TITULO SUPLETORIOElttulo supletorioes una expresin delDerecho
Civilutilizada para designar aldocumentoque otorga unaautoridad
judicialpara fundamentar elderecho de propiedad, en los casos
cuando este derecho no se halle amparado por latitulacinordinaria
basada en los registros.Conforme a la doctrina jurdica se considera
que elttulo supletoriono concedepropiedadsobre un bien sino que tan
slo otorga lagarantadelregistroa los propietarios que, a veces por
eventos extraordinarios o fuera de su dominio quedan desprovistos
de los ttulos ordinarios. En ciertas situaciones se hace muy difcil
probar la existencia de un legtimoderecho de propiedadsobre bienes
sujetos a registro, problema surgido por causa del simple descuido
de anteriores propietarios, o por destruccin (por violencias
pblicas, incendios, o desastres naturales) delregistro de la
propiedad.Por ello se utiliza la denominacin de "ttulo supletorio",
por cuanto la declaracin del juez "suple" la ausencia delttulode
propiedad hasta la fecha de su adquisicin en eltribunal; cabe
agregar que la resolucin del juez que recae en el
respectivoprocesosirve de titulacin suficiente para satisfacer la
exigencia de losRegistros de propiedad, y es slo impugnable por un
posterior juicio.1. Generalidades2. Efectos jurdicos del ttulo
supletorio inscrito en el Registro de la propiedad3. Naturaleza
procesal del ttulo supletorio4. Conclusiones5. Recomendaciones6.
BibliografaIntroduccinEl ttulo supletorio es la institucin
jurdica[1]que permite al propietario, que carece de ttulo
dedominioescrito, ser acreditado en la posesin mediante la debida
inscripcin en elRegistroPblico de laPropiedad-justificando
previamente su posesin ante el Juez competente- constituyendo de
esa manera la garanta de su posesin sin perjuicio de tercero de
mejor derecho[2]Podemos decir acienciacierta, que la aparicin de
esta figura jurdica, tuvocarctersubsanador o curativo en trminos
metafricos, pues la falta de titulacin ha sido un fenmeno
generalizado y anlogo en sus causas[3]tanto en el Reino
deEspaadonde se implement por primera vez como en nuestro
pas.Lamentablemente lamedicina, -en nuestrosistemajurdico- hasta
ahora, ha resultado en cierta medida peor que la enfermedad, ya que
por medio del ttulo supletorio ingresan al Registro Pblico de la
Propiedad, tanto la posesin del propietario como la del no
propietario, generando al igual que en Espaa[4]la doble
inmatriculacin, entre otros abusos no menos perjudiciales al trfico
jurdico de la propiedad debienesinmuebles. En otras palabras la
posesin, que en trminos generales representa una contradiccin
externa o extraregistral con relacin al dominio o titularidad, pas
a una relacin de carcter contradictorio interno con el Registro de
titularidades de derecho subjetivo.No cabe duda que elconflictopor
la tenencia dela tierraa lo largo de nuestrahistoria, ha sido una
de las causas de inestabilidadpolticay econmica con consecuencias
catastrficas para lasociedaden su conjunto y por ende para la
propiedad; y es, en ese contexto que se debe ver el espritu del
legislador, pues no slo se trata "de proteger la posesin en s"
[5]sino de garantizar, conservar y promover la paz social, aunque
sta haya sido o sea acosta del Derecho Inmobiliario Registral, ya
que la doctrina y el derecho moderno considera al Registro"el
exponente de un mundo jurdico formado por titulares
dederechossubjetivos de carcter real inmobiliario"[6]Latesismoderna
con respecto al Registro es vlida, pero no es menos vlido lo que
nos plantea IHERING -sin pretender sacarlo de contexto- al sealar
que debe verse a la "proteccin de la posesin como un postulado de
la proteccin de la propiedad[7]en otras palabras, se debe
considerar a "la posesin como una posicin avanzada de la
propiedad,en el entendido, que no slo es protegida por s misma,
sino tambinmirando a la propiedad" [8]Esta argumentacin, nos dice
que la proteccin de la propiedad es inherente a la proteccin de la
posesin, es decir que la proteccin de ambas lleva el germen de
sudesarrolloo de su destruccin, pues segn l, "es imposible conceder
esta proteccin al propietario sin que los no propietario se
aprovechen de ella al mismo tiempo" [9]Desde nuestro punto de vista
-sin tratar de justificar lo que muchos autores denominan una
aberracin jurdica-, y tomando muy en cuenta las dos tesis
anteriores. Vemos que, con el ttulo supletorio lo que se pretende
es -parafraseando a FERRETTI[10]-ajustar la norma con la realidad,
o como bien lo sealara SAVIGNY, -en el contexto de una polmica
sobre elCdigoCivil Alemn, pero que tambin cabe en este caso- el
"derecho es sustancialmente unproductohistrico y una obra del
espritu del pueblo y no un producto de laboratorio" [11]o sea que
la institucin jurdica que hoy estudiamos es producto de una
necesidad histrico socio-econmica[12]y su existencia jurdica se
debe limitar a subsanar la falta de titulacin, y una vez cumplido
suobjetivocerrarle el acceso al Registro; conservando sus efectos,
tal y como se hiciera con laleyHipotecaria de 1947 en
Espaa[13]Ahora bien, para comprender mejor esta compleja temtica y
hacer nuestras consideraciones, en el Primer Captulo llamado
Generalidades, veremos: laevolucindelconceptottulo supletorio
-evolucin de la posesin: Derecho romano, germnico, cannico,
moderno, contemporneo yespaol, evolucin del ttulo supletorio como
institucin jurdica-; concepto de ttulo supletorio;problemasdel
ttulo supletorio como institucin jurdica -problemas de orden
registral, problemas de orden procesal-. En el Segundo Captulo,
abordaremos los efectos jurdicos del ttulo supletorio inscrito en
elRegistrode laPropiedaddebienesinmuebles:Dominioy posesin
-dominio,conceptodel dominio, posesin-; el ttulo supletorio y el
Registro de la propiedad -antecedentes mediatos e inmediatos de la
relacin del ttulo supletorio y el Registro de la propiedad, modo de
proceder en la solicitud de ttulo supletorio-, y los efectos
jurdicos del ttulo supletorio inscrito en la legislacin vigente.En
el tercer Captulo, veremos lanaturalezaprocesal del ttulo
supletorio, misma que tienecarcteradministrativo o sea que
pertenece a la Jurisdiccin Voluntaria, regulada en ellibroII
delCdigodeProcedimientoCivil. De igual manera abordaremos el
carcter constitutivo que adquiere, de acuerdo a la doctrina, la
inscripcin del ttulo supletorio en el Registro, al tratarse de un
nuevoestadojurdico; en tal sentido, citando a Roca Sastre, veremos
lastesisque al respecto sealan: Jernimo Gonzlez, Sanz Fernndez,
Cruz Berdejo, Wolff, Hedemann, as como la posicin de
nuestrosistemajurdico de conformidad con el Art. 3,772C.CAPTULO
IGeneralidades EVOLUCIN DEL CONCEPTO TTULO SUPLETORIOHablar del
ttulo supletorio es precisamente hablar de la posesin del
propietario que por diferentes razones carece de un ttulo
formalmente escrito, haciendo la salvedad de la tesis de PLANIOL y
RIPERT, citados por ROCA SASTRE[14]de que sta ltima, la posesin es
un hecho; y el primero, como medio, es lo jurdico e institucional
por consiguiente para interpretar laevolucindel concepto ttulo
supletorio, es necesario conocer la evolucin de la "posesin" a
travs del Derecho romano, el Derecho Germnico y el Derecho cannico,
pero no slo desde el punto de vista jurdico e histrico, sino tambin
desde el punto de vista doctrinal[15]1.1.1- Evolucin de la
Posesin1.1.1.1-Derecho RomanoEn lasociedadprimitiva comunitaria, no
exista la propiedad privada, por tanto la relacin posesoria del
derecho colectivo de la propiedad y la posesin eran una misma
cosa[16]"El hecho, la apariencia del derecho, era el derecho
mismo". Con eltiempo, nos dice CASTN TOBEAS "debi aparecer la
distincin con respecto a los bienes muebles" [17]transformaciones
que tienen causas internas como externas, ejemplo de ello es la
descorporalizacin gradual del elementocorpusen la tradicin, lo que
realz al elemento subjetivo, es decir elanimus,en el perodo
posclsico[18]A todas luces esta mayor relevancia del
elementoanimussobre el elementocorpusen la posesin, result de suma
importancia para el trfico jurdico de los bienes inmuebles, porque
con la descorporalizacin se obtiene, como resultante, un acto de
transmisin posesoria que se funda ms en el elemento anmico
subjetivo, es decir que se manifiesta con la admisin de la entrega
simblica, en detrimento del formalismo expresado en laMancipatioy
en laIn Jure Cessio[19]As mismo, est nueva situacin
permitipoderconservar la posesin no importando la prdida delcorpus,
dejando atrs la concepcin natural de que "la posesin se pierde
desde que un tercero se la apropia", en otras palabras el "simple
apoderamiento del predio por un tercero, tiende a no tener
incidencia posesoria" [20]Esto significaba que se poda detentar la
cosa pero no tener la propiedad sobre ella, por tanto en este nuevo
estadio de la civilizacin romana, el concepto de la posesin, es
perfilada ms como una relacin de derecho, que como un simple
hecho[21]En nuestra legislacin -con influencia romanista y
germnica-, "el poseedor puede perder la posesin: por la posesin de
otro aunque sea contra la voluntad del antiguo poseedor, si la
nueva posesin hubiere durado por ms de un ao", con la salvedad de
que "los actos potestativos o de meratolerancia, no constituyen
posesin"[22].Volviendo alDerecho romano, se perfilan, pues, a
partir de aqu slo dos tipos de posesiones: la del verdadero dueo o
del cree serlo de buena fe, con consecuencias jurdicas e integrada
por los elementos material o fsico y psquico o intelectual; y el de
la mera tenencia[23]posesin natural o corporal o sea la mera
detentacin o mera tolerancia como dice nuestro Cdigo Civil; el que
puede ser vencido en juicio por el que tiene elanimus
dominidebidamente registrado en acta pblica. Es apreciable que el
Derecho romano, en su rica evolucin histrico-jurdica dej
establecido que la propiedad es un derecho y la posesin un hecho
protegido con un trato bastante semejante[24]a la propiedad.Estos
cambios histricos se ven fortalecidos con la aparicin del documento
-instrumenta pblica- que recoge y plasma el acto deenajenacinde
inmueble -contratoobligatorio y acto de disposicin-, mediante "acta
pblica redactada por funcionarios con facultad de registrar actos
jurdicos y mantener archivada ladocumentacinpertinente"[25]. Es
decir que esta nueva tcnica corporiza el derecho, y lo ajusta a los
nuevos y cambiantes intereses socioeconmicos y polticos de la poca,
como nos lo hace saber TOPACIO FERRETTI. Dejando establecida la
supremaca delanimusen el acto transmisivo, confirindole as un alto
nivel de abstraccin.Adems, en estos cambios trascendentales, en los
diferentes estadios del Derecho romano -la supremaca delanimus,la
divisin de la posesin en civil y natural, laescriturao documento
pblico-, encontramos que la idea de la posesinno era unvoca[26]o
sea que en sus diferentes momentos histricos y de acuerdo a sus
necesidades tuvo tres tipos de situaciones, a saber: primera, la
simple detentacin de la cosa, carente de especial proteccin;
segunda, el seoro de hecho, protegido por los interdictos; y
tercera, que adems podra llegar a convertirse en propiedad gracias
a la usucapin. Pero que posteriormente loscompiladoresredujeron a
la posesin natural y civil[27]Cabe sealar que la posesin romana no
se daba en cosas incorpreas[28]Se puede resumir en este punto que,
en el perodo posclsico romano la tradicin para ser vlida requera
ser registrada en las actas de un funcionario imperial o municipal
con facultad de registrar; segundo, para adquirir la posesin slo
bastaba la voluntad -animus- de poseer, o la posesin civil, es
decir ya no se exiga la aprehensin corporal; tercero, la posesin se
bas a partir de estos cambios en una relacin bastante semejante a
la propiedad, como un estado de hecho productor de efectos
jurdicos; cuarto, quedaron definidas slo dos tipos de posesiones:
la del verdadero dueo o del cree serlo de buena fe; y el de la mera
tenencia: posesin natural o corporal, que puede ser vencido en
juicio por el que tiene elanimus dominidebidamente registrado en
acta pblica; quinto, la posesin -como institucin jurdica, como
negocio de transmisin posesoria- ya no es regulada por los
jurisconsultos, sino que tiene carcter legislativo[29]es decir del
mbito privado pas al mbito pblico, oficialista; y sexto la posesin
como institucin independiente se protega por s misma.1.1.1.2-
Derecho GermnicoCon la cada delImperio romanose produjo, hasta
cierto momento, una especie de mezcla entre el derecho romano y el
derecho germnico -romano germnico-, en el entendido que una
determinada formacin social no muere hasta que no se han
desarrollado todas las fuerzas que puedan dar lugar a
nuevasinstituciones, formas o concepciones. Ejemplo de esto es el
concepto de propiedad privada que dela tierratenan los romanos y el
que sobre la misma desarrollaron los germanos; citando textualmente
a Don Jernimo Gonzlez y Martnez, el romano deca "Yo soy el seor, la
naturaleza la esclava. Cuanto existe en el mundo, tiene el nico fin
de servirme". Encambioel germano deca "La naturaleza es mi nodriza,
cuyas ordenes debo atender Latierraes elpatrimoniode la humanidad,
los particulares son sus administradores responsables" [30]Estas
concepciones -diametralmente opuestas- sobre la propiedad privada
de la tierra, dejan entrever los cambios con respecto a la
proteccin de la posesin, ya que si bien en el derecho romano era un
estado protegible;el derecho germnico le da una mayor ampliacin a
dicha proteccin, no presumible sino ms bien detentable u
ostensible. Dndole as la investidura -Gewere-, entendida sta como
una "relacin delhombrea la cosa reconocida como forma aparente de
un seoro legitimo sobre la misma" [31]Esta conceptualizacin parece
haber inspirado a la definicin que autores como ROCA SASTRE,
consideran la ms acertada"poder o seoro de hecho sobre una cosa por
parte de un sujeto, y que se manifiesta en una actividad que
corresponde al ejercicio del dominio o derecho real, productor de
consecuencias jurdicas"[32]En este perodo la posesin ogewerese
reafirma como el elemento externo, la forma notoria del derecho de
cosas corpreas e incorpreas, tan necesaria para la relacin jurdica
que adems, de afirmar el derecho y favorece su ejercicio,tutelaa
tercero que de buena fe ha contratado sobre lasapariencias.
Estamos, pues, frente a dos tipos de investiduras: De hecho o
investidura corporal y de dominio o titularidad real[33]tal y como
nos lo reafirma GONZLEZ Y MARTNEZ.Podemos observar que en esta
nueva etapa, la posesin adquiere una gran relevancia con respecto a
la propiedad, ya que al ser considerada como el elemento externo de
la misma se le tiene que proteger, es pues, laforma notoria del
derecho del bien inmueble oderechosreales,y del estado de hechocomo
bien nos lo dice IHERING, "la proteccin de la posesin como
exterioridad de la propiedad, es un complemento necesario de la
proteccin de la propiedad, una facilitacin de la prueba a favor del
propietario, la cual aprovecha necesariamente tambin al no
propietario" [34]es decir que protege tanto a la investidura
dominio o titularidad real, como a la investidura de hecho.Lo
expresado nos demuestra el porqu la posesin germnica afirma el
derecho y favorece su ejercicio como un modo especial del estado de
hecho, criterio compartido por ROCA SASTRE[35]y THIBAUT para
quienes la posesin, no es el hecho puro y simple, si no el
ejercicio del derecho; en ese sentido THIBAUT, en suteoralo expresa
as "es un principio imperativo y necesario para la razn, que nadie
puede vencer jurdicamente a otro, si no tiene motivos
preponderantes en que fundar su derecho; de lo cual resulta que un
estado de cosas puramente de hecho en s, adquiere la ms alta
importancia, por cuanto lleva esta regla, segn la cual todo aquel
que ejerce de hecho un derecho, debe ser mantenido en este estado
de hecho hasta que otro haya demostrado tener un derecho mejor"
[36]Al respecto nuestroCdigo Civilen su Art. 1.730 seala que
"contra la posesin inscrita no se admitir otra prueba ms que otra
posesin igualmente inscrita; y mientras subsista la inscripcin, el
que se apoderare de la cosa a que se refiere el ttulo registrado,
no adquiere la posesin de ella ni pone fin a la posesin existente".
Definicin que, aparentemente, se ajusta a dicha tesis provocando
unainterpretacinconfusa entre la posesin inscrita mediante
titulacin supletoria y el hecho puro y simple, pues, esta ltima no
tiene acceso al Registro de la Propiedad.Sin embargo
existenvocesque objecionan esta concepcin, como de PLANIOL, que
dice "hay que guardarse de definir la posesin, como se hace
frecuentemente, diciendo que es el ejercicio de un derecho, pues el
derecho puede existir o no"; tambin ALBALADEJO, opina al respecto
al sealar "la posesin consiste en la tenencia del poder de hecho
sobre una cosa, o sobre el objeto de un derecho, pero no en su
ejercicio, porque tenencia de un poder y ejercicio o uso del mismo
son cuestiones diferentes". Y agrega, "si se admitiese, que posesin
de un derecho es igual a ejercicio de su contenido, cesando el
ejercicio, cesara la posesin; lo que no ocurre"[37]Esta
controversia acadmico-jurdica resulta de suma importancia por la
complejidad de esta figura jurdica y por ende de su ejercicio, pero
lo que hay que ver -como nos dice CARBONI[38]citado por CASTN - "es
que este poder jurdico, se deduce del hecho de ejercitarlo, y de la
manera por la que ese ejercicio se realiza, independientemente de
la existencia verdadera, real, del derecho mismo, respecto a la
cual toda cuestin permanece todava imprejuzgado".En todo caso, hay
que preguntarse como lo hace IHERING Por qu es protegida la
posesin? Por circunstancias externas a ella, o por s misma, o por
ambas?Posiblemente sea en primer lugar -como sealan SAVIGNY y
HUFELAND- "porque estadsticamente se demuestra que la mayora de los
poseedores son al mismo tiempo los propietarios o sea que se trata
de una propiedad presunta o provisional, es decir que lo que est
protegido en la posesin, es la propiedad posible"; en segundo lugar
-como indica STAHL-, porque "La posesin, como la propiedad, sirve
al destino general del patrimonio Por esto conviene concederle
tambin una proteccin jurdica diferente de la propiedadtan solo una
garanta del estado de hecho, dirigida noms contra aquel que hace
cesar este estado"; y tercero por la paz social, como dice BRUNS,
contra "laviolencia, la perturbacin violenta y la sustraccin"
[39]Al margen de toda controversia, esta nueva concepcin de la
posesin ogewere, provoc los siguientes efectos jurdicos,
clasificados por HUBER y GIERKE, -citados por JERNIMO
GONZLEZ[40]en: defensivo, ofensivo y traslativo; el primero se
apoya, segn estos autores, sobrepruebaspersonales o sea que el
papel privilegiado corresponde al que tiene la facultad de probar,
pero que dicha prueba no se funda solamente en el modo de adquirir,
sino ms bien en la existencia de una situacin jurdica, misma que
afirma quien tiene laGewere; el segundo, reafirma el poder de
lagewerede probar en juicio -autor- contra el que gozaba de la
posesin corporal, reclamando en trmite ejecutivo su restitucin o
tomarla por lafuerzao por sentencia o sucesin universal; y la
tercera por la mera transferencia de lagewere, fuere esta de
dominio o de hecho.Segn DIEZ PICAZO, quien sigue en lo fundamental
a CASTN[41]los rasgos distintivos entre la posesin romana y la
Gewere germnica, son: 1 laGewereno separa la posesin jurdica de la
detentacin, y carece delanimus domini; 2 laGewerese aplica tanto a
las cosas como a los derechos, es decir a los derechos corporales e
incorporales; 3 para laGeweretiene la posesin sobre un mueble quien
la detenta, sobre el fundo quien lo disfrute, sobre el derecho
quien lo ejerza; 4 laGeweresobre mueble es siempre real o corporal,
y los inmuebles pueden ser real. Adems en laGewereconvergen varias
investiduras: la del propietario que no explota su finca, conocida
como ideal o mediata, y la del arrendatario[42]conocido como real o
inmediata.1.1.1.3- Derecho Cannico[43]Esta institucin
jurdica-religiosa, que no slo tena jurisdiccin sobre aspectos
religiosos, sino tambin sobrenegociospuramente civiles, extendi la
proteccin posesoria mucho ms all de las cosas corporales: oficios y
dignidades eclesisticas, diezmos, estado matrimonial y en general,
a los derechos honorficos, a los derechos defamiliay al estado
civil. Igualmente ampli la proteccin contra el despojo no slo
contra la simple perturbacin posesoria hasta en el caso del mero
detentador; es decir como seala DIEZ PICAZO "La proteccin se
extiende a cualquier detentador, sin indagaciones sobre la
existencia de ttulo oanimus La proteccin posesoria deba ante todo
servir para elmantenimientodelstatusde hecho constituido y la
evitacin de la violencia" [44]Nuestra legislacin, por una parte en
cuestin de proteccin se distancia del mero o simple detentador o
mera tolerancia; y por otra "produce a favor del poseedor la
presuncin de propiedad que las circunstancias podrn hacer ms o
menos atendibles"[45].La posesin cannica ampar, pues, numerosas
relaciones que el Derecho romano haba excluido, y ampli otros, que
el Derecho germnico mediante laGewerehaba protegido: bienes
incorporales, posesin de derecho o el derecho correspondiente,
servidumbres, derechos reales en general,obligaciones- no
muyseguroslas puramente personales - tratndose de derechos
decrditoscon un status semejante a la posesin.Por lo tanto, como
nos lo dice STOLFI, citado por CASTN "quien tena el goce de un
derecho decrdito, estaba en posesin del estado de cnyuge, de hijo,
etc., era garantizado por laleyen su posesin, prescindiendo de la
existencia del derecho, en el sentido de que corresponda al
adversario probar que l no era acreedor, conyugue, hijo; y hasta
que tal prueba no se hiciese, no se consideraba modificadoel
estadode hecho y de derecho existente"[46].As pues, la tendencia
fue extender la nocin de posesin y la proteccin, a todaclasede
derechos susceptibles de ejercicio continuado o sea a cualquier
detentador, sin indagacin sobre la existencia de ttulo o deanimus.
Se trataba de mantener el status de hecho y con ello evitar la
violencia. Esta ampliacin segn no dice DIEZ PICAZO, se produjo por
dosmedios: 1 Oponiendo excepcin -el despojado- para crear una
cuestin prejudicial, por la cual, antes de considerar el fondo del
litigio, se restitua al despojado. Siendo eficaz slo cuando el
despojado era demandado; 2 Cuando el despojado no es demandado, l
puede por su propia iniciativa yaccin[47]1.1.1.4- Derecho Moderno y
ContemporneoAnte los diferentes escenarios histricos jurdicos
-civilizacin antigua, medieval, moderna y contempornea-, los
pandectistas y glosadores han tratado de conciliar
lasteorasyjurisprudenciaromanstica, germnica y cannica, pues a
pesar de que existen ciertosprincipiosinmutables
dejusticiaderivados del instinto social, comoproductode la
razn[48]en su aplicacin asumen diversas formas, especialmente en
cuanto a la posesin porestar basada en una combinacin de
principios[49]en la que en algunos casos la influencia romanista es
mayor o en su defecto lo es la germnica:Por ejemplo, los Cdigos
Alemn y suizo, en consonancia con la tradicin germnica oGewere,
eliminaron el requisito de la voluntad, ya que para ellos "todo
seoro de hecho sobre una cosa entra dentro del concepto de la
posesin". Pero por una parte como dice CASTN, el Cdigo alemn, si
bien no hacen distincin alguna entre posesin y detentacin, no
reconoce como poseedor alservidorde la posesin. No as, en el Cdigo
suizo, que a pesar de inspirarse en el Cdigo alemn, no hace
distincin entre poseedor, detentador y servidor de la
posesin[50]Otrogrupo, del que nos habla CASTN, lo constituyen las
legislaciones latinas, tradicionalistas pero con matices de origen
germnico y cannico, a saber: el Cdigo francs, mismo que a travs de
sus codificadores, lo primero que se hizo fue despejar toda una
maraa de "conceptos jurdicos unos afines o asociados: tradicin
real, tradicin del derecho, posesin, obligacin de entregar,
perfeccin y consumacin de los actosjurdicos" [51]Estos
codificadores, que culminaron con la gran obra conocida tambin como
el Cdigo Napolenico, definieron la posesin como la "detentacin o el
disfrute de una cosa o un derecho que tenemos o que ejercitamos por
nosotros mismos o por medio de otros que lo tiene o que lo ejerce
en nuestro nombre"[52]. Reconociendo elanimussobre la cosa y sobre
el derecho, al igual que nuestro Cdigo Civil que llama posesin a
"la retencin o disfrute de cualquier cosa o derecho"[53], con la
salvedad que hace PLANIOL en elprrafosubsiguiente.PLANIOL -citado
por DIEZ PICAZO-, hace la salvedad uobservacinque en el Derecho
francs "la mera detentacin o posesin precaria no goza de proteccin
interdictal, que slo se otorga cuando sta va unida al animus o
intencin de poseer" Esto ltimo desde nuestraptica, es lo que
esencialmente la convierte en romanista, eso s, con sus propias
particularidades, porque se ocupa de ella slo incidentalmente,
enfuncinde la prescripcin[54]tal y como no lo reafirma DIEZ PICAZO
en el acpite desarrollos modernos de su obra aqu citada.Igualmente,
seala CASTN, el Cdigo Civil italiano, tanto el de 1865 como el de
1942 tienen influencia romanstica, el primero la define de la
siguiente manera "la tenencia de una cosa o goce de un derecho en
su nombre", agregando en el artculo siguiente "la posesin es
legtima cuando es continua, no interrumpida, pacfica, pblica,
inequvoca y con la intencin de tener la cosa como propia". Por su
parte el Cdigo de 1942, la define as "el poder sobre la cosa que se
manifiesta en una actividad correspondiente al ejercicio de la
propiedad o de algn otro derecho real"[55]. Esta ltima definicin
desde nuestro punto de vista, es ms elaborada que la contemplada en
nuestra legislacin, es ms especfica al que hacer, al ejercicio de
la posesin, misma que se manifiesta en el trfico jurdico de los
bienes inmuebles o derechos reales.Vemos que en esta legislacin se
establecen los requisitos para que la posesin sea legtima, slo
careciendo de la especificacin de "buena o mala fe", y por su
puesto del germnico de un ao y da. Adems, desaparece toda distincin
entrepossessioyquasi possessio, comprendindose as bajo el nombre de
posesin la tenencia de las cosas corporales como el ejercicio de
losderechos reales[56]Con respecto al Cdigo Civil Portugus, CASTN,
seala que ste, ha seguido las lneas directrices del italiano
vigente, definiendo en su Art. 1.251 la posesin como el "poder que
se manifiesta cuando alguien acta en forma correspondiente al
ejercicio del derecho de propiedad o de otro derecho real". Y en el
Art. 1.253 se ocupa de la detentacin: a) Los que ejercen el poder
de hecho sin intencin de actuar como beneficiarios del derecho; b)
Los que simplemente se aprovechan de la tolerancia del titular del
derecho; y c) Los representantes o mandatarios del poseedor y, de
modo general, todos los que poseen en nombre de otro[57]Aqu, de
acuerdo a nuestrapercepcin, la definicin sobre posesin, adquiere
una importancia -al igual o mayor que la italiana- semejante al
ejercicio delderecho de propiedado de cualquier otro derecho real,
as mismo la simple detentacin queda claramente codificada en tres
incisos, lo que revela la importancia que se le da a estamateriaen
la legislacin portuguesa.En cuanto a la legislacin espaola, para
CASTN, a pesar de la supuesta influencia dominante del Derecho
romano, en el fondo, susnormasreflejan influencias diversas, por
ejemplo la regulacin de la posesin en el Cdigo Civilespaol, para
PREZ GONZLEZ y ALGUER, citado por CASTN, "es un conglomerado de
principios y conceptos romanos, germnicos y cannicos, no siempre
conexos entre s, y no todos recogidos defuentesdirectas, sino a
travs de los Cdigos francs, austriaco, italiano y portugus, sin
faltar tampoco ideas y construcciones con propsito de superacin
original"[58].Igual opinin deben expresar los autores nacionales -y
latinoamericanos en general- con respecto a nuestros Cdigos Civiles
de 1.867 y 1.904, mismos que fueron inspirados por los Cdigos
Chileno[59]y francs respectivamente.En lamodernidadel tema de la
posesin, conlleva como requisito inherente el abandono de las
reglas tenidas por indiscutibles para establecer sus propias normas
de verificacin en busca de una nueva concepcin del mundo, espritu
del que est impregnado el Derecho. Aunque en este caso lejos
prescindir absolutamente de la influencia romana, germana y cannica
el Derecho moderno es el resultado de una combinacin de principios
magistralmente expresados por los clsicos, especialmente de SAVIGNY
e IHERING -constatado en toda labibliografaestudiada al respecto-,
de quienes otros autores contemporneos, segn nuestra opinin, se han
inspirado de manera eclctica o en su caso simplemente interpolando
y raras veces ampliando o mejorando sus teoras[60]Ejemplo de ellos
son las siguientes teoras mixtas -teniendo en mente las teoras
relativas y absolutas antes referidas-, sobre la defensa de la
posesin: A) Teora de CARBONI, la primer tesis: "la posesin, en su
sentido genrico o simple detentacin, se basa en la necesidad de
asegurar la paz y tranquilidad pblica, prohibiendo el hacerse
justicia a s mismo; y la segunda: la posesin, en sentido especfico
o legtima, tiene en s la propia razn de ser: existe y es protegida
en cuanto de una relacin de seoro". B) Teora de MESSINEO, "la
proteccin que se concede a la posesin tiene un doble fundamento
prctico: El primero, es la manifestacin de aquel principio por
virtud del cual se respeta la apariencia del derecho, o lo que es
igual , se presume, por el hecho del ejercicio de un derecho, la
cualidad de titular en quien ejercita el derecho mismo; y el
Segundo, ligado al principio delrespetoal orden constituido, segn
el cual, para que no quede turbada la paz social, no se puede
modificar una situacin, jurdica o de hecho, sin intervencin
judicial"[61].Es apreciable que las ideas de ambos pensadores se
formulan alrededor de las teoras relativas y absolutas. Tanto
CARBONI como MESSINEO se refieren a la paz, al orden constituido o
tranquilidad pblica e inclusive a la intervencin judicial lo que
caracteriza a las teoras relativas; as mismo desde el punto de
vista de las teoras absolutistas CARBONI y MESSINEO se refieren con
sus respectivas palabras a la defensa en s, a la legitimidad de la
posesin, a su exteriorizacin como dira IHERING.Con estos ejemplos
sobre la defensa interdictal, podemos comprender el fundamento e
importancia de la misma. Pero adems, por su relevancia, no podemos
omitir la discusin sobre la existencia o preponderancia de los
elementos esenciales de la posesin: La teora Subjetiva o de la
Voluntad -SAVIGNY-, que afirma que la posesin en sentido jurdico
est compuesta por elcorpusy elanimus, fundamental para convertir la
detentacin en posesin; y la Teora Objetiva o Moderna -IHERING- que
considera que elanimuses inherente alcorpus, pues segn ste autor,
elanimuses el propsito del poseedor y elcorpusla exteriorizacin de
ese propsito[62]Decimos relevancia, porque la posesin que se
reviste con el ttulo supletorio requiere delcorpusy delanimus, no
por nada reza el Art. 137RRP "El propietario que careciere de ttulo
hbil para inscribir, deber acreditar su derecho justificando
previamente la posesin ante el Juez competente". Por consiguiente
en nuestro sistema la teora de SAVIGNY, en este aspecto, sigue
siendo de actualidad. Con la salvedad como nos dice CASTN, que
SAVIGNY, no hace referencia alanimus domini-intensin de ser dueo-,
sino alanimus possidendi-intencin de tener la cosa para s-.Al
respecto nuestra legislacin -Art. 780Pr, y siguientes, y 137RRP, y
siguientes- resulta clara, pues, nos expresa que todo propietario
que por una u otra razn carece de ttulo hbil, recurre a la ley por
voluntad propia para obtener un ttulo supletorio que legitime
elanimus domini, y no elanimus possidendi; por razones ms que
obvias: la desventaja que este ltimo representa frente al primero
debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad, y sobre todo
porque el primero se presume propietario.Por su parte, el Cdigo
Civil alemn -con influencia de IHERING en esta materia- reconoce
como ya lo hemos sealado anteriormente, una sola posesin y protege
a todos aquellos que ejerciten un poder de hecho, exceptuando a los
que poseen en nombre de otro[63]1.1.1.5- Derecho EspaolEl Reino
deEspaaen un primer momento -despus de la cada del Imperio
romano[64]- fue influenciado en su Derecho procesal por el Derecho
germnico sobre todo en losfueros municipalesa travs de laGewere,
con su gran aporte llamado prescripcin de un ao y da,concediendo al
propietario que poseyese quieta y pacficamente los bienes por ao y
da, el privilegio de no contestar siquiera a quien sobre ellos le
demandare,en losprocesosinmobiliarios. Segn GONZLEZ y MARTNEZ,el
puntocapitalde ataque es la afirmacin hecha por el actor de que el
demandado posee injustamente, lo que explica la exigencia de buena
fe en la tenencia[65]Otra influencia muy importante del Derecho
alemn en el ordenamiento espaol y en el nuestro es, el sistema de
exactitud del contenido registral -y no de trascripcin como el
francs-, que fue retomado por la Ley Hipotecaria de 1861. De l se
adoptel modo de llevar el Registro por fincas y el tracto sucesivo
registral"[66]. Importancia no slo desde el punto de vista de
lalegitimacinregistral basada en el sistema de exactitud del
contenido del Registro -germnico-, sino adems, en nuestro caso para
el tratamiento de la titulacin supletoria en el orden inmobiliario
registral, razn del presentetrabajo.Es a partir del siglo XII hasta
el siglo XIV que resurge con fuerza el romanismo[67]al pasar la
tcnica del Corpus Juris a los fueros regionales y especialmente al
Cdigo de las siete Partidas[68]el cual -segn las viejas y nuevas
generaciones de autores espaoles-, expone sistemticamente la
doctrina de la posesin, tal es la conceptualizacin plasmada en la
Ley Primera, ttulo 30 de la Partida 3 "segn dijeron los sabios
antiguos, posesin es "tenencia derecha" que ome ha en las "cosas
corporales" con ayuda del cuerpo e del "entendimiento", definicin
que refleja con claridad los elementos que la constituyen: el
jurdico, el material y el psicolgica[69]As mismo la Ley de Estilo N
242 -que al igual que lasleyesde Estilo N 211 y 192 interpretan los
preceptos del Fuero Real espaol- acepta, al igual que la "doctrina
procesal romana, la separacin del posesorio del petitorio"; y en la
Ley 65 de Toro, aparece claramente separada la prescripcin de la
propiedad y la prescripcin de la posesin; normativa recogida en la
Novsima Recopilacin, y retomada de aqu por la ley de enjuiciamiento
civil y por Cdigo Civil[70]Es hasta el siglo XIX, que la
jurisprudencia del Tribunal Supremo y las leyes de Enjuiciamiento
Civil completaron el rgimen legal de la posesin aclarando la
legislacin de las partidas y supliendo las deficiencias; y la
segundas regulando los interdictos y extendiendo los beneficios a
la mera tenencia de la cosa, siempre y cuando esta no fuera objeto
dedelito[71]Llegado a este punto se puede afirmar, en cuanto a la
posesin, que el sistema espaol contiene elementos de los Derechos
germnico, cannico y con preponderancia del romano posclsico,
nutrindose a su vez de las doctrinas de los clsico modernos, de la
jurisprudencia de su Tribunal Supremo, de legislaciones como las
deAlemaniayFrancia, entre otras. Adems de las teoras de tericos
contemporneos de diferentes latitudes, y por supuesto
espaoles.Muchas de estas doctrinas, codificaciones y jurisprudencia
-como una replica en el tiempo-, llegaron a nuestra patria en el
siglo XVI, como consecuencia de laconquista[72]Posteriormente
influenciados por laRevolucinfrancesa entramos a la modernidad
siempre a travs de la legislacin espaola, sumndose a estos aportes
el Cdigo Civil chileno[73]En trminos generales, mediante esta resea
histrico-jurdica, hemos identificados los elementos que configuran
la posesin regulada por nuestro sistema y que en gran medida son
los elementos que vienen a concretar la conceptualizacin de la
posesin, tanto del no propietario - protegida por presumirse
siempre de buena fe- como la del propietario -notariado o
supletorio- a saber: la existencia necesaria delcorpusy
delanimus[74]derivando en ambas posesiones, consecuencias
jurdicas[75]Con respecto al prrafo anterior, nuestro Cdigo Civil,
seala que la posesin como modo de adquirir, puede ser de buena o,
mala fe, considerando que la primera procede de un ttulo cuyos
vicios no sean conocidos del poseedor, y la segunda es la que se
verifica en lahiptesiscontraria, adems siempre se presume de mala
fe al despojante violento y por tanto no es til para la
prescripcin, sino desde que cesa la violencia[76]Por consiguiente,
frente a la norma citada, deducimos que los operadores del Derecho
debemos -judiciales y profesionales del derecho- hacer una
abstraccin en la interpretacin de los artculos en mencin para saber
cuando se refiere al poseedor no propietario y cuando al poseedor
propietario, de lo contrario la interpretacin ser, que, el uso del
concepto "ttulo" no indica siempre la idea de que tal fenmeno est
asociado a una "titularidad" o derecho.1.1.2- Evolucin Histrica del
Ttulo Supletorio como Institucin JurdicaEsta institucin jurdica,
surge en el Reino de Espaa como una necesidad socio-econmica. En lo
social para salvaguardar la paz y en lo econmico para garantizar el
trfico jurdico de los bienes inmuebles y dar as su respectivovalora
los mismos, todo ello en un contexto histrico[77]nada favorable
para la propiedad que se hallaba no inscrita en el Registro de la
propiedad -Ley Hipotecaria de 1861-. As en el primer prrafo del
Art. 397 expresa "El propietario que careciere de ttulo de dominio
escrito, deber inscribir su derecho justificando previamente su
posesin ante el Juez de primera instancia del lugar en que estn
situados los bienes, con audiencia del promotorfiscal, y con la del
propietario con la de los dems partcipes en el dominio, si
pretendiere inscribirse un derecho real"[78].Para realizar
esteobjetivotrazado por los legisladores espaoles, era necesario
crear el medio, denominado "expediente posesorio", mismo que por su
naturaleza fue visto desde un doble punto de vista: registral[79]y
procesal[80]El primero -Segn ROCA SASTRE- "constituy una
manifestacin de la titulacin supletoria que acreditaba la posesin
de una finca o de un derecho real,afines principalmente de su
inmatriculacin", sin el requisito de tener que presentar el ttulo
adquisitivo al que promoviere el expediente posesorio -influencia
que est vigente en el Reglamento de nuestro Registro
Pblico[81]Adems ste sistema registral inmatriculaba a derechos
reales no dominicales, en sta caso justificaba la posesin de un
derecho que gravaba una finca inmatriculada. Sin embargo, por no
haber posesin, no eran inscribibles mediante expediente posesorio:
las servidumbres continuas no aparentes, ni las discontinuas,
fueran o no aparentes, ni mucho menos el derecho de hipoteca[82]El
segundo, el procesal, esun acto de jurisdiccin voluntario[83]por
tal razn era consideradoun expediente y no un juicio. Frente a una
oposicin, ste se transforma en contencioso que se ventilaba dentro
del mismo procedimiento, igual que sucede en nuestra legislacin
vigente[84]La tramitacin del expediente posesorio, en la legislacin
espaola estaba regulada por los Arts. 392 y siguientes de la Ley
Hipotecaria de 1861 y sus reformas, as como por los Arts. 490 y
siguientes del Reglamento Hipotecario de 1915[85]Considerado pues,
el expediente posesorio por la legislacin espaola como un ttulo
supletorio -Ley Hipotecaria espaola de 1855 Y 1861-, ste fue
recogido por el Cdigo Civil chileno, de donde nuestros
codificadores la retomaron tomando en cuenta las similitudes
histricas de nuestro pas:guerras[86]y gran cantidad de propiedades
no inscritas por carecer de un justo ttulo, por tal razn el Art.
109 -del Reglamento del Registro Conservatorio, publicado en la
Gaceta Diario oficial del 16 de junio de 1877-, expresa "En caso de
que el dueo de alguna propiedad raz careciere del ttulo
correspondiente o de que el que tuviere se encontrare con defectos
insubsanables, podr el interesado proporcionarse uno encalidadde
supletorio"[87].El actual Reglamento del Registro Pblico y sus
reformas recogen y mejoran la finalidad del Art.109 del Reglamento
derogado, agregando lajustificacin previade la posesin y ampliando
la titulacin a otros derechos reales y a la propiedad indivisa,
siendo ms parecido al Art. 397 de la Ley Hipotecaria de 1861, al
indicar en el primer prrafo del Art. 137: "El propietario que
careciere de ttulo hbil para inscribir, deber acreditar su derecho
justificando previamente la posesin ante el Juez competente, segn
la cuanta de que se trate, con audiencia del Sndico Municipal del
lugar donde se instruya lainformacin, si se tratare de inscribir el
dominio pleno de alguna finca, y con la del propietario, a la de
los dems participes en el dominio, si pretendiere inscribir otro
derecho real"[88]; situacin que analizaremos en el prximo captulo,
especficamente en el acpite referido al modo de proceder en la
solicitud del ttulo supletorio.1.2- CONCEPTO DE TTULO
SUPLETORIOHemos apreciado que ni la Ley Hipotecaria espaola de
1861, sus reformas; y tampoco los Reglamentos del Registro Pblico
-derogado y vigente- ni el Cdigo Procesal Civil de nuestro sistema
jurdico definen un concepto especfico de lo que es el ttulo
supletorio, tarea que s ha desarrollado nuestra Corte Suprema de
Justicia, incorporando los elementos encontrados en la evolucin de
la posesin latina y en la evolucin del ttulo supletorio como el
medio institucional en sus dos formas de proyectarse, registral y
procesalmente. El ttulo supletorio, segn la Corte Suprema de
Justicia "es la comprobacin de un hecho de posesin revestido de la
garanta de una declaracin judicial que no es suficiente por si sola
para demostrar el dominio, ni es justo ttulo para abonar una
prescripcin por s sola para demostrar el dominio, decenal" [89]Es
apreciable que la Corte Suprema de Justicia considera a la posesin
como un hecho y no como un derecho, tomando as partido en la
controversia jurdico-doctrinaria ya analizada, de que si es o no un
hecho, o un derecho, o un hecho y adems un derecho. As mismo
reconocen que de ella se derivan consecuencias jurdicas al indicar
que "est revestida de la garanta de una declaracin judicial",
proposicin que reafirma la semejanza entre el dominio producto de
una titulacin ordinaria o notarial y el dominio producto de una
titulacin posesoria inscrita. Declaracin judicial que le permite el
acceso al Registro de la Propiedad, mismo que es el "exponente de
un mundo jurdico formado por titulares de derecho sujetivo de
carcter real inmobiliario" [90]A partir de este acceso al Registro
de la Propiedad, el poseedor propietario que en trminos generales
represent una contradiccin externa o extraregistral con relacin
dominio o titularidad ordinaria, pasa a una relacin de carcter
contradictorio interno con el Derecho Inmobiliario
registral[91]Contradiccin, que no slo genera determinadosproblemas,
sino tambin como ya sealamos una situacin jurdica anloga al dominio
inscrito de acuerdo a la legislacin ordinaria. Analoga, que
experimenta una conversin de dominio pleno o deigualdadcon la de la
titulacin ordinaria, mediante la prescripcin positiva[92]Para lo
cual se necesita una posesin de diez aos. Tomando en cuenta que en
nuestra legislacin el derecho de poseer se prescribe por la posesin
de un ao[93]Por tal razn, es que, la Corte Suprema de Justicia, nos
dice que esa garanta emanada de la declaracin judicial "no es
suficiente por s sola para demostrar el dominio ni es justo ttulo
para abonar una prescripcin", o sea que en su calidad de justo
ttulo, requiere tambin como requisito para la prescripcin, que sea
de buena fe -en el momento de la adquisicin-, pacfica -sin
violencia-, continua -ininterrumpida- y pblica -conocida por quin
pretenda interrumpirla o debidamente registrada[94]Este prrafo deja
entrever -a pesar de la confusin que hace entre ttulo supletorio y
prescripcin-, que al reunirse tales requisitos lo que se est
acreditando mediante .la inscripcin en el Registro de la propiedad
es la titularidad dominical, y no la posesin de hecho[95]Tanto la
conceptualizacin de la Corte Suprema de Justicia, como el Art.
1729C., es contradictorio a la doctrina, cuando esta ltima seala
que slo han de permitirse las inscripcin del dominio o derechos
reales, pero nunca la posesin; y el artculo en mencin seala "la
posesin de los bienes inmuebles se adquiere por la inscripcin del
ttulo, con tal que haya durado un ao tanto la inscripcin como la
tenencia de la cosa", creemos y reiteramos que la posesin tiene su
propio medio de defensa: La interdictal.Por consiguiente, el ttulo
supletorio es la institucin jurdica que permite al propietario que
carece de ttulo de dominio escrito, ser acreditado en la posesin
mediante la debida inscripcin en el Registro Pblico de la Propiedad
-justificando previamente su posesin ante el Juez competente-
constituyendo de esa manera la garanta de su posesin en calidad de
propietario sin perjuicio de tercero de mejor derecho. Por tanto,
podemos decir acienciacierta, que la aparicin de esta figura
jurdica, tuvo carcter subsanador, pues la falta de titulacin ha
sido un fenmeno generalizado en nuestro pas.1.3- PROBLEMAS DEL
TTULO SUPLETORIO COMO INSTITUCIN JURDICAEn principio el ttulo
supletorio tiene como objetivo primordial y especficoacreditar una
titularidad dominical o propiedad[96]as como otros derechos reales
en el Registro Pblico de la Propiedad, mediante sentencia judicial,
bajo la presuncin de que el solicitante de dicha titulacin es el
propietario que por diferentes causas -prdida del ttulo de dominio,
defecto insubsanable, o porque nunca existi dicho documento- no ha
podido inscribir en el Registro dicha propiedad o derecho real, ya
quela posesin como tal no tiene acceso al Registro. En todo caso,
como dice ROCA SASTRE, a la posesincon la proteccin delDerecho
Civille bastao sea la defensa interdictal.Sin embargo, hay autores
que dicen lo contrario como las de PANTOJA y LLORET "a los ojos de
la ley no puede pasar ms que como poseedor aquel que no justifique
su dominio con un ttulo escrito formalmente otorgado"[97]. Situacin
que slo sera posible si no se le diera la debida solemnidad a la
titulacin supletoria. En todo caso, el poseedor propietario tiene
acceso al Registro a travs de un ttulo supletorio, adquiriendo as
la titularidad, salvo prueba en contrario como lo establece nuestra
legislacin[98]Esta figura jurdica tan necesaria como controversial
presenta, por su naturaleza, problemas de orden registral y de
orden procesal. El primero, -que ser abordado con mayor profundidad
en la parte referida a las relaciones de la titulacin posesoria con
el Registro- refleja la disparidad o ventaja de un tipo de
inscripcin sobre otra: la titulacin supletoria inscrita, y el ttulo
escrito formalmente otorgado -al que se refieren PANTOJA y LLORET-
vistos en dos planos diferentes; en el segundo caso o sea el
procesal, que en gran medida es consecuencia del primero, as como
por el procedimiento en s, por no ofrecer las garantas suficientes:
cuestin de derecho o de hecho, discordia entre realidad y Registro,
existencia de un poseedor de mejor condicin[99]1.3.1- Problemas de
orden registralCon el acceso de la titulacin supletoria al
registro, inevitablemente se provoca en nuestro sistema jurdico una
relacin entre sta y el Registro en dos aspectos: La posesin del
propietario inscrita mediante ttulo supletorio y la posesin
dominical, propiamente dicha, de los bienes inmuebles o derechos
reales inscritos. stos ltimos, como es de saber se hallan, por su
parte, protegidos por el Registro; la titulacin supletoria, tambin
dominical, se inscribe en el Registro de la propiedad sin perjuicio
de tercero de mejor derecho. Por consiguiente, independientemente
de estar debidamente inscrita en el Registro, est amenazada "de ser
destruida cuando se pruebe en contrario: cuestin de derecho, o
discordia entre realidad y Registro"[100], lase doble inscripcin o
inscripcin de una propiedad inexistente.Esta situacin, segn algunos
autores, afecta no slo a la fe pblica[101]sino tambin, a la
exactitud del contenido registral que se caracteriza segn la
doctrina del Derecho Inmobiliario registral por proteger al titular
inscrito contra terceros, cosa contraria sucede -transitoriamente,
a la espera de la prescripcin- con la titulacin supletoria que se
aprueba, como lo sealamos en el prrafo anterior, por el judicial
sin perjuicio de tercero de mejor derecho. Lo que no significa, que
no tenga la misma tipologa de proteccin de certeza propia de todo
cuanto entra al Registro frente a tercero de igual o inferior
derecho; o que dicha inscripcin ordinaria o supletoria, convalide
actos ocontratosinscritos que sean nulos o anulables conforme a la
ley[102]Por tal razn, dicha titulacin posesoria inscrita en el
Registro de la Propiedad produce mientras subsista, los mismos
efectos que el dominio ordinario, por ser precisamente titular de
dominio. En tal sentido es un ttulo suficiente para ejercitar tanto
la accin declarativa de la propiedad, como la accin
reivindicatoria, que constituye -como nos lo dice CASTN- "la ms
propia y eficaz defensa de la propiedad", por tener como fin la
obtencin del "reconocimiento del derecho de dominio, y en
consecuencia, la restitucin de la cosa que indebidamente retiene un
tercero"[103].1.3.2- Problemas de orden procesalAqu nos encontramos
con dos escenarios, el primero: la jurisdiccin voluntaria en la que
el Juez competente puede ser Local o de Distrito para lo Civil, o
sea de acuerdo a la cuanta. Esto, tomando en cuenta que
elconflictode la propiedad en Nicaragua es histrico y complejo, no
ha sido una medida acertada por el legislador, en el entendido que
el Juez de Distrito es ms experimentado o en su caso por cuestiones
de jerarqua ms comprometido con la justicia, lo que sumado a la
falta de una definicin normada tanto para el representante de la
Alcalda como para el Fisco, que no slo los obligue a hacer acto de
presencia, sino a tener la debida incidencia en elproceso, y la
omisin de requisitos claves como el Certificado de negativa del
Registro de la Propiedad ha afectado laimagende la titulacin
supletoria, as como a la exactitud del Registro de la Propiedad.Los
efectos de lo anterior, entre otros vicios son: doble
inmatriculaciones, es decir registro de fincas ya inscritas,
inscripciones de propiedades inexistentes[104]al omitirse la
inspeccin in situ, ya sea por negligencia del judicial o por estar
coludidos con el o los solicitantes de dicho ttulo. Situaciones muy
similares a las experimentadas por la legislacin espaola cuando se
aplic la Ley Hipotecaria de 1861 y sus reformas, mismas a las que
hace referencia la Ley Hipotecaria espaola de 1909 en su
prembulo[105]el segundo escenario, es cuando el proceso se vuelve
contencioso, ya sea por oposicin del Estado o por un presunto
propietario que tiene o no inscrito en el Registro el bien
solicitado. El primer caso se pudiese evitar de exigirse el
Certificado de negativa al Registro de la Propiedad y de existir la
debidacoordinacinentre las instituciones administrativas
involucradas en el proceso, especialmente con elCatastroNacional.
Adems, la oposicin por ser un juicio ordinario se vuelve tediosa y
dilatada.Han coadyuvado a lainseguridadjurdica del Registro de la
Propiedad, la ley 14[106]Ley de Reforma Agraria, al normar en su
Art. 16 que las propiedades afectadas por laReforma Agraria"una vez
firme la resolucin dictada, el Ministerio deDesarrolloagropecuario
y de Reforma Agraria emitir acuerdo cuya certificacin se inscribir
en el Registro Pblico correspondiente". Estos actos, segn el
Magistrado de la Corte Suprema de Justicia FRANCISCO ROSALES,
siempre han existido[107]Reiteramos estos abusos se pueden
disminuir o eliminar en gran medida, implementando como requisito
previo a la sustanciacin del expediente posesorio, la presentacin
de la certificacin de negativa del Registro de la Propiedad, no
tramitando o sustanciando el expediente ni mucho menos inscribirlo,
de estar ya inscrita. Medida que representar, no slo una mayor
garanta para la propiedad inscrita, sino tambineconomaprocesal; tal
como lo hiciera en su momento la Ley Hipotecaria espaola de
1909[108]para evitar los abusos que encubran actos nulos.La
exigencia, como requisito para la sustanciacin del expediente
posesorio, del certificado de negativa le dara su verdadero valor
al Art. 3954C, que literalmente dice "Inscrito un ttulo traslativo
del dominio de los inmuebles, no podr inscribirse ningn otro que lo
contradiga". Esta medida o requisito para laseguridadjurdica
registral estara reforzada con el Art. 52 de la Ley General de
Registro Publico, aprobada por el Plenario de la Asamblea Nacional,
en la segunda seccin que discute el dictamen[109]Esta norma evita
el acceso directo de los usuarios a losLibrosregistrales, pues para
nadie es un secreto que abogados o personas inescrupulosas o el
crimen organizado desprenden o han desprendidos los folios del
Registro para hacer aparecer a los propiedades a usurpar como no
inscritas.Captulo IIEfectos jurdicos del ttulo supletorio inscrito
en el Registro de la propiedad2. 1- DOMINIO Y LA POSESIN2.1.1-
DominioEl dominio o propiedad, es tan ancestral como la posesin, o
sea que acompaa a la humanidad desde los tiempos ms remotos y hasta
nuestros das con sus diferentes matizaciones en cada uno de los
periodos socioeconmicos que la humanidad ha transitado: antigua,
medieval, moderna y contempornea, y que por su importancia ha
generado una gran cantidad de estudios y teoras que tratan de
explicar la misma en sus diferentes contextos. Entre ellas tenemos
las teoras de los clsicos, que segn CASTN, se subdividen en las
generadas por actos individuales y las generadas por actos
colectivos.En las primeras se agrupan las teoras de la ocupacin y
la teora del trabajo; y en el segundo grupo estn las teoras de la
convencin y de la ley. La teora de la ocupacin se refiere a la
ocupacin que en un momento fue pasajera y transitoria, la que con
el tiempo se transform en definitiva y permanente; la segunda es la
que medianteel trabajo, no slo se transformel hombresi no tambin a
la propiedad, dando a esta ltima el sello de supersonalidad; la
teora la convencin, es la que tiene que ver con el pacto social, la
obligacin de respetar la propiedad, obligacin que es el resultado
del consentimiento mutuo llamado convencin; y la ltima sostiene que
la propiedad es obra de la ley, pues, se plantea que nicamente la
garanta del poder pblico puede sancionar la renuncia de todos y
servir de ttulo al goce de uno slo[110]Por su parte las teoras
modernas, contina diciendo CASTN, "se caracterizan por buscar a la
propiedad un principio de orden racional, o bien un principio de
orden sociolgico". Las primeras sealan que la razn de ser de la
propiedad o dominio est en la personalidad humana en
lalibertadindividual. Fundamentada en el derecho a la vida, a la
conservacin y perfeccionamiento de nuestra existencia, es decir a
la satisfaccin de las necesidades humanas. Las segundas, o sea las
sociolgicas en lautilidadque la propiedad o dominio presta a la
sociedad[111]NuestraConstitucinPolticaen el Art.44, recoge en gran
medida los principios de estas teoras haciendo nfasis en la
sociolgica al determinar que "se garantiza el derecho de propiedad
privada de lo bienes muebles e inmuebles, y de los instrumentos y
medios de produccin". Sin embargo dicha garanta es vulnerable
alinterssocial, por consiguiente los "bienes inmuebles pueden ser
sujetos de expropiacin de acuerdo a la ley, previo pag en efectivo
de justa indemnizacin". De igual manera determina la forma,
cuantificacin, plazo de pagos, intereses en concepto de
indemnizacin para la expropiacin de latifundios
incultivados[112]2.1.1.1- Concepto del Dominio[113]En el Ttulo II
del segundo Libro del Cdigo Civil, Captulo I, el Art. 615
conceptualiza al dominio o propiedad de la siguiente manera "es el
derecho de gozar y disponer de una cosa, sin ms limitaciones que
las establecidas por las leyes. El Propietario tiene accin contra
el tenedor[114]y el poseedor de la cosa para reivindicarla".En el
derecho de gozar y disponer de una cosa, se encierran las
facultades o el verdadero contenido del dominio: usar, disfrutar,
abusar, poseer, disponer y vindicar; y que modernamente, como nos
dice CASTN, han sido simplificadas por autores y Cdigos en dos
categoras: facultades de goce o aprovechamiento[115]y facultades de
disposicin[116]En este sentido nuestro Cdigo Civil, en el primer
prrafo del Art. 616 dice "Todo individuo es libre de disponer de
sus propiedades sin restriccin alguna, por venta, donacin,
testamentos o cualquier otro ttulo legal".Sin ms limitaciones que
las establecidas por las leyes, dice la segunda parte del primer
prrafo del artculo -en clara alusin de que ese derecho, no es tan
absoluto como se pretendi en el derecho antiguo-, estableciendo as
que el ejercicio del dominio tiene que ser racional y coherente con
los fines individuales, familiares, sociales y en ltima instancia
con el inters pblico[117]Un ejemplo de esta limitacin es la
servidumbre, tal y como la establece el Art.1.667C: "El dueo de un
predio tiene derecho para cerrarlo o cerrarlo por todas las partes,
sin perjuicio de las servidumbres constituidas a favor de otro
predio".Son variadas las clasificaciones que los autores han
definido de acuerdo a sus respectivas legislaciones o
codificaciones, dignas de un estudio ms especializado. Por el
momento haremos una abstraccin, a fin de enfocarnos ms en el
anlisis del concepto de dominio que hace nuestro Cdigo Civil,
especficamente en la parte final que se refiere a la accin
reivindicatoria, y que es como bien seala CASTN, el clsico, medio
de proteccin del dominio frente a una privacin o una detentacin
posesoria que le permite recuperar al mismo[118]Nuestro Cdigo
Civil, recoge esta figura en el Ttulo XXIX, en Captulo nico con
treinta y nueve artculos, de los cuales, el primero Art. 1.434 la
define as "La accin de reivindicacin nace del dominio que cada uno
tiene de cosas particulares, y en virtud de ella, el propietario
que ha perdido la posesin, la reclama y la reivindica, contra aquel
que se encuentre en posesin de ella". As pues, la reivindicacin no
es otra cosa que la forma de proteccin de los dos roles,
consistente en recobrar la aprehensin fsica del bien que
actualmente se halla en manos de un tercero sin derechos a la
ostentacin.2.1.2- PosesinLa posesin, como figura jurdica est
codificada en el Ttulo XXXIV en dos captulos, en el mismo libro
segundo donde est ubicado el dominio; y en ellas, los Arts. 1715 al
1812C, del primer captulo -el segundo captulo se refiere a casos
especiales-; abordan de manera general todo lo referido a la simple
detentacin o mera tolerancia, a la posesin como estado de hecho con
efectos jurdicos, entre ellos los poseedores no propietarios y los
poseedores propietarios que carecen de un ttulo
justo[119]Posesiones todas, que junto al dominio -ya sea por ttulo
notarial o supletorio-, han sido y son generadores de riqueza
econmica y factor de trasformaciones socio-econmicas -Modos de
Produccin- a lo largo de la historia de la humanidad. En este
sentido, desde el punto de vista del ordenamiento territorial,
fiscal, trfico y negocio jurdico, pero sobre todo por la
valorizacin correcta del inmueble y la proteccin registral, el
poseedor propietario recurre al Estado por voluntad propia conforme
a la ley para que le tutele su pretensin material mediante una
titulacin supletoria inscribible en el Registro de la propiedad; ya
que, por su parte, el poseedor no propietario est protegido
-juicios sumarios- por los interdictos[120]Lo aseverado en la parte
final del prrafos anterior, nos permiten reiterar nuestro
cuestionamiento el Art. 1729C, diferenciando la posesin de hecho o
sea la posesin del no propietario del poseedor de derecho o sea al
poseedor propietario, pues ste ltimo es el que, mediante la
titulacin supletoria, tiene acceso al Registro de la Propiedad.La
posesin es pues, una realidad histrica, que ha sido recogida por la
doctrina, dando a la posesin la relevancia debida. En este sentido,
veamos lo que no dice IHERING, "es la exteriorizacin de la
propiedad, es el estado normal de la cosa, bajo el cual cumple el
destino econmico de servir al hombre"[121]. Y en esa
exteriorizacin, que no es ms que elcorpus, SALEILLES, -citado por
MORALES MORENO[122]ve "un conjunto de hechos susceptibles de
descubrir una relacin permanente de apropiacin econmica, un vnculo
de explotacin de la cosa puesta al servicio del individuo". Para
SALEILLES, pues, "la posesin posee un valor propio, desempea una
funcin y es utilizada en materia de propiedad como una presuncin de
la propiedad o una propiedad probable".Por consiguiente, a la
posesin debe vrsele tambin desde el punto de vista social y poltico
ya que en el sistema econmico capitalista, como dice HERNNDEZ
GIL[123]representa "un freno al monopolio de la propiedad, abriendo
paso al proceso socializador"; y en las sociedades socialistas
opera a la inversa, como "correctiva de la propiedad estatal". Por
consiguiente en sociedades en vas de desarrollo como la nuestra la
"posesin" adquiere su propia acepcin y su propia relevancia: una
alternativa a los latifundios ociosos, a los minifundios no
inscritos sin acceso al crdito, a los sin tierras, a los sin
techos, etc.2.2- LA TITULACIN SUPLETORIA Y EL REGISTRO DE LA
PROPIEDAD2.2.1- Antecedentes mediatos de la relacin del ttulo
supletorio y el Registro de la Propiedad[124]En la introduccin y en
el primer Captulo referido a la "Evolucin del Ttulo Supletorio como
Institucin Jurdica" del presente estudio abordamos, someramente las
condiciones polticas, econmicas y sociales[125]en la que se
encontraba el Reino de Espaa, cuando se promulg la primera Ley
Hipotecaria en 1861, previo antecedentes del Real Decreto de 19 de
agosto de 1853[126]Condiciones que los legisladores no podan pasar
desapercibidos o hacer caso omiso a la falta de titulacin, en que
apoyar los derechos de propiedad, aunque esta nueva titulacin no
inspirara, para ciertos legisladores, la confianza deseada ni mucho
menos la eficiencia de un verdadero ttulo de propiedad; tal y como
lo expresara el Congresista de ese momento histrico ORTIZ ZRATE,
"La informacin que la ley establece es meramente posesoria: pero
esto no es bastante, porque la misma ley dice que en virtud de la
informacin posesoria no se conceden ms derechos que los que la ley
otorga a los poseedores de buena fe". Y justamente se preguntaba
Por qu al propietario que puede disponer de sus bienes le hemos de
convertir en simples poseedores?[127]Sin embargo, a pesar de dichas
objeciones, esta situacin requera, para los legisladores espaoles,
de una respuesta prctica e inmediata, sobre todo porque se crea que
la mayora de los poseedores eran propietarios, inquietud que fue
recogida en el Art. 397 de la Ley Hipotecaria de 1861[128]y que en
gran medida ya hemos hecho referencia.Desde nuestro punto de vista,
esta medida fue y sigue siendo razonable, pues, la relacin: ttulo
supletorio y Registro, no debe verse como una circunstancia
esttica, por el contrario, debemos verla en su propia dinmica, es
decir analizando las etapas o edades que como tal transitaron en la
legislacin espaola y que aun transitan en nuestra legislacin,
objeto de nuestro estudio.Hay autores como SANZ FERNNDEZ, que
dividen estas fases en funcin de lo que l, denomina los dos
principales aspectos de esta relacin contradictoria: Primer
aspecto, a) La posesin como contacto material con la cosa, que se
desenvuelve en la esfera de los hechos; y, b) La inscripcin que se
desenvuelve en la esfera de la apariencia formal, por ser la
expresin formal de los derechos. Segundo aspecto, a) La posesin
como objeto de inscripcin o posesin inscrita; y b) La posesin de
los bienes inmuebles o derecho reales inscritos"[129].2.2.1.1- La
posesin como objeto de inscripcin o posesin inscritaA este aspecto
de la relacin posesin y Registro, FERNNDEZ la subdivide en tres
fases: la 1 que se inicia con la Ley Hipotecaria de 1861, y que se
caracteriza -segn ste autor-, porque en ella, la inscripcin de la
posesin se obtiene por el procedimiento de titulacin supletoria, y
por ser en esta fase, una medida de carcter transitorio; la 2 que
es a partir del Real Decreto de 10 de febrero de 1875. Aqu la
inscripcin de la posesin deja de ser transitoria, para convertirse
en permanente; y la 3 que nace con la implementacin de la Ley
Hipotecaria de 1909, por medio de la cual la inscripcin pasa a ser
un medio de inmatriculacin[130]Veamos pues, cmo transcurri la
relacin de la posesin y el Registro en la primera fase de la que
nos habla FERNNDEZ. En principio, la ley Hipotecaria en sus
primeros tiempos de vigencia o sea sin reformas, planteaba como
requisito esencial, que la posesin que se trataba de inscribir
hubiera comenzado antes de 1863, siendo por ello de carcter
transitoria, y para lo cual se consider, por los legisladores de la
Ley Hipotecaria de 1861, al expediente posesorio como un verdadero
ttulo supletorio[131]Como era de esperarse, por la complejidad que
representan las relaciones de estas dos entidades contrapuestas, ms
las dificultades planteadas por la informacin testifical, el Real
Decreto de 1864, introdujo, como nuevos medios de inmatriculacin de
la posesin, las certificaciones posesorias de bienes del Estado,
Corporaciones civiles y eclesisticas[132]Esta certificacin fue
reforzada por la adaptacin de la certificacin del Alcalde, mediante
el Real Decreto de 25 de octubre de 1867. Este tipo de
certificacin, conocida como Amarillamiento o catastral[133]consista
en la evaluacin de los caudales de los vecinos de un pueblo, para
repartir entre ellos las contribuciones, algo as como la equidad
tributaria.Segn la recopilacin histrica de ROCA SASTRE -frreo
crtico de la incorporacin de la posesin al Registro de la
propiedad-, la Ley Hipotecaria de 1861 y sus reformas, reportaban
para el ao de 1868 -invoca el Prembulo de la Ley Hipotecaria
de1869- un promedio de dos millones de inscripciones, a tal extremo
-agrega este autor- que "el Registro de la propiedad corra el
peligro de transformarse en el Registro de la posesin" [134]Sin
embargo, a pesar de las circunstancias adversas sealadas por ROCA
SASTRE, la nueva Ley Hipotecaria de 1869, no slo retom las medidas
de inmatriculacin de la Ley Hipotecaria de1861, sino que introdujo
el expediente de dominio, mediante el cual ya no era necesario como
"requisito esencial que el promotor del expediente posesorio fuese
un propietario poseedor, sino que poda ser un poseedor no
propietario", con la salvedad segn la ley de que estos ltimos
dilucidaran sus conflictos en juicios posesorio y los propietarios
en juicios petitorios[135]Adems la Ley Hipotecaria de1869 reconoci
en el Arto. 403 como uno de los efectos de la posesin inscrita "el
tiempo de la posesin que se haga constar en dichas inscripciones
posesorias como transcurrido cuando estas se verifiquen, se constar
para la prescripcin que no requiera justo ttulo, a menos que aqul a
quien sta perjudique lo contradiga, en cuyo caso deber probarse
dicho tiempo de posesin con arreglo al Derecho comn". Esta reforma
retoc al Art. 35 al establecer que "la prescripcin que no requiera
de justo ttulo-extraordinaria-,no perjudicar a terceros sino se
halla inscrita la posesin que ha de producirla"[136].Pero la
realidad no slo supero las expectativas de alcanzar la mayor
inmatriculacin posible, sino tambin los propsitos del legislador
con respecto a la fecha tope para dichas inmatriculaciones; por lo
que el Decreto de la Regencia de 19 de febrero de 1875, derog dicha
disposicin, situacin que SANZ FERNNDEZ, identifica como el inicio
de la segunda fase, pues dicha disposicin hace que la inscripcin de
la posesin sea a partir de ese momento,permanente. Esto denota el
xito de la informacin posesoria, pues como nos dice Roca Sastre,
los interesados preferan acudir a ella a pesar detener los medios
para recurrir a la titulacin ordinaria[137]Sin embargo, algunas
reformas -como la certificacin posesoria del Decreto Real de 1867 o
sea la certificacin inspirada en la certificacin del Alcalde-
"conllevaron mayores abusos, no hacindose esperar los
inconformidades y protestas, por lo que la Ley de 17 de julio de
1877 aboli la certificacin como medio de inscripcin, retornndola
sistema de 1861, conservando s la certificacin fiscal, pero como
documento que integraba el expediente posesorio"[138]. Con respecto
a la certificacin como documento integrado al expediente posesorio,
los comentaristas jurdicos PANTOJA y LLORET[139]atinadamente se
preguntan Qu mejor prueba de que uno posee unos bienes, que el
recibo de haber pagado contribucin?La tercera fase se inicia con la
nueva Ley de 1909, al proclamar sta, la equiparacin registral de
las inscripciones de posesin a las de dominio e implantar la
conversin de las inscripciones posesorias en inscripciones de
dominio. Pasando as, la inscripcin posesoria a ser un medio de
inmatriculacin[140]La Ley Hipotecaria de 1909, en su prembulo hace
la siguiente evaluacin del expediente posesorio y sus efectos, en
principio reconoce que era el "nico medio idneo de llevar al
Registro la gran masa de propiedades sin titulacin, pero que a
pesar de los beneficio que conllev dicho expediente, era necesario
tener en cuenta los inconvenientes del mismo como fue el caso de la
doble inscripcin o de los que ya existan titulas de propiedad,
repitiendo de esta manera informaciones"[141] con fines reidos con
la legalidad, ya sealados por ROCA SASTRE, anteriormente.Resumiendo
un poco sobre los Arts. 408, y 409 de la Ley Hipotecaria de
1861[142]ROCA SASTRE, nos dice que con la reforma de 1869 estos
preceptos pasaron a integrar el Art. 403[143]mismo que con la
reforma de 1909 form parte del Art. 396 con las siguientes
variaciones: "Las inscripciones de posesin perjudicarn o favorecern
a tercero desde su fecha, pero solamente en cuanto a los efectos
que a la posesin se le atribuyen en esta ley. La inscripcin de
posesin no impedir a quin tuviera mejor derecho a la propiedad del
inmueble, aunque su ttulo no haya sido inscrito, el ejercicio de
las acciones reivindicatorias procedentes para obtener la
declaracin de aquel"[144].La Ley Hipotecaria de 1909, como lemos en
su prembulo, tena el propsito de subsanar todas las debilidades y
deficiencia de la Ley Hipotecaria de 1861, y uno de las primeras
medidas fue exigir a los solicitantes del ttulo supletorio "una
certificacin de negativa del Registro, prohibiendo la tramitacin
del expediente y su inscripcin en caso de estar ya inmatriculada la
finca o el derecho correspondiente". Medidas, que segn el autor
citado, tambin fueron burladas mediante la desfiguracin de los
linderos o ponindolos al corriente[145]2.2.1.2- La posesin de los
bienes inmuebles o derecho reales inscritosAqu tambin SANZ
FERNNDEZ, distingue tres fases o etapas, a saber: La 1 anterior a
la Ley Hipotecaria de 1909, donde vimos, al igual que FERNNDEZ, que
el problema posesorio se desenvolvi con mucha independencia de la
inscripcin o sea sin mucho rechinar como dira NEZ LAGOS. En esta
fase el titular que no posea la finca o fuere inquietado, como nos
dice FERNNDEZ, estaba facultado para ejercer dos tipos de acciones,
la reivindicatoria y la interdictal[146]La 2 fase se inicia,
precisamente con la Ley Hipotecaria de1909, -perodo que represent
el momento culminante a favor de la atribucin de efectos a la
posesin inscrita- en la cual, segn FERNNDEZ, el titular inscrito
tiene a su favor la presuncin absoluta de que tiene la posesin de
los bienes, y disfruta no slo la posibilidad de ejercitar los
interdictos, sino ser reintegrado de aqulla por un procedimiento
especial, o por juicio de desahucio[147]La 3 comienza con el Real
Decreto-Ley de 13 de junio de 1927, que vino a modificar los
efectos de la posesin equiparados al dominio, reducindola a una
simple presuncin[148]-al reformar el prrafo el Art. 41[149]de la
Ley Hipotecaria de 1909- susceptible de ser destruida por un
poseedor de mejor condicin; separando en dos planos diferentes la
propiedad y la posesin, retornando a la doble va de los
procedimientos: petitorios y posesorios, respectivamente. Adems, el
Decreto-ley de 13 de junio de 1927, redujo a diez aos los treinta
aos para proceder a la simple conversin en inscripciones de dominio
de las inscripciones de posesin[150]La titulacin supletoria o
expediente posesorio lleg a su fin en la legislacin espaola -como
medio de inscripcin posesoria- con la aprobacin de la Ley
Hipotecara del ao 1944, la que en sus artculos 5 y 7
respectivamente dicen: "los ttulos referentes al mero o simple
hecho de poseer no sern inscribibles"; "la primera inscripcin de
los bienes inmuebles en el Registro de la propiedad ser de dominio
y se practicara con arreglo a los procedimientos regulados en el
Ttulo VI de esta ley"[151].2.2.2- Antecedentes inmediatos de la
relacin del Ttulo Supletorio y el Registro de la Propiedad2.2.2.1-
El Registro ConservatorioCon la independencia del reino de Espaa en
1821, y el fracaso de la pretendida confederacin centroamericana,
ms cuatro dcadas de anarqua poltica, social y econmica que
desembocaron en la guerra nacional de 1854-56, entramos a un perodo
de relativa paz conocido como los treinta aos de gobiernos
conservadores[152]Nicaragua, promulgo el primer Cdigo Civil 1867,
inspirado casi ntegramente del Cdigo Civil chileno de 1857.Cdigo,
en el que, el Ttulo VII estaba dedicado a la posesin, bajo el
captulo I denominado "De la posesin y sus diferentes calidades",
normado en los artculos 700 al 704C, en los se expresaban:
definicin y tipos de posesiones, conceptualizacin de los ttulos
constitutivos y traslaticios, justo titulo y sus efectos jurdicos;
respectivamente[153]Diez aos despus, el 16 de junio de de 1877 se
aprob el Reglamento del Registro Conservatorio[154]l que en, el
Ttulo XII Disposiciones Generales, Art. 107 estableca "Los que
pretendieren inscribir ttulo de fecha anterior a la poca en que
este Reglamento principie a regir, lo podrn con slo la presencia
del ttulo, si lo hubiere. Si les faltare ttulo, la inscripcin se
har entonces, despus de haberse cumplido con las prescripciones
contenidas en el Art. 109 de este reglamento". Este artculo refleja
que el legislador estaba consciente de que la falta de titulacin
era un fenmeno generalizado, y que dicha norma constitua en gran
medida su solucin.En tal sentido el Art. 109, literalmente
preceptuaba "En caso de que el dueo de alguna propiedad raz
careciere del ttulo correspondiente, o de de que el que tuviere se
encontrare con defectos insubsanables, podr el interesado
proporcionarse uno en calidad de supletorio, que deber obtener en
la forma que se expresa en el artculo siguiente"; este artculo se
refiere especficamente al dueo, y no al poseedor no propietario,
adems parafraseando al legislador de antao Sr. Ortiz Zarate, se
convierte al dueo transitoriamente en relacin a la prescripcin -por
una necesidad socio-econmica- en simple poseedor.El Art. 110, en
trminos generales se refiere al Juez competente, que es de primera
instancia civil, igual que el sistema espaol; ubicacin y
caractersticas del bien inmueble; detalle de la inutilidad o
carencia del ttulo; este artculo ratifica al solicitante en calidad
de dueo y en ese sentido como requisito pide "el ttulo en virtud
del cual adquiri su dominio el derecho que tenga para poseerla
pacficamente" [155]En el Art. 111, se refiere a la sustanciacin de
la informacin posesoria, que con exceso de confianza proceda a la
tramitacin sin publicar los carteles, lo que se haca una vez
emanada la resolucin previa justificacin de la posesin por el
tiempo, requisitos, y evacuacin del periodo de la prueba que la ley
exiga. Se publicaban, pues, los carteles y pasado treinta das de la
publicacin, de no haber oposicin, el juez autorizaba la inscripcin.
Pero si en el trmino de los treinta das, con forme el Art. 113, se
presentaba una oposicin el juez suspenda el curso de la
solicitud[156]aqu ms bien debi decir se suspende la inscripcin.Todo
sin perjuicio de "los derechos de tercero sobre la propiedad que
aquella comprende", reza el Art. 112; "pero en virtud de tal
autorizacin, se presumir dueo de la propiedad inscrita, al
interesado que la hubiere obtenido"[157]. La primera parte se
corresponde con el Art. 404 de la Ley Hipotecaria de 1861, misma
que si bien el articulado de esta norma no especifica claramente
que debe razonarse tal situacin en el Registro, pues los tercero
adquiriente estarn amenazados por la existencia de un poseedor de
mejor condicin[158]el segundo prrafo se fundamenta en la
presuncin[159]- punto oscuro para ROCA SASTRE-.2.2.2.2- Nueva
LegislacinCon la revolucin liberal de 1893, se promulg la
Constitucin conocida como la Librrima con cierta influencia
francesa[160]y bajo esas premisas en 1904 se aprob e implement el
nuevo Cdigo Civil vigente, el cual en su libro tercero, ttulo XXV
regula el Registro Pblico; y a dicho texto se le anex el Reglamento
del Registro Pblico[161]en donde se desarrolla el tema del ttulo
supletorio. Posteriormente, en el ao 1906 el Cdigo de Procedimiento
Civil, mismo que en el Libro II, Ttulo XXIX, regula el Modo de
proceder en la solicitud de Ttulo Supletorio[162]2.3- MODO DE
PROCEDER EN LA SOLICITUD DE TTULO SUPLETORIO EN NUESTRA LEGISLACIN
VIGENTEMediante escrito dirigido al Juez competente de acuerdo a la
cuanta[163]-ahora, mediante la oficina de distribucin de Causas, en
el caso de Managua-, el interesado presentar la Solicitud de Ttulo
Supletorio, justificando previamente la posesin[164]mapa catastral,
solvencia fiscal y municipal, con los nombres y apellidos de los
tres testigos vecinales propietarios-; as mismo expresar:
naturaleza, situacin, medida superficial, linderos, nombres, nmero
y gravmenes de la finca cuya posesin se trata de inscribir; la
especie legal, valor, condiciones y cargas del derecho real de cuya
posesin se trate, y la naturaleza, situacin, linderos, nombre y
nmero de la finca sobre la cual estuviere aquel impuesto. El nombre
y apellido de la persona de quien se haya adquirido el inmueble o
derecho, el tiempo que lleva de posesin. Al determinar al Juez
competente por cuanta, se nos dice que el de menor cuanta es el
Juez Local de lo civil, y el de mayor cuanta el Juez Civil de
Distrito[165]La circunstancia de no existir ttulo inscrito o de no
ser fcil de hallarlo, en el caso de que exista no ser necesaria la
comprobacin, porque ella se supone siempre que se hacen las
solicitudes de Ttulos Supletorios, salvo prueba en
contrario[166]Habiendo constatado los requisitos de ley y una vez
aceptada la solicitud el Juez, con citacin del Sndico
-representacin legal- Municipal o al Representante del Fisco donde
se instruya la informacin, si se tratare de inscribir el dominio
pleno de alguna finca, y con la del propietario, o la de los dems
participes en el dominio, si pretendiere inscribir otro derecho
real, mandar recibir la prueba sobre la posesin que el solicitante
haya tenido del inmueble, y posteriormente mandara a publicar los
carteles por tres veces de diez en diez das, y se agregar al
expediente el ltimo de los ejemplares. Aqu la norma, no especfica
cual debe ser el actuar del Sndico o Representante legal, mucho
menos si tiene la facultad de tachar los testigos con arreglo a la
ley, como sucede en otras legislaciones[167]Concluida cada una de
las etapas sealadas pueden resultar los siguientes escenarios
jurdicos: 1 Que dentro del plazo de los carteles, aparezca una
oposicin[168]entonces el Juez suspender el curso del expediente
hasta que recaiga sentencia definitiva en el juicio ordinario, el
que se abrir pasado el trmino de los carteles; 2 Que la oposicin
sea del Estado[169]alegando que se trata de terrenos baldos
nacionales, para ello el Juez conceder a la Parte -ahora
contencioso- 15 das para que desvirte al Estado, ya que si no lo
hace el Juez sobreseer en el procedimiento; 3 Que no se presente
oposicin, si la sentencia en el juicio ordinario fuese favorable al
solicitante, el Juez aprobar y ordenar certificacin al interesado
para su inmediata inscripcin en el Registro de la Propiedad; y 4
Que el Registrador niegue la inscripcin[170]En el ltimo de los
escenarios, el Registrador dentro de tercero da de habrsele
presentado la certificacin, expondr las razones de su negativa; por
su parte el Judicial dentro de terceros da de haber recibido la
certificacin razonada, dictar su resolucin la cual ser apelable por
las Partes ante la respectiva Sala de lo Civil[171]En caso que sean
desechadas las observaciones, mediante sentencia ejecutoriada, el
Registrador deber inscribir de inmediato la certificacin; o
aceptadas las observaciones del Registrador en la sentencia firme
en primera y segunda instancia, se le enviara copia de la misma
para que la custodie en su archivo[172]La resolucin judicial es
apelable por las partes ante la respectiva Sala de lo Civil sea la
resolucin accediendo o denegando la inscripcin[173]Con respecto a
la oposicin cabe hacer algunas acotaciones, una de ellas es que el
actor debe presentar pruebas documentales, pues las testificales no
son suficientes[174]y adems esta documentacin debe estar
debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad, y no ser una
anotacin provisional porque para este procedimiento no tiene ningn
valor[175]la oposicin versa sobre Derecho real. Tambin, dentro de
estas observaciones cabe recalcar que los testigos propuestos en la
solicitud de la titulacin posesoria no son idneos para el juicio de
oposicin[176]Es notorio que el articulado de este modo de proceder,
no exige certificacin del Registro de la propiedad, como requisito
para ser admitida la solicitud de ttulo supletorio, en que contare
si la finca est o no inscrita -negativa registral- y a nombre de
quin en su caso[177]requisito que si, contempl la ley Hipotecaria
espaola de 1909, como una medida para contrarrestar los abusos al
aplicarse a bienes ya inscritos[178]Aunque, con la nueva ley de
Catastro Nacional[179]las medidas de seguridad se han fortalecido
en trminos legales, -Art. 40 "Los tribunales competentes para poder
tramitar solicitudes de ttulos supletorios y rectificaciones de rea
debern exigir al interesado que presente un plano catastral
debidamente aprobado por la oficina de catastro correspondiente,
indicando el rea catastral, el permetro de la propiedad y la
descripcin de la misma, debiendo insertarse estos datos en la
sentencia"- se hace imprescindible una mejor coordinacin entre
todas las instituciones involucradas en el procedimiento, tema del
que hablaremos ms adelante.En el presente captulo, hemos abordado
-en el marco de sus respectivas complejidades- las diferencias
tericas y prcticas o reales entre posesin y dominio; as como, los
antecedentes mediatos e inmediatos de la relacin de la titulacin
posesoria y el Registro; el modo de proceder en la solicitud del
ttulo supletorio: As que, para concluir dicho captulo, pasaremos
analizar los efectos jurdicos del ttulo supletorio inscrito en el
Registro de la propiedad, haciendo la salvedad, que la posesin aqu
referida es del propietario, y no la mera tenencia[180]Es decir la
posesin incoada en el ttulo supletorio e inscrito en el Registro de
la propiedad.2.4- EFECTOS JURDICOS DEL TTULO SUPLETORIO INSCRITO EN
LA LEGISLACIN VIGENTEHemos querido iniciar este acpite, sealando
que el ttulo supletorio inscrito en el Registro de la propiedad
produce -como nos dice CASTN y ROCA SASTRE-, los mismos efectos que
el dominio, salvo ante el verdadero dueo, ante quin est expuesto a
la reivindicacin de ste. Sin embargo la titulacin supletoria es
ttulo bastante para la reivindicacin ante ttulos ms dbiles o sea
que los efectos jurdicos de esta institucin son
relativos[181]Obviamente lo expresado est determinado por la
presuncin de que, a la titulacin supletoria, le pertenece el
derecho en la forma determinada por el asiento registral respectivo
de conformidad con el Art. 3949C[182]Accin reivindicatoria, que
constituye la ms propia y eficaz defensa de la propiedad- como nos
dice CASTN-,tiene por fin obtener la restitucin de la cosa que
indebidamente retiene un tercero". Este tipo de accin es cuando el
despojo se ha consumado, es decir, es cuando "el propietario no
poseedor-indica SOHM citado por CASTN-hace efectivo su derecho a
exigir la restitucin de la cosa del poseedor no propietario". Ahora
bien si el despojo no se ha efectuado, la accin que cabe es la
accin de mera declaracin, con "la finalidad de obtener una
declaracin de que el actor es propietario de la cosa, acallando a
la parte contraria que discute ese derecho o se lo arroga" [183]El
primer prrafo del presente acpite, nos deja entrever que en el
Registro de la propiedad, se regulan, tanto los efectos del
dominio, como los efectos de la titulacin supletoria. Esto implica
-segn SANZ FERNNDEZ, y reafirmado por CASTN- que la independencia
de ambas instituciones llega hasta donde la ley lo permite. En este
sentido nuestra legislacin vigente -al igual que las Ley
Hipotecaria de 1944, y 1946- les da un trato diferenciado,
protegiendo plenamente al dominio[184]emanado de un ttulo
formalmente escrito o notariado, y en trminos relativos -con
relacin al ttulo notariado- al dominio emanado de un ttulo
supletorio.Por consiguiente, en el mundo registral con respecto
ttulo supletorio inscrito encontramos dos escenarios: en el primero
se dan las relaciones entre el titular registral con titulacin
supletoria y un tercero con ttulo formalmente escrito por un
Notario -mejor derecho-, no inscrito en el Registro. Aqu, no hay
proteccin registral definitiva[185]por aquello de que la informacin
posesoria se aprueba "sin perjuicio de tercero de mejor
derecho"[186], o sea que el titular registral est amenazado por la
accin reivindicatoria del que presume mejor derecho[187]ste ltimo
tendr, mediante resolucin judicial o por voluntad del titular
registral, que anular[188]dicho asiento para poder inscribir su
derecho[189]Mientras tanto, como dira ROCA SASTRE, la inscripcin
supletoria seguir produciendo sus respectivos efectos
jurdicos;Segundo escenario, relaciones entre el titular registral
con titulacin supletoria y tercero con ttulo ms dbil o igual, no
inscrito. Aqu operan a plenitud los principios de la fe pblica y
legitimidad registral[190]es decir que el dominio del titular
registral est plenamente protegido por el registro, llegndose a
consolidar con ello, una adquisicin a non domino. Sin embargo en
ninguno de los dos escenarios la inscripcin convalida los actos o
contratos que sean nulos o anulables de conformidad con el
Art.3949C, arriba referido.Los efectos jurdicos analizados en el
prrafo anterior, explican el porque, la expresin de la providencia
judicial-administrativa -jurisdiccin voluntaria- "sin perjuicio de
tercero de mejor derecho" debe ser razonada en el Registro de la
Propiedad. Esto es para que, un tercer adquirente pueda ver el
carcter del derecho que se le trasmite, pues ste debe estar claro
que tipo de dominio es el que adquiere, ya que la titulacin
supletoria no puede transmitirles ms derechos que los que
tiene[191]Lamentablemente, esta desventaja -del dominio basado en
la titulacin supletoria, con respecto al dominio basado en la
titulacin notarial-, se refleja en el negocio jurdico, en el trfico
jurdico de la misma, cuando -al igual que en la Espaa de antao- la
banca comercial nicaragense y otras instituciones financieras se
resisten o ponen muchas trabas al crdito hipotecario, y lo que es
peor an, su precio en el mercado es subvalorado por esa condicin,
situacin que ha sido aprovechada por los antiguos terratenientes y
capitales emergentes -nuevos capitalistas-, para comprarlos por
debajo de su valor[192]Inscripciones que se volvieron ms
desventajosas con los ttulos supletorios emanados de las
instituciones administrativas del Estado[193]y de las
Municipalidades[194]sobre todo aquellos productos de confiscaciones
y expropiaciones en el perodo de la Revolucin Sandinista. Otro gran
efecto jurdico del ttulo supletorio inscrito en el Registro Pblico
de la Propiedad, es que sirve de base, mediante la prescripcin
positiva[195]-regulado por el Derecho comn- a la conversin de la
posesin en derecho de dominio[196]Concluimos este acpite,
enfatizando, que la titulacin supletoria inscrita le da a quien la
ostenta la titularidad registral, por tanto posee -adems de la
debida proteccin-, las facultades de transmitir, constituir,
modificar o extinguir derechos con relacin a su finca. En otras
palabras, este propietario tiene el derecho a servirse de la cosa
para sus intereses y de acuerdo con la funcin social del derecho,
siempre y cuando esas conductas no violen preceptos legales ya
establecidos, y que la teora denomina, como vimos en el acpite
referido a las limitaciones del dominio, abuso del
derecho[197]CAPTULO IIINaturaleza procesal del ttulo supletorioLa
naturaleza procesal del ttulo supletorio, tiene carcter
administrativo por no tratarse de un juicio -salvo que se presente
oposicin-, y en ese sentido el interesado o solicitante es
tutelado, en su pretensin de un derecho material privado, por
varias instituciones administrativas del Estado[198]en estricta
divisin de funciones, a saber: el poder judicial -Juez o
Tribunal-[199], en el marco de la jurisdiccin voluntaria por no
tratarse de un litigio; la Procuradura General de la
Repblica[200]citada al proceso en su calidad de representante
judicial del Estado; las Alcaldas[201]citadas en su calidad de
gobiernos locales y como unidad base de la divisin poltica
administrativa del pas; el Catastro Nacional[202]con sus tres
fines, legal, administrativo y de ordenamiento de los bienes
inmuebles en el territorio nacional; y el Registro Pblico de la
Propiedad de bienes inmuebles y su Reglamento[203]3.1- JURISDICCIN
VOLUNTARIALa jurisdiccin voluntaria[204]es