Ingatlan rtkbecsls
INGATLAN RTKBECSLS2014. mjus 5.
Ingatlan-rtkbecslsSZAKMAI DOLGOZAT
1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. alatti 39773/0/A/3 hrsz-
trsashzi laks piaci forgalmi rtknek megllaptshozAz rtkbecslst
ksztette: Berthty Zoltn 1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz.
3.Telefon: 06 70/4244-680Az rtkbecsls idpontja: 2014. mjus 5.
T A R T A L O M J E G Y Z K1. rtkelsi bizonytvny 3
2. Elzmnyek ismertetse5
2.1 Ingatlan nyilvntartsi adatok 5
2.2 rtkels clja, mdszerei s idbeli hatlya 5
2.3 Helyszni szemle 63. Az ingatlan tgabb krnyezetnek bemutatsa
73.1 Zugl trtnete s bemutatsa 7
3.2 Fldrajzi fekvse 9
3.3 Demogrfia 10
3.4 Gazdasg, kereskedelem 11
3.5 Mvelds s kultra 12
3.6 Oktats 16
3.7 Egszsggy 17
3.8 Sport s szabadid 18
3.9 Kzlekeds, kzbiztonsg 21
3.10 Fejlesztsek 22
3.11 Ingatlanpiac bemutatsa Zuglban ___224. Az ingatlan kzvetlen
krnyezete, diagnosztikja s ptsjog 265. A trsashz bemutatsa 315.1 A
trsashz ltalnos bemutatsa 31
5.2 A hz mszaki ismertetse s diagnosztikja 34
5.3 A hz funkcionlis diagnosztikja 386. Az rtkelend ingatlan
bemutatsa 406.1 A laks ltalnos bemutatsa 40
6.2 A laks mszaki diagnosztikja 43
6.3 A laks funkcionlis diagnosztikja 45
7. rtkbecsls 477.1 Az rtkbecsls mdszereinek bemutatsa 47
7.1.1 Piaci sszehasonlt adatok elemzsn alapul rtkelsi mdszer
47
7.1.2 Hozamszmtson alapul rtkelsi mdszer 48
7.1.3 Kltsgalap rtkelsi mdszer 49
7.1.4 Vgs rtk meghatrozsa 50
7.2 A vizsglt ingatlan rtkbecslse 51
7.2.1 rtkels piaci sszehasonlt mdszerrel 51
7.2.2 rtkels hozamszmtssal 54
7.2.3 rtkels kltsgalap mdszerrel 56
7.2.4 Vgs piaci rtk meghatrozsa 59
8. Megjegyzsek, felttelezsek, korltozsok 60
Felhasznlt irodalom 61MELLKLETEK1. szm mellklet - Tulajdoni
lap
2. szm mellklet - Fldhivatali trkpmsolat
3. szm mellklet - Helysznrajz
4. szm mellklet - Az ingatlan alaprajza
RTKELSI BIZONYTVNYMEGBZ:Baccara Holding Kft.2344 Dmsd, Kossuth
L. utca 111.AZ INGATLAN CME:1141 Budapest, Kalocsai utca 63. fsz.
3.AZ INGATLAN HELYRAJZI SZMA:39773/0/A/3AZ INGATLAN TPUSA:trsashzi
laksAZ INGATLAN HASZNOS ALAPTERLETE:78 m2AZ RTKBECSLS
CLJA:piaci-forgalmi rtk meghatrozsaAZ RTKELS MDJA:Az rtkels a piaci
sszehasonlt, hozamszmtson alapul s kltsgalap rtkbecslsi mdszerek
egyttes alkalmazsval kszlt.AZ INGATLAN MEGLLAPTOTT PIACI-FORGALMI
RTKE:24.357.000,- Ft,azaz huszonngymilli-hromszz-tvenhtezer
forint.MEGJEGYZS:A megllaptott rtk az ingatlan tehermentes llapotra
vonatkozik.A HELYSZNI SZEMLE IDPONTJAI:2014. prilis 15.AZ RTKBECSLS
FORDULNAPJA:2014. mjus 05.AZ RTKBECSLS RVNYESSGE:90 nap
RTKELI NYILATKOZATAlulrott rtkel kijelentem, hogy munkmat a
szakmban ismert s elfogadott mdszerek alkalmazsval legjobb tudsom
szerint lelkiismeretesen vgeztem. Az ingatlan helyszni
szemrevtelezst szemlyesen hajtottam vgre. A vizsglt ingatlan piaci
rtknek meghatrozshoz, a legalkalmasabb eszkzket hasznltam
fel.Tisztban vagyok azzal, hogy az rtkre vonatkozan kifejtett
megllaptsok egzakt mdon nem bizonythatk, illetve garantlhatk teljes
mrtkben, azonban nincsenek kitve rzsek, befolys, szemlyes rdek vagy
hinyos hozzrts hatsainak. Kijelentem, hogy az rtkels trgyt kpez
ingatlannal s az rintett felekkel kapcsolatban sem a mltban, sem
jelenleg rdekeltsgem nem ll fenn.Az rtkeli djazs (ami jelen esetben
szintn nem ll fenn) s a megllaptott rtk kztt semmifle sszefggs
nincs.A szakvlemnyt csak az abban megjellt clra lehet felhasznlni,
minden tovbbi felhasznls csak a szakvlemny ksztjnek rsbeli
hozzjrulsval lehetsges.
Budapest, 2014. mjus 5.Berthty Zoltningatlan rtkbecsl
2. ELZMNYEK ISMERTETSEDolgozatom tmja Budapest fvros XIV.
kerletben, Zuglban (Alsrkos) tallhat trsashzi laks forgalmi
rtkbecslse. A 39773/0/A/3. helyrajzi szm laks a Kalocsai utca 63.
szm alatti 3 emeletes, 10 laksos trsashz fldszintjn tallhat.2.1
Ingatlan nyilvntartsi adatokAz ingatlan-nyilvntarts szerinti
llapotot a tulajdoni lap (1.sz. mellklet) tartalmazza. A
mellkletben becsatolsra kerlt tulajdoni lap nem hiteles. Tnyleges
rtkbecsls esetn 30 napnl nem rgebbi, hiteles tulajdoni lapra van
szksg. A tulajdoni lapon szerepl adatok:A vizsglt ingatlan cme:
1141 Budapest, XIV. ker. Kalocsai utca 63. fldszint 3. ajtAz
ingatlan helyrajzi szma: 39773/0/A/3A tulajdoni lap kelte:
2014.04.17.I. rsz Az ingatlan adataimegnevezs: trsashzi laksterlet:
78 m2szobk szma (egsz / fl): 2/1eszmei hnyad: 103/1000tulajdoni
forma: magntulajdonAz ingatlan trsashzi formban mkdik.II. rsz
TulajdonosokBaccara Holding Ingatlankezel Kft.2344 Dmsd Kossuth L.
utca 111.III. rsz Terhek, jogok, tnyekAz ingatlan jelenleg per,-
teher,- szolgalom,- s idegen ignytl mentes, forgalomkpes llapot.2.2
rtkels clja, mdszerei s idbeli hatlyaAz rtkels clja:Megbz a Baccara
Holding Kft. az ingatlan 1/1 arny tulajdonosa, az ingatlan piaci
rtkestse cljbl krt fel az ingatlan piaci rtknek meghatrozsra.
Az rtkels mdszere:Piaci rtk alatt az a becslt sszeg rtend,
amelyrt egy ingatlan az rtkels idpontjban gazdt cserlhetne,
magnjogi adsvteli szerzds keretben, egy hajlandsgot mutat elad s
vev kztt, tisztessges felttelek mellett zajl tranzakci keretben,
felttelezve, hogy az ingatlan a piacon nyilvnosan meghirdetsre
kerlt, a piaci krlmnyek lehetv teszik a szokvnyos rtkestst s annak
lebonyoltsra az ingatlan termszettl fgg, megfelel idtartam ll
rendelkezsre. Tovbb fontos, hogy mindkt fl jl informltan,
krltekinten s knyszer nlkl cselekedjen.Az rtkelst a 26/2005. (VIII.
11) PM rendelettel mdostott 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet alapjn
legalbb ktfle, lehetsg szerint azonban mind a hromfle a piaci
sszehasonlt adatok elemzsn alapul rtkels, a hozamszmtson alapul
rtkels, valamint a kltsgalap rtkelsmdszervel kell elkszteni.Majd a
vgn a hrom sszegbl kpzdik a vgleges piaci rtk.n is a
legoptimlisabbnak tartottam mind a hrom mdszert alkalmazni s
sszevetni, hogy minl pontosabb rtket tudjunk meghatrozni.Az rtkels
idbeli hatlya:Az rtkelsi szakvlemny idbeli hatlya a fent
hivatkozott jogszably 5. -a alapjn az rtkels ksztsnek idpontjtl
szmtva legfeljebb kilencven nap.2.3 Helyszni szemleAz ingatlan
szemrevtelezse cljbl 2014. prilis 15-n helyszni szemlt tartottam,
az ott tapasztaltakat a feljegyeztem s a dolgozatban ki is fejtem.
Az rtkbecslst az aktulis llapot alapjn ksztettem el.A helyszni
szemle kizrlag szemrevtelezs tjn trtnt, gy a csak bontssal feltrhat
rejtett hibkrt felelssget nem vllalok.A helyszni szemln jelen volt
a Kft tulajdonosa is.
3. AZ INGATLAN TGABB KRNYEZETNEK BEMUTATSA3.1 Zugl bemutatsa s
trtneteBudapest XIV. kerlete a fvros pesti oldaln tallhat. Trtnelmi
neve Zugl, a kerleti nkormnyzat is ezt hasznlja hivatalos nvknt,
rgi nmet neve Lerchenfeld. Kzepes mret, terlete 18,15km, azonban
tbb, mint 123 ezer ember otthona, gy a fvros harmadik legnpesebb
kerlete (a pesti oldalon a legnpesebb). Szmos olyan kzpletet
tallunk itt, melyek orszgos kulturlis, sportcl feladatot ltnak el.
A belvroshoz viszonylag kzel tallhat. Hatrai szakon a IV. kerlet,
szakkeleten a XV. kerlet, keleten a XVI. kerlet, dlen a X. s VIII.
kerlet, dlnyugaton a VII. kerlet, nyugaton a VI.kerlet,
szaknyugaton pedig a XIII. kerlet. Nagy rsze zldvezet, ezrt
nevezhetjk Pest tdejnek is, 2400000m zldfellet tallhat terletn,
belertve a vros egyik legnagyobb parkjt, a Vrosligetet. Szmos
laktelepe kzl a legnagyobb a Fredi utcai. A Zugl nv keletkezst
ktflekppen magyarzzk. A Magyar nyelvr folyirat szerint a szugly
vagy a zugla sz a 19. szzadi nyelvhasznlatban sarkot, zugot, kuckt
vagy zskutct jelentett, azaz Zugl a tgas pesti hatr egy kis sarka
volt. A msik elkpzels szerint a szugl nmet eredet sz, s mocsrlyukat
jelent. Zuglt egszen a XIX. szzad vgig Szuglnak neveztk, ennek
emlkt rzi a mai Szugl utca. Vrosrszei: Alsrkos, Herminamez,
Istvnmez, Kiszugl, Nagyzugl, Rkosfalva, Trkr, Vrosliget.
1935-tl ltezik nll kerletknt, korbban Terzvros, Erzsbetvros s
Kbnya osztozott a terletn. Ekkor a vrosrsz a Rkosvros nevet kapta,
s csak 1950-ben Nagy-Budapest kialakulsakor lett Zugl. A mai kerlet
helyn volt a trtnelmi Rkos mezeje, amely a kzpkorban lakatlan,
erds-mocsaras vidk volt. Itt tartottk a kzpkori magyar
orszggylseket s itt emeltk 1445-ben Hunyadi Jnost Magyarorszg
kormnyzi mltsgba. A Rkos-patak mellett rkszok, a Vrosliget terletn
vadszok tanyztak. A vidk Pest vros fejldsvel a 17. szzadban egyre
koprabb vlt, mivel az ptkezsekhez szksges faanyagot itt vgtk ki. I.
Lipt nmet-rmai csszr a terletet Pest vrosnak adomnyozta. A vros a
18. szzad kzepn jra fsttatta a vidket, fleg fzfk ltetsvel. A
Herminamez nvadja Hermina Amlia fhercegn, Jzsef ndor jtkonysgrl
ismert lenya, aki apca lett, s egy prgai kolostor vezetjeknt,
fiatalon hunyt el. Tiszteletre plt a Hermina kpolna, amelyet
1856-ban szentelt fel Scitovszky Jnos esztergomi rsek. A
Herminamez, s vele Zugl trtnete ettl a naptl datldik. A vros
terjeszkedsvel, majd a Vrosliget kialakulsval a 19. szzadban a
terlet kopr sivatagbl lassan kultrterlett s teleplshelly vlt. A 19.
szzad elejn 1850 krl jelentek meg az els villk a mai Hermina t
krnykn s az Ajtsi-Drer sor elejn, a tbbi terlet azonban lakatlan
volt. Az 1880-as, 90-es vekben kezdett beplni a Thkly t s az
Erzsbet kirlyn tja, a szzadforduln a Bosnyk tr krnyke. A Vrosliget
a millenniumi nnepsgek alkalmra plt, 1906-ra kszlt el a Mcsarnok s
a Szpmvszeti Mzeum. Szablyoztk a Vrosligeti tavat, feltltttk a
Pva-sziget kt csatornjt s a tba vezettk a Rkospatakot. Kialaktottk
a vrosligeti krutat. Megplt a hres Vajdahunyad vra s a Hsk tere. A
szzadfordul eltt a londoni utn msodikknt Eurpban elkszlt a
Millenniumi Fldalatti Vast egy szakasza is. Zuglnak a szzadfordul
elejn kialakult thlzata tgondolt vrosfejleszts eredmnye. A sugrirny
thlzat jelents forgalmat bonyolt le, tekintettel arra, hogy Zugl a
fvros kzpontja s az n. alv vrosrszek, valamint az agglomerci kztt
helyezkedik el. A mai kerlet kls rszein a 20. szzad elejn indult
meg az iparosods.A XIV. kerletet 1930-ban alaktottk hrom msikkal
(XI-XIII.) egytt. Terlete korbban a VI., VII. s X. kerletekhez
tartozott. Istvnmezt haznk utols ndorrl neveztk el, egyik cscskben
tallhat a Keleti Plyaudvar. A msodik vilghbor utni vtizedekben tbb
laktelep plt. (Pldul a Fredi ti, Kerepesi ti, Nagy Lajos kirly ti,
Kacsh Pongrc ti.) 1980-ban Zuglban nyitottk meg az orszg els,
nyugati mdon felptett zletkzpontjt, a ma is mkd Sugrt. Az
zletkzpontot 2004-ben korszerstettk, mozit s ms szrakoztat
ltestmnyeket hoztak benne ltre, gy a Zugli Mozi, va Mozi, Sport
Mozi bezrst kveten ismt van Zuglnak sajt mozija. A szocializmus
idejn itt kapott helyet a Danuvia Gpgyr, az Elektroakusztikai Gyr,
az MTA Kutatsi Eszkzket Kivitelez Vllalata, a Budapesti Porcelngyr,
a Geofizikai, a Fldtani s a Gygyszerszeti Intzet. Szintn itt plt
fel a Pusks Ferenc Stadion (korbban Npstadion), a Kisstadion, a
legett Budapest Sportcsarnok helyn pedig a mai Papp Lszl
Sportarna.ptett rksgnek legrtkesebb darabjai a Vrosligetet s az azt
kzrefog vrosrszeket, a Hermina- s az Istvnmezt dsztik. Ezek kztt
kiemelkednek Hild Jzsef, Lechner dn s Lajta Bla eurpai jelentsg
alkotsai. Szmos zugli hz lvez orszgos, fvrosi, vagy helyi memlki
vdelmet, st a Vrosliget terletn tallhat Hsk tere a Szpmvszeti Mzeum
s a Mcsarnok pletvel Vilgrksg rszt is kpezi.A Polgrmesteri Hivatal
a Ptervrad utca 2. szm alatt tallhat, a polgrmester jelenleg Papcsk
Ferenc 2010. szeptembere ta.3.2 Fldrajzi fekvsA mai Zugl, Budapest
XIV. kerlete, a vros centrumtl keletre tallhat, Pest kzps rszn.
szak-dli irnyban szak-Pestet s Dl-Pestet, Kelet - Nyugat irnyban a
belvrost s a kls kerleteket kti ssze. Mintegy 18,15km terleten
fekszik. Terlete alapjn a fvros kzepes nagysg kerletei kz tartozik.
Hatrai a Stadionok metrllomstl, az ramutat jrsa szerint krbe: Dzsa
Gyrgy t, Vgny utca, Dvnyi t, Tatai utca, Rkospalotai krvast sor,
Szugli Krvast sor, Kerepesi t. Fldrajza nem sok vltozatossgot
mutat, mivel Zugl terlett, mint ltalban a magyar fvros pesti oldalt
sem hegyek, sem dombok nem tagoljk. Zugl legnagyobb zld terlete a
Vrosliget, amely vltozatos nvny kultrval rendelkezik. Megtallhat
itt tbbek kztt a mocsri ciprus, tatr juharfa, vrs tlgy, gerfa,
berkenyefa, valamint a platnfa. A Liget legidsebb platnfi Jzsef
ndor Alcsti Arbortumbl szrmaznak, amelyeket 1818-1830 kztt
teleptettek be. A korukra tekintettel a npnyelv napleoni fknak
nevezte ket. Zugl folyvize a Rkos-patak, amely a kerletet teljes
egszben keresztlszeli. Ez a patak tpllta hossz idn keresztl a
Vrosliget tavt. A Rkos-patak a fvrosi szakaszon a Duna leghosszabb
mellkvize, amely Gdll kzelben ered, s 42 km hossz utat tesz meg a
Dunig. Zugl legjelentsebb termszeti kincse a Vrosliget alatt
tallhat termlvz kszlete. Ennek a felkutatsa Zsigmondy Vilmos
(1821-1888) bnyamrnk kitart kutat munkjnak az rdeme. Az ltala
1868-ban elkezdett artzi ktfrs, 1878-ban sikert eredmnyezett s ezt
kveten kzhasznostsa is elkezddtt. Jelenleg is Vrosliget egyik artzi
ktja ltja el az 1913-ra megplt Szchenyi Frd medencit.3.3 DemogrfiaA
mai Zugl terlete az 1800-as vek vgig igen kis npessgszmmal
rendelkezett, benpeslsnek kezdete a XX. szzad elejre tehet. Zugl
dinamikus nvekedst jl jellemzi, hogy 1920 s 1980 kztt a vilghbors
1940-es veket leszmtva minden vtizedben tbb mint 20.000 fvel bvlt a
terlet lakossga: ennek eredmnyeknt 1980-ra mr csaknem 170.000-en
ltek itt. A nvekeds ekkor viszonylag hirtelen deficitbe csapott t
egyre tbben kltztek ki a krnyez, agglomercis teleplsekre s a
tvolabbi, vidki trsgekbe egyarnt. A rendszervltozst kveten
folytatdott ez a folyamat: 1990 s 2005 kztt Zuglban a laknpessg
szma a budapesti tlagot meghalad mrtkben, kb. 19%-kal cskkent, de
gy is Budapest harmadik legnagyobb kerlete maradt. Az 1980 s 2005
kztt eltelt 25 v sorn sszesen kzel 50.000 lakost vesztett Zugl, m a
2004-2005-s fordulpontot kveten a npessgszm jra lass nvekedsnek
indult. A laknpessg s lland npessg kztti kb. 7%-os eltrs azrt is
nagyon lnyeges, mert a kzszolgltatsok tervezse sorn a kerletben
ideiglenes lakcmmel rendelkezk sem hagyhatk figyelmen kvl, hiszen k
is ignybe veszik a kerlet kzszolgltatsait.Zugl a fvros egyik
legjelentsebb kerlete, a lakossg ltszma kzel 112.000 f. A kerletet
srn beptett, tlagos npsrsge 7205 f/km. Zugl lakosainak szma az elz
vekhez kpest emelkedett, hisz e kerlet olvaszttgelye mindazon
elnyknek, amit egy fvrosi lakos csak kvnhat. Hatalmas zld felletek,
nyugodt kertvrosok, szp pletek s kiforrott infrastruktra, mindezek
mellett frekventlt, a belvros kzvetlen kzelben. Ezrt nemcsak az
idsebb korosztly szeret itt lakni, hanem egyre tbb fiatal is erre
vgyik. Zugl laki szmra egyre fontosabb a zld terletek bvtse,
gondozsa, a kerlet rtkeinek megrzse. Csendesebb, mint a belvrosi
vrosrszek, ugyanakkor a krnyez kls kerleteknl nvsabb a lakossg
sszettele Zuglban s a XVI. kerletben.
3.4 Gazdasg, kereskedelemZugl gazdasgi jelentsge fvrosi
viszonylatban egyre jelentsebb vlik, ami elssorban a tudsipari, az
egszsggyi klaszter, a szabadid-kultra-turisztikai klaszter,
sszessgben a fehrgallros munkahelyek fejlesztsben realizldhat. A
2001. vi npszmlls idejn 56 ezernl tbb munkahely volt a kerletben,
ami a fvrosban tallhat munkahelyeknek a 6,6 szzalka. A Zuglban l
aktv keresk (foglalkoztatottak) szma tbb, mint hatezer fvel
kevesebb a kerletben dolgozk szmnl, vagyis Zuglnak valamivel
nagyobb a foglalkoztatsi potencilja, mint a helyben l aktv keresk
ltszma.2006-ban a fvrosban regisztrlt vllalkozsok 6,8%-a, kzel 24
ezer vllalkozs mkdtt Zugl terletn. A kerletben mkd vllalkozsok 40
%-a egyni vllalkozs, a tbbi valamilyen trsas vllalkozsi formban
mkdik. A kerletben kzel tszz telepengedllyel rendelkez helysznen
mkdik valamifle gyrtssal, trolssal, raktrozssal vagy gpjrmjavtssal
foglalkoz zem. Legtbb zem Alsrkos patakon tli terlet dli rszn (70
db), valamint a Rkosrendez (68 db) s a vroskzpont (63 db) terletn
tallhat. Legkevesebb a Kerepesi ti laktelepen (11 db), a Fredi ti
laktelepen (15 db), a Kacsh Pongrc laktelepen (15 db) s a Vrosliget
trsgben (15 db) helyezkedik el. Zugl Vroskzpont terletn klnsen nagy
sllyal van jelen a nyomdaipari tevkenysg (10 db) s az orvosi
mszergyrts (6 db) Textilipari, felsruhzati tevkenysget folytat
telephelyek sszpontosulnak a Fredi ti laktelepen s a Kerepesi ti
laktelepen is.Zuglban a kereskedelem s a szolgltatsok is jelents
tnyezi a kerlet gazdasgnak. A kiskereskedelemi zletek szma s az
zletek profiljnak sszettele vltozson ment keresztl 1996 s 2006 kztt
az egsz fvrosban, gy Zuglban is. 10 v alatt kzel 19%-kal cskkent a
kiskereskedelmi zletek szma a kerletben, mg ez id alatt a fvros
kiskereskedelmi hlzatban csak 8 %-os cskkens ment vgbe. A fvrosi s
ezen bell a zugli kiskereskedelmi zletek szmnak jelents mrtk
cskkense a vsrli szoksok talakulsval magyarzhat, pl. a nagy bevsrl
kzpontok megjelense.Budapest idegenforgalmi ltvnyossgainak, a
turistk ltal ktelezen felkeresett helyszneknek egyik srsdsi pontja
Zuglban, a Vrosliget trsgben tallhat. A budai vr s a belvros
mellett a Hsk terre, illetve a Vrosligetbe szinte kivtel nlkl
minden turista eljut. A magas rang kulturlis intzmnyek (Szpmvszeti
Mzeum, Mcsarnok), valamint a Ligetben elhelyezked orszgosan
egyedlll szabadids szrakoztat intzmnyek (Fvrosi llatkert, Fvrosi
Vidmpark, Fvrosi Nagycirkusz, Vajdahunyad vra, Vrosligeti Mjgplya)
s a pratlan szpsg Szchenyi Gygyfrd kiemelked vonzervel brnak.A
turisztikai jelentsg intzmnyek nemcsak funkcionlis, de tbbnyire
ptszeti kvalitsaiknak ksznheten is mltn szerepelnek a
legltogatottabb fvrosi helysznek kztt. A Vrosliget trsgben azonban
mindssze egy szlloda s egy panzi tallhat. Szllshelyek (nagyobb mret
hotelek) leginkbb a Stadionok trsgben tallhatk a kerletben.A
klasszikus idegenforgalmi helyszneken tl, a kerlet bels rszein
megteleplt diplomciai testletek, valamint a Stadionok trsgben
koncentrld sportintzmnyek s rendezvnycsarnokok is a turisztikai
szolgltatipar piaci bzist jelentik. A folyamatban lv s trsgi
jelentsg nagyberuhzsok (Zugl Vroskzpont), valamint a Rkosrendez
fvrosi orszgos jelentsg fejlesztsi terletnek jvbeni hasznostsa,
vrhatan tovbb szlestik majd Zugl turisztikai potenciljt.A
turizmussal sszefgg zleti bevtelek a szllshelyek mellett a
vendglthelyek forgalmban realizldnak. Mg a fvrosi kereskedelmi
szllshelyek dnt rszt a klfldi vendgek veszik ignybe, addig a
vendglthelyek forgalmnak nagyobb rszt a helyi lakossg, illetve a
belfldi ltogatk fogyasztsa teszi ki.3.5 Mvelds s kultraZugl
kulturlis letnek nagy rsze szintn a Vrosligethez kthet, hiszen
ahogy mr fentebb emltettem, a 19. szzad elejn kezdett kultrterlett
alakulni a trsg, s ez a mai napig is fennll.A Hsk tere Budapest
legtgasabb, legnagyobb hats tere a szkebb rtelemben vve a
Millenniumi emlkmvet jelli, az eltte fekv Andrssy ttal egytt a
Vilgrksg rsze. A teret 1932-ben neveztk el Hsk ternek. Ekkor mg
virggysok dsztettk. 1937-ben kveztk le az eucharisztikus
vilgkongresszus miatt. A Hsk tere gyakorta volt helyszne tmeges
rendezvnyeknek, valamint szmos tntetsnek s politikai nagygylsnek.
2008 ta itt tartjk vente a Nemzeti Vgtt.
A Szpmvszeti Mzeum llami alapts s fenntarts orszgos mzeum
Budapesten, a Hsk tere memlk egyttesnek rszeknt Budapest vilgrksgi
helyszneihez tartozik. 1900 s 1906 kztt, Schickedanz Albert s
Herzog Flp Ferenc tervei alapjn neorenesznsz s neoklasszicista
stlusban plt. A mzeum gyjtkre az egyetemes mvszet. Gyjtemnyei az
eurpai kpzmvszet minden korszakba bepillantst engednek, olyan hres
mvszek alkotsain keresztl, mint Raffaello, Leonardo, Drer,
Rembrandt, Goya s Monet. Mtrgyainak szma jval meghaladja a
szzezret. A magyar mvszeti anyagt tadta a Magyar Nemzeti Galrinak,
gy csak nhny magyar mvsz alkotsa tallhat itt, mint pldul Rippl-Rnai
Jzsef s Majovszky Pl.A Mcsarnok Budapest legnagyobb killtterme,
mely a Hsk tern tallhat a Szpmvszeti Mzeummal szemkzt. Leginkbb a
kortrs mvszetek killtsainak ad helyet. A honfoglals 1000 ves
vforduljnak nnepsgeire kszlt el, Schickedanz Albert (1846-1915)
mptsz tervei szerint Herzog Flp Ferenc (1860-1925) kzremkdsvel. Az
plet baziliklis alaprajz. A Mcsarnok termeiben hazai s klfldi
kpzmvszek reprezentatv alkotsait mutatjk be.A Vajdahunyad vra vagy
Vajdahunyadvr (hivatalos nevn Trtnelmi pletcsoport) Alpr Ignc ptsz
ltal alkotott pletegyttes, a Vrosligeti-t Szchenyi-szigete ngy hdon
kzelthet meg. Az 1896-os millenniumi nnepsgek rszeknt a magyar
ptszet ezerves trtnett hrom dimenziban kvntk bemutatni. A 21 rszes
Trtnelmi pletcsoportot Alpr Ignc tervei alapjn, a szoros hatrid s a
kltsgek miatt fleg fbl ptettk fel. A kompozci nagy sikere miatt
1904 s 1908 kztt tarts anyagokbl jraptettk.
A Magyar Mezgazdasgi Mzeum Budapest egyik legjelentsebb mzeuma
vente tbb szzezer ltogatval. Az osztrk barokk stlus palota a
Vajdahunyadvr pletegyttesnek rsze. Az lland mzeumot 1907. jnius 9-n
nyitottk meg mai helyn. Fldmvelsgyi Minisztrium a mzeum feladatv
tette mindannak bemutatst, ami a magyar mezgazdasgra rdekkel s
fontossggal br, amibl a hazai mez-, kert- szl- vagy erdgazdasg
megbzhat s gyakorlati tanulsgot merthet.A Kzlekedsi Mzeum orszgos
gyjtkr, llami fenntarts ltestmny szintn a Vrosligetben. Kzponti
pletn kvl tbb budapesti s vidki killthellyel is rendelkezik.
Magyarorszg egyik legrgibb alapts, mszaki jelleg mzeuma. 2008.
novemberben a Kzlekedsi Mzeumot sszevontk az Orszgos Mszaki
Mzeummal. Az j intzmny neve: Magyar Mszaki s Kzlekedsi Mzeum. lland
killtsain a kzlekeds sszes fontosabb gazatnak trgyi s rsos emlkei
szerepelnek: a magyar vast trtnete, a magyar autkzlekeds trtnete, a
vrosi kzlekeds trtnete, a magyar llami hajzs trtnete.A Magyar
Vasttrtneti Park (a kznyelvben Fsti Park) Kzp-Eurpa legnagyobb
interaktv vasti emlkparkja Budapesten, a XIV. kerlet Tatai t 95.
szm alatt. Az 1911-ben plt, 34 llsos, egykori szaki fthz ksbb Hmn
Kat Fthz, majd jra szaki fthz terletn 2000. jlius 14-n nyitotta meg
kapuit. A 70000 m alapterlet Vasttrtneti Parkban tbb mint 100 vasti
jrm tekinthet meg, kztk szmos ritka mozdony. A jrmllomny az 1870-es
vektl napjainkig mutatja be a vast fejldst. Az intzmny clja
megkedveltetni a vasutat s bemutatni trtnett a ltogatknak kellemes
kikapcsolds keretben. A park folyamatosan bvl, fejldik.
A Magyar llami Fldtani Intzet (MFI) Magyarorszg legrgebbi, ma is
mkd tudomnyos kutatintzete volt. 2012. prilis 1-jvel beolvadt az
akkor alakult Magyar Fldtani s Geofizikai Intzetbe (rvidtve MFGI).
Memlki vdelem alatt ll szecesszis szkhza a Stefnia t 14. sz. alatt
tallhat. Az plet Lechner dn tervei szerint, Hauszmann Sndor
irnytsval kszlt el 1898-1899-ben. Ltrehozshoz a kormnyon s a
fvroson kvl Semsey Andor jrult hozz jelents adomnnyal. F feladatai:
az orszg terletnek geolgiai feltrkpezse, alapadatok szolgltatsa a
gyakorlati cl kutats, a tervezs s a dnts-elkszts szmra; vzfldtani,
krnyezetfldtani, agrogeolgiai, geokmiai, vzkmiai, mrnkgeolgiai s
egyb gyakorlati cl kutatsok, fejlesztsek vgzse, cltrkpek, fldtani
modellek ksztse; svnyi nyersanyagkszletek kirtkelse, j
nyersanyag-kutatsi lehetsgek feltrsa, hatstanulmnyok ksztse,
fldtani adatbzis fenntartsa s fejlesztse, a nemzetgazdasg s az
llampolgrok informlsa.
Petfi CsarnokMveldsi hzak Zuglban a Stefnia Kulturlis Kzpont, a
Zugli Ifjsgi Centrum, a Cserepes Hz, a Liptk Villa s a Petfi
Csarnok. A PeCsa Budapest egyetlen ifjsgi szabadidkzpontja. A
npszer knnyzenei koncerthelyszn, vente tbb szz kulturlis
rendezvnynek s killtsnak ad helyet, valamint szmos kzssgi klubot is
mkdtet. A 930 m-es bels nagytermen kvl egy 6000 f befogadsra
alkalmas szabadtri helysznnel is rendelkezik.Zugl tbb knyvtrral is
bszklkedhet: Civil-hz knyvtr (Padlizsn utca 11-13.), Fvrosi Szab
Ervin Knyvtr (3 helyen is- Rkosfalva park 1-3., Bosnyk utca 1/a.,
Uzsoki utca 57.), s a Stefnia Kulturlis Kzpont knyvtr (Stefnia t
34.)Egyhzi pletek, templomok: Zoborhegy tri Regnum Marianum
Magyarok Nagyasszonya templom s kzssgi hz, Herminamezi Kassai tri
Szentllek templom, Rkosfalvi Szent Istvn kirly templom, Zugli
Bosnyk tri Pduai Szent Antal templom, Budapest-Zugli Egyhzkzsg
temploma (Reformtus egyhz), Hermina Memlk-kpolna, Hermina ti rendhz
Ferences Mria Misszis nvrek temploma, Rzsafzr Kirlynja
Plbniatemplom (Thkly-t), Vrosligeti Vajdahunyad vr Szent Lszl Jki
kpolna, Budapest-Baross tri Reformtus Egyhzkzsg temploma, Zugli
Evanglikus Egyhzkzsg temploma, Thkly ti zsinagga, Amerikai ti
zsinagga (a Mazsihisz Szeretetkrhzban).A Stefnia Palota egy a 19.
szzad vgn neobarokk stlusban plt egykori ri kaszin a Stefnia ton.
Az pletet Meinig Artr nmet szrmazs, de szinte kizrlag Magyarorszgon
tevkenyked ptsz tervezte. nneplyes megnyitja 1895. mjus elsejn
volt. Egy emeletes, magas s tgas bels trrel, szles erklyekkel, tgas
lpcskkel, a kor fri zlsnek mindenben megfelel elrendezsben plt meg
neobarokk stlusban. Mind kls, mind bels kialaktsban trekedtek arra,
hogy mr rnzsre lthat legyen, a legfelsbb trsadalmi osztly knyelmre
s szrakozsra sznt pletrl van sz.3.6 OktatsZugl oktatsi rendszere
igen szleskr s szmottev. 25 blcsde, voda s szmos csaldi napkzi ll a
legkisebbek rendelkezsre, a tanulknak pedig 21 ltalnos iskola,
tovbb 17 gimnzium, s szakkzpiskola. A tovbbtanulk szmra a kerlet 8
felsoktatsi intzmnyt biztost, kztk vannak kiemelked fontossgak. BGF
Pnzgyi s Szmviteli kar: e hely az iskola 4 karnak egyike.
Budapesten, a XIV. kerleti Buzogny utca 10-12. alatt mkdik, ezen a
nven 2000. ta.
Kommunikcis s zleti FiskolaBudapesti Kommunikcis s zleti
Fiskola: llamilag akkreditlt magn felsoktatsi intzmny, 2001. ta
mkdik. Kpzsei: zleti kommunikci, nemzetkzi kommunikci, trsszakos
kommunikci (jsgrs), valamint eurpai kzszolglati s zleti szervez
szakokon folytatott nappali s levelez tagozatos fiskolai szint
alapkpzst, tovbb televzis jsgrkat is kpez.Evanglikus Hittudomnyi
Egyetem: Magyarorszgi Evanglikus Egyhz lelksz- s munkatrskpz
intzmnye, Magyarorszg egyetlen evanglikus felsoktatsi intzmnye.
llami akkreditcijra 1998 decemberben kerlt sor, gy llamilag
finanszrozott, nem llami egyetemnek minsl. Az intzmny rszeknt
knyvtr s kollgium is mkdik.Szent Istvn Egyetem Ybl Mikls
ptstudomnyi Kar: A kar jelenleg 11 tanszkkel s sajt knyvtrral
rendelkezik, a Thkly t 74. alatt tallhat. A 19. szzad utols
harmadban az ipari fejldssel egy idben megindult Magyarorszgon az
az urbanizcis folyamat, mely az ptipar soha nem ltott fellendlst
eredmnyezte. Az orszgban kpzett ptipari szakemberekre volt szksg. A
kar s valamennyi eldintzmnye a magyar ptipari szakemberek oktatsban
jelents hagyomnyokkal s kiemelked eredmnyekkel dicsekedhet. A
magyar mszaki szakemberek s ezen bell a Thkly tiak szmottev
szerepet tltttek be a magyar ptipar fejlesztsben, vezetsben, s ha
sorsuk gy alakult, sikeresen lltak s llnak helyt klfldn is. A kar h
kvn maradni tradciihoz s alapvet feladatnak tartja, hogy jelenlegi
s jvend hallgati is elegend felkszltsggel s hivatstudattal fejezzk
be tanulmnyaikat.Kodolnyi Jnos Fiskola: 1992-ben szkesfehrvri
szkhellyel alaptott Budapesten s Oroshzn is mkd felsoktatsi
intzmny.Tovbbi intzmnyek: Mantra Alternatv Termszettudomnyi
Szabadegyetem, Magyar Tncmvszeti Fiskola, Szent Istvn Egyetem
Vllalkozsi Akadmia s Tovbbkpz Intzet.3.7 EgszsggyJelentsebb krhzak
Zuglban a Bethesda Gyermekkrhz (2 telephelyen), Uzsoki Krhz (3
telephelyen, a kpen lthat), Mazsihisz Szeretetkrhz, Orszgos
Klinikai Idegtudomnyi Intzet, MV Krhz Rehabilitci s Reumatolgia.Kt
szakrendelje az rs vezr tere 23. s a Hermina t 7. szm alatta
tallhatak. 9 db felntt hziorvosi rendel, 8 db gyermekorvosi rendel,
32 db gygyszertr s szmos szakorvosi magnrendel s magnklinika ll az
itt lakk rendelkezsre.
3.8 Sport s szabadidFvrosunk sportlete s ltestmnyei tern Zugl
szintn kiemelked szerepet tlt be. A Pusks Ferenc Stadion (2002-ig
Npstadion) egy 68976 frhelyes, sport- illetve zenei rendezvnyek
lebonyoltsra alkalmas ltestmny, a magyar labdarg-vlogatott
elsdleges hazai plyja. tadsra 1953. augusztus 20-n kerlt sor. Az
ptmnyt 90%-ban elre gyrtott elemekbl terveztk, ptsze Dvid Kroly,
statikusa Gilyn Jen volt. A stadionban szmos kulturlis rendezvnyt,
megakoncerteket is tartottak az elmlt vtizedek alatt. Az 1990-es
vekben az ptmny feljtsa sorn megerstettk a fels lelt szerkezett, s
lefedtk a sajtpholyt. A ltestmnyt 2002. prilis 2-n neveztk t a
legends jtkosrl Pusks Ferenc Stadionnak. Az plet nagyon rossz
llapotban van. Klnfle tervek szlettek feljtsra, bvtsre, illetve
jjptsre, de egyelre csak az letveszlyes fels karjt erstettk meg.
2011. november 4-n a msodik Orbn-kormny elfogadta a stadion
jjptsnek koncepcijt, mely szerint 2016-ra 65-70 ezer frhelyes j
stadion pl.Szomszdsgban tallhat a Papp Lszl Budapest Sportarna
fvrosunk s haznk legnagyobb fedett sportcsarnoka. A Sportarna
eldjt, a Kiss Istvn tervezte Budapest Sportcsarnokot 1982. februr
12-n avattk fel. 1999. decemberben a karcsonyi vsr ideje alatt a tz
martalkv vlt, helyrelltsra nem volt lehetsg, ezrt kezdemnyeztk egy
j sportcsarnok felptst, melynek ptse 2001. jnius 30-n kezddtt. Az
pt a francia Bouygues ptipari cg lett, amely 2002-ben a vilg
legnagyobb ptvllalata volt. Az plet formjt, csakgy, mint az egsz
pletkomplexumot, a magyar ptszek (KZTI) egyeslete s az
angol-amerikai Sport Concepts ptszeivel kzsen lmodtk meg.
Befogadkpessge 12500 f.A budapesti Kisstadion elssorban jeges
sportok helysznl kszlt, idnye gyakorlatilag oktbertl mrciusig tart.
A sportltestmnyben rendszeresen rendeznek jgkorong mrkzseket, s
korbban mkorcsolya- s rvidplys gyorskorcsolya versenyeket.Tovbbi
emltsre mlt ltestmnyek: Vrosligeti Mjgplya, a BVSC-Zugl (Sznyi ti s
Tatai ti sporttelep), a Posts Sport Egyeslet (Rna utca), a Lantos
Mihly Sportkzpont (MTK Sporttelep), a Syma Sport- s
Rendezvnykzpont, a Kvr Lajos utcai Sporttelep, a Szkesfvrosi
Millenris Sporttelep, s a Zugli Sport Centrum plete a Szugl s a Kvr
Lajos utca sarkn (a szpen feljtott ipari memlk rgen jggyr
volt).Tovbb szmos fizets s nem fizets sportplya ll a lakossg
rendelkezsre, ahol futni, focizni, kosarazni, teniszezni,
ping-pong-ozni van lehetsg. A Rkospatak mentn hossz biciklit plt ki
e sport kedvelinek. Rengeteg jtsztr van ltrehozva szerteszt a
kerletben.A kikapcsoldsra vgyknak tbb ltestmny biztost lehetsget,
amelyek szintn Budapest nevezetessgei kz tartoznak.
Vrosligeti MjgplyaA Vrosliget Budapest egyik vrosrsze, egyben a
msodik legnagyobb kzparkja, a XIV. kerletben. Teljes terlete 100
hektr (1 km). Ebbl mintegy 81 hektr a tulajdonkppeni park, s abban
kb. 6500 fa ll. A fvros kedvelt pihenhelye s kulturlis centruma,
amiben vagy aminek hatrain szmos nevezetessg, ltvnyossg tallhat, a
vilg els nyilvnos, mindenki szmra nyitott parkja. A Vrosligetrl
fentebb mr olvashattunk. Itt kapott helyet csak cmszavakban az
llatkert, a Nagycirkusz, a Vidmpark, a Gundel tterem, a Szchenyi
frd, a Petfi Csarnok, a Mcsarnok, a Szpmvszeti mzeum, s a Hsk
tere.A Fvrosi llat- s Nvnykert (npszer nevn az llatkert)
Magyarorszg legrgebbi s a legnagyobb gyjtemnnyel rendelkez
llatkertje. Egyike a vilg legrgebbi llatkertjeinek, 1866. augusztus
9-n nyitotta meg kapuit. A Vrosligetben, az llatkerti krt 612. szm
alatt tallhat, terlete 1986 ta termszetvdelmi terlet, terlete 10,7
hektr. Az utbbi idben felmerlt annak a lehetsge, hogy amennyiben a
Vidmpark elkltzik, a felszabadul terleten az llatkert
terjeszkedhet, gy visszakaphatja az 1865-ben eredetileg neki
juttatott terlet jelents rszt.Mellette kapott helyet a Fvrosi
Nagycirkusz, ami Kzp-Eurpa egyetlen kcirkusza, befogadkpessge 1850
f. Idjrstl val fggetlensgnek ksznheten az plet a kznsg eltt tlen s
nyron egyarnt nyitva ll. A Fvrosi Nagycirkusz jabban a cirkuszi
produkcik mellett tbb komolyzenei hangversenynek is otthont ad.
Rendeztek itt mr divatbemutatt, sportrendezvnyt, knnyzenei
koncertet, nptnc eladst, valamint sznhzi s operett eladst is
lthattak a nzk.A Szchenyi Gygyfrd, becenevn a Szecska, Budapest s
egyben Eurpa legnagyobb frdkomplexuma, melynek ptst 1909-ben kezdtk
meg Czigler Gyz tervei alapjn. A Vrosligetben tallhat frd
termlvzelltst jelenleg az 1938-ban tadott II. szm, Szent Istvn kt,
hidegvz-elltst 6 darab kisebb kt biztostja. A komplexum 3 kltri s
15 beltri medencvel rendelkezik. A frdben klnbz gygykezelsek s
nappali krhz is mkdik. Gygyvize Budapest msodik legmlyebb ktjbl
1246 mter mlyrl 76 C hmrskleten rkezik a felsznre. A gygyulni s
pihenni vgykat medencefrd, terml kdfrd, vz alatti vzsugrmasszzs,
slyfrd- kezels, sznsavas frd, iszappakols, masszzs, vz alatti
gygytorna, ivkra, gzkamra, hlgkamra, szaunakezels, komplex
fizikoterpis nappali krhzi kezels, elektroterpia s strandfrd
vrja.Kzkedvelt mg a Paskl Strandfrd, ami az Egressy ton
tallhat.Szmos nvs vendglthely tallhat a Ligetben, tbbek kztt a
vilghr Gundel tterem, tovbb a Robinson tterem, Bagolyvr tterem,
Szchenyi Kertvendgl, Anonymus tterem. Kisebb szllodk, panzik vrjk a
Zuglban megszllkat.
Zuglban tallhat az orszg els bevsrl kzpontja a Sugr az rs Vezr
tren, ami szmtalan vsrlsi s szrakozsi lehetsgeket biztost. Ugyanitt
tallhat a kzkedvelt IKEA svd btorruhz. Tovbb a kerletben tallhat a
Thkly t-Dzsa Gyrgy t keresztezdsnl a Rcsei Center.
3.9 Kzlekeds, kzbiztonsgA kerlet hatrn halad kelet-nyugati
(piros) M2 metr, a leggyorsabb kzlekedsi eszkz, akrcsak a Mexiki ti
vgllomsig kzleked fldalatti. A kerletet flkrvben metsz futakon
villamos kzlekedik, a bels kzlekedst elssorban buszjratok s nhny
trolibuszvonal oldja meg. Kzti kzlekedsben nagy szerepet jtszik a
kt soksvos gyorsforgalmi t (Kerepesi t s a Kls krt), valamint az
M3-as autplya bevezet szakasza, mely az ingzknak is fontos tvonalv
vlt. Az rs vezr trtl egy szakaszon a kerlet kzlekedsben is szerepet
kap a Gdlli HV. A vastvonalakkal "pkhlszeren" tsztt kerletben
termszetesen komoly szerep jut a vasti kzlekedsnek is. (Rkosrendez
plyaudvar, Rkosszentmihly s Zugl vastlloms). A kerlet legnagyobb
kzlekedsi csompontjai a kt szln a Mexiki ti s az rs vezr tri, mg a
kerlet kzepn a Bosnyk tri. A Npstadion melletti csompont jelentsgt
az adja, hogy itt van a keletre indul Voln vonalak
buszplyaudvara.Zuglban rgta nagy hangslyt helyeznek a kzbiztonsg
javtsra. Ennek rdekben az nkormnyzat pldartk mdon segti s tmogatja
a rendrsg munkjt. Az sszefogsbl a polgrrk s a kerletrk is kiveszik
a rszket. Az egyttmkdsnek, illetve a szmtalan kzbiztonsgot erst
beruhzsnak is ksznheten Zuglban szreveheten javult a kzbiztonsg.
Ilyenek voltak a trfigyel-kamerarendszer kiptse, a
hevederzr-program meghirdetse, a tvfelgyelet mkdtetse, a rendrsg s
a polgrrsg jelents tmogatsa. Az eredmnyeket azonban szeretnk
fokozni, ezrt dntttek gy, hogy az eddigi kerletri rendszert janurtl
a jval hatkonyabb, zugli kzterlet-felgyeleti rendszerr alaktjk t. A
jelenlegi kamerarendszer hatst is folyamatosan figyelik, s ott,
ahol indokolt lesz, jabb kamerkat helyeznek ki. Tovbb a Parlament
dntse rtelmben megvltozott jogszablyok ma mr lehetv teszik a
hatkony fellpst a kzterleten val letvitelszer tartzkods s a
kzterleti rusts ellen is.3.10 FejlesztsekPapcsk Ferenc polgrmester
szemlyes javaslatra 2011. mjusban indult tjra a Virgz Zugl 2011
utcafront szptsi program. A kezdemnyezs egyik pldartk sajtossga,
hogy Zugl nkormnyzata s a zugli lakosok kzsen hozzk rendbe, teszik
virgzv a lakhzukhoz tartoz utcafrontot, elkertet.Zuglban a
vrosfejleszts sorn mindenkinek trekedni kell a kulturlt krnyezet
kialaktsra, kzterleti malkotsok vdelmre. Zugl arculatnak javtsa a
befektetk szmra is vonzbb teheti a kerletet. Kiaknzatlan lehetsgek
rejlenek teht a kultra s a mvszet nnepeinek turisztikai
hasznostsban. Ezzel a kerlet viszonylag csekly befektetssel
Budapest legrangosabb vrosrszei kz emelkedhetne.Idn adtk t az M4-es
metrt, aminek tervezett vgllomsa a Bosnyk-tr lesz. Nagyobb tvlatban
jpalotig is meg lehetne hosszabbtani. Tbb szzezer ember lett
knnythetn meg az rs vezr tren a 2-es metr s a gdlli HV plyjnak
sszektse egy jl tgondolt koncepci szerint.Nemrg kszlt el a bosnyk
tri templom j tornya, ahonnan a ltvny pazar, j idben egsz
Budapestet, st mg Pest megye egy rszt is beltni odafentrl. Nhny
fontosabb, a tervezett szmtalan zugli kiemelt projektek kzl: Zugl
kerletkzpont fejlesztse (Bosnyk tri piac), Vrosliget fejlesztse
(ezen bell a PECSA hasznostsa), Rkosrendez hasznostsa, BVSC
terletnek fejlesztse, a kiemelt kzlekedsi feladatok elltsa, Lantos
Mihly Sporttelep (MTK plya) fejlesztse, Rheim-villa (Hermina t 45.)
tulajdonba vtele s hasznostsa, Siemens plya s Paskl uszoda
fejlesztse, Zugl nkormnyzata intzmnyeinek energetikai fejlesztse,
vendglt ipar s turizmus fejlesztse, kerkpros kzlekeds tvonalainak
fejlesztse, a MV s a BKV llomsainak feljtsa.3.11 Ingatlanpiac
bemutatsa ZuglbanA pesti oldal egyik legnpszerbb s legkeresettebb
kerlete a XIV. kerlet. Elnye, hogy sokkal szellsebb, zldebb, mint
az eltte fekv VI. vagy VII. kerlet, mikzben nincs messze a
belvrostl, tmegkzlekedssel is nagyon gyorsan elrhet. Az ingatlanrak
viszonylag magasak, kevs kivtel akad. A knlati rak Zuglban is
cskkentek a vlsg eltti vekhez kpest, radsul az eladsi rak az
alkuknak ksznheten ennl is nagyobb mrtkben estek a kitn adottsgok
ellenre. Vannak szegmensek, ahol sok esetben rendkvl szembetn az
ress: ilyen a panellaksok piaca, a forgalmas, zajos utcra nz
ingatlanok, vagy ahol rossz a kzlekeds. Szintn nagyot cskkent az ra
a kedveztlen kialakts, illetve leromlott llapot hzban tallhat
laksoknak. Az ilyen ingatlanok eladsa korbban is nehzsgekbe tkztt,
de ez most fokozottabban rezhet.A vevk konkrt elkpzelsekkel rkeznek
Zuglba is, teht nem nagyon lehet eltntortani ket egy msik helysznre
vonatkoz ajnlattal. Az rk slger itt a Herminamez, ugyanakkor szintn
kedvelik a vevk Alsrkost, mivel mindenki tallhat itt magnak
megfelel ingatlant, hiszen ptszetileg igen vltozatos kpet mutat.
Zugl tbbi rsznek is megvan azonban a maga sajtossga s vevkre, s
inkbb az szmt kivtelesnek, hogy itt is akad egy-egy rsz s utca,
amely nem vonzza a vevket.Ha a bels kerletek fell kzeltjk meg
Zuglt, akkor az els terlet, amellyel tallkozunk, Istvnmez. Itt
jellemzen a szzadforduln, a 30-as vek vgn plt hzak tallhatk,
kzbekelve azonban akad nhny 70-es vekbeli plet is, utbbi valamivel
olcsbb rkategria. Az Abonyi utcban s a Chzr Andrs utcban olyan
polgri villahzak is tallhatk, melyek ra 400 ezer forint
ngyzetmterenknt, persze csak ha j llapotak. A mr emltett, 70-es
vekben plt hzak esetben tlagosan 350 ezer forintrl beszlhetnk, de
az olcsbbak kz tartoznak a fggfolyoss, zrtsor pletek is, amelyek
olyannyira jellemzk a belsbb kerletekben. Emellett a hz lakinak
sszettele sem mellkes krds. A Thkly t msik oldaln tallhat kt j pts
lakpark is, azoknak akik a modernebb, fiatalosabb hangulat kedveli,
de mgis belvroshoz kzel szeretnnek lni (350eFt/m2). A kicsit
kijjebb tallhat Stefnia t igen impozns, azonban a nagy forgalom s
zaj miatt mr inkbb csak cgek, jrszt gyvdi irodk ltal kedvelt krnyk.
Ugyanakkor virgzik itt a lakskiads is: a kvetsgek dolgozinak
brelnek errefel ingatlanokat.A Vrosliget mgtt fekszik Herminamez,
amely taln Zugl legkedveltebb rsze. 10-20 szzalkkal olcsbb, mint
Istvnmez, viszont igen keresett. Ez egy nagyon vonz krnyk, j
elhelyezkedssel. gy fogalmazhatnnk, hogy ez az a rsz, ahol minden
passzol. Az rak ennek megfelelen alakulnak: legolcsbban (180eFt/m2)
kapunk mr egy kedveztlen adottsg, ersen feljtand lakst. Az tlagrak
viszont ennl magasabbak (380eFt/m2).Az itt felpl j laksok szinte
azonnal el is kelnek (350eFt), s ebben mr az alku eredmnye is benne
van. A rgebbi pts hzak esetben viszont nagy a szrs, mivel a laksok
llapota igen eltr, ennek megfelelen alakulnak az rak is
(200-300eFt/m2). Herminamez kevsb kedvelt rszhez a Mexiki thoz kzel
es utck tartoznak, gy errefel olcsbban is lakshoz juthatunk.Nem
messze fekszik Trkr is, amely szintn egy keresett rsz, ahol csaldi
s trsashzak is llnak, jabb s rgebbi ptsek egyarnt. Az rak hasonlan
alakulnak, mint Herminamezn, s hasonl sznvonal lokcirl van sz az
jvidk tr s krnyknek esetben. Az itt hzd Egressy t mentn szmos
ngyemeletes, csszzsalus technikval, tgla vlaszfalakkal plt hz
tallhat (250eFt/m2). Ugyanakkor egy csendesebb, nem fldszinti, nem
a legfels emeleten lv, jobb llapot laks esetben ennl termszetesen
magasabb rra kell szmtani.A mgtte elhelyezked Kiszugl mr nem
annyira vonz az ingatlanvsrlk szmra, hiszen itt jrszt ipari krnykrl
van sz. Ugyanakkor tallhat itt sok j pts laks is, amelyek igen
keresettek (200-300eFt/m2).Trkr msik szln tallhat a Mogyordi, a
Fogarasi s a Kerepesi t. A Mogyordi s a Fogarasi t kztti hzak
esetben egy BM tulajdonban lv panelpleten kvl gynevezett szocrel
stlusban, 1956-1962 kztt plt lakteleprl van sz. Itt nagyrszt
hromemeletes, lapostets tglahzak llnak. Az ezekben tallhat laksok
tlagra vltoz (220-300eFt/m2), attl fggen, hogy az adott hz egyedi-
vagy tvftses, a laks bejrata fggfolyosrl vagy lpcshzbl nylik.
Emellett termszetesen azok a jl ismert adottsgok is meghatrozzk az
rat, hogy mennyire csendes, illetve melyik emeleten tallhat a
laks.Tovbb kzeledve a Kerepesi thoz, immr Nagyzuglban, panelhzakkal
is tallkozhatunk, ez a Fredi ti laktelep. Az itt tallhat laksok az
rs vezr tere infrastruktrja miatt szintn keresettek, de mint
mindenhol az orszgban a panelek esetben, itt is jelents rcskkensre
kerlt sor, annak ellenre, hogy tbb hzon is sor kerlt fejlesztsekre
a panelprogram keretben. Csak arrl beszlhetnk ezeknl is, hogy
tartjk az rukat. Az rak vltozak (150-200eFt/m2), attl fggen, hogy a
laks mennyire van feljtva, valamint az az rtknvel hiedelem is
rnyomja a blyegt, hogy a hz tesett-e a panelprogramon. Ugyanis ennl
egy fontosabb tnyez a paneloknl, a hz gpszetnek s szellzsnek
feljtsa, amire a vevk ltalban nem gondolnak, mikor vsrolnak. De
sajnos sokszor az ott lakk sem. Vonzerejt mgis, a hz kls eszttikuma
s az alacsony ftsszmla remnye adja.Ha mg kijjebb megynk, a Nagy
Lajos kirly tjn tl Alsrkos kezddik, ahol egybknt a vizsglt
ingatlanunk is tallhat. Az M3-as kzelben a 70-es vekben cssztatott
zsalus technolgival plt 4 s 10 emeletes hzaktl kezdve az elkertes
sorhzakig, csaldi hzakig, j lakparkokig szinte minden plettpus
fellelhet. Az Erzsbet kirlyn tjn s krnykn tbb, a hbor eltt plt
bauxitbeton hz is ll mg, amelyek piaci szempontbl rtktelenebbek.
Sajnos az j lakprojektek szma itt is cskkent, tbb telek ll resen,
rvnyes ptsi engedllyel, illetve flksz hzak vrjk a befejezst.Az M3
kzeli hzakban olcsn (200eFt/m2) kaphat j llapot, tvftses laks. A
Miskolci utct a Nagy Lajos kirly tjval sszekt csendes utckban
kisebb telkeken sor-, iker- s csaldi hzak vltakoznak. Kisebb
ikerhzat mr 20-22 milli forintrt is tallunk, de nem ritka a 70-100
milli forintrt knlt, j pts hz sem. Aki inkbb jszer lakst venne, tbb
trsashzban s lakparkban (Paskl Park, Zldvros, Hermina hzak, Cordia
Thermal Zugl) vlogathat. Kevs j laks pl, ezeket viszonylagmagas ron
(380-400eFt) knljk, a telek elhelyezkedstl, a laksok szmtl s a
mszaki tartalomtl fggen.Termszetesen Alsrkoson bell vannak
kiemelked adottsg, vonzbb rszek, gy pldul az aranyhromszgnek is
nevezett, Fredi utca, Vezr utca, Fogarasi t s Nagy Lajos Kirly tja
ltal bezrt terlet, ahol elkertes, nem zrt sor hzak llnak. Errefel
az j pts laksok rai 400 ezer forintos ngyzetmterr felett jrnak, s a
vlsg ellenre most is gyorsan elkelnek.
Cordia Thermal ZuglPaskl lakpark
4. AZ INGATLAN KZVETLEN KRNYEZETE, DIAGNOSZTIKJA, PTSI JOGAz
rtkelend ingatlan a Kalocsai utcban tallhat, annak is a patakon tli
rsze, mert a Rkospatak kettszeli az utct. Hatrai a Mogyordi t, a
Jeszenk Jnos utca, a Gvadnyi t s a Cinkotai t.
A vizsglt laks megkzeltleg az utcaszakasz kzepn helyezkedik el.
Az ingatlan eltti kzterlet rendezett, kiptett szilrd burkolat
ttesttel. A jrdt fk szeglyezik. Az ingatlan gpkocsival jl
megkzelthet. Az utca forgalma nem nagy, ltalban csak az itt lakk
veszik hasznlatba, vagy az iderkez vendgek. A krnyken tbb forgalmas
t is tallhat pl: Miskolci t, Fogarasi t, de ezek nem zavar tnyezek
a kell tvolsg miatt, st elnys is, hiszen rgtn a futakra jutunk
autval. Az ingatlan kzelben a parkolsi lehetsg jnak mondhat: a
trsashz eltt mindig van szabad parkolhely. Kimondottan rtknvel
tnyez, hogy a Gvadnyi t mellett vonul vgig a Rkos-patak, ami Zugl
kertvrosias jellegnek egyik meghatroz eleme. Kzvetlen mellette
biciklitvonal is kiptsre kerlt, ami az eredeti funkcija mellett
futplynak, stltnak is hasznlnak. Rengeteg fa s fves terlet
biztostja a kellemes pihenst.Rkos-patakAz ingatlanrl s krnyezetrl
kszlt lgi felvtel 3. sz. mellkletben tallhat.Az ingatlan
megkzelthetsgeAz ingatlan kzelben szmos BKV jrat kzlekedik, melyek
megllja nhny perces stval elrhetk. Ezekkel nagy kzlekedsi
csompontok rhetk el, gy a vros frekventltabb rszeire knnyen s
gyorsan be lehet jutni: 77-es troli - Pusks Ferenc Stadion 82-es
troli rs vezr tere 80-as troli Keleti Pu., rs vezr tere 130-as busz
Pusks Ferenc Stadion 62-es villamos rs, kbnya 3-as villamos Hatr t,
Mexiki t 31-es rs, rpdfld 7-es busz Mricz Zsigmond tr
Infrastrukturlis elltottsgAz ingatlan krnyezete nem a
legelltottabb terletek kz tartozik a kerletben. Szmos szocilis,
kzoktatsi, kereskedelmi s szrakoztat ltestmny, kzintzmny kiss
tvolabb tallhat, amit autval, vagy BKV-val kell megkzelteni. gy
minden kb. 10-15 percre tallhat: orvosi rendel, szakorvosi rendelk
gygyszertrak posta blcsde, voda, ltalnos iskola, kzpiskola, fiskola
lelmiszer zletek (CBA, SPAR, PENNY MARKET, INTERSPAR, LIDL) rkd,
Sugr bevsrl kzpontok ttermek, gyorstkezdk knyvtr bankfikok (CIB,
Erste, OTP, Budapest Bank) Polgrmesteri Hivatal parkok, feljtott
jtszterek
Vezr ti jtsztrPolgrmesteri Hivatal
Bosnyk tri piacrs vezr tere HV
Krnyezeti diagnosztikaA 25/1997.(VIII.1.) PM rendelet szerint Az
avuls az id mlsa miatti rtkcskkens. Hrom f eleme: a fizikai romls,
a funkcionlis avuls s a krnyezeti avuls. Az avulsi elemek lehetnek
kijavthatak s ki nem javthatak.A kltsg alap rtkels alkalmazsi
folyamatnak eleme az avuls, amortizci rtknek szmtsa, a szksges
korrekcik elvgzse.Az itt lakk ignyszintjhez igazodva soroltam be az
albbi rtkhordozkat. A krnyk korosztlyi sszettelt tekintve igen
vegyes a kp, idsek, fiatalok s kisgyermekesek is nagy arnyban
laknak erre. Az albbi tnyezk felsorolsval s jellemzsvel, tovbb a
tblzatban val avuls kimutatssal kvnom bemutatni az ingatlan
krnyezeti diagnosztikjt, figyelembe vve %-os arnyban az rtkhordozk
fontossgt.Leveg tisztasga mlt a helyhez, ennek rtkt mg a Gvadnyi t
forgalma sem tudja cskkenteni, gy 110%-osra minstettem.Kzbiztonsg a
fenti lersban s a tapasztalataim alapjn kivlnak mondhat, ezrt ezt
110 %-osra rtkelem.Krnyk rendezettsge elfogadhat, br az utcn
sokszor tl sok aut ll, ami a prhuzamos utckban nem fordul el
ennyire, viszont fk dsztik a jrdk szlt . gy 100 %-osra
tltem.Zldvezet minsge szintn mlt a zugli kifejezshez, hiszen
tipikus zugli krnyezetben vagyunk, kzel a patak, a fves terletek, a
sportplya, 120 %-ot adtam.Tmegkzlekeds kzelsge, kis gyaloglssal
elrhet, legalbb a buszok zaja nem hallatszik a laksban, gy 100 %-ot
adtam.Vroskzpont kzelsge viszont nem a legoptimlisabb, hiszen mind
autval, mind tmeggel kell id a belvroshoz (de pont valaki ezrt
kltzik ide), ezrt ennek 80 %-ot adtam.Ipari vezet kell tvolsgban
van, gy ez 100 %-os.Lakossg sszettele ltalban csaldok vannak, de a
nyugalomra vgy idsek is megtallhatak. Ez 100 %-os.
A krnyezeti avulst bemutat tbla:MegnevezsKrnyezeti ignyszint
(%)Ebbl megtallhat (%)Jelenlegi krnyezeti rtkarny (%)AVULS (%)
Leveg tisztasga1511016,51,5
Kzbiztonsg10110111
Krnyk rendezettsge10100100
Zldvezet minsge20120244
Tmegkzlekeds kzelsge10100100
Vroskzpont kzelsge10808-2
Ipari vezet kell tvolsga15100150
Lakossg sszettele10100100
sszesen100+ 4,5
A krnyk avulsa: + 4,5 %A Zuglban hatlyos ptsi szablyok rvid
felvzolsa:Amikor a hz plt, akkor mg a rgi ptsi szablyok voltak
rvnyben, ugyanis 2012. oktber 1-jn vltozsok lptek hatlyba.A korbbi
szablyok szerint:- a telek intenzv kertvrosias terlethez tartozik,-
szabadon ll, ikres bepts,- L4/SZ1 besorols,- beptettsg max. 25 %,-
ptmnymagassg max. 7,5 m,- a legkisebb zldfellet arnya 60%,-
terepszint alatti bepts legnagyobb mrtke 50 %,- szintterleti mutat
legnagyobb mrtke 0,7 m2/m2.Jelenleg, az j szablyok szerint viszont
a telek mr L4/2-es besorols.
5. A TRSASHZ BEMUTATSA5.1 A trsashz ltalnos bemutatsaAz
ingatlanhoz rve ltjuk, hogy jobbrl-balrl szomszdos hzak kertjei
vannak. Fbl kszlt kerts van, az egyik bejrat gyalogos s egyben a
hts garzshoz kocsibejr is, a msik csak garzslejr az utcafronti
garzshoz. A garzsszint teht kett van osztva, de bellrl tjrhat. A hz
tglalap alak, ahogy a telek is (ez jl lthat a trkpmsolaton is, 2.
szm mellklet), szabadon ll bepts (ahogy azt az pts jogban lertam),
szimmetrikus az plet felptse, kinzete. A telekre rve kves
burkolaton (ez 2 mter szles a hz s a szomszd kerts kztt), jutunk el
a hz kzepig, ahol pr lpcsvel feljutunk a hz bejrathoz (ez az
egyetlen bejrat a hzba gyalogosan).A hzba bejutva ismt pr lpcs, s a
magasfldszinten vagyunk, ahol a vizsglt ingatlan is van. Viszont
lefel van a garzsszint. Ahogy lernk egy kzlekedbe rnk, ahol trolk
vannak kialaktva egybl szembe, rccsal elltva. A garzshelyek ktfel
osztva, 5-5 db aut fr el, kln lgtrben. Szellz ablakok vannak. Kt-kt
oszlop biztostja a fdm stabilitst. A Trsashzi Alapt Okirat szerint
az egsz pinceszint kzs tulajdonban van, mindenkinek kiosztva egy
autbell hely s egy trol.Visszarve az els szintre 3 db laks van,
jobbra (78m2 + terasz 25m2), balra (78m2 + terasz 25m2) s kzpen
(50m2 + terasz 6m2). gy van ez az 1. emeleten is, de itt a teraszok
mr csak 12 m2-esek a nagy laksoknl. A 2. emelet is ilyen, viszont
itt az egyik laks bels ktszintes (120m2 + terasz 12m2), fent tettri
mr. A 3. emeleten csak egy laks tallhat (45m2), ez egyszintes s
tettri. Ez szimmetrija a ktszintes laks fels szintjvel. A kt
nagyobb (78m2) fldszinti laks terasza nagyobb mret, szintn
magastott (ahogy a laks), U alak, kztte mennek le az autk a garzsba
(ez jl ltszik az alaprajon - 4. szm mellklet). A lpcshzban,
szintenknt kzpen tallhatak a mrrk (vz, villany s gz), faajtval
eltakarva, tovbb a kbel tv, internet vezetkkiosztsai. Kis ablakok
biztostjk a lpcshz szellzst. A szintek kztti lpcsk 3 szakaszra
vannak osztva s korlttal elltottak. A fldszinten mg gyerekjtkok,
babakocsi rszre van hely. Illetve itt van mg egy falra szerelt, fbl
kszlt levlszortroz, ahov a kinti kzs postaldbl hozzk be a
leveleket. Lift nem lett beptve.Kukatrol a kertsnl jobb szlen van
elhelyezve, kis kapuval, a knnyebb kihords vgett. A kerts s az
utcafronti laks megemelt terasza kztt csak 1 mter tvolsg van. A
kertben kis gyermek jtsz van, s sajnos egy fedett kocsi bell is
elhelyezsre kerlt. Viszont teleptve lettek tujk, bokrok fk, amik
biztostjk az intimitst s az elegend zld ltvnyt. Fotdokumentci a
hzrl
5.2 A hz mszaki ismertetse s diagnosztikjaAlapozs: Az plet
skalapozssal, azon bell lemezalapozssal kszlt, talajvz elleni
szigetelssel. Bezs, falrepedezs sehol sem tapasztalhat, vlhetleg j
munkt vgeztek, gy a diagnosztikjt 95%-osra rtkelem. (kpen lthat
kisebb sllyeds a bejrati lpcsnl)Ffalak: Az plet tgla ptsmddal plt
kismret tglbl, gy a fggleges teherhord szerkezetek falazottak. A
kls falak 42 cm vastagsg a szigetelssel egytt. A bels teherhord
falak 38 cm vastagsgak, diagnosztika 90%-os.Fdmek: 20 cm vastagsg,
kt irnyban teherhord sklemezek. J h s hangszigetelssel rendelkezik.
Diagnosztikjt 95%-osra tltem.Vlaszfalak: A vlaszfalak 6 cm vastagsg
tgla szerkezetek, ktoldali vakolattal. A mellettnk lv laks kiss
thallatszik, gy ennek diagnosztikja 80%-os.Tetszerkezet: Az plet
magastets szerkezet, nyeregtets kialaktssal, fa fedlszerkezettel,
getett agyagcserp fedssel, diagnosztika 85%-os.Hszigetels: A hz
kvlrl szigetelst kapott az ptkezskor. Nhol srlt, belukadt, ami
inkbb eszttikai jelleg hiba (kpen).Nylszrk: Az plet bejrati kapui
vegezett, manyag szerkezet ajtk. A kzs helyisgek ablakai szintn
manyag szerkezetek. Rendben vannak, a bejrai ajtt tbbszr javtani
kellett, diagnosztika 80%-os.Kls burkolatok: A hz kls burkolata
hszigetel rendszer vakolat. 1 m-es lbazata van szigetelssel. A
teraszok oldals burkolata sok helyen levlt, elgg csnytja a hz
klsejt (kpeken jl ltszik), gy ennek diagnosztikja 70%-os.Bels
burkolatok: A lpcshz padozata a bejrati szinteken (pince, fldszint)
gres kermia lapokkal van burkolva. A lpcsk s a fentebbi szinteken
lv pihenk padozatburkolata is gres kermia lapok. Az oldalfalak az
sszes kzs trben fehren festettek. Elgg koszosak, azok mg nem voltak
festve tads ta, diagnosztika 90%-os.Kzmvek, elektromossg, gpszet:
Az ingatlan sszkzmves, teht a vz, csatorna, villany s gzellts
biztostott.Vzellts: Kzzemi hlzatrl biztostott, pleten bell
horganyzott vzvezetkkel. A laksok vzrval elltottak. Rendben van,
diagnosztika 90%-os.Szennyvzelvezets: Utcai hlzatra kttt manyag
szennyvzvezetkek. Hiba nem volt eddig, a garzsban kis zs
tapasztalhat (kpen is), diagnosztika 90%-os.Csapadkvz elvezets:
pleten kvli ejtcsvek, kzzemi csapadkcsatornra ktve. 80%.Elektromos
ram: Fldkbelen keresztl csatlakozik az plet kzponti elosztjhoz. A
laksokhoz tartoz mrrk a lpcshzban elhelyezett szekrnyben vannak. Ez
90%-os.Fts- s melegvz ellts: Az plet ftse s melegvz elltsa a
laksokban tallhat Junkers kaznrl biztostott. A gz kzzemi hlzatrl
biztostott. A ftsi rendszer hmrsklet szablyozsa ki van ptve a
nappaliban felszerelt programozhat termosztt szablyozsval. Kln vzra
nincs, a gzra mri mind a meleg vizet s a ftst, ami a lpcshzban
van.
Internet, televzi, telefon: A hzban a UPC s a T-Home is be van
vezetve, internet, kbel tv s telefont szolgltatnak. Minden laksban
bent vannak a vezetkek, vlasztani lehet a szolgltatk djcsomagjai
kztt. Kzponti dobozaik a garzsszinten vannak.Kaputelefon: Az
pletben modern kaputelefon rendszer lett kiptve.A hz mszaki
avulsa:Szerkezet megnevezseEredeti rtkarny (%)A szerkezet vrhat
lettartamaA szerkezet kora (v)Kor szerinti rtk (v)llapot
diagnosztika (%)Jelenlegi rtkarny (%)AVULS(%)
Ffalak12708629010,81,2
Fdmek12708629511,40,6
Alapok12708629511,40,6
Lpcsk660852955,70,3
Vlaszfalak650842804,81,2
Tetfeds540832854,250,75
Kls burkolat10408327073
Bels burkolat730822906,30,7
Nylszrk620812804,81,2
Bdogos szerk.420812803,20,8
Villanyvez.520812904,50,5
Csatorna520812904,50,5
Vzvezetk520812904,50,5
Gzvezetk520812904,50,5
sszesen10012,35
A hz mszaki avulsa 12,35%.Ebbl a laksra jut mszaki avuls 12,35 x
103/1000 = 1,27%.
Fotdokumentci a hz avulsairl
5.3 A hz funkcionlis diagnosztikjaFontosnak lttam, hogy a
trsashzra kln funkcionlis diagnosztikt lltsak fel, mert a mszaki
avuls mellett, ez is fontos napjainkban. Ebben is lehetnek elavult,
vagy modernebb jellemzk, amiket a vevk mr a telekre, vagy a
lpcshzba rkezve szrevesznek. Ezek nem elrejtett dolgok (mint
sokszor a mszaknl), hanem egybl lthatak, s laikus szmra is
egyrtelmek. St ez inkbb zls dolga, kinek mi tetszik. Ugyangy tettem
a laksra vonatkozan is.Az albbi rtkhordozk alapjn ksztettem el a
tblzatot.Trsashz kezels: Egy itt lak tulajdonos ltja el ezt a
feladatot. Mszaki dolgokkal nem sok dolga van, a hz jszersge vgett,
inkbb a hz s kert eszttikai gondozsval foglalkozik, valamint a hz
kzs szmlit kezeli. Tovbb kpviseli a tulajdonosokat a hatsgoknl.
90%-osra rtkeltem.Laksok elhelyezkedse szintenknt: E tnyez teljesen
megfelel, praktikus elrendezs (fentebb mr lertam), gy ez
90%-os.Szomszdok sszettele: Szinte mindenhol kzpkor alatti lakk
vannak, csaldosok, prok. Tbb laksban brlk vannak, ez kiss
rtkcskkent (a hzillatok s kulturltsg miatt), viszont a tbbsg
bartsgos, csendes let, gy ez 80 %-os.Kert eszttikuma: A kert kicsi
a benti garzslejr miatt. Semmi extra benne, viszont polt, tujkkal
krbevett, nhny fval. Tovbb van egy gyermekptmny felmszval,
csszdval, s hintval. A hz krbejrhat, szemttrol praktikusan
szeparlva a bejratnl, kiskapuval. 70%-osra rtkelem.Aut trols:
Mindenkinek van 1 db garzsbellja a lakshoz, elektromos a
kapunyitja. Kiss meredek a lehajt, lent forgoldni kell a vgleges
bellshoz s a garzs tisztbb is lehetne. Valamint a hts garzsba trtn
lejutshoz t kell hajtani a hz bal oldaln a kert fel. Mindezek
ellenre 90%-osnak tltem, mert az utcn tbb aut is parkol.Biztonsg: A
hzban nem hallottam mg betrsrl. Mindegyik oldalon a szomszdos
kertek vannak. Tbbfzis a bejuts, elszr a kertbe jutunk be, majd
kulccsal a lpcshzba. A kerts fbl van, beltni nem lehet, s
kaputelefonnal lehet beengedni brkit. Viszont a lenti teraszok
knnyen megkzelthetek. 90%-osra tettem.Hz eszttikuma: Amellett, hogy
a hz klseje mszakilag jnak mondhat, citromsrga homlokzatszne a zld
erklykorltokkal nem tl elnys vlaszts volt, legalbbis nem srn
lthatunk ilyen homlokzatsznt. A kls megjelens gy nem mondhat
modernnek, valsznen nem e tnyez miatt lesz vonz egy vevnek.
70%-os.A hz funkcionlis avulsa:MegnevezsTrsashz kezelsLaksok
elhelyezkedseSzomszdok sszetteleKert eszttikumaAut trolsBiztonsgHz
eszttikumasszesen
Az (%) ingatlanpiac szereplinekfunkcionlis
ignyszintje1551810201517100%
Ebbl megtallt (%)90908070909070
Jelenlegi funkcionlis rtkarny (%)13,54,514,471813,511,9
AVULS %1,50,53,6321,55,117,2%
A hz funkcionlis avulsa 17,2 %-os.Ebbl a laksra jut avuls 17,2 x
103/1000 = 1,77%.6. AZ RTKELEND INGATLAN BEMUTATSA6.1 A laks
ltalnos bemutatsaEbben a rszben bemutatom magt a vizsglt ingatlant
rszletesen, majd ebbl tvezetem a mszaki s funkcionlis llapotnak
elemzsbe. A mellkletben tallhat alaprajz segtsgvel knnyen
rtelmezhet a laks felptse. Lesz nhol hasonl vizsglt elem, mint a hz
elemzsekor, de alapveten ms rtkhordozkat vettem figyelembe.A laks
bejratbl az els helyisg az elszoba, kellemes a mrete, van hely
cipt, kabtot levenni. Innen egybl nylik a vendg WC (1m2), ahol mosd
is van, illetve hztartsi szerek trolsra is j.Az elszobbl veges ajtn
keresztl jutunk be a tgas amerikai konyhs nappaliba, ahol sok
vegfellet biztostja a fnyt. A konyha kiss U alakban elklnl sajt
ablakkal, de egy lgter, kis kamra van (bepolcozva) a kettosztott
konyhabtor kztt. Felszerelt gpekkel (kermia lapos tzhely,
elektromos st, praelszv, beptett ht, fagyaszt s mosogatgp).Az
tkezasztalt clszer a nappali s konyht sszekt rszre tenni. A
nappali, kellemesen tgas, formja tkletes, kiss tglalap alak. A
teraszra ki lehet jutni, a nylszrkon rednyk s nmelyiken mg sznyoghl
is lett felszerelve. A szoba s sajnos a konyha is laminlt parketts,
de a kiltsa a bels kertre.A nappali kzptjn ajtn keresztl jutunk az
intim szfrba. Itt egy kis kzlekedbl rjk el a tbbi helyisget. Balra
van a szli hl (kijrattal a teraszra), szemben a kisebb hl, s jobbra
a frdszoba, ahol vegpaneles kd, mosd, WC s bid tallhat. Elszv
mkdik, a falak 2 mterig csempzve, alul jrlapokkal.A terasz U alak a
garzslejr miatt, a kt szle egyenknt 12 nm-esek, s kocka alakak.
Fedett a fels terasz rvn 1 mter szlessgben. A korltok derkmagassgig
rnek. Pihensre, grillezsre kivlan alkalmas. Tovbb a kertben jtsz
gyerekeket is jl lehet felgyelni.A villanykapcsolk, dugaljok s
telekommunikcis killsok megfelelen lettek elszrva s kialaktva. A
raditorok mrete, elhelyezse szintn megfelel. Tjolsa szak-keleti,
reggel beznlik a napfny, dlutnra viszont kzepes vilgossgnak
mondhat. Lnyeg, hogy nem stt laksrl van sz!sszessgben ez egy
magasfldszinti, 78 m2-es, amerikai konyhs, nappali + 2 hlszobs,
egyedi cirkftssel, nagy terasszal s felszerelt konyhval rendelkez,
kertre nz, dupla WC-s, csendes, vilgos, jszer laks. Idelis azoknak,
akik szeretnnek egy tipikus zugli zldvezetben, jszer, mgis nem a
legdrgbb krlmnyek kztt lni. Prnak, kis csaldnak teljesen
megfelel.
A laks helyisglistja mretekkel: Eltr: 6 m2 Nappali: 33 m2
Konyha: 6 m2 Kamra: 1,8 m2 Hlszoba: 14 m2 Hlszoba: 10 m2 Frdszoba:
5,2 m2 Vendg WC: 1,2 m2sszesen: 78 m2Fotdokumentci a laksrl
6.2 A laks mszaki diagnosztikjaA laksra kln mszaki diagnosztikt
lttam jnak, mert a hzon bell a laksok klnbz egysgeinek,
felszerelseinek is meg kell vizsglni a mszaki llapott. Pldul mikor
egy nll lakst feljtanak, nem csak az eszttikumra trekednek, hanem
az sszkomfortossg, esetleg a luxus zavartalan biztostshoz, a mszaki
llapot s annak feljtsa a legfontosabb. Vizsglt laksunk, mivel mg
jszer, ugyan nem esett t feljtson, de mindezek fnyben most
megvizsgljuk s meghatrozzuk a mszaki avulst.Vlaszfalak: mr a hz
mszakijnl is rtam, hogy kiss thallatszik a mellettnk lv szomszd, gy
ennek diagnosztikjra 90%-ot adok.Ablakok: j llapotak, br a slyuk
alapveten nehz nyitskor, ennl van knnyebb ablak is. 80%Bels ajtk:
nmelyik nyikorog s a kilincs is rgies, mzolsuk kopott, gy ez
70%-os.Szobk padlzata: alapveten elfogadhat llapot laminlt
parketta, de nhol sztcsszott, hzagos, ezrt csak 80%-os a
diagnosztika.Konyha btorai: j llapotak, nincs fkezrendszer beptve,
ezrt be is csapdhat, az elszv javtsra szorul, diagnosztika
80%-os.Frdszoba szerelvnyei: mr nem a legjabbak, de j llapotak,
80%-os.Konyhai gpek: az elszv jelenleg javtsra szorul, de a beptett
ht s fagyaszt, a mosogatgp, a kermia lapos tzhely jl mkdnek, kicsit
viseltek, diagnosztika gy 80%-os.Raditorok: nha beragad a szablyoz
teker, de a hleadsuk tkletes, rzcsvezetkek rendben, termosztt segti
a szablyozst, diagnosztika 95%-os.Egyb felszerels: a rednyk elgg
javtsra szorulnak, a sznyoghlk, szf s riaszt rendben, vilgttestek
is. Ezeknek sszestett diagnosztikt adtam, 80%-os.Informatika:
kiptse j, minden kills mkdik, tv, internet, telefon lehetsg, gy
ennek diagnosztikja 100%-os.Elektromos szerelvnyek: rendben vannak,
diagnosztika 90%-os.Cirk kazn: javtsra szorult, a meleg vz pedig
sokszor nehzkesen rkezik meg, de ez ilyen fajta, mert tfolysos.
Alapveten rendben mkdik, a kmnysepr minden vben rendben tallta, gy
ennek diagnosztikja 100%-os.
A laks mszaki avulsa:Szerkezet megnevezseEredeti rtkarny (%)A
szerkezet vrhat lettartamaA szerkezet kora (v)Kor szerinti rtk
(v)llapot diagnosztika (%)Jelenlegi rtkarny (%)AVULS(%)
Vlaszfalak10708629091
Ablakok152081280123
Bels ajtk420812702,81,2
Szobk padlzata5208128041
Konyha beptett btorai5208128041
Frdszoba szekrnyei61587804,81,2
Konyhai gpek5208128041
Raditorok12208129511,40,6
Egyb felszerels510828041
Informatika1020812100100
Elektromos szerelvnyek820812907,20,8
cirk kazn1520812100150
sszesen100 %11,8
A laks mszaki avulsa: 11,8 %Fotdokumentci a laks avulsrl
6.3 A laks funkcionlis diagnosztikjaEz egy nagyon fontos rsz,
mert a vevk a hz klseje utn ezt nzik meg leghamarabb, erre kvncsiak
leginkbb. Mr az interneten val nzegets sorn is gy vlasztjk ki a
megtekintsre sznt ingatlanokat. Ezrt a funkcionlis diagnosztika
fellltsa legalbb olyan fontos, mint a mszaki. Ebbe beletartozik a
laks eszttikuma, praktikussga, alaprajzi elrendezse, helyisgek
mretei, kilts, terasz s mg msok. Az albbiakban ezt fogjuk vizsglni,
s tblzatban fellltni a diagnosztikjt.Alaprajzi elrendezs: ez az
egyik legjobb adottsga a laksnak, ez a bevezetben is kiderl, nem
sok lakst alaktanak gy ki, minden van, ami kell, gy ez
100%-os.Termszetes fny: szak-keleti fekvs, a sok nylszr miatt
vilgosnak mondhat, 80%-os.Termszetes szellzs: ebben szintn segtenek
a nylszrk, jl tszellztethet minden helyisg, ezrt ez
100%-os.Frdszoba felszerels: a szaniterek kzepes minsgek, de j
llapotak, kevs a pakolrsz, viszont az j, hogy kt WC, tovbb elszv s
bid is van, gy ezt csak 80%-osnak tltem.Konyha felszerels: a lersbl
kiderl, hogy elg jl felszerelt, j eloszts, de kllemre mr nem
annyira modern. Viszont j a kamra kapcsolata, gy ez
90%-os.Burkolatok elegancija: Ez nem tartozik a laks erssgei kz, a
parketta tbb helyen mozog, eleve laminlt, de sszessgben nem szorul
cserre. A falakon frszporos tapta van, festse j llapot. A csempe
rgies, fak vilgoskk szn. A konyhban s az elszobban nem
hidegburkolat van, hanem csak parketta. 80%-os.Laks eszttikuma:
sszessgben, figyelembe vve a burkolatokat, konyht, frdt, festst,
ezt 70%-osra tlem, persze nmi anyagi rfordtssal javthatk. nmaghoz
kpest tbbet rdemelne, de a piacon sokszor sokkal szebb laksok
vannak (akr az albbi sszehasonltottak is), aminek ltvnya azonnali
dnt lehet egy vsrlban.Kiegszt trolsi lehetsgek: van kamra, beptett
szekrny s lent zrt, sajt trol gy ennek 100%-ot adtam.Terasz
hasznlhatsga: hatalmas terasza van, az eleje fedett is, mindkt
szobbl megkzelthet, de fentrl jl rlthat. A kermia lapok pek,
korltok rendben vannak. gy ez 90%-os.Mkds gazdasgossga: nem sok a
kzs kltsg (10.000 Ft/h), s a ftse alacsony, mivel, hogy korszer
cirk lett teleptve, s termosztttal szablyozhat a hmrsklet. A
nylszrk s a hz szigetelse is pozitvum. ves szinten 120.000 Ft-bl
kifthet a laks. A vz, villany is gazdasgos, havi szinten sszesen
15.000 Ft. 90%-osnak tltem.Funkcionlis avulsi
tblzat:MegnevezsKrnyezeti ignyszint (%)Ebbl megtallhat (%)Jelenlegi
krnyezeti rtkarny (%)AVULS (%)
Alaprajzi elrendezs20100200
Termszetes fny108082
Termszetes szellzs10100100
Frdszoba felszerels108082
Konyha felszerels5904,50,5
Laks eszttikuma5703,51,5
Kiegszt trolsi lehetsgek10100100
Terasz hasznlhatsga109091
Mkds gazdasgossga109091
Burkolatok elegancija108082
sszesen10010
A laks funkcionlis avulsa: 10 %
7. RTKBECSLS7.1 Az rtkbecsls mdszereinek bemutatsaA megbzs
rtelmben a vizsglt ingatlan piaci-forgalmi rtkt kell meghatrozni. A
piaci forgalmi rtk azt az rat jelenti, amely sszegrt egy
vagyontrgyban val rdekeltsg mltnyosan, magnjogi szerzds keretben az
rtkels idpontjban vrhatan eladhat, felttelezve, hogy: az elad
hajland az eladsra, az adsvteli trgyalsok lebonyoltsra elg hossz id
ll rendelkezsre, a trgyals idtartama alatt az rtk nem vltozik, a
vagyontrgy meghirdetse s rtkestse kell nyilvnossggal trtnik, az
tlagostl eltr, specilis ajnlatot nem vesznek figyelembe.A
piaci-forgalmi rtk egy elkpzelt, tlagos r, a lehetsges, adott
idpontbeli rak vrhat rtke. Az az sszeg, amelyrl nagy valsznsggel
llthat, hogy ezen vtelrat tbben is megfizetnk az adott ingatlanrt,
vagyis az a hatrrtk, ahol a knlat s keresleti oldal rtktlete
egybeesik Ez az idealizlt r a legjobb kzelts arra az sszegre,
amennyirt valsgos piaci krnyezetben a vagyontrgy elkelhetne. Az
ingatlanok forgalmi rtkt alapveten hrom dolog hatrozza meg: a hely,
a tgabb s szkebb rtelemben vett fldrajzi krnyezet, a mszaki
paramterek, valamint a kzgazdasgi krnyezet, a kereslet s a knlat
viszonya.A piaci-forgalmi rtk meghatrozsra tbb mdszer ll
rendelkezsre: Piaci sszehasonlt adatok elemzsn alapul rtkels,
Hozamszmtson alapul rtkels, Kltsg alap rtkels.
7.1.1 Piaci sszehasonlt adatok elemzsn alapul rtkelsi mdszerA
piaci sszehasonlt adatok elemzsn alapul rtkels mr megtrtnt, konkrt
s ismert adsvteli gyletek rainak a vizsglt esetre val
kiterjesztsvel, sszehasonltsval trtnik.A piaci sszehasonlt adatokon
alapul mdszer f lpsei: Az alaphalmaz kivlasztsa: Az sszehasonlt
vizsglatokat egy olyan, ingatlanokat tartalmaz alaphalmazban kell
elvgezni, amely fldrajzi elhelyezkedse a vizsglt ingatlanhoz
hasonl, s az abban szerepl ingatlanok tpusa azonos a vizsglt
ingatlannal. sszehasonltsra alkalmas ingatlanok kivlasztsa,
adatainak elemzse: az sszehasonlts alapjul szolgl ismrveket
alaposan meg kell ismerni, s ezeket kell a trgyi ingatlanhoz
hozzmrni. Csak azonos rtkformkat s csak azonos jogokat (pl.
tehermentes tulajdonjog, brleti jog) szabad sszehasonltani.
Fajlagos alaprtk meghatrozsa: Az elemzett sszehasonlt adatokbl kell
az alaprtket meghatrozni. Ez az alaprtk fajlagos rtk, ltalban
terletre (ngyzetmterre) vettve. rtkmdost tnyezk elemzse: A vizsglt
ingatlan rtknek pontosabb meghatrozsa rtkmdost tnyezk
figyelembevtelvel trtnik. rtkmdost tnyezknt csak olyan jelents,
rtket befolysol tnyez vehet fel, amely az sszehasonlt adatok
alaphalmazra nem jellemz. A fajlagos alaprtk mdostsa, fajlagos rtk
szmtsa: az rtket jelentsenbefolysol tnyezket fel kell tntetni, s ha
arra lehetsg van, akkor rtkmdost hatsukat szmszeren is meg kell
hatrozni. Az rtkmdost tnyezk alapjn kell mdostani a fajlagos
alaprtket. Piaci rtk szmtsa: Az ingatlan forgalmi rtkt a fajlagos
alaprtk rtkmdostsa utn kialakul fajlagos rtk s az ingatlan mrete
(volumene, kapacitsa) szorzataknt kell megllaptani.
7.1.2 Hozamszmtson alapul rtkelsi mdszerA hozamszmtson alapul
rtkels az ingatlan jvbeni hasznainak s az ezek megszerzse rdekben
felmerl kiadsok klnbsgbl (tiszta jvedelmek) vezeti le az rtket. Az
rtk megllaptsa azon az elven alapszik, hogy brmely eszkz rtke
annyi, mint a belle szrmaz tiszta jvedelmek jelenrtke. A hozamszmts
lpsei sszefoglalva: Az ingatlan lehetsges (alternatv) hasznlati
mdjainak elemzse: Az rtkels megkezdsekor fel kell mrni az ingatlan
(jogi, mszaki, valamint finanszrozhatsgi szempont) lehetsges
hasznlati mdjait, s az elemzst prhuzamosan valamennyi lehetsges
hasznlati mdra el kell vgezni. A bevtelek s kiadsok becslse
hasznlati mdonknt: Ingatlanrtkelsnl a brleti djak nagysga, illetve
az ingatlan hasznostsbl szrmaz rendszeres bevtelek kpezik a
bevtelek becslsnek az alapjt. Erre vonatkozan a megfelel piaci
sszehasonlt adatokat kell felhasznlni.A tervezett bevtelekbl le
kell vonni a vrhat, a nem fizetsbl s a kihasznlatlansgbl add
bevtelkiesst. A tiszta jvedelem szmtsakor az ltalnos forgalmi adt
mind a bevtel, mind a kiads oldalon figyelmen kvl kell hagyni, mg
az ingatlanadt s az ingatlant magt terhel kzteherviselsi tteleket
figyelembe kell venni. A kiszmtott tiszta jvedelembl a jvedelemadt
vagy a trsasgi adt nem lehet levonni. A tkstsi kamatlb meghatrozsa:
Az alkalmazott tkstsi kamatlb az adott ingatlantl, mint befektetstl
elvrhat minimlis megtrlsi rtval egyenl. A megtrlsi rta az
ingatlanpiaci elemzsben figyelembe vett kockzatoktl s az elemzsi
idszaktl fggen eltr. Ingatlan piaci rtknek (jelenrtk) meghatrozsa:
A jelenrtk-szmts egyforma ves egyenlegek esetn egyszersthet a
kzvetlen tksts mdszerre, mely esetben az rtk kiszmtshoz a tiszta
jvedelmet el kell osztani az ingatlan tpustl, az ingatlan- s
pnzpiaci elemzsektl, a figyelembe vett kockzatoktl s az elemzsi
idszaktl fggen megvlasztott tkstsi kamatlbbal.
7.1.3 Kltsgalap rtkelsi mdszerA kltsgalap rtk megkzelts lnyege,
hogy az ingatlan jraellltsi kltsgbl le kell vonni az id mlsa miatti
avulst, majd ehhez kell hozzadni a felptmnyekhez tartoz fldterlet
rtkt.A mdszer f lpsei: A telekrtk meghatrozsa: A fldterlet rtkt
annak res llapotban val rtkelsvel kell megllaptani a piaci
sszehasonlt adatok elemzsn alapul mdszer szerint. A felptmny
jraptsi vagy ptlsi kltsgnek meghatrozsa: Az jra-ellltsi kltsgbe
kell rteni a kzmvestsi, a tervezsi, az engedlyezsi, a vllalkozsi, a
kivitelezsi, a beruhzi, a pnzgyi s minden egyb tnylegesen fizetend
kltsget. Ezeket a kltsgeket a tnyleges ptsi piaci rak alapjn kell
meghatrozni. Avulsok szmtsa, piaci viszonyok miatti korrekci:
Ezeket az elz fejezetekben hatroztuk meg az avulsi tblk segtsgvel.
A mszaki romls esetben figyelembe kell venni az plet f
szerkezeteinek romlst s a szerkezetek arnyt az sszrtkhez
viszonytva. A fizikai avulsi szmtsoknl a felptmny gazdasgosan
htralv lettartamt kell figyelembe venni. A funkcionlis avuls a
gazdasgtalan, korszertlen megoldsokat jelenti. Az rtkelnek
mrlegelnie kell a korszer ltestmny vizsglt intzmnyhez kpest nyjtott
tbbletszolgltatsait, illetve azokat a korszer kvetelmnyeket,
amelyeket a vizsglt ltestmny kptelen kielgteni. A krnyezeti
avulsban szmba kell venni a krnyezetben bekvetkezett minden olyan
vltozst, amelynek negatv, esetleg pozitv hatsa van az ingatlan
rtkre. A piaci viszonyok miatti korrekcinak tkrznie kell a helyi
ingatlanpiaci viszonyokat (pl. kereslet-knlat). Az ingatlan piaci
rtke: Az jraellltsi kltsget az avultsggal cskkentve s a telekrtkkel
nvelve addik eredmnyl a kltsgalap rtk.
7.1.4 Vgs rtk meghatrozsaAz ingatlan piaci-forgalmi rtknek
meghatrozsa sorn a piaci sszehasonlt mdszer, a kltsgszmtson alapul
mdszer s a hozamszmts is alkalmazsra kerl. Az ingatlan vgs piaci
forgalmi rtknek meghatrozsa sorn az elbbiekben kiszmtott rtkeket
megfontoltan slyozni kell %-os arnyban, s a kapott rtkeket ssze
kell adni.
7.2 A vizsglt ingatlan rtkbecslse 7.2.1 rtkels piaci sszehasonlt
mdszerrelE mdszerben mindkt vltozatot megvizsglva s azokat tlagolva
hatroztam meg a piaci rtket, hogy minl pontosabb eredmnyt kapjunk.
Vagyis a csoportos s pros mdszert is felvzolom, ugyanazon 5 db
ingatlannal val sszehasonltsban.Mindkt verziban ugyanazokat az
rtkhordozkat vetettem ssze.Alaphalmaz kpzse:Mkd ingatlanirodtl
szerzett informcik alapjn alaphalmazt hozok ltre 5 db, nemrg (1 ven
belli) eladsra kerlt ingatlanrl s azokat bemutatom. Mindegyik
ingatlan, nappali + 2 hls, 1 frds, egyedi ftses, teraszos, jszer
laks, kzs tulajdonban lv leosztott trolval s 1 db garzsbellval.A
halmaz elemeinek bemutatsa:Szilgysomly utca: 79 nm-es, fldszinti,
jszer laks, terasszal, hasonl mszaki s funkcionlis llapottal (mint
a vizsglt), j rezsivel, kzlekedsbe egy fokkal jobb. Csendes
krnyk.Beck utca: 80 nm-es, 1. emeleti, kimondottan szp, szinte jpts
laks, a halmaz legjobbja, ezt vissza is tkrzi a pontrtke. Kivl
mszaki s funkcionlis llapot, minsgi burkolatokkal, szp konyhval s
frdvel, tkletes kzlekedssel s szomszdokkal. Nem annyira
zajos.Bazsarzsa utca: 84 nm-es, flemeleti, az elzhz hasonl, de a
szolgltatsok s kzlekeds kevsb j, emiatt csendes is.Vezr utca: 76
nm-es, flemeleti laks, a Paskl Parkban tallhat. Belevettem a
halmazba, annak ellenre, hogy ez lakparki laks, mert aki a krnyken
akar vsrolni, azok ezt is megnzik, hiszen mindkt krnyknek megvan a
sajtos s hasonl vonzereje. Szintn kivl llapot laks, viszont kzel a
ft.Gvadnyi t: 75 nm-es, 1. emeleti, ez a halmaz leggyengbb
ingatlana. Nem olyan j az infrastruktrja, de jszernek mondhat mg.
Csendesebb rsz.
I. Csoportos sszehasonlt mdszer:MegnevezsKalocsai u.Szilgysomly
u.Beck u.Bazsarzsa u.Vezr u.Gvadnyi t
Alapterlet (m2)787980847675
Emeletmfsz.fsz.1. em.flemeletflemelet1. em.
Mszaki llapot788977
Funkcionlis llapot7810988
Szomszdok879888
Felszereltsg8710987
Gazdasgossg888888
Szolgltatsok668786
Tmegkzlekeds779796
Eladsi r (Ft)?27 M Ft28,2 M Ft30 M Ft24,8 M Ft25,3 M Ft
Eladsi r (Ft/ m2)?341 eFt/m2352 eFt/m2357 eFt/m2326 eFt/m2337
eFt/m2
Pontok sszesen515162575650
Fajlagos alapr kpzse: (Bta eloszts)tlagpont = Lo + lp + 4 x Lr =
62 + 50 + 4 x( 276/5) = 62 + 50 + 4 x 55,2 = 55,46 pont 6 6 6tlag
eladsi r = Lo + Lp + 4x Lr = 357.000 + 326.000 + 4 x 342.600 =
2053,4 = 342.233 Ft/m2 6 6 6Mdostott fajlagos alapr kpzse:Arnypr:
55,46 = 51 342.233 xx = 342.233 x 51 = 314.710 Ft/m255,46Az
ingatlan piaci rtke csoportos sszehasonlt mdszerrel:Korriglt r x m2
= 314.710 x 78 = 24.547.380 Ft
II. Pros sszehasonlt mdszerMegnevezsKalocsai u.Szilgysomly
u.kBeck u.
kBazsarzsa u.kVezr utcakGvadnyi tk
Eladsi r (Ft)?27 M28,2 M30 M24,8 M25,3 M
Elad. r (Ft/ m2)?341.000352.000357.000326.000337.000
Alapterlet (m2)787980847675
Tjolskeletikeleti0nyugati+1dli+2nyugati+1keleti0
Mszaki llapotjjszer+2jszer+2jszer+2j0j0
Funkcionlis llapotkevsb
modernmodern+2modern+2modern+2modern+2kevsb modern0
Szomszdokkevsb csendeskevsb
csendes0csendes+2csendes+2csendes+2csendes+2
Felszereltsgfelszereltkevsb
felszerelt-1fullos+1fullos+1felszerelt0kevsb felszerelt-1
Gazdasgossgalacsonyalacsony0alacsony0alacsony0tlagos-2tlagos-2
Szolgltatsokkzepeskzepes0kiplt+2kzepes0kiplt+2kzepes0
Tmegkzl.kzelbentlagos-1kzelben0tlagos-1kzelben0tlagos-1
Minsts (%)jobb+4jobb+10jobb+8jobb+5rossz-2
Korrekci (Ft)?13.64035.20028.56016.3006740
Korriglt r(Ft/ m2)?327.360316.800328.440309.700343.740
TjolsMszaki llapotFunkcionlis
llapotSzomszdokFelszereltsgGazdasgossgSzolgltatsokTmegkzl.
Dli1%Nyugati1%Keletijszer
2%
JModern
2%
Kevsb modernCsendes
2%
KevsbcsendesLuxus1%Felszerelt1%KevsbfelszereltAlacsony rezsi
2%
tlagos rezsiKiplt
2%
Kzepesen kipltKzelben
1%
tlagos
Korriglt eladsi r/m2 = korriglt fajlagos rak = 1.626.040 =
325.208 Ft/m25 5Az ingatlan piaci rtke pros sszehasonlt
mdszerrel:Korriglt r x m2 = 325.208 x 78 = 25.366.225 FtA kt
sszehasonlt mdszer tlagt vve:24.547.380 + 25.366.225 = 24.956.800
Ft2Teht az ingatlan rtke piaci sszehasonlt mdszerrel:24.956.800
Ft
7.2.2 rtkels hozamszmtssalA mdszert a 25/1997. (VIII.1.) PM
rendelet 2. sz. mellklete tartalmazza.Az rtk megllaptsa azon az
elven alapszik, hogy brmely eszkz rtke annyi, mint a belle szrmaz
tiszta jvedelmek jelenbeli rtke.Az ingatlan adottsgait, jelenlegi
hasznostst s brbeadsi lehetsgeit megvizsglva, a jvbeni hasznok s az
ezek megszerzse rdekben felmerl kiadsok figyelembevtelvel
felttelezve, hogy a brleti djak inflci kvetek az ingatlan hozadki
rtke a kvetkezk szerint hatrozhat meg.Alaphalmazt kpeztem
ingatlanirodtl szerzett informcik alapjn, nemrg a piacon brbe adott
hasonl adottsg ingatlanokbl. Pontozsos mdszerrel piaci
sszehasonltst vgezve, megkaptam a vizsglt ingatlan mdostott
fajlagos piaci brleti djt. A brbe adott ingatlanok bemutatst nem
rszletezem, a tblzat gy is nagyszeren bemutatja jellemzket. Piaci
csoportos sszehasonlts mdszere brleti djra:MegnevezsKvr Lajos
u.Zslya u.Paskl u.Gdlli u.Almdi u.Kalocsai u.
Alapterlet807075737578
Brleti dj (Ft/h)135.000130.000125.000140.000130.000?
Brleti dj (Ft/ m2)16781857166619181733?
Mszaki llapot897977
Funkcionlis llapot887888
Gazdasgossg798978
Szolgltatsok866776
Szomszdok887878
sszesen394035413637
Fajlagos brleti dj kpzse:tlagpont = Lo + Lp + 4 x Lr = 41 + 35 +
4 x 38,2 = 228,8 = 38,13 pont6 6 6tlag brleti dj = Lo + Lp + 4 x Lr
= 1918 + 1666 + 4 x 1770 = 10.664 = 1777 Ft/m2 6 6
Mdostott fajlagos brleti dj kpzse:Arnypr: 38,13 = 37 1777 xx =
1777 x 37 = 1724 Ft 38,13Mdostott fajlagos brleti dj: 1724 Ft/ m2Az
ingatlan piaci brleti dja: 1724 x 78 = 134.472 Ft/h + rezsiHozadki
rtk meghatrozsa:ves brleti dj:12 x 134.4721.613.664 FtKiadsi
vesztesg:5%- 80.680 FtFests, egyb kiads6%- 96.820 FtIngatlanad-
90.500 Ft (Zuglban cgek esetn a hatlyos ad: 1160 Ft/ m2 /v, gy 1160
Ft x 78 m2)sszes kiads268.000 Ft/vves nett bevtel = 1.613.664
268.000 = 1.345.664 Ft/v (C)Tkstsi kamatlb:Kockzati rtk%
Brbeadsi kockzat1,5
Likviditsi kockzat1,5
Egyb kockzat1
Kockzatmentes rta
Jegybanki alapkamat3
sszesen7
r = 4 + 3 % = 7 %Piaci rtk:PV = C/r = 1.345.664 / 0,07 =
19.223.770 FtAz ingatlan piaci rtke hozamszmts mdszerrel:19.223.770
Ftazaz tizenkilencmilli-kettszzhuszonhromezer-htszzhetven
forint
7.2.3 rtkels kltsgalap mdszerrelA laks, mint felptmny rtknek
meghatrozsra az ptipari Tjkoztat Kzpont ltal szerkesztett ptipari
Kltsgbecslsi Segdlet 2014. c. kiadvny alapjn kerl sor. A kltsgalap
mdszer lnyege, hogy az ingatlan jraellltsi kltsgbl le kell vonni az
avulst, s ehhez hozz kell adni az plethez tartoz fldterlet rtkt. A
mdszert a 25/1997. (VIII.1.) PM rendelet 3. sz. mellklete
tartalmazza.A telek (telekhnyad) rtknek meghatrozsa:A telek terlete
(a Trsashz Alapt Okirat szerint): 1107 m2A lakshoz tartoz
telekhnyad 103 /1000rtkszmols piaci pros sszehasonlt mdszerrel.(A
tblzat egyben az alaphalmaz s az ingatlanok bemutatsra is szolgl, a
kiegszt tblzat pedig a korrekcis tnyezk
meghatrozsra.)MegnevezsKalocsai u.Fischer I. u.1170 m2kPaskl u.1070
m2kKalocsai u.990 m2kBonyhdi t1200 m2kCinkotai t1100 m2k
Eladsi r (Ft)?79 M73 M65 M80 M75 M
Elad. r (Ft/ m2)?67.52068.22565.65666.66668.182
Kzmteljesfolyamatban-1teljes0teljes0folyamatban-1teljes0
Telek rendezettsgrendezettkevsb rendezett-1rendezett0kevsb
rendezett-1kevsb rendezett-1rendezet0
Lejtsi viszonyokkzel vsz.enyh. lejts-1kzel vsz.0kzel vsz.0enyh.
lejt-1kzel vsz.0
Megkzelts
gpkocsivalaszfaltaszfalt0aszfalt0aszfalt0aszfalt0aszfalt0
TjolsK-DNy-D+1-D+1K-DNy0-D+1K-DNy0
Zajterhelscsendeskiss zajos-1zajos-2csendes0kiss
zajos-1zajos-2
Minstsrosszabb-3rosszabb-1rosszabb-1rosszabb-3rosszabb-2
Korrekci (Ft)202568265620001364
Korriglt r(Ft/ m2)69.54568.90766.31268.66669.546
KzmTelek rendezettsgeLejtsi viszonyokMegkzelts
gpkocsivalTjolsZajterhels
Teljes
2%
FolyamatbanRendezett
1%Kevsb rendezettKzel vzszintes 2%
Enyhn lejtsAszfalt
1%
Beton-D
1%
K-DNyCsendes1%Kiss zajos1%Zajos
Mdostott fajlagos alapr = Korriglt m2rak sszesen = 342.976 =
68.595 Ft/ m2 5 5Telekrtk = Md. falj. alapr x teleknagysg = 68.595
x 1107 = 75.934.665 FtTelekhnyad rtk = Telekrtk x tulajdoni hnyad =
75.934.665 x 103/1000 = 7.821.270 FtFelptmny rtkelseA brutt
jraellltsi kltsg meghatrozsa:Az KS 2014. adatai alapjn a trsashzi
lakpletek esetben alkalmazhat rtkek az albbiak (Ft/nett m2).
Szerkezet + szakipar153.000 Ft/m2
Vz + csatorna15.000 Ft/m2
Szellzs2.000 Ft/m2
pletvillamossg19.000 Ft/m2
Fts26.000 Ft/m2
Kivitelezsi kltsgek sszesen:215.000 Ft/m2
Kiegszt kltsgek (8%)17.200 Ft/m2
sszesen nett232.200 Ft/m2
fa (27%)62.694 Ft/m2
Brutt ellltsi kltsg294.894 Ft/ m2
(Kiegszt kltsgek: Elkszts 2%, tervezs 4%, zembe helyezs +
engedly 2%)A laks brutt jraellltsa:294.894 Ft x 78 m2= 23.001.730
Ft
Avulsok sszegezve
A laks mszaki avulsa-11,8 %
A trsashz laksra jut mszaki avulsa-1,27 %
A laks funkcionlis avulsa-10 %
A trsashz laksra jut funkcionlis avulsa-1,77%
Krnyezeti avulsok+4,5 %
Avulsok sszesen:-20,34 %
Avuls (Ft): Brutt ellltsi kltsgek x Avulsok % = 23.001.730 x
0,2034 = 4.651.000 FtNett ellltsi kltsg = Brutt ellltsi kltsg
Avulsok = 23.001.730 4.651.000 = 18.350.730 FtAz ingatlan piaci
rtke = Nett ellltsi kltsg + telekhnyad rtke =18.350.730 + 7.821.270
= 26.172.000 FtAz ingatlan piaci rtke kltsgelv
rtkbecslssel:26.172.000 Ftazaz huszonhatmilli-egyzzhetvenktezer
forint
7.2.4 Vgs piaci rtk meghatrozsaAz ingatlan piaci-forgalmi rtknek
meghatrozsa sorn a piaci sszehasonlt mdszer, a kltsgszmtson alapul
mdszer s a hozamszmts is alkalmazsra kerlt.A kapott eredmnyek: Az
ingatlan piaci rtke a piaci sszehasonlt mdszer alapjn: 24.574.380
Ft. Az ingatlan piaci rtke a hozamalap mdszer alapjn: 19.223.770
Ft. Az ingatlan piaci rtke kltsg alap mdszerrel meghatrozva:
26.172.000 Ft.Az ingatlan vgs piaci forgalmi rtknek meghatrozsa
sorn az elbbiekben kiszmtott rtkek a kvetkezkppen kerltek
slyozsra.A kltsg alap s a piaci sszehasonlt mdszert egyenl arnyban
vettem figyelembe (40-40%), mert elbbire a legpontosabb rtkszmts a
jellemz, mg az utbbira a piacon szerepl tnyleges vevi reaglsok. gy
a hozamalapt csak 20%-ban vettem figyelembe. a piacot tkrz
sszehasonltson alapul rtk: 40%24.574.380 X 0.4 = 9.829.750 Ft a
hozam szerinti rtk: 20%19.223.770 X 0.2 = 4.057.215 Ft a kltsgszmts
szerinti rtk: 40%26.172.000 X 0.4 = 10.470.000 Ft
Vgs piaci rtk (ezek sszege):9.829.750 + 4.057.215 + 10.470.000 =
24. 357.000 Ftazaz, huszonngymilli-hromszz-tvenhtezer
forint.Budapest, 2014. 05. 05.Berthty Zoltningatlan-rtkbecsl
8. MEGJEGYZSEK, FELTTELEZSEK, KORLTOZSOK
A piaciforgalmi rtk meghatrozsnl a 26/2005 (VIII. 11) PM
rendelettel mdostott 25/1997. (VIII.I.) PM rendeletet vettem
figyelembe.
Az ingatlan forgalmi rtke vltozatlan funkci, illetve rendeltets
figyelembe vtelvel kerlt meghatrozsra.
Az ingatlan res (bekltzhet), szabadpiaci (nyltpiaci),
tehermentes llapotban kerl rtkelsre.
Jelen ingatlanforgalmi rtkbecsls kizrlag a vizsglt ingatlan
piaciforgalmi rtknek meghatrozsra kszlt, ettl eltr egyb clra nem
hasznlhat fel.
A megbz az ltala szolgltatott adatok hitelessgrt felelssggel
tartozik.
Kijelentem, hogy jelen rtkelsi dokumentcit elfogulatlanul, kls
krlmnyektl nem zavartatva ksztettem el, djazsom nincs sszefggsben a
megllaptott ingatlan rtkkel.
Az rtkbecslst egszben vagy rszleteiben nyilvnossgra hozni csak a
megrendel s az rtkbecsl elzetes rsbeli hozzjrulsval lehet.
A helyszni szemle kizrlag szemrevtelezs tjn trtnt, gy a csak
bontssal feltrhat rejtett hibkrt felelssget nem vllalok.
Nem vllalok felelssget olyan elre nem lthat gazdasgi, vagy
fizikai tnyezkrt sem, amelyek a megllaptott rtket
befolysolhatjk.
Felhasznlt irodalom:
wikipedia.org zuglo.hu Zugl Fejlesztsi Koncepci budapestcity.org
ingatlanmagazin.com
MELLKLETEK
1. szm mellklet: Tulajdoni lap
2. szm mellklet: Fldhivatali trkpmsolat
3. szm mellklet: Helysznrajz
4. szm mellklet: Az ingatlan alaprajza
1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3
hrsz- trsashzi laks | 34