Tribunale di Lucera (FG) SEZIONE CIVILE PREMESSO 184-11.pdf · contratto di locazione e verbale delle dichiarazioni ... (avvisi di inizio operazioni peritali). 5. ... Fissi l’inizio

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Tribunale di Lucera (FG) SEZIONE CIVILE

Al Sig. G.E. Dott.ssa Giulia STANO

RELAZIONE DI PERIZIA TECNICA D’UFFICIO n.184/11 R.G.E. 2011 al

procedimento esecutivo: Banca Popolare di Milano Soc. Coop. a.r.l. – Guppo

BIPIEMME contro i Sig.ri ………….. e ……………;

PREMESSO

- che il sottoscritto Ing. Leonardo LEMBO nato a Lucera (FG) il 30.07.1973

con studio professionale alla Via Gaetano Gifuni n.31 veniva nominato

C.T.U. nel procedimento indicato in epigrafe in data 22.02.2012 e prestava

giuramento di rito lo stesso giorno;

- che venivano posti al C.T.U. i seguenti quesiti:

1. CONTROLLI la corrispondenza tra il/i bene/i pignorato/i e la

titolarità in capo al/i debitore/i esecutato/i, verificando, a tal fine, la

completezza della documentazione relativa alle iscrizioni e trascrizioni

prodotta dal creditore procedente e accerti se essa riguardi tutti i beni

pignorati e sia relativa a tutti i proprietari che si sono succeduti nel

ventennio anteriore alla trascrizione del pignoramento fino a risalire ad un

atto di provenienza del debitore o di un suo dante causa anteriore ai

suddetti venti anni, comunicando immediatamente all’ufficio le eventuali

carenze riscontrate e ciò anche sulla scorta della eventuale relazione

notarile; accerti quindi per ogni lotto formato se la proprietà

appartenga al debitore o ai debitori ed eventualmente per quale quota,

indicando i nomi dei comproprietari.

2. PROVVEDA l’esperto, esaminati gli atti del procedimento ed eseguita

ogni altra operazione ritenuta necessaria, previa comunicazione scritta a

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mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno al debitore ed al/ai

creditore/i procedente/i della data e del luogo di inizio delle operazioni

peritali e previo altresì accesso all’immobile:

a) all’esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento ed alla

formazione di uno o più lotti per la vendita, descrivendoli

analiticamente e provvedendo, ove necessario, previa autorizzazione

del giudice ed indicazione dei relativi costi, alla realizzazione del

frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente

approvati dal’Ufficio Tecnico Erariale;

b) all’elencazione delle pratiche edilizie svolte relative all’immobile, alla

verifica della regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico ed

edilizio, anche sotto il profilo dell’agibilità, verificando anche la

coincidenza tra ciò che è stato assentito col titolo abilitativo e ciò

che è stato in concreto costruito; in caso di esistenza di opere abusive,

all’indicazione di ciò che è stato sanato o dell’eventuale sanabilità in

applicazione del combinato disposto degli artt. 46, comma 5 del D.P.R.

6 giugno 2001, n. 380 e 40, comma 6 della L. 28 febbraio 1985, n.47,

nonché dei relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso

gli uffici comunali competenti;

c) all’allegazione della certificazione di qualificazione energetica ex art.6,

comma 3 d.lgs. n. 192/2005, come modificato dall’art. 2 d.lgs. n.

311/2006, indicando – ove ne rilevi l’inesistenza – se è possibile

ottenerla in considerazione dello stato dell’immobile e quali siano le

spese necessarie per l’adeguamento del bene alla disciplina sul

risparmio energetico;

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d) all’identificazione catastale dell’immobile, previo accertamento

dell’esatta rispondenza dei dati specificati nell’atto di

pignoramento con le risultanze catastali, indicando altresì gli ulteriori

elementi necessari per l’eventuale emissione del decreto di

trasferimento ed eseguendo, previa autorizzazione del G.e. ed

indicazione del relativi costi, le variazioni che fossero necessarie per

l’aggiornamento del catasto, ivi compresa la denuncia al N.C.E.U. in

relazione alla legge n.1249/39, oltre ad acquisire la relativa scheda

ovvero predisponendola ove mancante; provveda, in caso di difformità

o mancanza di idonea planimetria del bene, sempre previa

autorizzazione del G.e. ed indicazione dei relativi costi, alla sua

correzione o redazione.

3. REDIGA quindi, in fascicoletti separati, limitatamente ai soli beni oggetto

del pignoramento, tante relazioni di stima quanti sono i lotti individuati,

indicando, in ciascuna di tali relazioni:

l’esatta elencazione ed individuazione dei beni componenti il lotto,

mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua

ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale numero interno),

degli accessi, dei confini e dei dati catastali, delle eventuali pertinenze e

accessori, degli eventuali millesimi di parti comuni; ciascun immobile

sarà identificato, in questa parte della relazione, da una lettera

dell’alfabeto e gli accessori dalla medesima lettera con un numero

progressivo;

la descrizione analitica di ciascuno dei beni compresi nel lotto (un

paragrafo per ciascun immobile, ciascuno di essi intitolato

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“DESCRIZIONE ANALITICA DEL” (appartamento capannone ecc.) e

la lettera che contraddistingue l’immobile nel paragrafo “Identificazione

dei beni oggetto della stima”), indicando la tipologia del bene, l’altezza

interna utile, la composizione interna; ed indicando poi in formato

tabellare, per ciascun locale, la superficie netta, il coefficiente utilizzato

ai fini della determinazione della superficie commerciale, la superficie

commerciale medesima, l’esposizione, le condizioni di manutenzione;

nei medesimi paragrafi il perito indicherà altresì le caratteristiche

strutturali del bene (tipo di fondazioni, solai, copertura manto di

copertura, scale, pareti esterne dell’edificio), nonché le caratteristiche

interne di ciascun immobile (infissi esterni, infissi interni, tramezzature

interne, pavimentazione, porta d’ingresso, scale interne, impianto

elettrico, impianto idrico, impianto termico, precisando per ciascun

elemento l’attuale stato di manutenzione e per gli impianti, la loro

rispondenza alla vigente normativa e in caso contrario, i costi necessari al

loro adeguamento);

indichi altresì le eventuali dotazioni condominiali (es.posti auto comuni,

giardino ecc.);

lo stato di possesso degli immobili, precisando se occupati dal debitore

(indicando, in tal caso, quale sia l’utilizzo dell’immobile: es. abitativo,

lavorativo ecc.) o da terzi e, in tal caso, a che titolo; ove essi siano

occupati in base ad un contratto di affitto o locazione, verifichi la

data di registrazione, e la scadenza del contratto, la data di scadenza

per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato

della causa eventualmente in corso per li rilascio; si precisa che in

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caso di indicazioni non esaustive su tale punto, sarà disposta integrazione

della perizia senza ulteriore compenso; non sarà inoltre liquidato

alcunché sino alla acquisizione dei suindicati elementi;

i vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene, distinguendo e indicando

in sezioni separate quelli che resteranno a carico dell’acquirente e quelli

che saranno invece cancellati o regolarizzati dalla procedura, indicando,

per questi ultimi, i costi a ciò necessari; il perito dovrà in particolare ed,

in ogni caso, pronunciarsi esplicitamente, in senso affermativo o

negativo, sulla esistenza dei seguenti oneri e vincoli:

per i vincoli che resteranno a carico dell’acquirente:

domande giudiziali (precisando se la causa sia ancora in corso ed in che

stato) ed altre trascrizioni;

atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura;

convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa

coniugale al coniuge;

altri pesi o limitazioni d’uso anche di natura condominiale (es. oneri

reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione, assegnazione al

coniuge, ecc);

l’esistenza di un usufrutto, tenendone conto nella valutazione del bene;

per i vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati al

momento della vendita a cura e spese della procedura:

iscrizioni;

pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli;

eventuali difformità urbanistico-edilizie;

eventuali difformità Catastali;

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altre informazioni per l’acquirente, concernenti:

l’importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese

condominiali ordinarie);

eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute;

eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni

anteriori alla data della perizia;

eventuali cause in corso;

la valutazione separata di ciascun lotto, indicando distintamente e in

separati paragrafi i criteri di stima utilizzati, le fonti delle informazioni

utilizzate per la stima, il valore al mq. e ed il valore totale; esponendo

altresì analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima,

precisando tali adeguamenti in maniera distinta per lo stato d’uso e

manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli ed oneri giuridici non

eliminabili dalla procedura, nonché per eventuali costi di sanatoria (v.

infra), spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali

rifiuti anche, tossici o nocivi, altri oneri o pesi; determini dunque il

valore finale del bene (lotto), prefigurando le due eventuali diverse

ipotesi: a) in cui gli oneri di regolarizzazione urbanistica o catastale o per

la bonifica da eventuali rifiuti siano assunti dalla procedura; b) ovvero

siano lasciati interamente a carico dell’acquirente. In particolare,

trattandosi di immobile abusivo stabilisca se sia condonabile in base alla

legislazione di volta in volta vigente (tenendo conto della data dell’abuso

e del termine previsto per la presentazione della domanda) ovvero

sanabile ex art. 36 del t.u. edilizia, d.p.r. 380/01 (accertamento di

conformità) mediante rilascio di un permesso in sanatoria, indicando i

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relativi costi; se trattasi di irregolarità non sanabile stabilisca, quale

prezzo base il vaolre dell’area su cui insiste il fabbricato abusivo detratti i

costi di abbattimento e rimozione ovvero il suo valore d’uso ovvero

utilizzi motivatamente un altro criterio che tenga conto del fatto che

trattasi di immobile abusivo suscettibile di essere abbattuto (v. artt. 30,

31, 33, 34, 35 e 37 del t.u. edilizia, d.p.r 380/01);

nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca altresì la valutazione della

sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote

indivise; precisi infine se il bene risulti comodamente divisibile,

identificando, in caso affermativo, le parti che potrebbero essere separate

in favore della procedura, tenendo conto delle quote dei singoli

comproprietari e provvedendo anche alla determinazione degli eventuali

conguagli in denaro.

4. ALLEGHI il perito a ciascuna relazione di stima fotografie esterne ed

interne dell’immobile, nonchè la planimetria dello stesso, copia del titolo

abilitativo edilizio e atti di sanatoria e la restante documentazione

necessaria: depositi in particolare, ove non in atti, copia dell’eventuale

contratto di locazione e verbale delle dichiarazioni del terzo occupante;

ALLEGHI altresì gli avvisi di ricevimento delle raccomandate di cui al

punto 2 (avvisi di inizio operazioni peritali).

5. DEPOSITI l’originale della perizia in Cancelleria, completa dei relativi

allegati.

6. DEPOSITI altresì tre distinti supporti informatici (floppy disk o cd)

contenenti ciascuno i seguenti files:

a. File contenente la perizia relativa al singolo lotto, con l’epurazione

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nell’intero testo delle generalità del debitore (indicaz.:Perizia);

b. File contenente la planimetria relativa al singolo lotto (indicaz.:

Planim.);

c. File contenente le fotografie del singolo lotto (indicaz.: Foto).

7. Fissi l’inizio formale delle operazioni peritali nel luogo dallo stesso

prescelto in una data che deve cadere entro 20 giorni dalI’assunzione

dell’incarico, avvisando i creditori, il debitore e, ove possibile, il terzo

occupante a mezzo fax o raccomandata a/r, depositando unitamente alla

relazione la documentazione attestanti l’avvenuta comunicazione.

8. DEPOSITI in Cancelleria l’originale della perizia almeno 45 giorni

prima dell’udienza fissata col provvedimento di nomina, assieme ad

una copia epurata delle generalità del debitore.

9. INVII, contestualmente a tale deposito, copia della perizia ai creditori

procedenti ed intervenuti, nonché al debitore (anche se non costituito)

a mezzo fax, posta o (preferibilmente) e-mail, e alleghi all’originale

della perizia una attestazione di aver proceduto a tali invii.

10. INTERVENGA eventualmente all’udienza ex art. 569 c.p.c. per

rendere chiarimenti verbali ovvero scritti (qualora siano

particolarmente complessi) sulle eventuali osservazioni inviategli dalle

parti almeno 15 giorni prima della predetta udienza.

11. Acquisisca direttamente presso i competenti Uffici l’attuale certificato

di destinazione urbanistica e le mappe censuarie, i documenti mancanti

che siano necessari o utili per l’espletamento dell’incarico, anche in copia

semplice, con particolare riferimento all’atto di provenienza in favore

del debitore esecutato (qualora non già in atti), con esclusione dei

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certificati delle trascrizioni ed iscrizioni relative agli immobili pignorati,

della relazione notarile e dei documenti che devono essere

necessariamente prodotti dal creditore procedente a pena di decadenza;

all’uopo lo autorizza ad accedere ad ogni documento concernente gli

immobili pignorati, ivi compresi documenti relativi a rapporti di locazione,

in possesso di Pubblici Uffici (come, ad esempio, il Comune, l’Ufficio del

Registro, la Conservatoria dei Registri Immobiliari, l’Ufficio del Territorio

ecc.) o del Condominio, nonché ad estrarne copia, non trovando

applicazione, nel caso di specie, i limiti di cùi al T.U. sulla privacy.

12. Sospenda le operazioni peritali in caso di impossibilità di accedere

all’immobile, e avverta il giudice ed il creditore procedente, ai fini della

nomina di custode giudiziario.

13. Riferisca immediatamente al giudice di ogni richiesta di sospensione del

corso delle operazioni peritali, informando contestualmente la parte che

l’esecuzione potrà essere sospesa solo con provvedimento del giudice

su ricorso della medesima parte, cui aderiscano tutti gli altri creditori.

14. Formuli tempestivamente eventuale istanza motivata di rinvio della

udienza in caso di impossibilità di osservanza del termine di deposito

(provvedendo altresì alla notifica alle parti del provvedimento di

rinvio), con l’avvertimento che in caso di tardivo deposito della perizia

o di immotivata richiesta di proroga in sede di liquidazione si

procederà alla riduzione di un quarto del compenso e non si terrà

conto, nel calcolare il compenso, del periodo successivo alla scadenza

cx art. 52 del d.p.r. 115/2002 (t.u. spese di giustizia).

15. Autorizza il perito all’utilizzo del mezzo prorpio;

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16. Autorizza, fin d’ora, il C.T.U. ad avvalersi dell’opera di un fabbro e

dell’assistenza della forza pubblica (segnatamente i Carabinieri della

Stazione del Comune ove si trova l’immobile) per acceder nell’immobile

periziando qualora il debitore ovvero un terzo occupante senza titolo

opponibile ne impediscano senza giustificato motivo l’accesso; dispone

altresì che il C.T.U. prima dell’accesso con il fabbro e la forza pubblica dia

notizia al debitore o al terzo occupante che al momento dell’accesso verrà

forzata la porta d’ingresso;

- che il G.E. fissava il deposito della relazione peritale almeno 45 giorni

prima dell’udienza del 01.10.2012;

- che in data 08.03.2012 hanno avuto inizio le operazioni peritali presso

l’immobile in oggetto (all. n.1) come da verbale in allegato (all. n.2);

- che in data 08.03.2012 lo scrivente faceva richiesta all’Ufficio urbanistica

del Comune di Volturino della destinazione urbanistica e di altro

provvedimento amministrativo riguardante l’immobile de quo (all. n.3);

- che in data 07.08.2012 il Comune di Volturino rilasciava a mano la

documentazione amministrativa richiesta in riferimento all’immobile de quo

(all.ti n. 4-5-6);

ciò premesso

il C.T.U esaminati gli atti ed i documenti del procedimento redige la seguente

RELAZIONE TECNICA

1. ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI

Al fine di avere un quadro chiaro sulle iscrizioni e trascrizioni del bene

oggetto di stima, forniti dalla parte procedente e di seguito riportati, si

evidenzieranno i soggetti coinvolti:

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- immobile costruito nel Comune di Volturino (FG) e riportato

catastalmente al foglio 40, particella 539, sub 2 (all. n. 9);

…………..

Iscrizione contro ………….. nata il 31/07/1976 a Volturino (FG) C.F.

………….. per il diritto di NUDA PROPRIETÀ per la quota di 1/2 in

regime di COMUNIONE LEGALE del 26/11/2005 – Registro Particolare

1652 Registro Generale 9780 Pubblico Ufficiale Di Carlo Bruno,

Repertorio 29674/11432 del 21/11/2005 IPOTECA VOLONTARIA

derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO

Immobile sito in Volturino (FG) SOGGETTO DEBITORE a favore di

Banca Popolare di Milano Soc. Coop. A R.L. – GRUPPO BIPIEMME con

sede a Milano C.F. 00715120150 relativa all’unità negoziale 1 per il diritto

DI PROPIETÀ per la quota di 1/1 e ricadente nel Comune di Volturino

(FG) e riportato al Catasto FABBRICATI al Foglio 40, particella 539,

Subalterno 2, Natura A3 – ABITAZIONE DI TIPO ECONOMICO,

Consistenza 8 vani;

Iscrizione contro ………….. nata il 31/07/1976 a Volturino (FG) C.F.

………….. per il diritto di NUDA PROPRIETÀ per la quota di 1/2 del

09/05/2007 – Registro Particolare 728 Registro Generale 4142 Pubblico

Ufficiale Di Carlo Bruno, Repertorio 31134/12537 del 03/05/2007

IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA

DI MUTUO FONDIARIO Immobile sito in Volturino (FG) SOGGETTO

DEBITORE a favore di Banca Popolare di Milano Soc. Coop. A R.L. –

GRUPPO BIPIEMME con sede a Milano C.F. 00715120150 relativa

all’unità negoziale 1 per il diritto DI PROPIETÀ per la quota di 1/1 e

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ricadente nel Comune di Volturino (FG) e riportato al Catasto

FABBRICATI al Foglio 40, particella 539, Subalterno 2, Natura A3 –

ABITAZIONE DI TIPO ECONOMICO, Consistenza 8 vani;

Trascrizione contro ………….. nata il 31/07/1976 a Volturino (FG) C.F.

………….. per il diritto di PROPRIETÀ per la quota di 1/2 del 09/05/2012

– Registro Particolare 2894 Registro Generale 3537 Pubblico Ufficiale

UFFICIALE GIUDIZIARIO TRIBUNALE DI LUCERA Repertorio

213/2012 del 09/03/2012 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE – 9726

VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI di Immobile ricadente nel

Comune di Volturino (FG) e riportato al Catasto FABBRICATI al Foglio

40, particella 539, Subalterno 2, Natura A3 – ABITAZIONE DI TIPO

ECONOMICO, Consistenza 8 vani, a favore di Banca Popolare di Milano

Soc. Coop. A R.L. – GRUPPO BIPIEMME con sede a Milano C.F.

00715120150 relativa all’unità negoziale 1 e ricadente nel Comune di

Volturino (FG). Sez. D ulteriori informazioni: Si precisa che l'immobile

descritto al quadro "B" della presente nota e' pervenuto alla sig…………

…….., unitamente a …………….., in virtù di atto di compravendita

trascritto in data 26/11/2005 ai nn. 9779 di Reg. Gen. e 6868 di Reg. Part..

Si trascrive la presente nota in rettifica di quella pubblicata in data

05/09/2011 ai nn. 7514 di R.G e 5636 di R.P. per errata indicazione della

data di nascita della signora …………………, in quella erroneamente

indicata come 31/07/1967 mentre e' correttamente da intendersi

31/07/1976.

…………..

Iscrizione contro ………….. nato il 24/12/1967 a Lucera (FG) C.F.

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………….. per il diritto di NUDA PROPRIETÀ per la quota di 1/2 in

regime di COMUNIONE LEGALE del 26/11/2005 – Registro Particolare

1652 Registro Generale 9780 Pubblico Ufficiale Di Carlo Bruno,

Repertorio 29674/11432 del 21/11/2005 IPOTECA VOLONTARIA

derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO

Immobile sito in Volturino (FG) a favore di Banca Popolare di Milano

Soc. Coop. A R.L. – GRUPPO BIPIEMME con sede a Milano C.F.

00715120150 relativa all’unità negoziale 1 e ricadente nel Comune di

Volturino (FG) e riportato al Catasto FABBRICATI al Foglio 40,

particella 539, Subalterno 2, Natura A3 – ABITAZIONE DI TIPO

ECONOMICO, Consistenza 8 vani;

Iscrizione contro ………….. nato il 24/12/1967 a Lucera (FG) C.F.

………….. per il diritto di NUDA PROPRIETÀ per la quota di 1/2 del

09/05/2007 – Registro Particolare 728 Registro Generale 4142 Pubblico

Ufficiale Di Carlo Bruno, Repertorio 31134/12537 del 03/05/2007

IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA

DI MUTUO FONDIARIO Immobile sito in Volturino (FG) a favore di

Banca Popolare di Milano Soc. Coop. A R.L. – GRUPPO BIPIEMME con

sede a Milano C.F. 00715120150 relativa all’unità negoziale 1 e ricadente

nel Comune di Volturino (FG) e riportato al Catasto FABBRICATI al

Foglio 40, particella 539, Subalterno 2, Natura A3 – ABITAZIONE DI

TIPO ECONOMICO, Consistenza 8 vani;

Trascrizione contro ………….. nato il 24/12/1967 a Lucera (FG) C.F.

………….. per il diritto di PROPRIETÀ per la quota di 1/2 del 05/09/2011

– Registro Particolare 5636 Registro Generale 7514 Pubblico Ufficiale

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UFFICIALE GIUDIZIARIO TRIBUNALE DI LUCERA Repertorio

586/2011 del 12/07/2011 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE – 726

VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI di Immobile ricadente nel

Comune di Volturino (FG) e riportato al Catasto FABBRICATI al Foglio

40, particella 539, Subalterno 2, Natura A3 – ABITAZIONE DI TIPO

ECONOMICO, Consistenza 8 vani, a favore di Banca Popolare di Milano

Soc. Coop. A R.L. – GRUPPO BIPIEMME con sede a Milano C.F.

00715120150 relativa all’unità negoziale 1. Sez. D ulteriori informazioni:

Si precisa che l'immobile descritto al quadro "B" della presente nota e'

pervenuto ai sigg.ri …………………………………., in virtù di atto di

compravendita trascritto in data 26/11/2005 ai nn. 9779 di Reg. Gen. e

6868 di Reg. Part. in cui la signora ………………. veniva indicata con la

data di nascita del 31/07/1976.

………….

Nota di Trascrizione Reg. Gen. 10372 Reg. Part. n.32931 del 22/12/1988 a

favore di ………….. nato a Volturino il sei maggio 1951, C.F.:

………….., in regime di comunione di beni. contro ………….., nato a

Volturino il 31 gennaio 1915, C.F.: ………….., vedovo. Dell’atto di

donazione a rogito della sottoscritta dottoressa Rossella SANNONER

Notaio in Biccari in data 22 novembre 1988 Rep. N. 1454, registrato a

Lucera il 9 dicembre 1988 al N.1387, (all. n.6) con il quale il signor

………….. dona irrevocabilmente, con la espressa riserva del diritto di

usufrutto in suo favore sua vita natural durante al figlio ………….. che

accetta la nuda proprietà del seguente immobile sito in Volturino:

- Porzione di fabbricato urbano sito alla I traversa sinistra di via Croce,

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18 in primo piano composto di due vani ed accessori, detto immobile

ancorchè di remota costruzione è stato Denunciato per

l’accatastamento all’ U.T.E. di Foggia in data 20 novembre 1986 al

N.56/N.C. (Mod.97) ed è riportato al N.C.E.U. alla partita 1721

Foglio 40 particella 539 subalterno 2, I traversa sinistra di via Croce,

18 P.R. e con consistenza classamento e rendita catastale da

determinarsi. Con ogni accessorio pertinenza e comunione diritti

azioni e ragioni di ogni sorta, servitù attive e passive, e con

immissione nel possesso giuridico di quanto ricevuto (all. n. 7).

Trascrizione contro ………….. nato il 06/05/1951 a Volturino (FG) C.F.

………….. per il diritto di NUDA PROPRIETÀ per la quota di 1/1 in

regime di BENE PERSONALE del 26/11/2005 – Registro Particolare

6868 Registro Generale 9779 Pubblico Ufficiale Di Carlo Bruno

Repertorio 29673/11431 del 21/11/2005 ATTO TRA VIVI – 112

COMPRAVENDITA di Immobile ricadente nel Comune di Volturino

(FG) e riportato al Catasto FABBRICATI al Foglio 40, particella 539,

Subalterno 2, Natura A3 – ABITAZIONE DI TIPO ECONOMICO,

Consistenza 8 vani, a favore di ………….. nato il 24/12/1967 a Lucera

(FG) C.F. ………….. per il diritto di NUDA PROPRIETÀ per la quota di

1/2 in regime di COMUNIONE LEGALE (con …………..) e …………..

nata il 31/07/1976 a Volturino (FG) C.F. RCCNNT76L71M132R per il

diritto di NUDA PROPRIETÀ per la quota di 1/2 in regime di

COMUNIONE LEGALE (con …………..). Sez. D ulteriori informazioni:

Soggetto non comparente riferito all’unità immobiliare de quo –

………….. nato a Volturino (FG) il 31/01/1915 C.F. ………….. per il

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diritto di USUFRUTTO.

………………….

Nota di Trascrizione Reg. Gen. 10372 Reg. Part. n.32931 del 22/12/1988 a

favore di ………….. nato a Volturino il sei maggio 1951, C.F.:

………….., in regime di comunione di beni. contro ………….., nato a

Volturino il 31 gennaio 1915, C.F.: ………….., vedovo. Dell’atto di

donazione a rogito della sottoscritta dottoressa Rossella SANNONER

Notaio in Biccari in data 22 novembre 1988 Rep. N. 1454, registrato a

Lucera il 9 dicembre 1988 al N.1387, con il quale il signor …………..

dona irrevocabilmente, con la espressa riserva del diritto di usufrutto in

suo favore sua vita natural durante al figlio ………….. che accetta la nuda

proprietà del seguente immobile sito in Volturino:

- Porzione di fabbricato urbano sito alla I traversa sinistra di via Croce,

18 in primo piano composto di due vani ed accessori, detto immobile

ancorchè di remota costruzione è stato Denunciato per

l’accatastamento all’ U.T.E. di Foggia in data 20 novembre 1986 al

N.56/N.C. (Mod.97) ed è riportato al N.C.E.U. alla partita 1721

Foglio 40 particella 539 subalterno 2, I traversa sinistra di via Croce,

18 P.R. e con consistenza classamento e rendita catastale da

determinarsi. Con ogni accessorio pertinenza e comunione diritti

azioni e ragioni di ogni sorta, servitù attive e passive, e con

immissione nel possesso giuridico di quanto ricevuto (all. n. 7).

Iscrizione contro …………..nato a Volturino (FG) il 31/01/1915 C.F.

………….. del 08/06/1996 – Registro Particolare 350 Registro Generale

3643 Pubblico Ufficiale FONTANA DOTT.SSA MIKELA Repertorio

17

1246 del 05/06/1996 IPOTECA VOLONTARIA derivante da

CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO per immobile sito in

Volturino (FG) e riportato al Catasto FABBRICATI al Foglio 40,

particella 539, Subalterno 2. SOGGETTO TERZO DATORE

D’IPOTECA – Documenti successivi correlati: 1. Annotazione n. 680 del

10/08/2006 (CANCELLAZIONE TOTALE).

Iscrizione contro ………….. nato a Volturino (FG) il 31/01/1915 C.F.

………….. per il diritto di USUFRUTTO TERZO DATORE per la quota

di 1/1 del 26/11/2005 – Registro Particolare 1652 Registro Generale 9780

Pubblico Ufficiale Di Carlo Bruno, Repertorio 29674/11432 del

21/11/2005 SOGGETTO TERZO DATORE D’IPOTECA Immobile sito

in Volturino (FG) a favore di Banca Popolare di Milano Soc. Coop. A

R.L. – GRUPPO BIPIEMME con sede a Milano C.F. 00715120150

relativa all’unità negoziale 1 e ricadente nel Comune di Volturino (FG) e

riportato al Catasto FABBRICATI al Foglio 40, particella 539, Subalterno

2, Natura A3 – ABITAZIONE DI TIPO ECONOMICO, Consistenza 8

vani;

Iscrizione contro ………….. nato a Volturino (FG) il 31/01/1915 C.F.

………….. per il diritto di USUFRUTTO TERZO DATORE per la quota

di 1/1 del 09/05/2007 – Registro Particolare 728 Registro Generale 4142

Pubblico Ufficiale Di Carlo Bruno, Repertorio 31134/12537 del

03/05/2007 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A

GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO Immobile sito in Volturino (FG)

SOGGETTO TERZO DATORE D’IPOTECA a favore di Banca Popolare

di Milano Soc. Coop. A R.L. – GRUPPO BIPIEMME con sede a Milano

18

C.F. 00715120150 relativa all’unità negoziale 1 e ricadente nel Comune di

Volturino (FG) e riportato al Catasto FABBRICATI al Foglio 40,

particella 539, Subalterno 2, Natura A3 – ABITAZIONE DI TIPO

ECONOMICO, Consistenza 8 vani;

2.DESCRIZIONE, SUPERFICIE, DATI CATASTALI E VALORE

DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE RIPORTATO CATASTALMENTE

AL FOGLIO 40 PARTICELLA 539 SUB 2: sito nel Comune di Volturino

(FG), l’immobile oggetto di stima è disposto su tre piani (piano rialzato,

primo e secondo) di un fabbricato costituito da quattro piani con l’accesso

su Via Croce n.18 ad angolo con Via “Nuova di sotto” (foto n.1). L’u.i. ha

un ingresso indipendente a cui si accede tramite delle scale esterne (foto

n.2). Il fabbricato ha una linea molto semplice con altezze diverse

considerato che è stato costruito sul versante collinare tra via Croce e via

“Nuova di sotto” a quote molto diverse ed un rivestimento esterno con

intonaco tinteggiato per l’ultimo piano, mentre nella parte inferiore, è

caratterizzato da mattoncini a facciavista tinteggiati (foto n.3). I tre ambienti

hanno diversa destinazione d’uso: quello del piano rialzato è adibito a zona

giorno (foto n.4); quello del primo piano è utilizzato come zona notte (foto

n.5); mentre il 2° piano si divide in due parti, una coperta utilizzata come

deposito (foto n.6) e l’altra, scoperta a terrazzo (foto n.7). Inoltre gli

immobili sono collegati tra loro attraverso una scala interna (foto n.8 e 9)

che permette il passaggio da un ambiente all’altro.

LOTTO 1 composto da un fabbricato:

Immobile “A.1” sito in via Croce n.18 (ex Contrada Crocella come riportato

dalle visure catastali) Comune di Volturino (FG), piano R-1-2 foglio 40, part.

19

539, sub 2 Categoria A3, classe 2 consistenza 8 vani (all. n. 9);

VERIFICA URBANISTICA: il fabbricato originario ha subito una

sopraelevazione per civile abitazione autorizzata con Concessione n.6 del

11/04/1988 dal Comune di Volturino (FG) (all. n.4). Urbanisticamente il

fabbricato, riportato catastalmente al foglio 40 part. 539 sub 2, ricade in Zona

totalmente edificata “B” del P.R.G. del Comune di Volturino (FG) approvato

con D.C.C. n° 1 del 19/02/2003 (all.ti n.ri 5-6).

Inoltre si evidenzia che l’immobile de quo non è dotato di nessuna

certificazione di qualificazione energetica ex art. 6, comma 3 d.lgs. n.

192/2005, come modificato dall’art. 2 d.lgs. n. 311/2006.

VERIFICA DATI CATASTALI (all. n.8)

L’immobile “A.1” è contraddistinto catastalmente nel seguente modo:

Situazione degli intestati dal 30/06/1987

……………. nato a Volturino (FG) il 31/01/1915 C.F.

…………………........ diritti ed oneri reali fino al 22/11/1988.

Situazione degli intestati dal 22/11/1988

………………… nato a Volturino (FG) il 31/01/1915 C.F.

………………………. diritti ed oneri reali usufrutto fino al 21/11/2005;

…………….. nato a Volturino il sei maggio 1951, C.F.:

………………………… diritti ed oneri reali proprietà fino al 21/11/2005 –

INSTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 22/11/1988 voltura n.45.2/1988

in atti dal 02/10/1991 Repertorio n.:1454 Rogante: SANNONER Sede:

BICCARI Registrazione: UR Sede: LUCERA n:1387 del 09/12/1988

DONAZIONE;

Situazione degli intestati dal 21 /11/2005

20

………………… nato il 24/12/1967 a Lucera (FG) C.F.

……………………… diritti ed oneri reali nuda proprietà per 1/2 in regime

di comunione dei beni con …………………… fino al 21/11/2005;

…………………. nato a Volturino (FG) il 31/01/1915 C.F.

…………………………… diritti ed oneri reali usufrutto per 1/1 fino al

21/11/2005;

………………. nata il 31/07/1976 a Volturino (FG) C.F.

…………………………… diritti ed oneri reali nuda proprietà per 1/2 in

regime di comunione dei beni con ………………………… fino al

21/11/2005 - INSTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 21/11/2005 nota

presentata con Modello Unico n.6868.1/2005 in atti dal 28/11/2005

Repertorio n.:290673 Rogante: DI CARLO BRUNO Sede: FOGGIA

COMPRAVENDITA.

Situazione degli intestati dal 21 /11/2005

…………………….. nato il 24/12/1967 a Lucera (FG) C.F.

………………………….. diritti ed oneri reali nuda proprietà per 1/2 in

regime di comunione dei beni con ………………………..;

……………… nato a Volturino (FG) il 31/01/1915 C.F.

…………………………. diritti ed oneri reali usufrutto per 1/1;

………………. nata il 31/07/1976 a Volturino (FG) C.F.

……………………………. diritti ed oneri reali nuda proprietà per 1/2 in

regime di comunione dei beni con …………………. – VOLTURA

D’UFFICIO del 21/11/2005 Voltura n. 19957.1/2005 in atti dal 30/11/2005

(prot.n. FG0217212) Repertorio n.:29673 Rogante: DI CARLO BRUNO

Sede: FOGGIA CANC. PASS. INTER.TR 6868/05.

21

Situazione dell’unità immobiliare dall’impianto meccanografico

Immobile sito in Volturino (FG) 1 TRAV. SR. DI V.CROCE n. 18 piano: PR;

FOGLIO 40 particella 539 sub2, dati derivanti da impianto meccanografico

del 30/06/1987;

Situazione dell’unità immobiliare relativa ad atto del 20/11/1986

(antecedente all’impianto meccanografico)

Immobile sito in Volturino (FG) 1 TRAV. SR. DI V.CROCE n. 18 piano: PR;

FOGLIO 40 particella 539 sub2, categoria A/4, classe 4, consistenza 3,5 vani

rendita L.574 dati derivanti da CLASSAMENTO del 20/11/1986 n.

56.1/1986 in atti dal 22/03/1991

Situazione dell’unità immobiliare dal 09/10/1991

Immobile sito in Volturino (FG) C.DA CROCELLA n. 18 piano: R-1-2;

FOGLIO 40 particella 539 sub2 dati derivanti da VARIAZIONE del

09/101991 n.40.1/1991 in atti dal 09/10/1991 AMPLIAMENTO PER

SOPRAELEVAZIONE

Situazione dell’unità immobiliare dal 09/10/1991

Immobile sito in Volturino (FG) C.DA CROCELLA n. 18 piano: R-1-2;

FOGLIO 40 particella 539 sub2, categoria 3 classe 2 consistenza 8 vani

rendita L.1.072 dati derivanti da CLASSAMENTO del 09/10/1991

n.40.2/1991 in atti dal 11/05/1998

Unità immobiliare dal 01/01/1992

Immobile sito in Volturino (FG) C.DA CROCELLA n. 18 piano: R-1-2;

FOGLIO 40 particella 539 sub2, categoria 3 classe 2 consistenza 8 vani

rendita Euro 454,48 L.880.000 dati derivanti da VARIAZIONE del

01/01/1992 VARIAZIONE DEL QUADRO TARIFFARIO.

22

3. LOTTO 1: DESCRIZIONE ANALITICA

DELL’IMMOBILE (all.ti n.ri 13-14-15)

L’immobile oggetto di stima è disposto su tre piani (piano rialzato, primo e

secondo) di un fabbricato costituito da quattro piani con l’accesso, tramite

delle scale esterne (foto n.2), su Via Croce n.18 ad angolo con Via “Nuova di

sotto” del Comune di Volturino (FG) (foto n.1). Dall’ingresso si accede al

primo vano di circa 14 mq. destinato a disimpegno da dove si dipartono gli

altri ingressi agli altri vani (foto n.4). Subito a destra dell’ingresso c’è una

finestra e la caldaia coperta da una piccola struttura in legno e a seguire c’è il

soggiorno/cucina. Questo, con una superficie di circa 30 mq. e di forma ad

“L”, è caratterizzato da due finestre che permettono una buona illuminazione

naturale del vano e l’affaccio su via “Nuova di Sotto”; nella parte sinistra del

suddetto vano è collocato il cucinino delimitato dal soggiorno solo tramite un

piccolo gradino e si distingue dalla presenza del rivestimento in piastrelle

(foto n.10). Di fronte all’ingresso principale vi è il wc con una superficie di

circa 4,00 mq. completo di tutti i sanitari (foto n.11) e di una finestra (foto

n.12). Il piano del wc è sopraelevato di circa 10 cm. rispetto al piano

dell’immobile. Di fianco al wc vi è la la scala di accesso ai piani superiori con

un piccolo sottoscala utilizzato come ripostiglio (foto n.13). Il piano superiore

è distinto in tre camere da letto ed un WC, tutti dotati di finestra (foto n.14-

15-16-17). Infine, da una seconda rampa di scale, (foto n.9) si accede al

terrazzo distinto in due parti di cui una coperta con un altezza inferiore ai 2 m

(foto n.6) viene utilizzata come deposito e lavanderia l’altra parte scoperta, è

adibita a terrazzo (foto n.7). L’intero immobile è pavimentato con parque al

piano rialzato ed al primo piano ad esclusione del cucinino e del wc dove è

23

presente una pavimentazione in piastrella finto parque, mentre nel vano in

copertura è utilizzato un pavimento in piastrelle. Nell’u.i. è presente un

impianto di riscaldamento alimentato con termocamino (foto n. 18) e diffuso

attraverso normali caloriferi posti in tutte le stanze, un impianto di acqua

calda sanitaria tramite la caldaia (foto n. 19) posta all’ingresso ed alimentata

tramite bombole a GPL poste nel sottoscala della scala esterna. L’impianto

elettrico presente risulta essere in buone condizioni. L’u.i. è sprovvista di

infissi interni, mentre gli infissi esterni nei due bagni e in una camera da letto

sono in legno (foto n.20), la finestra nell’ingresso al piano terra è in alluminio

(foto n.21), mentre i rimanenti infissi sono nuovi con vetro camera e a taglio

termico (foto n.22). Inoltre gli infissi su via Croce sono dotati di zanzariere

(foto n.23).

• CALCOLO DELLE SUPERFICI: l’immobile è costituito da:

Superficie lorda Superficie netta

200,21 mq. 141,05 mq.

• CONFINI: l’immobile confina con Via Croce, con l’immobile di

………………………………. (foglio 40 particella 502) (all. n. 10) e Via

“Nuova di Sotto”. (all. n. 9a)

4. LOTTO 1: Immobile riportato catastalmente al foglio 40

part. 539 sub.2

Vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene che restano a carico

dell’acquirente:

Domande giudiziali: Il procedimento esecutivo è ancora in corso.

Atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura: no

Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione dalla casa

24

coniugale al coniuge: no

Altri pesi o limitazioni d’uso anche di natura condominiale (es. oneri reali,

obbligazioni propter rem, servitù, uso abitazione, assegnazione al coniuge,

ecc.): no

L’esistenza di un usufrutto, tenendo conto nella valutazione del bene: no,

l’usufruttuario è deceduto il 04/08/2007 in Volturino (FG) come risulta dal

Registro degli Atti del Comune di Volturino n.10 parte I Anno 2007 (all.

n.11).

Vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene che saranno

cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cura e spese

della procedura

iscrizioni: si. Alla data del 13.08.2012 non risultano ulteriori iscrizioni e

trascrizioni (all.ti n.ri 16-16a);

pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli: si. Alla data del

13.08.2012 non risultano ulteriori pignoramenti ed altre trascrizioni

pregiudizievole (all.ti n.ri 16-16a);

eventuali difformità urbanistico-edilizie: si, la sagoma esterna e la

suddivisione interna non è conforme a quella autorizzata dal Comune di

Volturino (FG) con concessione n.6 del 11/04/1988 (all. n. 4 planimetrie di

progetto);

eventuali difformità catastali: non è disponibile l’elaborato planimetrico,

inoltre risulta ancora l’usufrutto per 1/1 al sig. …………………… nato a

Volturino il 31/01/1915 e deceduto il 04/08/2007 (all.ti n.ri 9-11).

L’importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese

condominiali ordinarie): no

25

Eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute: no

Eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni

anteriori alla data della perizia: no

Eventuali cause in corso: no

VALUTAZIONE LOTTO 1 IMMOBILE A.1: appare opportuno

premettere le seguenti considerazioni generali che la posizione

dell’immobile e la comodità dei servizi di comunicazione nonché il fatto

che la zona è completamente urbanizzata e posizionato vicino al centro

storico, sono elementi favorevoli che possono rendere piuttosto

interessante e incoraggiare un eventuale acquisto dell’alloggio di cui si

tratta. L’immobile attualmente ha uno stato di manutenzione buono

rispetto agli altri fabbricati vicini.

CRITERI ESTIMATIVI ADOTTATI: nel caso in questione, tra gli aspetti

economici del bene, appare chiaro che l’aspetto economico da determinare

risulta quello del più probabile valore di mercato. Resta, pertando, da

esplicitare il rapporto di equivalenza intercorrente tra il bene immobile e la

moneta, che in una libera contrattazione ipotizzata con riferimento

all’attualità, si potrebbe verificare. Per questo si procederà secondo la

metodica della comparazione con esperienze analoghe di mercato, previa

verifica della equivalenza di tutte le condizioni marginali. Pur trattandosi

di unità immobiliare urbana di modesta consistenza, l’attribuzione dei

valori verrà effetuata congruemente con i più aggiornati indirizzi di

procedure estimative: ricercando il valore definitivo conseguentemente

all’applicazione del parametro base di riferimento ragionevolmente

mediato fra quelli di determinazione sintetico comparativa del mercato

26

locale e corretto, tramite coefficienti, in ragione delle influenze ascendenti

e discendenti associabili al bene specifico. Il procedimento diretto o

sintetico adottato basato sul confronto con esperienze e compravendita dei

beni analoghi, ha determinato il prezzo corrente per immobili aventi

caratteristiche analoghe a quello di cui si tratta, prezzo che tiene presente

principalmente le valutazioni sopra esposte, con caratteristiche generali

assimilabili a quelle dell’oggetto di stima nell’ambito del mercato locale.

Valore unitario teorico da correggere con coefficienti che influenzano la

stima, i quali dipendono da vari fattori intrinseci (l’esposizione, l’anno di

costruzione, le rifiniture e lo stato di conservazione, la grandezza dei vani

in rapporto all’uso dei quali sono destinati, la distribuzione dei locali e la

sufficienza dei servizi interni, l’estetica, la corrispondenza allo scopo per

cui è stato costituito) ed estrinseci (salubrità del luogo, l’ubicazione

rispetto alle strade, al mercato e al centro abitato, l’efficienza dei servizi

pubblici che servono il quartiere, il ceto sociale prevalente che caratterizza

il quartiere).

COEFFICENTI PER LA DETERMINAZIONE DEL VALORE

Per l’immobile A.1 il coefficiente è: tipologia catastale 1,05; demografia

abitanti 0,80; ubicazione 1,20; livello di piano 1,00; vetustà 1,00;

conservazione 0,70; regolarità urbanistica 1,00; quindi risulta (6,75/7=0,96).

- DETERMINAZIONE DEL VALORE: per l’immobile in questione si

procederà alla determinazione del valore nel seguente modo:

Immobile A.1 il valore di mercato è di € 625,00 (valore virtuale) €/mq di

superficie utile x 0,96 (coefficiente) = € 625,00 x 0,96= € 600,00.

In ragione del valore unitario base, delle superfici convenzionali e dei

27

coefficienti di correlazione di cui sopra (valore virtuale x coefficienti) si

ottengono al momento attuale, i seguenti valori:

Sup. (mq) Valore unit. (€/mq.) Valore

200,21* mq. 600,00 € 120.126,00

Totale € 120.126,00

*La superficie indicata dell’u.i. è lorda e comprende anche la superficie delle

scale di accesso calcolata al 50%.

LOTTO UNICO: Valore totale dell’immobile a base d’asta € 120.126,00

4. CONCLUSIONI.

Immobile costituito da piano rialzato, primo e secondo sito in Via Croce n. 18

angolo Via “Nuova di Sotto”, nel Comune di Volturino (FG).

• Foglio 40 Part. 539 sub 2: PianoR-1-2 con ingresso su Via Croce n.18,

formato da otto vani, un wc ed un sottoscala; superficie netta di mq.

141,05.

• CONFINI: l’immobile confina con Via Croce, con l’immobile di

…………………………. (foglio 40 particella 502) (all. n. 10) e Via

“Nuova di Sotto” (all. n. 9a).

Prezzo base d’asta € 120.126,00 (euro centoventimilacentoventisei/00)

Fanno parte integrante della presente relazione i seguenti allegati:

• Comunicazioni inizio delle operazioni peritali (all. n.1);

• Verbale di sopralluogo (all. n.2)

• Istanza al Comune di Volturino (FG) per la richiesta di

documentazione amministrativa (all. n.3);

• Documentazione amministrativa rilasciata dal Comune di Volturino

28

(FG) (all.ti n.4-5-6 – concessione n.6 del 11/04/1988, certificato di

destinazione urbanistica, stralcio planimetrico particolareggiato);

• Nota di trascrizione cessione immobile del 22/11/1988 (all. n.7);

• consultazione catastale aggiornata:

- visura storica foglio 40 part. 539, sub 2 (all. n.8);

- visura attuale foglio 40 part.539, sub 2 e stralcio planimetrico

catastale (all. n.9-9a);

- visura attuale confinanti, foglio 40 part. 502 (all. n.10);

• certificato di morte di …………………… (all. n.11);

• documentazione fotografica (all. n.12);

• Rilievo dell’immobile: foglio 40, part. 539, sub 2 (all.ti n.ri 13-14-15);

• Ispezione ipotecaria aggiornata al 13.08.2012 (all.ti n.ri 16-16a);

• n.1 avviso di ricevimento della raccomandata (avviso di inizio

operazioni peritali);

• n. 1 ricevute raccomandata invio perizia.

Lucera, 13.08.2012 Il C.T.U.