BAB IPENDAHULUAN
Pejabat Pembuat Akta Tanah dikenal sejak berlakunya Peraturan
Pemerintah No. 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah sebagai
peraturan pelaksanaan dari ketentuan Pasal 19 Undang-Undang Nomor 5
Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (dikenal
dengan UUPA), walaupun tidak disebutkan secara eksplisit dengan
nama Pejabat Pembuat Akta Tanah tetapi hanya disebut sebagai
Pejabat. Namun jika melihat cakupan kewenangan dari Pejabat yang
ditentukan dalam peraturan pemerintah tersebut semuanya terkait
dengan perbuatan hukum mengenai tanah, sehingga dapat ditafsirkan
bahwa Pejabat yang dimaksud adalah Pejabat yang betugas dan
berwenang membuat akta tanah atas perbuatan hukum tertentu mengenai
tanah yang bersangkutan.Kedudukan Pejabat Pembuat Akta Tanah
termasuk akta-akta yang dilahirkannya, bentuk dan blangko aktanya
merupakan bagian yang tidak terpisahkan dengan kegiatan pendaftaran
tanah sebagaimana sejak semula telah ditentukan dalam Peraturan
Pemerintah No. 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah. Dalam
Peraturan Pemerintah tersebut dikenal dengan istilah pejabat dengan
lingkup kewenangan sebagaimana ditentukan dalam Pasal 19.Beberapa
ketentuan dalam Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961 tentang
Pendaftaran Tanah (selanjutnya disingkat Peraturan Pemerintah No.
10 Tahun 1961) yang mengatur mengenai Pejabat, yaitu:1) Pasal 19:
Setiap perjanjian yang bermaksud memindahkan hak atas tanah,
memberikan sesuatu hak baru atas tanah, menggadaikan tanah atau
meminjam uang dengan hak atas tanah sebagai tanggungan, harus
dibuktikan dengan suatu akta yang dibuat oleh dan di
hadapanPejabatyang ditunjuk oleh Menteri Agraria (selanjutnya dalam
Peraturan Pemerintah ini disebut sebagai Pejabat). Akta tersebut
bentuknya ditetapkan oleh Menteri Agraria.2) Pasal 38: Pejabatyang
dimaksud dalam Pasal 19 wajib menyelenggarakan suatu daftar dari
akta-akta yang dibuatnya, menurut bentuk yang ditetapkan oleh
Menteri Agraria serta wajib pula menyimpan asli akta-akta yang
dibuatnya.Begitupun juga dalam Peraturan Pemerintah No.24/1997 yang
merupakan pengganti dari Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961
dalam pasal 37 menegaskan setiap perbuatan hukum pemindahan atas
tanah dan hak milik atas satuan rumah susun, kecuali pemindahan hak
melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akte
Pejabat Pembuat Akta Tanah. Menyadari akan pentingnya keberadaan
Pejabat Pembuat Akta dalam pendaftaran tanah serta potensi Pejabat
Pembuat Akta Tanah yang cukup besar dalam bidang pelayanan
masyarakat dan peningkatan sumber penerimaan Negara yang kemudian
akan merupakaan pendorong ntuk peningkatan pembangunan nasional
maka pemerintah telah mengeluarkan Peraturan Pemerintah No. 37
Tahun 1998 tentang Pejabat Pembuat Akta Tanah. Adapun tugas pokok
Pejabat Pembuat Akta Tanah adalah melakasanaka sebagian kegiatan
pendaftaran tanah yang merupakan program pemerintah (BPN RI) dengan
membuat akta sebagai bukti telah dilaksanakan perbuatan hukum
pemindahan hak atas tanah, hak milik atas satuan rumah susun yang
akan dijadikan syarat mutlak bagi pendaftaran perubahan data
pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh prbuatan itu. Berkait
dengan itu maka penulis akan menulis makalah ini dengan judul PERAN
PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH SEBAGAI MITRA KERJA BADAN PERTANAHAN
NASIONAL (BPN RI), yang bertujuan untuk memenuhi persyaratan dalam
mengikuti program pendidikan khusus PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH di
SEKOLAH TINGGI PERTANAHAN NASIONAL di Yogyakarta.
BAB IIPOKOK BAHASAN
A. Uraian Singkat Tentang Pejabat Pembuat Akta Tanah 1. Dasar
Hukum Pejabat Pembuat Akta Tanah a. Undang-Undang No.5 Tahun 19601)
Ketentuan hukum tentang Pejabat Pembuat Akta Tanah yang diatur
dalam Undang-Undang yaitu Pasal 19 Undang-Undang yang menyatakan
bahwa :2) Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan
Pendaftaran Tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia menurut
ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah.3)
Pendaftaran tersebut dalam ayat 1 Pasal ini meliputi :a)
Pengukuran, perpetaan dan pembukaan tanah;b) Pendaftaran hak-hak
atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut;c) Pemberian surat-surat
tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.4)
Pendaftaran tanah diselenggarakan dengan mengingat keadaan Negara
dan Masyarakat, keperluan lalu-lintas sosial ekonomis serta
kemungkinan penyelenggaraannya, menurut pertimbangan Menteri
Agraria.5) Dalam Peraturan pemerintah diatur biaya-biaya yang
bersangkutan dengan yang tidak mampu dibebaskan dari pembayaran
biaya-biaya tersebut.b. Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997
tentang Pendaftaran Tanah sebagai pengganti Peraturan Pemerintah
No. 10 Tahun 1961, juga menyebut Pejabat Pembuat Akta Tanah sebagai
pejabat umum, sebagaimana ditentukan dalam Pasal 1 angka 24:
Pejabat Pembuat Akta Tanah, selanjutnya disebut Pejabat Pembuat
Akta Tanah adalahpejabat umumyang diberikan kewenangan untuk
membuat akta-akta tanah tertentu.c. Peraturan Pemerintah No. 37
Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah
(selanjutnya disingkat Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998)
menegaskan kembali bahwa Pejabat Pembuat Akta Tanah sebagai pejabat
umum sebagaimana dinyatakan dalam Pasal 1 angka 1 bahwa yang
dimaksud dengan Pejabat Pembuat Akta Tanah adalahpejabat umumyang
diberikan kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai
perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik
atas Satuan Rumah Susun.2. Pengertian Pejabat Pembuat Akta Tanah
Dalam pengelolaan bidang pertanahan di Indonesia, terutama dalam
kegiatan pendaftaran tanah, Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT),
merupakan pejabat umum yang menjadi mitra instansi BPN guna
membantu menguatkan/mengukuhkan setiap perbuatan hukum atas bidang
tanah yang dilakukan oleh subyek hak yang bersangkutan yang
dituangkan dalam suatu akta otentik.Pasal 1 Peraturan Kepala Badan
Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2006 menyebutkan bahwa Pejabat
Pembuat Akta Tanah (PPAT) adalah pejabat umum yang diberi
kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum
tertentu mengenai hak atas tanah dan satuan rumah susun. Pejabat
Pembuat Akta Tanah memang pejabat umum yang berwenang untuk membuat
akta otentik sejauh pembuatan akta tertentu tidak dikhususkan bagi
pejabat umum lainnya. Akta otentik yang dimaksud menurut Pasal 1868
KUH Perdata adalah : suatu akta otentik ialah suatu akta yang di
dalam bentuk yang ditetapkan oleh Undang-Undang, dibuat oleh atau
dihadapkan pejabat umum yang berkuasa untuk di tempat di mana akta
dibuatnya.1. Pengangkatan dan Penunjukan Pejabat Pembuat Akta Tanah
. a. Pengangkatan Pejabat Pembuat Akta TanahPengangkatan Pejabat
Pembuat Akta Tanah diatur dalam dalam Pasal 11 Peraturan Kepala
Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2006. menyebutkan bahwa :1)
Pejabat Pembuat Akta Tanah diangkat oleh Kepala Badan Pertanahan
Nasional.2) Untuk dapat diangkat sebagai Pejabat Pembuat Akta
Tanah, yang bersangkutan harus lulus ujian Pejabat Pembuat Akta
Tanah yang diselenggarakan oleh Badan Pertanahan Nasional Republik
Indonesia.3) Ujian Pejabat Pembuat Akta Tanah sebagaimana dimaksud
pada ayat (2) diselenggarakan untuk mengisi formasi Pejabat Pembuat
Akta Tanah di kabupaten/kota yang formasi Pejabat Pembuat Akta
Tanah-nya belum terpenuhi.b. Penunjukkan Pejabat Pembuat Akta Tanah
Sementara. Pasal 18 Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No.6
Thn 2006 bahwa:1) Dalam hal tertentu Kepala Badan dapat menunjuk
Camat dan/atau Kepala Desa karena jabatannya sebagai Pejabat
Pembuat Akta Tanah Sementara;2) Sebelum Camat dan/atau Keepala Desa
ditunjuk sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah Sementara, yang
bersangkutan wajib mengikuti pendidikan dan pelatihan Pejabat
Pembuat Akta Tanah yang diselenggarakan oleh Badan Petanahan
Nasional Republik Indonesia yang penyelenggaraannya dapat bekerja
sama dengan organisasi profesi Pejabat Pembuat Akta Tanah.3)
Kewajiban mengikuti pendidikan dan pelatihan sebagaimana dimaksud
pada ayat (2) dikecualikan bagi Camat dan/atau Kepala Desa yang
akan ditunjuk sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah Sementara, apabila
di daerah kabupaten/kota yang bersangkutan belum ada Pejabat
Pembuat Akta Tanah.4) Pendidikan dan Pelatihan sebagaimana dimaksud
pada ayat (2) dimaksudkan untuk menambah kemampuan Pejabat Pembuat
Akta Tanah sementara dalam melaksanakan tugas
jabatannya.c.Penunjukan Pejabat Pembuat Akta Khusus. Penunjukan
Pejabat Pembuat Akta Khusus menjadi wewenang sepenuhnya dari Kepala
Badan Pertanahan Nasional seperti yg diatur dalam pasal 21
Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No; 1 Thn 2006.Dimana
dalam Pewnunjukan ini Badan Pertanahan Nasional mulai Tahun 2013
telah meembuka Program Pendidikan Khusus PPAT pada Sekolah Tinggi
Pertanahan Nasionnal Yogyakarta. 4. Pemberhentian Pejabat Pembuat
Akta Tanah Didalam Pasal 8 Peraturan Pemerintah No.37/1998,
disebutkan Pejabat Pembuat Akta Tanah berhenti menjabat karena :a)
Meninggal dunia; ataub) Telah mencapai usia 65 (enam puluh lima)
tahun; atauc) Diangkat dan mengangkat sumpah jabatan atau
melaksanakan tugas sebagai Notaris dengan tempat kedudukan di
Kabupaten/Kota Daerah Tingkat II yang lain daripada daerah kerjanya
sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah; ataud) Diberhentikan oleh
Menteri.5. Tugas dan Kewenangan Pejabat Pembuat Akta Tanah a. Tugas
Pejabat Pembuat Akta Tanah Tugas pokok dan kewenangan Pejabat
Pembuat Akta Tanah diatur dalam Pasal 2 Peraturan Kepala Badan
Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2006, bahwa:(1) Pejabat Pembuat
Akta Tanah bertugas pokok melaksanakan sebagian kegiatan
pendaftaran tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah
dilaksanakannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah
atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang akan dijadikan dasar
bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan
oleh perbuatan hukum itu.(2) Perbuatan hukum sebagaimana dimaksud
pada ayat (1) adalah sebagai berikut:(a) jual beli; (b) tukar
menukar; (c) hibah;(d) pemasukan ke dalam perusahaan tertentu;(e)
pembagian hak bersama;(f) pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai
atas Tanah Hak Milik;(g) pemberian Hak Tanggungan;(h) pemberian
Kuasa memberikan Hak Tanggungan.b. Kewenangan Pejabat Pembuat Akta
Tanah Pasal 3 Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 menyatakan
bahwa : Untuk melaksanakan tugas pokok tersebut Pejabat Pembuat
Akta Tanah mempunyai kewenangan membuat akta otentik mengenai semua
perbuatan hukumsebagaimana telah disebutkan di atas, mengenai hak
atas tanah dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang terletak di
dalam daerah kerjanya. Pejabat Pembuat Akta Tanah Khusus hanya
berwenang membuat Akta mengenai perbuatan hukum yang disebut secara
khusus penunjukannyaPasal 4 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 37
Tahun 1998 menegaskan bahwa Pejabat Pembuat Akta Tanah hanya
berwenang membuat akta mengenai hak atas tanah atau Hak Milik atas
satuan Rumah Susun yang terletak di wilayah kerjanya. Pengecualian
dari Pasal 4 ayat (1) ditentukan dalam ayat (2), yaitu untuk akta
tukar menukar, akta pemasukan dalam perusahaan (inbreng) dan akta
pembagian hak bersama mengenai beberapa hak atas tanah dan Hak
Milik Atas Satuan Rumah Susun yang tidak semuanya terletak di dalam
daerah kerja seseorang Pejabat Pembuat Akta Tanah, dapat dibuat
oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah yang daerah kerjanya meliputi salah
satu bidang tanah atau satuan rumah susun yang haknya menjadi obyek
perbuatan hukum.Pasal 3 Peraturan Kepala BPN Nomor 1 Tahun 2006,
menyatakan kewenangan Pejabat Pembuat Akta Tanah adalah : Ayat (1)
menyatakan Pejabat Pembuat Akta Tanah mempunyai kewenangan membuat
akta tanah yang merupakan akta otentik mengenai semua perbuatan
hukum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (2) mengenai hak atas
tanah dan hak milik atas satuan rumah susun yang terletak dalam
daerah kerjanya. Ayat (2) menyatakan Pejabat Pembuat Akta Tanah
Sementara mempunyai kewenangan membuat akta tanah yang merupakan
akta otentik mengenai semua perbuatan hukum sebagaimana dimaksud
Pasal 2 ayat (2) mengenai hak atas tanah dan hak milik atas satuan
rumah susun dengan daerah kerja di dalam wilayah kerja jabatannya.
Ayat (3) menyatakan Pejabat Pembuat Akta Tanah khusus hanya
berwenang membuat akta mengenai perbuatan hukum yang disebut secara
khusus dalam penunjukannya.6.. Hak dan Kewajiban Pejabat Pembuat
Akta Tanah a. Hak Pejabat Pembuat Akta Tanah1) Menerima uang jasa
(honorarium) termasuk uang jasa (honorarium) saksi tidak melebihi
1% (satu persen) dari harga transaksi;2) Memperoleh cuti.b.
Kewajiban Pejabat Pembuat Akta TanahKewajiban Pejabat Pembuat Akta
Tanah sebagaimana yang diatur dalam Pasal 45 Peraturan Kepala BPN
Nomor 1 Tahun 2006 adalah :1) Menjunjung tinggi Pancasila,
Undang-Undang 1945 dan Negara Republik Indonesia.2) Mengikuti
pelantikan dan pengangkatan sumpah jabatan sebagai Pejabat Pembuat
Akta TanaH.3) Menyampaikan laporan bulanan kepada Kepala Kantor
Pertanahan, Kepala Kantor Wilayah dan Kepala Kantor Pelayanan Pajak
Bumi dan Bangunan.4) Menyerahkan Protokol Pejabat Pembuat Akta
Tanah dalam hal berhenti dari jabatannya atau melaksanakan cuti.5)
Membebaskan uang jasa bagi yang tidak mampu.6) Membuka kantor
setiap hari kerja kecuali cuti atau hari libur resmi.7) Berkantor
hanya di 1 kantor dalam daerah kerja sesuai dengan keputusan
pengangkatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.8) Menyampaikan alamat
kantor, contoh tanda tangan, contoh paraf dan eraan cap/stempel
jabatannya kepada Kepala Kantor Wilayah, Bupati/Walikota, Ketua
Pengadilan Negeri dan Kepala Kantor Pertanahan yang wilayahnya
meliputi daerah kerja Pejabat Pembuat Akta Tanah.9) Melaksanakan
Jabatannya secara nyata setelah pengambilan sumpah.10) Memasang
papan nama dan menggunakan stempel yang bentuk dan ukurannya
ditetapkan oleh Kepala Badan.11) Lain-lain sesuai peraturan
perundang-undangan. Kewajiban lain yang harus dilaksanakan oleh
Pejabat Pembuat Akta Tanah, satu bulan setelah pengambilan sumpah
jabatan ditentukan dalam Pasal 19 Peraturan Pemerintah No.37 Tahun
1998 yaitu :a) Menyampaikan alamat kantornya, contoh tanda tangan,
contoh paraf, dan cap/stempel jabatannya kepada Kepala Kantor
Wilayah Badan Pertanahan Nasional Propinsi, Bupati/Walikotamadya
Kepala Daerah Tingkat II, Ketua Pengadilan Negeri, dan Kepala
Kantor Pertanahan yang wilayahnya meliputi daerah kerja Pejabat
Pembuat Akta Tanah yang bersangkutan. b) Melaksanakan jabatannya
secara nyata. Pejabat Pembuat Akta Tanah harus berkantor di satu
suatu kantor dalam daerah kerjanya dan wajib memasang papan nama
serta menggunakan stempel yang bentuk dan ukurannya ditetapkan oleh
Kepala Badan. Selanjutnya akta Pejabat Pembuat Akta Tanah dibuat
dengan bentuk yang ditetapkan oleh Kepala Badan, serta semua jenis
akta diberi satu nomor urut yang berulang pada permukaan tahun
takwim.7. Larangan dan Ketentuan Sanksi Pejabat Pembuat Akta Tanah
a. Larangan Pejabat Pembuat Akta Tanah 1) Membuat akta untuk
dirinya sendiri, suami atau istrinya, keluarga sedarah dalam garis
lurus vertikal tanpa pembatasan derajat dan dalam garis ke samping
derajat kedua, menjadi para pihak atau kuasa (Pasal 23 Peraturan
Pemerintah 37 Tahun. 1998);2) Membuat akta Pejabat Pembuat Akta
Tanah terhadap tanah yang dalam sengketa (Pasal 38 ayat 1 Peraturan
Pemerintah 37 Tahun 1998).b. Ketentuan Sanksi1) Sanksi atas
pelanggaran yang dilakukan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah,
dikenakan tindakan administratif berupa teguran tertulis sampai
dengan pemberhentian jabatannya sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah
(Pasal 10 Peraturan Pemerintah No. 37 Thn 1998 jo. Psl 37 PMNA/KBPN
No. 4 Thn. 1999)2) Sanksi atas pelanggaran tidak menyampaikan
laporan bulanan, dikenakan denda sebesar Rp. 250.000,- setiap
laporan (Pasal 26 ayat 2 Undang-Undang No. 20 Tahun. 2000).8.
Pengawasan dan Pembinaan Pejabat Pembuat Akta Tanah.Agar para
Pejabat Pembuat Akta Tanah mempunyai wawasan yang luas berkaitan
dengan jabatannya sehingga dapat menjalankan tugas dengan baik,
maka perlu ada pembinaan dan pengawasan terhadap mereka. Hal itu
telah diatur dalam Pasal 65 sampai dengan Pasal 68 Peraturan Kepala
Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2006, yakni sebagai
berikut:Pasal 65 menyebutkan bahwa:1) Pembinaan dan pengawasan
terhadap pelaksanaan tugas Pejabat Pembuat Akta Tanah dilakukan
oleh Kepala Badan.2) Pembinaan dan pengawasan Pejabat Pembuat Akta
Tanah (sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dalam pelaksanaannya oleh
kepala Badan, Kepala Kantor Wilayah dan Kepala Kantor Pertanahan.9.
Fungsi dan Tanggungjawab Pejabat Pembuat Akta Tanah Fungsi dan
tanggung jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah serta tanggung jawab
pertanahan beranjak dari sistem publikasi negatif dan kewajiban
menilai dokumen, maka sebaiknya terdapat pembagian fungsi dan
tanggung jawab antar Pejabat Pembuat Akta Tanah dan petugas
pendaftaran Pejabat Pembuat Akta Tanah berfungsi dan bertanggung
jawab :1) Membuat akta yang dapat dipakai sebagai dasar yang kuat
bagi pelaksanaan pendaftaran peralihan hak atau pembebanan hak
pelaksanaan pendaftaran peralihan hak atau pembebanan hak.2)
Pejabat Pembuat Akta Tanah bertanggung jawab terhadap terpenuhinya
unsur kecakapan dan kewenangan penghadap dalam akta dan keabsahan
perbuatan haknya sesuai data dan keterangan yang disampaikan kepada
para penghadap yang dikenal atau diperkenalkan.3) Pejabat Pembuat
Akta Tanah bertanggung jawab dokumen yang dipakai dasar melakukan
tindakan hukum kekuatan dan pembuktiannya telah memenuhi jaminan
kepastian untuk ditindaklanjuti dalam akta otentik dan sesuai
dengan ketentuan yang berlaku.4) Pejabat Pembuat Akta Tanah
bertanggung jawab sahnya perbuatan hukum sesuai data keterangan
para penghadap serta menjamin otensitas akta dan bertanggung jawab
bahwa perbuatannya sesuai prosedur.
B. Uraian Singkat Tentang Pendaftaran Tanah1. Dasar Hukum
Pendaftaran TanahDasar hukum pendaftaran tanah tercantum dalam
Pasal 19 Undang-Undang Pokok Agraria. Inti dari ketentuan tersebut
menentukan bahwa pemerintah berkewajiban untuk mengatur dan
menyelenggarakan pendaftaran tanah yang bersifatrechtskadasterdi
seluruh wilayah Indonesia yang diatur pelaksanaannya dengan
Peraturan Pemerintah. Untuk melaksanakan Pasal 19 ayat (1)
Undang-Undang Pokok Agraria tersebut maka oleh Pemerintah Nomor 10
Tahun 1961 yang kemudian disempurnakan dengan Peraturan Pemerintah
Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Penyelenggaraan
pendaftaran tanah tersebut diatur dalam Pasal 19 ayat (2) meliputi
:1) Pengukuran, penetapan, dan pembukuan tanah;2) Pendaftaran
hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut; 3) Pemberian
surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian
yang kuat. Sesuai dengan tujuan pendaftaran tanah yaitu akan
memberikan kepastian hukum maka pemerintah juga mewajibkan bagi
pemegang hak yang bersangkutan untuk mendaftarkan setiap ada
peralihan, hapus dan pembebanan hak-hak atas tanah seperti yang
diatur dalam Pasal 23, Pasal 32 dan Pasal 38 Undang-Undang Pokok
Agraria.2. Pengertian Pendaftaran TanahPendaftaran tanah berasal
dari kataCadasteratau dalam bahasa Belanda merupakan suatu istilah
teknis untuk suaturecord(rekaman) yang menerapkan mengenai luas,
nilai dan kepemilikan terhadap suatu bidang tanah.Menurut Pasal 1
Peraturan Pemeintah Nomor 24 Tahun 1997 disebutkan bahwa
:Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh
pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan, dan teratur
meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan dan penyajian serta
pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan
daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun,
termasuk pemberian sertipikat sebagai surat tanda bukti haknya bagi
bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan
rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.3.Tujuan
Pendaftaran TanahTujuan diselenggarakannya pendaftaran tanah pada
hakekatnya sudah ditetapkan dalam Pasal 19 Undang-Undang Pokok
Agraria yaitu bahwa pendaftaran tanah merupakan tugas pemerintah
yang diselenggarakan dalam rangka menjamin kepastian hukum di
bidang pertanahan (Recht CadasteratauLegal Cadaster). SelainRecht
Cadaster,dikenal juga pendaftaran tanah untuk keperluan penetapan
klasifikasi dan besarnya pajak (Fiscal Cadaster).Adapun kepastian
hukum yang dimaksud adalah meliputi:a) Kepastian mengenai
orang/badan hukum yang menjadi pemegang hak atas tanah tersebut.
Kepastian berkenaan dengan siapakah pemegang hak atas tanah itu
disebut dengan kepastian mengenai subyek hak atas tanah.b)
Kepastian mengenai letak tanah, batas-batas tanah, panjang dan
lebar tanah. Kepastian berkenaan dengan letak, batas- batas dan
panjang serta lebar tanah itu disebut dengan kepastian mengenai
obyek hak atas tanah.2. Azas Pendaftaran TanahBerdasarkan Pasal 2
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 disebutkan bahwa
pendaftaran tanah dilaksanakan berdasarkan 5 asas yaitu :a) Asas
SederhanaAsas Sederhana dalam pendaftaran tanah dimaksudkan agar
ketentuan-ketentuan pokoknya maupun prosedurnya dengan mudah dapat
dipahami oleh pihak-pihak yang berkepentingan, terutama para
pemegang hak atas tanah.b) Asas Aman Asas aman dimaksudkan untuk
menunjukkan bahwa pendaftaran tanah perlu diselenggarakan secara
teliti dan cermat sehingga hasilnya dapat memberikan jaminan
kepastian hukum sesuai tujuan pendaftaran tanah itu sendiri.c) Asas
Terjangkau Asas terjangkau dimaksudkan agar pihak-pihak yang
memerlukan, khususnya dengan memperhatikan kebutuhan dan kemampuan
golongan ekonomi lemah. Pelayanan yang diberikan diberikan dalam
rangka penyelenggaraan pendaftaran tanah harus bias terjangkau oleh
pihak yang memerlukan.d) Asas Mutakhir Asas mutakhir dimaksudkan
kelengkapan yang memadai dalam pelaksanaannya dan berkesinambungan
dalam pemeliharaan datanya. Data yang tersedia harus menunjukkan
keadaan yang mutakhir. Untuk itu perlu diikuti kewajiban mendaftar
dan pencatatan perubahan-perubahan yang terjadi dikemudian hari.e)
Asas Terbuka; Dengan berlakunya asas terbuka maka data yang
tersimpan di kantor pertanahan harus selalu sesuai dengan keadaan
nyata lapangan dan masyarakat dapat memperoleh keterangan mengenai
data yang benar setiap saat.5.Sistem Pendaftaran TanahAda 2 (dua)
macam sistem pendaftaran tanah yaitu:1) Sistem pendaftaran akta
(Registration of Deeds). Dalam sistem pendaftaran akta, akta-akta
itulah yang didaftar oleh pejabat pendaftaran tanah. pejabat
pendaftaran tanah bersifat passif. Ia tidak melakukan pengujian
kebenaran data yang disebut dalam akta yang didaftar. Tiap kali
terjadi perubahan wajib dibuatkan akta sebagai buktinya. Maka dalam
sistem ini, data yuridis yang diperlukan harus dicari dalam
akta-akta yang bersangkutan.2) Sistem pendaftaran hak (Registration
of Titles). Dalam sistem pendaftaran hak setiap penciptaan hak baru
dan perbuatan-perbuatan hukum yang menimbulkan perubahan kemudian,
juga harus dibuktikan dengan suatu akta. Tetapi dalam
penyelenggaraan pendaftarannya, bukan aktanya yang didaftar
melainkan haknya yang diciptakan dan perubahan-perubahnnya yang
terjadi tersebut disediakan suatu daftar isian yang disebut
register atau buku tanah.6.Sistem Publikasi Pendaftaran TanahPada
garis besarnya dikenal dua sistem publikasi yaitu sistem publikasi
positif dan sistem publikasi negatif. Sistem publikasi positif
selalu menggunakan sistem pendaftaran hak, maka harus ada buku
tanah sebagai bentuk penyimpanan dan penyajian data yuridis, selain
itu juga ada sertififkat hak sebagai surat tanda bukti hak. Sistem
publikasi negatif bukan pendaftarannya yang diperhatikan, tetapi
sahnya perbuatan hukum yang dilakukan yang menentukan berpindahnya
hak kepada pembeli, dimana pendaftaran tidak membuat orang yang
memperoleh tanah dari pihak yang tidak berhak menjadi pemegang
haknya yang baru. Sistem publikasi yang digunakan dalam Peraturan
Pemerintah 24/1997 adalah sistem publikasi negatif yang mengandung
unsur positif. Hal ini dapat dilihat dari ketentuan Peraturan
Pemerintah 24/ 1997 Pasal 32 ayat (1) dan Penjelasannya. Dalam
Pasal 32 ayat (1) disebutkan mengenai sertifikat sebagai alat
pembuktian yang kuat yang berarti merupakan sistem publikasi
positif karena melihat pada pendaftaran sebagai bukti hak.
Sementara dalam Penjelasan Pasal 32 disebutkan sertifikat tersebut
sebagai tanda bukti yang kuat dalam arti bila tidak dapat
dibuktikan sebaliknya, sehingga hak dari sertifikat tersebut
menjadi tidak mutlak, bila dapat dibuktikan bahwa sertifikat
tersebut didapatkan dengan melakukan perbuatan hukum yang tidak sah
dalam jangka waktu 5 tahun. Disinilah unsur sistem publikasi
negatif tersebut ada.7. Kegiatan Pendaftaran Tanah1. Pendaftaran
Tanah Pertama KaliPendaftaran tanah pertama kali ada 2 jenis, yaitu
:a. Pendaftaran Tanah SistematisPendaftaran Tanah Sistematis adalah
kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara
serentak yang meliputi semua obyek pendaftaran tanah yang belum
didaftar dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan.
Pendaftaran tanah secara sistematik diselenggarakan atas prakasa
pemerintah berdasarkan suatu rencana kerja jangka panjang dan
tahunan serta dilaksanakan diwilayah-wilayah yang ditetapkan oleh
Menteri Negara Agraria/Kepala BPN.b. Pendaftaran Tanah
SporadikAdalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali
mengenai satu atau beberapa obyek pendaftaran tanah dalam wilayah
atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan secara individual atau
massal. Pendaftaran tanah secara sporadik dilaksanakan atas
permintaan pihak yang berkepentingan, yaitu pihak yang berhak atas
obyek pendaftaran tanah yang bersangkutan atau kuasanya.2.
Pendaftaran Tanah untuk Pemeliharaan Data Pendaftaran
TanahPemeliharaan data pendaftaran tanah adalah kegiatan
pendaftaran tanah untuk menyesuaikan data fisik dan data yuridis
dalam peta pendaftaran, daftar tanah, daftar nama, surat ukur, buku
tanah dan sertifikat dengan perubahan-perubahan yang terjadi
kemudian. Pendaftaran Tanah untuk Pemeliharaan data pendaftaran
tanah bisa dilakukan dengan Peralihan dan Pembebanan Hak dan
Pendaftaran perubahan data pendaftaran tanaha. Peralihan Hakb.
Peralihan hak melalui lelangc. Peralihan hak karena pewarisand.
Pembebanan Hake. Pendaftaran Perubahan Data pendaftaran lainnya1)
Perpanjangan jangka waktu hak atas tanah2) Pemecahan, pemisahan dan
penggabungan bidang tanah3) Pembagian Hak Bersama4) Hapusnya hak
atas tanah dan hak milik satuan rumah susun5) Peralihan dan
Hapusnya Hak Tanggungan6) Perubahan data pendaftaran tanah
berdasarkan putusan pengadilan atau penetapan pengadilan7)
Perubahan Namaf. Penerbitan Sertifikat Pengganti
C. Peran Pejabat Pembuat Akta Tanah (Peraturan Pemerintah)
Sebagai Mitra Kerja Badan Pertanahan Nasional Dari uraian di atas
menggambarkan bahwa Pejabat Pembuat Akta Tanah sebagai mitra kerjan
BPN RI dalam menjalankan tupoksi dan kewenangannya terutama dalam
bidang pendaftaran tanah sangatlah besar, hal ini dikarenakan
hal-hal sebagai berikut : 1. Keberadaan Pejabat Pembuat Akta Tanah
sebagai pejabat umum yang diatur secara spesifik dengan Peraturan
Pemerintah No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan PPAT
(selanjutnya disingkat PP No. 37 Tahun 1998) jika dilihat dasar
pembentukannya bersumber pada Pasal 7 ayat (3) PP No. 24 Tahun
1997, yang berinduk pada UUPA, bahwa: Peraturan Jabatan PPAT
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diatur dengan Peraturan
Pemerintah. Pada Konsideran Menimbang huruf b PP No. 37 Tahun 1998
tersebut secara tegas dinyatakan bahwa pertimbangan pembentukan
Peraturan Pemerintah tersebut yaitu dalam rangka pelaksanaan
pendaftaran tanah, dengan menetapkan jabatan Pejabat Pembuat Akta
Tanah yang diberi kewenangan untuk membuat alat bukti mengenai
perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah dan Hak Milik atas
Satuan Rumah Susun yang akan dijadikan dasar pendaftaran. Dengan
demikian, maka pembentukan PP No. 37 Tahun 1998 tersebut adalah
memberikan dasar hukum dalam rangka pelaksanaan tugas jabatan PPAT
untuk membantusebagian kegiatan pendaftaran tanah sebagaimana
dirumuskan dalam Pasal 2 PP No. 37 Tahun 1998, yaitu:PPAT bertugas
pokok melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan
membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan-perbuatan
hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik atas Satuan
Rumah Susun, yang akan dijadikan sebagai dasar bagi pendaftaran
perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan
hukum itu.2. Jika tupoksi serta kewenangan Pejabat Pembuat Akta
Tanah ini dikaitkan dengan pendaftaran tanah dimana system
pendaftaran tanaah di Indonesia adalah system pendaftaran hak
(Registration of Title) dimana yang didaftarkan adalah haknya,
sementara aktenya dipakai sebagai syarat untuk pndaftaran
perubahan-perubahan yang diakibatkan oleh perbuatan hukum tertentu.
Begitupun juga bila ditinjau dari kegiatan Pendaftaran Tanah untuk
pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah yakni pendaftaran
perubahan-perubahan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah
susun yang telah dibuktikan dengan akte Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Jadi peran Pejabat Pembuat Akta Tanah dalam pendaftaran
perubahn-perubahan atas sesuatu hak atas tanah menjadi sangat
dominan, lebih-lebih lagi saat ini dimana jumlah penduduk sudah
begitu banyak sementara ruang berupa tanah yang merupakan tempat
hidup manusia tidak bertambah, begitu juga pertumbuhan ekonomi
masyarakat yang terus meningkat hal ini akan mengakibatkan nilai
strategis dan nilai ekonomis tanah akan mejadi sangat tinggi, dan
jelas akan berakibat kepada peningkatan akan terjadinya
perbuatan-perbuatan hukum yang berkaitan dengan tanah. 3. Dengan
adanya pembagian wilayah kerja serta formasi akan kebutuhan Pejabat
Pembuat Akta Tanah untuk tiap-tiap wilayah kerja yang ditentukan
oleh BPN RI akan meningkatkan pelayanan kepada masyarakat serta
akan mempercepat terselesaikannya pendaftaran tanah untuk seluruh
wilayah Republik Indonesia.
BAB IIIPENUTUP
Kesimpulan1) Peran Pejabat Pembuat Akta Tanah sebagai mitra
kerja BPN RI dalam menjalankan tupoksinya terutama dalam bidang
pendaftaran tanah sangat penting.2) Pendaftaran tanah ini dilakukan
di seluruh Indonesia yang tentunya memerlukan Pejabat Pembuat Akta
Tanah yang cukup banyak sementara saat ini msih banyak wilayah
kerja yang kekurangan Pejabat Pembuat Akta Tanah.3) Walau Pejabat
Pembuat Akta Tanah dibentuk dan membuat akte dengan peraturan
perundangan yang berlaku, masih sering terjadi ketidakpuasan atas
akte tersebut yang berlanjut ke pengadilan.
Saran1) Pejabat Pembuat Akta Tanah yang mempunyai peran yang
sangat penting dalam pendaftaran tanah di Indonesia dan
eksistensinya telah diakui oleh masyarakat hendaknya terus
meningkatkan kerja dan kinerjanya dalam meningkatkan peranannya
sebagai mitra Badan Pertanahan Nasional (BPN RI) 2) BPN RI
hendaknya mempercepat pemenuhan pengangkatan Pejabat Pembuat Akta
Tanah bagi wilayah kerja yang belum tercukupi3) Selama dunia ini
masih ada maka masalah akan selalu ada, yang terpenting adalah cara
menyikapi masalah yang akan selalu ada yakni dengan jalan
menghadirkan Allah SWT dan Rasul-Nya dalam setiap sisi kehidupan
kita termasuk dalam jabatan sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah,
hingga kehati-hatian akan selalu menyertai kita. 9