierta de hierro galvanizado Otros Instalación eléctrica enductada y portones metálicos. Posee además
canoas y bajantes
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Paredes Paredes forradas con lamina de hierro estructural. Estructura metálica
alma llena con luces de 20 a 30 metros Pisos Concreto armado Techos Con perfiles de “RT”. Cubierta de hierro galvanizado Otros Instalación eléctrica enductada y portones metálicos. Posee además
canoas y bajantes
Tipo GA 09
Unidad
Constructiva Nivel Acabado
Paredes Paredes en mampostería. Estructura metálica alma llena con luces de
20 a 30 metros. Pisos Concreto armado Techos Con perfiles de “RT”. Cubierta de hierro galvanizado Otros Instalación eléctrica enductada y portones metálicos. Posee además
canoas y bajantes
Tipo GA 10
Unidad
Constructiva Nivel Acabado
Paredes Paredes forradas con lámina de hierro. Estructura metálica alma llena
con luces de más de 30 metros Pisos Concreto armado Techos Con perfiles de “RT”. Cubierta de hierro galvanizado Otros Instalación eléctrica enductada y portones metálicos. Posee además
canoas y bajantes
Tipo GA 11
Unidad
Constructiva Nivel Acabado
Paredes Paredes en mampostería. Estructura metálica alma llena con luces de
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más de 30 metros. Pisos Concreto armado Techos Con perfiles de “RT”. Cubierta de hierro galvanizado Otros Instalación eléctrica enductada y portones metálicos. Posee además
canoas y bajantes
GALERONES DE MAMPOSTERIA
Tipo GA 12
Unidad
Constructiva Nivel Acabado
Paredes Estructura de vigas y columnas de concreto coladas en sitio. Paredes
de mampostería. Pisos Concreto armado Techos Cercha metálica o de madera cubierta de hierro estructural. Otros Instalación eléctrica enductada, mezanines, portones de cortina
metálica. Distancia entre columnas no mayor de 800 m y alturas que no exceden de los 5.00 m
Tipo GA 13
Similar al tipo N° 12, con luces mayores a 800 m y alturas superiores de 500 m.
NOTA: Valorar el núcleo de oficinas y cualquier otro elemento complementario por aparte.
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Incluye locales para comercio en general (tiendas, zapaterías. Farmacias, Pulperías,
ferreterías, etc.). La altura de paredes se estima entre 2.5 a 3.00 m de altura.
Unidad
Constructiva Nivel Acabado
Paredes Madera doble forro, zócalo de concreto. Pisos Tabloncillo de madera, o mosaico. Techos Lámina de hierro galvanizado. Cielos Lámina de madera aglomerada, tablilla, cartón. Baños Un baño económico para uso interno Otros Áreas pequeñas, venta a través de ventanas o puertas de madera
sencilla.
Tipo LC 02
Unidad Constructiva
Nivel Acabado
Paredes Bloques de concreto, zócalo en el frente. Divisiones interiores en
madera laminada. Pisos Mosaico, terrazo industrial. Techos Lámina de hierro galvanizado. Cielos Lámina de madera aglomerada, cartón. Baños Un baño económico para uso interno. Otros Entrada sencilla, los marcos de las vitrinas suelen ser de madera o
aluminio, rejas en las vitrinas. Rótulos de poca dimensión. Un solo piso
Tipo LC 03
Unidad Constructiva
Nivel Acabado
Paredes Bloques de concreto, concreto colado en sitio, zócalo en el frente
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enchapados. Interiormente paredes tapizadas. Pisos Terrazo industrial con alfombras de Hule o vinil en el vestíbulo de
acceso. Techos Lámina de hierro galvanizado o fibro cemento. Precinta de fibro
cemento. Cielos Losa de concreto, madera laminada o aglomerada, cartón. Baños Un bañó sencillo para uso interno. Otros Amplias vitrinas con marco metálico, tubos fluorescentes. Portón de
cortina metálico. Bodega en la parte posterior o una segunda planta para tal fin. Rótulos luminosos.
Tipo LC 04
Unidad Constructiva
Nivel Acabado
Paredes Bloques de concreto. Amplias zonas enchapadas en cerámicas,
losetas maderas decorativas, espejos, lajas, etc Pisos Terrazo monolítico, paladiana con uniones de bronce, cerámicas
extranjeras Techos Lámina de hierro esmaltada. Precintas de hierro esmaltado o de tipo
estructural Cielos Perfil metálico esmaltado, cielos suspendidos, tablilla decorativa, etc Otros Amplias vitrinas con marcos de metal o sin marcos. Luces indirectas,
muy común el uso de tonos metálicos. Rótulos luminosos. Segunda planta o zona posterior como bodega.
Tipo LC 05
Unidad Constructiva
Nivel Acabado
Paredes Concreto colado en sitio. Amplias zonas enchapadas en cerámicas,
extranjeras de alta calidad Techos Lámina de hierro esmaltada teja ceramicada o de barro, domos.
Precintas de hierro esmaltado o de tipo estructural Cielos Perfil metálico esmaltado, cielos suspendidos de fibra mineral con
molduras, tablilla decorativa de maderas finas Otros Fachadas con bloques decorativos, repellos de mármol, granito y
otros. Amplias vitrinas transparentes o polarizadas con marcos de aluminio. Tratamientos con luces indirectas. Rótulos luminosos. Segunda planta o zona posterior como bodega
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Paredes Bloques de concreto. Ladrillo mixto o concreto colado en sitio.
Altura del primer nivel 300 m a 350m. Los pisos superiores 300 m. Ventanales con marcos de madera.
Pisos Mosaico o terrazo industrial. Zonas de transito con alfombra de hule o comercial
Cielos Concreto pringado, cielo falso en madera laminada o aglomerada Baños Un núcleo de baños por piso del tipo normal Otros Primer nivel destinado al comercio. Los restantes a oficinas o
bodegas. Otros destinados solo a comercio. Rótulos luminosos. Ascensores pequeños
Tipo EC 02
Unidad Constructiva
Nivel Acabado
Paredes Bloques de concreto. Ladrillo. Algunos enchapes. Amplios
ventanales. Marcos de aluminio. Altura de 300 m a 350m en el primer nivel pisos superiores 300 m.
Pisos Terrazo o terracín. Amplias zonas de circulación con alfombras de hule. Loseta vinílica. Alfombra comercial.
Cielos Losa de concreto. Cielo suspendido de cartón en estereophón o fibra mineral
Baños Un núcleo de baños por cada 50.00 m2 de planta del tipo normal. Otros Típico de edificios comerciales en condominio. Amplios ventanales
sin marcos. Portones de cortina. Varios locales de diferentes tamaños.
Tipo EC 03
Unidad Constructiva
Nivel Acabado
Paredes Bloques de concreto. Ladrillo. Amplias zonas enchapadas en
interiores. Altura promedio de 350 m
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Pisos Cerámica, terrazo blanco. Amplias zonas alfombradas Cielos Suspendidos de fibra mineral Baños Un núcleo de baños por cada 50.00 m2 de planta del tipo normal. Otros Típico de edificios comerciales en condominio. Amplios ventanales
sin marcos. Portones de cortina. Varios locales de diferentes tamaños.
Tipo EC 04
Unidad Constructiva
Nivel Acabado
Paredes Bloques de concreto. Ladrillo. Amplias zonas enchapadas en
interiores. Altura promedio de 350 m Pisos Cerámica, terrazo blanco. Amplias zonas alfombradas Cielos Suspendidos en Escayolas Baños Un núcleo de baños por cada 50.00 m2 de planta del tipo normal. Otros Típico de edificios comerciales en condominio. Amplios ventanales
sin marcos. Portones de cortina. Varios locales de diferentes tamaños.
CENTROS COMERCIALES
Tipo CC 01
Unidad Constructiva
Nivel Acabado
Paredes Bloques de concreto y repello fino Pisos Mosaico, terracín o terrazo Cielos Suspensión de aluminio con fibra mineral o suspensión de madera
con fibro cemento o madera laminada Baños Uno normal con enchape de azulejo nacional en cada local Otros Amplios ventanales de exhibición con marcos de aluminio en puertas
y ventanas. Estructuras de un piso
Tipo CC 02
Unidad Constructiva
Nivel Acabado
Paredes Bloques de concreto o concreto armado Pisos Terrazo, cerámica o similar Cielos Suspensión de aluminio con fibra mineral o suspensión de madera
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con fibro cemento o madera laminada Techos Estructura metálica o madera con laminas de hierro galvanizado Baños Uno normal con enchape de azulejo de calidad en cada local Otros Amplios ventanales de exhibición con marcos de aluminio en puertas
y ventanas. Edificios de varios pisos
Tipo CC 03
Unidad Constructiva
Nivel Acabado
Paredes Bloques de concreto o concreto armado. Enchapes de ladrillo o
piedra Pisos Cerámica importada en locales en áreas de circulación, alfombras,
pisos vinílicos Cielos Grandes zonas con estructuras de malla espacial en tubo metálico.
Con laminas de hierro galvanizado o domos acrílicos Techos Estructura metálica con laminas de hierro galvanizado Baños Uno normal con enchape de azulejo nacional en cada local, y una
batería de baños con enchapes de azulejo de buena calidad por piso para servicio publico
Otros Amplios ventanales de exhibición con marcos de aluminio en puertas y ventanas. Portones plegables de cortina
Tipo CC 04
Unidad Constructiva
Nivel Acabado
Paredes Concreto armado. Muros de ladrillo o bloques decorativos Pisos Cerámica de alta calidad Cielos Grandes zonas con estructuras de malla espacial en tubo metálico.
Con laminas de hierro estructural, domos acrílicos y aluminio decorativo
Techos Estructura con lamina de hierro galvanizado, teja ceramicada de barro o concreto
Baños Uno normal con enchape de azulejo importado en cada local, y una batería de baños con enchapes de azulejo de buena calidad por piso para servicio publico
Otros Amplios ventanales de exhibición con marcos de aluminio en puertas y ventanas. Portones plegables de cortina, diseños finos en fachadas. Servicios con áreas de descanso y zonas para juegos infantiles, etc.
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Paredes Bloques de concreto o elementos prefabricados. Columnas
prefabricadas de hierro Pisos Mosaico, terrazo o terracín Techos Lamina de hierro galvanizado y cerchas metálicas o de madera Cielos De fibra mineral con plantilla de aluminio suspendido Otros Edificios de un piso. Ventanas altura promedio de 1.00 m en una
pared lateral y a 2.00 m en otras paredes laterales, altura mínima 2.74 m, máxima 3.50 m. Se incluye canoas, pasillo con un promedio de 3.00 m, el área típica de aulas es de 6.00 m * 9.00 m
Tipo EE 02
Unidad Constructiva
Nivel Acabado
Paredes Bloques de concreto o elementos prefabricados. Columnas
prefabricadas o de hierro Pisos Mosaico o terracín Techos Lamina de hierro galvanizado y cerchas metálicas o de madera Cielos De fibra mineral con plantilla de aluminio suspendido Otros Edificios de un piso. Ventanas altura promedio de 1.00 m en una
pared lateral y a 2.00 m en otras paredes laterales, altura mínima 2.74 m, máxima 3.50 m. Se incluye canoas, bajantes, pintura, sistema electrico, pizarra panorámica y pasillo con un promedio de 3.00 m, el área típica de aulas es de 6.00 m * 9.00 m
Nota: Aulas aisladas. Generalmente son ampliaciones que se realizan en algunos edificios o son construcciones en zonas alejadas de centros urbanos.
Tipo EE 03
Unidad Constructiva
Nivel Acabado
Paredes Bloques de concreto, ladrillo mixto o elementos prefabricado
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Pisos De mosaico, terrazo o terracín Techos Láminas de hierro galvanizado, lámina estructural, cerchas metálicas Cielos De madera aglomerada, fibrocemento fibra mineral suspendida sobre
marcos de aluminio o madera Otros Edificios de uno, dos o más pisos, entrepiso de loza de concreto.
EDIFICIOS RELIGIOSOS
Capilla Tipo ER 01
Unidad Constructiva
Nivel Acabado
Paredes Bloques de concreto o ladrillo mixto hasta 3,00 m, de altura,
divisiones internas en bloques de concreto, repello quemado Pisos Terrazo, mosaico o similar. Cielos Madera aglomerada o fibrocemento. Techos Cerchas de metal con cubierta de hierro galvanizado. Pluviales Canoas y bajantes en hierro galvanizado. Baños Núcleos de baños sencillos, uno para hombres con un inodoro, un
orinal, un lavabo y otro para mujeres con un inodoro y un lavabo. Otros Tres puertas de salida, dimensiones pequeñas y acabados
sencillos.
Ermita Tipo ER 02
Unidad Constructiva
Nivel Acabado
Paredes Bloques de concreto con columnas coladas en sitio, con
repello fino, altura mínima de 3,00 m. Pisos Terrazo sencillo, en cuadro o paladiana. En algunos casos de
cerámica. Techos Cerchas metálicas con lámina estructural. Cielos Gypsum, fibrocemento, tablilla o artesonados con maderas finas
laqueadas. Pluviales Canoas y bajantes en hierro galvanizado.
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