Balance General Septiembre 2015 Resultados Enero – Septiembre 2015 Fecha de Publicación en BMV: 26 de octubre de 2015 Mezcla de Hipotecas UDM. Sept. 2015 VINTE Viviendas Integrales Reporte de Resultados IIIT 2015 Rotación de Capital de Trabajo Rot. de K de Trabajo = Ingresos / (Ctas. Cobrar + Inventarios – Ctas. Pagar – Anticipos de Clientes) % por Institución sobre el Total de Ingresos por Escrituración de Vivienda UDM: Últimos Doce Meses 0.97 1.03 1.14 2013 2014 UDM IIIT 2015 Balance General Diciembre 2014 Septiembre 2015 Efectivo e Inv. Temporales 234,091,406 221,872,021 Cuentas por cobrar 328,954,050 199,526,636 Inventarios Inmobiliarios 2,323,182,834 2,507,446,700 Otros activos netos 122,856,754 194,556,079 Total Activos 3,009,085,044 3,123,401,436 Ctas por pagar y Acreedores 365,688,346 431,452,239 Anticipos de clientes 133,655,010 94,883,908 Impuestos diferidos 293,971,066 335,189,802 Pasivo por Operaciones de Factoraje 35,000,000 32,621,833 Total Pasivos sin costo 828,314,422 894,147,782 Créditos Corporativos de Lgo. Plazo 586,326,909 661,821,788 Certificados Bursátiles 296,342,106 195,449,796 Total Deuda 882,669,015 857,271,584 Total Pasivos 1,710,983,437 1,751,419,366 Capital social 251,357,316 251,357,316 Resultados acumulados 1,046,744,291 1,120,624,754 Capital Contable 1,298,101,607 1,371,982,070 Estado de Resultados % Crec. Márgenes Ene.-Sept.’14 Ene.-Sept.’15 2015 Ene.-Sept.’14 Ene.-Sept.’15 Viviendas (unidades escrituradas) 2,683 3,040 13.3% Precio Prom. 582,582 Precio Prom. 593,352 Ingresos 1,575,509,004 1,825,780,780 15.9% 100.0% 100.0% Costo de Ventas (sin intereses) 1,081,506,499 1,238,618,882 14.5% 68.6% 67.8% Utilidad Bruta 494,002,505 587,161,898 18.9% 31.4% 32.2% GAV y Otros Gastos (sin Dep y Amort.) 178,293,963 218,797,508 22.7% 11.3% 12.0% EBITDA 315,708,542 368,364,390 16.7% 20.0% 20.2% Dep y amortización 8,560,650 9,013,530 5.3% 0.5% 0.5% CIF 76,765,343 79,819,853 4.0% 4.9% 4.4% Utilidad antes de Impuestos 230,382,549 279,531,007 21.3% 14.6% 15.3% ISR 55,291,767 67,143,564 21.4% 3.5% 3.7% Utilidad Neta 175,090,782 212,387,443 21.3% 11.1% 11.6%
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Total Pasivos sin costo EBITDA VINTE Viviendas Integrales ...cdn.investorcloud.net/vinte/InformacionFinanciera/ReportesTrimestr... · Pagar –Anticipos de Clientes) ... Utilidad
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Balance General Septiembre 2015
Resultados Enero – Septiembre 2015 Fecha de Publicación en BMV: 26 de octubre de 2015
Mezcla de Hipotecas UDM. Sept. 2015
VINTE Viviendas IntegralesReporte de Resultados IIIT 2015
Rotación de Capital de Trabajo
Rot. de K de Trabajo = Ingresos / (Ctas. Cobrar + Inventarios – Ctas. Pagar – Anticipos de Clientes)
% por Institución sobre el Total de Ingresos por Escrituración de Vivienda
UDM: Últimos Doce Meses
0.97 1.03 1.14
2013 2014 UDM IIIT 2015
Balance General Diciembre 2014 Septiembre 2015
Efectivo e Inv. Temporales 234,091,406 221,872,021
Diversificación Geográfica Diversificación de Precio
Distribución % de Ingresos por Segmento UDM IIIT 2015
Acerca de VINTE y Contacto
VINTE es una desarrolladora de vivienda verticalmente integrada enfocada en los mercados de interés social, medio y residencial en México.
Desarrolla un concepto de comunidades integrales donde los clientes gozan de obras de infraestructura, vialidad e instalaciones educativas,
comerciales y recreativas estratégicamente distribuidas y en armonía con el diseño urbano, así como de servicios de conectividad, tecnología
para la vivienda y desarrollo comunitario que permiten a sus habitantes disfrutar de una mejor calidad de vida. VINTE ha desarrollado más de 20
mil viviendas en cuatro estados de la República, principalmente en el centro del país. El equipo de dirección de VINTE cuenta más de 24 años de
experiencia en el sector. La información que se ha incluido en este documento es un resumen de información respecto de VINTE la cual no
pretende abarcar toda la información relacionada con VINTE. La información contenida en este documento no se ha incluido con el propósito
de dar asesoría específica a los inversionistas. Para más información, consulte www.vinte.com.mx o directamente a: Alfredo Nava Escárcega,
Relación con Inversionistas, [email protected], Tel. +52(55) 9171-1528
Fuentes y plazos de financiamiento diversificados
Acceso a Financiamiento Comprometido ($ mdp a septiembre 2015 vs. 2014)
* Saldo de deuda dispuesta al 30 de septiembre = $876.4mdp y $909.0mdp incluyendo factoraje.Saldo de deuda en balance general descontando gastos de colocación bajo IFRS = $857.3mdp
0.00
0.50
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2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Deuda $876 mdp*($ mdp al cierre de septiembre 2015)
Monto de Crédito Dispuesto*
VIS: Viv. Interés Social
VIM: Viv. Interés Medio
VIM. Viv. Interés Residencial
Apalancamiento y Liquidez
Deuda Neta / EBITDA
Deuda Neta / Capital1.19
0.46
Monto de Líneas Disponible y Comprometido(97.3% a largo
92000050 PARTICIPACIÓN CONTROLADORA EN LA UTILIDAD (PÉRDIDA) NETA(**) 0 0
92000070 DEPRECIACIÓN Y AMORTIZACIÓN OPERATIVA (**) 12,312 10,119
(*) DEFINIRA CADA EMPRESA(**) INFORMACIÓN ULTIMOS 12 MESES
BOLSA MEXICANA DE VALORES, S.A.B. DE C.V.
VINTE VIVIENDAS INTEGRALES, S.A.P.I.DE C.V.
ESTADOS DE CAMBIOS EN EL CAPITALCONTABLE
CLAVE DE COTIZACIÓN: AÑO:TRIMESTRE: 201503
Impresión Final
CONSOLIDADO
VINTE
(MILES DE PESOS)
UTILIDADES O PÉRDIDASACUMULADAS
CONCEPTOS CAPITAL SOCIAL ACCIONESRECOMPRADAS
PRIMA ENEMISIÓN DEACCIONES
APORTACIONESPARA FUTUROSAUMENTOS DE
CAPITAL
OTRO CAPITALCONTRIBUIDO
RESERVASUTILIDADESRETENIDAS(PÉRDIDAS
ACUMULADAS)
OTROSRESULTADOSINTEGRALES
ACUMULADOS(NETOS DE
IMPUESTOS)
PARTICIPACIÓNCONTROLADORA
PARTICIPACIÓNNO
CONTROLADORATOTAL DE CAPITAL
CONTABLE
APLICACIÓN DE OTROS RESULTADOSINTEGRALES A UTILIDADES RETENIDAS
AJUSTES RETROSPECTIVOS
CONSTITUCIÓN DE RESERVAS
(DISMINUCIÓN) AUMENTOS DE CAPITAL
RECOMPRA DE ACCIONES
DIVIDENDOS DECRETADOS
(DISMINUCIÓN) AUMENTO DE LAPARTICIPACIÓN NO CONTROLADORA
(DISMINUCIÓN) AUMENTO EN PRIMA ENEMISIÓN DE ACCIONES
RESULTADO INTEGRAL
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SALDO FINAL AL 30 DE SEPTIEMBRE DEL 2014
0 0 0 0 0 0 175,091 0 175,091
SALDO INICIAL AL 1 DE ENERO DEL 2015
AJUSTES RETROSPECTIVOS
APLICACIÓN DE OTROS RESULTADOSINTEGRALES A UTILIDADES RETENIDAS
CONSTITUCIÓN DE RESERVAS
DIVIDENDOS DECRETADOS
(DISMINUCIÓN) AUMENTOS DE CAPITAL
RECOMPRA DE ACCIONES
(DISMINUCIÓN) AUMENTO EN PRIMA ENEMISIÓN DE ACCIONES
(DISMINUCIÓN) AUMENTO DE LAPARTICIPACIÓN NO CONTROLADORA
RESULTADO INTEGRAL
SALDO FINAL AL 30 DE SEPTIEMBRE DEL 2015 251,357
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0 50,271
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50,271 1,070,354
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996,474 0
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0 1,371,982
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-138,507
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1,222,509
1,298,102
SALDO INICIAL AL 1 DE ENERO DEL 2014 251,357 0 0 0 0 31,469 785,042 0 1,067,868
OTROS MOVIMIENTOS
OTROS MOVIMIENTOS
0 0 0 0 0 0 0 0 0
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212,387
1,371,982
1,298,102
1,222,509
175,091
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1,067,868
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ESTADOS DE FLUJOS DE EFECTIVO (METODOINDIRECTO)
VINTE VIVIENDAS INTEGRALES, S.A.P.I.DE C.V.
VINTECLAVE DE COTIZACIÓN:
BOLSA MEXICANA DE VALORES, S.A.B. DE C.V.
TRIMESTRE: 03 AÑO: 2015
CONSOLIDADO
POR LOS PERIODOS DE NUEVE MESES TERMINADOS EL 30 DE SEPTIEMBRE DE2015 Y 2014
(MILES DE PESOS) Impresión Final
Impresión FinalCUENTA/SUBCUENTAAÑO ACTUAL
IMPORTEREF
AÑO ANTERIOR
IMPORTE
ACTIVIDADES DE OPERACIÓN50010000 279,531 230,383UTILIDAD (PÉRDIDA) NETA ANTES DE IMPUESTOS A LA UTILIDAD50020000 0 0+(-) PARTIDAS SIN IMPACTO EN EL EFECTIVO
50020010 0 0 + ESTIMACIÓN DEL PERIODO
50020020 0 0 +PROVISIÓN DEL PERIODO
50020030 0 0 + (-) OTRAS PARTIDAS NO REALIZADAS
50030000 10,605 -1,748+(-) PARTIDAS RELACIONADAS CON ACTIVIDADES DE INVERSIÓN
50030010 9,013 8,561 + DEPRECIACIÓN Y AMORTIZACIÓN DEL PERIODO
50030020 1,592 639 (-) + UTILIDAD O PERDIDA EN VENTA DE PROPIEDADES PLANTA Y EQUIPO
50030030 0 0 +(-) PÉRDIDA (REVERSIÓN) POR DETERIORO
50030040 0 0 (-)+PARTICIPACIÓN EN ASOCIADAS Y NEGOCIOS CONJUNTOS
50030050 0 0 (-)DIVIDENDOS COBRADOS
50030060 0 -10,948 (-)INTERESES A FAVOR
50030070 0 0 (-)FLUCTUACIÓN CAMBIARIA
50030080 0 0 (-) +OTRAS PARTIDAS
50040000 35,557 87,714+(-) PARTIDAS RELACIONADAS CON ACTIVIDADES DE FINANCIAMIENTO
50040010 35,557 87,714 (+)INTERESES DEVENGADOS A CARGO
50040020 0 0 (+)FLUCTUACIÓN CAMBIARIA
50040030 0 0 (+)OPERACIONES FINANCIERAS DE DERIVADOS
50040040 0 0 + (-) OTRAS PARTIDAS
50050000 325,693 316,349FLUJO DERIVADO DEL RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS A LA UTILIDAD50060000 -43,449 -311,312FLUJOS GENERADOS O UTILIZADOS EN LA OPERACIÓN
50060010 129,826 -26,749 + (-) DECREMENTO (INCREMENTO) EN CLIENTES
50060020 -47,384 -179,356 + (-) DECREMENTO (INCREMENTO) EN INVENTARIOS
50060030 -40,061 -22,805 + (-) DECREMENTO (INCREMENTO) EN OTRAS CUENTAS POR COBRAR Y OTROS ACTIVOSCIRCULANTES
50060040 10,033 -12,696 + (-) INCREMENTO (DECREMENTO) EN PROVEEDORES
50060050 -95,863 -69,706 + (-) INCREMENTO (DECREMENTO) EN OTROS PASIVOS
50060060 0 0 + (-)IMPUESTOS A LA UTILIDAD PAGADOS O DEVUELTOS
50070000 282,244 5,037FLUJOS NETOS DE EFECTIVO DE ACTIVIDADES DE OPERACIÓNACTIVIDADES DE INVERSIÓN50080000 -42,650 6,184FLUJOS NETOS DE EFECTIVO DE ACTIVIDADES DE INVERSIÓN
50080010 0 0 (-)INVERSIONES CON CARÁCTER PERMANENTE
50080020 0 0 +DISPOSICIONES DE INVERSIONES CON CARÁCTER PERMANENTE
50080030 -17,470 -4,764 (-)INVERSION EN PROPIEDADES, PLANTA Y EQUIPO
50080040 0 0 +VENTA DE PROPIEDADES, PLANTA Y EQUIPO
50080050 0 0 (-) INVERSIONES TEMPORALES
50080060 0 0 +DISPOSICION DE INVERSIONES TEMPORALES
50080070 0 0 (-)INVERSION EN ACTIVOS INTANGIBLES
50080080 0 0 +DISPOSICION DE ACTIVOS INTANGIBLES
50080090 -25,180 0 (-)ADQUISICIONES DE NEGOCIOS
50080100 0 0 +DISPOSICIONES DE NEGOCIOS
50080110 0 0 +DIVIDENDOS COBRADOS
50080120 0 10,948 +INTERESES COBRADOS
50080130 0 0 +(-) DECREMENTO (INCREMENTO) ANTICIPOS Y PRESTAMOS A TERCEROS
50080140 0 0 + (-) OTRAS PARTIDAS
ACTIVIDADES DE FINANCIAMIENTO50090000 -251,813 -24,552FLUJOS NETOS DE EFECTIVO DE ACTIVIDADES DE FINANCIAMIENTO
50090040 -1,175,126 -1,331,618 (-) AMORTIZACIÓN DE FINANCIAMIENTOS BANCARIOS
50090050 -105,000 -90,000 (-) AMORTIZACIÓN DE FINANCIAMIENTOS BURSÁTILES
50090060 -169,672 0 (-) AMORTIZACIÓN DE OTROS FINANCIAMIENTOS
50090070 0 0 + (-) INCREMENTO (DECREMENTO) EN EL CAPITAL SOCIAL
50090080 -138,507 -20,450 (-) DIVIDENDOS PAGADOS
50090090 0 0 + PRIMA EN EMISIÓN DE ACCIONES
50090100 0 0 + APORTACIONES PARA FUTUROS AUMENTOS DE CAPITAL
50090110 -85,529 -87,714 (-)INTERESES PAGADOS
50090120 0 0 (-)RECOMPRA DE ACCIONES
50090130 5,580 -17,010 + (-) OTRAS PARTIDAS
ESTADOS DE FLUJOS DE EFECTIVO (METODOINDIRECTO)
VINTE VIVIENDAS INTEGRALES, S.A.P.I.DE C.V.
VINTECLAVE DE COTIZACIÓN:
BOLSA MEXICANA DE VALORES, S.A.B. DE C.V.
TRIMESTRE: 03 AÑO: 2015
CONSOLIDADO
POR LOS PERIODOS DE NUEVE MESES TERMINADOS EL 30 DE SEPTIEMBRE DE2015 Y 2014
(MILES DE PESOS) Impresión Final
Impresión FinalCUENTA/SUBCUENTAAÑO ACTUAL
IMPORTEREF
AÑO ANTERIOR
IMPORTE
50100000 -12,219 -13,331INCREMENTO (DISMINUCION) DE EFECTIVO Y EQUIVALENTES DE EFECTIVO50110000 0 0CAMBIOS EN EL VALOR DEL EFECTIVO Y EQUIVALENTES DE EFECTIVO50120000 234,091 205,357EFECTIVO Y EQUIVALENTES DE EFECTIVO AL PRINCIPIO DEL PERIODO
50130000 221,872 192,026EFECTIVO Y EQUIVALENTES DE EFECTIVO AL FINAL DEL PERIODO
BOLSA MEXICANA DE VALORES, S.A.B. DE C.V.
COMENTARIOS Y ANALISIS DE LAADMINISTRACIÓN SOBRE LOS RESULTADOS
DE OPERACIÓN Y SITUACIÓN FINANCIERA DE LACOMPAÑÍA
CLAVE DE COTIZACIÓN:
1
AÑO:TRIMESTRE: 03 2015
CONSOLIDADO
Impresión Final
VINTE
VINTE VIVIENDAS INTEGRALES,S.A.P.I. DE C.V. PAGINA 6/
Los siguientes comentarios deben ser leídos en conjunto con los Estados Financieros
Auditados y sus notas.
1.- Periodo de nueve meses terminado el 30 de septiembre de 2015, comparado con el
periodo de nueve meses terminado el 30 de septiembre de 2014.
Los ingresos al 30 de septiembre de 2015 ascendieron a $1,825.8 millones, lo que
representó un incremento de $250.3 millones o 15.9% comparado con los $1,575.5 millones
registrados al 30 de septiembre de 2014. Dicho crecimiento se fundamenta en el
incremento de las viviendas escrituradas en el mismo periodo de 13.3% con un
crecimiento de su precio promedio de 1.85% desde $582.6 mil a $593.4 mil pesos.
Por otra parte, el EBITDA se incrementó un 16.7% al pasar de $315.7 millones de enero a
septiembre de 2014, a $368.4 millones de enero a septiembre de 2015, en línea con el
crecimiento de ingresos de la Compañía. En el periodo de 12 meses terminados el 30 de
septiembre de 2015 el margen EBITDA de la Compañía es igual a 20.8% con respecto a
20.1% correspondiente al mismo periodo terminado el 30 de septiembre de 2014.
Los gastos de operación, incluyendo los (i) gastos generales y de administración, (ii)
los gastos de dirección y planeación, y (iii) los gastos de venta, al 30 de septiembre
de 2015 ascendieron a $220.0 millones, lo que representa un incremento de 23.9% contra
los $177.6 millones registrados al 30 de septiembre de 2014. Por otro lado, el margen
de gastos de operación con respecto a los ingresos total ascendió a 12.1% en enero a
septiembre de 2015 con respecto a 11.3% en el mismo periodo del año anterior. El
incremento del margen de los gastos operativos relativo a los ingresos puede explicarse
debido a la implementación durante los primeros nueve meses del año de una campaña de
posicionamiento de marca; la Compañía estima que dichas acciones publicitarias
continuaran únicamente durante el presente año.
El costo de financiamiento neto (gastos por intereses menos ingresos por intereses)
descendió a $29.8 millones de enero a septiembre de 2015, con respecto a $35.9 millones
en el mismo periodo del año 2014. Cabe destacar que los intereses incluidos en el costo
de ventas ascienden a $50.0 millones a septiembre de 2015 y $40.9 millones a septiembre
de 2014. El descenso en el costo financiero neto en el periodo puede explicarse debido
una mayor generación de flujo operativo por parte de la Compañía que contribuye a
poseer menores requerimientos de deuda
La utilidad neta se incrementó un 21.3% al pasar de $175.1 millones de enero a
septiembre de 2014, a $212.4 millones de enero a septiembre de 2015 como resultado del
crecimiento en las viviendas escrituradas en el periodo así como a un menor costo
financiero neto como se explicó anteriormente.
2.- Información de la Operación
Durante el periodo de nueve meses terminado el 30 de septiembre de 2015 la Compañía
registró ingresos por $1,803.8 millones de pesos derivados de la escrituración de 3,040
viviendas incluyendo equipamientos y tecnologías para la vivienda, con un precio
promedio total de $593.4 mil pesos por unidad, comparado con el mismo periodo del 2014
cuando se escrituraron 2,683 viviendas con un precio promedio de $582.6 mil pesos por
unidad. En específico la Compañía tuvo un ingreso en el periodo enero a septiembre de
2015 derivados de la escrituración de vivienda igual a $1,737.9 millones, ingreso por
equipamiento y tecnologías para la vivienda, internet y línea blanca igual a $65.9
millones, ingreso por venta de lotes y locales comerciales igual a $15.3 millones e
ingreso por servicios de construcción, consultoría y otros dentro del Grupo igual a
BOLSA MEXICANA DE VALORES, S.A.B. DE C.V.
COMENTARIOS Y ANALISIS DE LAADMINISTRACIÓN SOBRE LOS RESULTADOS
DE OPERACIÓN Y SITUACIÓN FINANCIERA DE LACOMPAÑÍA
CLAVE DE COTIZACIÓN:
2
AÑO:TRIMESTRE: 03 2015
CONSOLIDADO
Impresión Final
VINTE
VINTE VIVIENDAS INTEGRALES,S.A.P.I. DE C.V. PAGINA 6/
$6.7 millones.
Manteniendo la flexibilidad para ajustar los productos ante cambios en el entorno,
durante enero a septiembre de 2015 el 6.8% de las viviendas vendidas correspondieron a
viviendas de hasta $350 mil Pesos, 45.2% de entre $350 y $500 mil Pesos, 24.6% de entre
$500 y $700 mil Pesos, 18.1% de $700 mil a $1 millón de Pesos y 5.2% de viviendas con
valor superior a $1 millón de Pesos. De enero a septiembre de 2014 el 3.9% de las
viviendas vendidas correspondieron a viviendas de hasta $350 mil Pesos, 48.1% de entre
$350 y $500 mil Pesos, 24.2% de entre $500 y $700 mil Pesos, 22.1% de $700 mil a $1
millón de Pesos y 1.7% de viviendas con valor superior a $1 millón de Pesos. Con
respecto a los ingresos, durante enero a septiembre de 2015 el 4.0% provino de
viviendas de hasta $350 mil Pesos, 32.9% de entre $350 y $500 mil Pesos, 24.3% de entre
$500 y $700 mil Pesos, 26.3% de $700 mil a $1 millón de Pesos y 12.5% de viviendas con
valor superior a $1 millón de Pesos. De enero a septiembre de 2014 el 2.2% provino de
viviendas de hasta $350 mil Pesos, 35.5% de entre $350 y $500 mil Pesos, 25.3% de entre
$500 y $700 mil Pesos, 32.6% de $700 mil a $1 millón de Pesos y 4.4% de viviendas con
valor superior a $1 millón de Pesos.
Como resultado de la diversificación de fuentes de fondeo hipotecario disponibles para
los Clientes de la Compañía, durante los últimos nueve meses terminados en septiembre
de 2015 el 25.9% de los ingresos provenientes de la escrituración de viviendas fueron
financiadas a través de INFONAVIT Tradicional, 3.1% INFONAVIT Total, 36.3% FOVISSSTE,
13.8% banca, 8.4% Cofinanciamientos, 9.0% sin crédito hipotecario y 3.5% otros, lo
anterior sobre la base de los ingresos totales por escrituración de vivienda.
3.- Política de actualización de Activos
Inversiones Temporales. Se valúan al costo de adquisición, más rendimientos devengados
o a su valor neto de realización estimado, el que sea menor, en su caso, se valúan a
valor de mercado.
Inventarios Inmobiliarios. Se valúan al costo de adquisición de terrenos, licencias,
materiales, mano de obra y gastos directos e indirectos que se incurren en la actividad
de construcción de la Compañía. Durante el período de desarrollo de los inventarios
inmobiliarios, se capitaliza el costo de financiamiento de Créditos Puentes
hipotecarios y otros financiamientos relacionados con el proceso de construcción.
Inmuebles, maquinaria y equipo. Se registran al costo de adquisición y se actualizaban
mediante factores derivados del Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) hasta
el 31 de diciembre del 2007. La depreciación se calcula conforme al método de línea
recta con base en la vida útil de los activos, de acuerdo como sigue:
Años Promedio
Edificios 20
Caseta móvil y equipo de transporte 4
Mobiliario y equipo 10
Equipo de Cómputo y Comunicación 3
4.- Estacionalidad
Debido principalmente a los ciclos operativos y de otorgamiento de créditos de
INFONAVIT y FOVISSSTE, principales fuentes de financiamiento hipotecario en México,
históricamente la Compañía ha presentado un perfil cíclico en el comportamiento de sus
ingresos de forma que los ingresos de la Compañía son registrados y recibidos en el
cuarto trimestre del año tienden a ser mayores que aquellos correspondientes al primer
trimestre.
5.- Políticas de Tesorería
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En general, la Compañía ha definido tres importantes fundamentos de la administración
de la Tesorería.
1)Control de la Organización. Coordina la participación de todos los departamentos de
la Compañía en la conformación del presupuesto semanal con el fin de determinar la
posición inversión-financiamiento de la Compañía.
2)Gestión de Recursos. El correcto control de la Compañía permite equilibrar el uso de
las líneas de crédito disponibles, y obtener la mayor rentabilidad de las inversiones
financieras. Esto incluye, a) la oportuna gestión de liquidez, b) monitoreo de
superávits diarios e inversión de excedentes por UEN, c) así como Gestión de riesgos de
mercado.
3)Negociación de Tasa y Plazo. Selecciona, dentro de los bancos e instrumentos
autorizados por la Dirección de Finanzas y el Comité Ejecutivo de Dirección, los montos
a invertir y sus plazos por cada banco.
6.- Situación Financiera, Liquidez y Recursos de Capital
La información financiera de la Empresa presenta la totalidad de las operaciones
realizadas por la misma, de manera que no existen transacciones relevantes no
registradas en el balance general o en el estado de resultados.
Liquidez y financiamiento
Las fuentes de financiamiento consisten en: Créditos simples con garantía hipotecaria
constituida sobre los terrenos, obra y viviendas de los desarrollos financiados con
estos créditos, créditos corporativos garantizados por activos inmobiliarios o bien por
el aval de la Compañía y deuda bursátil a través de la Bolsa Mexicana de Valores. Los
principales requerimientos de efectivo de VINTE son para el financiamiento del
desarrollo y construcción de viviendas, para capital de trabajo y para la compra de
terrenos.
Por lo que respecta a la tesorería, el efectivo y equivalente de efectivo registrados
por la Empresa, consisten en depósitos bancarios en moneda nacional en cuentas de
cheques e inversión de excedentes de efectivo con disponibilidad inmediata o de muy
corto plazo.
Activo
El activo total aumentó 7.4% a $3,123.4 millones a septiembre de 2015 con respecto a
$2,907.9 millones a septiembre de 2014, por debajo del crecimiento del crecimiento de
los ingresos de la Compañía en el mismo periodo y manteniendo la rotación de capital de
trabajo igual a 1.14x por los últimos doce meses al cierre de septiembre 2015.
Efectivo y equivalentes
Al cierre de septiembre de 2015 y 2014 la Compañía contaba con efectivo e inversiones
temporales por $221.9 millones y $192.0 millones respectivamente. La posición de
efectivo al cierre de septiembre de 2015 representa 6.7 semanas de costo de ventas y
gastos financieros de la Compañía.
Cuentas por cobrar
Las cuentas por cobrar descendieron a $199.5 millones al 30 de septiembre de 2015 con
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respecto a $288.3 millones al 30 de septiembre de 2014, representando principalmente
las viviendas vendidas y tituladas mas no cobradas con financiamiento hipotecario
Fovissste e Infonavit. Dicho descenso puede explicarse debido a una mejora en el ciclo
de cobranza con las instituciones hipotecarias antes mencionadas.
Inventarios
Los inventarios de la Compañía incluyen fundamentalmente los terrenos para
construcción, los terrenos en desarrollo, la construcción en proceso y los materiales
de obra. Los inventarios inmobiliarios totales de la Compañía al cierre de septiembre
de 2015 ascienden a $2,507.4 millones con respecto a $2,290.4 millones a septiembre de
2014. Dicho incremento igual al 9.5% se encuentra en línea con el crecimiento de las
operaciones de la Compañía y en cumplimiento de los requerimientos de inventario
inmobiliario dictados por las políticas de la Empresa con el objetivo de mejorar la
rotación de su capital de trabajo y mantener su rentabilidad en niveles de ROE
superiores al 20% anual.
Pasivo
El pasivo total aumentó 3.9% a $1,751.4 millones a septiembre de 2015 con respecto a
$1,685.4 millones a septiembre de 2014. Por su parte la razón de pasivos a capital
contable fue igual a 1.3 al cierre de septiembre de 2015.
Pasivos financieros
Al 30 de septiembre de 2015 se mantiene un nivel de endeudamiento de $857.3 millones.
De los $857.3 millones, la Compañía posee una deuda compuesta por $661.8 millones
(77.2%) en líneas corporativas de largo plazo y $195.4 (22.8%) a través de
financiamiento bursátil. La porción circulante de la deuda corporativa de largo plazo
es igual a $20.0 millones.
La Deuda Bruta a EBITDA para los últimos 12 meses al cierre de septiembre de 2015 fue
de 1.61x mientras que la Deuda Neta a EBITDA para el mismo periodo fue de 1.19x. Por su
parte, dichos indicadores ascienden a 1.67x y 1.25x respectivamente al considerar el
saldo de la cuenta de operaciones por venta de contratos de derechos de cobro futuros
(Programas de factoraje).
Capital Contable
El capital contable se incrementó en 12.2% a $1,372.0 millones a septiembre de 2015 con
respecto a $1,222.5 millones a septiembre de 2014.
7.- Control Interno.
La Compañía ha desarrollado un conjunto de instrumentos para el control de las
principales variables del Negocio incluyendo, Políticas y Procedimientos de Acción;
administración de los recursos a través de un Sistema Integral de Información y
Reportes Ejecutivos operados en una Plataforma Tecnológica; Seguimiento y Control de
las Variables por Centro de Responsabilidad en cada una de las UENs; así como la
evaluación, seguimiento y control del negocio a través de reuniones, foros y mesas
celebradas periódicamente por el Equipo de Dirección y Gerencia de las plazas. La
implementación de cada una de estas acciones se encuentra basada en el Modelo de
Negocio, los principios de la Estructura Organizacional así como los Principios y
Valores de la Compañía. Como órgano interno de control, la Compañía cuenta con un área
de Auditoría Interna, misma que tiene como responsabilidad, realizar la evaluación
general de riesgos y enfocar sus revisiones al cumplimiento de las políticas y
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procedimientos en las distintas áreas y ciclos operativos del negocio, reportando sus
resultados a la Dirección General de la Empresa.
En particular, la Compañía ha incluido el control de las siguientes variables como
parte del Sistema de Control:
1. Insumos para la Operación
•Adquisición y administración de reserva territorial
•Autorización de conjuntos habitacionales
•Proyectos
2. Operación
•Ventas
•Obra
•Individualización
•Post-venta
•Contraloría
3. Plan de Negocio y Financiero
•Modelo Financiero Integral para la Planeación de Largo Plazo
•Estado de Resultado (Plan de Utilidad Base por año, producto y plaza)
•Origen y aplicación de recursos (Plan de liquidez por año)
•Flujos de Efectivo
•Plan de Financiamiento
•Estados Financieros e indicadores vs. otras empresas del sector y otras industrias
4. Ingresos
•Proyectos de Inversión Inmobiliario (Lotes habilitados)
•Proyectos de Inversión por Producto
5. Costos y Gastos
•Costo Directo
•GAV
•Costo Integral de Financiamiento
6. Calidad
•Diseño Arquitectónico
•Procesos Constructivos
•Producto Terminado
•Reglamento de Construcción y Normatividad
•Desarrollo Comunitario
7. Recurso Humano
•Diagnóstico de Clima Organización
•Evaluación de Desempeño
•Estudios de Mercado Sueldos y Prestaciones
Sistema Integral de Información. VINTE ha implementado una Plataforma Tecnológica
Integral sobre la cual opera su Sistema de Información. La Compañía considera que dicho
sistema le brinda una valiosa herramienta en la correcta aplicación de dichas políticas
y procedimientos.
ERP. VINTE ha instrumentado un sistema ERP especializado en el desarrollo, construcción
y promoción de vivienda como parte sustancial de los Sistemas de Información de la
Compañía. VINTE considera que el sistema ERP, conocido como Enkontrol®, cuenta con las
características necesarias de software, procedimientos de operación, consultoría y
metodología de implementación con una orientación total al sector de la vivienda. En
adición, la Compañía ha generado un conjunto de módulos propios (dentro del sistema
Enkontrol) orientados a satisfacer las necesidades de control específicas de la
Compañía.
Plataforma de Análisis de Información. En adición al sistema ERP, la Compañía ha
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VINTE VIVIENDAS INTEGRALES,S.A.P.I. DE C.V. PAGINA 6/
instituido el sistema de análisis de información Business Intelligence®, el cual
permite acceder en tiempo real a las principales variables de negocio, incluyendo,
comportamiento de ventas por plaza y producto, estructura de costos y conformación de
los Estados Financieros.
Reportes Ejecutivos de Seguimiento y Control. VINTE posee un conjunto de bases de datos
que constituyen herramientas internas para el control y seguimiento de las variables
claves de la organización, incluyendo la administración de los insumos para la
operación, plan de negocio y financieros, administración de ingresos y control de
gastos y costos, control de calidad y recursos humanos.
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NOTAS COMPLEMENTARIAS A LA INFORMACIÓNFINANCIERA
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VINTE VIVIENDAS INTEGRALES, S. A. P. I. DE C. V. Y SUBSIDIARIAS
NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS CONSOLIDADOS CONDENSADOS INTERMEDIOS NO AUDITADOS
POR EL PERIODO DE NUEVE Y TRES MESES TERMINADO EL 30 DE SEPTIEMBRE DE 2015 Y 2014
(EN MILES)
1.BASES DE PRESENTACIÓN
LOS ESTADOS FINANCIEROS CONSOLIDADOS CONDENSADOS AL 30 DE SEPTIEMBRE DE 2015 HAN
PREPARADOS DE CONFORMIDAD CON LA NORMA INTERNACIONAL DE CONTABILIDAD (IAS, POR SUS
SIGLAS EN INGLÉS) 34, NORMA DE INFORMACIÓN FINANCIERA INTERMEDIA. LA ENTIDAD HA
INCLUIDO TODOS LOS AJUSTES (QUE CONSISTEN PRINCIPALMENTE EN AJUSTES NORMALES Y
RECURRENTES) QUE SE CONSIDERAN NECESARIAS PARA LA PRESENTACIÓN RAZONABLE DE LOS ESTADOS
FINANCIEROS INTERMEDIOS CONSOLIDADOS CONDENSADOS NO AUDITADOS. LOS RESULTADOS DE LAS
OPERACIONES PARA LOS PERIODOS PRESENTADOS NO SON NECESARIAMENTE INDICATIVOS DE LOS
AÑO ACTUAL HASTA 1 AÑO HASTA 2 AÑOS HASTA 3 AÑOS HASTA 4 AÑOS HASTA 5 AÑOS OMÁS AÑO ACTUAL HASTA 1 AÑO HASTA 2 AÑOS HASTA 3 AÑOS HASTA 4 AÑOS HASTA 5 AÑOS O
MÁS
INTERVALO DE TIEMPO
VENCTOS. O AMORT. DENOMINADOS EN MONEDA EXTRANJERA