TRIBUNALE TRIBUNALE TRIBUNALE TRIBUNALE DI DI DI DI NAPOLI NAPOLI NAPOLI NAPOLI Sezione fallimenti GIUDICE DELEGATO Dott. Stanislao De Matteis PROCEDURA ESECUTIVA N° 132/2010 P P OMISSIS PRIVACY RELAZIONE DEL CTU Arch. Gianluca PERINI Delegato dal Curatore fallimentare Dr.ssa Stefania ESPOSITO Dott. Architetto Gianluca Perini Via delle Acacie, 77 PIANCASTAGNAIO (SI) 53025 tel.e fax 0577 786468 cell. 328 9141424 P. IVA 01026270528 Cod. Fisc. PRNGLC70L01A006L [email protected]
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TRIBUNALE TRIBUNALE TRIBUNALE DIDDIIDI ... · Allo scrivente CTU, veniva chiesta la redazione della presente relazione tecnica di stima secondo precisi punti qui riportati. Punto
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RELAZIONE di PERIZIA TECNICA per ESECUZIONE IMMOBILIARE N° 132/2010. Giudice Delegato: Dott. Stanislao De Matteis Curatore fallimentare: Dr.ssa Stefania Esposito
Il sottoscritto Gianluca Perini con studio tecnico in Piancastagnaio (SI) via
delle Acacie n 77, iscritto all’Ordine degli Architetti della provincia di Siena al
n. 422, è stato incaricato dal Giudice Istruttore Dr. Stanislao De Matteis
quale Consulente Tecnico d’Ufficio relativamente alla causa in oggetto su
proposta del Curatore fallimentare Dr.ssa Stefania Esposito.
Allo scrivente CTU, veniva chiesta la redazione della presente relazione
tecnica di stima secondo precisi punti qui riportati.
Punto 1) Previo sopralluogo, l’identificazione del bene, indicandone i confini ed i dati catastali aggiornati (e pregressi, se variati), segnalando (e motivando le ragioni di) ogni eventuale discrepanza tra i predetti dati e quelli riportati nella nota di trascrizione della sentenza di fallimento (art.88, comma 2°, I. fall.) o di altro titolo di acquisizione (es. trascrizione della sentenza di revoca). Riferimento al punto 1)________________________________ ALLEGATO – A -
I beni sottoposti ad esecuzione immobiliare vengono cosi suddivisi:
CESPITE N. 1
COMUNE di CHIUSI (SI) Via Nazario Sauro. Bene censito al Catasto Fabbricati: Foglio 63, particella 1030, sub. 8, categoria area urbana, consistenza 211 mq. Proprietà per l’intero, OMISSIS PRIVACY
Si tratta di area urbana adibita attualmente a parcheggio situata all’incrocio
tra via Nazario Sauro e via Oslavia. Un area dalla forma triangolare, avente
un lato coincidente con il fianco del palazzo appartenente alla stessa
particella, un lato che affaccia su via N. Sauro con accesso pedonale, ed il
lato su via Oslavia con accesso carrabile.
La descrizione di cui al cespite n. 1 è quella riportata nella trascrizione della
sentenza di fallimento.
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CESPITI N. 2
COMUNE di TREQUANDA (SI) via del Molino a vento Bene censito al Catasto terreni: Foglio 27, particella 240, Qualità/Classe uliveto-vigneto 3, Superficie 245,00 Mq (0.00ha, 02 are, 45ca), reddito dominicale Euro 0,38; reddito agrario 0,57 Bene censito al Catasto terreni: Foglio 27, particella 24, Qualità/Classe uliveto 3, Superficie 1160,00 Mq (0.00ha, 11 are, 60ca), reddito dominicale Euro 2,10; reddito agrario 3,29 Bene censito al Catasto Fabbricati: Foglio 27, particella 239, sub.34, categoria C/6, classe 2, consistenza 36.00 Mq, rendita Euro 87,38 Proprietà per l’intero ai cespiti n.2: OMISSIS PRIVACY
Il terreno distinto catastalmente come uliveto, si trova tra la strada
provinciale SP38 a sud-ovest, e la particella 239 che affaccia su Via del
Molino a vento verso nord-est; confina a nord con il terreno individuato
dalla particella 76, e a sud sempre con altro terreno descritto dalle particelle
234 e 26. Per quanto riguarda il bene individuato come autorimessa al sub.
34, si trova al piano interrato di una costruzione di villette bifamiliari e
confina con altri due garage distinti come sub. 26 verso sud-ovest, e con il
sub. 33 verso nord-est.
La descrizione di cui al cespite n. 2 è quella riportata nella trascrizione della
sentenza di fallimento.
CESPITI N. 3
COMUNE di LUCIGNANO (AR) Frazione SANTA MARIA Bene censito al Catasto Fabbricati: Foglio 23, particella 440, sub.3, categoria C/6, classe 2, consistenza 51.00 Mq, rendita Euro 147,50 Bene censito al Catasto Fabbricati: Foglio 23, particella 440, sub.8, categoria C/6, classe 2, consistenza 54.00 Mq, rendita Euro 156,18 Bene censito al Catasto Fabbricati:
Bene censito al Catasto Fabbricati:
Foglio 23, particella 440, sub.9, categoria A/3, classe 4, consistenza 6 vani, rendita Euro 464,81
Trattasi di un complesso immobiliare composto da n.6 unità abitative,
individuato dalla particella 440, che confina a nord con il terreno distinto alla
particella 447, ad ovest con il terreno alla particella 311 e 313, a sud con la
particella 263.
Proprietà per l’intero ai cespiti n.3: OMISSIS PRIVACYLa descrizione di cui al cespite n. 3 è quella riportata nella trascrizione della sentenza di fallimento.
Punto 2) La descrizione succinta e chiara del bene e del suo stato di fatto effettivo, redigendo la relativa planimetria ed allegandone una completa riproduzione fotografica; Riferimento al punto 2)________________________________ ALLEGATO – B -
DESCRIZIONE DEL BENE DI CUI AL CESPITE N.1 COMUNE di CHIUSI (SI) Via N. Sauro
Il bene risulta essere censito come area urbana, cioè quella categoria
catastale “F” prevista per i casi particolari che non hanno una rendita
catastale. Nonostante sia di proprietà esclusiva, l’area in questione non è
recintata ad uso privato, ma è attualmente utilizzata come parcheggio
pubblico da più di quarant’anni. Inoltre questo spazio trovandosi tra via
N. Sauro e via Oslavia, proprio sull’incrocio delle due strade ed avendo di
fronte una scuola elementare si è resa necessaria, in passato, l’installazione
di una cabina di vigili urbani ed un semaforo (fotografia n. 2 e 7). L’accesso
libero al parcheggio avviene lungo il lato su via Oslavia, mentre il lato su via
N. Sauro è delimitato da un ringhiera in tubolare di ferro verniciato, montata
su di un muretto in pietra locale in quanto la stessa via si trova ad una
quota circa un metro più bassa rispetto all’area oggetto di stima (fotografia
n. 1). Per questo sul fianco dell’adiacente parete del palazzo appartenente
alla stessa particella catastale 1030, si trovano n. 5 gradini in muratura
rivestiti con lastre in pietra. L’area è interamente asfaltata, e può ospitare
dalle otto alle dieci automobili regolarmente parcheggiate. Si riporta infine
che una quota parte dell’area non delimitata come parcheggio, costituisce lo
spazio di fermata degli autobus urbani (fotografia n. 3 e 4).
DESCRIZIONE DEL BENE DI CUI AI CESPITI N.2 COMUNE di TREQUANDA (SI) via del Molino a vento
> Per quanto riguarda i beni censiti al Catasto Terreni si tratta di due
particelle contigue di terreno per una estensione totale di circa 1.410 metri
quadrati.
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A questo terreno si accede attraverso una strada carrabile appartenente alla
particella 239 con la quale confina; è privo di recinzione propria in tutti i
suoi quattro lati, ed ha una pendenza da nord verso sud pari ad un dislivello
di circa 3 metri per una lunghezza di circa 40 metri (fotografie n. 1/2/3).
La maggior parte di questo terreno è seminato con alberi di olivo mentre il
resto è incolto. Allo stato attuale risulta completamente abbandonato da
qualche anno, sia per il terreno in sé sia per il materiale edile disseminato
sopra. Infatti in sede di sopralluogo sono stati rilevati alcuni elementi edili
propriamente in uso ad una impresa di simile natura come ad esempio
diversi tubolari in ferro e pannelli in lamiera di un ponteggio; elementi in
laterizio e blocchetti in calcestruzzo accatastati in maniera ordinata; cumuli
di materiale vario (blocchi in pietra, scarti di lavorazioni di mattonelle, secchi
in plastica e metallo) ed infine una costruzione in lamiera ondulata di
dimensioni circa 3.00Px2.00Lx2.50H utilizzata come deposito e rimessa
attrezzature (fotografie da n.4 a n.13).
> Il bene censito al Catasto Fabbricati è una autorimessa accessibile tramite
una strada in terra battuta e ghiaino in leggera pendenza che dalla via del
Molino a vento distribuisce gli accessi ai tre garage delle villette bifamiliari
(fotografie n. 14/15). L’autorimessa in questione in prossimità dell’ingresso
condivide uno spazio di manovra comune con altro garage attiguo di altra
proprietà e con il quale è confinante (fotografia n. 16 e 17). La costruzione di
tale bene facente parte del complesso di villette è in telaio a cemento
armato, la pavimentazione è di tipo industriale in getto di calcestruzzo (vedi
spazio condominiale antistante l’ingresso), le pareti interne contro terra
sono in cemento armato a vista, mentre le pareti confinanti con altra
proprietà sono una in mattoni forati di laterizio, l’altra intonacata (fotografia
n. 18 e 19). La porta basculante in lamiera è correttamente montata ed in
ottimo stato di manutenzione. L’impianto elettrico non è presente.
(*nota): integrazione a seguito sopralluogo del 25/08/11
DESCRIZIONE DEL BENE DI CUI AI CESPITI N.3 COMUNE di LUCIGNANO (AR) Frazione Santa Maria
Tali beni fanno parte di un complesso immobiliare costituito da n. 6 unità abitative realizzato nell’anno 2005.
Questo complesso ha una forma ad “L” capovolta formato da villette a
schiera di tipo duplex, cioè terra-tetto con scala interna che collega il piano
interrato adibito a garage, il piano terra destinato alla zona giorno con
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resede esclusiva e piano primo destinato alla zona notte. Da questa
tipologia per descrivere meglio gli immobili in oggetto, possiamo
raggruppare alla particella 440 il garage al subalterno 3 insieme
all’abitazione subalterno 9 con il resede esclusivo al subalterno 15. Lo stesso
vale anche per il garage al subalterno 8, insieme all’abitazione subalterno 14
e resede esclusivo ai subalterni 19 e 20. Ambedue gli appartamenti sono i
capo-testa di tutto il complesso edilizio al quale si accede attraverso una
strada in terra battuta e ghiaino, perpendicolare alla strada principale della
Frazione Santa Maria, che si unisce a questa con una pavimentazione in
blocchetti di cemento vibro-compresso condivisa con un ingresso di altra
proprietà n. civico 38/36. (fotografie n. 1/2). Percorrendo la strada suddetta
in ghiaino, si costeggia il complesso delle sei villette a schiera fino a girare
intorno per i ¾ (fotografie n. 3/4) dove la stessa strada imbocca la rampa di
accesso (pavimentata con blocchetti di cemento vibro-compresso) al piano
interrato destinato ai garage (fotografie n. 5/6/7/8). Così si accede ad uno
spazio di manovra comune avente un pavimento di tipo industriale in getto
di calcestruzzo e pareti in cemento armato a vista che distribuisce n. 6
autorimesse tutte dotate di porta basculante in alluminio.
(fotografie n. 9/10). L’impianto elettrico è regolarmente montato con
tubazioni a vista e punti luce al neon, compreso anche di luci di emergenza.
Questo livello è collegato con il piano terra per mezzo di una scala a
chiocciola che conduce sul fronte principale dell’edificio.
L’edificio che è stato realizzato recentemente, ha una struttura portante in
cemento armato e tamponature esterne in blocchi di laterizio intonacato e
tinteggiato. La copertura è del tipo a capanna con tegole e coppi con
gronda in cemento armato lasciato a vista, come lo sono anche i balconi del
piano primo (fotografie n. 11/12).
Schema grafico del complesso edilizio con indicazione della posizione dei beni oggetto di stima. La scala a chiocciola del garage si trova tra il resede n.23 ed il n.22
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Le corti esclusive di accesso agli appartamenti sono pavimentate in
mattonelle di cotto e sono delimitate da una ringhiera in ferro verniciato;
ambedue gli appartamenti hanno inoltre una resede adibita a giardino.
(fotografie n. 13/14). Il grado di finiture di quanto descritto è ottimo ed in
perfetto stato di conservazione. Si precisa solamente che per
l’appartamento al sub.14, la tinteggiatura esterna a partire da terra e per
una altezza di ca 1,50 metri è stata ritoccata e non è uniforme con il resto
della costruzione (fotografie n. 15/16/17/18).
Per quanto riguarda gli spazi interni dell’immobile al sub.3/9/15, secondo la
tipologia suddetta a terra-tetto, troviamo al piano interrato il garage con
scala interna che comunica direttamente con il piano terra diviso in
soggiorno, cucina, ripostiglio e bagno. Il piano primo è invece suddiviso in
due camere, ripostiglio e bagno. Da una delle camere si accede al balcone.
I pavimenti sono tutti in piastrelle tipo standard di gres porcellanato effetto
cotto; il rivestimento dei bagni e cucina è con piastrelle in monocottura; le
pareti ed i soffitti sono rifinite ad intonaco tinteggiate di colore bianco; la
scala interna è in muratura rifinita con lastre in marmo scabas e corrimano
in ferro. I bagni sono completi di sanitari in porcellana bianca tipo standard.
L’impianto termico a termosifone con tubazioni in rame e radiatori ad
elementi in alluminio colore bianco, è autonomo. L’impianto elettrico è
realizzato come da normativa.
Schema grafico dei beni al sub.no 3-9-15
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Gli spazi interni dell’immobile al sub. 8/14/19/20, sono pressoché simili al
precedente, troviamo al piano interrato il garage con scala interna che
comunica direttamente con il piano terra diviso in un soggiorno, cucina,
ripostiglio e bagno. Da sottolineare che il garage è lasciato allo stato grezzo
con cemento a vista nelle pareti e nel soffitto: solo la parete divisoria con il
garage confinante risulta essere finita ad intonaco. Il pavimento è privo di
finitura a mattonelle. Il piano primo è suddiviso in due camere, ripostiglio e
bagno. I pavimenti sono tutti di tipo standard in gres porcellanato effetto
cotto; il rivestimento dei bagni e cucina è con piastrelle in monocottura; le
pareti ed i soffitti sono rifinite ad intonaco tinteggiate di colore bianco; la
scala interna è in muratura completata con lastre in marmo scabas e
corrimano in ferro. I bagni sono completi di sanitari in porcellana bianca tipo
standard. (fotografie n. 19/20/21/22/23/24/25/26).
L’impianto termico a termosifone con tubazioni in rame e radiatori ad
elementi in alluminio colore bianco, è autonomo.
L’impianto elettrico è realizzato come da normativa.
Per entrambi gli appartamenti, gli infissi sono: esterni in telaio di legno con
doppio vetro con buona ferramenta e guarnizioni di tenuta. Il portoncino di
ingresso è in legno di tipo blindato con serratura a pistoncini. Le porte
interne sono del tipo tamburato in legno rifinite con una pannellatura
estetica a cornice.
Punto 3) La predisposizione dei necessari frazionamenti ed accatastamenti
in base allo stato effettivo dell’immobile; se il bene è già accatastato ed il
suo effettivo stato non è, anche solo in parte, conforme rispetto ai dati ed
alle planimetrie depositate in catasto, il CTU, previa autorizzazione dei GD e
su incarico del curatore, deve provvedere al relativo adeguamento,
attestando, infine, la “ conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle
Schema grafico dei beni al subalterno 8-14-19-20
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planimetrie” medesime (art.29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, così
come modificato, con decorrenza dall’1/7/2010, dall’art. 19, comma 14 del
DL 31/5/2010, n.78);
Riferimento al punto 3)________________________________ ALLEGATO – C -
CESPITE N. 1 COMUNE di CHIUSI (SI) Via Nazario Sauro.
Bene censito al Catasto Fabbricati: Foglio 63, particella 1030, sub. 8, categoria area
urbana, consistenza 211 mq.
Si attesta che per quanto riguarda il cespite n.1 lo stato effettivo del bene
corrisponde alle planimetrie depositate in catasto.
CESPITI N. 2 COMUNE di TREQUANDA (SI) via del Molino a Vento.
Bene censito al Catasto terreni: Foglio 27, particella 240, Qualità/Classe uliveto-
vigneto 3, Superficie 245,00 Mq (0.00ha, 02 are, 45ca), reddito dominicale Euro
0,38; reddito agrario 0,57.
Bene censito al Catasto terreni: Foglio 27, particella 24, Qualità/Classe uliveto 3,
Superficie 1160,00 Mq (0.00ha, 11 are, 60ca), reddito dominicale Euro 2,10; reddito
agrario 3,29.
Bene censito al Catasto Fabbricati: Foglio 27, particella 239, sub.34, categoria
C/6, classe 2, consistenza 36.00 Mq, rendita Euro 87,38
Si attesta che per quanto riguarda il cespite n.2 lo stato effettivo del bene
corrisponde alle planimetrie depositate in catasto.
CESPITI N. 3 COMUNE di LUCIGNANO (AR) Frazione SANTA MARIA
Bene censito al Catasto Fabbricati: Foglio 23, particella 440, sub.3,categoria C/6,
classe 2, consistenza 51.00 Mq, rendita Euro 147,50
Bene censito al Catasto Fabbricati: Foglio 23, particella 440, sub.8, categoria C/6,
classe 2, consistenza 54.00 Mq, rendita Euro 156,18
Bene censito al Catasto Fabbricati: Foglio 23, particella 440, sub.9, categoria A/3,
classe 4, consistenza 6 vani, rendita Euro 464,81 Foglio 23, particella 440, sub.15
resede esclusivo dell’abitazione.
Bene censito al Catasto Fabbricati: Foglio 23, particella 440, sub.14, categoria A/3,
classe 4, consistenza 6 vani, rendita Euro 464,81. Foglio 23, particella 440, sub.19