-
Evaluarea pentru impozitare a cldirilor
O provocare pentruanul 2015
n trimestrul 4 al anului 2013 s-a discutat la Ministerul de Fi
nan e despre modificrile care urmeaz a fi aduse Codului Fiscal n
privina impozitului pe cldiri. Propunerea la
aceast dat este ca evaluatorii autorizai s fie implicai n
realizarea evalurii pentru impozitare. Ne propunem s creionm un
draft de ghid privind evaluarea pentru impozitare, care ar completa
un gol existent n acest moment n acest domeniu i
care urmrete s pun la dispoziia evaluatorilor autorizai i a
autoritilor locale o metodologie clar dup care s fie elaborate i
verificate rapoartele de evaluare pentru impozitare.
Necesitatea discuiei acestui subiect este argumentat suplimentar
de faptul c FMI a recomandat, printrun raport din septembrie 2013,
s se realizeze calculul impozitului pe cldirile nerezideniale pe
baza rapoar telor de evaluare realizate de c
pentruanul 2015
ADRIAN VASCU,Preedinte ANEVAR 20142015, MAA, MRICS, REV Senior
Director, Head of Valuations Department KPMG Advisory
VALOAREA6
-
tre evaluatorii autorizai, recunos-cnd capacitatea membrilor
ANEVAR de a realiza aceast misiune.
Prezentul articol i propune s prezinte direciile principale de
care se va putea ine seama n evaluarea pentru impozitare, dac
propunerea actual de modificare a Codului Fis-cal va rmne n
vigoare.
Astfel, prevederile Codului Fiscal n materia impozitelor pe
cldiri cu-prind dou modificri eseniale fa de situaia curent:
cldirile vor fi impozitate n funcie de utilizarea acestora ca
proprieti rezideniale i nerezideniale i nu n funcie de proprietarul
cldirii, persoana fizic sau juridic;
se decupleaz legtura dintre valoarea contabil i valoarea fiscal
astfel nct n urma evalurii nu se vor nregistra rezultatele n
situaiile financiare ale persoanelor juridice.
O noutate o va reprezenta i fap-tul c trebuie supuse evalurii i
cl-dirile aparinnd persoanelor fizice dac utilizarea acestora nu
este ma-joritar rezidenial.
n aceste condiii, un ghid privind evaluarea pentru impozitare ar
putea avea n vedere urmtoarele:
a) S se defineasc un nou tip de valoare, valoarea de impozitare,
care este diferit fa de valoarea de pia sau fa de valoarea jus-t.
Aceast diferen provine n special din faptul c vor fi supuse
evalurii doar cldirile, fr teren, ceea ce impune o abordare
specia-l a evaluatorilor fa de utilizarea abordrilor clasice, care
presupune c rezultatul final, respectiv valoarea de pia a
proprietii, include att construcia ct i terenul. Cu toate acestea,
abordrile evalurii trebuie s aib n vedere ct mai multe in-formaii
de pia.
b) Metodologia care urmeaz s fie aplicat trebuie s fie clar i s
poat fi aplicat i neleas pe scar lar-g, urmrind o stabilitate pe
termen lung a exerciiului evalurii.
c) S se prevad cine este solicitantul i cine sunt destinatarii
evalurii, respectiv contribuabilul/adminis-traiile locale, i care
vor fi informaiile pe care solici-tantul trebuie s le pun la
dispoziia evaluatorului.
d) S fie precizat clar cine poate elabora raportul de evaluare i
cine poate realiza verificarea acestuia.
e) S fie meninute toate cele trei abordri ale evalu-rii prevzute
n standardele de evaluare n vigoare (cost, venit i comparaii),
aprobate de ctre ANEVAR, fiind fcute unele meniuni speciale, legate
de fiecare aborda-re n parte.
f) n cazul metodei costurilor, se va deduce din va-loarea de
nlocuire doar uzura fizic, fr a fi estimat deprecierea extern.
Astfel, nu va fi influenat valoarea cldirii cu elemente care in de
activitatea derulat n
FMI a recomandat, printrun raport din septembrie 2013, s se
realizeze calculul impozitului pe cldirile nerezideniale pe baza
rapoartelor de evaluare realizate de ctre evaluatorii
autorizai.
valoarea | Q4 2013 7
-
interiorul acesteia i care nu este determinat de cldi-rea
nsi.
g) S fie precizate sursele de informaii pentru esti-marea
valorii de nlocuire, respectiv a uzurii fizice, ast-fel nct s fie
eliminat ct mai mult din subiectivismul evalurilor generat n
special de sursele de informaii utilizate la calculul celor dou
elemente. Astfel, dac cldirea evaluat, respectiv starea acesteia nu
pot fi n-cadrate n sursele de informaii prezentate n ghid, atunci
evaluatorul va trebui s motiveze acest lucru i s prezinte sursele
de informaii auxiliare pe care lea folosit. Acestea trebuie s fie
publice i verificabile.
h) Abordarea prin venit, respectiv metoda capitaliz-rii chiriei,
va putea fi aplicat doar dac cldirea este n-chiriat/nchiriabil, dac
exist informaii de pia certe privind chirii pentru proprieti
similare din zona n care este amplasat. Avnd n vedere c valoarea de
impozitare urmrete s se bazeze ct mai mult pe informaii
verifi-cabile, nu vor putea fi folosite oferte de nchiriere. Dac nu
exist informaii certe, abordarea nu va fi aplicat.
i) Abordarea prin comparaii a ntregii proprieti, sau doar a
terenului, n vederea aplicrii procesului de alocare, se va baza pe
informaii certe, putnd fi folosite i oferte cu condiia ca nivelul
coreciilor de pia s fie fundamen-tat pe baza de tranzacii certe
(justificare coeficient nego-ciere). Din aceleai considerente ca i
cele de la abordarea pe baz de venit, respectiv avnd n vedere c
valoarea de impozitare urmrete s se bazeze ct mai mult pe
infor-maii verificabile, se vor folosi n abordarea prin compara-ii
doar informaii care s i permit evaluatorului s justi-fice coreciile
efectuate pe baz de tranzacii certe.
j) S se prevad ca proprietile comparabile s fie identificabile
fizic. Se va evita astfel subiectivismul uti-lizrii unor
comparabile prezentate scriptic n diverse surse de informaii dar
care n realitate nu exist sau
sunt diferite fa de cele rezultate din descriere.
k) Inspecia cldirilor de ctre evaluator va fi obligatorie, fiind
pre-zentate n raportul de evaluare foto-grafii relevante.
Informaiile necesare identific-rii cldirilor vor fi puse la
dispoziia evaluatorului de ctre contribua-bil (client/solicitant),
care i asum rsponsabilitatea asupra completitu-dinii listei.
l) Data evalurii va fi 31 decem-brie a anului imediat anterior
anu-lui n care i pentru care contribua-bilul are obligaia plii
impozitului pe cldire.
m) Pentru uurina nelegerii evalurii se va elabora cte un raport
de evaluare pentru fiecare contribu-abil indiferent de numrul de
cl-diri aflate n proprietatea acestuia pe raza
administrativteritorial. Con-tribuabilul va avea obligaia s de-pun
la administraia financiar un exemplar din raportul de evaluare.
n) Evaluatorul care va realiza ra-portul de evaluare pentru
impozi-
Se vor folosi n abordarea prin comparaii doar informaii care s i
permit evaluatorului s justifice coreciile efectuate pe baz de
tranzacii certe.
valoarea8
-
tare este responsabil att fa de contribuabil ct i fa de
administraia local destinatar. Prin responsabil se nelege c
evaluatorul va rspunde n scris sau verbal, dup caz, oricror
clarificri solicitate de ctre client sau destinatar, inclusiv dac
acestea au fost formulate n numele acestora de ctre un evaluator
autorizat are specializarea VE.
o) n cazul abordrii prin cost, se vor avea n vedere i
modernizrile cldirii, att n costul de nlocuire, ct i n calculul
deprecierii, dup caz.
p) Raportul de evaluare va putea include i o singur abordare a
evalurii dac exist argumente c celelal-te abordri nu pot fi
aplicate. n oricare din situaii este obligatorie abordarea prin
cost.
q) S existe i o structur propus a raportului de evaluare (raport
tip) astfel nct s se asigure unifor-mitatea modului de raportare
indiferent de adminis-traia local implicat. Se va asigura astfel
comparabili-tatea indiferent de localizare, iar pe termen mediu vor
putea fi create baze de date care s asigure mobilitate i
adaptabilitate sistemului de impozitare a cldirilor
nerezideniale.
r) n cazul n care se vor aplica abordrile evalurii altele dect
costul, este obligatorie alocarea valorii ntre cldire i aportul
valorii terenului n valoarea proprie-tii. n urma procesului de
alocare va rezulta valoarea cldirii. n aceste condiii n raportul de
evaluare vor exista minim dou valori, din care evaluatorul va face
o
selecie. Nu se va face media ntre valorile obinute.
s) Procesul de alocare va include deducerea valorii de pia a
terenu-lui aferent cldirii evaluate, estima-t prin comparaii de pia
realizate n conformitate cu prevederile din ghid, dac se cunoate
suprafaa te-renului i dac acesta deservete ex-clusiv cldirea
evaluat.
t) Exemplificarea selectrii valorii minime dintre cele obinute
este ur-mtoarea: Se va cunoate rezultatul abordrii prin cost (este
abordarea obligatorie). Dac valoarea rezulta-t a cldirii, n urma
procesului de alocare, este mai mare dect valoarea obinut prin
cost, se presupune c valoarea rezultat din alocare coni-ne efectul
unor elemente necorpora-le care justific acest surplus i care nu in
de cldirea nsi. n aceste condiii se va selecta ca valoare de
impozitare rezultatul abordrii prin cost. Dac ns valoarea rezultat
a cldirii n urma procesului de aloca-re este mai mic dect valoarea
ob-inut prin cost cu pn la 10%, se va selecta abordarea prin venit.
Dac diferena este mai mare de 10% se va selecta rezultatul abordrii
prin cost diminuat cu maxim 10%. Sa propus acest lucru
considernduse c pn la un procent de 10% este posibil o ajustare
suplimentar a uzurii fizice. Peste acest nivel valoarea a fost
in-fluenat de deprecieri externe (eco-nomice) care nu vor fi avute
n vede-re la estimarea valorii de impozitare.
Precizrile de mai sus ar trebui ma te rializate n Ghidul privind
eva-luarea pentru impozitare. Ele pot intra n vigoare odat cu
aprobarea acestuia de ctre Conferina Naio-nal a ANEVAR, prin
includerea n standardele de evaluare obligatorii n desfurarea
activitii de evaluare. Data de la care se va putea aplica este cel
mai probabil 1 ianuarie 2015, pn atunci urmnd s fie cunoscut att de
ctre evaluatorii autorizai ct i de ctre autoritile locale. n
Evaluatorul care va realiza raportul de evaluare pentru
impozitare este responsabil att fa de contribuabil ct i fa de
administraia local destinatar.
valoarea | Q4 2013 9