Teses e Dissertações - DSpace Home

UNIVERSIDADE PRESBITERIANA MACKENZIE FACULDADE DE ARQUITETURA E URBANISMO

A DIVERSIFICAÇÃO DOS PRODUTOS IMOBILIÁRIOS PRIVADOS RESIDENCIAIS E AS MUDANÇAS CONJUNTURAIS DO SETOR: REGIÃO

SUDOESTE DE SÃO PAULO DE 2009 A 2018

ISABELA BARACAT DE ALMEIDA

São Paulo

2019

1

UNIVERSIDADE PRESBITERIANA MACKENZIE FACULDADE DE ARQUITETURA E URBANISMO




Dissertação apresentada ao Programa de Pós-

Graduação em Arquitetura e Urbanismo da

Universidade Presbiteriana Mackenzie, como requisito

para obtenção do título de Mestre em Arquitetura e

Urbanismo.

Orientador: Roberto Righi

São Paulo

2019

2

A447d Almeida, Isabela Baracat de.

A diversificação dos produtos imobiliários privados

residenciais e as mudanças conjunturais do setor: região

sudoeste de São Paulo de 2009 a 2018. / Isabela Baracat de

Almeida.

189 f. : il. ; 30 cm

Dissertação (mestrado em Arquitetura e Urbanismo) –

Universidade Presbiteriana Mackenzie, São Paulo, 2019.

Orientador: Roberto Righi.

Bibliografia: f. 171-184.

1. Mercado imobiliário. 2. Residencial. 3. Produto

imobiliário. 4. Produção do espaço urbano. 5. Setor sudoeste.

I. Righi, Roberto, orientador. II. Título. CDD 720

Bibliotecária Responsável : Giovanna Cardoso Brasil CRB-8/9605

3




Dissertação apresentada ao Programa de Pós-

Graduação em Arquitetura e Urbanismo da

Universidade Presbiteriana Mackenzie, como requisito

para obtenção do título de Mestre em Arquitetura e

Urbanismo.

Aprovado em _______de__________________de______

BANCA EXAMINADORA

________________________________________________

Prof. Dr. Roberto Righi (orientador)

Universidade Presbiteriana Mackenzie

________________________________________________

Prof. Dr. Rafael Antonio Cunha Perrone

Universidade Presbiteriana Mackenzie

________________________________________________

Prof. Dr. Oreste Bortolli Junior

Universidade de São Paulo

4

Este trabalho é dedicado, com alegria e emoção, aos meus pais

Rachel e Antônio Carlos Almeida.

5

AGRADECIMENTOS

A Deus, pelo amor e amparo à minha família durante o período mais difícil de nossas vidas,

e que me conduziu à conclusão deste trabalho.

Aos meus pais, Rachel e Antonio Carlos, que serão sempre os responsáveis e

beneméritos de todas as minhas conquistas.

Ao Vinicius Serra, companheiro e melhor amigo, que acompanhou todo o meu

desenvolvimento e colaborou incansavelmente com o tratamento e elaboração de dados.

Ao meu irmão Gabriel Baracat, pelo incentivo, críticas e correções durante o trabalho.

À minha avó, Inêcia Baracat, tios e padrinhos, Patricia e Luis, e a todos os meus

familiares, pelo amor, constante incentivo, preocupação e compreensão nos momentos de

ausência.

Aos amigos e colegas de trabalho Letícia Borges, Gustavo Mainier e Pedro Mainier, por

todo o carinho e compreensão durante minhas ausências, e também por terem “segurado”

as pontas.

À Dayane Demori, Fernanda Borges e Thaisa Moreti e aos amigos que se fizeram

presentes com os incentivos e contribuições.

Ao professor e orientador Roberto Righi que, desde as primeiras aulas do mestrado,

demonstrou seu interesse ao meu projeto de pesquisa e me ajudou a lapidá-lo para que se

tornasse uma pesquisa.

Ao Hugo Louro, professor, colega, mentor e responsável pelo incentivo ao meu ingresso ao

mestrado e à abertura de portas na carreira acadêmica

Aos professores Rafael Perrone e Oreste Bortolli, pelas questões apontadas durante a

banca de qualificação que foram de suma importância para a trajetórica final desta

dissertação.

6

Suba o primeiro degrau com fé.

Não é necessário que você veja toda

a escada. Apenas dê o primeiro

passo.

Martin Luther King

https://www.pensador.com/autor/martin_luther_king/

7

RESUMO

Como importante agente da economia e geração de empregos, o mercado

imobiliário atua como elemento transformador na morfologia urbana e na forma de

viver. A cidade de São Paulo foi palco de uma importante produção imobiliária na

última década, que, mesmo tendo abrangência em todo território, teve importante

concentração em parte do quadrante sudoeste, nos entornos do eixo da Av Faria

Lima e Luis Carlos Berrini. Esse núcleo, ainda em desenvolvimento, detém a

população de mais alta renda da cidade e desdobra o corredor de negócios das

grandes empresas, situadas em modernos edifícios corporativos e altamente

tecnológicos em meio a áreas de lazer. Justamente por deter as principais

características buscadas pelos consumidores “foco” dos agentes imobiliários, a

região tem relevante representatividade para o setor, que busca cada vez mais

ofertar produtos que atendam às novas demandas. A temporalidade aqui definida

constitui um período de profunda mudança na economia brasileira e, evidentemente,

no setor de incorporação, com restruturações significativas no produto ofertado. O

trabalho discorre sobre sobre as questões políticas, econômicas e conjunturais que

afetaram o setor, e evidencia a produção imobiliária do perímetro de estudo, que se

voltou à diversificação e compactação dos empreendimentos. Aprofundar o estudo

do período e evidenciar as transições imobiliárias traz uma leitura da constante

transformação da morfologia territorial e do mercado em questão, que cada vez mais

se molda em função dos anseios e mudanças do consumidor e da capacidade

empreendedora da indústria da construção civil.

Palavras-Chave: Mercado imobiliário; Residencial; Produto imobiliário; Produção do

espaço urbano; Setor sudoeste.

8

ABSTRACT An important agent of economy and job creation, the real estate market acts as a

transformational element in the urban morphology and the way of living. In the past

decade, the city of São Paulo was the site of important real estate production. In

addition to its wide range of territory, this production had an important concentration

in part of the south-west quadrant, in the surroundings of Av. Faria Lima and Av. Luis

Carlos Berrini. This urban core, still in development, holds the population with the

highest income in the city and unfolds the business corridor of big companies all

based in modern corporate and high-tech buildings amid recreation areas. As a result

of holding the main characteristics sought by "target” consumers of real estate

agents, the region has relevant representation for the sector, which progressively

seeks to offer products that meet the new demand. The temporality defined here

constitutes a period of profound change in Brazil’s economy and certainly in the real

estate sector, alongside significant restructuring of the offered product. The research

focuses on the political, economic and conjunctural issues that affected the sector

and evidences the real estate production of the study perimeter, which turned to the

diversification and compacting of the enterprises. Deepening the study of the period

as well as presenting the real estate developments bring a constant reading of the

territorial morphology and the market itself, which increasingly changes due to

consumers aspirations and entrepreneurial capacity of the construction industry.

Keywords: Real estate market; Housing; Real estate products; Production of urban

space; South-west Sector;

9

LISTA DE ILUSTRAÇÕES

Figura 01 – Localização Operação Urbana Faria Lima..............................................29

Figura 02 – Localização Operação Urbana Água Espraiada.....................................29

Figura 03 – Material promocional do edifício Copan na época do lançamento.........34

Figura 04 – Mapa de deslocamento do setor terciário na metrópole.........................38

Figura 05 – Distritos administrativos da PMSP localizados na ferramenta Google

maps...........................................................................................................................43

Figura 06 – Distrios administrativos de São Paulo.....................................................44

Figura 07 – Demarcação do recorte de distritos para estudo....................................45

Figura 08 – Comparatvo da variação das ações das principais incorporadoras:

Gafisa, Even, Helbor, Tecnisa, Eztec e MRV no período do boom imobiliário..........50

Figura 09 – Detalhe de comportamento das principais incorporadoras.....................51

Figura 10 – Planta conceitual do empreendimento Conquista Amaralina 1ª fase das

incorporadoras Direcional e Trisul..............................................................................84

Figura 11 – Planta conceitual do empreendimento State Ibirapuera da incorporadora

Trisul...........................................................................................................................84

Figura 12 – Material de divulgação do empreendimento Portal do Morumbi.............86

Figura 13 – Núcleos operacionais de empresas do mercado imobiliário...................89

Figura 14 – Material promocional do empreendimento Conquista Amaralina............92

Figura 15 – Material promocional do empreendimento State Ibirapuera...................92

Figura 16 – Planta tipo do projeto executivo do empreendimento Portal do

Morumbi......................................................................................................................97

Figura 17 – Funil de lançamentos imobiliários na cidade de São Paulo..................100

Figra 18 – Planta do apartamento de 10m² do empreendimento Nova

Higienópolis..............................................................................................................113

Figura 19 – Empreendimento Affinity Vila Olímpia – For Live..................................122

Figura 20 – Empreendimento Indi Vila Olímpia........................................................123

Figura 21 – Empreendimento Igloo Vila Olímpia......................................................124

Figura 22 – Empreendimento Vox Vila Olímpia Xclusive.........................................125

Figura 23 – Empreendimento VN Casa Quatá.........................................................126

Figura 24 – Empreendimento Lounge 161 Benedito Lapin......................................129

Figura 25 – Empreendimento Maxhaus Itaim...........................................................130

Figura 26 – Empreendimento Maxhaus Vila Olímpia...............................................131

10

Figura 27 – Empreendimento VN Casa do Ator.......................................................132

Figura 28 – Empreendimento DOC Quatá...............................................................133

Figura 29 – Empreendimento F.L. Residence..........................................................135

Figura 30 – Empreendimento Horizonte Home........................................................136

Figura 31 – Empreendimento One Eleven Home and Work by Helbor....................138

Figura 32 – Empreendimento VN Casa Gomes de Carvalho...................................137

Figura 33 – Empreendimento Forma Itaim...............................................................141

Figura 34 – Empreendimento Cyrela by Pininfarina.................................................142

Figura 35 – Empreendimento Float by Yoo..............................................................143

Figura 36 – Empreendimento Helbor Nun Vila Nova...............................................146

Figura 37 – Empreendimento VN Casa Ferreira Lobo.............................................147

Figura 38 – Empreendimento VN Alvorada..............................................................148

Figura 39 – Empreendimento Villa Funchal Bay Apartments...................................150

Figura 40 – Empreendimento Limited Funchal – Ed Limited....................................151

Figura 41 – Empreendimento Uber Itaim.................................................................152

Figura 42 – Página inicial Cora, da BSL...................................................................157

Figura 43 – Quarto duplo do residencial Cora unidade Higienópolis.......................158

Figura 44 – Sala de estar do residencial Cora.........................................................158

Figura 45 – Captura de tela do site Airbnb...............................................................160

Figura 46 – Página principal do portal Quinto Andar................................................162

Figura 47 – Simulação de busca por imóvel na plataforma Quinto Andar...............162

11

LISTA DE TABELAS

Tabela 01 – População ocupada na construção civil.................................................19

Tabela 02 – Estabelecimentos por grupos de atividade econômica da construção

civil..............................................................................................................................22

Tabela 03 – Estabelecimentos atuantes na incorporação de empreendimentos

iobiliários.....................................................................................................................23

Tabela 04 – Estabelecimentos atuantes na incorporação de empreendimentos

iobiliários.....................................................................................................................24

Tabela 05 – VAB construção civil e atividades imobiliárias Brasil..............................25

Tabela 06 – Distritos e bairros classificados para estudo e seus respectivos IDHs –

Parte 1........................................................................................................................40

Tabela 07 – Distritos e bairros classificados para estudo e seus respectivos IDHs –

Parte 2........................................................................................................................41

Tabela 08 – Distribuição do percentual do déficit habitacional urbano por faixas de

renda média familiar mensal......................................................................................60

Tabela 09 – Ranking das empresas de construção do ano de 2017.........................66

Tabela 10 – Metragens quadradas médias por décadas.........................................106

Tabela 11 – Classificação dos empreendimentos no período de estudo.................115

Tabela 12 – Número de lançamentos por tipologias em endereços únicos.............118

Tabela 13 – Relação dos empreendimentos residenciais privados lançados no bairro

da Vila Olímpia.........................................................................................................119

Tabela 14 – Agrupamento de empreendimentos residenciais no bairro da Vila

Olímpia.....................................................................................................................120

LISTA DE GRÁFICOS

Gráfico 01 – Lançamentos imobiliários na cidade de São Paulo...............................46

Gráfico 02 – Lançamentos imobiliários no perímetro recortado para estudo.............46

Gráfico 03 – Lançamentos imobiliários na cidade de São Paulo e perímetro

recortado....................................................................................................................47

Gráfico 04 – Volume em financiamentos para a construção e compra de imóveis....54

Gráfico 05 – Índice FipeZap de valorização de imóveis.............................................55

12

Gráfico 06 – Evolução de emissão de CRI’s..............................................................56

Gráfico 07 – Investidores em FII................................................................................58

Gráfico 08 – Empresas de mercado imobiliário dentre o ranking de construtoras.....65

Gráfico 09 – Número de construtoras e incorporadoras que lançaram

empreendimentos dentro dos parâmetros adotados..................................................67

Gráfico 10 – Empreendimentos MCMV faixa 1 cidade de São Paulo........................68

Gráfico 11 – Empreendimentos MCMV faixa 1 RMSP...............................................68

Gráfico 12 – Lançamentos empreendimentos nos parâmetros adotados SP............69

Gráfico 13 – Unidades lançadas por ano dentro dos parâmetros adotados SP........70

Gráfico 14 – Valor por m² dos empreendimentos dentro dos parâmetros adotados..71

Gráfico 15 – Tipologias residenciais no perímetro estudado.....................................87

Gráfico 16 – VGV lançados 2009 a 2018.................................................................101

Gráfico 17 – Valor por m² por ano............................................................................102

Gráfico 18 – Tipologias de apartamentos por ano no perímetro de estudo.............103

Gráfico 19 – Comportamento das incorporadoras frente ao produto imobiliário no

perímetro de estudo.................................................................................................104

Gráfico 20 – Valor por m² das tipologias de apartamentos......................................105

Gráfico 21 – Atuação das incorporadoras e preço por m²........................................107

Gráfico 22 – Lançamentos imobiliários na grande São Paulo por tipologia.............108

Gráfico 23 – Lançamentos imobiliários no perímetro de estudo por tipologia..........108

Gráfico 24 – Empreeendimentos compactos por distritos em São Paulo................109

Gráfico 25 – Empreendimentos compactos por distritos no perímetros de estudo..110

Gráfico 26 – Preço médio/m² de apart. no perímetro estudado por bairros.............111

Gráfico 27 – Preço médio/m² de apart. compactos no perímetro entre 2009 e

2018..........................................................................................................................111

Gráfico 28 – Tipologias lançamentos nos bairros compreendidos pelo perímetro de

estudo.......................................................................................................................117

Gráfico 29 – Razão de dependência (jovens, idosos, total) 2010 – 2060 Brasil......154

Gráfico 30 - Razão de dependência (jovens, idosos, total) 2010 –20160 no Estado

de São Paulo............................................................................................................155

13

SUMÁRIO

INTRODUÇÃO...........................................................................................................14

CAPÍTULO 1 – O SETOR IMOBILIÁRIO RESIDENCIAL 1.1 O que é mercado imobiliário...............................................................................17

1.2 A dimensão da economia imobiliária e de seus agentes....................................20

1.3 Políticas públicas e privadas voltadas ao setor imobiliário..................................23

CAPÍTULO 2 – O MERCADO PAULISTANO 2.1 O desenvolvimento da incorporação em São Paulo..........................................31

2.2 O perímetro de estudo como protagonista dos lançamentos imobiliários..........35

CAPÍTULO 3 – 2008 A 2013: PERÍODO DE CRISE OU ASCENSÃO? 3.1 A crise de 2008 e suas repercussões imobiliárias.............................................48

3.2 O mercado imobiliário e o de capitais................................................................52

3.3 O produto financeiro minha casa minha vida.....................................................59

3.3.1 A estruturação do Programa Minha Casa Minha Vida……………….....59

3.3.2 A aceleração do Mercado econômico…………………………………….63

3.4 A produção imobiliária aquecida........................................................................72

CAPÍTULO 4 – 2014 A 2018: A TENTATIVA DE ESTRUTURAÇÃO DE UM NOVO CICLO 4.1 A crise política e a retração imobiliária.................................................................75

4.2 O plano diretor de 2014 e seus impactos na produção........................................80

CAPÍTULO 5 – A DIVERSIFICAÇÃO DO PRODUTO IMOBILIÁRIO RESIDENCIAL 5.1 Mercado imobiliário: produto, tipologia e atuação ...............................................83

5.2 As variações do produto e atuação das empresas na última década.................99

5.3 As inovações como impacto à produção............................................................153

CONSIDERAÇÕES FINAIS.....................................................................................167

REFERÊNCIAS........................................................................................................170

ANEXOS..................................................................................................................184

14

1.INTRODUÇÃO

Num cenário com as metrópoles consolidadas e pequenas e médias cidades em

crescimento, que abrigam uma população em constante desenvolvimento cultural e

ideológico, a questão de habitar, bem como os diferentes modelos de habitação,

torna-se cada vez mais complexa. Não obstante, é exatamente em razão dessa

situação que se faz necessária a adaptação de um mercado ainda massificado e

ainda de extrema relevância: o mercado imobiliário.

Na economia brasileira, o mercado imobiliário é um dos setores

fundamentais, tendo notável impacto na geração de empregos, impostos e,

consequentemente, de renda. Importa considerar-se ainda que, além de levantar

discussões nos setores público e privado sobre planejamento urbano e sua atuação,

uma questão extremamente delicada passa a integrar de maneira persistente o

debate nacional e sua legítima relação com a produção de imóveis, a questão do

déficit habitacional. Em 2015, segundo o IBGE – por meio do PNAD Pesquisa

Nacional de Domicílios –, o déficit habitacional brasileiro era de 7,757 milhões de

moradias, sendo cerca de 91% desse número correspondente a famílias com renda

familiar mensal de até 3 salários mínimos1.

Embora a economia brasileira não tenha ficado imune aos reflexos da crise

internacional de 2008, sofrendo com a desaceleração econômica e interrompendo,

como consequencia, um ciclo de cinco anos de alta expressiva na Bolsa Valores de

São Paulo - BOVESPA2, já a partir de 2009, o Brasil começou a dar sinais de

prosperidade e o mercado imobiliário seguiu essa mesma tendência. Frente à baixa

liquidez que o sistema financeiro sofreu em todo o mundo e, no caso do Brasil, na

1 Artigo “Déficit de moradias no país já chega a 7,7 milhões” publicado no portal online do

Valor Econômico em 03 de mai de 2018. Disponível em

https://www.valor.com.br/brasil/5498629/deficit-de-moradias-no-pais-ja-chega-77-milhoes, acessado

em 01 de set de 2019. 2 POZZI, Sandro. Bolha imobiliária: dez anos do gatilho da crise que parou o mundo. Artigo

publicado na página digital da revista El País, em 07 de ago de 2017.

15

falta de dinheiro disponível para a concessão de crédito tanto para empresas quanto

para pessoa física, o governo injetou uma série de estímulos na economia com o

intuito de aumentar o consumo no país numa atitude anticíclica. Tais medidas foram

importantes para a manutenção de uma economia aquecida, com crédito para

investimentos e incentivos para a aquisição de bens, como automóveis,

eletrodomésticos e imóveis3. A continuidade do crescimento colaborou para o

progresso do índice de empregabilidade, de acesso à financiamentos bancários,

resultando na consolidação da oferta imobiliária nos anos seguintes. O setor

imobiliário fortaleceu-se, estimulando construtores, proprietários de terrenos, bancos

e também as grandes empresas de incorporação. Com a grande demanda e um

planejamento agressivo de lançamentos imobiliários, a discussão sobre o modelo

adequado de habitação continuou como uma questão delicada. Somente no ano de

2013 foram lançadas 34,2 mil unidades residenciais na cidade de São Paulo, contra

17,6 mil no ano de 2016 (SECOVI, 2016), ainda como reflexo das crises política e

econômica que se agravaram em 2015.

A estratégia desses empreendimentos foi pautada na venda de segurança,

bem-estar e qualidade de vida, itens que, no entendimento dos incorporadores não

eram oferecidos pelo poder público. Em contrapartida, esses empreendimentos eram

localizados no miolo dos centros urbanos, em diferentes contextos de cidade e numa

tentativa de adequar-se ao local e, principalmente, aos novos anseios do

consumidor. É possível notar as mudanças de tipologias de produtos imobiliários ao

longo dos anos, tendo diferentes focos por determinados períodos e regiões,

traçando claramente os perfis buscados e entendendo o direcionamento daquela

fração de cidade para determinada classe social ou atividade comercial, por

exemplo.

3 GASPARIN, Gabriela. Entenda como a crise de 2008 influenciou a vida dos brasileiros. Artigo

publicado no portal online G1, em 15 de set de 2009. Disponível em

http://g1.globo.com/economia/seu-dinheiro/noticia/2011/09/entenda-como-crise-de-2008-influenciou-

vida-dos-brasileiros.html, acessado em 01 de set de 2019.

16

É importante ressaltar as mudanças significativas do interesse do

consumidor. O sonho da compra do imóvel não representa mais um anseio de vida

para muitos jovens, os quais são ou serão o público-alvo para os agentes

imobiliários. Em contrapartida, as alterações de perfil demográfico são questões que

começam a ser abordadas pelo setor, emergindo uma nova classe de consumidores,

o chamado “mercado grisalho”. Segundo especialista da ONU (Organização das

Nações Unidas), em 2050 o número de pessoas com mais de 60 anos atingirá 2

bilhões em todo o mundo, evidenciando uma das transformações demográficas mais

importantes do século 214. Tal fato tem feito as incorporadoras, ainda que de forma

tímida, despertarem para um novo nicho de produtos.

No intervalo de tempo escolhido ocorreram mudanças na economia

brasileira e, principalmente, no setor imobiliário. Aprofundar o estudo sobre o período

e evidenciar as produções imobiliárias trará uma leitura a respeito da mudança de

atuação de alguns agentes do setor. Muitos deles são responsáveis por conhecer e

explorar as qualidades de uma região, na tentativa de incorporar um produto para

venda. São operadores que possuem impacto direto no desenvolvimento daquela

parcela de cidade no momento da intervenção, identificando e prevendo o segmento

da população atingida.

Para o entendimento e apresentação das mudanças tipológicas dos

produtos imobiliários e suas causas, levanta-se e avalia-se os dados dos

lançamentos de imóveis, feitos entre dos anos de 2009 e 2018 num perímetro de

recorte enquadrado na porção sudoeste da cidade de São Paulo, e identifica-se

suas diferentes configurações espaciais e abordagens compatíveis ao consumidor. A

região recortada é dada em função de sua relevância econômica, mencionada e

classificada por Flavio Villaça como “Região de Grande Concentração das Camadas

de Mais Alta Renda”, a qual concentra diversos bairros com diversas categorias

4 Artigo “População idosa mais do que dobrará até 2050; especialista da ONU pede foco em

direitos” publicado no portal online da ONU – Organizações das Nações Unidas - Brasil em 03 de mai

de 2016. Disponível em https://nacoesunidas.org/populacao-idosa-mais-do-que-dobrara-ate-2050-

especialista-da-onu-pede-foco-em-direitos/, acessado em 01 de set de 2019.

17

sociais, detentores das classes de mais alta renda do território municipal.

Claramente, por esse motivo, a atuação de incorporadores tem expressividade

nessa região, que apresenta cerca de 30% dos lançamentos imobiliários da cidade

durante o período estudado.

A base de informações da EMBRAESP – Empresa Brasileira de Estudos do

Patrimônio - que fornece dados de lançamentos imobiliários residenciais desde

1985, é utilizada como principal informação quantitativa na elaboração de gráficos

para análise. A partir dessa base, em formato aberto de Excel, foram filtradas as

informações de acordo com a relevância do trabalho, isto é, empreendimentos

residenciais privados, lançados entre os anos de 2009 e 2018 e enquadrados no

perímetro recortado. São levantados também os principais marcos regulatórios e

episódios históricos que fomentaram ou influenciaram a produção imobiliária na

cidade de São Paulo. Por atuar profissionalmente nesse mercado, o trabalho

contempla visões mercadológicas abordadas em palestras e workshops assistidos

durante o desenvolvimento da pesquisa.

CAPÍTULO 01 - O SETOR IMOBILIÁRIO RESIDENCIAL Os estudos sobre o mercado imobiliário, adensamento e verticalização foram

pilares fundamentais para o desdobramento do presente capítulo, que busca uma

abordagem geral sobre os elementos que permeiam esse universo. Além de

fundamentações teóricas, é trazida uma visão prática e mercadológica a respeito da

incorporação no âmbito residencial e privado. Para isso, compreende-se a

transformação do segmento, a expressividade econômica alcançada com o passar

dos anos, bem como as políticas públicas que influenciam na expansão

mercadológica dos agentes imobiliários.

1.1 O QUE É MERCADO IMOBILIÁRIO

O mercado imobiliário pode ser definido de diversas maneiras e

interpretações, visto que cada afirmação se molda ao objetivo do trabalho discorrido,

porém, aqui, se adotará da menção de Botelho (2005, p.12). Para ele constitui o

18

grupo de atividades relacionadas às diversas etapas de trabalho, englobando o

período anterior, o durante e posterior da construção dos imóveis. Tais atividades

podem ser traduzidas desde o segmento de produção e venda de materiais de

construção, passando pela fase de negócios no momento de aquisição de um

terreno, suas etapas de aprovação em órgãos públicos e incorporação até a fase de

construção e entrega de um empreendimento. Além dos fatores operacionais e

logísticos, o mercado se faz extremamente complexo, unindo diferentes frentes de

trabalho e atuações, e possui relação direta com o espaço (CAMPOS apud

FURTADO, 2017). Outra etapa que acompanha as demais atividades é o trabalho de

marketing e a comercialização das unidades que, muitas vezes, levam algum tempo

até serem liquidadas. Após o empreendimento concluído, inicia-se uma série de

serviços contínuos, tais como manutenções em geral, serviços de limpeza e até

mesmo a administração de edifícios (WISSENBACH, 2012, p.22).

No campo dos investimentos e da economia, o mercado imobiliário pode ser

considerado como aquele em que se realiza negociações referentes a um bem

imóvel, ou seja, um terreno ou área construída sobre ele. O próprio terreno, as

edificações, o trabalho humano realizado sobre ele — como o do setor agrícola —,

elementos naturais próprios do terreno, como árvores e vegetações, são algumas

dessas negociações tratadas no campo imobiliário5.

A cidade de São Paulo recebeu no período entre 2009 e 2017 mais de 1900

novos empreendimentos residenciais6. Essa informação traz consigo a reflexão da

articulação que o território sofre, seja em questão da ocupação de novos espaços ou

a transferência para eles, isto é, transformar uma área pré-existente em um novo

contexto de cidade. Construções antigas deixaram de existir para dar lugar a novas,

processo decorrente da intensificação da produção imobiliária estimulada por

5 Informações retiradas do artigo “Mercado imobiliário: o que é, mercado, tendências para

2019”, Portal online FIA – Fundação Instituto de Administração, acessado em 18 de abril de 2019. 6 Ao mencionar “empreendimentos residenciais” adota-se empreendimentos únicos de

mesmo endereço, isto é, não são consideradas fases ou torres lançadas em diferentes etapas. O

dado foi extraído de análises feitas pela autora a partir do Cadastro de Lançamentos Imobiliários

fornecido pela Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio, a Embraesp.

19

variáveis econômicas favoráveis, impulsionando-se a atuação do agente imobiliário.

Hugo Louro e Silva considera que a distinção entre o mercado imobiliário e

outros mercados se dá por atuar no desenvolvimento local e físico, utilizando do

consumo de uma matéria prima que não se pode repor, a terra. Avançando,

Wissenbach afirma ser um setor que propicia uma alteração permanente na

morfologia urbana e no uso do solo. Além do impacto urbanístico, a expressividade

do setor está também no contexto econômico e social, onde, de acordo com os

dados fornecidos pela CBIC – Câmara Brasileira da Construção Civil, a parcela de

trabalhadores que atua no setor foi de cerca de 8% do total de trabalhadores entre

2012 e 2017, conforme apresentado na tabela 1.

Ano População ocupada População ocupada na Construção Civil

% População ocupada na

Construção Civil2012 89.497 7.481 8%

2013 90.764 7.882 9%

2014 92.112 7.810 8%

2015 92.142 7.507 8%

2016 90.384 7.297 8%

2017 90.647 6.846 8%

*Média anual (em milhares) TABELA 1 - POPULAÇÃO OCUPADA NA CONSTRUÇÃO CIVIL7

O mercado imobiliário é parte do cenário da construção civil, é por meio dele

que se correlacionam diferentes atividades pertencentes ao todo, desde a fabricação

dos materiais de construção até a entrega de um empreendimento. Dessa forma,

embora se discuta a atuação do mercado imobiliário, trata-se de uma atividade de

grande importância na economia e que concebe novos parâmetros e conceitos de

habitação, os quais sempre são reformulados em função de adaptações humanas e

espaciais.

7 Comparativo entre o número de pessoas ocupadas no Brasil e a ampliação para o setor da

construção civil. Fonte: Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua - PNAD Contínua,

disponibilizado pela Câmara Brasileira da Industria da Construção – CBIC e editado pela autora.

20

1.2 A DIMENSÃO DA ECONOMIA IMOBILIÁRIA E DE SEUS AGENTES

Deve-se considerar que os imóveis são bens de grande valor, que, se

financiados, ocupam parte considerável da renda de uma família e que ainda

representam uma das conquistas de maior anseio de uma pessoa. Por acarretarem

numa expressiva dívida para quem adquire, uma grande “esteira” se forma ao se

comprar um imóvel, devido a disponibilidade de crédito para financiamento e o

tempo que o passivo durará na vida da maioria dos compradores, muitas vezes

medidas em décadas. Trata-se de uma “economia de conexões”, envolvendo

decisões temporais, espaciais e estruturais (IGLIORI, 2016). A temporalidade está

na extensão do período que levará para a construção e entrega de um

empreendimento, muitas vezes durando até 36 meses. A questão espacial se

apresenta pela localidade daquele terreno que receberá o edifício dentro de um

contexto urbano, e quais as conexões que terá com a cidade. Esta questão se dá

pelas características físicas que perfazem um imóvel, como o tipo do produto

imobiliário, com variação de metragem quadrada e os atributos oferecidos pela

construtora.

O mercado conta com frentes de trabalhos distintas e, muitas vezes,

dissociadas, existindo a figura da construtora e da incorporadora. A primeira tem sua

atuação na execução e implementação das etapas de operações de uma obra, não

tendo atribuições no planejamento imobiliário e nas vendas do empreendimento. Já

uma incorporadora é quem desenvolve e implementa um empreendimento

imobiliário, o termo “incorporadora” advém de “incorporação”, que corresponde à

laboração de formalizar o registro imobiliário do condomínio junto ao Oficial de

Registro de Imóveis competente. Nesse sentido, Botelho (2005) ressalta que o

incorporador é definido juridicamente pelo artigo 29 da Lei 4.951, de 1964.

Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não,

que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de

frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades

21

autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime

condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais

transações, coordenando e levando a têrmo a incorporação e responsabilizando-

se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições,

das obras concluídas. (Lei Nº 4.951, de 16 de dezembro de 19648)

De acordo com a Fipe – Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas – foi

durante a última década que ocorreu o notável aumento da importância do setor da

construção civil para a economia brasileira, onde a maioria das grandes

incorporadoras abriu seu capital na Bolsa de Valores de São Paulo e passaram a

disponibilizar resultados e informações trimestrais para os investidores interessados.

Também nesse período surgiu o primeiro índice dos preços de imóveis com

apuração periódica, o Índice FipeZap de Preço de Imóveis anunciados9. Embora não

houvesse indicadores abrangentes que trouxessem informações consolidadas do

comportamento das empresas relacionadas ao setor, a Associação Brasileira de

Incorporadoras Imobiliárias – ABRAINC - firmou um acordo com a FIPE para a

consolidação dos dados, devido a importância desse tipo de análise em momentos

de crises econômicas. Dessa forma, ainda que as informações não compreendam a

totalidade do período estudado, nesta dissertação são apresentados alguns

indicadores que contribuem para o entendimento do comportamento dos agentes

imobiliários nos anos recentes.

A CBIC – Câmara Brasileira da Indústria da Construção – trabalha os dados

referentes ao setor da construção civil e fornece informações por agrupamentos de

atividades econômicas, tais como: incorporação de empreedimentos imobiliários;

construção de edifícios; construção de rodovias, ferrovias, obras urbanas e obras de

arte especiais; obras de infraestrutura para energia elétrica, telecomunicações, água,

esgoto e transporte por dutos; construção de outras obras de infraestrutura;

8 Lei Nº 4.951, de 16 de dezembro de 1964. Disponível em

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L4591.htm, com acesso em 28 de nov de 2018. 9 Informações retiradas dos Indicadores ABRAINC/ FIPE do Mercado Imobiliário, publicado

em agosto de 2015 pela FIPE – Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas.

22

demolição e preparação do terreno; instalações elétricas, hidráulicas e outras; obras

de acabamento; outros serviços especializados para construção. No que tange o

mercado imobiliário, com a atividade de incorporação e construção de edifícios, a

soma do percentual de representatividade de ambos é de 48% sobre todas as

atividades, conforme mostrado na tabela 2.

Incorporação de empreendimentos imobiliários 17408 9%Construção de edifícios 78651 39%Construção de rodovias, ferrovias, obras urbanas e obras de arte especiais 8183 4%Obras de infra-estrutura para energia elétrica, telecomunicações, água, esgoto e transporte por dutos 4625 2%Construção de outras obras de infra-estrutura 10166 5%Demolição e preparação do terreno 8905 4%Instalações elétricas, hidráulicas e outras instalações em construções 28214 14%Obras de acabamento 20272 10%Outros serviços especializados para construção 24292 12%

TOTAL 200716 100%

NÚMERO DE ESTABELECIMENTOS POR GRUPOS DE ATIVIDADE ECONÔMICA DA CONSTRUÇÃO CIVIL

BRASIL - 2017

TABELA 2 – ESTABELECIMENTOS POR GRUPOS DE ATIVIDADE ECONÔMICA DA CONSTRUÇÃO CIVIL, BRASIL, 2017.

Fonte: RAIS 2016 / mtps. Elaboração: Banco de dados-CBIC. Editado pela autora.

Na tabela 3 são apresentados os números de estabelecimentos enquadrados com

atividades relacionadas à incorporação de empreendimentos imobiliários e a

relevância numérica do estado de São Paulo sobre o todo. As atividades foram

agrupadas em função do CNAE – Classificação Nacional de Atividades Econômicas

– e que tem como objetivo padronizar os códigos de atividades econômicas em todo

o país. Dessa forma, ode-se notar um crescimento intenso até o ano de 2017,

mesmo não tendo a evolução completa da década anterior, conforme mostra a

tabela 4.

23

Localidade 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017Rondônia 32 29 37 45 56 52 59 62 47

Acre 1 4 8 10 7 6 7 6 7

Amazonas 39 49 74 82 92 95 66 50 53

Roraima 6 7 7 8 10 12 9 10 10

Pará 71 84 101 124 149 141 151 139 119

Amapá 26 9 10 8 7 9 4 11 10

Tocantins 21 49 59 67 92 99 98 95 100

NORTE 196 231 296 344 413 414 394 373 346

Maranhão 44 61 51 73 113 113 124 117 106

Piauí 48 47 54 58 70 70 72 68 65

Ceará 233 284 353 479 563 568 555 536 532

Rio Grande do Norte 273 339 385 444 590 643 800 527 467

Paraíba 101 146 179 232 320 581 721 678 724

Pernambuco 230 291 309 366 460 503 531 499 493

Alagoas 30 37 48 52 54 65 73 72 66

Sergipe 18 14 25 53 70 80 79 112 120

Bahia 372 512 545 632 687 686 714 697 673

NORDESTE 1.349 1.731 1.949 2.389 2.927 3.309 3.669 3.306 3.246

Minas Gerais 821 1.102 1.293 1.632 1.821 2.072 2.088 2.154 2.229

Espírito Santo 173 214 244 250 326 359 340 307 286

Rio de Janeiro 635 700 822 894 1.106 1.186 1.118 967 895

São Paulo 2.850 3.252 3.619 3.924 4.291 4.459 4.375 4.209 4.034

SUDESTE 4.479 5.268 5.978 6.700 7.544 8.076 7.921 7.637 7.444

Paraná 662 885 1.028 1.124 1.410 1.571 1.643 1.408 1.445

Santa Catarina 585 713 931 1.077 1.335 1.620 1.645 1.667 1.639

Rio Grande do Sul 866 975 1.238 1.386 1.882 2.098 2.136 2.064 1.928

SUL 2.113 2.573 3.197 3.587 4.627 5.289 5.424 5.139 5.012

Mato Grosso do Sul 71 98 108 112 153 157 177 177 149

Mato Grosso 175 378 151 200 242 202 209 198 196

Goiás 353 435 455 539 581 673 773 691 684

Distrito Federal 233 323 384 418 426 393 361 330 331

CENTRO-OESTE 832 1.234 1.098 1.269 1.402 1.425 1.520 1.396 1.360

TOTAL BRASIL 8.969 11.037 12.518 14.289 16.913 18.513 18.928 17.851 17.408

NÚMERO DE ESTABELECIMENTOS POR GRUPOS DE ATIVIDADE ECONÔMICA DA CONSTRUÇÃO CIVILIncorporação de empreendimentos imobiliários

Grupos de acordo com a CNAE 2.0/IBGE de novembro de 2006.

TABELA 3 - ESTABELECIMENTOS ATUANTES NA INCORPORAÇÃO DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS. Fonte:

RAIS 2016 / mtps. Elaboração: Banco de dados-CBIC. Editado pela autora.

24

Localidade 2006 2007 2008Rondônia 27 30 27

Acre 2 2 1

Amazonas 28 28 39

Roraima 6 5 4

Pará 25 38 41

Amapá 4 4 12

Tocantins 17 22 21

NORTE 109 129 145

Maranhão 24 30 31

Piauí 23 27 39

Ceará 150 170 253

Rio Grande do Norte 131 163 219

Paraíba 47 66 89

Pernambuco 194 164 185

Alagoas 24 21 27

Sergipe 10 20 17

Bahia 235 265 311

NORDESTE 838 926 1.171

Minas Gerais 684 674 740

Espírito Santo 137 110 167

Rio de Janeiro 539 554 594

São Paulo 2.260 2.408 2.576

SUDESTE 3.620 3.746 4.077

Paraná 432 451 521

Santa Catarina 352 383 494

Rio Grande do Sul 535 573 757

SUL 1.319 1.407 1.772

Mato Grosso do Sul 54 53 61

Mato Grosso 83 87 90

Goiás 266 282 288

Distrito Federal 150 187 190

CENTRO-OESTE 553 609 629

TOTAL BRASIL 6.439 6.817 7.794

NÚMERO DE ESTABELECIMENTOS POR GRUPOS DE ATIVIDADE ECONÔMICA DA

CONSTRUÇÃO CIVILIncorporação de empreendimentos imobiliários

TABELA 4 - ESTABELECIMENTOS ATUANTES NA INCORPORAÇÃO DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS. Fonte:

RAIS 2016 / mtps. Elaboração: Banco de dados-CBIC. Editado pela autora.

Na tabela 5, observa-se a relevância das atividades de construção civil e

imobiliária, organizadas a partir dos índices de valor adicionado bruto – VAB. O valor

adicionado é o valor que a atividade incorpora aos bens e serviços consumidos no

seu processo produtivo. Trata-se da contribuição ao PIB – Produto Interno Bruto –

pelas atividades econômicas, calculada pela diferença do valor de produção e o

25

consumo absorvido por essas atividades10.

Total Construção Civil Total Atividades imobiliárias2010 27,4 6,3 67,8 8,3

2011 27,2 6,3 67,7 8,4

2012 26,0 6,5 69,1 8,8

2013 24,9 6,4 69,9 9,2

2014 23,8 6,2 71,2 9,3

2015 22,5 5,7 72,5 9,7

2016 21,2 5,1 73,1 9,7

PARTICIPAÇÃO (%) NO VALOR ADICIONADO BRUTO (a preços básicos) - SEGUNDO AS ATIVIDADES

ServiçosIndústriaAno

TABELA 5 - VAB CONSTRUÇÃO CIVIL E ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS - BRASIL11. Fonte: Informações disponíveis no portal

online CBIC e fornecidas pelo IBGE. Elaborado pela autora.

10 VAB – Valor Adicionado Bruto. Fonte: IPEADATA – Instituto de Pesquisa Econômica

Aplicada. 11 VAPbp ou Valor Adicionado Bruto (a preços básicos) é o resultado final da atividade

produtiva na duração de um período determinado. Informações disponíveis no portal online CBIC –

Câmara Brasileira da Industria da Construção – e fornecidas pelo IBGE.

26

1.3 POLÍTICAS PÚBLICAS E PRIVADAS VOLTADAS AO SETOR IMOBILIÁRIO

Com o grande crescimento das cidades no Brasil entre os anos 1970 e 1980,

num cenário desprovido de políticas urbanas que acompanhassem de forma

adequada essa expansão, resultou-se em impasses e desequilíbrios sociais,

econômicos e de ocupação nas cidades. Neste período, e lideradas por movimentos

populares, surgem discussões sobre as reformas urbanas e a função social da

propriedade (FIGUEIREDO; MOURA; RODRIGUES, 2016). A Constituição de 1988

trouxe temas inerentes à política de desenvolvimento urbano realizada no plano

municipal, como o caso do Plano Diretor e seu papel como instrumento básico de

desenvolvimento urbano. Concomitantemente se discutiam o conceito de solo

criado, nomenclatura que evoluiu já na década de 1990 para Outorga Onerosa do

Direito de Construir, celebrada pela Lei Federal 10.257/ 2001 (REZENDE, 2009).

Juntamente com a outorga onerosa, as operações interligadas e as

operações urbanas também utilizaram o princípio de solo criado. Como objetivos da

utilização desses instrumentos estão os seguintes: a obtenção de recursos para o

financiamento do desenvolvimento urbano, a recuperação de uma valorização

imobiliária causada por intervenções públicas, a realização de obras de

infraestrutura, o fomento ao adensamento, a preservação de patrimônios históricos e

a produção de habitação social (FIGUEIREDO; MOURA; RODRIGUES, 2016).

A idéia da parceria público-privada não surge no Brasil, assim como não é

originário daqui o próprio instrumento da Operação Urbana. Já na década de 70,

inicia-se na Europa e nos EUA um processo paulatino de déficit de arrecadação

do Estado, devido a problemas como o aumento do desemprego, o alto custo de

manutenção do Estado-Providência e a crise fiscal, todos relacionados com

as transformações paradigmáticas geradas pela reestruturação produtiva e o

esgotamento do modelo fordista-taylorista. (MARICATO; FERREIRA, 2002)

Representa assim um instrumento legal para intervenção de espaços e

ampliação de infraestrutura urbana, visando a intensificação do uso e ocupação do

solo, se apropriando da parceria entre o poder público e iniciativa privada. Para se

buscar o interesse privado, é preciso traçar uma estratégia capaz de ser atrativa aos

seus interesses. Embora o Estatuto da Cidade e a Constituição Federal, art. 182 e

27

183, estabeleçam que a legislação urbanística deva alcançar a cidadania garantindo

a função social e o bem-estar dos habitantes, os projetos de renovação urbana

acabam se voltando aos interesses privados, seja do mercado imobiliário, fundiário

ou financeiro (PESSOA; BÓGUS, 2008).

A operação urbana consorciada é definida como conjunto de

intervenções e medidas coordenadas pelo poder público municipal, com

a participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e

investidores privados, com o objetivo de alcançar em uma área

transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e valorização

ambiental. (SOMEKH, 2008)

Na cidade de São Paulo, o conceito de Operação Urbana foi inicialmente

discutido pela Secretaria Municipal de Planejamento (SEMPLA) entre 1983 e 1985,

conforme proposta de Plano Diretor feita durante a gestão do prefeito Mário Covas

(SILVA, 2015). O mecanismo, conforme mencionado, pressupõe parcerias entre o

poder público e o setor privado, sendo este último interessado na permissão de

construir área adicional (SALES, 2005). Assim, o instrumento de Operação Urbana

foi incluído no Plano Diretor em 1988 e, durante a gestão de Luísa Erundina, em

1991, quando foi desenvolvida a Operação Urbana Anhangabaú, com foco na área

central e na finalização do Vale do Anhangabaú. Com o prefeito Paulo Maluf

aprovou-se a Operação Urbana Faria Lima, em 1995, voltada para a região

sudoeste da cidade e que proporcionou valorização para o setor imobiliário (SILVA,

2016).

§1º Considera-se operação urbana consorciada o conjunto de intervenções e

medidas coordenadas pelo Poder Público municipal, com a participação dos

proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o

objetivo de alcançar em uma área transformações urbanísticas estruturais,

melhorias sociais e valorização ambiental. (SALES apud Estatuto da Cidade, Lei

nº 10.257 de 10/07/2001)

Diante do ocorrido, as Operações Urbanas são muito criticadas pela

sociedade civil, com opiniões e posições divergentes sobre a efetividade das

propostas e o favorecimento do setor imobiliário e concentração de renda.

28

As Operações Urbanas são uma das faces mais perversas dos projetos de

requalificação urbana em São Paulo. Elaboradas a partir de mecanismos que

legitimam e intensificam a concentração de renda e a expulsão da população de

menor renda para áreas mais distantes da metrópole, as Operações Urbanas são

um “mecanismo de exceção” que “costuram” grande parte da cidade de acordo

com as conjunturas mais favoráveis aos agentes do mercado imobiliário.

(FIORAVANTI, 2012)

Embora existam opiniões contrárias e questionamentos sobre a função social

das Operação Urbanas, é inegável que seja o ponto de intersecção entre o mercado

imobiliário e o plano público. Pode-se afirmar que por meio dos CEPACs -

Certificados de Potencial Adicional de Construção -, isto é, títulos mobiliários que

permitem a venda e a revenda do potencial construtivo adicional previsto na

operação, pode haver uma maior flexibilidade mercadológica diante das viabilidades

oferecidas aos empreendimentos financeiros. Tudo isto permite a adoção de um

maior potencial construtivo, maior o número de unidades vendidas e,

consequentemente, proporcionando maior retorno ao incorporador.

No perímetro de estudo adotado nesta dissertação, ressalta-se duas

Operações Urbanas pertinentes e que movimentaram a produção do setor imobiliário

local, a Operação Urbana Faria Lima e a Água Espraiada. A primeira foi aprovada

em 1995 e contemplava uma área de 650 hectares entre a avenida Faria Lima e a

Marginal Pinheiros. O projeto visava, como prioridade, aliviar o fluxo viário na porção

sudoeste da cidade por meio da ampliação da avenida Faria Lima com adequação

de infraestrutura urbana e desapropriações de trechos da área, bem como a

reurbanização do Largo da Batata e a urbanização de favelas localizadas no

perímetro (PMSP, 2010). Por outro lado, a Operação Urbana Consorciada Água

Espraiada, aprovada em 2001, tinha como principais diretrizes a revitalização da

região por meio de intervenções no sistema viário, transporte coletivo, habitação

social e criação de espaços públicos. Tais intervenções compreenderiam, dentre

outras, a construção da ponte Otavio Frias Filho, a Ponte Estaiada, a implantação de

conjuntos habitacionais destinados à população atingida pelas obras, o

prolongamento de vias como a avenida Jornalista Roberto Marinho e a Chucri

Zaidan, bem como o incremento no transporte coletivo, que incluía o Metrô (PMSP,

2010).

29

FIGURA 1 - LOCALIZAÇÃO OPERAÇÃO URBANA FARIA LIMA12

FIGURA 2 - LOCALIZAÇÃO OPERAÇÃO URBANA ÁGUA ESPRAIADA13

Em síntese, as Operações Urbanas têm seu papel fundamentado na

reestruturação urbana e social de uma determinada região, porém, de acordo com

Pessoa e Bógus (2007), no caso das Operações Faria Lima e Água Espraiada, o

mercado imobiliário foi a parte interessada que se beneficiou.

12 Localização do perímetro da Operação Urbana Faria Lima. Fonte: Gestão Urbana SP, Prefeitura de São Paulo. 13 Localização do perímetro da Operação Urbana Faria Lima. Fonte: Gestão Urbana SP, Prefeitura de São Paulo.

30

Essas intervenções proporcionam e reforçam uma reestruturação social e espacial

nas grandes cidades, mas por outro lado, também provocam um novo

ordenamento territorial, acirrando as exigências competitivas do mercado

imobiliário que procuram impor seus interesses nas grandes transformações

urbanísticas, arquitetônicas e de infra-estrutura. (PESSOA; BOGUS, 2007)

As autoras ainda apontam que houve um incremento na valorização de uma

área em que, por conta da criação de centros de concentração de riquezas, foram

favorecidos os investimentos públicos e privados de acordo com os interesses do

mercado imobiliário. A “nova centralidade” surgiu permeando a Av. Faria Lima em

seu prolongamento, e a Av. Luis Carlos Berrini, trazendo consigo um mercado ávido

por expansão.

31

CAPÍTULO 2 – O MERCADO PAULISTANO

2.1 O DESENVOLVIMENTO DA INCORPORAÇÃO EM SÃO PAULO

Durante a última década, o mercado imobiliário brasileiro esteve aquecido,

tanto pela expressividade numérica de lançamentos, como pelo crescente preço de

venda dos imóveis (MENDONÇA; SACHSIDA, 2012). A estabilidade dos preços, a

diminuição das taxas de juros, a ampliação da concessão de crédito e o investimento

em obras públicas foram alguns dos impulsos que contribuíram para o embasamento

deste ocorrido. Porém, o processo de transformação do espaço urbano promovido

pela incorporação residencial tem suas raízes no século XX. A cidade teve sua

configuração alterada, e o mercado imobiliário se apropriou e fomentou essa

mudança longa e constante. A área urbana se dispersou em função dos loteamentos

que surgiam, já que o centro não apresentava mais uma vocação residencial,

detendo inúmeros estabelecimentos comerciais. Novas formas de morar foram

surgindo numa ocupação que estabelecia novas vocações para cada porção de

cidade (VILLA, 2006).

A partir de 1911, a Companhia City iniciou a compra de grandes extensões de

terra na cidade, visando executar loteamentos, originando bairros-jardim e, nas

décadas seguintes, incorporou glebas segundo os mesmos padrões paisagísticos

e urbanísticos na cidade de São Paulo, gerando os novos bairros do Anhangabaú,

City Butantã, Alto da Lapa, Bela Aliança, Pacaembu, Alto de Pinheiros, entre

outros. Este tipo de zoneamento funcional e social inspirou uma série de

incorporadores paulistanos que, anos mais tarde, foram formando uma mancha

mais ou menos contínua de bairros semelhantes na região sudoeste da capital

paulista. (VILLA, 2006, n.p)

Embora os edifícios habitacionais sejam formas de moradias usuais, a história

dos conjuntos residenciais verticais na cidade de São Paulo é recente, pois os mais

antigos de tais conjuntos datam dos anos 1920 – possuindo configurações espaciais

características, decorrentes da apropriação da morfologia das mansões do início do

século XX (LEMOS, 1972). Apesar da verticalização ganhar força apenas nas

décadas subsequentes, já era possível notar iniciativas dessa nova concepção de

habitar, de forma que os prédios já possuíam a configuração de térreo e mais quatro

32

pavimentos. Tal configuração seguia uma tendência da época, cujas habitações

eram predominantemente voltadas ao mercado rentista, que demandavam

edificações luxuosas, assemelhando-se a “mansões sobrepostas” (GALVÃO, 2007).

Os anos de 1930 trouxeram reflexos da crise americana de 1929 para o setor

habitacional, cujos problemas foram ainda agravados pelo rápido crescimento

populacional da cidade de São Paulo, pois o número de habitantes, que em 1900

era de 240.000, saltou para mais de um 1.000.000 em 1933. Mesmo com a edição

de leis voltadas a resolução dos problemas habitacionais, as dificuldades com a falta

de moradia e a agressividade do mercado rentista persistiram, o que fez com que o

governo populista de Getúlio Vargas promulgasse a Lei do Inquilinato em 1942. Esta

lei tinha como objetivo o congelamento dos preços dos aluguéis por dois anos. Isto,

somado aos desdobramentos da Segunda Grande Guerra, acabou por gerar a

retirada quase que total do capital privado aplicado na produção habitacional

(GALVÃO, 2007).

Em meio às discussões habitacionais sobre a participação do poder público,

surgiram em São Paulo os condomínios e incorporações, ambos resultantes do

parcelamento jurídico do terreno, que possibilitou a existência de diversos

proprietários independentes em um mesmo terreno ou loteamento. Tal fato, aliado

ao superávit da balança comercial do pós-guerra, propiciou o retorno do capital

privado à produção habitacional, intensificando-se assim a verticalização na cidade.

Os anos de 1950 representaram uma profunda transformação da cidade, tem

razão tanto de seu crescimento urbano, que a tornava cada vez mais uma moderna

metrópole, quanto da acelerada industrialização, que impulsionava a entrada de

capital estrangeiro na economia. Na década de 1950, ocorreu um movimento de

exaltação e progresso, devido às festividades do IV Centenário da capital paulista

em 1954, que acompanhou impressionante crescimento do setor imobiliário. O

chamado “Centro Novo”, quadrilátero compreendido pelas ruas Xavier de Toledo,

Av. Ipiranga, Av. São João e Av São Luiz, teve grande crescimento imobiliário em

razão de possuir concentração de comércio, cultura, lazer e residência, que o

caracterizavam como uma região privilegiada da cidade. Embora o setor imobiliário

estivesse em seu apogeu, o problema habitacional ainda era alarmante, pois a

massa de trabalhadores continuava habitando cortiços no centro velho da cidade ou

adquirindo terrenos em loteamentos irregulares da periferia, espaço ocupado

predominantemente por construções precárias. A intensa verticalização que ocorria

33

teve ainda mais impulso com a liberação do gabarito máximo dos edifícios

(SOMEKH, 1987).

A verticalização é um dado eloquente e mais do que qualquer outro atestava a

mudança, a vitalidade do processo econômico e a modernidade metropolitana.

Entretanto, é a complexidade funcional que fornece a dimensão exata do

processo. (MEYER, 1991, p.31)

A valorização da região do Centro Novo não era apenas residencial, mas

também comercial, cultural e intelectual, pois nos pavimentos térreos de muitos

edifícios funcionavam galerias que abrigavam, dentre outros serviços, lojas de luxo,

bares ou restaurantes. Desta forma, o comercio era um dos grandes propulsores do

Centro Novo na década de 1950 (ALEIXO, 2005). Assim, a presença de diferentes

usos na área central e a busca cada vez maior por novos estabelecimentos criaram

um vínculo entre a função comercial e a verticalização (ALEIXO, 2205). Novas

tipologias de habitação começaram a ganhar espaço, a exemplo do caso das

kitchenettes que, mais do que expressar os conceitos modernistas transformadores,

multiplicavam-se para atender uma demanda do mercado por pequenas unidades

em boas localizações, ou seja, no centro novo de São Paulo (GALVÃO, 2007).

Mesmo durante seu apogeu, já se falava sobre o possível declínio do Centro

Novo, uma vez que já se teriam atingidos os seus limites econômicos e físicos de

saturação. O crescimento dos congestionamentos e a insuficiência de infraestrutura,

aliados ao grande crescimento do número de automóveis – que passaram a

demandar novos locais para estacionamento e a exploração de novos polos de

comércio na cidade –, levaram, consequentemente, à desvalorização imobiliária da

região. A partir dos anos de 1960, os investimentos no Centro Novo diminuíram e o

comercio sofisticado migrou para outras regiões, como a Avenida Paulista e a Rua

Augusta (GALVÃO, 2007). Um exemplo marcante de empreendimento imobiliário na

década de 1960 foi o edifício Copan, que se tornou um marco da verticalização

paulistana no centro novo, com elevados índices de adensamento urbano.

34

FIGURA 3 - MATERIAL PROMOCIONAL DO EDIFÍCIO COPAN NA ÉPOCA DE SEU LANÇAMENTO14

A partir desta realidade complexa foram criados grupos de trabalho no âmbito

municipal para discussão e elaboração de planos de ação, com destaque para o

Grupo Executivo de Planejamento, o GEP. O grupo foi criado em 1967 pela

Prefeitura Municipal de São Paulo objetivando a elaboração de um plano urbanístico

para a cidade, e que conduziu as ações até os anos 1990 por meio da SEMPLA –

Secretaria Municipal de Planejamento. Foi proposta a criação de sub-centros na

cidade, como em Itaquera, na Zona Leste e em Santo Amaro, na Zona Sul. Tais

estudos serviram como mapeamentos que levariam futuramente à formação de um

outro sub-centro, localizado na Av. Nações Unidas (DINIS, 2009).

14 Material promocional do edifício Copan na década de 1960. Fonte: GALVÃO, Walter J. F.

Copan: A trajetória de um mega empreendimento, da concepção ao uso. Estudo compreensivo do

processo com base na Avaliação Pós-Ocupação. Dissertação de mestrado. São Paulo: Faculdade de

Arquitetura e Urbanismo, USP, 2007.

35

2.2 O PERÍMETRO DE ESTUDO COMO PROTAGONISTA DOS LANÇAMENTOS IMOBILIÁRIOS

Para avaliar a porção sudoeste da capital é preciso encarar São Paulo como

“cidade global” e símbolo brasileiro da modernidade, abrigando as maiores

empresas multinacionais e, consequentemente, fomentando a produção imobiliária.

Para que se apresente o perímetro recortado para esta dissertação, faz-se um

resumo do desenvolvimento econômico e politico frente à atuação do mercado

imobiliário paulistano.

A porção sudoeste da capital é traduzida emblematicamente pela região às

margens do Rio Pinheiros, motivo da atuação da Companhia City desde os anos

1930 e ocupada tardiamente na década de 1970. A região se caracterizava por

grandes hiatos em meio às áreas edificadas com construções de baixo custo e com

potencial voltado para o setor industrial. Porém, oportunamente, o setor terciário se

expandiu para essa região em virtude da superelevação dos preços dos imóveis na

região central, como é o caso da Av. Paulista e do antigo trecho da Av. Faria Lima

(DINIS, 2009).

Os anos 1980, no contexto nacional, foram marcados pela redemocratização

e a tentativa do restabelecimento da economia diante da segunda crise do petróleo.

Também fundamental foi a promulgação da nova Constituição em 1988, responsável

por traduzir, de forma inédita objetivos do Estado Brasileiro (COSTA, 2009). No final

desta década, as políticas econômicas brasileiras já visavam integração do país ao

mercado internacional, mesmo que de forma tímida, priorizando a estabilidade

econômica diante dos efeitos negativos ocasionados, principalmente, pelos altos

índices inflacionários.

Além dos preços imobiliários competitivos que a região praticava, um outro

atrativo para a formação dessa nova centralidade foi a proximidade com o bairro do

Brooklin Velho, o qual se caracterizava como de alto padrão. Os acessos principais

eram feitos pelas avenidas Santo Amaro e Vereador José Diniz, já que a marginal do

Rio Pinheiros ainda não possuía pontes e viadutos para a travessia de uma margem

à outra. Posteriormente ocorreram as construções das pontes da Av. Morumbi, Av.

João Dias e Transamérica, permitindo que o fluxo de automóveis migrasse para a

Av. das Nações Unidas (DINIS, 2009).

36

Naquela época, a região margeada pelo Rio Pinheiros começou a se

desenvolver e a alterar sua vocação inicial, voltando-se às atividades empresariais e,

mais tarde, de lazer e residencial. Para tanto, foi marcante a construção do Centro

Empresarial São Paulo do outro lado do rio Pinheiros, numa aposta audaciosa de

Alfredo Mathias15 durante o milagre econômico brasileiro, hoje ocupado por grandes

expoentes dos negócios multinacionais. Começavam a apontar os novos edifícios na

avenida Luís Carlos Berrini, via paralela à marginal do rio Pinheiros, desenvolvidos

pelo escritório Bratke Collet (FIX, 2001). Este escritório incorporou as novas

necessidades espaciais, de mudanças e flexibilizações, exigidas pelas grandes

empresas, projetando edifícios com planta livre de mais de 500 metros quadrados.

Mariana Fix (2009) cita Carlos Bratke ao apontar que a facilidade de acesso, a

possiblidade de expansão em função do zoneamento e a ausência de indústrias na

região, facilitando as desapropriações, foram os fatores que levaram aos

investimentos realizados. O escritório Bratke&Collet catalisou a produção imobiliária

na região, lançando uma série de edifícios de escritórios na área remanescente da

retificação do rio, feita na década de 1970, que originou Av. Luís Carlos Berrini. O

escritório produziu quarenta e cinco edifícios na região durante a década de 1980,

abrindo espaço para outros mega-projetos ali se implantassem nos anos seguintes

(DINIS, 2009).

A migração dos escritórios das empresas da avenida Paulista para a nova

região permitiu a ocupação de novos edifícios, mais amplos e tecnológicos. No

entanto, com o passar dos anos os primeiros prédios da Berrini foram se tornando

ultrapassados, trazendo a necessidade de uma área de laje maior e com mais vagas

para estacionamento de veículos, além de redes de infraestrutura adequadas (FIX,

2001).

15 Alfredo Mathias fundou a construtora de mesmo nome na década de 1950 e se tornou um

dos maiores nomes na inovação do setor da construção civil em São Paulo. Foi responsável pela

construção do Shopping Iguatemi, o primeiro Shopping center da capital, e do condomínio de edifícios

residenciais Portal do Morumbi. Fonte: Artigo “Prédios de São Paulo: Portal do Morumbi”, publicado

pelo portal online Estadão, disponível em https://acervo.estadao.com.br/noticias/acervo,predios-de-

sao-paulo-portal-do-morumbi,10490,0.htm. Acesso em 10 de dez de 2018.

37

“Entre os empreendimentos mais avançados estão o da Birmann, uma

incorporadora brasileira que formou uma joint venture com a norte-

americana Turner Construction Corporation, uma das maiores

construtoras do mundo, responsável por obras como o Madison Square

Garden e o Lincoln Center, em Nova York. No edifício Birmann 21, por

exemplo, localizado na Marginal Pinheiros, próximo à ponte Eusébio

Matoso, foram utilizadas algumas das inovações [...]. Cada um dos trinta

pavimentos tem uma área útil entre 750 e 1250 metros quadrados. ”

(FIX, 2001, p. 16)

A região se tornou polo dos centros comerciais e empresariais, não

recebendo apenas edifícios de escritórios, mas um leque de equipamentos voltados

às atividades empresariais, como centros de convenções, hotéis, shopping centers,

casas de espetáculo e restaurante, tendo como um dos empreendimentos mais

significativos o World Trade Center (FIX, 2001). Nesta linha, o complexo pertencente

ao grupo internacional, WTC Association, com outras unidades implantadas no

mundo, tinha como objetivo fomentar a “internacionalização dos negócios”.

38

FIGURA 4 - MAPA DE DESLOCAMENTO DO SETOR TERCIÁRIO NA METRÓPOLE16

Já do outro lado do rio Pinheiros, na margem esquerda, um outro

empreendimento de alto padrão se desenvolveu nos anos 1990, o Panamby.

Desenvolvido pela Panamby Empreendimentos Imobiliários, construtora que integra

uma das maiores multinacionais argentinas, o projeto contou com uma área de 715

mil metros quadrados e foi desenvolvido para que sua ocupação seguisse padrões

internacionais de “qualidade de vida” para os executivos que ali viveriam (FIX, 2001).

O empreendimento foi financiado por meio de um fundo de investimentos

imobiliários, “aplicação financeira que permite a um investidor aplicar seus recursos

no mercado imobiliário, tornando-se sócio de um empreendimento por meio da

compra de cotas” (FIX, 2001, p.19). O retorno da aplicação por parte dos

investidores veio com a vendas dos lotes para as construtoras e incorporadoras.

Junto ao aglomerado de prédios que ali se iniciou, surgiu também um importante

16 Fonte: MEYER, Regina M. P.; GROSTEIN, Marta D. A leste do centro: territórios do

urbanismo. São Paulo: Imprensa Oficial, 2010

39

equipamento urbano, vendido pelos agentes imobiliários como refúgio em meio à

cidade, o Parque Burle Marx.

O desenvolvimento urbano na região estudada foi exponencial, fomentando

positivamente negócios dos mais diversos, desde o incorporador, o comerciante e e

as grandes empresas, refletindo numa porção de cidade com características

próprias. A região concentra uma pequena parcela da população, com a maior renda

per capita da cidade de São Paulo, que continua a se destacar das demais regiões

pelo custo do terreno que é notavelmente superior às demais. Dessa forma,

consequentemente a viabilidade de um empreendimento a ser implantado sofre com

os altos preços dos terrenos e precisa se viabilizar desenvolvendo produtos de alto

padrão. Tomás Wissenbach (2008) ressalta que os empreendimentos imobiliários

representam a força dos interesses privados na apropriação das riquezas

produzidas, e destaca um caráter especulativo que se apropria da falta de uma

política urbana eficaz. Embora a parcela de cidade estudada tenha recebido

intervenções pautadas pelas discussões a respeito da questão urbana no Brasil, em

que se evidencia o direito à cidade e à moradia digna, ressalta-se a eficiência

dessas ações do ponto de vista da apropriação de vantagens pelo setor privado. O

chamado quadrante sudoeste da cidade de São Paulo sediou as Operações

Urbanas Faria Lima e Água Espraiada, intervenções públicas que, conforme

abordado anteriormente, acabaram por valorizar áreas antes degradadas,

transferindo a população que ali residia e se tornando o chamariz para lançamentos

imobiliários comerciais e residenciais. Atualmente, a região representa o novo centro

de negócios para a capital, abrigando muitos dos agentes financeiros e econômicos

responsáveis por grande parte da geração de renda do país, e atraindo o agente

imobiliário na produção de novos empreendimentos.

O perímetro estudado compreende uma determinada região delimitada por

13 distritos administrativos, onde se concentra a população com alto poder de renda,

baseada no IDH – Índice de Desenvolvimento Humano, e número de lançamentos

imobiliários expressivos. Os distritos classificados estão enquadrados na listagem de

Desenvolvimento humano muito elevado, com média de 0,954, sendo: Alto de

Pinheiros, Butantã, Campo Belo, Itaim Bibi, Jardim Paulista, Moema, Morumbi,

Pinheiros, Santo Amaro, Saúde, Vila Andrade, Vila Mariana e Vila Sônia, como

mostram as tabelas 6 e 7.

40

Subprefeitura Distrito IDH BairroAlto de PinheirosBoacavaSumarezinhoVila IdaVila MadalenaButantãC dos BandeirantesCaxinguiConjunto Residencial ButantãInst de PrevidenciaJardim BonfiglioliJardim RizzoVila ButantãVila GomesVila IndianaVila PirajussaraCidade JardimJardim EverestJardim GuedalaJardim LeonorJardim PanoramaJardim Panorama D OesteJardim SilviaJardim VianaMorumbiPaineiras do MorumbiReal ParqueVila MorumbiVila ProgrediorFerreiraJardim AlvoradaJardim CelesteJardim ColomboJardim das VertentesJardim JussaraJardim Lar São PauloJardim LondrinaJardim Monte KemelJardim OlympiaJardim Peri PeriJardim TaboãoJardim TrussardiJardim VazaniResidencial MorumbiVila InahVila MorseVila SoniaVila SuzanaBrooklin PaulistaCidade MonçõesItaim BibiJardim das AcaciasVila CordeiroVila GertrudesVila Nova ConceiçãoVila OlímpiaCerqueira CesarJardim PaulistaJardim AméricaJardim das BandeirasJardim EuropaJardim PaulistanoPinheiros

Pinheiros Pinheiros 0,98

Pinheiros Itaim Bibi 0,971

Pinheiros Jardim Paulista 0,975

Butantã Morumbi 0,938

Butantã Vila Sonia 0,902

Lapa Alto de Pinheiros 0,972

Butantã Butantã 0,928

Tabela 6 - DISTRITOS E BAIRROS CLASSIFICADOS PARA ESTUDO E SEUS RESPECTIVOS IDH – PARTE 1. Fonte: Atlas

do Trabalho de desenvolvimento do município de são paulo 2007. Elaborado pela autora

41

Subprefeitura Distrito IDH BairroChacara FloraChacara Monte AlegreChacara Santo AntonioGranja JulietaJardim CaravelasJardim dos EstadosJardim PetropolisSanto AmaroVarzea de baixoVila CruzeiroVila ElviraVila São FranciscoBrooklin NovoCampo BeloJabaquaraJardim AeroportoParque ColonialParque JabaquaraVila AlexandriaVila CongonhasIndianópolisJardim LuzitaniaJardim AureliaJardim da GloriaJardim Vila MarianaParaísoVila ClementinoVila MarianaChacara InglesaMirandópolisParque ImperialPlanalto PaulistaSão JudasSaúdeVila do BosqueVila Monte AlegreJardim AmpliaçãoJardim Fonte do MorumbiJardim Parque MorumbiJardim Santo AntônioJardim Vitória RégiaPanambiParaíso do MorumbiParaisópolisParque Bairro do MorumbiParque do MorumbiRetiro MorumbiVila AndradeVila ErnestoVila PalmasVila PlanaVila Suzana

Vila Mariana Saúde

0,95

Campo Limpo Vila Andrade 0,855

Vila Mariana Moema 0,981

Vila Mariana Vila Mariana

0,97

Santo Amaro Santo Amaro 0,958

Santo Amaro Campo Belo 0,932

Tabela 7 - DISTRITOS E BAIRROS CLASSIFICADOS PARA ESTUDO E SEUS RESPECTIVOS IDH – PARTE 2. Fonte: Atlas

do Trabalho de desenvolvimento do município de são paulo 2007. Elaborado pela autora

Este perímetro também abriga destacada presença resulta de implantação

de novos produtos imobiliários, justamente pela concentração das classes média-

42

alta e alta que, além de possuir elevado poder de renda frente ao restante da cidade,

constitui-se no perfil de demanda buscado pelos empreendedores de alto nível.

Estes desenvolvem diversas ações em função de uma oportunidade de mercado,

despendendo tempo, investimentos e esforços17.

É importante considerar que os distritos administrativos são divisões

administrativas formadas por um ou mais bairros, subordinados à sua respectiva

prefeitura regional. Foram estabelecidos em 199218 a partir de estudos elaborados,

tendo em conta fatores demográficos, físico territoriais, econômicos, político-

administrativos e urbanísticos. A Prefeitura de São Paulo conta com 96 distritos

administrativos distribuídos em 32 subprefeituras, mostrados nas figuras 5 e 6.

17 Conteúdo da apostila da disciplina de Empreendedorismo do curso EAD de Empreendedorismo e

Novos Negócios da Universidade Católica Dom Bosco em parceria com o Portal Educação. 18 Os distritos administrativos foram estabelecidos pela Lei nº 11.220/1992, tendo o seu último ajuste

feito em julho de 2015. Fonte: Dados abertos da Prefeitura Municipal de São Paulo,

http://dados.prefeitura.sp.gov.br/pt_PT/dataset/distritos, acesso em 15 de nov de 2018.

43

FIGURA 5 - DISTRITOS ADMINISTRATIVOS DA PMSP LOCALIZADOS NA FERRAMENTA GOOGLE MAPS19

19 Distritos administrativos da Prefeitura Municipal de São Paulo. Fonte: MDC – Mapa Digital

da Cidade, PMSP, 2012.

44

FIGURA 6 - DISTRITOS ADMINISTRATIVOS DE SÃO PAULO20

Entre os anos de 2009 e 201821 foram lançados 2044 empreendimentos

imobiliários residenciais22 na cidade de São Paulo, sendo 683 apenas no perímetro

de recorte desta dissertação, representando uma média de 34% sobre o total,

conforme mostram os gráficos 1 e 2. A expressividade da região no âmbito

imobiliário pode ser ainda mais evidenciada quando se relaciona esse percentual de

20 Distritos administrativos identificados de São Paulo em 2007. Fonte: Centro de Estudos

da Metrópole, disponível em http://web.fflch.usp.br/centrodametropole/597, acessado em 15 de nov

de 2018. 21 As informações referentes ao ano de 2018 serão complementadas assim que forem

disponibilizadas pela Embraesp. 22 Considera-se para esta análise os empreendimentos lançados em endereços únicos.

Dessa forma, não foram segmentados por etapas de aprovação, lançamento ou torres individuais.

Fonte: Relatórios anuais Embraesp com edição pela autora.

45

lançamentos em toda a cidade com concentração em 13 distritos, que representam

apenas 13% de sua totalidade, conforme demonstrado na figura 7.

FIGURA 7 - DEMARCAÇÃO DO RECORTE DE DISTRITOS PARA ESTUDO23

Trata-se de uma região ainda em transformação, e que durante a última

década teve sua paisagem alterada. Para que essas mudanças fiquem evidentes, os

números levantados consideraram apenas lançamentos em endereços únicos, ou

seja, desconsidera as eventuais fases de lançamento ou torres num mesmo

empreendimento, destacando as novas ocupações.

23 Demarcação dos distritos administrativos para estudo. Fonte: Portal GeoSampa, PMSP,

com edição da autora.

46

GRÁFICO 1 - LANÇAMENTOS IMOBILIÁRIOS NA CIDADE DE SÃO PAULO. Fonte: Lançamentos imobiliários no perímetro

recortado para estudo. Fonte: Relatórios anuais Embraesp, editado pela autora

GRÁFICO 2 - LANÇAMENTOS IMOBILIÁRIOS NO PERÍMETRO RECORTADO PARA ESTUDO. Fonte: Relatórios anuais

Embraesp, editado pela autora

47

GRÁFICO 3 - LANÇAMENTOS IMOBILIÁRIOS NA CIDADE DE SÃO PAULO E PERÍMETRO RECORTADO. Fonte: Relatórios

anuais EMBRAESP, editado pela autora.

48

CAPÍTULO 03 - 2008 A 2013: PERÍODO DE CRISE OU ASCENSÃO? 3.1 A CRISE DE 2008 E SUAS REPERCUSSÕES IMOBILIÁRIAS

Embora tenha sido um pouco mais singela, o mercado imobiliário brasileiro

não escapou da crise imbiliária dos Estados Unidos de 2008. A concentração dos

bancos nacionais, diferentemente de outros mercados, se apresentou inicialmente

como um diferencial para diminuir os abalos que perturbaram o sistema financeiro

internacional24. A crise americana interrompeu o crescimento global que se iniciou

em 2003, marcado como o maior ciclo econômico da história mundial (ALBERINI;

BOGUSZEWSKI, 2008).

A crise de 2008 apresentou-se de uma maneira diferente das demais

recessões, tratando da inovação no mercado de derivativos versus as taxas de juros

a curto e a longo prazo na economia americana. As baixas nas taxas de juros

provocaram nos investidores a busca por outras fontes de retorno, diversificando os

ativos e voltando suas atenções para inovações financeiras. Foi então que o

mercado imobiliário residencial norte-americano se apresentou como alternativa de

investimento (ALBERINI; BOGUSZEWSKI, 2008).

O mercado de hipotecas norte americano costumava ser dominado por regras

rígidas de avaliação de crédito e limites do valor a ser financiado, chamado

segmento prime. Porém, além desse segmento, existem outras duas categorias de

crédito: a alt-a – classificação anterior entre a prime ou primeira linha – e o subprime

– também conhecido como terceira linha. Os mutuários do subprime podem possuir

um histórico de crédito ruim ou capacidade de renda baixa para o valor das

prestações.

Neste período, a securitização, novidade que gerou oportunidades de curto

prazo além de flexibilização aos bancos, permitiu que estes pudessem fornecer altos

níveis de empréstimos hipotecários de baixa qualidade. Com esse processo, os

24 POZZI, Sandro. Bolha imobiliária: dez anos do gatilho da crise que parou o mundo. Artigo

publicado na página digital da revista El País, em 07 de ago de 2017.

49

bancos compram as hipotecas subprimes das financeiras e agrupam-nas em

carteiras com diversos títulos, que são divididos em fatias, cada uma com diferentes

classificações de risco e taxas de juros. A securitização permitiu que os bancos

juntassem vários créditos de diferentes riscos em um único instrumento negociável,

e também permitiu que vendessem parte do seu risco de crédito para outros bancos

e investidores. Quando houve o aumento da inadimplência e queda nos preços no

mercado imobiliário norte-americano, todas essas estruturas começaram a ruir,

comprometendo todo sistema bancário, restringindo a liquidez e levando milhares de

americanos a insolvência (ALBERINI; BOGUSZEWSKI, 2008).

Os efeitos dessa crise foram mundiais. No Brasil, a Bolsa de Valores de São

Paulo – BOVESPA - encerrou 2008 com queda de 41,22%, a segunda maior queda

histórica25. Buscando uma alternativa para aquecer a economia, em 2009, o governo

baixou os juros, de 13,75% para 8,75% ao ano, reduziu a alíquota de impostos para

automóveis, materiais de construção e produtos de linha branca, além de liberar

bilhões de reais em depósitos compulsórios para os bancos, buscando estimulos

para que o setor financeiro concedesse mais crédito. De acordo com a Associação

Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança – ABECIP -, em 2011 o

acréscimo no volume de financiamentos para compra de imóveis (493 mil unidades,

17% a mais que o ano anterior) e construção foi 42% maior do que em 2010 (volume

de R$ 79,9 bilhões). Justamente neste pós-crise foi que a economia brasileira

começou a apresentar sinais de progresso e o mercado imobiliário seguiu na mesma

direção26. Na figura 8 é possível verificar um resumo comparativo da variação do

valor das ações das principais empresas do mercado imobiliário de 2007 a 2009. Já

na figura 9 vê-se o comportamento detalhado de cada empresa de capital aberto no

período máximo de visualização de cada uma das ações.

25 POZZI, Sandro. Bolha imobiliária: dez anos do gatilho da crise que parou o mundo. Artigo publicado

na página digital da revista El País, em 07 de ago de 2017. 26 Artigo publicado no portal online G1, disponível em http://g1.globo.com/especial-

publicitario/zap/imoveis/noticia/2016/04/o-auge-e-queda-do-mercado-imobiliario-em-uma-decada.html.

Acessado em 20 de nov de 2018.

50

FIGURA 8 - COMPARATIVO DA VARIAÇÃO DAS AÇÕES DAS PRINCIPAIS INCORPORADORAS: GAFISA, EVEN,

HELBOR, TECNISA, EZTEC E MRV NO PERÍODO DO BOOM IMOBILIÁRIO. Fonte: INVESTING.COM

51

FIGURA 9 – DETALHE DE COMPORTAMENTO DAS PRINCIPAIS INCORPORADORAS. Fonte: YAHOO FINANCE. Medição

feita em 04 de dez de 2018.

Em linhas gerais, houve uma brusca e profunda queda de ações em 2008, que

foi acompanhada por uma retomada dos valores já em 2009 em função,

parcialmente, de políticas federais anti-cíclicas.

52

3.2 O MERCADO IMOBILIÁRIO E O DE CAPITAIS

No Brasil existem dois sistemas de financiamento imobiliário: o Sistema

Financeiro Imobiliário – SFI - e o Sistema Financeiro de Habitação – SFH. Ambos

possuem regras específicas e critérios de concessão distintos27. O mais conhecido é

o SFH, regulado pela Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, e que se destina a

promover e facilitar a aquisição e construção da casa própria ou moradia,

principalmente pelas classes de menor renda da população. Já o SFI é regulado

pela Lei n.º 9.514, de 20 de novembro de 1997, e tem como finalidade a promoção

do financiamento imobiliário em geral28.

É possível a utilização dos recursos do Fundo de Garantia do Tempo de

Serviço - FGTS, para aquisição de imóveis, porém, somente para financiamentos

contratados pelo SFH. Os recursos podem ser utilizados para: pagamento parcial ou

total do valor de aquisição do imóvel em construção ou construído; pagamento

parcial das prestações do financiamento; ou liquidação ou amortização do saldo

devedor do financiamento. Outra diferença relevante é que o custo efetivo máximo

ao mutuário nas operações no âmbito do SFH estão limitados 12% ao ano, que

compreende comissões, juros e outros encargos financeiros. Para o SFI essa

limitação não existe, as taxas são livremente pactuadas entre as partes. Porém, no

SFI não há um limite máximo do valor de avaliação do imóvel, diferente do ocorre no

âmbito do SFH, que até dezembro de 2018 restringia a R$ 950 mil em São Paulo,

Minas Gerais, Brasília e Rio de Janeiro e a R$ 800 mil para os demais Estados. No

27 Artigo publicado na página online do Estadão, disponível em

https://politica.estadao.com.br/blogs/fausto-macedo/as-diferencas-dos-sistemas-de-financiamento-

imobiliario-no-brasil/. Acesso em 21 de nov 2018. 28 Artigo publicado na página online do Estadão, disponível em

https://politica.estadao.com.br/blogs/fausto-macedo/as-diferencas-dos-sistemas-de-financiamento-

imobiliario-no-brasil/. Acesso em 21 de nov 2018.

53

entanto, a resolução nº 4.67629, de 31 de julho de 2018, do Banco Central do Brasil,

padronizou para todos os estados o limite máximo de R$ 1,5 milhão, com vigor a

partir de 1º de janeiro de 2019. Outra alteração, dessa vez na regulamentação da

Alienação Fiduciária, realizada em 2004, permitiu que as operações de

comercialização de imóveis e financiamento imobiliário fossem pactuadas nas

mesmas condições para as entidades regulamentadas a operar no SFI. As

empresas então passaram a ter a opção de utilizar o próprio imóvel como garantia

do financiamento em caso de inadimplência. Essa alteração permitiu que as

instituições facilitassem o acesso ao crédito, pois a partir de então poderiam utilizar o

próprio bem como garantia da operação.

Em 2009, o Programa Minha Casa Minha Vida foi lançado visando estimular o

consumo e acelerar a economia, mas, além disso, gerou um movimento até então

inédito no mercado imobiliário. A demanda no segmento de construção foi enorme

nos anos seguintes, efeito que pode ser visualizado no volume de financiamento

para construção e compra de imóveis30, conforme mostrado no gráfico 4.

29 Resolução nº 4.676, de 31/07/2018. Fonte: Banco Central do Brasil, disponível em

https://www.bcb.gov.br/pre/normativos/busca/normativo.asp?numero=4676&tipo=Resolu%C3%A7%C

3%A3o&data=31/7/2018. Acesso em 14 de dez de 2018.

30 Artigo publicado pelo portal online Infomoney, disponível em

https://www.infomoney.com.br/imoveis/noticia/7164542/bolha-imobiliaria-que-explica-ascensao-

queda-mercado-imobiliario-brasileiro-anos. Acesso em 21 de nov de 2018.

54

GRÁFICO 4 - VOLUME EM FINANCIAMENTOS PARA A CONSTRUÇÃO E COMPRA DE IMÓVEIS31

Com o acesso facilitado ao crédito imobiliário, redução da taxa de juros,

aumento nas rendas e otimismo econômico geral, ocorreu uma grande valorização

nos imóveis até 2014. O gráfico 5 mostra o comportamento do Índice FipeZap, que

indica os preços de venda de imóveis no Brasil32.

31 Informações da ABECIP, disponíveis no artigo publicado pelo portal online G1, disponível em

http://g1.globo.com/especial-publicitario/zap/imoveis/noticia/2016/04/o-auge-e-queda-do-mercado-

imobiliario-em-uma-decada.html. Acesso em 21 de nov de 2018. Editado pela autora. 32 Dados fornecidos pela Fipezap, calculados pela Fipe, Fundação Instituto de Pesquisas

Econômicas, com base nos anúncios de apartamentos prontos publicados na página do ZAP Imóveis

e em outras fontes da Internet, formando uma base de dados com mais de 500.000 anúncios válidos

por mês. A partir dessa base, são calculados os preços representativos de cada uma das cidades

contempladas e monitorados ao longo do tempo. Elaborado pela autora.

55

GRÁFICO 5 - ÍNDICE FIPEZAP DE VALORIZAÇÃO DE IMÓVEIS (EM PERCENTUAL). Fonte: FIPEZAP, elaborado pela

autora.

Nota-se que o mercado imobiliário foi muito impulsionado pelas soluções

criadas pelo mercado de capitais. Porém, com a crise de 2015, a mais grave da

história do país, o setor foi um dos mais afetados. Naquele ano, o crescimento real,

descontado a inflação, do mercado foi de -8,48%, com valorização nominal de

1,32% no ano, 0,57% em 2016 e -0,53% em 2017, a primeira queda nominal do

índice. Tais oscilações são impactadas por diversos produtos financeiros que se

articulam para a movimentação da economia. Na sequência são elucidados os

chamados CRIs, Certificados de Recebíveis Imobiliários e o FII, Fundo Imobiliário.

CRI De acordo com a BM&FBOVESPA, o Certificado de Recebíveis Imobiliários

– CRI - é um título de renda fixa que gera um direito de crédito ao investidor. Ou

seja, o mesmo terá direito a receber uma remuneração, geralmente juros, do

emissor e, periodicamente, ou quando do vencimento do título, receberá de volta o

valor investido, chamado de “principal”.

Da perspectiva do emissor, o CRI, emitido por securitizadoras, é utilizado

para captação de recursos que se destinam ao financiamento de transações do

mercado imobiliário, com lastro em créditos imobiliários como financiamentos

56

comerciais, residenciais, para construções, entre outros. Do ponto de vista do

investidor, os títulos são isentos de imposto de renda para pessoa física.

Com o desenvolvimento do mercado de capitais no Brasil, a comercialização

de CRIs se tornou mais simples, em que corretoras oferecem o produto diretamente

em suas plataformas onlines com aplicações iniciais de valores bem acessíveis. O

gráfico 6 apresenta o volume e quantidade de emissão destes certificados nos

últimos anos.

GRÁFICO 6 – EVOLUÇÃO DE EMISSÃO DE CRI’S. Fonte: AMBIMA, acesso http://www.anbima.com.br/pt_br/informar/dados-

de-emissao-de-cri.htm. Disponível em 04 de dez de 2018. Elaborado pela autora.

Fundo Imobiliário De acordo com a BM&FBOVESPA, o fundo de Investimento Imobiliário – FII

- é uma comunhão de recursos destinados à aplicação em ativos relacionados ao

mercado imobiliário. É função do administrador, constituir o fundo e realizar o

57

processo de captação de recursos junto aos investidores por meio da venda de

cotas33. Os recursos captados na venda das cotas poderão ser utilizados para a

aquisição de imóveis urbanos ou rurais, em construção ou construídos, destinados a

fins residenciais ou comerciais, ou para a aquisição de valores mobiliários e títulos

ligados ao setor imobiliário, tais como Certificado de Recebíveis Imobiliários – CRI,

ações de companhias do setor imobiliário, cotas de outros FIIs, Letra de Crédito

Imobiliário - LCI, entre outros. Com o fundo em operação, ocorrerá a aquisição dos

imóveis, dessa forma o mesmo obterá renda com sua venda ou locação. Se o fundo

aplicar em valores e títulos mobiliários, a renda será originada por ganho de capital -

diferença entre o seu preço de compra e de venda - ou dos rendimentos distribuídos

por esses ativos. Estes recursos são distribuídos periodicamente aos seus cotistas.

A constituição do FII ocorre sob a forma de condomínio fechado, no qual não

é permitido resgatar as cotas antes do prazo de duração do fundo. Grande parte dos

FIIs não estabelecem uma data para sua liquidação, ou seja, tem prazo de duração

indeterminado. Nesses casos, caso o investidor decida sair do investimento, poderá

fazê-lo por meio da venda de suas cotas no mercado secundário. Do ponto de vista

do investidor, o FII apresenta algumas vantagens, como permitir a diversificação

entre diferentes ativos do mercado imobiliário, como hotéis, shoppings, galpões

logísticos, edifícios comerciais, entre outros; permitir investimentos de valores muito

inferiores a compra do imóvel em si; possuir cotas com valores acessíveis a grande

maioria dos investidores; gerar recorrência de receita; e não gerar nenhuma tarifa

relacionada a administração do imóvel, como busca dos imóveis, procura de

inquilinos, trâmites de compra e venda, manutenção, impostos, etc. Além desses

fatores, se as cotas do fundo forem negociadas exclusivamente em bolsas de

valores ou no mercado de balcão organizado, possuir no mínimo 50 cotistas, sendo

nenhum deles titular de quotas que representem 10% (dez por cento) ou mais da

totalidade ou cujas quotas lhe derem direito ao recebimento de rendimento superior

33 Fonte: BM&FBOVESPA. Disponível em http://www.bmfbovespa.com.br/pt_br/produtos/listados-a-

vista-e-derivativos/renda-variavel/fundos-de-investimento-imobiliario-fii.htm, acesso em 04 de dez de

2018.

58

a 10% (dez por cento) do total de rendimentos auferidos pelo fundo, as pessoas

físicas serão isentas de Imposto de Renda.

Diante desses fatores, a facilidade de negociação destes produtos vem

atraindo cada vez mais a atenção dos investidores, de acordo com a B334, entre

janeiro e julho de 2018, houve um grande aumento no número de cotistas de fundos

imobiliários, atingindo a marca de 166,5 mil, recorde histórico35.

GRÁFICO 7 - INVESTIDORES EM FII. Fonte: https://www.infomoney.com.br/imoveis/fundos-

imobiliarios/noticia/7498114/fundos-imobiliarios-terao-mais-investidores-que-bolsa-dizem-especialistas. Elaborado pela autora.

34 A B3, nomenclatura dada à Brasil, Bolsa, Balcão, é a bolsa de valores oficial do Brasil.

Surgiu da união das atividades da BM&FBOVESPA – Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros – com

a CETIP SA – Mercados Organizados. Fonte: B3, disponível em

http://ri.bmfbovespa.com.br/static/ptb/perfil-historico.asp?idioma=ptb, acesso em 14 de dez de 2018.

35 Artigo publicado na revista Exame. Disponível em https://exame.abril.com.br/seu-

dinheiro/fundo-imobiliario-bate-recorde-de-cotistas-vale-a-pena/, acesso em 04 de dez de 2018.

59

3.3 O PRODUTO FINANCEIRO MINHA CASA MINHA VIDA

O Programa Minha Casa Minha Vida surgiu em 2009, meses após o estouro

da crise financeira internacional, como medida de fomento à economia brasileira.

Não tratou somente de um plano habitacional, mas de uma política financeira de

apoio ao setor privado e incentivo ao mercado imobiliário (SILVA, 2015). O

Programa Minha Casa Minha Vida, para a temática abordada nesta dissertação,

elucida questões importantes do mercado imobiliário, já que desde sua criação

muitas incorporadoras abriram frentes para essa tipologia de produto. Para este

capítulo busca-se apresentar a criação do programa e o seu impacto na produção

imobiliária na cidade de São Paulo como um todo, refletindo a atuação diferenciada

das empresas em setores distintos do território.

3.3.1 A estruturação do Programa Minha Casa Minha Vida

A questão habitacional brasileira é uma realidade que atinge, principalmente,

a parcela de mais baixa renda da população. O país, em 2015, possuía um déficit

habitacional de 7,757 milhões de moradias, o qual tem suas principais raízes em

famílias que possuem um grande comprometimento mensal com pagamento de

alugueis e famílias que coabitam, isto é, dividem o mesmo teto com outras. O déficit

habitacional teve um aumento de 430 mil moradias desde 2009, representando

cerca de 5,9%36. O estado de São Paulo lidera esse índice absoluto de 1,61 milhão

de moradias, tendo sua maior concentração, como era de se esperar, nas famílias

de baixa renda, aquelas com rendimento de até 3 salários mínimos.

36 Matéria publicada pela revista online Valor Econômico em 03.mai.2018. Os dados foram extraídos

do estudo da Fundação Getúlio Vargas (FGV) com base nas informações da Pesquisa Nacional por

Amostra de Domicílios (PNAD). Disponível em: <https://www.valor.com.br/brasil/5498629/deficit-de-

moradias-no-pais-ja-chega-77-milhoes>. Acesso em 09.jul.2018.

60

até 3 mais de 3 a 5 mais de 5 a 10 mais de 10

Região Sudeste 83,7 10,0 5,2 1,0Minas Gerais 86,0 7,8 4,7 1,5

RM Belo Horizonte 82,6 8,2 6,4 2,8Espírito Santo 83,1 8,4 6,7 1,7Rio de Janeiro 89,7 6,4 3,0 1,0

RM Rio de Janeiro 87,7 7,9 3,2 1,2São Paulo 80,8 12,3 6,1 0,8

RM São Paulo 80,2 12,5 6,7 0,7BRASIL 83,9 9,7 5,0 1,4

Total das RMs 82,9 10,0 5,6 1,5Demais áreas 84,4 9,5 4,7 1,4

EspecificaçãoFaixas de renda mensal familiar (em salários mínimos)

TABELA 8 - DISTRIBUIÇÃO DO PERCENTUAL DO DÉFICIT HABITACIONAL URBANO POR FAIXAS DE RENDA MÉDIA FAMILIAR MENSAL37

A política habitacional brasileira pode ser classificada em três períodos. O

primeiro até 1964, quando foi criado o Banco Nacional de Habitação – BNH, o

segundo período entre 1964 e 1986, anos que acompanharam a criação a extinção

do BNH, e o último após 1986 (CUNHA; SILVA apud SANTOS, 1999 e BONDUKI,

2008). A responsabilidade de prover habitação para a população de baixa renda é

do Estado, que por diversas vezes promulgou ações aliadas ao mercado. Tais

ações, que deveriam prezar pela diminuição da desigualdade socioeconômica,

fomentam e aquecem o setor imobiliário, que, além de ocupar a cidade e desenhar

as suas paisagens, se retroalimenta de uma necessidade básica para a maioria da

população. O expressivo déficit pode ser desenhado por meio dos inúmeros

processos, muitas vezes desconexos e isolados, das tentativas de políticas

habitacionais ao longo do último século. O processo de aquisição de um imóvel é

pautado na habilidade de concessão de crédito e financiamento para o comprador,

estando diretamente ligado à sua renda. Numa realidade em que parte expressiva

da população não encontra trabalhos formais ou, se sim, de maneira defasada, a

capacidade de endividamento é escassa devido à baixa remuneração (CUNHA;

SILVA, 2018).

37 Tabela extraída dos relatórios da CBIC – Câmara Brasileira da Industria da Construção. Fonte:

Dados básicos: Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (PNAD)-IBGE, v.34, 2014. Elaboração:

Fundação João Pinheiro (FJP), Centro de Estatística e Informações (CEI). Editado pela autora.

61

Muitas foram as políticas habitacionais criadas ao longo do século XX, os

Institutos de Aposentadoria e Pensão – IAP – foram gestores de fundos de

aposentadoria para categorias profissionais. Sujeito à controle do Governo Federal,

parte da arrecadação era aplicada em investimentos com habitações de interesse

social (CYMBALISTA; MOREIRA, 2006). A partir de 1964 institui-se o Sistema

Financeiro de Habitação, o SFH, que detinha parte da poupança dos trabalhadores

sob gestão do Banco Nacional de Habitação (BNH). Conforme já abordado, o SFH

era composto pelo Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, o FGTS38, e pelo

Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE), e teve a maior parte de

seus recursos destinado às classes média e alta da população. O sistema teve um

forte impacto sobretudo no desenvolvimento das cidades, pois possibilitou a

produção de habitação por meio da incorporação imobiliária e aquisição da casa

própria. Até então o que predominavam eram os imóveis construídos por famílias e

destinados à locação. A alta inflação, a falta de transparência na gestão dos

recursos e a grande centralização dos bens por parte do governo levaram a

insolvência do BNH. Com a crise dos anos 1980, o governo acabou por cessar as

atividades do BNH, e em 1986 seus contratos e fundos foram transferidos para a

Caixa Econômica Federal (CEF). A recessão econômica impediu a possibilidade de

novos financiamentos para projetos populares (CYMBALISTA; MOREIRA, 2006).

Na década de 1990 e início do século XXI houve a melhoria financeira do país

baseada no Plano Real, que afastou o risco de hiperinflação e a insolvência

governamental e privada. Esta situação, como já mencionada anteriormente, foi

acompanhada por um ciclo de expansão econômica internacional que culminou em

2008 e, depois, levou à grande crise.

Ferreira (2012) cita que, a partir de 2006, medidas tomadas pelo Governo

Federal possibilitaram mudanças positivas no aspecto da produção de habitações no

setor econômico. Foram promovidas políticas de segurança jurídica e financeira aos

38 A criação do Fundo de Garantia do Tempo de Serviços foi promulgada por meio da Lei 5.107, de

13 de setembro de 1966. Trata-se de um fundo com recursos originados de um percentual

descontado dos trabalhadores contratados sob regime CLT – Consolidação das Leis Trabalhistas.

62

agentes imobiliários, o que os incentivou a ampliar a atuação para outras camadas

de renda que não fossem alto padrão. O aumento dos recursos disponíveis atrelado

à época de abertura de capital na Bolsa de Valores por parte das grandes

construtoras e incorporadoras, catalisaram a entrada do mercado a uma, até então,

nova oportunidade de negócio.

Somando a isso, fatores macroeconômicos, como o crescimento da economia

nacional e a ampliação dos empregos formais, acompanhados pelo crescimento

real do salário mínimo, ampliaram a capacidade de endividamento de parte da

população, possibilitando seu acesso ao financiamento habitacional. O “segmento

econômico” estava prestes a eclodir, e o PMCMV teve para isso papel

fundamental. (FERREIRA, 2012, p. 45)

Integrando a estratégia de recuperação econômica, em 2009 surge o

Programa Minha Casa Minha Vida (Lei Federal nº 11.977, 2009) com o objetivo de

oferecer condições facilitadoras para o financiamento de imóveis nas áreas urbanas

para famílias de baixa renda (CAIXA, 2018). O programa conta com parcerias entre

o poder público, municipal e estadual, empresas e entidades sem fins lucrativos e

agentes do mercado imobiliário.

Mostrou-se também que parte significativa de produção do chamado “segmento

econômico” ocorre no bojo do Programa Minha Casa Minha Vida, ambicioso

programa habitacional lançado em março de 2009 pelo governo federal, com

objetivo de aquecer a atividade da construção civil, como resposta declarada à

crise econômica global de 2009. (FERREIRA, 2012, p. 39)

O programa tem como estratégia o atendimento à diferentes perfis de

população, separados em quatro faixas de renda. A faixa 1 abrange as famílias que

possuem renda mensal familiar de até R$ 1.800,00, na qual a demanda é indicada a

partir de beneficiários e administrada pela Caixa Econômica Federal – CEF. A

chamada faixa 1,5 do programa é destinada às famílias com renda mensal bruta de

até R$ 2.600,00, que conta com a aquisição de imóvel com financiamento a uma

taxa de juros reduzida, longo prazo de pagamento e subsídios de até 47,5 mil reais.

As outras duas faixas superiores do programa atendem famílias com rendas de até

R$ 4.000,00 (faixa 2) e R$ 7.000,00 (faixa 3) respectivamente. Sendo a primeira com

63

subsídios de até 29 mil reais e a última com taxas de juros inferiores em comparação

ao mercado (CAIXA, 2018).

O mercado imobiliário brasileiro habitualmente se voltou à produção e venda

de imóveis de alto padrão, devido a formação considerável dessa demanda desde

1970, período que compreendia o milagre econômico, em decorrência ao modelo

expressivo de concentração de renda. Além disto, em estágios de hiperinflação, o

investimento no setor de alto padrão se mostrava mais seguro (FERREIRA, 2012).

Com o Programa Minha Casa Minha Vida foi possível que as construtoras e

incorporadoras se beneficiassem de subsídios de importantes fundos públicos para a

produção de habitação para o setor econômico, além dos bancos privados que

também puderam atuar no programa. Ainda que a Caixa Econômica Federal (CEF)

detenha a operação dos recursos do FGTS39, os bancos privados podem atuar na

faixa que compreende a renda entre três e dez salários mínimos do PMCMV.

Assim que instaurado, o programa tinha como meta a construção de 400 mil

unidades habitacionais para a faixa 1, 400 mil e 200 mil para as faixas 2 e 3

respectivamente. Já para a segunda fase do Programa Minha Casa Minha Vida as

metas foram revistas, em que se estabeleceu 1.2 milhão de habitações para a faixa

1, 600 mil para a faixa 2 e 200 mil para a faixa 3, evidenciando a priorização da

população de menor renda em comparação à etapa anterior (ROLNIK, 2015).

3.3.2 A aceleração do Mercado econômico

39 Os recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) lastreiam a maior parte dos

recursos para o Programa Minha Casa Minha Vida. Ferreira (2012) explica que o agente operador é

encarregado da prestação de contas ao Conselho Curador do FGTS, de modo que o agente

financeiro atue como o realizador dos gastos. Convém salientar que, para os empreendimentos

voltados à população de zero a três salários mínimos, os recursos são administrados exclusivamente

pela Caixa Econômica Federal.

64

Diante do crescimento e da atual expressividade do setor, além dos incentivos

públicos disponíveis, muitas construtoras e incorporadoras voltaram-se para o

segmento econômico. O Programa Minha Casa Minha vida surgiu com base num

outro produto financeiro já operado pela CEF, o Crédito Associativo, o qual permite

que o comprador assine o contrato de financiamento ainda com a obra não iniciada.

De acordo com a Instrução Normativa nº 14, de 2005, tal modalidade garante que,

caso haja algum problema durante ou com a entrega da obra, a responsabilidade

recaia sobre a Caixa Econômica Federal (SILVA, 2015). Dessa forma, as

incorporadoras que atuam nessa modalidade recebem recursos mensais da

instituição, baseada numa curva de obra firmada no início do projeto e fiscalizada

mês a mês, viabilizando então empreendimentos com perfil econômico. O PMCMV

ainda estabeleceu preceitos que favoreceram a atratividade de negócio por parte

dos agentes imobiliários, como a isenção dos impostos e emolumentos das

escrituras dos compradores, a diminuição da taxa de juros e extensão do prazo de

pagamento para a quitação do financiamento o subsídio de parte do valor imóvel por

conta do Governo Federal40 (SILVA, 2015).

As construtoras e incorporadoras que já atuavam no segmento econômico

tiveram seus negócios alavancados e tomaram uma outra proporção para o setor. Já

as que operavam com foco em empreendimentos destinados à alto e médio padrão

voltaram seus olhares para o setor, criando “braços” operacionais focados no

segmento econômico. Expoentes do mercado imobiliário como a Cyrela Brazil Realty

com a marca Living Construtora e a Yuny Incorporadora com a Atua Construtora são

alguns exemplos (SILVA, 2015). Muitas outras empresas, singulares em meio aos

grandes conglomerados de investimentos, apostaram alto no PMCMV e se tornaram

expressivas diante do número de unidades construídas em comparação às grandes

do mercado, como foi o caso da paranaense Casa Alta e da mineira Emccamp41.

40 Por meio dos recursos do Programa de Aceleração ao Crescimento, o PAC – Lei Federal Nº

11.578, 2007.

41 Artigo publicado no Estadão em 25 de abril de 2014 relatando a expressividade das empresas que

decidiram manter o capital fechado e que investiram no programa habitacional. Disponível em

65

No gráfico 8 verifica-se a evolução da atividade de incorporação imobiliária

dentre as 50 maiores construtoras apontadas pelo ranking anual da Câmara

Brasileira da Industria da Construção – CBIC.

GRÁFICO 8 - EMPRESAS DE MERCADO IMOBILIÁRIO DENTRE O RANKING DE CONSTRUTORAS42.

As informações fornecidas pela CBIC enumeram as construtoras em posições

por meio da receita bruta anual em real. Também são descritos os campos de

atuação na construção civil, quem compõe diversos focos de atuação, desde obras

rodoviárias e usinas nucleares até Shopping centers. Para o presente trabalho se

filtram as informações relevantes para o mesmo, sendo os segmentos de Edifícios

residenciais (P), Edifícios comerciais (Q), Condomínios Horizontais (R) e

<https://economia.estadao.com.br/noticias/geral,construtoras-desconhecidas-ganham-mercado-com-

minha-casa-minha-vida,1548980>

42 Informações da pesquisa “500 Grandes da Construção” da revista O Empreiteiro sobre as

maiores empresas de construção do país. Disponibilizado pela Câmara Brasileira da Industria da

Construção – CBIC e editado pela autora.

66

Incorporação (S)43. Tal informe pode representar a expressividade que as atividades

relacionadas ao mercado de incorporação tomaram desde 2009, ainda que

influenciados por fatores políticos e econômicos. Abaixo, na tabela 9, o último

ranking, referente à 2017, com os segmentos de atuação selecionados de acordo

com o que o presente capítulo expõe.

Posição Empresa Construtora Brasil Segmento de atuação

1 Construtora Queiroz Galvão outros2 MRV Engenharia P3 Andrade Gutierrez Engenharia outros4 Construtora Camargo Corrêa outros5 Direcional Engenharia QS6 Serveng-Civilsan PQR7 Racional Engenharia QR8 HTB Engenharia e Construção PQR9 Constran outros10 Carioca Christiani Nielsen Engenharia PQS11 Plano & Plano PQRS12 Gafisa PQS13 Construcap outros14 Toniolo, Busnello outros15 Empresa Construtora Brasil outros16 S.A Paulista outros17 Rio Verde Engenharia PQRS18 Construtora Triunfo outros19 Método Potencial Engenharia PQ20 Grupo Pacaembu PR

TABELA 9 - RANKING DAS EMPRESAS DE CONSTRUÇÃO DO ANO DE 201744. Fonte: CÂMARA BRASILEIRA DA INDUSTRIA DA CONSTRUÇÃO – CBIC. Editado pela autora.

43 Os segmentos de atuação contidos no Ranking das construtoras possuem códigos

representados por letras, sendo os códigos P, Q, R e S utilizados no presente trabalho. 44 Informações fornecidas pela Câmara Brasileira da Industria da Construção – CBIC. Editado pela

autora. Os campos com descritivo “outros” tratam dos demais segmentos utilizados pela fonte para a

elaboração dos dados. Para a presente pesquisa busca-se analisar apenas os segmentos

destacados.

67

Dentre as vinte empresas apresentadas na tabela 9, grande parte atua no

segmento residencial, como é o caso da Gafisa. Outro ponto importante é que três

delas têm foco direcionado em produtos enquadrados no Programa Minha Casa

Minha Vida, como a MRV Engenharia, a Direcional Engenharia e a Plano & Plano.

Ou seja, ainda que o preço do produto seja inferior ao médio e alto padrão, isto é,

não possuem o mesmo VGV45 que os demais, não se pode deixar de lado sua

relevância quantitativa.

GRÁFICO 9 - NÚMERO DE CONSTRUTORAS E INCORPORADORAS QUE LANÇARAM EMPREENDIMENTOS DENTRO

DOS PARÂMETROS ADOTADOS – SÃO PAULO. Informações retiradas do cadastro de lançamentos imobiliários da EMBRAESP. Editado pela autora.

O gráfico reforça a crescente atuação das construtoras e incorporadoras no

segmento econômico, ainda que as informações sejam apenas da cidade de São

Paulo. Historicamente, a maior concentração de projetos econômicos está na RMSP,

a qual atrai a atenção dos agentes imobiliários pela demanda do produto e maior

capacidade de viabilidade financeira. Nos gráficos 10 e 11 evidencia-se a trajetória

dos empreendimentos lançados pertencentes à faixa 1 do PMCMV na cidade de São

Paulo e Região Metropolitana.

45 VGV é a sigla dada ao termo “Valor Geral de Venda” utilizado no mercado imobiliário. O VGV é

calculado com base no potencial de venda de todas as unidades de um empreendimento a ser

lançado.

68

GRÁFICO 10 - EMPREENDIMENTOS MCMV FAIXA 1 CIDADE DE SÃO PAULO. INFORMAÇÕES FORNECIDAS PELA

CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, COM EDIÇÃO PELA AUTORA.

GRÁFICO 11 - EMPREENDIMENTOS MCMV FAIXA 1 RMSP. INFORMAÇÕES FORNECIDAS PELA CAIXA ECONÔMICA

FEDERAL, COM EDIÇÃO PELA AUTORA

Diante das informações apresentadas acima, nota-se a diferença numérica

entre os empreendimentos MCMV faixa 1 construídos em São Paulo e na Região

Metropolitana de São Paulo. Para a obtenção dos números de lançamentos

imobiliários enquadrados nas faixas 2 e 3 do PMCMV, recorre-se ao Cadastro de

Lançamentos imobiliários da EMBRAESP. No entanto, ainda que não se tenha

69

informações oficiais da totalidade dos projetos no período, pois esta fonte não os

classifica pela iniciativa, cria-se um padrão para tal. Desta forma, filtrou-se a base de

dados a partir de empreendimentos encaixados em ZEIS – Zona Especial de

Interesse Social46 e com metragem útil entre 42 e 69,9m².

GRÁFICO 12 - LANÇAMENTOS EMPREENDIMENTOS NOS PARÂMETROS ADOTADOS - SÃO PAULO (ENDEREÇOS

ÚNICOS)47

Dentro dos parâmetros adotados para se configurar um empreendimento

econômico, nota-se um aumento considerável do número de lançamentos, com o

maior índice alcançado em 2015. A fim de obter o panorama da localização dos

projetos e o aumento quantitativo da ocupação desse segmento no território,

ressalta-se, novamente, que foram considerados os empreendimentos em

46 Informações consultadas no documento ZEIS no Plano Diretor Estratégico de 2014. Lei 16.050, de

31 de julho de 2014 – Secretaria Municipal de Licenciamento, Prefeitura de São Paulo. Disponível em

<http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/upload/licenciamentos/zeisplanodiretor.pdf>

47 Gráfico referente ao número de empreendimentos enquadrados nos parâmetros adotados (ZEIS,

entre 42 e 69,9m²) por ano. As informações foram extraídas do Cadastro de Lançamentos imobiliários

da EMBRAESP. Foram considerados apenas empreendimentos com endereços únicos, isto é, não

considera lançamentos de possíveis fases no mesmo local.

70

endereços únicos, isto é, não são consideradas lançamentos com mais de uma fase

de vendas.

GRÁFICO 13 - UNIDADES LANÇADAS POR ANO DENTRO DOS PARÂMETROS ADOTADOS – SÃO PAULO48

Embora no gráfico 18 se tenha o pico no ano de 2015, no âmbito de unidades

totais lançadas vê-se seu maior índice em 2013. Pode-se presumir que, em tal ano,

maiores empreendimentos foram lançados, com maior número de unidades e,

possivelmente, de área implantada. Unidades com 2 dormitórios lideraram os

lançamentos no ano de 2013, com 40% da totalidade na cidade de São Paulo

(SECOVI, 2013).

48 Gráfico referente ao número de unidades lançadas por ano e enquadradas aos parâmetros

adotados. Informações retiradas do Cadastro de Lançamentos Imobiliários da EMBRAESP. Editado

pela autora.

71

GRÁFICO 14 - VALOR POR M² DOS EMPREENDIMENTOS DENTRO DOS PARÂMETROS ADOTADOS – SÃO PAULO49

O gráfico 14 mostra a média de valor por metragem quadrada por ano e a

média geral do período entre 2009 e 2017. Ressalta-se que, embora com os

parâmetros adotados e filtrados da base de dados geral, há empreendimentos

considerados “fora da curva” e que, portanto, podem impactar nos números

apresentados.

O Programa Minha Casa Minha Vida trouxe ao mercado imobiliário uma forma

estruturada de incorporação para o setor econômico. No entanto, como dito

anteriormente, tal programa apresenta como objetivo a tentativa de superação de um

dos problemas mais graves do Brasil, o déficit habitacional. O plano, na prática, se

coloca como um incentivador para os agentes imobiliários fomentarem a atuação no

segmento de baixa renda, deixando a cargo do mercado a responsabilidade de

definição de localização e de viabilidade para a adequação de cada faixa ao seu

plano de lançamentos. O resultado foi a “descoberta” de um segmento que até então

contava com pouca atuação das grandes empresas do mercado imobiliário.

49 Gráfico referente ao valor de m² dos empreendimentos enquadradas aos parâmetros adotados.

Informações retiradas do Cadastro de Lançamentos Imobiliários da EMBRAESP. Editado pela autora.

72

3.4 A PRODUÇÃO IMOBILIÁRIA AQUECIDA

O desempenho imobiliário da última década vive atualmente seu momento de

lenta retomada. A economia estável que caracterizou o Brasil no momento pós-crise

internacional foi responsável pelo aumento da taxa de emprego, da renda per capita

e da confiança do consumidor, fatores que estão diretamente ligados ao

desempenho do setor imobiliário. Segundo levantamento feito pelo Banco de

Compensações Internacionais – BIS – em 54 países, a valorização imobiliária foi de

121% nos 5 anos posteriores à crise de 200850. Fundado em 1930, a função do BIS

é servir aos bancos centrais dos países, prezando pela estabilidade financeira e

monetária. Ele representa países que, juntos, somam 95% do PIB mundial51.

Segundo o economista Marcelo Barros “também houve a expansão significativa no

crédito para aquisição de imóveis. E a alta demanda pressionou também a

valorização dos preços”52

De acordo com Caio Bianchi, diretor de Inteligência de Mercado do ZAP53,

numa entrevista concedida ao portal Infomoney, a alta do mercado ocorreu,

principalmente, em função da “regulamentação da alienação fiduciária, que

incentivou o financiamento a longo prazo com juros baixos”. Os dados

disponibilizados pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e

Poupança – ABECIP - demonstram um aumento de 42% no volume financiado para

50 Artigo publicado pela revista online Zapimóveis, disponível em

https://revista.zapimoveis.com.br/confira-uma-linha-do-tempo-sobre-a-venda-de-imoveis-no-brasil/.

Acessado em 19 de nov de 2018. 51 Fonte: Bank for International Settlements, em português, o BIC – Banco de Compensações

Internacionais. Disponível em https://www.bis.org/about/index.htm?m=1%7C1, acessado em 19 de

nov. de 2018. 52 Entrevista concedida ao portal G1. Artigo “O auge e a queda do mercado imobiliário em uma

década”, disponível em http://g1.globo.com/especial-publicitario/zap/imoveis/noticia/2016/04/o-auge-

e-queda-do-mercado-imobiliario-em-uma-decada.html, acessado em 16 de jun de 2019. 53 O portal Zapimóveis, pertencente ao Grupo Zap, é um portal de classificados de imóveis líder no

segmento. Para o mercado imobiliário, é uma referência na captação de informações e anúncios de

imóveis.

73

compra e construção de imóveis em 2011 comparado ao ano anterior. Além disso,

no mesmo período, o valor dos imóveis subiu 26% de acordo com o Índice FipeZap.

Em relação aos recursos do FGTS - Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, houve

aumento superior a 22% sobre 201054, em que foram fechados 550 mil contratos em

2011 diante dos 450 mil do ano anterior, representando aumento de 22%.

Com o baixo desemprego, visto que a taxa de desemprego em 2011 foi de

4,7%55, baixa indadimplência e crescimento de renda, a economia se manteve

crescente, com isso, a expansão na liberação do crédito imobiliário continuou nos

anos seguintes56. Em 2012, houve um incremento de 3,6% no volume financiado, a

LTV - Loan to Value -, isto é, a relação do valor financiado com valor do imóvel, foi

de 63,8%57. Dessa forma, o comprador participou com 36,2% de recursos próprios

no valor do imóvel na média de operações do ano para complementar o

financiamento concedido pelo agente financeiro. Já em 2011 o LTV foi de 63,0%, e o

de 2010, 62,0%.

Em 2013 o valor financiado atingiu R$ 109,2 bilhões, 32% a mais do que no

ano anterior, representando 529,8 mil imóveis financiados. A inadimplência foi de

1,8% e o LTV foi 64,9%. Ou seja, 35,1% do valor do imóvel foi desembolsado pelo

comprador até a contratação do financiamento. A expansão do crédito imobiliário fez

com que o estoque de valores financiados, envolvendo as diversas fontes de

recursos, alcançasse proporção de 8,1% do PIB - Produto Interno Bruto58. Essa

54 Informações retiradas do balanço anual do Sindicato da Habitação – SECOVI, disponível

em http://balanco.secovi.com.br/2011/, acessado em 16 de jun de 2019. 55 Informações retiradas do balanço anual do Sindicato da Habitação – SECOVI, disponível

em http://balanco.secovi.com.br/2011/, acessado em 16 de jun de 2019. 56 Artigo “O auge e a queda do mercado imobiliário em uma década” publicado no Portal G1,

disponível em http://g1.globo.com/especial-publicitario/zap/imoveis/noticia/2016/04/o-auge-e-queda-

do-mercado-imobiliario-em-uma-decada.html, acessado em 16 de jun de 2019. 57 Balanço do mercado imobiliário 2012. Disponível em

http://old.secovi.com.br/files/Downloads/balaco-mercado-imobiliario-2012pdf.pdf, acessado em 16 de

jun de 2019. 58 Balanço do mercado imobiliário 2013. Disponível em http://balanco.secovi.com.br/2013-

2/index.php, acessado em 16 de jun de 2019.

74

relação foi de 6,8% no ano anterior. De negativo, destaca-se o controverso modelo

de crescimento econômico baseado no estímulo ao consumo que foi adotado pelo

governo.

Em 2014 foram financiadas 538,3 mil unidades, encerrando o ano com

estabilidade e leve aumento de 1,6% em relação a 2013. Na economia a inflação,

medida pelo IPCA - Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo - terminou o

ano acumulado em 6,41%, acima da meta estipulada de 4,5%59.

Já em 2015, houve um agravamento no mercado imobiliário do Brasil,

principalmente pelo enfraquecimento na economia nacional e pelas incertezas

políticas. "Se no primeiro momento, em um ciclo econômico crescente havia crédito

imobiliário mais barato e uma demanda em alta, agora houve uma inversão desses

fatores, já que os juros estão altos e o crédito mais escasso", detalha Eduardo

Zylberstajn, coordenador do Índice FipeZap60. Neste ano, foram implementadas

mudanças nas regras de financiamentos, em que o limite passou de 80% para 50%,

gerando uma obrigação maior do consumidor em relação ao valor da entrada.

Segundo dados da ABECIP, os financiamentos tiveram uma queda de 33%, levando

o mercado imobiliário começar a experimentar o encolhimento dos resultados nos

anos subsequentes.

59 Balanço do mercado imobiliário 2014. Disponível em http://balanco.secovi.com.br/2014/,

acessado em 16 de jun de 2019. 60 Entrevista concedida ao portal G1. Artigo “O auge e a queda do mercado imobiliário em

uma década”, disponível em http://g1.globo.com/especial-publicitario/zap/imoveis/noticia/2016/04/o-

auge-e-queda-do-mercado-imobiliario-em-uma-decada.html, acessado em 16 de jun de 2019.

75

CAPÍTULO 04 - 2014 A 2018: A TENTATIVA DE ESTRUTURAÇÃO DE UM NOVO CICLO 4.1 A CRISE POLÍTICA E A RETRAÇÃO IMOBILIÁRIA

Se, por um lado, a década de 2000 foi marcada pelo apogeu do mercado

imobiliário brasileiro, a década de 2010 é caracteriazada por uma forte retração do

setor. Em 2015, o número de vendas e lançamentos imobiliários foi o menor desde

2004, o estoque de empregos na construção civil foi o mais baixo desde 2008 e a

confiança dos empresários do setor atingiu o menor nível desde o início da série

histórica, em 201061. Entre 2014 e 2015, houve uma queda de cerca de 50% no

número de lançamentos imobiliários e de 31% no número de unidades vendidas62.

Mais do que o reflexo da evolução de um setor específico da economia

brasileira, o período de retração do mercado imobiliário descortina a relação de

extrema interdependência entre o setor, compreendido na sua grande relevância

estratégica63, e as externalidades produzidas por cenários político-econômicos

adversos. Não obstante, o período de retração imobiliária pode ser explicado, em

larga medida, pela confluência de três “crises” de natureza político-econômica: a

crise econômica brasileira, a crise político-representativa e a crise judicial

envolvendo a construção civil.

Quanto à crise econômica brasileira, o debate sobre as suas principais

causas ainda permanece acalorado e inconclusivo. De um lado, nas palavras de Ilan

61 Artigo publicado pela Folha de São Paulo. Disponível em

<https://www1.folha.uol.com.br/mercado/2016/01/1726266-crise-desestrutura-setor-de-imoveis-e-cria-

gargalo-futuro.shtml>. Acessado em 02 de jun de 2019. 62 Informações Cadastro de lançamentos imobiliários EMBRAESP, elaborado pela autora. 63 Estima-se que o setor imobiliário possua uma participação de cerca de 6% no Valor

Adicionado Bruto. Valor Adicionado Bruto (a preços básicos) ou “VAB” é o resultado final da atividade

produtiva na duração de um período determinado. A média de 6% foi calculada de acordo com a

somatória dos índices dos anos de 2009 a 2016. Informações disponíveis no portal online CBIC –

Câmara Brasileira da Industria da Construção – e fornecidas pelo IBGE.

76

Goldfajn, embora a década de 2000 tenha sido um “sucesso” do ponto de vista de

resultados econômicos imediatos64, o seu legado teria consolidado, a partir da crise

financeira internacional de 2008, uma extrapolação na implementação de políticas

econômicas anticíclicas. Isso, com a adoção da Nova Matriz Econômica em 201165,

teria levado a desestruturação do tripé macroeconômico e à produção de

desequilíbrios fiscais66.

De outro lado, há economistas que identificam a gênese da crise econômica

na política de ajuste fiscal adotada a partir de 2015 pelo Governo Dilma Rousseff,

marcada pela implementação de um conjunto de políticas de “choques recessivos”: a

austeridade fiscal (ou “choque fiscal”); a reversão abrupta da política de

represamento de preços públicos administrados (ou “choque de preços

administrados”); o menor intervencionismo cambial (ou “choque cambial”); e o

aumento expressivo da taxa básica de juros (ou “choque monetário”) (ROSSI, 2017).

Independentemente da origem da crise, fato é que a economia brasileira tem

experimentado, na última década, a maior crise recessiva da sua história67, com

uma queda acumulada de cerca de 10% no PIB per capita68, além de apresentar a

64 Segundo Ilan Goldfajn, entre os principais indicadores do “sucesso” da década de 2000

estariam: (i) o crescimento econômico médio de 4,6% ao ano; (ii) a redução da desigualdade de

renda no trabalho; (iii) a queda de 10% do índice de Gini; (iv) a queda de 29% da pobreza; (v) o

processo de redistribuição de renda; e (vi) o crescimento do salário real e do número de empregos

(GOLDFAJN, Ilan, Economia Brasileira: Notas Breves Sobre as Décadas de 1960 a 2020, p. 12, fev.

2018, disponível em <http://iepecdg.com.br/wp-content/uploads/2018/02/180207ECONOMIA-

BRASILEIRA.pdf>, acessado em 02 de jun de 2019). 65 Nas palavras de Armínio Fraga Neto, “Ainda que seja tentador apontar uma ou outra

medida em particular, a verdade é que não foram poucas as escolhas que divergiam do receituário

adotado nos quinze anos anteriores. O conjunto da suposta nova obra era tão único, que ganhou um

nome: a Nova Matriz Econômica” (FRAGA NETO, Armínio, Economia Brasileira: Notas Brever Sobre

as Décadas de 1960 a 2020, p. 12, fev. 2018, disponível em <http://iepecdg.com.br/wp-

content/uploads/2018/02/180207ECONOMIA-BRASILEIRA.pdf>, acessado em 02 de jun de 2019 66 GOLDFAJN, Ilan, Ibidem, p. 13. 67 ROSSI, Pedro; MELLO, Guilherme, Op. cit., p. 1. 68 FRAGA NETO, Armínio, Op. cit., p. 14.

77

maior taxa de aumento do desemprego entre todas as grandes crises econômicas

na história brasileira69.

Quanto à crise político-representativa, o cenário político brasileiro – ao

mesmo tempo consequência e propulsor de grande parte dos problemas

econômicos da última década – caracterizou-se por um processo de

convulsionamento contínuo que, costurando um ambiente institucional de extrema

insegurança político-social, culminou na maior ruptura legal que uma democracia

representativa possa sofrer: o impeachment da presidente Dilma Rousseff,

encerrado em 31 de agosto de 2016.

Longe de representar um fato político isolado no tempo, é possível identificar

as raízes do impeachment na profusão de movimentos sociais a partir do começo da

última década, que passaram a consolidar a instabilidade político-social que tem

marcado o país nos últimos anos, e para cuja origem o fato social mais emblemático

foram as manifestações de 2013 – batizadas de “jornadas de junho”70.

Inicialmente convocadas pelo “Movimento Passe Livre” para protestar contra

o aumento das tarifas de ônibus na cidade de São Paulo, as manifestações

rapidamente se tornaram descentralizadas e difusas, com um aumento exponencial

dos seus participantes e passando absorver pautas que, embora até mesmo

contraditórias do ponto de vista ideológico, tornaram-se ponto de inflexão na agenda

político-social do país (SCHERER-WARREN, 2014).

Tomando um espaço cada vez maior na agenda político-social brasileira, as

manifestações estenderam-se durante a realização da Copa das Confederações de

2013 e da Copa do Mundo de 2014 e intensificaram-se após as eleições

presidenciais de 2014, por meio das quais a presidente Dilma Rousseff foi reeleita

para um novo mandato.

Diante da crise econômica que se agravava a partir de 2014, da paralisia do

69 ROSSI, Pedro; MELLO, Guilherme, Op. cit., p. 2. 70 Termo amplamente utilizado pela impensa brasileira. Ver reportagem da Folha de São

Paulo, disponível em <https://www1.folha.uol.com.br/poder/2015/03/1602961-protestos-de-junho-de-

2013-atrairam-1-milhao-no-auge.shtml>, acesso em 02 de jun de 2019.

78

governo reeleito diante da oposição – que passou a ocupar a presidência das duas

casas legislativas – e do avanço das investigações da chamada “Operação Lava-

Jato”71, o Brasil experimentou, entre os anos de 2015 e 2016, as maiores

manifestações de rua da sua história72, todas mobilizadas em torno do impeachment

da presidente Dilma Rousseff e que, capitalizadas por grande parte da classe

política, consolidaram o ambiente de incerteza institucional em que tem vivido a

política brasileira.

Por fim, quanto à crise judicial envolvendo a construção civil, a “Operação

Lava-Jato” produziu impactos significativos na evolução do setor, haja vista que,

além de atingir diretamente o núcleo de parte das principais empreiteiras do país,

implicou uma contração considerável do número de obras públicas e, por

conseguinte, dos processos de contratação pelo poder público de tais empresas73 –

que mobilizam um volume expressivo de mão-de-obra, e dos investimentos

realizados no setor. Nesse sentido, estima-se que a “Operação Lava-Jata” tenha

causado um impacto negativo, em 2015, da ordem de R$ 142 bilhões, o que

71 Nome atribuído à operação, conduzida pelo Ministério Público Federal e pela Polícia

Federal, destinada a investigar um esquema de corrupção e lavagem de dinheiro envolvendo

empreiteiras que, organizadas na forma de um cartel, pagavam propinas a altos executivos da

Petrobrás e a agentes políticos de diversos partidos. Ver nota do Ministério Público Federal, “Entenda

o Caso”, disponível em <http://www.mpf.mp.br/grandes-casos/caso-lava-jato/entenda-o-caso>,

acessado em 02 de jun de 2019. 72 Ver Matéria publicada na revista Época, “Manifestação anti-Dilma entra para a história”.

Disponível em https://epoca.globo.com/tempo/noticia/2015/03/bmanifestacao-anti-dilmab-entra-para-

historia.html, acessado em 25 de nov de 2018; e Matéria publicada na Folha de São Paulo, “Paulista

reúne maior ato político desde as Diretas-Já, diz Datafolha”, Disponível em

https://www1.folha.uol.com.br/poder/2015/03/1603271-paulista-reune-maior-ato-politico-desde-as-

diretas-ja-diz-datafolha.shtml, acessado em 25 de nov de 2018. 73 Ainda em 2014, a Petrobrás vetou contratos com 23 empresas investigadas na “Operação

Lava-Jato”. Ver matéria de “O Globo”, Petrobrás Veta Contratos com 23 Investigadas na Operação

Lava-Jato, disponível em <https://oglobo.globo.com/brasil/petrobras-veta-contratos-com-23-

investigadas-na-operacao-lava-jato-14932437>, acessado em 02 de jun de 2019.

79

representaria cerca de 2,5% do Produto Interno Bruto (PIB) naquele ano74.

Dessa forma, o setor da construção civil, aliado ao baixo índice de confiança

do consumidor, mergulhou em um período delicado, tendo seus canteiros de obras

paralisados e muitos de seus profissionais demitidos. Tal setor, de grande peso e

representatividade na economia brasileira, teve seu encolhimento de 20,5% entre

2014 e 201875

74 Matéria publicada no “Valor Econômico”, ‘O Efeito da Lava-Jato se Confirmou’, diz Gesner

Oliveira, disponível em <https://www.valor.com.br/valor-investe/casa-das-caldeiras/4672327/o-efeito-

da-lava-jato-no-pib-se-confirmou-diz-gesner-olivei>, acessado em 02 de jun de 2019. 75 Artigo publicado no portal online da revista Exame, disponível em <

https://exame.abril.com.br/pme/como-a-construcao-civil-se-reinventou-para-vencer-a-crise/>,

acessado em 04 de jun de 2019.

80

4.2 PLANO DIRETOR DE 2014 E SEUS IMPACTOS NA PRODUÇÃO IMOBILIÁRIA

A Lei 16.050/14 promulgou o novo Plano Diretor Estratégico da cidade de São

Paulo (PDE). A lei tem caráter municipal e é responsável por estabelecer

orientações pertinentes ao desenvolvimento e crescimento da cidade a partir do uso

e ocupação do solo. Tal instrumento possui relação direta com o comportamento e

os resultados do mercado imobiliário.

Embora de interesse direto dos agentes imobiliários, o Plano Diretor,

mecanismo ligado ao Estatuto da Cidade, tem por objetivo estabelecer normas de

ordem pública e interesse social em benefício da segurança, do bem-estar coletivo e

do equilíbrio ambiental. O Estatuto da Cidade, instrumento urbanístico e objeto da

Lei Federal Nº 10.257, de 2001, trouxe complemento às pautas urbanísticas

presentes na Constituição de 1988, consagrando a função social da propriedade e

obrigatoriedade de planos diretores aos municípios com mais de vinte mil habitantes.

Tal necessidade se apresentou como um grande desafio para os municípios, em

especial à cidade de São Paulo, que já contava com instrumentos de ocupação

urbana, mas que deveria se adequar às novas normas e instrumentos a fim de

amparar o controle público do território e não impedir os avanços do setor imobiliário

e construção civil (SILVA, 2015).

No ano de 2002, sob a gestão da Prefeita Marta Suplicy, o Poder Executivo

paulistano aprovou na Câmara Municipal um novo Plano Diretor, por meio do

Decreto Nº 13.430. Este plano, dirigido por Jorge Wilheim76, apresentou alguns

importantes complementos vinculados ao Estatuto da Cidade de 2001, tais como:

parcelamento, edificação e utilização compulsórios; direito de preempção; outorga

onerosa para o direito adicional de construção e previsão das áreas de intervenção

urbana e operações urbanas (SILVA, 2015).

76 Jorge Wilheim (1928-2014) foi arquiteto e urbanista e expoente figura no poder público nacional e,

principalmente, na cidade de São Paulo.

81

Conforme prescreve a Constituição Federal, O Plano Diretor Estratégico do

Município de São Paulo se apresenta verdadeiramente como um instrumento

básico da política de desenvolvimento e de expansão urbana, prevendo o

cumprimento da função social da propriedade. (Trechos extraídos da contra-capa

da publicação Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo 2002 – 2012,

Editora Senac - parceria com a Prefeitura de São Paulo, 2004.77)

Também no PDE de 2002 se previu, na cidade de São Paulo, o

estabelecimento das ZEIS – Zonas Especiais de Interesse Social, que são definidas

como áreas de ocupação de solo, com perímetros determinados, destinadas à

regulamentação fundiária, recuperação urbanística e à produção de habitação de

interesse social – HIS – ou de mercado popular (HMP). Atualmente, tais áreas são

de grande atenção por parte do incorporador para o desenvolvimento de

empreendimentos enquadrados ao Programa Minha Casa Minha Vida.

O PDE - Plano Diretor Estratégico - de 2014 visa o planejamento do

desenvolvimento da cidade, englobando as regiões que demandarão mais

transformações e investimentos por parte do poder público, para os 13 anos

seguintes. Em complemento ao PDE, em 2016 houve a revisão da Lei de

Zoneamento, a LPUOS – Lei Municipal 16.402/16, que tem como responsabilidade

definir parâmetros básicos sobre a construção e ocupação no espaço urbano. Foi

revisada para se adequar aos novos parâmetros do PDE.

As zonas foram divididas em três classificações: Territórios de transformação,

áreas em que se promove o adensamento construtivo e populacional com

diversificação das atividades; territórios de qualificação, isto é, áreas que se prevê a

manutenção de usos não residenciais existentes e com adensamento populacional

moderado; territórios de preservação, em que se visa a preservação de bairros

consolidados de baixa e média densidades e preservação. O instrumento também

prevê dimensões máximas de lotes e quadras, de modo que lotes acima da

77 Citação extraída da página online Jorge Wilheim, disponível em

http://www.jorgewilheim.com.br/legado/Projeto/visualizar/1668. Acesso em 20 de nov. de 2018.

82

metragem estipulada sejam tratados como loteamentos, necessitando na abertura

de vias, áreas verdes e parcela institucional (ATALA; ALENCAR, 2016).

Com relação ao coeficiente de aproveitamento do lote, o instrumento de

outorga onerosa sofreu alteração para alguns terrenos de determinados bairros. A

atualização do quadro permite que o incorporador utilize apenas parte do potencial

construtivo do terreno, sendo o restante atribuído ao poder público. Esse mecanismo

faz com que o valor da terra estivesse atrelado aos movimentos de mercado,

gerando discussões entre a classe imobiliária (ATALA; ALENCAR, 2016). Outra

característica da LPUOS que afetou diretamente o desenvolvimento do produto

imobiliário até então comercializado, foi a adoção de métricas para o

estabelecimento do parcelamento de solo com base em alguns princípios,

destacando-se o favorecimento de fruição pública, fachada ativa e alargamento do

passeio público (Art. 4º, parágrafo VIII da Lei Nº 16402 – LPUOS).

No entanto, a Lei de Zoneamento passa por discussões para promoção de revisão

em seu texto, que, de acordo com a prefeitura, deve-se enquadrar a legislação à

“cidade real”. O Sindicato da Habitação – SECOVI – também se mobilizou ao

defender a redução da taxa de outorga onerosa, responsável pela contenção de

lançamentos de produtos imobiliários em função de suas viabilidades financeiras.

Flavio Amaury, presidente da entidade, ressalta que esse fator tem efeito negativo

tanto para o mercado quanto para o poder público, que deixa de arrecadar

impostos78. A proposta também prevê a flexibilização das áreas mínimas destinadas

à construção de HIS-1, isto é, Habitações de Interesse Social de faixa 1 (renda

familiar de 0 a 3 salários mínimos) nas áreas de ZEIS. Atualmente a exigência é de

60% da área destinada à HIS-1, sendo a proposta pautada na redução para 50%.

Tal alteração permitiria maior rentabilidade ao incorporador79.

78 Artigo “Revisão da Lei de Zoneamento deve levar em conta a ‘cidade real’”, de 18 de jul

de 2018. Disponível em https://secovi.com.br/noticias/revisao-da-lei-de-zoneamento-deve-levar-em-

conta-a-cidade-real/13724, acessado em 18 de jun de 2019. 79 Artigo “O que muda com a proposta de revisão da Lei de Zoneamento?”, de 04 de abri de

2018. Disponível em https://www.machadomeyer.com.br/pt/inteligencia-juridica/publicacoes-

83

CAPÍTULO 5 – A DIVERSIFICAÇÃO DO PRODUTO IMOBILIÁRIO RESIDENCIAL 5.1 MERCADO IMOBILIÁRIO: PRODUTO, TIPOLOGIA E ATUAÇÃO

O produto imobiliário é o objeto do mercado, concebido para satisfazer as

necessidades e os desejos do consumidor, sem deixar de respeitar características

específicas frente a outros mercados, como a imobilidade, sua durabilidade e os

altos investimentos necessários à sua produção e, naturalmente, de atender às

determinações da legislação pertinente, inclusive posturas municipais. (MORAES,

2013, p. 131)

Ao definir um produto imobiliário, discute-se o valor agregado a uma porção

de terra, buscando a formatação de uma mercadoria para a venda destinada à um

determinado perfil de demanda. Nesse aspecto, há a abordagem tanto do contexto

edilício quanto urbanístico. Um edifício não deve ser entendido como um

acontecimento isolado na cidade, mas sim como parte integrante das relações

espaciais presentes no espaço urbano. A forma de um edifício busca traduzir um

conjunto de questões urbanas, como circulação, insolação e ocupação, e

mercadológicas, atendendo às viabilidades financeiras e critérios funcionais

(CARVALHO, 2008). Tais questões são apropriadas pelo mercado imobiliário para o

desenvolvimento do produto que será vendido, e este, constantemente sofre

alterações em busca da melhor adequação entre inserção na cidade - do ponto de

vista mercadológico - tipologia a ser vendida e o público-alvo.

Em cada parcela de cidade o produto passa a se distinguir por seu valor

agregado, isto é, os atributos do entorno, local de inserção, fácil mobilidade e outros

fatores que acabam por interferir no preço final de um imóvel. A inserção urbana, isto

é, a localização de um edifício dentro da cidade promove seu caráter único no

espaço e detém parte substancial de suas características e qualidades.

ij/imobiliario/o-que-muda-com-a-proposta-de-revisao-da-lei-de-zoneamento, acessado em 18 de jun

de 2019.

84

FIGURA 10 - PLANTA CONCEITUAL DO EMPREENDIMENTO CONQUISTA AMARALINA 1ª FASE DAS

INCORPORADORAS DIRECIONAL E TRISUL. Fonte: https://www.trisul-sa.com.br/apartamentos/sao-paulo/jardim-amaralina/conquista-amaralina. Acesso em 19 de abr de 2019

FIGURA 11 - PLANTA CONCEITUAL DO EMPREENDIMENTO STATE IBIRAPUERA DA INCORPORADORA TRISUL. Fonte:

https://www.trisul-sa.com.br/apartamentos/sao-paulo/vila-clementino/state-ibirapuera. Acesso em 19 de abr de 2019

Como é possível observar nas figuras 10 e 11, as plantas dos

empreendimentos são de metragens similares, sendo 43,95 e 43,51 metros

quadrados respectivamente. O produto Conquista Amaralina, representado pela

figura 10, foi incorporado em 2016 pelas empresas Direcional e Trisul e é

enquadrado no Programa Minha Casa Minha Vida. Está localizado no distrito do

85

Butantâ e possui seu preço total em R$ 199.900,0080. Já a figura 11 traz o produto

State Ibirapuera, localizado no distrito da Vila Mariana, próximo ao parque do

Ibirapuera. Foi lançado em 2018 também pela incorporadora Trisul e seu preço total

é de R$ 578.858,0081. O segundo empreendimento tem seu valor 66% maior que o

primeiro, e tal diferença pode ser explicada pelas amenidades do condomínio e,

principalmente pela localização.

O impacto da localização na classificação de um produto é uma questão que

se observa desde que as incorporações e condomínios começaram a surgir. A partir

das últimas décadas do século XIX, a cidade de São Paulo se expandiu pelas

várzeas, além dos limites da “colina”. O centro se transformava num conglomerado

comercial e de serviços enquanto novos bairros se formavam, como os industriais

Brás, Mooca, Barra Funda, e o bairros burgueses, como Campos Elíseos, Avenida

Paulista e, mais tarde, o Jardim América (SAMPAIO, 2010). O processo de

periferização se iniciou na década de 1950, promovido pela diminuição dos salários

e crescente especulação imobiliária, influenciada pela aceleração industrial.

Parte das camadas mais ricas e da classe média, que ainda conseguiram manter

seu padrão de vida, deixaram algumas áreas mais tradicionais, em direção à

segurança dos condomínios fechados. (SAMPAIO apud BOTELHO, 2007, p. 151).

Sampaio (2010) ainda cita Caldeira (2000) ao mencionar que os condomínios

existem desde o início do século XX, e que só nos anos 1970, com as mudanças

que facilitaram os financiamentos imobiliários, é que os mesmos começaram a

perder a imagem de cortiços. Tanto para os profissionais do mercado quanto para os

compradores, os condomínios são classificados em duas versões, os horizontais,

que abrigam casas com acesso controlado e muro no perímetro, e os verticais que,

por ocuparem terrenos menores, acabaram por adensar a parte central da cidade.

Alphaville, localizado no município de Barueri, é um exemplo de empreendimento

80 Dados retirado da base de Cadastro de lançamentos imobiliários da EMBRAESP. 81 Dados retirado da base de Cadastro de lançamentos imobiliários da EMBRAESP.

86

horizontal e o Ilhas do Sul, localizado na zona oeste de São Paulo, como

condomínio vertical e pioneiro nesse segmento (SAMPAIO, 2010). Outro exemplo de

empreendimento vertical que ainda hoje é referência, e fez com que outros

incorporadores aproveitassem o ensejo da região, foi o Portal do Morumbi em 1976.

Construído pela construtora Alfredo Mathias, o projeto se apoderava do conceito de

marketing baseado em “oferecer de volta a infância dos seus filhos”, elucidando

ações de convívio familiar como andar de bicicleta, correr com o cachorro e brincar

livremente dentro de um condomínio que oferecesse segurança82.

FIGURA 12 - MATERIAL DE DIVULGAÇÃO DO EMPREENDIMENTO PORTAL DO MORUMBI83

82 Fonte: Artigo “Prédios de São Paulo: Portal do Morumbi”, disponível em

https://acervo.estadao.com.br/noticias/acervo,predios-de-sao-paulo-portal-do-morumbi,10490,0.htm.

Acesso em 10 de dez de 2018. 83 Fonte: Artigo “Prédios de São Paulo: Portal do Morumbi”, disponível em

https://acervo.estadao.com.br/noticias/acervo,predios-de-sao-paulo-portal-do-morumbi,10490,0.htm.

Acesso em 10 de dez de 2018.

87

A intensa produção de empreendimentos verticais aumentou de forma

considerável nas décadas seguintes, em que em 1994 tinha-se cerca de 12% da

população da cidade de São Paulo residindo em apartamentos, enquanto que no

ano de 1998 esse índice saltou para 17,9%. Algumas das razões da mudança estão

relacionadas às localizações privilegiadas, próximas às regiões centrais, e à imagem

de um local seguro para se viver, fato muito valorizado pelo mercado imobiliário

(VILLA, 2008). Villa (2008) também cita que havia mais de 512 mil unidades de

domicílios em apartamentos nos anos 1990. No entanto, esse número saltou para

1.017.720 no ano de 201084. Atualmente esse número representa 28%85 do total de

domicílios no município de São Paulo, soma ainda relativamente baixa em razão da

dimensão territorial, que evidencia a concentração do adensamento em

determinadas regiões. Destacando o perímetro estudado, na região do quadrante

sudoeste da capital, tem-se 67% de domicílios na tipologia apartamentos, conforme

ressaltado no gráfico 15.

84 Número de residenciais de tipologia apartamento.Fonte: IBGE – Censo 2010. Elaboração:

SMDU/Dipro, fornecido pela PMSP. 85 Percentual calculado com base na base de Tipologias Residenciais pertencente ao Censo

2010. Fonte: IBGE – Censo 2010. Elaboração: SMDU/Dipro, fornecido pela PMSP e calculado pela

autora.

88

GRÁFICO 15 - TIPOLOGIAS RESIDÊNCIAIS NO PERÍMETRO ESTUDADO. Fonte: IBGE – CENSO 2010. Elaboração:

SMDU/DIPRO, fornecido pela PMSP e editado pela autora.

Durante a década de 1990 e, consequentemente, os anos 2000, viu-se a

produção dos edifícios passarem para os agentes imobiliários, abandonando a

relativa independência como objeto de atuação dos arquitetos e urbanistas. Houve a

profissionalização do empreendimento, que permitiu o surgimento de novas soluções

e variações na produção dos edifícios, assumindo um papel de mercadoria para o

setor imobiliário (VILLA, 2008). Os empreendimentos então passaram a ser tratados

por uma equipe multidisciplinar dentro das empresas, formada por profissionais de

diferentes áreas que trabalham em conjunto para o desenvolvimento de um produto,

com sua viabilidade financeira e mercadológica. Arquitetos, profissionais de

marketing, administradores, engenheiros, entre outros, são algumas das profissões

que integram um time de especialistas atuantes da definição das operações

imobiliárias dentro de uma incorporadora.

O incorporador é a figura responsável pela articulação entre todos os agentes que

levam uma edificação adiante. É ele que adquire um terreno, encomenda a uma

construtora a produção de uma edificação e se encarrega de comercializá-la.

Regida nacionalmente pela Lei nº 4.951, sancionada em 1964, por ocasião da

criação do Banco Nacional de Habitação (BNH), a atividade de incorporação inclui:

a concepção operacional, econômica e financeira do empreendimento; o

encaminhamento legal do processo junto ao cartório de registro de imóveis; a

escolha e a compra do terreno; a mobilização do capital necessário à operação; a

aprovação do projeto na prefeitura; e a contratação dos projetos de arquitetura,

paisagismo, decoração etc.; a promoção e a venda das unidades habitacionais; a

89

fiscalização da execução da obra e dos serviços contratados; a entrega das

unidades; a efetivação do financiamento ao adquirente; e o provimento dos

contratos garantidores dos empréstimos até sua liquidação. (HOYLER, 2014, p.

24)

Para se definir o produto que será lançado num determinado terreno, esse

time de profissionais, citados no parágrafo acima, compõe uma cadeia de

desenvolvimento do produto imobiliário. Trata-se de um grupo de profissionais que

atuam direta e indiretamente no planejamento, concepção, operação e vendas de

um empreendimento. Os profissionais ligados diretamente a esse processo são os

colaboradores da própria incorporadora ou construtora, que usualmente se

organizam conjunturalmente em grandes núcleos de atuação, tais como: novos

negócios, responsável pela prospecção de terrenos, parceiros e sócios;

incorporação, no desenvolvimento do produto e sua aprovação legal; operações,

que atua com o planejamento e execução de obras; marketing e comercial;

financeiro, com atuação na gestão de recebíveis, financiamentos, pagamentos e

gerenciamento de stakeholders86.

FIGURA 13 - NÚCLEOS OPERACIONAIS DE EMPRESAS DO MERCADO IMOBILIÁRIO. Elaborado pela autora.

No campo indireto de atuação de profissionais, estão os investidores e

financiadores de um empreendimento, partes que atuam no impulsionamento de um

projeto.

86 O termo stakeholder é utilizado no universo de gestão de projetos para designar as partes

interessadas de um projeto. Fonte: Significado de Stakeholder e Engajamento em Português, artigo

publicado no portal PMKB, disponível em https://pmkb.com.br/artigos/significado-de-stakeholder-e-

engajamento-em-portugues/, acessado em 19 de abr de 2019. No mercado imobiliário o termo é

utilizado em referência aos investidores e parceiros de um empreendimento.

90

i) Joint Venture Partners: qualquer indivíduo ou instituição que provê o

incorporador com recursos financeiros durante o período de incorporação, pela

garantia do retorno de parte dos lucros da incorporação. Faz a ponte entre o custo

dos projetos e o financiamento disponível para a construção.

ii) Financiadores da construção: bancos comerciais, responsáveis pelo

financiamento durante o processo de construção. Supervisionam o

empreendimento objetivando garantir que o incorporador complete o projeto

segundo o orçamento estabelecido, e de acordo com os planos e especificações

previamente propostos; e

iii) Investidores: que podem ou não querem estar envolvidos no período da

construção. O contrato é feito com base em valores estimados de construção.

(MORAES, 2013, p.188)

Também no grupo indireto de atuação em um empreendimento, estão os

fornecedores e parceiros que atuam em diferentes frentes para um lançamento

imobiliário. A terceirização é uma prática comum nesse e em outros mercados, pois

oferece vantagens operacionais e financeiras para o contratante, como evitar

recursos imobilizados, gestão direta de fornecedores, burocracias e obter a expertise

para determinado serviço87. Nesse grupo de terceirzados podem estar inseridas as

empresas de coordenação de vendas, imobiliárias, agências de publicidade,

eventos, mídia digital, arquitetos, paisagistas, construtoras, escritórios de advocacia,

entre outros.

As incorporadoras, isto é, o elo entre as aprovações legais, os fornecedores

terceirizados, investidores, bancos e as construtoras, desenvolvem o projeto de um

empreendimento baseado numa determinada oportunidade de mercado. Essa

oportunidade geralmente é mapeada por meio de estudos e pesquisas de mercado,

em que se analisa a região em que o projeto se insere, os possíveis compradores e

suas necessidades, e então se aplica um questionário estratégico sobre as

87 Artigo “Terceirização imobiliária ganha cada vez mais espaço no Brasil”, publicado no

portal online da revista Exame, disponível em https://exame.abril.com.br/negocios/terceirizacao-

imobiliaria-ganha-cada-vez-mais-espaco-no-brasil/. Acessado em 19 de abr de 2019.

91

características do futuro empreendimento. No entanto, de modo geral, o

incorporador acaba por utilizar de sua experiência e metodologia própria na fase de

concepção de um produto imobiliário (MORAES, 2013).

Nesse ponto, o estudo de marketing identifica os pontos fortes e fracos do

terreno em questão, o público-alvo e estabelece uma estratégia de venda, que,

geralmente, é revisitada e redefinida periodicamente de acordo com o desempenho

de vendas. O marketing imobiliário se coloca como artefato fortalecedor quando se

busca a validação da qualidade de um empreendimento residencial, e para isso faz

uso de quatro pilares básicos, os chamados “4Ps”: produto, preço, ponto de venda e

promoção (MORAES, 2013).

Por meio do marketing, o sociometabolismo do capital se revela com toda

imponência, em um processo em que as mercadorias são meticulosamente

concebidas e divulgadas para despertar e, por vezes, realizar desejos; ao mesmo

tempo, incitar sua transformação em novas necessidades. Como tantas outras

mercadorias, os imóveis inserem-se nesse jogo de sedução, sob os mais diversos

artifícios e apelos. (BARBOSA, 2017, p. 2)

Para Righi e Castro (2005, p. 1 e 2):

Em termos gerais, o desenvolvimento de estratégias de marketing visa expressar

os desejos dos compradores potenciais, num processo que resulte na venda de

um determinado produto. Este processo compreende: análise de mercado através

da demanda e oferta; avaliação das possibilidades de diferenciação competitiva

frente às outras empresas; estudos de viabilidade e desenvolvimento de novos

produtos; bem como o desenvolvimento de estratégias de comercialização.

Voltando às figuras 10 e 11, nas quais claramente se apresentam dois

empreendimentos que focam em públicos distintos, é possível verificar linguagens

que abordam atributos e apelos diferentes para cada produto. O empreendimento

Conquista Amaralina, por abranger uma faixa de preço inferior e se adequar aos

parâmetros do Programa Minha Casa Minha Vida, possui seu apelo pautado na

possibilidade de o comprador “sair do aluguel e conquistar a casa própria”. Vê-se tal

ensejo de antemão pelo nome do empreendimento. A figura 14 traz um dos

materiais promocionais utilizados para a comercialização do produto, em que é

possível identificar uma comunicação voltada para a exposição das facilidades

92

financeiras. Essa entonação também é visível por meio da imagem conceito

ocupando boa parte do folheto, que enfatiza os equipamentos de lazer presentes no

empreendimento.

FIGURA 14 - MATERIAL PROMOCIONAL DO EMPREENDIMENTO CONQUISTA AMARALINA. Fonte: https://marins-

consultoria.lojaintegrada.com.br/conquista-amaralina. Acesso em 19 de abr de 2019.

FIGURA 15 - MATERIAL PROMOCIONAL DO EMPREENDIMENTO STATE IBIRAPUERA. Fonte:

https://lancamentostrisul.com.br/. Acesso em 19 de abr de 2019.

A figura 15 traz o material promocional do empreendimento State Ibirapuera,

o qual aborda o produto num tom mais sofisticado, por meio de imagens editadas

com filtro, cores suaves e linguagem conceitual. O fato de possuir o terraço,

chamado no folheto de “rooftop” agrega valor ao produto por explorar a vista que o

empreendimento terá. As diferentes identidades visuais enfatizam os produtos

https://marins-consultoria.lojaintegrada.com.br/conquista-amaralina

https://marins-consultoria.lojaintegrada.com.br/conquista-amaralina

https://lancamentostrisul.com.br/

93

imobiliários, públicos-alvo e abordagens de marketing, que buscam explorar as

informações corretas para cada tipologia.

No mercado imobiliário quando se trata de apartamento e do conceito que

será adotado, invariavelmente, se fala da tipologia do mesmo, isto é, suas

dimensões, seus atributos e suas características. O termo tipologia é utilizado para

denominar a forma-base dos edifícios, ou seja, sua concepção espacial interna

(BRANDÃO, 2003). Brandão levanta que as tipologias se definem em níveis

diferentes, e ressalta uma matéria publicada na Revista Projeto, em 2001, em que

Serapião expõe quinze categorias de edifícios. São citados os edifícios “residenciais

unifamiliares; residenciais multifamiliares ou habitação coletiva; institucionais;

comerciais; administrativos; industriais; religiosos; hospitalares; antigos de valor

histórico; para eventos, esporte e lazer; culturais; escolas; hotéis; restaurantes; e

terminais de transporte” (BRANDÃO, 2003, p. 37). Um outro nível de detalhamento

enfoca na planta do apartamento, na unidade habitacional, e que vai além do

programa básico – número de dormitórios, banheiros, cômodos existentes e

serviços. Outros atributos que podem ser evidenciados são os critérios de

distribuição em planta, a forma geral do apartamento e sua circulação interna

(BRANDÃO, 2003).

Muitas vezes, num mesmo condomínio se apresentam diferentes tipologias

para atender a diferentes públicos, tanto na divergência de custo por metro

quadrado quanto em anseios e preferências de moradia. O emprego das tipologias

das residências verticais vem desde os insulae88 do Império Romano e Idade Média,

e se modificou ao longo do tempo. Hoje, um espaço residencial se divide

basicamente em área social, serviços e área íntima, ainda que os apartamentos

modernos e os atuais busquem por uma planta mais livre (COSTA et al., 2012). Tal

88 Durante o Império Romano as habitações se dividiam em dois tipos, as domus, para os

cidadãos de mais alta classe social, e as insulae. As insulae eram construções de muitos pavimentos

com um grande número de cômodos e construídos por especuladores imobiliários. Fonte: SANTOS,

Maria F.; BATTISTELLE, Rosane A. G.; VARUM, Humberto. Habitações e meio ambiente. Vitruvius,

2013.

94

configuração em tripartições – estar, íntimo e serviços – já aparecia nos edifícios do

ínicio século XX, com as funções presentes da habitação burguesa. Moraes (2013)

levanta que os edifícios datados entre 1910 e 1920 tinham caráter eclético e

obedeciam uma ocupação que respeitava os alinhamentos tanto frontal quanto

lateral. Embora a configuração interna de cada edifício fosse diferente, quase

sempre tinham a parte térrea destinada ao comércio e uma escadaria independente

que dava acesso às unidades habitacionais nos pisos superiores.

Nesse período, os edifícios limitavam-se a quatro pavimentos e seus interiores

apresentavam semelhança com o sobrado colonial: voltado para a via pública

ficava o gabinete de trabalho e também a sala de visitas, os quartos eram

centralizados e abriam-se para o vestíbulo, enquanto outros quartos ficavam

abertos para o pátio interno de ventilação. (MORAES, 2013, p. 264)

Para Villa (2006, n.p):

No que se refere à organização interna dos apartamentos analisados, notamos

certa mescla de referências durante as primeiras décadas. De um lado, temos

uma incipiente referência francesa quando observamos, em outros casos, certa

setorização das áreas íntima, social e de serviços, alguma estanqueidade de

cômodos e, em alguns casos, já uma idéia de modernidade da habitação através

do uso de equipamentos e serviços na casa e da forma de utilização dos espaços.

Por outro lado, as referências coloniais parecem persistir na ordenação dos

espaços, quando observamos uma distribuição dos cômodos muito semelhantes à

casa colonial. A maioria dos apartamentos estudados das décadas de 1910 e

1920 são uma versão reduzida dos palacetes, com um programa menos extenso.

Em relação ao número de dormitórios, que variava de 1 até 6, a pesquisa mostra

que existiam diferentes propostas de habitação. Na maioria dos casos, variava-se

o tipo de unidade do edifício, e conseqüentemente o programa dos apartamentos.

Os edifícios dessa época, conforme tratado no capítulo 2, possuíam caráter

rentista e, embora fossem construídos para assimilarem-se à palecetes empilhados,

não eram voltados para a moradia de seus proprietários. Por isso, era comum a

variação das tipologias das unidades habitacionais, para que fosse possível atender

a quem ali fosse morar. Villa (2006) ressalta que a partir dos anos 1930 era comum

se deparar com apartamentos de um dormitório ou até mais compactos, como sala-

quarto. Os apartamentos dessa época já sinalizavam a imagem de progresso

95

técnico, promovendo a racionalização dos espaços. Tendo os edifícios o caráter

para fins lucrativos, Moraes (2013) aponta que um mesmo conjunto poderia

apresentar uma diversidade de soluções espaciais, com apartamentos de um, dois

ou três dormitórios num só pavimento.

Mesmo nesse início de verticalização e fomento do mercado imobiliário, já se

notava a preocupação com o atendimento das necessidades do consumidor, isto é,

a adaptação do espaço habitacional em função das configurações familiares e

anseios de quem ali residisse. Moraes (2013) ressalta que algumas unidades, as de

tamanho reduzido com um dormitório e banheiro, deixaram de apresentar as

dependências de serviço, e cita que, de acordo com Lemos (1976), a intenção era

atender à homens solteiros ou viúvos que faziam suas refeições em

estabelecimentos próximos.

No final da década, nota-se um quadro bastante claro das principais tipologias na

cidade de São Paulo. Foram idealizados apartamentos dos mais diferentes tipos e

formatos, para os mais diversos clientes, demonstrando o interesse em adequar o

projeto às necessidades habitacionais da população e que respondessem

igualmente às determinantes dos proprietários rentistas e da legislação, com o

aproveitamento máximo de áreas. (MORAES, 2013, p. 270)

A década de 40 foi marcada pela Lei do Inquilinato, conforme abordada no

capítulo 2, sendo tal episódio responsável pela mudança na vocação dos

proprietários de imóveis. Antes o foco era a construção voltada para o mercado

rentista, e a partir de então passa-se para a incorporação. Na questão tipológica

começa a se introduzir alguns novos elementos para as unidades habitacionais,

como mais de um acesso, este para serviço, a varanda e o banheiro em tamanho

maior, para que fosse possível acomodar uma banheira. No âmbito do condomínio,

começam a surgir os equipamentos de lazer, como os playgrounds, garagens

subterrâneas e áreas ajardinadas. Também se adotou os recuos laterais, em função

das exigências legais, e com isso os pavimentos foram redesenhados com unidades

mais compactas, já que se tinham 4 faces para iluminar e ventilar os ambientes

(MORAES, 2013).

Sob a ótica da formulação de uma “cidade ideal” (KREBS, 2000), industrializada,

cosmopolita e moderna, São Paulo dos anos de 1950 e 1960 construía seus

96

apartamentos como símbolo de seu poder cultural e econômico, refletindo novos

hábitos e referências (MEYER, 1991). A sociedade paulistana referenciava-se

claramente nos padrões norte-americanos de viver, abandonando gradativamente

os padrões europeus (SOMEKH, 1997): era o american way of life que soprava

nos trópicos (BODY-GENDROT, 1992). (VILLA, 2006)

Nos anos 1970 a cidade de São Paulo já caminhava para se tornar uma

megalópole, e a produção de novos edifícios foi intensa. As tipologias e

particularidades dos apartamentos variavam em padrões de acabamentos, área,

equipamentos de lazer, e reforçavam um modelo de habitação já bem aceito pela

população. Já o incorporador buscava estimular ainda mais essa demanda por meio

de anúncios e conceitos publicitários. Para os projetos mais caros os atributos do

apartamento apresentavam grandes halls, living, paredes curvas, copa, suíte e

dormitórios reversíveis. Porém, nas tipologias mais simples era evidente a repetição

de um programa, o qual já vinha sendo apresentado nas décadas anteriores: sala

para dois pequenos ambientes, cozinha, área de serviço, dependencias de serviços,

dois ou três dormitórios, banheiro social e acesso independente à unidade (VILLA,

2006).

97

FIGURA 16 - PLANTA TIPO DO PROJETO EXECUTIVO DO EMPREENDIMENTO PORTAL DO MORUMBI, 1973.

FONTE: SANTOS, Demósthenes M. A história da construtora Alfredo Mathias 1950-1985. Dissertação de mestrado, FAUUSP, 2013. Editado pela autora.

A figura 28 traz o projeto executivo, com a planta tipo, do empreendimento

Portal do Morumbi, lançado em 1973 pela construtora Alfredo Mathias, conforme

tratado nesse mesmo capítulo anteriormente. Caracterizando o programa de

apartamento abordado até então, é possível verificar:

1. Cozinha;

2. Área de serviço

3. Dependências de serviço;

4. Dormitório 1;

5. Dormitório 2;

6. Suíte;

7. Banheiro social;

8. Acesso independente à unidade;

98

Villa (2006) analisa que durante as últimas décadas se viu quatro tipologias

bem definidas nos produtos imobiliários, sendo: apartamentos de um dormitório ou

kitchenettes; apartamentos de dois ou três dormitórios, que se subdividem em

metragens menores com ambientes mais compactos, e em apartamentos maiores,

com metragens mais amplas e incrementos, como suítes; e o apartamento com

quatro dormitórios ou mais, que detém de um programa espacial mais abrangente. A

partir da década de 80 também foi possível notar diminuição das áreas dos

apartamentos e a oscilação do foco no desenvolvimento de produto, que épocas se

voltavam à alta renda e em outras à média. Uma outra mudança significativa que

veio com o período foi a forma como os empreendimentos eram ofertados, com uma

abordagem pautada nos acabamentos e itens de luxo, como interfone, armários

embutidos, revestimentos em madeira e elevadores; e agora evidenciando os

equipamentos de lazer, que poderiam agregar no status social do morador (VILLA,

2006).

Os anos 1990 trouxeram a flexibilização e sofisticação dos espaços, os quais

no entendimento do incorporador e profissionais de marketing permitiam a

adaptação a diferentes momentos de vida do comprador. Espaços com nomes

estrangeiros surgem para agregar valor ao produto, como duplex, penthouses, free

space89, double suíte e living com lareira, que se unem à suíte máster com

hidromassagem, a despensa, rouparia e a suíte da empregada (MORAES, 2013).

Quanto à flexibilização, embora seja o ponto alto do marketing, ela acontecia

limitando-se a alguns cômodos, com alterações de posição de portas ou substituindo

paredes, mas mantendo a configuração tradicional em três partes, social, íntimo e

serviços (VILLA, 2006).

89 Nome dado aos espaços que podem ser closet, escritório ou dormitório de serviços.

Fonte: MORAES, Sandra R. C. de. O arquiteto e o mercado imobiliário residencial na cidade de São

Paulo no século XXI (2000 – 2001). Tese de Doutorado. Universidade Presbiteriana Mackenzie, São

Paulo, 2013.

99

Novas fórmulas de habitação foram-se delineando por iniciativa do mercado

imobiliário que, auxiliado pelos profissionais de marketing, estava atento às

transformações em curso do perfil dos usuários. O número de descasados,

solteiros, DINKs (Double Income No Kids), casais com mais idade cujos filhos já

saíram de casa e idosos que viviam solitariamente havia aumentado

significativamente nas últimas décadas, principalmente nos grandes centros

urbanos e o mercado tratou de contemplá-los, segmentando seus projetos. Em

meio às configurações convencionais, vieram os flats, Lofts, Butler-services e uma

valorização das antigas kitchenettes. (VILLA, 2006, n.p)

5.2 AS VARIAÇÕES DO PRODUTO E ATUAÇÃO DAS EMPRESAS NA ÚLTIMA DÉCADA

Criando coisas novas com conceitos velhos, o mercado, hoje, diz saber o que os

clientes querem e precisam: uma arquitetura de fachada que estimula o gosto pela

inovação constante, entretanto sem alterações conceituais. Esta receita garantida,

que vende bem, pode realmente atender às novas demandas dos novos modos de

vida da sociedade? (VILLA, 2006)

Criando novos conceitos para novos produtos ou readaptando os existentes

para uma nova abordagem, o mercado imobiliário atua constantemente na tratativa

entre o que se constrói e o consumidor. A cidade de São Paulo, conforme abordado

anteriormente, detém um mercado efervescente, que atua tanto em novos vetores

de crescimento quanto na ressignificação de alguns bairros.

No recorte temporal para esse estudo, de 2009 a 2018, a metrópole recebeu

4197 novos lançamentos imobiliários, sendo o perímetro estudado detentor de 1581,

isto é, 37% dos lançamentos90. Para que se tenha uma leitura da ocupação

territorial, isto é, dos novos empreendimentos que a cidade recebeu durante o

90 Dados retirados do Cadastro de lançamentos imobiliários da EMBRAESP.

100

período, usou-se a base de dados da EMBRAESP – Empresa Brasileira de Estudos

do Patrimônio – apenas os lançamentos com endereços únicos, que excluem as

eventuais etapas de vendas ou novas torres, prática comum no mercado imobiliário.

Dessa forma, a figura 29 aponta esse raciocínio que, durante o período, o perímetro

de estudo recebeu 1581 novos lançamentos, sendo 752 endereços.

FIGURA 17 - FUNIL DE LANÇAMENTOS IMOBILIÁRIOS NA CIDADE DE SÃO PAULO. Fonte: Cadastro de lançamentos

imobiliários EMBRAESP. Elaborado pela autora.

Visando elucidar as mudanças de oferta dos produtos imobiliários ao longo da

última década e o impacto financeiro e mercadológico, isto é, os players91 que

surgiram ou como se comportaram, estabeleu-se determinados agrupamentos de

tipologias. Levantar o número de dormitórios de um apartamento pode trazer

algumas suposições, como a metragem quadrada que aquele núcleo teria, ou então

a configuração familiar que ali viveria. No campo da atuação das incorporadoras,

pode-se fazer uma leitura do público que elas buscam e do seu impacto no volume

de VGV, dado relevante para seus investidores e acionistas. VGV significa Valor

Geral de Vendas, que é a soma do valor potencial de venda de todas as unidades

91 Nomenclatura utilizada pelo mercado imobiliário ao mencionar empresas que atuam

nesse segmento.

101

de um empreendimento. É um termo muito utilizado no mercado imobiliário para

identificar a performance de um empreendimento, de uma empresa e do mercado

como um todo. O gráfico 16 traz o comportamento do VGV durante a última década,

no qual se verificam as oscilações do mercado diante de fatores externos já

dissertados anteriormente.

GRÁFICO 16 - VGV LANÇAMENTOS 2009 A 201892. Fonte: Cadastro de lançamentos imobiliários EMBRAESP. Elaborado

pela autora.

O período entre 2009 e 2018 compreendeu mais de 179 bilhões de reais em

lançamentos imobiliários, sendo 74,7 bilhões somente na região estudada,

representando 41% do total93. De acordo com a base de Cadastros imobiliários da

EMBRAESP, foram 1.581 lançamentos imobiliários inseridos na região, com o total

de 86.879 unidades. A média de VGV por lançamento foi de R$ 47.248.576,85, e,

92 Valores atualizados pelo IPCA – Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo. 93 Dados elaborados com base no Cadastro de lançamentos imobiliários da EMBRAESP e

com valores atualizados pelo IPCA.

102

por unidade, de R$ 859.816,53. Trazendo essa média de valor para

empreendimentos e unidades na cidade de São Paulo, se tem R$ 42.720.991,18 e

R$ 631.769,59, respectivamente.

GRÁFICO 17 - VALOR POR M² POR ANO. Fonte: relatórios anuais EMBRAESP. Elaborado pela autora.

A partir dos valores levantados no parágrafo anterior e no gráfico 17, reforça-

se o fato de a região deter a classe de mais alta renda da cidade, visto que seu valor

médio por unidade de imóvel é de 36% maior que na cidade de São Paulo. E,

conforme dissertado no começo deste subcapítulo, para se ter uma visão ampla da

atuação do mercado durante a última década se faz necessário trazer análises sobre

as tipologias que figuraram e como os agentes imobiliários atuaram. O gráfico 18

expõe o comportamento do mercado com relação às tipologias lançadas dentro do

perímetro estudado. Filtrou-se por empreendimentos de até 1 dormitório, 2, 3 e 4 ou

mais.

103

GRÁFICO 18 - TIPOLOGIAS DE APARTAMENTOS POR ANO NO PERÍMETRO DE ESTUDO. Fonte: Relatórios anuais

EMBRAESP – Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio. Elaborado pela autora.

Conforme histórico, é possível verificar a mudança da busca por tipologia de

apartamentos em São Paulo e o recorte temporal ilustra esse movimento de forma

rápida, visto que até 2011 era notável a presença de apartamentos acima de 3

dormitórios. Já nos anos seguintes houve uma maior diversificação de tipologias,

migrando para os apartamentos compactos e inseridos em empreendimentos com

mais de uma planta para venda. Em 2009, apenas 5% dos lançamentos no

perímetro de estudo eram de 1 dormitório contra 29% em 2018. É válido ressaltar as

mudanças e até a descontinuidade do crescente número de lançamentos em função

dos episódios sofridos na economia, conforme tratado nos capítulos anteriores.

Ainda que existam inúmeras empresas e empreendedores individuais

atuantes no mercado imobiliário, vê-se a predominância de atuação de

determinadas empresas, ainda mais relevantes no perímetro de estudo na porção

sudoeste de São Paulo. Por ser a região de concentração de classe alta e de maior

poder aquisitivo, o preço do terreno acompanha essa tendência, influenciando

diretamente a viabilidade financeira do empreendimento. No gráfico 19 são

apontados os principais incorporadores que atuaram na região entre os anos de

2009 e 2018, e quais foram seus focos do ponto de vista de produto imobiliário e

tipologia para lançamento.

104

GRÁFICO 19 - COMPORTAMENTO DAS INCORPORADORAS FRENTE AO PRODUTO IMOBILIÁRIO NO PERÍMETRO DE

ESTUDO. Fonte: relatórios anuais EMBRAESP. Elaborado pela autora.

É possível verificar que, assim como é mostrado no gráfico 19, a tipologia de

até 1 dormitório tem tido expressividade na gama de lançamentos dos principais

players atuantes na região. Ressalta-se a Vitacon, empresa fundada em 2009,

jovem comparada às demais, que já surgiu junto ao propósito de atuar com plantas

compactas. No entanto, incorporadoras tradicionais, como o caso da Gafisa ou

Cyrela, também diversificaram seus produtos e tipologias. A atratividade dos

apartamentos menores, de 1 ou 2 domitórios ou os chamados estúdios ou lofts, que

não possuem divisão entre área íntima e social, atendem à um perfil de demanda

específico - de jovens executivos, pessoas que vivem sozinhas ou um casal sem

filhos. Para essa região, trabalhar com metragens quadradas menores não significa

atender a uma outra classe social, como o caso dos produtos encaixados no

Programa Minha Casa Minha Vida, mas sim estabelecer opção de compra para um

nicho de público específico e de alto poder aquisitivo.

No gráfico 20 é possível verificar o preço médio por metragem quadrada em

cada tipologia, em que se verifica que apartamentos menores possuem seu preço

por metro quadrado ainda mais alto. Alexandre Lafer Frankel, presidente da Vitacon,

cita que unidades cada vez mais compactas estão associadas à uma bandeira de

105

vida mais simples, com preços proporcionalmente mais acessíveis e localização

privilegiada94. Esta afirmação parece contradizer os dados pesquisados e coletados,

porém a referência que o executivo faz é com relação ao preço total do imóvel e não

o unitário por metro quadrado. Dessa forma, quanto menor o apartamento, menor o

preço total do mesmo proporcionalmente, ainda situado numa localização

privilegiada.

GRÁFICO 20 - VALOR POR M² DAS TIPOLOGIAS DE APARTAMENTOS. Fonte: Relatórios anuais EMBRAESP.Elaborado

pela autora95.

Os números do mercado confirmam que os apartamentos desse segmento

deixaram de estar associados à ideia de habitação mínima e barata, como foram

as quitinetes em décadas passadas, direcionando-se agora a um público com

maior poder de compra e localizando-se, muitas, vezes, nos bairros mais

valorizados. (MORAES, 2013, p. 258)

94 Artigo publicado na página online da revista Construção e Mercado, em abril de 2016.

Disponível em http://construcaomercado17.pini.com.br/negocios-incorporacao-

construcao/177/presidente-da-vitacon-consolida-incorporadora-no-ramo-de-compactos-369596-

1.aspx, acessado em 04 de dez de 2018. 95 Valores atualizados pelo IPCA – Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo.

106

A tabela 10 traz um comparativo entre as metragens praticadas nos últimos

20 anos na cidade de São Paulo, na qual se vê a redução da metragem média dos

apartamentos de tipologias diferentes. A redução média entre os anos de 1999 e

2008 e 2009 a 2018 foi de 3,75%.

TABELA 10 - METRAGENS QUADRADAS MÉDIAS POR DÉCADAS. FONTE: BASE CADASTRO DE LANÇAMENTOS

IMOBILIÁRIOS EMBRAESP. ELABORADO PELA AUTORA

O gráfico 21 mostra a média de preço por metragem quadrada praticada

pelos dez incorporadores que mais tiveram lançamentos entre os anos de 2009 e

2018 no perímetro de estudo. Vê-se que os que tiveram seus produtos focados em

tipologias menores, praticaram valores financeiros maiores por unidade de medida.

107

GRÁFICO 21 - ATUAÇÃO DAS INCORPORADORAS E PREÇO POR M². Fonte: Relatórios anuais EMBRAESP.Elaborado

pela autora96

Para estudo do produto imobiliário ofertado acompanhando as tendências de

mudanças tipológicas apresentadas até então, estabeleceu-se uma análise ampliada

dos imóveis compactos ofertados durante o período de 2009 a 2017. De acordo com

a EMBRAESP, 82% das unidades lançadas em 2018 na Grande São Paulo foram de

até 52m², sendo 63% de apartamentos com 2 dormitórios e 19% de studios ou 1

dormitório97.

96 Valores atualizados pelo IPCA – Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo. 97 Informações retiradas do site da EMBRAESP. Disponível em

https://embraesp.com.br/lancamentos-residenciais/. Acesso em 07 de mar de 2019.

108

GRÁFICO 22 - LANÇAMENTOS IMOBILIÁRIOS NA GRANDE SÃO PAULO POR TIPOLOGIA. Fonte: informações disponíveis

no site da EMBRAESP – EMPRESA BRASILEIRA DE ESTUDO DO PATRIMÔNIO. Elaborado pela autora.

Já na delimitação da área estudada, 72% dos lançamentos imobiliários foram

de 1 ou 2 dormitórios, conforme gráfico 22. E, no gráfico 23, a segmentação por

número de dormitórios.

GRÁFICO 23 – LANÇAMENTOS IMOBILIÁRIOS NO PERÍMETRO DE ESTUDO POR TIPOLOGIA. Fonte: Relatórios anuais

EMBRAESP.Elaborado pela autora.

A tendência de compactação dos apartamentos, acompanha um movimento

presente nas grandes cidades ao redor do mundo. Os especialistas do setor citam

109

alguns fatores que influenciam o consumidor na busca por unidades menores por

parte do consumidor, que são: aumento do número de pessoas que vivem sozinhas;

localização em bairros valorizados por um preço acessível; mobilidade urbana e

menos tempo de deslocamento; maior rentabilidade de aluguel. Já para o

incorporador, construir unidades compactas pode significar maior apelo de venda e,

consequentemente, o acréscimo no momento do lançamento98.

Para compensar a falta de espaço, os incorporadores investem em ambientes

compartilhados, como lavanderia e coworking, e com uma oferta de serviços

semelhantes à de um hotel. Tais serviços são buscados por consumidores que

valorizam a aquisição ou locação de um imóvel, na maioria das vezes, bem

localizado, e por um preço acessível. O gráfico 24 traz os bairros com o maior

número de empreendimentos lançados com até 52m² na cidade de São Paulo. E,

ampliando para o perímetro de estudo, o gráfico 25.

GRÁFICO 24 - EMPREENDIMENTOS COMPACTOS POR DISTRITOS EM SÃO PAULO99. Fonte: Relatórios anuais

EMBRAESP.Elaborado pela autora.

98 “Apartamentos compactos são quase metade dos lançamentos de SP; entenda a

tendência”. Matéria publicada no portal G1, de 27 de ago de 2017. Disponível em

https://g1.globo.com/economia/negocios/noticia/apartamentos-compactos-sao-quase-metade-dos-

lancamentos-de-sp-entenda-a-tendencia.ghtml, acesso em 11 de mar de 2019. 99 Foram considerados os 10 distritos com maior número de lançamentos entre os anos de

2009 a 2018.

110

GRÁFICO 25 - EMPREENDIMENTOS COMPACTOS POR DISTRITOS NO PERÍMETRO DE ESTUDO. Fonte: Relatórios

anuais EMBRAESP. Elaborado pela autora.

Para reafirmar o apelo de compactação em regiões valorizadas, os bairros

descritos no gráfico 26 possuem alto custo médio por metro quadrado, conforme a

seguir. E, no gráfico 27, a variação anual de preços, que mostra a volatilidade do

mercado e a influência recebida de fatores externos.

111

GRÁFICO 26 - PREÇO MÉDIO POR M² DE APARTAMENTOS COMPACTOS NO PERÍMETRO DE ESTUDO POR BAIRROS.

Fonte: Relatórios anuais EMBRAESP.Elaborado pela autora

GRÁFICO 27 - PREÇO MÉDIO POR M² POR ANO DE APARTAMENTOS COMPACTOS NO PERÍMETRO DE ESTUDO.

Fonte: Relatórios anuais EMBRAESP.Elaborado pela autora100.

100 Valores atualizados pelo IPCA – Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo.

112

Para o incorporador, além da atratividade do preço e mobilidade para o cliente

morador, há também vantagens para o investidor. Em entrevista ao portal G1,

Alexandre Frankel, CEO da Vitacon, ressalta que é um tipo de produto que possui

muita liquidez, sendo dessa forma, fácil de vender e com facilidade para locação101.

O índice FipeZap apontou que unidades menores possuem rentabilidade maior para

locação, de 0,40%, enquanto apartamentos de 4 dormitórios têm retorno de

0,31%102.

Outro fator que contribuiu para que o mercado imobiliário apostasse em

unidades compactas foi a alteração de regras do zoneamento, que trouxe uma

delimitação rigorosa para o gabarito dos prédios, impactando diretamente na

viabilidade do empreendimento. Embora se busque um menor valor total de venda, o

custo de construção de um apartamento compacto acaba sendo maior que o usual.

Segundo Odair Senra, atual presidente do SindusCon-SP103, quanto mais unidades

um empreendimento possuir, maior o número de áreas molhadas e,

consequentemente, maior o investimento com revestimentos104105. No entanto, o

aumento do número de unidades faz com que o aproveitamento do terreno seja

maior e, com isso, o custo do IPTU reduzido por unidade, tornando-se mais um

atrativo para o comprador. Um exemplo expoente dessa compactação recente na

cidade de São Paulo é o empreendimento Nova Higienópolis, da incorporadora

101 “Apartamentos compactos são quase metade dos lançamentos de SP; entenda a



lancamentos-de-sp-entenda-a-tendencia.ghtml, acesso em 11 de mar de 2019. 102 O cálculo da rentabilidade de um imóvel é feito pela divisão do valor de venda pelo preço

do aluguel mensal. 103 Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo. 104 As incorporadoras costumam entregar com acabamentos, isto é, pisos e revestimentos,

apenas as áreas molhadas de um apartamento. 105 “Apartamentos compactos são quase metade dos lançamentos de SP; entenda a



lancamentos-de-sp-entenda-a-tendencia.ghtml, acesso em 11 de mar de 2019.

113

Vitacon. O projeto foi classificado como o menor apartamento da América Latina106,

localizado na Rua das Palmeiras, no bairro Vila Buarque, próximo ao centro da

capital. Em função do pouco espaço, o apartamento prevê apenas banheiro, sofá-

cama, bancada com pia e espaço para cooktop, e por esse motivo, a área comum do

edifício conta com atributos compartilháveis entre os moradores, como por exemplo

uma cozinha107.

FIGURA 18 - PLANTA DO APARTAMENTO DE 10M² DO EMPREENDIMENTO NOVA HIGIENÓPOLIS108

106 De acordo com artigo publicado no portal online da revista Veja, a construtora Vitacon

afirma que o empreendimento Nova Higienópolis possui o menor apartamento da América Latina.

Disponível em https://veja.abril.com.br/economia/com-10m2-menor-apartamento-do-pais-custa-r-100-

mil/, acessado em 09 de dez de 2018. 107 Fonte: Artigo “Com 10m², menor apartamento do país custará R$ 100 mil”, disponível em

https://veja.abril.com.br/economia/com-10m2-menor-apartamento-do-pais-custa-r-100-mil/. Acesso

em 09 de dez de 2018 108 Planta do apartamento de 10m² do empreendimento Nova Higienópolis. Fonte: Artigo

“Com 10m², menor apartamento do país custará R$ 100 mil”, disponível em

https://veja.abril.com.br/economia/com-10m2-menor-apartamento-do-pais-custa-r-100-mil/. Acesso

em 09 de dez de 2018.

114

De acordo com o Caderno de lançamentos imobiliários fornecido pela

EMBRAESP, o preço por m² útil do apartamento foi de R$ 13.963,99, sendo seu

preço total comercializado por R$ 139.000,00 no portal online Zap Viva Real109.

Embora o apelo de marketing seja a acessibilidade de compra de um imóvel em

localizações privilegiadas, com seu valor total proporcionalmente inferior ao

calculado por metragem quadrada, ainda se questiona a qualidade do conforto

humano para tais empreendimentos.

No campo do usuário do espaço, isto é, o consumidor, além das vantagens

financeiras que o levam a comprar um apartamento compacto, haja visto o que foi

dissertado anteriormente sobre o custo total do imóvel ser mais acessível, também

há a questão sobre o modo e estilo de morar. O espaço impacta nos valores e

comportamentos do indivíduo que se insere, como nas percepções emocionais, no

capital social e econômico e traduz as necessidades de um estilo de vida nômade-

global, em que há uma busca pela desmaterialização das posses e ressignificação

do papel de um bem (ROSENTHAL, B; GAMBAGORTE, E, 2017).

O mesmo ocorre em outras cidades com elevado adensamento urbano, como

Istambul, Rio de Janeiro, Cairo ou Cidade do México. O trânsito caótico dos

grandes centros, a falta de conforto do transporte público e as demandas de

tempo da vida profissional formam um contexto socioeconômico-espacial que, em

dado momento da vida, influencia a escolha de morar perto dos centros

profissionais e, consequentemente, em espaços menores, o que transforma

comportamentos de consumo e, portanto, as relações de apego/desapego a

posses materiais. Tais transformações são relevantes para diversas indústrias,

como imóveis, bares e restaurantes, moda, móveis, serviços de condomínios

residenciais, entre outras. (ROSENTHAL, B; GAMBAGORTE, E, 2017, p. 225)

109 Fonte: Portal Zap Viva Real. Disponível em

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-1-quartos-higienopolis-centro-sao-paulo-10m2-

venda-RS139000-id-84773060/, acessado em 09 de dez de 2018.

115

Laura Kroeff, vice-precidente da Box 1824, agência especializada em

pesquisa de tendências e consumo, na matéria publicada no portal online da Folha,

ressalta que, principalmente os jovens chamados de millenials – nascidos entre 1980

e 1994 – valorizam mais as facilidades de acesso aos bens do que a sua posse110.

Esse desapego pode se dar em função da busca de mudanças voluntárias no estilo

de vida, em que Rosenthal e Gambagorte (2017) citam Bardhi et. al. (2012) ao

afirmar que as posses materiais se tornam um obstáculo às constantes realocações.

Dessa forma, os novos consumidores estabelecem relações breves e líquidas com

as posses, sem formação de vínculos emocionais e duradouros.

O mercado imobiliário, por abrigar essa demanda por moradia, se adapta às

novas necessidades de consumo e às novas formas de busca-lo, tema que será

abordado no próximo capítulo desta dissertação. No entanto, conforme já

apresentado, o setor teve seu comportamento de lançamentos alterado na última

década, sendo os apartamentos de até um dormitório parte significante do todo.

Sendo assim, em busca de uma leitura clara da concentração dos empreendimentos

compactos no perímetro de estudo na cidade de São Paulo, fez-se um mapa geral

com os produtos lançados na última década. Tais produtos foram classificados de

acordo com o número de dormitórios, conforme apresentado na tabela 12.

TABELA 11 - CLASSIFICAÇÃO DOS EMPREENDIMENTOS NO PERÍMETRO DE ESTUDO. Elaborado pela autora.

110 Atigo “Por mais liberdade, jovens escolhem pagar aluguel em vez de comprar imóvel”

publicado no portal online da Folha. Disponível em

https://www1.folha.uol.com.br/sobretudo/morar/2018/05/1968215-por-mais-liberdade-jovens-

escolhem-pagar-aluguel-em-vez-de-comprar-imovel.shtml, acesso em 23 de abr de 2019.

116

A fim de demonstrar a ocupação de novos empreendimentos no perímetro

estudado, foram filtrados os empreendimentos de endereços únicos nos distritos

pertencentes, totalizando 752 projetos. É importante evidenciar que a base utilizada

para essa classificação foi o Cadastro de empreendimentos imobiliários da

EMBRAESP – Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio, fornecido em formato

de programa Excel, e que, embora se tenha utilizado a metodologia informada,

algumas divergências podem ser encontradas. A imagem trazida na próxima página

contempla todos esses lançamentos realizados entre os anos de 2009 e 2018.

117

A imagem expressa no mapa anterior configura uma visão macro de toda a

região estudada, com os 13 distritos demarcados em linha azul, e representada na

escala 1:50.000. Embora seja necessária a ampliação do mapa para a completa

visualização de cada empreendimento, é possível verificar a concentração de cada

uma das tipologias presentes do perímetro. Vê-se que os empreendimentos de 2 e 3

dormitórios foram concentrados, em sua maioria, na periferia da região,

compreendendo os distritos Butantã, Vila Sonia, Vila Andrade, Morumbi e Saúde. Já

os distritos da Vila Mariana e Santo Amaro apresentaram maior diversificação de

tipologias durante a última década. Abaixo o gráfico que elucida esse comparativo e

traz o comportamento das tipologias em cada bairro compreendido nos distritos

estudados.

GRÁFICO 28 – TIPOLOGIAS LANÇADAS NOS BAIRROS COMPREENDIDOS PELO PERÍMETRO DE ESTUDO. Fonte:

Cadatro de lançamentos imobiliários, EMBRAESP. Elaborado pela autora.

É importante ressaltar que a base da EMBRAESP adota os endereços dos

empreendimentos e estes acabam por se incluir em bairros que não

necessariamente são os apontados pelo poder municipal. Dessa forma, os distritos

Vila Sonia e Vila Andrade se denominam como Morumbi, não aparecendo com seus

próprios nomes no gráfico 28. Esse mesmo raciocínio se reflete em

empreendimentos que se intitulam de determinados bairros classificados para o

118

estudo e, quando conferidos por seus endereços no mapa de localização, estão fora

do perímetro.

Ainda que as tipologias de 2 e 3 dormitórios representem uma parcela

considerável dos lançamentos, é possível evidenciar a presença dos apartamentos

de até 1 dormitório. Estes, mesmo que de forma tímida, podem ser vistos em todos

os bairros estudados, com exceção do Jardim Europa que é predominantemente

horizontal e, quando verticalizado, detém empreendimentos considerados de

altíssimo padrão e com metragens elevadas. De forma geral, os apartamentos de 4

dormitórios ou mais são considerados imóveis de luxo e, por isso, se apresentam em

quase todos os bairros de forma pontual e com mais força naqueles considerados de

alto padrão.

Os bairros que tiveram expressivos lançamentos com até 1 dormitório foram

Brooklin, Pinheiros e Vila Olímpia, sendo seus números consideravelmentes

superiores aos lançamentos de outras tipologias.

TABELA 12 – NÚMERO DE LANÇAMENTOS POR TIPOLOGIAS EM ENDEREÇOS ÚNICOS. Fonte: Cadatro de lançamentos

imobiliários, EMBRAESP. Elaborado pela autora.

Notoriamente os bairros Brooklin, Pinheiros e Vila Olímpia são regiões que

sofreram visíveis mudanças morfológicas e sociais e, consequentemente,

imobiliárias. O mapa a seguir traz o campo ampliado desses três bairros,

compreendidos nos distritos Pinheiros e Itaim Bibi, mostrando o predomínio de

unidades menores.

119

Os dois distritos destacados também são os que possuem o mais alto custo

por metro quadrado em apartamentos compactos, conforme mostrado anteriormente

no gráfico 26, como o bairro Vila Olímpia, com R$ 19.939,00/m². Ainda que o

mercado imobiliário tenha sofrido com a crise econômica enfrentada nos últimos

anos e que o número de lançamentos tenha caído, a região vem se desenvolvendo

e recebendo novos empreendimentos com diferenciais tanto tipológicos quanto de

conceito e atributos. Por isso, pela relevância numérica em comparação aos demais

bairros, destaca-se os empreendimentos situados no bairro Vila Olímpia e

detentores dessas características para que se aproxime a discussão sobre a

diversificação de tipologias lançadas.

Conforme tabela 14, foram lançados 24 empreendimentos residenciais

privados de até 1 dormitório no bairro Vila Olímpia, expressos a seguir.

Nome do empreendimento Data de lançamento dorm tt_unid área_útil área_total Incorporadora

AFFINITY VILA OLÍMPIA - FOR LIVE dez/09 1 174 43,68 81,09 VITACON

LOUNGE 161 BENEDITO LAPIN mar/10 1 42 65,75 120,85 AMY/BOLSA DE IMÓVEIS

MAXHAUS ITAIM mai/10 0,5 76 70 119,65 MAXCASA

VILLA FUNCHAL BAY APARTMENTS set/10 1 90 42,89 90 CONCIVIL/DIALOGO

INDI VILA OLÍMPIA nov/10 1 72 35,15 81,91 BUENO NETTO/VITACON

LIMITED FUNCHAL - ED LIMITED dez/10 1 17 62,48 122,32 YUNY

IGLOO VILA OLÍMPIA dez/10 1 60 39,62 88 GAFISA/BKO

F.L RESIDENCE mai/11 1 28 36,54 89,68 SDI/STAN/BRAMEX

HORIZONTE HOME ago/11 1 152 55,3 101,02 AAM/TOLEDO FERRARI/EMOÇÕES

VOX VILA OLÍMPIA XCLUSIVE mar/12 1 26 32,45 81,58 VITACON

VN CASA DO ATOR abr/13 1 28 28,68 67 VITACON

MAXHAUS VILA OLÍMPIA ago/13 0,5 31 74,7 140 MAXCASA

VN CASA QUATÁ nov/13 1 82 27,31 75,71 VITACON

ONE ELEVEN HOME AND WORK BY HELBOR dez/13 1 88 54,85 108 HELBOR/TOLEDO FERRARI

UBER ITAIM jan/14 1 117 39,93 80 CANOPUS

FORMA ITAIM mar/14 1 114 45,8 101,56 ERC/GR PROPERTIES/HUMA

VN CASA GOMES DE CARVALHO abr/14 1 136 29,52 68,61 VITACON

LOFT JCP set/14 1 32 37,15 75 SOUEN & NAHAS

DOC QUATÁ set/14 1 40 44,38 105,12 GAFISA

CYRELA BY PININFARINA set/14 1 88 48,5 100 CYRELA BRAZIL REALTY

HELBOR NUN VILA NOVA dez/14 1 120 39,09 72 HELBOR/TOLEDO FERRARI

VN CASA FERREIRA LOBO jul/15 1 28 28 72,46 VITACON

VN ALVORADA jun/16 0,5 17 26,36 42 VITACON

FLOAT BY YOO 01/out/18 1 20 63,57 130 CYRELA BRAZIL REALTY Tabela 13 - RELAÇÃO DOS EMPREENDIMENTOS RESIDENCIAIS PRIVADOS LANÇADOS NO BAIRRO DA VILA OLÍMPIA

ENTRE 2009 E 2018. Fonte: Cadatro de lançamentos imobiliários, EMBRAESP. Elaborado pela autora.

120

A partir desses empreendimentos selecionados, objetiva-se a exposição das

diferentes tipologias lançadas para uma comparação mercadológica, tomando como

base suas localizações, metragens, amenidades e público-alvo. Como padrão de

análise para cada empreendimento foi elaborada uma tabela com as informações

básicas de cada projeto, contendo: nome, data de lançamento, incorporadora

responsável, área total e útil comercializada, valores praticados na data do

lançamento e com correção, zona, setor, quadra, número de unidades e pavimentos

e amenidades do condomínio. Na sequência e como complemento dessa tabela, as

plantas das tipologias de cada empreendimento em escala. 23 dos 24

empreendimentos foram agrupados de acordo com suas similaridades de programa

ou tipologias, de acordo com a tabela 14. A ficha técnica do empreendimento Loft

JCP consta como anexo I desta dissertação, visto que suas plantas não foram

disponibilizadas, o quev impossibilitou a análise via agrupamento de características.

Agrupamento Empreendimento

AFFINITY VILA OLÍMPIA - FOR LIVEINDI VILA OLÍMPIAIGLOO VILA OLÍMPIAVOX VILA OLÍMPIA XCLUSIVEVN CASA QUATÁ

DOC QUATÁLOUNGE 161 BENEDITO LAPINMAXHAUS ITAIMVN CASA DO ATORMAXHAUS VILA OLÍMPIAF.L RESIDENCEHORIZONTE HOMEVN CASA GOMES DE CARVALHOONE ELEVEN HOME AND WORK BY HELBORFORMA ITAIMCYRELA BY PININFARINAFLOAT BY YOOHELBOR NUN VILA NOVAVN CASA FERREIRA LOBOVN ALVORADA

VILLA FUNCHAL BAY APARTMENTSLIMITED FUNCHAL - ED LIMITEDUBER ITAIM

Possuem unidades corporativas

Produto com forte apelo de design e forma

Produto com metragem significativa de varanda

Até 3 tipologias de plantas

Tipologias com metragem de até 70m²

Possuem tipologia de 2 dormitórios

Tabela 14 - AGRUPAMENTO DE EMPREENDIMENTOS RESIDENCIAIS NO BAIRRO VILA OLÍMPIA. Fonte: Cadatro de

lançamentos imobiliários, EMBRAESP. Elaborado pela autora.

121

Com semelhança evidenciada pelas metragens ofertadas, os

empreendimentos Affinity Vila Olímpia for Live da incorporadora Vitacon; Indi Vila

Olímpia também da Vitacon, e com participação da Bueno Netto; Igloo Vila Olímpia,

da Gafisa com a BKO; Vox Vila Olímpia Xclusive e o VN Casa Quatá, ambos da

Vitacon, são empreendimentos que se limitam a produtos de até 70m², conforme

figuras 19, 20, 21, 22 e 23 respectivamente. Embora em tal metragem seja possível

explorar um programa mais abrangente, como acontece nos produtos econômicos,

esses empreendimentos se concentram em apenas um dormitório em formato

studio, isto é, sem divisórias entre área social e íntima. Uma outra característica, não

somente desse primeiro agrupamento, mas de todos os apartamentos compactos

recentemente lançados, é com relação à apropriação da varanda na composição de

layout, como parte da área interna do apartamento.

Conforme detalhado nas páginas seguintes a partir fichas técnicas de cada

empreendimento, todos eles, com exceção do VN Casa Quatá, têm seu valor médio

por metragem quadrada entre R$ 6.100,43 e R$ 7.931,85111. Já o VN Casa Quatá

tem seu preço por metro quadrado médio muito superior, com valor de R$

21.420,98, além de possuir a menor metragem de apartamento, com 18m², e a maior

diversificação de plantas disponíveis, com 5 opções, em comparação aos demais.

Os empreendimentos estão expostos em ordem cronológica de lançamento,

desde 2009, e, nessa sequência, também é possível verificar a diminuição das áreas

das tipologias menores. O empreendimento Affinity Vila Olimpia conta com

metragem de 61m², sendo os demais entre 18 e 40m².

111 Os valores por metragem quadrada foram atualizados pelo IPCA – Índice Nacional de

Preços ao Consumidor Amplo.

122

123

124

125

126

127

Embora o filtro e seleção aplicados aos empreendimentos tenha sido com

base no número de dormitórios, sendo, no caso, de até 1, alguns produtos

apresentam também outras tipologias para oferta. No Cadastro de lançamentos

imobiliários da EMBRAESP, os empreendimentos aparecem apenas com a

denominação até 1 dormitório, o que significa que pode ser de tipologia studio ou

loft, isto é, sem delimitação interna entre os cômodos, o que não configura

propriamente 1 dormitório do ponto de vista espacial, mas sim funcional. No entanto,

ao analisar mais a fundo cada um dos empreendimentos compactos, viu-se que, em

alguns casos, também se apresenta uma diversificação do produto imobiliário, com

tipologias de 2 dormitórios.

Para o incorporador, possuir mais de uma tipologia comercializada num

empreendimento significa ter um leque maior de oferta para seu cliente e,

consequentemente, poder atender um público mais abrangente. Essas vantagens se

apresentam tanto no aspecto do produto em si, havendo diferentes opções

funcionais que podem se encaixar nas necessidades e momentos de vida do

comprador, como também do ponto de vista financeiro. Ter diferentes metragens e

opções de tipologias, se tem diferentes preços por metro quadrado e preços totais,

abrangendo, possivelmente, mais de uma classe social e configuração familiar. O

contraponto dessa equação é com relação às dificuldades operacionais que se

apresentam ao incorporar diferentes metragens, desde a etapa orçamentária até a

operacional e construtiva, que, por muitas vezes, não há uma padronização dos

pavimentos tipo, antes adotados.

O empreendimento Lounge 161 Benedito Lapin lançado em 2010, da Bolsa

de Valores com a Amy, possui seis tipologias de plantas, sendo quatro delas em

formato Studio, sem divisão entre área social e dormitório, e duas com 2 dormitórios

e com metragens de 144 e 238m², conforme figura 24. Embora se concentre em

studios e 2 domitórios, tal empreendimento possui metragem ampla em comparação

aos produtos semelhantes lançados nos anos seguintes. Já os projetos Maxhaus

Itaim e Maxhaus Vila Olímpia, figuras 25 e 26, ambos da incorporadora Maxcasa,

lançados em 2010 e 2013 respectivamente, possuem metragens próximas de 70 a

148m², sendo a tipologia de 2 dormitórios somente das unidades combinadas, ou

seja, com a junção de dois apartamentos.

Os empreendimentos VN Casa do Ator e DOC Quatá, os últimos lançados

nesse agrupamento, sendo em 2013 e 2014 respectivamente e representados pelas

128

figuras 27 e 28, apresentam metragens mais compactas. O VN Casa do Ator tem

como característica, assim como os demais produtos da Vitacon, sua incorporadora,

a oferta de produtos compactos e com um amplo leque de opções de plantas, sendo

19 tipologias diferentes somente nesse projeto. As tipologias variam entre studios,

duplex e tríplex. O empreendimento também se identifica pela valorização das áreas

sociais dentro dos apartamentos, tendo metragens significativamente maiores que

as áreas íntimas. À luz dessa análise, curiosamente a tipologia tríplex, de 140 m²,

não é a unidade que absorve os 2 dormitórios, sendo esta de apenas 45m². Já o

DOC Quatá, da Gafisa, embora compacto, suas unidades vão de 38 a 66m² e

possuem divisórias entre os cômodos, tanto para 1 quanto para 2 dormitórios.

129

130

131

132

133

134

Embora já presente com força em outras regiões da cidade, a modalidade

multifuncional também tem figurado nessa porção da cidade. No bairro Vila Olímpia,

entre os anos de 2009 e 2018, com unidades habitacionais de até 1 dormitório,

foram lançados quatro empreendimentos com opções de lajes corporativas. Os

empreendimentos lançados foram: F.L. Residence, figura 29, da parceria entre as

incorporadoras Stan, SDI e Bramex; Horizonte Home, figura 30, da AAM, Toledo

Ferrari e Emoções; One Eleven, figura 31, da Helbor e Toledo Ferrari; VN Casa

Gomes de Carvalho, figura 32, da Vitacon. Todos eles têm como característica a

compactação do programa espacial, com studios, 1 dormitório e área ampla de

varandas, evidenciando relevância área social sobre a área ítima.

O F.L. Residence e o Horizonte JK possuem duas tipologias de plantas, com

área máxima de 81m². No caso deste último, por se localizar na Av. Juscelino

Kubistchek, uma das principais avenidas de negócios para a capital paulistana, o

apelo da oferta sobre as lajes corporativas é maior do que a residencial. Já os

empreendimentos VN Gomes de Carvalho e o One Eleven possuem 18 e 6

tipologias de plantas. É importante ressaltar a diversidade de metragens no

empreendimento da Vitacon, iniciando com 26 e indo até 104m², com studios e

duplex.

135

136

137

138

139

Com valor de lançamento por metro quadrado acima dos R$ 22.000,00, os

empreendimentos Forma Itaim, da incorporadora Huma, o Cyrela By Pininfarina, da

incorporadora de mesmo nome, e o Float By Yoo, também da Cyrela, são os

empreendimentos de maior valor dentre todos os selecionados, e são apresentados

nas figuras 33, 34 e 35 respectivamente. Tais projetos foram, e ainda são,

comercializados com o argumento de vendas pautado no conceito e dseign

diferenciados, trazendo escritórios de renome, e até mesmo estrangeiros, para a

concepção do produto e desenvolvimento da arquitetura.

O empreendimento Forma Itaim, tem projeto assinado pelo arquiteto espanhol

Fermín Vázquez, do escritório B720, com sede em Madri e em Barcelona, e é

pautado no edifício como parte da cidade, promovendo mobilidade, segurança e alto

nível estético. Possui plantas de 45 a 90m², sendo as metragens de 66 e 90m²

duplex. Assim como os demais empreendimentos já citados, as plantas são fluídas,

sem muitas divisórias e com a valorização das áreas sociais do apartamento,

integrando e se apropriando da varanda. Não diferente do apelo de marketing

pautado na sofisticação, o empreendimento Cyrela By Pininfarina foi marcado pelo

projeto do escritório italiano que intitula o nome do produto. Com valor de

lançamento em R$ 26.264,00 o metro quadrado e valor por unidade acima de 1

milhão de reais, o empreendimento compreende 16 opções de plantas com

metragens de 48 a 96m². Todas as opções de plantas configuram studio, e, nas

opções duplex, o dormitório se localiza no pavimento superior.

O empreendimento Float By Yoo, também da Cyrela, diferentemente de seu

nome, não tem o projeto de arquitetura do escritório inglês Yoo, que tem como

diretor criativo o designer e arquiteto Philippe Starck, mas sim o projeto de interiores.

A arquitetura ficou por conta do arquiteto brasileiro Ângelo Bucci112. No entanto o

nome do escritório londrino foi adotado no empreendimento como forma de

112 Ficha técnica do empreendimento disponível em

http://www.jmmarques.com.br/pagina/empreendimento/float-by-yoo=1016, acesso em 04 de jun de

2019.

140

valorização. Com metragens de 61 a 128m², o empreendimento disponibiliza quatro

opções de plantas em formato de studio ou 1 dormitório.

141

142

143

144

Uma característica arquitetônica que vem crescendo dentre os incorporadores

em seus lançamentos é a área total de varanda, ou terraço, nos apartamentos. As

varandas sempre estiveram presentes nas casas brasileiras, em formato de alpendre

e até mesmo com funções distintas das quais são desempenhadas atualmente,

servindo como o primeiro ambiente ao se adentrar à residência.

A varanda até meados do século XX continua, desta forma, a ser empregada na

moradia brasileira. Como as sacadas e balcões dos sobrados urbanos ou como o

alpendre elevado da casa rural oitocentista, a varanda nos edifícios de

apartamento deixa de ser o filtro de acesso a casa, conseqüência da

verticalização. [...] Espaço esse que nos prédios residenciais da primeira metade

do século XX pode ser o do balcão embutido no corpo da fachada ou o da varanda

em balanço, pode ser o espaço aberto ou o fechado, mas que persiste, mostrando

sua importância como elemento da tradição sócio-cultural. (BRANDÃO, Helena C.

L.; MARTINS, Angela M. M. 2010. p.19)

No município de São Paulo, as varandas e terraços sem fechamento e com

projeção de até 10% da área ocupada no lote não são considerados computáveis113.

O mercado imobiliário, por sua vez, incorpora as áreas de varanda à área total do

apartamento no momento da oferta do mesmo, comercializando uma metragem

maior. Esse fator pode ter ainda mais relevância quando se trata de um

empreendimento compacto, visto que o valor por metro quadrado é mais alto e

qualquer metragem impacta no todo.

Os empreendimentos, dentro do perímetro de ampliação do estudo, que se

destacam por áreas consideráveis de varandas foram lançados entre 2014 e 2016.

São eles: Helbor Nun Vila Nova, figura 36, das incorporadoras Helbor e Toledo

Ferrari; o VN Casa Ferreira Lobo e o VN Alvorada, ambos da Vitacon, representados

113 Revisão da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (Lei Nº 13.885/04),

11/08/2014. Disponível em https://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/wp-

content/uploads/2014/10/236926557-Caderno-1-Revisao-da-Lei-de-Parcelamento-Uso-e-Ocupacao-

do-Solo.pdf, acessado em 05 de jun de 2019.

145

nas figuras 37 e 38 respectivamente. Esses projetos englobam a área de varanda ao

programa do apartamento, fazendo da mesmo ambiente de sala de jala de jantar,

estar, escritório ou até mesmo academia. No caso do VN Ferreira Lobo, uma das

unidades, a de 65m² chamada de garden, tem uma área de varanda maior do que a

própria metragem interna do apartamento. O mesmo acontece com as unidades de

73, 91 e 103m², sendo essa última com a metragem de varanda ainda mais

relevante.

Para o comprador, atualmente é comum o fechamento da varanda por meio

de vidros translúcidos retráteis nesse padrão de empreendimento. Muitas vezes, se

aprovado em assembleia e do ponto de vista técnico e legal, ainda é possível a

ampliação do apartamento por meio do nivelamento de piso entre a área interna e

varanda.

146

147

148

149

Os empreendimentos Villa Funchal Bay Apartments, apresentado na figura

39, Limited Funchal e Uber Itaim, nas figuras 40 e 41 respectivamente, são os

agrupados com até três tipologias de plantas, sendo, no caso das que possuem três,

uma de apartamento duplex. Tratam-se de projetos que, apesar de serem em

formato studio ou de um dormitório, contam com metragens razoáveis, entre 39 e

130m², diferentemente de outros exemplos vistos anteriormente com 18m².

O empreendimento Uber Itaim, lançado em 2014 pela incorporadora

Canopus, teve seu apelo de vendas pautado no “alto luxo no Itaim Bibi”114. Seu valor

por metro quadrado na data de lançamento foi de R$ 18.660,41 muito superior aos

outros dois empreendimentos. Outro diferencial é com relação aos acabamentos que

são entregues, como revestimento de piso e marcenaria, prática não usual no

mercado. Nas fichas de análise de cada empreendimento, nas próximas páginas, é

possível verificar o valor do imóvel atualizado, evidenciando a similaridade de cada

um deles tanto no ponto de vista de produto imobiliário como quanto de público-alvo.

114 Descrição do empreendimento em seu site, disponível em

http://imoveis.canopus.com.br/imovel/uber-itaim-bibi/#inicio. Acessado em 05 de jun de 2019.

150

151

152

153

5.3 AS INOVAÇÕES COMO IMPACTO À PRODUÇÃO IMOBILIÁRIA

Quando se fala em inovação no mercado imobiliário, invariávelmente se

remete a novidades no âmbito da construção civil, com técnicas modernas e

utilizações de softwares que suportem e que otimizem o período de obras de um

empreendimento. No entanto, nos últimos anos, até muito relacionado às facilidades

tecnológicas e de acesso à informação, se questiona ainda mais o modelo de

habitação, o que o consumidor deseja e a forma como ele busca. Muitos

incorporadores apostam que a inovação nada mais é do que a “renovação”, em que

o mercado deve estar atento às mudanças do perfil de demanda e do

comportamento do consumidor. Tais mudanças não se colocam apenas no que se

refere ao produto imobiliário, mas também aos profissionais e tratativas que nele

estão inseridos, para que a abordagem ao cliente esteja em linha com o que ele

anseia.

A mudança constante que o mercado imobiliário busca acompanhar, tem seu

início primeiramente em outras frentes de consumo e segue as tendências e

comportamento do consumidor de forma mais lenta. É inevitável que as empresas

de modo geral tenham que se confrontar com a mudança de perfil de seus principais

clientes, necessitando acompanhar fatores como o envelhecimento populacional, a

busca pela qualidade de vida e o aumento do poder de consumo das classes de

mais baixa renda (VENTURA, 2010).

No âmbito do produto imobiliário, um fator que tem feito com que

incorporadores se lancem em novos nichos ou que adaptem seus produtos é o

aumento expressivo da longevidade no Brasil. A sociedade tem passado por

transformações significativas no perfil demográfico e estrutura etária, em que os

níveis e padrões de fecundidade tiveram mudanças consideráveis, criando desafios

e oportunidades para a população (BORGES; CAMPOS; SILVA in ERVATTI et. al,

2013). O momento se caracteriza pela mudança de um regime com altas taxas de

natalidade e mortalidade para outro com taxas em níveis mais baixos de ambos os

indicadores.

Apesar de já estar implícita em teorias desenvolvidas no Século XIX, a ideia de

transição nos padrões demográficos foi retomada pelo economista francês

Adolphe Landry (1874-1956), em 1909, e apresentada de forma mais elaborada

154

por Thompson (1929), baseada na interpretação das mudanças observadas nos

países industrializados. (BORGES; CAMPOS; SILVA in ERVATTI et. al, 2013, p.

140)

Ainda segundo Borges, Campos e Silva, a transição demográfica tem por

consequência alterações substanciais na sociedade, e um dos principais fenômenos

decorrentes desse fator é o chamado “bônus demográfico”. Tal consequência é

caracterizada pelo período em que existem mais pessoas em faixa etária

potencialmente ativa do que àquelas consideradas dependentes, isto é, maior

número de adultos frente a crianças e idosos. Embora se relacione tal proporção à

um desenvolvimento econômico, o bônus demográfico não é determinado apenas

por condições demográficas, mas também por um conjunto de fatores políticos e

sociais. Dessa forma, vê-se o bônus demográfico como uma oportunidade, de modo

que, mesmo o fonômeno não garantindo as mudanças sociais desejadas, as

favoreça. O Brasil está inserido no grupo de países que vivenciam uma transição

demográfica acelerada, com uma queda acentuada nos níveis de fecundidade e que

experimentam um acelerado envelhecimento demográfico. O formato triangular da

pirâmide, com altas taxas de nascimento e mortalidade, vem dando espaço à uma

pirâmide de população envelhecida, com o aumento proporcional de adultos e

idosos.

GRÁFICO 29 - RAZÃO DE DEPENDÊNCIA (JOVENS, IDOSOS, TOTAL) 2010 - 2060 NO BRASIL. Fonte: Projeção da

população do brasil e das unidades da federação, IBGE, disponível em https://www.ibge.gov.br/apps/populacao/projecao/. Acessado em 08 de dez de 2018.

155

GRÁFICO 30 - RAZÃO DE DEPENDÊNCIA (JOVENS, IDOSOS, TOTAL) 2010 - 2060 NO ESTADO DE SÃO PAULO. Fonte:

projeção da população do brasil e das unidades da federação, IBGE, disponível em https://www.ibge.gov.br/apps/populacao/projecao/. Acessado em 08 de dez de 2018

O segmento etário que mais cresce no Brasil é o de idosos, visto que a

população com mais de 60 anos de idade passou de 14,2 milhões no ano de 2000

para 19,6 em 2010, e com projeções ainda mais significativas para as próximas

décadas, devendo atingir 73,5 milhões em 2060. No gráfico 29 verifica-se a razão de

dependência115 entre jovens e idosos, isto é, a mudança entre a futura população

economicamente ativa e não ativa no Brasil, que será invertida em meados de 2040.

Já no estado de São Paulo, o mesmo ocorrerá na década de 2030, de acordo com o

gráfico 30 (BORGES; CAMPOS; SILVA in ERVATTI et. al, 2013). Tais dados tem

implicações profundas na sociedade e impõem importantes desafios, haja visto o

aumento da preocupação com condições necessárias para manutenção da

qualidade de vida.

Em meio a esse cenário da longevidade e aproveitando-a como oportunidade,

o mercado imobiliário começou a se atentar ao chamado “mercado grisalho”. Focado

num perfil de demanda futuro de idosos em busca de experiências, justamente por

terem vivido numa época de farto acesso à informação, o mercado se adequa tanto

a manter um produto alinhado com tais expectativas como um atendimento e canal

115 Razão de dependência é o termo utilizado para apresentão a razão entre o segmento

etário da população definido como economicamente dependente – menores de 15 anos e maiores de

60 anos de idade – e o segmento etário potencialmente produtivo – entre 15 e 59 anos. Tal medição

serve para se entender a relação do contingente populacional que deveria ser sustentado pela

população economicamente ativa. Fonte: IBGE – Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística.

156

de compra adaptados a essa evolução116. De acordo com a matéria publicada no

portal online da Fecomercio SP – Federação do Comércio de Bens, Serviços e

Turismo do Estado de São Paulo117 – e baseada em informações coletadas pelo

Grupo Zap Viva Real, 17% dos acessos ao portal Zap Viva Real118 na cidade de São

Paulo são de pessoas acima de 55 anos. Já na cidade de Santos, no litoral paulista,

esse percentual salta para 28%. Dessa forma, vê-se claramente o crescimento do

interesse da população por moradias que atendam a certos cuidados necessários à

idosos ativos e não dependentes. Ainda no mesmo artigo publicado pela

Fecormercio, Caio Calfat, vice-presidente de Assuntos Turísticos e Imobiliários do

Sindicato de Habitação de São Paulo – SECOVI SP, os dados apontam para um

novo nicho de mercado, que “seria a evolução do asilo e da casa de repouso para

um empreendimento mais estruturado, voltado a esse tipo de público com serviços e

profissionais adequados” e completa que os empreendimentos devem ser uma

mistura entre prédio residencial, hotel e hospital.

Além da tendência de adaptação dos principais incorporadores a esse

mercado, surgem também empresas focadas no atendimento do público da terceira

idade, como é o caso da BSL – Brazil Senior Living. A empresa conta com três

produtos, o Assist Care, serviços de internação domiciliar, o Cora Residencial

Senior, residencial para a terceira idade dotado de recursos e cuidados necessários,

116 Artigo “Futuro do setor imobiliário: como atender bem aos idosos?”, publicado no portal

online Ingaia e disponível em http://www.ingaia.com.br/mercado-futuro-do-setor-imobiliario-como-

atender-bem-aos-idosos/. Acesso em 09 de dez de 2018. 117 Artigo “Envelhecimento populacional causa mudanças no setor imobiliário”, publicado no

portal online da Fecomercio - Federação do Comércio de Bens, Serviços e Turismo do Estado de São

Paulo e disponível em http://www.fecomercio.com.br/noticia/envelhecimento-populacional-causa-

mudancas-no-setor-imobiliario. Acessado em 09 de dez de 2018. 118 O portal Zapimóveis, pertencente ao Grupo Zap, é um portal de classificados de imóveis

líder no segmento. Para o mercado imobiliário, é uma referência na captação de informações e

anúncios de imóveis.

157

e o Sainte-Marie, residencial especializado em serviços de reabilitação crônica e

longa permanência119.

FIGURA 42 - PÁGINA INICIAL DO SITE DO RESIDENCIAL CORA, DA BSL. Fonte: Site residencial Cora, disponível em

https://coraresidencial.com.br/, acessado em 25 de abr de 2019.

A figura 42 mostra a página inicial do site do residencial Cora, mostrando o

apelo à qualidade de vida para pessoas da terceira idade. Assim como no mercado

imobiliário residencial vertical, o apelo de marketing também é pautado no bem-

estar, qualidade de vida e segurança. No Cora é possível optar por períodos

diferentes de hospedagem, isto é, o cliente pode residir ali por tempo indeterminado,

pode passar uma temporada, muitas vezes em função de uma recuperação de

cirurgia, ou então o chamado day-use, que permite que a estadia seja feita por dia.

119 Informações retiradas do site da BSL – Brazil Senior Living. Disponível em

https://brasilseniorliving.com.br/, acessado em 09 de dez de 2018.

https://coraresidencial.com.br/

158

FIGURA 43 - QUARTO DUPLO DO RESIDENCIAL CORA UNIDADE HIGIENÓPOLIS. Fonte: Site Cora, disponível em

https://coraresidencial.com.br/unidades/higienopolis#item-0, acessado em 25 de abr de 2019.

FIGURA 44 - SALA DE ESTAR DO RESIDENCIAL CORA. Fonte: Site Cora, disponível em

https://coraresidencial.com.br/unidades/higienopolis#item-4, acessado em 25 de abr de 2019.

A estrutura das unidades apresenta um ambiente agradável e adaptado para

a segurança dos idosos, como na materialidade dos acabamentos e móveis, e com

acessibilidade. As figuras 43 e 44 mostram uma tipologia de quarto duplo e uma das

salas de estar da unidade Higienópolis, respectivamente. Embora seja um conceito

já existente, mas com um apelo de produto novo, ainda está em período de

aceitação pelo público. Tal público, é focado nas classes mais altas, visto que a

mensalidade para hospedagem pode chegar a até R$ 14.000,00.

Além dos residenciais para idosos, conforme exemplificado nos parágrafos

anteriores, há também quem busque pela individualidade, isto é, que não se

adaptaria a um residencial com outras pessoas, que prefere um espaço exclusivo e

que não precise de cuidados rigorosos com paramédicos. Pensando nisso,

construtoras já desenvolvem empreendimentos com certas adaptações para o

público gerontológico. A incorporadora Tecnisa, por exemplo, desenvolve um estudo

de adaptações para determinados projetos, e algumas ações como alterar largura de

portas, possibilidade de instalar barras de apoio nos banheiros, nivelar piso dos

ambientes e instalar tomadas mais altas já são vistas. Esse cuidado também é visto

nas decorações das áreas comuns, com mobiliários adaptados e o abandono do uso

https://coraresidencial.com.br/unidades/higienopolis#item-4

159

de tapetes120. Além da Tecnisa, a Vitacon também estuda lançar um

empreendimento sênior para 2019, se adaptando à nova economia e novos modelos

de aquisição de imóveis121.

Atualmente, em diversos setores, a inovação é um dos principais fatores de

uma empresa fazer sucesso. Ela está presente tanto na busca por um novo produto,

que atenda novas demandas do consumidor, ou até mesmo na maneira como se

adiquire um imóvel, com seus canais de venda e abordagem do cliente. Essas

inovações estão presentes em todos os mercados, com novas empresas que

surgem e acabam ocupando o lugar das tradicionais do segmento, como é o caso da

Amazon, que hoje tem o dobro do valor de mercado de sua concorrente Walmart122.

No segmento hoteleiro, também imobiliário, uma empresa que acabou por

ressignificar a maneira de alugar um imóvel por temporada foi a Airbnb, com seu

valor atual de mercado em mais de 30 bilhões de dólares. Por meio dessa

plataforma, o cliente busca hospedagens pelo período escolhido e em qualquer lugar

do mundo, de forma rápida, seja pelo computador ou pelo celular. O cliente também

pode se tornar um anfitrião, isto é, disponibilizando seu imóvel para locação por

curta ou longa temporada. Hoje, o Airbnb não é somente utilizado para hospedes em

viagens, é também uma ferramenta de busca para pessoas que procuram um novo

imóvel para locação por períodos maiores. A facilidade que a empresa oferece é que

120 Artigo “Condomínios para a terceira idade”, publicado no portal online da Tecnisa em 05

de mar de 2014. Disponível em https://www.tecnisa.com.br/noticias/condominios-para-a-terceira-

idade/475?gclid=EAIaIQobChMI6Mmm7MPt4QIVggyRCh2e9AA7EAAYAiAAEgLWxvD_BwE,

acessado em 26 de abr de 2019. 121 Artigo “Setor imobiliário em 2019: Vitacon espera ano de expansão”, publicado no portal

GRIHub em 14 ded jan de 2019. Disponível em https://www.griclub.org/news/real-estate/setor-

imobiliario-em-2019-vitacon-espera-ano-de-expansao_333, acessado em 26 de abr de 2019. 122 Artigo “A tecnologia está mudando o mercado imobiliário e construção”, publicado no site

da StartSe em 22 de jan de 2018. Disponível em https://www.startse.com/noticia/nova-

economia/tecnologia-inovacao/44998/tecnologia-ja-afeta-mercado-imobiliario-construcao-construtech,

acessado em 28 de abr de 2019. A StartSe é uma empresa que desenvolve o ecossistema de

startups e inovação, promovendo cursos, palestras, eventos e informações desse universo.

https://www.startse.com/noticia/nova-economia/tecnologia-inovacao/44998/tecnologia-ja-afeta-mercado-imobiliario-construcao-construtech

https://www.startse.com/noticia/nova-economia/tecnologia-inovacao/44998/tecnologia-ja-afeta-mercado-imobiliario-construcao-construtech

160

o cliente já conta com um imóvel montado, ou seja, não há a preocupação com

mobília e contas de consumo, tais como energia, água, gás e internet.

FIGURA 45 - CAPTURA DE TELA DO SITE DO AIRBNB. Fonte: Site Airbnb, disponível em https://pt.airbnb.com/, acessado

em 28 de abr de 2019.

O surgimento dessas novas empresas e startups fazem com que novas

soluções comecem a surgir em busca de melhores funcionalidades e processos. No

mercado imobiliário convencional, também já se ve a mudança sobre como o cliente

recebe uma nova informação. No momento em que se vive, raramente um cliente se

dirije pessoalmente até uma imobiliária para a busca de um imóvel, pois a primeira

forma de se buscar um produto é por meio da internet.

MacInnis e Folkes (2010) destacam que os estudos de comportamento do

consumidor articulam diferentes áreas do conhecimento para formar o seu próprio

domínio intelectual. As pesquisadoras chamam atenção para a dimensão cultural

das relações de consumo e sublinham que esta é capaz de determinar atitudes,

emoções, influências, comportamentos, decisões etc. (Silva, Bruno. T. L.; Silva,

Renata. C. M.; Araujo, Fabio. F., 2013, p. 12)

Inúmeras ferramentas de marketing e divulgação buscam aproximar o

incorporador do consumidor, propondo soluções práticas para se buscar a, tão

almejada, conversão de vendas. Conforme abordado anteriormente, o marketing

busca identificar e satisfazer as necessidades e anseios do consumidor, e

compreender esse processo e essa persona é fundamental para se obter o resultado

esperado. Vieira (2004) cita Engel (2000) para definir o que é comportamento do

https://pt.airbnb.com/

161

consumidor, como sendo “as atividades diretamente envolvidas em obter, consumir

e dispor de produtos e serviços, incluindo os processos decisórios que antecedem e

sucedem estas ações”.

A plataforma Quinto Andar, por exemplo, se coloca como a plataforma de

entrada para a busca de um imóvel, assim como outras já reconhecidas no mercado,

como o portal Viva Real e o Zap Imóveis. A diferença da startup123 Quinto Andar é

oferecer uma facilidade ainda maior para o cliente, sendo possível assinar o contrato

digitalmente e sem a intermediação de uma imobiliária. A empresa atua na análise

dos clientes que estão a procura de imóveis e se comporta como fiador para aquelas

que possuem histórico sólido, eliminando os intermediários, como imobiliárias e

corretores. Tal processo oferece ao cliente maior rapidez na locação de um imóvel e

um melhor atendimento ao cliente, fatores que têm a maior queixa por parte do

cliente124. A figura 46 mostra a página principal da plataforma, em que o cliente deve

digitar a região de interesse e, na sequência, os atributos de desejo no imóvel e

empreendimento.

123 O termo startup é utilizado para classificar um grupo de pessoas à procura de um modelo

de negócios repetível e escalável, trabalhando em condições de incerteza. Não necessariamente uma

startup precisa estar ligada à internet, porém na maioria das vezes é o que acontece por ser

financeiramente mais factível criar um software do que um outro negócio. A internet também permite

que a expansão seja fácil e rápida. Fonte: Artigo “O que é um startup?”, publicado no portal online da

revista Exame em mar de 2018. Disponível em https://exame.abril.com.br/pme/o-que-e-uma-startup/,

acessado em 01 de mai de 2019. 124 Artigo “Uber dos imóveis quer revolucionar aluguéis no Brasil”, publicado no portal online

da revista Exame em abr de 2018. Disponível em https://exame.abril.com.br/pme/uber-dos-imoveis-

quer-revolucionar-alugueis-no-brasil/, acessado em 01 de mai de 2019.

162

FIGURA 46 - PÁGINA PRINCIPAL DO PORTAL QUINTO ANDAR. Fonte: Site Quinto Andar, disponível em

www.quintoandar.com.br. Acesso em 01 de mai de 2019.

Outro diferencial da companhia Quinto Andar é a captura e edição de fotos

dos imóveis, utilizando uma metodologia de parcerias como fotógrafos de acordo

com uma padronização pré-estipulada pela empresa. Esse diferencial resulta numa

melhr qualidade de material e visualização das fotos do imóvel por parte do cliente,

fator diferencial no momento da busca. A figura 47 mostra como o cliente visualiza

os empreendimentos, a qualidade das imagens dos imóveis e a localização de cada

um deles no bairro.

FIGURA 47 - SIMULAÇÃO DE BUSCA POR IMÓVEL NA PLATAFORMA QUINTO ANDAR. Fonte: Site Quinto Andar,

disponível em https://www.quintoandar.com.br/alugar/imovel/brooklin-novo-sao-paulo-sp-brasil/. Acesso em 01 de mai de 2019.

https://www.quintoandar.com.br/alugar/imovel/brooklin-novo-sao-paulo-sp-brasil/

163

Assim como a empresa Quinto Andar, a última década também abrigou o

surgimento e crescimento de outras startups voltadas ao segmento imobiliário. Elas

trazem soluções não só no momento da busca por imóveis, mas também voltadas à

equipe de vendas, com imobiliárias e corretores, para a captação de financiamento

do incorporador e até para a personalização e desenvolvimento de projeto

arquitetônico para o cliente. O Construtech Ventures, o primeiro fundo de

investimentos exclusivo na área de construção e mercado imobiliário, mapeou 354

startups voltadas para esse segmento, sendo 71% delas surgidas nos últimos cinco

anos125. Abaixo, o resumo de algumas das empresas de destaque que já vem

firmando parcerias com grandes players do mercado imobiliário126.

Urbe.me A Urbe.me é uma plataforma de investimentos coletivos voltada ao mercado

imobiliário. O objetivo é simplificar o investimento e torna-lo acessível,

diferentemente do que tradicionalmente acontece, em que somente grandes

investidores atuam. A plataforma possibilita o investimento a partir de R$ 1.000,00 e

trabalha com um setor da economia que, apesar de ariscado e cíclico, oferece

grandes oportunidades de investimento e com atratividade na rentabilidade127.

125 O Construtech Ventures é um fundo com foco exclusivo na área de construtechs. É um

braço de capital de risco do grupo Softplan, de Santa Catarina. Investem cerca de R$ 500 mil a R$ 2

milhões em cada projeto. Fonte: Artigo “Startups chegam aos canteiros de obras”, publicado no portal

online da revista Valor em dez de 2018. Disponível em

https://www.valor.com.br/empresas/6034593/startups-chegam-aos-canteiros-de-obras, acessado em

01 de mai de 2019. 126 Empresas listadas no artigo “Startups que estão reinventando o mercado imobiliário”, do

portal online Jetimob. Disponível em https://www.jetimob.com/blog/startups-inovadoras-mercado-

imobiliario/, acessado em 01 de mai de 2019. 127 Fonte: Urbe.me, disponível em https://urbe.me/saiba-mais. Acesso em 01 de mai de

2019.

164

Molegolar A empresa possibilita ao construtor a concepção de um projeto adaptável,

por meio de plantas de arquitetura que se adequem às necessidades dos usuários

por meio da combinação de módulos. O cliente pode, no futuro, ajustar essa planta

de acordo com a sua fase de vida128. A Molegolar integra um grupo de empresas

chamadas de construtechs, aquelas que tem como objetivo resolver problemas de

produtividade da construção civil, desde o gerenciamento de projetos, passando

pelo controle de orçamento até o controle de perdas na obra129.

Costruct A empresa é responsável pela criação de um sistema de gestão de projetos

e obras à distância, por meio do uso de smatphones ou computador. A startup

intregou a lista das 100 empresas mais inovadoras do mundo na transformação da

indústria da construção civil em 2017, pela empresa americana de consultoria CB

Insights130. Por meio da plataforma é possível criar uma rede de informações em

tempo real, distribuindo tarefas e acompanhando as realizações, sem que seja

necessária uma reunião131.

O surgimento das startups vem despertando há alguns anos a atenção dos

incorporadores, em que veem possibilidades de se aproximar das tendências

inovadoras sem que seja necessário internalizar o serviço. Por meio de parcerias o

128 Fonte: Molegolar, disponível em http://www.molegolar.com.br/. Acesso em 01 de mai de

2019. 129 Artigo “Startups chegam aos canteiros de obras”, publicado no portal online da revista

Valor em dez de 2018. Disponível em https://www.valor.com.br/empresas/6034593/startups-chegam-

aos-canteiros-de-obras, acessado em 01 de mai de 2019. 130 Artigo “Startups chegam aos canteiros de obras”, publicado no portal online da revista

Valor em dez de 2018. Disponível em https://www.valor.com.br/empresas/6034593/startups-chegam-

aos-canteiros-de-obras, acessado em 01 de mai de 2019. 131 Fonte: Construct, disponível em https://constructapp.io/pt/funcionalidades/. Acesso em 01

de mai de 2019.

165

construtor utiliza dos serviços e da expertise de uma startup, e a mesma consegue

alavancar seus negócios com clientes já estruturados. A motivação para a

consolidação dessas parcerias também esteve na crise enfrentada nos últimos anos,

pois as empresas buscavam a redução de custos e otimização de investimentos,

diante do relevante número de unidades em destaque. O programa Fast Dating, da

incorporadora Tecnisa, funciona como uma âncora para a formação desses

encontros, em que a startup se inscreve e numa determinada data faz uma breve

apresentação, chamada de pitch, para a incorporadora. Se a ideia for interessante

para o cliente, uma nova reunião é marcada e inicia-se uma negociação. Até 2018,

em sete anos de existência do programa, 574 startups se apresentaram e 43

negócios foram fechados132. O mesmo modelo também foi adotado pela loteadora

Alphaville Urbanismo em 2017, no programa Alphainova, que também promove

parcerias e fornecimento de negócios133.

Trabalhar com inovação geralmente se relaciona com tecnologia e

tratamento de dados, que permite melhor aproveitamento de tempo, de recursos e

auxilia na tomada de decisão. Adotando essa metodologia, a incorporadora Vitacon

foi uma das primeiras empresas a promover o desenvolvimento de apartamentos

compactos, abordado anteriormente. A empresa defende a mobilidade e a

possibilidade do morador se adaptar a diferentes fases da vida e mudanças de

rotina, e por isso tem se dedicado a um novo modelo de negócios: a locação. A

proposta é disponibilizar o imóvel de forma fácil, através da internet, sem a

morosidade burocrática e com nova velocidade. A Vitacon também conta que essa

nova plataforma de negócios, chamada Housi, irá se expandir para parcerias com

outras incorporadoras, construtoras e proprietários134.

132 Artigo “O modelo de inovação aberta da Tecnisa” publicado no blog da empresa em 6 de

mar de 2018. Disponível em https://www.tecnisa.com.br/blog/inovacao/o-modelo-de-inovacao-aberta-

da-tecnisa/, acesso em 04 de mai de 2019. 133 Site Alpha Inova, disponível em https://www.alphavilleurbanismo.com.br/alphainova/,

acessado em 04 de mai de 2019. 134 Artigo “Somos uma empresa de bytes e não de tijolos” publicado no portal online da

StartSe. Disponível em https://www.startse.com/noticia/empreendedores/60233/quem-e-alexandre-

166

De acordo com a plataforma Ingaia135, inovar no mercado imobiliário é permitir

que o agente alcance novos públicos, que possa aumentar a receita e agregar valor

à sua marca. O mercado já procura atuar de forma mais inovadora quando o sentido

é compartilhar, conceito que muito se discute em como adaptar ao setor imobiliário.

A incorporadora Vitacon, por exemplo, lançou o programa “VN Stay”, que busca se

aproximar às tendências de aglidade na locação e de curta permanência contratual.

O programa funciona como uma plataforma de gestão e serviços de auxílio aos

proprietários investidores como atrativo no momento da compra, já que garante a

locação por um determinado período.

As inovações, tanto tecnológicas quanto estruturais, estão presentes em

todos os setores e, de certa forma, levam mais tempo para atingir o mercado

imobiliário. Este mercado, por se tratar de uma convergência de interesses de

diferentes frentes, isto é, dos investidores, dos incorporadores e dos clientes, acaba,

na maioria das vezes, por resistir às mudanças em seu produto ou oferta imobiliária.

No entanto, essas mudanças e as novas necessidades dos clientes e consumidores

já fazem parte do presente e necessitam serem estudadas, adaptadas e

implementadas ao negócio.

frankel-da-

vitacon?fbclid=IwAR23s7gToFJL_ueRNbSBMZIaRyepxHjlCMvlMTyZw84iMORhWkzt6uFauvg,

acessad em 04 de mai de 2019. 135 Ingaia é referência em plataforma de conexões exclusiva para o setor imobiliário.

Oferece sistemas para equipe de vendas, incorporadores e clientes. Disponível em

http://www.ingaia.com.br/inovacao-no-mercado-imobiliario-coloque-nos-objetivos-de-seu-negocio/.

Acesso em 02 de dez de 2018.

167

CONSIDERAÇÕES FINAIS

O objetivo da presente dissertação foi abordar a produção imobiliária no

espaço urbano de um determinado perímetro do quadrante sudoeste da capital

paulistana, suas transformações e articulações com o mercado imobiliário. Trata-se

de uma região que sofreu significativas alterações morfológicas em seu território

que, unidas às transformações sociais corroboraram na região mais valorizada pelo

mercado imobiliário de São Paulo, detendo os mais altos valores de venda e

concentrando uma significativa produção de novos empreendimentos.

O período aqui abordado experimentou transformações relevantes, que

refletiram no segmento imobiliário, como os episódios políticos, as dificuldades

institucionais e a mudança de perfil do consumidor. Tais fatores, somados à forte

concorrência dentre as incorporadoras e construtoras, fizeram dessa última década

um período intenso, com características muito distintas entre 2009 e 2018. Na seção

política o país saiu de uma economia próspera, com crescimento anual de mais de

7%, para a mais dura recessão já vivida, sendo esse período entre datas marcado

por fortes episódios governamentais e incertezas, os quais, ainda hoje, não

cessaram. Em detrimento das transformações políticas, aqui citadas, a parte

institucional sofreu mudanças conjunturais com redução da concessão de crédito, o

alto índice de desemprego e a baixa taxa de confiança do consumidor. O

consumidor, por sua vez, vivenciou um período de robustas transformações

marcadas pela rápida evolução da tecnologia, mudança de comportamento de

compra e questionamentos sobre a obtenção e financiamento de um imóvel.

Os fatores acima citados caminham juntos e com impactos diretos entre eles,

a exemplo da questão do consumo que também esteve ligada à fraca economia e ao

aumento do desemprego. E esta, no que lhe diz respeito, também esteve

relacionada com as incertezas e episódios políticos. Dessa forma, é claro

compreender que os fatores acima citados se relacionam e trabalham para o

movimento imobiliário que vivemos hoje, uma árdua tentativa dos incorporadores e

construtores em manter suas atividades e resultados em meio a um mercado

extremamente competitivo e cíclico.

A região compreendida para estudo foi cenário de uma intensa produção

imobiliária e o local de testes, pode-se assim dizer, para novos produtos do mercado

imobiliário. Os treze distritos de estudo compreendidos na pesquisa foram

168

classificados com base em seus altos Índices de Desenvolvimento Humano – IDH –

e, por esse motivo, contemplam os maiores valores por metro quadrado de imóveis

lançados. As incorporadoras que ali atuam têm seus negócios voltados, em sua

maioria, para o público de médio, médio-alto e alto padrão, criando um núcleo

característico de renda e comportamento para aquela região.

No entanto, ainda que esses incorporadores se voltem paras as classes mais

altas e de maior renda, a presente pesquisa trouxe que parte deles também

desenvolveram braços de atuação no setor econômico. Por impulsionamento do

governo, o Programa Minha Casa Minha Vida se apresentou como um forte aliado

do setor imobiliário na atuação de empreendimentos de caráter econômico. No

perímetro de estudo, pela característica da região, não houve expressiva produção

deste tipo de empreendimento, assim como cidade de São Paulo, proporcionalmente

às dimensões da mesma, a presença de empreendimentos voltados ao Minha Casa

Minha Vida foi escassa. A produção dos empreendimentos enquadrados ao

programa foi margeada à área central, ocupando a região metropolitana e

reforçando a concepção de setores divergentes para as classes mais e menos

favorecidas.

Após a crise iniciada em 2014 viu-se a retração da economia e o baixo índice de

confiança do consumidor, reduzindo a capacidade de endividamento da população.

Em meio a esse cenário, o Programa Minha Casa Minha Vida se mostrou um

atrativo para as construtoras e incorporadoras que, além de obter facilidades com o

financiamento público, atuariam com clientes que buscavam a “realização de um

sonho” e que traziam a emoção, facilitando o, habitual, duro momento de compra.

Ainda que a capital paulista esteja adquirindo números relevantes de

empreendimentos enquadrados no PMCMV, a recente ampliação do limite de renda

familiar impulsiona esse mercado ainda novato, mas que se firma a cada dia como o

retrato do país e o objetivo do setor imobiliário. Ainda em meio aos apartamentos de,

em média, 40 metros quadrados comercializados no Programa Minha Casa Minha

Vida, na face oposta temos o crescimento de unidades de mesma metragem e com

um perfil bem distinto.

A última década protagonizou o crescimento da oferta de apartamentos

compactos, de até um dormitório, que, muito diferente do que se vinha praticando,

ocupou o espaço de unidades por metros quadrado de maior valor. O incorporador

enxergou um produto para uma nova demanda, alinhado com o novo consumidor,

169

valorizando as áreas comuns do edifício e compactando as áreas privativas, e,

consequentemente e oportunamente, atingindo um valor de mercado acima da

média. Conforme discorrido, de acordo com EMBRAESP – Empresa Brasileira de

Estudos do Patrimônio - no perímetro estudado e no recorte temporal foram 362

novos empreendimentos lançados de apartamentos de até 1 dormitório, sendo 222

em endereços únicos e representando quase 50% dos lançamentos com essas

características em toda a cidade nesse período.

Para uma amostragem dessa produção, ampliou-se os lançamentos dos

produtos realizados no bairro Vila Olímpia, um dos de maior relevância para

apartamentos compactos. O resultado foi uma clara leitura de sua vocação para

empreendimentos de alto padrão, com um perfil de público bem definido e com

diferentes atributos e características de apelo, que foram evidenciadas por meio dos

agrupamentos feitos. O forte convite ao design e à mobilidade, juntamente com

varandas e terraços generosos, foram protagonistas desses projetos, com escritórios

internacionais e localizações supostamente privilegiadas. Tais fatores fazem com

que o incorporador agregue valor à venda e afirme a região como um reduto

imobiliário paulistano de um novo perfil de público e com produtos e tipologias

diversificadas.

170

REFERÊNCIAS

ALBERINI, Daniel V.; BOGUSZEWSKI, Leonardo D. Por dentro do Subprime: a crise imobiliária americana e seus impactos na economia brasileira.Vitrine da

Conjuntura, v.1, n.2. Curitiba, 2008.

ALEIXO, Cynthia Augusta Poleto. Edifícios e galerias comerciais: arquitetura e comércio na cidade de São Paulo, anos 50 e 60. Dissertação de Mestrado. Escola

de Engenharia de São Carlos da Universidade de São Paulo. São Carlos, 2005.

ATALA, Rogério C. H.; ALENCAR, Claudio T. de. A crescente oferta de apartamentos studio e unidades de 1 e 2 dormitórios na cidade de São Paulo e seu impacto no mercado imobiliário no médio prazo. 16ª Conferência

Internacional da LARES. São Paulo, 2016.

BARBOSA, Adauto G. O marketing imobiliário à luz da estética da mercadoria.

Mercator, Fortaleza, v. 16, e16009, 2017.

BOTELHO, Adriano. O financiamento e a financeirização do setor imobiliário: uma análise da produção do espaço e da segregação socio-espacial através do estudo do mercado da moradia na cidade de São Paulo. Tese de Doutorado.

FFLCH-USP. São Paulo, 2005.

BRANDÃO, Helena C. L.; MARTINS, Angela M. M. Varandas nas moradias brasileiras: do período de colonização a meados do século XX. In: Revista

Tempo de Conquista, v. 01, p. 01/01, 2007. Disponível em:

< http://www.revista.tempodeconquista.nom.br/attachments/File/HELENA_LAC__.pdf

>. Acesso em jan/2010.

CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – Minha Casa Minha Vida – Habitação urbana.

Disponível em: <http://www.caixa.gov.br/voce/habitacao/minha-casa-minha-

vida/urbana/Paginas/default.aspx>. Acesso em: 09.jul.2018

Aqui citado como CAIXA, 2018.

http://www.revista.tempodeconquista.nom.br/attachments/File/HELENA_LAC__.pdf

http://www.revista.tempodeconquista.nom.br/attachments/File/HELENA_LAC__.pdf

171

CAMPOS, Rodger B. A. O mercado imobiliário residencial no município de São Paulo: uma abordagem de preços hedônicos espacial. Nova Economia. 2017,

vol.27, n.1, pp.303-337. ISSN 0103-6351.

CARVALHO, Jorge P. A tipologia dos edifícios de apartamentos e sua relação com o tecido urbano da cidade – um estudo de suas transformações nos últimos 40 anos. Dissertação de Mestrado. FAUUSP. São Paulo, 2008.

COMIN, Alvaro (Org.); Freire, Carlos T. (Org.); Kneip, Silvia A. (Org.); Wissenbach,

Tomás. C (Org.). Metamorfoses paulistanas. São Paulo: Imprensa Oficial, 2012.

COSTA, Joana Darc L.; SÁ, Luana, M.; SILVA, Maísa B. M. F.; OLIVEIRA, Patricia

R.; MEIRA, Alexsandra R. M. Tipologias de apartamentos: uma análise dos cômodos na cidade de João Pessoa. Revista Principia, nº 21. João Pessoa, 2012.

CUNHA, Tiago; SILVA, Maristela. Evidências de imprecisão nas políticas habitacionais brasileiras: o caso de São Paulo. Revista Brasileira de Gestão

Urbana, 2018 jan./abr., 10(1), 52-71.

CYMBALISTA, Renato; MOREIRA, Tomás. Política habitacional no Brasil: a história e os atores de uma narrativa incompleta. In. ALBUQUERQUE, Maria do

C. (Org.). Participação popular nas políticas públicas. São Paulo: Instituto Pólis,

2006.

DINIS, Henrique. Continuidade e ruptura nos padrões de localização do terciário superior no setor sudoeste de São Paulo. Dissertação de Doutorado.

Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo, São Paulo,

2009.

FERREIRA, João Sette Whitaker. O mito da cidade global. O papel da ideologia na produção do espaço urbano. São Paulo: Vozes, 2007.

FERREIRA, João S. W. Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parâmetros de qualidade para a implementação de projetos habitacionais e urbanos. São Paulo: LABHAB; FUPAM, 2012.

172

FIGUEIREDO, Aline C.; MOURA, Iuri B.; RODRIGUES, Beatriz G. Promoção de Habitação de Interesse Social nas Operações Urbanas de São Paulo. Instituto

de Políticas de Transporte e Desenvolvimento, 2016.

FIORAVANTI, Lívia M. Mapa sobrepõe incêndios em favelas e Operações Urbanas em São Paulo. Laboratório de Geografia Urbana, FFLCH, Departamento

de Geografia da USP, 2012.

FIX, Mariana. São Paulo: Cidade global: fundamentos financeiros de uma miragem. São Paulo: Boitempo, 2015.

FIX, Mariana. Parceiros da exclusão: duas histórias da construção de uma “nova cidade” em São Paulo: Faria Lima e Água Espraiada. São Paulo:

Boitempo, 2001.

FIX, Mariana. Uma ponte para a especulação – ou arte da renda na montagem de uma “cidade global”. CADERNO CRH, Salvador, v. 22, n. 55, p. 41-64. 2009.

FRAGA NETO, Armínio. Economia Brasileira: Notas Brever Sobre as Décadas de 1960 a 2020, p. 12, fev. 2018, disponível em <http://iepecdg.com.br/wp-

content/uploads/2018/02/180207ECONOMIA-BRASILEIRA.pdf>, acessado em 02 de

jun de 2019

FRUGOLI JÚNIOR, Heitor. Centralidade em São Paulo: trajetórias, conflitos e negociações da metrópole. São Paulo: Edusp, 2000.

GALVÃO, Walter J. F. Copan: A trajetória de um mega empreendimento, da concepção ao uso. Estudo compreensivo do processo com base na Avaliação Pós-Ocupação. Dissertação de mestrado. São Paulo: Faculdade de Arquitetura e Urbanismo, USP, 2007.

GOLDFAJN, Ilan. Economia Brasileira: Notas Breves Sobre as Décadas de 1960 a 2020, p. 12, fev. 2018, disponível em <http://iepecdg.com.br/wp-

content/uploads/2018/02/180207ECONOMIA-BRASILEIRA.pdf>, acessado em 02 de

jun de 2019.

HARVEY, David. Condição pós-moderna. São Paulo: Loyola, 1992.

173

HOYLER, Telma. Incorporação imobiliária e intermediação de interesses em São Paulo. Dissertação de mestrado. Faculdade de Filosofia, Letras e Ciências

Humanas da Universidade de São Paulo, São Paulo, 2014.

LOURO E SILVA, Hugo; CAMPOS, Cândido M. O mercado imobiliário residência na Operação Urbana Centro, São Paulo 1985-2006. Revista Projetar, v.1, n.2,

2016.

MARICATO, Ermínia e FERREIRA, João Sette Whitaker. Operação urbana consorciada: diversificação urbanística participativa ou aprofundamento da desigualdade? In: OSÓRIO, Letícia Marques (org.) Estatuto da Cidade e Reforma

Urbana: novas perspectivas para as cidades brasileiras. Sérgio Antonio Fabris editor,

Porto Alegre / São Paulo, 2002.

MENDONÇA, Mário J.; SACHSIDA, Adolfo. Existe bolha no mercado imobiliário brasileiro?. Repositório Ipea 1762, Brasília, 2012.

MEYER, Regina Maria Prosperi. Metrópole e urbanismo: São Paulo anos 50. Tese de Doutorado. Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São

Paulo, São Paulo, 1991.

MORAES, Sandra R. C. de. O arquiteto e o mercado imobiliário residencial na cidade de São Paulo no século XXI (2000 – 2001). Tese de Doutorado.


PESSOA, Laura C. R.; BÓGUS, Lucia M. M. Operações urbanas – nova forma de incorporação imobiliária: o caso das Operações Urbanas Consorciadas Faria Lima e Água Espraiada. Cadernos da Metrópole 20, 2008.

PESSOA, Laura C. R.; BÓGUS, Lucia M. M. Valorização imobiliária e renovação urbana: o caso das Operações Urbanas Consorciadas Faria Lima e Água Espraiada. Arquitextos 091.06, 2007.

PIKETTY, Thomas. O capital no século XXI. Rio de Janeiro: Intrínseca, 2013.

PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO. Operação Urbana Consorciada Água Espraiada. São Paulo: PMSP, 2010.

174

PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO. Operação Urbana Consorciada Faria Lima. São Paulo: PMSP, 2010.

PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO. Domicílios segundo Tipologias Residenciais. São Paulo, 2010.

REZENDE, Vera F.; FURTADO, Fernanda; OLIVEIRA, M. Teresa C.; JORGENSEN,

Pedro Jr. A Outorga onerosa do direito de construir e o solo criado. Estudos

Urbanos e Regionais, v. 11, n. 2, Anpur, 2009.

RIGHI, Roberto; CASTRO, Luiz G. R. de. A edificação como produto imobiliário no desenvolvimento da arquitetura contemporânea em São Paulo, Brasil. II

Seminário sobre Ensino e Pesquisa em Projeto de Arquitetura. Projetar 2005.

ROLNIK, Raquel. O Programa Minha Casa Minha Vida nas regiões metropolitanas de São Paulo e Campinas: aspectos socioespaciais e segregação. Caderno Metrópole, São Paulo, v.17, n.33, pp. 127-154, maio 2015.

ROSENTHAL, Benjamin; GAMBAGORTE, Eduarda. Apartamentos compactos: Espaços privado e público atuando sobre o consumir na metrópole. RIMAR,

Maringá, v. 7, n.2, pp. 225-238, 2017.

ROSSI, Pedro; MELLO, Guilherme. Choque Recessivo e a Maior Crise da História: A Economia Brasileira em Marcha à Ré. In Cecon, n. 1, Centro de

Estudos de Conjuntura e Política Econômica – IE/UNICAMP, 2017.

SALES, Pedro M. R. Operações Urbanas em São Paulo: crítica, plano e projetos.

Arquitextos ISSN 1809-6298, 2005.

SAMPAIO, Giuliana. A mudança de tipologia de emepreendimentos de apartamentos residenciais. Transformações urbanísticas da cidade de São Paulo.

Mackenzie. São Paulo, 2010.

SANTOS, Demósthenes M. A história da construtora Alfredo Mathias 1950-1985.

Dissertação de mestrado, FAUUSP, 2013.

SANTOS, Maria F.; BATTISTELLE, Rosane A. G.; VARUM, Humberto. Habitações e meio ambiente. Vitruvius, 2013.

175

SCHERER-WARREN, Ilse, Manifestações de Rua no Brasil 2013: Encontros e Desencontros na Política, Caderno CRH, Salvador, v. 27, n. 71, p. 419, 2014.

Silva, Bruno. T. L.; Silva, Renata. C. M.; Araujo, Fabio. F. Comportamento do consumidor no mercado imobiliário: Atributos relevantes na compra de imóveis no Rio de Janeiro. Sociedade, Contabilidade e Gestão, Rio de Janeiro, v.

8, n. 2, mai/ago 2013.

SILVA, Hugo; CAMPOS, Cândido, M. A economia brasileira e o mercado imobiliário: uma síntese das últimas décadas. Pós, Rev. Programa Pós-Grad.

Arquit. Urban. FAUUSP. São Paulo, v. 25, n. 45, 2018.

SILVA, Hugo L. e. A Produção Imobiliária Contemporânea: região central de São Paulo entre 2007 e 2014. Dissertação de mestrado em Arquitetura e Urbanismo.


SOMEKH, Nadia. Projetos urbanos e estatuto da cidade: limites e possibilidades. Arquitextos ISSN 1809-6298, 2008.

São Paulo (Cidade), Secretaria de Planejamento Urbano. Zoneamento e mercado

imobiliário: subsídios para a transformação da legislação urbanística do Município de

São Paulo. Sempla, Cadernos de planejamento 1992, nº 5.

VIEIRA, Valter, A. Comportamento do consumidor. Revista de Ciências da

Administração – v.5, n.10, jul/dez, 2003.

VILLA, Simone B. Mercado imobiliário e edifícios de apartamentos: produção do espaço habitável no século XX. São Paulo, 2006. Disponível em

http://www.vitruvius.com.br/revistas/read/arquitextos/07.078/297, acesso em 20 de

abr de 2019.

VILLA, Simone B. Morar em apartamentos: a produção dos espaços privados e semi-privados nos edifícios ofertados pelo mercado imobiliário no século XXI em São Paulo e seus impactos na cidade de Ribeirão Preto. Critérios para avaliação pós-ocupação. Tese de doutorado em Arquitetura e Urbanismo.

FAUUSP, São Paulo, 2008.

176

WILDERODE, Van. In. JULIEN, Daniel. Cidade à venda: interpretações do processo imobiliário. Teses de doutorado - Faculdade de Arquitetura e Urbanismo

da Universidade de São Paulo. São Paulo, 2000

WISSENBACH, Tomás C. A cidade e o mercado imobiliário: uma análise da incorporação residencial paulistana entre 1992 e 2017. Dissertação de mestrado

– Faculdade de Filosofia, Letras e Ciências Humanas da Universidade de São Paulo.

São Paulo, 2008

Marcos regulatórios:

Lei nº 4.380 de 21 de agosto de 1964 – Criação do Sistema Financeiro Habitacional

e o Banco Nacional da Habitação.

Lei Federal Nº 11.578, 26 de novembro de 2007 – Transferência obrigatória de

recursos financeiros para a execução pelos Estados, Distrito Federal e Municípios de

ações do Programa de Aceleração do Crescimento - PAC, e sobre a forma de

operacionalização do Programa de Subsídio à Habitação de Interesse Social - PSH

nos exercícios de 2007 e 2008.

Lei municipal Nº 13.885/04 – Revisão da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do

Solo – Ago/2014

Websites e outras fontes:

Acervo Estadão. Prédios de São Paulo: Portal do Morumbi. Disponível em:

https://acervo.estadao.com.br/noticias/acervo,predios-de-sao-paulo-portal-do-

morumbi,10490,0.htm. Acesso em 10 de dez de 2018.

ADEMI – Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário. Disponível

em: http://www.ademi.org.br/article.php3?id_article=36435. Acesso em 28 de nov de

2018.

177

AIRBNB – Site de reserva de acomodações, disponível em https://pt.airbnb.com/.

Acessado em 28 de abr de 2019.

ALPHAVILLE URBANISMO – Alpha Inova. Disponível em

https://www.alphavilleurbanismo.com.br/alphainova/, acessado em 04 de mai de

2019.

Apostila da disciplina de Empreendedorismo do curso EAD de Empreendedorismo e

Novos Negócios da Universidade Católica Dom Bosco em parceria com o Portal

Educação.

Banco Central do Brasil. Disponível em

https://www.bcb.gov.br/pre/normativos/busca/normativo.asp?numero=4676&tipo=Re

solu%C3%A7%C3%A3o&data=31/7/2018, acessado em 14 de dez de 2018.

Bank for International Settlements – BIS – disponível em

https://www.bis.org/about/index.htm?m=1%7C1. Acesso em 19 de nov de 2018.

BM&FBovespa – disponível em http://www.b3.com.br/pt_br/. Acesso em 21 de nov

de 2018.

BONATELLI, Circe. Presidente da Vitacon consolida incorporadora no ramo de

compactos. Revista Construção e Mercado, 2016. Disponível em

http://construcaomercado17.pini.com.br/negocios-incorporacao

construcao/177/presidente-da-vitacon-consolida-incorporadora-no-ramo-de-

compactos-369596-1.aspx. Acesso em 04 de dez de 2018.

BSL – Brazil Senior Living. Disponível em https://brasilseniorliving.com.br/. Acesso

em 09 de dez de 2018.

B3 – Brasil, Balcão, Bolsa – Disponível em

http://ri.bmfbovespa.com.br/static/ptb/perfil-historico.asp?idioma=ptb. Acesso em 14

de dez de 2018.

CÂMARA BRASILEIRA DA INSDÚSTRA DA CONSTRUÇÃO – CBIC – Disponível

em: <http://www.cbicdados.com.br/menu/deficit-habitacional/deficit-habitacional-no-

brasil>. Acesso em: 21.jul.2018.

https://pt.airbnb.com/

178

Construct. Disponível em https://constructapp.io/pt/funcionalidades/, acessado em 01

de mai de 2019.

EMBRAESP – Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio. Relatórios anuais de

1985 a 2017.

Envelhecimento populacional causa mudanças no setor imobiliário. Fecomercio –

Federação do Comércio de Bens, Serviços e Turismo do Estado de São Paulo.

Disponível em http://www.fecomercio.com.br/noticia/envelhecimento-populacional-

causa-mudancas-no-setor-imobiliario. Acesso em 09 de dez de 2018.

ÉPOCA – Manifestação anti-Dilma entra para a história. Disponível em

https://epoca.globo.com/tempo/noticia/2015/03/bmanifestacao-anti-dilmab-entra-

para-historia.html, acessado em 04 de jun de 2019.

EXAME – Para vencer a crise, construção civil está deixando o conservadorismo.

Disponível em https://exame.abril.com.br/pme/como-a-construcao-civil-se-

reinventou-para-vencer-a-crise/, acessado em 04 de jun de 2019.

EXAME – O que é startup? 2018. Disponível em https://exame.abril.com.br/pme/o-

que-e-uma-startup/, acessado em 01 de mai de 2019.

EXAME – “Uber dos imóveis” quer revolucionar imóveis no Brasil. Disponível em

https://exame.abril.com.br/pme/uber-dos-imoveis-quer-revolucionar-alugueis-no-

brasil/, acessado em 01 de mai de 2019.

FOLHA – Crise desestrutura setor de imóveis e cria gargalo futuro. Disponível em

https://www1.folha.uol.com.br/mercado/2016/01/1726266-crise-desestrutura-setor-

de-imoveis-e-cria-gargalo-futuro.shtml, acessado em 02 de jun de 2019.

FOLHA - Paulista reúne maior ato político desde as Diretas-Já, diz Datafolha.

Disponível em 04 de jun de 2019.

179

FOLHA – Por mais liberdade, jovens escolhem pagar aluguel em vez de comprar

imóvel. Disponível em

https://www1.folha.uol.com.br/sobretudo/morar/2018/05/1968215-por-mais-liberdade-

jovens-escolhem-pagar-aluguel-em-vez-de-comprar-imovel.shtml, acessado em 23

de abr de 2019.

FOLHA – Protestos de junho de 2013 atraíram 1 milhão no auge. Disponível em

https://www1.folha.uol.com.br/poder/2015/03/1602961-protestos-de-junho-de-2013-

atrairam-1-milhao-no-auge.shtml, acessado em 02 de jun de 2019.

Futuro do setor imobiliário: como atender bem aos idosos?. InGaia – Plataforma

online com foco no mecado imobiliário. Disponível em

http://www.ingaia.com.br/mercado-futuro-do-setor-imobiliario-como-atender-bem-

aos-idosos/. Acesso em 09 de dez de 2018.

GRIHub – Setor imobiliário em 2019: Vitacon espera ano de expansão. 2019.

Disponível em https://www.griclub.org/news/real-estate/setor-imobiliario-em-2019-

vitacon-espera-ano-de-expansao_333, acessado em 26 de abr de 2019.

G1 – Entenda como a crise de 2008 influenciou a vida dos brasileiros. Disponível em

http://g1.globo.com/economia/seu-dinheiro/noticia/2011/09/entenda-como-crise-de-

2008-influenciou-vida-dos-brasileiros.html, acessado em 01 de set de 2019.

G1 - O auge e a queda do mercado imobiliário em uma década. Disponível em

http://g1.globo.com/especial-publicitario/zap/imoveis/noticia/2016/04/o-auge-e-

queda-do-mercado-imobiliario-em-uma-decada.html, acessado em 16 de jun de

2019.

IGLIORI, Danilo C. Economia imobiliária: quando, onde e o que. Artigo publicado no

portal online G1, disponível em http://g1.globo.com/especial-

publicitario/zap/imoveis/blog/conexao-imobiliaria/post/economia-imobiliaria-quando-

onde-e-o-que.html, acessado em 16 de nov de 2018.

IPEA – Instituto de Pesquisas Aplicadas.

180

Indicadores ABRAINC/ FIPE do Mercado Imobiliário, disponível em

http://downloads.fipe.org.br/content/downloads/indices/abrainc/metodologia-

abrainc.pdf de agosto de 2015. Acesso em 16 de nov de 2018.

JETIMOB – Startups que estão reinventando o mercado imobiliário. 2018. Disponível

em https://www.jetimob.com/blog/startups-inovadoras-mercado-imobiliario/,

acessado em 01 de mai de 2019.

Jorge Wilheim – O legado – disponível em

http://www.jorgewilheim.com.br/legado/Projeto/visualizar/1668. Acesso em 20 de

nov. de 2018.

Machado Meyer – Inteligência Jurídica – O que muda com a proposta de revisão da

Lei de Zoneamento? – Disponível em

https://www.machadomeyer.com.br/pt/inteligencia-juridica/publicacoes-

ij/imobiliario/o-que-muda-com-a-proposta-de-revisao-da-lei-de-zoneamento,

acessado em 18 de jun de 2019.

Mercado imobiliário: o que é, mercado, tendências para 2019. Portal online FIA –

Fundação Instituto de Administração, 2018, disponível em

https://fia.com.br/blog/mercado-imobiliario/. Acesso em 18 de abr de 2019.

Molegolar, disponível em http://www.molegolar.com.br/. Acessado em 01 de mai de

2019.

MPF – Ministério Público Federal – Entenda o caso. Disponível em

http://www.mpf.mp.br/grandes-casos/caso-lava-jato/entenda-o-caso. Acessoo em 02

de jun de 2019.

O GLOBO - Petrobrás Veta Contratos com 23 Investigadas na Operação Lava-Jato.

Disponível em https://oglobo.globo.com/brasil/petrobras-veta-contratos-com-23-

investigadas-na-operacao-lava-jato-14932437, acessado em 02 de jun de 2019.

ONU BRASIL – População idosa mais do que dobrará até 2050; especialista da

ONU pede foco em direitos. Disponível em https://nacoesunidas.org/populacao-

idosa-mais-do-que-dobrara-ate-2050-especialista-da-onu-pede-foco-em-direitos/,

acessado em 01 de set de 2019.

181

PMKB – Significado de Stakeholder e Engajamento em Português. Disponível em

https://pmkb.com.br/artigos/significado-de-stakeholder-e-engajamento-em-

portugues/. Acesso em 19 de abr de 2019.

PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO. Operação Urbana Consorciada Água

Espraiada. São Paulo: PMSP, 2010.

PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO. Operação Urbana Consorciada Faria

Lima. São Paulo: PMSP, 2010.

QUINTO ANDAR – Plataforma online. Disponível em

https://www.quintoandar.com.br/, acessado em 01 de mai de 2019.

SINDICATO DA HABITAÇÃO - SECOVI. Balanço do Mercado Imobiliário 2011.

Disponível em <http://balanco.secovi.com.br/2011/>. Acesso em 16 de jun de 2019.


Disponível em http://old.secovi.com.br/files/Downloads/balaco-mercado-imobiliario-

2012pdf. Acesso em 16 de jun de 2019.


Disponível em <http://balanco.secovi.com.br/2013-2/index.php>. Acesso em:

08.ago.2018.


Disponível em http://balanco.secovi.com.br/2014/, acessado em 16 de jun de 2019.

SINDICATO DA HABITAÇÃO – SECOVI. Revisão da Lei do Zoneamento deve levar

em conta “cidade real”. Disponível em https://secovi.com.br/noticias/revisao-da-lei-

de-zoneamento-deve-levar-em-conta-a-cidade-real/13724, acessado em 18 de jun

de 2019.

Site da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas, FIPE: http://www.fipe.org.br/,

acessado em 04 de novembro de 2018.

Site dos Dados abertos da Prefeitura Municipal de São Paulo:

http://dados.prefeitura.sp.gov.br/pt_PT/dataset/distritos, acessado em 15 de

novembro de 2018.

182

Site da incorporadora Trisul – empreendimento State Ibirapuera:

https://lancamentostrisul.com.br/, acessado em 19 de abr de 2019.

Site da incorporadora Direcional – empreendimento Conquista Amaralina:

https://conquistaamaralina.com.br/, acessado em 19 de abr de 2019.

STARTSE – A tecnologia está mudando o mercado imobiliário e construção. 2018.

Disponível em https://www.startse.com/noticia/nova-economia/tecnologia-

inovacao/44998/tecnologia-ja-afeta-mercado-imobiliario-construcao-construtech,

acessado em 28 de abr de 2019.

STARTSE – Somos uma empresas de bytes e não tijolos, diz Alexandre Frankel, da

Vitacon. Disponível em

https://www.startse.com/noticia/empreendedores/60233/quem-e-alexandre-frankel-

da-

vitacon?fbclid=IwAR23s7gToFJL_ueRNbSBMZIaRyepxHjlCMvlMTyZw84iMORhWkz

t6uFauvg, acessado em 04 de mai de 2019.

TECNISA – Condomínios para a terceira idade. 2014. Disponível em

https://www.tecnisa.com.br/noticias/condominios-para-a-terceira-

idade/475?gclid=EAIaIQobChMI6Mmm7MPt4QIVggyRCh2e9AA7EAAYAiAAEgLWxv

D_BwE, acessado em 26 de abr de 2019.

TECNISA – O modelo de inovação aberta da Tecnisa. 2018. Disponível em

https://www.tecnisa.com.br/blog/inovacao/o-modelo-de-inovacao-aberta-da-tecnisa/,

acessado em 04 de mai de 2019.

Terceirização imobiliária ganha cada vez mais espaço no Brasil. Exame, 2018.

Disponível em https://exame.abril.com.br/negocios/terceirizacao-imobiliaria-ganha-

cada-vez-mais-espaco-no-brasil/, acessado em 10 de abr de 2019.

URBE.ME – Plataforme de investimentos online no mercado imobiliário. Disponível

em https://urbe.me/saiba-mais, acessado em 01 de mai de 2019.

https://lancamentostrisul.com.br/

183

VALOR – Déficit de moradias no país já chega a 7,7 milhões. Disponível em

https://www.valor.com.br/brasil/5498629/deficit-de-moradias-no-pais-ja-chega-77-

milhoes. Acesso em 01 de set de 2019.

VALOR - ‘O Efeito da Lava-Jato se Confirmou’, diz Gesner Oliveira. Disponível

https://www.valor.com.br/valor-investe/casa-das-caldeiras/4672327/o-efeito-da-lava-

jato-no-pib-se-confirmou-diz-gesner-olivei, acessado em 02 de jun de 2019.

VALOR – Startups chegam aos canteiros de obras. 2018. Disponível em

https://www.valor.com.br/empresas/6034593/startups-chegam-aos-canteiros-de-

obras, acessado em 01 de mai de 2019.

VEJA – Com 10m², menor apartamento do país custa R$ 100 mil. Disponível em

https://veja.abril.com.br/economia/com-10m2-menor-apartamento-do-pais-custa-r-

100-mil/. Acesso em 09 de dez de 2018.

VELASCO, Clara; LAPORTA, Taís. Apartamentos compactos são quase metade dos

lançamentos de SP. Artigo publicado no portal G1, disponível em

https://g1.globo.com/economia/negocios/noticia/apartamentos-compactos-sao-

quase-metade-dos-lancamentos-de-sp-entenda-a-tendencia.ghtml. Acesso em 11 de

mar de 2019.

Yahoo Finance – Disponível em https://finance.yahoo.com/. Acesso em 04 de dez de

2018.

Zapimóveis. Confira uma linha do tempo sobre à venda de imóveis no Brasil.

Disponível em https://revista.zapimoveis.com.br/confira-uma-linha-do-tempo-sobre-a-

venda-de-imoveis-no-brasil/. Acesso em 19 de nov de 2018.

184

ANEXO I – Ficha técnica do empreendimento LOFT JCP.

FIGURA 48 - EMPREENDIMENTO LOFT JCP

185

ANEXO II – Conversa via telefone com operador do mercado imobiliário da cidade de São Paulo.

186

Conversa via telefone com Alexandre Lafer Frankel

CEO da incorporadora Vitacon, que teve expoente número de lançamentos com tipologias compactas.

Data: 20 de maio de 2019

___________________________________________________________________ Isabela: Alexandre, qual o propósito de atuação da Vitacon? Alexandre: (Trecho inaudível)...Por último a economia compartilhada como

complemento da casa das pessoas para poder possibilitar que elas morassem em

unidades menores, a próxima grande evolução, eu acredito que vá ser a moradia

como serviço e não mais como consumo e daí ela passa a ser um elemento que tem

como ponto principal a mobilidade, que a pessoa deve começar a mudar de casa

conforme a necessidade do momento, isso vai tanto de momento familiar como onde

fica o trabalho, onde fica a escola e por aí vai. Então você vai ter uma não compra

do ativo e a pessoa vai trocar com muito mais frequência de acordo com a

necessidade, então acredito que o próximo grande desafio é conseguir prover e criar

empreendimentos e sistemas tanto de operação como financeiros que façam

funcionar a moradia como serviço.

Isabela: E hoje a empresa se resguarda em uma determinada região ou a ideia é que ela possa atuar na cidade inteira até nas regiões mais periféricas? Alexandre: Na cidade inteira, inclusive nas regiões periféricas, nosso time de

expansão passa a atuar cada vez mais no segmento popular e atuar

geograficamente por toda a cidade, principalmente em locais próximos ao transporte

público.

Isabela: É uma premissa o empreendimento estrar próximo ao transporte público? Alexandre: Sim, polo de demanda e transporte público, caso não tenha, vamos ter

uma restrição.

Isabela: Fazendo o recorte da região sudoeste que abrange de Pinheiros a Santo Amaro, é uma região em que a Vitacon teve um desenvolvimento muito grande, onde constam mais de 20 empreendimentos no perfil que eu estudo,

187

que são unidades mais compactas, abaixo de 52 metros quadrados. Por que a atuação nessa região? É o metro quadrado mais alto da cidade, é onde temos a maior concentração de renda. A escolha por essa região se deu por esses fatores ou por ser uma região mais provida de serviços? Alexandre: As premissas principais são mobilidade, oferta de emprego e transporte

público, e secundariamente pela maior demanda de moradia na região e pelo preço

elevado oriundo da relação entre oferta e demanda, então acaba sendo uma região

atrativa do ponto de vista econômico, mas para nós esse fator sempre foi

secundário. Primeiro identificamos a demanda, a questão da mobilidade, e por

consequência você tem o fator econômico positivo por conta da demanda dessa

região.

Isabela: Nessa região vocês possuem diferentes produtos, diferentes metragens e tipologias, no seu ponto de vista quais as vantagens dessa diversificação frente as dificuldades operacionais que essa diversificação traz? Acredito que a diversificação acarrete em mais custos para a incorporadora. Alexandre: Sim, mas a diversificação traz alguns benefícios, o principal é a

diversidade, a diversidade traz evolução, traz bons princípios de trocas em uma

cidade densa como São Paulo então talvez esse seja o fator preponderante de

encontrarmos pessoas solteiras, famílias de diferentes idades, entendo isso como

muito positivo. O segundo ponto é a não concentração de uma tipologia única na

unidade você cria um senso de escassez e de maior abrangência, então temos feitos

com frequência empreendimentos com 400, 500 unidades e é importante ter essa

diversidade para não concentrar em uma tipologia única. Acho que esses são os

dois pontos principais na ordem de importância.

Isabela: Seguindo no assunto da tipologia, da diversidade, temos visto voltar e acho que a Vitacon foi uma das precursoras, é a compactação dos apartamentos, que era comum nos anos 70 e agora estamos vendo com maior frequência. Nesse sentido, eu ressalto o empreendimento Vitacon Nova Higienópolis que foi o ápice desta compactação e que trouxe uma grande discussão na academia. Mas gostaria de entender de você qual foi a aceitação do mercado para este produto especificamente? Alexandre: A aceitação foi incrível, tanto que repetimos, não com 10m² mas com 11,

12 e 13m², inúmeras unidades. Existe uma crítica mas temos que entender o ponto

188

de vista do cliente, em nenhum momento os clientes nos relatam que o tamanho

incomoda, o que temos de feedback é que agora eles conseguem ter a casa própria,

conseguem ir andando para o trabalho, muitos relatam que estão mais saudáveis

pois agora possuem tempo para praticar exercícios físicos, para estudar, o que

estamos fazendo é proporcionar uma troca de tamanho por tempo e o tempo

também significa qualidade de vida... As áreas comuns que são a extensão da casa

do morador. Temos que entender que a nova relação entre área privativa e área

comum gera uma nova concepção de espaço, e as possibilidades, o ganho para o

morador é, infinitamente maior que a troca pelo espaço menor.

Isabela: Uma outra bandeira que vocês levantam bastante é com relação a modalidade aluguel. A nova geração tem como característica a não criação de vínculos e o compartilhamento de bens e isso tem se refletido na maneira em que habitamos uma casa. A Vitacon já opera os empreendimentos dessa maneira, e você está desenvolvendo uma Startup, a Housi, que busca atuar nessa modalidade. Você acredita que o mercado está preparado para essa modalidade? Alexandre: Sem dúvidas. Talvez as pessoas ainda não conheçam essa

possibilidade, mas acredito que daqui alguns anos elas irão olhar para o passado e

comentar “lembra que a gente comprava e se endividava por 30 anos em uma casa

única, pagando ITBI e cartório”...a gente era louco, não fazia sentido nenhum”,

acredito que vamos ouvir isso daqui a alguns anos. As pessoas precisam aprender

que existe essa nova possibilidade de morar leve, morar sem estar imobilizado, com

uma liberdade muito maior, sem esse consumismo. Acredito que daqui alguns anos,

a maneira que moramos hoje não terá mais sentido algum.

Isabela: E você acredita que, do ponto de vista do incorporador ou do investidor, isso também é uma vantagem? Alexandre: Sim, acredito que o imóvel tende a ser cada vez mais um produto de

investidores e menos de consumo, e as pessoas irão utiliza-lo de maneiras variadas.

Teses e Dissertações - DSpace Home

Documents