Rapporto di valutazione - Esecuzione Immobiliare nr. 302/2014 studio tecnico professionale per.ind.ed. Carlo Maria Sala Pagina 1 T R I B U N A L E D I U D I N E Esecuzione Immobiliare n. 302/2014 Giudice delle Esecuzioni: Dott.ssa Anna Maria Antonini Anagrafica Creditore procedente: Rappresentato dall’Avvocato Esecutati: Esperto incaricato BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI MANZANO (UDINE) SOCIETA’ COOPERATIVA con sede in Manzano (UD) Via Roma civ. 7 C.F./P.Iva 00251640306 Per.ind.ed. Carlo Maria Sala Viale Venezia 289 Tel/fax +39 0432-234258 Mail [email protected]Pec [email protected]Iscritto al Collegio dei Periti Industriali e dei Periti Industriali Laureati della Provincia di Udine al n° 1961 di posizione tecnico certificato (ISO 17024) per le valutazioni immobiliari Avv. Alberto Freschi con studio in Udine, vicolo Brovedan, 7 E mail pec: [email protected]RAPPORTO DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE COVEG s.r.l. - www.ivgudine.it
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T R I B U N A L E D I U D I N E · portante prefabbricata in pilastri di c.a.v. solaio di copertura in capriate in c.a.p. e soprastanti tegole in c.a.p. con inseriti dei lucernari
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T R I B U N A L E D I U D I N E Esecuzione Immobiliare n. 302/2014
Giudice delle Esecuzioni: Dott.ssa Anna Maria Antonini
BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI MANZANO (UDINE) SOCIETA’ COOPERATIVA
con sede in Manzano (UD) Via Roma civ. 7 C.F./P.Iva 00251640306
Per.ind.ed. Carlo Maria Sala Viale Venezia 289 Tel/fax +39 0432-234258 Mail [email protected] Pec [email protected] Iscritto al Collegio dei Periti Industriali e dei Periti Industriali Laureati della Provincia di Udine al n° 1961 di posizione tecnico certificato (ISO 17024) per le valutazioni immobiliari
Avv. Alberto Freschi con studio in Udine, vicolo Brovedan, 7 E mail pec: [email protected]
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Riferimenti Temporali 21 novembre 2014 conferimento d'incarico di stima e giuramento 25 novembre 2014visure Agenzia del Territorio 23 gennaio e 6 febbraio 2015 Sopralluoghi alla presenza degli esecutati accertamenti edilizio-urbanistici 4 e 5 febbraio 2015; Data di riferimento valutazione 7 febbraio 2015 Identificazione dei lotti LOTTO NR. 1 Descrizione sintetica: Capannone industriale - artigianale Ubicazione: Comune di Pradamano – Via Cussignacco civ. 88 Identificativi catastali: sez. A fg. 7 mapp. 98 cat. D/7 Quota di proprietà: intera proprietà Più probabile valore di mercato in condizioni di vendita forzata (valore base d’asta): € 775.000,00 LOTTO NR. 2 Descrizione sintetica: Abitazione Ubicazione: Comune di Tavagnacco località Feletto Umberto Via Dalmazia 3 Identificativi catastali: fg. 29 mapp. 312 sub. 1 e 2 cat. A/2 e C/6 Quota di proprietà: intera proprietà Più probabile valore di mercato in condizioni di vendita forzata (valore base d’asta): € 190.000,00 LOTTO NR. 3 Descrizione sintetica: Abitazione Ubicazione: Comune di Tavagnacco località Feletto Umberto Via Dalmazia 5 Identificativi catastali: fg. 29 mapp. 312 sub. 3 cat. A/2 Quota di proprietà: per la quota di 1/3 Più probabile valore di mercato in condizioni di vendita forzata (valore base d’asta): € 31.000,00
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Indice
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI, COMPRENSIVI DEI CONFINI E DEI DATI CATASTALI .............................................................................................. .5
2. SOMMARIA DESCRIZIONE DEI BENI ............................................................ 7
3. CORRISPONDENZA TRA PIGNORAMENTO E PROPRIETA’ DEI DEBITORI ......... 13
4. STATO DI POSSESSO DEI BENI ED EVENTUALI CONTRATTI D’AFFITTO .......... 13
5. ESISTENZA DI FORMALITÀ, VINCOLI OD ONERI, GRAVANTI SUL BENE CHE RESTERANNO A CARICO DELL’ACQUIRENTE ............................................... 14
6. ESISTENZA DI FORMALITÀ, VINCOLI OD ONERI, GRAVANTI SUL BENE CHE SARANNO CANCELLATI ............................................................................ 14
7. VERIFICA DELLA REGOLARITA’ EDILIZIA ED URBANISTICA DEL BENE – DESTINAZIONE URBANISTICA - EVENTUALI ABUSI EDILIZI ......................... 16
8. EVENTUALE FONDO PATRIMONIALE .......................................................... 19
9. EVENTUALE DIRITTO DI ABITAZIONE IN FAVORE DEL CONIUGE SUPERSTITE 19
10. VERIFICA DELLA CONTINUITA’ DELLE TRASCRIZIONI .................................. 19
11. EVENTUALI PROVVEDIMENTI DI ASSEGNAZIONE DELLA CASA CONIUGALE AL CONIUGE AFFIDATARIO DEI FIGLI ............................................................ 19
12. EVENTUALE DIVISIBILITA’ DEI BENI ......................................................... 19
13. DETERMINAZIONE DEL VALORE COMMERCIALE DEI BENI PIGNORATI ........... 20
14. FORMAZIONE DEI LOTTI .......................................................................... 24
si segnala un errore nell’identificazione del piano che è il 1°
2. SOMMARIA DESCRIZIONE DEI BENI
LOTTO N° 1
L’edificio in cui è inserito il capannone è rappresentato da un corpo di fabbrica su tre
navate e con soppalco interno e costituito da un’unica unità immobiliare ad uso
indistriale-artigianale.
2.1 Caratteristiche costruttive del fabbricato
Originariamente il primo corpo di fabbrica (anni 1976) è realizzato con struttura
portante prefabbricata in pilastri di c.a.v. solaio di copertura in capriate in c.a.p. e
soprastanti tegole in c.a.p. con inseriti dei lucernari fissi, plinti di fondazione in getto
di cls, tamponamenti esterni in pannelli in c.a.p. e c.a.v. posti in opera ad asse
orizzontale e verticale e sigillati esternamente, pavimentazione in battuto di cemento,
l’ampliamento (anno 2001-2004) è costituito da un’ossatura portante a telai in
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laminati d’acciaio rivestita da tamponature verticali in pannelli di calcestruzzo
coibentati, mentre il solaio del soppalco è realizzato in acciaio-cemento. La copertura
a falde è composta da una soffittatura in pannelli di lamiera.
2.2 Composizione e distribuzione interna
Insistono tre aree lavorazione, nella parte antistante al corpo ampliato sono ricavati
gli uffici, servizi igienici e spogliatoi, nel piano soppalco il refettorio ed un deposito.
2.3 Finiture dell’unità
Pavimentazioni per la zona lavorazione in cemento lisciato, mentre le la zona uffici in
piastrelle di ceramica, i bagni sono rivestiti in ceramica, le pareti divisorie interne sono
in cartongesso e blocchi leca, i serramenti esterni sono in alluminio anodizzato.
2.4 Impianti tecnologici
L’immobile è dotato di impianto elettrico e di riscaldamento, in considerazione però di
vandalismi succeduti nel tempo si ritiene che gli stessi debbano essere rivisitati ed
ricondizionati, come anche l’impianto antincendio.
2.5 Accessi e pertinenze
Al fabbricato si accede attraverso un portone elettrico (non funzionante) direttamente
dalla pubblica via, la corte di pertinenza risulta recintata. Competono dei piccoli
depostiti addossati sul lato est del corpo originario.
2.6 Stato di manutenzione
Seppur la costruzione non risulta datata abbisogna, a parere di chi scrive, di una
manutenzione straordinaria inerente agli impianti, controsoffitti e serramenti esterni. 2.7 Documentazione fotografica
Vista prospettica Sud Vista prospettica Sud
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Vista prospettica Sud Vista prospettica Est
Vista prospettica Nord Vista interna
Vista interna Vista interna
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Vista interna Vista interna
2.8 Determinazione della superficie commerciale
Per quanto riguarda i fabbricati, la superficie esterna lorda (S.E.L.) è stata calcolata
attraverso la misurazione degli elaborati architettonici e confrontati con la planimetria
catastale; i rapporti mercantili utilizzati per il calcolo della successiva superficie
commerciale seguono quanto disposto dalla norma UNI-EN 15733 (già UNI 10750) ed
in alcuni casi da quanto applicato dal mercato locale.
Comune di PRADAMANO - edificio industriale artigianale -
Descrizione Superfici
Superficie capannone originario circa 830 mq x 100% 830,00 mq
Superficie ampliamento circa 2000 mq x 100% 2000,00 mq
Superficie soppalco circa 200 mq x 60% 120,00 mq
Terreno di pertinenza circa 3000 x 5% 150,00 mq
TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE 3100 MQ CIRCA
LOTTO N° 2-3
L’edificio in cui è inserito l’alloggio è rappresentato da un unico corpo di fabbrica su
due piani fuori terra ed uno interrato e costituito da due unità immobiliari residenziali
indipendenti (con locale caldaia e corte di pertinenza comune).
2.1.1 Caratteristiche costruttive del fabbricato
La villa è stata originariamente realizzata (anni 1962) con struttura portante in
muratura portante con solai in c.a. come la copertura a due falde e manto in tegole,
successivamente è stato realizzato un ampliamento per la realizzazione di un piano
superiore della stessa tipologia di materiali costruttivi (anno 1974).
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2.2 Composizione e distribuzione interna
L’unità identificata con il sub. 1 si compone dei seguenti vani: ingresso, cucina,
soggiorno, disimpegno, tre camere da letto, bagno, disimpegno per l’accesso al piano
terra, cantina/taverna, cantina, deposito, locale c.t. (in comunione con il sub.3)
autorimessa (sub.2) e corte comune con il sub. 3. L’unità è posta al piano primo
(sub.2) così è suddivisa: ingresso p.t., disimpegno, cucina/pranzo, soggiorno
(originariamente sottotetto praticabile), due camere da letto, bagno, due terrazze, t
locale c.t. (in comunione con il sub.3) e corte comune con il sub. 3.
2.3 Finiture dell’unità
Le pavimentazioni sono in piastrelle di ceramica per la zona giorno e servizi igienici ed
in legno per la zona notte, i bagni sono rivestiti in ceramica, le pareti divisorie interne
sono in mattoni forati intonacati al civile, i serramenti esterni sono in pvc con vetro
camera e/o doppi serramenti in legno ed alluminio anodizzato completi di avvolgibili.
2.4 Impianti tecnologici
L’immobile è dotato di impianto elettrico, di riscaldamento e rinfrescamento con split
interni ed unità di condensazione, si specifica che non essendo in possesso delle
certificazioni, lo scrivente non è in grado di certificarne la regolarità alle normative in
vigore, altresì la caldaia posta al piano inferiore e nel locale di pertinenza del sub. 1 è
comune alle due unità immobiliari.
2.5 Accessi e pertinenze
Al fabbricato si accede attraverso un portone carraio elettrico e due cancelli pedonali
(per il civ. 3 e civ. 5), tutti prospicienti la pubblica via, la corte di pertinenza risulta
recintata e comune alle due unità residenziali. Compete all’appartamento al piano
terra l’autorimessa al piano interrato contermine al lato nord.
2.6 Stato di manutenzione
L’immobile si presenta in buone condizioni di manutenzione.
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2.7 Documentazione fotografica
Vista prospettica Ovest Vista prospettica Nord-Ovest
Vista prospettica Sud - Ovest Vista prospettica Sud
Vista prospettica Autorimessa Vista interna C.T. comune
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2.8 Determinazione della superficie commerciale
Per quanto riguarda i fabbricati, la superficie esterna lorda (S.E.L.) è stata calcolata
attraverso la misurazione degli elaborati architettonici e confrontati con le planimetrie
catastali; i rapporti mercantili utilizzati per il calcolo della successiva superficie
commerciale seguono quanto disposto dalla norma UNI-EN 15733 (già UNI 10750) ed
in alcuni casi da quanto applicato dal mercato locale.
Comune di TAVAGNACCO - abitazione sub. 1 -
Descrizione Superfici
Superficie abitazione piano scantinato circa 72 mq x 50% 36,00 mq
Superficie autorimessa sub. 2 circa 27 mq x 50% 13,50 mq
Superficie abitazione piano rialzato circa 135 mq x 100% 135,00 mq
Terreno di pertinenza in comunione circa 140 x 10%/2 7,00 mq
TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE 190 MQ CIRCA
Comune di TAVAGNACCO - abitazione sub. 3 -
Descrizione Superfici
Superficie abitazione piano primo circa 100 mq x 100% 100,00 mq
Superficie terrazze circa 12 mq x 25% 3,00 mq
Terreno di pertinenza circa 140 x 10%/2 7,00 mq
TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE 110 MQ CIRCA
3. CORRISPONDENZA TRA PIGNORAMENTO E PROPRIETA’ DEI DEBITORI
Vi è la corrispondenza tra l'atto di pignoramento e la situazione di fatto dei beni che
appartengono ai debitori.
4. STATO DI POSSESSO DEI BENI ED EVENTUALI CONTRATTI D’AFFITTO
4.1 Stato di possesso dei beni (lotto 1- capannone in Pradamano)
Il capannone al momento del sopralluogo risulta non in uso e con all’interno ancora
della documentazione e/o materiali della ditta precedente dichiarata fallita (si specifica
comunque che il fallimento è già stato chiuso).
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4.1.1 Stato di possesso dei beni (lotto 2- abitazione PT-S1 in Tavagnacco)
L’appartamento posto al piano rialzato al momento del sopralluogo risulta abitato dalla
esecutata.
4.1.2 Stato di possesso dei beni (lotto 3- abitazione P1 in Tavagnacco)
L’appartamento posto al piano primo al momento del sopralluogo risulta abitato dalla
famiglia di un comproprietario (con due figli minori) e non esecutato.
5. ESISTENZA DI FORMALITÀ, VINCOLI OD ONERI, GRAVANTI SUL BENE CHE RESTERANNO A CARICO DELL’ACQUIRENTE
5.1 Formalità a carico dell’acquirente
Nella relazione ipotecaria ventennale del notaio dott. Filippo Chiovari di Udine di data
15 settembre 2014, allegata agli atti della procedura:
non sono state rintracciate formalità, vincoli od oneri gravanti sui beni oggetto di
esecuzione che resteranno a carico dell’acquirente, se non determinati dagli atti di
provenienza ai quali si rimanda;
5.2 Eventuali oneri condominiali
Non ci troviamo in ambito condominiale.
6. ESISTENZA DI FORMALITÀ, VINCOLI OD ONERI, GRAVANTI SUL BENE CHE SARANNO CANCELLATI
Sempre nella relazione ipotecaria ventennale del notaio dott. Filippo Chiovari di Udine
di data 15 settembre, produce alla citata data le seguenti indicazioni relativamente
agli aggravi gravanti sui beni e che saranno cancellati:
ISCRIZIONE n.16668/2655 del 10.06.2009
A favore: Banca di Cividale S.p.A.
Contro:
Titolo: ipoteca a volontaria a seguito di atto di mutuo di data 26.05.2009 rep.
196097/44650 notaio Paolo Alberto Amodio di Udine per totali € 280.000,00 di cui €
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160.000,00 di capitale
Beni: Comune di Tavagnacco fg. 29 mapp. 312 sub. 1-2
ISCRIZIONE n.20666/3345 del 14.07.2009
A favore: Casa di Risparmio del Friuli Venezia Giulia S.p.A.
Contro:
Titolo: ipoteca a volontaria a seguito di atto di mutuo di data 19.06.2009 rep.
196295/44747 notaio Paolo Alberto Amodio di Udine per totali € 3.200.000,00 di cui €
1.600.000,00 di capitale
Beni: Comune di Pradamano fg. 7 mapp. 98
ISCRIZIONE n.34675/5706 del 29.12.2011
A favore: Banca di Credito Cooperativo di Manzano (Udine) soc.coop.
Contro:
Titolo: ipoteca a volontaria a seguito di atto di mutuo di data 27.12.2011 rep.
35620/22137 notaio Fabio Conte di Udine per totali € 400.000,00 di cui € 200.000,00
di capitale
Beni: Comune di Pradamano fg. 7 mapp. 98
ISCRIZIONE n.24173/3329 del 13.11.2013
A favore: Banca di Credito Cooperativo di Manzano (Udine) soc.coop.
Contro:
Titolo: ipoteca giudiziale a seguito di decreto ingiuntivo di data 08.11.2013 rep.
3439/2013 Tribunale di Udine per totali € 200.000,00 di cui € 185.633,20 di capitale
Beni: Comune di Tavagnacco fg. 29 mapp. 312 sub. 1-2-3
TRASCRIZIONE n. 13555/10358 del 26.06.2014
A favore: Banca di Credito Cooperativo di Manzano (Udine) soc.coop.
Contro:
Titolo: atto giudiziario – verbale di pignoramento immobili rep. 2674/2014 di data
27.05.2014 Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Udine
Beni: Comune di Pradamano fg. 7 mapp. 98 per la quota dell’intero afferente alla
ditta - Comune di Tavagnacco fg. 29 mapp. 312 sub. 1-2 per la quota dell’intero
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afferente alla - Comune di Tavagnacco fg. 29 mapp. 312 sub. 3 per la quota di 1/3
afferente alla
7. VERIFICA DELLA REGOLARITA’ EDILIZIA ED URBANISTICA DEL BENE – DESTINAZIONE URBANISTICA - EVENTUALI ABUSI EDILIZI
7.1 La regolarità edilizio-urbanistica (lotto 1- capannone in Pradamano)
Anno di costruzione
Fabbricato anteriore 01/09/1967
Titoli autorizzativi esaminati
• licenza edilizia n° 908 di data 18.05.1976 (capannone originario)
• concessione edilizia n° C/2001/10 del 11.07.2001 (ampliamento)
• variante n° D/2003/41 del 23.06.2003 (copertura capannone originario)
• variante n° C/2004/48 del 25.10.2004
• inizio lavori 17.09.2001 e fine lavori 16.12.2004
Fonte documentazione visionata: ufficio tecnico del Comune di Pradamano
Data verifica urbanistica 05/02/2015
Agibilità prot. n° 0001836 pratica n° C/2001/10 del 06.02.2009 (escluso il soppalco)
Certificato energetico non presente
7.2 La regolarità edilizio-urbanistica
Situazione urbanistica
Strumento urbanistico D3-H3 – Insediamenti industriali, artigianali e commerciali
esistenti, commerciali all’ingrosso.
Si specifica che il terreno di pertinenza avendo una superficie maggiore a mq 5.000 vi
è la necessità di allegazione del certificato di destinazione urbanistica il quale avendo
un valore limitato nel tempo, lo stesso sarà richiesto al momento del decreto di
trasferimento immobiliare.
� NON REGOLARITÀ edilizio - urbanistica della costruzione e le difformità della
stessa ai titoli abilitativi edilizi citati, per le seguenti motivazioni: manca il
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certificato di agibilità anche per la parte del soppalco in quanto lo stesso ha subito
una variante architettonica non depositata.
7.3 Eventuali abusi edilizi
Vi è la necessità di presentare una variante in sanatoria (per opere interne) e
successivamente richiedere l’agibilità (per il soppalco) verificando se il collaudo delle
opere statiche ricomprende anche tale lavorazione.
Per quanto riguarda i costi gli stessi sono contenuti in particolar modo da parcelle
professionali (domanda di agibilità, variante architettonica) mentre gli eventuali oneri
dell’amministrazione sono da considerare al momento della presentazione della
pratica, per tale motivo non è possibile da parte dello scrivente poterli quantificare in
maniera compiuta e comunque il sottoscritto ne ha tenuto in debita considerazione
nella valutazione finale.
7.4 Conformità planimetrie catastali
Sì ritiene verosimilmente conforme ad eccezione della scala di accesso al soppalco che
risulta spostata nello stato di fatto.
7.1.1 La regolarità edilizio-urbanistica (lotto 2- 3 abitazioni in Tavagnacco)
Anno di costruzione
Fabbricato successivo 01/09/1967
Titoli autorizzativi esaminati
Indicare la documentazione visionata:
• Nulla osta per l’esecuzione di lavori edili pratica n° 5004 di data 27.12.1961
(fabbricato al piano terra e scantinato)
• Nulla osta per l’esecuzione di lavori edili pratica n° 7143 di data 4.10.1972
(sopraelevazione fabbricato al piano primo)
• Concessione edilizia in sanatoria prot. 3846/86 pratica n° 369 del
12.10.1987 (autorimessa piano interrato)
• Denuncia di Inizio Attività del 7.01.2008 n° 615 cat. 16 per la creazione di
un ingresso autonomo di accesso al piano primo
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Fonte documentazione visionata: ufficio tecnico del Comune di Tavagnacco
Data verifica urbanistica 4/02/2015
Autorizzazione di abitabilità di data 17/12/1962 (fabbricato originario)
Autorizzazione di abitabilità di data 17/04/1974 (sopraelevazione fabbricato)
Autorizzazione di agibilità di data 12/10/1987 (autorimessa)
Certificato energetico non presente
7.2.1 La regolarità edilizio-urbanistica
Situazione urbanistica
Strumento urbanistico Ambito della città consolidata “B” sottozona B2
☺ REGOLARITÀ (per quanto riguarda il lotto 2) edilizio - urbanistica della
costruzione e la conformità della stessa ai titoli abilitativi edilizi citati.
� NON REGOLARITÀ (per quanto riguarda il lotto 3) edilizio - urbanistica della
costruzione e le difformità della stessa ai titoli abilitativi edilizi citati, per le
seguenti motivazioni: il vano adibito a soggiorno del piano primo, originariamente
è stato indicato come sottotetto praticabile altresì la copertura dello stesso non è
conforme alle tavoli progettuali del 1974 ancorché la copertura a detto vano
risulta più alta della falda concessionata.
7.3 .1 Eventuali abusi edilizi
Vi è la necessità di presentare una pratica in sanatoria per il mutamento della
destinazione d’uso del vano ed anche per la volumetria maggiore di quella autorizzata.
Per quanto riguarda i costi gli stessi sono contenuti oltre che nell’attività professionale
anche dagli eventuali oneri dell’amministrazione che sono da considerare al momento
della presentazione della pratica (anche in considerazione che l’abuso si ritiene
effettuato nell’arco temporale dal 1967 al 1977), per tale motivo non è possibile da
parte dello scrivente poterli quantificare in maniera compiuta e comunque il
sottoscritto ne ha tenuto in debita considerazione nella valutazione finale.
7.4.1 Conformità planimetrie catastali
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Non sono conformi in quanto non sono riportate le opere di cui alla DIA del
07.09.2008 relativi alla creazione di un vano per l’accesso autonomo al piano primo,
altresì insiste un vano cantina è stato suddiviso in due stanze autonome.
8. EVENTUALE FONDO PATRIMONIALE
Dalle indagini effettuate il lotto n° 3 ed identificato al C.E.U. al fg. 29 mapp. 312 sub.
3 e per la quota di 1/3 indivisa, è emersa la seguente trascrizione di un fondo
patrimoniale sui beni oggetto di stima, a magistero del Notaio Maria Benedetta di data
11.03.2004 rep. 12960 racc. 1202 registrato a Udine il 31.032004 al n° 1942.
9. EVENTUALE DIRITTO DI ABITAZIONE IN FAVORE DEL CONIUGE SUPERSTITE
Non risulta costituito un diritto di abitazione sugli immobili in esecuzione
10. VERIFICA DELLA CONTINUITA’ DELLE TRASCRIZIONI
Nella relazione ipotecaria ventennale del notaio dott. Filippo Chiovari di Udine di data
15 settembre, allegata agli atti della procedura::
è garantita la continuità storica delle trascrizioni
11. EVENTUALI PROVVEDIMENTI DI ASSEGNAZIONE DELLA CASA CONIUGALE AL CONIUGE AFFIDATARIO DEI FIGLI
Nella relazione ipotecaria ventennale del notaio dott. Filippo Chiovari di Udine di data
15 settembre, allegata agli atti della procedura.
non è stato rinvenuto nessun provvedimento di assegnazione della casa coniugale
12. EVENTUALE DIVISIBILITA’ DEI BENI
Il pignoramento colpisce l’intera proprietà del lotto n° 1 e n° 2;
Mentre colpisce la quota di 1/3 pro indiviso del Lotto n° 3 che lo scrivente data la sua
natura lo ritiene indivisibile ancorché lo stesso come sopra specificato è soggetto per
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1/3 a costituzione di fondo patrimoniale a favore di soggetto proprietario e non
esecutato.
13. DETERMINAZIONE DEL VALORE COMMERCIALE DEI BENI PIGNORATI
13.1 Segmento di mercato (lotto 1- capannone in Pradamano)
Il segmento di mercato1 rappresenta l’unità elementare del mercato immobiliare in cui
viene a trovarsi il bene oggetto d’esame.
Nell’analisi economico-estimativa del mercato immobiliare, lo scrivente ritiene che
l'unità immobiliare possa collocarsi, quindi, in un segmento del mercato definito dai
seguenti principali parametri:
Tipologia del parametro
Definizione Analisi del parametro di segmentazione del mercato
Localizzazione Indica la posizione dell’unità immobiliare nello spazio geografico ed economico, in funzione dei livelli della rendita fondiaria
Unità immobiliare ubicata in zona periferica del Comune di appartenenza
Tipo di contratto
Riguarda la natura della transazione relativa a una compravendita, all’affitto, al leasing, ecc.
Vendita forzata
Destinazione Indica l’uso al quale è adibito l’immobile (abitazione, ufficio, commercio, ecc.)
Industriale – artigianale secondo HBU
Tipologia immobiliare
Riguarda le classificazioni degli immobili, in fabbricati e terreni; in immobili nuovi, usati, ristrutturati o restaurati, ecc.; in unità in condominio o in proprietà esclusiva; ecc.
Fabbricato in proprietà esclusiva in discrete condizioni di manutenzione
Tipologia edilizia
Si riferisce ai caratteri morfologici e funzionali dell’edificio (es.multipiano, villette, capannoni, ecc)
Capannone
Dimensione Indica se si tratta di unità immobiliari piccole, medie o grandi rispetto al mercato immobiliare in esame
Unità di ampie superfici
Caratteri della domanda e dell’offerta
Mirano a descrivere i soggetti che operano sul mercato, i loro comportamenti, le interrelazioni tra domanda e offerta e con altri segmenti di mercato
Domanda costituita da imprenditori del settore e/o investitori
Forma di mercato
Mira a stabilire il grado di competizione, ossia il grado di concorrenza dal lato della domanda e dell’offerta
Concorrenza monopolistica per pluralità di venditori e di acquirenti
Analisi della fase del mercato
Indicare l’andamento ciclico del mercato, fase di espansione, fase di contrazione, fase di recessione, fase di recupero
In fase di contrazione
Livello del prezzo
È rappresentato dal prezzo unitario medio degli immobili del segmento di mercato, oppure dal prezzo unitario minimo e dal prezzo unitario massimo
Prezzi rilavati da borsini FIAIP e FIMAA ed OMI e siti web, da cui i prezzi di compravendite per capannoni industriali: indicativamente da € 250,00/mq ad € 380,00/mq
13.1.1 Segmento di mercato
Tipologia del parametro
Definizione Analisi del parametro di segmentazione del mercato
1 IVS - CVI
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Localizzazione Indica la posizione dell’unità immobiliare nello spazio geografico ed economico, in funzione dei livelli della rendita fondiaria
Unità immobiliare ubicata in zona centrale del Comune di appartenenza
Tipo di contratto
Riguarda la natura della transazione relativa a una compravendita, all’affitto, al leasing, ecc.
Vendita forzata
Destinazione Indica l’uso al quale è adibito l’immobile (abitazione, ufficio, commercio, ecc.) abitazione secondo HBU
Tipologia immobiliare
Riguarda le classificazioni degli immobili, in fabbricati e terreni; in immobili nuovi, usati, ristrutturati o restaurati, ecc.; in unità in condominio o in proprietà esclusiva; ecc.
Fabbricato in proprietà esclusiva in buone condizioni di manutenzione
Tipologia edilizia
Si riferisce ai caratteri morfologici e funzionali dell’edificio (es.multipiano, villette, capannoni, ecc)
Appartamenti
Dimensione Indica se si tratta di unità immobiliari piccole, medie o grandi rispetto al mercato immobiliare in esame
Unità di medie superfici
Caratteri della domanda e dell’offerta
Mirano a descrivere i soggetti che operano sul mercato, i loro comportamenti, le interrelazioni tra domanda e offerta e con altri segmenti di mercato
Domanda costituita da privati per prima casa o investitori per mettere a reddito, mentre offerta singoli privati o imprese costruttrici
Forma di mercato
Mira a stabilire il grado di competizione, ossia il grado di concorrenza dal lato della domanda e dell’offerta
Concorrenza monopolistica per pluralità di venditori e di acquirenti
Analisi della fase del mercato
Indicare l’andamento ciclico del mercato, fase di espansione, fase di contrazione, fase di recessione, fase di recupero
In fase di contrazione
Livello del prezzo
È rappresentato dal prezzo unitario medio degli immobili del segmento di mercato, oppure dal prezzo unitario minimo e dal prezzo unitario massimo
Prezzi rilavati da borsini FIAIP e FIMAA ed OMI e siti web, da cui i prezzi di compravendite per appartamenti in villa: indicativamente da € 800,00/mq ad € 1100,00/mq
13.2 Definizione del valore ricercato
Scopo principale del presente rapporto di valutazione, così come richiesto dal quesito
peritale, è di determinare il valore commerciale dei beni da porre in vendita come
prezzo base d'asta.
Il presente rapporto di valutazione è finalizzato alla determinazione del “più
probabile valore in libero mercato” e del “più probabile valore di mercato in
condizioni di vendita forzata” nell’ambito delle procedure esecutive.
13.3 Procedimento di stima
Il più probabile valore di mercato secondo gli standard internazionali (IVS 2007 –
IVS 1, nota 3.1) ed il Codice di Tecnoborsa (IV edizione, capitolo 4, 2.2) viene
definito come segue:
“Il valore di mercato è l’ammontare stimato per il quale un determinato immobile può
essere compravenduto alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore,
essendo entrambi i soggetti non condizionati, indipendenti e con interessi opposti,
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dopo un’adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito
con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione.”
Il valore di vendita forzata secondo gli standard internazionali (IVS 2007 – IVS 2,
nota 6.11) ed il Codice di Tecnoborsa (IV edizione, capitolo 4, 2.12) viene definito
come segue:
"Il termine di vendita forzata è usato spesso in circostanze nelle quali un venditore è
costretto a vendere e/o non è possibile lo svolgimento di un appropriato periodo di
marketing. Il prezzo ottenibile in queste circostanze non soddisfa la definizione di
valore di mercato. Il prezzo che potrebbe essere ottenuto in queste circostanze
dipende dalla natura della pressione operata sul venditore o dalle ragioni per le quali
non può essere intrapreso un marketing appropriato."
Si riferisce, tra le altre cose, alla mancanza di garanzie postume, alla diversa fiscalità,
alla mancata disponibilità immediata dell'immobile, ai limitati accessi ed altri aspetti
difformi dal libero mercato.
13.4 Scelta del criterio di valutazione in applicazione agli standard
internazionali di valutazione
Gli elementi che intervengono e che verranno presi dallo scrivente in debita
considerazione nella determinazione del più probabile valore di mercato, sono tutta
una serie di condizioni intrinseche (l’ubicazione territoriale, le caratteristiche della
zona, la destinazione dei fabbricati circostanti, i collegamenti viari, la situazione del
mercato immobiliare, ecc.) e di condizioni intrinseche (proprie dell’unità immobiliare in
esame come il suo stato di conservazione e di manutenzione, la consistenza, la
distribuzione interna, la dotazione e funzionalità degli impianti, ecc.). Nel caso in
questione lo scrivente determinerà la sua stima secondo il criterio monoparametrico2
o sintetico per confronto diretto, tenendo conto del principio dell’ordinarietà come
quello dello Highest and Best Use (HBU) ossia il più conveniente e miglior uso,
rappresentante la destinazione maggiormente redditizia per gli immobili esaminati.
2 Procedimento del prezzo di mercato che si basa sull’impiego di un unico parametro di confronto tecnico o economico e di una relazione di proporzionalità diretta tra il valore di stima e il parametro dell’immobile oggetto di valutazione.
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Per quanto sopra quindi, effettuate dalla scrivente tutte le ricerche possibili sui
conosciuti valori unitari attualmente praticati dal mercato immobiliare nel segmento
delle unità residenziali in villa da ristrutturare, del Comune di SAN GIOVANNI AL
NATISONE (Borsino immobiliare FIAP, consulente Immobiliare Il Sole 24 ore,
Osservatorio Immobiliare, ricerca tramite siti internet specializzati in vendita di
immobili, ecc.) ma in considerazione anche dei prezzi marginali ad esso collegati. il
sottoscritto ritiene congruo attribuire un valore economico pari a: € 250,00/mq per il
LOTTO N° 1 e precisando che tale quantificazione considera lo stato di fatto in cui vige
l’immobile alla datazione del presente rapporto di valutazione e di tutti i fattori
esplicitati.
In considerazione degli appartamenti di cui ai LOTTI N° 2 e N° 3 (in Comune di
Tavagnacco), sono stati considerati i Valori Agricoli Medi della Provincia di Udine per le
regioni agrarie di appartenenza e ponderatamente attribuiti in percentuali diverse.
La valutazione di entrambi i lotti tengono in considerazione tutti gli elementi oggettivi
e soggettivi, anche se non apparenti, ma tuttavia sulle considerazioni espresse dal
C.T.U. per la determinazione di un prezzo base d’asta che risulti a livello
concorrenziale. Pertanto in base a calcoli a parte fatti e per brevità omessi, la stima
così si concreta:
LOTTO N° 1
Superficie commerciale omogeneizzata - fabbricato industriale -Capannone e pertinenze di circa mq. 3100,00 x 250,00€ = 775.000,00€
SOMMANO ARROTONDATI A CORPO 775.000,00€
LOTTO N° 2
Superficie commerciale omogeneizzata - appartamento sub. 1-2 -Capannone e pertinenze di circa mq. 190,00 x 1.000,00€ = 190.000,00€
SOMMANO ARROTONDATI A CORPO 190.000,00€
LOTTO N° 3
Superficie commerciale omogeneizzata - appartamento sub. 3 -Capannone e pertinenze di circa mq. 110,00 x 850,00€ = 93.500,00€
SOMMANO ARROTONDATI A CORPO 93.000,00€
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14. FORMAZIONE DEI LOTTI
Sulla scorta di quanto precedentemente esposto, il sottoscritto reputa opportuno
procedere alla formazione del seguenti lotti:
LOTTO 1
Per quanto concerne l’immobile identificato presso l’Agenzia delle Entrate-Territorio
della Provincia di Udine - Servizi Catastali
COMUNE DI PRDAMANO - Catasto Fabbricati
Tipologia : CAPANNONE INDUSTRIALE - ARTIGIANALE
Ubicazione : VIA CUSSIGNACCO CIV. 88
Titolarità : PIENA PROPRIETA’
Sez. Fg Mapp. sub z.c cat. cl. cons. Indirizzo - piano Rendita
A 7 98 D/7 Via Cussignacco 88
PT-P1
€ 9.572,00
Corrispondente al catasto terreni fg. 7 mapp. 98
Nei valori di stima è ricompresa anche l’incidenza dei beni comuni non censibili, quali il terreno di pertinenza
PREZZO BASE D’ASTA per la quota dell’intero € 775.000,00 (diconsi Euro settecentosettantacinquemila/00)
LOTTO 2
Per quanto concerne l’immobile identificato presso l’Agenzia delle Entrate-Territorio
della Provincia di Udine - Servizi Catastali
COMUNE DI TAVAGNACCO – Catasto Fabbricati
Tipologia : APPARTAMENTO DI CIVILE ABITAZIONE
Ubicazione : VIA DALMAZIA CIV. 3
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Titolarità : PIENA PROPRIETA’
Fg Mapp. sub z.c cat. cl. cons. Indirizzo - piano Rendita
BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI MANZANO (UDINE) SOCIETA’ COOPERATIVA con sede in Manzano (UD) Via Roma civ. 7 C.F./P.Iva 00251640306
Per.ind.ed. Carlo Maria Sala Viale Venezia 289 Tel/fax +39 0432-234258 Mail [email protected] Pec [email protected] Iscritto al Collegio dei Periti Industriali e dei Periti Industriali Laureati della Provincia di Udine al n° 1961 di posizione tecnico certificato (ISO 17024) per le valutazioni immobiliari
Avv. Alberto Freschi con studio in Udine, vicolo Brovedan, 7 E mail pec: [email protected]
RAPPORTO DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE - INTEGRATIVO
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Riferimenti Temporali 20 novembre 2016 Richiesta del G.E. ad integrare il Rapporto di valutazione; 29 marzo 2016 Aggiornamento visure Agenzia del Territorio; 30 marzo 2016 Aggiornamento Visure ipotecarie; 24 marzo 2016 Accertamenti edilizio-urbanistici; 30 marzo 2016 Data di riferimento valutazione
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI, COMPRENSIVI DEI CONFINI E DEI DATI CATASTALI .............................................................................................. .5
2. SOMMARIA DESCRIZIONE DEI BENI ............................................................ 6
3. CORRISPONDENZA TRA PIGNORAMENTO E PROPRIETA’ DEI DEBITORI ........... 6
4. STATO DI POSSESSO DEI BENI ED EVENTUALI CONTRATTI D’AFFITTO ............ 6
5. ESISTENZA DI FORMALITÀ, VINCOLI OD ONERI, GRAVANTI SUL BENE CHE RESTERANNO A CARICO DELL’ACQUIRENTE ................................................. 7
6. ESISTENZA DI FORMALITÀ, VINCOLI OD ONERI, GRAVANTI SUL BENE CHE SARANNO CANCELLATI .............................................................................. 7
7. VERIFICA DELLA REGOLARITA’ EDILIZIA ED URBANISTICA DEL BENE – DESTINAZIONE URBANISTICA - EVENTUALI ABUSI EDILIZI ........................... 7
8. VERIFICA DI GRAVAMI DA CENSO. LIVELLO O USO CIVICO ........................... 7
9. IMFORMAZIONE SULL’IMPORTO ANNUO DELLE SPESE CONDOMINIALI
ORDINARIE E STRAORDINARIE GIA’ DELIBERATE ............................................. 7
10. EVENTUALE FONDO PATRIMONIALE .......................................................... 12
11. EVENTUALE DIRITTO DI ABITAZIONE IN FAVORE DEL CONIUGE SUPERSTITE 13
12. VERIFICA DELLA CONTINUITA’ DELLE TRASCRIZIONI .................................. 13
13. EVENTUALI PROVVEDIMENTI DI ASSEGNAZIONE DELLA CASA CONIUGALE AL CONIUGE AFFIDATARIO DEI FIGLI ............................................................ 14
14. EVENTUALE DIVISIBILITA’ DEI BENI ......................................................... 14
15. DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MERCATO DEI BENI PIGNORATI .............. 14
Assunzioni e limiti .......................................................................................... 14
Elenco della documentazione da allegare al rapporto di valutazione ........................ 16
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PREMESSE
Fermo restando che ai quesiti richiesti al momento di assunzione dell’incarico ed a cui
lo scrivente ha dato già risposta nell’elaborato depositato in data 9 febbraio 2015 e
che gli stessi si ritengono ancora validi.
Scopo della presente relazione è di integrare lo stesso, considerando:
LE MODIFICHE APPORTATE AGLI ARTT. 568 E 173bis c.p.c. ED INTRODOTTE DAL D.L. 83 DEL 27.06.2015 CONVERTITO NELLA LEGGE 132 DEL 06.08.2015
A seguito dei quanto sopra e per chiarezza di esposizione il sottoscritto ritiene
opportuno evidenziare il quesito peritale che ad oggi viene proposto ai sottoscritti
esperti e provvedere ad integrarlo ove si rende necessario a seguito dell’introduzione
della recente normativa.
QUESITO PERITALE
“Provveda l’esperto, effettuato sopralluogo con necessario accesso all’interno delle
unità immobiliari e predisposta ampia documentazione fotografica, alla
determinazione del valore di mercato dei beni pignorati, indicando eventualmente i
lotti in cui possono essere ripartiti, e precisando in particolare, seguendo la
sottoindicata elencazione:
1) identificazione dei beni, comprensiva dei confini e dei dati catastali;
2) sommaria descrizione dei beni;
3) corrispondenza tra ciò che il pignoramento ha colpito e ciò che, per le risultanze
peritali, appartiene al debitore;
4) stato di possesso dei beni, con l’indicazione, se occupati da terzi, del titolo in base
al quale sono occupati, con particolare riferimento alla esistenza di contratti
registrati in data antecedente al pignoramento. Laddove si tratti di contratti di
locazione, se hanno data certa, se registrati in epoca antecedente al
pignoramento e se il canone è inferiore di più di un terzo a quello di mercato (al
fine di verificare se sono opponibili alla procedura esecutiva);
5) esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul
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bene che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da
contratti incidenti sull’attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il
suo carattere storico-artistico, le domande giudiziali che possono essere cancellate
dal G.E.;
6) esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno
cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente;
7) previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica
previsto dalla vigente normativa, verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del
bene, nonché dell’esistenza della dichiarazione di abitabilità/agibilità dello stesso.
In caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi
dell'art.36 del DPR n.380 del 06.06.2001 e gli eventuali costi della stessa
altrimenti, la verifica sull'eventuale presentazione di istanze di condono, indicando
il soggetto istante e la normativa in forza della quale l'istanza sia stata presentata,
lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le
eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la
verifica, ai fini dell'istanza di condono che l'aggiudicatario possa eventualmente
presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste
dall'art.40, sesto comma, della Legge 28 febbraio 1985 n.47 ovvero dall'art.46
comma 5 del DPR 06.06.2001 n. 380, nonché delle norme di settore a carattere
regionale, specificando, per quanto possibile, il costo per il conseguimento del
titolo in sanatoria (solo se indispensabile al fine di raggiungere migliori condizioni
di vendita). Delle porzioni di fabbricato e/o manufatti abusivi vanno allegate le
relative fotografie affinché l’acquirente ne abbia chiara e piena comprensione;
8) la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia
stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto del bene del debitore
pignorato sia di proprietà, ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli;
9) l’informazione sull’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione,
su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia
ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni
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anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari
relativi al bene pignorato;
10) nel caso in cui le unità immobiliari siano costituite in “fondo patrimoniale”,
indicare la data di stipulazione e di registrazione dell’atto, nonché se esso sia
stato regolarmente annotato a margine dell’atto di matrimonio;
11) allorché l’acquisto della proprietà del bene in capo al debitore deriva non già da
atto inter vivos ma mortis causa, controllare l’esistenza di eventuale diritto di
abitazione in favore del coniuge superstite;
12) il rispetto del principio della continuità delle trascrizioni;
13) l’esistenza o quantomeno la data di trascrizione di eventuali provvedimenti del
Tribunale di assegnazione della casa coniugale al coniuge affidatario dei figli
(indicando età e numero dei figli);
14) caso di pignoramento di quota, esprima il proprio parere sulla comoda
divisibilità del bene.
15) determini l'esperto nominato il valore dell'immobile sulla base del valore di
mercato, specificando la superficie commerciale dell'immobile, del valore per
metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli
adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di
mercato praticata per l'assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e
precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione
urbanistica, lo stato d'uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli
oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo nonché per le
eventuali spese condominiali insolute;
16) le ordinanze di vendita e i relativi bandini (prima vendita al prezzo di stima e le
altre ordinanze con un ribasso del 25% rispetto al prezzo precedente).
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI, COMPRENSIVI DEI CONFINI E DEI DATI CATASTALI
Vi è già data risposta nel Rapporto depositato in data 09.02.2015 e
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relativamente ai lotti formati (lotto n° 1-2 e 3)
2. SOMMARIA DESCRIZIONE DEI BENI
Vi è già data risposta nel Rapporto depositato in data 09.02.2015 e
relativamente ai lotti formati (lotto n° 1-2 e 3)
3. CORRISPONDENZA TRA PIGNORAMENTO E PROPRIETA’ DEI DEBITORI
Vi è la corrispondenza tra l'atto di pignoramento e la situazione di fatto dei
beni che appartengono ai debitori, ed agli stessi pervenuti: quanto al lotto n° 1 a
seguito di atto di compravendita di data 19.06.2009 rep. 196.294/44.746 Notaio Paolo
Alberto Amodio da Udine e registrato in Udine il 10.07.2009 al n° 10311 serie 1/T;
quanto al lotto n° 2 a seguito di atto di compravendita di data 29.07.1988 rep. 98719
Notaio Alberto Menazzi da Udine e registrato in Udine l’11.08.1988 al n° 4719; quanto
al lotto n° 3 a seguito di denuncia di successione in morte di
avvenuta in data 25.08.1993 registrata a Udine il 04.02.1994 volume 1324 n° 11 e
trascritta a Udine il 13.02.1996 ai nn° 3278/2471 ed allo stesso pervenuto con atto di
compravendita di data 29.07.1988 rep. 98719 Notaio Alberto Menazzi da Udine e
registrato in Udine l’11.08.1988 al n° 4719. Si specifica che il lotto n° 2 è stato
ridotto nel vano soggiorno (come da planimetria allegata e di cui alla DIA
prot. 615 del 07.01.2008) con il fine di realizzare una scala di accesso
autonomamente utilizzabile dal lotto n° 3 e quindi renderlo indipendente. A
parere di chi scrive si rende necessario provvedere alla sistemazione
catastale prima della vendita onde correttamente individuare i due lotti.
4. STATO DI POSSESSO DEI BENI ED EVENTUALI CONTRATTI D’AFFITTO
(lotto 1- capannone in Pradamano – Sez. A fg. 7 pc. 98)
Il capannone alla datazione della presente integrazione risulta in custodia della COVEG
srl
(lotto 2- abitazione PT-S1 in Tavagnacco - fg. 29 pc. 312 subb. 1 e 2)
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L’appartamento posto al piano rialzato al momento del sopralluogo risulta abitato dalla