CURSO: MBA em Gestão de Negócios Imobiliários e da Construção Civil TURMA: II Módulo: Trabalho de Conclusão de Curso Professor: Pedro de Seixas Corrêa Aluno: Frederico Amorim Dacoregio Data da entrega do trabalho: _____/_____/_____ Recebido por: _____________________________ Assinatura: ______________________________
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VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA DA INCORPORAÇÃO DE UM EDIFÍCIO POPULAR EM PALHOÇA-SC
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CURSO: MBA em Gestão de Negócios Imobiliários e da Construção Civil TURMA: II Módulo: Trabalho de Conclusão de Curso Professor: Pedro de Seixas Corrêa Aluno: Frederico Amorim Dacoregio
Data da entrega do trabalho: _____/_____/_____ Recebido por: _____________________________ Assinatura: ______________________________
FREDERICO AMORIM DACOREGIO
VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA DA INCORPORAÇÃO DE UM EDIFÍCIO POPULAR EM PALHOÇA/SC
Coordenador Acadêmico: Prof. MSc. Pedro de Seixas Corrêa
Orientador de TCC: Prof. MSc. Pedro de Seixas Corrêa
Trabalho de Conclusão de Curso apresentado ao curso MBA em Gestão de Negócios Imobiliários e da Construção Civil de Pós-Graduação lato sensu, Nível de Especialização, do Programa FGV
Management como pré-requisito para a obtenção do título de Especialista.
TURMA 2
FLORIANÓPOLIS (SC)
2011
FREDERICO AMORIM DACOREGIO
VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA DA INCORPORAÇÃO DE UM EDIFÍCIO POPULAR EM PALHOÇA/SC
Trabalho de conclusão de curso apresentado para obtenção de título de Especialista no Curso de Pós Graduação em Gestão de Negócios Imobiliários e da Construção Civil, Fundação Getúlio Vargas. Orientador: Prof. MSc. Pedro de Seixas Corrêa
FLORIANÓPOLIS (SC)
2011
TERMO DE APROVAÇÃO
O Trabalho de Conclusão de Curso
VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA DA INCORPORAÇÃO DE UM EDIFÍCIO
POPULAR EM PALHOÇA/SC
Elaborado por Frederico Amorim Dacoregio e aprovado pela Coordenação Acadêmica foi aceito como pré-requisito para a obtenção do MBA em Gestão de Negócios Imobiliários e da Construção Civil, Curso de Pós-Graduação lato sensu, Nível de Especialização, do Programa FGV Management.
Data da aprovação: _____ de ______________ de _________
_________________________________________ Prof. MSc. Pedro de Seixas Corrêa
Coordenador Acadêmico
_________________________________________ Prof. MSc. Pedro de Seixas Corrêa
Orientador de TCC
DACOREGIO, Frederico Amorim. Viabilidade econômico-financeira da incorporação de um
edifício popular em Palhoça/SC. [Monografia de especialização]. Programa FGV Management.
Florianópolis (SC), 2011. 62p.
Programas do Governo Federal, como o “Minha Casa, Minha Vida”, têm atribuído facilidades na
obtenção de crédito e subsídios para a obtenção da casa própria, gerando no mercado um
aumento da demanda por imóveis. Ainda, favoreceu o surgimento e estabilização de novas
empresas de construção e o fortalecimento de empresas que já vinham atuando no mercado. O
mercado da construção civil está em alta. Os investimentos no setor de habitação popular estão
em acentuado crescimento desde o lançamento do Programa de Aceleração do Crescimento
(PAC), no ano de 2007, pelo Governo Federal. Até o ano de 2010 foram investidos mais de R$12
bilhões de reais apenas no setor de habitação no estado de Santa Catarina. Trata-se de um estudo
de viabilidade econômico-financeira de um empreendimento de habitação popular multifamiliar
no município de Palhoça, Santa Catarina. O objetivo do trabalho consistiu em elaborar um roteiro
para o desenvolvimento de estudos de viabilidade e definir parâmetros que possam ser utilizados
como referência à avaliação da qualidade de futuros investimentos semelhante nessa região. Para
tal, o trabalho encontra-se organizado em cinco capítulos, que tratam sobre os seguintes eixos
norteadores: 1) Déficit habitacional brasileiro; 2) Fundamentação teórica para a elaboração de um
estudo de viabilidade; 3) Pesquisa de mercado e descrição das características do empreendimento
proposto, com definições de projeto, custos de construção e definição de preço e velocidade de
vendas; 4) Análise dos parâmetros definidos: cenários estáticos e dinâmicos; e, 5) Conclusões do
estudo de viabilidade do empreendimento proposto, com sugestões para novos trabalhos. Assim,
ao final do trabalho, será possível auxiliar a decisão acerca da melhor maneira (de maior
vantagem financeira) para empreender com recursos financeiros próprios e, quais os resultados
possíveis de serem alcançados em investimentos voltados para a habitação popular no município
de Palhoça/SC. Pretende-se também, definir valores e formas de pagamento possíveis para
aquisição de terrenos, de forma a alcançar índices pré-estabelecidos de retorno financeiro.
Incorporação imobiliária. Construção civil. Habitação popular multifamiliar.
DACOREGIO, Frederico Amorim. Viabilidad econômica y financiera de la incorporación de
un edificio popular en Palhoça/SC. [Monografía]. Programa FGV Management. Florianópolis
(SC), 2011. 62p.
Programas del Gobierno Federal, como “Mi Casa, Mi Vida”, han asignado facilidad en la obtención
de creditos y subsidios para obtener una vivienda y la creación de una mayor demanda del mercado
imobiliario. Sin embargo, favoreció la aparición y la estabilización de las empresas de nueva
construcción y empresas constructoras que ya operaban en el mercado. El mercado de la
construcción está en auge. La inversión en viviendas populares es cada vez mayor desde el
lanzamiento del Programa de Aceleración del Crecimiento (PAC) en 2007, del Gobierno Federal.
En el año 2010 se invirtieron más de R$ 12 mil millones sólo en el sector de la vivienda en el
estado de Santa Catarina. Se trata de un estudio de la viabilidad económica de un desarrollo de
viviendas multifamiliares en Palhoça, Santa Catarina. El objetivo de este estudio fue crear un plan
de trabajo para el desarrollo de los estudios de factibilidad y definir los parámetros que se pueden
utilizar como punto de referencia para evaluar la calidad de las futuras inversiones similares en la
región. Con este fin, el trabajo está organizado en cinco capítulos que tratan sobre los siguientes
principios rectores: 1) Déficit de vivienda de Brasil, 2) Bases teóricas para la preparación de un
estudio de viabilidad, 3) Investigación del mercado y la descripción de las características de
propuestas de desarrollo, con las definiciones de los costos de diseño, construcción y fijación de
precios y de la velocidad de venta, 4) Análisis de los parámetros definidos: escenarios estáticos y
dinámicos, y 5) Conclusiones del estudio de viabilidad para el desarrollo propuesto, con
sugerencias para un nuevo trabajo . Así, el final de la obra, es posible ayudar a la decisión sobre la
mejor manera (beneficios financieros) para llevar a cabo con sus propios recursos financieros y los
posibles resultados que deben alcanzarse en las inversiones para viviendas populares en
Palhoça/SC. También se pretende definir los valores y las posibles formas de pago para la
adquisición de tierras a fin de lograr pre-establecido tasas de rendimiento financiero.
Palabras-clave: Viabilidad. Viabilidad económica y financiera. Construcción popular. Bienes
raíces. Construcción civil. Viviendas populares multifamiliares.
LISTAS DE TABELAS
Tabela 2 – Velocidade de vendas ................................................................................................ 25
LISTAS DE ABREVIATURAS E SIGLAS
a.a. Ao ano
a.m. Ao mês
AMC Área Mista Central
CBIC Câmara Brasileira da Indústria da Construção Civil
CEF Caixa Econômica Federal
COFINS Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social
COHAB Companhia de Habitação de Santa Catarina
CSLL Contribuição Social Sobre o Lucro Líquido
CUB Custo Unitário Básico
FGTS Fundo de Garantia por Tempo de Serviço
IA Índice de Aproveitamento
IL Índice de Lucratividade
IR Imposto de Renda
IVV Índice de Velocidade de Vendas
m2 metro quadrado
NBR Norma Brasileira
PAC Programa de Aceleração do Crescimento
PIS Programa de Integração Social
SC Santa Catarina
SINDUSCON Sindicato da Indústria da Construção Civil
TIR Taxa Interna de Retorno
TMA Taxa Mínima de Atratividade
VAUE Valor Anual Uniforme Equivalente
VGV Valor Geral de Vendas
VPL Valor Presente Líquido
SUMÁRIO
1 INTRODUÇÃO................................................................................................................. 09 1.1 CONTEXTUALIZAÇÃO DO TEMA............................................................................. 09 1.1.1 Cenário Sócio-Econômico Brasileiro Atual.............................................................. 09 1.1.2 O Déficit Habitacional Brasileiro.............................................................................. 10 1.1.3 O Crédito Imobiliário................................................................................................. 10 1.2 JUSTIFICATIVA DO TEMA ESCOLHIDO.................................................................. 11 1.3 OBJETIVOS DO TRABALHO....................................................................................... 11 1.4 ESTRUTURA DO TRABALHO..................................................................................... 12 2 REVISÃO DE LITERATURA........................................................................................ 14 2.1 INTRODUÇÃO AO ESTUDO DE VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA................ 14 2.2 ETAPAS DO ESTUDO DE VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA............... 15 2.2.1 Estudo de Mercado...................................................................................................... 15 2.2.2 Estudo de Massa e Determinação dos Rendimentos................................................ 15 2.2.3 Determinação dos Custos............................................................................................ 16 2.2.4 Indicadores do Investimento....................................................................................... 16 2.3 CONCEITOS PARA DETERMINAÇÃO DE PREÇO DE MERCADO........................ 18 2.4 CONCEITOS PARA DETERMINAÇÃO DE VELOCIDADE DE VENDAS.............. 19 3 DESENVOLVIMENTO................................................................................................... 20 3.1 INTRODUÇÃO............................................................................................................... 20 3.2 TERRENO, ESTUDO DA POTENCIALIDADE CONSTRUTIVA E DETALHES DO PROJETO........................................................................................................................
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3.2.1 Descrição do Empreendimento.................................................................................. 22 3.3 ESTIMATIVA DE CUSTOS........................................................................................... 22 3.4 DETERMINAÇÃO DO PREÇO, VELOCIDADE DE VENDAS E ESTIMATIVA DO VGV.......................................................................................................................................
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4 ANÁLISE DOS RESULTADOS...................................................................................... 26 4.1 CENÁRIO ESTÁTICO 1: COMPRA DO TERRENO COM DINHEIRO................... 26 4.2 CENÁRIO ESTÁTICO 2: COMPRA DO TERRENO COM PERMUTA FÍSICA........ 27 4.3 CENÁRIO DINÂMICO 1: COMPRA DO TERRENO COM DINHEIRO....................... 28 4.4 CENÁRIO DINÂMICO 2: COMPRA DO TERRENO COM PERMUTA FÍSICA....... 28 5 CONCLUSÃO................................................................................................................... 30 REFERÊNCIAS................................................................................................................... 31 APÊNDICES......................................................................................................................... 33 ANEXOS................................................................................................................................ 45
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1 INTRODUÇÃO
O tema abordado neste trabalho é um estudo de viabilidade econômico-financeira de um
Edifício Residencial Multifamiliar, localizado na cidade de Palhoça, Santa Catarina (SC). Para a
realização do estudo de viabilidade também serão apresentados estudos de mercado, com
definição de preços de apartamentos e terrenos nessa região. Do empreendimento em estudo
serão apresentados projetos, orçamento, cronograma físico-financeiro e consulta de viabilidade
na prefeitura local.
1.1 CONTEXTUALIZAÇÃO DO TEMA
1.1.1 Cenário Sócio-Econômico Brasileiro Atual
No ano de 2007 o governo brasileiro inicia o Programa de Aceleração do Crescimento
(PAC), com a responsabilidade de impulsionar o crescimento econômico do país através de
investimentos no setor de infra-estrutura, estimulando toda a cadeia produtiva e trazendo
benefícios sociais para a população mais carente (BRASIL, 2010). Dentro dos objetivos do
programa estão incentivos para a construção civil, como a redução de tributos e a facilitação
do crédito. Para tal, o Governo Federal injetou recursos financeiros no programa Minha Casa
Minha Vida que, através da Caixa Econômica Federal, consegui alcançar a população de mais
baixa renda e carente de habitação.
Conforme apontado pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção Civil (CBIC),
no ano de 2010 a construção civil viveu o melhor ano da sua história, gerando cerca de
quatrocentos mil empregos formais em todo o país e atingindo um crescimento de
aproximadamente 11%.
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1.1.2 O Déficit Habitacional Brasileiro
Mesmo com o mercado aquecido e o aumento significativo da procura por imóveis, o
déficit habitacional ainda é muito elevado.
Estima-se que o déficit habitacional brasileiro ainda seja de aproximadamente seis
milhões de residências, devido ao fato que durante vinte anos não existiram planos de habitação,
causando, concentração demográfica nas grandes cidades, moradias sem requisitos básicos, além
de um acentuado crescimento do número de favelas no território nacional.
Em estudo realizado por Oliveira (2009), estima-se que até o ano de 2023 ainda teremos
cerca de vinte milhões de domicílios deficitários ou inadequados, levando em consideração o
crescimento populacional, o envelhecimento das habitações atuais e a variação do tamanho médio
do domicílio, que é dado pela quantidade de moradores por domicílio.
1.1.3 O Crédito Imobiliário
Como já mencionado, os programas do Governo Federal, com facilidades para obtenção
de crédito e subsídios para a obtenção da casa própria, geraram no mercado um aumento da
demanda por imóveis, permitindo assim o surgimento e estabilização de novas empresas de
construção e o fortalecimento de empresas que já vinham atuando no mercado.
Dentre os diversos fatores que contribuíram para o acelerado crescimento do crédito
imobiliário no Brasil, podemos destacar:
· Aumento do emprego formal, que permitiu um aumento da arrecadação da poupança e do
Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), que são a principal base de crédito
para financiamento habitacional;
· Estabilidade da economia: aumentou o poder aquisitivo da população e possibilitou a
redução das taxas de juros praticadas no mercado;
· Segurança jurídica: obtida através da alienação fiduciária, instituída em 2004;
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· Alongamento dos prazos de financiamento para até 30 anos: permitiu a redução do valor
das prestações mensais.
1.2 JUSTIFICATIVA DO TEMA ESCOLHIDO
O mercado da construção civil está em alta. Os investimentos no setor de habitação
popular estão em acentuado crescimento desde o lançamento do PAC, no ano de 2007, pelo
Governo Federal. Até o ano de 2010 já foram investidos mais de R$12 bilhões de reais apenas no
setor de habitação no estado de Santa Catarina, conforme indicam os relatórios publicados na
página eletrônica do Governo Federal (BRASIL, 2010).
Segundo o Ministério das Cidades (SINDUSCON, 2011), em 16 de junho de 2011, para o
período de 2011 a 2014, durante a segunda etapa do programa, estão previstos investimentos na
habitação popular nacional da ordem de R$ 125,7 bilhões, sendo R$ 72,6 bilhões para subsídios e
R$ 53,1 bilhões para financiamento. Segundo Maria Darci Beck, presidente da Companhia de
Habitação de Santa Catarina (COHAB), Palhoça foi a cidade catarinense com maior número de
contratos assinados para o programa, com 3.346 contratos assinados. Com todo esse cenário
favorável é natural que investidores despertem o interesse por boas oportunidades no setor de
negócios imobiliários (SINDUSCON, 2011a).
Sendo assim, a escolha por realizar um estudo de viabilidade como tema deste trabalho,
surgiu da necessidade em determinar parâmetros que qualifiquem investimentos em negócios
imobiliários, permitindo que investidores tenham condições para avaliar a atratividade de tal
investimento ainda em fase de planejamento, antes mesmo de efetuar a compra do terreno.
1.3 OBJETIVOS DO TRABALHO
O objetivo específico deste trabalho é desenvolver um estudo de viabilidade econômico-
financeira, que sirva de base para a avaliação de futuros negócios de construção e incorporação
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de edifícios habitacionais de padrão popular, situados na região periférica da cidade de
Palhoça/SC. Para tal, serão realizados estudos de mercado em Palhoça e também serão estudados
os parâmetros de custo e tempo de execução de um edifício em construção nessa região.
O estudo de mercado a ser realizado terá caráter qualitativo e quantitativo, com objetivo
de identificar o valor médio de venda do metro quadrado de imóveis de padrão popular em
Palhoça, as relações de oferta e demanda e a determinação da velocidade média de vendas para
apartamentos de padrão popular.
Ao final deste estudo, pretende-se ter dados que sirvam como parâmetros iniciais para o
estudo de viabilidade de um novo negócio, como por exemplo, o preço máximo do metro
quadrado de um terreno, com viabilidade semelhante a do edifício em estudo, que poderá ser
pago em espécie ou permuta, de forma que os índices de retorno financeiro do negócio fiquem
dentro de uma margem pré-definida, considerada como atrativa para o negócio. Estudo inverso
também será apresentado, considerando o valor médio de venda do metro quadrado dos terrenos
na região, serão obtidos como resultados índices que demonstrem a qualidade financeira de
investimentos de construção e incorporação nessa região.
1.4 ESTRUTURA DO TRABALHO
A estrutura deste trabalho foi desenvolvida em cinco capítulos, onde o primeiro capítulo
inicia tratando do déficit habitacional brasileiro para a população de baixa renda que, associado
ao bom cenário econômico do país favoreceu aos investimentos, tanto público quanto privado, no
setor da construção, tornando a concorrência cada vez mais acirrada e colocando o planejamento
econômico e financeiro em condição imprescindível para o sucesso de um empreendimento.
No segundo capítulo será apresentada a fundamentação teórica para a elaboração de um
estudo de viabilidade, onde serão detalhadas as etapas e forma de elaboração do mesmo.
No desenvolvimento do estudo de viabilidade, tratado no terceiro capítulo, será
apresentada a pesquisa de mercado, que evidenciará as características dos imóveis em
comercialização na região do estudo. Nesse capítulo também serão apresentadas as características
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do empreendimento proposto, com definições de projeto, custos de construção e definição de
preço e velocidade de vendas.
O quarto capítulo será dedicado para a análise dos parâmetros definidos, com a elaboração
de cenários estáticos e dinâmicos que resultem em indicadores financeiros que possam ser
utilizados para qualificar o investimento em viável ou inviável, dentro de condições pré-
estabelecidas para o negócio.
Ao final, no quinto capítulo, serão apresentadas as conclusões do estudo de viabilidade do
empreendimento proposto, com sugestões para novos trabalhos que possam enriquecer e dar
continuidade ao estudo aqui apresentado.
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2 REVISÃO DE LITERATURA
2.1 INTRODUÇÃO AO ESTUDO DE VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA
Conforme já exposto anteriormente neste trabalho, o mercado imobiliário está em alta,
com uma demanda muito grande por imóveis populares em todo o território nacional e, em
especial neste estudo, na região da cidade de Palhoça/SC. Muitas são as construtoras e
incorporadoras que estão aproveitando deste momento para investir nessa região, fazendo com
que a concorrência aumente constantemente e, que seja fundamental para a sobrevivência das
empresas que qualquer investimento nesse cenário necessite ser realizado com base em um
planejamento assertivo. Segundo Drucker (2001), planejar é definir quais ações devem ser
tomadas em momento presente para se alcançar um objetivo futuro.
O estudo de viabilidade é uma etapa de planejamento que consiste em verificar se um
projeto é exeqüível dentro de premissas estabelecidas para cada empresa. O estudo compreende
uma pesquisa de mercado, para determinar quais as características que o projeto deve contemplar
e se existe demanda para esse projeto. Também devem ser verificados os resultados financeiros
do projeto, como os rendimentos da empresa e questões como o financiamento da produção e do
cliente final. Depois de verificado o estudo de mercado e os resultados financeiros, será possível
analisar se os resultados são ou não atrativos para a empresa e se o projeto estudado é a melhor
alternativa de negócio.
Na opinião de Bordeaux-Rêgo (2008), para que uma empresa consiga enfrentar a
concorrência de mercado é necessário se manter atualizada, investir em inovação e buscar novos
empreendimentos, maximizando os lucros para os acionistas, de forma sustentável, mesmo que
em longo prazo.
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2.2 ETAPAS DO ESTUDO DE VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA
Segundo Balarine (1997), a decisão pelo lançamento de um projeto de incorporação
imobiliária depende da avaliação de fatores econômicos, como bons valores de Valor Presente
Líquido (VPL) e Taxa Interna de Retorno (TIR), e também de fatores financeiros, como a
obtenção de recursos para o financiamento da produção e do cliente final.
Hochheim (2002) estabelece uma série de aspectos que devem ser considerados em um