Arch. Fabrizio Fontana via D'Azeglio, 38 – 48121 Ravenna (RA) TRIBUNALE CIVILE DI RAVENNA ALL’ILLUSTRISSIMO GIUDICE DELLE ESECUZIONI IMMOBILIARI PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 258/2016 R.G.E. PROMOSSO DA ------------------- CONTRO ------------------- RELAZIONE DI ACCERTAMENTO PERITALE TECNICO INCARICATO: ARCH. FABRIZIO FONTANA via D'Azeglio, 38 – 48121 Ravenna (RA) Tel. 0544.215424 - Fax 0544.242732 Mail [email protected]- PEC [email protected]Ravenna, dicembre 2017 Procedimento di esecuzione immobiliare n. 258/2016 R.G.E. ------------------- contro ------------------- 1/21 Relazione di accertamento peritale
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TRIBUNALE CIVILE DI RAVENNA - s3-eu-central … · “Al 01/01/1996 gli immobili in oggetto risultavano di proprietà dei coniugi in comunione legale ... 2002 all'art . 9973, gli
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Arch. Fabrizio Fontana via D'Azeglio, 38 – 48121 Ravenna (RA)
TRIBUNALE CIVILE DI RAVENNA
ALL’ILLUSTRISSIMO GIUDICE DELLE ESECUZIONI IMMOBILIARI
PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 258/2016 R.G.E.
Spazio urbano, Elementi di caratterizzazione della città consolidata o in via di consolidamento,
Centralità e/o assi di valorizzazione commerciale e turistica, prioritari (Art. VIII.7.2) [in parte]
• Componente di zona:
Spazio urbano, Città consolidata o in via di consolidamento, Prevalentemente residenziale, SU1 -
Tessuto edilizio caratterizzato da edifici mono-bifamiliari, schiera, a 1 - 2 piani fuori terra
(Art.VIII.6.4 c.1)
Per la tipologia di immobile in questione (appartamento ed autorimessa), ai sensi della L. 47/85 il
trasferimento della proprietà non necessita del certificato di destinazione urbanistica.
REGOLARITÀ EDILIZIA E URBANISTICA ED AGIBILITÀ
Sulla base di quanto fornito ed esaminato presso il Comune di Ravenna, sussistono i precedenti
amministrativi relativi all'immobile oggetto di esecuzione:
• permesso n. 1836 del 26/08/1955, P.G. 16280/55 per costruzione di un fabbricato di civile
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abitazione di tre appartamenti
Tale pratica risulta essere stata oggetto di permesso di abitabilità rilasciato in data 28/12/1956
• permesso n. 2713 del 11/11/1957, P.G. 25129/57 per costruzione di un fabbricato ad uso servizio
• domanda di condono n. 13466 del 18/09/1986, P.G. 67227/1986 per realizzazione di garage,
modifiche interne ed esterne, oggetto di accoglimento tacito in data 13/11/1991 e di
autorizzazione all'agibilità in data 08/04/1993
Sulla base del sopralluogo svolto, rispetto ai grafici allegati alle pratiche citate, risultano quali difformità
alcune lievi variazioni distributive (formazione di cavedi, lievi spostamenti di pareti murarie, ecc.)
nell'appartamento.
Fermo restando ogni verifica ed approfondimento a cura del futuro acquirente con proprio tecnico
incaricato e di concerto con lo Sportello Unico del Comune di Ravenna, sulla base del sopralluogo svolto
e del rilievo sommario e generale svolto, la regolarizzazione delle opere potrà avvenire mediante
presentazione di richiesta di prescrizione abusi minori (opere assimilabili a manutenzione straordinaria)
ovvero attraverso comunicazione di inizio lavori in sanatoria.
A regolarizzazione avvenuta, dovrà procedersi anche all'aggiornamento delle planimetrie catastali.
In via forfettaria ed indicativa, può indicarsi un importo complessivo di € 2.500,00 per le spese tecniche,
diritti ed eventuali oblazioni connessi alla presentazione delle necessarie pratiche edilizie e catastali,
ovvero per l'opportuna rimozione delle opere non autorizzate.
In generale, l’aggiudicatario potrà comunque, ricorrendone le condizioni di legge, accedere ad eventuali
sanatorie per violazioni anche non rilevate, ai sensi del T.U. di cui al DPR n.380/01 e della L.47/85 e
successive modificazioni.
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GRAVAMI PER CENSO, LIVELLO OD USO CIVICO
Fermo restando ogni controllo e verifica a cura del rogitante, sulla base di quanto riportato nella
certificazione notarile del Notaio Elia Antonacci di Bologna del 12/10/2016, redatta su incarico del
procedente, ovvero nel più prossimo titolo d'acquisto, atto Notaio Eraldo Scarano di Ravenna (RA) del
12/07/2002, Rep. 105.242/19.708, il diritto del debitore esecutato era di proprietà e non derivante da
censo, livello od uso civico e i beni non risultavano gravati da tali pesi.
EVENTUALE ACCATASTAMENTO
Le unità immobiliari oggetto di stima risultano essere censiti al Catasto Fabbricato secondo l'identificativo
sopra riportato e la planimetria allegata.
Non appare pertanto necessario procedere all'accatastamento ex-novo, per quanto sussistano alcune lievi
difformità tra lo stato di fatto e le planimetrie catastali, che potranno essere regolarizzate a cura e spese
del futuro acquirente.
SEGNALAZIONE DI EVENTUALI VARIAZIONI COLTURALI O CAMBI D'USO
Non sussistono variazioni colturali (non pertinenti rispetto alla tipologia del bene) o cambi d'uso,
permanendo la destinazione dell'unità ad abitazione e autorimessa
CONSISTENZA COMMERCIALE
Le superfici commerciali delle unità immobiliari sono state computate, al lordo delle murature, sulla base
delle planimetrie catastali:
• Appartamento (piano terzo): circa mq 120 di superficie (pari anche alla superficie ragguagliata);
• Balcone (piano terzo): circa mq 15 di superficie, pari a mq 4,50 di superficie ragguagliata;
• Cantina (piano terra): circa mq 13 di superficie, pari a mq 3,25 di superficie ragguagliata;
• Autorimessa (piano terra): circa mq 21 di superficie (pari anche alla superficie ragguagliata);
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Complessivamente quindi la superficie commerciale è di mq 127,75 per l'abitazione e di mq 21 per
l'autorimessa.
Per superficie ragguagliata si intende la consistenza vendibile del bene, considerando il 30% della
superficie di balconi, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva nella singola unità immobiliare, qualora
comunicanti con vani principali, e il 25% della superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani
principali, quali soffitte, cantine e simili, qualora non comunicanti.
STIMA DEL BENE
Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto dei singoli beni, della loro
destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato
esperite anche presso gli operatori settoriali di Ravenna, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più
probabile valore commerciale dei beni in argomento, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si
trovano, stimati a corpo ma considerando quanto riportato dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare
dell'Agenzia del Territorio, 1° Semestre 2017, per il Comune di Ravenna, la fascia centrale, zona B.go San
Rocco/San Biagio/San Vittore, zona Stadio/Ospedale/Tribunale, via Vicoli, codice di zona B1, Microzona 0,
riportante i prezzi:
• delle abitazioni di tipo civile in stato conservativo normale (min/max): €/mq 1.750,00/2.400,00
• delle abitazioni di tipo economico in stato conservativo normale (min/max):
€/mq 1.350,00/1.650,00
• delle autorimesse in stato conservativo normale (min/max):
€/mq 880,00/1.200,00
Ciò stante, si assume il seguente prezzo unitario, considerando in particolare la posizione dell'immobile,
le caratteristiche intrinseche ed estrinseche e quant'altro d'interesse per la stima:
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• abitazione €/mq 1.750,00
• autorimessa €/mq 880,00
DEPREZZAMENTI
Al valore così ottenuto, anche secondo quanto previsto dall'art. 568 c.p.c., si opereranno le previste
detrazioni, qualora pertinenti.
Relativamente allo stato d'uso e di manutenzione, nonché alle stesse particolari caratteristiche
dell'immobile, occorre osservare che queste non possano ritenersi comprese nello stato conservativo
normale a cui si riferiscono i valori di riferimento assunti, in ragione in particolare delle finiture, delle
caratteristiche (terzo piano senza ascensore), della vetustà (risalente circa 60 anni fa) e allo stato di
conservazione del bene. Si ritiene opportuno considerare l'applicazione di un deprezzamento nella misura
del 25% del valore stimato.
Relativamente allo stato di possesso, ai vincoli e agli oneri giuridici non eliminabili nel corso del
procedimento esecutivo, stante la previsione di liberare l'immobile al decreto di trasferimento e potendo
ritenere le servitù sopradescritte comunque elementi ormai intrinsechi al bene e fermo restando che
l'immobile sarà in ogni caso trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, non si opereranno
ulteriori specifiche detrazioni.
Relativamente agli oneri per la regolarizzazione urbanistica, stante il rilievo di alcune difformità rispetto
alle pratiche amministrative e/o catastali, sarà valutato forfettariamente ed indicativamente un
deprezzamento di € 2.500,00 per le spese tecniche, diritti ed eventuali oblazioni connessi alla
presentazione delle necessarie pratiche edilizie e catastali, così come segnalato nello specifico paragrafo.
Relativamente infine alle eventuali spese condominiali insolute, così come detto nei paragrafi precedenti,
non si ritengono pertinenti o documentabili eventuali detrazioni.
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Relativamente all'assenza di garanzia per vizi del bene venduto (nonché anche per le stesse modalità di
vendita), verrà infine operata una detrazione del 10% del valore.
CONTEGGI DI STIMA
Il valore del bene oggetto di stima sopra descritto viene pertanto determinato come segue.
valore dell'abitazione mq 127,75 x €/mq 1.750,00 € 223.562,50
valore dell'autorimessa mq 21,00 x €/mq 880,00 € 18.480,00
sommano € 242.042,50
detrazioni per stato d'uso e di manutenzione e particolari caratteristiche dell'immobile -25,00% -€ 60.510,63
restano € 181.531,88
detrazioni per regolarizzazione edilizio-urbanistica e/o catastale -€ 2.500,00
restano € 179.031,88
detrazioni per stato di possesso, ai vincoli e agli oneri giuridici non eliminabili 0,00% € 0,00
restano € 179.031,88
detrazioni per spese condominiali insolute € 0,00
restano € 179.031,88
detrazioni per assenza di garanzia per vizi e per le modalità di vendita del bene -10,00% -€ 17.903,19
restano € 161.128,69
valore da inserire nel bando1 € 161.000,00
NOMINATIVO DEI COMPROPRIETARI
Come precedentemente descritto, non esistono comproprietari non esecutati e non sussiste il
pignoramento di singole quote.
DIVISIBILITÀ
Come precedentemente descritto, non esistono comproprietari non esecutati e non sussiste il
pignoramento di singole quote.
In ogni caso, stante la natura del compendio e il valore dello stesso, non risulta opportuna o realizzabile
1 Valore approssimato alle migliaia di Euro inferiori o superiori
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una comoda divisibilità del bene.
ATTI PREGIUDIZIEVOLI SULL'INTERO IMMOBILE
Come precedentemente descritto, non esistono comproprietari non esecutati e non sussiste il
pignoramento di singole quote.
Si rimanda pertanto a quanto espresso nel paragrafo “Atti pregiudizievoli”.
DESCRIZIONE SINTETICA DEI BENI
Rimandando alla precedente più completa descrizione, il bene oggetto di pignoramento risulta essere un
appartamento al piano terzo inserita in un piccolo fabbricato condominiale di n. 3 abitazioni e n. 3
autorimesse con spazi comuni, realizzato alla fine degli anni '50, costituito da quattro piani fuori terra e
corpo staccato ad un piano con autorimessa, a destinazione esclusivamente residenziale.
L'immobile è situato in Comune di Ravenna, località Ravenna, in via Romea n. 9, con accesso da via Adige,
in zona prevalentemente residenziale con buona dotazione di servizi, in zona tuttavia abbastanza trafficata.
L'unità abitativa, con accesso dal vano scala comune senza ascensore, è costituita da: a piano terra:
cantina; a piano terzo: ingresso, cucina, bagno, disimpegno, soggiorno, studio, n. 2 camere da letto, n. 3
balconi. Autorimessa in corpo staccato accessibile dalla corte comune.
Lo stato di conservazione è discreto/buono, con finiture e caratteristiche risalenti al periodo di
costruzione. Sussistono alcune lievi difformità edilizio-urbanistiche.
Superficie reale: circa mq 120 per l'abitazione e circa mq 21 per l'autorimessa. Superficie commerciale:
circa mq 128 per l'abitazione e circa mq 21 per l'autorimessa.
FORMAZIONE IN LOTTI
Stante la natura del compendio e il valore dello stesso, non risulta opportuna o realizzabile una comoda
divisibilità del bene.
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CODICE FISCALE DEL DEBITORE ESECUTATO
Sulla base di quanto indicato nelle visure catastali, il codice fiscale del debitore esecutato è il seguente:
• -------------------: -------------------
STATO CIVILE E REGIME PATRIMONIALE DEL DEBITORE ESECUTATO
Secondo riportato dai servizi demografici competenti, lo stato civile della sig.ra ------------------- era indicato
come “coniugato” con il sig. ------------------- in data --/--/----. Nonostante la richiesta presso il competente
Comune di Benevento, non è stato possibile ottenere l'estratto dell'atto di matrimonio.
Secondo quanto riportato nel titolo d'acquisto (atto Notaio Eraldo Scarano di Ravenna (RA) del
12/07/2002, Rep. 105.242/19.708), l'esecutata ------------------- si dichiarava coniugata in regime di separazione
dei beni.
CERTIFICATO STORICO DI RESIDENZA DEGLI OCCUPANTI
Secondo le certificazioni anagrafiche acquisite, alla data del 30/09/2017, risultavano residenti presso
l'immobile i sig.ri:
• -------------------, nato il --/--/---- a ------------------- (--)
• -------------------, nata il --/--/---- a ------------------- (--).
PENDENZA DI CAUSE RELATIVE ALLE EVENTUALI DOMANDE GIUDIZIALI
Secondo quanto indicato nella certificazione notarile del Notaio Elia Antonacci di Bologna del 12/10/2016,
redatta su incarico del procedente, e quanto risultante dalle successive verifiche presso l'Agenzia delle
Entrate – Servizio di Pubblicità Immobiliare, non risultano trascritte domande giudiziali sull'immobile
oggetto di pignoramento.
Si segnala, ulteriormente, che l'immobile è stato oggetto di ulteriore pignoramento come meglio
specificato al paragrafo “Atti pregiudizievoli”.
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EVENTUALE PROVVEDIMENTO DI ASSEGNAZIONE DELLA CASA FAMILIARE
Secondo quanto indicato nella certificazione notarile del Notaio Elia Antonacci di Bologna del 12/10/2016,
redatta su incarico del procedente, e quanto risultante dalle successive verifiche presso l'Agenzia delle
Entrate – Servizio di Pubblicità Immobiliare, non risultano provvedimenti di assegnazione della casa
familiare.
[OMISSIS]
CONCLUSIONI
Il valore dell'immobile da inserire nel bando viene quindi determinato come segue:
Abitazione di tipo civile e autorimessa
Valore degli immobili nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, siti a Ravenna, località Ravenna (RA), via Romea n. 9, distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Ravenna, Sezione Ravenna, Foglio 104, Particella 793, Sub. 4 e Particella 2602 € 161.000,00
Ravenna, 9 dicembre 2017
Con Osservanza
Il Consulente Tecnico
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ALLEGATI
1. Documentazione catastale
2. Documentazione planimetrica
3. Documentazione fotografica
4. Relazione notarile prodotta dal procedente
5. Nota di trascrizione del pignoramento
6. Titoli d'acquisto (atto di provenienza)
7. Documentazione ipotecaria (integrativa a quanto prodotto dal procedente)
8. Stralcio degli strumenti urbanistici
9. Documentazione amministrativa
10. Valori di riferimento
11. Documentazione anagrafica
12. Riscontro dell'Agenzia dell'Entrate in merito a contratti di locazione
13. Allegato “A”
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