Thị trường BẤT ĐỘNG SẢN - truongnganhang.edu.vntruongnganhang.edu.vn/Portals/0/users/bt02/072018/19/5.Thi truong BDS VN.pdf · Giá căn hộ các phân khúc trên thị

Bản quyền: Trường Bồi dưỡng cán bộ Ngân hàng- Ngân hàng Nhà nước Việt Nam

Người trình bày Ths. Lê Văn Hinh Trường Bồi dưỡng cán bộ– Ngân hàng

nhà nước Việt Nam [email protected]

& [email protected] [email protected]

Handphone: 0913.019.336

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

TRƯỜNG BỒI DƯỠNG CÁN BỘ NGÂN HÀNG

Thị trường BẤT ĐỘNG SẢN …

Nội dung chính Thị trường tài chính, tiền tệ (thị trường tài

sản…): lý thuyết và hoạt động … Một vài chỉ số về thị trường: mức độ phát

triển, cạnh tranh… Các tổ chức tài chính và vấn đề quản lý … Khu vực ngân hàng thương mại Thị trường tài sản đặc biệt (khái lược về thị

trường vàng; thị trường bất động sản ...) Gợi ý chính sách (thảo luận cả lớp)

Tại sao ta quan tâm đến TT BĐS ? Thị trường Bất động sản có liên quan đến CSTT, NH ?

Một số khái niệm, lý thuyết về TT BĐS ?

Ý nghĩa đối với CSTT, ngân hàng

Thảo luận: Việt Nam nên thế nào ?

Trong đó Yp = Thu nhập thường xuyên (là thu nhập trung bình trong đời người hiện tại và tương lai) rb = Thu nhập kỳ vọng của trái phiếu rm = Thu nhập kỳ vọng của tiền re = Thu nhập kỳ vọng của cổ phiếu pi(e) = lạm phát kỳ vọng (thu nhập của hàng hóa, vì nếu lạm phát tăng cũng sẽ làm tăng giá hàng hóa)

Milton Friedman (được giải thường Nobel Prize) đã phát triển mô hình về cầu tài sản dựa trên cơ sở lý thuyết tổng quan về cầu tài sản (Ý tưởng của Keynes).Cầu tiền, giống như cầu về mọi tài sản khác, phải là hàm số của của cải (thu nhập “wealth”) thu nhập của các tài sản so với tiền. Hàm cầu tiền được viết như sau:

Tài sản tài chính: liệu có áp dụng được cho BĐS ? Và Lý thuyết cầu tiền của Friedman's .

Friedman's Modern Quantity Theory of Money

−−−=−−−+ )()()()(

,,, me

membP

d

rrrrrYfP

M π

Các ngân hàng

Thị trường vốn •Thị trường chứng khoán •Thị trường trái phiếu •Thị trường phái sinh

Khái quát

Trung gian tài chính

Thị trường tiền tệ

Thị trường tài sản vật chất •Thì trường vàng •Thị trường bất động sản

Thị trường ngoại hối

Người cho vay

Người vay

Thị trường tài sản

Thị trường tiền gửi, thị trường tín dụng

Các công ty/tài chính công ty

5

Thị trường/khu vực tài chính gồm ?

Việt Nam: mức độ tài chính hóa BĐS (Nguồn: Hà Diễm Chi, Thị Trường Tài chính tiền tệ số 9/5/2014- Hiệp Hội NHVN; Huỳnh Bửu Sơn, Đầu tư Chứng khoán 2018)

9.9%

9.8%

9.9%

10.1

%

10.2

%

10.9

%

7.2%

7.0%

7.3%

7.5%

8.4%

9.4%

8.4%

8.8%

0.0%

2.0%

4.0%

6.0%

8.0%

10.0%

12.0%

14.0%

16.0%

18.0%

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 e

Dư nợ BDS (% GDP) Tỷ trọng Dư nợ BDS (% tổng dư nợ) GDP (% y/y)

Mức độ phát triển TT BĐS Việt Nam: tỷ lệ chi tiêu vào cơ sở hạ tầng (%GDP) (Nguồn: ADB, VCSC tổng hợp; Số liệu bao gồm

đầu tư công và tư nhân, 2017)

Đánh giá sự phát triển thị trường BĐS (nguồn: Tác giả cải tiến từ TS. Đinh Văn Ân, 2011)

Chính sách đất đai

Chính sách xây dựng

Các công ty xây dựng hạ tầng

Sơ khai

Tập trung hóa

Tiền tệ hóa

Chính sách tiền tệ

Các tổ chức tín dụng và ngân

hàng

Tài chính hóa

Các công ty (tập đoàn) tài chính Các công cụ tài chính liên quan

đến BĐS Các sản phẩm tài chính tài trợ

cho BĐT… Các quỹ đầu tư bất động sản …

BĐS Việt Nam ở giai đoạn nào ?

Việt Nam:Các thời kỳ lịch sử của thị trường BĐS

-Hiến pháp 1992; -Luật đất đai 1993 -Kinh tế thị trường và mở cửa …

-Nghị định 18 & 87/1995/NĐ-CP -GDP 1995 tăng 9,5, lạm phát tăng 6,9% -Khủng hoảng kinh tế Đông Á

- 2000: GDP tăng 6,8% (999:4.8%) - CSTT/Tín dụng mở rộng; -Cho Việt kiều mua nhà -Tình trạng đầu cơ, phân lô bán nền, thổi giá đất

-Việt Nam gia nhập WTO GDP 2007: 7,13%; Tăng trưởng tín dụng 53% -Kiểu hối, vốn FDI, FII -Thặng dư BOP

-Gói tín dụng 30.000 tỷ và 50.000 tỷ VND; -Luật đất đai 2013 có hiệu lực 1/7/2014 -Luật xây dựng sửa đổi -Tổn kho giảm, thanh khoản thị trường cải thiện .

Luật đất đai 1987

-Nghị định 181/2004/NĐ-CP (chỉ thị 05, TPHCM -Luật đất đai 2003 - Chuẩn bị ra đời Thị trường chứng khoán 2007

-Lạm phát bùng nổ, -Nghị quyết 11/NQ-CP -CSTT thắt chặt -CS tín dụng: cho ngành ưu tiên (hạn chế BĐS…)

Trước 1990

“Sốt” 1993-1994

“Đóng băng”:1995-1999

“Sốt”: 2001-2002 “Sốt”: 2007-2008 “2014 ---2018 ?

“Đóng băng”:2002-2006 “Thị trường suy giảm”:

2009-2013

Lãi suất cho vay 1 năm và lạm phát (%) Nguồn: Tổng cục Thống kê, Ngân hàng Nhà nước, dự báo của VCSC cho năm 2017. Ghi chú: Lãi suất cho vay 1 năm trung bình của các ngân hàng thương mại cho sản xuất và tiêu dùng thương mại

Việt Nam: mức độ tài chính hóa BĐS (Nguồn: Hà Diễm Chi, Thị Trường Tài chính tiền tệ số 9/5/2014- Hiệp Hội NHVN; Huỳnh Bửu Sơn, Đầu tư Chứng khoán 2018)

9.9%

9.8%

9.9%

10.1

%

10.2

%

10.9

%

7.2%

7.0%

7.3%

7.5%

8.4%

9.4%

8.4%

8.8%

0.0%

2.0%

4.0%

6.0%

8.0%

10.0%

12.0%

14.0%

16.0%

18.0%

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 e

Dư nợ BDS (% GDP) Tỷ trọng Dư nợ BDS (% tổng dư nợ) GDP (% y/y)

Việt Nam: Giá bất động sản. (2014 =1, nguồn, IMF, 6/2018)

Việt Nam: Giá bát động sản. (2014 =1, nguồn, IMF, 6/2018)

Cho vay BĐS của hệ thống ngân hàng Việt Nam Nguồn: Lê Hà Diễm Chi, Thị Trường Tài chính tiền tệ số 9/5/2014- Hiệp Hội NHVN; và ;Vân Linh , Đầu tư CK 12/2017; Huỳnh Bửu Sơn, Đầu tư chứng khoán 6/2018 cùng dữ liệu thu thập của tác giả

-

1,000,000

2,000,000

3,000,000

4,000,000

5,000,000

6,000,000

7,000,000

8,000,000

9,000,000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 e

Dư nợ BDS (tỷ VND) Dư nơ tín dụng toàn ngành (tỷ VND)

Giao dịch căn hộ trên thị trường sơ cấp Hà Nội và TP. HCM (Tổng; nghìn căn) Nguồn: Dự báo của CBRE, VCSC tổng hợp

Tỷ lệ hấp thu căn hộ trên thị trường sơ cấp Hà Nội và TP. HCM (Nguồn: CBRE, VCSC tổng hợp)

Tổng số giao dịch căn hộ trên thị trường sơ cấp Hà Nội và TP. HCM (đơn vị = nghìn căn;Nguồn: CBRE, VCSC tổng hợp; Phân loại theo 04 loại của CBRE)

Diễn biến chỉ số giá BĐS (điểm; Chỉ số này đo giá nhà ở trên thị trường sơ cấp và thứ cấp;

nguồn Savills)

Giao dịch biệt thự và nhà phố tại TP. HCM trên thị trường sơ cấp (Đơn vị nghìn căn; nguồn:Savills, VCSC tổng hợp. Việc phân loại BĐS gắn liền với đất theo VCSC gồm 02 loại)

Cung căn hộ mới hàng năm trên thị trường sơ cấp tại Hà Nội và TP. HCM (đơn vị nghìn căn; nguồn CBRE và VCSC)

Giá căn hộ các phân khúc trên thị trường sơ cấp (Nguồn: CBRE, VCSC tổng hợp. Ghi chú: (*) Tăng trưởng kép hàng năm của giá trong 3 năm Q3/2014 – Q3/2017; (**) Giá không bao gồm VAT và phí bảo trì, trên cơ sở giá trị tài sản và điều kiện bàn giao cơ bản; Phân khúc = Sang trọng; cao cấp; trung cấp; giá phải chăng)

Giá căn hộ các phân khúc trên thị trường thứ cấp Nguồn: CBRE, VCSC tổng hợp. Note: (*) Tăng trưởng kép hàng năm của giá trong 2 năm Q2/2015 – Q2/2017; (**) Giá không bao gồm VAT và phí bảo trì, trên cơ sở giá trị tài sản và điều kiện bàn giao cơ bản

Nhu cầu phân khúc trung cấp tiếp tục tăng trưởng nhờ thu nhập tăng ? (Nguồn: GSO, CBRE, VCSC tổng hợp. Ghi chú: Người tiêu dùng trung lưu và khá giả có thu nhập hàng tháng từ 15 triệu đồng trở lên)

Tỷ lệ sinh lời và giá nhà phố trên thị trường sơ cấp (Nguồn: Savills và VCSC )

Hành vi tiêu dùng của người mua nhà (Nguồn: Savills, VCSC)

So sánh tăng trưởng ngành và VN-Index Q1/2018 (nguồn:Bloomberg, BSC research )

Thị trường Bất động sản Việt Nam: Các cổ phiếu BĐS và xây dựng

Kinh tế vĩ mô và thị trường BĐS

Tăng trưởng GDP

Lạm phát

Nhà ở và An sinh xã hội

????

Việt Nam: mức độ tài chính hóa BĐS (Nguồn: Hà Diễm Chi, Thị Trường Tài chính tiền tệ số 9/5/2014- Hiệp Hội NHVN; Huỳnh Bửu Sơn, Đầu tư Chứng khoán 2018)

9.9%

9.8%

9.9%

10.1

%

10.2

%

10.9

%

7.2%

7.0%

7.3%

7.5%

8.4%

9.4%

8.4%

8.8%

7.55%

6.98%

7.13% 5.66%

5.40%

6.42%

6.24%

5.25%

5.42%

5.98%

6.68%

6.21%

6.81%

6.80%

0.0%

2.0%

4.0%

6.0%

8.0%

10.0%

12.0%

14.0%

16.0%

18.0%

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 e

Dư nợ BDS (% GDP) Tỷ trọng Dư nợ BDS (% tổng dư nợ) GDP (% y/y)

Chính sách tiền tệ, ngân hàng và thị trường BĐS

Chính sách tiền

tệ và BĐS

Tín dụng và BĐS

An toàn hệ thống và BĐS

????

Chính sách tiền tệ thuận chu kỳ và ngược chu kỳ BĐS • Thảo luận cả lớp

The end