Universit du Havre
Synthse en droit de lurbanisme et documents damnagement
Anne 2003-2004
Avertissement:
Ce prsent document nest quune synthse. Pour plus de
renseignement, il faut consulter un manuel de droit de lurbanisme
ou le Code de lurbanisme.
ISBN 0-0000-0000-1
Le Code de la Proprit intellectuelle nautorisant, aux termes de
larticle L122-5.2 et 3a, dune part, que les copies ou reproductions
strictement rserves lusage priv du copiste et non destine une
utilisation collective, et dautre part, que les analyses et les
courtes citations dans un but dexemple et dillustration, toute
reprsentation ou reproduction intgrale ou partielle faite sans le
consentement de lauteur ou de ses ayants droits ou ayant cause est
illicite ( Article L122-4 ).
Sommaire
Sommaire .3
Partie 1: Les principaux acteurs de lamnagement et de
lurbanisme
LEtat
Les EPCI
Partie 2: Lurbanisme Normatif
Les lois damnagement et durbanisme
La loi Solidarit et Renouvellement Urbain ( dcembre 2000 )
La loi Urbanisme et Habitat ( juillet 2003 )
Les principaux textes du Code de l'Urbanisme concernant le
PLU
Partie 3: Les documents durbanisme et damnagement
La rglementation tatique
Les DTA et directives paysagres
Le PIG
Les Servitudes dUtilit Publique
La rglementation dcentralise
Le Schma directeur
Le SCOT, document de rfrence des politiques publiques
Le POS
LE PLU
Le PADD
Le MARNU et les Cartes Communales
Partie 4: Lurbanisme Oprationnel
Lexpropriation
Le droit de Premption
Les Zones dAmnagement Concertes
Partie 5: Lurbanisme individuel
Les certificats durbanisme
Le permis de construire
Le permis de dmolir
Partie 1
Les acteurs principaux de lamnagement
Ltat
Ladministration centrale:
A) Le Ministre de lEquipement:
Aprs la 2nde Guerre Mondiale, la loi du 10octobre 1940 cre un
Commissariat technique la reconstruction immobilire, charg dtablir
des plans de reconstruction des villes sinistres. La loi sur
lurbanisme du 15 juillet 1943 cre une dlgation lquipement national
qui comprend une direction lurbanisme.
A la libration, le Ministre de la Reconstruction et de
lurbanisme est cre. En 1953, il devient ministre de la
Construction. En 1966, celui-ci fusionne avec le Ministre des
Travaux Publics pour former le Ministre de lquipement.
En 1981, lquipement choit au Ministre de lUrbanisme et du
Logement avant de retrouver son autonomie. Depuis le dcret 98-141
du 6 mars 1998, les services de lurbanisme sont regroups au sein du
Ministre de lEquipement, des Transports et du Logement.
Depuis 2002, ce ministre sintitule Ministre de lEquipement, des
Transports, du Logement, du Tourisme et de la Mer.
Les arrts interministriels des 16 mars et 23 avril 1998
organisent un Direction Gnrale de lUrbanisme, de lHabitat et de la
Construction qui comporte le Service du Dveloppement Urbain et de
lHabitat, le Service de la Stratgie et de la Lgislation, le Service
de la Qualit et des Professionnels, le Secrtariat Gnral des Grandes
Oprations dUrbanisme, le Secrtariat Permanent du Plan
Urbanisme-Construction-Architecture, le Secrtariat Gnral (
fonctionnement de la direction ) la Mission Territoriale, la
Mission dAmnagement Durable et la Mission de Mobilit Urbaine.
Par ailleurs, le ministre dispose dorganes consultatifs comme le
Conseil Gnral des Ponts & Chausses, la Commissions Nationale
dUrbanisme Commercial, le Groupe Central des Villes Nouvelles, le
Centre dEtudes sur le Rseau, les Transports, lUrbanisme et les
Collectivits Publiques, la Dlgation la Rnovation des Banlieues.
B) Le Ministre de lamnagement du territoire et de
lenvironnement:
Tent une 1re fois en 1978, le Ministre de lamnagement du
territoire et de lenvironnementest cre en 1997 par le dcret 97-715.
Il intervient en matire de schma de service collectif, de
protection des paysages et sites, du littoral et de la montagne, de
la prservation de la qualit de lair et de la prservation des
risques majeurs.
Le dcret 97-715 indique que le Ministre de lamnagement du
territoire et de lenvironnement participe la dtermination et la
conduite des politiques durbanisme, dquipement, de transport et de
grandes infrastructures.
A ces fins, le ministre dispose de moyens propres, notamment de
la Direction de la Prvention des Pollutions et des Risques et la
Direction de la Nature et des Paysages, ainsi que de moyens mis sa
disposition tels que la Dlgation lAmnagement du Territoire et
lAction Rgionale ( DATAR ) service du 1er Ministre, ou certains
services du Ministre de lEquipement, des Transports, du logement,
du Tourisme et de la Mer.
II Ladministration dcentralise:
A) Les services rgionaux:
1) Directions Rgionales de lEquipement ( DRE ):
Elles sont places sous lautorit des prfets de rgions et
concourent la dfinition des politiques gnrales damnagement urbain
de leur rgion, mnent des tudes durbanisme dimportance rgionale,
harmonisent les tudes menes par les DDE et participent la
rpartition entre les prfets de dpartement des aides destines
financer ltablissement des documents durbanisme.
2) Les DIrections Rgionales de lENvironnement ( DIREN ):
Les DIREN contribuent la prise en compte des normes
environnementales dans les documents durbanisme et concourent aux
politiques de mise en valeur des ensembles urbains protgs et des
sites classs.
3) Les Directions Rgionales des Affaires Culturelles ( DRAC
):
Les Directions Rgionales des Affaires Culturelles instruisent
les dossiers de classement des monuments historiques ou
linscription linventaire supplmentaire.
B) Les services dpartementaux:
1) Les Directions Dpartementales de lEquipement ( DDE):
Actrice essentielles des politiques damnagement et durbanisme,
les DDE comprennent chacune des services du sige, des subdivisions
territoriales ( sur 2-3 cantons ) et un parc ( matriel et engins ).
Dans 1/3 des dpartement elles comportent galement des
arrondissements territoriales ( antennes du sige ).
Les services de lurbanisme des DDE agissent comme des
prestataires de service la demande des communes dans le cadre de
convention de mise disposition, pour ltablissement public, de
documents durbanisme ( Article L121-2 du Code de lUrbanisme ) ou la
dlivrance des autorisations doccupation des sols ( Article L421-2-6
du Code de lUrbanisme ).
2) Les Services Dpartementaux dArchitecture et du Patrimoine (
SDAP )
Placs sous lautorit des Architectes des Btiments de France ( ABF
), les SDPAOP participent llaboration des documents durbanisme,
donnent des avis architecturaux sur certaines demandes
dautorisation et concourent la mise en uvre de la lgislation sur
les espaces protgs.
3) Direction Dpartementales de lAgriculture et de la Fort ( DDAF
):
Elles interviennent dans llaboration des document durbanisme en
milieu rural grce aux ingnieurs du gnie rural ou des eaux et forts
qui peuvent aussi, linstar de leurs homologues des DDE, apporter
par convention leur concours aux collectivits locales en matire de
gestion technique de la voirie.
4) Les Services Fiscaux Dpartementaux:
Le service des domaines, dpendant de la direction des services
fiscaux, a une comptence rsiduelle en matire durbanisme car il
intervient en matire dvaluation foncire. Son avis est obligatoire
dans les ententes amiables, les procdures dexpropriation et
lexercice du droit de premption.
Lintercommunalit
I Les Etablissements Publics de Coopration Intercommunale ( EPCI
):A) Intercommunalit de coopration:
La gestion dun ou plusieurs service ou taches dintrt
intercommunautaire est confi un tablissement public, gnralement
dpourvu de ressources fiscales propres. On distingue les syndicats
de communes du district.
1) Le syndicat de commune:
Le recours un syndicat traduit une simple volont de coopration
intercommunale sectorielle, but unique ou multiple. Il existe
galement des syndicats mixtes et des syndicats dagglomration
nouvelle.
a) Le Syndicat Intercommunal Vocation Unique ( SIVU ):
On est en prsence dun EPCI dont lobjet est fix par les statuts.
Il sagit gnralement de leau, de lassainissement ou des ordures
mnagres, plus rarement de lamnagement ou de lurbanisme. Les
attribution assures par le maire en tant quagent de lEtat , les
pouvoirs de police du Maire ou la dfense en justice de la commune
ne peuvent tre dlgus.
b) Le Syndicat Intercommunal VOcation Multiple ( SIVOM ):
Cest un EPCI dont les objets sont fixs par les statuts et
financs par les communes adhrentes. Toutefois, les communes
concernes ne peuvent adhrer au SIVOM que pour certaines comptences
seulement ( SIVOM la carte ). Des comptences en matire durbanisme
rglementaire ou oprationnel sont parfois dvolues au SIVOM, mais
uniquement si les communes y consentent.
c) Le Syndicat Mixte:
Cet EPCI a pour but dassocier dautres personnes morales de droit
public pour raliser des projets communs. I la souvent pour objet
lurbanisme oprationnel. Il peut ventuellement avoir des comptences
en urbanisme rglementaire si les communes membres y consentent.
d) Le Syndicat dagglomration Nouvelle:
Le SAN a pour fonction de grer les quipements dintrt commun. Il
dispose de ressources fiscales propres ( taxes professionnelles
dont il fixe le taux ). Aux terme de la loi Chevnement du 12
juillet 1999, relative au renforcement et la simplification de la
coopration intercommunale, les SAN peuvent la fin des oprations
damnagement et de construction se transformer en Communaut
dagglomration.
2) Le district:
Au terme de larticle 3 de lordonnance du 5 janvier 1959, les
communes transfrent de plein droit leurs comptences au district en
matire de service de logement et de centre de secours contre les
incendies. Le district dispose de recettes fiscales propres. Daprs
la loi Chevnement, les districts peuvent devenir des communauts de
communes ou dagglomration. Elles le sont automatiquement devenue le
1er janvier 2002.
B) Intercommunalit dintgration:
La loi Chevnement anticipe la conception totalisante de
lurbanisme qui se dgage du projet de loi relatif la Solidarit et au
Renouvellement Urbain constituant avec les loi du 25 juin 1999 pour
lamnagement et de dveloppement durable du territoire et la loi du
12 juillet 1999, les 3 piliers dune rforme densemble de la gestion
locale. La loi Chevnement tend faire des regroupements de commune
des entits porteuses de projeter pour leur territoire. La loi cre
les communauts dagglomration et rforme les communauts de communes
et les communauts urbaines.
1) Les Communauts dAgglomration:
Daprs larticle L5216-1 du Code Gnral des Collectivits
Territoriales, la communaut dagglomration regroupe plusieurs
communes formant un ensemble de plus de 50000 habitant dun seul
tenant et sans enclaves, autour dune commune de plus de 15000
habitants ou dun chef lieu de dpartement.
La communaut dagglomration est obligatoirement prsente en matire
de dveloppement conomique, damnagement de lespace, dquilibre social
de lhabitat, de la politique de la ville et elle doit exercer son
autorit dans au moins trois des domaines suivants:
_ cration, amnagement et entretient de la voirie et des parcs de
stationnement dintrt communautaire.
_ assainissement.
_ eau.
_ protection et mise en valeur de lenvironnement.
_ construction, entretient et gestion de lquipement culturels et
sportifs.
La communaut dagglomration devient comptente pour llaboration
des documents durbanisme, si les communes membres y consentent. la
communaut dagglomration est titulaire, si les communes membres sont
daccord, du droit de premption urbaine, pour la mise en uvre de la
politique communautaire dquilibre social de lhabitat.
2) Les Communauts de Communes:
Institue par la loi 92-125 sur lorientation de ladministration
territoriale de la Rpublique ( 6 fvrier 1992 ), la communaut de
commune est un ensemble de communes comptant jusque 50000 habitants
ou au-del si la communaut ne comprend pas de commune de plus de
15000 habitants. Les communauts de communes cres aprs la loi
Chevnement doivent tre dun seul tenant et sans enclaves.
La communaut de commune est obligatoirement comptente en matire
damnagement de lespace et de dveloppement conomique et doit exercer
son autorit dans au moins un des domaines suivants:
_ protection et mise en valeur de lenvironnement.
_ politique du logement et du cadre de vie.
_ cration, amnagement et entretient du cadre de vie.
_ construction, entretient et gestion dquipement culturel ou
sportifs et dquipement scolaire prlmentaire et lmentaire.
Si les adhrents y consentent, les communauts de communes peuvent
tre titulaire du droit de premption urbaine, pour la mise en uvre
de la politique communautaire dquilibre sociale de lhabitat.
3) Les Communauts Urbaines:
Originellement institues par la loi 66-1069 du 31 dcembre 1966,
la communaut urbaine comprend un ensemble de communes comptant plus
de 500 000 habitants. Les communauts urbaines cres aprs la loi
Chevnement doivent tre dun seul tenant et sans enclaves.
La communaut urbaine est comptente en matire de dveloppement et
conomique, social et culturel, damnagement de lespace, dquilibre
social de lhabitat, de politique de la ville, de la gestion des
services dintrt collectif et de la protection et mise en valeur de
lenvironnement.
Elle a la matrise des documents durbanisme et dispose
dattributions renforces en matire dquipement scolaire.
II La notion de pays:
Larticle 22 de la loi Pasqua introduit la notion de pays
non-institution aux frontires floues de ladministration dEtat et de
lintercommunalit. La loi Voynet prcise que lorsquun territoire
prsente une cohsion gographique, culturelle, conomique ou sociale,
il peut tre reconnu linitiative de la commune ou de leur groupement
comme ayant vocation former un pays. Le primtre dtude du pays est
arrt par le reprsentant de lEtat dans la rgion, quand les communes
appartiennent la mme rgion, ou est arrt conjointement par les
reprsentants de lEtat dans le cas contraire.
Un pays ne peut avoir le mme primtre quun parc naturel rgional.
Quand un pays inclut sur son territoire une portion dun parc
naturel rgional, une convention doit tre signe entre les 2 entits
pour dterminer les missions respectives.
Un pays doit respecter les primtres des EPCI dots dune fiscalit
propre. Quand une commune appartient aux 2 types dentits, une
convention conclue entre ladite commune, le Pays et lEPCI prcise le
partage des comptences.
Quand un pays nest pas organis sous la forme dun ou plusieurs
EPCI fiscalit propre, il doit pour pouvoir contracter se constituer
en syndicat mixte dot de lautonomie financire.
Une charte de pays exprime le projet commun de dveloppement
durable conformment aux recommandations des agendas 21 locaux du
programme Action 21 de la Confrence de Rio. Cette charte na
toutefois pas de valeurs contraignante. En revanche, la charte de
pays doit tre compatible avec le SCOT.
III La notion dagglomration:
La loi du 25 juin 1999 introduit la notion dagglomration. Elle
prcise que dans une aire urbaine comptant au moins 500 000
habitants et dont une ou plusieurs commune centre comptent plus de
15 000 habitants, le ou les EPCI comptents en matire damnagement de
lespace et de dveloppement conomique, sil en existe, et les
communes de laire urbaine qui ne sont pas membres de ces EPCI mais
souhaitent sassocier au projet laborent un projet dagglomration, un
projet qui dtermine les orientations de lagglomration notamment en
matire damnagement et durbanisme.
Le projet dagglomration peut dboucher sur un contrat
dagglomration qui ncessite alors la cration dun EPCI fiscalit
propre ainsi que le prvoit larticle 3 de la loi 2000-1248 du 21
dcembre 2000.
Partie 2
Lurbanisme Normatif
Les Lois damnagement et durbanisme
I La loi Montagne ( loi 85-30 du 9 janvier 1985):
Loi relative au dveloppement et la protection de la
montagne.
Les documents durbanisme doivent respecter la prservation des
terres ncessaires au maintient et au dveloppement des activits
agricoles, pastorales et forestires, ainsi que des chalets dalpage
lis une activit saisonnire professionnelle. Par exception au
principe dassujettissement la norme immdiatement suprieure, cet
impratif de prservation simpose aussi aux autorisation
individuelles.
Larticle L145-3-III prescrit une urbanisme en continuit avec les
bourgs, les villages et hameaux existant.
La loi Montagne permet toutefois la cration exceptionnelle de
hameaux nouveaux intgrs lenvironnement, la rfection ou lextension
limite des constructions existantes et limplantation dinstallation
ou lquipement dintrt public incompatibles avec le voisinage de
zones inhabites.
Les Articles L145-9 L145-13 permettent limplantation dunits
touristiques nouvelles ( UTN ), cest dire des oprations de
dveloppement touristiques ayant pour objet ou effet de crer une
urbanisation ou un amnagement touristique dans un site vierge, de
raliser une urbanisation ou un amnagement en discontinuit
durbanisation lorsque cela entrane une modification substantielle
de lconomie locale, des paysage ou des quilibres naturels ou de
majorer la capacit dhbergement de plus de 8000 m de plancher hors
uvre ou de renforcer de manire significative les remontes
mcaniques.
II La loi Littoral ( loi 86-2 du 3 janvier 1986):
Loi relative lamnagement, la protection et la mise en valeur du
littoral .
Les documents durbanisme doivent respecter la prservation des
espaces remarquables ou les caractres du patrimoine naturel ou
culturel, la sauvegarde des milieux ncessaires au maintien des
quilibres biologiques, la protection des espaces indispensables aux
activits agricoles, pastorales, forestires et maritime et la
frquentation par le public des espaces naturels du rivage et des
quipements qui y sont lis. Les documents doivent prvoir des espaces
naturels oprant des coupures durbanisme.
Larticle L146-4-III interdit toute construction sur une bande
littorale de 1000 m compter de la limite haute du rivage sauf sil
sagit de construction ou dinstallation ncessaire des services
publics ou des activits conomiques exigeant la proximit immdiate de
leau.
La loi SRU insre dans le Code de lurbanisme larticle L146-6-1
qui prvoit quune commune ou un EPCI comptent peut tablir un schma
damnagement afin de rduire les consquences, sur une plage et les
espaces qui lui sont proches, de nuisances ou de dgradations sur
ces espaces, lis la prsence dquipement ou de construction ralises
avant la loi du 3 janvier 1986.
Le schma damnagement, daprs larticle L146-6-1, peut titre
drogatoire, autoriser le maintien ou la reconstruction dune partie
des quipements ou construction lintrieur de la bande des 100 m
dfinies par larticle L146-4-III, ds lors que ceux-ci sont de nature
permettre de concilier les objectifs de prservation de
lenvironnement et dorganisation de la frquentation touristique.
La Loi "SRU" : 33 mesures pour mieux vivre la villeI La Loi SRU,
Rappels
La Loi SRU, relative la Solidarit et au Renouvellement Urbain
traduit la volont du gouvernement de promouvoir un amnagement des
aires urbaines plus cohrent, plus solidaire et plus soucieux du
dveloppement durable. Elle amliore les dispositions durbanisme
sappliquant au monde rural avec le mme objectif.
Pour rpondre cet objectif, elle apporte dans les domaines de
lurbanisme, de lhabitat et des transports des rformes profondes. Il
convient nanmoins den rappeler les mesures essentielles:
( une rforme profonde des documents durbanisme ( SCOT et PLU )
destine relancer la planification lchelle des aires urbaines et
permettre llaboration de documents plus simples dans leurs procdure
et plus exigeants dans leurs contenus, notamment au regard des
considrations environnementales et de la ncessit de prendre en
compte des enjeux jusque l traits de manire sectorielle et mieux
concerts avec les populations.
( une modernisation de la fiscalit et du financement de
lurbanisation ainsi que des procdures de lurbanisme
oprationnel.
( une nouvelle ambition donne aux politiques de dplacement mises
au service du dveloppement durable, au travers notamment des PDU
rendus plus ambitieux et mieux articuls avec les documents
durbanisme.
( La dcentralisation au profit des Rgions de lorganisation des
transports ferrs rgionaux de voyageurs.
( Lobligation faite aux communes des agglomrations de plus de
50000 habitants de se doter progressivement dun nombre minimal de
logements locatifs sociaux afin dassurer partout un meilleur
respect du droit au logement et de la mixit sociale.
( la prennisation du parc locatif social et un largissement des
comptences des organismes HLM.
( des rformes apportes au fonctionnement des coproprits pour
prvenir et mieux traiter les phnomnes de dgradation.
( un accent mis sur le traitement de lhabitat priv dgrad par la
rforme des procdures de pril et linsalubrit rendue plus simples et
plus efficaces ainsi que par la cration de la grande ANAH
regroupant au sein de lagence lensemble des aides au logement
priv.
( de nouveaux droits donns aux locataires par la reconnaissance
du droit au logement dcent, exigence nouvelle de qualit garantie
touts par le dveloppement des mcanismes de concertation, notamment
dans le parc locatif social.
II Les 33 mesures en matire durbanisme de la loi SRU:
A) La cohrence des politiques urbaines et territoriales : Le
droit de l'urbanisme : des politiques urbaines plus cohrente :1)
Les documents d'urbanisme :
1 - Les schmas de cohrence territoriale : (succdent aux schmas
directeurs - SD) Les lus dfinissent ensemble l'volution de
l'agglomration et les priorits en matire d'habitat, de commerce, de
zones d'activit, de transports alors que les SD portaient
essentiellement sur la destination des sols sans prendre en compte
les autres politiques au niveau de l'agglomration (urbanisme,
logement, dplacement) (dcret paratre au 1er trimestre 2001).Ils
seront, par ailleurs, soumis enqute publique avant approbation et
feront l'objet d'un examen priodique. Leur laboration et rvision
seront simplifies.
2 - Les plans locaux d'urbanisme : (succdent aux POS) Ils
prsentent le projet urbain de la commune en matire d'amnagement, de
traitement de l'espace public, de paysage et d'environnement. (1er
trimestre 2001) Ils devront tre compatibles avec les autres
documents d'urbanisme notamment le SCT et seront soumis enqute
publique avant approbation.3 - Les cartes communales pour les
petites communes dpourvues de PLU : outil pour organiser l'volution
en matire d'urbanisme aprs enqutes publiques. Elles sont dsormais
reconnues comme de vritables documents d'urbanisme. (1er trimestre
2001)
2) Fiscalit de l'urbanisme : pour favoriser une utilisation plus
rationnelle des espaces et dcourager lurbanisme priphrique diffus
:
4 Participation des riverains pour le financement des voies
nouvelles
5 - Suppression de la participation pour dpassement du COS et du
versement pour dpassement du plafond lgal de densit (PLD) pour
certaines communes.
6 - Correction des valeurs forfaitaires servant au calcul de la
taxe locale d'quipement (TLE) pour aider la construction de
logements collectifs.
7 - La taxe foncire sur les proprits non bties (TFPNB)
applicable aux terrains constructibles non bties pourra tre majore
ce qui incitera les propritaires de terrains constructibles les
mettre sur le march.
8 Logement adapt aux personnes handicapes : les surfaces de
planchers supplmentaires ncessaires l'adaptation des logements des
personnes handicapes seront dduites du calcul des taxes d'urbanisme
(2001).
B) Conforter la politique de la ville : Une ville plus solidaire
:
1) "Solidarit entre les communes en matire d'habitat" : Assurer
la mixit sociale dans l'habitat, au sein des agglomrations :9 -
Rforme de la loi d'orientation sur la ville (LOV) : les communes de
plus de 1500 habitants en Ile-de-France et 3500 dans les autres
rgions situes dans des agglomrations de plus de 50 000 habitants
ayant moins de 20% de logements sociaux devront s'engager dans un
plan de rattrapage maximum pour atteindre ce seuil en 20 ans. -
compter du 1er janvier 200210 - Ces communes s'acquitteront d'une
participation financire par logement "manquant" et par an prlvement
port 20% du potentiel fiscal par habitant dans les communes dont le
potentiel fiscal dpasse 5 000 francs par anPrlvement vers la
communaut urbaine ou communaut d'agglomration si approbation d'un
PLH (programme local de l'habitat)2) Protection de l'acqureur
d'immeuble et rgime des coproprits :11 - Le dlai de rtractation :
l'acqureur d'un bien immobilier non professionnel peut revenir sur
sa dcision d'achat pendant 7 jours. Applicable jusqu' prsent pour
l'achat ou la construction d'un logement neuf, ce droit est tendu
l'acquisition d'un logement ancien. (entre en vigueur le 1er juin
2001).
12 - L'interdiction de verser de sommes d'argent : le versement
de sommes d'argent sera interdit pendant le dlai de rtractation
sauf dans la construction neuve et en cas de recours un
intermdiaire professionnel. Dans ce cas, s'il y a rtractation, la
somme d'argent verse devra tre restitue dans un dlai de 21
jours.
13 - L'interdiction des offres d'achat de logement avec
versement d'argent : certains vendeurs rclamaient 10% du prix
d'achat du bien immobilier aux candidats. Ceux qui taient non
retenus retrouvaient difficilement leur argent. Cette pratique sera
clairement interdite par la loi.14 Garantir l'tat du logement : la
mise sur en coproprit de logements insalubres, en pril, sans un
minimum de confort (eau potable, surface minimum), aux
caractristiques insuffisantes par rapport l'habitabilit et la
scurit, est interdite.
15 - Un diagnostic technique (scurit, salubrit dont amiante)
avant la mise en coproprit d'un immeuble de plus de 15 ans devra
obligatoirement tre ralis (application immdiate).
16 - Le carnet d'entretien : obligation pour le syndic de tenir
une carnet d'entretien. Le futur acqureur d'un lot de coproprit
pourra le consulter tout comme le diagnostic technique (avant juin
2001).
17 Le plan comptable spcifique : les comptes du syndicat devront
tre tenus en conformit avec un plan comptable spcifique afin de
rpondre des objectifs de transparence et de meilleure lisibilit
pour les copropritaires (1er janvier 2004).
18 Le budget prvisionnel : les syndicats de coproprit voteront
chaque anne un budget prvisionnel concernant les dpenses de gestion
courante avec des appels de fonds trimestriels.
19 - L'ouverture d'un compte : les rglements des copropritaires
seront verss sur un compte spar ouvert au nom du syndicat des
copropritaires sauf dcision contraire de l'assemble gnrale (1er
trimestre 2002).
20 La procdure de recouvrement des charges : en cas de
non-paiement des sommes dues au titre des charges, le juge des rfrs
(procdure rapide) pourra condamner le copropritaire dfaillant leur
versement. La condamnation portera galement sur le paiement des
charges trimestrielles non chues (pour l'anne en cours).
21 - Le recouvrement d'une crance : les frais engags par le
syndicat de coproprit l'encontre d'un copropritaire ayant aggrav
les charges communes seront imputables uniquement au copropritaire
dfaillant.
22 Les nouvelles rgles de majorit lors de l'assemble gnrale : -
pour le vote des travaux caractre obligatoire, si seul le tiers des
voix de tous les copropritaires et non la majorit a t obtenu, la
mme assemble peut procder un second vote la majorit des personnes
prsentes. - pour les travaux d'entretien relevant de l'article 24,
dornavant, les abstentions ne sont plus comptabilises dans le
dcompte des voix. (50% des voix des copropritaires prsents ou
reprsents).
23 - La mise en concurrence des entreprises : au-del d'un
montant dcid par l'assemble gnrale des copropritaires, les travaux
devront faire l'objet d'une mise en concurrence pralable des
entreprises.
24 Individualisation des compteurs d'eau : l'individualisation
des charges d'eau est facilite et la mise en place de compteurs
individuels favorise.
C) Assurer une offre d'habitat diversifie et de qualit"1) "Le
logement social" conforter le rle des HLM et du patrimoine locatif
social:25 - Allgements de procdure tendant faciliter les
changements de collectivit de rattachement des organismes HLM.
2) La solidarit entre organismes de logement social :
26 - La caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS) :
la nouvelle cotisation de la CGLLS sera calcule selon l'occupation
sociale des logements de l'organisme (nombre de locataires
bnficiant des aides personnelles au logement). La CGLLS financera
les associations de locataires comme c'tait dj le cas pour l'Union
nationale dorganismes d'HLM.(ds le 1er trimestre 2001)
27 La cration d'une caisse de garantie autonome pour l'accession
la proprit : Cette socit garantit les organismes d'HLM contre les
risques financiers dans le cadre d'oprations immobilires destines
l'accession la proprit.
3) L'insalubrit et l'tat de pril :
28 - L'immeuble dclar insalubre ou menaant ruine :
simplification de la procdure : travaux raliss la charge du
propritaire, dfaut substitution par l'Etat ou la collectivit
locale, hypothque lgale sur l'immeuble ; suspension du paiement du
loyer (de l'arrt d'insalubrit ou de pril la ralisation des
travaux), relogement temporaire des locataires en cas de travaux ou
relogement dfinitif en cas de dmolition.
29 - La "grande ANAH"
Agence nationale pour l'amlioration de l'habitat : la comptence
de l'ANAH (subventions pour amliorer le parc priv) est tendue tous
les propritaires (occupants et bailleurs) alors qu'elle n'tait
limite qu'aux propritaires-bailleurs.
4) Les droits des locataires :
30 - La notion de logement dcent : le droit au logement dcent
est affirm : le logement ne doit pas laisser apparatre de risques
manifestes pouvant porter atteinte la scurit physique et la sant et
doit tre dot des lments le rendant conforme l'usage d'habitation. A
dfaut, le locataire peut exiger la mise en conformit, le cas chant
devant le juge.
31 - Le rglement amiable des conflits locatifs : la commission
dpartementale de conciliation (compose paritairement de bailleurs
et de locataires, sige la prfecture) pourra tre saisie tant par le
locataire que par le bailleur pour des litiges individuels (tat des
lieux, charges locatives) alors qu'elle ne l'tait auparavant que
pour des litiges lis des hausses de loyers (1er trimestre
2001).
32 Dveloppement de la concertation locative dans le patrimoine
appartenant des bailleurs personnes morales (public ou priv) : un
plan de concertation locative au niveau de chaque patrimoine
dterminera le cadre de la concertation locative locale.
33 - La protection des personnes loges en logement-foyer : ces
personnes loges titre de rsidence principale dans un logement-foyer
ont droit l'tablissement d'un contrat crit (2me trimestre 2001).La
Loi Urbanisme et Habitat
La LUH rforme nouveau le Code de lUrbanisme en modifiant les
dispositions introduites par la loi SRU. Dans cette synthse nous
nvoquerons que les aspects les plus importants instaurs par la Loi
Urbanisme et Habitat concernant lurbanisme.
I SCOT et schma directeur:
A) Rgles de constructibilit limite en labsence de SCOT:
La loi SRU a pos le principe quen labsence de SCOT, les zones
naturelles et les zones durbanisation future ne peuvent tre ouvert
lurbanisation.
Entre en vigueur le 1er juillet 2002, cette rgle sappliquait
dans les communes situes dans un primtre de 15 km de la priphrie
dune agglomration de plus de 15000 habitants et dans les communes
situes moins de 15 km du rivage de la mer.
Plusieurs aspects de ce dispositif sont amnags par la LUH. Le
principe de constructibilit limite en labsence de SCOT ne
sappliquera plus que dans un primtre de 15 km de la priphrie dune
agglomration de plus de 50000 habitants ou autour des communes
situes moins de 15 km de la mer. Les zones durbanisation future
dlimites aprs le 1er juillet 2002 sont concernes, ainsi que les
zones naturelles.
Les drogations susceptibles dtre accordes par le prfet ne
pourront plus tre refuses que lorsque les inconvnients sur
lurbanisation des communes voisines, sur lenvironnement ou les
activits agricoles, seraient excessifs au regard de lintrt que
prsenterait le bnfice de la drogation. En outre, le prfet peut
dsormais accorder une drogation sans la subordonner une extension
limite de lurbanisation.
B) Procdure dlaboration des SCOT:
Elle a t modifie sur les quelques points: pour les modalits
dtablissement du primtre, les communes ou groupements communaux
comptents dterminent le primtre et doivent tenir compte des
primtres dfinis par dautres SCOT. Ce projet ainsi dfini est ensuite
communiqu au prfet qui est simplement tenu de vrifier que le
primtre permet la mise en cohrence des questions durbanisme,
dhabitat, de dveloppement conomique de dplacement et
denvironnement, en tenant compte des situations locales et autres
primtres arrts ou proposs.
La procdure de modification du SCOT est simplifie: ils sont
modifiables aprs dlibration de ltablissement public comptent, aprs
enqute publique, si tant est que le projet ne porte pas atteinte
lconomie gnrale du projet damnagement et de dveloppement durable.
Pour les schmas directeurs, ceux-ci peuvent tre modifis sans
ncessairement tre soumis au rgime des SCOT dans 3 situations:
_ si le SCOT est approuv avant lentre en vigueur de la loi
SRU.
_ si le schma directeur est en cours dlaboration ou de rvision
et si le projet de schma est arrt avant lentre en vigueur de la loi
SRU.
_ si le projet de schma na pas t arrt avant la date dentre en
vigueur de la loi SRU alors quelle tait en cours de rvision avant
celle-ci.
II PLU et POS:
A) POS et PLU, des mesures transitaires:
Les POS approuvs entrs en vigueur avant la loi SRU peuvent,
selon les cas et quil soit besoin de les mettre en forme de PLU,
faire lobjet dune modification, dune rvision simplifie ou dune mise
en compatibilit. Dans les autres cas, les POS doivent tre rviss et
transforms en PLU.
B) Evolution du PLU:
Les communes ou lEPCI disposent de 2 procdures pour modifier le
contenu dun PLU: la procdure de rvision et la procdure de
modification.
Les 2 procdures restent inchanges. La rvision comporte les mmes
tapes que llaboration, impliquant une dlibration pralable
prescrivant la rvision du PLU, une concertation de plusieurs
personnes publiques, lassociation de plusieurs services de lEtat,
un dbat au sein du Conseil Municipal et une enqute publique.
La procdure de modification se rsume la dlibration du Conseil
Municipal, une simple notification aux personnes intresses et une
enqute publique. Lapport de la nouvelle loi est de faire de la
procdure de modification la procdure de droit commun et de limiter
la procdure de rvision au cas o les orientations du PADD sont
remises en cause, les espaces naturels forestiers ou boiss sont
rduits ou quand il y a de grands risques de nuisances.
C) Le PADD:
Le PADD est un lment du PLU. Il dfini les orientations
durbanisme et damnagement majeures de la collectivit. La loi SRU
avait rendu lensemble du PLU opposable y compris le PADD. Dsormais,
seul le rglement de PLU et les documents graphiques sont opposables
aux autorisations doccupation du sol. Paralllement, le PADD a pour
but de contenir les grandes orientations gnrales de la commune en
matire durbanisme.
D) Le permis de dmolir:
Son champ dapplication est tendu aux communes qui ne sont dotes
ni dun POS ni dun PLU dans un primtre dtermin par le Conseil
Municipal. Cette disposition vise lutter contre la pratique qui
consiste dmonter un chalet pour le reconstruire dans un autre
commune, pratique qui appauvrirait le patrimoine architectural des
valles concernes.
III Les cartes communales:
A) Approbation:
Les conditions dapprobation de la carte communales sont prcises.
Elle est approuve par dlibration du Conseil Municipal puis
transmise au prfet. Celui-ci dispose de 2 mois pour lapprouver. A
dfaut de rponse dans ce dlai, la carte est rpute aprs avoir t
approuve. Auparavant, le dfaut de rponse valait rejet.
B) Comptence pour la dlivrance des permis de construire:
Daprs la loi SRU, des communes, ayant approuv une carte
communale, bnficiaient automatiquement dun transfert de comptence
de ltat au maire pour dlivrer des permis de construire. Dsormais,
la dlivrance des permis de construire est lie une dlibration du
Conseil Municipal de la localit.
C) Droit de premption:
Le droit de premption urbaine est ouvert aux communes dotes dune
carte communale afin de raliser un quipement ou une opration
damnagement dans un ou plusieurs primtre dlimit par la carte
communale. Pour chaque primtre, la dlibration prcise lquipement ou
lopration projete.
IV Les Plans de Sauvegarde et de Mise en Valeur:
Les PSMV sont simplifis par lautorit administrative la demande
ou aprs avis du Conseil Municipal, de la Commission Nationale des
Secteurs Sauvegards et une enqute publique.
Jusque maintenant, pour les travaux portant sur un immeuble situ
dans un secteur sauvegard, il pouvait exister une double saisine de
lABF, une au titre de la loi de 1913 sur les monuments historiques
( ou de larticle L341-1 du Code de lEnvironnement relatif aux
monuments naturels et aux sites ), lautre au titre de larticle
L313-2 relatif aux secteurs sauvegards. Dsormais, la procdure est
simplifie, il ny a quune seul saisine de lABF.
Les principaux textes du Code de l'Urbanisme concernant le
PLU
I Larticle L110:
Le territoire franais est le patrimoine commun de la nation.
Chaque collectivit est en est le gestionnaire et le garant dans le
cadre de ses comptences. Afin damnager le cadre de vie, dassurer
sans discrimination aux populations rsidentes et futures des
conditions dhabitat, demploi, de services et de transport rpondant
la diversit de ses besoins et de ses ressources, de grer le sol de
faon conome, dassurer la protection des milieux naturels et
paysagers ainsi que la scurit et la salubrit publique et de
promouvoir lquilibre des populations harmonisant dans le respect
rciproque de leur autonomie leur prvisions et leurs dcisions
dutilisation de lespace.
II Larticle L121-1:
Les plans locaux durbanisme dterminent des conditions qui
permettent dassurer diffrents principes fondamentaux. Ces principes
sont au nombre de 3:
_ Equilibre entre amnagement et protection : " L'quilibre entre
le renouvellement urbain, un dveloppement urbain matris, le
dveloppement de l'espace rural, d'une part, et la prservation des
espaces affects aux activits agricoles et forestires et la
protection des espaces naturels et des paysages, d'autre part, en
respectant les objectifs du dveloppement durable ".
_ La Mixit urbaine et sociale : " La diversit des fonctions
urbaines et la mixit sociale dans l'habitat urbain et dans
l'habitat rural, en prvoyant des capacits de construction et de
rhabilitation suffisantes pour la satisfaction, sans
discrimination, des besoins prsents et futurs en matire d'habitat
d'activits conomiques, notamment commerciales, d'activits sportives
ou culturelles et d'intrt gnral ainsi que d'quipements publics, en
tenant compte en particulier de l'quilibre entre emploi et habitat
ainsi que des moyens de transport et de la gestion des eaux ".
_ Gestion conome de l'espace et respect de l'environnement : "
Une utilisation conome et quilibre des espaces naturels, urbains,
priurbains et ruraux, la matrise des besoins de dplacement et de la
circulation automobile, la prservation de la qualit de l'air, de
l'eau, du sol et du sous-sol, des cosystmes, des espaces verts, des
milieux, sites et paysages naturels ou urbains, la rduction des
nuisances sonores, la sauvegarde des ensembles urbains remarquables
et du patrimoine bti, la prvention des risques naturels prvisibles,
des risques technologiques, des pollutions et des nuisances de
toute nature "
III Au terme de larticle R123-1:
Le projet damnagement et de dveloppement durable retenu peut
caractriser les lots, quartiers ou secteurs restructurer ou
rhabiliter, identifier les espaces ayant une fonction de centralit
existante, crer ou dvelopper, prvoir les actions et oprations
damnagement mettre en uvre notamment en ce qui concerne le
traitement des espaces et des voies publiques, les entres de
villes, les paysages lenvironnement, la lutte contre linsalubrit,
la sauvegarde de la diversit commerciale des quartiers et le cas
chant, le renouvellement urbain.
IV Au terme de larticle R123-3:
Le projet damnagement et de dveloppement durable dfinit, dans le
respect des objectifs et principes noncs aux articles L110 et
L121-1, les orientations durbanisme et damnagement retenues par la
commune notamment en vue de favoriser le renouvellement urbain et
de prserver la qualit architecturale et lenvironnement. Dans ce
cadre, il peut prciser:
1) Les mesures de nature prserver les centres-villes et les
centres de quartier, les dvelopper ou en crer de nouveaux.
2) Les actions ou oprations relatives la restructuration ou
rhabilitations dlots, de quartiers ou de secteurs, les
interventions destines lutter contre linsalubrit et restaurer,
restructurer ou rhabilit des lots ou immeubles.
3) Les caractristiques et le traitement des rues, sentiers
pitonniers et pistes cyclables et des espaces et ouvrages publics
conserver, modifier ou crer.
4) les actions et oprations damnagement de nature assurer la
sauvegarde de la diversit commerciale des quartiers.
5) Les conditions damnagement des entres de villes, en
application de larticle L111-1-4.
6) Les mesures de nature assurer la prservation des
paysages.
Partie 3
Les documents durbanisme
La Rglementation Etatique
Les Directives Territoriales dAmnagement et les Directives
Paysagres
Les directives paysagres sont appeles aussi directives de
protection et de mise en valeur des paysages.
I Les Directives Territoriales dAmnagement ( DTA ):
Larticle L111-1-1 du Code de l'Urbanisme modifi par la loi du 25
juin 1999 et la loi SRU dispose: les DTA peuvent fixer, sur
certaines parties du territoire, les orientations fondamentales de
lEtat en matire damnagement et dquilibre entre les perspectives de
dveloppement, de protection et de mise en valeur du territoire.
Elles fixent les principaux objectifs de lEtat en matire de
localisation des grandes infrastructures de transport et des grands
quipements, ainsi que la prservation des espaces naturels, sites et
paysages.
Les DTA sont labores sous la responsabilit de lEtat, son
initiative, ou le cas chant, sur la demande dune rgion aprs avis du
Conseil Economique et Sociale Rgional.
Les projets de directives sont labores en association avec les
rgions, les dpartements, les communes chef-lieux et les communes de
plus de 20 000 habitants auxquels on rajoute les groupements
comptents et les comits de massifs. Les projets sont soumis enqute
publique dans des conditions prvues par dcret.
Les DTA nont pas vocation couvrir lensemble du territoire mais
uniquement les parties du territoire qui prsentent des enjeux
particuliers en matire damnagement, de dveloppement de protection
et de mise en valeur et o lEtat doit arbitrer des intrts
antagonistes.
II Les directives de protection et de mise en valeur des
paysages
Elles sont prvues par la loi Paysage du 8 janvier 1993. Ainsi,
sur des territoires remarquables par leur intrt paysager, dfinis en
concertation avec les collectivits locales concernes et lorsque
lesdits territoires ne font pas lobjet de prescription particulires
prises par larticle L111-1-1 du Code de l'Urbanisme, lEtat peut
prendre des directives de protection et de mise en valeur des
paysages. Ces directives dterminent les orientations et les
principes fondamentaux de protection des structures paysagres qui
sont applicables ces territoires.
Ces directives ne peuvent tre appliques sur des territoires rgis
par les DTA pour viter la superposition dinstruments.
III Les effets de chaque directives:
A) Les DTA:
Les DTA sont opposables aux schmas directeurs et aux SCOT ou en
leur absence aux schmas de secteurs, POS, PLU ou cartes communales.
Pour linstant, il nexiste pas de DTA au sens propre, en revanche,
plusieurs types de documents en tiennent lieu, dautre part,
plusieurs de ces directives sont ltude.
B) Les directives paysagres:
Elles sont opposables aux schmas directeurs et aux SCOT, POS,
PLU ou cartes communales. Elles sont directement opposables aux
demandes dautorisation dutilisation des sols en cas dabsence de POS
ou de documents en tenant lieu ou en cas dincompatibilit de ces
document avec les dispositions de ces directives.
Les Projets dIntrt Gnral ( P.I.G. )
Daprs larticle R121-13 du Code de l'Urbanisme, un PIG est un
projet douvrage, de travaux ou de protection ayant un caractre
dutilit publique et rpondant certaines conditions et qui sont mis
en uvre par le prfet. On peut y associer galement les primtres
dopration dintrt national.
I Conditions:
Le projet doit tre destin la ralisation dune opration
damnagement ou dquipement, au fonctionnement dun service public,
laccueil des populations dfavorises, la protection du patrimoine
naturel ou culturel, la prvention des risques, la mise en valeur
des ressources naturelles et lamnagement agricole et rural.
Il doit avoir un minimum de consistance dans son principe, dans
ses caractristiques essentielles et dans ses conditions gnrales de
ralisation. Toutefois le projet peut fort bien se limiter une
dcision purement normative, telle que la simple dlimitation dune
zone.
En tout cas, le projet doit prsenter un caractre dutilit public.
Le projet doit maner dune personne publique ayant la capacit
dexproprier.
II Mise en forme:
Seul le prfet peut qualifier un projet de PIG. A loccasion de
llaboration du document durbanisme, le prfet porte connaissance des
personnes concernes les dispositions ncessaires la mise en uvre du
PIG et doit sassurer de son respect. Si au bout de 3 ans, les
communications relatives au PIG nont pas t confirmes, le projet est
caduc.
Lavis pralable du prfet doit tre recueilli avant la dlivrance du
permis de construire.
III Les primtres dopration dintrt national:
Larticle R490-5 du Code de l'Urbanisme numre les oprations
dintrt national comme tant les travaux relatifs:
a) aux agglomrations nouvelles rgies par la loi 83-636 du 13
juillet 1983.
b) lamnagement de la Dfense dans un primtre dfini par arrt
ministriel linitiative de ltablissement public pour lamnagement de
la Dfense.
c) aux domaines industrialo-portuaires dAntifer, du Verdon et de
Dunkerque dans les primtres respectifs des Ports Autonomes du
Havre, de Bordeaux et de Dunkerque.
d) lamnagement de la zone de Fos-sur-Mer, dans un primtre dfini
par un dcret du Conseil dEtat.
e) lopration damnagement EUROMEDITERRANEE dans la commune de
Marseille, dans le primtre de comptence de ltablissement public
pour lamnagement dEUROMEDITERRANEE.
Les autorisation doccupation des sols dans ces primtres sont
tablies au nom de lEtat par le maire ou le prfet dans des
conditions dfinies par le Conseil dEtat.
Les Servitudes dUtilit Publiques
Daprs la dcision du Conseil Constitutionnel du 13 dcembre 1985,
les SUP sont des servitudes administratives qui grvent une proprit
en raison de son emplacement ou de son lvation et qui sont tablies
par la loi dans un but dintrt gnral. Larticle L123-1 du Code de
l'Urbanisme dispose que le POS doit respecter les servitudes
dutilit publique qui affectent lutilisation du sol.
I Inventaire des SUP:
A) Communication et nergie:
On trouve des servitudes lies divers quipements tels que les
voies de communication quil sagisse de la voirie routire, les voies
ferres, les cours deau ( servitudes de halage ou de marchepied ),
de navigation maritime, de circulation arienne ou les remontes
mcaniques et pistes de ski.
Un second ensemble concerne les tlcommunications ( servitudes de
protection des centres radiolectriques et servitudes dlagage ).
Un troisime groupe concerne lutilisation des ressources
naturelles telles que le transport et le stockage dlectricit,
lnergie hydraulique, les hydrocarbures et le rseau de chaleur. Les
canalisations de produits chimiques sont galement protges par
plusieurs servitudes.
Un autre type de servitude est relatif leau, concernant
lassainissement, lcoulement et lirrigation.
B) Scurit et salubrit publique
Ces servitudes concernent la scurit de la navigation et la
dfense des ctes, les postes lectro-smaphoriques, les terrains
daviation, les polygones disolement autour des tablissements
fabriquant des munitions, les fortifications ncessaires la dfense
nationale, les abords des champs de tir, les cimetires, le
voisinage de certaines installations classes pour la protection de
lenvironnement, les plans de prvention des risques naturels, la
Loire et ses affluents, linondation pour la pour la retenue des
crues du Rhin et les tablissements de conchyliculture, daquaculture
et de gisements coquilliers.
C) Conservation du patrimoine:
Il sagit de servitudes de protection du patrimoine naturel qui
regroupe les servitudes issues des codes forestiers, les rserves de
terrains, les servitudes de passage sur le littoral, les servitudes
lies la protection des eaux et les servitudes lies aux rserves
naturelles.
Il sagit galement de servitudes de protection du patrimoine
culturel qui rsulte du rgime des monuments historiques, du rgime
des sites et la cration de zones de protections du patrimoine
architectural urbain et paysager ( ZPPAUP ).
Enfin, il sagit de la protection du patrimoine sportif ( terrain
de sport ) dont le changement daffectation est soumis
autorisation.
II Rgime:
A) Supriorit sur les documents durbanisme:
Les POS doivent respecter les servitudes publiques mais cela
nempche nullement les documents durbanisme de pouvoir contenir les
prescriptions plus svres que les rgles nationales.
Les annexes du POS doivent reproduire, sous forme littrale et
graphique les SUP existantes ainsi que les nouvelles servitudes (
dans un dlai dun an ). Seules les servitudes figurant sur ces
annexes sont en effet opposables aux demandes dautorisation
dutilisation des sols.
Afin dviter quune commune nomette de signaler lexistence de SUP,
le prfet les notifie aux autorits comptentes.
B) Indemnisation:
Contrairement aux servitudes durbanisme vises par larticle
L160-5 du Code de l'Urbanisme, les SUP sont indemnisables lorsque
leurs institutions entranent une dpossession, un prjudice anormal
et spcial voire un prjudice direct, matriel et certain.
Les propritaires, les titulaires de droits rels ou leurs ayants
droit peuvent demander lindemnisation ladministration concerne ou
lexploitant au profit de qui la servitude a t institue. A dfaut
daccord amiable, lindemnit sera fixe par le juge de
lexpropriation.
La Rglementation Dcentralise
Le Schma Directeur
Les schmas directeurs taient des documents prospectifs dfinis
lancien article L122-1 du Code de l'Urbanisme.
I Elaboration et rvision des schmas directeurs:
A) Etablissement du schma directeur:
Larticle R112-1 du Code de l'Urbanisme dispose: les schmas
directeurs et schmas de secteur sont tablis pour des communes
parties ou ensemble de communes comprises dans des agglomrations ou
ensemble gographique prsentant une communaut dintrt conomique et
sociale et dont les perspectives dvolution, de mise en valeur et de
protection requirent la dfinition dorientations fondamentales
damnagement.
La procdure dtablissement dbutait par la dtention par Conseils
Municipaux des 2/3 au moins des communes reprsentant plus de la
moiti de la population totale, ou de la moiti au moins des communes
reprsentant plus des 2/3 de la population du primtre de schma en
tenant compte des liens administratifs existants ( EPCI, charte
intercommunale, agglomration nouvelle, pays ).
La proposition tait adresse au prfet du ou des dpartements
concerns. Le prfet transmettait le projet de primtre pour avis au
Conseil Gnral intress et au Conseil Rgional ( si le projet concerne
une population suprieure 100 000 habitants ). Les Conseils avaient
2 mois pour faire part de leur avis. Les prfets arrtaient alors le
primtre. Toutefois, cet arrt ne pouvait quaccepter ou refuser les
propositions des autres communes et non imposer un autre
primtre.
Ltablissement du schma directeur allait lEPCI ayant comptence
dans le primtre ou un syndicat mixte regroupant les collectivits
territoriales ou les groupements de ces collectivits ayant
comptence sur le primtre. Une dlibration de cet organisme
dlaboration fixait les modalits de lassociation des personnes
publiques autres que ltat la procdure. La dlibration, fixant le
schma et dsignant les organismes chargs des tudes, tait transmise
au prfet qui convenait avec le prsident de lEPCI ou du syndicat
mixte des modalits dassociation de lEtat au schma.
Le projet de schma directeur est arrt par lorgane dlibrant de
lEPCI ou du syndicat mixte et tait soumis aux Conseils Municipaux
intresss et aux personnes associes. En cas davis dfavorable, un
commission dpartementale de conciliation tait saisie ( article
R121-3 du Code de l'Urbanisme ). Le projet arrt aprs acceptation,
tait mis disposition du public pendant un mois. La dlibration tait
transmise aux maires des communes concernes et au prfet et ne
devenait excutoire que 60 jours aprs cette transmission. Elle est
galement transmise aux personnes publiques associes.
Durant les 60 jours, le prfet sassurait que le projet tait
compatible avec les DTA, quil ne compromettait pas un PIG. Les
communes couvertes par le schma et qui estimaient que celui-ci
compromettait un de leurs intrts essentiels devaient engager une
procdure de retrait. Le prfet pouvait notifier lEPCI les
modifications apporter pour respecter les normes supra-communales (
DTA, Directive Paysagres, LAU ) et tre compatible avec le PDU (
Article L123-1-1 du Code de l'Urbanisme ).
Si lEPCI, saisi par le prfet, navait pas approuv dans un dlai de
6 mois les modifications demandes, les communes pouvaient exercer
leur droit de retrait.
B) Intervention de lEtat:
En cas de ncessit dapplication locale des normes tatiques ou en
cas de carence des communes tablir un schma directeur, ltat prenait
linitiative de llaboration ou de la rvision dun tel document. Si 2
ans aprs une demande prfectorale, lEPCI navait pas adopt de schma
directeur, le prfet pouvait crer une Commission Locale dAmnagement
et dUrbanisme, compose de reprsentants des communes ou EPCI
concern, de reprsentant des services consulaires et de reprsentants
de lEtat. La CLAU laborait un schma qui tait approuv par arrt
prfectoral ou par dcret du Conseil dEtat, si des Conseils
Municipaux du territoire concern sopposaient au projet.
II Contenu du schma directeur:
Le contenu du schma directeur est dfini larticle R122-25 du Code
de l'Urbanisme.
A) Rapport:
Le rapport devait contenir une analyse de la situation actuelle
et les principales perspectives damnagement, en prenant en
considration les volutions dmographiques, conomique, sociales et
culturelles, ainsi que les prvisions en matire dhabitation,
demplois, dquipement et les relations avec les territoires
avoisinants.
Il devait justifier le parti damnagement adopt compte tenu des
perspectives davenir et de lquilibre entre le dveloppement urbain
et lamnagement rural ainsi que lutilisation optimale des grands
quipements.
Il devait inclure une tude denvironnement analysant ltat initial
de lenvironnement et indiquant les mesures dans laquelle le schma
prenait en compte le souci de sa prservation.
Il devait justifier sa compatibilit avec les DTA ou en leur
absence, des LAU ainsi quavec les SMVM, les directives paysagres,
et le cas chant, les mesures de la charte de parc naturel
rgional.
B) Les documents graphiques:
Ce sont des cartes 1/50000me qui indiquaient ltat actuel de
territoire et de sa situation prvisible lissue de la 1re phase de
ralisation ( + 10 ans ) et lissue de la priode pour laquelle les
schmas avaient t tablis ( + 25 ans ).
Elles faisaient apparatre la destination gnrale des sols, les
zones dextension des agglomrations, de restructuration ou de
renouvellement, les espaces boiss, agricoles, forestiers ou libres
maintenir ou crer, les principaux sites urbains ou naturels
protger, la localisation des principales activits et quipements
publics, lorganisation gnrale de la circulation et des transports,
les lments essentiels des rseaux dassainissement et du systme
dlimination des dchets ventuellement les primtres de zones faisant
lobjet de schmas de secteurs et en montagne limplantation des units
touristiques nouvelles.
III Effets du schma directeur:
A) Schmas approuvs:
Daprs larticle R122-27 du Code de l'Urbanisme, devaient tre
compatibles avec les schmas directeurs, les POS, les ZAC, les
projets dacquisition foncire des collectivits publiques, des
tablissements publics et de leurs concessionnaires, ainsi que les
grands travaux dquipement, la politique dpartementale de gestion et
douverture au public des espaces naturels sensibles, les
autorisations doccupation des sols dans le cas des agglomrations
nouvelles et les autorisations de construire donnes aux
propritaires despaces boiss.
Les schmas directeurs approuvs avant lentre en vigueur de la loi
SRU demeurent applicables jusque la prochaine rvision. Mais cette
loi subordonne leur prennit la condition que leur suivi puisse tre
assur, cest pourquoi larticle L122-18 du Code de l'Urbanisme, issu
de la loi SRU, prcise que si ltablissement public ayant tabli un
schma directeur a t dissout ou nest plus comptent, les communes et
EPCI comptent doivent constituer un nouvel tablissement public
avant le 1er janvier 2002, auquel cas, le schma directeur
deviendrai caduc.
Tant que cet tablissement nest pas constitu, le prfet peut, aprs
avis des personnes publiques et enqute publique, dcider par arrt la
modification du schma directeur sauf si des communes du territoire
sy oppose. La dcision est prise par le Conseil dEtat travers un
dcret. Jusquau 1er janvier 2002, une commune pouvait demander tre
exclue du primtre de schma directeur pour intgrer celui dun SCOT
paraissant lui assurer une meilleure cohrence territoriale,
spatiale et conomique.
Conformment larticle L122-18, les schmas directeurs maintenus en
vigueur sont soumis au mme rgime juridique que les SCOT et
produisent les mmes effets ce qui signifie quils devront, sous
peine de caducit tre rviss au plus tard 10 ans aprs la publication
de la loi SRU et quils sopposent aux PLH, PDU, Schma de
Dveloppement Commercial, PLU, PSMV, Cartes Communales et oprations
foncires damnagement.
B) Schmas en cours dlaboration ou de rvision:
Conformment larticle L123-3-2, le prfet pouvait suspendre les
effets de lacte rendant public ou approuvant le POS lorsque les
dispositions de celui-ci taient de nature compromettre la
ralisation dun schma directeur en cours dtablissement.
Larticle L122-6 prvoyait lapplication exceptionnelle par
anticipation des orientations dun schma directeur en cours de
rvision afin de permettre la ralisation de programmes de personnes
publiques compatibles avec ses orientations, condition que ses
dernires ne fussent pas de nature compromettre la ralisation dun
PIG ou lapplication des LAU, quelles eussent fait lobjet dtudes
suffisamment avances pour sassurer de leur compatibilit avec les
principales perspectives damnagement futur et avec la destination
gnrale des sols et quelles comportent un rapport et des documents
graphiques.
Larticle L122-18 prvoit quun schma directeur en cours
dlaboration ou de rvision dont le projet a t arrt avant lentre en
vigueur de la loi SRU et dont lapprobation doit intervenir dans
lanne qui suit cette entre en vigueur, reste soumis au rgime
dapprobation. Sans son approbation,, un tel schma directeur sera
soumis au rgime juridique des SCOT.
En revanche, quand un schma directeur en cours de rvision na pu
tre arrt avant lentre en vigueur de la loi SRU, lEPCI ou le
syndicat mixte peut choisir de se soumettre au rgime des SCOT ou de
conserver le rgime du Schma Directeur si le projet de rvision doit
tre arrt avant le 1er janvier 2002 et si la rvision doit tre
approuve avec le 1er janvier 2003.
Le SCOT, document de rfrence des politiques publiques
La loi de cration du SCOT ( Schma de COhrence Territoriale )
entrine la disparition du schma directeur. Ltablissement du SCOT
est une rponse lchec du schma directeur, la procdure est moins
lourde et les risques dobsolescence sont vous disparatre.
I Le SCOT, document de planification stratgique:
Le contenu du SCOT a t totalement remani par rapport celui du
Schma Directeur. Le SCOT doit rpondre un besoin de cohrence qui
doit exister entre lensemble des politiques sectorielles menes sur
le primtre concern. Ainsi une agglomration est couverte de nombreux
documents: Schma Directeur, Plan de Dplacement Urbain, Programme
Local dUrbanisme Chacun de ces documents est labor par une
institution distincte, sans liens entre chaque document.
Le SCOT a pour vocation dtre le document de rfrence des
politiques publiques fixant des objectifs dans diffrents domaines (
urbanisme, habitat, dveloppement conomique, loisirs, dplacements ).
La cohrence entre les documents est renforce par un lien de
compatibilit entre les diffrents documents thmatiques ( PLH, PDU,
cartes communales, autorisation dexploitation commerciale,
oprations foncires, actions damnagement ).
Les SCOT dfinissent les diffrents objectifs pour chaque domaines
mentionns que ce soit lquilibre social de lhabitat, la construction
de logements sociaux, la mise en valeur de lentre de ville, la
prvention des risques, la cration de dessertes de transport
collectif, les quipements commerciaux et artisanaux.
La protection des espaces est une proccupation importante du
SCOT. Il peut dterminer les espaces naturels ou urbains protger et
ainsi dfinir une localisation ou une dlimitation de ces espaces. Le
SCOT fixe aussi les orientations gnrales de lorganisation de
lespace et de la restructuration des espaces urbaniss. De part la
lutte contre ltalement urbain, le SCOT participe donc une
optimisation de lespace urbain qui se traduit par exemple par la
valorisation de friches industrielles.
Cet objectif est raffirm par la possibilit du SCOT de
conditionner louverture lurbanisation de certains secteurs (
naturels ou agricoles ) lutilisation pralable de terrains situs en
zone urbaine et desservie par des quipements..
II La cration du SCOT, pas dobligation mais une vive
incitation:
Le SCOT, comme le Schma Directeur, est un document dcentralis
dont la procdure provient des EPCI ou de Syndicat Mixte. Il ny a
par consquent aucune obligation pour les communes dengager
llaboration dun SCOT. En revanche, elles sont fortement incites car
la loi conditionne louverture lurbanisation de zones de future
urbanisation et de zones naturelles lexistence dun SCOT existant au
1er janvier 2002 ( ou Schma Directeur opposable ).
Ce mcanisme de blocage ne concerne que les communes situes dans
une bande de 15 km autour dune agglomration de 15000 habitants (
sens RGP ) et celles situes 15 km du bord de la mer. Le calcul de
cette bande se fait partir de la limite extrieure de la partie
agglomre de lunit urbaine. Le primtre de 15 km na aucun fondement
juridique. Il sagit dun souhait du lgislateur dviter que les
communes priphriques optent pour des choix damnagement contraires
ceux de lagglomration principale. Ce primtre tend prserver, pour
lavenir, un amnagement cohrent de lagglomration et de sa
priphrie.
Trois amnagements permettent aux communes dchapper lapplication
de ce principe:
_ le 1er autorise lextension limite de lurbanisation dans les
PLU et les cartes communales, avec laccord du prfet et lavis de la
chambre dagriculture et du comit dpartementale des sites.
_ le 2nd permet aux prfets daffranchir les communes de respecter
ce principe en constatant lexistence de rupture gographique.
_ le 3me prend en compte lavancement du SCOT, le principe est
cart avec laccord de lEPCI, quand un primtre SCOT est arrt.
III Quel primtre pour les SCOT?
La loi impose le respect dune cohrence soit territoriale,
institutionnelle ou lie aux politiques publiques mises en uvre.
Mais la dtermination dun primtre pertinent est laisse au choix des
communes.
Territoriale dabord, car le territoire doit tre dun seul tenant
( par rfrence la loi Chevnement et les communauts urbaines, de
communes Institutionnelle ensuite car le primtre de SCOT doit
inclure la totalit du primtre des EPCI quil recouvre. Le primtre
doit prendre en compte le champ territorial des politiques
publiques tels que le PDU, le PLH, le PLU
Le primtre du SCOT est propos par les communes suivant les rgles
de majorit identiques au Schma Directeur. Il sagit dune majorit au
2/3 au moi,ns des communes intresses regroupant au moins la moiti
de la population ou la moiti des communes pour 2/3 de la population
totale. Le primtre est alors propos au prfet qui larrte aprs avis
des autorits dpartemental.
IV La procdure dlaboration et de rvision du SCOT:
A) Dmocratisation de la procdure:
Linnovation majeure, en matire procdurale, est un renforcement
de la participation des habitants. Les autorits comptentes
nchappent pas lobligation de mettre en uvre une concertation avec
la population ( Art. L300-2, Code de lUrbanisme ). De plus, une
enqute publique doit tre organise par lorgane de lEPCI charg de
llaboration du SCOT.
Un dbat au sein e lorgane dlibrant de lEPCI doit tre organis au
plus tard 4mois avant lexamen du projet de SCOT. Ce dbat doit
porter sur les orientations gnrales du projet damnagement et de
dveloppement.
B) Simplification de la procdure:
La procdure de rvision du SCOT est plus simple que celle du
Schma Directeur. Elle se traduit par la disparition de la phase
dfinissant les modalits dassociation des personnes publiques. La
loi simplifie les choix en tablissant une liste de personnes
pouvant tre consultes par lEPCI.
Ainsi, outre le prfet et les services de ltat, peuvent tre
consults: les prsidents des conseils rgionaux et gnraux, les
autorits comptentes en matire dorganisation de transport urbain,
les organes de gestion des parcs naturels rgionaux, les CCI, les
chambres des mtiers, les chambres dagriculture, les prsidents des
EPCI voisins, les maires des communes voisines.
La liste nest limitative car lavis dassociation ou dorganismes
ayant comptence en matire dhabitat, durbanisme, de dplacement,
damnagement ou denvironnement peut tre demand par le prsident de
lEPCI.
Le projet de schma est ensuite arrt par dlibration puis transmis
aux personnes publiques. Les projet est alors soumis enqute
publique puis approuv par lEPCI.
C) Le retrait des communes en cas datteinte un intrt
essentiel:
Ce processus existait dj auparavant, mais ne pouvait tre mis en
uvre quaprs lapprobation du Schma Directeur avec des rgles de
procdures strictes.
Dans le nouveau rgime, la possibilit dune commune ou dun EPCI de
dnoncer latteinte ses intrts essentiels peut tre engag durant la
phase de consultation de 3 mois. La commune saisit le prfet en lui
notifiant les modifications demandes. Ce dernier donne donc un avis
aprs consultation du dossier.
Si, malgr lapprobation du SCOT, la commune nobtenait pas
satisfaction, un dlai de 2 mois, compter de la date dapprobation du
SCOT est accorde pour se retirer.
D) Un mcanisme de suivi pour lutter contre lobsolescence du
SCOT:
Lun des dfauts majeur du Schma Directeur tait davoir t conu par
des organismes dont la disparition tait programme avec lapprobation
du document. De plus, il y a incompatibilit entre POS et Schma
Directeur. Pour viter au SCOT cet cueil, la loi SRU conoit 2
innovations majeures:
_ en plus de llaboration, prenniser ltablissement charg de la
cration du SCOT. Les missions sont largies, lorganisme est aussi
charg du suivi et de la rvision du SCOT.
_ valuation priodique du document: larticle L122-14 permet la
rvision du SCOT tous les 10 ans ou le cas chant de son maintient.
Labsence dun examen la date prvue entrane la caducit du SCOT.
La loi tablit un lien fort entre lorganisme et le document. Le
SCOT et lEPCI deviennent donc indissociables.
Le Plan dOccupation des Sols ( POS )
Document de la planification urbaine, le POS fixait les rgles
gnrales et les servitudes doccupation du sol sur tout ou une partie
du territoire communal. Le POS nest pas obligatoire, mais si les
communes en voulaient un, elles devaient respecter un contenu
minimum obligatoire fix par larticle L123-1 du Code de
l'Urbanisme.
I Elaboration et rvision des POS:
A) Procdures dlaboration:
Selon larticle R123-2 du Code de l'Urbanisme, llaboration du POS
dbutait par une prescription de ltablissement du plan et ne
sachevait pas son approbation par le Conseil Municipal. La procdure
tait conduite par le maire ou le prsident de lEPCI auquel la
commune avait confi llaboration du plan.
Le maire transmettait au prfet la dlibration prescrivant
ltablissement dun POS. ce dernier dfinissait les modalits
dassociation de lEtat, de la rgion, du dpartement, des chambres
consulaires, aux communes limitrophes et EPCI et aux associations
de dfenses des , la commission dpartementale des structures
agricoles ou aux organisations de gestion des parcs naturels
rgionaux si le POS avait des consquences sur les prrogatives de
chaque entit.
Aprs avoir recueilli diffrents avis, le maire prenait un arrt de
mise en uvre de la procdure dlaboration du POS qui indiquait quels
services de ltat et les personnes publiques taient associes,
quelles communes ou EPCI consulter, qui est charg des tudes (
services municipaux, DDE ). Une dlibration du Conseil Municipal
arrtait le projet du POS. La dlibration est affiche en mairie et
est consultable par tous.
Le projet, tenant compte des observations, est alors arrt par le
maire qui rendait public le POS, le transmettait au prfet et
laffichait en mairie et le mentionnait dans 2 quotidiens rgionaux.
Rendu public, le POS est opposable au tiers.
Par un 2nd arrt, le maire ouvrait lenqute publique. Cet arrt
douverture de lenqute publique prcisait lobjet de lenqute, rendait
public le nom du commissaire-enquteur et indiquait les jours,
heures et lieux douverture au public, ce lieu de consultation du
rapport et les conclusions de lenqute. Les conclusions, daprs
larticle R123-11 du Code de l'Urbanisme, devaient tre prcises si
elles taient favorable ou dfavorables.
Aprs rception des conclusions et la prise en compte des
diffrents avis par le maire, le POS est approuv par dlibration du
Conseil Municipal et transmis au prfet, affich en mairie et
mentionn dans 2 quotidiens rgionaux.
Larticle R123-19 du Code de l'Urbanisme prvoit le maintient en
vigueur des POS approuvs jusque la prochaine rvision et maintient
en vigueur les POS rendus publics condition quils soient toujours
opposables la date dentre en vigueur de la loi SRU.
B) Modification et rvision du POS:
1) Modifications:
La modification du POS est possible si elle ne porte pas
atteinte lconomie gnrale du POS ou si elle ne concerne pas les
espaces boiss classs ou si elle ne comporte pas de graves risques
de nuisances. Daprs les articles L123-4 et R123-34, la modification
du POS est dcide par le maire ou le prsident de lEPCI et est mene
unilatralement par la commune ou lorgane dlibrant. Un POS en cours
de rvision peut tre lobjet de modification sil est de porte limit
ou devrait intervenir rapidement. La modification du POS est
soumise enqute publique et approuve par dcision du Conseil
Municipal et faisant lobjet des mme mesures de transmission et
publicit que pour un POS approuv.
2) Adaptation et mise jour:
Larticle L123-7-1 met une procdure qui vise acclrer la
ralisation dun projet dintrt gnral. Le prfet pouvait mettre en
demeure le maire ou le prsident de lEPCI de rendre public les
nouvelles dispositions du POS dans les 3 mois. Si lautorit ne le
faisait pas, le prfet pouvait se substituer elle.
La mise jour du POS, qui consistait en un rapport matriel dans
les documents du POS des nouvelles Servitudes dUtilit Publique et
la modification assimile de loccupation des sols taient effectue
par arrt du maire ou du prsident dEPCI. En cas dinaction, le prfet
pouvait rendre lui-mme larrt de mise jour.
3) Rvisions:
La rvision seffectuait selon la mme procdure que llaboration,
sous les deux rserves suivantes: le projet de rvision ntait pas
rendu public et lorsque la rvision avait pour objectif de couvrir
tout ou partie dune zone dhabitat future, elle devait respecter la
procdure de concertation pralable avec les habitants, les
associations locales et les autres personnes concernes prvues
larticle L300-2 du Code de l'Urbanisme. La rvision ne pouvait
concerner quun POS approuv.
Larticle L123-19 prvoit que la rvision de POS dont le projet a t
arrt avant lentre en vigueur de la loi SRU demeure soumise au rgime
antrieur si son approbation doit intervenir dans un dlai dun
an.
II Contenu du POS:
A) Description du dossier de POS
1) Rapport de prsentation:
Le rapport de prsentation constitue lexpos des motifs du POS, il
devait analyser la situation existante et les perspectives
dvolution dmographique, conomique et sociale du territoire couvert
par le POS et devait expliquer les options retenues. En cas de
modification ou de rvision, il devait tre actualis.
Il comprenait une tude denvironnement et indiquait la prise en
compte des proccupations environnementales du POS. Ces indications
devaient tre actualises en cas de rvision du POS. labsence ou
linsuffisance des tudes denvironnement entranait une dclaration
dillgalit du POS.
Le rapport devait dmontrer la compatibilit du POS avec les
orientations des schmas directeurs et de secteurs ou avec les DTA
ou LAU. En outre, il montrait que le POS respectait les SUP, ne
compromettait pas les PIG et prenait en compte les dispositions des
PLH. Enfin, le rapport devait prsenter la superficie des diffrents
types de zones urbaines et naturelles ainsi que des espaces classs
boiss.
2) Documents graphiques:
Ce sont des cartes dont lchelle est comprise entre 1/2000me et
1/10000me faisant au moins apparatre les zones urbaines ( zone U )
et les zones naturelles ( zone N ), les SUP vises larticle L126-1
du Code de l'Urbanisme et les primtres viss larticle R123-19 (
secteurs sauvegards, ZAC, zones de premption, primtre de rnovation
urbaine ).
Les zonages spcifiques pouvaient figurer sur le document comme
les terrains cultivs protger en zone urbaine, les zones naturelles
protger, les espaces boiss classs conserver ou crer, les zones
dactivits spcialises, les secteurs o lutilisation du sol est
soumise rglementation, le trac et les caractristiques des voies de
circulation prsentes ou futures
3) Rglement:
Cest la pice essentielle du POS, car, daprs larticle R123-21 du
Code de l'Urbanisme, il fixe les rgles applicables aux terrains
compris dans les diverses zones du territoire couvert par le plan.
Il devait au moins:
_ dterminer laffectation dominante par zone selon les catgories
prcises larticle R123-18 en prcisant lusage principal qui peut en
tre fait et la nature des activits qui peuvent y tre interdite ou
soumise conditions particulires comme louverture et lextension
dtablissement industriels, lexploitations de carrires, les
oprations daffouillement ou dexhaussement de sol.
_ dicter en fonction des situations locales, les prescriptions
relatives limplantation des constructions par rapport aux voies
limites sparatives et autres constructions.
Le rglement est compos par 3 axes principaux:
_ dispositions gnrales: cette partie prsente les champs
dapplication territoriale du POS, la porte respective du rglement
lgard des sols.
_ disposition applicables aux zones urbaines: contient les rgles
particulires chaque type de zone et rglement de zone.
_ disposition applicables aux zones naturelles: idem.
La structure des rglements de zone tait galement impose. Elle
comprend trois sections:
_ nature de loccupation et de lutilisation des sols: divis en 2
articles ( type doccupation ou dutilisation admise, type
doccupation ou dutilisation indirecte ).
_ condition doccupation du sol: comprend 10 articles:
( Accs et voiries.
( Dessertes pour les rseaux.
( Implantations par rapport au voies.
( Implantation des constructions par rapport au limites
sparatives.
( Implantation des constructions les unes par rapport aux autres
sur une mme proprit.
( Emprise au sol.
( Hauteur des constructions.
( Aspect extrieur.
( Stationnement.
( Espaces libres et plantations.
_ possibilits maximales dutilisations des sols: spar en 2
articles ( coefficients dutilisation des sols et dpassement du
coefficient doccupation du sol ).
4) Annexes:
Elle est constitue dune part aux vues de larticle R123-10 du
Code de l'Urbanisme, des avis et communications des personnes
consultes ou tendues lors de llaboration du POS, dautre part, les
documents numrs larticle R123-24 savoir:
_ liste des emplacement rservs aux voies et ouvrages publics,
aux installations dintrt gnral et aux espaces verts, en indiquant
leur destination, leur superficie et lindication des collectivits,
services et organismes publics bnficiaires.
_ schmas des rseaux deau et dassainissement assortis dune note
technique justifiant les emplacements prvus pour le captage,
traitement et stockage des eaux destines la consommation, les
stations dpuration, usine de traitement des dchets accompagn dune
note technique sur le systme dlimination des dchets.
_ liste des SUP affectant les sols, bois et forts sous un rgime
forestier.
_ indication du lieu o le schma directeur et les DTA peuvent tre
consult.
_ la liste des lotissements dont les rgles ont t maintenues.
_ le PEB ( Plan dExposition au Bruit et les secteurs situs au
voisinage des infrastructures de transport terrestre et affect au
bruit.
_ les dispositions opposables dun projet de prvention des
risques naturels ( PPRN ).
B) Le zonage:
Daprs Jacquot et Priet, le zonage se dfinit comme lopration qui
consiste diviser le territoire couvert par le POS en zones et
secteurs affect des usages diffrents. Il permet dorganiser
lutilisation de lespace en sparant les activits et occupation du
sol incompatibles et en runissant au contraire celles qui le
sont.
Le zonage obit une logique damnagement propre. Il tablit des
rgles diffrents pour des zones vocation diffrencie sans que lon
puisse lui opposer le principe dgalit. Le zonage nest pas tenu de
respecter les limites de proprit foncire.
1) Les zones urbaines:
Elle se dfinit comme des zones dans lesquelles les capacits
dquipement publics existant ou en cours de ralisation permettent
dadmettre immdiatement les constructions.
Par quipement public, on entend non seulement les quipements
dinfrastructure mais galement non seulement les quipements
dinfrastructure mais galement les quipement de superstructure
indispensable la vie des habitants. On est en prsence dun quipement
en cours de ralisation quand la collectivit publique est en mesure
de sengager sur cette ralisation dans un dlai connu, que cette
ralisation ai ou non commenc.
Tous les terrains quips ou sur le point de ltre ntait toutefois
pas ncessairement class en zone U, car larticle L123-1-1 prcise que
les POS devaient prendre en considration la valeur agronomique des
sols, les structures agricoles, les terrains produisant des denres
de qualit suprieur, les orientations des PDU sils existent,
lexistence de risques naturels prvisibles et de risques
technologiques, la prsence dquipement spcifiques important. dans de
tels cas, les terrains passaient en zone U.
Sont dclars inconstructibles, les espaces suivants:
_ les emplacements rservs aux voies et ouvrages publics.
_ les installations dintrt gnral.
_ les espaces verts.
_ les espaces boiss classs conserver ou crer.
_ les zones de risque ou de nuisance.
Dans tous les autres cas, leffet principal de la zone U est la
rgle de constructibilit qui fait quun permis de construire ne peut
tre refus pour dfaut dquipement. Mais le dit permis, selon larticle
L421-5, ne peut tre accord si la viabilit dun terrain entrane des
travaux et que lon ne sait ni dans quel dlai ni par quelle
collectivit ceux-ci pourront tre excut.
2) Les zones naturelles:
Les zones naturelles sont celles sur lesquelles la construction
peuvent tre interdites. Larticle R123-18 du Code de l'Urbanisme en
prvoit 4.
a) Les zones durbanisation future ou zone NA:
Il sagit de zones naturelles ayant vocation tre urbanise
loccasion dune modification du POS, de la cration dune zone
damnagement concerte, doprations damnagement compatibles avec le
rglement et ladoption dun PLU.
La localisation des zones NA doit respecter les orientations du
Schma Directeur ou du SCOT. En labsence dun tel schma, les zones NA
taient dlimites, en prenant en considration les intrts protgs par
lancien article L123-1-1, ce qui nest plus impos par la loi SRU. En
revanche, les zones NA devront toujours, en zone de montagne ou
littorale, tre localise uniquement en continuit avec les
agglomrations existantes ou dans les hameaux nouveaux intgrs
lenvironnement, conformment aux articles L145-3-III et L146-4-I du
Code de l'Urbanisme.
Les zones NA tant destines tre urbanises, les constructions ny
sont pas ncessairement interdites. Mais il convient de distinguer
selon quil sagissent dune zone NA stricte ( o la collectivit
publique projette une ouverture ultrieure lurbanisation ) ou dans
une zone rglement alternatif ( o lurbanisation relve de linitiative
prive et la construction importante ).
b) Les zones naturelles ordinaires ou zones NB:
Au terme de larticle R123-18-2, il sagit de zones desservies
partiellement par des quipement quil nest pas prvu de renforcer et
dans lesquelles des constructions ont dj t difies.
Il sagit de zones concernes par le mitage qui ne justifie ni un
classement protecteur ni une urbanisation future. Lintrt de la zone
NB est alors moins dommageable pour les petites communes rurales
quun classement en zone U ou NA.
La constructibilit dpend de lexistence dquipements publics
lmentaires. Le POS ou le PLU peut imposer une surface minimale pour
quun terrain soit constructible. Les lotissements y sont
interdits.
c) Les zones de richesse naturelle ou zones NC:
Ce sont des zones qui servent ou pourraient servir de support
dactivit agricole et dactivits minires ou dextraction de matriaux
ou de surface. Dans le cas des terres agricoles, il sagit despaces
cultivs ou cultivables prsentant un caractre rural prdominant, mme
sils sont partiellement quips ou construits.
Ne sont admises en zones NC les constructions directement lies
et ncessaires lactivit des exploitations agricoles:
_ les constructions caractre fonctionnel comme les serres ou les
silos.
_ les btiments ncessaires lactivit agricole ( tables, granges,
hangars ).
_ les btiments dhabitation de lexploitant et de ses employs.
_ les constructions ncessaires lexploitation agricole en cours
de cration.
Peuvent toutefois tre tolres les activits para-agricoles lies au
tourisme vert.
d) Les zones de protection ou zones ND:
Cette catgorie comprend daprs larticle R123-18-I-2 du Code de
l'Urbanisme, les zones protger en raison de lexistence de risques
ou de nuisances, de la qualit des sites, des milieux naturels, des
paysages et de leurs intrts notamment du point de vue historique,
esthtique et cologique.
Sont susceptibles dtre class en zone ND:
_ les abords des monuments historiques ( mme en zone urbaine
).
_ les espaces naturels improductifs contenant des cosystmes
mritant protection.
_ les zones humides constituant un ensemble propice la vie
sauvage.
_ les espaces boiss en zone rurale ou proximit des
agglomrations.
_ les terrains exposs au risque naturel.
_ les terrains proximit des installations classes de type
SEVESO, de mines ou de carrires.
_ les terrains proximit despaces publics gnrateurs de
nuisances.
Les zones ND ont en commun dtre des zones o limplantation des
constructions est interdite ou soumise des conditions
restrictives.
3) Les secteurs spciaux:
Il sagit despace soumis des rgles spciales qui se dploient
lintrieur des zones urbaines ou naturelles et auxquelles on a dj
fait allusion.
a) Emplacements rservs:
Ce sont des terrains destins recevoir des quipements publics ou
dintrt gnral ou des espaces vert, et qui sont provisoirement soumis
un statut spcial pour quils ne fassent pas lobjet dutilisation
incompatibles avec leurs future destination. La rserve dun
emplacement par le POS ou PLU ouvre au propritaire un droit de
dlaissement.
Quand la personne publique a acquis le terrain, elle ne peut
obtenir de permis de construire que pour un ouvrage ou une
installation conforme la destination donne lemplacement rserv.
b) Les espaces boiss classs:
Les espaces boiss classs par le POS sont dfinis larticle L130-1
du Code de l'Urbanisme comme les espaces boiss, les bois, les
forts, les parcs conserver, protger ou crer, quils soient soumis ou
non au rgime forestier, enclos ou non, attenant ou non des
habitations. Ce classement peut sappliquer galement des arbres
isols des haies ou rseau de haies, des plantations dalignement.
c) Les secteurs plan de masse:
Le POS peut imposer des prescriptions architecturales, en
dfinissant des secteurs pour lesquels les plans de masse ct 3
dimensions, organise limplantation des constructions en fixant les
emprises au sol bties et non bties ainsi que la hauteur des volumes
btis. Ce plan de masse ne peut droger aux rgles du POS / PLU que si
cela dcoule des dispositions architecturales laccompagnant.
d) Les zonages complmentaires:
Le POS / PLU peut galement dlimiter des secteurs de
reconstruction lidentique pour des motifs durbanisme ou
darchitecture, des secteurs de curetage dans lesquels la dlibration
du permis de construire peut tre subordonne la dmolition de
btiments, des secteurs protger ou mettre en valeur dans lesquels un
permis de construire sera ncessaire avant toute dmolition
dimmeuble, des zones dimplantation des magasins de commerce de
dtails, de grandes surfaces, pour lesquelles loctroi du permis de
construire sera soumis autorisation pralable de la commission
dpartementale durbanisme commercial, des zones dassainissement et
de matrise des eaux pluviales de ruissellement, des secteurs rservs
aux terrains de camping et le stationnement des caravanes ou des
zones affectes la pratique du ski.
C) Le Coefficient dOccupation des Sols ( COS ):
Daprs larticle R123-22 du Code de l'Urbanisme, le COS se dfinit
comme le rapport exprimant le nombre de m de plancher hors uvre
susceptible dtre construit par m de sol. Pour une mme zone ou
partie de zone, des coefficients diffrents peuvent tre fixs suivant
la nature, la destination et les modalits de loccupation ou de
lutilisation des sols. La loi SRU hostile une mesure dfavorable la
densification de lhabitat est silencieuse sur le COS, mais non sur
son transfert.
La surface de plancher dune construction sobtient par rapport la
surface hors-uvre brute ( SHOB ) qui est gale la somme des surfaces
de plancher de chaque niveau de la construction. On dduit de cette
surface pour obtenir la surface hors-uvre nette ( SHON ):
_ les combles et sous-sols non amnageables.
_ les toitures-terrasses, balcons et loggias.
_ les surfaces non closes situes au rez-de-chausse.
_ les surfaces amnages en vue du stationnement des vhicules.
_ les btiments agricoles autres que les habitations.
_ les surfaces affectes la ralisation de travaux tendant
lamlioration de lhygine des locaux dans la limite de 5 m par
logements.
III Effets du POS:
A) Mesures de sauvegarde:
1) Sursis statuer:
Daprs lancien article L123-5 du Code de l'Urbanisme, lautorit
comptente pouvait refuser de se prononcer immdiatement sur les
demandes dautorisat