TEKNO EKONOMI BANGUNAN SEMESTER GANJIL 2013/2014
BAB IPENDAHULUAN
1.1 Latar BelakangDi era globalisasi saat ini, Indonesia
mengupayakan untuk meningkatkan kualitas Sumber Daya Manusia dan
ingin mengurangi tingkat kebuta-aksaraan manusia Indonesia dengan
jalan penggalakan program wajib belajar 12 tahun oleh pemerintah.
Dan pada masa sekarang ini, manusia Indonesia sudah banyak yang
mengenal tulisan, namun belum seluruhnya, sehingga masih banyak
manusia Indonesia yang buta aksara. Hal ini disebabkan karena tidak
meratanya pendidikan di Indonesia. Sebenarnya pemerintah Indonesia
sudah menggalakkan program wajib belajar 12 tahun. Tetapi
sepertinya program itu pun juga belum terealisasi sepenuhnya karena
kondisi perekonomian manusia Indonesia yang lemah dan biaya
pendidikan yang masih sangat mahal. Hal lain yang marak di
Indonesia adalah rendahnya kualitas Sumber Daya Manusia Indonesia
yang mengakibatkan tingginya tingkat pengangguran di Indonesia.
Kota Malang dikenal sebagai Kota Pendidikan karena kota ini
memiliki banyak perguruan tinggi baik negeri maupun swasta, banyak
mahasiswa berasal dari luar Malang yang belajar di kota Malang.
Terbukti dari jumlah penduduk sekitar tiga ratus ribu dari delapan
ratus ribu jiwa adalah mahasiswa. Kegiatan belajar mahasiswa tidak
hanya di dapat dari tatap muka di kampus secara formal, tetapi juga
secara informal untuk meningkatkan dan memelihara efisiensi dan
efektifitas belajar. Namun untuk saat ini belum ada wadah yang
benar-benar bisa menampung akan kebutuhan tersebut. Wadah yang
dibutuhkan adalah pusat pembelajaran bagi masyarakat yakni
Perpustakaan.Perpustakaan yang sudah ada di setiap kota dirasa
masih kurang membangkitkan minat membaca masayarakat. Sehingga
dibutuhkan Perpustakaan yang di kemas sedemikian rupa agar dapat
menarik masyarakat untuk gemar membaca. Seperti fasilitas lengkap,
program-program yang rekreatif dan akses yang mudah.Perpustakaan
merupakan upaya untuk memelihara dan meningkatkan efisiensi dan
efektifitas proses belajar-mengajar. Perpustakaan yang
terorganisasi secara baik dan sistematis, secara langsung atau pun
tidak langsung dapat memberikan kemudahan bagi proses belajar
mengajar disekolahtempat perpustakaan tersebut berada. Hal ini,
terkait dengan kemajuan bidangpendidikandan dengan adanya perbaikan
metode belajar-mengajar yang dirasakan tidak bisa dipisahkan dari
masalah penyediaan fasilitas dan sarana pendidikan.Dengan pesatnya
pertumbuhan Kota Malang, menuntut pembangunan dimana-mana sebagai
ciri Kota Besar. Pembangunan vertikal kini mulai banyak hadir di
kota Malang. Hal ini dapat meningkatkan roda perekonomian Kota
Malang sebagai kota berkembang. Seiring perkembangan, aktivitas dan
kebutuhan ruang juga semakin meningkat terutama yang pada daerah
kota yang kecenderungan menuntut suatu kepraktisan termasuk dalam
melakukan aktifitas. Fenomena ini yang menjadikan developer
menyadari bahwa konsep pembangunan multifungsi menawarkan banyak
keuntungan dan bisa diterapkan pada kota. Dalam konteks urban
bangunan multi fungsi atau mixed use adalah bangunan yang
mengakomodasi beberapa fungsi yang saling menguntuntungkan.
1.2 SasaranBangunan yang dirancang adalah Perpustakaan Regional
ditunjang dengan Pusat Retail diperuntukkan bagi semua kalangan
masyarakat. Perpustakaan merupakan fasilitas sosial yang dapat
dikunjungi oleh siapapun dan segala umur. Begitu pula dengan Pusat
Retail Shop dapat dikunjungi oleh segala kalangan masyarakat.
Sehingga: Bangunan ini nantinya dapat memberikan kenyamanan bagi
pemakainya dan menjadi wadah segala kegiatan sesuai dengan fungsi
bangunan yang direncanakan Diperuntukan khususnya kepada seluruh
masyarakat, mahasiswa, pelajar, akademisi, praktisi serta
pihak-pihak yang terkait langsung dengan sarana penunjang yang
terdapat di bangunan tersebut.
1.3 Rumusan Masalah1.3.1 Bagaimana menguji kelayakan suatu
proyek pembangunan perpustakaan regional melalui analisa besaraan
teknis teknologis dan analisa tekno ekonomi?1.3.2 Bagaimana
keterpaduan antara sistem konstruksi, struktur dan utilitas
bangunan berlantai banyak dengan perancangan perpustakaan melalui
perhitungan matematis dengan beberapa pendekatan?
1.4 TujuanTujuan dari analisa perhitungan nilai investasi pada
bangunan Perpustakaan Regional ini adalah:1.4.1 Mengetahui hasil
uji kelayakan proyek Perpustakaan Regional melalui analisa besaran
teknis teknologis dan alaisa teknio ekonomi?1.4.2 Menghasilkan
keterpaduan antara sistem konstruksi, struktur dan utilitas
bangunan berlantai banyak dengan perancangan Perpustakaan
Regional1.4.3 Mengetahui solusi dan sasaran terhadap hasil uji
kelayakan pembangunan Perpustakaan Regional yang selanjutnya akan
ditindaklanjuti melalui evaluasi terhadap kondisi bangunan
tersebut.
1.5GagasanGagasan dari perancangan Perpustakaan Regional ini
adalah mengusung konsep terbuka sebagai terusan ruang terbuka dari
Alun-Alun Merdeka ditambah dengan adanya pendopo pada tapak yang
menambah nilai historis. Area PKL Binaan atau Retail Shop yang
dapat menampung segala aktivitas Pedagang Kaki Lima di sekitar
tapak, sehingga mempercantik wajah kota dengan tertatanya para PKL
tersebut. Penyediaan lahan parkir yang luas untuk menampung semua
kendaraan yang parkir di pinggir jalan pada sekitar tapak. Dengan
begitu, konsep terbuka pada area Alun-Alun Merdeka akan hadir
menciptakan ruang baru bagi masyarakat kota Malang.
BAB IIDESKRIPSI PROYEK
2.1Tinjauan ProyekDalam arti tradisional, perpustakaan adalah
sebuah koleksi buku dan majalah besar yang dibiayai dan
dioperasikan oleh sebuah kota atau institusi dan dimanfaatkan oleh
masyarakat yang tidak mampu membeli buku sendiri. Seiring
berkembangnya zaman informasi tidak hanya berasal dari buku,
ditemukan media baru untuk menyimpan informasi. Media baru untuk
penyimpanan dianaranya microfilm, microfiche, cd, dvd, dll.
Perpustakaan dapat juga diartikan sebagai kumpulan informasi yang
bersifat ilmu pengetahun, hiburan, rekreasi dan ibadah.
Perpustakaan modern merupakan tempat untuk mengakses informasi
dalam format apapun.Perpustakaan Regional adalah perpustakaan
daerah yang dapat diakses oleh masyarakat umum pada daerah
tersebut. Perpustakaan Regional didanai dari sumber pemerintah.
Infrastruktur ini berada di masing-masing provinsi di Indonesia.
Tetapi, tidak semua provinsi memiliki Perpustakaan
Regional.Perpustakaan sebagai fungsi utama atau hierarki dalam
bangunan ini menempati tower atau menara bangunan. Terdapat tower
perpustakaan dan ada massa penghubung di antara tower tersebut.
Ditunjang oleh bangunan lain yaitu Pusat Retail Shop.-Nama
proyek:Perpustakaan Regional-Lokasi:Jl. Merdeka Timur-Luas
tapak:32.297 m2-Harga tanah:Rp 6.500.000,00-KDB:27%-KLB:250%-Jumlah
lantai:10 lantai-Efisiensi lantai: 80%
2.2Tinjauan Tapak
TapakMall Alun-Alun (Ramayana)Alun-Alun
MerdekaPertokoanPemukiman
Site berada di Jalan Merdeka Timur dan Jalan KH. Agus Alim tepat
disebrang alun-alun. Termasuk wilayah Kecamatan Klojen, Kelurahan
Kidul Dalem, Kota Malang Jawa Timur. Penduduk Kecamatan Klojen
berjumlah 105.907 jiwadan kepadatan penduduk tertinggi terjadi di
Kota Malang yaitu mencapai 11.994 jiwa per km2. Bangunan Eksisting
pada Tapak adalah Kantor Bupati Kabupaten Malang, Bank CIMB Niaga
dan pertokoan. Dengan luas lahan 32.298m2.Batas Tapak:Utara:Mall
Alun-alun (Ramayana)Barat:Alun-Alun MerdekaTimur:Pertokoan dan
pemukimanSelatan: Carrefour dan Gajah Mada Plasa
SITE ISSUE Alun-Alun Merdeka (1882) dengan kaidah jawa
Hasta-Brata sebagai pusat sosial dan rekreasi. Rencana
pengembangannya sebagai Central Business District.
Pada tapak terdapat situs bersejarah yaitu Pendopo sebagai area
serbaguna untuk trempat berkumpul atau mengadakan acara. Pada sisi
tapak, yaitu Jalan Merdeka Timur merupakan jalan lokal primer
dengan penetapan hirarki dan pencapaian berdasarkan peningkatan
mobilitas, yaitu pasar besar. Mobilitas lalu lintas sangat tinggi
sehingga terjadi penumpukan kendaraan. Sekitar tapak merupakan
kawasan perdangan dengan aktivitas yang tinggi. Sedangkan ruang
untuk parkir kendaraan sangat minim. System parker menggunakan
parker on-street.
Pencapaian
Tapak berada di pusat kota. Dapat di akses dengan jalan kaki,
kendaraan pribadi, kendaraan umum dan Bus Pariwisata. Pencapaian
dari arah Surabaya utama Jalan Merdeka Utara Jalan Merdeka
Timur
SIRKULASI
EntranceJalan Masuk berada disisi Jalan Merdeka Timur. Jalan
Merdeka Timur merupakan jalan searah yang padat kendaraan pada jam
jam tertentu. Bertepatan seberang Alun-Alun sehingga diharapkan
dapat mengundang pengunjung sebanyak-banyaknya.
OutJalan Keluar diletakkan di sisi Jalan KH. Agus Alim karena
padatnya kendaraan yang melintasi Jalan Merdeka Timur. Pada Jalan
KH. Agus Alim kepadatan kendaraan lebih rendah sehingga dapat
mengurangi kemacetan pada Jalan Merdeka Timur.
Sirkulasi BarangSirkulasi Barang pintu masuk dan pintu keluar
berada di ujung tapak sisi Jalan KH. Agus Alim.
Sirkulasi Kendaraan
Sirkulasi Manusia
Sirkulasi Barang
2.3Tinjauan BangunanBangunan Perpustakaan terdiri dari 1 tower
terdiri dari 10 lantai. Dengan penzoningan ruang pada lantai
pertama adalah area pengelola dan pengelolaan perpustakaan. Lantai
2 terdiri dari Auditorium, ruang Caf, dan perpustakaan bagian anak.
Lantai 3 sampai 10, adalah area koleksi terdiri dari koleksi
remaja, dewasa, dan khusus.Pada bangunan Retail Center 2 lantai
terdapat kios-kios yang disewakan. Ditambah dengan adanya basement
sebagai tempat parker utama dalam tapak.
BAB IIIANALISIS PASAR
3.1Kondisi Ekonomi Secara Makro Ekonomi Makro merupakan bagian
dari ekonomi yang mengkhususkan mengenai mekanisme bekerjanya
perekonomian secara keseluruhan. Tujuannya adalah untuk memahami
peristiwa ekonomi dan untuk memperbaiki kebijakan ekonomi. Terdapat
beberapa variabel di dalamnya, diantaranya tingkat pendapatan
nasional, konsumsi rumah tangga, investasi nasional, tingkat
tabungan, belanja pemerintah, tingkat harga-harga umum, jumlah uang
yang beredar, tingkat bunga, kesempatan bekerja, neraca pembayaran,
dan lain-lain.Di Indonesia, menurut Kepala Badan Koordinasi
Penanaman Modal (BKPM) Muhammad Chatib Basri, bahwa investor asing
kini tidak lagi tertarik dengan kondisi makro ekonomi Indonesia,
melainkan pada potensi implementasi investasi di daerah. Sebab
pengetahuan investor asing pada kondisi makro ekonomi Indonesia
cukup baik yang ditandai dengan pertumbuhan ekonomidi atas enam
persen, inflasi yang terkendali, dan rasio utang terhadap produksi
domestik bruto yang kecil.Pertumbuhan ekonomi Indonesia tetap kuat
didukung dengan stabilitas makro ekonomi dan sistem keuangan yang
terjaga, terbukti dengan hasil yang telah didapatkan, antara lain:
Perekonomian triwulan III-2011 tumbuh 6,5% didukung oleh konsumsi
dan ekspor. Kondisi pasar keuangan domestik semakin membaik seiring
dengan respon kebijakan Bank Indonesia dan pemerintah dalam
memitigasi rambatan gejolak ekonomi global. Nilai tukar relatif
stabil, meskipun masih mengalami tekanan depresiasi. Tekanan
inflasi terus menurun dan diprakirakan kedepan tetap terkendali.
Bank Indonesia pada tanggal 10 November 2011 memutuskan untuk
menurunkan kembali BI Rate sebesar 50 bps menjadi 6,00%. Dewan
Gubernur akan menempuh respons suku bunga serta bauran kebijakan
moneter dan makroprudensial lainnya untuk menjaga stabilitas
makroekonomi dan memitigasi potensi penurunan kinerja perekonomian
Indonesia dengan tetap mengutamakan pencapaian sasaran inflasi,
yaitu 5%1% pada tahun 2011 dan 4,5%1% pada tahun 2012.
Perekonomian Domestik Perkembangan dan Prospek Ekonomi
(Permintaan dan Penawaran) Inflasi dan Risikonya Neraca Pembayaran
Indonesia dan Nilai Tukar Perkembangan Suku bunga, Kredit, dan SBN
dan Harga Saham Kebijakan Bank Indonesia
InvestasiPertumbuhan investasi diperkirakan tetap kuat.
Investment Realisation and Plan- SKDU Business Tendency Index BPS
Investasi diperkirakan akan terus meningkat didukung oleh konsumsi
dan ekspor. Persepsi terhadap fundamental ekonomi domestik yang
tetap terjaga. Iklim investasi yang membaik.Indonesia terus
mencatatkan pertumbuhan yang signifikan. Berdasarkan data Juli
2012, pertumbuhan baseline perekonomian nasional diperkirakan
sebesar 6 persen pada tahun 2012 dan 6,4 persen pada tahun 2013.
Pendapatan nasional per kapita beranjak naik dari $2.200 pada tahun
2000 menjadi $3.720 pada tahun 2009. Dalam hal stabilitas makro
ekonomi, Indonesia telah berhasil mencapai banyak target fiscal,
termasuk secara signifikan menurunkan rasio utang terhadap produk
domestik bruto dari 61 persen di tahun 2003 menjadi 27,5 persen
pada tahun 2009. Sementara itu defisit anggaran diproyeksikan
hanyak 0,4 persen dari produk domestik bruto tahun 2011.Indonesia
telah membuat rencana pembangunan jangka panjang untuk tahun
2005-2025. Rencana ini dibagi menjadi ke dalam periode lima tahun,
masing-masing dengan prioritas pembangunan yang berbeda. Rencana
pembangunan jangka menengah untuk tahun 2009-2014 merupakan tahap
kedua dan memberi fokus pada: meningkatkan kualitas sumberdaya
manusia pengembangan ilmu pengetahuan dan teknologi memperkuat daya
saing ekonomi
Suku BungaSuku Bunga Dasar Kredit (SBDK)Posisi AkhirSeptember
2012Nama BankSuku Bunga Dasar Kredit (%)
KreditKreditKredit Konsumsi
KorporasiRitelKPRNon KPR
BANK MANDIRI10.0012.0010.7512.00
BANK RAKYAT INDONESIA9.7511.5010.0012.00
BANK CENTRAL ASIA9.0010.509.508.18
BANK NEGARA INDONESIA 10.0011.6010.6512.25
BANK CIMB NIAGA10.2510.9010.8010.70
BANK DANAMON INDONESIA10.6012.6012.0012.50
PANIN BANK10.3610.3610.8610.86
BANK PERMATA10.2510.2511.5010.25
BANK INTERNASIONAL INDONESIA10.0910.5310.0210.27
BANK TABUNGAN NEGARA10.0010.2510.4511.00
BANK OCBC NISP9.5010.5011.5011.50
HSBC8.758.758.50-
CITIBANK8.258.25-11.50
BANK JABAR BANTEN9.2711.068.3510.73
BANK UOB INDONESIA9.1410.779.33-
BANK BUKOPIN10.3612.5812.1812.38
BANK MEGA11.2517.2512.5012.50
BANK OF TOKYO-MITSUBISHI7.00---
BANK TABUNGAN PENSIUNAN NASIONAL-17.52-18.18
STANDARD CHARTERED BANK8.568.778.32-
BANK DBS INDONESIA9.3010.06--
BANK KALTIM10.2610.2610.2610.26
BANK JATIM8.129.648.129.64
ANZ PANIN BANK7.808.408.608.60
BANK JATENG6.857.356.6811.48
BANK DKI9.7511.3510.3010.90
BANK MIZUHO INDONESIA5.90---
BANK EKONOMI RAHARJA10.0810.0810.08-
BANK SUMITOMO MITSUI INDONESIA6.47---
BANK ARTHA GRAHA8.719.218.7110.21
BANK ICBC INDONESIA9.5010.509.0011.50
BANK SUMUT8.078.868.6612.43
BANK RIAU KEPRI6.006.215.987.60
DEUTSCHE BANK8.40---
BANK SINARMAS9.799.79-9.79
BANK PAPUA9.3210.0210.5111.39
BANK SUMSEL BABEL11.4912.6013.2911.20
BANK COMMONWEALTH10.0010.5011.5012.50
BANK NAGARI9.5910.5911.5911.09
BANK MAYAPADA INTERNASIONAL10.3511.0610.3011.45
RABOBANK10.5011.2511.2512.00
BANK MUTIARA10.2510.7510.6511.55
BPD ACEH11.6411.6412.1412.14
BANK OF CHINA8.878.87--
BPD BALI8.058.667.959.48
PT BANK VICTORIA INTERNATIONAL10.5010.969.6811.05
PT BANK RESONA PERDANIA7.19---
PT.BPD SULAWESI SELATAN DAN BARAT12.6714.4511.6616.61
JP. MORGAN BANK6.05---
TINJAUAN KAWASANKawasan yang dipilih terletak pada kecamatan
Klojen wilayah Malang Tengah, dengan pertimbangan berada pada pusat
kota yang dapat diakses dengan mudah dari mana saja. Berada pada
kawasan area perdagangan dan jasa yang cukup padat aktivitasnya,
dekat dengan pusat aktivitas ekonomi yaitu Pasar Besar. Selain
lokasi yang menguntungkan harga permeter tanah pun lumayan untuk
lahan pembangunan proyek ini, yaitu Rp 6.500.000 /m2a. Karakter
WilayahBerdasarkan kondisis eksistingnya kecamatan Klojen merupakan
kecamatan dengan kepadatan penduduk paling tinggi di Kota Malang.
Tata Guna Lahan pada eksisting di dominasi oleh fungi perdagangan
dan jasa. Lainnya yaitu fasilitas sosial, pendidikan dan pemukiman.
b. Topografi dan KetinggianTanah merupakan lahan datar tanpa
kemiringan. c. Jenis dan Kemampuan TanahJenis tanah pada kecamatan
ini merupakan jenis tanah lempung yang berpasir yang mempunyai daya
serap tinggi tetapi daya dukungnya kecil dan bukan tanah yang cocok
untuk pertanian karena tidak subur
d. Persampahan Sampah Kecamatan Klojen Ditampung terlebih dahulu
melalui penampungan sementara kemudian akan di buang ke TPA Supit
Urang.e. Potensi Kecamatan Klojen merupak Bagian Wilayah Kota
Tengah sebagai pusat Kota dengan perkembangan fasilitas dan
infrastruktur yang baik. Aktivitas di kecamatan Klojen yaitu
pemerintaha, perkantoran, perdagangan dan jasa, dan pendidikan.
Akan sangat mendukung jika dilaksanakan pembanguna Perpustakaan
regional di kawasan ini karena dapat mendukung infrastruktur yang
telah ada, juga sebagai ikon kota sebagai kota pelajar.
Kecamatan LakarsantriJumlah (m 2) Prosentase (%)
Lahan Terbangun 147.617.3%
Lahan Tidak Terbangun 1895.2292.7%
Total Luasan 2042.83 100%
Pada keadaan ekonomi secara makro untuk investasi daerah lokasi
tapak yang akan didirikan Perpustakaan Regional ini sangat
menguntungkan, karena lokasi di psuat kota yang sangat strategis
dan banyak dibutuhkan fasilitas sosial. Selain itu perkembangan
pelajar yang dating ke kota Malang akan sangat mendukung
pembangunan Perpustakaan Regional ini, sehingga dapat meningkatkan
perekonomian kota Malang. Aspek pendanaan pembangunan di adakan
dari pemerintah dan sponsor-sponsor. Dengan konsep Perpustakaan
serta penerusan ruang terbuka Alun-alun akan menundang banyak
pengunjung. Penyediaan lahan parker yang luas diperkirakan akan
menjadi untung besar.
3.2Kondisi Ekonomi Secara Mikro(PROSPEK PASAR REGIONAL
PROPINSI)Salah satu tujuan ekonomi mikro adalah menganalisis pasar
beserta mekanismenya yang membentuk harga relatif kepada produk dan
jasa, dan alokasi dari sumber terbatas di antara banyak penggunaan
alternatif. Beberapa bagian dari ekonomi mikro yang diterapkan
yaitu Regulasi dan organisasi industri,Hukum dan Ekonomi,Ekonomi
Perburuhan, Finansial publik,Ekonomi kesehatan,Politik
ekonomi,Ekonomi kependudukan, Finansial Ekonomi, dan Sejarah
ekonomi.Keberadaan ekonomi mikro sangat tergantung pada kondisi
makro perekonomian yang mendasarinya, antara lain dunia bisnis.
Sehingga berdasarkan pernyataan tersebut, dalam korelasi yang
sangat mudah, apabila kondisi ekonomi mikro dalam keadaan baik,
maka kondisi dunia bisnis pun dalam keadaan yang baik pula. Hal ini
dikarenakan mikro ekonomi merupakan dampak, hasil, akibat, dan juga
faktor turunan dari makro ekonomi.
TINJAUAN TAPAKTapak berada pada pusat kota tepatnya di depan
Alun-Alun Merdeka Kota Malang. Pada tapak terdapat bangunan
eksisting yaitu Kantor Bupati Kabupaten Malang, Bank CIMB Niaga,
Toko Buku Siswa dan pertokoan lainnya. Kegiatan di sekitar tapak
sangat mendukung karena adanya pemerintahan, perdagangan serta
fasilitas sosial yang berskala regional.Didalam prospek pasar
pengadaan pembangunan ini lumayan menguntungkan, karena di sekitar
kawasan pembangunan Perpustakaan belum ada, sehingga sangat bangus
apabila ini sudah dilakukan. Karena tidak ada rival dan pemasukan
bisa dapat di perkirakan.Dalam lingkup regional terutama
perpustakaan regional belum ada, maka dapat diramalkan kota Malang
akan menjadi tujuan pendidikan dari berbagai daerah. Sehingga dapat
menambah perekonomian bagi kota Malang. Analisa potensi: Berada di
pusat kota Berada di Business District Centre yang dapat menarikb
anyak pengunjung sehingga dapat memberikan keuntungan besar. Akses
mudah karena berada di tengah kota. Berada di kawasan heritage yang
dapat mendukung Galeri Seni pada Tapak Tepat di depan Alun-Alun
Merdeka Kota Malang sebagai penerusan ruang terbuka yang ada pada
tapak. Sampai saat ini tidak ada riwayat bencana alam pada
tapak.
BAB IVREVIEW KAJIAN KELAYAKAN PROYEK
4.1Peluang PasarSeiring pertumbuhan jumlah pelajar di kota
Malang, maka semakin besar pula kebutuhan mereka untuk meningkatkan
efisiensi dan efektivitas proses belajar-mengajar. Pertumbuhan
angka mahasiswa yang tercatat pada tahun 2011 mencapai 50%. Dapat
diramalkan 5 sampai 20 tahun yang akan datang kebutuhan ini akan
semakin besar.Kependudukan masyarakat Jawa Timur (mengingat sasaran
proyek ini mencakup skala regional) Jumlah penduduk Jatim tahun
2013 sebanyak 38.318.791 jiwa, bila dibanding tahun 2012 sebesar
38.052.950 jiwa, maka LPP (Laju Pertumbuhan Penduduk) sebesar 0,696
persen. Semakin besar jumalah penduduk, maka semakin besar pula
pertanyaan akan kualitas Sumber Daya Manusia. Untuk mengimbangi
permasalahan tersebut, proyek ini akan membantu memecahkan masalah
ketika dilaksanakan. Ditambah dengan mahasiswa-mahasiswa dari
berbagai penjuru daerah yang merantau ke kota ini. Jadi, mahasiswa
sebagai sasaran utama proyek ini akan menambah income yang lebih
besar.Kebutuhan akan ruang terbuka kota untuk warga sangat besar.
Terbukti banyaknya ruang komersial seperti mall yang ramai oleh
warga kota walau hanya sekedar jalan-jalan atau cuci mata. Hal ini
adalah akibat dari minimnya ruang terbuka bagi warga kota sekedar
untuk melepas kepenatan dari kesemrawutan suasana jalan kota.
Hadirnya proyek ini dengan konsep terusan ruang terbuka Alun-Alun
Merdeka Kota Malang. Akan menciptakan suasana baru bagi warga
kota.Tapak berada di lokasi yang sangat stategis sehingga akses dan
pencapaiannya dari berbagai arah sangat mudah karena terletak di
pusat kota. Tidak akan menyulitkan bagi masyarakat karena lokasi
yang strategis.
4.2Kekuatan Pasar Proyek Perpustakaan lebih banyak dikenal
sebagai proyek yang benefit dibanding profit. Mengingat
Perpustakaan merupakan infrastruktur sosial bagi masyarakat dan
bangunan milik pemerintah. Tetapi dengan site issue yang telah
dianalisis, maka keuntungan terbesar akan didapat dari parker dan
pemusatan area PKL. Sebagai ruang terbuka baru bagi warga,
disediakan area PKL Binaan, yaitu sekumpulan PKL di sekitar tapak
yang ditampung ke dalam tapak guna merapikan sisi-sisi jalan yang
disebari oleh PKL. Selain itu, walaupun tarif sewanya relative
murah, paling tidak bisa menambah pemasukan.Keuntungan yang bisa
dirasakan perpustakaan sebagai proyek yang benefit adalah jumlah
pengunjung yang ramai. Dengan pertambahan penduduk dan pertambahan
jumlah mahasiswa akan menimbulkan kebutuhan yang besar pula. Maka
dapat diramalkan perpustakaan ini akan semakin ramai pengunjung
pula.
4.3Kelemahan Pasar yang AdaPenumpukan kendaraan yang terjadi di
Alun-Alun Merdeka yang pernah tercatat oleh Surat Kabar Harian
Surya, akan mengkhawatirkan lagi ketika proyek ini dilaksanakan.
Kemacetan di daerah tapak sudah dipastikan akan terjadi. Kemacetan
pada jantung kota berdampak ke beberapa jalur. Kemacetan yang
terjadi bukan karena pengendara menuju tempat kerja atau sekloah,
tetapi para pengendara menyerbu pusat keramaian seperti pusat
perbelanjaan. Dapat diprediksi kemacetan yang terjadi akan
berdampak luas.
4.3Ancaman Terhadap PasarKemacetan yang terjadi akan menimbulkan
kerugian. Antisipasinya telah perancang pikirkan dalam mendesain.
Penyediaan lahan parkir yang luas akan mengurangi kendaraan yang
parkir di sisi-sisi jalan di sekitar tapak. Maka dapat menurangi
kepadatan sirkulasi di jalan raya.
BAB VAMDAL
Berdasarkan UU32/2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan
Lingkungan Hidup, AMDAL merupakan kajian mengenai dampak penting
suatu usaha dan/atau kegiatan yang direncanakan pada lingkungan
hidup yang diperlukan bagi proses pengambilan keputusan tentang
penyelenggaraan usaha dan/atau kegiatan. Setiap usaha dan/atau
kegiatan yang berdampak penting terhadap lingkungan hidup wajib
memiliki amdal.Dampak penting ditentukan berdasarkan kriteria:a.
besarnya jumlah penduduk yang akan terkena dampak rencana usaha
dan/atau kegiatan;b. luas wilayah penyebaran dampak;c. intensitas
dan lamanya dampak berlangsung;d. banyaknya komponen lingkungan
hidup lain yang akan terkena dampak;e. sifat kumulatif dampak;f.
berbalik atau tidak berbaliknya dampak; dan/atau g. kriteria lain
sesuai dengan perkembangan ilmu pengetahuan dan teknologi.Kriteria
usaha dan/atau kegiatan yang berdampak penting yang wajib
dilengkapi dengan amdal terdiri atas:a. pengubahan bentuk lahan dan
bentang alam;b. eksploitasi SDA;c. menimbulkan pencemaran dan/atau
kerusakan lingkungan hidup;d. mempengaruhi lingkungan alam,
lingkungan buatan, serta sosial dan budaya;e. mempengaruhi
pelestarian kawasan konservasi sumber daya alam dan/atau
perlindungan cagar budaya;f. introduksi jenis tumbuh-tumbuhan,
hewan, dan jasad renik; g. pembuatan dan penggunaan bahan hayati
dan nonhayati;h. mempunyai risiko tinggi dan/atau mempengaruhi
pertahanan negara; i. penerapan teknologi yang diperkirakan
mempunyai potensi besar untuk mempengaruhi lingkungan hidup.
5.1Daya Dukung LingkunganDi dalam Ketentuan Umum UU RI no 23
tahun 1997 Pasal 1 Ayat 6 tentang Pengelolaan Lingkungan Hidup,
disebutkan bahwa daya dukung lingkungan hidup adalah kemampuan
lingkungan hidup untuk mendukung perikehidupan manusia dan makhluk
hidup lain. Konsep tentang daya dukung sebenarnya berasal dari
pengelolaan hewan ternak dan satwa liar. Daya dukung itu
menunjukkan kemampuan lingkungan untuk mendukung kehidupan hewan
yang dinyatakan dalam jumlah ekorpersatuan luas lahan. Status daya
dukung lahan diperoleh dari pembandingan antara ketersediaan lahan
(SL) dan kebutuhan lahan (DL).Penentuan daya dukung lahan dilakukan
dengan membandingkan ketersediaan dan kebutuhan lahan.SL : DL32.297
: 8.6644 > 1i. Bila SL > DL , daya dukung lahan dinyatakan
surplus.ii. Bila SL < DL, daya dukung lahan dinyatakan defisit
atau terlampaui.
5.2Pemanfaatan Sumber DayaSumber Daya yang digunakan meliputi
Sumber Daya Alam (SDA) dan Sumber Daya Manusia (SDM). Sumber Daya
Manusia yang dimaksudkan adalah terbukanya lapangan pekerjaan baru
bagi masyarakat dengan dilaksanakannya proyek ini.Sumber Daya Alam
yang terpakai adalah air. Jaringan distribusi air yaitu menggunakan
PDAM. Sedangkan pemerintahn telah memberikan pembinaan pengendalian
pemanfaatan sumber daya air. Maka pemanfaatan Sumber Daya yaitu air
harus se-efektif dan se-efisien mungkin. Sumberdaya air merupakan
bagian dari kekayaan alam dikuasai oleh negara dan dipergunakan
untuk kemakmuran rakyat, secara lestari sebagaimana termaktub dalam
pasal 33 ayat 3 UUD 1945. Perlindungan dan pelestarian sumber air
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan melalui:a.
pemeliharaan kelangsungan fungsi resapan air dan daerah tangkapan
air;b. pengendalian pemanfaatan sumber air;c. pengisian air pada
sumber air;d. pengaturan prasarana dan sarana sanitasi;e.
perlindungan sumber air dalam hubungannya dengan kegiatan
pembangunan dan pemanfaatan lahan pada sumber air;f. pengendalian
pengolahan tanah di daerah hulu;g. pengaturan daerah sempadan
sumber air;h. rehabilitasi hutan dan lahan; dan/ataui. pelestarian
hutan lindung, kawasan suaka alam, dan kawasan pelestarian alam.
Konservasi sumber daya air sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
dilakukan melalui kegiatan perlindungan dan pelestarian sumber air,
pengawetan air, serta pengelolaan kualitas air dan pengendalian
pencemaran air dengan mengacu pada pola pengelolaan sumber daya air
yang ditetapkan pada setiap wilayah sungai.Ketentuan tentang
konservasi sumber daya air sebagaimana dimaksud pada ayat (2)
menjadi salah satu acuan dalam perencanaan tata ruang.
5.3Memperkecil Dampak NegatifDampak negatif dari pelaksanaan
proyek seperti kebisingan, kemacetan, pembayangan bangunan tinggi
sudah terpikirkan oleh perancang desain, sehingga memperkecil
dampak-dampak tersebut.Kebisingan diatasi dengan physical barriers
berupa pohon-pohon dengan jenis tertentu yang telah dibuat
diharapkan dapat meredam kebisingan yang timbul dari aktivitas
dalam tapak.Kemacetan yang terjadi akan berkurang dengan adanya
penyediaan lahan parkir yang luas dan dapat menampung kendaraan
yang parkir di sekitar tapak. Sehingga jalan lebih lengang dan
sirkulasi dapat lebih lancar. Keamanan dan kenyamanan pengguna
jalan juga bias terwujud.Prosedur mengenai penyusunan AMDAL dapat
dilihat pada skema di bawah ini.
Berikut adalah komponen-komponen yang terkena dampak dari
pelaksanaan proyek:
BAB VI TEORI BESARAN TEKNO EKONOMI BANGUNAN
6.1Analisis Besaran Teknologis4 5 6 6.1.1 Luas Lantai Kotor
[Gross]LantaiLuas
Penunjang 16468 m2
Penunjang 24680 m2
13600 m2
23060 m2
3-95400 m2
Luas Bangunan Kotor 22522 m26.1.2 Luas Lantai Bersih (Netto)Luas
Core= 113,4 m2Luas Sirkulasi= 20% Luas Kotor= 20% x 22522 m2=
5865,6 m2Luas lantai Bersih = Luas Kotor (Luas Core+Sirkulasi)=
22522 ( 113.4 + 5865,6)= 23349 m26.1.3 Luas Lantai Netto per
OrangPERPUSTAKAAN : 4 m/orang x 1740 (perkiraan seluruh pengguna)=
6960 m6.1.4 Efisiensi Lantai Efisiensi = x 100% = x 100% = 80
%6.1.5 Tinggi Lantai Ke Lantai (FLOOR TO FLOOR HEIGHT)Basement:
3.5Lantai 1-2: 5Lantai 3-10: 46.1.6Jumlah Lantai Perpustakaan
terdiri 10 lantai
6.1.7Kepadatan Bangunan (BUILDING DENSITY) dan Koefisien Dasar
BangunanKepadatan Bangunan diperkirakan 1740 orang
penggunaKoefisien Dasar Bangunan= Luas Lantai 1 Bangunan/Luas Tapak
x 100%= 10.068/32.297 x 100%= 30,3%
6.1.8 Perbandingan Luas Lantai Terhadap Luas Tapak (FLOOR AREA
RATIO) dan Koefisien Lantai Bangunan (KLB)Floor Area RatioLuas
Lantai: Luas Tapak =75.696 m2:32.297 m2= 5:2Koefisien Lantai
Bangunan= 5/2 x 100% = 250%
6.1.9 Faktor Beban Puncak LiftPerpustakaan : 4%6.1.10Waktu
Perjalanan Turun Naik Lift (ROUND TRIP TIME)Jumlah T detikHasil
analisis:
detik6.1.11Kecepatan ElevatorBangunan Perpustakaan yang
dianalisis menggunakan lift dengan kecepatan rata-rata
3m/detik.
6.1.12 Jumlah ElevatorJumlah elevator berlaku untuk zona
vertikal dalam gedung tinggi 1 zona sekitar 20 lantai.
N = jumlah lift dalam satu zonaa = luas lantai kotor pertingkatP
= presentasi jumlah penghuni gedung yang diperhitungkan sebagai
beban puncak liftT = waktu perjalanan bolak balikm = kapasitas
lifta = luas lantai netto perorangn = jumlah lantai dalam satu
zona
6.1.13Waktu Menunggu Elevator (INTERNAL, WAITING TIME)Waktu
tunggu lift untuk pengunjung bangunan Perpustakaan =
6.1.14 Tenaga / Energi ListrikAsumsi beban 1 orang 75 kg,
kecepatan lift 1m/s (s), ketinggian lantai 4,5 m (h), kapasitas
lift 16 orang(m),1 HP= 0,746 KWDaya = = = = 1800 x 0.746 KW =
1.342,8 KW
6.2 Analisis Tekno Ekonomi Bangunan6.2.1 Harga Satuan TanahHarga
satuan tanah Jalan Merdeka Timur Rp 6.500.000,-NJOP Bumi= 32297m2 x
Rp. 6.500.000= Rp 217,080,500,000.00
NJOPTKP= Rp. 10.000.000,-PBB Terhutang= Tarif Pajak x NJKP= 0,2%
x 40% x Rp. 217,080,500,000.00= Rp. 197.700.800,-Total harga tanah=
NJOP Bumi + NJOPTKP + PBB Terhutang= Rp. 217,080,500,000+ Rp.
10.000.000 + Rp. 206.700.800,-= Rp. 229.592.700.800,-6.2.2 Harga
Satuan GedungHarga Satuan Gedung Jalan Merdeka Timur Rp 5.000.000,-
/m2
6.2.3 Biaya BangunanBIAYA STANDARTlantai luas lantai
koefisienbiaya bangunantotal biaya bangunan
136001 Rp 3,500,000.00 Rp 12,600,000,000.00
230491.09 Rp 3,500,000.00 Rp 11,631,935,000.00
36751.12 Rp 3,500,000.00 Rp 2,646,000,000.00
46751.135 Rp 3,500,000.00 Rp 2,681,437,500.00
56751.162 Rp 3,500,000.00 Rp 2,745,225,000.00
66751.197 Rp 3,500,000.00 Rp 2,827,912,500.00
76751.236 Rp 3,500,000.00 Rp 2,920,050,000.00
86751.263 Rp 3,500,000.00 Rp 2,983,837,500.00
96751.294 Rp 3,500,000.00 Rp 3,057,075,000.00
penunjang lt 164681 Rp 3,500,000.00 Rp 22,638,000,000.00
penunjang lt 246801.09 Rp 3,500,000.00 Rp 17,854,200,000.00
TOTAL Rp 84,585,672,500.00
jenis pekerjaan koefisien biaya bangunan biaya pekerjaan
pondasi10% Rp 84,585,672,500.00 Rp 8,458,567,250.00
struktur 25% Rp 84,585,672,500.00 Rp 21,146,418,125.00
lantai10% Rp 84,585,672,500.00 Rp 8,458,567,250.00
dinding 10% Rp 84,585,672,500.00 Rp 8,458,567,250.00
plafon8% Rp 84,585,672,500.00 Rp 6,766,853,800.00
atap 10% Rp 84,585,672,500.00 Rp 8,458,567,250.00
utilitas 8% Rp 84,585,672,500.00 Rp 6,766,853,800.00
finishing 20% Rp 84,585,672,500.00 Rp 16,917,134,500.00
TOTAL Rp85,431,529,225.00
BIAYA NON STANDART jenis pekerjaan volume unit biaya harga
alat pengkondisian udara10% Rp 84,585,672,500.00 Rp
8,458,567,250.00
elevator/escalator8% Rp 84,585,672,500.00 Rp
6,766,853,800.00
tata suara 8% Rp 84,585,672,500.00 Rp 6,766,853,800.00
telepon & PABX4% Rp 84,585,672,500.00 Rp
3,383,426,900.00
instalasi IT10% Rp 84,585,672,500.00 Rp 8,458,567,250.00
elektrikal12% Rp 84,585,672,500.00 Rp 10,150,280,700.00
sistem proteksi kebakaran 9% Rp 84,585,672,500.00 Rp
7,612,710,525.00
sistem penangkal petir2% Rp 84,585,672,500.00 Rp
1,691,713,450.00
sistem pengolahan air limbah3% Rp 84,585,672,500.00 Rp
2,537,570,175.00
interior ( furniture )20% Rp 84,585,672,500.00 Rp
16,917,134,500.00
gas pembakaran 1% Rp 84,585,672,500.00 Rp 845,856,725.00
pencegahan bahaya rayap1% Rp 84,585,672,500.00 Rp
845,856,725.00
pondasi alam 9% Rp 84,585,672,500.00 Rp 7,612,710,525.00
fasilitas penyandang cacat3% Rp 84,585,672,500.00 Rp
2,537,570,175.00
sarana dan pra sarana 3% Rp 84,585,672,500.00 Rp
2,537,570,175.00
TOTAL Rp 87,123,242,675.00
Total biaya bangunan
pekerjaan standart + pekerjaan non standart Rp
274,903,435,625.00
6.2.4 Biaya Investasi TotalBiaya tanah + biaya bangunan + biaya
tidak langsung= Rp 258.592.700.800,- + Rp 221.637.471.300,- + Rp
144.327.494.300,-= Rp 546,964,622,750.00
BAB VIIPENUTUP
7.1KesimpulanFungsi yang diwadahi dalam merancang bangunan
tinggi banyak yang harus diperhatikan. Seperti Perpustakaan
regional sebagai fungsi utama dan Galeri Seni sebagai fungsi
penunjang saling berkaitan sesuai dengan studi yang telah
dilakukan. Dalam merancang bangunan tinggi yang merupakan bangunan
komersial dipengaruhi oleh beberapa faktor di luar segi
arsitektural. Ketiga faktor pertimbangan tersebut adalah faktor
ekonomi, faktor konstruksi, dan faktor lingkungan ekologi.Faktor
ekonomi merupakan salah satu faktor pengendali rancangan bangunan
karena bangunan tersebut dijadikan barang komoditi. Yang termasuk
dalam faktor ekonomi adalah analisis kebutuhan ruang kantor,
permodalan dan pengembalian modal, penyewaan kantor sewa. Pada
faktor konstruksi, seperti juga bangunan komersial yang lain,
rancangan bangunan kantor sewa juga harus memerhatikan aspek
efisiensi dan efektivitas yang akan berpengaruh pada teknologi dan
modul ruang sewa. Sedangkan pada faktor lingkungan ekologi,
perancangan bangunan perlu mempertimbangkan dampak positif maupun
negatif yang akan ditimbulkan pada lingkungan sekitarnya.
7.2Saran Perancangan bangunan tinggi dengan beberapa fungsi
harus memerhatikan berbagai macam faktor agar bangunan tersebut
menjadi bangunan komersial yang dapat menghasilkan keuntungan bagi
investor. Selain itu juga harus memerhatikan aspek-aspek lain agar
bangunan bisa memberikan dampak positif terhadap lingkungan
sekitar.
UIDAFTAR PUSTAKA
Marlina, Endy. (2008). Panduan Perancangan Bangunan Komersial,
Andy, YogyakartaJuwana, Ir. Jimmy, MSAE. (2005), Panduan Sistem
Bangunan Tinggi, Erlangga, Jakarta.Neufert, Ernst. 1996. Data
Arsitek Jilid 1. Jakarta: Penerbit Erlangga.Neufert, Ernst. 2002.
Data Arsitek Jilid 2. Jakarta: Penerbit Erlangga.Poerbo, Hartono.
1993. Tekno Ekonomi Bangunan Bertingkat Banyak. Jakarta: Penerbit
Djambatan. SK.MenHub. RI. No. PM
10/PW.391/PHB-77id.wikipedia.org/sda.pu.go.id/bappenas.go.id/menlh.go.id/amdal/surya.co.id/suryaonline.co/surabaya.tribunnews.com/
34