TASACIÓN

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TASACIÓN DE LA IGLESIA “SAN CRISTÓBAL”

INGENIERÍA DE VALUACIONESIng. Jorge Meyzan Briceño

INTEGRANTES: ORTIZ CHUJUTALLI, Carlos Adrian SOTO VIGILIO, Juan

2023


Contenido

1. MEMORIA DESCRIPTIVA......................................................................................41.1 NOMBRE DEL PROPIETARIO...........................................................................41.2 CLIENTE.........................................................................................................41.3 OBJETO DE LA TASACIÓN..............................................................................41.4 METODOLOGIA EMPLEADA............................................................................41.5 FECHA DE LA TASACIÓN................................................................................41.6 FECHA DE INSPECCION OCULAR....................................................................41.7 UBICACIÓN....................................................................................................51.8 LINDEROS:.....................................................................................................51.9 PERIMETRO TOTAL: 0....................................................................................61.10 AREA DEL TERRENO:...................................................................................61.11 ZONIFICACION:............................................................................................61.12 USO ACTUAL DEL PREDIO:..........................................................................61.13 SERVICIOS URBANOS:.................................................................................61.14 CARACTERISTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO:..........................................61.15 DESCRIPCIÓN DE LA DISTRIBUCION DE LAS PLANTAS:................................61.16 ANTIGÜEDAD DE LA CONSTRUCCION:.........................................................71.17 ESTADO DE CONSERVACION:......................................................................71.18 ANALISIS DE LA DOCUMENTACION REGISTRAL:..........................................81.19 OBSERVACIONES:........................................................................................8

2. VALORIZACIÓN...................................................................................................9VALOR DEL TERRENO (VT).-..............................................................................10VALOR ARANCELARIO DEL TERRENO:...............................................................11VALOR COMERCIAL DEL TERRENO:...................................................................11VALORIZACION DE LA EDIFICACIÓN (VE).-.........................................................12

SEPTIEMBRE 20130



SIN TENER EN CUENTA EL VALOR RELIGIOSO E HISTÓRICO...........................12TENIENDO EN CUENTA EL VALOR RELIGIOSO E HISTÓRICO...........................13

VALORIZACION DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC)...............................13DEPRECIACIÓN POR ANTIGÜEDAD COBERTURA (ANTIGÜEDAD 471 AÑOS, ESTADO REGULAR).........................................................................................14DEPRECIACIÓN POR ANTIGÜEDAD SARDINEL Y MUROS PERIMETRICOS (ANTIGÜEDAD 23 AÑOS ESTADO BUENO)......................................................14

VALORIZACION DE LAS INSTALACIONES FIJAS (VIF)..........................................14VALORIZACIÓN TOTAL DEL INMUEBLE..............................................................14

SIN TENER EN CUENTA EL VALOR RELIGIOSO E HISTÓRICO...........................14TENIENDO EN CUENTA EL VALOR RELIGIOSO E HISTÓRICO...........................15

PLANOS................................................................................................................ 16ANEXOS................................................................................................................17PANEL FOTOGRÁFICO...........................................................................................18


1. MEMORIA DESCRIPTIVA

BIEN INMUEBLE : IGLESIA SAN CRISTÓBAL.

PROPIETARIO : DIOCESIS DE HUÁNUCO

UBICACIÓN : El Predio, materia de la presente tasación, se encuentra ubicado en la intersección del Jr. Dámaso Beraún y el Jr. San Cristóbal, Distrito de Huánuco, Provincia y Departamento de Huánuco.

FECHA : Huánuco, 06 de Noviembre del 2013.

1.1 NOMBRE DEL PROPIETARIO

DIOCESIS HUANUCO

1.2 CLIENTE

Ing. Jorge Meyzan Briceño

1.3 OBJETO DE LA TASACIÓN

Estimar el valor comercial en el mercado del inmueble.

1.4 METODOLOGIA EMPLEADA

La Metodología de la presente tasación tiene como base legal el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, emitido por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento mediante la RESOLUCIÓN MINISTERIAL Nº175-2010-VIVIENDA, publicado el día sábado 30 de octubre del 2010. Diario oficial “El PERUANO” vigente desde el mes de Octubre del 2007 y su Modificatoria mediante la RESOLUCIÓN MINISTERIAL Nº266-2012-VIVIENDA, publicado el día miércoles 05 de diciembre del 2012. Diario oficial “El PERUANO” vigente desde el mes de diciembre del 2012.Para la valorización del terreno, se ha hecho uso del Valor Arancelario 2013.Para la valorización de las Edificaciones se ha realizado a partir del CUADRO DE VALORES UNITARIOS OFICIALES DE EDIFICACIONES - PARA LA SIERRA (2012) R.M. Nº241-2012-VIVIENDA.

1.5 FECHA DE LA TASACIÓN

Miércoles 06 de Noviembre del 2013.


1.6 FECHA DE INSPECCION OCULAR

Lunes 28 de Octubre del 2013.

1.7 UBICACIÓN

El Predio, materia de la presente tasación, se encuentra ubicado en la intersección del Jr. Dámaso Beraún y el Jr. San Cristóbal, Distrito de Huánuco, Provincia y Departamento de Huánuco.

1.8 LINDEROS:

Por el FRENTE con el Jr. Dámaso Beraún partiendo de izquierda a derecha con una línea recta de 17.09 m.l.

Por el lado DERECHO ENTRANDO colinda con el Jr. San Cristóbal, con una línea quebrada de 4 tramos, partiendo del primer tramo que hace un ángulo interno de 149° con la línea de la fachada con una línea recta de 2.60 m.l.; el segundo tramo dobla a la izquierda formando un ángulo interno de 120° con el primer tramo con una línea recta de 55.70 m.l.; el tercer tramo gira a la izquierda formando un ángulo interno de 92° con el segundo tramo con una línea recta de 2.62 m.l.: el cuarto tramo gira hacia la izquierda haciendo un ángulo externo de 97° con una línea recta de 2.77 m.l.

Por el lado IZQUIERDO ENTRANDO con la Beneficencia de Huánuco con línea quebrada de 7 tramos; el primer tramo que hace ángulo recto con la línea de la fachada con una línea recta de 4.51 m.l.; el segundo tramo que gira a la derecha haciendo un ángulo recto con el primer tramo con una línea recta de 4.51 m.l.; el tercer tramo gira a la izquierda con un ángulo recto externo con una línea recta de 4.84 m.l.; el cuarto tramo gira a la izquierda con un ángulo recto externo con una línea de 3.99 m.l.; el quinto tramo que gira a la derecha con un ángulo recto interno, con una línea recta de 22.58 m.l.; el sexto tramo que gira a la izquierda haciendo un ángulo recto con el quinto tramo; el sexto tramo gira a la izquierda ramo con una línea recta de 2.54 m.l.; el séptimo tramo gira a la derecha haciendo un ángulo interno de 91° con el sexto tramo con una línea recta de 20.66 m.l.

Por el FONDO con propiedad a terceros medido de izquierda a derecha con una línea quebrada de 4 tramos; el primer tramo hace un ángulo


interno recto con una línea recta de 6.22 m.l.; el segundo tramo gira hacia la izquierda con un ángulo externo de 87° con una línea recta de 3.32 m.l.; el tercer tramo gira hacia la derecha haciendo un ángulo interno recto, con una longitud de 7.94 m.l.; el cuarto tramo gira hacia la izquierda con un ángulo externo de 175° con una línea recta de 3.85 m.l.

1.9 PERIMETRO TOTAL: 0

168.34 m.

1.10 AREA DEL TERRENO:

1118.08 m2 (NO DECLARADA)

1.11 ZONIFICACION:

El predio se encuentra en Zona Urbana dentro del Distrito de Huánuco.

1.12 USO ACTUAL DEL PREDIO:

Actualmente el predio tiene un solo nivel, es una edificación rústica utilizada como Templo Católico, construida en el año 1542; además, ha sido declarada Patrimonio Cultural de la Nación por su valor histórico y religioso

1.13 SERVICIOS URBANOS:

Actualmente el predio cuenta con los siguientes servicios: Instalaciones de agua potable y desagüe, Instalaciones Eléctricas, pistas y veredas.

1.14 CARACTERISTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO:

El predio se encuentra en una Zona Urbana

1.15 DESCRIPCIÓN DE LA DISTRIBUCION DE LAS PLANTAS:

La iglesia está conformada por un nivel con su nave y altar principal, 04 altares menores, 02 salones parroquiales, 01 confesionario, 01 escalera para acceso al campanario, 01 torre de campanario, 01 ambiente para lavado de flores, 01 sacristía, 01 depósito 01 almacén y 02 escaleras, una para acceder al campanario y la otra al púlpito.

ÁREA TOTAL TECHADA:

1046.09 m2

DESCRIPCIÓN DE LA EDIFICACIÓN:


Cimientos, el templo está construidos con sobre cimientos de piedra

Pisos:- De Cerámico (Nave, Altares Menores, Altar Mayor, Sacristía)

- De Cemento Pulido (Salones Parroquiales, Ambiente para lavado de flores, Almacén).

- De Cemento Pulido con Ocre Rojo (Confesionario, Salones Parroquiales)

Muro y cielorraso, los muros son de ladrillo en el sótano, los muros son de adobe con espesores variables desde 0.40 m a 1.00 m de ancho, tiene una altura de piso terminado a cielo raso de 6.31 m, se encuentran tarrajeadas con yeso y pintadas, en el segunda planta se tiene algunas divisiones de quincha. El cielo raso en su mayoría desde la primera planta hasta la tercera es de carrizo con estucado de yeso, en parte en la segunda planta (Salón Parroquial más pequeño) el Cielorraso es de triplay.

Escalera de Concreto, del primer piso para acceder al campanario y gradería para subir al púlpito

El techo, los techos a dos aguas con cobertura de calamina, apoyados sobre tijerales de madera.

Puertas, puertas madera en el interior y una puerta metálicas y rejas.

Ventana, de marcos de madera y vidrio. Pintura, es de naturaleza lavable en todos los niveles. Instalaciones Eléctricas, No empotradas con cable mellizo

expuesto Instalaciones Sanitarias, Posee agua fría, las tuberías son de ½”

de diámetro.

1.16 ANTIGÜEDAD DE LA CONSTRUCCION:

La edificación posee una antigüedad de 471 años.


1.17 ESTADO DE CONSERVACION:

Podemos afirmar que la edificación se encuentra en estado de conservación MALO.

1.18 ANALISIS DE LA DOCUMENTACION REGISTRAL:

De acuerdo a la RESOLUCIÓN DIRECTORIAL NACIONAL N°246 se declara al inmueble en evaluación, Patrimonio Cultural de la Nación.

1.19 OBSERVACIONES:

Los datos necesarios se obtuvieron por inspección técnica, con documentación brindada por el Instituto Nacional de Cultura (INC), La SUNARP (Súper Intendencia Nacional de Registros Públicos), y trabajos anteriormente realizados. Sin embargo no se ha encontrado registros legales del inmueble además del mencionado en el inciso 1.18.


2. VALORIZACIÓN


VALOR DEL TERRENO (VT).-

Como el predio presenta dos frentes por que se encuentra en la esquina de los jirones DAMASO BERAUN y Jr. SAN CRISTOBAL, por lo cual se obtendremos tres posibles valores arancelarios en el que se utiliza en mayor de todos los valores arancelarios.

VALOR ARANCELARIO Jr. DAMASO BERAUN =S/85

VALOR ARANCELARIO Jr. SAN CRISTÓBAL =S/65

AREA=1118.05m2

LONGITUDDEFRENTEJr . DAMASOBERAUN=55.70m LONGITUDDEFRENTEJr . SAN CRISTOBAL=17.09m

PROPORCIONALIDAD

Jr . DAMASOBERAUN= 55.7017.09+55.70

=0.23

Jr . SANCRISTOBAL= 55.7017.09+55.70

=0.77

AREAS PARCIALES

S1=1118.05×0.23=257..1515m2

S2=1118.05×0.77=860.8985m2

VALOR JR.DAMASO BERAUN

3 F3=3×17.092=876.204

COMO3 F2>S1

ENTONCES:

V 1=257.1515×85=S ./21857.8775

VALOR JR. SAN CRISTOBAL

3 F3=3×55.702=9307.47

COMO3 F2>S2

ENTONCES:


V 2=860.8985×65=S ./55958.4025

VALOR TOTAL DEL TERRENO

V T=V 1+V 2=21857.8775+55958.4025

V T=S ./77816.28

DE MANERA INDEPENDIENTE POR CADA FRENTE

VALOR JR.DAMASO BERAUN

3 F3=3×17.092=876.204 COMO3 F2>A A=1118.05

Entonces:

V T 1=876.2043+((1118.05−876.2043)×0.5×85)

V T 1=S . /84755.8078

VALOR JR.SAN CRISTOBAL

3 F3=3×55.702=9307.47

COMO3 F2>S1Entonces:

V T 2=9307.46×65+((1118.05−9307.47 )×0.5×65)

V T 2=S ./338828.7500

VALOR ARANCELARIO DEL TERRENO:

El valor arancelario del terreno es:

VAT=S ./338828.7500

VALOR COMERCIAL DEL TERRENO:

En el anterior caso calculamos el valor arancelario del área del terreno, para convertirlo a valor comercial solo tenemos que multiplicar por los factores:

1. Tipo de Cambio ($) : S/. 2.82. Factor de Cambio : 5.2

VUT=S ./338828.7500×5.2×2.8

EL VALOR COMERCIAL DEL TERRENO ES:

VE = AT x VSN x (1 – D)


VUT=S ./ 4 ' 933 ,346 .6000

VALORIZACION DE LA EDIFICACIÓN (VE).-

Los valores unitarios oficiales de la edificación teniendo en cuenta los detalles de la construcción, podemos ver que tenemos un solo nivel con las siguientes características:

PARTIDA CÓDIGOS COSTO UNIT.MUROS Y COLUMNAS E 141.83TECHOS F 28.14PISOS

BALDOSA (75%) F 37.47CEMENTO PULIDO (10%) H 2.022CEMENTO COLOREADO (15%) G 5.6145

PUERTAS Y VENTANAS D 81.44REVESTIMIENTOS F 56.61INTALACIONES ELÉCTRICAS Y SANITARIAS G 15.1

S/. 368.2265

Para la Depreciación usaremos la tabla N°4-CLINICAS HOSPITALES, CONES, INDUSTRIAS, COLEGIOS, TALLERES (por ser un lugar de alta concurrencia pública).Para el cálculo el Reglamento nos proporciona la siguiente fórmula:

Material Predominante en la edificación: ADOBE

Área Techada = 1046.09 m2

VSN = S/. 368.2265

SIN TENER EN CUENTA EL VALOR RELIGIOSO E HISTÓRICO

Estado de Conservación: MALO

Estimando el valor de la depreciación D= 90%

Entonces:

VE = AT x VSN x (1 + D)


VEA = 1046.09 m2x S/. 368.2265x (1-0.90) = S/. 38519.8059

TENIENDO EN CUENTA EL VALOR RELIGIOSO E HISTÓRICO

Para la estimación de este valor se ha consultado a especialistas en el tema, llegando a la conclusión que al tener un valor histórico, la depreciación no disminuiría el valor del inmueble sino todo lo contrario, aumentaría su valor de acuerdo al su antigüedad; es decir está directamente relacionado al tiempo.

Estimando el valor de la apreciación D= 90%

Entonces:VEA = 1046.09 m2x S/. 368.2265x (1+0.90) = S/. 7’318,876.3128

VALORIZACION DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC)

La iglesia de San Cristóbal presenta las siguientes obras complementarias: MUROS PERIMETRICOS O CERCOS: Muro de ladrillo o similar, de cabeza

con columnas de concreto armado, h. hasta 2.40m.

Unidad: m2 v.u.=S ./¿240.97V.T.=240.97x18.5895=S ./¿4479.512POR OFICIALIZACION=S ./¿3046.068

SARDINEL: sardinel de concreto e=0.15m peraltado, acabado sin pintura altura de peralte 0.3m.

Unidad: ml v.u.=S ./¿72.26V.T.=72.26x23.18=S ./¿1674.9668POR OFICIALIZACION=S ./¿1138.977

CUBIERTAS: con ladrillo pastelero asentado con barro.

Unidad: m2 v.u.=S ./¿46.25V.T.=46.25x30.43=S ./¿1407.3875POR OFICIALIZACION=S ./¿957.0235

VAI = S/. 380,628.8098

VCI = S/. 4’975,146.6600


NOTA: En el cálculo se deberá tomar el valor de oficialización 0.68.Además del factor de depreciación correspondiente.

DEPRECIACIÓN POR ANTIGÜEDAD COBERTURA (ANTIGÜEDAD 471 AÑOS, ESTADO REGULAR)

COBERTURA=S ./¿957.0235x (1-0.84)=S ./¿153.12376

DEPRECIACIÓN POR ANTIGÜEDAD SARDINEL Y MUROS PERIMETRICOS (ANTIGÜEDAD 23 AÑOS ESTADO BUENO)

SARDINEL =S ./¿ 1138.977x (1-0.18)=S ./¿933.96114MUROS PERIMETRICOS =S ./¿ 3046.068x (1-0.28)=S ./¿2193.16896

TOTAL OBRAS COMPLEMENTARIAS=S ./¿3280.25386

VALORIZACION DE LAS INSTALACIONES FIJAS (VIF).

El Inmueble, patrimonio histórico en materia de VALUACION no presenta INSTALACIONES FIJAS

VALORIZACIÓN TOTAL DEL INMUEBLE

SIN TENER EN CUENTA EL VALOR RELIGIOSO E HISTÓRICO

Valorización Arancelaria TOTAL DEL INMUEBLE:VAI = VAT + VE + VOC

VAI= S./338 ,828 .7500 + S./ 38,519.8059 + S./ 3,280.25386

Valorización Comercial TOTAL DEL INMUEBLE:

VCI =VCT + VE + VOC

VCI= S/. 4 ' 933 ,346 .6000+ S./ 38,519.8059 + S./ 3,280.25386

VAI = S/. 7’660,985.3170

VCI = S/. 12’255,503.1700


TENIENDO EN CUENTA EL VALOR RELIGIOSO E HISTÓRICO

Valorización Arancelaria TOTAL DEL INMUEBLE:VAI = VAT + VE + VOC

VAI= S./338 ,828 .7500 + S./ 7’318,876.3128+ S./ 3,280.25386

Valorización Comercial TOTAL DEL INMUEBLE:

VCI =VCT + VE + VOC

VCI= S/. 4 ' 933 ,346 .6000+ S. / 7’318,876.3128+ S. / 3,280.25386


PLANOS


ANEXOS


PANEL FOTOGRÁFICO


FOTOGRAFIA 1: TOMANDO MEDIDAS DEL MURO LATERAL QUE COLINDA CON EL JR. SAN CRISTOBAL

FOTOGRAFIA 2: INSPECCIÓN OCULAR DEL INTERIOR DE LA IGLESIA







FOTOGRAFIA 3: SACRISTÍA


FOTOGRAFIA 4: FONDO DE LA IGLESIA


FOTOGRAFIA 5: VISTA DESDE EL ALTAR MAYOR

FOTOGRAFIA 6: VISTA FRONTAL


FOTOGRAFIA 7: VISTA LATERAL

FOTOGRAFIA 8:ESCALERA LA CAMPANARIO


FOTOGRAFIA 9: TORRE DEL CAMPANARIO

FOTOGRAFIA 10:VISTA DEL TECHO DE LA IGLESIA


FOTOGRAFIA 11: MATERIAL DE REVESTIMIENTO DE LOS MUROS

FOTOGRAFIA 12: ESCALERAS DE CONCRETO AL CORO


FOTOGRAFIA 13: SALON PARROQUIAL


FOTOGRAFIA 14: ALTAR MAYOR


FOTOGRAFIA 15: SEGUNDO SALON PARROQUIAL

FOTOGRAFIA 16: ALMACÉN

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