-
Kantor Pusat:Marketing O�ce – Bogor Nirwana Residence
Jl. Bogor Nirwana Raya (Dereded – Pahlawan) Bogor 16132Telepon:
+62 (251) 8211 290
Fax: +62 (251) 8212 050/8211 295Website:
www.jungleseries.co.id
Email:[email protected]
Tanggal Efektif : 17 Juni 2016Masa Penawaran : 21 - 24 Juni
2016Tanggal Penjatahan : 27 Juni 2016Tanggal Pengembalian Uang
Pemesanan (Refund) : 28 Juni 2016Tanggal Distribusi Saham Secara
Elektronik : 28 Juni 2016Tanggal Pencatatan Saham pada Bursa Efek
Indonesia : 29 Juni 2016
OTORITAS JASA KEUANGAN TIDAK MEMBERIKAN PERNYATAAN MENYETUJUI
ATAU TIDAK MENYETUJUI EFEK INI, TIDAK JUGA MENYATAKAN KEBENARAN
ATAU KECUKUPAN ISI PROSPEKTUS INI. SETIAP PERNYATAAN YANG
BERTENTANGAN DENGAN HAL-HAL TERSEBUT ADALAH PERBUATAN MELANGGAR
HUKUM.
PT GRAHA ANDRASENTRA PROPERTINDO TBK (“PERSEROAN”) DAN PENJAMIN
PELAKSANA EMISI EFEK BERTANGGUNG JAWAB SEPENUHNYA ATAS KEBENARAN
SEMUA INFORMASI ATAU FAKTA MATERIAL, SERTA KEJUJURAN PENDAPAT YANG
TERCANTUM DALAM PROSPEKTUS INI.
PT Graha Andrasentra Propertindo Tbk
Kegiatan Usaha:Pembangunan dan pengelolaan taman
hiburan/rekreasi serta pembangunan dan perdagangan real
estate/property.
Berkedudukan di Kota Bogor
Kantor Pusat:Marketing Office - Bogor Nirwana Residence
Jl. Bogor Nirwana Raya (Dereded – Pahlawan) Bogor 16132Telepon:
+62 (251) 8211 290
Fax: +62 (251) 8212 050/8211 295Website: www.jungleseries.co.id
Email:[email protected]
PENAWARAN UMUM SAHAM PERDANA Sebanyak 2.300.000.000 (dua miliar
tiga ratus juta) Saham Biasa Atas Nama atau sebesar 10,19% (sepuluh
koma sembilan belas persen) dari jumlah seluruh modal disetor
Perseroan setelah Penawaran Umum Perdana, yang merupakan saham baru
dan dikeluarkan dari portepel Perseroan (“Saham yang Ditawarkan”)
dengan Nilai Nominal Rp 100,- (seratus Rupiah) setiap saham, dengan
Harga Penawaran Rp 140 (seratus empat puluh Rupiah) setiap lembar
saham, yang harus dibayar penuh pada saat mengajukan Formulir
Pemesanan Pembelian Saham (FPPS) dan akan dicatatkan di PT Bursa
Efek Indonesia. Jumlah seluruh Penawaran Umum Perdana ini adalah
sejumlah Rp 322.000.000.000,- (tiga ratus dua puluh dua miliar
Rupiah).Seluruh pemegang saham Perseroan memiliki hak yang sama dan
sederajat dalam segala hal dengan saham lainnya dari Perseroan yang
telah ditempatkan dan disetor penuh, sesuai dengan Undang-Undang
No. 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas (“UU PT”).
PENJAMIN PELAKSANA EMISI EFEK
PENJAMIN EMISI EFEK●PT Equity Securities Indonesia ●PT Hastadana
Sekuritas Indonesia ●PT Henan Putihrai ●PT Inti Fikasa
Securindo
●PT Magenta Kapital Indonesia ●PT Panca Global Securities Tbk.
●PT Panin Sekuritas Tbk. ●PT Philip Securities Indonesia ●PT Yulie
Sekurindo Tbk. ●PT Valbury Asia Securities
Penjamin Pelaksana Emisi Efek dan Para Penjamin Emisi Efek
menjamin dengan kesanggupan penuh (full commitment) terhadap
penawaran saham Perseroan.
RISIKO USAHA UTAMA YANG DIHADAPI OLEH PERSEROAN DAN ANAK
PERUSAHAAN ADALAH RISIKO PERSAINGAN OLEH KOMPETITOR LAIN. RISIKO
USAHA PERSEROAN DAN ANAK PERUSAHAAN SELENGKAPNYA DICANTUMKAN PADA
BAB VIII FAKTOR RISIKO, DALAM PROSPEKTUS INI.
RISIKO TIDAK DAPAT DISERAHKANNYA TANAH DI KEBUN MENTENG JONGGOL,
SECARA TEPAT WAKTU YANG MERUPAKAN PENYELESAIAN UTANG PT GILI TIRTA
ANUGRAH (GTA) SEBESAR RP 800.000.000.000 (DELAPAN RATUS MILIAR
RUPIAH) KEPADA PERSEROAN AKIBAT TRANSAKSI PENJUALAN 20% (DUA PULUH
PERSEN) SAHAM PT BUKIT JONGGOL ASRI (BJA) KEPADA GTA.
PERSEROAN TIDAK MENERBITKAN SURAT KOLEKTIF SAHAM DALAM PENAWARAN
UMUM INI, TETAPI SAHAM-SAHAM TERSEBUT AKAN DIDISTRIBUSIKAN SECARA
ELEKTRONIK YANG AKAN DIADMINISTRASIKAN DALAM PENITIPAN KOLEKTIF PT
KUSTODIAN SENTRAL EFEK INDONESIA (KSEI).
Saham yang ditawarkan ini seluruhnya akan dicatatkan pada PT
Bursa Efek Indonesia.Prospektus ini diterbitkan di Jakarta pada
tanggal 20 Juni 2016
-
PT Graha Andrasentra Propertindo Tbk. (selanjutnya dalam
Prospektus ini disebut “Perseroan”) telah menyampaikan Pernyataan
Pendaftaran Emisi Efek sehubungan dengan Penawaran Umum ini kepada
Ketua Otoritas Jasa Keuangan (OJK) di Jakarta pada tanggal 6
November 2015 berdasarkan surat Perseroan No. 089/BOD-GAP/XI/2015,
sesuai dengan persyaratan yang ditetapkan dalam Undang-Undang
Republik Indonesia No. 8 Tahun 1995 tentang Pasar Modal
(selanjutnya disebut “Undang-Undang Pasar Modal”) dan peraturan
pelaksanaannya.
Saham yang ditawarkan dalam Penawaran Umum ini, direncanakan
akan dicatatkan pada PT Bursa Efek Indonesia (“Bursa”) sesuai
dengan Perjanjian Pendahuluan Pencatatan Efek antara Perseroan
dengan Bursa pada tanggal tanggal 5 November 2015, sebagaimana
telah diperpanjang pada tanggal 4 Mei 2016. Apabila Perseroan tidak
memenuhi persyaratan pencatatan efek yang ditetapkan oleh Bursa,
maka Penawaran Umum ini batal demi hukum dan uang pemesanan yang
telah diterima akan dikembalikan kepada para pemesan.
Perseroan, Para Penjamin Pelaksana Emisi Efek serta Lembaga dan
Profesi Penunjang Pasar Modal dalam rangka Penawaran Umum ini
bertanggung jawab sepenuhnya atas kebenaran semua data dan
kejujuran pendapat, keterangan atau laporan yang disajikan dalam
Prospektus ini sesuai dengan bidang tugasnya masing-masing
berdasarkan ketentuan yang berlaku di Negara Republik Indonesia
serta kode etik, norma, dan standar profesinya masing-masing.
Sehubungan dengan Penawaran Umum ini, setiap pihak yang
terafiliasi dilarang memberikan penjelasan dan/atau membuat
pernyataan apapun mengenai hal-hal yang tidak tercantum dalam
Prospektus ini tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu dari
Perseroan, PT Danatama Makmur sebagai Penjamin Pelaksana Emisi
Efek.
PT Danatama Makmur selaku Penjamin Pelaksana Emisi Efek, serta
Lembaga dan Profesi Penunjang Pasar Modal dengan tegas menyatakan
bukan merupakan pihak terafiliasi dengan Perseroan, baik secara
langsung maupun tidak langsung, sebagaimana didefinisikan dalam
Undang-Undang Pasar Modal.
PENAWARAN UMUM INI TIDAK DIDAFTARKAN BERDASARKAN
UNDANG-UNDANG/PERATURAN SELAIN YANG BERLAKU DI REPUBLIK INDONESIA.
BARANG SIAPA DI LUAR WILAYAH REPUBLIK INDONESIA MENERIMA PROSPEKTUS
INI, MAKA PROSPEKTUS INI TIDAK DIMAKSUDKAN SEBAGAI DOKUMEN
PENAWARAN UNTUK MEMBELI SAHAM, KECUALI BILA PENAWARAN DAN PEMBELIAN
SAHAM TERSEBUT TIDAK BERTENTANGAN ATAU BUKAN MERUPAKAN PELANGGARAN
ATAS PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN YANG BERLAKU DI NEGARA
TERSEBUT.
PERSEROAN TELAH MENGUNGKAPKAN SEMUA INFORMASI YANG WAJIB
DIKETAHUI OLEH PUBLIK DAN TIDAK ADA FAKTA PENTING DAN RELEVAN YANG
TIDAK DIKEMUKAKAN YANG MENYEBABKAN INFORMASI ATAU FAKTA MATERIAL
DALAM PROSPEKTUS INI MENJADI TIDAK BENAR DAN/ATAU MENYESATKAN.
-
i
DAFTAR ISI
DAFTAR ISI i
DEFINISI DAN SINGKATAN iii
RINGKASAN vii
I. PENAwARAN UmUm 1
II. RENcANA PENGGUNAAN DANA HASIl PENAwARAN UmUm 3
III. KETERANGAN mENGENAI TRANSAKSI JUAl BElI ANAK PERUSAHAAN 51.
Keterangan mengenai Transaksi 52. Alasan dan Latar Belakang 53.
Kronologis, Skema Transaksi dan mekanisme pembayaran 64.
Pihak-Pihak yang Terkait 95. Proses Perolehan Hak Atas Tanah Kebun
Menteng 9
IV. PERNyATAAN UTANG 10
V. DANA TAlANGAN 13
VI. IKHTISAR DATA KEUANGAN PENTING 15
VII. ANAlISIS DAN PEmBAHASAN olEH mANAJEmEN 18
VIII. FAKToR RISIKo 38
IX. KEJADIAN PENTING SETElAH TANGGAl lAPoRAN AUDIToR INDEPENDEN
41
X. KETERANGAN TENTANG PERSERoAN DAN ANAK PERUSAHAAN 421. Riwayat
Singkat Perseroan 422. Riwayat Perubahan Anggaran Dasar dan
Perkembangan Kepemilikan Saham Perseroan 433. Manajemen dan
Pengawasan Perseroan 504. Struktur Organisasi Perseroan 545. Sumber
Daya Manusia 556. Keterangan Tentang Anak Perusahaan 577. Struktur
Kepemilikan Perseroan dan Anak Perusahaan 648. Keterangan Singkat
Mengenai Pemegang Saham Berbentuk Badan Hukum 649. Perjanjian dan
Kontrak Penting 6410. Keterangan Tentang Transaksi-Transaksi Dengan
Pihak Afiliasi 6711. Perjanjian Pinjaman Dengan Bank 7612. Struktur
Kepemilikan Perseroan 8313. Aset Tetap yang Dimiliki atau Dikuasai
Perseroan dan Anak Perusahaan 11714. Asuransi 13815. Perkara Hukum
yang Dihadapi Perseroan dan Anak Perusahaan 141
XI. KEGIATAN DAN PRoSPEK USAHA PERSERoAN DAN ANAK-ANAK
PERUSAHAAN 1421. Umum 1422. Keunggulan Kompetitif 1423. Model
Bisnis dan Strategi Usaha 1434. Unit Bisnis 1445. Keselamatan Kerja
dan Lingkungan 1476. Pemasaran 1487. Persaingan Usaha 1498. Prospek
Usaha 149
-
ii
9. Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL) 15310. Tata
Kelola Perusahaan 15311. Tanggung Jawab Sosial 153
XII. INDUSTRI PARIwISATA, REKREASI DAN PRoPERTI 158
XIII. EKUITAS 163
XIV. KEBIJAKAN DIVIDEN 165
XV. PERPAJAKAN 166
XVI. PENJAmINAN EmISI EFEK 168
XVII. lEmBAGA DAN PRoFESI PENUNJANG PASAR moDAl 169
XVIII. PENDAPAT DARI SEGI HUKUm 171
XIX. lAPoRAN AUDIToR INDEPENDEN DAN lAPoRAN KEUANGAN PERSERoAN
205
XX. ANGGARAN DASAR PERSERoAN 322
XXI. PERSyARATAN PEmESANAN PEmBElIAN SAHAm 342
XXII. PENyEBARlUASAN PRoSPEKTUS DAN FoRmUlIR PEmESANAN PEmBElIAN
SAHAm 348
-
iii
DEFINISI DAN SINGKATAN
Afiliasi : Yang dimaksud afiliasi adalah: a. hubungan keluarga
karena perkawinan dan keturunan sampai
derajat kedua, baik secara horisontal maupun vertikal; b.
hubungan antara satu pihak dengan pegawai, Direktur, atau
Komisaris dari pihak tersebut; c. hubungan antara 2 (dua)
Perseroan dimana terdapat satu atau lebih
anggota Direksi atau Komisaris yang sama; d. hubungan antara
Perseroan dengan suatu pihak, baik langsung
maupun tidak langsung, mengendalikan atau dikendalikan oleh
Perseroan tersebut;
e. hubungan antara 2 (dua) Perseroan yang dikendalikan baik
langsung maupun tidak langsung oleh pihak yang sama; atau
f. hubungan antara Perseroan dan pemegang saham utama. Anak
Perusahaan : Perusahaan dimana Perseroan mempunyai kepemilikan
saham dengan
hak suara lebih dari 50%, baik langsung maupun tidak langsung,
atau apabila Perseroan memiliki 50% atau kurang dengan hak suara,
Perseroan memiliki kemampuan untuk mengendalikan anak
perusahaan.
BAE : Biro Administrasi Efek. Bapepam dan LK
: Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan yang merupakan
penggabungan dari Bapepam dan Direktorat Jenderal Lembaga Keuangan,
sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Presiden No. 62 Tahun 2005 dan
KMK No. 606/KMK.01/2005 tanggal 30 Desember 2005 tentang Organisasi
dan Tata Kerja Bapepam dan LK jo. Peraturan Menteri Keuangan RI No.
184/PMK.01/2010 tanggal 11 Oktober 2010 tentang Organisasi dan Tata
Kerja Kementerian Keuangan, atau para pengganti dan penerima hak
dan kewajibannya. Per tanggal 31 Desember 2012, fungsi Bapepam dan
LK telah beralih menjadi OJK.
BEI atau Bursa Efek : Bursa Efek Indonesia, bursa efek
sebagaimana dimaksud dalam pasal 1 angka 4 Undang-Undang Pasar
Modal, yang diselenggarakan oleh Bursa, suatu Perseroan terbatas
berkedudukan di Jakarta, tempat saham Perseroan akan
dicatatkan.
BNRI : Berita Negara Republik Indonesia. Daftar Pemegang Saham :
Daftar yang dikeluarkan oleh KSEI yang memuat keterangan
tentang
kepemilikan Efek oleh Pemegang Efek dalam Penitipan Kolektif di
KSEI berdasarkan data yang diberikan oleh Pemegang Rekening kepada
KSEI.
DPPS : Daftar Permohonan Pemesanan Saham. Efektif : Terpenuhinya
seluruh tata cara dan persyaratan Pernyataan Pendaftaran
sesuai dengan ketentuan angka 4 huruf a Peraturan OJK No. IX.A.2
tahun 2009, yaitu:
1) Atas dasar lewatnya waktu, yakni: a. 45 (empat puluh lima)
hari sejak tanggal Pernyataan
Pendaftaran diterima OJK secara lengkap, yaitu telah mencakup
seluruh kriteria yang ditetapkan dalam peraturan yang terkait
dengan Pernyataan Pendaftaran dalam rangka Penawaran Umum Perdana
dan peraturan yang terkait dengan Penawaran Umum Perdana; atau
b. 45 (empat puluh lima) hari sejak tanggal perubahan terakhir
yang disampaikan Perseroan atau yang diminta OJK dipenuhi; atau
2) Atas dasar Pernyataan Efektif dari OJK bahwa tidak ada lagi
perubahan dan/atau tambahan informasi lebih lanjut yang
diperlukan.
-
iv
FKP : Formulir Konfirmasi Penjatahan. FPPS : Formulir Pemesanan
Pembelian Saham. Harga Penawaran : Harga yang harus dibayarkan para
pemesan saham dalam rangka
Penawaran Umum Perseroan, yakni Rp 140 (seratus empat puluh
rupiah) setiap saham.
Hari Bursa : Setiap hari diselenggarakannya perdagangan efek di
Bursa Efek, yaitu Senin sampai dengan Jumat kecuali hari tersebut
merupakan hari libur nasional atau dinyatakan sebagai hari libur
oleh Bursa Efek.
Hari Kalender : Setiap hari dalam 1 (satu) tahun sesuai dengan
kalender Gregorian tanpa kecuali, termasuk hari Minggu dan hari
libur nasional yang ditetapkan sewaktu-waktu oleh Pemerintah.
Hari Kerja : Hari Senin sampai dengan hari Jumat, kecuali hari
libur nasional yang ditetapkan oleh Pemerintah Republik
Indonesia.
KSEI : Singkatan dari Kustodian Sentral Efek Indonesia, yang
bertugas mengadministrasikan penyimpanan Efek berdasarkan
Perjanjian Pendaftaran Efek pada Penitipan Kolektif, yang
diselenggarakan oleh PT Kustodian Sentral Efek Indonesia, suatu
Perseroan terbatas berkedudukan di Jakarta.
Masa Penawaran : Jangka waktu untuk pemesanan saham yang dapat
dilakukan oleh masyarakat dengan mengajukan FPPS kepada Para
Penjamin Pelaksana Emisi Efek, Para Penjamin Emisi Efek dan/atau
Agen Penjualan sebagaimana ditentukan dalam Prospektus dan
FPPS.
Masyarakat : Perorangan baik Warga Negara Indonesia maupun Warga
Negara Asing dan/atau badan hukum, baik badan hukum Indonesia
maupun badan hukum asing, baik yang bertempat tinggal atau
berkedudukan hukum di Indonesia ataupun di luar negeri.
Menkumham : Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik
Indonesia OJK : Otoritas Jasa Keuangan, yangdiatur melalui
ketentuan dalam Undang-
Undang No. 21 tahun 2011 tanggal 22 November 2011 tentang OJK
(“UU No. 21/2011”), yaitu lembaga yang independen dan bebas dari
campur tangan pihak lain, yang mempunyai fungsi, tugas, dan
wewenang pengaturan, pengawasan, pemeriksaan, dan penyidikan
sebagaimana dimaksud dalam UU No. 21/2011.
Pasar Perdana : berarti penawaran dan penjualan Saham Yang
Ditawarkan oleh Perseroan kepada Masyarakat selama Masa Penawaran
sebelum Saham Yang Ditawarkan dicatatkan pada BEI.
Pasar Sekunder : berarti perdagangan saham pada BEI setelah
Tanggal Pencatatan. Penjamin Emisi Efek : Pihak-pihak yang
melaksanakan Penawaran Umum atas nama
Perseroan dan melakukan pembayaran hasil Penawaran Umum kepada
Perseroan berdasarkan Perjanjian Penjaminan Emisi Efek.
Penjamin Pelaksana Emisi Efek : Penjamin Pelaksana Emisi Efek
atau Para Penjamin Pelaksana Emisi Efek yang dimaksud dalam
Penawaran Umum ini adalah PT Danatama Makmur.
Penawaran Awal (bookbuilding) : Ajakan baik secara langsung
maupun tidak langsung dengan menggunakan Prospektus Awal sesuai
dengan peraturan perundang- undangan yang berlaku di bidang Pasar
Modal yang antara lain bertujuan untuk mengetahui minat calon
pembeli atas saham yang akan ditawarkan dan atau perkiraan harga
penawaran saham.
Penawaran Umum : Kegiatan penawaran saham yang dilakukan oleh
Perseroan untuk menjual saham kepada Masyarakat berdasarkan tata
cara yang diatur dalam Undang-Undang Pasar Modal dan peraturan
pelaksanaannya.
Penitipan Kolektif : Jasa penitipan kolektif atas sejumlah efek
yang dimiliki oleh lebih dari satu pihak yang kepentingannya
diwakili oleh kustodian sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang
Pasar Modal.
Peraturan IX.E.1 Peraturan Bapepam-LK No. IX.E.1 tentang
Transaksi Afiliasi dan Benturan Kepentingan Transaksi Tertentu.
Peraturan IX.E.2 Peraturan Bapepam-LK No. IX.E.2 tentang
Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha Utama.
-
v
FKP : Formulir Konfirmasi Penjatahan. FPPS : Formulir Pemesanan
Pembelian Saham. Harga Penawaran : Harga yang harus dibayarkan para
pemesan saham dalam rangka
Penawaran Umum Perseroan, yakni Rp 140 (seratus empat puluh
rupiah) setiap saham.
Hari Bursa : Setiap hari diselenggarakannya perdagangan efek di
Bursa Efek, yaitu Senin sampai dengan Jumat kecuali hari tersebut
merupakan hari libur nasional atau dinyatakan sebagai hari libur
oleh Bursa Efek.
Hari Kalender : Setiap hari dalam 1 (satu) tahun sesuai dengan
kalender Gregorian tanpa kecuali, termasuk hari Minggu dan hari
libur nasional yang ditetapkan sewaktu-waktu oleh Pemerintah.
Hari Kerja : Hari Senin sampai dengan hari Jumat, kecuali hari
libur nasional yang ditetapkan oleh Pemerintah Republik
Indonesia.
KSEI : Singkatan dari Kustodian Sentral Efek Indonesia, yang
bertugas mengadministrasikan penyimpanan Efek berdasarkan
Perjanjian Pendaftaran Efek pada Penitipan Kolektif, yang
diselenggarakan oleh PT Kustodian Sentral Efek Indonesia, suatu
Perseroan terbatas berkedudukan di Jakarta.
Masa Penawaran : Jangka waktu untuk pemesanan saham yang dapat
dilakukan oleh masyarakat dengan mengajukan FPPS kepada Para
Penjamin Pelaksana Emisi Efek, Para Penjamin Emisi Efek dan/atau
Agen Penjualan sebagaimana ditentukan dalam Prospektus dan
FPPS.
Masyarakat : Perorangan baik Warga Negara Indonesia maupun Warga
Negara Asing dan/atau badan hukum, baik badan hukum Indonesia
maupun badan hukum asing, baik yang bertempat tinggal atau
berkedudukan hukum di Indonesia ataupun di luar negeri.
Menkumham : Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik
Indonesia OJK : Otoritas Jasa Keuangan, yangdiatur melalui
ketentuan dalam Undang-
Undang No. 21 tahun 2011 tanggal 22 November 2011 tentang OJK
(“UU No. 21/2011”), yaitu lembaga yang independen dan bebas dari
campur tangan pihak lain, yang mempunyai fungsi, tugas, dan
wewenang pengaturan, pengawasan, pemeriksaan, dan penyidikan
sebagaimana dimaksud dalam UU No. 21/2011.
Pasar Perdana : berarti penawaran dan penjualan Saham Yang
Ditawarkan oleh Perseroan kepada Masyarakat selama Masa Penawaran
sebelum Saham Yang Ditawarkan dicatatkan pada BEI.
Pasar Sekunder : berarti perdagangan saham pada BEI setelah
Tanggal Pencatatan. Penjamin Emisi Efek : Pihak-pihak yang
melaksanakan Penawaran Umum atas nama
Perseroan dan melakukan pembayaran hasil Penawaran Umum kepada
Perseroan berdasarkan Perjanjian Penjaminan Emisi Efek.
Penjamin Pelaksana Emisi Efek : Penjamin Pelaksana Emisi Efek
atau Para Penjamin Pelaksana Emisi Efek yang dimaksud dalam
Penawaran Umum ini adalah PT Danatama Makmur.
Penawaran Awal (bookbuilding) : Ajakan baik secara langsung
maupun tidak langsung dengan menggunakan Prospektus Awal sesuai
dengan peraturan perundang- undangan yang berlaku di bidang Pasar
Modal yang antara lain bertujuan untuk mengetahui minat calon
pembeli atas saham yang akan ditawarkan dan atau perkiraan harga
penawaran saham.
Penawaran Umum : Kegiatan penawaran saham yang dilakukan oleh
Perseroan untuk menjual saham kepada Masyarakat berdasarkan tata
cara yang diatur dalam Undang-Undang Pasar Modal dan peraturan
pelaksanaannya.
Penitipan Kolektif : Jasa penitipan kolektif atas sejumlah efek
yang dimiliki oleh lebih dari satu pihak yang kepentingannya
diwakili oleh kustodian sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang
Pasar Modal.
Peraturan IX.E.1 Peraturan Bapepam-LK No. IX.E.1 tentang
Transaksi Afiliasi dan Benturan Kepentingan Transaksi Tertentu.
Peraturan IX.E.2 Peraturan Bapepam-LK No. IX.E.2 tentang
Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha Utama.
Perseroan : PT Graha Andrasentra Propertindo Tbk., berkedudukan
di Kota Bogor, suatu Perseroan terbatas yang didirikan menurut dan
berdasarkan hukum dan peraturan perundang–undangan Negara Republik
Indonesia.
Perusahaan Efek : Pihak yang melakukan kegiatan usaha sebagai
penjamin emisi efek, perantara pedagang efek dan/atau manajer
investasi sebagaimana yang ditentukan dalam Undang-Undang Pasar
Modal.
POJK No. 30 : Peraturan Otoritas Jasa keuangan
No.30/POJK.04/2015 tentang Laporan Realisasi Penggunaan Dana Hasil
Penawaran Umum.
POJK No. 32 : Peraturan Otoritas Jasa keuangan
No.32/POJK.04/2014 tentang Rencana dan Penyelenggaraan Rapat Umum
Pemegang Saham Perusahaan Terbuka.
POJK No. 33 : Peraturan OJK No. 33/POJK.04/2014 tentang Direksi
dan Dewan Komisaris Emiten atau Perusahaan Publik.
POJK No. 34 : Peraturan OJK No. 34/POJK.04/2014 tentang Komite
Nominasi dan Remunerasi Emiten atau Perusahaan Publik
POJK No. 35 : Peraturan OJK No. 35/POJK.04/2014 tentang
Sekretaris Perusahaan Emiten atau Perusahaan Publik.
Prospektus : Setiap informasi tertulis sehubungan dengan Emisi
Saham dengan tujuan agar masyarakat membeli saham sebagaimana
diatur dalam Pasal 1 angka 26 Undang-Undang Pasar Modal, juncto
Peraturan No. IX.C.2 Lampiran Keputusan Ketua Bapepam-LK, tanggal
17 (tujuh belas) Januari 1996 (seribu sembilan ratus sembilan puluh
enam) No. KEP 51/PM/1996.
Prospektus awal : Dokumen tertulis yang memuat seluruh informasi
dalam Prospektus yang disampaikan kepada OJK, sebagai bagian dari
Pernyataan Pendaftaran, kecuali informasi mengenai Harga Penawaran,
Penjaminan Emisi Efek, atau hal-hal lain yang berhubungan dengan
persyaratan penawaran yang belum dapat ditentukan.
Prospektus ringkas : Pernyataan atau informasi tertulis yang
merupakan ringkasan dari Prospektus Awal, yang akan diumumkan dalam
sekurang-kurangnya 1 (satu) surat kabar harian berbahasa Indonesia
yang memiliki peredaran nasional yang disusun oleh Perseroan dan
Penjamin Pelaksana Emisi Efek bersama-sama sesuai dengan Peraturan
No. IX.C.3 dalam waktu selambat-lambatnya 2 (dua) hari kerja
setelah diterimanya pernyataan OJK bahwa Perseroan wajib
mengumumkan Prospektus Ringkas sebagaimana diatur dalam Peraturan
No. IX.A.2.
RUPS : Rapat Umum Pemegang Saham. RUPSLB : Rapat Umum Pemegang
Saham Luar Biasa. SDM : Sumber Daya Manusia. SKS : Surat Kolektif
Saham. Tanggal Pencatatan : Tanggal pencatatan saham di BEI. TDP :
Tanda Daftar Perusahaan. US$ : Mata uang Amerika Serikat atau
Dollar Amerika Serikat UUPM : Undang-Undang Pasar Modal yaitu
Undang-Undang Republik Indonesia
No. 8 Tahun 1995 tentang Pasar Modal, Lembaran Negara No. 64
tahun 1995, Tambahan Lembaran Negara No. 3608 beserta peraturan
pelaksanaannya berikut perubahan-perubahannya.
-
vi
SINGKATAN NAMA PERUSAHAAN APS : PT Andrasentra Properti Services
BCI : PT Bakrie Capital Indonesia BJA : PT Bukit Jonggol Asri
BLD/ELTY : PT Bakrieland Development Tbk. BNR : PT Bakrie Nirwana
Realty GTA : PT Gili Tirta Anugrah JLA : PT Jungleland Asia LNJ :
PT Lembu Nusantara Jaya PBU : PT Prima Bisnis Utama SC : PT Sentul
City Tbk. SGN : PT Surya Global Nusantara SPJ : PT Sanggraha Pelita
Jaya
-
vii
SINGKATAN NAMA PERUSAHAAN APS : PT Andrasentra Properti Services
BCI : PT Bakrie Capital Indonesia BJA : PT Bukit Jonggol Asri
BLD/ELTY : PT Bakrieland Development Tbk. BNR : PT Bakrie Nirwana
Realty GTA : PT Gili Tirta Anugrah JLA : PT Jungleland Asia LNJ :
PT Lembu Nusantara Jaya PBU : PT Prima Bisnis Utama SC : PT Sentul
City Tbk. SGN : PT Surya Global Nusantara SPJ : PT Sanggraha Pelita
Jaya
RINGKASAN
Ringkasan di bawah ini merupakan bagian yang tidak terpisahkan
dan harus dibaca dalam kaitannya dengan keterangan yang lebih rinci
dan laporan keuangan serta catatan-catatan yang tercantum di dalam
Prospektus ini. Ringkasan ini dibuat atas dasar fakta-fakta dan
pertimbangan-pertimbangan yang penting bagi Perseroan. Semua
informasi keuangan Perseroan disusun dalam mata uang Rupiah kecuali
dinyatakan lain dan telah disajikan sesuai dengan prinsip akuntansi
yang berlaku umum di Indonesia.
UMUM
PT Graha Andrasentra Propertindo Tbk. (“Perseroan”) didirikan
pada tanggal 15 Juni 1988 dengan Akta Notaris Ny. Yetty Taher,
S.H., No. 42. Akta pendirian Perseroan telah disahkan oleh Menteri
Kehakiman Republik Indonesia dalam Surat Keputusan No.
C2-8942-HT.01.01.TH.88 tanggal 20 September 1988 dan diumumkan
dalam Tambahan Berita Negara No. 1147 Lembaran Berita Negara No. 11
tanggal 7 Februari 1995. Anggaran dasar Perseroan telah mengalami
beberapa kali perubahan, antara lain, mengenai perubahan nama dari
PT Aliyah Pancahafat menjadi PT Graha Andrasentra Propertindo yang
diaktakan dengan Akta Notaris Ny. Toety Juniarto, S.H., No. 93
tanggal 23 Juni 1997, yang telah disetujui oleh Menteri Kehakiman
dalam Surat Keputusan No. C2-5976 HT.01.04.Th.97 tanggal 2 Juli
1997.Selanjutnya Anggaran Dasar Perseroan diubah sehubungan dengan
perubahan menjadi Perusahaan Terbuka, sebagaimana termuat dalam
Akta Pernyataan Keputusan Para Pemegang Saham Perseroan No.23
tanggal 19 Februari 2016, yang dibuat di hadapan Elizabeth Karina
Leonita, SH, M.Kn, Notaris di Kota Bogor, telah mendapatkan
persetujuan dari Menteri Hukum dan HAM Republik Indonesia
berdasarkan Surat Keputusannya beserta lampirannya No.
AHU-0003651.AH.01.02.TAHUN 2016 tanggal 24 Februari 2016 dan telah
didaftarkan dalam daftar Perseroan nomor AHU-0024197.AH.01.11.TAHUN
2016 tanggal 24 Februari 2016, telah mendapatkan bukti Penerimaan
Pemberitahuan Perubahan Data Perseroan No. AHU-AH.01.03-0025961
tanggal 24 Februari 2016 serta telah mendapatkan bukti Penerimaan
Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar No.AHU-AH.01.03-0025960
tanggal 24 Februari 2016.
Perubahan terakhir Anggaran Dasar termuat dalam Akta Pernyataan
Keputusan Sirkuler Para Pemegang Saham No. 37 tanggal 15 April
2016, telah mendapatkan bukti Penerimaan Pemberitahuan Perubahan
Anggaran Dasar No. AHU-AH.01.03-0041991 tanggal 21 April 2016 dan
Akta Pernyataan Keputusan Sirkuler Para Pemegang Saham No. 43
tanggal 21 April 2016, telah mendapatkan bukti Penerimaan
Pemberitahuan Perubahan Data Perseroan No. AHU-AH.01.03-0041992
tanggal 21 April 2016, yang keduanya dibuat di hadapan Elizabeth
Karina Leonita, SH, M.Kn, Notaris di Kota Bogor.
Sesuai dengan pasal 3 Anggaran Dasar Perseroan, maksud dan
tujuan serta kegiatan usaha Perseroan adalah berusaha dalam bidang
pembangunan, perdagangan dan jasa, yang berhubungan dengan real
estate, properti dan pengelolaan taman hiburan/rekreasi.
Rincian Anak Perusahaan yang langsung dimiliki oleh Perseroan
pada tanggal 31 Desember 2015 adalah sebagai berikut:
NAMA PERUSAHAAN KEGIATAN USAHA LOKASI USAHA
% KEPEMILIKAN
LANGSUNG
TAHUN PENDIRIAN
TAHUN PENYERTAAN
OLEH PERSEROAN
TAHUN OPERASIONAL
STATUS OPERASIONAL
PT Jungleland Asia (JLA) Taman rekreasi bertema Sentul, Bogor
99,99% 2011 2014 2013 Beroperasi PT Lembu Nusantara Jaya (LNJ)
Hotel dan rekreasi air Malang 51% 2010 2014 2014 Beroperasi
KEGIATAN DAN PROSPEK USAHA PERSEROAN
Perseroan mulai beroperasi secara komersial pada tahun 1993
dengan kantor pusat yang berlokasi di Jl. Bogor Nirwana Raya
(Dereded – Pahlawan) Bogor. Perseroan memulai usahanya dengan
mengelola perumahan “Graha Bogor Indah”, sekarang menjadi “Bogor
Nirwana Residence” (BNR). BNR sendiri merupakan kawasan hunian
terpadu di kota Bogor dengan target konsumen menengah-atas dengan
luas area pengembangan lebih dari 1.000 hektar. BNR terbagi atas 2
kawasan, yaitu kawasan perumahan dan kawasan komersial.
Saat ini hampir semua unit bisnis yang dimiliki Perseroan berada
dalam kawasan BNR, kecuali Jungleland yang berada di Sentul. Unit
bisnis yang dimiliki Perseroan yang berada di kawasan komersial
BNR, seluas 15 hektar, antara lain The Jungle dan Aston Bogor Hotel
& Resort serta Jungle Fest. Kawasan komersial BNR juga
dilengkapi dengan beberapa fasilitas seperti pusat perbelanjaan,
sekolah, fasilitas olahraga, area kuliner, pasar bersih, mini
market, SPBU dan masjid.
-
viii
Kegiatan usaha rekreasi Perseroan dalam bentuk taman rekreasi
dan hotel dilakukan baik oleh Perseroan sendiri maupun anak usaha
Perseroan yakni JLA. Kegiatan usaha rekreasi yang dilakukan
langsung oleh Perseroan adalah The Jungle, Jungle Fest dan Aston
Bogor Hotel and Resort. Sedangkan yang melalui JLA adalah
Jungleland. Sementara, kegiatan usaha properti Perseroan telah
berlangsung sejak tahun 1993, yang meliputi kawasan perumahan, baik
vertikal maupun landed, yang semua terletak di kawasan BNR.
Seiring dengan perkembangan, ke depannya Perseroan akan terus
mengembangkan bisnis rekreasinya, khususnya di tempat-tempat dimana
Perseroan mengganggap lokasi tersebut strategis, serta diutamakan
pada lokasi dimana Perseroan telah memiliki lahan sebelumnya.
Sebagai hasilnya, diharapkan Perseroan dapat memanfaatkan
peningkatan nilai kawasan akibat dari bisnis rekreasi yang berhasil
menarik pengunjung dan meningkatkan aktivitas kawasan, sehingga
pada akhirnya dapat meningkatkan nilai lahan di kawasan tersebut.
Perseroan berkeyakinan terhadap strategi ini, dengan latar belakang
bahwa sebelumnya Perseroan telah sukses menerapkannya baik di
Sentul dengan Jungleland dan properti Sentul Nirwana, maupun Bogor
dengan The Jungle dan properti yang dimiliki Perseroan di
sekitarnya.
PENAWARAN UMUM
Berikut merupakan ringkasan struktur Penawaran Umum
Perseroan:
Jumlah Saham : sebanyak 2.300.000.000 (dua miliar tiga ratus
juta) saham atau setara dengan 10,19% (sepuluh koma sembilan belas
persen) dari jumlah seluruh modal disetor Perseroan setelah
Penawaran Umum Perdana
Nilai Nominal : Rp 100,- (seratus Rupiah) setiap saham
Harga Penawaran : Rp 140,- (seratus empat puluh Rupiah)
Jumlah Saham Yang Dicatatkan : sebanyak 22.581.909.405 (dua
puluh dua miliar lima ratus delapan puluh satu juta sembilan ratus
sembilan ribu empat ratus lima) saham
Perseroan telah memperoleh Pernyataan Efektif dari OJK pada
tanggal 17 Juni 2016 atas Pernyataan Pendaftaran dalam rangka
Penawaran Umum yang telah disampaikan oleh Perseroan kepada OJK
pada tanggal 6 November 2015 berdasarkan surat Perseroan No.
089/BOD-GAP/XI/2015.
STRUKTUR PERMODALAN
Komposisi modal saham Perseroan pada saat Prospektus ini
diterbitkan adalah sebagai berikut:
Keterangan Nilai Nominal Rp 100,-per saham Saham Jumlah Nilai
Nominal (Rp) % Modal dasar 50,000,000,000 5,000,000,000,000 Modal
ditempatkan dan disetor penuh
PT Surya Global Nusantara 11,212,278,864 1,121,227,886,400
55.28% PT Prima Bisnis Utama 8,563,472,860 856,347,286,000 42.22%
PT. Bakrie Nirwana Realty 500,000,000 50,000,000,000 2.47% PT.
Sanggraha Pelita Jaya 6,157,681 615,768,100 0.03%
Jumlah modal ditempatkan dan disetor penuh 20,281,909,405
2,028,190,940,500 100.00% Jumlah saham dalam portepel
29,718,090,595 2,971,809,059,500
Dengan asumsi telah terjualnya seluruh saham yang ditawarkan
dalam Penawaran Umum ini, maka susunan pemegang saham Perseroan
adalah sebagai berikut:
Nilai Nominal Rp 100,-per saham Keterangan Sebelum penawaran
umum Sesudah penawaran umum Saham Jumlah Nilai
Nominal (Rp) % Saham Jumlah Nilai
Nominal (Rp) %
Modal dasar 50,000,000,000 5,000,000,000,000 50,000,000,000
5,000,000,000,000 Modal ditempatkan dan disetor penuh
PT Surya Global Nusantara 11,212,278,864 1,121,227,886,400
55,28% 11,212,278,864 1,121,227,886,400 49.65% PT Prima Bisnis Umum
8,563,472,860 856,347,286,000 42,22% 8,563,472,860 856,347,286,000
37.92% PT. Bakrie Nirwana Realty 500,000,000 50,000,000,000 2,47%
500,000,000 50,000,000,000 2.21% PT. Sanggraha Pelita Jaya
6,157,681 615,768,100 0,03% 6,157,681 615,768,100 0.03% Masyarakat
2,300,000,000 230,000,000,000 10.19%
Jumlah modal ditempatkan dan disetor penuh 20,281,909,405
2,028,190,940,500 100,00% 22,581,909,405 2,258,190,940,500 100,00%
Jumlah saham dalam portepel 29,718,090,595 2,971,809,059,500
27,418,090,595 2,741,809,059,500
-
ix
Kegiatan usaha rekreasi Perseroan dalam bentuk taman rekreasi
dan hotel dilakukan baik oleh Perseroan sendiri maupun anak usaha
Perseroan yakni JLA. Kegiatan usaha rekreasi yang dilakukan
langsung oleh Perseroan adalah The Jungle, Jungle Fest dan Aston
Bogor Hotel and Resort. Sedangkan yang melalui JLA adalah
Jungleland. Sementara, kegiatan usaha properti Perseroan telah
berlangsung sejak tahun 1993, yang meliputi kawasan perumahan, baik
vertikal maupun landed, yang semua terletak di kawasan BNR.
Seiring dengan perkembangan, ke depannya Perseroan akan terus
mengembangkan bisnis rekreasinya, khususnya di tempat-tempat dimana
Perseroan mengganggap lokasi tersebut strategis, serta diutamakan
pada lokasi dimana Perseroan telah memiliki lahan sebelumnya.
Sebagai hasilnya, diharapkan Perseroan dapat memanfaatkan
peningkatan nilai kawasan akibat dari bisnis rekreasi yang berhasil
menarik pengunjung dan meningkatkan aktivitas kawasan, sehingga
pada akhirnya dapat meningkatkan nilai lahan di kawasan tersebut.
Perseroan berkeyakinan terhadap strategi ini, dengan latar belakang
bahwa sebelumnya Perseroan telah sukses menerapkannya baik di
Sentul dengan Jungleland dan properti Sentul Nirwana, maupun Bogor
dengan The Jungle dan properti yang dimiliki Perseroan di
sekitarnya.
PENAWARAN UMUM
Berikut merupakan ringkasan struktur Penawaran Umum
Perseroan:
Jumlah Saham : sebanyak 2.300.000.000 (dua miliar tiga ratus
juta) saham atau setara dengan 10,19% (sepuluh koma sembilan belas
persen) dari jumlah seluruh modal disetor Perseroan setelah
Penawaran Umum Perdana
Nilai Nominal : Rp 100,- (seratus Rupiah) setiap saham
Harga Penawaran : Rp 140,- (seratus empat puluh Rupiah)
Jumlah Saham Yang Dicatatkan : sebanyak 22.581.909.405 (dua
puluh dua miliar lima ratus delapan puluh satu juta sembilan ratus
sembilan ribu empat ratus lima) saham
Perseroan telah memperoleh Pernyataan Efektif dari OJK pada
tanggal 17 Juni 2016 atas Pernyataan Pendaftaran dalam rangka
Penawaran Umum yang telah disampaikan oleh Perseroan kepada OJK
pada tanggal 6 November 2015 berdasarkan surat Perseroan No.
089/BOD-GAP/XI/2015.
STRUKTUR PERMODALAN
Komposisi modal saham Perseroan pada saat Prospektus ini
diterbitkan adalah sebagai berikut:
Keterangan Nilai Nominal Rp 100,-per saham Saham Jumlah Nilai
Nominal (Rp) % Modal dasar 50,000,000,000 5,000,000,000,000 Modal
ditempatkan dan disetor penuh
PT Surya Global Nusantara 11,212,278,864 1,121,227,886,400
55.28% PT Prima Bisnis Utama 8,563,472,860 856,347,286,000 42.22%
PT. Bakrie Nirwana Realty 500,000,000 50,000,000,000 2.47% PT.
Sanggraha Pelita Jaya 6,157,681 615,768,100 0.03%
Jumlah modal ditempatkan dan disetor penuh 20,281,909,405
2,028,190,940,500 100.00% Jumlah saham dalam portepel
29,718,090,595 2,971,809,059,500
Dengan asumsi telah terjualnya seluruh saham yang ditawarkan
dalam Penawaran Umum ini, maka susunan pemegang saham Perseroan
adalah sebagai berikut:
Nilai Nominal Rp 100,-per saham Keterangan Sebelum penawaran
umum Sesudah penawaran umum Saham Jumlah Nilai
Nominal (Rp) % Saham Jumlah Nilai
Nominal (Rp) %
Modal dasar 50,000,000,000 5,000,000,000,000 50,000,000,000
5,000,000,000,000 Modal ditempatkan dan disetor penuh
PT Surya Global Nusantara 11,212,278,864 1,121,227,886,400
55,28% 11,212,278,864 1,121,227,886,400 49.65% PT Prima Bisnis Umum
8,563,472,860 856,347,286,000 42,22% 8,563,472,860 856,347,286,000
37.92% PT. Bakrie Nirwana Realty 500,000,000 50,000,000,000 2,47%
500,000,000 50,000,000,000 2.21% PT. Sanggraha Pelita Jaya
6,157,681 615,768,100 0,03% 6,157,681 615,768,100 0.03% Masyarakat
2,300,000,000 230,000,000,000 10.19%
Jumlah modal ditempatkan dan disetor penuh 20,281,909,405
2,028,190,940,500 100,00% 22,581,909,405 2,258,190,940,500 100,00%
Jumlah saham dalam portepel 29,718,090,595 2,971,809,059,500
27,418,090,595 2,741,809,059,500
Sesuai dengan Peraturan Bapepam-LK No. IX.A.6, Lampiran
Keputusan Ketua Bapepam-LK No. KEP-06/PM/2001 tanggal 8 Maret 2001
tentang Pembatasan Atas Saham yang Diterbitkan Sebelum Penawaran
Umum (“Peraturan Bapepam-LK No. IX.A.6”), PT Surya Global Nusantara
(SGN), PT Prima Bisnis Utama (PBU) dan PT Bakrie Nirwana Realty
(BNR), wajib untuk tidak mengalihkan sebagian maupun seluruh
kepemilikan sahamnya di dalam Perseroan sampai dengan 8 (delapan)
bulan setelah Pernyataan Pendaftaran Perseroan menjadi efektif
karena saham-saham para Pemegang Saham Perseroan tersebut diperoleh
dengan harga dan/atau nilai konversi dan/atau harga pelaksanaan di
bawah harga Penawaran Umum Perdana. Adapun PT Sanggraha Pelita Jaya
(SPJ) juga secara sukarela (voluntarily locked-up) tidak akan
mengalihkan sebagian maupun seluruh kepemilikan sahamnya di dalam
Perseroan sampai dengan 8 (delapan) bulan setelah Pernyataan
Pendaftaran Perseroan menjadi efektif.
RENCANA PENGGUNAAN DANA
Dana yang diperoleh dari hasil Penawaran Umum ini, setelah
dikurangi biaya-biaya emisi, akan digunakan seluruhnya oleh
Perseroan dan Anak Perusahaan dengan rincian sebagai berikut:
a. Lebih kurang 89,67% akan digunakan oleh Perseroan untuk
tambahan pendanaan, modal kerja dan pengembangan usaha Perseroan,
dengan perincian sebagai berikut:
i. Lebih kurang 32,58% akan digunakan langsung oleh Perseroan
untuk mengadakan perluasan atas unit bisnis yang telah berjalan
saat ini, di atas lahan yang telah dimiliki oleh Perseroan,
yaitu:
1. Lebih kurang 15,78% akan digunakan langsung oleh Perseroan
untuk tambahan pendanaan pada perluasan Proyek Hotel Aston di
kawasan Bogor Nirwana Residence, Kotamadya Bogor, Jawa Barat.
2. Lebih kurang 16,79% akan digunakan langsung oleh Perseroan
untuk pengembangan Proyek Jungleland Property di Sentul, Kabupaten
Bogor, Jawa Barat.
ii. Lebih kurang 50,38% akan digunakan untuk tambahan pendanaan
dan pengembangan usaha Perseroan dalam unit bisnis rekreasi air dan
properti penunjangnya pada beberapa lokasi potensial di kota-kota
utama di Indonesia, dengan perincian sebagai berikut:
1. Lebih kurang 10,75% akan digunakan untuk tambahan pendanaan
proyek hotel dan taman rekreasi air di Songgoriti, Malang.
Perseroan, melalui anak perusahaan LNJ, memiliki Perjanjian
Kerjasama dengan Perusahaan Daerah Jasa Yasa Kabupaten Malang
Tentang Pembangunan dan Pengelolaan Hotel dan Pemandian Air Panas
Songgoriti. Saat ini telah terdapat Hotel dan Pemandian Air Panas
Songgoriti, dimana ke depannyaPerseroan berencana untuk
mengembangkannya melalui dana penawaran umum Perseroan.
2. Lebih kurang 39,63% akan digunakan untuk pengembangan usaha
Perseroan dalam unit bisnis rekreasi air dan properti penunjangnya
di beberapa kota yang telah dilakukan studi sebelumnya oleh
Perseroan, yaitu: Sidoarjo, Bandung, Medan, Cirebon, Yogyakarta,
Palembang dan Makassar.
Skema pengembangan diutamakan untuk dilakukan sendiri oleh
Perseroan atau anak perusahaan, atau dengan melakukan Kerjasama
Operasi dengan cara membentuk anak perusahaan baru yang akan
mengembangkan proyek tersebut. Apabila penggunaan dana dari hasil
Penawaran Umum, dilakukan oleh anak perusahaan yang telah dimiliki
saat ini, maka bentuk pengalihan dana dari Perseroan kepada anak
Perusahaan adalah dalam bentuk penambahan penyertaan saham, dan
apabila pengembangan dilakukan melalui anak perusahaan baru, maka
bentuk pengalihan dana dari Perseroan kepada anak Perusahaan adalah
dalam bentuk setoran modal.
iii. Lebih kurang 6,72% akan digunakan untuk mendanai modal
kerja dan biaya operasional Perseroan.
b. Sebesar lebih kurang 9,36% akan digunakan Perseroan untuk
membayar dana talangan yang telah diterima oleh Perseroan.
c. Sebesar lebih kurang 0,97% akan digunakan oleh Perseroan
untuk melakukan peningkatan setoran modal kepada JLA, yang
selanjutnya akan digunakan oleh JLA untuk melunasi Dana Talangan
yang telah diterimanya dari PT Bakrie Bakti Nusantara dan PT Cronus
Capital Indonesia. Keterangan selanjutnya mengenai Dana Talangan
dapat dilihat pada Bab V mengenai Dana Talangan.
Keterangan mengenai rencana penggunaan dana selengkapnya dapat
dilihat pada Bab II Prospektus ini mengenai Rencana Penggunaan Dana
Hasil Penawaran Umum.
-
x
KEUANGAN
Ikhtisar data keuangan penting Perseroan dan Anak Perusahaan
untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2015,
2014, 2013, 2012 dan 2011,yang didasarkan pada (a) laporan keuangan
konsolidasian Perseroan dan Entitas Anak untuk tahun yang berakhir
pada tanggal 31 Desember 2015 yang telah diaudit oleh KAP Kosasih,
Nurdiyaman, Mulyadi, Tjahjo & Rekan dengan pendapat wajar tanpa
pengecualian dengan paragraf penekanan suatu hal atas penerapan
PSAK No. 24; (b) laporan keuangan konsolidasian Perseroan dan
Entitas Anak untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember
2014 dan 2013 yang telah diaudit oleh KAP Kosasih, Nurdiyaman,
Tjahjo & Rekan dengan pendapat wajar tanpa pengecualian; (c)
laporan keuangan konsolidasian Perseroan dan Entitas Anak untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2012 yang telah
diaudit oleh KAP Kosasih, Nurdiyaman, Tjahjo & Rekan dengan
pendapat wajar dengan pengecualian atas penyertaan saham pada PT
Sentul City Tbk.; (d) laporan keuangan konsolidasian Perseroan dan
Entitas Anak untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember
2011 yang telah diaudit oleh KAP Kosasih, Nurdiyaman, Tjahjo &
Rekan dengan pendapat wajar tanpa pengecualian.
(dalam jutaan Rupiah)
PERNYATAAN UTANG Sesuai dengan laporan keuangan untuk periode
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2015, yang telah diaudit
oleh Kantor Akuntan Publik Kosasih, Nurdiyaman, Mulyadi, Tjahjo
& Rekan dengan pendapat wajar tanpa pengecualian dengan
paragraf penekanan suatu hal atas penerapan PSAK No. 24, Perseroan
dan Anak Perusahaan memiliki jumlah kewajiban sebesar Rp 2.385.581
juta dengan rincian sebagai berikut:
31 Desember2015 2014 2013 2012 2011
Laporan Posisi KeuanganJumlah Aset Lancar 1.493.593 1.630.615
418.978 1.882.922 2.135.685Jumlah Aset Tidak Lancar 2.824.120
2.906.466 1.935.133 6.758.553 4.989.465Jumlah Aset 4.317.713
4.537.080 2.354.111 8.641.475 7.125.151Jumlah Liabilitas Jangka
Pendek 1.427.150 1.498.274 649.220 1.175.875 725.114Jumlah
Liabilitas Jangka Panjang 958.431 860.954 527.324 3.215.742
2.211.828Jumlah Liabilitas 2.385.581 2.359.228 1.176.544 4.391.617
2.936.942Jumlah Ekuitas 1.932.132 2.177.852 1.177.567 4.249.858
4.188.209Jumlah Liabilitas dan Ekuitas 4.317.713 4.537.080
2.354.111 8.641.475 7.125.151
Laporan Laba RugiPendapatan 366.434 367.523 380.888 544.544
430.992Beban Pokok Pendapatan 195.263 150.034 157.794 175.444
165.514Laba Kotor 171.171 217.489 223.094 369.101 265.478Beban
Usaha -178.549 -208.376 -205.254 -221.184 -152.740Laba (Rugi) Usaha
-7.378 9.113 17.840 147.917 112.738Penghasilan (Beban) lain-lain
-247.347 991.981 -833.599 -178.787 24.725Laba (rugi) tahun berjalan
-254.787 998.435 -825.218 -58.800 120.150Laba (rugi) komprehensif
tahun berjalan -245.714 1.000.285 -838.653 -96.188 171.218
Keterangan
31 Desember2015 2014 2013 2012 2011
Rasio ProfitabilitasLaba (Rugi) Kotor / Penghasilan (%) 46.7%
59.2% 58.6% 67.8% 61.6%Laba (Rugi) Usaha / Penghasilan (%) -2.0%
2.5% 4.7% 27.2% 26.2%Laba (Rugi) Bersih / Penghasilan (%) -69.5%
271.7% -216.7% -10.8% 27.9%Laba (Rugi) Bersih / Ekuitas (%) -13.2%
45.8% -70.1% -1.4% 2.9%Laba (Rugi) Bersih / Aset (%) -5.9% 22.0%
-35.1% -0.7% 1.7%
Rasio SolvabilitasAset Lancar /Kew ajiban Lancar (x) 1.0 1.1 0.6
1.6 2.9Acid test ratio (x) 0.9 0.9 0.3 0.9 2.0Inventory turnover
(x) 0.9 0.7 0.7 0.2 0.2Asset turnover (x) 0.1 0.1 0.2 0.1 0.1
Rasio LeverageTotal Aset / Total Kew ajiban (x) 1.8 1.9 2.0 2.0
2.4Debt to Equity (x) 0.4 0.4 0.4 0.2 0.1Debt to Asset (x) 0.2 0.2
0.2 0.1 0.1Interest Coverage (x) 0.5 0.4 0.8 7.8 10.9Total Hutang
(interest bearing debt) / EBITDA (x) 12.6 15.1 9.3 4.7 3.3
RASIO-RASIO PENTING
-
xi
KEUANGAN
Ikhtisar data keuangan penting Perseroan dan Anak Perusahaan
untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2015,
2014, 2013, 2012 dan 2011,yang didasarkan pada (a) laporan keuangan
konsolidasian Perseroan dan Entitas Anak untuk tahun yang berakhir
pada tanggal 31 Desember 2015 yang telah diaudit oleh KAP Kosasih,
Nurdiyaman, Mulyadi, Tjahjo & Rekan dengan pendapat wajar tanpa
pengecualian dengan paragraf penekanan suatu hal atas penerapan
PSAK No. 24; (b) laporan keuangan konsolidasian Perseroan dan
Entitas Anak untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember
2014 dan 2013 yang telah diaudit oleh KAP Kosasih, Nurdiyaman,
Tjahjo & Rekan dengan pendapat wajar tanpa pengecualian; (c)
laporan keuangan konsolidasian Perseroan dan Entitas Anak untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2012 yang telah
diaudit oleh KAP Kosasih, Nurdiyaman, Tjahjo & Rekan dengan
pendapat wajar dengan pengecualian atas penyertaan saham pada PT
Sentul City Tbk.; (d) laporan keuangan konsolidasian Perseroan dan
Entitas Anak untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember
2011 yang telah diaudit oleh KAP Kosasih, Nurdiyaman, Tjahjo &
Rekan dengan pendapat wajar tanpa pengecualian.
(dalam jutaan Rupiah)
PERNYATAAN UTANG Sesuai dengan laporan keuangan untuk periode
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2015, yang telah diaudit
oleh Kantor Akuntan Publik Kosasih, Nurdiyaman, Mulyadi, Tjahjo
& Rekan dengan pendapat wajar tanpa pengecualian dengan
paragraf penekanan suatu hal atas penerapan PSAK No. 24, Perseroan
dan Anak Perusahaan memiliki jumlah kewajiban sebesar Rp 2.385.581
juta dengan rincian sebagai berikut:
31 Desember2015 2014 2013 2012 2011
Laporan Posisi KeuanganJumlah Aset Lancar 1.493.593 1.630.615
418.978 1.882.922 2.135.685Jumlah Aset Tidak Lancar 2.824.120
2.906.466 1.935.133 6.758.553 4.989.465Jumlah Aset 4.317.713
4.537.080 2.354.111 8.641.475 7.125.151Jumlah Liabilitas Jangka
Pendek 1.427.150 1.498.274 649.220 1.175.875 725.114Jumlah
Liabilitas Jangka Panjang 958.431 860.954 527.324 3.215.742
2.211.828Jumlah Liabilitas 2.385.581 2.359.228 1.176.544 4.391.617
2.936.942Jumlah Ekuitas 1.932.132 2.177.852 1.177.567 4.249.858
4.188.209Jumlah Liabilitas dan Ekuitas 4.317.713 4.537.080
2.354.111 8.641.475 7.125.151
Laporan Laba RugiPendapatan 366.434 367.523 380.888 544.544
430.992Beban Pokok Pendapatan 195.263 150.034 157.794 175.444
165.514Laba Kotor 171.171 217.489 223.094 369.101 265.478Beban
Usaha -178.549 -208.376 -205.254 -221.184 -152.740Laba (Rugi) Usaha
-7.378 9.113 17.840 147.917 112.738Penghasilan (Beban) lain-lain
-247.347 991.981 -833.599 -178.787 24.725Laba (rugi) tahun berjalan
-254.787 998.435 -825.218 -58.800 120.150Laba (rugi) komprehensif
tahun berjalan -245.714 1.000.285 -838.653 -96.188 171.218
Keterangan
31 Desember2015 2014 2013 2012 2011
Rasio ProfitabilitasLaba (Rugi) Kotor / Penghasilan (%) 46.7%
59.2% 58.6% 67.8% 61.6%Laba (Rugi) Usaha / Penghasilan (%) -2.0%
2.5% 4.7% 27.2% 26.2%Laba (Rugi) Bersih / Penghasilan (%) -69.5%
271.7% -216.7% -10.8% 27.9%Laba (Rugi) Bersih / Ekuitas (%) -13.2%
45.8% -70.1% -1.4% 2.9%Laba (Rugi) Bersih / Aset (%) -5.9% 22.0%
-35.1% -0.7% 1.7%
Rasio SolvabilitasAset Lancar /Kew ajiban Lancar (x) 1.0 1.1 0.6
1.6 2.9Acid test ratio (x) 0.9 0.9 0.3 0.9 2.0Inventory turnover
(x) 0.9 0.7 0.7 0.2 0.2Asset turnover (x) 0.1 0.1 0.2 0.1 0.1
Rasio LeverageTotal Aset / Total Kew ajiban (x) 1.8 1.9 2.0 2.0
2.4Debt to Equity (x) 0.4 0.4 0.4 0.2 0.1Debt to Asset (x) 0.2 0.2
0.2 0.1 0.1Interest Coverage (x) 0.5 0.4 0.8 7.8 10.9Total Hutang
(interest bearing debt) / EBITDA (x) 12.6 15.1 9.3 4.7 3.3
RASIO-RASIO PENTING
(dalam jutaan rupiah) 31 Des 2015Uraian Jumlah
LIABILITASLiabilitas Jangka PendekUtang bank jangka pendek
206,579Utang usaha 95,456Utang lain-lain 378,796Uang muka penjualan
dan pendapatan ditangguhkan 178,155Beban masih harus dibayar
422,603Utang pajak 72,133Lain-lain 73,429Jumlah Liabilitas Jangka
Pendek 1,427,150
Liabilitas Jangka PanjangUtang lain-lain pihak ketiga
72,833Utang pihak berelasi 265,117Utang bank jangka panjang
583,017Liabilitas jangka panjang lainnya 37,464Jumlah Liabilitas
Jangka Panjang 958,431Jumlah Liabilitas 2,385,581
RISIKO USAHA UTAMA
Risiko usaha utama yang dihadapi oleh Perseroan dan Anak
Perusahaan adalah Risiko persaingan oleh kompetitor lain dan risiko
tidak dapat diserahkannya tanah di Kebun Menteng Jonggol, secara
tepat waktu yang merupakan penyelesaian utang GTA sebesar Rp
800.000.000.000 (delapan ratus miliar Rupiah) kepada Perseroan
akibat transaksi penjualan 20% (dua puluh persen) saham BJA kepada
GTA.
Dalam menjalankan usahanya, Perseroan dan Anak Perusahaan
menghadapi risiko yang dapat mempengaruhi hasil usaha Perseroan dan
Anak Perusahaan apabila tidak diantisipasi dan dipersiapkan
penanganannya dengan baik. Risiko-risiko yang dapat mempengaruhi
usaha Perseroan dan Anak Perusahaan secara umum adalah sebagai
berikut:
1. Risiko persaingan oleh kompetitor lain 2. Risiko tidak dapat
diserahkannya tanah di Kebun Menteng Jonggol secara tepat waktu 3.
Risiko pertumbuhan ekonomi Indonesia 4. Risiko sosial politik 5.
Risiko gugatan hukum
Penjelasan lebih lengkap mengenai risiko-risiko tersebut di atas
akan dijelaskan pada Bab VIII Prospektus ini tentang Faktor
Risiko.
KEUNGGULAN KOMPETITIF
Perseroan dan Anak Perusahaan memiliki beberapa keunggulan
kompetitif sebagai suatu perusahaan antara lain:
Perseroan memiliki merek dagang yang kuat. The Jungle yang
dimiliki oleh Perseroan telah memenangkan Top Brand Award dari
Frontier Consulting Group sebagai water park favorit keluarga
Indonesia dalam enam tahun berturut-turut yakni sejak tahun 2010
hingga tahun 2015. Frontier Consulting Group merupakan perusahaan
konsultasi marketing dan riset terkemuka dan terbesar di
Indonesia.
Lokasi usaha Perseroan yang strategis. Perseroan memiliki tempat
usaha di lokasi-lokasi yang strategis, yakni Jungleland di
perbukitan kawasan Sentul (sekitar 35 km dari Jakarta melalui akses
jalan tol Jagorawi), The Jungle & Jungle Fest di tengah kota
Bogor yang merupakan daerah wisata utama di Jabodetabek dan dekat
dengan pusat kota.
Perseroan memiliki tempat rekreasi tematik terbesar di
Indonesia. Jungleland memiliki luas 35 Ha dengan total 41 wahana
yang direncanakan. Saat ini Jungleland telah beroperasi dengan 34
wahana. Dengan luas dan jumlah wahana ini, Jungleland merupakan
tempat rekreasi tematik terbesar di Indonesia yang juga akan
memperkuat merek dagang dari Jungleland dan tempat rekreasi lainnya
yang dimiliki Perseroan.
Porsi pendapatan berkelanjutan yang semakin besar Dalam
mengembangkan usaha ke depannya, Perseroan akan terus memperbesar
dan mengembangkan bisnis rekreasi serta usaha-usaha pendukungnya.
Dengan cara ini, usaha yang dilakukan Perseroan akan dapat memberi
hasil yang lebih optimal.Dengan fokus pada taman rekreasi dan
usaha-usaha pendukung, Perseroan akan memiliki porsi pendapatan
berkelanjutan (recurring revenue) yang semakin besar. Hal ini
tentunya akan meningkatkan daya tahan Perseroan, karena pendapatan
berkelanjutan relatif lebih stabil atas perubahan kondisi
ekonomi.
Perseroan memiliki pengalaman yang panjang dan rekam jejak yang
baik dalam usaha pengembangan taman rekreasi.
-
xii
Halaman ini sengaja dikosongkan
-
1
I. PENAWARAN UMUM Perseroan dengan ini melakukan Penawaran Umum
Perdana Saham melalui Pasar Modal, dimana saham yang akan
ditawarkan dan dijual kepada masyarakat adalah sebanyak
2.300.000.000 (dua miliar tiga ratus juta) Saham Biasa Atas Nama
dengan nilai nominal Rp 100 (seratus Rupiah) atau sebesar 10,19%
(sepuluh koma sembilan belas persen) dari jumlah seluruh modal
disetor Perseroan setelah Penawaran Umum Perdana dengan harga
penawaran Rp 140 (seratus empat puluh Rupiah) setiap lembar saham,
yang harus dibayar penuh pada saat mengajukan Formulir Pemesanan
Pembelian Saham (FPPS) dan akan dicatatkan di PT Bursa Efek
Indonesia. Jumlah seluruh Penawaran Umum Perdana ini adalah
sejumlah Rp 322.000.000.000 (tiga ratus dua puluh dua miliar
Rupiah).
Setelah Penawaran Umum, maka saham yang akan diambil bagian dan
disetor penuh, adalah sebanyak 22.581.909.405 (dua puluh dua miliar
lima ratus delapan puluh satu juta sembilan ratus sembilan ribu
empat ratus lima) saham atau dengan nilai nominal seluruhnya
sebesar Rp 2.258.190.940.500 (dua triliun dua ratus lima puluh
delapan miliar seratus sembilan puluh juta sembilan ratus empat
puluh ribu lima ratus Rupiah).
Saham yang ditawarkan seluruhnya terdiri dari saham baru yang
dikeluarkan dari portepel yang memberikan pemegangnya hak yang sama
dan sederajat dalam segala hal dengan saham lainnya dari Perseroan
yang telah ditempatkan dan disetor penuh.
PT Graha Andrasentra Propertindo Kegiatan Usaha:
Pembangunan dan pengelolaan taman hiburan/rekreasi serta
pembangunan dan perdagangan real estate/property. Berkedudukan di
Kota Bogor
Kantor Pusat: Marketing Office - Bogor Nirwana Residence
Jl. Bogor Nirwana Raya (Dereded – Pahlawan) Bogor 16132 Telepon:
+62 (251) 8211 290; Fax: +62 (251) 8212 050/8211 295
Website: www.jungleseries.co.id Email:
[email protected]
RISIKO USAHA UTAMA YANG DIHADAPI OLEH PERSEROAN DAN ANAK
PERUSAHAAN ADALAH RISIKO PERSAINGAN OLEH KOMPETITOR LAIN. RISIKO
USAHA PERSEROAN DAN ANAK PERUSAHAAN SELENGKAPNYA DICANTUMKAN PADA
BAB VIII FAKTOR RISIKO, DALAM PROSPEKTUS INI.
RISIKO TIDAK DAPAT DISERAHKANNYA TANAH DI KEBUN MENTENG JONGGOL,
SECARA TEPAT WAKTU YANG MERUPAKAN PENYELESAIAN UTANG PT GILI TIRTA
ANUGRAH (GTA) SEBESAR RP 800.000.000.000 (DELAPAN RATUS MILIAR
RUPIAH) KEPADA PERSEROAN AKIBAT TRANSAKSI PENJUALAN 20% (DUA PULUH
PERSEN) SAHAM PT BUKIT JONGGOL ASRI (BJA) KEPADA GTA. STRUKTUR
PERMODALAN DAN PEMEGANG SAHAM
Komposisi modal saham Perseroan pada saat Prospektus ini
diterbitkan adalah sebagai berikut:
Keterangan Nilai Nominal Rp 100,- per saham Saham Jumlah Nilai
Nominal (Rp) %
Modal dasar 50,000,000,000 5,000,000,000,000 Modal ditempatkan
dan disetor penuh
PT Surya Global Nusantara 11,212,278,864 1,121,227,886,400
55.28% PT Prima Bisnis Utama 8,563,472,860 856,347,286,000 42.22%
PT Bakrie Nirwana Realty 500,000,000 50,000,000,000 2.47% PT
Sanggraha Pelita Jaya 6,157,681 615,768,100 0.03%
Jumlah modal ditempatkan dan disetor penuh 20,281,909,405
2,028,190,940,500 100.00% Jumlah saham dalam portepel
29,718,090,595 2,971,809,059,500
-
2
Dengan asumsi telah terjualnya seluruh saham yang ditawarkan
dalam Penawaran Umum ini, maka susunan pemegang saham Perseroan
adalah sebagai berikut:
Nilai Nominal Rp 100,-per saham
Keterangan Sebelum penawaran umum Sesudah penawaran umum
Saham Jumlah Nilai Nominal (Rp)
% Saham Jumlah Nilai Nominal (Rp)
% Modal dasar 50,000,000,000 5,000,000,000,000 50,000,000,000
5,000,000,000,000 Modal ditempatkan dan disetor penuh
PT Surya Global Nusantara 11,212,278,864 1,121,227,886,400
55.28% 11,212,278,864 1,121,227,886,400 49.65% PT Prima Bisnis Umum
8,563,472,860 856,347,286,000 42.22% 8,563,472,860 856,347,286,000
37.92% PT Bakrie Nirwana Realty 500,000,000 50,000,000,000 2.47%
500,000,000 50,000,000,000 2.21%
PT Sanggraha Pelita Jaya 6,157,681 615,768,100 0.03% 6,157,681
615,768,100 0.03% Masyarakat 2,300,000,000 230,000,000,000
10.19%
Jumlah modal ditempatkan dan disetor penuh 20,281,909,405
2,028,190,940,500 100.00% 22,581,909,405 2,258,190,940,500 100.00%
Jumlah saham dalam portepel 29,718,090,595 2,971,809,059,500
27,418,090,595 2,741,809,059,500
Pencatatan Saham di Bursa Efek Indonesia (BEI)
Perseroan dengan ini melakukan Penawaran Umum Perdana sebanyak
2.300.000.000 (dua miliar tiga ratus juta) saham atau setara dengan
10,19% (sepuluh koma sembilan belas persen) dari jumlah seluruh
modal disetor Perseroan setelah Penawaran Umum Perdana, yang
merupakan saham baru dari portepel, dan Perseroan atas nama
pemegang saham lama akan mencatatkan pula sejumlah 20.281.909.405
(dua puluh miliar dua ratus delapan puluh satu juta sembilan ratus
sembilan ribu empat ratus lima) saham yang telah ditempatkan dan
disetor penuh atau sebesar 89,79% (delapan puluh sembilan koma
tujuh puluh sembilan persen) dari Modal Ditempatkan dan Disetor
Penuh sesudah Penawaran Umum Saham Perdana, yang terdiri dari saham
milik PT Surya Global Nusantara (SGN) sejumlah 11.212.278.864
(sebelas miliar dua ratus dua belas juta dua ratus tujuh puluh
delapan ribu delapan ratus enam puluh empat) saham, milik PT Prima
Bisnis Utama (PBU) sejumlah 8.563.472.860 (delapan miliar lima
ratus enam puluh tiga juta empat ratus tujuh puluh dua ribu delapan
ratus enam puluh) saham, milik PT Bakrie Nirwana Realty (BNR)
sejumlah 500.000.000 (lima ratus juta) saham, dan milik PT
Sanggraha Pelita Jaya (SPJ) sejumlah 6.157.681 (enam juta seratus
lima puluh tujuh ribu enam ratus delapan puluh satu) saham. Dengan
demikian, jumlah saham yang akan dicatatkan oleh Perseroan di BEl
adalah sejumlah 22.581.909.405 (dua puluh dua miliar lima ratus
delapan puluh satu juta sembilan ratus sembilan ribu empat ratus
lima) saham atau sebesar 100,00% (seratus persen) dari jumlah modal
ditempatkan dan disetor penuh sesudah Penawaran Umum Saham Perdana
ini.
Sesuai dengan Peraturan Bapepam-LK No. IX.A.6, Lampiran
Keputusan Ketua Bapepam-LK No. KEP-06/PM/2001 tanggal 8 Maret 2001
tentang Pembatasan Atas Saham yang Diterbitkan Sebelum Penawaran
Umum (“Peraturan Bapepam-LK No. IX.A.6”), PT Surya Global Nusantara
(SGN), PT Prima Bisnis Utama (PBU) dan PT Bakrie Nirwana Realty
(BNR), wajib untuk tidak mengalihkan sebagian maupun seluruh
kepemilikan sahamnya di dalam Perseroan sampai dengan 8 (delapan)
bulan setelah Pernyataan Pendaftaran Perseroan menjadi efektif
karena saham-saham para Pemegang Saham Perseroan tersebut diperoleh
dengan harga dan/atau nilai konversi dan/atau harga pelaksanaan di
bawah harga Penawaran Umum Perdana. Adapun PT Sanggraha Pelita Jaya
(SPJ) juga secara sukarela (voluntarily locked-up) tidak akan
mengalihkan sebagian maupun seluruh kepemilikan sahamnya di dalam
Perseroan sampai dengan 8 (delapan) bulan setelah Pernyataan
Pendaftaran Perseroan menjadi efektif.
Perseroan tidak memiliki rencana untuk mengeluarkan atau
mencatatkan saham atau Efek lain yang dapat dikonversikan menjadi
saham dalam waktu 12 (dua belas) bulan setelah Pernyataan
Pendaftaran Perseroan dalam rangka Penawaran Umum ini dinyatakan
Efektif oleh OJK.
-
3
Dengan asumsi telah terjualnya seluruh saham yang ditawarkan
dalam Penawaran Umum ini, maka susunan pemegang saham Perseroan
adalah sebagai berikut:
Nilai Nominal Rp 100,-per saham
Keterangan Sebelum penawaran umum Sesudah penawaran umum
Saham Jumlah Nilai Nominal (Rp)
% Saham Jumlah Nilai Nominal (Rp)
% Modal dasar 50,000,000,000 5,000,000,000,000 50,000,000,000
5,000,000,000,000 Modal ditempatkan dan disetor penuh
PT Surya Global Nusantara 11,212,278,864 1,121,227,886,400
55.28% 11,212,278,864 1,121,227,886,400 49.65% PT Prima Bisnis Umum
8,563,472,860 856,347,286,000 42.22% 8,563,472,860 856,347,286,000
37.92% PT Bakrie Nirwana Realty 500,000,000 50,000,000,000 2.47%
500,000,000 50,000,000,000 2.21%
PT Sanggraha Pelita Jaya 6,157,681 615,768,100 0.03% 6,157,681
615,768,100 0.03% Masyarakat 2,300,000,000 230,000,000,000
10.19%
Jumlah modal ditempatkan dan disetor penuh 20,281,909,405
2,028,190,940,500 100.00% 22,581,909,405 2,258,190,940,500 100.00%
Jumlah saham dalam portepel 29,718,090,595 2,971,809,059,500
27,418,090,595 2,741,809,059,500
Pencatatan Saham di Bursa Efek Indonesia (BEI)
Perseroan dengan ini melakukan Penawaran Umum Perdana sebanyak
2.300.000.000 (dua miliar tiga ratus juta) saham atau setara dengan
10,19% (sepuluh koma sembilan belas persen) dari jumlah seluruh
modal disetor Perseroan setelah Penawaran Umum Perdana, yang
merupakan saham baru dari portepel, dan Perseroan atas nama
pemegang saham lama akan mencatatkan pula sejumlah 20.281.909.405
(dua puluh miliar dua ratus delapan puluh satu juta sembilan ratus
sembilan ribu empat ratus lima) saham yang telah ditempatkan dan
disetor penuh atau sebesar 89,79% (delapan puluh sembilan koma
tujuh puluh sembilan persen) dari Modal Ditempatkan dan Disetor
Penuh sesudah Penawaran Umum Saham Perdana, yang terdiri dari saham
milik PT Surya Global Nusantara (SGN) sejumlah 11.212.278.864
(sebelas miliar dua ratus dua belas juta dua ratus tujuh puluh
delapan ribu delapan ratus enam puluh empat) saham, milik PT Prima
Bisnis Utama (PBU) sejumlah 8.563.472.860 (delapan miliar lima
ratus enam puluh tiga juta empat ratus tujuh puluh dua ribu delapan
ratus enam puluh) saham, milik PT Bakrie Nirwana Realty (BNR)
sejumlah 500.000.000 (lima ratus juta) saham, dan milik PT
Sanggraha Pelita Jaya (SPJ) sejumlah 6.157.681 (enam juta seratus
lima puluh tujuh ribu enam ratus delapan puluh satu) saham. Dengan
demikian, jumlah saham yang akan dicatatkan oleh Perseroan di BEl
adalah sejumlah 22.581.909.405 (dua puluh dua miliar lima ratus
delapan puluh satu juta sembilan ratus sembilan ribu empat ratus
lima) saham atau sebesar 100,00% (seratus persen) dari jumlah modal
ditempatkan dan disetor penuh sesudah Penawaran Umum Saham Perdana
ini.
Sesuai dengan Peraturan Bapepam-LK No. IX.A.6, Lampiran
Keputusan Ketua Bapepam-LK No. KEP-06/PM/2001 tanggal 8 Maret 2001
tentang Pembatasan Atas Saham yang Diterbitkan Sebelum Penawaran
Umum (“Peraturan Bapepam-LK No. IX.A.6”), PT Surya Global Nusantara
(SGN), PT Prima Bisnis Utama (PBU) dan PT Bakrie Nirwana Realty
(BNR), wajib untuk tidak mengalihkan sebagian maupun seluruh
kepemilikan sahamnya di dalam Perseroan sampai dengan 8 (delapan)
bulan setelah Pernyataan Pendaftaran Perseroan menjadi efektif
karena saham-saham para Pemegang Saham Perseroan tersebut diperoleh
dengan harga dan/atau nilai konversi dan/atau harga pelaksanaan di
bawah harga Penawaran Umum Perdana. Adapun PT Sanggraha Pelita Jaya
(SPJ) juga secara sukarela (voluntarily locked-up) tidak akan
mengalihkan sebagian maupun seluruh kepemilikan sahamnya di dalam
Perseroan sampai dengan 8 (delapan) bulan setelah Pernyataan
Pendaftaran Perseroan menjadi efektif.
Perseroan tidak memiliki rencana untuk mengeluarkan atau
mencatatkan saham atau Efek lain yang dapat dikonversikan menjadi
saham dalam waktu 12 (dua belas) bulan setelah Pernyataan
Pendaftaran Perseroan dalam rangka Penawaran Umum ini dinyatakan
Efektif oleh OJK.
II. RENCANA PENGGUNAAN DANA HASIL PENAWARAN UMUM
Dana yang diperoleh dari hasil Penawaran Umum ini, setelah
dikurangi biaya-biaya emisi, akan digunakan seluruhnya oleh
Perseroan dan Anak Perusahaan dengan rincian sebagai berikut:
a. Lebih kurang 89,67% akan digunakan oleh Perseroan untuk
tambahan pendanaan, modal kerja dan pengembangan usaha Perseroan,
dengan perincian sebagai berikut:
i. Lebih kurang 32,58% akan digunakan langsung oleh Perseroan
untuk mengadakan perluasan atas unit bisnis yang telah berjalan
saat ini, di atas lahan yang telah dimiliki oleh Perseroan,
yaitu:
1. Lebih kurang 15,78% akan digunakan langsung oleh Perseroan
untuk tambahan pendanaan pada perluasan Proyek Hotel Aston di
kawasan Bogor Nirwana Residence, Kotamadya Bogor, Jawa Barat.
2. Lebih kurang 16,79% akan digunakan langsung oleh Perseroan
untuk pengembangan Proyek Jungleland Property di Sentul, Kabupaten
Bogor, Jawa Barat.
ii. Lebih kurang 50,38% akan digunakan untuk tambahan pendanaan
dan pengembangan usaha Perseroan dalam unit bisnis rekreasi air dan
properti penunjangnya pada beberapa lokasi potensial di kota-kota
utama di Indonesia, dengan perincian sebagai berikut:
1. Lebih kurang 10,75% akan digunakan untuk tambahan pendanaan
proyek hotel dan taman
rekreasi air di Songgoriti, Malang. Perseroan, melalui anak
perusahaan LNJ, memiliki Perjanjian Kerjasama dengan Perusahaan
Daerah Jasa Yasa Kabupaten Malang Tentang Pembangunan dan
Pengelolaan Hotel dan Pemandian Air Panas Songgoriti. Saat ini
telah terdapat Hotel dan Pemandian Air Panas Songgoriti, dimana ke
depannya Perseroan berencana untuk mengembangkannya melalui dana
penawaran umum Perseroan.
2. Lebih kurang 39,63% akan digunakan untuk pengembangan usaha
Perseroan dalam unit bisnis rekreasi air dan properti penunjangnya
di beberapa kota yang telah dilakukan studi sebelumnya oleh
Perseroan, yaitu: Sidoarjo, Bandung, Medan, Cirebon, Yogyakarta,
Palembang dan Makassar.
Skema pengembangan diutamakan untuk dilakukan sendiri oleh
Perseroan atau anak perusahaan, atau dengan melakukan Kerjasama
Operasi dengan cara membentuk anak perusahaan baru yang akan
mengembangkan proyek tersebut. Apabila penggunaan dana dari hasil
Penawaran Umum, dilakukan oleh anak perusahaan yang telah dimiliki
saat ini, maka bentuk pengalihan dana dari Perseroan kepada anak
Perusahaan adalah dalam bentuk penambahan penyertaan saham, dan
apabila pengembangan dilakukan melalui anak perusahaan baru, maka
bentuk pengalihan dana dari Perseroan kepada anak Perusahaan adalah
dalam bentuk setoran modal.
iii. Lebih kurang 6,72% akan digunakan untuk mendanai modal
kerja dan biaya operasional Perseroan.
b. Sebesar lebih kurang 9,36% akan digunakan Perseroan untuk
membayar dana talangan yang telah diterima oleh Perseroan.
c. Sebesar lebih kurang 0,97% akan digunakan oleh Perseroan
untuk melakukan peningkatan setoran modal kepada JLA, yang
selanjutnya akan digunakan oleh JLA untuk melunasi Dana Talangan
yang telah diterimanya dari PT Bakrie Bakti Nusantara dan PT Cronus
Capital Indonesia. Keterangan selanjutnya mengenai Dana Talangan
dapat dilihat pada Bab V mengenai Dana Talangan.
Sesuai dengan POJK No. 30 tentang Laporan Realisasi Penggunaan
Dana Hasil Penawaran Umum, perkiraan total biaya yang dikeluarkan
oleh Perseroan adalah lebih kurang setara dengan 7,53% dari dana
hasil Penawaran Umum yang meliputi:
1. Biaya Jasa Penjaminan Emisi Efek lebih kurang sebesar 3,00%,
terdiri atas:
a. Biaya jasa penyelenggaraan (management fee) lebih kurang
sebesar 1,5% b. Biaya jasa penjaminan (underwriting fee) lebih
kurang sebesar 1,00% c. Biaya jasa penjualan (selling fee) lebih
kurang sebesar 0,50%
-
4
2. Biaya Profesi Penunjang Pasar Modal lebih kurang sebesar
1,94%, yang terdiri dari biaya jasa:
a. Akuntan Publik lebih kurang sebesar 1,01% b. Konsultan Hukum
lebih kurang sebesar 0,17% c. Kantor Jasa Penilai Publik lebih
kurang sebesar 0,64% d. Biro Administrasi Efek lebih kurang sebesar
0,05% e. Notaris dan aktuaria lebih kurang sebesar 0,07%
3. Biaya Jasa Penasihat Keuangan lebih kurang sebesar 1,55%
4. Biaya registrasi ke OJK lebih kurang sebesar 0,05%
5. Biaya lain-lain (registrasi ke BEI dan KSEI ; percetakan,
iklan, paparan publik, penawaran umum, road show, dan lain-lain)
lebih kurang sebesar 0,99%.
Perseroan, setelah Penawaran Umum, akan menyampaikan Laporan
Realisasi Penggunaan Dana Hasil Penawaran Umum secara periodik
kepada para pemegang saham dalam RUPS dan melaporkan kepada OJK
sesuai dengan POJK No. 30. Dalam hal penggunaan dana hasil
Penawaran Umum merupakan transaksi material dan atau transaksi
afiliasi dan atau transaksi benturan kepentingan, Perseroan akan
memenuhi ketentuan Peraturan No. IX.E.2 dan atau Peraturan
No.IX.E.l.
Pelaksanaan penggunaan dana hasil penawaran umum saham Perseroan
akan mengikuti ketentuan peraturan di bidang pasar modal.
Apabila di kemudian hari Perseroan bermaksud mengubah rencana
penggunaan dana hasil dari Penawaran Umum, maka Perseroan akan
terlebih dahulu melaporkan rencana tersebut ke OJK dengan
mengemukakan alasan beserta pertimbangannya, dan perubahan
penggunaan dana tersebut harus mendapat persetujuan terlebih dahulu
dari para pemegang saham Perseroan dalam RUPS.
-
5
2. Biaya Profesi Penunjang Pasar Modal lebih kurang sebesar
1,94%, yang terdiri dari biaya jasa:
a. Akuntan Publik lebih kurang sebesar 1,01% b. Konsultan Hukum
lebih kurang sebesar 0,17% c. Kantor Jasa Penilai Publik lebih
kurang sebesar 0,64% d. Biro Administrasi Efek lebih kurang sebesar
0,05% e. Notaris dan aktuaria lebih kurang sebesar 0,07%
3. Biaya Jasa Penasihat Keuangan lebih kurang sebesar 1,55%
4. Biaya registrasi ke OJK lebih kurang sebesar 0,05%
5. Biaya lain-lain (registrasi ke BEI dan KSEI ; percetakan,
iklan, paparan publik, penawaran umum, road show, dan lain-lain)
lebih kurang sebesar 0,99%.
Perseroan, setelah Penawaran Umum, akan menyampaikan Laporan
Realisasi Penggunaan Dana Hasil Penawaran Umum secara periodik
kepada para pemegang saham dalam RUPS dan melaporkan kepada OJK
sesuai dengan POJK No. 30. Dalam hal penggunaan dana hasil
Penawaran Umum merupakan transaksi material dan atau transaksi
afiliasi dan atau transaksi benturan kepentingan, Perseroan akan
memenuhi ketentuan Peraturan No. IX.E.2 dan atau Peraturan
No.IX.E.l.
Pelaksanaan penggunaan dana hasil penawaran umum saham Perseroan
akan mengikuti ketentuan peraturan di bidang pasar modal.
Apabila di kemudian hari Perseroan bermaksud mengubah rencana
penggunaan dana hasil dari Penawaran Umum, maka Perseroan akan
terlebih dahulu melaporkan rencana tersebut ke OJK dengan
mengemukakan alasan beserta pertimbangannya, dan perubahan
penggunaan dana tersebut harus mendapat persetujuan terlebih dahulu
dari para pemegang saham Perseroan dalam RUPS.
III. KETERANGAN MENGENAI TRANSAKSI JUAL BELI ANAK PERUSAHAAN
1. KETERANGAN MENGENAI TRANSAKSI
Transaksi penjualan 50% saham PT Bukit Jonggol Asri (BJA) oleh
Perseroan kepada PT Sentul City Tbk (SC) dan PT Gili Tirta Anugrah
(GTA) yang terbagi menjadi 2 tahap di tahun 2013 dan tahun 2014,
adalah transaksi yang dilakukan berdasarkan komitmen di awal tahun
2013 dimana telah disepakati bersama bahwa Perseroan akan menjual
50% saham BJA pada harga keseluruhan transaksi Rp 1.800 miliar
kepada SC dan GTA.
Transaksi penjualan BJA direncanakan selesai dalam 2 tahap,
dimana tahap pertama dari transaksi dilangsungkan pada tanggal 4
April 2013 untuk sebanyak 15% saham BJA pada harga Rp 300 miliar,
yang mana nilai pembayaran tersebut didasarkan pada ketersediaan
dana dari pembeli pada saat itu, sedangkan penyelesaian seluruh
transaksi BJA sedianya akan dilaksanakan dalam tahun yang sama.
Namun demikian, penjualan sisa 35% saham BJA baru dapat terealisasi
pada tanggal 14 Oktober 2014 karena dalam perjalanannya terdapat
negosiasi antara para pihak sehubungan dengan cara pembayaran dari
pihak pembeli.
Atas transaksi tahap kedua, tanggal 14 Oktober 2014, Perseroan
menjual 15% saham BJA kepada SC pada harga Rp 700 miliar, dimana
atas pembayaran sebesar Rp 300 miliar kemudian digunakan Perseroan
untuk membeli 60% saham PT. Jungleland Asia (JLA) dari BJA, dan
sebesar Rp 400 miliar dibayar dalam bentuk Surat Hutang SC. Pada
tanggal 14 Oktober 2014, Perseroan juga membeli sisa 40% saham JLA
dari SC dengan nilai transaksi Rp 200 miliar dimana sebagai
pembayarannya Perseroan menerbitkan surat hutang kepada SC dengan
nilai Rp 200 miliar.
Dengan demikian, dengan transaksi penjualan BJA kepada SC,
Perseroan memiliki 100% saham JLA, sementara SC memiliki 80% saham
BJA.
Sisa kepemilikan saham Perseroan di BJA sebesar 20% merupakan
bagian minoritas yang tidak memberikan nilai tambah atau sinergi
usaha bagi Perseroan, sehingga pada tanggal 14 Oktober 2014
tersebut, Perseroan menjual sisa 20% sahamnya di BJA kepada GTA,
yang merupakan mitra usaha SC, pada harga penjualan Rp 800 miliar
yang dibayar oleh GTA dengan mengeluarkan surat hutang kepada
Perseroan (Surat Hutang GTA).
Pada tanggal 5 Pebruari 2016, telah berlaku efektif kesepakatan
antara Perseroan dengan SC dan BJA, dimana Para Pihak bersepakat
menyelesaikan hutang piutang Perseroan dengan SC serta isu-isu lain
yang timbul atau terjadi dari transaksi sebelumnya pada tahun 2013
dan 2014.Uraian transaksi secara rinci diungkapkan dalam sub bab
angka 2 di bawah ini.
2. ALASAN DAN LATAR BELAKANG
Kepemilikan Perseroan di BJA sebesar 50% merupakan bagian dari
komitmen kerjasama Perseroan dengan SC untuk mengembangkan
bersama-sama rencana pengembangan kawasan kota mandiri Jonggol yang
akan dikembangkan oleh BJA sebagai perusahaan patungan Perseroan
dan SC.
Sebelum kerjasama di BJA, Perseroan sendiri dikenal sebagai
salah satu pengembang yang memiliki reputasi dan rekam jejak yang
baik melalui pengembangan kawasan real estate Bogor Nirwana
Residence. Sebagai bagian dari konsep pengembangan kawasan yang
terintegrasi, Perseroan memperkenalkan merek Jungle ketika pertama
kali meluncurkan taman hiburan air The Jungle Water Park Bogor di
tahun 2007, yang telah sukses sebagai salah satu destinasi wisata
bagi warga kota Bogor dan Jabodetabek, sekaligus menjadi icon yang
semakin menghidupkan suasana di kawasan Bogor Nirwana Residence.
Keberhasilan konsep Jungle Bogor inilah yang selanjutnya ingin
diterapkan dalam pengembangan-pengembangan Perseroan berikutnya,
tidak terkecuali ketika Perseroan mengembangkan kawasan Jonggol
melalui kerjasama di BJA. Sebagai hasil kerjasama pengembangan
kawasan Sentul dan Jonggol, pada tahun 2011 dibuka kawasan hunian
dan komersial Sentul Nirwana yang kemudian diikuti dengan dibukanya
Jungleland Adventure Theme Park pada pertengahan tahun 2013, yang
juga sukses sebagai tujuan wisata warga Jabodetabek sekaligus
alternatif dari taman hiburan dan rekreasi yang sudah ada di
Jakarta.
Berdasarkan kinerja kedua taman rekreasi tersebut dan industri
rekreasi secara keseluruhan, Perseroan memandang bahwa industri
rekreasi telah menjadi industri yang memiliki prospek yang
menguntungkan karena didukung oleh pertumbuhan penduduk dan daya
beli masyarakat, serta kebutuhan masyarakat akan sarana hiburan dan
rekreasi yang meningkat. Di sisi lain, kerjasama di BJA memberikan
Perseroan akses pengembangan ke landbank Jonggol yang memiliki luas
lebih kurang 11.000 hektar, namun demikian pengembangan lahan
sebesar itu membutuhkan waktu yang relatif lama.
-
6
Berdasarkan pertimbangan strategis tersebut, Perseroan
memutuskan untuk memberikan fokus lebih kepada usaha taman hiburan
dan rekreasi yang memberikan pendapatan berkelanjutan, dan oleh
karenanya Perseroan menjual seluruh kepemilikan sahamnya di BJA dan
kemudian mengambil alih seluruh kepemilikan JLA dari SC.
3. KRONOLOGIS, SKEMA TRANSAKSI DAN MEKANISME PEMBAYARAN
Pada tanggal 4 April 2013, telah terdapat kesepakatan mutual
antara Perseroan dengan SC dan GTA mengenai jual beli atas sebanyak
50% saham yang dimiliki Perseroan di BJA dengan nilai transaksi Rp
1.800 miliar.
Transaksi ini telah diselesaikan dalam dua tahap yaitu tahap
pertama pada tanggal 4 April 2013, dimana Perseroan telah menjual
15% saham BJA kepada SC dan menerima pembayaran sebesar Rp 300
miliar.
Dalam penjualan tahap kedua pada tanggal 14 Oktober 2014,
Perseroan menjual 35% saham BJA dengan perincian sebagai
berikut:
o Sebesar 15% saham BJA djual kepada SC dan atas penjualan
tersebut, Perseroan menerima pembayaran sebagai berikut:
Sebesar Rp 300 miliar yang kemudian digunakan Perseroan untuk
membeli 60% saham JLA dari BJA; dan
Sebesar Rp 400 miliar dalam bentuk surat hutang SC (“Surat
Hutang SC”). o Sebesar 20% saham BJA djual kepada GTA dan atas
penjualan tersebut, Perseroan
menerima pembayaran sebesar Rp800 miliar dalam bentuk surat
hutang GTA tanggal 14 Oktober 2014 (“Surat Hutang GTA”). Pada
tanggal yang sama, 14 Oktober 2014, Perseroan juga menandatangani
Akta Pengikatan Jual Beli untuk tanah Kebun Menteng (selanjutnya
disebut sebagai “PPJB Kebun Menteng”) sehubungan dengan pembelian
tanah yang berlokasi di Kebun Menteng, Jonggol dengan luas 500
hektar dari BJA. Sebagaimana disepakati dalam PPJB Kebun Menteng,
BJA setuju dan bersedia menerima Surat Hutang GTA sebagai alat
pembayaran Perseroan atas pengalihan obyek PPJB Kebun Menteng yang
akan diterima Perseroan setelah terjadinya pengalihan berdasarkan
Akta Jual Beli.
Pada tanggal 14 Oktober 2014, Perseroan juga membeli sisa 40%
saham JLA dari SC dengan nilai transaksi Rp 200 miliar dimana
sebagai pembayarannya Perseroan menerbitkan surat hutang kepada SC
dengan nilai Rp 200 miliar tanggal 14 Oktober 2014. (“Surat Hutang
Perseroan kepada SC”).
Per tanggal 5 Pebruari 2016, telah dilakukan penyelesaian lebih
lanjut terkait hutang piutang Perseroan dengan SC yang merupakan
bagian transaksi pada tahun 2013 dan 2014. Khusus atas transaksi
penyelesaian Surat Hutang SC dan GTA, Perseroan bersama SC, GTA dan
BJA telah melakukan kesepakatan, yang pada pokoknya antara lain
berisi:
o Berdasarkan Akta Perjanjian No.2 tertanggal 3 Februari 2016
yang dibuat dihadapan Elizabeth Karina Leonita, SH., M.Kn., Notaris
di Kota Bogor (“Akta No.2/2016”), Surat Hutang SC kepada Perseroan
sebesar Rp 400 miliar, telah dilakukan penyelesaian dengan
mekanisme sebagai berikut:
1) melalui perjumpaan dengan hutang Perseroan kepada SC sebesar
Rp 200 miliar dan
2) melalui pembayaran oleh BJA kepada Perseroan sebesar Rp 143
miliar dan perjumpaan dengan hutang Perseroan (ex hutang JLA)
kepada BJA sebesar Rp 57 miliar.
o Surat Hutang GTA kepada Perseroan sebesar Rp 800 miliar
ditegaskan kembali serta jatuh tempo pembayarannya diperpanjang
hingga 28 Pebruari 2017. Hal ini dituangkan dalam Akta Perjanjian
No.3 tertanggal 3 Februari 2016 yang dibuat dihadapan Elizabeth
Karina Leonita, SH., M.Kn., Notaris di Kota Bogor (“Akta
No.3/2016”).
o Sebagai pengganti atas PPJB Kebun Menteng yang mana HGU nya
telah berakhir pada 31 Desember 2014, BJA dan Perseroan telah
menandatangani Perjanjian pengikatan pengalihan hak atas tanah
Kebun Menteng seluas 500 Ha dengan harga Rp917.384.665.100, dimana
BJA telah mengikatkan diri untuk menjual tanah Kebun Menteng dan
sebagai pembayaran tanah tersebut akan dilakukan pengalihan piutang
Perseroan kepada GTA kepada BJA, sebagaimana ternyata dalam Akta
No.3/2016 di atas dan offset keseluruhan piutang yang dimiliki oleh
Perseroan di BJA sebesar Rp117.384.665.100. Status tanah Kebun
Menteng saat ini adalah telah dilakukan proses pengurusan
pembaharuan haknya oleh BJA, dan telah mendapatkan Surat Keterangan
Pendaftaran Tanah dari Badan Pertanahan Nasional. Perjanjian ini
tertuang dalam Akta Perjanjian (Tanah Kebun Menteng) No.4
tertanggal 3 Februari 2016 yang dibuat dihadapan Elizabeth Karina
Leonita, SH., M.Kn., Notaris di Kota Bogor (“Akta No. 4/2016”).
Dengan selesainya transaksi penjualan BJA dan akuisisi JLA,
Perseroan memiliki 100% saham JLA, sementara SC dan GTA sebagai
mitra kerjasama baru SC di BJA memiliki masing-masing sebanyak 80%
dan 20% saham BJA.
-
7
Berdasarkan pertimbangan strategis tersebut, Perseroan
memutuskan untuk memberikan fokus lebih kepada usaha taman hiburan
dan rekreasi yang memberikan pendapatan berkelanjutan, dan oleh
karenanya Perseroan menjual seluruh kepemilikan sahamnya di BJA dan
kemudian mengambil alih seluruh kepemilikan JLA dari SC.
3. KRONOLOGIS, SKEMA TRANSAKSI DAN MEKANISME PEMBAYARAN
Pada tanggal 4 April 2013, telah terdapat kesepakatan mutual
antara Perseroan dengan SC dan GTA mengenai jual beli atas sebanyak
50% saham yang dimiliki Perseroan di BJA dengan nilai transaksi Rp
1.800 miliar.
Transaksi ini telah diselesaikan dalam dua tahap yaitu tahap
pertama pada tanggal 4 April 2013, dimana Perseroan telah menjual
15% saham BJA kepada SC dan menerima pembayaran sebesar Rp 300
miliar.
Dalam penjualan tahap kedua pada tanggal 14 Oktober 2014,
Perseroan menjual 35% saham BJA dengan perincian sebagai
berikut:
o Sebesar 15% saham BJA djual kepada SC dan atas penjualan
tersebut, Perseroan menerima pembayaran sebagai berikut:
Sebesar Rp 300 miliar yang kemudian digunakan Perseroan untuk
membeli 60% saham JLA dari BJA; dan
Sebesar Rp 400 miliar dalam bentuk surat hutang SC (“Surat
Hutang SC”). o Sebesar 20% saham BJA djual kepada GTA dan atas
penjualan tersebut, Perseroan
menerima pembayaran sebesar Rp800 miliar dalam bentuk surat
hutang GTA tanggal 14 Oktober 2014 (“Surat Hutang GTA”). Pada
tanggal yang sama, 14 Oktober 2014, Perseroan juga menandatangani
Akta Pengikatan Jual Beli untuk tanah Kebun Menteng (selanjutnya
disebut sebagai “PPJB Kebun Menteng”) sehubungan dengan pembelian
tanah yang berlokasi di Kebun Menteng, Jonggol dengan luas 500
hektar dari BJA. Sebagaimana disepakati dalam PPJB Kebun Menteng,
BJA setuju dan bersedia menerima Surat Hutang GTA sebagai alat
pembayaran Perseroan atas pengalihan obyek PPJB Kebun Menteng yang
akan diterima Perseroan setelah terjadinya pengalihan berdasarkan
Akta Jual Beli.
Pada tanggal 14 Oktober 2014, Perseroan juga membeli sisa 40%
saham JLA dari SC dengan nilai transaksi Rp 200 miliar dimana
sebagai pembayarannya Perseroan menerbitkan surat hutang kepada SC
dengan nilai Rp 200 miliar tanggal 14 Oktober 2014. (“Surat Hutang
Perseroan kepada SC”).
Per tanggal 5 Pebruari 2016, telah dilakukan penyelesaian lebih
lanjut terkait hutang piutang Perseroan dengan SC yang merupakan
bagian transaksi pada tahun 2013 dan 2014. Khusus atas transaksi
penyelesaian Surat Hutang SC dan GTA, Perseroan bersama SC, GTA dan
BJA telah melakukan kesepakatan, yang pada pokoknya antara lain
berisi:
o Berdasarkan Akta Perjanjian No.2 tertanggal 3 Februari 2016
yang dibuat dihadapan Elizabeth Karina Leonita, SH., M.Kn., Notaris
di Kota Bogor (“Akta No.2/2016”), Surat Hutang SC kepada Perseroan
sebesar Rp 400 miliar, telah dilakukan penyelesaian dengan
mekanisme sebagai berikut:
1) melalui perjumpaan dengan hutang Perseroan kepada SC sebesar
Rp 200 miliar dan
2) melalui pembayaran oleh BJA kepada Perseroan sebesar Rp 143
miliar dan perjumpaan dengan hutang Perseroan (ex hutang JLA)
kepada BJA sebesar Rp 57 miliar.
o Surat Hutang GTA kepada Perseroan sebesar Rp 800 miliar
ditegaskan kembali serta jatuh tempo pembayarannya diperpanjang
hingga 28 Pebruari 2017. Hal ini dituangkan dalam Akta Perjanjian
No.3 tertanggal 3 Februari 2016 yang dibuat dihadapan Elizabeth
Karina Leonita, SH., M.Kn., Notaris di Kota Bogor (“Akta
No.3/2016”).
o Sebagai pengganti atas PPJB Kebun Menteng yang mana HGU nya
telah berakhir pada 31 Desember 2014, BJA dan Perseroan telah
menandatangani Perjanjian pengikatan pengalihan hak atas tanah
Kebun Menteng seluas 500 Ha dengan harga Rp917.384.665.100, dimana
BJA telah mengikatkan diri untuk menjual tanah Kebun Menteng dan
sebagai pembayaran tanah tersebut akan dilakukan pengalihan piutang
Perseroan kepada GTA kepada BJA, sebagaimana ternyata dalam Akta
No.3/2016 di atas dan offset keseluruhan piutang yang dimiliki oleh
Perseroan di BJA sebesar Rp117.384.665.100. Status tanah Kebun
Menteng saat ini adalah telah dilakukan proses pengurusan
pembaharuan haknya oleh BJA, dan telah mendapatkan Surat Keterangan
Pendaftaran Tanah dari Badan Pertanahan Nasional. Perjanjian ini
tertuang dalam Akta Perjanjian (Tanah Kebun Menteng) No.4
tertanggal 3 Februari 2016 yang dibuat dihadapan Elizabeth Karina
Leonita, SH., M.Kn., Notaris di Kota Bogor (“Akta No. 4/2016”).
Dengan selesainya transaksi penjualan BJA dan akuisisi JLA,
Perseroan memiliki 100% saham JLA, sementara SC dan GTA sebagai
mitra kerjasama baru SC di BJA memiliki masing-masing sebanyak 80%
dan 20% saham BJA.
Tabel di bawah secara ringkas menggambarkan kronologis, skema
beserta mekanisme pembayaran atas transaksi jual beli anak
perusahaan, beserta status terkini penyelesaian transaksi:
Tabel Transaksi 1. Penjualan 50% BJA oleh Perseroan dan
Transaksi 2. Penjualan 100% JLA oleh BJA dan SC
Perincian Penyelesaian Transaksi Perseroan dengan SC – per 5
Pebruari 2016
Transaksi 1 Penjualan 50% saham BJA dengan nilai transaksi Rp
1.800 milyarTahap Tanggal Obyek Transaksi Penjual Pembeli Nilai
Transaksi dalam Akta
Jual Beli (dalam Rp milyar)Bentuk
PembayaranNilai Pembayaran (dalam Rp milyar)
Keterangan
I 4 April 2013 15% saham BJA Perseroan PT Sentul City Tbk. 300
Tunai 300
IIA 14 Oktober 2014 15% saham BJA Perseroan PT Sentul City Tbk.
700 Tunai 300
Surat Hutang PT Sentul City Tbk
400 Surat hutang ini telah dijumpakan dengan Surat Hutang
Perseroan ex 40% pembelian saham JLA dari SC dan hutang Perseroan
kepada BJA, tanggal 5 Pebruari 2016
IIB 14 Oktober 2014 20% saham BJA Perseroan PT Gili Tirta
Anugrah 800 Surat Hutang PT Gili Tirta Anugrah
800 Digunakan untuk membayar kepada BJA atas PPJB tanah 500
hektar di Kebun Menteng
Jumlah 50% saham BJA 1,800 1,800
Transaksi 2 Pembelian 100% saham JLA dengan nilai transaksi Rp
500 milyarTahap Tanggal Obyek Transaksi Penjual Pembeli Nilai
Transaksi dalam Akta
Jual Beli (dalam Rp juta)Bentuk
PembayaranNilai Pembayaran (dalam Rp milyar)
Keterangan
I 14 Oktober 2014 60% saham JLA PT Bukit Jonggol Asri Perseroan
300 Tunai 300 Menggunakan dana pembayaran dari SC dalam transaksi
I, Tahap IIA
II 14 Oktober 2014 40% saham JLA PT Sentul City Tbk. Perseroan
200 Surat Hutang Perseroan
200 Pada tanggal 5 Pebruari 2016, Surat Hutang Perseroan ini
telah lunas dijumpakan dengan sebagian Surat Hutang PT Sentul City
Tbk
Jumlah 100% saham JLA 500 500
Keterangan Berdasarkan Perjanjian-PerjanjianPara Pihak per 14
Oktober 2014
Berdasarkan Perjanjian-Perjanjian Para Pihak per 5 Pebruari
2016
Hak PerseroanSurat Utang PT SentulCity (SC)
Rp 400 miliar LUNAS, dengan:• Fasilitas Refinancing BRI (JLA) Rp
143miliar• Perjumpaan dengan Utang Perseroan ke SC Rp 200miliar•
Perjumpaan dengan Utang bunga JLA kepada BJA sebesar Rp
57miliarHak atas PPJB tanah 40 Ha di Sumur Batu
PPJB antara Perseroan dan SentulCity
Telah dibatalkan
Surat Utang PT Gili TirtaAnugrah (GTA)
Rp 800 miliar GTA berhutang kepada Perseroan sebesar Rp 800
miliar, jatuh tempo 28 Februari 2017. Perseroan akan menggunakan
dana pelunasan utang iniuntuk membayar pembelian tanah 500 hektar
di Kebun Menteng.
Hak atas pengalihanTanah 500 Hektar di Kebun Menteng
PPJB antara Perseroan dan BJA • Akan diserahkan sertifikatnya
selambat-lambatnya 12 bulan sejak 5 Feb 2016
• Surat Keterangan Pendaftaran Tanah dari BPN sudah diperoleh•
Bukti berkas pendaftaran HGB telah diperoleh dari BJA
Surat Utang BJA Rp 117 miliar Lunas, diperhitungkan sebagai uang
muka untuk tanah Kebun Menteng
Kewajiban PerseroanUtang kepada Sentul City Rp 200 miliar LUNAS,
melalui perjumpaan dengan piutang Perseroan kepada SC
(bagian dari Surat Utang SC Rp 400 miliar).Utang JLA kepada BJA
Rp 200 miliar LUNAS, dengan:
• Fasilitas Refinancing BRI (JLA) Rp 143miliar. Selanjutnya
digunakanuntuk membayar sebagian utang SC kepada GAP (Rp 200 milyar
yang dinovasi/menjadi utang BJA kepada GAP).
• Perjumpaan utang dengan sisa piutang GAP pada BJA
sebesarRp57miliar. Sehingga GAP memiliki tagihan kepada JLA.
-
8
Diagram Transaksi Perseroan (GAP) dengan SC – bagian 1:
Transaksi Tahun 2013 dan 2014
Diagram Transaksi Perseroan (GAP) dengan SC – bagian 2:
Penyelesaian Transaksi ( 5 Feb 2016)
GAP
BJA
JLA
50%
60%
SC
40%
Transaksi 1. Penjualan 50% BJA oleh GAP ke SC dan GTA
I. 4/4/2013, GAP jual 15% BJA keSC, dibayar tunai Rp 300
milyar
IIA. 14/10/2014, GAP jual 15% BJAke SC, dibayar tunai Rp
300milyar, dan Rp 400 milyardengan surat utang SC
IIB. 14/10/2014, GAP jual 20% BJAke GTA, dibayar Rp 800
milyardengan surat utang GTA dan Rp117 milyar dengan
perjumpaansurat utang BJA
GAP
BJA
JLA
50%
60%
SC
40%
Transaksi 2. Penjualan 100% JLA oleh BJA dan SC ke GAP
I. 14/10/2014, BJA jual 60% JLAke GAP, dibayar tunai Rp
300milyar dengan menggunakandana transaksi 1, tahap IIA
IIA. 14/10/2014, SC jual 40% JLA keGAP, dibayar Rp 200
milyardengan surat utang GAP
SC utang GAP Rp400 milyar
GTA utang GAP Rp800 milyar
GAP utang SC Rp200 milyar
Dana pembayaran SC akan digunakan untukpembelian 40ha tanah
Sumur Batu (PPJB tanah 40 Sumur Batu, namun akhirnyadibatalkan)
Surat Utang GTA, akan digunakanuntuk pembayaran pembelian
tanah500ha Kebun Menteng
A
B
C
SC utangRp400m ke
GAPSC
BJA
GAP
JLA
BRI
Pembelian 15% BJA milik GAP -lihat transaksi 1 tahap IIA,
padatabel Transaksi 1 hlm.