Verdichtung der städtischen Wohnbevölkerung Swiss Real Estate Institute

Verdichtung der städtischen WohnbevölkerungSwiss Real Estate Institute

64. Gewerbliche Winterkonferenz Klosters 18.01.2013

Seit 1981 wächst die Schweizer Wohnbevölkerung nur ausserhalb der grossen Städte

0

1,000,000

2,000,000

3,000,000

4,000,000

5,000,000

6,000,000

7,000,000

8,000,000

Schweiz

Grossstädte Zürich, Genf, Bern, Basel, Lausanne, Winterthur

Ein

wo

hn

erI

nn

en

Daten: Bundesamt für Statistik. Darstellung: Zimraum

2

Keine der grossen Städte kann proportional mitwachsen

3

2000

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3%

5%

3%

1%

5% 5% 5%

10%

6%

4% 4%

Stadt Zürich

Ist-Zuwachs

Soll-Zuwachs, um proportional Bevölkerung Grossstadt vs. Schweiz zu halten

2000

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4%

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1%

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2%3% 3%

2%

Stadt Genf

Ist-Zuwachs


2000

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-2% -2%

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-2% -2%

1%1% 1% 2%

Stadt Basel

Ist-Zuwachs


2000

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-1% -1%

1%

-1%

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Stadt Bern

Ist-Zuwachs


Der relative Verlust der Stadt Zürich konnte durch Ausnützung der letzten grossen Reserveflächen temporär gestoppt werden

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1962

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45%

50%

Vororte der Stadt Zürich

Gut angebundene S-Bahn-Gemeinden und Städte

Mässig angebundene Wohnlagen

Ländliche Gemeinden

Stadt Winterthur

Stadt Zürich

Be

vö

lke

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gs

an

teile

de

r R

au

mty

pe

n

Daten: Statistisches Amt Kanton Zürich. Darstellung: Zimraum

Die städtische Bevölkerung hat sogar in vielen Quartieren abgenommen (Entdichtung)

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Die Entdichtung hat vor allem in existierenden Wohnhäusern stattgefunden

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Ersatzneubau Industrie

Unbebaute Fläche

Unveränderte Gebäude

Umbau, Um-nutzung

Ersatzneubau Wohnen

Ersatzneubau Industrie

Unbebaute Fläche

Unveränderte Gebäude

Umbau, Um-nutzung

Ersatzneubau Wohnen

Anteil %

0.578968472758258

0.377123953686532

-0.28986015738

5595

0.0440579419577968

0.289709788983008

Anzahl 11551 7524 -5783 879 5780

-23%

-7%

8%

23%

38%

53%

Stadt Zürich: Bevölkerungsentwicklung nach Veränderungstyp2000 bis 2009

Daten: Urs Rey (2011): Bauliche Verdichtung durch Ersatzneubau in der Stadt Zürich. Darstellung: Zim-raum

Wie könnte die Zukunft aussehen? Ist eine Reurbanisierung am Beispiel Zürich möglich?

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1962

1965

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2001

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50%

Stadt Zürich

Be

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teile

de

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pe

n

Daten: Statistisches Amt Kanton Zürich. Darstellung: Zimraum

Reurbanisierung bis 2025 ist unter heutigen Bedingungen und einer realistischen Annahme nicht möglich

Bevölkerungs-stand 2011

Bevölkerungsstand 2025Realistischer

Verbrauch der heutigen

Reserven

Verbrauch SÄMTLICHER

Reserven

Stadt Zürich 390‘082 412‘582 446‘100

Kanton Zürich 1‘390‘124 1‘535‘146 1‘535‘146

Gewicht der Stadt Zürichim Kanton

28.1% 26.9% 29.1%

8

Lösungsansatz: Mehr Wohnungen auf zwei zusätzlichen Stockwerken an akzeptanzorientierten Lagen

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11

Theoretisches Volumen an zusätzlichen Stadtbewohnern über höheres Bauen

Heutige Einwohner

Einwohner pro zusätzlichem Stockwerk(bereits 4-stöckig gebaut, ohne Altstadt)

Ein Stockwerk entspricht etwa

Kantonale Zuwanderungs-prognose 2011 bis 2025

Anteil, der in ein städtisches Stock-werk passt

Zürich 385‘468 29'420Uster (32'577), Dübendorf (25'074)

Plus 145'022 Einwohner

20%

Basel-Stadt 169'813 25'391Riehen (20'599), Allschwil (19'716)


640%

Bern 131‘702 26'545Köniz (38'936), Ostermundigen (15'702)

Plus 35'324Einwohner

75%

Winterthur 104‘848 7'932Kilchberg (7'570), Langnau a.A. (7'218)


5%

St.Gallen 75'802 5'472Walenstadt (5'428), Wartau (5'084)


21%

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Sanfte Aufstockung um 2 Geschosse würde in der Stadt Zürich theoretisch eine Reurbanisierung ermöglich

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19621965

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20042007

20100%

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50%Szenarien zur Reurbanisierung in die Stadt Zürich

Weiter wie bisherPlus 1 volles StockwerkPlus 2 volle Stockwerke

Daten: Statistisches Amt Kanton Zürich und Modellierung

Einige praktische Aspekte

Zeit:

• Zonenordnungen als Planungsinstrument für Erweiterung des «theoretischen Volumens» werden nur alle 15 Jahre revidiert / Revisionen dauern mehrere Jahre

Eigentümerstruktur:

• Gut 40% der MFH‘s gehören z.B. in Zürich privaten Personen, grossflächige Lösungen dürften in diesem Segment schwieriger sein

Finanzen:

• Ertragswertsteigerung muss über Investitionskosten liegen

Bau-Physikalische Aspekte und Städteinfrastrukur

• Aus statischen Gründen müssen oft Leichtbaumethoden angewendet werden (z.B. Holzaufbauten)

• Die städtische Infrastruktur müsste überdurchschnittlich weiter entwickelt werden

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Heute die Weichen stellen für die Zukunft der Städte

Chancen wahrnehmen:• Weite Bevölkerungsschichten wollen zurück in die Stadt

• Akzeptanz von «sanftem» höherem Bauen hoch; vor allem in interessanten Quartieren mit hoher Nachfrage nach Wohnraum

Politischer Handlungsbedarf: • Realistisch und einfach überbaubare städtische Wohnflächenreserven sind bald

ausgeschöpft

• Heute muss entgegengesteuert werden, damit in 5 bis 10 Jahren nicht noch mehr grüne Wiesen verbaut und mehr Zeitverlust und Umweltbelastung im täglichen Pendelverkehr entsteht

Planerischer Handlungsbedarf:• Zulassen von 2 Wohngeschossen mehr in attraktiven Quartieren könnte zur Trendwende,

zu einer deutlichen Reurbanisierung führen

• Erfolgreiche Umsetzung muss aktiv gestaltet werden und erfordert mehrere Jahre

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VIELEN DANK FÜR IHRE AUFMERKSAMKEIT!

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