Tammelan täydennysrakentamisen edullisuus · Samalla on mahdollista suunnitella torin uusi ilme. Jos torinaluspysäköintiä ei toteuteta, voidaan torin pinta (asfaltti) uudistaa

ASIAKASRAPORTTI VTT-CR-04035-12 | 12.6.2012

Tammelan täydennysrakentamisen edullisuus Kirjoittajat: Veijo Nykänen, Pekka Lahti ja Antti Knuuti VTT, Antti Kurvinen, Olli Niemi

ja Jaakko Vihola TTY

ASIAKASRAPORTTI VTT-CR-04035-12

1 (48)

Raportin nimi

Tammelan täydennysrakentamisen edullisuusAsiakkaan nimi, yhteyshenkilö ja yhteystiedot Asiakkaan viite

Tampereen kaupunki Antti Nikkanen ja Pekka Ranta

Tampereen kaupunki /Keskustahanke

Projektin nimi Projektin numero/lyhytnimi

Tammelan täydennysrakentamisen edullisuus 78014–1.1/ T-edut Tiivistelmä

Vanhan kaupunginosan täydennysrakentaminen on kannattavaa, koska jo rakennettu infra mahdollistaa kohtuullisin lisäinvestoinnein enemmän asuntoja ja toimitiloja. Tässä selvityksessä on osoitettu, että edellä esitetty perustelu pitää paikkansa ainakin Tammelan kaupunginosan osalta. Lisäinvestoinnit ovat oleellisesti pienempiä verrattuna uudisalueisiin vaikka Tammelan yhteyksiä, puistoja, katuja ja pysäköintiä uudistetaan oleellisesti. Tavoitteena oli alun perin arvioida infran lisäinvestointeja, jos Tammelaan rakennetaan 130 000 kem2 asuntoja 2 400 asukkaalle sekä lisäksi oli 35 000 kem2 toimitiloja. Kevään aikana asuntojen täydennysrakennuspotentiaali kasvoi noin 168 000 kem2:iin eli 4 200 asukkaalle (asumisväljyydellä 40 kem2/asukas) sekä toimitilojen määrä n. 39 000 kem2:iin eli yhteensä liki 207 000 kem2:iin. Täydennysrakentaminen edellyttää pysäköintiratkaisujen kehittämistä. Nykyisistä pysäköintipaikoista 85 % on maantasopaikkoja. Täydennysrakentamisen yhteydessä niitä on tarve sijoittaa uusien rakennusten alle ja keskitettyihin pysäköintilaitoksiin. Samalla nykyisiä pysäköintinormeja Tammelan eri osissa tulisi pystyä väljentämään, koska noin 60 % alueen nykyisistä asuntokunnista on autottomia. Täydennysrakentamisen yhteydessä alueen puistoja, katuja ja yhteyksiä lähialueille on mahdollista ja tarpeellista parantaa, koska ne uudistavat kaupunkikuvaa ja lisäävät alueen houkuttelevuutta. Lisärakentaminen tarjoaa alueen asunto-osakeyhtiöille mahdollisuuden hankkia lisätuloja joko myymällä osa tontista tai rakentamalla lisää asuntoja nykyisen kiinteistön yhteyteen. Lisärakentamishankkeita on kehitettävä siten, että tontin tai osakkeiden myynnistä saatavat tulot eivät kokonaan kulu uusien pysäköintitilojen hankintaan. Työn tekemistä ovat ohjanneet Tampereen kaupungilta Tero Tenhunen, Mauri Eskonen, Tiina Leppänen, Antti Nikkanen ja Pekka Ranta. Työ on tehty rinnan Tammelan yleissuunnitelman kanssa kevään 2012 aikana.

Tampere 5.6.2012 Laatija Veijo Nykänen, Asiakaspäällikkö

Tarkastaja Harri Airaksinen, Asiakasjohtaja

Hyväksyjä Iiro Salkari Teknologiapäällikkö

VTT:n yhteystiedot

Jakelu (asiakkaat ja VTT)

Tiedosto ja kopioituja kappaleita Tampereen kaupunki. Laadintaan osallistuneet tutkijat.

Luottamuksellinen


2 (48)


3 (48)

Sisällysluettelo 1. Hankkeen tausta ja lähtökohdat ............................................................................................ 4

2. Tavoitteet .............................................................................................................................. 5

3. Tammelan perusrakenteiden lisäkustannukset täydennysrakentamisskenaariossa .............. 6

3.1. Katu-, energia- ja vesiverkostojen lisäkustannukset .................................................... 6

3.2. Pysäköintipaikkojen lisärakentamistarve ..................................................................... 7

3.3. Kaupungin palvelujen lisäkustannukset ....................................................................... 9

3.4. Vertailu uudisrakentamisalueiden investointeihin ..................................................... 10

4. Lisärakentamisen tuotot asunto-osakeyhtiön kannalta ....................................................... 12

4.1. Asunto-osakeyhtiön lisärakentamisesta saama nettotuotto ........................................ 12

4.2. Lisärakentamisesta saatavien tulojen hyödyntäminen ............................................... 16

5. Tammelan nykyisen asuntokannan arvo ja sen kehitys ...................................................... 17

6. Lisä- ja täydennysrakentamisen hyödyt taloyhtiöiden ja asukkaiden kannalta .................. 24

7. Tulosten yhteenveto ............................................................................................................ 26

Liitteet ...................................................................................................................................... 28

Liite 1. Tammelan lisärakentamispotentiaali ........................................................................... 28

Liite 2. Tammelan ja neljän muun asuntoalueen asuntokauppojen hintavertailu .................... 30


4 (48)

1. HankkeentaustajalähtökohdatTammela on Tampereen keskustaan kiinteästi liittyvä kaupunginosa. Tammelan asunnoista suurin osa on yksiöitä ja kaksioita. Suurempia perheasuntoja alueella on vähän. Tammelan nykyisen asuntokannan hintataso markkinoilla on kohtuullisen hyvä verrattuna muihin Tampereen esikaupunkien asuntoalueisiin. Asukkaiden ikäprofiilissa seniori-ikäluokat ovat keskimääräistä enemmän edustettuna verrattuna muuhun Tampereeseen. Lapsiperheitä ja lapsia alueella on varsin vähän, mikä voi olla uhka alueen koulun toiminnan jatkumiselle ja päivähoitopaikoille. Alueella toimii yli sata erilaista yritystä ja muutamia ruokakauppoja. Tammelan tori on alueen elävä keskus, joka vetää kävijöitä laajasti muista kaupunginosista ja myös Tampereen ympäristöstä. Tammelan kaupunginosaa on rakennettu 1900-luvulla jokaisen vuosikymmenen aikana. Kuitenkin pääosa, lähes 80 % nykyisestä asuntokannasta, on rakennettu 1960–1980 -luvuilla. 1990- ja 2000-luvuilla uusia asuinkerrostaloja ja toimitiloja on valmistunut vain muutama kohde. Tammelan kerrostalojen suuri peruskorjausaalto tulee seuraavien parinkymmen vuoden aikana. Monissa taloyhtiöissä korjaushankkeita on jo toteutettu tai parhaillaan meneillään. Rakennettujen alueiden tiivistäminen on noussut tavoitteeksi viime vuosina johtuen kestävän kehityksen tavoitteista. Asunto-osakeyhtiöiden lisärakentaminen on kuitenkin ollut harvinaista. Asunto-osakeyhtiöiden toimintaa säätelevät lait ja asetukset eivät tue lisärakentamisen mahdollisuuksia ja joiltakin osin säädökset asettavat myös esteitä lisärakentamishankkeille. Lähtöoletuksena on se, että täydennysrakentaminen edellyttää uusille alueille tapahtuvaa laajentamista oleellisesti pienempiä investointeja yhdyskuntarakenteisiin, koska olemassa olevaa perusrakennetta ja verkostoja voidaan hyödyntää kohtuullisin lisäinvestoinnein. Uudisrakentaminen on energiatehokasta ja vanhojen rakennusten korjaus pienentää energian kulutusta. Myös vedenkulutuksella on vastaava trendi. Nykyisten katujen liikenteen välityskyky riittää jatkossakin, jos toteutetaan välttämättömät parannustoimenpiteet. Asunto-osakeyhtiöiden vaihtoehdot lisärakentamishankkeille ovat tontin osan myynti tai vuokraus ulkopuoliselle rakennuttajalle tai rakennusliikkeelle. Taloyhtiö voi myös rakentaa lisää asuntoja myymällä ylimääräisen rakennusoikeuden suunnatulla osakeannilla. Vuokratontilla oleva asunto-osakeyhtiö voi joko luovuttaa ylimääräisen tontin osan kunnalle tai rakentaa lisää suunnattua osakeantia hyödyntäen nykyiseen yhtiöön. Vuokratalojen omistajat voivat toteuttaa lisärakentamista nykyisillä tonteillaan tai hankkimalla uusia tontteja, mikäli niitä on tarjolla alueella.

Tammelan lisä- ja täydennysrakentamisen sekä kehittymisen kannalta eri vaihtoehtoja ovat:

Tammela kehittyy omaa tahtiaan markkina- ja taloyhtiövetoisesti täydennysrakennushankkeilla. Lisä- ja täydennysrakennushankkeisiin kaupunki reagoi tapauskohtaisesti.

Tammelan täydennys- ja lisärakentamista ja kehittämistä ohjataan aluevision ja yleissuunnitelman avulla. Lisärakentamista tuetaan kannusteiden avulla ja asukkaita sekä taloyhtiöitä informoidaan aktiivisesti.

Tässä työssä selvitetään jälkimmäisen skenaarion edullisuutta Tampereen kaupungin kannalta. Suunnitteilla oleva keskusareena sekä rautatieaseman läheisyyteen visioidut uudet korkeat toimitilarakennukset vaikuttavat todennäköisesti kysyntää lisäävästi myös Tammelan alueella.


5 (48)

Vetovoimatekijöitä ovat myös Tammelan kytkeminen tiiviimmin keskustaan ja rautatieasemaan. Keskustan saavutettavuus paranee, kun Ratapihan alitus Rongankadun kohdalta ja yhteys asemalaitureille sekä Ratapihankadun yhteyteen kaavaillut toimitilat toteutuvat, mitkä lisäävät Tammelan tonttien ja asuntojen kysyntää. Ratapihankadun kytkeytyminen suunnitteilla olevaan rantatunneliin alueen pohjoispuolella vaikuttanee myös Tammelan täydennysrakentamiskysyntään ja -mahdollisuuksiin. Riittävän suuri täydennysrakentamismäärä on myös positiivinen signaali niille, jotka etsivät asuntoa Tampereen keskusta-alueelta. Tammelan asuntoja toimitilapotentiaalin laajamittainen hyödyntäminen edellyttää koko alueen tarkastelua. Merkittävä asuntojen ja liiketilojen lisärakentaminen Tammelan alueelle edellyttää pysäköintipaikkojen lisäämistä ja uudelleenjärjestelyjä sekä alueen perusrakenteen kehittämistä ainakin joltakin osin. Tammelan täydennysrakentamishankkeet edellyttävät kaavamuutoksia, koska käyttämätöntä rakennusoikeutta ei paljoa Tammelan tonteilla ole. Alueen pysäköintiratkaisujen kehittäminen on avainkysymys täydennysrakentamisen mahdollisuuksien kasvattamiseksi. Tammelassa on pysäköintipaikkoja riittävästi vain nykyisiin tarpeisiin. Pääosa niistä on maantasossa olevia paikkoja ja lisärakentaminen edellyttää maankäytöltään tehokkaampia ratkaisuja, kuten kansi- ja maanalaispysäköintiä. Tammela on pilottialue Sitran rahoittamassa täydennysrakentamisen kehittämishankkeessa ja ApRemodel -tutkimushankkeessa.

2. TavoitteetTavoitteena on arvioida täydennys- ja lisärakentamisen kustannukset ja hyödyt kaupungin kannalta, sekä tarkastella erilaisten pysäköintijärjestelyiden toteuttamista ja taloudellisuutta alueella, jos Tammelan kaupunginosassa toteutettaisiin merkittävä lisärakentamisen skenaario 130 000 kem2 asuntorakentamista noin 2 400 asukkaalle sekä toimitiloja yhteensä 35 000 kem2. Kevään 2012 aikana täydennys- ja lisärakentamispotentiaali on kasvanut asuntojen osalta 168 000 kerrosneliöön eli (asumisväljyydellä 40 kem2/asukas) lähes 4 200 asukkaalle (asukasmäärä riippuu suoraan käytetystä asumisväljyysluvusta, ks. liite 1). Liike- ja toimitiloja rakennettaisiin yhteensä 39 000 kem2. Edellä olevien neliöiden lisäksi rakennettaisiin n. 31 000 kem2 keskitettyjä pysäköintihalleja eli yhteensä noin 238 000 kem2. Tavoitteena on myös arvioida sitä, mikä vaikutus hyvin suunnitellulla lisärakentamisella voisi olla kaupunginosan rakennuskannan arvoon. Lisä- ja täydennysrakentamisen kannattavuutta verrataan uusien alueiden rakentamiseen. Tuloksissa esitetään myös täydennysrakentamisen hyötyjä ja haittoja Tammelan asukkaiden ja taloyhtiöiden kannalta.


6 (48)

3. Tammelanperusrakenteidenlisäkustannuksettäydennysrakentamisskenaariossa

Tammelan täydennys- ja lisärakentamisen julkisista investoinneista tarkastellaan kahta investointivaihtoehtoa. Minimi-investointiskenaariossa ovat kaikkein välttämättömimmät julkiset investointitarpeet. Maksimi-investointiskenaario sisältää myös keskitetyn pysäköintilaitoksen rakentamisen ja Itsenäisyydenkadun alituksen. Laajempi investointivaihtoehto tukee lisärakentamismäärän kasvua sekä asunto- että liikerakentamisen osalta.

3.1. Katu‐,energia‐javesiverkostojenlisäkustannuksetKadut. Katuverkon uudelleenrakentamisen lisäkustannuksia syntyy muutamissa kohteissa. Pääosa nykyisestä katuverkosta riittää myös lisärakentamisen synnyttämiin tarpeisiin. (Kustannustiedot: Raija Tevaniemi, Tampereen kaupunki) Yhteydet ympäristöön. Lisä- ja täydennysrakentamiseen liittyen investointikustannuksiin on laskettu mukaan Itsenäisyydenkadun alitus kevyelle liikenteelle Tullin alueelle maksimi-investointiskenaariossa. Valmistusmassa olevaa rautatien alitusta ja yhteyksiä rautatieasemalle Rongankadun kohdalta ei ole laskettu mukaan, mutta sen vaikutus muihin rakenteisiin ja Tammelaan otetaan huomioon. Energia. Kaukolämpöverkon kapasiteetti on riittävä myös täydennysrakentamiselle. Lisäkustannuksia syntyy Tammelan torin alla menevän putkiston siirrosta, jos pysäköintilaitos rakennetaan. Muut verkostojen lisärakentamistarpeet rajoittuvat pääosin kiinteistöliittymiin ja ne katetaan liittymismaksuilla. Kaukolämmön kulutusta hillitsee uusien rakennusten energiatehokkuus ja vanhojen rakennusten energiataloudelliset korjaukset. (Kustannustiedot: Juho Anttila, Tampereen Kaukolämpö Oy.) Sähköverkon päälinjojen kapasiteetti riittää lisärakentamisskenaarion toteuttamiseksi. Lisäkustannukset syntyvät kiinteistökohtaisten syöttöjen rakentamisesta ja ne katetaan liittymämaksuilla. Vesi- ja viemäriverkostot. Tammelan vesi- ja viemäriverkostojen päälinjojen kapasiteetti on riittävä, vaikka kerrostalokantaa rakennettaisiin lisää 130 000 kem2. Tonttikohtaiset lisäkustannukset voidaan kattaa uusilla liittymämaksuilla ja vanhojen liittymien lisämaksuilla, jos nykyiset taloyhtiöt rakentavat lisää tonteilleen. Hulevesiverkoston kapasiteettia on tarkistettava, jos täydennysrakentaminen tuo oleellisesti lisää läpäisemätöntä pintaa alueelle. Alueella on myös jonkin verran yhdistettyjä sade- ja hulevesiviemäreitä. Hulevesiä on mahdollista vähentää käyttämällä pihoilla ja osalla katuverkkoa vettä läpäiseviä pinnoitteita. Lisäkustannuksia syntyy Tammelan torin poikki kulkevien putkistojen siirroista, jos torin alle rakennetaan pysäköintilaitos. (Kustannustiedot Pekka Laakkonen, Tampereen Vesi.) Viheralueet ja aukiot. Tammelan keskeisimpiä puistoja ja viheralueita ovat Osmonpuisto, Tammelan pallokenttä, Eemil Aaltosen puisto ja Väinölänkatu. Tammelan tori on alueen suurin ja merkittävin avoin kaupunkitila ja kokoontumispaikka. Puistojen ja viheralueiden uudistaminen on luontevaa toteuttaa alueen täydennysrakentamisen ohessa. Alueen täydennysrakentaminen ei kuitenkaan edellytä puistojen täydellistä uudistamista. Toteutus on mahdollista ajoittaa pitemmälle aikavälille. Täydennysrakentamisen


7 (48)

yhteydessä on mahdollista suunnitella myös pienikokoisempia viheralueita ja julkisia kaupunkitiloja. Tammelan torin uudistaminen kytkeytyy mahdollisen torin alle tulevan pysäköintitilan toteutukseen. Samalla on mahdollista suunnitella torin uusi ilme. Jos torinaluspysäköintiä ei toteuteta, voidaan torin pinta (asfaltti) uudistaa kevyemmin.

3.2. PysäköintipaikkojenlisärakentamistarvePysäköinnin kehittäminen on Tammelan lisä- ja täydennysrakentamisen kannalta keskeisimpiä kysymyksiä. Lisärakentaminen nykyisten kiinteistöjen tonteille edellyttää maantasopysäköintipaikkojen korvaamista maanalaispysäköinnillä tai parkkitaloilla. Tammelassa on nykyisin pysäköintipaikkoja yhteensä liki 5 300, joista runsas 1 000 on kadunvarsipaikkoja1.

Maanalaiset autopaikat 819 Maanpäälliset tallit 421 Autokannet 341 Autokatokset 188 Pihapaikat 2 473 Kadunvarsipaikat 1 066 Yhteensä 5 308

Alkuperäinen lisärakentamisskenaario oli 130 000 kem2 (asuntokerrosalaa), mutta se kasvoi tutkimuksen edetessä 168 000 kem2:iin (eli lähes 30 %), minkä lisäksi arvioitiin yhteis- ja toimitilojen lisärakentamisen potentiaaliksi 39 000 kem2. Asuntojen ja toimitilojen yhteenlasketuksi kokonaiskerrosalan lisäykseksi tulee näin ollen lähes 207 000 kem2. Tämän lisäksi on arvioitu rakennettavien pysäköintihallien kerrosalaksi noin 31 000 kem2, mutta näitä ei tietenkään lasketa mukaan autopaikkatarpeen mitoituspohjaan. Uudisrakentamisen aiheuttama pysäköintipaikkojen lisätarve riippuu sovellettavasta pysäköintinormista. Tammelan eri osissa (Kartta 1) voidaan soveltaa erilaisia pysäköintinormeja – asunnoille erilaista kuin yhteistiloille tai toimitiloille ja lähellä keskustaa tiukempaa (enemmän kerrosalaa per autopaikka) ja kauempana väljempää normia2. Mikäli kehitystä halutaan ohjata vähemmän ”autoriippuvaan” elämäntapaan (joukkoliikennettä, kävelyä ja pyöräilyä suosivaan suuntaan) ja samalla kaupungin kannalta vähemmän pysäköintitilojen ja katualueiden rakentamista (ja ylläpitoa) edellyttävään suuntaan, normin tulisi olla tiukka ja osa kortteleista tai taloista voidaan määritellä autottomiksi tai vähäautoisiksi. Karkean kuvan eri pysäköintinormien vaikutuksista autopaikkojen lisärakentamistarpeeseen saa käyttämällä samaa keskimääräisnormia koko alueelle (Kuva 1). Jos nykyisillä tonteilla olevien pysäköintipaikkojen määrää on mahdollista pienentää, on tarve lisärakentamisessa pienempi ja sillä parannetaan lisärakennushankkeiden kannattavuutta. Tampereen kaupungin tilastotiedon mukaan vuonna 2005 noin 60 % Tammelan asuntokunnista on ollut autottomia.

1 Selvitys Tammelan pysäköintipaikosta, Tiina Leppänen 2 Projektissa kehitettiin Tammelaa varten excel-pohjainen työkalu, jolla voidaan helposti arvioida erilaisilla pysäköintinormeilla syntyvät autopaikkatarpeet (kokonaistarve ja lisärakentamistarve) aluekohtaisesti (kuten kuvassa 1) ja tarvittaessa jopa korttelikohtaisesti.


8 (48)

Kartta 1. Tammelan pysäköintitarkastelussa käytetty aluejako ja potentiaaliset maanalaiset pysäköintihallit. Pohjana oleva ilmakuva ja rakennuskannan ikärakenne: Tampereen kaupunki. Nykyiset pysäköintipaikat eivät tule riittämään lisärakentamisen tarpeisiin. Lisäpaikat on toteutettava joko täydennys- ja lisärakennushankkeiden tonteille tai keskitettyihin pysäköintilaitoksiin. Taloyhtiöiden lisärakennushankkeiden kannattavuus riippuu oleellisesti lisäinvestointien tarpeesta pysäköintiin. Jos rakennusoikeuden myynnistä saatava tulo jouduttaisiin kokonaan tai suurelta osin käyttämään pysäköintihallien rakentamiseen, jäävät lisärakennushankkeet todennäköisesti käynnistymättä. Tammelan alueella sovellettava autopaikkavaatimus (”pysäköintinormi”) on ratkaiseva lisäpaikkojen rakentamistarpeen määrittäjä. Jos keskimääräisnormiksi asetetaan 100 kem2/autopaikka (riippumatta siitä onko kyseessä asuntoja vai toimistoja) ja keskimääräinen asuntokoko on noin 100 kem2 (noin 75 asunto-m2/asunto), merkitsee normi asuntokannan osalta noin yhtä autopaikkaa asuntoa kohti. Jos taas normiksi asetetaan 150 kem2/autopaikka, autopaikan saa vain kaksi asuntoa kolmesta. Edelleen normilla 200 kem2/autopaikka autopaikan saa vain joka toinen asunto. Tällöin aluetta voitaisiin kutsua jo ”vähäautoiseksi” alueeksi, mikä keskustan läheisyyden takia voisi olla perusteltu. Samalla uusien asuntojen markkinoinnissa joitakin taloja tai asuntoja voitaisiin myydä edullisempaan hintaan autottomille ruokakunnille. Hinnanalennuksen tulisi perustua autopaikan keskimääräiskustannuksiin, tapauksesta riippuen esim. 25 000–100 000 €/autopaikka3.

3 Hankalissa olosuhteissa maanalaisten pysäköintihallien kustannukset voivat olla hyvinkin korkeita, esimerkiksi Turun torin alle tehtävän pysäköintilaitoksen kustannuksiksi on arvioitu 100 000 €/autopaikka (Turun Sanomat 12.5.2012).


9 (48)

Kuva 1. Pysäköintipaikkojen lisätarve Tammelassa, kun lisäkerrosalaa rakennetaan yhteensä vajaat 207 000 kem2, mikä on 48 % nykyisestä kerrosalasta. Jos autopaikkavaatimus (”pysäköintinormi”) on hyvin väljä eli jokaista 100 kerrosneliötä kohti edellytettäisiin yhtä autopaikkaa, tulisi rakentaa satoja uusia autopaikkoja kullekin osa-alueelle, yhteensä lähes 2 700 autopaikkaa. Suurin tarve olisi Tammela B:n alueella (noin 900 paikkaa), jossa myös kadunvarsipysäköintipaikkojen kysyntä on suuri keskustan läheisyyden takia. Hiukan tiukemmalla normilla 120 kem2/autopaikka, tarvittaisiin vajaat 1 600 paikkaa ja normilla 150 kem2/autopaikka enää runsaat 500 paikkaa, jolloin Tammela A ja B alueiden yhteenlaskettu lisätarve (224 paikkaa) voitaisiin helposti sijoittaa Tammelan torin alle kaavailtuun pysäköintilaitokseen (ks. kohta 3.4). Vasta kun pysäköintinormi nostetaan tasolle 165 kem2/autopaikka, nykyiset autopaikat riittävät koko Tammelan kerrosalalle – lukuun ottamatta tässä ”Ratapuistoksi” nimettyä uutta työpaikkavaltaista aluetta Tammelan länsireunalla lähellä rata-aluetta, jonka toteuttaminen edellyttää joka tapauksessa omia, korttelikohtaisia pysäköintijärjestelyjään.

3.3. KaupunginpalvelujenlisäkustannuksetKaupungin omien palvelujen tuottamiseen tarvittavat investoinnit on keskusta-alueella pääosin tehty. Tammelan lisä- ja täydennysrakentaminen edellyttää lähinnä päivähoitopaikkojen lisäystä. Palvelujen tuottamisen kustannukset eivät keskusta-alueella eroa oleellisesti keskimääräisistä kustannuksista.

100 120 150 165 200

Osmonmäki 657 393 129 33 ‐47

Ratapuisto 355 272 190 160 107

Tammela A 754 420 86 ‐36 ‐215

Tammela B 901 519 138 ‐1 ‐211

‐300

‐200

‐100

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

lisäp

aikkojen tarve (kp

l)

pysäköintinormi (kem2/ap)

Pysäköintipaikkojen lisätarve eri normitasoilla


10 (48)

3.4. VertailuuudisrakentamisalueideninvestointeihinTammelan täydennysrakentamisen toteuttamiseksi vaadittavia Tampereen kaupungin investointeja vertailtiin kahden uudisalueen vastaaviin investointeihin Tampereella. Nämä uudisalueet ovat rakenteilla oleva Vuores ja Ranta-Tampellan asuinalue. Vertailulla haluttiin selvittää täydennysrakentamisen kustannustehokkuutta verrattuna uudisrakentamiseen. Tässä raportissa esitetyt Vuoreksen ja Ranta-Tampellan alueiden investointien vertailutiedot perustuvat Tampereen kaupungin luovuttamiin selvityksiin4. Investointilaskelmat tehtiin nykyarvomenetelmällä. Lisärakentamisen aikajänteeksi oletettiin vuodet 2013–2032 (20 vuotta) ja laskentakorkona käytettiin 5 %. Kyseistä laskentakorkoa on käytetty Vuoreksen ja Ranta-Tampellan alueiden investointilaskelmia tehtäessä ja tätä laskentakorkoa käyttämällä Tammelan investointikustannuksista saadaan verrokkialueiden kanssa vertailukelpoisia. Eri investointien kustannusten oletettiin jakaantuvan tasaisesti toimenpiteen rakennusvaiheen ajalle. Investointikustannusten arviointia varten oletettiin, että alueen täydennysrakentamisen määrä on yhteensä 130 000 kem2 ja uusia asukkaita arvioidaan tulevan alueelle 2 400 henkilöä5. Vertailua varten luotiin kaksi skenaariota. Minimi-investointilaskelma (Taulukko 1) on tehty olettaen, että lisärakentamiseen luetaan vain kustannukset, jotka ovat välttämättömiä alueen lisärakentamisen kannalta. Minimi-investointeihin on luettu katujen korjaus, kaupunkisuunnittelusta ja kaavoituksesta aiheutuvat kustannukset, kaukolämpöverkon laajennustyöt sekä puistojen ja aukioiden osittainen kunnostus. Tärkein näin alhaisten kustannuksien toteuttamisedellytys on, että alueen pysäköinti saadaan järjestettyä ilman keskitettyä pysäköintiratkaisua. Suunnitellulla lisärakentamisen määrällä ja nykyisillä pysäköintinormeilla tämä tulee kuitenkin olemaan todella vaikeaa. Kaukolämpöverkon laajentaminen tarkoittaa tässä tapauksessa uusiin kiinteistöihin rakennettavia kaukolämmön talojohtoja. Tampereen kaukolämpö arvioi, että tässä tapauksessa uusien kaukolämpöputkien menekki (sekä meno- että paluuvesi) olisi yhteensä noin 1 750 metriä (Juho Anttila Tampereen Kaukolämpö Oy).

Taulukko 1. Tammelan täydennysrakentamisen minimi-investointiskenaario kaupungin kannalta katsottuna. Taulukossa on esitetty eri investointien suuruudet ja niiden toteutusajankohdat.

4 Finnish Consulting Groupin selvitykset Vuoreksesta ja Ranta-Tampellasta. 5 Uusimmassa tonttikohtaisessa lisärakentamisen potentiaalin kartoituksessa (T. Leppänen, K. Malkki 7.3.2012) täydennysrakentamisen mahdollisuus on arvioitu lähes 240 000 kem2 suuruiseksi. Siitä asuntoja on noin 168 000 kem2, mikä vastaa noin 4 200 asukasta, yhteis- ja toimitiloja 39 000 kem2 ja pysäköintihalleja 31 000 kem2.

Toimenpide Kaupungininvestointi

Investointivuosi/-vuodet

Katujen korjaukset 1 206 000 € 2013-2032Kaukolämpöverkon laajentaminen 501 200 € 2013-2032Kaupunkisuunnittelu, kaavoitus 900 000 € 2013-2032Puistojen ja aukioiden osittainen kunnostus 3 400 000 € 2013-2032

Tammelan täydennysrakentamisen minimi-investoinnit


11 (48)

Maksimi-investointilaskelmaan (Taulukko 2) on lisätty edellä kuvattujen kustannusten lisäksi keskitetty pysäköintiratkaisu, jonka kustannuksiin kaupunki osallistuu kolmessa vaiheessa. Pysäköintihalli rakennettaisiin Tammelantorin alle ja se aiheuttaisi välillisesti kustannuksia myös kaukolämpö- sekä viemäriverkostoon kaukolämpöputkien, vesijohdon sekä hulevesiviemärin siirron muodossa. Näiden kustannusten lisäksi maksmiskenaarioon on otettu mukaan Itsenäisyydenkadun alitus, joka yhdistää Tammelan sekä Tullintorin alueet. On myös oletettu, että alue houkuttee aikaisempaa enemmän lapsiperheitä, jonka seurauksena Tammelaan tarvitaan uusi päiväkoti ja, että puistot ja aukiot kunnostetaan laadukkaammin kuin minimitarkastelun kohdalla.

Taulukko 2. Tammelan täydennysrakentamisen maksimi-investointiskenaario kaupungin kannalta katsottuna. Taulukossa on esitetty eri investointien suuruudet ja niiden toteutusajankohdat.

Pysäköintihalli on ajateltu rakennettavaksi kolmessa vaiheessa. Ensimmäinen vaihe toteutetaan vuonna 2017, jolloin Tammelantorin alle rakennetaan 417 autopaikkaa. Toisen vaiheen toteutus on ajoitettu vuoteen 2021, jolloin samaa pysäköintihallia laajennetaan 286 autopaikalla. Kolmas vaihe on ajoitettu vuoteen 2025 ja silloin hallin kapasiteettia kasvatetaan vielä 160 autopaikalla. Pysäköintihallin jokaisen vaiheen kohdalla otettiin tarkastelussa käyttöön 100 autopaikan investointikynnys. Tällä menettelyllä voidaan huomattavasti pienentää kaupungille jäävää rahoitusosuutta investointia tehtäessä. Parkkihallin kustannusvaikutuksia kartoitettaessa on ajateltu, että kahdessa ensimmäisessä vaiheessa kaupunki investoi 50 % kummankin vaiheen kustannuksista. Pysäköintihallin 3. vaiheessa oletuksena on, että rakentaja kattaa hankkeen kustannuksista 50 % ja kaupunki jäljelle jääneestä osuudesta puolet eli 25 % kokonaiskustannuksista. Tammelan skenaariota on vertailtu Vuorekseen ja Ranta-Tampellaan käyttäen kriteerinä kaupungin investointeja kyseiselle alueelle muuttavaa henkilöä kohti. Tulokset osoittavat (kuva 2), että täydennysrakentamisen investointikustannukset ovat uudisrakentamista huomattavasti pienemmät. Minimi-investointilaskelman mukaiset investointikustannukset ovat vain noin 12 % Ranta-Tampellan ja 9 % Vuoreksen vastaavista. Maksimi-investointilaskelman mukaiset vastaavat luvut ovat 54 % ja 41 %. Jopa maksimi-investointilaskelman mukaisen skenaarion toteuttamisen kustannukset ovat siis keskimäärin vain alle puolet uudisalueen investointikustannuksista. Ylivoimaisesti suurimmat investoinnit

Toimenpide Kaupungininvestointi

Investointivuosi/-vuodet

Katujen korjaukset 1 206 000 € 2013-2032Kaukolämpöverkon laajentaminen 501 200 € 2013-2032Kaupunkisuunnittelu, kaavoitus 900 000 € 2013-2032Puistojen ja aukioiden täysimääräinen kunnostus 5 660 420 € 2013-2032Pysäköintihallin 1. vaihe 5 000 000 € 2017Pysäköintihallin 2. vaihe 4 000 000 € 2021Pysäköintihallin 3. vaihe 1 500 000 € 2025Kaukolämpöputken siirto pysäköintihallin takia 360 000 € 2017Vesijohdon siirto pysäköintihallin takia 240 000 € 2017Itsenäisyydenkadun alitus 5 000 000 € 2015-2017Päiväkoti 1 500 000 € 2022

Tammelan täydennysrakentamisenmaksimi-investoinnit


12 (48)

Tammelan täydennysrakentamiseen liittyen ovat keskitetty pysäköintiratkaisu sekä tie- ja katuverkon kunnostus.

Kuva 2. Tammelan minimi- ja maksimiskenaarion vertailut Ranta-Tampellan ja Vuoreksen asuinalueiden investointikustannuksiin. Kyseessä ovat alueiden kehityksestä kaupungille koituvat kustannukset ja ne on kuvassa esitetty alueelle muuttavaa asukasta kohti.

4. Lisärakentamisentuototasunto‐osakeyhtiönkannalta

4.1. Asunto‐osakeyhtiönlisärakentamisestasaamanettotuottoRaportin tässä luvussa on tarkasteltu esimerkkilaskelman avulla, mitkä tekijät vaikuttavat olemassa olevan asunto-osakeyhtiön lisärakentamisesta saamaan nettotuottoon. Koska Tammelassa valtaosa tonteista on taloyhtiöiden omassa omistuksessa, myös tässä esimerkissä (taulukko 3) on tarkasteltu tilannetta, jossa asunto-osakeyhtiö omistaa tontin. Lähtötilanteessa tontilla sijaitsevan vanhan talon koko on 5 743 kem2 (4 594 huoneisto-m2). Pysäköinti on toteutettu maantasopaikoilla, jotka sijaitsevat talon pihalla. Pysäköintipaikkoja on lähtötilanteessa yhteensä 69 kpl. Alustavien suunnitelmien mukaan tontille on sijoitettu uudisrakennus, jonka koko on 4 000 kem2 (3 200 huoneisto-m2). Lisärakentamisen seurauksena kaikki tontilla lähtötilanteessa sijaitsevat autopaikat poistuvat ja joudutaan korvaamaan jollain muulla pysäköintiratkaisulla. Esimerkkilaskelmassa on tarkasteltu tilannetta, jossa vanhan taloyhtiön paikat voidaan sijoittaa Tammelantorin alle rakennettavaan pysäköintilaitokseen. Yhden korvaavan pysäköintipaikan aiheuttamaksi kustannukseksi on tällöin oletettu 27 000 €.


13 (48)

Taulukko 3. Esimerkkitapauksen lähtötiedot

Kaavoitetulla alueella lisärakennusoikeuden myöntäminen edellyttää kaupungin kanssa solmittavaa maankäyttösopimusta. Normaalitilanteessa Tampereen kaupunki perii yhden kolmasosan (1/3) uuden kaavan tuomasta arvonnoususta. Kaupunki käyttää perittävän osuuden ensisijaisesti yhdyskuntarakentamisen kustannusten kattamiseen. Koska yhdyskuntarakenteen tiivistämisellä on havaittu saavutettavan merkittäviä hyötyjä, Tampereella on tehty maapoliittinen linjaus siitä, että tietyin edellytyksin maankäyttömaksun perusteena olevasta arvonnoususta voidaan jättää enintään kaksi kolmasosaa (2/3) huomioimatta. Asunto-osakeyhtiön kannalta optimaalisimmassa tilanteessa maankäyttömaksun suuruus voisi siis olla yksi yhdeksäsosa (1/9) lisärakennusoikeuden arvosta. Edellä mainitut seikat huomioiden tässä esitetyssä esimerkissä on tarkasteltu maankäyttömaksun vaikutusta asunto-osakeyhtiön lisärakentamisesta saamiin tuloihin kolmella erisuuruisella arvonnoususta perittävällä maankäyttömaksuosuudella (1/3, 1/6 ja 1/9), jotka kaikki ovat Tampereella mahdollisia. Myös rakennusoikeuden arvon vaikutusta asunto-osakeyhtiön lisärakentamisesta saamiin tuloihin on tarkasteltu kolmen vaihtoehtoisen tapauksen kautta (Taulukko 4) (500 €/kem2, 400 €/kem2 ja 300 €/kem2). Autopaikkojen rakentaminen on verrattain kallista ja näin ollen lisärakentamisen yhteydessä toteutettavilla autopaikoilla on suuri vaikutus vanhan taloyhtiön lisärakentamisesta saamiin nettotuottoihin. Lisärakentamistilanteessa olemassa olevan taloyhtiön taloutta rasittavat ns. korvaavat autopaikat, joilla tarkoitetaan lisärakentamisen tieltä väistymään joutuvien paikkojen korvaamista vaihtoehtoisilla pysäköintiratkaisuilla. Korvaavien autopaikkojen tarve ei välttämättä ole yhtä suuri kuin lisärakentamisen tieltä poistuvien autopaikkojen lukumäärä, sillä lisärakentamisen yhteydessä voidaan tarkistaa kaavassa olevan autopaikkavaatimuksen ajantasaisuus.

Lähtötilanne

Huoneistoala 4594 htm2

Kerrosala 5743 kem2

Autopaikkavaatimus

Autopaikkoja tarvitaan 69 kpl

Tarkasteltava täydennysrakentamispotentiaali


Kerrosala 4000 kem2

Tilanne täydennysrakentamisen toteutuessa


Kerrosala 9743 kem2

Poistuvat autopaikat 69 kpl

1 ap / 83 kem2


14 (48)

Taulukko 4. Kaupungin arvonnoususta perimän osuuden ja rakennusoikeuden arvon vaikutus maankäyttömaksujen suuruuteen.

Mikäli autopaikkavaatimusta voidaan keventää lähtötilanteesta, korvaavia autopaikkoja tarvitaan vähemmän ja vanhan taloyhtiön käyttöön jäävien nettotuottojen määrä kasvaa (Taulukko 5). Autopaikkavaatimusta keventämällä voidaan merkittävästi parantaa lisärakentamisen kannattavuutta asunto-osakeyhtiön näkökulmasta.

Taulukko 5. Korvaavien autopaikkojen tarve ja niiden toteuttamisesta aiheutuvat kustannukset erilaisilla autopaikkavaatimuksilla, kun yhden autopaikan oletetaan maksavan 30 000 €.

Asunto-osakeyhtiön näkökulmasta tärkeimmät lisärakentamishankkeen kannattavuuteen vaikuttavat tekijät ovat:

lisärakennusoikeuden määrä, rakennusoikeuden arvo, vanhan taloyhtiön tarvitsemien korvaavien autopaikkojen määrä ja kustannus

(autopaikkavaatimus ja toteutettavissa olevat pysäköintiratkaisut), kaupungin perimän maankäyttömaksun suuruus ja lisärakentamisesta saatavien tuottojen tilinpäätöstekninen käsittely ja verotuskohtelu.

Seuraavassa on tarkasteltu, miten eri tekijät vaikuttavat asunto-osakeyhtiön lisärakentamisoikeuden myynnistä saamiin tuloihin (Kuva 3).

Ensimmäisessä sarakkeessa on esitetty rakennusoikeuden myynnistä saatava tulo eri rakennusoikeuden arvoilla Esim. 500 €/kem2 * 4 000 kem2 = 2,00 milj. €

Toisessa sarakkeessa on esitetty, kuinka paljon asunto-osakeyhtiölle jää, kun myyntitulosta vähennetään kaupungin perimä maankäyttömaksu. Kullakin

Tarkasteluvaihtoehto OsuusRakennusoikeuden

arvo [€ / kem2]

Maankäyttömaksu[€]

Tapaus 1 (suurin) 1/3 500 666 667 €

1/3 400 533 333 €

1/3 300 400 000 €

Tapaus 2 (keskivaihtoehto) 1/6 500 333 333 €

1/6 400 266 667 €

1/6 300 200 000 €

Tapaus 3 (pienin) 1/9 500 222 222 €

1/9 400 177 778 €

1/9 300 133 333 €

TarkasteluvaihtoehtoAutopaikkavaatimus

[ap / kem2]

Korvaavien tarve[kpl]

Kokonaiskustannus[€]

Tapaus 1 (kevyin) 1/150 38 1 026 000 €

Tapaus 2 (keskivaihtoehto) 1/115 50 1 350 000 €

Tapaus 3 (nykytilanne) 1/83 69 1 863 000 €


15 (48)

rakennusoikeuden arvolla on tarkasteltu kolmea erisuuruista maankäyttömaksua (1/9, 1/6 ja 1/3 saadusta arvonnoususta). Esim. (1/9) * 2,00 milj. € = 0,22 milj. € | 2,00 milj. € - 0,22 milj. € = 1,78 milj. €

Kolmannessa sarakkeessa on tarkasteltu asunto-osakeyhtiön saamaa nettotulo, kun myyntitulosta vähennetään kaupungin perimän maankäyttömaksun jälkeen vielä korvaavien autopaikkojen toteutusmenot. Tässä tarkastelussa on mukana kolme eri autopaikkavaatimusta (1 ap / 150 kem2, 1 ap / 115 kem2 ja 1 ap / 83 kem2). Esim. 5 743 kem2 / 150 ap/kem2 = 38 ap | 38 ap * 27 000 €/ap = 1,03 milj. € |

1,78 milj. € - 1,03 milj. € = 0,75 milj. € Tarkasteluissa ei ole huomioitu tuottoihin mahdollisesti kohdistuvaa verorasitusta, kuten tilikauden voitosta perittävää yhteisöveroa. Mahdollisesti perittävä vero luonnollisesti pienentää taloyhtiön saamia tuottoja. Lisärakentamisesta saatavien tulojen hyödyntämistä käsitellään tarkemmin seuraavassa kappaleessa 4.2. Tässä esitetty esimerkkitarkastelu osoittaa, että parhaassa tapauksessa lisärakentaminen voi olla vanhalle asunto-osakeyhtiölle taloudellisesti kannattavaa (esim. nettotuotto 0,75 milj. €), mutta se ei ole itsestäänselvyys, sillä huonoimmassa tapauksessa korvaavien autopaikkojen toteuttaminen vie asunto-osakeyhtiön talouden selkeästi miinukselle (nettotuotto -1,06 milj. €) ja edellyttäisi lisärahoitusta osakkeenomistajilta. Asunto-osakeyhtiön lisärakentamisen kannattavuutta on tarkasteltava aina tapauskohtaisesti, jolloin voidaan löytää kaikkien osapuolien kannalta taloudellisesti tasapainoinen yhtälö ja tutkia sen toteuttamismahdollisuuksia.

Kuva 3. Esimerkkitarkastelun asunto-osakeyhtiön rakennusoikeuden myynnistä saama nettotuotto eri tapauksissa. Lisärakennushankkeen kannattavuuteen vaikuttaa oleellisesti kaupungin perimä maankäyttömaksu ja toteutettavissa oleva pysäköintiratkaisu. Tässä tarkastelussa ei ole huomioitu mahdollisen verorasituksen vaikutusta nettotuottoon.


16 (48)

Eri yhtiöiden tonteilla pysäköintijärjestelyjen mahdollisuudet vaihtelevat. Osa pihapaikoista voidaan säilyttää. Asukaspysäköintimahdollisuus kadulla tarjoaa myös pelivaraa. Jos alueelle rakennetaan keskitetty pysäköintihalli, voi siellä olla tarjolla edullisempia autopaikkoja kuin omissa tiloissa vuorottaispysäköinnistä johtuen. Asunto-osakeyhtiön on tutkittava lisärakentamishankkeensa yhteydessä eri pysäköintiratkaisuja ja kehitettävä niistä optimaalisin vaihtoehto yhdessä rakennusliikkeen tai rakennuttajan kanssa.

4.2. LisärakentamisestasaatavientulojenhyödyntäminenAsunto-osakeyhtiön vaihtoehdot lisärakentamisessa ovat seuraavat:

Tontin osa myydään rakennusliikkeelle tai rakennuttajalle Tontin osa vuokrataan rakennusliikkeelle tai rakennuttajalle Rakennusoikeus myydään suunnatulla osakeannilla rakennusliikkeelle tai

rakennuttajalle Vuokratontilla oleva yhtiö luovuttaa osan tontistaan takaisin kaupungille

täydennysrakentamiseen ja kaupunki maksaa siitä korvauksen Tontin osan myynnistä asunto-osakeyhtiö voi saada merkittävää tuloa. Tulosta voidaan vähentää mm. kaupungin perimä maankäyttökorvaus. Asunto-osakeyhtiö joutuu maksamaan positiivisesta tuloksestaan yhteisöveroa 24,5 % v. 2012, ellei kirjanpitoon saada riittävästi vähennyksiä samalle tilikaudelle. Uusien pysäköintihallien rakentamiskustannuksia taloyhtiö ei voi vähentää vuosikustannuksina, koska perusparannuskustannukset on aktivoitava taseeseen ja poistettava sieltä enintään 7 % vuodessa. Jos taloyhtiöllä on ollut suuria peruskorjaushankkeita esim. putkiremontti, on sen kustannuksista pääosa mahdollista vähentää vuosikuluna. Jos putkiremontissa on tehty tasoa nostavia parannuksia, saatetaan ne tulkita perusparannuskuluiksi verottajan toimesta, joita ei voi poistaa kerralla. Tontin myyntituloa ei voi myöskään rahastoida, koska vain osakkailta kerättäviä vastikkeita voi rahastoida.6 Tontin vuokraus ulkopuoliselle tuottaa tasaista vuosituloa ja tilinpäätöksen säätelyyn riittänevät normaalit keinot, vastikkeiden pienentäminen, asuintalovaraus, poistot ja vuosikorjauskulut, 0-tulokseen pääsemiseksi tilinpäätöksessä. Suunnatussa osakeannissa taloyhtiö muuttaa yhtiöjärjestystään ja myy lisäosakkeet rakennusliikkeelle tai rakennuttajalle, joka toteuttaa lisärakennushankkeen ja myy huoneistot eteenpäin. Osakeannilla saatavat tulot taloyhtiö kirjaa sidottuun ja vapaaseen osakepääomaansa. Osakepääoma ei ole verotettavaa tuloa ja sitä taloyhtiö voi käyttää haluamallaan tavalla korjaus- ja perusparannushankkeiden rahoittamiseen. Vuokratontilla oleva yhtiö luovuttaa osan tontistaan takaisin kaupungille ja saa siitä korvauksen esim. pysäköintipaikkojen rakentamiseen. Kirjanpidossa tulosta voidaan vähentää peruskorjauskuluja. Oman pysäköintihallin rakentamiskulut ovat perusparantamista ja edellyttävät aktivointia taseeseen, josta niitä voidaan poistaa enintään 7 % vuodessa. Tontin myyntiin ja suunnatun osakeannin tapaukseen liittyy myös kysymys tulojen ajoituksen ennustettavuudesta. Lisärakentaminen edellyttää asemakaavan vireillepanoa. Tontin ostaja tai 6 YLEISOHJE asunto-osakeyhtiöiden ja muiden keskinäisten kiinteistöyhtiöiden kirjanpidosta, tilinpäätöksestä ja toimintakertomuksesta 7.12.2010


17 (48)

suunnatun osakeannin merkitsijä haluaa todennäköisesti varmistaa ensin hankkeen toteutumisajankohdan ja kannattavuuden. Lopullinen kauppa syntyy, kun asemakaava on saanut lainvoiman. Neuvottelukysymyksenä kaupassa on myös pysäköintipaikkojen toteuttaminen. Suunnatun osakeannin vaihtoehdossa kysymys on myös taloyhtiön hoitovastikkeen määräytymisperusteista uuden rakennusosan osalta. Asunto-osakkeiden myyjän on esitettävä tieto hoito- ja pääomavastikkeista asuntoja markkinoitaessa. Vanhan yhtiön uusien osakkeiden vastikkeet ovat yksi suunnittelu- ja neuvottelukysymys suunnatussa osakeannissa rakennusliikkeen kanssa.

5. TammelannykyisenasuntokannanarvojasenkehitysTutkimuksen tausta

Arviointi on tehty osana ApRemodel -hanketta. Arvioinnin tarkoituksena on määrittää VTT:n asuntohintakannan avulla mahdolliset lisärakentamisesta aiheutuvat vaikutukset Tammelan alueen arvolle.

Arviointimenetelmä

Arvioinnissa on käytetty kauppa-arvomenetelmää, joka perustuu toteutuneisiin kauppahintoihin, jonka aineistona on VTT:n asuntohintakanta7. Kauppa-arvomenetelmä ottaa kysynnän ja tarjonnan valossa huomioon kaikki taloudellista merkitystä omaavat arvotekijät niin hyvin kuin se kaupan osapuolien taustatiedoissa ja päätöksenteossa ovat vaikuttaneet. Arvo perustuu kaupantekohetkellä välittömästi toteutuneisiin ”arvostuksiin”.

Vertailukohteet

Tampereen Tammelan kaupunginosaa on verrattu Tampereen Armonkallion, Juhannuskylän ja Pohjois-Kyttälän, Lentävänniemen ja Haiharan kaupunginosiin (kuva 4), joista kaikista löytyy riittävä määrä edustavia kerrostaloasuntokauppoja. Vertailualueet on pääosin valittu projektissa mukana olleiden paikallisten asiantuntijoiden suositusten perusteella. Kauppojen määrän lisäksi edellä mainittujen alueiden valinnan taustalla on myös toinen, tutkimuksen kannalta olennainen seikka; vanhan rakennuskannan lisäksi kaupunginosista löytyy 1990-luvulla ja sen jälkeen toteutunutta täydennysrakentamista. Alueiden valintaan on vaikuttanut myös rakennuskannan ikäjakauma; vertailukaupunginosien rakennusikäjakaumasta on voitu osoittaa täydennysrakentamisjakson alkaminen. Vertailun tarkempi sisältö on esitetty liitteessä 2. Tammelan edellisen täydennysrakentamisen alkamisvuodeksi on määritelty vuosi 1988. Tämä perustuu alueen rakennuskannan ikäjakaumaan, josta näkyy, että pääosa Tammelasta on tullut rakennetuksi vuoteen 1988 mennessä (kuvat 5 ja 8). Tämä oletus on vaikuttanut vertailualueiden etsintään ja valintaan. Vertailualueiden täydennysrakentamisen alkamisajankohta on määritelty erikseen kunkin kaupunginosan vertailun yhteydessä.

7 VTT:n asuntohintakanta on ainoa kattava suomalainen asuntojen hintoja koskeva tietokanta. Se sisältää noin 900 000 yksittäisen asuntokaupan tiedot koko Suomesta. Tietokanta sisältää 21 muuttujaa jokaisesta asuntokaupasta. Aineisto perustuu noin 50 kiinteistövälittäjän vuodesta 1970 lähtien välittämiin asuntokauppoihin (vuodesta 2007 alkaen mukana ovat olleet Huoneistokeskus Oy, Kiinteistömaailma Oy (aiempi PSW), OP kiinteistökeskukset ja Catella Property Oy).


18 (48)

Kuva 4. Tammelan kaupunginosa ja sen vertailualueet.

Kuva 5. Tammelan asuinhuoneistojen ikäjakauma huoneistoalojen perusteella.

Vertailuaineisto ja arviointimenetelmä

VTT:n asuntohintakanta kattaa vuodet 1970–2012. Projektiin on valittu vuosien 1980–2011 aikana tehdyt kaupat. Kerrostaloasuntokauppoja kyseiseltä ajanjaksolta löytyy Tammelasta 2 531 kpl, Armonkalliosta 894 kpl, Juhannuskylästä ja Pohjois-Kyttälästä 970 kpl, Lentävänniemestä 1 204 kpl sekä Haiharasta 479 kpl. Aineistossa on kauppakohtaisia puutteita, joita on tapauskohtaisesti saatettu korjata (esim. osoite- tai kuntatietojen osalta) tai ao. kaupat on poistettu riippuen analyysin edellyttämästä

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

1900 1910 1920 1930 1940 1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020

Tammelan huoneistoalat


19 (48)

tietosisällöstä. Asuntokauppojen hinnat ovat deflatoimattomia, kaupantekoajankohdan mukaisia hintoja. Deflatoimattomuus lisää hajontaa. Tätä on pyritty vähentämään asettamalla tarkasteluvälit suhteellisen lyhyiksi – kuitenkin niin, että edustavia kerrostaloasuntokauppoja on riittävästi. Aineiston sisältämät rakennukset on jaettu ”vanhoihin” ja ”uusiin” kerrostaloihin. Määrittely on aluekohtainen, eli riippuu täydennysrakentamisen aloitusvuodesta. Vertailukaupoiksi on valittu vertailuasuinalueiden toteutuneet kerrostaloasuntojen kaupat. Tarkemmat aluerajaukset on esitetty kunkin kaupunginosa-analyysin yhteydessä. Vertailukaupoista on karsittu pois kohteet, joista on puuttunut osoitetiedot, rakennusvuosi, kauppahinta tai asuinala. Lisäksi mikäli kohteiden tiedot ovat selvästi poikenneet tai olleet ristiriidassa tarkasteltavien alueiden muiden tietojen kanssa, ja on ollut vahva epäilys tietojen paikkansapitävyydestä, on kyseiset kaupat rajattu vertailun ulkopuolelle. Asuinkiinteistöillä ja asunnoilla on muihin sijoituksiin nähden erikoispiirteitä (esimerkiksi tunnesidokset), joita ei aina voi mitata rahassa. Asunnot ovat useimmille välttämättömyyshyödykkeitä, joten niillä on aina tietynlainen kysyntä. Asunnot ovat heterogeenisia, eli poikkeavat toisistaan aina sekä sijainnin että muiden ominaisuuksien osalta. Asuntojen hintoihin vaikuttavat monet kohteen sijainnista ja kaupantekohetkestä riippuvat tekijät. Hinta riippuu ostotilanteessa vallitsevista markkinoista (kysynnän ja tarjonnan määristä), ostajan ja myyjän kaupanteon kiireestä ja ostajan henkilökohtaisista tarpeista ja mieltymyksistä suhteessa sekä itse asuntoon että sen lähiympäristöön (palvelut, liikenneyhteydet, viheralueet, melu ympäristö yms.). Kansantalouden yleinen tilanne (laman aiheuttamat epävarmuudet tms.) ja sen kehitys näkyvät asuntomarkkinoilla kuten myös muutokset rahan saatavuudessa, hinnassa ja maksuehdoissa. Vaikuttavia tekijöitä ovat myös markkina-alueen ostovoima (asukasluku, tulotaso ja työllisyystilanne), keskuksen koko ja luonne (väestömäärä, ikärakenne ja väestökehityksen suunta), kaupunginosan seudullinen sijainti ja liikenneyhteydet, ympäristön laatu, palvelujen taso, rakennuskanta (talotyyppi, ikä, määrä, laatu), asukaspohja (omistus/vuokra-asunnot, hinta- ja vuokrataso), imago, kaavoitussuunnitelmat, kysynnän rakenne ja määrä sekä tarjonta (vapaana olevat tai vapautuvat kerrostaloasunnot). Itse rakennuksen kunnon ja korjaustarpeen ohella myös myyntiajankohta, ympäröivä asuinalue, sen arvostus ja ympäristön tila ovat hintaan vaikuttavia tekijöitä. Asuntokohtaisiin hintatekijöihin kuuluvat sijaintikerros, hissi, ilmansuunta, pinta-ala, huoneiden lukumäärä, tilankäyttö, kunto, varuste- ja laatutaso, hallinta (vuokrattu/omassa käytössä), valoisuus, parveke, sauna jne. Asuntokuntien pienentyminen johtaa asumisväljyyden kasvuun. Tämä on seurausta yleisistä yhteiskunnallisista ja demografisista muutostekijöistä (perheen perustamisista, lasten lukumäärästä, avio- ja avoliittojen määristä, vastaavista erojen määristä, väestön ikääntymisestä, nuorten kotoa muuttamisesta jne.). Myös elintapojen tai elämäntyylien muuttuminen ja tulotason nousu kanavoituvat osittain asumisväljyyteen. Toisaalta taas asumiskustannusten nousu hidastaa väljyyden kasvua kuten myös ansiotason nousun hitaus verrattuna asuntojen hintoihin. Kustannukset ovat sidoksissa asuntojen hintoihin, lainojen korkoihin, vastikemaksuihin ja vuokriin. Taloudellisessa taantumassa tai lamassa asuntojen ja kiinteän omaisuuden arvot voivat laskea jyrkästikin, kuten 1990-luvulla tapahtui. Sosiaalisen asuntotuotannon ja vuokra-asuntojen


20 (48)

osuuden merkittävä kasvu saattaa olla osatekijänä kasvun hidastumisessa joillakin asuinalueilla. Edellä mainitut seikat voivat joko lisätä tai vähentää toistensa vaikutuksia. Suhdanteiden vaikutukset asumisväljyyden yleiseen kasvuun ovat vähäiset, koska sekä asukkaiden kokonaismäärä että asuntokannan pinta-alan kokonaismäärä muuttuvat hyvin hitaasti. Alueiden väliset erot voivat korostua jyrkissä suhdannevaiheissa, jos tai kun (harjoitetusta asuntopolitiikasta riippuen) sosiaalisesti heikentyneessä asemassa olevat kasautuvat tietyille alueille.

Uudet asunnot ovat samalla alueella yleensä vanhoja kalliimpia. Uusien asuntojen osuus koko asuntokannasta vaikuttaa pelkän matematiikan kautta selvästi koko alueen keskimääräiseen hintatasoon (Kuvat 6–7). Täydennysrakentaminen nostaa tästä syystä alueen arvoa paitsi absoluuttisesti (uusien asuntojen kokonaisarvo miljoonina euroina) niin myös suhteellisesti (€/asunto-m2). Asuntokaupassa alueittain laskettuja keskimääräishintoja käytetään (sekä myyjän että ostajan toimesta) yleisesti aluetta kuvaavina vertailuhintoina, jolloin uusien asuntojen korkeampi hintataso säteilee myös vanhojen asuntojen hintatasoon ja keskiarvohinta nousee myös sen takia (eikä vain keskiarvomatematiikan takia). Mikäli täydennysrakentamisen yhteydessä alueelle tulee lisää palveluja ja työpaikkoja ja samalla kohennetaan alueen ympäristön laatua, esim. puistoja, kävelyalueita jne., nousee arvo entisestään. Tällaisessa tilanteessa alueen arvonnousuun on mahdollista aikaansaada itseään ruokkiva positiivinen kierre (Kuva 6). Juuri näistä syistä täydennysrakentaminen nostaa väistämättä alueen kokonaisarvoa ja asuntojen keskihintoja (Kuva 7) – edellyttäen tietysti, että lisärakentamisella ei tuhota alueen aiempia arvoja ja pilata alueen mainetta muutenkaan. Kohteena olevilta esimerkkialueilta voidaan em. matemaattinen heijastusvaikutus laskea suoraan, muu arvonnousun arviointi edellyttää tarkempaa analyysiä.

Kuva 6. Täydennysrakentamisen mahdollistama itseään ruokkiva positiivinen kierre.

6.

Uudistunut ja arvoltaan

noussut alue

4.

Uudet palvelut, työpaikat ja ympäristön kohennus

3.

Uudet talot nostavat alueen

keskihintaa

2. Uusia asukkaita ja työpaikkoja


21 (48)

Kuva 7. Täydennysrakentamisen mahdollistama asuntojen arvonnousu. Esimerkkilaskelmassa on oletettu täydennysrakentamisen määräksi 20 % asuntokannasta ja uudisrakentamisen hintatasoksi 30 % korkeampi taso kuin vanhoissa asunnoissa kuten Tammelassa on tapahtunut. Pelkkä matemaattinen hintavaikutus alueen keskiarvoon on noin +5…+9 %. Jos täydennysrakentamisen määrä olisi noin 50 % nykyisestä kerrosalasta (kuten Tammelassa on arvioitu mahdolliseksi, ks. kohta 3.2, kuva 1), matemaattinen hintavaikutus on jo +10…+17 %. Palvelutason, uusien työpaikkojen ja muun ympäristön kohennuksen lisävaikutus alueen imagoon voi olla hyvinkin suuri, Kuvassa esitetty arvo (+30 %) on laskennallinen oletus.

Tulokset ja päätelmät

Kun halutaan vertailla kahden tai useamman alueen asuntojen neliöhintoja keskenään, ongelmaksi muodostuu se, että on vaikea löytää keskenään täysin vertailukelpoisia alueita. Kaikki alueet ja asunnot ovat omalla tavallaan yksilöllisiä ja kaupantekohetken subjektiivisten seikkojen vaikutuksia arvoon on hankala arvioida. Markkinat ovat tarkastelualueilla ja tarkasteluaikavälillä ohuet, eli tietynlaisia asuntoja on vain vähän, mikä voi vaikuttaa vertailutuloksiin. Myös hintatasot vaihtelevat alueittain (Kuva 8) ja hintatasoissa on tapahtunut eriytymistä.

1990-luvun alun talouskriisin jälkeen asuntojen hinnat ovat nousseet selvästi enemmän kuin rakennuskustannusindeksi. Hinnat ovat samassa ajassa eli 18 vuodessa nousseet 100–300 %, kun rakennuskustannukset ”vain” 45 %. Aiemmin samassa ”hintaryhmässä” olleet alueet Haihara ja Lentävänniemi ovat erkaantuneet omille hintatasoilleen, Haihara yli 40 % korkeammalle tasolle kuin Lentävänniemi. Erkaantuminen alkoi vuonna 2005, jolloin Haiharaan valmistui useita täydennysrakennuskohteita. Samantyyppinen ilmiö on tapahtunut Juhannuskylä – Pohjois-Kyttälässä, joka alkoi erkaantua Tammelan ja Armonkallion ”hintaryhmästä” samoihin aikoihin, mutta todennäköisesti eri syistä. Juhannuskylän ja Kyttälän sijainti keskustassa ja sen aseman suhteellinen parantuminen kasvavalla kaupunkiseudulla lienee erkaantumisen suurin selittäjä.

Rakennusmääräysten kiristyminen ei suuresti vaikuta hintakehitykseen. Sama koskee erilaisia laatu- ja varustetasoja. Rakennuskustannusindeksin muutos on hyvin hidas verrattuna hintojen muutoksiin.

Alueen vanha asuntokanta määrä = 100, hintataso = 100

Alueelle rakennettavat uudet asunnot määrä = 20, hintataso = 130

Uusi asuntokanta määrä = 120, keskihintataso = 105

Alueen vanha asuntokanta määrä = 100, uusi hintataso = 105

Alueelle rakennettavat uudet asunnot määrä = 20, hintataso = 130

Uusi asuntokanta määrä = 120, uusi keskihintataso = 109

Alueelle rakennetaan lisää palveluja ja työpaikkoja, ympäristöä kohennetaan

Alueen asuntokannan arvo nousee määrä = 120, uusi hintataso = 130

matemaattinen keskiarvo nouse

keskiarvo tarttuu vanhalle alueelle

matemaattinenkeskiarvo nousee

monesta syystä johtuva arvonnousu koskee koko vanhaa aluetta


22 (48)

Käyttäjän ja käyttötarkoituksen asettamat vaatimukset vaihtelevat. Käyttäjän toimesta rakennukset voivat menettää arvonsa nopeastikin, jos esimerkiksi korjaustoimenpiteitä laiminlyödään. Tämäntapaisia seikkoja on vaikea havaita ilman, että näkee arvioitavat kohteet. VTT:n asuntohintakannassa huoneistojen ja rakennusten varustelu- ja laatutasot ilmenevät vain karkealla tasolla. Kukin asunto on arvioitu asteikolla hyvä/tyydyttävä/huono. Yhdenmukaista arviointimenetelmää ei ole olemassa ja arviot ovat kaupan välittäjän subjektiivisia näkemyksiä. Esimerkiksi taloyhtiön poikkeuksellisen huono kunto tai vastikään peruskorjatut LVIS-laitteet voivat jossain tapauksissa jäädä arvailujen varaan – joskin rakennuksen valmistumisvuosi ja hintakehitys yhdessä kunnon kanssa saattavat helpottaa arviotyötä.

Kuva 8. Yhteenveto tarkastelualueiden myyntihintojen (€/asunto-m2) kehityksestä vuosina 1980–2011. (Lähteet: VTT:n asuntohintakanta ja indeksin osalta www.tilastokeskus.fi).

Kohdealueisiin ei ole tutustuttu paikan päällä Tammelaa lukuun ottamatta – osittain siksi, että vertailtavat aineistot ja alueet ovat laajoja mutta myös siksi, että asuntokaupat on tehty suurimmaksi osaksi vuosia sitten, eikä tämänhetkinen tilanne vastaa kaupantekohetken tilannetta. Muutamaa vuotta vanhempien kauppahintatietojen osalta ympäristöolosuhteiden ja asuntojenkin laadun arviointi pitäisi tehdä historiadokumenttien pohjalta, johon ei tässä tutkimuksessa ole ollut mahdollisuuksia. Nykytilannetta on arvioitu yleisesti saatavilla olevien karttojen ja ilmakuvien perusteella sekä haastattelemalla paikallisia, projektissa mukana olevia kaupunkisuunnittelijoita ja -tutkijoita.

Kiinteistömarkkinoiden hintojen määräytyminen on yleisimmin luonteeltaan epälineaarista. Tämä tarkoittaa sitä, että hintojen kehitys sisältää yllättäviä aikaan ja tilanteeseen liittyviä tapahtumia, joita ei voi palauttaa yksinkertaisiin syy-seuraussuhteisiin.

Keskustan kerrostaloasunnot ovat huomattavasti kalliimpia kuin Haiharan ja Lentävänniemen asunnot. Haiharan alueen asuntojen arvostus on selkeästi noussut vuoden 2005 jälkeen. Alueen täydennysrakentaminen vuosina 2003–2008 ei yksin selitä arvonmuutosta. Yhtenä suurena tekijänä voitaneen pitää uuden Helsinki-Jyväskylä ohikulkutien valmistumista vuonna 1994. Tietä on myöhemmin jatkettu Nokian, Porin ja Vaasan suuntiin. Haihara-Kaukajärvi alue on saanut nopeat tieyhteydet Tampereen alueelta ulos ja samalla katuverkon kuormitus keskustan suuntaan on vähentynyt.


23 (48)

Kaukajärven alue (johon Haihara kuuluu) on alkanut kiinnostaa jo yrityksiä ja asuntorakentajia ja täydennysrakentaminen alueella jatkuu edelleen. Palveluja on tullut lisää, mm. senioripalvelutaloja. Sitä vastoin Lentävänniemessä vastaavaa arvonnousua ei ole tapahtunut, vaikka täydennysrakentamista on tapahtunut molemmilla alueilla keskimäärin samana vuotena eli 2005 (Taulukko 6). Erona alueilla on lisäksi, että Lentäväniemen vanha kerrostaloasuntokanta on 10 vuotta Haiharaa vanhempaa ja Haiharassa on keskimääräinen kerroslukumäärä kasvanut 2,3:lla, kun Lentävänniemessä se on laskenut 0,6:lla.

Taulukko 6. Yhteenveto vertailussa olevista Tampereen alueista. Neliöhinnat eivät ole suoraan verrattavissa kaupunginosien välillä, sillä asuinalueiden vertailuajankohdat eivät ole samoja ja kaikki rahalliset muuttujat ovat deflatoimattomia.

Täydennysrakentaminen on kannattavinta alueilla, missä vanhojen kerrostaloasuntojen neliöhinnat ovat matalimmat, eli ydinkeskustan ulkopuolella. Keskustassa tai lähellä sitä hinnat ovat nousseet muista syistä ja nousupotentiaali on osittain käytetty. Vain selvästi korkealaatuisemmalla uustuotannolla voidaan päästä samansuuruiseen hinnannousuun (€/asunto-m² tai %) kuin esikaupunkialueilla.

Lentävänniemen kohdalla on syytä huomata, että uusista, vuoden 2003 jälkeen rakennetuista taloista, jokainen asunto on myyty uutena, mikä nostaa arvon positiivista muutosta. Myös Armonkallion uudet asunnot ovat olleet juuri valmistuneista taloista, mutta myyntihintaa on madaltanut vuokratontti ja hissittömyys. Lisäksi jo valmiiksi korkea hintataso ja hyväkuntoisten vanhojen asuntojen osuus pienentää hintaeroa vanhojen ja uusien kerrostaloasuntojen välillä.

Lentävänniemeä lukuun ottamatta vertailualueilla on täydennysrakentamisen yhteydessä rakennettu asuinalaltaan – ja samalla myös huonelukumäärältään – aiempaa suurempia asuntoja, vaikka rakennusvuosien keskiarvot ovatkin lähellä toisiaan. Uusiin rakennuksiin on rakennettu määräysten mukaan hissit – vain Armonkallion kolmikerroksisista uusista rakennuksista hissi puuttuu, mutta se ei ole alentanut kaupunginosan arvoa suhteessa muihin ydinkeskustan alueisiin. Armonkallion huonokuntoisten vanhojen asuntojen muita suurempi osuus myydyistä vanhoista asunnoista saattaa johtua tarkastelualueiden vanhimmasta rakennusten keskiarvovuodesta. Tarkasteluajanjaksona 1997–1999 suureen osaan Armonkallion 1950-luvulla rakennetuista taloista kohdistui todennäköisesti suuria korjauspaineita.

Kaupungiosien

kerrostaloasuntokaupat

Kauppojen lukumäärä

Asuinala KA (m2)

€/asunto‐m

2 (KA)

Hintaero (€/asunto‐m

2)

Rakennusvuosi (KA)

Vastavalmistuneiden

asuntojen osuus myydyistä

Huonelukumäärä ilman

keittiötä (KA)

Hissi

Oma tontti

Asuinkerros (KA)

Kerroslukumäärä (KA)

Asunnon kunto hyvä

Asunnon kunto tyydyttävä

Asunnon kunto huono

TammelaUudet (vuoden 1987 jälkeen

rakennetut talot) 38 60 3213 129 % 2001 63 % 2,1 97 % 95 % 2,7 4,4 94 % 6 % 0 %

TammelaVanhat (ennen vuotta 1988

rakennetut talot) 576 54 2482 1965 2,1 75 % 76 % 3,8 6,4 64 % 34 % 2 %

Armonk.Uudet (vuoden 1996 jälkeen

rakennetut talot) 25 54 1784 135 % 1998 92 % 2 4 % 12 % 2,1 3 91 % 0 % 9 %

Armonk.Vanhat (ennen vuotta 1997


Juhan.Uudet (vuoden 1996 jälkeen

rakennetut talot) 54 62 3638 134 % 2002 27 % 2,4 84 % 100 % 3,9 6,9 98 % 2 % 0 %

Juhan.Vanhat (ennen vuotta 1997


HaiharaUudet (vuoden 2002 jälkeen

rakennetut talot)78 62 2458 155 % 2005 23 % 2,5 90 % 37 % 4,1 6,6 99 % 1 % 0 %

HaiharaVanhat (ennen vuotta 2003

rakennetut talot)123 58 1584 1966 2,3 20 % 98 % 2,7 4,3 57 % 41 % 2 %

Lentavän.Uudet (vuoden 2003 jälkeen

rakennetut talot)23 57 2037 178 % 2005 100 % 2,2 100 % 65 % 2,9 5 100 % 0 % 0 %

Lentavän.Vanhat (ennen vuotta 2004



24 (48)

Ydinkeskustassa sijaitsevien uusien ja vanhojen asuntojen hintaerojen pienuutta verrattuna keskustasta kauempana sijaitseviin kaupunginosiin voidaan selittää myös tontin omistusoikeudella. Omistustonttien kohdalla tontin arvo sisältyy asunnon arvoon, mutta vuokratonttien kohdalla ei. Mikäli tutkimuksessa tarkasteltaisiin myös vastikkeita, voitaisiin tämä ehkä osoittaa korkeammalla vastikkeella.

Armonkallion otos asuinalueen kaupoista on melko suppea. Asuinalueen vanhat rakennukset muutoinkin ovat erilaisia kuin muiden vertailualueiden: hissittömiä kolmikerrostaloja, jotka on rakennettu keskimäärin 1950-luvulla kun vertailukohteiden keskiarvorakennusvuosi on noin 1965. Lisäksi Armonkallion uusien kerrostaloasuntokauppojen tarkasteluajanjakso 1997–1999 on vertailukaupunginosiin nähden vanhin. Armonkallio on kuitenkin valittu vertailukohteeksi lähinnä Tammelan läheisyyden vuoksi.

Tutkimuksen kannalta mielenkiintoiseksi vertailukohteeksi osoittautuivat Haiharan ja Lentävänniemen kaupunginosat. Olennaista on jatkossa selvittää niitä tekijöitä, jotka ovat vaikuttaneet Haiharan alueen positiiviseen arvonkehitykseen lisärakentamisvuosien 2003–2008 aikana ja sen jälkeen ja miksi taas Lentävänniemen arvo on jäänyt kehityksestä jälkeen.

6. Lisä‐jatäydennysrakentamisenhyödyttaloyhtiöidenjaasukkaidenkannalta

Lisärakentamisen hyödyistä ja haitoista on asukkaiden keskuudessa monenlaisia käsityksiä ja mielipiteitä. Osa näkee lisärakentamisen ensisijaisesti hyödylliseksi. Kaikki eivät kuitenkaan hyötyjä koe saavansa. Monenlaiset mielipiteet tulivat hyvin esille Tammelan asukastilaisuuksissa 2011–20128. Mielipiteet hyödyistä ja haitoista riippuvat myös siitä, kuinka paljon ja kauan lisä- ja täydennysrakentaminen on ollut esillä sekä tiedottamisen määrästä. Taulukkoon 7 on koottu keskeisimpiä hyötyjä ja haittoja asukkaiden ja taloyhtiöiden kannalta.

Taulukko 7. Lisärakentamisen hyötyjä ja haittoja taloyhtiöille ja asukkaille.

8 Asukaspalautteiden yhteenvedot Tammelan asukastilaisuuksista kevät 2011 – talvi 2012.


25 (48)

Asunto-osakeyhtiöt ja muidenkin kiinteistöjen omistajat voivat saada tuloja myymällä tai vuokraamalla tontin osan lisärakentamiseen. Vaihtoehtoisesti asunto-osakeyhtiö myy rakennusoikeuden suunnatulla osakeannilla rakennusliikkeelle tai rakennuttajalle. Tuloja asunto-osakeyhtiö voi käyttää peruskorjaushankkeiden rahoittamisessa tai kiinteistön perusparantamisessa. Asunto-osakeyhtiöiden lisärakentaminen on ollut vähäistä viime vuosina. Jonkin verran on otettu ullakoita käyttöön. Kysymys on taloyhtiöille pääosin uudesta asiasta. Alueen asuntokannan arvoon jollakin alueella vaikuttaa monta eri tekijää. Sijainti, liikenneyhteydet ml. kävely- ja pyörätiet, palvelut, uudisrakentaminen, kaupunkitilan mielenkiintoisuus, arkkitehtuuri, talojen kunto, viheralueet ja viihtyisyys ovat esimerkiksi tekijöitä joilla on merkitystä. Myös sijainti ja saavutettavuudet voivat muuttua pitemmän ajan kuluessa, kun esim. keskusta kasvaa johonkin suuntaan tai jos alueen lähellä rakennetaan palvelukeskittymiä tai suuria liikennerakenteita. Asuntoalueen arvoa kohottavia tekijöitä ei välttämättä tiedosteta kovin hyvin vanhoilla asuntoalueilla. Arvotekijät, jotka vaikuttavat pitemmällä aikavälillä, tulevat asukkaiden tietoisuuteen esimerkiksi silloin, kun vanhalle alueelle kehitetään tulevaisuusvisio ja aluetta kehitetään yhteistyössä asukkaiden kanssa. Tilanteessa, jossa täydennysrakentaminen perustuu taloyhtiöiden omaan aktiivisuuteen ja markkinoiden kysyntään, ei useinkaan ole toimijaa, joka nostaisi esille pitemmän aikavälin arvotekijöitä. Lisärakentamisen kannusteena taloyhtiöissä ovat silloin lähinnä rakennusoikeuden myynnistä saatavat tulot. Alueella toimivilla yrityksillä, rakennusliikkeillä, rakennuttajilla, pankeilla ja kiinteistövälittäjillä, on kokemusperäistä tietoa alueiden arvon kehityksestä. Kun arvon noususta alkaa olla merkkejä, siitä pyritään hyötymään ja rakentamismahdollisuuksia haetaan aktiivisesti. Jos alueella lähtee liikkeelle useita lisä- ja täydennysrakennushankkeita, vetää se todennäköisesti liikkeelle myös muita taloyhtiöitä.


26 (48)

7. TulostenyhteenvetoTyössä on tarkasteltu projektin alussa määritellyn Tammelan täydennysrakentamisskenaarion (asuntokerrosalaltaan 130 000 kem2 ja 2 400 asukasta) edellyttämää lisä- ja täydennysrakentamisen kannattavuutta9. Asukasmäärä riippuu uusien asuntojen asumisväljyydestä, joka keskustan kerrostaloissa on ollut noin 40 kem2/asukas. Tuolla väljyydellä edellä esitetty kerrosalamäärä merkitsisi noin 3200 uutta asukasta. Vanhoissa asunnoissa asumisväljyys on tilastojen mukaan selvästi suurempi johtuen lapsien ja nuorien vähenemisestä asukasrakenteessa ja yhden hengen asuntokuntien osuuden kasvusta. Raportissa esitetty lisärakentamisvolyymi ja asukasmäärä eivät ole ennusteita toteutumisesta vaan lähtökohtia lisärakentamisen edellyttämien investointien tarkasteluun. Tammela on sijainniltaan välittömästi keskustassa kiinni oleva alue. Tammelasta on 5 - 10 minuutin kävelymatka rautatieasemalle. Tammelan vieritse kulkee suurin osa kaupungin bussireiteistä. Tammelan sijainti on erinomainen ja sillä on edellytykset lisätä houkuttelevuuttaan lisä- ja täydennysrakentamisen kautta. Tammelan lisä- ja täydennysrakentaminen hyödyntää olemassa olevia investointeja, mistä aiheutuu säästöjä mm. kaupungille. Lisäinvestointien määrä verrattuna uudisalueisiin on 10–50 % riippuen toteutettavien lisäinvestointien määrästä. Nykyisten vesi- ja viemäriverkostojen sekä energiaverkostojen kapasiteetti riittää lisärakentamisen tarpeisiin. Merkittävimmät lisäkustannukset ovat torin uudistamisen yhteydessä tarvittavat kaukolämpöputkiston ja vesiverkostojen siirrot torin alle kaavaillun pysäköintilaitoksen toteutuksen yhteydessä. Energia- ja vesiverkostojen muut investoinnit on katettavissa ensisijaisti liittymämaksuilla. Hajautettu pysäköintivaihtoehto. Lisä- ja täydennysrakentaminen hyötyisi Tammelan pysäköintiratkaisujen kehittämisestä. Tonteilla sijaitsevia pysäköintipaikkoja on siirrettävä osittain uusien kiinteistöjen alle tai yhteyteen. Samalla nykyistä pysäköintinormia kannattaisi oleellisesti keventää. Liki 60 % Tammelan asuntokunnista on autottomia. Tammelan ulkopuolelta tuleva pysäköintitarve edellyttää nykyisen mittari- ja kiekkopysäköintimäärän säilyttämistä. Hajautettu pysäköinti + keskitetty pysäköintilaitos. Keskitetyillä vaiheittain toteutetulla pysäköintilaitoksella voidaan lisätä Tammelan lisä- ja täydennysrakentamismahdollisuuksia. Pääosa Tammelan muualta tulevista kävijöistä voidaan ohjata pysäköintilaitoksen käyttäjiksi. Yritykset ja taloyhtiöt voivat hankkia osan pysäköintipaikoistaan keskitetystä laitoksesta. Keskitetyt nimeämättömät pysäköintipaikat ovat myös kiinteistöjen itse rakentamia pysäköintipaikkoja edullisempia, koska vuoroittaispysäköinti tehostaa pysäköintipaikkojen käyttöä. Pääosa Tammelan pysäköinnistä tapahtuisi edelleen kiinteistöjen omilla ratkaisuilla. Kiinteistöjen pysäköintinormia voitaisiin merkittävästi keventää lisärakennushankkeiden edellyttämissä asemakaavoissa. Lisärakentamisen kannattavuus taloyhtiöiden ja asukkaiden kannalta. Lisärakentaminen on kannattavaa taloyhtiölle, jos rakennusoikeuden myynnistä saadaan joko suunnatulla osakeannilla tai tontin osa myymällä merkittäviä lisätuloja, eikä suurinta osaa tulosta kulu

9 Työn aikana Tampereen kaupungilla laaditut uudet arviot mahdollistaisivat jopa 207 000 kem2 asuntokerrosalan lisärakentamisen (ks. kohta 3.2), mutta niiden aiheuttamia vastaavia laskelmia ei ehditty tähän laatimaan.


27 (48)

korvaavien autopaikkojen rakentamiseen. Lisätuloja taloyhtiöt voivat käyttää peruskorjaushankkeidensa rahoitukseen ja myös korvaavien pysäköintipaikkojen hankintaan. Lisärakentamishankkeiden koon kasvattaminen parantaa niiden kannattavuutta sekä taloyhtiöiden että toteuttajien kannalta. Riittävän suuri hankekoko mahdollistaa myös joidenkin tonttien uudelleenrakentamisen, joilla sijaitsee nyt pienempiä korjaustarpeessa olevia rakennuksia. Korvaavien pysäköintipaikkojen rakentamiseen tarvittavien investointien suuruus on taloyhtiöiden kannalta erittäin oleellinen kysymys hankesuunnittelussa. Taloyhtiöt eivät voi suoraan vähentää tontin myyntitulostaan pysäköintipaikkojen rakentamiskustannuksia vaan investointi on aktivoitava taseeseen ja poistettava kustannus vähitellen enintään 7 % vuodessa. Tammelan täydennysrakentaminen voi uudistaa aluetta monin tavoin. Alue saa uusia jalankulku- ja pyöräily-yhteyksiä keskustaan, puistoja, aukioita, toria ja katuja voidaan kehittää. Alueelle tulee uutta arkkitehtuuria ja sen kaupunkikuvaa voidaan parantaa. Lisäasukkaat voivat turvata palveluiden säilymisen Tammelassa ja myös lisätä niitä. Onnistuneet uudet rakennukset nostavat alueen keskihintatasoa. Hyvään kuntoon korjatut vanhat asunnot hyötyvät myös arvon noususta. Tammelan alueen kehittyminen ja arvon nousu eivät kuitenkaan tapahdu hetkessä. Suunnitteilla olevia alueparannuksia on hyödyllistä pitää esillä, jotta niitä ehditään pohtia.


28 (48)

Liitteet

Liite1.TammelanlisärakentamispotentiaaliTammelan lisärakentamispotentiaali arvioitiin Tampereen kaupungin toimesta projektin aikana uudelleen (7.3.2012) ja alkuperäinen arvio 130 000 kem2 asuntokerrosalaa muuttui 167 00 kem2:ksi ja Tammelan kokonaiskerrosalan kasvuksi arvioitiin jopa 48 %. Seuraavat taulukot kuvaavat uuden arvion mukaisia kerrosaloja, asuntoja asukasmääriä. Kun täydennysrakentamispotentiaalin kerrosala pidetään vakiona, oletettu asumisväljyys (esimerkiksi 40, 50 tai 60 kem2/asukas) määrittelee uusien asukkaiden määrän (2 800–4 200 asukasta).

Uusissa asuinkerrostaloissa väljyys on yleensä pienempi kuin vanhoissa, koska niihin muuttaa enemmän lapsiperheitä kuin muuhun kantaan. Rakennuksen iän mukana väljyys kasvaa, koska lapset muuttavat vähitellen muualle ja vanhemmat muuttavat myöhemmin, jos ollenkaan. Tammelassa sama ilmiö näkyy tällä hetkellä niin, että uusimmissa kerrostaloissa, jotka ovat vuosina 1990–95 rakennettuja, asumisväljyys on keskimäärin 36,2 huoneisto-m2/asukas kun koko Tammelassa se on 41,0 huoneisto-m2/asukas (55,6 asuntokerros-m2/asukas). Pääosa (lähes 70 %) kannasta on rakennettu 1970–80-luvuilla eli ”uusien” väljyys on n. 12 % pienempi kuin keskimäärin 15 vuotta vanhempien (1992–1978) asuntojen. Tämä vastaa aiempia havaintoja mm. pääkaupunkiseudulta, jossa kerrostaloasuntojen väljyyden todettiin kasvavan n. 0,5–1 % vuodessa (aineistona koko pääkaupunkiseudun asuntokanta eriteltynä

TAMMELAN RAKENNUKSIEN KERROSALAT, kem2

nykytilanne lisärakent. yhteensä nykytilanne lisärakent. yhteensä nykytilanne lisärakent. yhteensä

OSMONMÄKI 81 378 58 242 139 620 11 364 7 442 18 806 92 742 83 260 176 002

"RATAPUISTO" 0 25 198 25 198 21 116 3 262 24 378 21 116 28 460 49 576

TAMMELA A 141 985 42 267 184 252 8 197 8 149 16 346 150 182 57 214 207 396

TAMMELA B 131 951 42 137 174 088 34 655 20 167 54 822 166 606 68 898 235 504

TAMMELA YHTEENSÄ 355 314 167 843 523 157 75 332 39 020 114 352 430 646 237 832 668 478

ASUINRAKENNUKSET YHTEIS- JA TOIMITILAT KERROSALA YHTEENSÄ

TAMMELAN ASUNNOT JA ASUKKAAT


OSMONMÄKI 1 195 647 1 842 1 648 1 456 3 104 49 40 45

"RATAPUISTO" 4 280 284 10 630 640 0 40 39

TAMMELA A 1 922 470 2 392 2 518 1 057 3 575 56 40 52

TAMMELA B 1 660 468 2 128 2 210 1 053 3 263 60 40 53

TAMMELA YHTEENSÄ 4 781 1 865 6 646 6 386 4 196 10 582 56 40 49

ASUNNOT (kpl) ASUKKAAT (kpl) ASUMISVÄLJYYS (kem2/asukas)



OSMONMÄKI 1 195 647 1 842 1 648 1 165 2 813 49 50 50

"RATAPUISTO" 4 280 284 10 504 514 0 50 49

TAMMELA A 1 922 470 2 392 2 518 845 3 363 56 50 55

TAMMELA B 1 660 468 2 128 2 210 843 3 053 60 50 57





OSMONMÄKI 1 195 647 1 842 1 648 971 2 619 49 60 53

"RATAPUISTO" 4 280 284 10 420 430 0 60 59

TAMMELA A 1 922 470 2 392 2 518 704 3 222 56 60 57

TAMMELA B 1 660 468 2 128 2 210 702 2 912 60 60 60




29 (48)

10-vuotisikäryhmittäin ja talotyypeittäin: kerrostalot, rivitalot ja omakotitalot, Lahti & Koski 1993, s. 1610). Näillä karkeilla keskimääräistiedoilla laskettuna uusien, lähivuosina Tammelaan rakennettavien kerrostalojen asumisväljyys olisi noin 5–10 % pienempi kuin 1990-luvun alkupuolella rakennetuissa kerrostaloissa on nyt, eli noin 33,5 huoneisto-m2/asukas (noin 41,9 kem2/asukas). Kyse ei kuitenkaan ole vääjäämättä toteutuvasta lainalaisuudesta, vaan keskimääräisväljyyteen voidaan vaikuttaa asuntopolitiikalla eli esimerkiksi säätelemällä asuntojen keskikokoa, hallintamuotoja ja laatutasoa. Suuremmat ja kalliimmat omistusasunnot ovat väljempiä kuin pienemmät ja laatutasoltaan tavanomaiset vuokra-asunnot. Alla olevan kaavion asukasluvut kuvaavat tilannetta, jossa asumisväljyys on 40 kem2/asukas.

10 Lahti, P. ja Koski K., Pääkaupunkiseudun yhdyskuntakustannukset. Vaihtoehtoisten rakentamisalueiden vertailu. Ympäristöministeriö, kaavoitus- ja rakennusosasto, Selvitys 5/1993. 116 s.

0

20 000

40 000

60 000

80 000

100 000

120 000

140 000

160 000

180 000

200 000

nykytilanne lisärakent. yhteensä nykytilanne lisärakent. yhteensä

TAMMELAN KERROSALAT, kem2

OSMONMÄKI "RATAPUISTO" TAMMELA A TAMMELA B

ASUINRAKENNUKSET YHTEIS‐ JA TOIMITILAT

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

nykytilanne lisärakent. yhteensä nykytilanne lisärakent. yhteensä

TAMMELAN ASUNNOT JA ASUKKAAT, kplOSMONMÄKI "RATAPUISTO" TAMMELA A TAMMELA B

ASUNNOT ASUKKAAT


30 (48)

Liite2.Tammelanjaneljänmuunasuntoalueenasuntokauppojenhintavertailu

Tammela

Tammela rajautuu etelässä Itsenäisyydenkatuun, lännessä ratapihaan, pohjoisessa Kekkosentiehen ja idässä Kalevan puistotiehen. Tammelan itäosissa on puutaloja, jotka muistuttavat vanhasta Tammelasta. Muu osa Tammelaa on pääosin tiili- ja betonirakenteisia kerrostaloja (Kuva 9).

Kuva 9. Ilmakuva Tammelan kaupunginosasta. (Lähde: www.eniro.fi)

Tammelan kaupunginosa on rakennettu uudelleen pääosin 1960–80-luvuilla. VTT:n asuntohintakannassa on Tammelan kaupunginosasta (Kuva 11) vuosilta 1980–2011 yhteensä 2 531 kerrostaloasuntokauppaa.


31 (48)

Kuva 10. Alue, jolta Tammelan vertailuaineisto on otettu (musta pisteviiva). Koska Itsenäisyydenkatu on olennainen Tammelaan johtava pääkatu, on hinta-aineisto ulotettu myös sen eteläpuolelle. Kerrosala- ym. tiedot (liite 1, Tammela B) koskevat kuitenkin vain sen pohjoispuolista osaa.

Kuva 11. Tammelan kerrostaloasuntokaupat vuosina 1980–2011 kiinteistön rakennusvuoden mukaan. (VTT:n asuntohintakanta)


32 (48)

Täydennysrakentamista on tapahtunut viime vuosina vähän (Kuva 12). Täydennysrakentamisen alkamisajaksi on määritelty vuosi 1988, johon mennessä pääosa nykyisestä Tammelasta on rakennettu. Eniten kauppoja on täydennysrakentamisjaksolla tapahtunut vuosina 2005–2011, koska vuonna 2006 valmistui alueelle uusia asuntoja, kuva 12.

Kuva 12. Tammelan kerrostaloasuntojen myyntihinnat (€/asunto-m2) vuosina 2005–2011 rakennusvuoden mukaan. (VTT:n asuntohintakanta)

Kuva 13. Tammelan kerrostaloasuntojen myyntihinnat (€/asunto-m2) vuosina 2005–2011 asuinalan mukaan. (Lähde: VTT:n asuntohintakanta)

Vanhojen kerrostaloasuntojen kohdalla toteutuu ”normaali lainalaisuus”, kalliimpia ovat pienet asunnot; asuinalan kasvaessa neliöhinta laskee (Kuva 13). Asunnot, joiden pinta-ala on


33 (48)

20–30 m2 maksavat keskimäärin lähes 3 000 €/m2, kun yli 100 m2 asunnot maksavat enää noin 2 000 €/m2. Uudet kerrostaloasunnot ovat keskimäärin 500–1 000 €/m2 kalliimpia kuin vanhat kerrostaloasunnot (regressiokuvaajien välinen karkea ero). Pienten asuntojen kohdalla ero kaventuu. Keskiarvojen lisäksi on syytä huomata hajonta: samankokoisten asuntojen kohdalla vaihteluväli on yleensä luokkaa 1 000–2 000 €/m2, mutta voi yksittäistapauksissa (”huippuhintaan” myydyn asunnon kokoluokassa) olla jopa yli 3 000 €/m2. Uusien, vuoden 1987 jälkeen rakennettujen asuntojen kauppoja on tehty vähän verrattuna vanhoihin, ennen vuotta 1988 rakennettuihin asuntoihin. Vertailujoukoissa (”vanhat” ja ”uudet” asunnot) voi olla sellaisia eroja ominaisuuksissa, jotka vaikuttavat keskimääräisiin neliöhintoihin. Uusissa rakennuksissa on keskimäärin kaksi kerrosta vähemmän kuin vanhoissa, mutta sen vaikutusta hintatasoon ei ole erikseen selvitetty. Keskimääräinen huoneistoala on kasvanut 11 % (54 m2:stä 60 m2:iin), mikä laskee keskihintatasoa – tässä asuntokauppajoukossa vaikutus on (regressiokuvaajan mukaan arvioituna) suuruusluokaltaan 50 €/asunto-m2 eli 2 %. Uudet kerrostaloasunnot ovat deflatoimattomin hinnoin keskimäärin noin 29 % arvokkaampia kuin vanhat eli keskikoon alenemisen korjattu vaikutus on n. 27 %.

Taulukko 8. Yhteenveto Tammelan kaupunginosasta Vanhojen ja uusien kerrostaloasuntojen vertailu vuosien 2005–2011 aikana tapahtuneiden kerrostaloasuntokauppojen mukaan.

Tammela


Asuinala KA (m2)

€/asunto‐m

2 (KA)


2)

Rakennusvuosi (KA)

Vastavalmistuneiden



keittiötä (KA)

Hissi

Oma tontti

Asuinkerros (KA)


Asunnon kunto hyvä


Asunnon kunto huono

Uudet (vuoden 1987 jälkeen

rakennetut talot)38 60 3213 129 % 2001 63 % 2,1 97 % 95 % 2,7 4,4 94 % 6 % 0 %

Vanhat (ennen vuotta 1988



34 (48)

Armonkallio

Armonkallio sijaitsee Tampereen keskustassa Tampellan kaupunginosassa (Kuva 14). Asuinalueen itä-, etelä- ja länsipuolella kulkee junarata ja pohjoispuolella alue rajautuu Kekkosentiehen/ Näsijärveen.

Kuva 14. Alue, jolta Armonkallion vertailuaineisto on otettu (musta pisteviiva). Ilmakuvan (Kuva 15) ottopaikka ja -suunta on kuvattu sinisellä. (Lähde: www.eniro.fi)

Kuva 15. Ilmakuva Armonkallion kaupunginosasta. (Lähde: www.eniro.fi)


35 (48)

VTT:n asuntohintakannassa on Armonkallion kaupunginosasta (Kuva 15) vuosilta 1980–2011 yhteensä 894 kerrostaloasuntokauppaa. Alueen vanhimmat asuinrakennukset ovat 1900-luvun alkupuolelta aina 1930-lopulle, mutta voimakkainta rakentaminen on ollut 1960-luvulla.

Kuva 16. Armonkallion kerrostaloasuntokaupat vuosina 1980–2011 rakennusvuoden mukaan.. (Lähde: VTT:n asuntohintakanta)

Täydennysrakentamisen ajanjaksoksi on määritelty 1990-luvun loppupuolelta alkanut uudisrakentaminen (Kuva 16). Täydennysrakentamisen hintatason tarkasteluajankohdaksi on valittu vuosien 1997–1999 väliset kaupat (Kuva 17).

Kuva 17. Armonkallion kerrostaloasuntojen myyntihinnat (€/asunto-m2) vuosina 1997–1999 rakennusvuoden mukaan. (Lähde: VTT:n asuntohintakanta)


36 (48)

Vanhoista asunnoista arvokkaimpia ovat tälläkin alueella pienet asunnot. Huoneistoalan kasvu laskee neliöhintaa (kuva 18). Alueelta puuttuvat isot asunnot kokonaan. Koon vaikutus supistuu noin 400 €/m2:iin, kun se Tammelassa oli jopa 1 000 €/m2. Sama vaikutus näkyy myös uusissa asunnoissa hiukan lievempänä, ehkä johtuen siitä, että uudet asunnot ovat keskimäärin 500–600 €/m2 kalliimpia kuin vanhat asunnot (regressiokuvaajien väliset erot).

Kuva 18. Armonkallion kerrostaloasuntojen myyntihinnat (€/asunto-m2) vuosina 1997–1999 asuinalan mukaan. (Lähde: VTT:n asuntohintakanta)

Armonkallio on valittu vertailukohteeksi myös Tammelan läheisyyden vuoksi, vaikka tuoreimmat myyntitilastot ovat vuosilta 1997–1999 eikä uusista, vuoden 1996 jälkeen rakennetuista kerrostaloista tapahtuneita vertailukauppoja ole kuin 25 kpl (Taulukko 9).

Kaupunginosalle ovat tyypillisiä matalat, kolmi-nelikerroksiset hissittömät kerrostalot. Uudet kolmikerroksiset rakennukset ovat myös hissittömiä. Hyväkuntoisten vanhojen asuntojen määrä on alhainen ja huonokuntoisten määrä suuri. Alueen keskimääräinen rakennusvuosi on 1957. Asuinala on uusissa asunnoissa keskimäärin 28 % suurempi kuin vanhoissa. Uudet kerrostaloasunnot ovat deflatoimattomin hinnoin noin 35 % arvokkaampia kuin vanhat.

Taulukko 9. Yhteenveto Armonkallion kaupunginosasta. Vanhojen ja uusien kerrostaloasuntojen vertailu vuosien 1997–1999 aikana tapahtuneiden kerrostaloasuntokauppojen mukaan.

Armonkallio


Asuinala KA (m2)

€/asunto‐m

2 (KA)


2)

Rakennusvuosi (KA)

Vastavalmistuneiden



keittiötä (KA)

Hissi

Oma tontti

Asuinkerros (KA)


Asunnon kunto hyvä


Asunnon kunto huono


rakennetut talot) 25 54 1784 135 % 1998 92 % 2 4 % 12 % 2,1 3 91 % 0 % 9 %Vanhat (ennen vuotta 1997



37 (48)

Juhannuskylä ja Pohjois-Kyttälä

Kuva 19. Alue, jolta Juhannuskylän ja Pohjois-Kyttälän vertailuaineisto on otettu (musta pisteviiva). Ilmakuvan (Kuva 19) ottopaikka ja -suunta on kuvattu sinisellä. (Lähde: www.eniro.fi)

Juhannuskylä ja Kyttälä sijaitsevat Tampereen keskustassa (Kuva 19). Kaupunginosat ovat pääosin tiili- ja betonirakenteisia, mutta seassa on myös puurakennuksia (Kuva 20). Juhannuskylän rajoina toimivat etelässä Satakunnankatu, idässä rautatie, luoteessa Lapintie ja lännessä koski. Kyttälä rajautuu etelässä Ratinaan, idässä junarataan ja lännessä koskeen. Kaupunginosien välisenä rajana toimii Satakunnankatu, jonka ympäristössä on 1900-luvun alun rakennuksia. Koska VTT:n asuntohintakannasta ei löydy Kyttälän eteläosista täydennysrakentamiskohteiden kauppoja, on tarkastelualueeksi valittu Juhannuskylä sekä Kyttälän pohjoisosa. Lapintien luoteispuolen uusi Tampellan asuinalueen kuten myös Ratinan uudiskohteet on rajattu pois, sillä niiden välittömässä läheisyydessä ei ole vanhaa rakennuskantaa. Molemmat muodostavat omat markkina-alueensa, joiden vertaamista olemassa olevaan rakennuskantaan, joka sijaitsee alueiden välissä, ei ole tutkimuskysymyksen vuoksi mielekästä. VTT:n asuntohintakannassa on Juhannuskylän ja Pohjois-Kyttälän alueilta (Kuva 20) vuosilta 1980–2011 yhteensä 970 kerrostaloasuntokauppaa. Kaupunginosia on rakennettu eri vaiheissa (Kuva 21). Eniten on rakennettu vuosien 1960–1980 aikana.


38 (48)

Kuva 20. Ilmakuva Juhannuskylän kaupunginosasta. (Lähde: www.eniro.fi)

Kuva 21. Juhannuskylän ja Pohjois-Kyttälän kerrostaloasuntokaupat vuosina 1980–2011 rakennusvuoden mukaan. (Lähde: VTT:n asuntohintakanta)

Täydennysrakentamista on tapahtunut suurimman rakennusvaiheen (1960–1980) jälkeen kahdessa osassa vuosina 1997–1998 ja 2007–2011. Molempien ajanjaksojen aikana valmistuneet rakennukset on valittu kuuluvaksi täydennysrakentamisen piiriin. Suurin määrä edustavia asuntokerrostalokauppoja on tehty vuosien 2004–2011 aikana, joten tarkasteltavaksi on valittu tämän ajanjakson välisenä aikana tapahtuneet kaupat (Kuva 22).


39 (48)

Kuva 22. Juhannuskylän ja Pohjois-Kyttälän kerrostaloasuntojen myyntihinnat (€/asunto-m2) vuosina 2004–2011 rakennusvuoden mukaan. (Lähde: VTT:n asuntohintakanta)

Vanhat pienet asunnot ovat tässäkin tapauksessa arvokkaimpia, ja asuinalan kasvaessa neliöhinta laskee (Kuva 23). Sama riippuvuus näkyy myös uusissa asunnoissa, jotka ovat keskimäärin 1 000 €/m2 kalliimpia kuin vanhat asunnot (regressiokuvaajien välinen ero).

Kuva 23. Juhannuskylän ja Pohjois-Kyttälän kerrostaloasuntojen myyntihinnat (€/asunto-m2) vuosina 2004–2011 asuinalan mukaan. (Lähde: VTT:n asuntohintakanta)


40 (48)

Myös Juhannuskylän ja Pohjois-Kyttälän asuinalueet on valittu vertailukohteeksi osittain Tammelan läheisyyden vuoksi. Lisäksi kummaltakin alueelta löytyy runsaasti tuoreita kerrostaloasuntokauppoja. Merkittävää on, että suurin osa myydyistä uusista (vuoden 1996 jälkeen rakennetuista taloista) kerrostaloasunnoista on ollut kuntoluokitukseltaan hyviä, vaikka uusista vain 27 % on ollut vastavalmistuneita asuntoja. Kaupunginosan kerrostalot ovat vanhojen osalta noin 6-kerroksisia, uusien kohdalla kerroslukumäärää on korotettu yhdellä. Uudet kerrostaloasunnot ovat deflatoimattomin hinnoin noin 34 % arvokkaampia kuin vanhat.

Taulukko 10. Yhteenveto Juhannuskylän ja Pohjois-Kyttälän kaupunginosista. Vanhojen ja uusien kerrostaloasuntojen vertailu vuosien 2004–2011 aikana tapahtuneiden kerrostaloasuntokauppojen mukaan.

Haihara

Haiharan kaupunginosa sijaitsee Kaukajärven rannalla (Kuvat 24–25). Asuinalue on pääosin rakennettu 1960-luvulla (Kuva 26).

Kuva 24. Alue, jolta Haiharan vertailuaineisto on otettu (musta katkoviiva). Ilmakuvan (Kuva 25) ottopaikka ja -suunta on kuvattu sinisellä. (Lähde: www.eniro.fi).

Juhannuskylä ja Pohjois‐

Kyttälä


Asuinala KA (m2)

€/asunto‐m

2 (KA)


2)

Rakennusvuosi (KA)

Vastavalmistuneiden



keittiötä (KA)

Hissi

Oma tontti

Asuinkerros (KA)


Asunnon kunto hyvä


Asunnon kunto huono


rakennetut talot) 54 62 3638 134 % 2002 27 % 2,4 84 % 100 % 3,9 6,9 98 % 2 % 0 %Vanhat (ennen vuotta 1997



41 (48)

Kuva 25. Ilmakuva Haiharan kaupunginosasta. (Lähde: www.eniro.fi)

VTT:n asuntohintakannassa on Haiharan kaupunginosasta vuosilta 1980–2011 yhteensä 479 kerrostaloasuntokauppaa. Rakentaminen on käynnistynyt vuonna 1965 (Kuva 26).

Kuva 26. Haiharan kerrostaloasuntokaupat vuosina 1980–2011 rakennusvuoden mukaan. (Lähde: VTT:n asuntohintakanta).

Täydennysrakentamiskausi on Haiharassa ajoitettu vuosien 2003–2008 väliselle ajalle. Sitä ennen on rakentamisessa ollut kolmen vuosikymmenen mittainen tauko (Kuva 26). Vuosilta


42 (48)

2006–2011 löytyy riittävästi edustavia kerrostaloasuntokauppoja joten ne on valittu tarkasteluun (kuva 27).

Kuva 27. Haiharan kerrostaloasuntojen myyntihinnat (€/asunto-m2) vuosina 2006–2011 rakennusvuoden mukaan. (Lähde: VTT:n asuntohintakanta)

Vanhoista asunnoista neliöhinnoiltaan arvokkaimpia ovat tälläkin alueella pienet asunnot, ja asuinalan kasvaessa neliöhinta laskee (Kuva 28). Sama suunta näkyy myös uusissa asunnoissa, jotka ovat keskimäärin noin 900 €/m2 kalliimpia kuin vanhat asunnot (regressiokuvaajien välinen ero). Hajonta samankokoisten asuntojen kohdalla on Haiharassakin melko iso, lähes kaikissa kokoluokissa välillä 500–1 000 €/m2, mutta tietyissä kokoluokissa jopa yli 1 000 €/m2.


43 (48)

Kuva 28. Haiharan kerrostaloasuntojen myyntihinnat (€/asunto-m2) vuosina 2006–2011 asuinalan mukaan. (Lähde: VTT:n asuntohintakanta).

Uusien eli vuoden 2002 jälkeen rakennettujen talojen asuntojen kauppoja on tehty suhteellisen paljon verrattuna vanhoihin (Taulukko 11). Ennen vuotta 2003 rakennetuissa taloissa on keskimäärin yli kaksi kerrosta vähemmän kuin uusissa. Uudet kerrostaloasunnot ovat deflatoimattomin hinnoin noin 55 % eli noin 900 €/m2 arvokkaampia kuin vanhat.

Taulukko 11. Yhteenveto Haiharan kaupunginosasta. Vanhojen ja uusien kerrostaloasuntojen vertailu vuosien 2006–2011 aikana tapahtuneiden kerrostaloasuntokauppojen mukaan.

Haihara


Asuinala KA (m2)

€/asunto‐m

2 (KA)


2)

Rakennusvuosi (KA)

Vastavalmistuneiden



keittiötä (KA)

Hissi

Oma tontti

Asuinkerros (KA)


Asunnon kunto hyvä


Asunnon kunto huono


rakennetut talot) 78 62 2458 155 % 2005 23 % 2,5 90 % 37 % 4,1 6,6 99 % 1 % 0 %Vanhat (ennen vuotta 2003



44 (48)

Lentävänniemi

Kuva 29. Alue, jolta Lentävänniemen vertailuaineisto on otettu (musta pisteviiva). Ilmakuvan (Kuva 30) ottopaikka ja -suunta on kuvattu sinisellä. (Lähde: www.eniro.fi)

Kuva 30. Ilmakuva Lentävänniemen kaupunginosasta. (Lähde: www.eniro.fi).

VTT:n asuntohintakannassa on yhteensä 1 204 kerrostaloasuntokauppaa Lentävänniemen kaupunginosasta (Kuva 31) vuosilta 1980–2011. Lentävänniemen rakentaminen on painottunut vuosille 1970–1980 (Kuva 31).


45 (48)

Kuva 31. Lentävänniemen kerrostaloasuntokaupat vuosina 1980–2011 rakennusvuoden mukaan. (Lähde: VTT:n asuntohintakanta).

Täydennysrakentamista on tapahtunut lähinnä vuosien 2003–2005 välisenä aikana (Kuva 32). Tarkasteluajankohdaksi on valittu vuodet 2004–2005, joilta löytyy riittävästi edustavia kerrostaloasuntokauppoja (Kuva 31).

Kuva 32. Lentävänniemen kerrostaloasuntojen myyntihinnat (€/asunto-m2) vuosina 2004–2005 rakennusvuoden mukaan. (Lähde: VTT:n asuntohintakanta).


46 (48)

Kuten yleensäkin, pienet asunnot ovat Lentävänniemessäkin keskimäärin kalliimpia ja asuinalan kasvaessa neliöhinta laskee. Uudet asunnot ovat keskimäärin noin 900 €/m2 kalliimpia kuin vanhat asunnot ja pienten ja suurten asuntojen kohdalla erot ovat suurin piirtein samansuuruisia. Hajonta samankokoisten asuntojen osalta on tälläkin alueella melko iso, suuruusluokaltaan 500 €/m2, mutta voi tietyissä kokoluokassa olla jopa yli 1 000 €/m2.

Kuva 33. Lentävänniemen kerrostaloasuntojen myyntihinnat (€/asunto-m2) vuosina 2004–2005 asuinalan mukaan. (Lähde: VTT:n asuntohintakanta).

Tarkastelluissa kaupoissa keskimääräinen asuinala, huonelukumäärä ja kerroslukumäärä ovat uusien (vuoden 2003 jälleen rakennettujen) kerrostalojen kaupoissa pienempiä kuin vanhoissa taloissa (Taulukko 12). Uudet asunnot ovat lähes 80 % eli noin 800 €/m2 kalliimpia kuin vanhat, ennen vuotta 2004 rakennetuissa taloissa olevat asunnot.

Taulukko 12. Yhteenveto Lentävänniemen kaupunginosasta. Vanhojen ja uusien kerrostaloasuntojen vertailu vuosien 2004–2005 aikana tapahtuneiden kerrostaloasuntokauppojen mukaan.

Lentävänniemi


Asuinala KA (m2)

€/asunto‐m

2 (KA)


2)

Rakennusvuosi (KA)

Vastavalmistuneiden



keittiötä (KA)

Hissi

Oma tontti

Asuinkerros (KA)


Asunnon kunto hyvä


Asunnon kunto huono


rakennetut talot)23 57 2037 178 % 2005 100 % 2,2 100 % 65 % 2,9 5 100 % 0 % 0 %

Vanhat (ennen vuotta 2004



47 (48)


48 (48)

Tammelan täydennysrakentamisen edullisuus · Samalla on mahdollista suunnitella torin uusi ilme. Jos torinaluspysäköintiä ei toteuteta, voidaan torin pinta (asfaltti) uudistaa

Documents