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Clarel da Cruz Riet, Perito Judicial, Engenheiro
Civil inscrito no CREA-RS sob n. 66.891-D, a pedido de A.S.P. a
seguir denominada CONTRATANTE, tendo procedido aos estudos e
diligncias que se fizeram necessrios, vem apresentar as concluses a
que chegou, consubstanciado no seguinte,
LAUDO DE ENGENHARIA
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NDICE
1. OBJETIVO
............................................................................................
03
2. PRELIMINARES
....................................................................................
03
3. SUBSDIOS ESCLARECEDORES
.............................................................
05
3.1. ANOMALIAS E FALHAS DAS EDIFICAES
.............................................
05
3.2. A IMPORTNCIA DA INSPEO PREDIAL
...............................................
06
4. VISTORIA
............................................................................................
07
5. CARACTERIZAO DA REGIO
..............................................................
07
5.1. IMVEL
...............................................................................................
08
6. METODOLOGIA
....................................................................................
08
7. INSPEO PREDIAL CHECK-LIST
........................................................
08
8. REGISTRO FOTOGRFICO
....................................................................
09
9. CONCLUSO
........................................................................................
20
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1. OBJETIVO
Consiste na verificao das conformidades tcnicas e funcionais bem
como o exame dos
Projetos e Memorial Descritivo visando a constatao in loco das
patologias detectadas e o nexo causal com o Projeto e Construo, do
Condomnio Residencial Duque, com 04 (quatro) pavimentos e 02 (dois)
apartamentos por andar, localizado na Rua Duque de Caxias n. 359,
mais precisamente no Ap. 302, em Rio Grande/RS.
Assim, o presente trabalho consistiu na realizao de vistoria
preliminar, em conformidade com a NBR 12.722, visando o registro
das condies atuais do imvel da Contratante, com a descrio e
diagnstico de anomalias, porventura existentes.
Desta forma, a percia compreendeu o registro fotogrfico
comentado das patologias detectadas, acompanhado de relatrio
descritivo das constataes, englobando a verificao das condies dos
acabamentos, pisos, paredes, forros, telhados, estrutura e
estabilidade da edificao.
2. PRELIMINARES A Contratante relata que as razes que a
motivaram a comprar o imvel em questo
foram primeiramente pela proximidade da escola do seu filho e
por ser na planta, onde o valor era mais acessvel para adquirir o
bem. Alm disso, pela propaganda divulgada o imvel seria entregue em
31/10/2012, o que exigiria uma locao temporria para habitar at a
entrega do mesmo.
Pela promessa inicial do construtor, o imvel teria acabamento de
alto padro, com sacada dotada de churrasqueira, gua
individualizada, teto rebaixado com gesso e piso em porcelanato.
Estas promessas foram reforadas no encontro com o construtor Pablo
Gomes em sua residncia, onde este informou que intencionava
executar o prdio com o mesmo padro da reforma executada em seu
apartamento, ou seja, de primeira qualidade.
Neste mesmo encontro, segundo a Contratante, o Construtor a
induziu a colocar gesso corrido nas paredes, conforme executado em
seu apartamento, para que resultasse em um aspecto liso e perfeito,
o que acabou concordando, pagando R$ 2.166,00 a mais que o valor do
imvel, pelo servio que seria terceirizado. O resultado foi que o
servio foi mal executado, ficando as paredes com ondulaes.
Continuando, a Contratante aduz que o Construtor na apresentao
de seu apartamento, mostrou o teto rebaixado com gesso, as
luminrias que poderiam ser colocadas e o seu piso com porcelanato,
ficando encantada com a sofisticao e o bom acabamento da reforma do
imvel do construtor e confiante no seu bom gosto e na sua boa f de
cumprir com o que se propusera a vender.
A partir da, seguiu com a negociao, efetuando a compra em 25 de
julho/2012 com trs fases de pagamento: 1) 50% do valor (R$
110.000,00 em julho/2012) na assinatura do contrato, 25% (R$
55.000,00 em agosto/2013) na entrega das chaves e 25% (R$ 55.000,00
em janeiro de 2014) na escritura do imvel.
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Relata que o imvel no foi entregue na primeira data acordada e
tampouco na segunda,
obrigando a Contratante a ficar habitando com sua famlia em
imvel alugado por um ano, pequeno para reduzir custos, submetendo
seu filho a dormir em um colcho, ao lado de sua cama.
A partir destes atrasos, a Contratante comeou a acompanhar a
obra semanalmente para tentar detectar o porqu do no cumprimento da
data de entrega. Constatou por vrias vezes, pedreiros sentados,
conversando na frente da obra, muito rodzio de serventes e nunca a
presena do construtor, empreiteiro ou o engenheiro da obra no
local.
Quando comeou a colocao dos acabamentos (azulejos e pisos), a
Contratante informa que ficou preocupada porque percebeu que a
qualidade do material era bem inferior e no condizia ao gosto
refinado que o construtor apresentou no seu apartamento particular,
nem to pouco era um material de mdio padro de qualidade.
Relata que apesar de no possuir conhecimento tcnico em construo
civil, no foi difcil observar que havia paredes tortas, azulejos e
pisos mal colocados, a instalao de chuveiro no lado oposto do
sanitrio e pia (nos dois banheiros), guarnies das portas em madeira
pinus, portanto com qualidade de material e mo de obra muito aqum
do que foi prometido.
Alerta que outro prejuzo foi o no cumprimento do Memorial
Descritivo, principalmente no que se refere a marca dos pisos.
Continuando com as queixas, as pinturas tanto das paredes quanto
das portas ficaram muito mal acabadas. Alega que a porta do quarto
de seu filho foi pintada com duas tonalidades diferentes de branco,
pisos faltando rejuntes em alguns lugares e mal assentados,
existncia de trincas nas paredes (dentro e fora do apartamento) e
no teto rebaixado com gesso.
O piso da sacada no foi colocado, ficando direto no contrapiso,
pois o construtor disse que este servio deveria ser pago a parte,
pois no constava no memorial, piso para sacada.
Alm disso, o ralo do WC da sute entope com frequncia e caixa de
descarga do sanitrio do banheiro social, por muitas vezes, no enche
por causa da sujeira na caixa dgua do prdio. Com freqncia tem que
se fechar o registro geral para desentupir o caixa de descarga do
sanitrio.
A Contratante reclama que no dia 04/03/2014, ocorreu um
vazamento de gua no teto do banheiro (sute) oriundo do apartamento
que estava sendo finalizado acima, ocasionando outro
transtorno.
Relata que j havia ocorrido a menos de um ms um vazamento de gua
encima do gesso acartonado no mesmo banheiro por conta da construo.
No dia 11/03 o vazamento voltou a ocorrer de modo muito intenso,
sendo registrado com fotos.
A Contratante salienta que pagou o valor devido a incorporadora,
porm no faz uso de um banheiro social decente, pois o mesmo est
inacabado, da rea de lazer na sacada, pois no existe piso e nem luz
para ali ficar, no tem rea de servio e nem salo de festa com
churrasqueira como prometido, j que segundo o construtor, as
churrasqueiras individuais foram impedidas pela Prefeitura.
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3. SUBSDIOS ESCLARECEDORES 3.1. ANOMALIAS E FALHAS DAS EDIFICAES
As Anomalias construtivas e Falhas (descuidos com a manuteno
predial) so causadores de danos pessoais e materiais
significativos, tanto aos usurios e proprietrios das edificaes
quanto sociedade em geral, devido deteriorao urbana que favorece o
crime, afasta o turismo e reduz a auto-estima dos cidados. Os
acidentes prediais decorrentes de Anomalias como Vcios Construtivos
e/ou das Falhas na manuteno predial vm causando mortes e prejuzos
injustificveis, principalmente com o envelhecimento e desvalorizao
de nossas edificaes. Desabamentos, incndios, quedas de marquises e
fachadas, vazamentos, infiltraes e tantas outras mazelas
provenientes dos descuidos com a edificao poderiam ser evitadas com
medidas preventivas simples, de longo prazo, pelo planejamento que
se inicia com a inspeo predial para a posterior implantao de um
plano de manuteno.
As origens das Anomalias (ou Avarias) construtivas e Falhas das
edificaes so originrias de fatores Endgenos, Exgenos, Naturais e
Funcionais.
Os fatores Endgenos ou internos so intrnsecos ao prprio sistema
edificante periciado e podem ser provenientes de erro de projeto,
desacerto na execuo ou execuo descuidada assim como emprego de
material diverso ao especificado pelo projetista ou de pouca
qualidade, ou ainda, da combinao dessas etapas, assim, infiltraes,
trincas, portas e janelas empenadas e outros problemas aparentes ou
ocultos, devem ser reparados na fase inicial para evitar
agravamentos posteriores. Os fatores Exgenos ou externos so
decorrentes da ao de terceiros na edificao, tais como os danos
causados por obra vizinha, choques de veculos em partes da
edificao, vandalismo etc., e podem ameaar seriamente o prdio,
sugerindo-se a imediata correo desses. Os fatores Naturais
decorrentes principalmente das condies climticas, previsveis ou no,
onde o calor e sol intensos, o frio excessivo, as chuvas
torrenciais, o granizo, as ventanias e demais aes imprevisveis da
natureza, tais como, as excessivas descargas atmosfricas, as
enchentes, os tremores de terra e outras, podem causar avarias ou
alterar as condies de funcionamento dos sistemas projetados,
colocando em risco as edificaes. J os fatores Funcionais, que tambm
podem colocar em risco as edificaes e poderiam ser evitados,
provocam danos decorrentes do desgaste do material ou da sua
degradao, aps significativo tempo de vida em uso repetitivo e
contnuo ou de uso inadequado e de falta de manuteno, tais como as
sujidades e desgastes dos revestimentos e fachadas, as incrustaes e
corroses das tubulaes hidrulicas, os ataques de pragas urbanas
(cupins), as infiltraes das jardineiras e outras.
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3.2. A IMPORTNCIA DA INSPEO PREDIAL
A inspeo predial pode ser definida como a avaliao isolada ou
embutida das condies
tcnicas, de uso e de manuteno de uma edificao. Um aspecto tcnico
importante nas inspees prediais a diferena entre as deficincias
constatadas, que devem ser classificadas em Anomalias ou Falhas,
sendo essas que determinam as orientaes tcnicas que so divididas em
Plano de Reparo e Plano de Manuteno. As Anomalias construtivas so
aquelas que prejudicam o desempenho e a vida til prevista e esto
relacionadas s deficincias de ordem construtiva ou funcional.
As Falhas so as no conformidades decorrentes de aes de manuteno
e portanto possuem origem em atividades de manuteno, uso e operao
inadequada ou inexistente. Assim, em um breve resumo poderamos
classificar as Anomalias e Falhas em funo das causas e origens das
deficincias, conforme as tabelas 1 e 2, a seguir; Tabela 1-
Anomalias
ANOMALIAS
ENDGENA Originria da prpria edificao (projeto, materiais e
execuo). EXGENA Originria de fatores externos edificao, provocados
por terceiros. NATURAL Originria de fenmenos da natureza
(previsveis imprevisveis) FUNCIONAL Originria do uso e trmino de
vida til de elementos e sistemas.
Tabela 2- Falhas
FALHAS
DE PLANEJAMENTO
Decorrentes de falhas de procedimento e especificaes inadequadas
do plano de manuteno, sem aderncia a questes tcnicas, de uso, de
operao, de exposio ambiental e, principalmente, de confiabilidade e
disponibilidade das instalaes, consoante a estratgia de
manuteno.
DE EXECUO Associada manuteno proveniente de falhas causadas pela
execuo inadequada de procedimentos e atividades do plano de
manuteno, incluindo o uso inadequado dos materiais.
OPERACIONAIS Relativas aos procedimentos inadequados de
registros, controles, rondas e demais atividades pertinentes.
GERENCIAIS Decorrentes da falta de controle de qualidade dos
servios de manuteno, bem como da falta de acompanhamento de custos
da mesma.
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As Anomalias e Falhas devem tambm ser classificadas quanto ao
seu Grau de Risco. A
anlise do risco consiste na classificao das Anomalias e Falhas
identificadas nos diversos componentes de uma edificao, quanto ao
seu grau de urgncia, relacionado com fatores de conservao,
depreciao, sade, segurana, funcionalidade, comprometimento de vida
til e perda de desempenho, conforme a Tabela 3, a seguir; Tabela 3-
Definies dos Graus de Risco
CLASSIFICAO DO GRAU DE RISCO GRAU DE URGNCIA (Criticidade)
CRTICO Impacto irrecupervel, relativo ao risco contra a sade,
segurana do usurio e
do meio ambiente, bem como perda excessiva de desempenho,
recomendando interveno imediata.
REGULAR Impacto parcialmente recupervel relativo ao risco quanto
perda parcial de funcionalidade e desempenho, recomendando
programao e interveno a curto prazo.
MNIMO Impacto recupervel relativo a pequenos prejuzos, sem
incidncia ou a probabilidade de ocorrncia dos riscos acima
expostos, recomendando programao e interveno a mdio prazo.
4. VISTORIA A vistoria ocorreu no dia 18/03/2014, as 14:00
horas, contando alm deste perito com a presena da Contratante e seu
marido. 5. CARACTERIZAO DA REGIO Trata-se de regio urbana litornea
com predominncia de habitaes residenciais unifamiliares, clima
ameno, superfcie plana, padro scio econmico cultural mdio,
topografia em nvel e solo predominantemente arenoso permevel da
classe das areias quartzosas marinhas distrficas, com algumas zonas
constitudas de relativa parcela de argila de Atividade Alta1. A
Infra-estrutura da regio possui servios de coleta de lixo, redes de
telefonia, energia eltrica, viria e gua potvel.
Os servios comunitrios disponveis compreendem escolas, segurana,
posto de sade, hospitais e clubes de recreao e as atividades
existentes incluem redes bancrias, comrcio e atividades de
profissionais liberais, sendo o mercado de trabalho mdio. 1 Projeto
RADAM (IBGE,1986) e Cunha e Silveira (FURG, 1995)
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5.1. IMVEL Trata-se de um condomnio de quatro pavimentos com
dois apartamentos por andar, construdo sobre um terreno com
206,46m2 de rea superficial e 576,40m2 de rea total construda. A
tipologia do imvel residencial e o apartamento em questo constitudo
por uma sute com sacada, um dormitrio, banheiro, sala e cozinha,
isento de complexidade de sistema construtivo, totalizando
aproximadamente 70m2 de rea construda privativa. 6. METODOLOGIA A
presente percia atendeu todos os requisitos necessrios e exigidos
pela NBR 13752/96 (norma que fixa os critrios e procedimentos
relativos s percias de engenharia na construo civil), em seu item
4.3.2 Requisitos essenciais. Todos foram condicionados tanto quanto
abrangncia das investigaes, confiabilidade e adequao das informaes
obtidas quanto qualidade das anlises tcnicas e ao menor grau de
subjetividade emprestado pelo perito, sendo a inspeo predial
realizada enquadrada no Nvel 1, onde "Nvel 1- Identificao das
anomalias e falhas aparentes, elaborada por profissional
habilitado", de acordo com a norma de Inspeo Predial de 2007, do
IBAPE/SP. O critrio utilizado para a elaborao do Laudo foi embasado
na Anlise do Risco associado ao uso e exposio ambiental. 7. INSPEO
PREDIAL CHECK-LIST A determinao das origens das Anomalias
construtivas foi orientada por uma seqncia lgica de vistorias,
exames, anlises e interpretaes, cuja ordem foi a seguinte; 1)
Minuciosa inspeo do imvel para a apurao completa das anomalias
existentes (construtivas e funcionais), bem como o levantamento
preliminar de suas caractersticas tcnicas, visando o fornecimento
de subsdios para a posterior determinao das origens; 2) Verificao
das condies naturais e meio ambiente local para a apurao dos
eventos que pudessem ter ocasionado anomalias de origem natural
(por ao da natureza) nos imveis da regio; 3) Verificao das
atividades de conservao e manuteno, bem como a anlise da documentao
tcnica correspondente, para a identificao das anomalias funcionais.
4) Exame das edificaes vizinhas ao imvel em questo, para a
determinao de suas caractersticas e condies fsicas, bem como de
outras particularidades que pudessem indicar alguma correlao de
ambas no tocante ocorrncia de anomalias exgenas. 5) Interpretao de
todos os dados tcnicos apurados, para ento se expender a concluso
indicativa das origens das anomalias em geral.
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CNPJ: 05
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ncontro davo de
do erro noo.
a
e ) a e o
-
CNPJ: 05
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CE
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CLARngenharia d
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orino, 56 / CE
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Fvdccnp
Fpode
Freqoinumdd
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Foto 25- Acermelha) emonstrandonsegue das guas plausar infilto
apartam
pavimento in
Foto 26- Estpor restos dobra, encono apartame um
dosscoamento
Foto 27- Paetirarmos aue o
obstrudo cndicando semidade
manifestanda Sute da e chuva.
10 / Rio Gran
cumulo de sobre
do que ar a vazo luviais, acatraes gemento locanferior.
te ralo, quae madeira
ntra-se bemento da Cos responsdas guas
ra nossa sua tampa, coralo enc
com restoser o respon
que vdo na pare
Contratant
nde-RS 17
gua (setao ralo,este nonecessria
abando poreneralizadasalizado no
ase cobertoutilizada na
m em cimantratante eveis pelopluviais
urpresa, aoonstatamoscontrava-se de obra,nsvel pelavem se
ede do WCte, em dias
a , o a r s o
o a a e o
o s e , a e C s
-
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Foto 28 por detr
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e 29 - Nesitos de arga
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ste outro raamassa e pa
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alo a situaapel de saco
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o estava aos de cimen
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ainda pior, nto (restos
Fotopolidse operarga
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estando code obra).
o 30 A edo, de um mmanchada rrios comamassa.
10 / Rio Gran
ompletamen
escadaria emodo geral,pela pass
m carregam
nde-RS 18
nte fechado
em granito , encontra-agem dos mento de
o
-
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Fotos 31trreo, a
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1 e 32- Deta diferena
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tectadas diffoi de 4cm.
14cm
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ferenas na
m
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altura de d
Foto 33rufo exte um burestos doriundaDuque.
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degraus. No
3- Detectamterno direitouraco no tede argamass da obra
20cm
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o incio da
mos a faltao do prdiolhado do prsa sobre asde constr
14cm
10 / Rio Gran
escada, no
a de um elo (de que ordio lindeirs telhas, indruo do C
nde-RS 19
pavimento
emento dolha da rua)ro, alm dedicando serCondomnio
o
o ) e r o
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9. CONCLUSO
Todas as dependncias dos imveis foram minuciosamente
inspecionadas sendo detectadas visualmente diversas Anomalias
Endgenas (Relacionadas a deficincias de ordem construtiva Vcios
construtivos). As patologias manifestadas encontram-se descritas no
item 8. REGISTRO FOTOGRFICO, do Laudo, acompanhadas de breve
comentrio. Outro fato importante de registrar que, em diligncia
Prefeitura no encontramos o Memorial Descritivo das reas externas,
alm do no cumprimento de implementao de entrada individualizada de
gua, conforme previsto no Memorial Descritivo da unidade. Outro
item que chama a ateno que apesar da existncia de uma luminria na
sacada, no foi previsto um interruptor para acion-la. Observa-se
que estas patologias interferem tanto no desempenho e Vida til dos
componentes construtivos como na sade, segurana e habitabilidade do
imvel, portanto, necessria e urgente a implementao das medidas
corretivas e reparos necessrios.
-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.- Vai o presente
Laudo, desenvolvido em 20 (Vinte) folhas impressas em um s lado,
todas
rubricadas, sendo a ltima datada e assinada.
Rio Grande, 14 de abril de 2014.
------------------------------------ Clarel da Cruz Riet Eng.
Civil CREA 66.891-D Perito - IBAPE 1.047/99