I Timesharing und alternative Lösungsstrategien für Beherbergungsbetriebe Diplomarbeit zur Erlangung des akademischen Grades einer Magistra der Rechtswissenschaften eingereicht an der rechtswissenschaftlichen Fakultät der Leopold-Franzens-Universität Innsbruck Verfasserin: Verena Moritz 01315229 Betreuer: ao. Univ.-Prof. Dr. Raimund Pittl Institut für Zivilrecht, Universität Innsbruck Innsbruck, Februar 2018
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Timesharing und alternative Lösungsstrategien für ...
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I
Timesharing
und alternative Lösungsstrategien
für Beherbergungsbetriebe
Diplomarbeit
zur Erlangung des akademischen Grades
einer Magistra der Rechtswissenschaften
eingereicht an der
rechtswissenschaftlichen Fakultät
der Leopold-Franzens-Universität Innsbruck
Verfasserin:
Verena Moritz
01315229
Betreuer:
ao. Univ.-Prof. Dr. Raimund Pittl
Institut für Zivilrecht, Universität Innsbruck
Innsbruck, Februar 2018
II
Gender-Erklärung
An dieser Stelle wird darauf hingewiesen, dass bei allen Bezeichnungen in der nachstehen-
den Diplomarbeit, die auf Personen bezogen sind, die gewählte Formulierung beide
Geschlechter betrifft, auch wenn aufgrund der leichteren Lesbarkeit die männliche Form
gewählt wurde.
TNG-Formulierung
Damit der Lesefluss nicht unterbrochen wird, wurde an den Passagen, an welchen sich eine
Norm auf das Teilzeitnutzungsgesetz 2011 stützt, die Jahreszahl „2011“ nicht genannt.
Sofern sich das TNG allerdings auf eine ältere Fassung bezieht, wird dies durch die Be-
zeichnung mit der entsprechenden Jahreszahl erkennbar gemacht.
III
Eidesstattliche Erklärung
Ich erkläre hiermit an Eides statt, dass ich die vorliegende Arbeit selbständig verfasst und
keine anderen als die angegebenen Quellen und Hilfsmittel verwendet wurden. Alle Stel-
len, die wörtlich oder inhaltlich den erwähnten Quellen entnommen wurden, sind als sol-
che kenntlich gemacht.
Die vorliegende Arbeit wurde bisher in gleicher oder ähnlicher Form noch nicht als Magis-
ABB 1: Final Report – Evaluation Study. Application of Timeshare. Directive 2008/122/EC........ 19
ABB 2: in Anlehnung an: Prodinger, Touristisches Projekt vs Zweitwohnungen ........................... 53
ABB 3: in Anlehnung an: Hochedlinger, Buy To Let ....................................................................... 57
ABB 4: in Anlehnung an: Hochedlinger, Buy To Let; Reisenzahn/Stoiser, Hotelgast als Investor .. 61
1
1 Darstellung der Untersuchung
Es bedarf einer „Schublade B“, wenn die Eltern den langjährig aufgebauten Betrieb nicht
im Familienverband übergeben können. Nach eingehender Reflexion ergab sich ein For-
schungsbedarf im Bereich des Teilzeitnutzungsverfahrens, welches auch als Timesharing-
modell bekannt ist.
Dieses innovative Konzept begleitet den europäischen Tourismusmarkt seit vielen Jahren.
Doch was steckt hinter dem Produkt des Teilzeitnutzungsrechtes?
Zunächst ist eine kurze einleitende Erklärung erforderlich. Es handelt sich hierbei um
einen Nutzungsvertrag für einen bestimmt festgelegten Zeitraum, bei dem der ausschließ-
liche, unbeschränkte und vor allem „wiederkehrende“ Gebrauch, beispielsweise eines
möblierten Apartments, einer Ferienwohnungsanlage oder auch eines Zimmers in einem
Hotel, vereinbart wird.3 Die begrenzte Zeitspanne, die kalendermäßig festgelegt, indivi-
duell wählbar oder mittels Wertepunkte fixiert wird, umfasst jährlich idR ein bis zwei Wo-
chen.4 Durch das Timesharingmodell kann sowohl ein dingliches als auch ein obligatori-
sches Recht eingeräumt werden5, das sodann zumeist frei übertragbar und vererbbar ist.6
Die Infrastruktur kann dabei vom Erwerber mitbenützt werden.7
Summa summarum muss bekanntermaßen auch nicht eine ganze Blumenwiese gekauft
werden, wenn bloß ein Strauß Blumen verschenkt werden soll. Dieser Vergleich um-
schreibt das verlockende Grundkonzept treffend, da der Konsument auf diesem Wege ein
Urlaubsobjekt, das von dem jeweiligen Berechtigten bloß wenige Wochen im Jahr be-
wohnt wird, nicht käuflich erwerben muss, sondern durch das eingeräumte Recht in einer
Immobilie beschränkt logieren kann. Auch ein „wirtschaftlich denkender“ Erwerber han-
delt im Sinne des „Homo oeconomicus“ durch rationales Vorgehen und strebt dabei eine
Maximierung seines Nutzens an.8
3 Fellner, Time-sharing in Österreich. Zur Kodifikation des Time-sharings im Teilzeitnutzungsgesetz, NZ 1997, 276 (277); Schmiedt, Rechtliche Betrachtungen zum Thema Time-Sharing, in Waldmann (Hrsg), TIME-SHARING von Ferienwohnrechten. Das Geheimnis eines weltweiten Urlaubs- und Finanzierungssys-tems (1990) 50 (51). 4 Stabentheiner, Das neue Teilzeitnutzungsgesetz, ÖJZ 2011, 245 (247). 5 Gralka, Time-Sharing und Dauernutzungsrecht, NJW 1987, 1997 (1997); Villotti, Time-Sharing von Fe-rienwohnungen in Österreich? wobl 1990, 149 (149). 6 Pesek in Schwimann/Kodek (Hrsg), ABGB Praxiskommentar4 (2014) § 1090 ABGB Rz 132. 7 Stabentheiner, ÖJZ 2011, 248. 8 Lin-Hi, Homo oeconomicus http://wirtschaftslexikon.gabler.de/Autoren/prof-dr-nick-lin-hi.html?tab=pubsProjects (18.08.2017).
2
In der Folge ist jedoch, abgesehen von dem rechtsdogmatischen Fundament, vor allem der
damit verbundene Bereich des polarisierenden Verbraucherschutzes zu beleuchten und zu
berücksichtigen. Zudem stellt sich die wichtige Frage, ob es sich bei dem vorliegenden
Konzept um eine Umgehungsform des gesetzlich normierten Freizeitwohnsitzverbotes
handelt oder ob diese Regelung durch das Timesharingmodell nicht berührt wird.
Da die Einzelheiten nicht allzu weit verbreitet sind, wird in der vorliegenden Arbeit
zunächst eine gesetzliche und allgemein rechtliche Grundlage der Materie dargestellt.
Darüber hinaus widmet sich die Ausarbeitung auch der Frage, in welcher Form dem Teil-
zeitnutzungsrecht Ausdruck verliehen werden kann, welche verschiedenen vertraglichen
Ausgestaltungen zur Verfügung stehen und wie sich die Schutzmechanismen der Erwerber
gestalten.
Das vorletzte Kapitel behandelt die vieldiskutierte Freizeitwohnsitzproblematik – mit dem
Fokus auf der streng ausgeprägten Tiroler Regelung – und erläutert, ob es sich bei dem
temporär eingeräumten Nutzungsrecht und dem aktuell brisanten Investorenmodell (Buy-
to-let) um Umgehungsversuche handelt.
Zu guter Letzt werden, auf den zuvor behandelten Standpunkten aufbauend, Lösungsan-
sätze und Ausblicke für einen langjährigen Beherbergungsbetrieb in Tirol erarbeitet,
zudem wird nachvollziehbar dargelegt, ob eine „Schublade B“ als Chance für die Fortfüh-
rung eines über Jahre mit Herzblut geführten Betriebes angesehen werden kann.
Inwieweit das Konzept tatsächlich sinnvoll umsetzbar ist und welche Besonderheiten zu
berücksichtigen sind, wird im Folgenden erörtert.
3
2 Einführung in die Thematik Timesharing
2.1 Gesetzliche Grundlage
Das temporär beschränkte Nutzungsrecht wird durch die transformierte Richtlinie geregelt.
Die aktuelle Timesharing-Richtlinie (RL 2008/122/EG9) wurde im Jahre 2011 durch das
neue „Teilzeitnutzungsgesetz 2011“ (kurz TNG) umgesetzt.10 Die Gesetzgeber haben sich
dabei gegen eine bloße Novellierung des vorherigen Teilzeitnutzungsgesetzes,
BGBl I Nr 32/1997, entschieden, um einen gut zu überblickenden und systematischen
Normenkomplex zu gewährleisten.11
Die Timesharingregelungen betreffen einen äußerst charakteristischen Teilbereich des
Verbraucherrechts der Europäischen Union.12 Bereits durch die amtliche Bekanntmachung
der Richtlinie im Jahr 1994 wurde die rechtliche Harmonisierung im europäischen Rahmen
vorangetrieben.13 Doch Bedarf nach einer Reform kam bereits im Jahre 1999 auf.
Dennoch wurde das Fachgespräch zur Überarbeitung erst 2006 eingeleitet.14 In der Folge
wurde Ende des Jahres 2010 durch das Bundesministerium für Justiz nach einem Diskussi-
onsentwurf der Ministerialentwurf zur Begutachtung versandt.15 Die Frist zur Umsetzung
der Richtlinie wurde ausgereizt, das TNG 2011 trat am 23. Februar 2011 in Kraft.16
Das neue Bundesgesetz, welches zum Schutz der Verbraucher dient, tritt in Bezug auf
diverse vertragliche Regelungen an die Stelle des Rechtsaktes der Europäischen Union –
RL 1994/47/EG – und enthält auch eine Erweiterung des Anwendungsbereiches auf be-
wegliche Objekte, sofern diese als Übernachtungsmöglichkeit dienen können.17 Diese
gesetzlichen Normierungen werden, dem Wortlaut des § 1 Abs 2 TNG zufolge, als relativ
9 RL 2008/122/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 14.01.2009 über den Schutz der Verbraucher im Hinblick auf bestimmte Aspekte von Teilzeitnutzungsverträgen, Verträgen über langfristige Urlaubsprodukte sowie Wiederverkaufs- und Tauschverträgen, ABl L 2009/33, 10. 10 Jesser-Huß, Verbesserter Verbraucherschutz beim Timesharing: Das Teilzeitnutzungsgesetz 2011, wobl 2011, 349 (349). 11 ErlRV 1028 BlgNR XXIV. GP. 12 Stabentheiner, ÖJZ 2011, 245. 13 Pittl, Gedanken zur „Time-Sharing-Richtlinie“ der EG und zum Eigentum auf Zeit, wobl 1995, 208 (208). 14 Jesser-Huß in Schwimann/Kodek (Hrsg), ABGB Praxiskommentar4 (2015) Vorbemerkung zu § 1 TNG 2011 Rz 2. 15 Bundesministerium für Justiz, Dokumentation Österreich. Ministerialentwürfe, Springer-Verlag (Hrsg), Journal für Rechtspolitik19 (2011) 127–131 (129). 16 Stabentheiner, ÖJZ 2011, 247. 17 Bundesministerium für Justiz, Dokumentation Österreich. Ministerialentwürfe, Springer-Verlag (Hrsg), Journal für Rechtspolitik19 (2011) 127–131 (129).
4
zwingendes Recht, zum Vorteil des Konsumenten, ausgestaltet.18 Mit Blick auf die Sensi-
bilität der rechtlichen Rahmenbedingungen wurden unterschiedliche vertragliche Ausge-
staltungsmöglichkeiten postuliert.19 Der Geltungsbereich des österreichischen TNG um-
fasst gem § 2 Abs 1 TNG unter anderem sowohl Nutzungsrechte an Apartments für einen
längeren Zeitraum als auch an anderen beweglichen Immobilien, die einem Ferienzweck
dienen – insbesondere Hausboote, Wohnmobile und Kabinen auf Kreuzfahrtschiffen.20
Essenziell für die Subsumtion unter den Begriff „Nutzungsobjekt“ oder auch „Übernach-
tungsunterkunft“ im Sinne des Teilzeitnutzungsgesetzes 2011 sind Wohn- bzw Beherber-
gungselemente nach § 2 Abs 2 Z 5 TNG, auch wenn zusätzlich der Zweck des Transportes
erfüllt wird.21 Hierbei ist die Möglichkeit, die Nacht über im infrage kommenden Domizil
zu logieren, entscheidend. Daher sind Parkplätze oder andere Abstellgelegenheiten nicht in
dem Regelungskomplex inbegriffen.22
Darüber hinaus wird durch die neue europäische Anordnung auch der zeitliche Aspekt
ausgedehnt, die Richtlinie gelangt nun bereits ab einer Mindestlaufzeit von einem Jahr, an-
stelle der früheren drei Jahre, zur Anwendung.23 Anlass für diese Neuregelung war vor
allem die Einschränkung des Potenzials von diversen Umgehungsgeschäften.24
In § 1 des TNG wird der Terminus „bestimmte Aspekte“ verwendet. Diese Formulierung
veranschaulicht, dass bloß vereinzelt Gesichtspunkte der unterschiedlichen vertraglichen
Typen geregelt wurden und in keiner Weise von einer erschöpfenden Ausführung ausge-
gangen werden kann. Vor allem wird das Augenmerk bei der gesetzlichen Normierung
speziell auf die Determinierung der Phasen vor und während des Vertragsabschlusses ge-
legt.25
Anzumerken ist an dieser Stelle, dass lt dem Vorblatt der Regierungsvorlage durch die
neuen Regelungen keine gravierenden Auswirkungen erwartet wurden, mit der beachtli-
18 Welser/Zöchling-Jud, Grundriss des bürgerlichen Rechts. Band II: Schuldrecht Allgemeiner Teil, Schuld-recht Besonderer Teil, Erbrecht14 (2015) 354. 19 Bundesministerium für Justiz, Dokumentation Österreich. Ministerialentwürfe, Springer-Verlag (Hrsg), Journal für Rechtspolitik19 (2011) 127–131 (129). 20 Stabentheiner, ÖJZ 2011, 248. 21 Stabentheiner, ÖJZ 2011, 247 f. 22 Jesser-Huß in Schwimann/Kodek (Hrsg), ABGB Praxiskommentar4 (2015) § 2 TNG 2011 Rz 16. 23 Bundesministerium für Justiz, Dokumentation Österreich. Ministerialentwürfe, Springer-Verlag 2011 (Hrsg), Journal für Rechtspolitik19 (2011) 127 – 131 (129). 24 Stabentheiner, ÖJZ 2011, 247. 25 ErlRV 1028 BlgNR XXIV. GP, 5 ad § 1.
5
chen Ausnahme im „konsumentenschutzpolitischen und sozialen“ Bereich, in welchem auf
die Verbesserung des Verbraucherschutzniveaus hingewiesen wurde.26
2.2 Arten des Timesharing
Der Begriff „Timesharing“ bzw „Teilzeitnutzungsrecht“ wird in der Literatur als besondere
Prägung „zur Vermarktung und Verwertung von Ferienimmobilien“27 definiert. Um die
Attraktivität dieses Modells zu steigern, bieten Unternehmen teilweise Tauschpools an.
Damit wird den Erwerbern ermöglicht, auch an anderen Standorten ihren Urlaub zu ver-
bringen.28 Dies bedeutet konkret, dass als Ersatz für die ursprünglich jährliche Erholungs-
zeit in dem Apartment in den Tiroler Bergen ein Tauschobjekt in Sizilien für den Urlaub
dienen kann.
Es wird also zwischen klassischem Recht – bei dem der Erwerber die Befugnis hat, eine
konkrete Immobilie zu nutzen – und flexiblem Recht, worunter eine Auswahlmöglichkeit
an Terrain verstanden wird, unterschieden.29 Zweiteres wird auch als mittelbares
Nutzungsrecht bezeichnet. Dabei kann der Erwerber aus einem Pool von Objekten unter
Berücksichtigung bestimmter Vergabekriterien – und sofern die gewünschte Nutzungsim-
mobilie verfügbar ist – sein Urlaubsdomizil auswählen.30 Unter diesen Attributen werden
insbesondere die Größe, die Ausstattung, der Wert des Objektes aufgrund der Nachfrage
sowie die Lage verstanden.31
Beide Timesharingtypen unterliegen dem Teilzeitnutzungsgesetz.32 Bei der Betrachtung
der TNG-Bestimmungen muss jedoch berücksichtigt werden, dass jene vertraglichen
Übereinkünfte, die vor 1997 abgeschlossen worden sind, nicht im Anwendungsbereich
liegen und in solchen Fällen somit auf die allgemeinen Regelungen zurückzugreifen ist.
Dies ergibt sich auch aus der unlängst ergangenen Entscheidung im Zusammenhang mit
26 ErlRV 1028 BlgNR XXIV. GP, 2. 27 Stabentheiner, ÖJZ 2011, 245. 28 Jesser-Huß, wobl 2011, 349. 29 Jehle, Die Timesharing-Richtlinie der EU vom 26. Oktober 1994 und deren Umsetzung in den deutsch-sprachigen Ländern (2001) 151. 30 Fellner, NZ 1997, 276 ff. 31 Stabentheiner in Rainer (Hrsg), Handbuch des Miet- und Wohnrechts (2015) Kap 14.2.3. 32 Jehle, Timesharing-Richtlinie der EU, 151.
6
einer 30-jährigen Teilzeitnutzungsrechtsvereinbarung in Ausgestaltung eines Urlaubspunk-
tesystemvertrages.33
2.3 Rechtliche Einordnung
Wie bereits dargelegt, kann das Teilzeitnutzungsrecht zum einen bloß obligatorisch und
zum anderen auch dinglich sein.34 Eine interessante Frage ist also, in welchen Bereich der
Vertrag rechtlich einzuordnen ist.
Im TNG ist ua keine Regelung bezüglich fixierter vertraglicher Kategorisierung im Sinne
des Zivilrechts verankert.35 Aus diesem Grunde kann das Recht vielfach ausgestaltet wer-
den. Dies kann in der Form eines Timesharingvereins, Treuhandmodells, Miteigentums,
Fruchtgenussrechtes, von Aktien oder lediglich als vertragliche Miet- oder Beherbergungs-
vereinbarung erfolgen.36 In der Literatur wird angemerkt, dass hauptsächlich Aktiengesell-
schaften, Gesellschaften mit beschränkter Haftung und Vereine herangezogen werden.37
Timesharing kann nicht rein als separate bürgerlich-, gesellschafts-, sachen- bzw schuld-
rechtliche Materie eingestuft werden. Es bedarf einer kombinierten Betrachtungsweise,
wodurch die einzelnen das Recht betreffenden, Bereiche und Institute verbunden werden.38
Die unterschiedlichen Ausgestaltungsalternativen lassen sich in drei Überkategorien struk-
turieren: schuld-, sachen- und körperschaftsrechtliche Konstruktionen.
Die schuldrechtliche Formation ist aufgrund der Einräumung eines obligatorischen Rechtes
als relatives zu klassifizieren. Folglich ist das vereinbarte Nutzungsrecht gegenüber Dritten
nicht wirksam.39 Der Grundgedanke der Privatautonomie manifestiert sich im Schuldrecht
durch die Vertragsfreiheit, dadurch werden Abschluss-, Form-, Gestaltungs- und auch En-
digungsfreiheit erfasst.40 Deshalb handelt es sich um eine flexible Variation.
33 OGH 28.03.2017, 8 Ob 97/16x, Zak 2017/308,176 = VbR 2017/111, 172 (Haghofer) = Jus‑Extra OGH-Z 6247 = Jus‑Extra OGH-Z 6250 = ecolex 2017/463, 1152. 34 Villotti, wobl 1990, 149. 35 Welser/Zöchling-Jud, Bürgerliches Recht II14 354. 36 Fellner, NZ 1997, 276 f; Stabentheiner in Rainer (Hrsg), Handbuch des Miet- und Wohnrechts (2015) Kap 14.1.2. 37 König, Immobilienerwerb in Österreich. Umsetzung der europarechtlichen Bestimmungen in der Praxis2 (2016) 77. 38 Pittl, wobl 1995, 208. 39 Koziol – Welser/Kletečka, Grundriss des bürgerlichen Rechts. Band I: Allgemeiner Teil, Sachenrecht, Familienrecht14 (2014) 51. 40 Welser/Zöchling-Jud, Bürgerliches Recht II14 13 f.
7
Die sachenrechtliche Ausgestaltung ist hingegen keine besonders gängige Variante. Dies
liegt insbesondere daran, dass in Österreich der Typenzwang die verschiedensten Ausfor-
mungen begrenzt. Zudem werden durch das Erfordernis der Publizität enge Schranken
gesetzt.41
Prinzipiell beruhen die Erscheinungsformen des Timesharingproduktes, wie bereits
erwähnt, vorwiegend auf der dritten genannten Variante, dh als Gepräge der Kapitalgesell-
schaft (Aktiengesellschaft, Gesellschaft mit beschränkter Haftung) oder des Vereins.42
Ein bekanntes Beispiel, das in diesem Zusammenhang eine Vorreiterrolle für die erste
Variante einnimmt, ist das „Hapimag-Modell“ in der Form einer AG.43 Aktuelle Analysen
belegen, dass Hapimag durch seine rund 60 Resorts in 16 Ländern einen steigenden Trend
verzeichnet. Demzufolge und auch entsprechend der Erwartungshaltung für das erste Quar-
tal im Jahr 2018, in welchem erneut ein Plus von 17 % erwartet wird, verspricht die Grund-
idee, „gemeinsam zu erwerben und individuell sowie nachhaltig zu nutzen“, Erfolg.44
Bei Zweiterem begründet der Verein selbst das dingliche Recht, für gewöhnlich in Form
eines Fruchtgenussrechtes. Das Nutzungsrecht wird den Vereinsmitgliedern, neben den
laufenden Erhaltungs- bzw Verwaltungsgebühren, durch einen einmaligen jährlichen
Kostenbeitrag für die Mitgliedschaft gewährt.45 Dabei handelt es sich um eine gemischte
vertragliche Konstruktion, die, abgesehen von der Beitrittserklärung zu dem Verein,
weitere Elemente umfasst.46 Überwiegend richtet sich das Interesse des Erwerbers auf das
eingeräumte Nutzungsrecht. Damit akzessorisch verbunden ist die Mitgliedschaft. Sofern
diese gegebenenfalls „verdinglicht“ wird, handelt es sich dem Inhalt zufolge um ein termi-
niertes Recht zum Gebrauch eines fremden Objektes und daher um Miete. Ein Frucht-
41 Pittl, wobl 1995, 210. 42 OGH 01.12.2005, 2 Ob 122/05p, Zak 2006/129, 76 = ecolex 2006, 212/82 = immolex 2006, 118/52 = MietSlg 57.049 (23); Villotti, wobl 1990, 151. 43 Jesser/Kiendl, Time-Sharing in Österreich - Die Umsetzung der EG-Richtlinie über Teilzeitnutzungsrech-te, wobl 1997, 11 (11 ff) 44 Hapimag Communication Office, Destinations-Hopping: Von der Stadt in die Alpen oder an den Strand
https://www.hapimag.com/de/was/unternehmen/medien/medienmitteilungen.html (18.12.2018). 45 Villotti, wobl 1990, 151; OGH 01.12.2005, 2 Ob 122/05p, Zak 2006/129, 76 = ecolex 2006, 212/82 = im-molex 2006, 118/52 = MietSlg 57.049 (23); Fellner, Gebühren für die Überlassung des Gebrauches un-verbrauchbarer Sachen, in Etzersdorfer/Vonkilch (Hrsg), Festschrift Helmut Würth (2014) 283 (298). 46 OGH 10.08.1998, 7 Ob 120/98t; Fellner in Etzersdorfer/Vonkilch 298.
3 Besondere Rechte und Pflichten der Vertragsparteien
Durch die neue Richtlinie 2008/122/EG wurde ein „vollharmonisiertes Verbraucherschutz-
regime“ konstituiert und folglich der Spielraum der einzelnen Mitgliedsstaaten beschränkt.
Dabei sind nationale Regelungen, sofern sie sich inhaltlich von der europäischen Anord-
nung unterscheiden, sogar auch dann gesetzwidrig, wenn dem Konsumenten dadurch ein
ausgeprägterer Schutz oder eine vorteilhafte Position eingeräumt wird.119 Bereits im Ent-
wurf trat Österreich dieser Neuregelung mit Skepsis entgegen, da folglich die jeweiligen
Mitgliedsstaaten den Veränderungen in der Geschäftspraxis nicht mehr rasch entgegen-
wirken können, weil hierfür nun eine europäische Rechtshandlung erforderlich ist und das
System demzufolge träge wird.120
Die nachstehend erörterten grundlegenden Regelungen, die den Konsumenten Sicherheit
gewähren sollen, wurden durch die neue Direktive nicht berührt. Nur in Bezug auf die un-
terschiedlichen vertraglichen Typen, wurden individuelle Formblätter mit der Verpflich-
tung zur jeweiligen Informationsbekanntgabe ausgestaltet.121
3.1 Informationspflicht
3.1.1 Statistik Europäische Union
Als besonders bedeutsames Schutzelement wird die Verpflichtung zur Informationsbe-
kanntgabe im dritten Abschnitt des neuen Teilzeitnutzungsgesetzes festgehalten.
Ende des Jahres 2015 publizierte die Europäische Kommission eine Studie, in welcher
festgestellt wurde, dass die Verbraucher durchwegs unzufrieden mit der Kundgabe von
konkreten Angaben sind. Zusammenfassend ist die Harmonisierung von vorvertraglichen
Informationspflichten in Verbindung mit der Standardisierung, in welcher Form Informa-
tionen ausgegeben werden sollten, für den Verbraucherschutz bedeutend. Nur dadurch
können innerhalb der Europäischen Union klare Regeln und Transparenz geschaffen
119 ErlRV 1028 BlgNR XXIV. GP, 3. 120 Stabentheiner/Cap, Die neue Verbraucherrechte-Richtlinie. Werdegang, Geltungsbereich, „klassisches“ Verbraucherschutzrecht, ÖJZ 2011, 1045 (1048). 121 ErlRV 1028 BlgNR XXIV. GP, 3; siehe Anhang der vorliegenden Arbeit.
19
werden. Unter anderem wurden die einzelnen Mitgliedsstaaten befragt, in welchem Aus-
maß sie über Vertragsbedingungen informiert worden sind.122
73,1 76,9 75,584,4
58,3 61,1
14,5 15,4 14,59,4
20,814,8
7 7,7 7,2 6,312,5
3,75,40 2,8 0
8,3
20,4
alle EU Mitgliedsstaaten
Finnland Frankreich Niederlande Schweden Andere
Inwieweit glauben Sie, ausreichend über die allgemeinen Vertragsbedingungen informiert worden zu sein?
nicht gut informiert neutral gut informiert keine Antwort
Das Studienergebnis lässt erkennen, dass rund 71,5 % über die Bedingungen des Vertrages
nicht ausreichend informiert wurden. Ziel der Informationsbekanntgabe ist es, die Konsu-
menten vor Fehlentscheidungen beim Abschluss eines Timesharingvertrages zu schützen,
welche aus mangelnden oder missverstandenen Auskünften, resultieren. Das Maß an vor-
vertraglichen Informationen hat laut dieser Studie zugenommen, allerdings zeigt das Er-
gebnis, dass sich die Mehrheit der Verbraucher nach wie vor zu wenig über Vertragsbedin-
gungen informiert fühlt. Interessant ist, dass der Prozentsatz von „gut informiert“ im
Durchschnitt bloß bei 6,7 % liegt. In dieser Kategorie sticht Schweden im Vergleich zu den
anderen Ländern auffallend mit 12,5 % hervor.123
3.1.2 Kritik in der Timesharingbranche
Neben mangelhafter Informationsbekanntgabe wurde auch im Bereich des Haftungsrisikos
Kritik geübt. Dadurch, dass bei dem Erwerb des temporär beschränkten Nutzungsrechtes
zumeist das Gesamtentgelt, das erfahrungsgemäß eine sehr hohe finanzielle Aufwendung
umfasst, im Vorhinein erbracht wird, trifft den Ersteher die Gefahr der Haftung im Falle
122 European Commission, Final Report. Evaluation Study on the Application of the Timeshare Directive 2008/122/EC (2015) 39 f. 123 European Commission, Final Report. Evaluation Study on the Application of the Timeshare Directive 2008/122/EC (2015) 39 f.
Source: CSES survey
Abb 1: Final Report – Evaluation Study. Application of Timeshare. Directive 2008/122/EC
20
einer Insolvenz. Dies hat zur Folge, dass eine Gegenleistung ausbleibt und der Rechtser-
werber um die erbrachte Leistung umfällt.124
Ein Beispiel aus der Praxis untermauert diese theoretische Problematik. Ende November
2017 wurde eine Pressemitteilung bezüglich der Erhebung von Insolvenzanträgen des Im-
perial-Cordial-Verbundes veröffentlicht. Durch die in Insolvenz befindliche Cordial
Ferienclub AG sind ua auch Teilzeitnutzungsrechtsmitglieder betroffen. Der Meldung
zufolge liegt die Ursache in einer kürzlich ergangenen OGH-Leitentscheidung, wodurch
umfangreiche Rückzahlungen an Konsumenten zu erbringen waren.125
Dieser möglichen Problematik könnte mittels Aufklärung hinsichtlich einer Insolvenzver-
sicherung entgegengewirkt werden.
Ebenso wurde dem Ruf des vertraglichen Abschlusses von Teilzeitnutzungsverträgen
durch die undurchsichtige Vermarktungspraxis geschadet. Die Anpreisungsart setzt die
Erwerber am Urlaubsort psychisch stark unter Druck. Dadurch wurden unüberlegte Time-
sharingverträge abgeschlossen sowie die damit verbundene Tragweite unterschätzt.126 In
der Vergangenheit wurde das Image des Nutzungsrechtsvertriebsmodells häufig von agg-
Der Bereich der rechtlichen Vorschriften, die den Konsumenten Schutz gewähren sollen,
wurde sowohl in der Rechtsordnung als auch in der Praxis ausgestaltet. Auch in Zukunft
werden Reformen vor jener Materie nicht haltmachen, da diese einem fortwährenden Ent-
wicklungsprozess unterliegt.
Durch die Legislative wurde schon früh die Schwierigkeit des modernisierten Marktes für
die Teilnehmer erfasst. Insbesondere die Distanz zwischen Hersteller und Verbraucher,
raffiniertere Absatzpolitik sowie Schablonen für die breite Masse prägen das Machtun-
gleichgewicht zwischen den beiden Vertragsparteien. Dies wirkt sich idR zu Lasten des
Schwächeren aus. Hierbei handelt es sich hauptsächlich um den Konsumenten. Folglich
wurden durch den Gesetzgeber Regelungen mit einem Schutzregime erlassen.180
Ein beträchtlicher Part der „österreichischen“ Bestimmungen für den idR unterlegenen
Erwerber ist im Blickfeld des europäischen Raumes zu beleuchten.181 Gegenwärtig sieht
auch das TNG für Rechtsgeschäfte zwischen Unternehmer und Konsumenten spezielle
Bestimmungen zum Schutz der Rechtsstellung des Verbrauchers vor.182 Gelegentlich
können auf vertragliche Gebrauchsüberlassungen neben diesen besonderen Vorschriften
weitere Regime für Verbraucherschutzmechanismen zur Anwendung gelangen, bekannter-
maßen ABGB, KSchG sowie Mietrechtgesetz (MRG).183
Unionsrechtlich wurde in dieser Hinsicht eine Richtlinie über missbräuchliche Klauseln in
Verbraucherverträgen (RL 93/13/EWG)184 als Schutzregime erlassen. Der Anwendungsbe-
reich umfasst allgemein Verträge zwischen Unternehmer und Konsumenten, bezieht somit
auch Teilzeitnutzungsrechtsübereinkünfte mit ein und dient im Bereich des nachvertragli-
chen Schutzes als Ergänzung zur Timesharingrichtlinie. Zweck dieser Regelung ist erneut,
das Ungleichgewicht zu mäßigen. Hierfür sind beispielsweise unbestimmte Begriffe zum
Vorteil von Konsumenten auszulegen, des Weiteren entfalten ua Standardformulierungen
180 Lukas, Schutz unterlegener Unternehmer nach Verbrauchermaßstäben? JBl 2011, 772 (772). 181 Eberhard/Spitzer, Verbraucherschutz und Verfassungsrecht, in Leupold (Hrsg), Forum Verbraucherrecht 2016 (2016) 17 (19). 182 Pesek in Schwimann/Kodek (Hrsg), ABGB Praxiskommentar4 (2014) § 1090 ABGB Rz 132. 183 Riss in Kletečka/Schauer (Hrsg), ABGB-ON1.02 (2016) § 1090 ABGB Rz 21. 184 RL 1993/13/EWG des Rates vom 05.04.1993 über 1993 über mißbräuchliche Klauseln in Verbraucherver-trägen, ABl L 1995/31, 29 geändert durch Art. 32 ÄndRL 2011/83/EU vom 25.10.2011, ABl L 2011/304, 64.
29
keine bindende Wirkung.185 Überdies sollen hierdurch die unterschiedlichen national recht-
lichen Vorschriften betreffend missbräuchlicher Klauseln im Wege der Mindestharmoni-
sierung verringert werden.186
Diese Richtlinie wurde sodann in Österreich vornehmlich im KSchG, im Speziellen durch
das Transparenzgebot im § 6 Abs 3 KSchG umgesetzt.187 Zu beachten ist diesbezüglich
insbesondere, dass durch das Zulassen einer geltungserhaltenden Reduktion gegen die Ob-
liegenheit, für Klarheit zu sorgen, verstoßen werden würde. In der Folge wäre der
wirkliche Gehalt für den Konsumenten nicht deutlich wahrnehmbar.188 Nach herrschender
Ansicht wird bei einer derartigen die Geltung bewahrenden Reduzierung bloß der unzuläs-
sige vertragliche Bestandteil beseitigt. Gänzlich entfällt die festgelegte Vereinbarung nur
insofern keine bedenkenlose Bekundung erfolgt ist bzw nur auf diesem Wege ein adäqua-
tes Resultat erreicht werden kann.189 Dementsprechend wurde diese Regulierung letztlich
als Unterfall der Teilnichtigkeit definiert.190
Eine nähere Ausführung dieser komplexen und zudem vielfach diskutierten Problematik
würde den Rahmen dieser Arbeit überschreiten.
Daher beschränken sich die nachstehenden Ausführungen auf das wesentliche Fundament
im ABGB und KSchG. Im Rahmen hiervon ist auf das Zusammenwirken der unterschied-
lichen Einschätzungen im Zuge der Kontrolle betreffend Geltung, Inhalt sowie Transpa-
renz Rücksicht zu nehmen und insofern keine strikte Trennung zu intendieren. Die analyti-
sche Unterscheidung der nachstehend angeführten Vorschriften hat anhand des Normzwe-
ckes sowie der anknüpfenden Betrachtung des bewertenden Blickwinkels zu erfolgen.191
185 Europäische Kommission, Bericht der Kommission an das Europäische Parlament und den Rat. Bericht über die Bewertung der Richtlinie 2008/122/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 14. Januar 2009 über den Schutz der Verbraucher im Hinblick auf bestimmte Aspekte von Teilzeitnutzungsverträgen, Verträgen über langfristige Urlaubsprodukte sowie Wiederverkaufs- und Tauschverträgen (2015) 13. 186 Geroldinger, Ergänzende Auslegung von Verbraucherverträgen trotz Verbots der geltungserhaltenden Reduktion?, ÖBA 2013, 27 (27). 187 RIS-Justiz RS0037107. 188 Leitner, Ist das vollständige Ende der geltungserhaltenden Reduktion gekommen?, ÖJZ 2002, 711 (711). 189 Geroldinger, ÖBA 2013, 29. 190 Graf, Überlange Vertragsbindung und Verbot der geltungserhaltenden Reduktion. Warum die E 3 Ob 132/15f doch das Richtige trifft, VbR 2016, 140 (141). 191 Schilcher, Das Transparenzgebot im Vertragsrecht, in Aicher/Holoubek (Hrsg), Der Schutz von Verbrau-cherinteressen. Ausgestaltung im öffentlichen Recht und im Privatrecht34 (2000), 99 (123, 130).
Auch gemäß Untersuchungen der britischen Wettbewerbsbehörde CMA (Competition and
Markets Authority) zeigten sich bei der Beendigung derartiger vertraglicher Übereinkünfte
bedeutende Herausforderungen und damit verbunden auch diverse Diffizilitäten.223 Der
Grund hierfür liegt vor allem darin, dass die jeweiligen Mitgliedsstaaten verschiedene Re-
gelungen hinsichtlich Kündigungskriterien und damit im Zusammenhang stehenden Ver-
fahren manifestierten. Dabei werden insbesondere Langzeitklauseln kritisch betrachtet.224
Die österreichische Konstellation wird, auch aufgrund der aktuell vieldiskutierten Brisanz,
im Folgenden umfassend erörtert.
3.5.1 Überlange Bindungsdauer
Bereits im Begutachtungsverfahren betreffend TNG 1997 wurde über eine Auflösung nach
fünf Jahren, in Ausgestaltung eines nicht abdingbaren Rechts, diskutiert. Dadurch sollte
der vertraglichen Bindungswirkung in außergewöhnlich langem Ausmaß und einer im
Hinblick darauf fraglichen Beurteilung gem § 879 ABGB entgegengewirkt werden. Aller-
dings sah der Gesetzgeber solche Regelungen bei der Betrachtung des
§ 6 Abs 1 Z 1 KSchG und der Rechtsfolgen – hierbei sei insbesondere die Rückabwicklung
des bereits geleisteten Gesamtentgelts erwähnt – für abkömmlich und problematisch an.225
Ein höchstzulässiger Verpflichtungszeitraum wurde jedoch in der aktuellen Richtlinie und
im TNG nicht behandelt. Aus diesem Grunde ist auf die ursprüngliche Rechtsprechung
zurückzugreifen.226 Demzufolge überließ der Gesetzgeber der Judikatur die Festlegung von
zeitlichen Schranken. In diesem Rahmen und in Kongruenz mit den guten Sitten, folglich
mit § 6 Abs 1 Z 1 KSchG und § 879 ABGB, sind im konkreten Einzelfall die vertraglichen
Bindungswirkungen auszugestalten. Somit wären einbezogene überschießende Klauseln
teilweise nichtig, es wäre eine geltungserhaltende Reduktion vorzunehmen und der recht-
mäßige Teil, wie bereits erörtert, aufrechtzuerhalten.227
222 OGH 02.07.2009, 6 Ob 109/09m, Zak 2009/543, 334 = ecolex 2009/303, 764 =MietSlg 61.549. 223 CMA, Disposal of timeshares and other long-term holiday products – a report for BIS and the European Commission (2014), 1–58. 224 Europäische Kommission, Bericht der Kommission an das Europäische Parlament und den Rat. Bericht über die Bewertung der Richtlinie 2008/122/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 14. Januar 2009 über den Schutz der Verbraucher im Hinblick auf bestimmte Aspekte von Teilzeitnutzungsverträgen, Verträgen über langfristige Urlaubsprodukte sowie Wiederverkaufs- und Tauschverträgen (2015) 8. 225
ErlRV 574 BlgNR 20. GP 11. 226 Jesser-Huß, wobl 2011, 351; 361 f. 227 Krejci in Rummel (Hrsg), ABGB3 (2002) § 6 KSchG Rz 10 f. Stabentheiner in Rainer (Hrsg), Handbuch des Miet- und Wohnrechts (2015) Kap 14.1.3.
36
Fraglich ist unterdessen, ob die oben genannte Klausel-RL 93/13/EWG dieser Vorgehens-
weise widerspricht. Prinzipiell wird, auf der RL basierend, zurückgeführt, dass derartige
Reduktionen von missbräuchlichen Vertragsbestimmungen bei Rechtsgeschäften mit Kon-
sumenten unzulässig sind. Jedoch handelt es sich bei adäquaten Maximalzeiträumen um
ein Charakteristikum der Timesharingübereinkunft.228
Die hier diskutierte RL fällt laut einer extendierten Jurisdiktion des EuGH aus dem Jahre
2014 nicht in den Anwendungsbereich, sofern einerseits mit Rücksicht auf Natur,
Systematik und Zweck und andererseits im rechtlichen sowie faktischen Zusammenhang
ein hauptsächlicher Bestandteil der Vereinbarung angesprochen wird.229 Auch in den
darauffolgenden Urteilen im Jahre 2015 wurde dieser Einordnung als Hauptgegenstand
beigepflichtet. Weiters ist, entsprechend dieser Judikatur, eine Prüfung im Hinblick der
zuvor beschriebenen Kriterien vorzunehmen. Im Unterschied hierzu wird allerdings der
Eindruck erweckt, dass ein „charakteristischer Vertragsinhalt“ ausreiche, die Klausel hat
daher nicht mehr eine hauptsächliche Leistung zu reglementieren.230 Demzufolge ist bei
derartigen Teilzeitnutzungsrechtsübereinkünften nach wie vor eine geltungserhaltende
Reduktion des höchstzulässigen Zeitraumes vorzunehmen.231
Im Januar 2016 erging eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs mit der Geschäftszahl
3 Ob 132/15f. Vordergründig war hierbei die Fixierung einer maximal zulässigen Bin-
dungsdauer eines Übereinkommens. Es handelte sich um einen Urlaubspunktevertrag,
der im Jahre 1999 für einen rund 29-jährigen Zeitraum abgeschlossen wurde.
Aus § 19 Abs 2 TNG geht hervor, dass das TNG 1997 anzuwenden ist. Allerdings enthält,
wie zuvor diskutiert, weder das TNG 1997 noch das aktuell geltende TNG Bestimmungen
für eine maximal zulässige Bindungsfrist. Eine Ausnahme hiervon stellt, wie erwähnt, bloß
die Vorschrift für „Nutzungsvergünstigungsverträge“ im TNG dar. Zudem wurde keine
Regelung betreffend ordentlicher Kündigung – dh ohne Angabe etwaiger Gründe nach
Ablauf einer bestimmten Frist das Teilzeitnutzungsrechtsübereinkommen aufzukündigen –
4 Exkurs: Umgehung Freizeitwohnsitzklausel in Tirol?
Das zunehmende Interesse daran, das Ersparte als sichere Variante in Immobilien zu inves-
tieren, die damit zusammenhängende aktuelle Brisanz und die Fragestellung, ob das Time-
sharingmodell als Umgehung der gesetzlichen Prämissen angesehen werden kann, legen
nahe, einen kurzen Exkurs in die Raumordnung vorzunehmen und diese kritisch zu
beleuchten. Damit allerdings der Rahmen der vorliegenden Arbeit nicht strapaziert wird,
umfasst die Darstellung lediglich die rechtliche Konstellation in Tirol.
4.1 Allgemeines
Eingangs ist der Sinngehalt der Begrifflichkeit des Freizeitwohnsitzes darzulegen. Dafür
ist auf die ausdrücklich gesetzlich verankerte Definition des § 13 des Tiroler Raumord-
nungsgesetzes (TROG 2016) zurückzugreifen: Demgemäß handelt es sich um „Gebäude,
Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden“, die nicht dazu dienen, für das
gesamte Jahr einen Lebensmittelpunkt zur Deckung der Wohnbedürfnisse darzustellen.
Stattdessen wird, wie der Terminus bereits illustriert, der Zweck verfolgt, Urlaub, die
Ferienzeit, Wochenendausflüge oder eine vergleichbare sporadische Erholungszeit in dem
Objekt zu verbringen.259
Diese begriffliche Deklaration und die damit verbundene Auslegung haben lt Fuith, einem
Rechtsanwalt, der sich eingehend mit der Thematik befasst hat, in der Praxis enorme Prob-
leme aufgeworfen – zumal sich die EU-Kommission mit einem Schreiben direkt an ihn
gewandt und insbesondere betont hatte, dass es sich bei mehreren Lebensmittelpunkten
nicht unabdingbar bei einem davon um einen Freizeitwohnsitz handeln müsse. Es sei daher
nicht sachgemäß jeden Wohnsitz, der nicht als Hauptwohnsitz gemeldet wurde, dogma-
tisch als Aufenthaltsort für die Erholungszeit abzustempeln.260
Der § 13 TROG 2016 wird somit durch europarechtliche Erläuterungen modifiziert, nach-
dem die Kommission folglich die Voraussetzung – nämlich Befriedigung der Wohnbe-
dürfnisse „das ganze Jahr über“ – gelockert hat. Als Resultat kann nun auch das nicht
ganzjährig bzw nicht täglich bewohnte Domizil als Lebensmittelpunkt qualifiziert werden.
259 Rath-Kathrein, Raumordnungsrecht, in Rath-Kathrein/Weber (Hrsg), Besonderes Verwaltungsrecht9 (2016) 10 (21). 260 Fuith, Zu den Grundverkehrsbeschränkungen in Tirol. Die Sicht des Praktikers (2015) 5 http://www.fuith.eu/wp-content/uploads/2015/09/Vortrag-Bern.pdf (02.02.2018).
43
Essentiell ist lediglich, den faktisch intendierten Gebrauch zu prognostizieren.261 Die Be-
hörde hat hierbei durch den neu eingeführten § 13a Abs 5 TROG 2016 die Möglichkeit,
von dem Eigentümer bzw Verfügungsberechtigten einen Nachweis innerhalb angemesse-
ner Frist zu begehren.262
In diesem Zusammenhang ist auch der Gedanke aufzugreifen, im Einzelfall eine Abgren-
zung im Rahmen objektiver Kriterien vorzunehmen. Wenn die Unterkunft beispielsweise
zur Erholung dient, daneben allerdings auch berufliche bzw geschäftliche Hintergründe
verfolgt werden, kann vermeintlich keine Einordnung iSd § 13 TROG 2016 vorgenommen
werden.263 Das Landesverwaltungsgericht lenkt demgegenüber restriktiv ein, indem darge-
legt wird, dass bei Betrachtung des Wortlautes sowohl Urlaub als auch Ferien und
Wochenende autonome Gegebenheiten darstellen. Ergänzt werden diese gesetzlichen Aus-
führungen durch den Auffangtatbestand „zeitweilige Verwendung zu Erholungszwecken“.
In der konkreten Konstellation stützte sich der Beschwerdeführer auf den gesetzlich veran-
kerten Terminus „nur“. Allerdings entgegnete die Rechtsprechung, dass durch das Gesetz
keineswegs ein bloßer Gebrauch zur Erholung bezweckt wird, stattdessen beziehe sich
„nur“ auf die temporären Aspekte.264 Auch der VwGH stimmt diesem Ausspruch in be-
reits vorangehender Jurisdiktion zu, da hierfür gelegentliche berufliche Tätigkeiten als
nicht ausreichend angesehen werden. Stattdessen hat ein „deutliches Übergewicht hin-
sichtlich der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen“ vorzuliegen, damit auf diese
Weise die Subsumption unter den Tatbestand des Freizeitwohnsitzes verneint werden
kann.265
4.1.1 Darstellung der rechtlichen Grundlage
Im Tiroler Raumordnungsgesetz 2016, LGBl 2016/101, sind die Regelungen für die Frei-
zeitwohnsitzthematik verankert. Diesbezüglich werden laufend effiziente Reformen
angestrebt, um den neu auftretenden Regelungserfordernissen dynamisch gerecht zu
werden.266
261 Fuith, Zu den Grundverkehrsbeschränkungen in Tirol. Die Sicht des Praktikers (2015) 5 http://www.fuith.eu/wp-content/uploads/2015/09/Vortrag-Bern.pdf (02.02.2018); VwGH 26.11.2002, 99/02/023; VwGH 30.09.2004, 2004/16/0080. 262 ErlRV 318/2016 GZ, XVI. GP, 6 ad § 13 Abs 8, 9 und 10; § 13a. 263 König, Der Zweitwohnsitz im österreichischen Recht3 (2017) 3 f. 264 LVwG Tirol 27.09.2016, 2016/20/0181-3. 265 VwGH 30.09.2015, 2014/06/0026; VwGH 27.06.2014, 2012/02/0171; VwGH 26.11.2010, 2009/02/0345. 266 Weber, Neuerungen im Tiroler Bau- und Raumordnungsrecht, bbl 2017, 1 (1,5 f).
44
Anfänglich lehnte der Tiroler Gesetzgeber die Begründung von neuen Freizeitwohnsitzen
ab, da in vorhergehenden Jahren von einem stetig zügigeren Zuwachs ausgegangen wurde.
Durch Verankerung von Normen sollte dieser Situation entgegengetreten werden.267 Infol-
gedessen wurde der österreichische Verfassungsgerichtshof zur Überprüfung aufgefordert
und hob diese Vorschriften als verfassungswidrig auf. Begründet wurde das Vorgehen
damit, dass durch die Normierung in die Autonomie der Gemeinde eingegriffen werde.
Zudem soll den jeweiligen Kommunen die Möglichkeit geboten werden, im beschränkten
Umfang neue Freizeitwohnsitze anzuerkennen.268
Für die einzelnen Rechtserwerber ergibt sich ua ein Berührungspunkt mit der Kapitalver-
kehrsfreiheit gem Art 63 AEUV. Dieser Regelung zufolge ist den Mitgliedern der EU ein
Zugang zum Immobilien- und auch Freizeitwohnsitzmarkt ohne jegliche Diskriminierung
zu gewährleisten.269 Schranken können der Grundfreiheit nur gesetzt werden, falls der-
artige Eingriffe im übergeordneten Interesse der Allgemeinheit liegen, nicht inadäquat dif-
ferenziert und dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz Beachtung geschenkt wird.270 In Anbet-
racht dessen und aufgrund der Norm des B-VG hinsichtlich der Kompetenzen erhielten die
Bundesländer die Autorität, zum Teil eingreifende Vorschriften gesetzlich zu verankern.271
Somit wurde in Tirol eine Acht-Prozent-Schranke eingeführt. In diesem Rahmen können
derartige Neuschaffungen unter bestimmten, gesetzlich in § 13 Abs 3 bis Abs 6 TROG
2016 verankerten Voraussetzungen anerkannt werden.272 Damit verwirklicht die Raumord-
nung in Tirol eine Beschränkung, allerdings nicht einen gänzlichen Ausschluss zur Ver-
wirklichung von Aufenthaltsorten dieser Art.
Eine Begründung von neuen Freizeitwohnsitzen in der jeweiligen Kommune wird jeden-
falls als unzulässig qualifiziert, falls diese, bei Betrachtung des Gesamtwohnungsanteils
acht Prozent übersteigen.273 Allerdings besteht die Möglichkeit, dass der jeweilige
Bürgermeister darüber hinaus eine Ausnahmegenehmigung bewilligt, sofern beruflich oder
familiär eine Veränderung hervortritt.274 Hierdurch wird eine Erweiterung der Klausel be-
267 ErlRV 203/1993 GZ, XI. GP, 45 ad § 15. 268 Fuith, Zu den Grundverkehrsbeschränkungen in Tirol. Die Sicht des Praktikers (2015) 3 http://www.fuith.eu/wp-content/uploads/2015/09/Vortrag-Bern.pdf (02.02.2018). 269 König, Immobilienerwerb2 42. 270 Urlesberger, Beschränkung von Zweitwohnsitzen und Europarecht, wobl 2016, 417 (421). 271 König, Immobilienerwerb2 46 f. 272 Weber, Neuerungen im Tiroler Bau- und Raumordnungsrecht, bbl 2017, 1 (6). 273 Hollmann, Raumordnungsrecht. TROG Skriptum 2016 (2016) 12 https://www.tirol.gv.at/fileadmin/themen/ bauen-wohnen/bauordnung/downloads/TROG_Skriptum_2016__2_.pdf (07.02.2018). 274 Rath-Kathrein in Rath-Kathrein/Weber 21.
45
wirkt, allerdings sind die strengen Kriterien von § 13 Abs 7 TROG 2016 zu beachten. Eine
Bewilligung hat zu erfolgen, sofern es sich um gesetzliche Erbfolge bzw ein Vermächtnis
handelt und der genehmigte Wohnsitz nicht andere Wohnbedürfnisse befriedigt oder falls
einem Verfügungsberechtigten aufgrund geänderter Lebensumstände die Nutzung im
Wege eines Hauptwohnsitzes nicht zugemutet werden kann. Nichtsdestotrotz wirkt eine
derartige Genehmigung einschränkend, zumal sie bloß für den Adressaten sowie dessen
Familie und Gäste verwendet werden darf. Eine entgeltliche Abtretung steht hierbei
keinesfalls zu.275
An dieser Stelle ist eine Frage aufzugreifen, die bereits im Kapitel „Begründung des Teil-
zeitnutzungsrechtes“ hervorgetreten ist – nämlich ob das beschränkt eingeräumte Nut-
zungsrecht auch für eine längere Aufenthaltsdauer in Anspruch genommen werden kann
oder ob außerhalb des TNG eine fixierte Grenze vorgesehen wurde. Allerdings kann auch
in Bezug auf Freizeitwohnsitze kein derartiger Rahmen erblickt werden, zumal lediglich
die Acht-Prozent-Klausel einzuhalten und mE gegebenenfalls bloß eine Abgrenzung zum
Hauptwohnsitz vorzunehmen ist.
Darüber hinaus vertrat die Kommission des Grundverkehrs in der Uschi-Glas-
Entscheidung klar den Standpunkt, dass der jährliche Nutzungszeitraum die Gesamtbeur-
teilung in keiner Weise berührt. Es sei auch nicht von vornherein von einem Freizeitwohn-
sitz auszugehen, falls das Objekt bloß wenige Tage im Jahr genutzt wird.276
4.1.2 Konstituierung
Nach den gesetzlich gem § 14 Abs 4 TROG 2016 gebotenen Erhebungen der Gemeinden
aus dem Jahre 2017 belaufen sich in Tirol die offiziell gemeldeten Freizeitwohnsitze auf
rund 16.000 und umfassen im Vergleich zu der Wohnungsgesamtanzahl rund 4,3 %.277
Eine mögliche unrechtmäßige Nutzung einer Liegenschaft ist durch die einzelnen Behör-
den schwer feststellbar, zumal diese hierdurch auch der Gefahr potentieller verfassungsge-
setzlicher Grundrechtsverletzungen ausgesetzt sind.278 Daher lässt dieser eruierte Prozent-
satz aufgrund des angeblich anhaltenden Trends vermuten, dass es sich hierbei eher um
eine Pro-forma und nicht um eine völlig transparente Sondierung handelt.
275 Fuith, Tiroler Grundverkehrsgesetz. Kurzkommentar6 (2017) 6. 276 Fuith, Tiroler Grundverkehrsgesetz6 7 f. 277 Abteilung Landesentwicklung und Zukunftsstrategie, Erhebung der Freizeitwohnsitze gemäß § 14 (4) TROG https://www.tirol.gv.at/statistik-budget/statistik/freizeitwohnsitze/ (05.02.2018). 278 König, Immobilienerwerb2 4; Fuith, Zu den Grundverkehrsbeschränkungen in Tirol. Die Sicht des Prakti-kers (2015) 8 http://www.fuith.eu/wp-content/uploads/2015/09/Vortrag-Bern.pdf (02.02.2018).
46
Derartige amtskundige Feststellungen ergehen iSd § 17 Abs 3 TROG 2016 durch einen
Bescheid des Bürgermeisters, in welchem bestimmt wird, ob ein Freizeitwohnsitz vorliegt
bzw inwieweit das Objekt auf zulässige Weise als solcher verwendet werden darf.279
Darüber hinaus gibt es noch zwei weitere Möglichkeiten: Zum einen Neuschaffungen, die
auch im Flächenwidmungsplan zu verdeutlichen sind280, und zum anderen, wie bereits dar-
gelegt, Ausnahmebewilligungen.
4.1.3 Resümee für die Gemeinden
Im Zusammenhang mit der gesetzlich normierten Grenzziehung werden gerade, die mit
dem Freizeitwohnsitz verbundenen nachteiligen Konsequenzen eingeschränkt. Die
Gemeindelasten iSv erhöhten Grundstückspreisen und Erschließungskosten sowie eines
achtsamen Verbrauchs des Bodens werden gedeckelt.281 Folglich sind die negativen Aus-
wirkungen bei Einhaltung der Klausel prinzipiell bloß im Ausmaß von acht Prozent zu
tragen und somit begrenzt.
Hinzu kommt der Gedanke, durch derartige Einschränkungen für die einheimische Bevöl-
kerung finanziell tragbare Wohnraumanschaffungen zu gewährleisten, die Infrastruktur
positiv zu beeinflussen und die Tendenz in Richtung „Kalte Betten“ zu kontrollieren.282
Die geäußerten Vorbehalte gegenüber Freizeitwohnsitzen wurden jedoch bereits kritisiert
und zum Teil als gegenwärtig nicht mehr allzu bedeutsam angesehen. Pfeiffer zufolge,
könne durch den Ausbau zusätzlicher Domizile der erforderliche Etat der einzelnen
Gemeinden im Wege von Kauf- und Bauerlösen sowie kommunalen Abgaben aufgestockt
werden.283 Darüber hinaus bestehe lt König gerade in touristischen Gebieten, in denen eine
saisonale Belegung vorherrschend ist, die Chance, die vorteilhafte Finanzierung der
„Übernachtungskapazität“ von außen zu nutzen, welche als weiteres Fundament die kom-
munalen Erträgnisse erhöhe.284
279 VwGH 16.10.2014, 2014/06/0050. 280 Hollmann, Raumordnungsrecht. TROG Skriptum 2016 (2016) 11 https://www.tirol.gv.at/fileadmin/themen/ bauen-wohnen/bauordnung/downloads/TROG_Skriptum_2016__2_.pdf (07.02.2018). 281 Rath-Kathrein in Rath-Kathrein/Weber 21. 282 Fuith, Zu den Grundverkehrsbeschränkungen in Tirol. Die Sicht des Praktikers (2015) 8 http://www.fuith.eu/wp-content/uploads/2015/09/Vortrag-Bern.pdf (02.02.2018). 283 Pfeiffer, Bedenklicher Kampf gegen Zweitwohnsitze, Der Standard 2016, 39 (39). 284 König, Zweitwohnsitz3 1 f.
47
4.1.4 Grundrechtliche Bedenken
Vonseiten des österreichischen Verfassungsgerichtshofes wird jegliche Beschränkung des
Wohnsitzes ua als Eingriff in das Grundrecht gem Art 5 StGG und Art I ZP I EMKR
gesehen.285 Sämtliche Investitionen in österreichische Immobilien stehen in einem Konnex
zu den Grundrechten iSd EMRK, Grundrechtecharta und Staatsgrundgesetz und betreffen
sowohl In- als auch Ausländer aufgrund des Gleichheitsgebotes.286 Eine Intervention dieser
Art kann bloß als zulässig angesehen werden, wenn diese Beschränkungen im Gesetz ver-
ankert sind sowie der Kern der grundrechtlichen Normen unberührt bleibt.287 Daneben
haben Eingriffe, um als verfassungskonform gedeutet zu werden, öffentliches Interesse zu
verfolgen sowie verhältnismäßig und sachlich zu sein.288
Prinzipiell handelt es sich also auch bei Freizeitwohnungen um Eigentumsgarantien iSd
Art 1 ZP 1 EMRK. Davon umfasst ist sowohl die Anschaffung als auch der Gebrauch im
Wege eines Haupt- bzw Nebenwohnsitzes durch den Erwerber und Dritte. Demzufolge
stellen einschränkende Normierungen durch den Landesgesetzgeber eine den Grundrechten
widersprechende Aberkennung des Eigentums dar.289 Sofern es sich nun im Speziellen um
eine landesrechtliche Restriktion handelt, ist für die Zulässigkeit insbesondere das Bestre-
ben der Allgemeinheit aussagekräftig.290 Folglich liegt eine Beschränkung des Rechts auf
Eigentum nicht vor, sofern der in diesem Zusammenhang ergehende negative Bescheid auf
der Rechtsgrundlage des TROG 2016 beruht, folglich die Acht-Prozent-Klausel überschrit-
ten wurde und kein Anlass für eine Ausnahmegenehmigung vorliegt.
Mit Blick auf die Eigentumsfreiheit haben die österreichischen Landesgesetzgeber die
Befugnis, neu begründete Wohnsitze zu Erholungszwecken einschränkend zu lenken und
gegebenenfalls als nicht zulässig auszuweisen. Verwehrt bleibt ihnen jedoch ein Eingriff in
bestehende, bereits bewilligte Objekte dieser Art.291
Nicht unter die Freizeitwohnsitzklausel fallen Beherbergungsbetriebe – vorausgesetzt, die
kumulativen gesetzlichen Kriterien iSd § 13 Abs 1 lit a TROG 2016 werden tatsächlich
allesamt erfüllt.292 Somit sind den Gästen gemeinschaftliche Räumlichkeiten – seit der Re-
formierung im Jahre 2016 mit einer Mindestgröße von 0,5 m² pro Bett – zur Verfügung zu
stellen, eine Ansprechperson soll stets kontaktiert werden können, und es sind für das
Gewerbe typische Dienstleistungen anzubieten.293 Hierunter fallen beispielsweise das
Wechseln der Wäsche und die Raumpflege, die in regelmäßigen Abständen durchgeführt
wird.294 Den Materialien und nun auch den gesetzlich ausdrücklichen Normierungen zu-
folge wurde eine Klarstellung betreffend heranzuziehender Gemeinschaftsräumlichkeiten
deklariert. Demzufolge werden hierunter ua Wellnessbereich, Skikeller oder davon diver-
gente Abstellmöglichkeiten nicht subsumiert.295
Zudem berührt die diskutierte Einschränkung iSv lit b und c leg cit weder öffentliche bzw
gemeinnützige Kur- und Erholungsheime noch Privatzimmervermietung oder Ferienwoh-
nungen, sofern es sich um maximal drei Einheiten und zwölf Betten sowie eine kurzzeitige
Vermietung an unterschiedliche Gäste handelt. Nicht sachlich gerechtfertigt wäre die
zwingende Prämisse, einen Hauptwohnsitz in dem betreffenden Gebäude vorweisen zu
müssen, zumal auch eine juristische Person als Vermieter in Frage kommt.296
4.2 Umgehung
Der Hintergedanke, welcher durch ein jedes Umgehungsgeschäft realisiert werden sollte,
liegt darin, den gesetzlichen Merkmalen einer konkreten Normierung auszuweichen oder
andernfalls dem Tatbestand einer abweichenden Vorschrift zu entsprechen. Zweiteres zeigt
sich allerdings als systemwidrige und unvertretbare Diskrepanz zur Rechtsordnung.297
In diesem Sinne kann der Rechtsprechung ein nachvollziehbares Exempel entnommen
werden. Dabei wählten die Vertragsparteien die Bestimmungen des Bestandvertrages und
vereinbarten ein 99-jähriges Mietverhältnis. Tatsächlich wird durch das vollzogene
292 ErlRV 318/2016 GZ, XVI. GP, 5 ad § 13 Abs 1 lit a und b und 1a. 293 Weber, bbl 2017, 5. 294 Kreuzmaier, Die neue Rechtslage im Tiroler Raumordnungsrecht aufgrund der TROG-Novelle 2011, bbl 2012, 1 (3). 295 ErlRV 318/2016 GZ, XVI. GP, 5 ad § 13 Abs 1 lit a und b und 1a. 296 Fuith, Tiroler Grundverkehrsgesetz6 14. 297 König, Zweitwohnsitz3 34.
49
Rechtsgeschäft allerdings eine Eigentumsübertragung intendiert. Zum einen wird die
„Miete“ im Voraus für die gesamte Periode beglichen, zum anderen eine Beendigung ohne
Kündigungsausspruch und mitsamt einer Kaufoption vertraglich fixiert, sofern sich die
grundverkehrsrechtliche Situation ändert.298 Die Vertragsparteien nehmen charakteristisch
durch eine Umgehung rechtliche Auswirkungen hin, um das anvisierte Ziel zu erreichen.
Allerdings wird durch die Umgestaltung selbst zwar nicht den „Buchstaben des Gesetzes“
zuwidergehandelt, aber summa summarum wird der Normabsicht nicht entsprochen. Dar-
aus wird die Konsequenz gezogen, dass die vermiedenen Bestimmungen im Einzelfall an-
zuwenden sind und die Vereinbarung als ex tunc nichtig qualifiziert wird. 299
Ob von einem Schwebezustand oder einer Teil- bzw Nichtigkeit ausgegangen wird, ist
nach der Absicht der Vertragsparteien zu beleuchten. Sofern diese von vornherein eine
grundverkehrsbehördliche Genehmigung nicht in Betracht ziehen, da sie keine Genehmi-
gungschance sehen, kann man bloß von Nichtigkeit ausgehen.300 Der Schwebezustand wird
verwirklicht, wenn zwar zuvor ebenso keine Bewilligung beantragt wurde, aber der
Gedanke beibehalten wird, derartige Einverständnisse einholen zu wollen, sofern sich die
durch den Erwerber zu Erholungszwecken zeitlich begrenzt bewohnt.303 Dies führt zu der
Frage, ob es sich tatsächlich um einen Freizeitwohnsitz handeln könnte.
Die Grundverkehrskontrolle iSd landesrechtlichen Vorschriften schließt Rechtsgeschäfte
verschiedenster Art und somit auch Timesharingübereinkünfte mit ein.304 Die nach objek-
tiven Kriterien für die Einordnung unter einen Freizeitwohnsitz vorausgesetzte jährlich
wiederholte und über einen längeren Zeitraum andauernde Anwesenheit305 könnte durch-
aus erfüllt werden. Allerdings steht bei dem Teilzeitnutzungsrecht, wie der Terminus be-
reits erkennen lässt, der Erwerb des Eigentums keineswegs im Fokus. Daraus kann mE
durchaus der Schluss gezogen werden, dass es sich bei einer derartigen Übereinkunft iSd
TNG prinzipiell nicht um einen Freizeitwohnsitz bzw um eine Umgehung handelt.
Weiters spricht gegen eine derartige Annahme, dass diese idR eine Sonderformation iSd
§ 13 Abs 1 lit a TROG 2016, die bereits diskutiert wurde, verkörpert.
In Anlehnung an eine kürzlich ergangene Entscheidung bezüglich des Ausschlusses einer
unterstellten Freizeitwohnsitzkonstellation306 wird in der Folge ein illustrierender Sachver-
halt zur Veranschaulichung dargestellt. Dafür wird ein Beherbergungsbetrieb mit 40 Betten
betrachtet. Um den Tatbestand des § 13 Abs 1 lit a TROG 2016 zu erfüllen, müssen dem-
zufolge gemeinschaftliche Räumlichkeiten mit 20 m² vorhanden sein. Darüber hinaus muss
ein Ansprechpartner kontaktierbar sein, doch zumal schon alleine für die Reinigung und
den beispielsweise vorgesehenen Brötchenservice eine Kontaktperson erforderlich ist,
kann diese Voraussetzung idR ebenso bejaht werden. Zudem sind typische Dienstleistun-
gen anzubieten. Bei der Betrachtung des Internetauftrittes von diversen Timesharingunter-
nehmen ist ersichtlich, dass diese grundsätzlich unterschiedlichste Leistungen anpreisen.
Hierbei kann wiederum auf das bereits erwähnte Hapimag-Konzept als Vorzeigemodell
verwiesen werden.307 In Anbetracht einer weiteren ergangenen Entscheidung wurde aus-
gesprochen, dass zu diesem Zweck ein geringes Ausmaß – wie Onlinewerbeeinschaltun-
gen, die Zurverfügungstellung der Wäsche sowie die melderechtliche Anmeldung – ausrei-
che.308 Auch den erläuternden Bemerkungen ist durch die Novellierung betreffend dieser
303 Fellner, NZ 1997, 277; Schmiedt in Waldmann 51. 304 König, Zweitwohnsitz3 8 f. 305 König, Immobilienerwerb2 27. 306 LVwG 27.11.2017, 2017/32/0832-10. 307 Hapimag AG (Hrsg), Angebote. Familienurlaub, Wellnesswochenende oder Kurztrip – worauf haben Sie Lust? Bei unseren Angeboten werden Sie bestimmt fündig https://www.hapimag.com/de/was/angebote (05.02.2018). 308 LVwG 20.02.2015, 2014/11/3249-4.
51
Voraussetzung keine Änderung zu entnehmen.309 In dem Judikaturbeispiel aus dem Jahre
2017 wird zudem ein Zeitraum von rund zwei bis drei Wochen veranschlagt, ein touristi-
scher Zweck verfolgt und ua auch die Tourismusabgabe iSd § 3 Abs 1 lit a Tiroler Auf-
enthaltsabgabegesetz 2003 durch den Beherbergungsbetrieb beglichen. Im Ergebnis kann
sowohl für den Sachverhalt der Rechtsprechung als auch für die skizzierte Konstellation
nicht von einem Freizeitwohnsitz ausgegangen werden.310
Zweifelsohne können dennoch Konstellationen vorliegen, bei denen gegebenenfalls ein
Freizeitwohnsitz zu bejahen ist, wie die zuvor beschriebene Umgehung mittels
99-jährigem Bestandverhältnis deutlich illustriert. Daher ist bei derartigen die Ausnahme
darstellenden Gegebenheiten eine Gesamtbetrachtung vorzunehmen.
4.2.2 Abgrenzung Buy-to-let
Auf die genaue begriffliche Definition wird im nachstehenden Kapitel eingegangen. An
dieser Stelle wird bloß auf das Potential betreffend die Umgehungsproblematik Bezug
genommen. Im Hinblick auf das Buy-to-let-Modell erscheint vorerst ein Umgehungsge-
schäft durchaus denkbar, zumal der einschränkenden Freizeitwohnsitzklausel ausgewichen
werden möchte und Feriendestinationen an Beliebtheit gewinnen.
Sofern die Acht-Prozent-Quote ausgeschöpft ist bzw keine Ausnahmegenehmigungen er-
folgen – dh wenn neue Freizeitwohnsitze grundsätzlich nicht bewilligt werden – kann in
der Alternative des Investorenmodells ein Lösungsansatz gesehen werden.311 Anders als
bei der Timesharingvariante wird hier ein im Grundbuch gesichertes Eigentum iSd WEG
erworben.312
Der Gesetzgeber hatte die Intention, dieser Grauzone durch präzise Determinierung im
Jahre 2016 entgegenzuwirken, und führte den § 13 Abs 1 lit a TROG 2016 aus sowie den
Abs 2 lit b leg cit ein. Dabei wurden zum einen die genauen Voraussetzungen für die Ge-
meinschaftsräume festgelegt – indem, wie bereits erwähnt, eine Mindestgröße gesetzlich
verankert worden ist – und zum anderen den Räumlichkeiten selbst engere Grenzen gesetzt.
Insbesondere wurden durch die Neuregelung jene lokalen Bereiche, welche nicht dem ge-
werblichen Verwendungszweck gewidmet sind, für die Betrachtung der Sonder- bzw Aus-
309 ErlRV 318/2016 GZ, XVI. GP, 5 ad § 13 Abs 1 lit a und b und 1a. 310 LVwG 27.11.2017, 2017/32/0832-10. 311 Reisenzahn/Stoiser, Der Hotelgast als Investor. Buy-to-let als Finanzierungsalternative für Hotels (2017) 5. 312 Weber, bbl 2017, 6.
52
nahmetatbestände ausgenommen – auch dann, wenn diese lt Genehmigung der Behörde als
Teil des gewerblichen Betriebes angesehen werden. Darunter sind zum einen die Räum-
lichkeiten zu subsumieren, die von den Wohnungseigentümern und deren Familien selbst
in Anspruch genommen werden, und zum anderen solche, mit welchen dinglich bzw ver-
traglich ein Verfügungsrecht verbunden ist, aber die als nicht typisch für eine Vermietung
iSd Beherbergungsgewerbes gelten. Allerdings ist hierbei die tatsächliche Ingebrauchnah-
me zu berücksichtigen und nicht von vornherein von einem Freizeitwohnsitz auszuge-
hen.313 Auf diese Weise wurde der Absicht Rechnung getragen, das Missbrauchspotential
einzuschränken und die Errichtung von unzulässigen Freizeitwohnsitzen abzuwenden.
Dennoch wurde lt Fuith nicht angestrebt, durch die Neuregelung die Wohnungseigentümer
von dem persönlichen Gebrauch auszuschließen. Andernfalls hätte der Gesetzgeber andere
Formulierungen treffen müssen. Diesbezüglich ist weder dem Wortlaut des Gesetzestextes
noch den hierzu erläuternden Bemerkungen ein Vermerk zu entnehmen.314 Durch die
Materialien kann bloß festgestellt werden, dass die Verwendungsabsicht tatsächlich
charakteristisch für das Gewerbe sein muss.315 Somit kann angenommen werden, dass das
neue Investment prinzipiell nicht unmittelbar mit dem Gedanken eines Freizeitwohnsitzes
in Verbindung zu bringen ist, da dieses nicht als solches verwendet werden darf und statt-
dessen gewerblich vermietet werden muss.
Im persönlichen Gespräch mit Thomas Reisenzahn, Geschäftsführer und Gesellschafter der
Prodinger Tourismusberatung, konnte diese Einschätzung bekräftigt werden, zumal auch
dezidiert durch den Experten ausgesprochen wurde, dass das neue Modell nicht als
Ursache für Säumnisse aus der Vergangenheit herangezogen werden kann.316
Auch Weber stellt fest, dass keine eindeutige Klärung hinsichtlich des Inhalts der Neu-
regelungen aus den Erläuterungen abgeleitet werden kann und vermutet dahinter ebenso
die Intention, auf diese Weise die Investorenmodelle anzusprechen. Inwieweit der Freizeit-
problematik hiermit entgegengetreten werden kann, ist ihm zufolge zweifelhaft.317
Durch die Prodinger Tourismusberatung wurde für die Landesregierungen und Gemeinden
eine Hilfestellung entwickelt, mit welcher eine Abgrenzung zu Freizeitwohnsitzen geschaf-
313 ErlRV 318/2016 GZ, XVI. GP, 5 ad § 13 Abs 1 lit a und b und 1a; Weber, bbl 2017, 6. 314 Fuith, Tiroler Grundverkehrsgesetz6 11 f. 315 ErlRV 318/2016 GZ, XVI. GP, 5 ad § 13 Abs 1 lit a und b und 1a. 316 Reisenzahn, im persönlichen Gespräch mit der Verfasserin (13.02.2018). 317 Weber, bbl 2017, 6.
53
fen werden könnte. Laut den Angaben von Reisenzahn werden diese Kriterien derzeit in
Salzburg herangezogen. Dabei sind zehn Punkte zu beachten318, die in Anlehnung an die
mehrere Vermieter sind durch den Eigentümer bestimmbar
Vermieter: reine Vermittlung der Gäste
2. Vertrag: Inve-
stor / Betreiber
Laufzeit Vertrag: min 15–20 Jahre
keine Kündigung möglich
kurze Laufzeit
Kündigung stets möglich
3. Marketing-
aktivitäten
selbst organisiert durch den Betreiber
Homepage
Buchungssysteme
8–10% Budget
ausschließlich vermieten:
durch diverse Buchungsplattformen;
Reisebüro
4. Dienst-
leistungen
Zusatzleistungen oder Urlaubspakete
(Verpflegung, Rezeption, Wellness …)
reine Ferienwohnungsvermietung im
Wege der Ausgabe von Schlüsseln,
somit kein Rezeptionsservice
keine angemeldeten Mitarbeiter
5. Gewerbe-
berechtigung
für Hotelgewerbe und Gastronomie
(gegebenenfalls Gewerbeberechtigung
als Bauträger)
keine
6. Hausverwalter
Dienstnehmer der Anlage
nicht extern vergeben
finanzielle Abwicklung: Umsätze und
Aufwände
externe Firma
Zählerständeüberprüfung und Verrech-
nung der Aufwände an Mieter
7. Investor:
Schlüsselgewalt nein (wie regulärer Gast) ja
8. finanzielle
Abrechnung
Meldewesen durch Betreiber
(Kurtaxe; Tourismusförderungsbeitrag)
„Mietenpool“: gesamte Umsätze und Auslagen
Investor: wie regulärer Gast
Freizeitwohnsitzabgabe – pauschaliert
(keine Ausweisung Eigengebrauch)
kein „Mietenpool“
Auslagen: jede Wohnung separat
abgerechnet
Investor: Schlüsselgewalt
9. Ausstattung kein Betriebskostenzähler
Mobiliar vom Betreiber
Betriebskostenzähler
Eigentümer stattet selbst aus
10. Vorsteuer auf Antrag Rückerstattung
Voraussetzung: 20 Jahre vermietet
keine Rückerstattung
Liebhaberei
Abb 2: in Anlehnung an: Prodinger, Touristisches Projekt vs Zweitwohnungen
318 Reisenzahn, im persönlichen Gespräch mit der Verfasserin (13.02.2018).
54
5 „Schublade B“ für langjährige Beherbergungsbetriebe
5.1 Timesharing
Wie an den Ausführungen im ersten Abschnitt der vorliegenden Arbeit ersichtlich, leisten
die Bestimmungen hinsichtlich des Nutzungsrechtes durchaus einen Beitrag dazu, transpa-
renteres und erhöhtes Verbraucherschutzniveau zu gewährleisten. Darüber hinaus wird
eine vielseitigere Ausgestaltung ermöglicht.
Auch die Europäische Kommission kommt in diesem Zusammenhang in ihrer Bericht-
erstattung zu dem Schluss, dass aufgrund der neuen Timesharingrichtlinie im zeitlichen
Konnex zur Umsetzung bei der Anzahl an Beschwerden von Nutzungsrechtserwerbern
eine offensichtliche regressive Tendenz verzeichnet werden konnte. Es wird demzufolge
vermutet, dass durch die Neuregelung von einer fortschrittlichen Auswirkung auf den
Markt des Timesharingkonzeptes ausgegangen werden kann.319 Daher besteht durchaus
Grund zur Annahme, dass das Image der Nutzungsrechtskonstellation aufgewertet werden
kann.
5.1.1 Geeignet?
Das Timesharingmodell ist zweckdienlich, um den Nachfolger für einen bestimmten,
temporär beschränkten Zeitraum zu entlasten. Allerdings sind vor allem die Tücken der
Informationspflicht in Bezug auf das Rücktrittsrecht und dessen Rechtsfolgen bei mangel-
haftem Handeln des Unternehmers sowie die beschränkte Bindungsdauer, welche durch
den Obersten Gerichtshof festgelegt worden ist, zu berücksichtigen.
Durch die diversen Ausgestaltungen hat der Betreiber eines Hotels die Möglichkeit, einer-
seits seine konkrete Immobilie am Markt anzubieten und andererseits Teilnehmer eines
Tauschpools zu sein, um den Konsumenten auch auf diesem Wege den Anreiz zu geben,
dieses Modell zu wählen und dennoch unterschiedliche Feriendomizile zu nutzen.
Wie zuvor skizziert, kann grundsätzlich nicht davon ausgegangen werden, dass durch
Timesharing die Absicht besteht, die Freizeitwohnsitzklausel zu umgehen.
319 Europäische Kommission, Bericht der Kommission an das Europäische Parlament und den Rat. Bericht über die Bewertung der Richtlinie 2008/122/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 14. Januar 2009 über den Schutz der Verbraucher im Hinblick auf bestimmte Aspekte von Teilzeitnutzungsverträgen, Verträgen über langfristige Urlaubsprodukte sowie Wiederverkaufs- und Tauschverträgen (2015) 4.
55
Zusammenfassend ist das Teilzeitnutzungsrecht durchaus als „Schublade B“ geeignet.
5.1.2 Vorsorge ist besser als Nachsorge
Angesichts der bereits ausführlich erörterten Gegebenheiten ist eine umfassende Vorberei-
tung für zukünftige Verträge unumgänglich, damit durch die Sonderkonstruktionen die
Regelungen des TNG eingehalten werden und den Bestimmungen eindeutig entsprochen
werden kann. Vor allem ist ein besonderes Augenmerk auf die diskutierten Form-
erfordernisse und die exakten Abfassungen zu legen, um hierdurch auch der Klausel-
kontrolle standzuhalten.
Ein Paradebeispiel stellt folgende Situation dar: Die Erwerber werden nach Abschluss des
Vertrages häufig willkürlichen bzw erhöhten Instandhaltungskosten ausgesetzt. Diese
Situation wurde bereits durch die Einführung von vorvertraglichen Pflichten zur Informa-
tionsbekanntgabe zum Teil behoben.320 Folglich kann die gezielte Aushändigung von auf-
klärendem Material als bedeutend angesehen werden. Gegebenenfalls sind genaue Aus-
künfte und vertraglich festgelegte Regelungen zu treffen, um etwaige negative rechtliche
Folgen auszuschließen. Zur Vorbeugung derartiger Risiken würden sich ausführliche Bro-
schüren für die speziellen Aufklärungen anbieten.
Auch hier gibt es zwei Seiten einer Medaille: Die Erwerber müssen zwar informiert
werden, die Kehrseite ist jedoch der Überfluss an Auskünften in der heutigen Gesellschaft.
5.2 Investorenmodell – Buy-to-let
5.2.1 Grundgedanke
Das Buy-to-let-Modell trat als neue Alternative hervor: Auf der einen Seite besteht die
Möglichkeit, Finanzierungslücken durch quasi eigene Mittel zu schließen. Auf der anderen
Seite ist in diesem Zusammenhang die Optimierung der Auslastung einer jeweiligen Im-
mobilie im Wege der Verpflichtung zur Vermietung sowie folglich die auf diese Weise
einhergehende Erhöhung des Ertragswertes eines Grundstückes verbunden.321
320 Europäische Kommission, Bericht der Kommission an das Europäische Parlament und den Rat. Bericht über die Bewertung der Richtlinie 2008/122/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 14. Januar 2009 über den Schutz der Verbraucher im Hinblick auf bestimmte Aspekte von Teilzeitnutzungsverträgen, Verträgen über langfristige Urlaubsprodukte sowie Wiederverkaufs- und Tauschverträgen (2015) 8. 321 Boksberger/Kogler, Hot Beds – Cold Beds. Hybride Beherbergungsmodelle in Egger/Herdin (Hrsg), Tourismus im Spannungsfeld von Polaritäten (2010) 85 (89).
56
In Österreich konnte speziell aufgrund der Rückvermietungsobliegenheit eine steigende
Tendenz verzeichnet werden.322 Dieses Konzept stellt ein Instrument dar, mit dem der hohe
Kapitalbedarf in der Tourismusbranche durch die reine Finanzierung mit Fremdkapital
einer Bank abgelöst werden soll.323 Mit diesem aus dem angelsächsischen Raum stammen-
den Modell können gemeinsame Intentionen von Investoren, Betreibern des Beherber-
gungsbetriebes und der jeweiligen touristischen Destination verwirklicht werden.324
5.2.2 Rechtliche Grundlage
Die Rechtsordnung Österreichs normiert bis dato keine ausdrücklichen Bestimmungen für
die Buy-to-let-Kreation. Aus diesem Grunde sind Rechtsbereiche unterschiedlichster Art
heranzuziehen. Darunter fallen insbesondere die Gewerbeordnung sowie die Raumordnun-
gund das Grundverkehrsgesetz.325 Daneben sind für die Begründung von Eigentum die
Bestimmungen des WEG heranzuziehen.326 Bei Neubauten ist das Bauträgervertragsgesetz
zu berücksichtigen. Darüber hinaus sind die steuerlichen Bestimmungen in den Betrach-
tungswinkel mit einzubeziehen.327
Aus europarechtlicher Sicht steht einer derartigen Investition keine Regelung entgegen.328
Allerdings manifestierten sich, wie bereits im Kapitel zu den Freizeitwohnsitzen ausge-
führt, neue Besonderheiten im Rahmen der ergangenen Novellierung zum TROG 2011.
Rechtlich wurde das Modell Buy-to-let im § 13 Abs 1 lit a sowie Abs 2 lit b TROG veran-
kert, um die zuvor beschriebene Umgehungsproblematik einzudämmen.329 Die gesetzliche
Bekräftigung lässt eine Ausgestaltung dieser Art nur noch bei Erfüllung der Auflagen und
somit in einem einschränkenden Ausmaß zu.
5.2.3 Konzeption
Ein Investor erwirbt auf diesem Wege eine Wohneinheit, idR ein Apartment bzw ein Zim-
mer, oder wird Gesellschafter an einem Projekt. Dabei kann der Erwerber über sein In-
vestment autonom verfügen, dieses verkaufen oder die Wohnung auch für einen begrenz-
322 Ganzer, Multi-Ownership: Finanzierungsmodel der Hotellerie (2015) 81. 323 Reisenzahn/Stoiser, Hotelgast als Investor 1. 324 Altstädter, Ferienimmobilien. Temporäres Wohnen, ImmoFokus 2017, 59 (59). 325 Reisenzahn/Stoiser, Hotelgast als Investor 3. 326 Weber, bbl 2017, 6. 327 Neumayr/Reisenzahn, "Buy-to-let": eine neue Finanzierungsalternative mit Erfolgspotenzial für Hotelbe-trieb, Tourismuspresse 2014, 1 (1). 328 Reisenzahn/Stoiser, Hotelgast als Investor 5. 329 ErlRV 318/2016 GZ, XVI. GP, 5 ad § 13 Abs 1 lit a und b und 1a.
57
ten Zeitraum selbst nutzen. Im Zusammenhang mit einer derartigen Vermögensanlage ist
allerdings dem Bestreben nachzukommen, das Objekt einem Betreiber zur kommerziellen
Beherbergung zu überlassen.330 Eine derartige Veräußerung verfolgt den Zweck, Eigen-
kapital aufzustocken und somit finanzielle Mittel für den Hotelbetrieb zu generieren.331
Beachtung zu schenken ist der Tatsache, dass der Eigentümer keine privilegierte Stellung
gegenüber den „regulären Gästen“ einnimmt. Darüber hinaus steht ihm auch kein
Anspruch auf eine bestimmte Einheit bzw Zeit für den eigenen Aufenthalt zu.332
Abgesichert wird die Kapitaleinbringung durch die grundbücherliche Eintragung des
Eigentumsrechtes.333 Infolge einer „Rückvermietung“ erhält der Investor grundsätzlich eine
prozentuelle Beteiligung am Umsatz. Allerdings beruht ein derartiger Renditenanspruch
auf vertraglicher Übereinkunft und ist zudem von der Konzeption abhängig.334
Anzumerken sei an dieser Stelle, dass eine Differenzierung zwischen Neubauten und be-
stehenden Objekten vorliegt, zumal bei ersteren bauliche Besonderheiten wie insbesondere
die Vorgaben des WEG bereits in der Phase der Planung beachtet werden können. Bei
zweiteren sind hingegen geeignete Lösungen im Einzelfall zu finden, damit die jeweiligen
Objekte in der Folge den Status „parifizierungsfähig“ erlangen.335
Dieses mehrgliedrige Modell soll nachstehend anhand einer Skizzierung veranschaulicht
werden: 336
330 Reisenzahn/Stoiser, Hotelgast als Investor, 1. 331 Schumacher/Wiesinger, Finanzmanagement im Tourismus. Grundlagen und Praxis der Tourismusfinan-zierung3 (2016), 82. 332 A. Fuith/M. Fuith, Buy to let versus Freizeitwohnsitz, eco.nova 2017, 42 (44). 333 Fuith, Tiroler Grundverkehrsgesetz6 11. 334 Reisenzahn/Stoiser, Hotelgast als Investor, 2. 335 Reisenzahn/Stoiser, Hotelgast als Investor, 5 f. 336 Hochedlinger, Buy To Let. Potentiale und Herausforderungen für österreichische Ferienhoteliers https://www.bmdw.gv.at/Tourismus/Tourismusfoerderung/Documents/Zweitwohnsitze_Hochedlinger.pdf (10.02.2018).
Gast
Kaufvertrag Wohneinheit bzw
Gesellschaftsvertrag
Kurzzeitige Vermietung
Renditenvereinbarung Beherbergungsvertrag
Betreiber
Investor Hotel-
eigentümer bzw
Bauträger
Abb 3: in Anlehnung an: Hochedlinger, Buy To Let
58
Prinzipiell wird dem Kapitalanleger lt Fuith eine Nutzung des Wohnungseigentums keines-
falls gänzlich verwehrt. Allerdings hat dies im Einklang mit dem Hotelbetreiber der
Anlage zu erfolgen, welcher mit dem Dispositionsprivilegium behaftet ist. Folglich besteht
durchaus die Möglichkeit, eine Reservierung durch den Eigentümer vorzunehmen.
Nichtsdestotrotz bleiben ohne Zweifel ua der Zeitraum sowie die Konditionen im
Ermessen des Betreibers.337 Für gewöhnlich umfasst die vertraglich festgelegte Zeitspanne
vier bis sechs Wochen, wobei auch diesbezüglich idR für die Hauptsaison eine Einschrän-
kung vorgenommen wird.338 Auch in der Judikatur wurden keine Gründe entgegen einer
Eigennutzung proklamiert. Sofern der VwGH eine derartige Absicht gehabt hätte, wäre,
wie bereits bei der Abgrenzung zum Freizeitwohnsitz diskutiert, eine klare Formulierung
in diesem Sinne erforderlich gewesen. Es sei dem Gerichtshof durchaus bewusst, dass ein
völliges Ausschließen überschießend wäre und eine Intervention in das verfassungs-
rechtlich gewährleistete Recht auf Eigentum darstelle.339 Ein Aufenthalt in einer Hotelein-
heit durch den Investor erfolgt entgeltlich, die Aufwände des Betriebes sind jedenfalls zu
begleichen. Zudem entstehen sowohl Betriebs-, Personal- als auch Reinigungskosten in
Höhe der jeweiligen Anteile, auch sofern das Objekt nicht belegt ist.340 In der Praxis wurde
lt Reisenzahn ein „Mietenpool“ entwickelt. Dadurch soll dem Missbrauchspotenzial
zwischen Investoren und jenen, die das „reguläre“ Buchungsmanagement vornehmen, ent-
gegengewirkt werden. Andernfalls besteht die Gefahr, eine Abrede des Investors mit dem
Dienstnehmer des Buy-to-let Betreibers vorzunehmen, um höhere Renditen zu errei-
chen.341
5.2.4 Praktischer Ausblick
Es wird für wahrscheinlich gehalten, dass sich das Rating durch die Basel-III-Vorschriften
für den Bereich der Hotellerie großteils verschlechtert, womit Zinsniveau und Konditionen
angehoben und in der Folge Investitionen vermehrt Steine in den Weg gelegt werden. Mit
Blick auf die gesamtwirtschaftliche Situation wird eine Erhöhung im Bereich der Finanzie-
rungskosten befürchtet.342
337 Fuith, Tiroler Grundverkehrsgesetz6 12. 338 Schumacher/Wiesinger, Finanzmanagement im Tourismus3 82. 339 VwGH 05.09.2002, 2002/02/0017; Fuith, Tiroler Grundverkehrsgesetz6 12. 340 A. Fuith/M. Fuith, eco.nova 2017, 44. 341 Reisenzahn, im persönlichen Gespräch mit der Verfasserin (13.02.2018). 342 Westreicher, Über welchen Handlungsspielraum verfügen die Hotels in Österreich? Branchenanalyse im Auftrag der Österreichischen Hotelvereinigung (ÖHV), Tourismus Wissen – quarterly 2017, 149 (153).
59
Eine Studie im Auftrag der Österreichischen Hoteliervereinigung (ÖHV) veranschaulicht,
dass auch Tophotels zunehmend gefordert sind, um der fortwährenden Entwicklung stand-
zuhalten. Hierbei wurde der Eindruck erweckt, dass zumindest 25 % der österreichischen
Derzeit wird zumeist die klassische Variante, dh Finanzierung im Wege eines
Bankkredites, eingesetzt, um finanzielle Engpässe auszugleichen. Die Beschaffung des
Kapitals zur Sicherung des Qualitätsniveaus ist von enormer Bedeutung. Die von
Westreicher prognostizierte Situation stellt für Touristiker eine Herausforderung dar, der
mit modernen Investitionsmodellen entgegengetreten werden kann.344
Auch im persönlichen Gespräch mit Reisenzahn konnte festgestellt werden, dass eine
zunehmende Schwierigkeit der Unternehmensnachfolge im Bereich des Tourismus besteht.
Die Lösungsansätze für die derzeitigen acht Buy-to-let-Projekte der Prodinger
Tourismusberatung wurden allesamt aufgrund der Ausgangslage der Nachfolge-
problematik entwickelt.345 Daher kann ein Einsatz einer derartigen Variante dieser
diffizilen Situation entgegentreten und zudem ein Anreiz für allfällige Nachfolger geboten
werden.
5.3 Parifizierung
Einen weitereren Denkansatz stellt die Parifizierung des Objektes und in diesem
Zusammenhang der Verkauf der einzelnen Wohnungseinheiten dar, sofern nicht die
Intention verfolgt wird, das gesamte Objekt zu veräußern. In Bezug auf diese Variante
kann allerdings im Rahmen der vorliegenden Arbeit nur ein Auszug dargestellt werden.
Beim Wohnungseigentum handelt es sich um ein dingliches Recht, welches dem Erwerber
den grundbuchgesicherten Anspruch einräumt, dieses ausschließlich zu gebrauchen und
darüber zu verfügen. Dabei handelt es sich bei dem Eigentümer bzw der
Eigentümergemeinschaft bloß um „Miteigentümer”, denen zudem an der
Gesamtliegenschaft ein ideeller Anteil zukommt.346
343 Westreicher, Tourismus Wissen – quarterly 2017, 149. 344 Reisenzahn/Stoiser, Hotelgast als Investor, 2. 345 Reisenzahn, im persönlichen Gespräch mit der Verfasserin (13.02.2018). 346 Rosifka, Rechte und Pflichten als Wohnungseigentümer. Kosten und Abrechnung – Hausverwaltung – Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft – Veränderungen in der Wohnung3 (2017) 23 f.
60
Für die Begründung des Wohnungseigentums wird durch eine rechnerische Aufteilung im
Wege einer Nutzwertfestsetzung347 die Werterfassung des ehemaligen Beherberg-
ungsbetriebes festgestellt. Erst im Zuge einer Parifizierung des Objektes kann ein Eintrag
ins Grundbuch erfolgen348, zumal zusätzlich zum Wohnungseigentumsvertrag ein Modus
erforderlich ist. Dieses Verfügungsgeschäft wird bei unbeweglichen Gegenständen durch
einen entsprechenden Grundbucheintrag verwirklicht.349
Ein erstmals errechneter Nutzwert ist „ausschließlich” von einem hochbautechnischen
Ziviltechniker bzw einem Gerichtssachverständigen im Wege einer Gutachtenerstellung zu
ermitteln. Eine derartige Festlegung kann von den jeweiligen Vertragsparteien nicht vorge-
nommen werden. In Fällen einer Nutzwertneufestsetzung geht die Zuständigkeit auf das
Gericht bzw gegebenenfalls vorerst auf die Gemeinde im Rahmen der Schlichtungsstelle
über.350
Im Vorhinein ist die Frage abzuklären, ob es sich bei der Liegenschaft um ein taugliches
Wohnungseigentumsobjekt handelt. Dies wird anhand der Widmung überprüft, die in den
Entscheidungsbereich der Miteigentümer fällt.351 Hierfür ist auf die privatrechtliche
Einigung der Eigentümer des Objektes zurückzugreifen.352 Die Grundlage für die weitere
Ermittlung stellt das WEG 2002 dar, in welchem ua die Begrifflichkeiten, der Wert und die
Fläche der Nutzung bestimmt sowie beispielhafte Faktoren, die den Nutzwert beeinflussen,
skizziert werden. Diese wertverändernden Gegebenheiten legen die Tribunale bzw die
Schlichtungsstellen aber auch die Lehre und Privatgutachter in der Praxis fest.353
Unabhängig von der Nutzwertfeststellung ist auf die Freizeitwohnsitzthematik auch in
diesem Zusammenhang einzugehen, zumal hier die Brisanz der „Kalten Betten” durchaus
erfüllt und die infrastrukturellen Einrichtungen durch das Vorliegen des „reinen
Wohnungseigentums” Belastungen ausgesetzt sein könnten.354
Um beurteilen zu können, ob es sich tatsächlich um einen Freizeitwohnsitz handelt und ob
die in diesem Zusammenhang genannten Konsequenzen vorliegen, ist die Wohnsitzart des
347 Koziol – Welser/Kletečka, Bürgerliches Recht14 332. 348 Illedits/Illedits-Lohr, Wohnungseigentum kompakt mit Praxistipps & Musterverträgen6 (2017), 22. 349 Prader in Manz (Hrsg), WEG 20024.11 (2018) § 2 WEG Rz 2. 350 Romstorfer-Bechtloff in Illedits/Reich-Rohrwig (Hrsg), Wohnrecht Kurzkommentar2 (2014) § 9 WEG Rz 2 ff; RIS-Justiz RS0120543. 351 Prader in Manz (Hrsg), WEG 20024.11 (2018) § 9 WEG Rz 53. 352 RIS-Justiz RS0120725. 353 Böhm, Wohnungseigentum: Spezial- und Problemfälle bei Nutzwertgutachten, Sachverständige 2017, 205 (205). 354 Schumacher/Wiesinger, Finanzmanagement im Tourismus3 82.
61
Einzelnen zu hinterfragen. Prinzipiell besteht auch die Möglichkeit mehrere
Lebensmittelpunkte zu begründen. In Österreich wird dies beschränkt, da bloß ein
Hauptwohnsitz angemeldet werden kann – im Zweifel ist jener auszuwählen, zu welchem
die überwiegende Nahebeziehung besteht. Die restlichen Aufenthaltsorte werden, sofern
berufliche Zwecke verfolgt werden, als Nebenwohnsitz bezeichnet, und wie bereits
ausgeführt, als Freizeitwohnsitz eingestuft, falls reine Erholungs- bzw Ferienintentionen
verfolgt werden.355 Hier kann auf die Ausführungen des Exkurses in der vorliegenden
Arbeit verwiesen werden. Folglich ist auch bei der Begründung des Wohnungseigentums
im Wege der Parifizierung – sofern kein Haupt- bzw Nebenwohnsitz begründet worden ist
– die Acht-Prozent-Klausel bzw die Möglichkeit der Ausnahmebewilligung zu
berücksichtigen.
5.4 Resümee
Summa summarum lassen sich die unterschiedlichen Ausgestaltungen grundsätzlich wie
folgt überblicksmäßig darstellen: 356
Timesharing Parifizierung Buy-to-let
Motivation Nutzungsrecht eigener Gebrauch
Vermögensanlage
eingeschränkter eigener Gebrauch
Vermögensanlage
Eigentumserwerb nein ja ja
Kapitalzufuhr zT für Erstinvestition ja ja
Eigennutzung ja, beschränkt ja ja, beschränkt
positive Aspekte
Partizipation örtliche Institutionen: Gebühren und Kurtaxen
Vermeidung „Kalter Betten“ (zumindest zT)
beschränkter Zeitraum sowie Kapitalbindung für faktische Nutzung
Vermeidung „Kalter Betten“ (außer bei ge-setzmäßigem Freizeit-wohnsitz)
ev Wertsteigerung
Sicherheit eingesetztes Kapital
Partizipation Gemeinde und Tourismusverband: Gebühren und Kurtaxen
Vermeidung „Kalter Betten“
Renditenchance
ev Wertsteigerung
Sicherheit eingesetztes Kapital
negative Aspekte
Image
Bekanntheitsgrad
keine Kapitalanlage
Hauptwohnsitzthematik – ansonsten ebenso Miss-brauchspotential
Missbrauchspotential
keine eigene gesetzliche Fixierung
Abb 4: in Anlehnung an: Hochedlinger, Buy To Let; Reisenzahn/Stoiser, Hotelgast als Investor
355 König, Immobilienerwerb2 29. 356 Hochedlinger, Buy To Let. Potentiale und Herausforderungen für österreichische Ferienhoteliers https://www.bmdw.gv.at/Tourismus/Tourismusfoerderung/Documents/Zweitwohnsitze_Hochedlinger.pdf (10.02.2018); Reisenzahn/Stoiser, Hotelgast als Investor, 5.
62
6 Conclusio
Die vorliegende Arbeit setzt sich gezielt mit Lösungsansätzen für langjährige Beherber-
gungsbetriebe und deren Unternehmensnachfolgeproblematik auseinander. In diesem
Zusammenhang war zum einen zu erörtern, inwieweit eine der Alternativen tatsächlich
umsetzbar ist, und zum anderen auf die zu berücksichtigenden Besonderheiten aufmerksam
zu machen.
Dabei beschränkte sich die Analyse auf drei unterschiedliche Variationen, wobei das
Hauptaugenmerk auf die Timesharingthematik gerichtet wurde.
Mehrere Faktoren spielen bei der Beantwortung der Forschungsfrage eine gewichtige
Rolle. Zuallererst muss jedoch unterschieden werden, ob sich der jeweilige Betriebsinhaber
von seinem Lebenswerk trennen möchte und somit das Eigentum an einen Dritten über-
tragen oder ob bloß vorübergehend ein vereinfachter Weg anvisiert wird.
Bei Letzterem bietet sich das Timesharingmodell durchaus an, zumal auf diesem Wege der
Nachfolger durch die Einräumung des beschränkten Nutzungsrechts und eine eventuelle
Teilnahme an einem Tauschpool für einen gewissen Zeitraum – idR beläuft sich die
höchstzulässige Bindungsdauer auf zehn bis 15 Jahre – entlastet wird.
Anfangs mag der umfangreiche und diffizile Normkomplex abschreckend für die Inbe-
trachtziehung eines derartigen Ansatzes wirken. Die Intention des Gesetzgebers ist es
allerdings, durch die Bestimmungen den Eindruck von Schutz zu vermitteln und die Sensi-
bilität des Unternehmers präventiv zu schärfen. Damit gerade diese Sicherheit gewährleis-
tet werden kann, hat eine frühzeitige transparente Offenlegung der Bedingungen und Leis-
tungen zu erfolgen. Der Nachfolger des Beherbergungsbetriebes hat für die künftigen Nut-
zungsrechtserwerber ausreichende Informationen bereitzustellen, um zu verhindern, dass
diese bloß aufgrund der schönen Erlebnisse während des letzten Aufenthaltes einen Ver-
trag voreilig abschließen. Darüber hinaus sind aufrichtige und vertrauenswürdige Marke-
tingaktivitäten zu setzen. Mittelfristig scheint dies durchaus eine Entlastung darzustellen.
Da die aktuelle und bereits dargelegte Situation veranschaulicht, dass die Erwerber eines
Timesharingrechtes nicht gegen Insolvenz geschützt werden, wäre diesbezüglich jedenfalls
eine Regelung anzudenken.
63
Derzeit wird für Pauschalreisen eine europäische Lösung erarbeitet, ab Juli 2018 ist hierzu
eine Insolvenzabsicherung im Wege eines neuen Regelwerkes vorgesehen.357 Ein Schutz-
regime dieser Art würde erneute Sicherheit darstellen.
Natürlich ist auch zu beachten, dass durch die verschiedenen Alternativen ein unterschied-
liches Klientel angesprochen wird – zumal durch die Ermöglichung des Nutzungsrechts-
erwerbs unverkennbar geringeres Kapital aufgewendet werden muss, und dieses Invest-
ment somit auch für den Durchschnittsverbraucher einen Anreiz darstellt. Hierbei sind nur
Kosten für tatsächlich vereinbarte Nutzungszeiträume aufzuwenden, jedoch mit der Kon-
sequenz, keine Kapitalanlage, sondern bloß den vorübergehenden Gebrauch zu sichern.
Sofern sich der Unternehmer für die erstgenannte Variante entscheidet und sein
Eigentum folglich übertragen möchte, besteht die Möglichkeit, das Buy-to-let-Instrument
heranzuziehen oder eine reine Wohnungseigentumsübertragung im Wege der Parifizierung
vorzunehmen.
Um dem expansiven Fortschritt des Tourismus standzuhalten und zukünftigen Entwick-
lungen nachhaltig entgegenzuwirken, wurde das Investorenmodell zukunftsorientiert erar-
beitet. Auf diese Weise werden dem Nachfolger neue Wege für künftig anstehende Investi-
tionen geboten. Dieses Instrument steckt noch in den Kinderschuhen, es bleibt daher ab-
zuwarten, wie es sich weiter entfalten wird. Folglich ist es aktuell besonders bedeutend, die
einzelnen Buy-to-let-Konzeptionen aufgrund der Komplexität vertraglich in prägnanter
Weise auszugestalten.
Grundsätzlich bietet die Parifizierung eine weitere Wahlmöglichkeit für den Nachfolger. In
diesem Fall muss nicht das gesamte Objekt in fremde Hände gegeben werden, wie es bei
einer Gesamtveräußerung des Beherbergungsbetriebes die Konsequenz wäre, sondern
einzelne Wohneinheiten können zurückbehalten werden.
Die Patentrezepte wurden ua im rechtlichen Blickwinkel betrachtet. In Bezug auf die ge-
setzliche Grundlage kann das TNG im Großen und Ganzen durchaus als gelungen und
somit als geeignet angesehen werden, die bisherige benachteiligende Situation der Erwer-
ber auszugleichen. Nachdem allerdings das Augenmerk, abgesehen von der angesproche-
nen Ausnahme, auf die vorvertragliche Phase und den Abschluss der Vereinbarung gelegt
wurde, besteht gegebenenfalls noch Regelungsbedarf. Dieses Bestreben könnte insbeson-
357 ErlRV 1513 BlgNR XXV. GP.
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dere das Rechtsverhältnis während der Laufzeit betreffen, sofern der Rückgriff auf die all-
gemeinen Regulative nicht als ausreichend angesehen wird.
In Bezug auf das Buy-to-let-Modell darf man gespannt sein, ob und welche rechtlichen
Regelungen künftig ausgestaltet werden.
Auch die Rechtsprechung und die Lehre werden sich zunehmend mit neuen Alternativen
auseinandersetzen, in dieser Hinsicht darf also ebenfalls erwartungsvoll in die Zukunft
geblickt werden.
Bei der Untersuchung wurde erneut die Bedeutung Lösungsansätze zu erarbeiten, um der
Unternehmensnachfolgeproblematik entgegenzutreten, deutlich. Summa summarum stellen
die genannten Tourismusprodukte durchaus einen Anreiz für den Nachfolger dar. Mit
dieser Vorgehensweise besteht auch die Chance, den „Kalten Betten“ entgegenzuwirken.
Doch all diese Variationen sind im konkreten Einzelfall zu betrachten. Eine Zukunftspro-
gnose ist zu erstellen und die klaren Intentionen der Beteiligten sind zu eruieren, um im
Wege dieser Analyse ein strategisches Konzept zu entwickeln.
- EuGH 30.04.2014, Rs C-26/13, Árpád Kásler,Hajnalka Káslerné Rábai/OTP Jelzálog-
bank Zrt, Slg 2014, II-282, 282
- EuGH 23.04.2015, Rs C-96/14, Jean-Claude Van Hove/CNP Assurances SA, Slg 2014,
II-262, 262
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- VwGH 30.09.2015, 2014/06/0026
- VwGH 16.10.2014, 2014/06/0050
- VwGH 27.06.2014, 2012/02/0171
- VwGH 26.11.2010, 2009/02/0345
- VwGH 30.09.2004, 2004/16/0080
- VwGH 26.11.2002, 99/02/0231
- VwGH 05.09.2002, 2002/02/0017
- LVwG 27.11.2017, 2017/32/0832-10
- LVwG Tirol 27.09.2016, 2016/20/0181-3
- LVwG 20.02.2015, 2014/11/3249-4
- RIS-Justiz RS0016913
- RIS-Justiz RS0014506
- RIS-Justiz RS0014506
- RIS-Justiz RS0013941
- RIS-Justiz RS0123499
- RIS-Justiz RS0120725
- RIS-Justiz RS0120543
- RIS-Justiz RS0110646
- RIS-Justiz RS0110645
- RIS-Justiz RS0037107
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Anhang
Der nachstehende Abschnitt stellt die im Anhang des TNG 2011 verankerten Formblätter dar:
ANHANG I
FORMBLATT FÜR INFORMATIONEN ZU TEILZEITNUTZUNGSVERTRÄGEN
Teil 1:
Identität, Wohnsitz und Rechtsstellung des (der) Gewerbetreibenden, der (die) Vertragspartei(en) sein wird (werden):
Kurze Beschreibung des Produkts (z. B. Beschreibung der Immobilie):
Genaue Angabe der Art und des Inhalts des Rechts (der Rechte):
Genauer Zeitraum, in dem das im Vertrag vorgesehene Recht ausgeübt werden kann, sowie gegebenen-falls seine Geltungsdauer:
Zeitpunkt, ab dem der Verbraucher das im Vertrag vorgesehene Recht wahrnehmen kann:
Sofern der Vertrag eine bestimmte im Bau befindliche Immobilie betrifft, Zeitpunkt, ab dem die Unter-kunft und die Versorgungsleistungen/Einrichtungen fertig gestellt/verfügbar sind:
Preis, den der Verbraucher für den Erwerb des Rechts (der Rechte) zu zahlen hat:
Kurze Beschreibung der obligatorischen zusätzlichen Kosten, die nach dem Vertrag zu übernehmen sind; Art der Kosten und Angabe der Beträge (z. B. jährliche Gebühren, andere regelmäßig anfallende Gebüh-ren, besondere Abgaben, lokale Steuern):
Zusammenfassung der wichtigsten dem Verbraucher zur Verfügung gestellten Versorgungsleistungen (z. B. Strom, Wasser, Instandhaltung, Müllabfuhr) und Angabe des vom Verbraucher für diese Leistun-gen zu entrichtenden Betrags:
Zusammenfassung der dem Verbraucher zur Verfügung gestellten Einrichtungen (z. B. Schwimmbad oder Sauna):
Sind diese Einrichtungen in den oben angegebenen Kosten eingeschlossen?
Falls nicht, Angabe dazu, was eingeschlossen ist und wofür gesondert zu bezahlen ist:
Besteht die Möglichkeit, einem Tauschsystem beizutreten?
Wenn ja, Name des Tauschsystems:
Angabe der Kosten der Mitgliedschaft/des Tausches:
Hat der Gewerbetreibende einen Verhaltenskodex (-kodizes) unterzeichnet, und falls ja, wo ist (sind) diese(r) zu finden?
Teil 2:
Allgemeines
– Der Verbraucher hat ab Abschluss des Vertrags oder eines verbindlichen Vorvertrags bzw. je-weils ab Erhalt des Vertrags, wenn dieser zu einem späteren Zeitpunkt erfolgt, das Recht, den Vertrag binnen 14 Kalendertagen ohne Angabe von Gründen zu widerrufen.
– Während dieser Widerrufsfrist sind Anzahlungen durch den Verbraucher verboten. Das Anzah-lungsverbot betrifft jede Art von Gegenleistung, einschließlich Zahlung, Sicherheitsleistungen, Sperrbeträge auf Konten, ausdrückliche Schuldanerkenntnisse usw. Es bezieht sich nicht nur auf Zahlungen an den Gewerbetreibenden, sondern auch an Dritte.
– Der Verbraucher trägt keine anderen als die im Vertrag angegebenen Kosten oder Verpflichtun-gen.
– Nach dem internationalen Privatrecht kann der Vertrag einem anderen Recht unterliegen als dem Recht des Mitgliedstaats, in dem der Verbraucher seinen Wohnsitz oder seinen gewöhnli-chen Aufenthalt hat, und mit etwaigen Streitigkeiten können andere Gerichte befasst werden als
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die Gerichte des Mitgliedstaats, in dem der Verbraucher seinen Wohnsitz oder seinen gewöhnli-chen Aufenthalt hat.
Unterschrift des Verbrauchers:
Teil 3:
Zusätzliche Informationen, auf die der Verbraucher Anspruch hat, und Angabe, wo genau sie erhältlich sind (z. B. Angabe des Kapitels in einer allgemeinen Broschüre), sofern sie nicht hier angegeben wer-den:
1. INFORMATIONEN ÜBER DIE ERWORBENEN RECHTE
– Angabe der Bedingungen für die Ausübung des im Vertrag vorgesehenen Rechts im Gebiet des Mitgliedstaats (der Mitgliedstaaten), in dem die betreffende(n) Immobilie(n) belegen ist (sind), und Angabe, ob diese Bedingungen erfüllt wurden oder, falls dies nicht der Fall ist, welche Be-dingungen noch erfüllt werden müssen;
– falls der Vertrag Rechte verleiht, eine aus einer Gruppe von Unterkünften auszuwählende Un-terkunft zu nutzen: Informationen über Einschränkungen der Möglichkeit für den Verbraucher, eine beliebige Unterkunft dieser Gruppe zu einem beliebigen Zeitpunkt zu nutzen.
2. INFORMATIONEN ÜBER DIE IMMOBILIEN
– Genaue und detaillierte Beschreibung der Immobilie und ihrer Belegenheit, sofern sich der Ver-trag auf eine bestimmte Immobilie bezieht; genaue Beschreibung der Immobilien und ihrer Be-legenheit, sofern sich der Vertrag auf eine Reihe von Immobilien („multi-resorts“) bezieht; an-gemessene Beschreibung der Unterkunft und der Einrichtungen, sofern sich der Vertrag nicht auf eine Immobilie, sondern auf eine andere Unterkunft bezieht;
– Angabe der Versorgungsleistungen (z. B. Strom, Wasser, Instandhaltung, Müllabfuhr), die dem Verbraucher zur Verfügung stehen oder zur Verfügung stehen werden, sowie der Nutzungsbe-dingungen;
– gegebenenfalls Angabe der gemeinsamen Einrichtungen wie Schwimmbad, Sauna usw., zu denen der Verbraucher Zugang hat oder erhalten kann, sowie der Zugangsbedingungen.
3. ZUSÄTZLICHE ANFORDERUNGEN FÜR IM BAU BEFINDLICHE UNTERKÜNFTE (gegebe-nenfalls)
– Angaben zum Stand der Arbeiten an der Unterkunft, den Versorgungsleistungen, die für die uneingeschränkte Nutzung der Unterkunft erforderlich sind (Gas-, Strom-, Wasser- und Tele-fonanschlüsse), und allen Einrichtungen, zu denen der Verbraucher Zugang haben wird;
– Angabe der Fertigstellungsfrist der Unterkunft und der Versorgungsleistungen, die für die un-eingeschränkte Nutzung der Unterkunft erforderlich sind (Gas-, Strom-, Wasser- und Telefonan-schlüsse), und realistische Einschätzung der Fertigstellungsfrist aller Einrichtungen, zu denen der Verbraucher Zugang haben wird;
– Angabe des Aktenzeichens der Baugenehmigung sowie der Bezeichnung(en) und der vollstän-digen Anschrift(en) der zuständigen Behörde(n);
– Garantie für die Fertigstellung der Unterkunft oder Garantie für die Rückzahlung aller getätigten Zahlungen für den Fall, dass die Unterkunft nicht fertig gestellt wird, sowie gegebenenfalls An-gabe der Bedingungen für die Anwendung solcher Garantien.
4. INFORMATIONEN ÜBER DIE KOSTEN
– Genaue und angemessene Beschreibung sämtlicher Kosten in Verbindung mit dem Teilzeitnut-zungsvertrag; genaue und angemessene Beschreibung der Art und Weise, wie diese Kosten auf den Verbraucher umgelegt werden, sowie Angaben dazu, wie und wann diese Kosten erhöht werden können; Verfahren für die Berechnung der Kosten für die Nutzung der jeweiligen Im-mobilie durch den Verbraucher, der gesetzlichen Kosten (z. B. Steuern und Abgaben) sowie der zusätzlichen Gemeinkosten (z. B. für Verwaltung, Instandhaltung und Reparaturen);
– gegebenenfalls Angaben darüber, ob Belastungen, Hypotheken, Grundpfandrechte oder andere
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dingliche Rechte auf die Unterkunft im Grundbuch eingetragen sind.
5. INFORMATIONEN ÜBER DIE BEENDIGUNG DES VERTRAGS
– gegebenenfalls Informationen über die Modalitäten der Beendigung akzessorischer Verträge und die Rechtsfolgen der Beendigung;
– Bedingungen für die Vertragsbeendigung, Rechtsfolgen der Vertragsbeendigung sowie Informa-tionen über die Haftung des Verbrauchers für Kosten, die möglicherweise aufgrund der Ver-tragsbeendigung anfallen.
6. WEITERE ANGABEN
– Angaben darüber, wie Instandhaltung und Reparaturen sowie Organisation und Verwaltung des Eigentums geregelt sind, sowie darüber, ob und inwieweit der Verbraucher in diesen Fragen Einfluss nehmen und mitentscheiden kann;
– Angaben darüber, ob eine Beteiligung an einem System für den Wiederverkauf der vertraglichen Rechte möglich ist, Angaben zu dem entsprechenden System sowie Angabe der Kosten, die mit dem Wiederverkauf im Rahmen dieses Systems verbunden sind;
– Angabe der Sprache(n), in der (denen) nach dem Kauf den Vertrag betreffende Mitteilungen, z. B. über Verwaltungsentscheidungen, Kostenerhöhungen und die Behandlung von Anfragen und Beschwerden, abgefasst werden können;
– gegebenenfalls Angaben über außergerichtliche Schlichtungsmöglichkeiten.
Bestätigung des Erhalts der Informationen:
Unterschrift des Verbrauchers:
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ANHANG II
FORMBLATT FÜR INFORMATIONEN ZU VERTRÄGEN ÜBER LANGFRISTIGE UR-LAUBSPRODUKTE
Teil 1:
Identität, Wohnsitz und Rechtsstellung des (der) Gewerbetreibenden, der (die) Vertragspartei(en) sein wird (werden):
Kurze Beschreibung des Produkts:
Genaue Angabe der Art und des Inhalts des Rechts (der Rechte):
Genauer Zeitraum, in dem das im Vertrag vorgesehene Recht ausgeübt werden kann, sowie gegebenen-falls seine Geltungsdauer:
Zeitpunkt, ab dem der Verbraucher das im Vertrag vorgesehene Recht wahrnehmen kann:
Preis, den der Verbraucher für den Erwerb des Rechts (der Rechte) zu zahlen hat:
Kurze Beschreibung der obligatorischen zusätzlichen Kosten, die nach dem Vertrag zu übernehmen sind; Art der Kosten und Angabe der Beträge (z. B. jährliche Gebühren, andere regelmäßig anfallende Gebüh-ren, besondere Abgaben, lokale Steuern):
Preis, den der Verbraucher für den Erwerb des Rechts (der Rechte) zu zahlen hat, einschließlich etwaiger wiederkehrend auf den Verbraucher zukommender Kosten in Verbindung mit dem Recht auf Zugang zu Unterkunfts-, Reise- und anderen damit zusammenhängenden, genau bezeichneten Produkten oder Leis-tungen:
Ratenzahlungsplan mit gleichen Ratenbeträgen pro Jahr der Vertragsdauer und Zeitpunkten, zu denen sie fällig werden:
Nach dem ersten Jahr können die noch ausstehenden Beträge angepasst werden, um sicherzustellen, dass der reale Wert dieser Raten beibehalten wird, z. B. um der Inflation Rechnung zu tragen.
Kurze Beschreibung der obligatorischen zusätzlichen Kosten, die nach dem Vertrag zu übernehmen sind; Art der Kosten und Angabe der Beträge (z. B. jährliche Mitgliedsbeiträge):
Zusammenfassung der wichtigsten dem Verbraucher zur Verfügung gestellten Leistungen (z. B. Hotel-aufenthalte und Flüge zu reduzierten Preisen):
Sind diese in die oben angegebenen Kosten eingeschlossen?
Falls nicht, Angabe dazu, was eingeschlossen ist und wofür gesondert zu bezahlen ist (z. B. jährlicher Mitgliedsbeitrag schließt drei Übernachtungen ein, darüber hinaus ist die Unterkunft separat zu bezah-len):
Hat der Gewerbetreibende einen Verhaltenskodex (-kodizes) unterzeichnet, und falls ja, wo ist (sind) diese(r) zu finden?
Teil 2:
Allgemeines
– Der Verbraucher hat ab Abschluss des Vertrags oder eines verbindlichen Vorvertrags bzw. je-weils ab Erhalt des Vertrags, wenn dieser zu einem späteren Zeitpunkt erfolgt, das Recht, den Vertrag binnen 14 Kalendertagen ohne Angabe von Gründen zu widerrufen.
– Während dieser Widerrufsfrist sind Anzahlungen durch den Verbraucher verboten. Das Anzah-lungsverbot betrifft jede Art von Gegenleistung, einschließlich Zahlung, Sicherheitsleistungen, Sperrbeträge auf Konten, ausdrückliche Schuldanerkenntnisse usw. Es bezieht sich nicht nur auf Zahlungen an den Gewerbetreibenden, sondern auch an Dritte.
– Der Verbraucher hat das Recht, den Vertrag entschädigungsfrei zu beenden, indem er den Ge-werbetreibenden binnen 14 Kalendertagen ab Erhalt der Aufforderung zur Zahlung der nächsten jährlichen Ratenzahlung davon in Kenntnis setzt.
– Der Verbraucher trägt keine anderen als die im Vertrag angegebenen Kosten oder Verpflichtun-gen.
– Nach dem internationalen Privatrecht kann der Vertrag einem anderen Recht unterliegen als
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dem Recht des Mitgliedstaats, in dem der Verbraucher seinen Wohnsitz oder seinen gewöhnli-chen Aufenthalt hat, und mit etwaigen Streitigkeiten können andere Gerichte befasst werden als die Gerichte des Mitgliedstaats, in dem der Verbraucher seinen Wohnsitz oder seinen gewöhnli-chen Aufenthalt hat.
Unterschrift des Verbrauchers:
Teil 3:
Zusätzliche Informationen, auf die der Verbraucher Anspruch hat, und Angabe, wo genau sie erhältlich sind (z. B. Angabe des Kapitels in einer allgemeinen Broschüre), sofern sie nicht hier angegeben wer-den:
1. INFORMATIONEN ÜBER DIE ERWORBENEN RECHTE
– Angemessene und korrekte Beschreibung der bei künftigen Buchungen erhältlichen Preisnach-lässe, veranschaulicht durch eine Reihe von Beispielen von Angeboten der letzten Zeit;
– Information über die Einschränkungen der Möglichkeit für den Verbraucher, diese Rechte zu nutzen, wie etwa begrenzte Verfügbarkeit, Angebote, bei denen die Reihenfolge des Eingangs der Anträge entscheidend ist, und zeitliche Beschränkungen bei Sonderangeboten.
2. INFORMATIONEN ÜBER DIE BEENDIGUNG DES VERTRAGS
– Gegebenenfalls Informationen über die Modalitäten der Beendigung akzessorischer Verträge und die Rechtsfolgen der Beendigung;
– Bedingungen für die Vertragsbeendigung, Rechtsfolgen der Vertragsbeendigung sowie Informa-tionen über die Haftung des Verbrauchers für Kosten, die möglicherweise aufgrund der Ver-tragsbeendigung anfallen.
3. WEITERE ANGABEN
– Angabe der Sprache(n), in der (denen) nach dem Kauf den Vertrag betreffende Mitteilungen, z. B. über die Behandlung von Anfragen und Beschwerden, abgefasst werden können;
– gegebenenfalls Angaben über außergerichtliche Schlichtungsmöglichkeiten.
Bestätigung des Erhalts der Informationen:
Unterschrift des Verbrauchers:
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ANHANG III
FORMBLATT FÜR INFORMATIONEN ZU WIEDERVERKAUFSVERTRÄGEN
Teil 1:
Identität, Wohnsitz und Rechtsstellung des (der) Gewerbetreibenden, der (die) Vertragspartei(en) sein wird (werden):
Kurze Beschreibung der Dienstleistungen (z. B. Marketing):
Vertragslaufzeit:
Preis, den der Verbraucher für den Erwerb der Dienstleistungen zu zahlen hat: Kurze Beschreibung der obligatorischen zusätzlichen Kosten, die nach dem Vertrag zu übernehmen sind; Art der Kosten und Angabe der Beträge (z. B. lokale Steuern, Notargebühren, Werbekosten):
Hat der Gewerbetreibende einen Verhaltenskodex (-kodizes) unterzeichnet, und falls ja, wo ist (sind) diese(r) zu finden?
Teil 2:
Allgemeines
– Der Verbraucher hat ab Abschluss des Vertrags oder eines verbindlichen Vorvertrags bzw. je-weils ab Erhalt des Vertrags, wenn dieser zu einem späteren Zeitpunkt erfolgt, das Recht, den Vertrag binnen 14 Kalendertagen ohne Angabe von Gründen zu widerrufen.
– Anzahlungen durch den Verbraucher sind verboten, bis der eigentliche Verkauf tatsächlich stattgefunden hat oder der Wiederverkaufsvertrag anderweitig beendet wurde. Das Anzahlungs-verbot betrifft jede Art von Gegenleistung, einschließlich Zahlung, Sicherheitsleistungen, Sperr-beträge auf Konten, ausdrückliche Schuldanerkenntnisse usw. Es bezieht sich nicht nur auf Zah-lungen an den Gewerbetreibenden, sondern auch an Dritte.
– Der Verbraucher trägt keine anderen als die im Vertrag angegebenen Kosten oder Verpflichtun-gen.
– Nach dem internationalen Privatrecht kann der Vertrag einem anderen Recht unterliegen als dem Recht des Mitgliedstaats, in dem der Verbraucher seinen Wohnsitz oder seinen gewöhnli-chen Aufenthalt hat, und mit etwaigen Streitigkeiten können andere Gerichte befasst werden als die Gerichte des Mitgliedstaats, in dem der Verbraucher seinen Wohnsitz oder seinen gewöhnli-chen Aufenthalt hat.
Unterschrift des Verbrauchers:
Teil 3:
Zusätzliche Informationen, auf die der Verbraucher Anspruch hat, und Angabe, wo genau sie erhältlich sind (z. B. Angabe des Kapitels in einer allgemeinen Broschüre), sofern sie nicht hier angegeben wer-den:
– Bedingungen für die Vertragsbeendigung, Rechtsfolgen der Vertragsbeendigung sowie Informa-tionen über die Haftung des Verbrauchers für Kosten, die möglicherweise aufgrund der Ver-tragsbeendigung anfallen;
– Angabe der Sprache(n), in der (denen) der Schriftverkehr mit dem Gewerbetreibenden in Bezug auf den Vertrag, z. B. über die Behandlung von Anfragen und Beschwerden, abgefasst werden kann;
– gegebenenfalls Angaben über außergerichtliche Schlichtungsmöglichkeiten.
Bestätigung des Erhalts der Informationen:
Unterschrift des Verbrauchers:
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ANHANG IV
FORMBLATT FÜR INFORMATIONEN ZU TAUSCHVERTRÄGEN
Teil 1:
Identität, Wohnsitz und Rechtsstellung des (der) Gewerbetreibenden, der (die) Vertragspartei(en) sein wird (werden):
Kurze Beschreibung des Produkts:
Genaue Angabe der Art und des Inhalts des Rechts (der Rechte):
Genauer Zeitraum, in dem das im Vertrag vorgesehene Recht ausgeübt werden kann, sowie gegebenen-falls seine Geltungsdauer:
Zeitpunkt, ab dem der Verbraucher das im Vertrag vorgesehene Recht wahrnehmen kann:
Preis, den der Verbraucher für die Mitgliedschaft im Tauschsystem zu zahlen hat:
Kurze Beschreibung der obligatorischen zusätzlichen Kosten, die nach dem Vertrag zu übernehmen sind; Art der Kosten und Angabe der Beträge (z. B. jährliche Gebühren, andere regelmäßig anfallende Gebüh-ren, besondere Abgaben, lokale Steuern):
Zusammenfassung der wichtigsten dem Verbraucher zur Verfügung gestellten Dienstleistungen:
Sind diese in die oben angegebenen Kosten eingeschlossen?
Falls nicht, Angabe dazu, was eingeschlossen ist und wofür gesondert zu bezahlen ist (Art der Kosten und Angabe der Beträge; z. B. geschätzter Preis für einen individuellen Tausch, einschließlich möglicher Zusatzkosten):
Hat der Gewerbetreibende einen Verhaltenskodex (-kodizes) unterzeichnet, und falls ja, wo ist (sind) diese(r) zu finden?
Teil 2:
Allgemeines
– Der Verbraucher hat ab Abschluss des Vertrags oder eines verbindlichen Vorvertrags bzw. je-weils ab Erhalt des Vertrags, wenn dieser zu einem späteren Zeitpunkt erfolgt, das Recht, den Vertrag binnen 14 Kalendertagen ohne Angabe von Gründen zu widerrufen. Wird der Tausch-vertrag zusammen mit dem Teilzeitnutzungsvertrag und zum gleichen Zeitpunkt wie dieser an-geboten, so gilt für beide Verträge nur eine einheitliche Widerrufsfrist.
– Während dieser Widerrufsfrist sind Anzahlungen durch den Verbraucher verboten. Das Anzah-lungsverbot betrifft jede Art von Gegenleistung, einschließlich Zahlung, Sicherheitsleistungen, Sperrbeträge auf Konten, ausdrückliche Schuldanerkenntnisse usw. Es bezieht sich nicht nur auf Zahlungen an den Gewerbetreibenden, sondern auch an Dritte.
– Der Verbraucher trägt keine anderen als die im Vertrag angegebenen Kosten oder Verpflichtun-gen.
– Nach dem internationalen Privatrecht kann der Vertrag einem anderen Recht unterliegen als dem Recht des Mitgliedstaats, in dem der Verbraucher seinen Wohnsitz oder seinen gewöhnli-chen Aufenthalt hat, und mit etwaigen Streitigkeiten können andere Gerichte befasst werden als die Gerichte des Mitgliedstaats, in dem der Verbraucher seinen Wohnsitz oder seinen gewöhnli-chen Aufenthalt hat.
Unterschrift des Verbrauchers:
Teil 3:
Zusätzliche Informationen, auf die der Verbraucher Anspruch hat, und Angabe, wo genau sie erhältlich sind (z. B. Angabe des Kapitels in einer allgemeinen Broschüre), sofern sie nicht hier angegeben wer-den:
1. INFORMATIONEN ÜBER DIE ERWORBENEN RECHTE
– Erläuterungen darüber, wie das Tauschsystem funktioniert; Möglichkeiten und Modalitäten für einen Tausch; Angabe des dem Teilzeitnutzungsrecht des Verbrauchers im Tauschsystem zuge-ordneten Werts sowie einige Beispiele konkreter Tauschmöglichkeiten;
– Angabe der Zahl der zur Verfügung stehenden Ferienanlagen und der Mitgliederzahl des Tauschsystems, einschließlich der Beschränkungen der Verfügbarkeit bestimmter vom Verbrau-cher gewählter Unterkünfte, z. B. aufgrund besonders hoher Nachfrage zu bestimmten Zeiten, gegebenenfalls der Notwendigkeit, lange im Voraus zu buchen, sowie von Wahlbeschränkun-
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gen, die sich aus den vom Verbraucher in das Tauschsystem eingebrachten Teilzeitnutzungs-rechten ergeben.
2. INFORMATIONEN ÜBER DIE IMMOBILIEN
– Kurze und angemessene Beschreibung der Immobilien und ihrer Belegenheit; angemessene Beschreibung der Unterkunft und der Einrichtungen, sofern sich der Vertrag nicht auf eine Im-mobilie, sondern auf eine andere Unterkunft bezieht; Angaben dazu, wo der Verbraucher weite-re Informationen erhalten kann.
3. INFORMATIONEN ÜBER DIE KOSTEN
– Information über die Pflicht des Gewerbetreibenden, bei jedem Tauschvorschlag vor der Einlei-tung eines Tausches ausführliche Informationen über etwaige zusätzliche Kosten zu geben, die bei dem Tausch auf den Verbraucher zukommen.
4. INFORMATIONEN ÜBER DIE BEENDIGUNG DES VERTRAGS
– Gegebenenfalls Informationen über die Modalitäten der Beendigung akzessorischer Verträge und die Rechtsfolgen der Beendigung;
– Bedingungen für die Vertragsbeendigung, Rechtsfolgen der Vertragsbeendigung sowie Informa-tionen über die Haftung des Verbrauchers für Kosten, die möglicherweise aufgrund der Ver-tragsbeendigung anfallen.
5. WEITERE ANGABEN
– Angabe der Sprache(n), in der (denen) der Schriftverkehr mit dem Gewerbetreibenden in Bezug auf den Vertrag, z. B. über die Behandlung von Anfragen und Beschwerden, abgefasst werden kann;
– gegebenenfalls Angaben über außergerichtliche Schlichtungsmöglichkeiten.
Bestätigung des Erhalts der Informationen:
Unterschrift des Verbrauchers:
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ANHANG V
GESONDERTES FORMBLATT ZUR ERLEICHTERUNG DER WAHRNEHMUNG DES WIDERRUFSRECHTS
Widerrufsrecht
Der Verbraucher hat das Recht, diesen Vertrag binnen 14 Kalendertagen ohne Angabe von Gründen zu widerrufen.
Das Widerrufsrecht gilt ab dem ……………………………………………..… (vom Gewerbetreibenden vor Aushändigung an den Verbraucher auszufüllen).
Hat der Verbraucher dieses Formblatt nicht erhalten, so beginnt die Widerrufsfrist, wenn der Verbrau-cher dieses Formblatt erhalten hat, endet aber in jedem Fall nach einem Jahr und 14 Kalendertagen.
Hat der Verbraucher nicht alle erforderlichen Informationen erhalten, so beginnt die Widerrufsfrist, wenn der Verbraucher diese Informationen erhalten hat, endet aber in jedem Fall nach drei Monaten und 14 Kalendertagen.
Um von dem Widerrufsrecht Gebrauch zu machen, teilt der Verbraucher seine Entscheidung, den Ver-trag zu widerrufen, dem Gewerbetreibenden (Name und Anschrift siehe unten) unter Verwendung eines dauerhaften Datenträgers (z. B. mit der Post versandter Brief, E-Mail) mit. Der Verbraucher kann hierzu dieses Formblatt verwenden; dies ist aber nicht vorgeschrieben.
Macht der Verbraucher von dem Widerrufsrecht Gebrauch, so entstehen ihm dadurch keinerlei Kosten.
Über das Widerrufsrecht hinaus können nationale vertragsrechtliche Bestimmungen dem Verbraucher zusätzliche Rechte verleihen, z. B. das Recht, den Vertrag im Falle einer unterlassenen Information zu beenden.
Anzahlungsverbot
Während der Widerrufsfrist sind Anzahlungen durch den Verbraucher verboten. Das Anzahlungsverbot betrifft jede Art von Gegenleistung, darunter Zahlung, Sicherheitsleistungen, Sperrbeträge auf Konten, ausdrückliche Schuldanerkenntnisse usw.
Das Verbot bezieht sich nicht nur auf Zahlungen an den Gewerbetreibenden, sondern auch an Dritte.
Mitteilung über die Wahrnehmung des Widerrufsrechts
– An (Name und die Anschrift des Gewerbetreibenden) (*):
– Ich/Wir (**) teile(n) hiermit mit, dass ich/wir (**) den Vertrag widerrufe(n).
– Datum des Vertragsschlusses (*):
– Name(n) des (der) Verbraucher(s) (***):
– Anschrift(en) des (der) Verbraucher(s) (***):
– Unterschrift(en) des (der) Verbraucher(s) (nur bei Übermittlung dieses Formulars auf Papier) (***):
– Datum (***):
(*) Vom Gewerbetreibenden vor Übergabe des Formblatts an den Verbraucher auszufüllen.
(**) Nichtzutreffendes streichen.
(***) Vom Verbraucher (von den Verbrauchern) auszufüllen, wenn dieses Formblatt zur Wahrnehmung des Widerrufsrechts verwendet wird.