UNIVERSIDAD TECNOLÓGICA EQUINOCCIAL FACULTAD DE CIENCIAS ECONÓMICAS Y NEGOCIOS CARRERA DE COMERCIO EXTERIOR E INTEGRACIÓN TESIS DE GRADO PREVIO A LA OBTENCIÓN DEL TÍTULO PROFESIONAL DE INGENIERA EN COMERCIO EXTERIOR E INTEGRACIÓN TEMA: PROYECTO DE FACTIBILIDAD PARA LA IMPORTACIÓN DE PISO FLOTANTE DEL MERCADO CHINO PARA LA CONSTRUCTORA TERACONS AUTORA: YOLANDA ANABEL ESCÚNTAR GUTIÉRREZ DIRECTORA: ING. MÓNICA LARREA PAREDES QUITO- 2013
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UNIVERSIDAD TECNOLÓGICA EQUINOCCIAL
FACULTAD DE CIENCIAS ECONÓMICAS Y NEGOCIOS
CARRERA DE COMERCIO EXTERIOR E INTEGRACIÓN
TESIS DE GRADO PREVIO A LA OBTENCIÓN DEL TÍTULO PROFESIONAL DE INGENIERA EN COMERCIO EXTERIOR E INTEGRACIÓN
TEMA: PROYECTO DE FACTIBILIDAD PARA LA IMPORTACIÓN
DE PISO FLOTANTE DEL MERCADO CHINO PARA LA CONSTRUCTORA TERACONS
Moquette (colocada de pared a pared, puede ser de pelo corto o
largo).
Modulares (pequeños módulos de alfombra con base de caucho).
Ventajas:
Las alfombras son económicas y de fácil colocación. Aportan calidez, valor
estético y poseen propiedades de aislamiento térmico y acústico.
Desventajas:
Acumulan polvo y suciedad si no se las trata o limpia adecuadamente.
Requieren de mucho mantenimiento y limpieza.
C. Cerámicas y Porcelanatos
El cerámico es básicamente una pieza conformada de una mezcla en arcilla
y agua, sometida a cocción y de terminación porosa (llamada bizcocho).
Algunas poseen una capa de esmalte, otorgándole una terminación lisa y
suave al tacto, además de mayor resistencia a los golpes y las manchas.
El porcelanato, en cambio, es una masa uniforme a la que se le adhiere
color y se la puede confeccionar en distintas terminaciones: lisa, rugosa o
con textura.
Clases de cerámicas o azulejos:
21
Azulejos:
Es la denominación tradicional de las baldosas cerámicas de porosidad
elevada, prensadas en seco, esmaltadas, fabricadas por bicocción o
monococción.
Gres:
Es la denominación más frecuente de las baldosas cerámicas de absorción
de agua baja o media-baja, prensadas en seco, esmaltadas y fabricadas
generalmente por monococción. Tipos pavimento de gres (exteriores), Gres
porcelánico (interiores).
Baldosín catalán:
Es la denominación tradicional de las baldosas cerámicas generalmente con
absorción de agua desde media-alta a alta o incluso muy alta, moldeada por
extrusión, generalmente no esmaltada y por tanto sometida a una única
cocción.
Ventajas:
Los cerámicos y porcelanatos proveen resistencia, practicidad en el
mantenimiento y estética. Son completamente impermeables. Existen
infinidad de variantes y tipos para adecuar a diferentes ambientes, usos y
estilos.
Desventajas:
Pese a su gran resistencia, sufren el desgaste y pierden el color en lugares
muy transitados. También se pueden marcar con golpes fuertes.
22
D. Cemento Alisado10
El cemento alisado es un hormigón armado de entre 3 y 5 cm de espesor,
compuesto por un agregado grueso (blinder o piedra partida), un agregado
fino (arena especial) y el ligante (cemento puro). Esta técnica permite
realizarse en varios colores combinando ferrite con cemento blanco.
Ventajas
El cemento alisado es de fácil limpieza. Permite una variedad de usos,
diseños y formas (dibujos, incrustaciones y combinaciones).
Desventajas
Se debe atender a detalles técnicos y estar debidamente tratado y protegido
para no perder resistencia ni resquebrajarse. Conviene utilizar mano de obra
especializada.
E. Mármol11
Es una roca metamórfica de textura compacta y cristalina, que al mezclarse
con otras substancias, forma manchas o vetas. Tras un proceso de pulido
por abrasión el mármol alcanza alto nivel de brillo natural. A veces es
translúcido o de diferentes colores.
Clases de mármol:
Mármol blanco: de color blanco enterizo.
Mármol de color: de diferentes colores negro, azul, rojo, verde,
amarillo y combinaciones.
10 Revista Armstrong Pisos. (2011). Guía de pisos para el comprador. España, pp. 5-6. 11 Revista Armstrong Pisos. (2011). Guía de pisos para el comprador. España, pp. 7-8.
23
Marmetón: Es más barato que el mármol. Se compone de mármol
(trozos grandes) mezclado con cemento blanco recibiendo así efectos
de envejecimiento.
Marmolina: Se compone de mármol prensado (pequeñísimas
partículas de mármol) junto con cemento blanco recibiendo así
efectos de envejecimiento.
Ventajas
Da una elegancia única al ambiente donde fue colocado. Puede ser usado
en zonas de alto tránsito ya que posee uniformidad. Material durable. Fácil
de limpiar. Se usa para interiores o exteriores.
Desventajas
Es muy costoso. Difícil colocación y transporte por ser un material muy
pesado. Si no se pule se mancha. Es un piso muy resbaloso cuando esta
mojado.
F. Pisos de Goma12
Los pisos de goma son prácticos y económicos. Vienen en forma de
baldosas o en rollos con un espesor no mayor a 4 mm. Se colocan pegados
al contrapiso o sobre un piso existente con cemento de doble contacto
específico para este material. Se pueden encontrar gran variedad de
diseños, mucho surtido de colores, texturas varias, relieves y opciones que
imitan otros materiales: piedra, mármol, madera, etc.
Clases de pisos de goma:
12 Revista Armstrong Pisos. (2011). Guía de pisos para el comprador. España, pp. 12-14.
24
Linóleo: realizado con aceite de linaza, masillas orgánicas (como
fibras de madera) y minerales. Es flexible, resistente y antideslizante.
Se comercializa en rollos o baldosas. Muy utilizado en industrias y
hospitales por ser un material antiestático y antimicrobiano. El linóleo
es un excelente aislante de la temperatura y el ruido.
Vinilo: los revestimientos vinílicos son suelos fabricados con PVC,
logrando un material plástico, flexible y resistente. Se consigue en
forma de rollos y baldosas. Algunos vienen con una base acolchada
que produce efecto mullido.
Caucho: es un material muy flexible y resistente. Los pisos de caucho
se venden en infinita variedad de colores, diseños y texturas;
superficies con relieves y antideslizantes. Se utiliza en zonas de alto
tránsito y cuartos infantiles.
Ventajas
Los pisos de goma son de fácil limpieza y muy resistentes. Actúan como
aislante eléctrico, térmico y antiestático. Ideales para zonas de trabajo y
áreas de mucho tránsito.
Desventajas
Pese a que las imitaciones en madera, por ejemplo, son relativamente
buenas, no deja de ser un producto menos estético.
25
2.3.2. EL PRODUCTO
Los pisos flotantes son aquellos que se colocan sin clavar, sin atornillar y sin
pegar al suelo, sino que se apoyan sobre cualquier superficie lisa, firme y
seca por medio de un encastre entre tablas.
El suelo laminado o piso flotante es uno de los tipos de cubierta de piso de
mayor demanda a nivel mundial, por su fácil colocación, resistencia y fácil
mantenimiento, se ha convertido en la mejor solución para el revestimiento
de pisos. Ideal para quienes quieren soluciones rápidas, con excelente
terminado y a un excelente precio.13
Los pisos flotantes son exactamente eso: pisos que flotan, bajo ningún
concepto se deben adherir al piso. Pueden instalarse sobre casi todas las
superficies: vinilo, madera, baldosas y cemento.
Por la sencillez y rápida instalación del piso flotante inmediatamente se
puede transitar sobre ellos. No necesitan barnizado, pulido ni ningún otro
tratamiento.
Tienen un espesor de entre 6 y 15 milímetros, lo que los convierte en la
mejor opción si se quiere renovar el piso sin levantar el revestimiento actual.
Para evitar pequeños desniveles y amortiguar el ruido de pisadas, los pisos
flotantes se apoyan sobre una manta de poliestireno. Algunos pisos flotantes
requieren de encolar entre sí las tablas. Vienen de fábrica con su propio
zócalo y no necesitan pulido ni plastificado.
Los pisos flotantes vienen en diferentes grados de dureza y resistencia a la
abrasión. Se venden en una enorme variedad de colores, vetas e imitaciones
de madera. Son resistentes al desgaste, las manchas, los rasguños y las
quemaduras. Toleran muy bien los golpes, patas de sillas o ruedas.
Conviven sin problema con la loza radiante y no se decoloran con la luz del
sol. Otra característica fundamental del piso flotante es que se trata de un
producto ecológico hecho de materiales naturales renovables.
13 http://www.grupoconfort.com.ec
26
Composición de los Pisos Flotantes
Los pisos flotantes están constituidos de diferentes capas, con diferente
material y características cada una. Generalmente se utilizan cuatro capas14:
• 1era capa: Lámina Protectora
La capa superior se compone de resinas especiales que forman un laminado
que le otorga al piso alta durabilidad y resistencia a la abrasión. Además,
algunos pisos flotantes reproducen fielmente las vetas de la madera a través
de finos relieves que otorgan una textura similar a la madera.
• 2da Capa: Lámina decorativa/Diseño
La segunda capa se basa en el diseño imitación de la madera (una lámina o
fotografía de alta calidad).
• 3era Capa: Sustrato
La capa más gruesa (el verdadero cuerpo del piso flotante) se compone de
un tablero de partículas (aglomerado), MDF o HDF, más un tratamiento anti-
humedad. Los pisos de primera calidad se confeccionan generalmente en
HDF.
14 Bollinger, D. (2010). Hardwood Floors. Estados Unidos: Taunton Press Inc.
27
• 4ta Capa: Lámina Estabilizadora
La última capa se compone de una lámina de balance estabilizadora que
provee apoyo y estabilidad al piso. Algunos pisos flotantes incluyen una
lámina reductora de sonido para mejorar su propiedad acústica.
Clases de Pisos Flotantes
Básicamente hay 2 clases de pisos flotantes: melamínicos (o también
llamados laminados) y de madera15.
• Pisos Flotantes de Madera
Los pisos flotantes de madera son aquellos cuya capa final de vista está
compuesta por un laminado de madera natural. Estos pisos son la opción
artificial al piso de madera maciza. Su baja utilización de madera natural
aporta una alternativa ecológica. Si la capa de madera es lo suficientemente
gruesa pueden ser pulidos y plastificados hasta 5 veces. Vienen de fábrica
pulidos, plastificados y con tratamientos de barnices especiales que los
protegen de la humedad, las manchas, las rayaduras y la luz del sol. Los hay
únicamente importados.
En el país no existe producción de este tipo de piso. El producto se importa
principalmente de Austria, Alemania, Suiza y China.
15 Bollinger, D. (2010). Hardwood Floors. Estados Unidos: Taunton Press Inc.
28
• Pisos Flotantes laminados o melamínicos
Los pisos flotantes laminados o melamínicos son aquellos cuya capa final de
vista está compuesta por un laminado plástico con aspecto de madera. La
mayoría de los pisos flotantes son básicamente laminados. Las versiones
más económicas están hechas generalmente de fórmica. Los pisos más
caros poseen una imitación de madera casi perfecta.
Para el presente estudio el piso flotante de imitación de madera perfecta
HDF de 8mm AC4, denominado también como “de tecnología alemana”,
será sujeto de estudio. Sus características basadas en durabilidad,
resistencia y costo son especiales para su uso y demanda.
En Ecuador no existe un productor de este tipo de piso, todos son
importados especialmente desde Alemania, Rusia, Países Bajos y China.
Se reemplaza x en la ecuación de la recta, para el año 2012 sería 3 y para el
año 2016 x es igual a 7. Con esto se obtiene las siguientes proyecciones
para los 5 años subsiguientes en las importaciones.
Y2012= 4.953,17 + 1.502,99(3) = 9.462,134
Cuadro No.7
PROYECCIÓN DE LAS IMPORTACIONES
Fuente: Banco Central del Ecuador
Elaborado por: Anabel Escúntar
Años Toneladas
2012 9.462,134
2013 10.965,122
2014 12.468,11
2015 13.971,098
2016 15.474,086
53
Como se observa en el cuadro No 7 para los próximos 5 años se estima que
la proyección de las importaciones de piso flotante se mantendrá en un
aumento progresivo iniciando con 9.462,13 toneladas para el 2012 hasta
15.474,09 para el año 2016.
3.4.2. EXPORTACIONES
El Ecuador no exporta ningún tipo de piso flotante. Según datos del Banco
Central del Ecuador para la partida arancelaria en estudio no se encontraron
registros de exportaciones debido a que no se produce este bien localmente,
limitándose únicamente a su importación.
3.5. ANÁLISIS DEL MERCADO INTERNO
3.5.1 PRODUCCIÓN NACIONAL
El Ecuador a pesar de ser un país productor y exportador de madera,
paradójicamente no es fabricante de piso flotante. La empresa Edimca, lanzó
en el 2009 la producción de este artículo, pero debido a los altos costos que
representaba su elaboración, el precio no competía en el mercado y
decidieron cerrar su producción en el 2010.
Según la Cámara de Industrias y Producción (CIP)19 se registran empresas
productoras de madera y fabricación de productos de madera que realizan
entre sus actividades una infinidad de artículos de este material, desde las
formas más simples encontradas en su cultivo y extracción, con su
19 Cámara de Industrias y Producción. (2011). Informe de Actividades. Producción de madera y fabricación de productos de madera. Quito, Ecuador. Pág.: 27.
54
intermediación en elaborados tableros con adicionamiento de otras
sustancias o materiales hasta muebles de calidad. Afirman que dentro de
este sector y su amplia gama de producción no se encuentran registros de
elaboración de piso flotante.
Entre los principales agentes de falta de producción se menciona como
factor principal a la poca iniciativa del sector, adicional a los costos que
conlleva su elaboración y la tecnología aplicada para el mismo.
3.5.2. COMERCIALIZACIÓN INTERNA
En el Ecuador existen numerosas empresas dedicadas a la comercialización
de acabados de construcción, entre las que se encuentran grandes cadenas
importadoras hasta las pequeñas ferreterías. Estas empresas se dedican en
parte o en su totalidad a la importación, distribución y venta de piso flotante.
A continuación se muestra en el cuadro No. 8 las empresas importadoras de
este producto.
Cuadro No.8
No. REGISTRO DE IMPORTADORES A NIVEL NACIONAL
DE PISO FLOTANTE 1 ALMACENES BOYACA S.A. 2 ARQUIPROD CIA LTDA
Para el presente estudio se contactó con proveedores actuales de la
empresa Teracons y otros principales comerciantes del producto no
proveedores para realizar un monitoreo del mercado de piso flotante, los
cuales proporcionaron la siguiente información que se analiza a
continuación.
Calidad
La calidad de un piso laminado puede medirse a través de la clasificación
AC (resistencia asociada a la clase de uso)21, por el grosor 6 hasta 15mm y
la densidad del tablero (kg/m³), son importantes a la hora de elegir un buen
material, ya que soportará mejor las torsiones y humedad, en función de
estos factores se obtienen los siguientes grados de calidad.
AC3.- Residenciales o poco tráfico. 6mm a 9,2 mm. De 5 a 15 años
de garantía.
AC4.- Comerciales o mediano tráfico.8mm a 12mm. De 10 a 15 años
de garantía.
AC5.- Industriales o alto tráfico.9mm a 12 mm. De 10 a 15 años de
garantía.
En el cuadro No.9 se muestra los tipos de calidad ofertados por las
empresas comercializadoras de este producto.
21 Bollinger, D. (2010). Hardwood Floors. Estados Unidos: Taunton Press Inc. Pág. 46.
57
Cuadro No.9
TIPO
EMPRESA AC3 AC4 AC5 ORÍGEN Almacenes Boyacá Si No No Chino Edimca Si Si No Alemán-Chino Grupo Confort Si Si Si Alemán-Chino-Ruso
Importadora Vega Si Si Si Alemán-Chino-Sueco Argentina-Chile
Endesa Si No No Chino Aplika´r Si Si No Alemán-Sueco-Polaco Alfa Si Si No Alemán-Nueva Zelanda-Chile Playma Si Si Si Alemán-Chino-Suizo Floor Solutions Si No No Chino
Madefloot Si Si No Países Bajos-Alemania-China España
Fuente: Información empresas.
Elaborado por: Anabel Escúntar.
Como se observa en el Cuadro No.9, todas las empresas comercializan el
tipo AC3 y en su mayoría el AC4, ya que representan ser las calidades más
utilizadas en el mercado, por sus características de uso y precio. En cuanto
a la calidad AC5 se observa que no todas las empresas la poseen por ser
esta de tipo industrial y que muy pocas organizaciones empresariales las
utilizan, prefiriendo otro tipo de revestimiento para pisos más económico
como es el caso de la cerámica o porcelanato. Adicional este tipo de calidad
en su gran mayoría se lo obtiene bajo pedido. Coinciden en gran manera los
orígenes alemán y chino dentro del país de procedencia del piso flotante
expendido.
Para el caso del presente estudio la calidad como fue mencionada en el
segundo capítulo es la AC4 8mm marca Kingdon origen chino, la cual según
este análisis se encuentra ofertado en únicamente algunas empresas por ser
este tipo de piso flotante duradero y de calidad elaborado con tecnología
alemana, obteniendo así un producto excelente, pero que no es muy
58
comercializado. Lo cual limita en parte su compra local ya que se ha
presentado que en ciertas ocasiones no lo poseen en stock y es necesario
esperar a su importación o buscar en otros comercios, retrasando el trabajo
de Teracons y su cronograma de actividades. Se lo encuentra también de
origen 100% alemán pero a un costo mucho más elevado que el chino.
Es usado en algunos proyectos por constructoras e inmobiliarias de prestigio
en el país como Uribe Schwarzkopf. Adicional este piso proporciona una
garantía de hasta 15 años, que es el tiempo que en promedio los clientes de
Teracons concluyen con el pago de sus créditos hipotecarios.
Precio
El precio de este tipo de piso flotante en el mercado varía de acuerdo a la
empresa si esta es importadora-distribuidora o únicamente distribuidora y del
Como se observa en el cuadro anterior para el año 2008 hubo una
disminución de exportaciones comparado con el 2007. A partir del 2009
inicia nuevamente un aumento progresivo de exportaciones hasta que para
el año 2011 vertiginosamente se sitúa con un valor de 14.367.758, m3. Los
principales mercados a los cuales se dirige están en Europa y América del
Norte27. Adicional para todos los países la mayoría de empresas chinas
tienen una capacidad de exportación de este producto de un mínimo de
2.000 mt2 al mes.
El piso laminado o flotante chino es ampliamente diverso en calidades y
precios, gracias a las aperturas anteriormente mencionadas del gobierno y
su pujante economía, su enorme mercado interior y su mano de obra barata,
China ha surgido en los últimos años como un gigante en el comercio de
productos de la madera, novedad que podría tener importantes
repercusiones en el mundo.
Precio Piso Laminado Internacional
El precio internacional es el que se usa para artículos de importación-
exportación. Normalmente esta cotizado en dólares americanos y FOB (libre
a bordo) en el país de origen.
Los precios internacionales de los diferentes tipos de pisos laminados se
ubican entre los $2,00 y $12,00 FOB por m2, ($250 y $1.500 FOB por m3)
de diferentes tamaños, calidades, estilos y acorde a las necesidades de los
clientes28.
Una variante muy importante del precio esta además en la cantidad
requerida, entre mayor sea el volumen de importación menor será el precio.
27 http://www.fao.org/docrep/008/y5918s/y5918s07.htm#TopOfPage 28 Cámara de Comercio Ecuatoriano-China. Guía informativa Expo China 2012.
71
Con estos precedentes se puede notar que el mercado Chino constituye ser
un centro de negocios muy atractivo para Teracons por su cantidad, calidad,
precios y versatilidad, en el cual el proveedor adapta su producción a los
requerimientos del cliente. Este tipo de servicios no suelen ofrecer otros
mercados externos ya que vienen con especificaciones estandarizadas.
Por las razones antes mencionadas se muestra que es la mejor opción que
Teracons tiene y por tal razón su presencia y análisis dentro del presente
proyecto.
72
CAPÍTULO IV
ESTUDIO TÉCNICO
73
La elaboración del estudio técnico está dirigida a cumplir los siguientes
objetivos:
• Determinar la posibilidad técnica de importar un producto, para el
presente caso se trata de piso flotante.
• Fijar el tamaño óptimo desde el punto de vista físico y financiero, la
localización correcta, las instalaciones físicas y organización
requeridos para el funcionamiento operativo del proyecto.29
4.1. TAMAÑO DEL PROYECTO
El tamaño del proyecto en este sentido debe considerarse por la magnitud
del mismo, sobre todo hacia dónde va la compañía sea esta micro o gran
empresa. Todo dependerá del objetivo del proyecto y de la capacidad de
inversión.
4.1.1. FACTORES DEL TAMAÑO DEL PROYECTO 4.1.1.1. Demanda
Como se mencionó en capitulo anterior existe una demanda real de la
empresa Teracons de 6.638,15 m2 de piso flotante para su proyecto. Por
esta razón y por el cronograma de actividades de la empresa se pretende
realizar un embarque por año.
29 Barreno, L. (2004). Manual de Formulación y Evaluación de Proyectos. Ecuador. Quito. Pág. 56.
74
4.1.1.2. Suministros e Insumos
El piso flotante que será sujeto de importación proveniente de China,
específicamente del proveedor Chenming Industry&Commerce Shouguang
Co,Ltd, quien produce este material directamente, tiene una capacidad de
exportación por cliente de 2.000 m2 por mes. Esta capacidad representa
estar muy superiormente a la que necesita Teracons. Constituyendo ser el
proveedor muy capaz de satisfacer las necesidades de la empresa. Adicional
la cantidad que se importará está de acuerdo a la capacidad y necesidad de
la empresa de importar y disponer del material para sus proyectos
inmobiliarios.
4.1.1.3. Tecnología y Equipos
Este factor tiene relación directa con la disponibilidad de tecnología,
maquinarias y demás equipos para la concreción o ejecución del proyecto
planteado. Las empresas de transporte tanto internacional como interna
garantizan el perfecto estado y manipulación de la mercancía hasta la
llegada de la misma hacia su destino en el puerto de Guayaquil y la bodega
de la empresa en Quito respectivamente. Para la desestiba hacia la bodega
se alquilará un montacargas. Para el proceso de transporte hacia cada
proyecto inmobiliario de la empresa se cuenta con transporte y personal
adecuado. Adicional a herramientas tecnológicas que colaboren en un futuro
con la presente actividad.
4.1.1.4. Financiamiento del proyecto
El financiamiento del proyecto puede provenir de capital propio de la
empresa o a través de crédito bancario o de algún otro organismo. Para el
presente caso provendrá de las dos fuentes: capital propio, a través de las
75
ventas generadas del proyecto inmobiliario y del crédito bancario global que
realizará la empresa para el inicio del proyecto inmobiliario Casas Park,
anteriormente mencionado, el cual se detalla más ampliamente en el
capítulo 5 del presente trabajo.
4.1.1.5. Organización
En este punto se debe estar claro sobre el personal con el cual se contará
para la ejecución del proyecto. Teracons cuenta con personal suficiente para
el manipuleo de la carga, en la bodega principal y en los proyectos
inmobiliarios. El encargado de la negociación con los proveedores
internacionales y proceso de importación estará a cargo de la actual
asistente de gerencia, autora del presente proyecto. En un futuro a través de
la experiencia adquirida por la empresa se espera la creación de un
departamento de importaciones bajo la responsabilidad de la misma persona
y por el aumento de importaciones y productos se requerirá la contratación
de un asistente. Mientras tanto se mantiene la misma estructura
organizacional mostrada en el segundo capítulo.
4.2. LOCALIZACIÓN DEL PROYECTO
La localización comprende el estudio de los problemas de espacio, utilizando
para tal efecto los resultados económicos de precios y costos. El análisis se
realizará desde el punto de vista de micro y macro localización.
Como se mencionó en el segundo capítulo del presente estudio la empresa
Teracons cuenta con una bodega general propia a manera de galpón de 300
m2 de construcción, la cual también se mantendrá operando para el
almacenaje del producto en estudio.
Adicional a las instalaciones de oficinas administrativas y de ventas
localizadas en otro sector de la ciudad.
76
4.2.1 MACRO-LOCALIZACIÓN
El primer nivel tiene relación con la primera aproximación de la localización
es decir es la determinación de una región o zona muy grande de
localización.
Para esto se toma en cuenta:
• País: Ecuador
• Región: Sierra
• Provincia: Pichincha
• Cantón: Quito
4.2.2. MICRO- LOCALIZACIÓN
Se refiere al sitio preciso en el cual se desarrollan o desarrollarán las
actividades de la empresa.
• Oficinas: Av. 12 de Octubre y Coruña, edificio Coruña segundo piso.
• Bodega y Conjunto “Casas Park”: Carretero antiguo a Conocoto,
Sector Monserrat. Calle Emilio Estrada y Pasaje A.
4.2.2.1 Factores para determinar la micro-localización
La empresa con anterioridad determinó su localización, previniendo los
acontecimientos futuros como es el presente caso de importación.
Los aspectos tomados en cuenta se mencionan a continuación:
77
Infraestructura: La infraestructura de la bodega en mención se encuentra
en excelentes condiciones, siendo este un galpón totalmente cubierto y
localizado en un sitio seguro. La oficina de igual manera se encuentra en
excelente estado, con una alta plusvalía y seguridad. Los 2 inmuebles son
propios de la empresa.
Cercanía al mercado: En primer lugar tanto las oficinas como la bodega se
encuentran cercanas entre sí a 20 min de distancia. En segundo lugar las
oficinas se encuentran ubicadas en el sector centro-norte de la ciudad de
Quito, lugar muy accesible tanto para clientes, proveedores y personal.
Disponibilidad de insumos: En la zona de la oficina existe un sinnúmero de
comercios, es así el caso de restaurantes, víveres, productos varios,
universidades, hoteles y servicios de diferentes entidades bancarias y
financieras. En cuanto a la bodega existe de igual manera comercios como
restaurantes y víveres.
Transporte y accesos: El acceso hacia la bodega se encuentra en buen
estado, toda la vía se halla asfaltada, la vía principal se comunica con la Av.
Simón Bolívar, eje principal para el ingreso y salida de la ciudad, hacia
diferentes puntos donde se encuentran los proyectos inmobiliarios de la
empresa. Existe disponibilidad de transporte público, taxis y camionetas. El
acceso a la oficina es bastante factible ya que se encuentra en el sector
financiero y productivo de la ciudad, con calles asfaltadas y de fácil
localización. Existe disponibilidad de varias líneas de trasporte público, taxis
y camionetas.
78
Figura No. 1 Localización oficina
Fuente: Google maps
Figura No. 2
Localización Bodega
Fuente: Google maps
79
4.3. INGENIERÍA DEL PROYECTO
Comprende los aspectos técnicos y de infraestructura que permitan el
proceso de fabricación del producto o la elaboración del servicio, siendo
estos: tecnología, procesos productivos, infraestructura e insumos30.
La ingeniería del producto en estudio se enfocará en su proceso de
importación, nacionalización, y utilización.
4.3.1 PROCESO DE IMPORTACIÓN
La empresa desarrollará sus actividades de importación bajo el régimen a
consumo, clasificado con el número 10.
Importación a consumo: “Es el régimen aduanero por el cual las
mercancías importadas desde el extranjero o desde una Zona Especial de
Desarrollo Económico pueden circular libremente en el territorio aduanero,
con el fin de permanecer en él de manera definitiva, luego del pago de los
derechos e impuestos a la importación, recargos y sanciones, cuando
hubiere lugar a ellos, y del cumplimiento de las formalidades y obligaciones
aduaneras.”31
4.3.1.1 Consideraciones previas
a. Aptos para importar
Pueden importar todas las Personas Naturales o Jurídicas, ecuatorianas o
extranjeras radicadas en el país que hayan sido registrados como importador
en el sistema ECUAPASS y aprobado por el Servicio Nacional de Aduanas
del Ecuador.
30 Baca Urbina, G. (2010). Evaluación de Proyectos. México D.F, México: Mac Graw Hill. p.89. 31 Código Orgánico de la Producción Comercio e Inversiones (COPCI)
80
b. Registrarse como importador
1. Gestionar el RUC: (registro único de contribuyentes) en el Servicio
de Rentas Internas aumentando esta actividad, como la empresa
Teracons si posee esta actividad dentro de su RUC, no existe
problema con este paso.
2. Registrarse como OCE: Toda persona natural o jurídica que desee
realizar una importación por primera vez deberá registrarse como
Operador de Comercio Exterior (OCE) ante el Servicio Nacional de
Aduanas del Ecuador
Este proceso consta de los siguientes pasos:
Paso 1
Adquirir el Certificado Digital para la firma electrónica y autenticación
otorgado por cualquiera de las siguientes entidades:
• Banco Central del Ecuador: http://www.eci.bce.ec/web/guest/
• Security Data: http://www.securitydata.net.ec/
Paso 2
Registrarse en el portal ECUAPASS (http://www.ecuapass.aduana.gob.ec), y
Este documento ya no representa ser entregado en la aduana de manera
obligatoria35, ni como documento de acompañamiento ni como de soporte,
pero si se lo obtiene de acuerdo a la legislación ecuatoriana se debe
adquirir en una aseguradora radicada en el Ecuador.
“En caso de que la mercancía no estuviese cubierta al momento de
presentar la Declaración Aduanera por una póliza de seguro total o
parcialmente, se deberá declarar por concepto de seguro un valor
presuntivo, mismo que será del 1% (uno por ciento) del valor de las
mercancías no cubiertas que ingresaren al país y que consten detalladas en
la referida declaración”.36
Cuando se haya declarado un valor de póliza de seguro distinto al porcentaje
establecido como valor presuntivo, esta debe cubrir desde el lugar de
entrega de la mercancía hasta el puerto o lugar de importación. El Servicio
Nacional de Aduana del Ecuador podrá proceder a revisar que los valores
declarados sean idénticos a aquellos que constan en la póliza de seguro que
sirvió para el establecimiento de la base imponible cuando lo crea
conveniente.
35 Código de la Producción Comercio e Inversión (COPCI). Art 110. 36 Reglamento al Título de la Facilitación Aduanera para el Comercio, del libro V Del Código Orgánico de la Producción, Comercio e inversiones. Art. 76.
88
4.3.1.4. Llegada del embarque y Nacionalización de las mercancías
Una vez arribado el buque al puerto de destino que para el caso es el Puerto
de Guayaquil, se continuará con el proceso de nacionalización.
Para realizar los trámites de desaduanización de mercancías es necesario la
asesoría y servicio de un Agente Acreditado por el SENAE. El listado de
Agentes de Aduana autorizados se encuentra en la página web:
www.aduana.gob.ec.
Agente de Aduana: Es la persona natural o jurídica cuya licencia, otorgada
por el Servicio Nacional de Aduana del Ecuador, le faculta a gestionar de
manera habitual y por cuenta ajena, el despacho de las mercancías,
debiendo para el efecto firmar la declaración aduanera en los casos que
establezca el reglamento, estando obligado a facturar por sus servicios de
acuerdo a la tabla de honorarios mínimos.37
Según Boletín No.409 de la SENAE se comunicó a todos los Operadores de
Comercio Exterior, que el Servicio Nacional de Aduana del Ecuador, hará el
uso de un nuevo formato y esquema de transmisión, presentación de
declaraciones de importación en el sistema informático aduanero Ecuapass
dejando atrás la Declaración Aduanera Única (DAU) y ahora manejándose
con la Declaración Aduanera de Importación (DAI), de esta manera el
SENAE publicó el formato oficial como se muestra en el anexo No. 3 de la
declaración aduanera, el mismo que podrá ser impreso por el usuario en
caso de requerirlo para sus fines pertinentes.
Adicional se unificaron campos de información de la DAV (Declaración
Andina del Valor con campos de la DAI. Eliminando de esta manera la DAV.
Con estos antecedentes el proceso de nacionalización tiene los siguientes
pasos38:
37 Reglamento al Título de la Facilitación Aduanera para el Comercio, del libro V Del Código Orgánico de la Producción, Comercio e inversiones. Art. 256. 38 http://www.aduana.gob.ec/pro/to_import.action
89
1. Llenado en el portal Ecuapass de la DAI (declaración aduanera
de importación) (Agente de Aduanas)
2. La declaración aduanera de Importación (DAI) será presentada de
manera electrónica, y física en los casos en que determine la
Dirección General del SENAE.
3. Envío electrónico de la DAI y de los documentos digitales de
acompañamiento y soporte que van con la DAI (Agente de
Aduanas).
4. Aceptación y número de validación o Refrendo (Aduana).
5. Canal de aforo asignado (Aduana)
6. Liquidación (Aduana)
7. Instancia de pago (Importador/Agente de aduanas)
8. Aforo (Aduana)
9. Instancia posible de pago (Importador/Agente de aduanas)
10. Verificación del pago del tributo (Aduana)
11. Retiro del depósito de la mercancía (Importador/Agente de
aduanas)
Como se observa en los pasos anteriormente descritos lo que se pretende
con este nuevo sistema es la disminución de tiempos y papeles. La SENAE
pretende reducir el tiempo de salida de la mercadería a 3 días. Adicional a
que este nuevo sistema reconoce el tributo declarado generando una
liquidación previa al momento de receptar la declaración con la finalidad de
que sea posible el pago antes del aforo.
90
Gráfico No.6 Proceso de Nacionalización de la Mercancías
Fuente: SENAE
Elaborado por: SENAE
Todos estos envíos deben realizarse al Distrito de llegada de las mercancías
de manera electrónica, y física solo si lo requiere el SENAE.
Para una mejor comprensión de los pasos a seguir para el proceso de
nacionalización se definirán y describirán algunos conceptos a continuación:
Documentos de acompañamiento
Se constituyen documentos de acompañamiento aquellos que denominados
de control previo, deben tramitarse y aprobarse antes del embarque de la
mercancía deben presentarse, física o electrónicamente, en conjunto con la
Declaración Aduanera, cuando estos sean exigidos. (Art. 72 Reg. COPCI).
Documentos de soporte
Constituirán la base de la información de la Declaración Aduanera a
cualquier régimen.
91
Estos documentos originales, ya sea en físico o electrónico, deberán reposar
en el archivo del declarante o su Agente de Aduanas al momento de la
presentación o transmisión de la Declaración Aduanera, y estarán bajo su
responsabilidad conforme a lo determinado en la Ley. (Art. 73 Reg. COPCI).
• Factura Comercial
• Certificado de Origen (cuando proceda)
• Documentos que el SENAE o el Organismo regulador de Comercio
Exterior considere necesarios.
Factura Comercial.- Documento en el que se fijan las condiciones de venta
de las mercancías y sus especificaciones. Sirve como comprobante de la
venta, lo emite el exportador o vendedor exigiéndose para la exportación en
el país de origen y para la importación en el país de destino. También se
utiliza como justificante del contrato comercial. En una factura deben figurar
los siguientes datos: fecha de emisión, nombre y dirección del exportador y
del importador, descripción de la mercancía, condiciones de pago y términos
de entrega.
Certificado de Origen.- Es un documento por el cual se certifica que la
mercancía es producida o fabricada en el país del exportador. Este
certificado es utilizado por el importador para el no pago o descuentos de
tributos a la importación cuando existen convenios entre países del
importador y exportador. Para el presente caso no se requiere de este
documento ya que el Ecuador no posee convenios con China.
92
4.3.1.5. Liquidación y Pago de Tributos
La liquidación aduanera para su respectivo pago con este nuevo sistema de
la SENAE se realiza instantáneamente al envió y aceptación de la DAI y
consta de las siguientes obligaciones tributarias al comercio exterior39:
• Derechos Arancelarios
• Los impuestos establecidos en leyes orgánicas y ordinarias cuyos
hechos generadores guarden relación con el ingreso o salida de
mercancías; y
• Las tasas por servicios aduaneros
Derechos arancelarios
Estos están previstos en el arancel de importaciones de mercancías y en el
caso del Ecuador es la Nomenclatura Andina (NANDINA) y son aplicables
para todas las mercaderías comprendidas en el arancel de importaciones.
Sólo hay dos tipos de aranceles, los ad-valorem y los específicos, de ellos se
desprenden otras combinaciones:
• Arancel de valor agregado o ad-valorem.- es el que se calcula
sobre un porcentaje del valor del producto, Costo+ Seguro+ Flete
(CIF) o base imponible, ahora denominado Valor en Aduana; Ejemplo:
5% del valor en Aduana.
• Arancel específico.- se basa en otros criterios como puede ser el
peso, por ejemplo USD 5 por cada kilo de ropa nueva. Es un pago
establecido por cada unidad de medida del bien importado.
39 Código Orgánico de la Producción Comercio e Inversiones. (COPCI). Art 108.
93
Para el presente estudio se paga arancel AD VALOREM con un porcentaje
del 15% del valor CIF o Valor en Aduana.
Impuestos
Dentro de los impuestos que se pagan a las importaciones se encuentran:
• FODINFA (Fondo de Desarrollo para la infancia).- impuesto que
administra el INFA, se aplica sobre la base imponible de la
importación el valor del 0,5%.
• ICE (Impuesto a los Consumos Especiales).- Administrado por el
SRI. Porcentaje variable según los bienes y servicios que se importen.
(Consultar en la página del SRI: www.sri.gob.ec, link: Impuestos).
• IVA (Impuesto al valor agregado).- administrado por el SRI,
corresponde el pago del 12% sobre: Base imponible+ AD VALOREM+
FODINFA+ ICE.
Para el presente caso únicamente se paga FODINFA e IVA.
Aforo
Según el Art. 140 del COPCI, menciona que el aforo es el acto de
determinación tributaria a cargo de la Administración Aduanera y se realiza
mediante la verificación electrónica, física o documental del origen,
naturaleza, cantidad, valor, peso, medida y clasificación arancelaria de la
mercancía.
94
Canales de aforo
“Para el despacho de las mercancías que requieran Declaración Aduanera,
se deberá utilizar cualquiera de las siguientes modalidades de aforo:
automático, electrónico, documental o físico (intrusivo o no intrusivo). La
selección de la modalidad de aforo se realizará de acuerdo al análisis de
perfiles de riesgo implementado por el Servicio Nacional de Aduana del
Ecuador”40.
• Automático.- Es la modalidad de despacho que se efectúa mediante
la validación electrónica de la Declaración Aduanera a través del
sistema informático con la aplicación de perfiles de riesgo
establecidos por el Servicio Nacional de Aduana del Ecuador.
• Electrónico.- Consiste en la verificación de la Declaración Aduanera
y/o de sus documentos de acompañamiento y de soporte,
contrastados con la información que conste registrada en el sistema
informático del Servicio Nacional de Aduana del Ecuador, con el
objeto de determinar la correcta liquidación de tributos al comercio
exterior y/o el cumplimiento de las disposiciones aduaneras exigidas
según el régimen aduanero y mercancías declaradas. Esta
verificación se realizará únicamente con documentos electrónicos o
digitales en el Sistema Informático del SENAE.
• Documental.- Consiste en la verificación de la Declaración Aduanera
y de sus documentos de acompañamiento y de soporte contrastados,
con la información que conste registrada en el sistema informático del
SENAE, con el objeto de determinar la correcta liquidación de tributos
al comercio exterior y/o el cumplimiento de las disposiciones
aduaneras exigidas según el régimen aduanero y mercancías
declaradas.
40 Reglamento al Título de la Facilitación Aduanera para el Comercio, del libro V Del Código Orgánico de la Producción, Comercio e inversiones. Art. 78.
95
• Físico Intrusivo.- Es el reconocimiento físico de las mercancías, para
comprobar su naturaleza, origen, condición, cantidad, peso, medida,
valor en aduana y/o clasificación arancelaria en relación a los datos
obtenidos en la declaración aduanera y sus documentos de
acompañamiento y de soporte contrastados, con la información que
conste registrada en el sistema informático del SENAE, con el objeto
de determinar la correcta liquidación de tributos al comercio exterior
y/o el cumplimiento de las disposiciones aduaneras exigidas según el
régimen aduanero y mercancías declaradas.
• Físico No Intrusivo.- Es el acto administrativo que forma parte del
aforo físico, que permite realizar la verificación física de la mercancía
mediante el uso de sistemas tecnológicos de escaneo no intrusivo de
alta generación de imágenes, sin la necesidad de abrir el embalaje
que contiene las mercancías.
El aforo físico en destino es obligatorio en los siguientes casos:
• Cuando la mercancía venga con certificado de inspección en origen y
se active el mecanismo de selección aleatoria.
• Cuando el declarante no acepte las observaciones formuladas por la
aduana a su declaración.
• Cuando el gerente distrital, presumiere o conociere del sometimiento
de un ilícito aduanero.
• Cuando los solicite el declarante.
• En los demás que establezca el directorio de la SENAE.
96
Cuadro No. 18
TARIFAS DE AFORO A CARGO DE EMPRESAS CONCESIONARIAS
Fuente: http://www.ecomint.com.ec/
Elaborado por: Empresa Ecomint
A estos valores se les debe adicionar el 12% de IVA.
Realizado el pago respectivo de tributos, el aforo asignado, y de no existir
novedades la Aduana dispondrá la autorización para el retiro de las
mercancías previo el pago del bodegaje temporal.
Cuadro N. 19
ALMACENAJE EMPRESA CONTECON
Detalle Cantidad Costo Recepción/Despacho cont. 1 36,3 Porteo Cont. 1 42,35 Pesaje Cont. 1 36,3 Almacenaje x 10 días 10 días 3,02 Manipuleo cont. en terminal 1 30,25 Provisión y colocación sellos 1 9,68 Subtotal 157,9 IVA 12% 18,95 Total 176,85
Fuente: Empresa CONTECON Tarifas 2013.
Elaborado por: Anabel Escúntar
97
Cancelado con este rubro, el Servicio de Vigilancia Aduanera permitirá la
salida de la mercancía.
4.3.1.6. Salida de la Mercancía y Transporte Interno
Una vez que la mercancía a salido de zona primaria, se procede a realizar el
transporte hacia las bodegas de Teracons en Quito. El transporte interno se
realizará mediante la contratación de los servicios de la empresa
Transportes Pesados del Sur (Transpsur) por un valor de 450 dólares más
IVA por el flete Guayaquil-Quito.
4.3.1.7. Almacenamiento en Bodega
Una vez arribada la mercadería a la bodega de Teracons se procede con la
desestiba de la carga para lo cual se utilizarán 2 personas de la empresa y
un montacargas alquilado a un costo de $ 20. El encargado de la bodega los
recepta e inmediatamente los revisa y da el respectivo informe de estado del
producto y cantidades para control a la asistente de gerencia y departamento
técnico.
98
Solicita Cotización
Envía Proforma
4.3.2. FLUJOGRAMA DEL PROCESO DE IMPORTACIÓN
PROVEEDOR TERACONS AG.ADUANA ADUANA TRANSPORTISTA
Fuente: Propia
Elaborado por: Anabel Escúntar
INICIO
Acepta
Cotización
NO
SI
Fin
Se registra como importador y contrata servicios Ag. Aduana y
transporte internacional
Acepta
Proforma
Fin
Transporte Internacional
Prepara embarque
Envía embarque
Arribo a la Aduana
Nacionalización de la carga Ag. De Aduanas
Liquidación de tributos
Salida de Aduana y retiro de la carga
Transporte Interno
Recibe el producto
Almacena el producto
Fin
NO
SI
Recibe 50% valor de la carga
Recibe 50% restante valor de la
carga
99
4.3.3. COSTOS DE IMPORTACIÓN
Según la negociación realizada se acordó un precio FOB de 4,00 dólares
americanos por m2. Teracons posee una demanda de 6.638,15 m2, pero el
embarque total real del contenedor será de 6.641,60 m2, debido a la
capacidad del contenedor.
La unidad de medida que emplea la partida arancelaria para este producto
se encuentra en m3 (metros cúbicos), por tal razón como se especifica en el
apéndice No 2 los 6.641,60 m2, representan 53,13 m3 a un precio FOB por
Reglamento del Titulo de la Facilitación Aduanera para el Comercio del
libro V del Código Orgánico de la Producción Comercio e Inversiones
Su ámbito de aplicación abarca las normas del presente reglamento y las
demás que expidiere el Servicio Nacional de Aduana del Ecuador, se
aplicarán en todo el territorio aduanero ecuatoriano.
Tiene como finalidad realizar controles a todos los operadores de comercio
exterior, incluidos los agentes de aduana, los operadores económicos
autorizados y todas las personas que están relacionadas directa e
indirectamente con el tráfico internacional de mercancías, con el objetivo de
verificar el cumplimiento de las obligaciones establecidas en el Código
Orgánico de la Producción Comercio e Inversiones y las demás
disposiciones del Director General del Servicio Nacional de Aduana del
Ecuador.
De igual manera se han mencionado varios artículos de este reglamento
como sustento para el desarrollo del presente estudio.
105
CAPÍTULO V
INVERSIÓN Y FINANCIAMIENTO
106
5.1. INTRODUCCIÓN
El presente capítulo tiene como objetivo el mostrar la inversión y
financiamiento que realizará la empresa Teracons para el proyecto
inmobiliario Casas Park que se desarrollarán durante los años 2013 al 2015,
los cuales están especificados en el tercer capítulo del presente trabajo.
Cabe recalcar que la compañía no se dedica a la venta del producto sino al
uso propio para sus proyectos inmobiliarios y obtener una reducción de sus
costos de construcción; por tal razón la inversión y la forma de
financiamiento de la importación esta dentro del presupuesto general para el
proyecto inmobiliario y construcciones anteriormente mencionadas.
Con lo expuesto podemos concluir que desde este capítulo en adelante se
tratará del marco global de la empresa Teracons para demostrar la hipótesis
planteada, enfatizando en las áreas donde la importación de piso flotante
afectará a los costos de construcción y por ende a las utilidades de la
empresa.
5.2. INVERSIONES DE LA COMPAÑÍA Según Barreno existen algunos tipos de inversiones fija y diferida que dan
como resultado una inversión total, que comprende la adquisición de bienes
tangibles e intangibles45 y que permiten producir nuevos bienes o servicios
luego del proceso de construcción.
La inversión que ha determinado la empresa para el desarrollo de sus
actividades en las áreas de comercialización, construcción e importación en
activos diferidos y capital de trabajo, se detalla a continuación:
45 Barreno, L (2004). Manual de Evaluación y Formulación de Proyectos. Quito, Ecuador. p.87.
107
Cuadro No. 21
INVERSIONES DE TERACONS
CONCEPTO MONTO
Diferidos o Intangibles 36.330
Capital de trabajo 119.760
Total Inversiones 156.090
Fuente: Teracons
Elaborado por: Anabel Escuntar
5.2.1. ACTIVOS DIFERIDOS
Los activos diferidos comprenden todos los activos fijos intangibles de la
empresa, que dentro de su etapa inicial se encuentran activos diferidos
sobresalientes, susceptibles de amortización (10 años), conformados en su
mayoría por los servicios o derechos adquiridos, necesarios para la puesta
en marcha de los proyectos inmobiliarios y las tareas de importación, gastos
e intereses pre operativos, gastos de constitución, marcas, patentes,
licencias, franquicias, investigación y desarrollo.
108
Cuadro No. 22
ACTIVOS DIFERIDOS
DETALLE P. UNITARIO CANTIDAD TOTAL Impuesto Predial 700,00 1 700,00 Planos arquitectónicos 5.600,00 1 5.600,00 Fondo de Garantía 18.139,74 1 18.139,74 Planos Estructurales 5.600,00 1 5.600,00 Declaratoria de Propiedad Horizontal 4.000,00 1 4.000,00 Software gestión comercio exterior E-COMEX 446,88 1 446,88 Certificado electrónico y Token 62,72 1 62,72 Estudios definitivos e imprevistos 1.067,95 1 1.067,95 SUB-TOTAL 35.617,29 Imprevistos 2% 712,35 TOTAL 36.329,64
Fuente: Teracons
Elaborado por: Anabel Escuntar
Para el presente estudio de importación dentro del rubro de inversiones en
activos diferidos se encuentra la inversión en un software, certificado
electrónico y en estudios por la actividad de importación. Toda empresa
necesita en la actualidad tener un sistema que provea de información
pertinente y eficaz, para lo cual se ha optado por adquirir un software de
gestión de comercio exterior bajo el nombre E-COMEX que gestione y
administre eficientemente cada detalle del proceso de importación;
clasificación arancelaria, elaboración de documentos, cálculos, presupuestos
y demás; con una sola herramienta que ayude al nuevo sistema Ecuapass
de la Aduana del Ecuador. Adicional como parte de este nuevo sistema se
requiere obtener un certificado electrónico para la firma digital del
importador, como se mencionó en el capitulo anterior, el cual se encuentra
en un dispositivo electrónico USB, denominado Token46 el mismo que será
obtenido en el Banco Central del Ecuador.
46 http://www.eci.bce.ec/web/guest/
109
5.2.2. CAPITAL DE TRABAJO
“Constituye el conjunto de recursos necesarios para la operación normal y
eficiente de un proyecto durante un ciclo productivo y para una capacidad y
tamaño determinados.”47
El capital de trabajo equivale a un fondo de liquidez que le permite a la
compañía cubrir sus costos operacionales durante el tiempo necesario para
abastecerse de materias primas, ejecutar los procesos productivos, colocar
los productos en el mercado y recuperar las ventas.
El capital de trabajo que la empresa ha determinado para el desarrollo del
proyecto inmobiliario en fase preliminar equivale a un valor de 119.760
dólares, dentro de este rubro esta la construcción de cinco viviendas en obra
gris y los costos administrativos de la primera etapa del Proyecto
inmobiliario, detallado en el cronograma de construcción en el apéndice
No.1.
Cuadro No. 23
CAPITAL DE TRABAJO POR UNIDAD HABITACIONAL
Fuente: Teracons
Elaborado por: Anabel Escuntar
47 Sapag, J. (2007). Evaluación de Proyectos. McGraw-Hill. tercera edición, p. 333
CAPITAL DE TRABAJO OPERATIVOMateria primaMano de obracostos indirectos 15%SubtotalRequerimiento DiarioInventario inicialTotal Capital de Trabajo Operativo por vivienda
CAPITAL DE TRABAJO DE ADMINISTRACIÓN Y VENTASGasto de administración que representan desembolsoImprevistos 3%Subtotal Total Capital de trabajo Administración y Ventas MensualCAPITAL DE TRABAJO OPERATIVO+ ADMINISTRACIÓN Y VENTAS 23.950,95
020.551,95
3.399,003.399,00
99,00
8.321,209.550,002.680,75
3.300,00
1.027,6020.551,95
110
5.3. FINANCIAMIENTO
Para poner en marcha el proyecto de la empresa Teracons necesita de un
financiamiento, con la finalidad de separar los fondos necesarios para la
constitución del flujo de efectivo y el capital invertido que requiere el proyecto
para generar ingresos durante su ejecución.
A continuación una síntesis del capital que actualmente posee Teracons, así
como la financiación que obtendrá para la ejecución de sus proyectos a
través del Banco del Pacifico con la estructuración de la deuda.
5.3.1. CAPITAL PROPIO
El capital propio se encuentra constituido por el aporte de los socios en
calidad de patrimonio, no existe la obligación de restituir los recursos a los
inversionistas, su remuneración es a través de los dividendos por acción.
Cuadro No. 24
CONCEPTO ESTRUCTURA ESTRUCTURA
ACTIVOS $817.928 100%
PASIVOS $156.090 19%
PATRIMONIO $661.838 81%
Fuente: Teracons
Elaborado por: Anabel Escuntar
5.3.2. CAPITAL AJENO
El capital ajeno representa las obligaciones adquiridas en calidad de
pasivos, que no incluyen a los inversionistas del proyecto; existe el
compromiso contractual de restituir los fondos en condiciones previamente
establecidas.
111
La empresa necesita financiar para la construcción y comercialización del
proyecto habitacional el total de la inversión, es decir un monto de 156.090
dólares americanos, valor que será financiado a través del Banco del
Pacífico detallado en el Anexo No. 5, con las condiciones que se muestran a
continuación:
Cuadro No. 25
INSTITUCIÓN FINANCIERA: Banco del Pacifico DETALLE
Interés del crédito de mediano plazo (anual) 9,76%
Plazo 2 años
Tipo de crédito Pymes
Fuente: Banco Pacifico
Elaborado por: Anabel Escuntar
Por medio del financiamiento requerido se pueden conseguir los siguientes
beneficios:
• Facilita la viabilización del proyecto inmobiliario, hasta llegar a un
punto de rentabilidad sustentable, que no se podría alcanzar sin estos
recursos.
• La institución financiera interviene oportunamente en la asignación
eficiente de los recursos y fiscalización de los mismos.
Una de las desventajas de adquirir un crédito es que el gasto financiero que
este representa es un desembolso en efectivo obligatorio, por lo cual es
preferible la constitución de capital, que se restituye en lo futuro a través de
los dividendos que pueden o no distribuirse dependiendo el criterio de cada
uno de los inversionistas.
112
5.4. ESTRUCTURA DEL FINANCIAMIENTO
Para una estructura eficiente de financiamiento, se deberá tener en cuenta
la razón de apalancamiento que equivale (pasivos/activos), esta razón
evitará que los proyecto sufran deficiencias de liquidez.
Cuadro No. 26
Fuente: Banco Pacifico
Elaborado por: Anabel Escuntar
La tabla de amortización se encuentra realizada a 24 meses (2 años), cuyos
pagos periódicos se establecen en $7.466,44, dentro de dicha cuota se
encuentran el valor de los intereses y la proporcional del capital, la misma
que se encuentra calculado mediante la amortización gradual.
MES INTERES ANUALIDAD PAGO/CAPITAL DEUDA- 156.090,00
16 Pintura Latex interiores y exteriores m2 495,8 3,36 1.665,89
17 Jardines posteriores y frontales m2 41,5 4,37 181,36
TOTAL 8.874,80
Fuente: Teracons
Elaborado por: Anabel Escuntar
6.1.4. COSTOS INDIRECTOS
La empresa ha determinado un costo indirecto de construcción del 15% del
valor total en obra muerta; es decir de la sumatoria de los valores de materia
prima y mano de obra.
120
6.2. COSTOS DE CONSTRUCCIÓN SIN IMPORTACIÓN
El piso flotante constituye un acabado o terminado de construcción, por lo
tanto su costo es parte del total del rubro de terminados, y este último es
parte del total de los costos de construcción. Para la determinación de estos
costos se ha tomado en cuenta una inflación del 5%.
Sin la importación de piso flotante, los costos de construcción para los 2
años de ejecución del proyecto serian los detallados a continuación.
Cuadro No. 31
COSTOS DE CONSTRUCCIÓN POR VIVIENDA SIN IMPORTACIÓN
DESCRIPCIÓN PERIODO
I II TOTAL COSTOS DIRECTOS Materia Prima 8.321,20 8.737,26 17.058,46 Mano de Obra 9.550,00 10.027,50 19.577,50 Terminados 9.617,26 10.098,12 19.715,38 SUBTOTAL 27.488,46 28.862,88 56.351,34 COSTOS INDIRECTOS Costos Indirectos 2.680,68 2.814,71 5.495,39 SUBTOTAL 2.680,68 2.814,71 5.495,39
TOTAL 30.169,14 31.677,60 61.846,74 Fuente: Teracons
Elaborado por: Anabel Escuntar
6.3. COSTOS DE CONSTRUCCIÓN CON IMPORTACIÓN
Con la importación de piso flotante, y aplicando el nuevo costo reflejado en
el cuadro No.30 en el ítem de terminados de construcción del siguiente
cuadro, muestra una disminución del costo de construcción por vivienda en
121
relación al cuadro sin importación. De igual manera se aplicó una inflación
del 5%.
Cuadro No. 32
COSTOS DE CONSTRUCCIÓN POR VIVIENDA CON IMPORTACIÓN
DESCRIPCIÓN PERIODO TOTAL
I II COSTOS DIRECTOS Materia Prima 8.321,20 8.737,26 17.058,46 Mano de Obra 9.550,00 10.027,50 19.577,50 Terminados 8.874,80 9.318,54 18.193,34 SUBTOTAL 26.746,00 28.083,30 54.829,30 COSTOS INDIRECTOS Costos Indirectos 2.680,68 2.814,71 5.495,39 SUBTOTAL 2.680,68 2.814,71 5.495,39
TOTAL 29.426,68 30.898,01 60.324,69
Fuente: Teracons
Elaborado por: Anabel Escuntar
6.4. AHORRO DE LA CONSTRUCTORA AL IMPORTAR
Al importar directamente un solo material como es el piso flotante, la
empresa obtendrá un ahorro estimado por vivienda en el periodo uno de
742,46 dólares, mientras que en el segundo periodo obtiene un ahorro
estimado de 779,58 dólares, dando un total para los periodos uno y dos de
1.522,05 dólares por vivienda. Mostrando una variación en costos de
terminados del 7,72%. Observándose en el cuadro No.34 un ahorro total de
97.411,20 dólares en los costos de construcción para el proyecto inmobiliario
en total. Existiendo una variación del 2,42% en los costos de construcción
totales de cada vivienda.
122
Cuadro No.33
Ahorro en Terminados de construcción por vivienda por importación de piso flotante
TERMINADOS PERIODO I PERIODO II TOTAL
Sin importación 9.617,26 10.098,12 19.715,38
Con importación 8.874,80 9.318,54 18.193,34
AHORRO 742,46 779,58 1.522,04 Fuente: Teracons
Elaborado por: Anabel Escuntar
Cuadro No. 34
Ahorro en costos de construcción Totales por importación de piso flotante
DETALLE PERÍODOS 1 y 2 Sin importación 61.846,74 Con importación 60.324,69 AHORRO POR VIVIENDA 1.522,05 # Viviendas 64 AHORRO TOTAL 97.411,20
Fuente: Teracons
Elaborado por: Anabel Escuntar
6.5. GASTOS ADMINISTRATIVOS
Los gastos administrativos que la constructora ha previsto son las
remuneraciones del personal administrativo, gastos de oficina,
mantenimiento y depreciación de los activos fijos administrativos y los
imprevistos. Dentro de este tipo de gasto se encuentra el sueldo de la
Representa la cuantificación monetaria de los productos/servicios
demandados por los clientes a precio de mercado. Es necesario distinguir
entre ventas, que forman parte del estado de pérdidas y ganancias, y
recuperación por ventas, que se aplican para el flujo de caja. En el primer
caso corresponde a la contabilización del precio por el volumen de ventas en
el ejercicio económico en que se produjo, independiente de si la venta se ha
efectivizado o permanece en cuentas por cobrar. Por su parte, la
recuperación por ventas comprende el ingreso real de recursos en efectivo
que el proyecto ha recibido de sus clientes cuando se ha cumplido el período
de crédito concedido.
Los ingresos de la constructora provienen de la venta de los inmuebles se
categorizaron en dos tipos de vivienda, para el primer año se comercializará
un 40% del proyecto inmobiliario, el 60% restante se cubrirá en el segundo
año los precios de venta por inmueble se muestran a continuación:
127
Cuadro No. 40
PRECIOS DE VENTA
TIPO PRECIO No. VIVIENDAS TOTAL
A 55.000 26 1`430.000,00
B 60.000 38 2`280.000,00
TOTAL
64 3`710.000,00
Fuente: Teracons
Elaborado por: Anabel Escuntar
128
CAPÍTULO VII
EVALUACIÓN FINANCIERA
129
7.1. INTRODUCCIÓN
El objetivo del presente capitulo consiste en la evaluación económico-
financiera del proyecto inmobiliario a construirse, y de la empresa en
general.
Cabe recalcar que todos los instrumentos e indicadores de evaluación aquí
desarrollados, a excepción del estado de resultados, están elaborados en
base a datos con la importación en estudio. El estado de resultados será
comparado para determinar el aumento de utilidades por la actividad de
importación.
Con lo anteriormente expuesto se concluye que “el objetivo de la evaluación
de proyectos es establecer las bondades de la decisión tomada por los
inversionistas de asignar los recursos generalmente escasos a una inversión
específica.
El objetivo de la evaluación del proyecto desde el punto de vista del
inversionista privado, es el de comprobar la virtud de un proyecto desde el
punto de vista financiero, es decir a través de la medición del nivel de utilidad
que obtiene dicho empresario como justo rédito al riesgo de utilizar sus
recursos económicos en la alternativa de inversión elegida”.49
7.2. INSTRUMENTOS DE EVALUACIÓN
Para poder obtener los indicadores de la evaluación financiera se requiere
de algunos instrumentos de evaluación como el estado de resultados, flujo
de caja y estado de situación.
49 Barreno, L (2004). Manual de Evaluación y Formulación de Proyectos. Quito, Ecuador. p 104.
130
7.2.1. ESTADO DE RESULTADOS
“Resume el resultado de las operaciones de la compañía referentes a las
cuentas de ingreso y gastos de un determinado periodo”. 50
Expone los resultados del proyecto después del ejercicio económico, en
rubros, costos y gastos totales que contempla el proyecto en el proceso de
construcción, las ventas de cada período y los excedentes (utilidades) que
se obtienen.
Por lo expuesto se concluye que este estado permitirá mostrar el aumento
de las utilidades de la empresa por la reducción en los costos de
construcción debido a la importación de piso flotante; para lo cual se
realizará una comparación entre un estado de resultados sin importación y
otro con la importación.
Los dos estados a compararse se encuentran proyectados a 2 años.
50 Guajardo, G. (2008). Contabilidad Financiera, Editorial McGraw Hill, quinta edición, p. 149
131
7.2.1.1. Estado de Resultados Sin Importación
Cuadro No. 41
ESTADO DE RESULTADOS PROYECTADO SIN IMPORTACIÓN
Descripción Preop I II Ventas netas 1.430.000,00 2.280.000,00 (-) Costos de Construcción 784.412,46 1.146.448,98 UTILIDAD BRUTA 645.587,54 1.133.551,02
89.597,33 UTILIDAD ANTES DE PARTICIPACIÓN 492.392,21 986.024,81
(-) 15% Participación Trabajadores
73.858,83 147.903,72 UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS 418.533,38 838.121,09 (-) 25% Impuesto a la renta 104.633,34 209.530,27 UTILIDAD NETA 313.900,03 628.590,82
Fuente: Teracons
Elaborado por: Anabel Escuntar
Como se observa en el cuadro anterior en el rubro de costos de construcción
se reflejan lo que la constructora gastaría sin la importación.
132
7.2.1.2. Estado de Resultados con importación
Cuadro No. 42
ESTADO DE RESULTADOS PROYECTADO CON IMPORTACIÓN
Descripción Preop I II Ventas netas 1.430.000,00 2.280.000,00 (-) Costos de Construcción 765.108,50 1.118.235,50 UTILIDAD BRUTA 664.891,50 1.161.764,50
89.597,33 89.597,33 UTILIDAD ANTES DE PARTICIPACIÓN 511.696,17 1.014.238,29
(-) 15% Participación Trabajadores
76.754,43 152.135,74 UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS 434.941,74 862.102,55 (-) 25% Impuesto a la renta 108.735,44 215.525,64 UTILIDAD NETA 326.206,31 646.576,91
Fuente: Teracons
Elaborado por: Anabel Escuntar
Según los datos que refleja el estado de resultados con importación se
puede observar una reducción de costos de construcción de 784.412,46 a
765.108,50 dólares, siendo esta una diferencia de 19.303,96 dólares para el
primer año; mientras que en la utilidad neta se produce un incremento de
313.900,03 a 326.206,31 dólares siendo una diferencia de 12.306,28
dólares de igual manera en el primer año, representando un incremento del
3,92%.
133
7.2.2. FLUJO DE CAJA
Representa el movimiento en efectivo de las actividades operacionales y no
operacionales del proyecto, no se incluye los costos y gastos contables
como depreciaciones y amortizaciones. El siguiente cuadro muestra el flujo
de efectivo proyectado.
Cuadro No. 43
Flujo Neto Puro
Descripción Preop I II Ventas netas 1.430.000,00 2.280.000,00 (-) Costos de Construcción 765.108,50 1.118.235,50 UTILIDAD BRUTA 664.891,50 1.161.764,50
89.597,33 89.597,33 UTILIDAD ANTES DE PARTICIPACIÓN 511.696,17 1.014.238,29
(-) 15% Participación Trabajadores
76.754,43 152.135,74 UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS 434.941,74 862.102,55 (-) 25% Impuesto a la renta 108.735,44 215.525,64 UTILIDAD NETA 326.206,31 646.576,91
(+) Depreciación
16.912,30 16.912,30 (+) Amortización Diferidos 7.266,00 7.266,00 (+) Capital de Trabajo (+) Valor Residual (-) Inversión 817.928,00 (+) Préstamo 156.090,00
(-) Amortización Préstamo
74.362,95 81.620,77 FLUJO DE EFECTIVO DEL PERIODO -541.838,00 276.021,66 589.134,44 (+) SALDO INICIAL FLUJO EFECTIVO 119.760,00 395.781,66 SALDO FINAL FLUJO DE EFECTIVO 395.781,66 984.916,10
Fuente: Teracons
Elaborado por: Anabel Escuntar
134
7.2.3. ESTADO DE SITUACIÓN PROYECTADO
“Es un estado de situación financiera que muestra información relativa a los
recursos y sus fuentes a una fecha determinada”.51
El Estado de Situación se encuentra proyectado a 2 años y expone una
síntesis de la constructora en cuanto a lo que ha conseguido (activos), sus
obligaciones (pasivos) y el aporte de los socios (patrimonio).
La ecuación contable básica es la igualdad entre activo = pasivo +
patrimonio.
Las cuentas de activos son:
Los activos corrientes, que corresponden a caja y bancos, la cuenta caja y
bancos es el valor del saldo final de caja de cada periodo del flujo de caja.
Los activos fijos del plan de inversiones, saldo neto implica la reducción de la
depreciación acumulada, equivalente al costo/gasto contable por el
uso/desgaste de los activos. El saldo de activos fijos permanece estable por
la reposición de los mismos; cuando se presenta una compra de activos para
reponer uno depreciado, se debe dar de baja el saldo de depreciación
acumulado del mismo, con el fin de mantener el principio de partida doble.
El activo diferido también se obtiene del plan de inversiones, el saldo neto
implica reducir la amortización acumulada que es un costo/gasto contable
por el paso del tiempo, en función del tiempo previsto para amortizar (4
años), bajo el método de línea recta. Una vez concluido el período de
amortización, el saldo del activo diferido es igual a cero. Los pasivos están
conformados por las obligaciones bancarias (préstamo) mientras que el
patrimonio representa los recursos de los accionistas, se halla compuesto
por el capital suscrito y pagado, cifra que se obtiene del financiamiento
previsto con fuentes propias luego del plan de inversiones; reserva legal que
es el 10% de la utilidad neta del estado de pérdidas y ganancias; futuras
capitalizaciones, valores que aportan los socios con el fin de incrementar el
51 Romero, A, (2010). Principios de Contabilidad, McGraw-Hill, cuarta edición, p.212
135
capital pagado; utilidad (pérdida) retenida, que comprende saldos de
ejercicios anteriores que no han sido distribuidos y, la utilidad neta, que
corresponde al saldo del estado de pérdidas y ganancias del período.
9,76% que presta el Banco Pacifico, el Patrimonio equivale al 81 % de la
estructura de los activos, este valor es por la tasa que se obtendría si se
invierte en contratación pública debido a que el margen de utilidad máximo
es de aproximadamente un 15% dependiendo del tipo de contratación, al
realizar los cálculos respectivos se obtuvo una tasa de 14% que representa
el costo de oportunidad para este caso.
Calculo del VAN:
Cuadro Nº 47
Flujo de Fondos con valor residual
PERIODOS I II (-) Costos de Inversión -817.928 Activos Fijos -611.838 Activos Diferidos -36.330 (-) Inversión en Capital de Trabajo -169.760 (+) Crédito 156.090 (+) Recuperación de Capital de Trabajo 169.760,00 (+) Valor Residual 578.013,00
FFI -661.838 276.021,66 747.773,00
Fuente: Teracons
Elaborado por: Anabel Escuntar
Procedimiento:
VAN = -661.838,00
+ 276.021,66
+ 747.773,00
(1+0.14)0 (1+0.14)1 (1+0.14)2
VAN =
-661.838,00
+
276.021,66
+
747.773,00
1,14 1,30
VAN = -661.838,00 + 242.124,26 + 575.387,04
VAN = 155.673,31
141
El valor actual neto es de 155.673,31 como se expone en los resultados
obtenidos el saldo es positivo por lo que el proyecto es rentable.
7.4.2. TASA INTERNA DE RETORNO
“Representa la rentabilidad que genera un proyecto o negocio tomando
como base de cálculo la inversión inicial del negocio”.54 Es decir es aquella
tasa que hace que el VAN sea igual a cero. Para este caso se debe
interpolar, es decir se debe encontrar dos porcentajes cercanos de manera
que del uno se obtenga un resultado positivo y del otro uno negativo, hasta
lograr acercar la función a cero con lo cual se resuelve la ecuación.
Para el cálculo de la TIR se emplea la fórmula de las aproximaciones
sucesivas:
TIR= Tm + (TM - Tm) Σ VAN Tm
ΣVan Tm - ΣVan TM
Donde:
Tm= tasa menor (tasa de descuento para hallar el VAN positivo)
TM= tasa mayor (tasa de descuento para hallar el VAN negativo)
54Sapag, J. (2007). Evaluación de Proyectos. McGraw-Hill. tercera edición, Pág. 334
142
Entonces si se aplica una tasa menor del 29% con la que se obtuvo un VAN
positivo de $1.488,09, y una tasa mayor del 30% con la que se obtuvo un
VAN negativo de $-7.044,41, se puede reemplazar la formula y la TIR para el
proyecto se tiene a continuación:
TIR= 0,29 + (0,30-0,29) 1.488,09
1.488,09 - (-7.044,41)
TIR= 0,29 + (0,01) 1.488,09
8.532,50
TIR= 0,29 + 0,001744
TIR= 0,2917
TIR= 29,17%
La TIR del proyecto es de 29,17% lo que significa que el proyecto da un
Valor Actual Neto positivo para tasas de interés de oportunidad menores que
29,17% lo que reemplaza en gran medida el costo de oportunidad, y
determina que la rentabilidad que se mantendría dentro del proyecto sería de
29,17%. Lo cual muestra que es positivo y aceptable.
7.4.3. RELACIÓN BENEFICIO / COSTO
Es la relación en términos de valor actual de los ingresos operacionales y
egresos operacionales; permite determinar la generación de excedentes
resultado de la actividad principal de la empresa.
Nos muestra qué cantidad de dinero ingresa a la empresa por cada dólar
invertido, es indispensable que el índice sea mayor a uno.
143
La fórmula para obtener esta medida es la siguiente:
Por cada dólar invertido, se recupera el dólar de la inversión más $ 0,24
adicional.
7.4.4. PERIODO DE RECUPERACIÓN DE CAPITAL
Es el tiempo operacional que requiere el proyecto para recuperar el valor
nominal del plan de inversiones inicial, reposiciones y ampliaciones
previstas, considerando que el proyecto está previsto a un máximo de dos
años.
Cuadro Nº 48
Cálculo del periodo de Recuperación de Capital
PERIODOS 0 1 2
Valor Actual 661.838,00 242.124,26 575.387,04 Acumulado 242.124,26 817.511,31
%Recup. Inv. Inicial 0,37 1,24
Diferencia -419.713,74 1.479.349,31
Fuente: Teracons
Elaborado por: Anabel Escuntar
R.B.C = ∑ Valores actuales de flujos operativosInversion inicial
R.B.C = 817.511,31661.838,00
R.B.C = 1,24
144
El tiempo en que se recuperará el capital de la inversión es el siguiente:
PRC = 2 Años
7.4.5. PUNTO DE EQUILIBRIO
“El punto de equilibrio es el nivel de operaciones donde los ingresos y gastos
de una empresa son iguales.” 55
Es necesario en primer lugar determinar los Costos Fijos y Variables de la
empresa, asumiendo por costos variables aquellos que cambian en
proporción directa con los volúmenes de construcción y ventas; por costos
fijos aquellos que no cambian en proporción directa con los volúmenes de
construcción y ventas son constantes e independientes del proceso de
construcción o ventas.
Para determinar el punto de Equilibrio se utilizará la siguiente fórmula:
Pe = CF
1- CV
P X Q
Donde:
PE = Punto de Equilibrio
CF = Costos Fijos
55 Warren, R. (2009) Contabilidad Administrativa, Cengage, decima edición, p. 141
145
CV = Costos Variables Totales
P = Precio del Inmueble
Q = Cantidad de Viviendas
Cuadro Nº 49
Detalle de Costos Fijos
DETALLE C. FIJOS
Depreciación 11.865,00 Sueldos y salarios 39.600,00 Mantenimiento 300,00 Gasto de oficina 1.500,00 Imprevistos Gastos de administración 810,00 Gasto Publicidad 4.000,00
Imprevistos Gastos de Publicidad 579,00
Gasto Financiero 89.570,00 COSTO FIJO TOTAL 148.224,00
Fuente: Teracons
Elaborado por: Anabel Escuntar
Cuadro Nº 50
Detalle de Costos Variables
DETALLE C. VARIABLE Materia Prima 8.321,20 Mano de Obra 9.550,00 Costos Indirectos Fabricación 2.680,68 Costos Terminados 8.874,80 Comisión Ventas 1.800,00 Imprevistos comisión en ventas 54,00 COSTO VARIABLE TOTAL 31.280,68
Fuente: Teracons
Elaborado por: Anabel Escuntar
146
Cálculo de la cantidad del punto de equilibrio:
Donde:
CF = 148.224 x 2,00 = 296.448
CV= 31.281 x 64,00 = 2.001.964
P = 55.000
Q = 64
Aplicando la fórmula:
Pe = CF
1- CV
P X Q
Pe = 296.448,00 1- 2.001.963,52 3.710.000,00
Pe = 643.910,18
El punto de equilibrio en que los ingresos son iguales a los costos totales
corresponde al nivel de ingresos fijado en $ 643.910,18; que equivaldría a la
venta de 12 viviendas aproximadamente a un precio de $ 55.000.
147
Gráfico No. 7
Punto de Equilibrio
Elaborado por: Anabel Escúntar
7.5. ÍNDICES FINANCIEROS
Un índice financiero es una relación de las cifras extractadas de los estados
financieros y demás informes de la empresa con el propósito de formase una
idea acerca del comportamiento de la empresa.
Entre los principales indicadores se menciona los siguientes, calculados para
el primer año:
P. E
148
7.5.1. RENDIMIENTO DE LA INVERSIÓN
Determina la rentabilidad obtenida por los activos de la empresa y en lugar
de tomar como referencia las ventas totales, se toma como referencia la
utilidad neta después de impuestos. Los activos totales generarán un 40%
de la utilidad neta.
7.5.2. ÍNDICE DE SOLIDEZ
Muestra la facilidad que tiene la empresa para cubrir sus deudas a largo
plazo. Para este caso muestra que por cada dólar de sus activos la empresa
se endeuda en 0,19 centavos de dólar.
R.I = Utilidad NetaActivos Totales
R.I = 326.206817.928
R.I = 0,40
R.I = 40%
I.S = Pasivo TotalActivo Total
I.S = 156.090 817.928
I.S = 0,19
149
7.5.3. ÍNDICE DE COBERTURA
Este índice muestra que la empresa puede cubrir en 39,47 veces el pago de
intereses.
7.5.4. ÍNDICE DE RENTABILIDAD SOBRE VENTAS
Es el porcentaje que representan las ventas en la utilidad neta de la
empresa, que para el caso es del 23%.
I.C = Utilidad OperacionalInteres
I.C = 601.294,0015.234,38
I.C = 39,47
R.S.V = Utilidad NetaVentas
R.S.V = 326.2061.430.000,00
R.S.V = 0,23
R.S.V = 23%
150
CAPÍTULO VIII
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
151
8.1. CONCLUSIONES
Los resultados obtenidos de la investigación realizada permitieron
puntualizar las siguientes conclusiones relevantes:
• Las condiciones de la economía ecuatoriana en al ámbito
macroeconómico facilitan el crecimiento de la industria de la
construcción, especialmente en el sector de bienes y raíces. Existen
diversos factores que apalancan este desarrollo, proveniente de
grandes inversiones por parte del sector público a tasas de interés
mínimas para clientes y constructores.
• En el Ecuador no existe una empresa productora de piso flotante,
debido a los altos costos que genera su fabricación local, por tal razón
la importación es el único mecanismo por el cual se puede abastecer
de este material de alta demanda interna.
• Se ha demostrado que China esta despuntando hacia el liderazgo de
la producción de piso flotante, por sus precios bajos, excelente
calidad, y capacidad suficiente para abastecer cualquier demanda.
Por tanto es conveniente obtener este material del mercado externo
en China antes que del mercado local, para satisfacer la demanda
real interna de piso flotante para 2 años del proyecto inmobiliario
“Casas Park”.
152
• Se concluye que la constructora obtendrá un ahorro en sus costos
totales de construcción de 97.411,20 dólares por la importación de
piso flotante y por tanto un aumento de sus utilidades en un 3,92% en
relación a si comprará este material en el mercado interno.
• Adicional para determinar la rentabilidad del proyecto inmobiliario con
la importación, se desarrollaron indicadores de evaluación que
arrojaron resultados positivos, mostrando que el proyecto es factible y
aceptable.
• Se concluye además que con la importación, la empresa obtendrá
experiencia en el ámbito del comercio exterior, al abrirse hacia nuevos
proveedores internacionales, podrá obtener mayor variedad de
materiales y acabados del exterior; otorgando a sus clientes
productos de buena calidad y a costos razonables sin elevar el precio
del bien final (viviendas), siendo así más competitivo en el mercado
inmobiliario local.
153
8.2. RECOMENDACIONES
• Se debe fomentar la exportación sin limitar el ingreso de
importaciones al Ecuador, ya que para este caso, esta actividad más
que amenaza debe verse como una oportunidad, al no existir
producción nacional, todo el material es importado; tener la iniciativa
de producir internamente buscando apoyo gubernamental y de
entidades financieras para desarrollar estos y otros materiales
carentes en el Ecuador a costos competitivos.
• La participación directa del Estado en la creación de entidades
financieras enfocadas en otorgar créditos hipotecarios, ha beneficiado
a la mayoría de ecuatorianos, lo cual ha marcado una pauta en el
mercado inmobiliario, existe una demanda insatisfecha creciente por
lo cual se sugiere abrir el abanico de ofertas no solo enfocándose en
brindar bienes terminados, proveer servicios complementarios de la
construcción, remodelaciones, ampliaciones entre otras son
alternativas que los potenciales clientes podrían considerar en un
futuro cercano.
• La competitividad en la industria de la construcción crece
continuamente, cada vez se incrementa el número de empresas
participantes en este sector, las oportunidades de adquirir
propiedades a precios razonables están disminuyendo, el proyecto
desarrollado fue determinado rentable, es recomendable que los
inversionistas y accionistas de la empresa realicen un análisis serio
de este proyecto lo más pronto posible, para aprovechar las
condiciones favorables actuales.
154
• Se recomienda que la constructora Teracons ponga en marcha el
presente proyecto ya que le permitirá obtener un ahorro en sus costos
de construcción, mayor utilidad, experiencia internacional y
competitividad en el mercado de bienes y raíces.
155
BIBLIOGRAFÍA
• Baca Urbina, G. (2010). Evaluación de Proyectos. Sexta Edición.
México: Editorial Mac Graw Hill
• Huerta, S. (2010) Historia de la Construcción. España: Editorial Reverté.
• Revista Gestión. (16 enero 2012). Desarrollo de la construcción. Ecuador
• Junta de Andalucía. (2004). Ciudad de Quito, Guía de Arquitectura Volumen 1. Ecuador-España.
• Moya, R ; Peralta, E. y Peralta, R. (2004) Arquitectura Ecuatoriana volumen 1. Primera Edición. Ecuador: Editorial Trama.
• Bollinger, D. (2010). Hardwood Floors. Estados Unidos: Taunton Press Inc.
• Revista Armstrong Pisos. (2011). Guía de pisos para el comprador. España
• Teracons. Anuario 2011. Quito, Ecuador.
• Cámara de Industrias y Producción. (2011). Informe de Actividades Producción de madera y fabricación de productos de madera. Quito, Ecuador.
• Barreno, L. (2004). Manual de Formulación y Evaluación de Proyectos. Primera Edición. Ecuador.
• Sapag, J. (2007). Evaluación de Proyectos. Tercera edición. Editorial McGraw-Hill.
• Warren, R. (2009) Contabilidad Administrativa. Décima edición. Editorial Cengage.
ETAPA No. 1 ETAPA No.2 ETAPA No.3CRONOGRAMA DE CONSTRUCCION DEL PROYECTO CASAS PARK (MESES)
INFRAESTRUCTURA
CONSTRUCCION VIVIENDAS
El capital de trabajo pre operativo cubre hasta la construcción de las primeras 5 viviendas en obra muerta, posteriormente las ventas iniciadas en planos, concluirán la construcción del proyecto.
160
Apéndice No. 2
Descripción Unidad de
Medida
Metros p/caja
Piezas p/caja
Total cajas
Total m2
Peso Total Kg
Piso flotante AC4, espesor 8mm clase 31 1215 mm x 195 mm m2 2,372 8 2.800
6.641,6 26.509
Fórmula conversión metros cuadrados en metros cúbicos
M2 en M3 = M2 x espesor = 6.641,60 x 0,008 = 53,13 m3
161
ANEXOS
162
ANEXO No. 1
163
ANEXO No.2
164
ANEXO No.3
Declaración Aduanera de Importación (DAI)
165
166
167
ANEXO No.4
168
ANEXO No.5
169
ANEXO No. 6
Cotización China
Dear Sir,
Teracons Thanks for your interest in our product. Please allow me to introduce our company here, Chenming Industry&Commerce Shouguang Co., Ltd was founded in 2002, we are a main manufacture of laminated flooring. Here I would like to send you the detail price: HDF laminated flooring Kingdon Density: over 820kg/m3 Size: 1215*195*8mm Click system: double click Surface overlay paper: AC4 Price: 1215*195*8mm FOB Qingdao USD4.00/sqm Loading quantity: one 40'ft container can load 6.641,60sqm (53,13 cbm) for loose packing. Enclosed please check more information about our product. If you have any problem, please just be free to tell me.
Thanks & Best regards Nancy M/P: +86 18653641456 Company name: Chenming Industry&Commerce Shouguang Co.,Ltd
Estimado señor Terán: Hemos recibido su consulta, al respecto debo indicarle que disponemos del piso en mención, nuestro piso es de 8 mm es color Cerezo la caja de 2.36 m2 de piso el precio es de $ 38.22 + iva. Quedo a la espera de su contestación. Saludos cordiales, Liliana Egas M. COORDINADORA DE CONSTRUCCIONES VENTAS CONSTRUCCION EDIMCA-MATRIZ Av. Granados E12-70 e Isla Marchena Quito, Ecuador (593)-2-396-3000 Teléfono Ext. 3014 (593)-2-396-3094 Fax (593) 09-495-2335 Celular
171
ANEXO No. 8
172
ANEXO No. 9
173
ANEXO No. 10
Software E-ComEx IMPORT
Gestione y Administre eficientemente cada detalle del proceso de Importación; clasificación arancelaria, elaboración de documentos, cálculos, presupuestos y demás; con una sola
herramienta e-ComEx Importación
Descripción y Beneficios
Con e-Comex Importación podrá procesar toda la Logística de sus importaciones, desde el pedido interno de importación hasta llegar a la Liquidación de Gastos por cada uno de los ítems importados
Procesos de Migración de datos: integre los pedidos internos (desde cualquier base de datos), sin necesidad de re-digitar la información, hacia una Orden de Compra o Nota de Pedido
Generación Automática de Documentos: desde un documento inicial, obtenga los documentos restantes y requeridos para la importación
Integración de información: Clasificar los productos, revisar trámites previos, contemplar impuestos aduaneros y elaborar documentos bajo una sola interfaz, sin necesidad de acudir a varios archivos.
Gestión de Costos: Cuente con un detalle de los valores y gastos que se desembolsan en el tramite; sume los valores de la importación y logre obtener el costo real por ítem importado
Gestión de Tiempo: El cálculo de tiempo por cada proceso de la importación, determinar aquellas fases de mayor tiempo de ejecución (por ejemplo desaduanización), y planificar para futuras importaciones es lo que obtendrá con el sistema de Gestión de Tiempo
Gestión de Estado: el estado en el que se encuentra su importación (solicitado, embarcado, aforado, liquidado, etc) y los responsables de cada actividad del trámite, pueden ser monitoreados a detalle mediante el seguimiento de Importación
Consultas y Estadísticas: reportes completamente personalizados, bajo los criterios que requiera y con la información completamente dinámica; es lo que podrá gestionar con e-ComEx Importación.
Auxiliar al sistema ECUAPASS: inicie operaciones con Ecuapass a través de un software económico, práctico y confiable.
PRECIO: $399,00 +IVA
10% de descuento en pagos en efectivo
DIRECCION: Matriz Quito:
Urb. El Batán, Calle El Tiempo N39-55 y El Telégrafo (Edificio Plomo de 3 pisos), 2do Piso.