a INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍAEN VALUACIÓN INMOBILIARIA EINDUSTRIAL "LA IMPORTANCIA DEL USO DE SUELO DE LOS TERRENOS EN BREÑA PARA DETERMINAR SU VALOR COMERCIAL" TESIS PARA OBTENER EL GRADO DE: MAESTRO EN VALUACIÓN DE INMOBILIARIA E INDUSTRIAL PRESENTA: ING. ISRAEL CERVANTES GUTIERREZ ASESOR: DR. BERNARDO VARGAS NEGRETE ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL POR LA SECRETARIA DE EDUCACIÓN PÚBLICA, CONFORME AL ACUERDO RVOE SEP No. 2003368 DE FECHA 17 DE DICIEMBRE DE 2003 GUADALAJARA, JALISCO, MÉXICO JULIO - 2006
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TESIS - Janium...CONMIGO Y DIVERTIRME TANTO EN MIS RATOS LIBRES, A LOS CUALES CONSIDERO MI FAMILIA. A TI QUE DURANTE MUCHOS AÑOS ME DISTE TANTO CARIÑO Y ME ENSEÑASTE A AMAR. A TODA
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a INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
DELEGACIÓN JALISCO
MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
"LA IMPORTANCIA DEL USO DE SUELO DE LOS TERRENOS EN BREÑA PARA DETERMINAR SU VALOR COMERCIAL"
T E S I S
PARA OBTENER EL GRADO DE:
MAESTRO EN VALUACIÓN DE INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
P R E S E N T A :
ING. ISRAEL CERVANTES GUTIERREZ
ASESOR: DR. BERNARDO VARGAS NEGRETE
ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL POR LA SECRETARIA DE EDUCACIÓN PÚBLICA, CONFORME AL ACUERDO RVOE SEP No. 2003368 DE FECHA 17 DE DICIEMBRE DE 2003
GUADALAJARA, JALISCO, MÉXICO JULIO - 2006
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
A DIOS POR DARME LA OPORTUNIDAD DE TENER ESTA EXCELENTE VIDA.
A AMALIA QUE SIEMPRE HA ESTADO CONMIGO Y QUE LA AMO TANTO.
A MI PADRE QUE SIEMPRE HA SIDO MI SOPORTE AUNQUE EL NO LO SEPA.
A MIS HERMANOS POR SABER QUE SIEMPRE CUENTO CON ELLOS EN TODO MOMENTO.
A YADIRA POR SER LA MAS HERMOSA DE MIS SOBRINAS.
A MIS COMPAÑEROS DE CLASE POR ENSEÑARME Y DARME LA OPORTUNIDAD DE APRENDER DE ELLOS.
A ESE EXCELENTE GRUPO DE AMIGOS DE TODA LA VIDA POR ESTAR CONMIGO Y DIVERTIRME TANTO EN MIS RATOS LIBRES, A LOS CUALES CONSIDERO MI FAMILIA.
A TI QUE DURANTE MUCHOS AÑOS ME DISTE TANTO CARIÑO Y ME ENSEÑASTE A AMAR.
A TODA ESA GENTE QUE ESTUVO IMPULSÁNDOME Y CREYÓ EN MI PARA LA REALIZACIÓN DE ESTE PROYECTO.
A MIKE, CLAUDIA, LUIS, TAMAUTO, INDY, NAYE, PARA QUE ESTO NOS UNA MAS COMO HERMANOS Y QUE SEPAN QUE ESTE LOGRO ES DE USTEDES TAMBIÉN.
A MIS EXCELENTES MAESTROS QUE SIEMPRE ESTUVIERON ENSEÑANDO TODOS SUS CONOCIMIENTOS SIN LÍMITES.
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DEDICO ESTE TRABAJO A AMALIA QUE CON SU EJEMPLO SIEMPRE ME ENSEÑO A SUPERARME Y ME HEREDO LO MEJOR DE ELLA SU CARIÑO Y AMOR.
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Este trabajo nos habla de la necesidad que existe hoy en día para tener una metodología mas transparente y con soporte técnico para la autorización o cambio de uso de suelo de los terrenos en breña susceptibles a urbanizar, ya que nos damos cuenta de la importancia que existe en el uso de suelo para determinar el valor comercial de un terreno en breña prospero a urbanizar o desarrollar.
A al fecha regularmente los cambios o autorizaciones del uso de suelo para los terrenos se autorizan por decisiones de unos cuantos sin tener el soporte y estudio adecuado, eso provoca que el desarrollo urbano no tenga un crecimiento controlado y medido, ya que la población esta creciendo sin la mayor planeación provocando, una sociedad sin control y eso provoca que cada día sea mas difícil la vida en la cuidad.
En el trabajo encontraras la diferencia que existe en un terreno con uso de suelo restringido para realizar un fraccionamiento habitacional y el mismo terreno pero con el cambio de uso de suelo autorizado como habitacional y te darás cuentas que las diferencias de valor del mismo, son muy grandes.
Por eso he plasmado en este trabajo, el tratar de impulsar la metodología, que si bien, es como la valuación ya que no es exacta y es muy subjetiva, te ayudara a tener mas soporte técnico y analítico para la toma de decisiones para el cambio de uso de suelo o autorización del mismo, para así tratar de cometer los menos errores posibles al tomador de decisiones y que la toma de decisión sea sin favorecer a unos cuantos y solamente pensando en lo mejor para la sociedad y el desarrollo urbano.
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# ^ TT "W áT*% Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
I 1 B L 1 0 T E C A " ÍNDICE
INTRODUCCIÓN 8
CAPITULO I
DATOS GENERALES DEL USO DEL SUELO .12
1.1 ANTECEDENTES 12
1.1.1 El suelo 12 1.1.2 Tipos de suelo 14 1.1.3 Terreno en breña 16 1.1.4 Plan de desarrollo urbano 17 1.1.5 El valor .....18 1.2 Problemática 19 CAPITULO II EL USO DEL SUELO, BASE PARA DETERMINAR EL VALOR DE UN TERRENO EN BREÑA 20
2.1 FACTORES QUE INTERVIENEN PARA DETERMINAR EL USO DE SUELO 20
2.1.1 El desarrollo habitacional .....22 2.1.2 El desarrollo comercial .23 2.1.3 El desarrollo de espacios verdes y abiertos 25 2.1.4 El desarrollo de equipamiento institucional 27
2.2 LA IMPORTANCIA DEL PLAN PARCIAL DE DESARROLLO URBANO PARA DETERMINAR EL CAMBIO DE USO DE SUELO 29
2.2.1 Planeación y administración del desarrollo urbano 31 2.2.2 Desarrollo de vivienda y reserva territoriales 32 2.2.3 Infraestructura y equipamiento 34 2.2.4 Dotación de agua y saneamiento 35
2.3 FACTORES QUE DETERMINEN PROCEDENTE EL CAMBIO DE USO DE SUELO EN UN TERRENO SUSCEPTIBLE A URBANIZAR 37
2.3.1 La demanda habitacional ....37 2.3.2 La necesidad de comercios y servicios 38 2.3.3 El beneficio de la sociedad ....39
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2.4 COMO SE DETERMINA EL VALOR DE UN TERRENO EN BREÑA DE ACUERDO A LAS ESPECIFICACIONES DEL PLAN PARCIAL DE DESARROLLO URBANO....... .40
CAPITULO III MÉTODO PARA DETERMINAR EL USO DEL SUELO DE LOS TERRENOS EN BREÑA SUSCEPTIBLES A URBANIZAR 48
3.1 Estudio de mercado de la zona para determinar los tipos de fraccionamientos de alrededor del terreno susceptible a urbanizar 48
3.1.1 Fraccionamiento de lujo 49 3.1.2 Fraccionamiento superior campestre 50 3.1.3 Fraccionamiento superior 51 3.1.4 Fraccionamiento medio superior 53 3.1.5 Fraccionamiento medio.... 55 3.1.6 Fraccionamiento económico 57 3.1.7 Fraccionamiento interés social 60 3.1.8 Asentamientos humanos o auto construcción.. 65 3.1.9 Parques industriales 66
3.2 Método para determinar el uso de suelo del inmueble o si es procedente el cambio de uso del mismo 67
3.2.1 Estudio del desarrollo urbano de la zona 67 3.2.2 Estudio de impacto ambiental ...68 3.2.3 Equipamiento institucional y comercial ....68 3.2.4 Garantizar los espacios verdes y abiertos 69 3.2.5 Garantizar la dotación del agua 69
4.1.1 Caso!.. . 74 4.1.2 Caso 2 79 4.1.3 Caso 3... 81 4.1 Procedimiento Valuatorio 81
4.2.1 Avalúo del fraccionamiento lomas Habitat (caso 2) uso habitacional. ..82 4.2.2 Avalúo del fraccionamiento lomas Habitat (caso 2) uso restringido 92 4.2.3 Avalúo del terreno en la colonia el Tizate.Zapopan 94
CAPITULO V RESULTADOS 107
5.1 Resultados del avalúo caso 2 uso habitacional.. 107 5.2 Resultados del avalúo caso 2 uso restringido..... 1Q7 5.3 Resultados del avalúo caso 3 107
CONCLUSIONES 108
BIBLIOGRAFÍA 110
GLOSARIO 113
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INTRODUCCIÓN
La importancia que existe a la fecha para determinar el uso del suelo de los
terreno susceptibles a urbanizar, y así poder determinar el valor comercial por
metro de los terrenos en breña, nos lleva el día de hoy a hacer una reflexión para
poder determinar, que el proceso que hoy en día se tiene para determinar los usos
de suelos para la realización de un fraccionamiento en general, no es
precisamente el mas adecuado. Ya que la selección para determinar el uso del
suelo de los terrenos se lleva principalmente por conveniencia, por parentesco, por
satisfacer las necesidades de algunas personas, por ser un acto ya consumado y
sin sentido o sin ninguna metodología transparente,
A pesar que hace algunos años ya existe un plan parcial de desarrollo urbano,
este se sigue modificando al antojo de las autoridades o de algunas personas para
beneficio propio y no pensado en el desarrollo integral de la comunidad, se
cambian o se autorizan el uso de suelo, solo para beneficiar a un fraccionamiento
en particular o para detonar alguna zona en particular de sus intereses, y jamás
pensando en el desarrollo urbano con crecimiento para satisfacer las necesidades
de una población en general.
Por ello en este trabajo tratare de trasmitir la importancia que existe en determinar
el uso del suelo de un terreno en breña o susceptible a urbanizar para determinar
el valor comercial que tiene en el mercado. No es lo mismo un terreno que este
dentro de la mancha urbana con todos los servicios alrededor, pero restringido de
un uso de suelo habitacional o mejor dicho con uso de suelo restringido solamente
para uso de espacios verdes y abiertos, a el mismo terreno con las mismas
condiciones pero con uso de suelo autorizado para desarrollar terrenos o casas
tipo residencial, es por eso que la mayor parte del valor de un terreno en breña
susceptible a urbanizar se basa en el uso de suelo determinado que este tenga
autorizado.
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El objetivo de la tesis es proponer un método que proporcione mayor soporte
técnico que sustente la torna de decisiones con el fin de permitir que sea lo mas
transparente, claro y lo que mas beneficie a la sociedad o comunidad, ya que
regularmente la toma de decisiones regularmente se fundamenta en análisis y
razonamientos sencillo o en la combinación de análisis superficiales y la
combinación de la experiencia, especulación o intereses de algunas personas,
dejando a un lado en beneficio de la población.
El uso de suelo la autoridad regularmente lo determina cuando la zona urbana se
encuentra en vías de consolidación o saturación, aunque primero se debería
elaborar un plan de desarrollo de la zona contemplando todas las necesidades,
tanto como urbanas, habitacionales, institucionales, comerciales y reserva
urbanas, y así poder ir controlando la demanda de la población, el problema
principal es que primero se desarrollo la población y luego conforme va avanzando
la mancha urbana se propone un plan de desarrollo emergente y así siempre la
población esta por encima del pian de desarrollo.
Por lo cual lo mejor seria que el plan de desarrollo primero se estudiara y se
analizara para proponer una equidad en todos los tipos de suelos, reservas
urbanas, espacios verdes y así poder satisfacer las necesidades de una población,
por lo cual el método que se realizara en esta tesis será tratar de ser lo mas justo,
tener el mayor soporte técnico para que la decisión que se tome en cambios de
usos de suelo o para determinar el mismo, sea lo mas confiable posible y
principalmente pensando en la población, tratando de no beneficiar a unos
cuantos, dejando al lado los intereses particulares y tratando que exista una
equidad para el mayor aprovechamiento del suelo y así poder satisfacer todas la
necesidades de la población.
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B I O L I D T E C A — ~ En algunos casos la toma de decisiones para determinar el uso de suelo de un
predio dependen de aspectos simples, pero en algunos otros casos dependerá de
la combinación de experiencia, juicio, especulación e incertidumbre, existiendo la
posibilidad de que la toma de decisiones en determinado momento no sea la
adecuada o no sea tan acertada y después se den cuenta que no fue tan buena
como se lo imaginaban. Debido a esto los tomadores de decisiones se encuentran
en la constante búsqueda de nuevas herramientas que faciliten la toma de
decisiones más correctas, más eficaces, y que el margen de error sea el más
mínimo posible.
Una decisión es la respuesta a una interrogante en la que los sucesos a su
alrededor tienen tanta incertidumbre que la respuesta no siempre resulta obvia y
donde las consecuencias pueden ser determinantes para decidir si se desarrolla o
no un proyecto, si no se actúa adecuadamente.
La aplicación de distintas técnicas se debe a que se requiere una actitud más
analítica, crítica y abierta al momento de realizar los dictámenes de valor,
considerando además conceptos más amplios ya que los diferentes modelos y
técnicas no consideran la influencia de las preferencias de las personas. Todo
esto nos lleva a tomar soluciones más creativas y adecuadas a los diferentes
problemas, identificando también, cuáles son los elementos que requieren mayor
atención al momento del análisis y de la evaluación, proporcionando una mejor
orientación al tomador de decisiones, logrando disminuir el tiempo y el esfuerzo
del análisis.
Por lo general, el tomador de decisiones tiene la necesidad de medir para poder
valuar de entre un grupo de alternativas, buscando elegir aquella que sea más
conveniente, para esto, es necesario que se tenga la mayor información del predio
o del terreno por el cual se esta cambiando en uso de suelo o se esta clasificando
para determinar el uso de suelo que le corresponda.
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Se puede decir que el profesionista de la valuación se encuentra en la búsqueda
constante de nuevas técnicas o en la adecuación de las existentes a fin de poder
generar decisiones mas acertadas.
El propósito de la tesis no es dar un método especifico y que no se pueda salir del
mismo o que sea cuadrado y que determine los usos del suelo solamente
aplicando el método, el objetivo seria tratar de aplicar la metodologías y pasos que
en este trabajo se proponen para así poder tener mas soporte técnico para facilitar
la toma de decisiones y así tratar de ser mas objetivos en la toma de determinar el
uso de suelo.
Finalmente, el objetivo principal de este trabajo es presentar y exponer la
importancia que representa la toma de decisiones para determinar el uso del suelo
de un terreno y como impacta el uso de suelo directamente al valor comercial del
terreno, siendo este factor determinante para que tu terreno tenga potencial
comercial o simplemente sea un terreno sin valor.
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CAPITULO I
DATOS GENERALES DE USOS DEL SUELO
1.1 ANTECEDENTES 1.1.1 EL SUELO
Se entenderá por definición de suelo " El suelo es el material suelto no
consolidado que resulta inicialmente de la alteración meteorológica o de la
disgregación física de las rocas y que, bajo la influencia de los seres vivos,
evoluciona hasta formar un sistema complejo. De estructura estratificada y
composición específica. Capa superficial de espesor variable, no compactada,
originada por la acción de la atmósfera (meteorización) y de los seres vivos sobre
la roca madre. En la composición del suelo se distingue un componente vivo
(microorganismos, animales y vegetales) y uno no vivo con una fracción orgánica
(humus) y una inorgánica o mineral (agua, sales, silicatos, etc.)."1
Por lo cual en términos generales podemos determinar que el suelo es todo aquel
material que después de desprenderse materiales meteorológicos o de las rocas y
con la ayuda de los seres vivos se transforma para formar un sistema complejo.
Existen varios tipos de suelo, el suelo urbanizado es aquel donde se ejecutaron
obras de urbanización autorizadas por la dependencia municipal, dándole
plusvalía al terreno en el cual se realizaron todas las obras necesarias de
infraestructura para proveer de servicios públicos y municipales al interior del
terreno quedando así listo para poder desarrollar o incorporarse a los servicios
públicos. El suelo urbanizable es aquel cuyas características lo hacen susceptible
de aprovechamiento en la fundación o crecimiento de los centros de población, sin
detrimento del equilibrio ecológico, por lo que se señalara para establecer las
correspondientes provisiones y reservas.
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El suelo urbanizable es aquel que esta listo para recibir la infraestructura
necesaria para convertirse y adaptarse a la zona urbana, se considera un terreno
urbanizable aquel que según el plan parcial de desarrollo ya cumple con las
características necesarias para recibir toda la infraestructura o que cuenta con
todos los elementos para poder recibir dichos servicios.
La clasificación del suelo principalmente se entiende como la delimitación o
división del suelo en categorías de ordenación territorial como el urbano o rural. Es
el nivel más básico o elemental de ordenación que, desde una perspectiva
general, establece las bases para definir los usos del suelo con mayor detalle por
medio de un ejercicio de zonificación.
La zonificación del suelo es el ejercicio donde se establecen distritos de
ordenación territorial para administrar de manera específica los usos del suelo. Es
decir, mientras la clasificación atiende la ordenación territorial de manera global la
zonificación define, de manera particular la distribución, localización, extensión e
intensidad de los usos del suelo sobre un área dada.
San Miguel de la Colina Colinas Country Club Puerta de Hierro El Coto El Prado Lomas del Bosque Atlas Colomos Villa Coral Villa Magna Residencial Villa Palma Valle Real Real San Bernardo Santa Isabel San Wenceslao Colinas de San Javier San Bernardo Royal Country Pontevedra Los Frailes Real del Parque Azaleas Residencial Bugam-villas
de estacionamientos cubiertos con losa o huella de concreto.
Son fraccionamientos de mínimo 800 metros cuadrados de superficie de terreno,
con grandes áreas de descanso o áreas comunes. Densidad habitacional H-1
densidad mínima
GRUPO 2
NUME ROS
23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35
INFR AES
T.
2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2
Zona Cat.
14 58 25 34 63 58 60 34 34 34 34 63 39
Colonias Homologadas
Seatle Ecológica Rancho Contento Las Fuentes La Loma Las Cañadas IV Club Hípico, carr a Nogales. Club ecuestre Internacional Paraíso Los Pinos Pinos Campestre 2a. Secc. Cond. Horiz. Los Pinos los Pinos Campestre Las Cañadas III Los Robles
No. De Col. en zona
Catastr al
10 1 8 14 5 2 2 27 35 36 2 6 9
Densi dad
Habita cional
H2 H1 H1 H1 H1 H1
HI, GH H1 H1 H1 H2 H1 H1
50
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36 37 38 39 40 41 42 43 44 45
2 2 2 2 2 2 2 2 2 2
56 56 63 60 56 63
61 64
Pinar de la Venta I Pinar de la Venta II Las Cañadas II Haciendas San Acacio Pinar de la Venta III Las Cañadas I Haciendas La Herradura I Haciendas la Herradura II Los Guayabos Res. Campestre los Manzanos
1 2 7 7 3 8 1 2 3 15
H1 H1 H1
H1.AG H1 H1 H1 H1 H1 H1
3.1.3 FRAC10NAMIENTOS SUPERIOR (3)
Estos fraccionamientos son de tipo serni-abierto, cuenta con servicios de
alumbrado, telefonía y electrificación ocultos, pavimento de calles de concreto,
nivel socioeconómico alto, características de construcción con claros amplios no
menor de 4.00 metros, todos los servicios , portero eléctrico, sistemas de
seguridad, pisos de cerámica vidriada, terrazo y mármol integral, alfombra de
buena calidad, fachadas de pastas, losetas de dimensiones grandes, aluminio
anodinado, vidrio templado.
Regularmente 2 cajones de estacionamiento cubierto con losa de concreto
Residencial San Javier San Miguel de la Cañada Virreyes Puerta del Tule Lomas del Valle Bugambilias 1a. Secc. Parque Metropolitano Anexo a Jardines Universidad Guadalupe Jardin Casa Blanca Loma Real Rinconada del Sol Priv la Cueva Lomas Altas Rinconada Vallarta Del Bosque Rinconada del Iris Condominio Cristal Esmeralda Rinconada Bugambilias La Hoja Verde Bugambilias 2a. Secc. Vistas del Sol El Nogal
Son los fraccionamientos de tipo cerrado con restricción frontal y lateral, cuentan
con servicio de alumbrado, telefonía y electrificación ocultos o visibles, pavimentos
de concreto o asfalto. Nivel socioeconómico medio-alto.
Con características de construcción con claros no menor de 3.5 metros, todos los
servicios, con baño para visitas, recamaras con baño propio, cisterna y gas
estacionario.
Pisos de cerámica, duela, mármol, parquet, alfombra media. Fachada aplanados
con pintura, pastas, cerámicas, herrería tubular/ aluminio. Dos cajones de
estacionamiento. Densidad habitacional H-3 densidad media
GRUPO 4
NUME ROS
70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85
INFR AES
T.
4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4
Zona Cat.
27 27 27 29 65 27 27 27 27 34 27 11 11 11 11 25
Colonias Homologadas
Parque Regency Parque de la Castellana Callejón del Parque Jacarandas Rinconada Santa Rita Nueva Galicia Puertas del Sol Santander Villas Mediterráneo Valle de Bugambilias Lopez Mateos Poniente Camino Real Residencial Cd. De los Niños Ciudad de los Niños Ciudad del Sol Residencial Guadalupe
Prados de San Ignacio Jardines de Guadalupe Real Vallaría Residencial La Estancia Vallarta Universidad Jardines Universidad Poniente Jardines Vallarta Poniente Rinconada de los Novelistas Altamira Loma Blanca Agraria Jardines Universidad Oriente Patria Universidad Jardines de Vallarta Oriente Villa Universidad Lopez Mateos Oriente Las Flores Chapalita Sur Chapalita Oriente Jardines de San Ignacio Residencial Victoria Loma Bonita Residencial Residencial Loma Bonita Sur La Giralda Chapalita de Occidente Jardines de la Patria Jardines de la Patria Oriente Jardines del Sol La Calma Poniente Tepeyac Casino Arboledas Rinconada del Valle Prados Tepeyac Conjunto Patria Residencial San Jorge Rinconada la Joya Arboledas II Sección Jardines Tepeyac El Borrego Eucalipto Vallarta Lomas del Seminario Lomas del Seminario Norte Jardín Real Hacienda de la Loma Patria Yves La Calma Oriente Arcos de Guadalupe Sur Jardines de Chapalita
Arcos de Guadalupe Norte Mirador del Sol Oriente Residencial Arboledas Unid. Cadete Feo. Marques Vallaría la Patria Prados Vallaría Prados de Guadalupe Condominio Navio Guadalupe Sur Rinconada del Oro Ntra Señora de Guadalupe Paseos Universidad Real del Parque Guadalupe Inn Bella Visía Residencial Tabachines Cond. Inglaterra
Zona Monte Morelos Paseos del Sol Misión de San Antonio Los Olivos Las Alamedas Rinc. Guadalupe Cond. Las Cumbres Cond. La Castilla Cond. La Florida Mirador del Sol Poniente Real Alamedas Vista del Pinar Villas de San Jorge Pinar de la Calma Cd. Del Tepeyac Juan Manuel Vallaría Rinconada de la Calma Chapalita Inn Nueva Galicia Patria Raquet Lomas Universidad Lagos de Country Patria Zoquipan Lomas del Camino Villas Vallarta Los Arrayanes Unidad Patria Condominio Acacias Haciendas Tepeyac Residencial las Cordilleras Don Bosco Vallarta Res. Moctezuma Pte. Villas del Tepeyac Tabachines Aves del Paraíso Rinconada la Azalea Villas de San Javier Atlas Chapalita Coto del Rey Colinas del Rey Vigusa Conjunto San Gilberto El Rodeo Casa Grande Rinconada las Palmas Villa Puerta del Sol El Fortín Rinconada Sta Catalina
Haciendas de la Calma Colinas de Atemajac Lomas de Atemajac Las Águilas Colina de las Águilas Tabachines Sección Poniente El Capullo Villas de los Belenes Prados de San Ignacio Pensiones U. 5 de Febrero Los Paraísos Ciudad Granja Jardines del Valle Residencial Parques de Zapopan Girasoles Elite Valle Escondido Lomas de Zapopan Norte Mirador de San Isidro Valle San Isidro
Francisco Villa San Francisco Residencial Las Villas Mirador de la Cañada Rinconada San Isidro La Grana Mirador de San Isidro IV Etapa Cond. Horiz. Los Olivos U. Auditorio Parques del Auditorio San Nicolás de los Belenes Rinconadas del Auditorio Jardines del Auditorio Villas del Márquez Jardines de Tabachines Benito Juarez Poniente Quinta Federalismo Los Girasoles Acueducto Zoquipan Residencial Moctezuma Centro de Zapopan El Capullo Sur Geovillas de Tabachines U. H. Miguel Guevara Jimenez Bosques de Zapopan Sur El Zapote Colli Urbano Seatle Económica Residencial Pte. Arcos de Zapopan Sur Residencial Santa Margarita Altagracia Hacienda del Valle Colinas de Atemajac II Loma Bonita Ejidal Colli I, y Colli II Nueva Primavera Primavera Norte Colli III Santa Maria del Pueblito Mercado de Abastos Norte Pensiones No. 2, U. República Linda Vista Santa Fe Abetos San Francisco Conjunto Laureles Conjunto Zapopan
Guadalajarita Conjunto Hdas. Belenes Arcos de Zapopan Norte La Aurora La Huerta 27 de Septiembre Conjunto Hab. Seatle Atemajac del Valle Constitución Pedro Moreno U. H. M. J. Gonzalez Ortega Constituyente 1917 Lomas del Batán Los Maestros Conjunto Hab. Las Fuentes La Gusa Tepeyac Ex Ejido de Zoquipan La Palmita Venustiano Carranza El Carrizal Santa Paula El Paraíso Las Arboledas (INFONAVIT) Jardines Del Vigía Estatuto Jurídico Conjunto U A G San Isidro Ejidal San José del Bajío Santa Margarita Oriente La Loma U. H. Girasoles Santa Margarita Poniente Federalismo Hogares del Batan Hospital San Juan de Dios Benito Juarez Sur La Loma Palma Real Valle de Atemajac Zoquipan 2a Sección U. Gustavo Díaz Ordaz La Tuzanía (INFONAVIT No.1) Los Cerritos Hogares de Atemajac Bosque Escondido Unidad Militar Condominio Ritz
INFONAVIT C. T. M. Colli Sitio Colli Primavera Jocotán Bosques del Centinela Misión de San Isidro Colina del Centinela San Juan de Ocotán Colinas de los Robles Carretera a la Base Aérea Nextipac El Bajío II
El Bajío I
Club San Patricio
21 23 39 11 10 16 10 5 2 1 1 3
4
2
H4 H4 H4 H3 H4 H4 H4
H3, H4 H1
H3, SI H3 H1, GH H1, GH H1
3.1.7 INTERÉS SOCIAL (7)
Se consideran los fraccionamientos que estén consideraros dentro del rango de
Infonavit sin rebasar el limite de 416,000 pesos4 son de tipo cerrado, cuenta con
servicios de alumbrado, telefonía y electrificación visibles pavimento de calles de
empedrado o terrecería.
Nivel socioeconómico bajo, características de construcción: claros menor de 2.5
metros servicios completos, instalaciones básicas. Pisos de concreto sin acabados
o sencillo mosaico, fachada aparente o con acabados rústicos, herrería de tubular
económico y vidrio delgado.
4 Dato actual para el año 2006 en pesos mexicanos para la vivienda vía crédito Infonavit
El Batán Villas Alcalde Víctor Hugo Periodistas Las Pirámides Hacienda La Mora La Casita Las Bóvedas Rancho del Sol El Centinela II Sección Rancho del Centinela Rinconada del Mirador El Mante Agrícola Paseos del Briseño El Briseño Miguel de la Madrid Francisco Sarabia Santa Ana Tepetitlan Mariano Otero Sur Villas del Real Jardines del Ixtepete Valle de San Nicolas Los Adoquines Industrial San Jorge Priv. Hidalgo División del Norte Jardines del Porvenir Los Canteros Benito Juárez La Experiencia Jardines de los Belenes Hogares Rinconada del Auditorio Haciendas de Zapopan Lomas el Colli Oriente La Haciendita Los Jazmines
San Juan de Ocotán (com. Indígena) Camichin Mocho Hdas. De Nuevo México Secc. Tesistan Jardines de Nuevo México Jardines de la Esperanza Jardines de Nuevo México Vicente Guerrero Villas de la loma La Periquera Marcelino García Barragán II Villas Nvo. Mexico Tesistan Agua Blanca Sur Las Amapas (El Campanario) La Palmira El Campanario Agua Blanca Habitacional. Aguablanca Industrial Jardines de Sta Ana Paraísos del Colli Miramar Arenales Tapatíos Mariano Otero Norte Jardines Tapatíos Carlos Rivera Aceves El Charco El Rehilete Colinas de la Primavera Colli Urbano Lomas de la Primavera Mirador del Bosque Hogares de Nuevo México Arroyo Hondo Colinas de Tabachines Balcones de la Cantera La Venta del Astillero Lomas del Astillero Colinas del Centinela Santa Lucía Héroes Nacionales Rinconada San Antonio Pradera San Antonio (choricera) Anexo Jard. Nvo. Mexico Lomas de Tabachines Jardines del Vergel Alamedas de Tesistan
La Joya Colinas de los Belenes Norte Tuzanía Ejidal Tuzania Ejidal II El Tigre I Tigre II La Primavera Francisco Sarabia Poniente Los Pocitos Campestre El Garabato Rincón Norteño Villas del Ixtepete Benito Juárez Norte Indígena de Mezquitán Miguel Hidalgo Vista Hermosa Mesa Colorada Oriente Arroyo Hondo Oriente Las Agujas La Florida Balcones del Sol La Floresta 12 de Diciembre Volcán del Colli El Chicalote La Floresta 2a. Sección Los Fortines La Gloria Lomas del Colli Poniente Nuevo Amanecer Puertas del Bosque Vaquerito La Noria de la Calera La Noria 2a. Sección Lomas de Miramar Brisas de la primavera Lomas de la Primavera Colinas de la Primavera Colegio del Aire Sur El Triángulo Marcelino Garcia Barragan Colegio del Aire Luis Donaldo Colosio Nuevo México Ejidal Mirador Escondido Molinos del Salvador Villa del Centinela Vistas del Bosque
Juan Gil Preciado Lomas del Refugio Nueva España Villas de Guadalupe Oriente La Coronilla Cerro de la Higuera La Higuera Lomas del Pedregal Los Ala mitos Anexo A Vicente Guerrero Meza Colorada Mesa Colorada Poniente Mesa de los Ocotes Norte Villas de Guadalupe Lomas de San Miguel Rancho Colorado Revolución El Húmedo Las Palomas Loma Chica Cabaflitas Emiliano Zapata Martinica Nuevo Vergel Villa de Guadalupe Poniente Anáhuac Agua Fría Lomas del Centinela Lomas del Vergel la. Sección Mesa de los Ocotes Sur Lomas de San Miguel Lomas de Tesistán Las Joyitas San Francisco Ejidal Roberto Orozco Prados de Santa Lucía La Magdalena Colinas del Río Blanco
3.1.8 ASENTAMIENTOS HUMANOS O AUTOCONSTRUCCIÓN (8)
Son los fraccionamientos o colonias que no estén regularizados o que sean
asentamientos irregulares, los cuales no cumplan con los requisitos de
incorporación al municipio, y no estén pagando contribución o que si lo hacen
solamente paguen por las construcciones.
Se consideraran también los fraccionamientos con autoconstrucción, los cuales
fueron construidos sin ninguna licencia municipal o sin conocimiento del municipio.
Algunos fraccionamientos o colonias son:
• El Tizate
• Rincones de san Antonio
• Praderas de san Antonio
• Mirador Escondido
• La Coronilla
• Mirador Escondido.
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3.1.9 PARQUES INDUSTRIALES
Se consideran los parques industriales que se encuentren con uso de suelo
autorizado por el municipio y que tengan las condiciones y lineamientos
necesarios para el desarrollo industrial a continuación se mostraran los parques
industriales de Zapopan.
GRUPO 9
NUME ROS
488 489 490 491 492
493 494 495 496 497 498
INFR AES
T.
9 9 9 9 9
9 9 9 9 9 9
Zona Cat.
29 39 14 36 37
38 39 39 37 37 39
Colonias Homologadas
PARQUES INDUSTRIALES
P. Industrial Belenes Norte P. Industrial Zapan Norte P. Industrial Belenes Industrial Vallarta P. Industrial Ferran (San Juan de Ocotán) P. Industrial Flextronic P. Industrial San Ángel P. Industrial Ecopark Residencial la Mora Unidad Pensiones P. Industrial el Tigre
No. De Col. en zona
Catastr al
15 5
23 7 11
11 22 23 6 7 31
Densi dad
Habita cional
SI SI SI SI SI
SI SI SI H1 El SI
66
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
3.2 DISEÑO DE UNA METODOLOGÍA PARA DETERMINAR
EL USO DE SUELO DEL INMUEBLE O ANALIZAR SÍES
PROCEDENTE EL CAMBIO DE USO DEL MISMO.
La metodología se basara en 4 etapas fundamentafes, la cual tratara de reunir
todos los requisitos para que la toma de decisiones del cambio de uso de suelo o
autorización del mismo se lo mas transparente y sustentada posible, tratando de
que el estudio sea lo mas fundamentado y soportado técnicamente.
Las cuatro etapas son las siguientes:
3.2.1 ESTUDIO DEL DESARROLLO URBANO EN LA ZONA.
Este estudio proporcionara mayor conocimiento de desarrollo urbano de la zona
donde se encuentra el terreno a urbanizar, ya que siempre que se autoriza un uso
de suelo se desconoce el impacto urbano que tendrá el fraccionamiento en la
comunidad o población, para lo cual constara de un reporte de cuantos
fraccionamientos, escuelas, iglesias, parques, centros comerciales, centros de
espectáculos, etc. Existen en un rango de 5 kilómetros alrededor del terreno a
urbanizar o desarrollar, eso servirá para que a la hora de la toma de decisiones
sea analice el impacto que tiene el terreno para la integración a la sociedad en el
ámbito urbano.
El Estudio contara a detalle el entorno que existe en cuestión de urbanización de
los fraccionamientos de alrededor, mostrando los tipos de fraccionamientos, sus
usos de suelo y densidades habitacionales.
Serán por lo menos 6 cuartillas y en reporte se basara en el plan de desarrollo de
la zona, si es que existiera y en caso de no existir se basara en un estudio
realizado por el fraccionador o dueño del terreno susceptible a urbanizar.
67
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3.2.2 ESTUDIO DE IMPACTO AMBIENTAL.
Este estudio se tendrá que presentar por una empresa inscrita, afiliada y
certificada por la SEMARNAT (Secretaria de medio ambiente y recursos naturales)
y se tendrá que presentar un estudio a detalle del impacto ambiental que
ocasionara el terreno susceptible a urbanizar en el entorno del mismo y si es
procedente desde el punto de vista ambiental, el cambio de uso de suelo que se
esta requiriendo o autorizando. Teniendo que presentar una carta firmada por la
dependencia que autoriza el cambio de uso de suelo, sin que afecte
considerablemente al medio ambiente el fraccionamiento que se pretende
desarrollar.
El estudio tendrá que tener la solución en caso de afectación al medio ambiente, y
este cambio de uso de suelo o autorización del mismo estará sujeto a que se
cumplan con todos los requerimientos ambientales y soluciones para la pronta
recuperación ambiental.
3.2.3 EQUIPAMIENTO INSTITUCIONAL Y COMERCIAL.
En esta etapa se tendrá que garantizar vía fianza otorgada por alguna
aseguradora de prestigio nacional que los porcentajes del equipamiento
institucional y comercial como son escuelas, centros de educación, centros de
salud, centros comerciales, etc. Se aplican dentro del terreno susceptible a
urbanizar o que por estar dentro de un centro de población, ya desarrollado
cumplen con todos los requisitos institucionales y comerciales para el desarrollo
del fraccionamiento.
68
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
En este ultimo caso se tendrá que realizar un estudio donde detallen cuales son
los centros de salud, centros comerciales, centros culturales e instituciones
educativas que están cerca del terreno a urbanizar, y que tengan capacidad para
recibir al nuevo desarrollo.
3.2.4 GARANTIZAR LOS ESPACIOS VERDES Y ABIERTOS.
Se tendrá que presenta un estudio para determinar que no se esta afectando
ningún parque o reserva natural que sirva como pulmón o respiradero de la cuidad
tratando de no afectar los pocos espacios naturales como son: parques de
descanso, bosques, arboladas, etc. Que determinan un espacio importante para el
desarrollo de la comunidad y el mejor vivir de la misma.
Por ningún motivo se autorizara cambios de uso de suelo a espacios protegidos
por la SEMARNAT, ya sean parques o bosques naturales tratando de no
desequilibrar el medio ambiente.
3.2.4 GARANTIZAR LA DOTACIÓN DEL AGUA.
Tener un dictamen de la CNA (comisión nacional de agua) y del organismo
municipal del agua, donde garantice el abastecimiento del vital liquido para el
cambio de uso de suelo o autorización del mismo.
Ya que es importante para poder determinar el uso de suelo que existan las
condiciones necesarias para el desarrollo del uso de suelo requerido.
69
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
3.3 ESTUDIO RESIDUAL
Existen dos tipos de estudios residuales el estático y el dinámico se analizaran
ambos:
3.3.1 MÉTODO ESTÁTICO
Análisis de inversiones con valores actuales (Método estático)
Se debe seguir el siguiente procedimiento:
1. Determinar el emprendimiento inmobiliario más probable que
puede desarrollarse en el terreno a valuar. Cuando sea conocido
el destino del inmueble y éste responda al planeamiento vigente,
se tomará en cuenta el mismo.
2. Estimar el valor de mercado del inmueble suponiendo la
urbanización o construcción terminado en la fecha de la
valuación.
3. Estimar los costos de construcción, los gastos necesarios de
promoción, de comercialización y financieros normales para un
emprendimiento de características similares a la analizada.
4. Fijar el margen o porcentaje de beneficio del promotor atendiendo
al común o normal en los emprendimientos de similares
características y emplazamiento.
70
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
5. Calcular el valor de mercado del terreno aplicando la siguiente
fórmula:
VT = V M - 2 c ( l + b)
donde:
VT = Valor del terreno
VM = Valor de mercado del emprendimiento terminado.
b = Porcentaje de beneficio del promotor estimado sobre el costo.
C = Cada uno de los costos y gastos necesarios considerados,
excluido el propio terreno.
Si se trabaja con valores por metro cuadrado de urbanización o edificable para
obtener el valor de incidencia del terreno, se debe tener en cuenta que los mismos
se expresen en función de superficies equivalentes (por ejemplo, m2 totales o m2
propios o comercializables).
En todas las etapas anteriores, se deberá justificar en el informe las hipótesis y
parámetros de cálculos adoptados.
71
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3.3.2 MÉTODO DINÁMICO
Análisis de inversiones con valores esperados (Método dinámico)
Para emprendimientos de importancia con etapas de fínanciamiento
Se debe seguir el siguiente procedimiento:
1. Determinar el emprendímiento inmobiliario más probable que se
puede desarrollar sobre el terreno a valorar.
2. Establecer las fechas y plazos de la urbanización o construcción y de
la comercialización del emprendímiento terminado, atendiendo a sus
cualidades y características.
3. Establecer el valor de mercado del emprendímiento terminado,
referido a las fechas previstas de comercialización. Para ello se
partirá del valor de mercado en la fecha de la valuación, obtenido por
el método comparativo se tendrá en cuenta la evolución esperada de
los precios de mercado.
4. Establecer los costos de urbanización o construcción, los gastos
necesarios de promoción, financieros y de comercialización normales
para un emprendímiento de características similares al analizado.
5. Teniendo en cuenta los datos y estimaciones anteriores se
determinarán las entradas y salidas de caja previsibles durante el
emprendímiento.
6. Fijar una tasa de actualización (i). Se utilizará la tasa de rentabilidad
media anual sobre fondos propios que obtendría un promotor en un
emprendímiento de las características del analizado.
72
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7. Calcular el valor del terreno objeto de la valuación por diferencia
entre el valor actual de los ingresos obtenidos por la venta del
emprendimiento terminado y el valor actual de los pagos realizados
por los diversos costos y gastos, excluido el terreno, para la tasa de
actualización fijada, utilizando la siguiente fórmula:
vr = y Ef - y sk
Donde:
VT = Valor del terreno.
Ef = Importe de los ingresos previstos en el momento F.
Sk - Importe de las salidas previstas en el momento K, incluido el
beneficio.
tf = Número de períodos de tiempo previsto desde el momento de la
valoración hasta que se produce cada uno de los ingresos.
tk = Número de períodos de tiempo previsto desde el momento de la
valoración hasta que se produce cada uno de los pagos.
i = Tasa de actualización elegida correspondiente a la duración de
cada uno de los periodos de tiempo considerados.
En todas las etapas anteriores se deberá justificar en el informe las
hipótesis y los parámetros de cálculo adoptados.
Recomendación
Utilizar el procedimiento Residual Estático como método de referencia para
contrastar con valores obtenidos por el Método Comparativo. El Método residual
dinámico se reservará para casos especiales que lo justifiquen, en particular para
emprendimientos de importancia con etapas de financiamiento.
*En los casos que analizaremos utilizaremos en método dinámico
73
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CAPITULO 4
APLICACIÓN VALUATORIA Y/O ANÁLISIS.
4.1 DESCRIPCIÓN DE LOS CASOS
Expondremos tres casos que nos llaman la atención que se encuentran en la zona
de Zapopan, Jalisco, México, en los cuales los cambios de usos de suelos
influyeron notoriamente el en valor por metro cuadrado del terreno en breña y
realizaremos tres estudios para determinar el valor de los inmuebles antes de
aprobarse dichos cambios de suelo y después de ser aprobados los usos del
suelo nuevos.
4.1.1 CASO 1
Terreno localizado en la avenida patria entre las calles av. Acueducto y la avenida
Pablo Neruda a un costado de la escuela universidad autónoma de Guadalajara,
en la cera sur (ver croquis anexo) el cual durante mucho tiempo el uso de suelo
del terreno fue de espacios verdes y abiertos con protección de la semarnat
(secretaria del medio ambiente y recursos naturales) con uso de suelo restringido
para realizar cualquier construcción y/o urbanización y que a la fecha en el predio
se encuentran las oficinas de periódico Ocho Columnas, teniendo un uso para
comercios.
74
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predio caso 1
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Durante mucho tiempo el predio se encontrada restringido de cualquier uso a
pesar de estar en una de las calles con mayor plusvalía del municipio de Zapopan,
el predio siempre estuvo plagado de árboles, esto ocasiono que durante mucho
tiempo el valor del terreno fuera muy bajo (ver foto 1, 2 anexa), pero por " azares
de destino " los árboles se fueron secando, al grado que se tramitara el cambio
de uso de suelo en la dependencia municipal correspondiente, siendo este
favorable a comercios e industria ligera densidad media.
Foto (1) real del terreno con es uso restringido espacios verdes
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Foto (2) real del terreno con es uso restringido espacios verdes.
Por lo cual nos percatamos del uso de suelo restringido que se tenia a la toma de
la fotografía mostrada, se visualiza perfectamente que la zona esta considerada
como un pequeño bosque natural del municipio, que durante mucho tiempo
teniendo los servicios colindando con el terreno, siempre el valor del terreno fue
muy bajo.
A la fecha el terreno tiene otra panorámica muy diferente, como lo muestran las
siguientes fotos (ver fotos siguientes), por lo cual nos muestra la importancia del
uso de suelo para poder determinar el valor de los inmuebles, ya que en el, esta el
que un terreno tenga gran valor o su valor sea muy bajo.
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n <
Foto (3) real de las oficinas del periódico ocho columnas
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4.1.2 CASO 2
Terreno localizado en el periférico norte entre la avenida acueducto, y la
prolongación 5 de mayo, predio denominado actualmente fraccionamiento " LAS
LOMAS GOLF-HABITAT " siendo en la actualidad el fraccionamiento mas caro en
el municipio de Zapopan, terreno que hace algunos años se tenia considerado
como área de espacio verdes y abiertos (EV),
Foto actual del fraccionamiento" Las lomas golf-habitat'
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Plan parcial de desarrollo actual con uso habitacional H-1 densidad minima
Foto real del fraccionamiento Lomas Habitat campo de golf
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4.1.3 CASO 3
Terreno al poniente de la colonia arenales tapatíos, a un lado de la colonia el tizate
con uso restringido por el INAH instituto nacional de antropología e historia el cual
tiene una escritura privada y a primera vista no se encuentra ningún señalamiento
que este protegido por le instituto nacional de antropología e historia.
4.2 PROCEDIMIENTO VALUATORIO
Analizaremos con avalúos residuales solamente los casos 2 y 3 ya que se
considera se son los mas claros para el entendimiento de las diferencias que
existen entre el mismo terreno pero con usos de suelo diferentes.
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4.2.1 AVALUÓ DEL FRACCIONAMIENTO LOMAS HABITAT (CASO 2)
ING.ISRAEL CERVANTES GUTIERREZ
M A N T E C E D E N T E S :
SOLICITANTE DEL AVALÚO: Domicilio del Solicitante:
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
PERITO VALUADOR:
FECHA DEL AVALUÓ:
INMUEBLE QUE SE VALÚA: RÉGIMEN DE PROPIEDAD:
ING. ISRAEL CERVANTES GUTIERREZ Registro de Catastro Ced. Profesional:
Viernes, 16 de Junio de 2006
PREDIO EN BREÑA CON SUCEPTIB1LIDAD DE FRACCIONAMIENTO
PARTICULAR
PROPIETARIO DEL INMUEBLE: Domicilio del Propietario:
OBJETO DEL AVALÚO:
PROPOSITO DEL AVALÚO:
UBICACIÓN DEL INMUEBLE:
NUMERO DE CUENTA PREDIAL: CLAVE CASTRAL:
GANBA S.A DE C.V FIDEICOMISO CON BANCO SANTANDER MEXICANO S.A
DETERMINAR EL VALOR COMERCIAL
CONOCER SU VALOR COMERCIAL
Calle. CALLE 5 DE MAYO ESQ. PERIFÉRICO
Número: KM. 2.2 DEL CRUCERO
Colonia o Fraccionamiento: CONDOMINIO LAS PEÑAS EN EL FRACIONAMIENTO LAS LOMAS GOLF & HABITAT
Delegación o Municipio: ZAPOPAN, JALISCO
Código Postal:
Estado y Pafs: JALISCO, MEXICO. 263095-114 D65G1-285-01
ft- CARACTERÍSTICAS URBANAS: CLASIFICACIÓN DE LA ZONA:
TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE:
ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA: DENSIDAD DE POBLACIÓN: ESTRATO SOCIOECONÓMICO: CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: USO DEL SUELO PERMITIDO:
TERRENO EN BREÑA CON USO DE SUELO HABITACIONAL H-1 DENSIDAD MINIMA
CASAS HABITACIÓN DE UNO Y DOS NIVELES, DE LUJO Y SUPERIOR
2.00%
ALTO CONTAMINACIÓN POR PERIFÉRICO HABITACIONAL H-1 LOTE DE 600 METROS COMO MÍNIMO
VÍAS DE ACCESO E IMPORTANCIA DE LAS MISMAS: PERIFÉRICO Y AV. ACUEDUCTO
SERVICIOS PÚBLICOS Y EQUIPAMIENTO URBANO: CUENTA CON TODOS LOS SERVICIOS MUNICIPALES
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III.- TERRENO: \
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN: AV. 5 DE MAYO, PERIFÉRICO, AV. ACUEDUCTO Y AV. SERVIDOR PUBLICO
MEDIDAS Y COLINDANCIAS SEGÚN; ESCRITURA 3204 DEL LIC.ALEJANDRO MORENO RUIZ NOTARIO 22 DE ZAPOPAN
AL NORTE: COLINDANDO CON PROPIEDAD PARTICULAR, CON UNA LONGUITUD TOTAL DE 458.45 METROS
AL SUR: COLINDANDO CON EL CONDOMINIO ESTEPA CON UNA LONGUITUD DE 275.50 METROS
AL ESTE: COLINDANDO CON EL LOTE E-6 Y LOTE E-4 DEL CAMPO DE GOLF CON UNA LONGUITUD DE 1,097.99 METROS
AL OESTE: COLINDANDO CON PROPIEDAD PARTICULAR CON UNA LONGUITUD TOTAL DE 754.27 METROS
SUPERFICIE DEL TERRENO: | 99,968.82|M2
USO ACTUAL: TERRENO URBANIZADO CON SERVICIOS OCULTOS DE PRIMER NIVEL
TOPOGRAFIAY CONFIGURACIÓN: CON PENDIENTE APROXIMADAMENTE DEL 5%, DE FORMA IRREGULAR NUMERO DE FRENTES: UNO CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: VISTA HACIA CALLE INTERIOR DENSIDAD HABITACIONAL: MINIMA INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: COS CUS. SERVIDUMBRES Y/O RESTRICCIONES: LAS PROPUESTAS POR LAS AUTORIDADES MUNICIPALES
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IV.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUÓ:
LA DETERMINACIÓN DEL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE SE REALIZO MEDIANTE EL ANÁLISIS DEL MÉTODO DE MERCADO y EL MÉTODO RESIDUAL.
MÉTODO S i MERCADO: ESTA BASADO EN LA COMPARACIÓN Y HOMOLOGACIÓN DE OFERTAS SIMILARES AL BIEN VALUADO.
Con objeto de dar cumplimiento a las Disposiciones contenidas en las Circulares 1201 y 1202 de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores, en donde establece que: En caso de terrenos cuyo mejor uso sea el de desarrollo inmobiliario (fraccionamiento, plazas comerciales u otros), se deberá utilizar el método de cálculo del valor residual.
MÉTODO RESIDUAL: Es el procedimiento que permite determinar el valor potencial de un bien rafz y está basado en proyectos de desarrollos inmobiliarios, reales o hipotéticos, acordes con el uso del suelo autorizado, la vocación del mismo, el mejor aprovechamiento que pueda obtenerse de él y las condiciones de financiamiento que prevalezcan a la fecha del análisis.
VALOR COMERCIAL: SE DEFINE COMO EL PRECIO PROBABLE QUE TENDRÍA UN BIEN A LA FECHA DEL AVALÚO, POR EL CUAL UN VENDEDOR Y UN COMPRADOR ESTARÍAN DE ACUERDO EN CELEBRAR UNA OPERACIÓN DE COMPRA-VENTA, AMBOS CON PLENO CONOCIMIENTO DEL BIEN Y SIN NINGUNA NECESIDAD IMPERIOSA o URGENTE DE LLEVAR A CABO DICHA OPERACIÓN.
DOCUMENTACIÓN PROPORCIONADA PARA EL ANÁLISIS DEL MÉTODO RESIDUAL:
PROYECTO o ANTEPROYECTO ESPECÍFICO: DOCUMENTACIÓN OFICIAL RELATIVA A SERVICIOS: ESTUDIOS DE FACTIBILIDAD DEL PROYECTO: LICENCIAS DE USO DE SUELO y/o DE CONSTRUCCIÓN:
FRACCIONAMIENTO H-l DENSIDAD MINIMA NO SE PROPORCIONO NO SE PROPORCIONO NO SE PROPORCIONO
V.-PREMJSAS PARA EL MÉTODO RESIDUAL,
El Perito Valuador considera razonablemente factible la viabilidad técnica de la dotación de servicios necesarios para el desarrollo
propuesto en el presente dictamen y no contempla el supuesto, de ser restringidos por causas particulares o políticas.
TIPO DE DESARROLLO INMOBILIARIO PROPUESTO: FRACCIONAMIENTO HABITACIONAL
CALIDAD DEL DESARROLLO PROPUESTO: CALIDAD DE LUJO
DISTANCIA APROXIMADA DE LOS SERVICIOS AL PREDIO: CON TODOS LOS SERVICIOS INTERIOR
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[PATOS PARA EL M E T O Q O I Í E Í P U A L :
SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO:
DESGLOSE DE SUPERFICIES:
Superficie Vendible
Superficie de Donación
Otro (especificar) JARDÍN
Superficie de Vialidad
DATOS DEL PROYECTO PROPUESTO:
Superficie estimada para el lote tipo:
Número de lotes estimados del proyecto: (Sup. vendible/sup. lote tipo)
Valor unitario de la superficie vendible
MONTO DE VENTA ESPERADO (Valor unitario x sup. vendible)
COSTOS: URBANIZACIÓN: (Costo directo más indirecto s/sup. de vialidad)
DERECHOS / LICENCIAS ADMINISTRACIÓN DEL PROYECTO: ( % s/Monto esperado de Venta) PROMOCIÓN y VENTAS.: ( % s/Monto esperado de Venta) OTRO: (Especificar)
99,969 M2.
100%
71%
15%
0.15%
14%
70,978 M2.
14,995 M2
151 M2.
13,636 M2.
600.00 M2.
80
$6,400.00 $454,258,318
$650 5% 4% 6%
$8,863,400 $398,853
$18,170,333 $27,255,499
Tasa para calcular COSTO FINANCIERO, (activa):
Tasa para calcular PRODUCTO FINANCIERO, (pasiva)
UTILIDAD ANTES DE IMPUESTO- (sobre Monto esperado de Venta)
PERÍODOS ESTIMADOS DEL PROYECTO: En base al número de lotes y tipo de proyecto:
PROYECTOS Y LICENCIAS:
URBANIZACIÓN:
VENTAS:
No. de lotes aproximados, que se proponen vender por período:
Período
SEMESTRAL
SEMESTRAL
30%
MESES:
6
24
48
8.50%
$136,277,495
SEMESTRES:
2.00
8.00
0 5
AÑOS:
0.5
2
4
.25
OBRAS COMPLEMENTARIAS YA EFECTUADAS AL PROYECTO. PREVIAS A LA ELABORACIÓN DEL PRESENTE AVALÚO:
(Especificar, en su caso, conceptos y costos actualizados)
Avance de urbanización correspondiente a .
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ECUACIÓN BÁSICA:
Ingresos = Terr + Der/Licen+ Urb • Admón + PromA/entas + Otros + Costo Fm - Productos Finan. + Utilidad
EGRESOS: URBANIZACIÓN: DERECHOSAJC ADMON PROY PROM y VENTAS OTROS
SUMA EGRESOS
Saldos Acumulados:
$8 863 $399
$18170 $27 255
$54688
$399,570
PERIODOS: 1 I 2 3 * 5 6 I 7 » 9 10 11 12
TOTAL:
Costo Financiero Producto Financieros
101601 119542 119,542 113.565 j 454,2491
4,432 399
3,634 5.451
4,432
3,634 5,451
3,634 5,451
3,634 5,451
3,634 5,451
8,863 399
18,170 27,255
-13.9161 74.1681 184625J 295081 3995611 [ 939.520
-1 183 -1,183
-15.099 74.168 184,625 295,081 399,561
DESPEJANDO DE LA ECUACIÓN BÁSICA
Suma de Ingresos
Suma de Egresos
SUBTOTAL
Menos Utilidad:
TOTAL: Prod Fin - Costo Fin
SUBTOTAL: Prod F y Costo F Terr TERRENO: VALOR UNITARIO:
$454,258
$54 688
$399,570
$136,277
$263.293
(51,183)
$262,110 1 085 Terr
$241,576 $2 42
$241,575.946 $2.417
WI2.
No. periodos positwos
No periodos negatr/os
PROD FIN
COSTO FIN
ING.ISRAEL CERVANTES GUTIERREZ
CALENDARIO DE EVENTOS:
PERIODOS (Indicar t i CONCEPTO:
URBANIZACIÓN
DERECHOS/LIC
OTROS
»):
00%
00%
00%
40%
40%
SEMESTRES PERIODOS:
1
50%
100a/
33%
33%
22%
•u 50%
33%
33%
¿6'fc
33%
33%
26%
20%
20%
5
25%
20*.
20'*.
6 7 8 9 10 11 12
EGRESOS DEL PROYECTO:
Terreno Urbanización
Derechos/Lie
Administración
PromA/entas
Otro
Utilidad
$241,576
$8,863
$399
$18,170
$27.255
$136,277
% DE PARTICIPACIÓN:
04ft*%%
• Terreno • Urbanización
O Derechos/Lie
D Administración
• Prom/Ventas
CI Otro
• Utilidad
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fVM.- ANÁLISIS DEWERGA0O-
a).- INVESTIGACIÓN DE MERCADO DE TERRENOS PARA ANÁLISIS DEL MÉTODO RESIDUAL: No. U B I C A C I Ó N DE LA O F E R T A : TELÉFONO: INFORMANTE:
SAN GREGORIO 459 VALLE REAL 3134-3400 SAN RAYMUNDO 463 VALLE REAL 3640-0635 BLVD. PUERTA DE HIERRO 4930 3540-4801 CONDOMINIO ANDALUCÍA L-34 M-7 3134-3400
INFORMANTE: Consorcio Inmobiliario G Arkredi premier Consorcio Terrenos Consorcio Inmobiliario G
| NIVEL DE OFERTA | MUY ALTA 0.70 ALTA 0.80
MEDIA | MEDIA BAJA" 1.00
BAJA NULA
1.05 1 10
OFERTA
1
2 3 4 5 6
PRECIO OFERTADO TERRENO
$1,980,000 $1,685,600 $2,232,000 $2,596,000
SUP M2
360 301 360 440
PRECIO/M2
5,500 5,600 6,200 5,900
FACTORES DE HOMOLOGACIÓN Uso
1.05 1.05 1.07 1.08
Ubicac
1.00 1.00 1.00 1.00
Sup
0.98 0.97 0.98 0.99
Forma
1.00 1.00 1.00 1.00
Servic Otro Negoc
1.05 1.05 1.05 1.05
FRe
1.08 1.07 1.10 1.12
VALOR RESULT $/M2
5,942 5,989 6,826 6,624
Nota: Cuando el Factor de Homologación es menor a la unidad denota que la OFERTA es mejor que EL BIEN VALUADO.
PROMEDIO: VALOR UNITARIO APLICADO $/M2
6,345 6,400
b).- INVESTIGACIÓN DE MERCADO DE TERRENOS SIMILARES AL PREDIO VALUADO: No. U B I C A C I Ó N D E LA O F E R T A : TELÉFONO: INFORMANTE:
1 AV. ACUEDUCTO ENTRE PATRIA Y PERIFERCIO 3629-6900 Ademar Bienes Raices 2 AV. PATRIA 5550 3634-8874 Lupa Grupo Inmobiliario 3 AV.ACUEDUCTO 6100 Velarca Bines Raices
| NIVEL DE OFERTA | MUY ALTA 0.70 ALTA 0.80
MEDIA MEDIA BAJA
0.90 1.00
BAJA NULA
1.05 1.10
OFERTA
1
2
3
4
5
6
PRECIO OFERTADO TERRENO
$9,000,000 $7,221,444 $9,105,000
SUP M2
45,000 65,000 33,000
PRECIO/M2
1,100 1,250 1,050
FACTORES DE HOMOLOGACIÓN Uso
1.10 1.10 1.20
Ubicac
1.00 1.00 0.99
Sup
0.95 0.98 0.93
Forma
1.0
1.0
1.0
Servio Otro Negoc
0.98 0.98 0.98
FRe
1.02 1.06 1.08
VALOR RESULT $/M2
1,127 1,321 1,137
PROMEDIO: Nota: Cuando el Factor de Homologación es menor a la unidad
denota que la OFERTA es mejor que EL BIEN VALUADO.
1,195
Valor/m2. mercado 1,194.65 Superficie Vendible : 99,968.82 Valor de Mercado: 119,427,429.58
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VI.- AVALÚO FÍSICO o DIRECTO:
a) DEL TERRENO:
DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO:
FRACCIÓN SUP. M2.
VALOR UNIT.
$/M2
COEFICIENTE MOTIVO
COEFICIENTE
VALOR UNIT.
RESULTANTE:
VALOR
PARCIAL: $
1 99,968.82 2,416.51 1.00 2,416.51 241,575,946.27
TOTAL: 99,968.82 SUBTOTAL (a) $ 241,576,946.27
VALOR UNITARIO MEDIO: 2,416.51 $/M2.
b) OBRAS COMPLEMENTARIAS:
CONCEPTO: UNIDAD: CANTIDAD: V. UNIT. DEMERITO:
% V.R.N.
0.00
V.N.R.
0.00
SUBTOTAL (a) $ 0.00
VALOR FÍSICO O DIRECTO: <a)+(b) $| 24Í7S75\946.27
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ING.ISRAEL CERVANTES GUTIERREZ
VHl.» RESUMEN PE VALORES:
VALOR FÍSICO: (ANÁLISIS DEL MÉTODO RESIDUAL) $ 241,575,946.27
VALOR DE MERCADO: (SIMILARES AL PREDIO VALUADO): $ 119,427,429.58
¡«ft- GÓMJDJRACiÓMÉS PREVtAS A LA COMCLUStÓN; ] POR LAS CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE SE CONSIDERA COMO VALOR COMERCIAL EL VALOR FÍSICO DEL INMUEBLE YA QUE
SE ANALIZO POR MEDIO DE UN RESIDUAL PROPONIENDO PARA ESTE UN FRACCIONAMIENTO DE INTERÉS SOCIAL
X..CONOyS£K>Nr EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE MOTIVO DEL PRESENTE AVALÚO ASCIENDE A: $ f 19,430,000.00
***(CIENTO DIECINUEVE MILLONES CUATROCIENTOS TREINTA MIL PESOS 00/100 M.N. )***
ESTE VALOR ESTÁ CALCULADO CON CIFRAS AL DÍA: Viernes, 16 de Junio de 2006 VALOR UNITARIQ/M2 1,195
VALOR REFERIDO:
Para los efectos a que haya lugar, el valor referido del inmueble al: es de: $
(Según factores publicados en el diario oficial de la Federación sobre el índice Nacional de precios al Consumidor.
PERITO VALUADOR:
ING. ISRAEL CERVANTES GUTIERREZ Registro de Catastro ESPECIALIDAD: INMUEBLES.
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ING.ISRAEL CERVANTES GUTIERREZ
REPORTE FOTOGRÁFICO:
VISTA DEL CAMINO Y PREDIO VISTA DEL CAMINO Y PREDIO
VISTA DEL PREDIO VISTA DEL PREDIO
VISTA DEL PREDIO VISTA DEL PREDIO
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Caiie: Número: Colonia o Fraccionamiento: Delegación o Municipio: Código Postal: Estado y País:
VALOR COMERCIAL:
CALLE 5 DE MAYO ESQ. PERIFÉRICO KM. 2.2 DEL CRUCERO COND. LAS PEÑAS EN EL FRACc. LAS LOMAS GOLF & HABITAT ZAPOPAN, JALISCO
JALISCO, MEXICO.
$119,430,000.00
FECHA DEL AVALÚO: Viernes, 16 de Junio de 2006
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4.2.2 AVALUÓ DEL FRACCIONAMIENTO LOMAS HABITAT (CASO 2)
CUANDO SU USO ESTABA RESTRINGIDO SE ANEXA USO DEL SUELO
Cuadro 5 GRANJAS y HUERTOS GH
Densidad máxima de habitantes/ ha.
Densidad máxima de viviendas/ ha.
Superficie minima de Sote
Frente mínimo del We
Mice de edificación
Coeficiente de Ocupación dei Stieto (C. 0 . S.)
Coeficiente de Utilización del Suelo (C.U.S.)
Altura máxima de la edificación
Cajones de estacionamiento por vivienda
Restricción frontal
% primado en la restricción frontal.
Restricciones laterales
Restricción posterior
i o * de edificación
10
2
4000 n f
40 metros lineales
4000 m1
0.20
0.40
R
4*
10 metros lineales
10%
10 metros lineales
10 metros lineales
Abierto
R Las resudantes de aplicar los coeficientes de ocupación y utilización del suelo
* Cuando se trate de playas de estacionamiento, éstas no deberán estar a una distancia mayor a 80 metros de la
vivienda; esta disposición no aplica a estacionamiento para visitantes.
92
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ING.ISRAEL CERVANTES GUTIERREZ
| VIH- REéjHÜW PE VALORES;
VALOR FÍSICO: (ANÁLISIS DEL MÉTODO RESIDUAL) $ 5,998,129.20
VALOR DE MERCADO: (SIMILARES AL PREDIO VALUADO): $ 6,666,859.82
IXI.-CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN:
POR LAS CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE SE CONSIDERA COMO VALOR COMERCIAL EL VALOR FÍSICO DEL INMUEBLE YA QUE
SE ANALIZO POR MEDIO DE UN RESIDUAL PROPONIENDO PARA ESTE UN FRACCIONAMIENTO DE INTERÉS SOCIAL
[^CONCLUSION: ~ .~~" EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE MOTIVO DEL PRESENTE AVALÚO ASCIENDE A: $ 6,700,000.00
*«(SEIS MILLONES SETECIENTOS MIL PESOS 00/100 M.N. )***
ESTE VALOR ESTÁ CALCULADO CON CIFRAS AL DÍA: Viernes, 16 de Junio de 2006 VALOR UNITARIO/M2 67
VALOR REFERIDO: Para los efectos a que haya lugar, el valor referido del inmueble al: es de: $ (Según factores publicados en el diario oficial de la Federación sobre el índice Nacional de precios al Consumidor.
PERITO VALUADOR:
ING. ISRAEL CERVANTES GUTIERREZ Registro de Catastro ESPECIALIDAD: INMUEBLES.
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4.2.3 AVALUÓ DEL TERRENO EN LA COLONIA EL TIZATE, ZAPOPAN,
JALISCO (CASO 3)
SOLICITANTE
REPRESENTANTE
DOMiaUO NOTIFICACIONES:
VALUADOR
ESPECIAUDAD(ÉSÍ
LUGAR
FECHA DE LA INSPECCIÓN
PERSONA PRESENTE
FECHA DEL AVALÚO-
INMUEBLE QUE SE VALÚA.
REGIMEN DE PROPIEDAD
PROPIETARIO
DATO REFERIDO DE
DOMICILIO NOTIFICACIONES:
LIMITANTES:
OBJETO DEL AVALÚO
PROPOSITO DEL AVALÚO
UBICACIÓN DEL INMUEBLE
W DE CTA. PREDIAL
N°DECTADEAGUA.
CLASIFICACIÓN DE ZONA
CONSTR PREDOMINANTES,
LOTE TIPO
ÍNDICE DE SATURACIÓN
POBLACIÓN
CONTAMINACIÓN
USO DE SUELO
DESCRIPCIÓN
VÍAS DE ACCESO
ISRAEL CERVANTES GUTIERREZ
PERITO Vil!¡£B9¡¡ A V A L U Ó
NÚMERO DE AVALÚO
16/OSI2006
I.-ANTECEDENTES: D AUTOBUSES DE LA PIEDAD, S A DE CV
ING ISRAEL CERVANTES GUTIERREZ INMUEBLES.
GUADALAJARA, JALISCO
10 DE JUNIO DEL 2006
SR DANIEL |PUESTO ¡EMPLEAD!
16 DE JUNIO DEL 2006
PREDIO SUBURBANO
PARTICULAR
JOSÉ PADILLA GUTIERREZ
CONTRATO DE COMPRAVENTA PRIVADO
NO SE PROPORCIONO EL DATO
NINGUNA
CONOCER SU VALOR COMERCIAL
GARANTÍA
AL PONIENTE DE ARENALES TAPATIOS, (VER CUADRO DE CONSTRUCCIÓN DE LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO)
QUE CORRESPONDE A UN PUNTO DE INK301 COORDENADAS "Y" 2,282,783907 COORD "X" 658,319 734 NO SE PROPORCIONO EL DATO
NO SE PROPORCIONO EL DATO
| IL- CARACTERÍSTICAS U RBANAS" I
CALIDAD-
N° DE NIVELES
BAJO DE COOTRO. DE AUTORIDAD
NO TIENE
NO TIENE
PP-fH-GTD/EV-39
NO TIENE
NOAPUCA | FRENTE |
3%
ESCASA
NO REGISTRADA
PTAPH-GTD/EV-39 (AREA DE PROTECCIÓN HISTÓRICO PATRIMONIALrAREAS DE PROTECCIÓN AL PATRIMONIO HISTORIOOAREAS GENERADORAS DE TRANSFERENCIA DE DERECHOS DE DESARROLLO-ESPACIOS VERDES.
PREDIO RUSTICO SUBURBANO OCIOSO
NIVEL SOCIOECONÓMICO
1 PERIFÉRICO PONIENTE
[IMPORTANCIA n w i M I 1 PRIMARIA
2 AV PUERTO DE GUAYMAS
' I VIALIDAD SECUNDARIA ¡IMPORTANCIA ROBLE
PROXIMIDAD 3 KM
¡PROXIMIDAD [13KM
IMPORTANCIA VIALIDAD SECUNDARIA PROXIMIDAD 600 MT
FLUJO VEHICULAR
FLUJO VEHICULAR
FLUJO VEHICULAR
ALTA
MEDIA
BAJO
SERVICIOS PÚBLICOS.
1 PAVIMENTO
2 BANQUETAS:
3 GUARNICIONES:
4 AGUAPOTABLE
S DRENAJE
6 ALCANTARILLADO:
7 ENERGÍA ELÉCTRICA. 8 ALUMBRADO PÚBLICO
9 TELEFONO
10 SEÑAL DE TELEVISIÓN
11 RECOLECCIÓN BASURA
12 POUCIA.
13 TRANSPORTE PÚBLICO
DESCRIPCIÓN [
NO HAY
NO HAY
NO HAY
NO HAY
NO HAY
NO HAY
NO HAY
NO HAY
NO HAY
NO HAY
NO HAY
NO HAY
CAMIONES URBANOS A MAS DE 1 KM DE DISTANCIA
EQUIPAMIENTO URBANO
CON DISTANCIAS
AL INMUEBLE VALUADO:
CENTRO DE LA CD 5 KM
600 MTS.
1KM
4
5
6
C. COMERCIAL
PARQUE
BANCOS
3 KM
4 KM
3 KM
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
CROQUIS DE LOCALIZACION RNPRT
LOMAS ^ DE LA PHIMAVfR
- t u
> g Idimo Carden^
; *., ^
fitina ,': 4
Atoro
Cénit
flb
Ñique/
j ; flofefe • ' • Í
?."'»,-4 f %
" • i . s'a.TO
PLANO GENERAL DE UBICACIÓN
TRAMO DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES, UMÍTROFESY ORIENTACIÓN
NOMBRE DE LA Vf AUDAD:
EN LA ACERA
ENTRE LAS VIALIDADES:
UBICACIÓN DEL TERRENO
DISTANCIA A LA ESQUINA
EL PREDIO NO TIENE CALLE DE ACCESO
AL NORTE:
AL SUR:
MEDIANERO
NO DETERMINA 30
JAL ORIENTE:
[AL PONIENTE:
COUNDANCIAS Y MEDIDAS.
AL NORTE:
AL SUR:
AL PONIENTE: AL ORIENTE:
COUNDANCIAS NOTABLES:
AREA TOTAL
FUENTE DE INFORMACIÓN
DIFERENCIAS EN ÁREAS.
AREA TOTAL
FUENTE DE INFORMACIÓN
SEGÚN LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO:
EN VARIAS MEDIDAS DE PONIENTEAORIENTE: 50.12, 42.99. 17.79, 68.51, 42.02, 24.19, 23.76, 17.16, 33.69 Y 39.02 CON ARROYO
EN VARIAS MEDIDAS: EN 58.48 Y 288.56 MTS CON BARDAY PROPIEDAD PARTICULAR
EN VARIAS MEDIDAS; DE SUR A NORTE, 45.35 Y 71.51 MTS CON PROPIEDAD PARTICULAR
EN 57.12 MTS CON PROPIEDAD PARTICULAR
A 600.00 MT DE UNA ESCUELA SECUNDARIA POR CAMINO DE BRECHA SIN NOMBRE, NI NOMBRE DEL PROPIETARIO.
37,000 MT2 (SEGÚN DATOS PROPORCIONADOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA)
CONTRATO DE COMPRAVENTA (DATO NO REGISTRADO EN CATASTRO DEL MUNICIPIO)
37,00000 M2
' MEDraÓN DIRECTA '
37,000.00 M"
' "FOTOCOPIAS"DE PLANOS"
CONFIGU RACIÓN:
TOPOGRAFÍA
CARCATERISTICAS
PANORÁMICAS:
PLANO CON UGERA PENDIENTE AL ARROYO
VISTA QUE AMERITAN EL VALOR:
QUE DEMERITAN EL VALOR:
DENSIDAD PERMITIDA
FUENTE DE INFORMACIÓN:
INTENSIDAD PERMITIDA
FUENTE DE INFORMACIÓN:
SERVIDUMBRES: FUENTE DOCUMENTAL
RESTRICCIÓN ES YÍO
AFECTACIONES:
FUENTE DOCUMENTAL
CONSIDERACIONES ADICIONALES
NUMERO DE FRENTES: •SOLO AUN ARROYO DE TEMPORAL
ZONAS MARGINADAS ASU ALREDEDOR (ASENTAMIENTOS IRREGULARES)
NO PERMITE CONSTRUCCIÓN SEGÚN PLAN DE DESARROLLO URBANO ACTUAL
REGLAMENTO DE ZONIFICACION DEL ESTADO DE JALISCO
0 VECES EL AREA DEL TERRENO
REGLAMENTO DE ZONIFICACION DEL ESTADO DE JALISCO
NOAPUCA
REGLAMENTO DE ZONIFICACION DEL ESTADO DE JALISCO
LAS INDICADAS POR LAS DEPENDENCIAS QUE INTERVIENEN EN EL CONTROL DEL PREDIO.
USOS DEL SUELO DEL MUNICIPIO DE ZAPOPAN
VERIFICAR LA POSEOON DEL INMUEBLE, YA QUE NO REGISTRA PROPIETARIO EN CATASTRO MUNICIPAL POR LO
TANTO EL MISMO PREDIO NO CUENTA CON CLAVE CATASTRAL Y NUMERO DE CUENTA
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USO ACTUAL: DESCRIPCIÓN;
[ IV.- DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE |
"PREDIO SUBURBANO SIN APROVECHAMIENTO ACTUAL.
TIPOS DE CONSTRUCCIÓN APRECIADOS: ESPACIOS
TIPO 1. TIPO II-TIPO III: TIPO IV: TIPO V-
T1PO ; I I D E ~ NIVELES
ALTURA LIBRE DE ENTREPISO
" VIDA PROBABLE " NUEVA
EDAD APARENTE ' CRONOLÓGICA
VIDA ÚTIL REMANENTE
FACTOR DE EDAD SEGÚN FÓRMULA
IV V
RECONSTRUCCIONES O " FECHA: REMODELACIONES A R E A S R E A C O N D I C I O N A D A S : N I N G U N A
•TOTAL PARCIAL 'PORCENTAJE:
^ ESTADO DE CONSERVACIÓN DEFICIENCIAS RELEVANTES TIPOI: i TIPO II. ' TIPO III: TIPO IV. ; TIPO V:
UNIDADES RENTABLES O SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: " NO APLICA ASPECTO ESTRUCTURAL: NO SE CONSIDERA PELIGRO SOBRE LA ESTABILIDAD-
CALIDAD DEL PROVECTO
CIMENTACIÓN- NO TIENE ESTRUCTURA ' NO TIENE MUROS: NO TIENE ENTREPISOS: NO TIENE TECHOS: NO TIENE AZOTEAS- NO TIENE BARDAS: NO TIENE APLANADOS: NO TIENE PLAFONES: NO TIENE LAMBRINES. NO TIENE PISOS Y ZOCLOS: NO TIENE ESCALERAS: NO TIENE PINTURA: , NO TIENE ACABADOS ESPECIALES. ! NO TIENE PUERTAS OE MADERA. NO TIENE CLOSETS: ¡ NO TIENE LAMBRINES O PLAFONES: NO TIENE OTROS ELEMENTOS. NO TIENE INST HIDRÁULICA- NO TIENE INST. SANITARIA- NO TIENE MUEBLES V ACC. BAÑOS ' NO TIENE MUEBLES DE COCINA: NO TIENE INST. ELÉCTRICA: , NO TIENE HERRERÍA: ' NO TIENE VIDRIERÍA: NO TIENE CERRAJERÍA: NO TIENE FACHADAS- | NO TIENE
V - ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN' 1
J) INSTALACIONES ESPECIALES. ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS.
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| VI .- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUÓ: |
JUSTIFICACIÓN DE LOS CONCEPTOS QUE INCIDEN EN EL VALOR DEL BEN
VALORES UNITARIOS, FUENTES DE CONSULTA, INVESTIGACIÓN DE MERCADO Y CRITERIO DE VALUACIÓN
RARA LA APUCACtóN DE VALORES UNITARIOS DE TERRENO, SE ANALIZA LA OFERTA Y DEMANDA QUE SE COTIZA EN LA ZONA DE INFLUENCIA CON DATOS DE ANUNCIOS QUE SE PUBLICAN A TRAVÉS DE PERIÓDICOS O REVISTAS ESPECIALIZADAS Y LOS EXPUESTOS DIRECTAMENTE EN LOS INMUEBLES DE LA ZONA REFERENTE A LAS RESTRICCIONES, QUE EN ESTE CASO SON FEDERALES Y MUNICIPALES, ADEMAS DE LA INVESTIGACIÓN DEL ESTUDIO DE MERCADO, SE CONSULTARON DIFERENTES ORGANISMOS PARA DETERMINAR EL PROCEDIMIENTO DE VALUACIÓN QUE SE APLICARA Y SERÁ EL MÉTODO DIRECTO O FÍSICO, ASÍ COMO EL MÉTODO POR RENTABILIDAD O INDIRECTO EL MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS NO APLICA POR TYRATARSE DE UN PREDIO SIN CONSTRUCCIONES
I EN SU CASO, AMPLIACIÓN DE LA DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE
¡DEFINICIONES DE VALOR QUE SE EMPLEARAN, ACORDES PON EL OBJETO Y EL PROPÓSITO DEL AVALÚO-
COMENTARIOS GENERALES
DETALLES, SUPOSICTONES, CIRCUNSTANCIAS QUE AFECTARON LOS PARÁMETROS DEL AVALÚO.
CONDICIONES LIMITANTES PARA CONTAR CON LA INFORMACIÓN NECESARIA INHERENTE AL BIEN
EL INMUEBLE SEGÚN LAS COUNDANCIAS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA, SE ENCUENTRAN CON ERRORES,
ADEMAS DE LA ORIENTACIÓN DE LAS COUNDANCIAS NO CONCUERDAN, SE DEBE CONSIDERAR EL NOMBRE DEL
PROPIETARIO, YA QUE NO ESTA REGISTRADO EN CATASTRO, Y ADEMAS DE CONSIDERAR EL USO ACTUAL DEL
SUELO, ASI COMO LAS RESTRICCIONES EMITIDAS POR LAS INSTITUCIONES FEDERALES Y ESTATALES, (INAH)
POR LO ANTERIOR SE CONSIDERA QUE ACTUALMENTE, Y CONFORME A LA INVESTIGACIÓN SE CONSIDERA QUE,
EL VALOR DEL INMUEBLE SERA 0 00 (CERO PESOS 00/100 M N) POR LOS ARGUMENTOS ANTES SEÑALADOS, SALVO
ALGÚN DOCUMENTO NO MOSTRADO, QUE INDIQUE LO CONTRARIO, CONFORME A SU USO DEL SUELO Y SUS
RESTRICCIONES LEGALES DETECTADAS
Vil.- INVESTIGACIÓN DE MERCADO
TERRENOS EN VENTA
SUPERFICIE SUJETO
CALLE Y NÚMERO-
COLONIA
SUPERFICIE
CARACTERÍSTICAS
VALOR DE OFERTA
VALOR UNITARIO-
FUENTE
TELÉFONO-
37,000 MT2 (SEGÚN DATOS PROPORCIONADOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA)
q DE LAS INSTALACIONES ESPECULES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: CONCEPTO CANTIDAD PREOO UNITARIO FACTOR MOTIVO
I
I VALOR UNITARIO
NETO DE
REPOSICIÓN ( V N R |
$000
$000
INDIVISO
1 000000
1000000
1000000
1000000
1000000
1000000
1000000
1000000
VALOR DE LAS INSTALACIONES ESPECIALES -
VALOR PARCIAL
$0 00
$000
$0 00
$0 00
$0 00
$000
$0 00
$000
$0 00
PORCENTAJE QUE REPRESENTA DEL TOTAL -
<r<
•*-+ T i c ? Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
«j L i Q T E i : A IX.-VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE R E N T A S :
CALCULO DE LA TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE: NO APLICA POR SER PREDIO BALDÍO
CONCEPTO
1. EDAD (ANOS) O ÚLTIMA REPARACIÓN
2. USO
3. ESTADO DE CONSERVACIÓN
4. CALIDAD DE PROYECTO
5. VIDA PROBABLE (AÑOS)
6. uacocióN
7. ZONA DE UBICACIÓN
CAPITALIZACIÓN:
TASA
PUNTOS
PUNTOS
PUNTOS
PUNTOS
PUNTOS
PUNTOS
PUNTOS
PUNTOS
T
8 OA10
BUENO
0 BUENO
MUY BUENO
MAS DE 35
ESQUINA COMERCIAL
MUY BUENA
0
1.1429 0
A
9 10 A 20
0
ADECUADO
NORMAL
BUENO
0 30 A 35
0 ESQUINA
RESIDENCIAL
BUENA
0
0
1.2857
0
S
10 20 A 30
REGULAR
REGULAR
0
REGULAR
25A30
INTERMEDIO
0
REGULAR
0
1.4286
0
A
11 30 A 40
DEFICIENTE
MALO
DEFICIENTE
20 A 25
INTERIOR
COMERCIAL
DEFICIENTE
0
1.5714 0
S
12 40 O MAS
MALO
RUINOSO
MALO
-20
INTERIOR
MALA
0
1.7143
0
TASA DE INTERÉS POR CAPITALIZACIÓN DE ACUERDO CON LAS CARACTERÍSTICAS: 0 TASADE INTERÉS EN NÚMEROS REDONDOS:) 0.00
CONTRIBUYENTE:
| HAHTAaONAL
[ [COMERCIAL
JREAL
1 ESTIMADA
RENTAS MENSUALES
TIPO
1
II
III
IV
V
VI
Vil
TERRENO RESTANTE:
SUPERFICIE RENTA
$0.00/ «f
$0.00/1*
RENTA BRUTA MENSUAL
$0.00
$0.00
$0.00
RENTA BRUTA TOTAL MENSUAL = $0.00
24 MESES)' 4.17% VAdOSr
INGRESOS BRUTOS MENSUALES EFECTIVOS (IBME) •
| ANÁLISIS DE DEDUCCIONES MENSUALES Y OBTENCIÓN DEL I.S.R.
VALOR DE CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES ESPECIALES:
DEPRECIACIÓN FISCAL (5%ANUAL DE LAS CONSTRUCCIONES):
IMPUESTO PREDIAL, 0.08 MILLAR DEL 0,4 VALOR FfSICO:
GASTOS DE ADMINISTRACIÓN, 0.03 DEL IBME:
GASTOS DE MANTENIMIENTO, 0.03 DEL IBME:
PRIMA DE SEGURO ANUAL 0,01 DE LAS CONSTRUCCIONES:
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
SUMA DE DEDUCCIONES FISCALES AUTORIZADAS: $0.00
DEDUCCIÓN OPCIONAL
BASEGRAVABLE: $0.00
CALCULO I.S.R.:
$0.00 MENOS: •$028.71 MAS:
0.35 DEL IBME:
MENOS:
$3,698.28
$339.32 X
$0.00
17.00%
IGUALA
TABLA DE CALCULO PARA EL I.S.R UMTTE INFERIOR
$0.01
$435.73 $3,690.28
$6,499.39
$7,55526 $9,045.70
$18,243.87
$53,18622
$159,558.63 $212,744.85
ÜMTE SUPERIOR
$435.72
$3,69827 $6,499.38
$7,555.25
$9,045.69 $18,243.86
$53,186.21 $159,558.62
$212,744.84
EN ADELANTE
CUOTA FUÁ
$0.00
$13.07
$339.32 $815.52
$1,07949
$1,55642
$4,591.82
$16,472.20
$53,702.56
$73,647.39
% EXCEDENTE ÜMITE INFERIOR
3.00%
10.00%
17.00%
25.00%
32.00%
33.00% 34.00%
35.00%
37.50%
40.00%
$0.00
$0.00
IMPORTE DE DEDUCCIONES
I VACÍOS:
IMPUESTO PREDIAL
ADMINISTRACIÓN:
MANTENIMIENTO:
SEGUROS:
LS.R.
P.T.U.
TOTALES: [
MONTO |
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
4289.39
-$289.391
% 0.00% 0.00%
0.00%
0.00%
0.00%
0.00%
0.00%
RENTA BRUTA MENSUAL
DEDUCCIONES ESTIMADAS
PRODUCTO LIQUIDO MENSUAL:
PRODUCTO LÍQUIDO ANUAL
TASA DE CAPITALIZACIÓN
CAPITALIZANDO EL PRODUCTO LÍQUIDO ANUAL,
RESULTA UN VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE:
$0.00
4289.39
$289.39 $3,472.65
0.00%
$0.00
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IX. RESUMEN I
VALOR DE MERCADO:! $0.001
VALOR FÍSICO O DIRECTO:! $0.001
VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS:! $0.001
X. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSION.
FACTORES O CONDICIONES PARTICULARES QUE INFLUYERON SIGNIFICATIVAMENTE EN LA ESTIMACIÓN DEL VALOR CONCLUIDO
EL ESTUDIO DE MERCADO REFERENCIADO DE LA ZONA DE INFLUENC1ADEL INMUEBLE EN ESTUDIO, ASI COMO LAS CARACTERÍSTICAS PROPIAS DEL INMUEBLE, CON LA INFORMACIÓN ADICIONAL DE LOS PLANES PARCIALES DE DESARROLLO ASI COMO LOS REGLAMENTOS Y CONDICIONES GENERALES APLICABLES A PREDIOS (PP-PH-GTO-D/J DETERMINA QUE SU VALOR FINAL ES IGUAL A 0 00
| XI DECLARACIONES (EN SU CASO) |
EL VALOR DEL INMUEBLE PODRA VARIAR SIEMPRE Y CUANDO SE PRESENTEN DOCUMENTOS DE USO DEL SUELO Y QUE NO TENGA RESTRICCIONES LEGALES QUE IMPIDAN UN DESARROLLO DEL PREDIO PARA SU POSIBLE COMERCIALIZACIÓN, UNA VEZ CUMPLIDOS LOS REQUISITOS LEGALES PARA LO QUE SE PRETENDA SU COMERCIALIZACIÓN Y/O POSIBLE DESARROLLO
XH CONCLUSION
CONSIDERAMOS QUE EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE AL DÍA
(CERO PESOS 00/100 MN )
16 DE JUNIO DEL 2006 ES DE. | $0.00
XIII. VALOR REFERIDO (EN SU CASO) ~\
| CERTIFICACIÓN PEL AVALUÓ |
VALUADOR
¡NOMBRE
ESPECIALIDAO(ES).
ING ISRAEL CERVANTES GUTIERREZ
INMUEBLES.
PARA QUE EL PRESENTE AVALUÓ SEA VALIDO DEBERÁ CONTENER LA FIRMA D a PERITO VALUADOR
PARA CUALQUIER DUDAOCOMENTARIO CON RELACIÓN AL AVALUOOAL SERVICIO OTORGADO FAVOR DE COMUNICARSE
ALTEL 11370387
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VISTA DEL INTERIOR DEL PREDIO DE NORTE AL ORIENTE VISTA DEL INTERIOR DESDE EL NORTE AL SUR 1 | FOTOGRAFÍA UNO
VISTA DEL PREDIO DESDE EL NORTE AL ORIENTE VISTA DEL ENTORNO EN SU LADO SURPONIENTE 2 FOTOGRAFIADOS
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VISTA DEL ENTORNO VISTA DEL ENTORNO EN SU LADO NORTE
4 FpOTOGRAFtA4
ANEXOS FOTOGRARAAEREADE LAZONA(SE APRECIA USOSRESTRINGIDOS POR IMAM)
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'
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|NORTE [
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|EN LINEA AMARILLA ZONAS
PREDIO DE ESTUDIO
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Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
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CAPITULO V
RESULTADOS.
5.1 RESULTADOS DEL CASO 1 USO HABITACIONAL
El valor de avalúo son uso de suelo habitacional es de:
$119,430,000
(ciento diecinueve millones cuatrocientos treinta mil pesos)
5.2 RESULTADOS DEL CASO 2 USO RESTRINGIDO El valor de avalúo son uso de suelo restringida EV Y GRANJAS es de:
$8,700,000
(seis millones setecientos mil pesos)
5.3 RESULTADOS DEL CASO 3 El valor de avalúo son uso restringido por el INHA parar garantía es de:
$0.00
(cero pesos pesos)
107
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
CONCLUSIONES
Yo ISRAEL CERVANTES GUTIÉRREZ , Concluyo y se comprueba la importancia
que tiene el uso de suelo de un terreno en breña para determinar el valor
comercial, ya que según los resultados obtenidos nos damos cuanta que el valor
de los terrenos se ve afectado directamente por el uso de suelo que se le asigne o
que tenga, como lo demostramos en los avalúos presentados en este trabajo.
Por lo que concluyo que los terrenos en breña con mayor valor comercial son los
terrenos con uso de suelo habitacional y /o comercial, en tanto los terrenos con
uso restringido tendrán menor valor comercial.
Nos damos cuenta que aunque se tenga un mismo terreno con las condiciones
similares como lo demostramos en el caso 2, la diferencia radica en el uso de
suelo que se tenga aprobado o el cambio de uso de suelo que se consiga, por lo
que llegamos a la conclusión que se tiene que tener mayor control en la
asignación o cambios de usos de suelo para los terrenos en breña, porque de eso
depende el valor comercial de cualquier terreno.
En cuanto a la metodología propuesta en este estudio para determinar el uso del
suelo de los terrenos susceptibles a urbanizar se recomienda utilizar la
metodología, ya que te permite tener mayor soporte técnico y te da una visión mas
amplia de las condiciones urbanas y el impacto que tendrá el nuevo uso de suelo
o la autorización del mismo, y esto garantiza que la toma de decisión sea lo mas
transparente y bajo las mejores condiciones para el desarrollo urbano.
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Esta metodología nos servirá además para tener mayor control para la
autorización del cambio de uso del suelo y tener mayor equilibrio en la sociedad, y
así evitar tener más asentamiento humanos que afectan tanto a la sociedad.
Por lo que estoy convencido que siguiendo esta metodología se mejora el
desarrollo urbano de la zona metropolitana y así poder tener m
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BIBLIOGRAFÍA
El Valor
Enrique Montalvo Ortega
Ed. Edicol S.A México 1977
Valor y Precio
Alejandro Valle Baeza
Facultad de Economía UNAM 1991
Valor de la Propiedad Intelectual
Mauricio Jalife Daher
Ed. Juris Tantum 2001
Valuación Inmobiliaria
Raúl Pulido Sánchez
Colegio de Ingenieros Civiles de México1985
La Construcción en Jalisco
Visión Actual 1992
Guadalajara, Jalisco
Cámara Nacional de la Industria de la Construcción
AGROPECUARIO.- Relativo a los campos y al ganado; su cultivo, su producción y a su comercialización.
ÁREA PRIVATIVA.- Comprende los espacios físicos asignados al ocupante de un inmueble para el ejercicio de sus funciones.
ASENTAMIENTO HUMANO.- Es el establecimiento de un conglomerado demográfico, con el conjunto de sus sistemas de convivencia, en un área físicamente localizada, considerando dentro de la misma los elementos naturales y las obras materiales que lo integran. (Artículo 2 fracción II de la Ley General de Asentamientos Humanos).
AVALÚO.- Es el resultado del proceso de estimar el valor de un bien, determinando la medida de su poder de cambio en unidades monetarias y a una fecha determinada. Es asimismo un dictamen técnico en el que se indica el valor de un bien a partir de sus características físicas, su ubicación, su uso y de una investigación y análisis del mercado.
AVALÚO REFERIDO.- Es una valuación a una fecha anterior a la fecha en que el trabajo fue realizado, se tiene dividiendo la cantidad resultante entre el factor que se consigue de dividir el índice Nacional de Precios al Consumidor del mes inmediato anterior a aquél en que se practique el avalúo, entre el índice Nacional de Precios al Consumidor del mes al cual es referido el mismo.
BIEN.- Es cualquier derecho original de propiedad. Se constituye cuando una persona invierte trabajo y/o tiempo para obtener una cosa que puede usar y de la que obtiene un provecho y de la cual puede disponer libremente.
BIEN INMUEBLE.- Es un conjunto de derechos, participaciones y beneficios sobre una porción de tierra con sus mejoras y obras permanentes, incluyendo los beneficios que se obtienen por su usufructo. Las principales características de un bien inmueble son su inmovilidad y su tangibilidad.
CAPITALIZACIÓN.- Técnica de valuación, que se utiliza para convertir en un valor el ingreso que produce una propiedad. Hay dos tipos de capitalización:
a) La que estima el valor a partir de un ingreso único, llamada capitalización directa, y b) La que estima el valor a partir de determinar el valor presente de una serie de ingresos que se espera recibir a futuro, llamada capitalización de flujo de efectivo.
COSTO.- Es el conjunto de gastos en que se incurre para poder producir un bien,
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dentro de un sistema de producción. En el contexto de avalúos, el término costo se refiere también a todos los gastos en que se incurre para reponer un bien. El costo se obtiene de considerar todos los elementos directos e indirectos que inciden en la producción del bien. Puede o no incluir utilidades, promoción, y comercialización de un bien. Por otra parte, el precio pagado por un comprador al adquirir bienes o servicios se convierte en un costo para él.
COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO.- Es el costo actual de un bien valuado considerándolo como nuevo, con sus gastos de ingeniería e instalación, en condiciones de operación, a precios de contado. Este costo considera entonces todos los costos necesarios para sustituir o reponer un bien similar al que se está valuando, en estado nuevo y condiciones similares. Puede ser estimado como Costo de Reemplazo o bien como Costo de Reproducción.
COSTO NETO DE REPOSICIÓN.- Valor que tiene un bien a la fecha del avalúo y se determina a partir del costo de reposición nuevo, disminuyéndole los efectos debidos a la vida consumida respecto de su vida útil total, al estado de conservación, al grado de obsolescencia y a otros elementos de depreciación. Equivale al valor de mercado de un bien usado que proporcione el mismo servicio, instalado y para uso continuado.
DEPRECIACIÓN.- Es la pérdida de valor del costo nuevo de un bien ocasionada por el uso, el deterioro físico, la obsolescencia funcional-técnica, (interna), y/o la obsolescencia económica (externa). En contabilidad, depreciación se refiere a las deducciones periódicas hechas para permitir la recuperación real o supuesta del costo (valor) de un activo, durante un período establecido.
DEPRECIACIÓN ANUAL.- Es el contexto de un avalúo, es el cargo anual por depreciación que se considera tendrá cada bien o equipo en términos económicos y de producción en el período de su vida útil remanente y se determina como el cociente de dividir el valor neto de reposición entre la vida útil remanente.
ENFOQUE DE MERCADO.- Cualquier enfoque para valuar basado en el uso información que refleje las transacciones del mercado y el razonamiento de los participantes del mercado. Ver Método Comparativo de Mercado.
HOMOLOGACIÓN.- Es la acción de poner en relación de igualdad y semejanza dos bienes, haciendo intervenir variables físicas, de conservación, superficie, zona, ubicación, edad consumida, calidad, uso de suelo o cualquier otra variable que se estime prudente incluir para un razonable análisis comparativo de mercado o de otro parámetro.
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INMUEBLE.- Ver Bien Inmueble o Bien Raíz.
INVESTIGACIÓN DE MERCADO.- Es un estudio de las condiciones de oferta y demanda del mercado para un tipo específico de bien mueble o inmueble, considerando bienes comparables apropiados con tendencias físicas, económicas y sociales similares al bien valuado.
MEJORAS A LOS TERRENOS.- Son obras inherentes al acondicionamiento de un terreno, como: desmonte, nivelación, pavimentación y aceras, alcantarillado y ductos de agua potable y de gas, cercado, ramales o escapes de ferrocarril y otras adiciones que habitualmente paga el propietario de un predio o bien lo hace el gobierno local. El término puede incluir también a los edificios, pero cuando al terreno se le han agregado las construcciones, a la cuenta respectiva se le llama genéricamente "edificio" (s).
MERCADO.- Es el entorno en el que se intercambian bienes y servicios entre compradores y vendedores, mediante un mecanismo de precio. El concepto de mercado implica una habilidad de los bienes y servicios a ser intercambiados entre compradores y vendedores. Cada parte responderá a las relaciones de la oferta y la demanda.
MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO.- Se utiliza en los avalúos de bienes que pueden ser analizados con bienes comparables existentes en el mercado abierto; se basa en la investigación de la demanda de dichos bienes, operaciones de compraventa recientes, operaciones de renta o alquiler y que, mediante una homologación de los datos obtenidos, permiten al valuador estimar un valor de mercado. El supuesto que justifica el empleo de este método se basa en que un inversionista no pagará más por una propiedad que lo que estaría dispuesto a pagar por una propiedad similar de utilidad comparable disponible en el mercado. Ver enfoque de Mercado.
MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS.- Se utiliza en los avalúos para el análisis de bienes que producen rentas; este método considera los beneficios futuros de un bien en relación al valor presente, generado por medio de la aplicación de una tasa de capitalización adecuada. Este proceso puede considerar una capitalización directa en donde una tasa de capitalización global, o todos los riesgos inherentes, se aplican al ingreso de un solo año, o bien considerar tasas de rendimiento o de descuento (que reflejan medidas de retorno sobre la inversión) que se aplican a una serie de ingresos en un período proyectado, a lo que se llama capitalización de flujo de efectivo. El enfoque de ingreso refleja el principio de anticipación.
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MÉTODO FÍSICO O DEL VALOR NETO DE REPOSICIÓN.- Se utiliza en los avalúos para el análisis de bienes que pueden ser comparados con bienes de las mismas características; este método considera el principio de sustitución, es decir que un comprador bien informado, no pagará más por un bien, que la cantidad de dinero necesaria para construir o fabricar uno nuevo en igualdad de condiciones al que se estudia. El estimado del Valor de un inmueble por este método se basa en el costo de reproducción o reposición de la construcción del bien sujeto, menos la depreciación total (acumulada), más el valor del terreno, al que se le agrega comúnmente un estimado del incentivo empresarial o las pérdidas/ganancias del desarrollador.
OBJETO DEL AVALÚO.- El objeto de un avalúo es el tipo de valor que se pretende al llevar a cabo el trabajo de valuación.
PERITO VALUADOR.- Es aquel valuador con título y cédula profesional expedidos por la Secretaría de Educación Pública, certificado por el Colegio de Profesionistas correspondiente, que demuestre de manera fehaciente poseer los suficientes conocimientos teóricos y prácticos y la experiencia en valuación, al que se le confiere la facultad para intervenir ante cualquier asunto de los sectores públicos y privados en los dictámenes sobre temas de su especialidad.
PRECIO.- Es la cantidad que se pide, se ofrece o se paga por un bien o servicio. El concepto de precio se relaciona con el intercambio de una mercancía, bien o servicio. Una vez que se ha llevado a cabo el intercambio, el precio, ya sea revelado públicamente o confidencial, se vuelve un hecho histórico y se le denomina costo. El precio que se paga representa la intersección de la oferta y la demanda. El precio también equivale al valor establecido en un avalúo.
PROPIEDAD.- Es un concepto legal que comprende todos los derechos, intereses y beneficios relativos al régimen de propiedad de un bien. La propiedad consiste en los derechos privados de propiedad, los cuales le otorgan al propietario un derecho o derechos específicos sobre lo que posee. Para diferenciar entre un bien raíz, una entidad física y su régimen de propiedad, al concepto legal del régimen de propiedad de un bien raíz se le llama bien inmueble. El régimen de propiedad de un derecho sobre un artículo que no es un bien raíz, se conoce como propiedad personal.
RESERVA TERRITORIAL.- Es la superficie de tierra que será utilizada para crecimiento de un centro de población de acuerdo a un proceso de distribución equilibrada y sustentable de la población y de las actividades económicas en el Territorio Nacional.
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TASA DE CAPITALIZACIÓN.- Es un índice que representa la relación entre el ingreso neto anual que produce un inmueble y el valor del mismo. Se considera que incluye el retorno "de" y "sobre" el capital invertido en el inmueble. Así, la tasa es un divisor (normalmente expresado como un porcentaje) que se utiliza para convertir un ingreso en valor.
TERRENO.- Es una porción de la superficie de la tierra, cuyo ámbito se extiende hasta el centro de la tierra y hasta el cielo. La propiedad del terreno y de los derechos inherentes al régimen de propiedad, están sujetos a las leyes de cada país en particular. En México, en primer lugar al Art. 27 de la Constitución y a otras Leyes.
TERRENOS BALDÍOS.- Son los terrenos de la Nación que no han salido de su dominio por título legalmente expedido y que no han sido trabajados, deslindados ni medidos. (Artículo 157 de la Ley Agraria)
TERRENOS EN BREÑA.- Son los terrenos en estado natural que no han sido utilizados con cultivos o mejorados con construcciones.
TERRENOS EN TRANSICIÓN.- Son los que cambian su uso de suelo de rural a urbano, motivado por presiones de crecimiento poblacional y baja rentabilidad de la tierra rural. Mediando un proceso legal de autorización.
VALOR.- Es un Es un concepto económico que se refiere al precio que se establece entre los bienes y servicios disponibles para compra y aquellos que los compran y venden.
VALOR COMERCIAL (VALOR JUSTO DE MERCADO).- Es el Precio más probable estimado, por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión. Es el resultado del análisis de por lo menos tres parámetros valuatorios a saber: valor físico o neto de reposición (enfoque de costos), valor de capitalización de rentas (enfoque de los ingresos) y valor comparativo de mercado.
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO- Es el resultado homologado de una investigación de mercado de bienes comparables al del estudio. Dicho mercado debe ser, preferentemente, sano, abierto y bien informado, donde imperan condiciones justas y equitativas entre la oferta y la demanda.
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^ T T C " h l l b L l Q T E C A
VALOR PRESENTE NETO (VPN).- Es un método que se emplea en el análisis de flujo de efectivo descontado para encontrar la suma de dinero que representa la diferencia entre el valor presente de todos los flujos de entrada y de salida de efectivo asociados con el proyecto, descontando cada uno una tasa de rendimiento específico.
VALOR PRESENTE.- Es un valor monetario actual de los flujos de efectivo futuros.
VALOR RESIDUAL.- En la valuación inmobiliaria, al restar del valor de un inmueble el costo de las mejoras, el residuo equivale al valor del terreno.
VALUACIÓN.- Es el procedimiento técnico y metodológico que, mediante la investigación física, económica, social, jurídica y de mercado, permite estimar el monto, expresado en términos monetarios, de las variables cuantitativas y cualitativas que inciden en el valor de cualquier bien.
VALUADOR.- Cualquier persona que estima el valor de un bien
VALUAR.- Es el proceso de estimar el costo o el valor a través de procedimientos sistemáticos que incluyen el examen físico, la fijación de precios y con frecuencia análisis técnicos detallados.
VIDA ÚTIL REMANENTE.- Es el período probable, expresado en años, que se estima funcionará un bien en el futuro, a partir de una determinada fecha, dentro de los límites de eficiencia productiva, útil y económica para el propietario o poseedor.