Úvod Takže témou našej práce vplyv finančnej krízy na realitný trh. V prvej kapitole sme sa zaoberali teoretickou časťou týkajúcej sa štruktúry mesta. Zamerali sme svoju pozornosť na Alonsovu teóriu štruktúry mesta a následne sme ju doplnili o alternatívy a aj kritiky ďalších predstaviteľov tejto problematiky. V druhej a tretej časti sme svoju pozornosť upriamili na skutočnosti a aktuálny stav ekonomiky a realitného trhu tak vo svete, ako aj na území Slovenska. Pokúsili sme sa vyvodiť dôsledky a zároveň aj dôvody zmien uskutočnených v posledných mesiacoch na realitnom trhu. Vyjadrili sme sa k jednotlivým štátom, ktorých realitné trhy boli ovplyvnené finančnou krízou, ktorá už časom prerástla do celosvetovej hospodárskej krízy. Čo sa týka slovenského realitného trhu, tiež sme si nemohli nevšimnúť ako táto kríza vplýva aj na ceny nehnuteľností určené na bývanie. Porovnali sme jednotlivé kraje Slovenska a zhodnotili sme situáciu na Slovensku vo všeobecnosti. Ťažiskom a hlavným cieľom našej práce je vyzdvihnúť a zhodnotiť vplyv krízy na realitný trh, teda predovšetkým na zmenu cien nehnuteľností určených na bývanie, teda bytov a domov.
This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
Transcript
Úvod
Takže témou našej práce vplyv finančnej krízy na realitný trh.
V prvej kapitole sme sa zaoberali teoretickou časťou týkajúcej sa štruktúry mesta. Zamerali
sme svoju pozornosť na Alonsovu teóriu štruktúry mesta a následne sme ju doplnili o
alternatívy a aj kritiky ďalších predstaviteľov tejto problematiky.
V druhej a tretej časti sme svoju pozornosť upriamili na skutočnosti a aktuálny stav
ekonomiky a realitného trhu tak vo svete, ako aj na území Slovenska. Pokúsili sme sa vyvodiť
dôsledky a zároveň aj dôvody zmien uskutočnených v posledných mesiacoch na realitnom
trhu. Vyjadrili sme sa k jednotlivým štátom, ktorých realitné trhy boli ovplyvnené finančnou
krízou, ktorá už časom prerástla do celosvetovej hospodárskej krízy.
Čo sa týka slovenského realitného trhu, tiež sme si nemohli nevšimnúť ako táto kríza
vplýva aj na ceny nehnuteľností určené na bývanie. Porovnali sme jednotlivé kraje Slovenska
a zhodnotili sme situáciu na Slovensku vo všeobecnosti.
Ťažiskom a hlavným cieľom našej práce je vyzdvihnúť a zhodnotiť vplyv krízy na
realitný trh, teda predovšetkým na zmenu cien nehnuteľností určených na bývanie, teda bytov
a domov.
Teória štruktúry mesta
Teóriu štruktúry mesta je možno považovať za jednu z najdôležitejších oblastí
aplikácie teórie von Thünena. Zaoberá sa tým, ako sú rozdelené činnosti v rámci mestských
častí. V anglickej literatúre sa často označuje ako New Urban Economics. Klasik New Urban
Economics William Alonso zostavil model štruktúry mesta, pri ktorom sa stretávame s určitou
podobnosťou s von Thünenom, ako už bolo spomenuté. Stredobodom jeho úvah je otázka,
kde v mestskom regióne sa usadí domácnosť a ako rozdelí svoj disponibilný dôchodok na
rôzne produkty. Alonsova teória pracuje so základnými nástrojmi mikroekonomickej teórie
správania spotrebiteľov, a to užitočnosťou, obmedzením rozpočtu, maximalizáciou úžitku.
Východiskom tejto teórie je zjednodušená predstava, že všetky transakcie v jednom
meste sa odohrávajú v centre, v tzv. „central business district“ – CBD ( obchodná štvrť).
Podľa nej iba tam získava domácnosť svoj príjem a iba tam môže nakupovať spotrebné
tovary. V prípade, že sa usadí blízko CBD, má iba malé výdavky na cestovanie do práce alebo
na nákupy. Avšak musí vďaka tomu akceptovať vyššiu cenu pôdy a môže si kvôli tomu
dovoliť len menší pozemok. Naopak, ak sa usadí na mieste viac vzdialeného od CBD, môže si
dovoliť viac pôdy, no musí potom následne dlhšie cestovať.
Alonso rozlišuje tri druhy výdavkov domácností, a to výdavky na:
o dopravné prostriedky,
o pozemok,
o všetky ostatné tovary a služby.
Výška výdavkov na dopravné prostriedky závisí od toho, v akej vzdialenosti od centra
sa domácnosť usídlila. Výdavky na pozemok sú určené jeho veľkosťou a zároveň aj cenou
pôdy na konkrétnom mieste. Cena pôdy sa zjednodušene považuje za funkciu vzdialenosti od
centra. Ceny ostatných produktov a služieb sú nezávislé od rozhodnutia, ktorým si domácnosť
určila svoje stanovište. Z tohto dôvodu ich môžeme agregovať do zloženého produktu.
Napriek tomu, že ide o viacero produktov, možno so zloženým produktom zaobchádzať ako
s jedným spotrebným produktom a tak mu možno priradiť aj množstvo aj cenu.
Do Alonsovho modelu vstupuje niekoľko dôležitých ekonomických premenných. Je
to predovšetkým príjem domácností a dopravné náklady, ktoré majú vplyv na rozpočtové
obmedzenie domácností. Rast príjmu, ak aj pokles nákladov na dopravu vedie k tomu, že
domácnosť má viac možností pri svojich optimalizačných rozhodnutiach.
K tomuto Alonsovmu teoretickému smeru vystupovali aj niektorí kritici, ako napríklad
Böventer a Hampe. Tí tvrdili, že sa ešte stále nepodarilo vyvinúť modelovo uspokojivé
odvodenie rôzne diferencovaných mestských štruktúr z rozhodnutí o lokalizácií domácností a
podnikov. Rozhodujúce sú najmä dva dôvody.
1. Formálne modely môžu zahrnúť iba obmedzený počet vzájomných vzťahov. Mestá
sa v skutočnosti vyznačujú množstvom pozitívnych a negatívnych vzájomných vplyvov, ktoré
vedú k hromadeniu, resp. k odpudzovaniu aktivít: medzi podnikmi rovnakého alebo rôzneho
odvetvia, medzi rôznymi sociálnymi skupinami, ponukou a dopytom na rôznych trhoch,
medzi čiastkovými trhmi.
2. Presun aktivít a zmena spôsobu využívania určitej lokality je prevažne možná len
pri vysokých nákladoch. Budovy, zariadenia a infraštruktúra majú dlhú dobu používania a
ovplyvňujú tak možnosti využívania danej lokality. Takže podstatné zmeny v štruktúre sú
možné iba v rámci dlhšieho obdobia.
K Alonsovej teórii teórií jeho nasledovníkov existuje viacero alternatívnych modelov
štruktúry mesta. Okrem kruhového modelu sú to koncepcie radiálneho mesta a štruktúra
viacerých centier.
Je veľmi dôležité, aby sa správne plánovala štruktúra miest a tak mohli mestá, čo
najlepšie plniť svoje funkcie a aby bolo považované vhodné na život. Výbornými príkladmi,
pri ktorých sa použili rôzne modely a koncepcie pri plánovaní miest a ich štvrtí, sú New York,
Paríž, Madrid, Washington.
Cenová mapa nehnuteľností
Cenová mapa vyjadruje vzťahy na trhu s nehnuteľnosťami, kde graficky zobrazuje
dosahovanú úroveň trhových cien jednotlivých druhov nehnuteľností v stanovenom území a
čase. Je postavená na databáze štatisticky vyhodnotených cenových údajov platných v
určitom období. Cenová mapa je objektívnym nástrojom a podkladom pre odhad trhovej
hodnoty a pre vypracovanie znaleckého posudku porovnávacou metódou.
Cenové mapy môžu byť pomôckou pre samosprávy pri stanovovaní a výbere rôznych
druhov daní, pre investorov pri tvorbe investičných rozhodnutí a pre realitných maklérov a
občanov pri kúpe a predaji nehnuteľnosti. Môžu byť porovnávacím podkladom pre
hodnotenie bankových záložných hodnôt, a teda môžu slúžiť aj pre poskytovanie úverov,
pôžičiek a podobne. Svojou informačnou hodnotou pomáhajú zabrániť výskytu
špekulatívnych cien.1
Cenová mapa v sebe zahŕňa poznatky zo všeobecných vedných oborov ako štatistika,
matematika, analytické metódy, poznatky z informačných technológií atď., jej využitie nie je
iba v realitnom sektore, ale všade tam, kde sa vyhodnocujú dáta s podobnými
charakteristickými znakmi meniacimi sa v čase a priestore.
Trhový odhad pomocou cenovej mapy
Pod pojmom trhový odhad rozumieme stanovenie najpravdepodobnejšej trhovej
hodnoty zvolenej nehnuteľnosti v čase. Trhový odhad pomocou cenovej mapy predstavuje
jeden z viacerých spôsobov stanovenia trhového odhadu s dôrazom na presnosť a
objektívnosť odhadu a rýchlosť spracovania. Na podklade cenovej mapy zvoleného územia a
s využitím porovnávacej metódy identifikuje všeobecnú trhovú hodnotu zvolenej
nehnuteľnosti. Výstupom trhového odhadu je charakteristika zvolenej nehnuteľnosti podľa
vstupných údajov, cenová mapa oblasti, v ktorej je zvolená nehnuteľnosť lokalizovaná,
štatistické podklady porovnávacej metódy a odhad trhovej ceny zvolenej nehnuteľnosti.2
Prínosy využitia trhového odhadu pomocou cenovej mapy sú identické ako využitie
cenovej mapy samotnej. Základným prínosom trhového odhadu pomocou cenovej mapy je
štandardizácia v jednotlivých oblastiach možného využitia a to hlavne:
1 http://www.cenovamapa.sk/index.php?cenmapa
2 http://www.cenovamapa.sk/index.php?cenmapa
v oblasti obchodovania s nehnuteľnosťami vo forme dokumentu verifikujúceho trhovú
hodnotu zvolenej nehnuteľnosti, čím sa eliminuje riziko špekulatívneho obchodu a
napomáha k získaniu dôvery medzi obchodnými stranami;
v bankovom sektore ako podklad pre hodnotenie bankových záložných hodnôt
zaisťujúcich poskytovanie úverov, pôžičiek a podobne;
v štátnom sektore pri verifikácií, alebo stanovení hodnoty nehnuteľnosti pre účely
stanovenia výšky daňovej sadzby, alebo pri stanovení hodnoty majetku pre účely
dedičského konania;
v komerčnom sektore v oblasti analýz stavebných projektov a analýz vývoja trhu s
nehnuteľnosťami.3
Každá inštitúcia využívajúca trhový odhad nehnuteľnosti pomocou cenovej mapy
získava:
Presnosť odhadu
Zrýchlenie procesov
Nízke náklady na odhad
Konkurenčnú výhodu na trhu
Portfólio klientov
Rast trhového podielu
Profit4
Samotní klienti získavajú prostredníctvom trhového odhadu nehnuteľnosti pomocou
cenovej mapy:
Objektívne stanovený trhový odhad hodnoty nehnuteľnosti
Rýchlo poskytovanú službu
Nízke náklady na odhad
Spokojnosť a dôveru
Trhový odhad pomocou cenovej mapy je určený majiteľom nehnuteľností a maklérom
pri stanovení kúpnopredajnej ceny, alebo záložnej hodnoty nehnuteľnosti, kupujúcim ako
verifikácia ponúkanej ceny, bankám pre stanovenie hodnoty nehnuteľnosti pre účely
záložného práva, notárom pri stanovení najspravodlivejšej hodnoty nehnuteľnosti pre účely
dedičského konania, investorom pri rozhodovaní sa o efektívnosti investície, a všade tam kde
je potrebné určiť, čo najobjektívnejší odhad hodnoty nehnuteľnosti.
3 http://www.cenovamapa.sk/index.php?cenmapa
4 http://www.cenovamapa.sk/index.php?cenmapa
Vplyv finančnej krízy na realitný trh
V tejto časti našej práce sme venovali pozornosť realitnému trhu vo svete a ako je
ovplyvňovaný vývojom svetového hospodárstva. V súčasnosti, teda v čase hospodárskej
krízy, ani tento trh neostal bezo zmeny. Hospodárska kríza, ktorej predchádzala finančná
kríza, zasiahla realitný sektor v značnej miere a vplýva tak na cenu nehnuteľností. Zrodom
tejto krízy bola predovšetkým hypotekárna kríza, ktorá vypukla v Spojených štátoch
amerických, a to ako dôsledok množstva poskytnutých hypoték, ktoré ľudia nedokázali
splatiť.
Zámerom našej práce bolo zamerať sa na vplyv finančnej krízy na realitný trh, v
ktorom sme sa špeciálne venovali nehnuteľnostiam určeným na bývanie. Najprv je
nevyhnutné a určite adekvátne situácii vyjadriť, aký dopad má finančná kríza na Spojené štáty
americké.
V súčasnosti je v USA zložité získať pôžičku na kúpu nehnuteľnosti. Pôžičky sa
dávajú len ľuďom s výborným kreditom (credit score) a ľuďom, čo majú veľa peňazí na
downpayment, čiže určité množstvo hotovosti. Šetriť peniaze bol pre Američanov vždy veľký
problém a i v dobách ekonomického rozvoja mal málokto našetrené viac než pár tisíc dolárov.
A teraz, keď ich priťahujú kvôli ekonomickej kríze, banky naraz chcú aspoň 20% na
downpayment. I na relatívne lacný dom, ktorý bude stáť $150,000 je 20% $30,000. To je dosť
peňazí, ktoré nie je pre väčšinu ľudí také ľahké ušetriť.5
Táto situácia znemožňuje ľuďom nakupovať domy. Ľuďom, ktorí by normálne
nakupovali. A keď nie sú na trhu ľudia, tak predávajúci nepredajú. Znižujú ceny a stále to
nepomáha, pretože málokto má peniaze, aby nejaký dom kúpil. Dochádza k extrémnej
situácii, kedy ceny letia dole rýchlo a do extrémnych nížin. Pekný nový dom, ktorý sa v roku
2005 predal za $300,000, sa teraz dá kúpiť za $99,000.
Ceny rodinných domov v USA poklesli v prvom mesiaci tohto roka medziročne o
takmer 11 %. Index cien rodinných domov v 20 amerických metropolách, ktorý zostavujú
agentúry Standard & Poor's a Case-Shiller, sa v januári znížil medziročne o 10,7 % a
medzimesačne o 2,4 % na 180,86 bodu. Z 20 sledovaných regiónov až 16 zaznamenalo v
januári rekordný medziročný pád cien nehnuteľností. Najviac klesli ceny rodinných domov v
Las Vegas a Miami, a to medziročne až o 19,3 %. Dvojciferný prepad cien domov evidovali v
januári ešte metropoly Phoenix, San Diego a Los Angeles. „Správa poukazuje na