Strategi Melabur Unit SHOP LOT

8/17/2019 Strategi Melabur Unit SHOP LOT

1/109

JENTAYU SERVICES

EBOOK PANDUAN LENGKAP & STRATEGI MELABUR SHOPLOT

1

http://huzaifah7property.blogspot.com/

PANDUAN & STRATEGI MELABURSHOP LOT

HUZAIFAH ABDULLAH SANIhttps://www.facebook.com/huzaifa.abdullahsani



2/109

JENTAYU SERVICES


2


JENTAYU

Services Diterbitkan oleh JENTAYU SERVICES

Email : [email protected]

Website : http://huzaifah7property.blogspot.com/

Cetakan Pertama January, 2015

HAK Cipta @ 2015 oleh Jentayu Services

Hak Cipta terpelihara. Tidak dibenarkan mengeluar ulang mana-mana

bahagian artikel, ilustrasi dan isi kandungan buku ini dalam apa jua

bentuk dan dengan apa cara sekalipun, sama ada secara elektronik,

fotokopi, mekanik, rakaman atau lain-lain cara sebelum mendapat izin

bertulis


3/109


4/109

JENTAYU SERVICES


4


PANDUAN DAN STRATEGI MELABUR SHOPLOT

PENGENALAN

Umum mengetahui Pelaburan ke atas SHOP LOT mampu

menjana Rental Yield dan Market Appreciation yang lebihlumayan berbanding Unit Kediaman

Bagaimana pun terdapat beberapa RISIKO yang perlu andasedari dan tanganinya dari awal bagi mengelakkan daripadamenanggung kerugian besar keatas Pelaburan anda.Kerugian yang anda tanggung sekiranya tersilap langkah

ibarat pepatah mengatakan :-

“Kusangkakan panas hingga ke petang rupanya hujan d i

tengah hari”

Kesilapan terbesar dalam pelaburan SHOP LOT adalah

apabila Unit yang anda beli tidak dapat penyewa dalamtempoh kurang 2 tahun. 2 tahun adalah “Ru le o f Thumb” yang biasa diguna pakai untuk mengawal RISIKO.Bagaimana pun lagi cepat dapat penyewa adalah misi palingutama. Kegagalan mendapatkan penyewa dalam tempohyang ditetapkan sebaik sahaja mendapat Sijil KebenaranMenduduki(CF) adalah sesuatu yang kurang elok kepadaanda. Komitment dengan pihak Bank perlu di lunaskan pada


5/109

JENTAYU SERVICES


5


setiap bulan. Sekaligus keadaan ini akan mengganggu Aliran Tunai anda

Lebih lama anda menghadapi situasi ini keadaan kesihatankewangan anda menjadi semakin tidak baik. Sekalipun andaberupaya menanggung bayaran Installment bulanan denganpihak Bank pembiaya. Justeru keadaan pasti menjadibertambah buruk jika sekiranya anda tidak mempunyaikemampuan Kewangan yang mencukupi dan HoldingPower yang lemah

Hajat dihati inginkan hasil rental yang lumayan namunapakan daya kesilapan membuat percaturan telahmelambatkan perjalanan anda menikmati hasil lumayan didalam Pelaburan Hartanah. Saya akan kupas dengan lebihlanjut BAGAIMANA MENGURANGKAN RISIKO PelaburanSHOP LOT ANDA pada bab seterusnya

“Langkah-langkah yang telah saya ambi l s emasa

membuat keputusan melabur Uni t Shop Lot bagi

mengurangkan RISIKO PELABURAN hingga ke tahap

min imum”


6/109

JENTAYU SERVICES


6


MENGAPA MELABUR HARTANAH?

Melabur Hartanah adalah salah satu kaedah efisyen untukanda melipatgandakan KEKAYAAN. Ramai Multi Jutawanhingga Billionaire melibatkan diri secara serius di dalamPelaburan Hartanah malah dalam skala lebih besar.Pelaburan Hartanah menjadi satu cabang Perniagaan danPelaburan utama kepada mereka. Di Malaysia mereka yangfasih dan mahir di dalam Perniagaan terutama rakan-rakankita dari kalangan bangsa Cina menjadikan Pelaburan

Hartanah sebagai “Instrumen” utama untukmengembangkan modal sedia ada dan melipatgandakankekayaan pada masa depan

Perkara asas yang perlu difahami adalah mengenaliKEKUATAN dan KELEMAHAN anda untuk merancang

jenis STRATEGI yang paling EFISYEN. Kukuhkan segenap

“KEKUATAN” anda dan kurangkan “KELEMAHAN” sertaperbaikinya setiap masa. Hal ini sangat penting untuk diberiperhatian supaya anda dapat terus mengorak langkah lebihpantas pada masa hadapan di dalam Pelaburan Hartanah

Sangat penting untuk anda faham situasi diri anda sendiridan tidak terikut-ikut dengan rentak orang lain. Antara isu

penting yang perlu anda perhatikan dengan teliti adalahseperti berikut :-

i) Situasi Kewangan semasa anda dan akan datang

ii) Rancangan Perbelanjaan dan keperluan semasa


7/109

JENTAYU SERVICES


7


iii) Jenis pekerjaan anda. Contoh : Kerja tetap atauberniaga. Sekiranya berniaga jenis Perniagaan yang

dijalankan dan sesuaikan dengan STRATEGI palingberkesan yang mampu memberikan PulanganOptimum di dalam Pelaburan Hartanah

iv) Jangkaan pendapatan semasa dan akan datang yangbakal diperolehi

v) Matlamat yang ingin dicapai. Tetapkan MatlamatPelaburan Hartanah anda sejelas yang mungkin agar lebih Gigih dan Fokus berusaha mencapainya

Persaingan terbesar yang perlu anda hadapi sebenarnyabukan dengan mereka yang telah jauh melangkah di dalamPelaburan Hartanah ini. Tetapi “Persaingan terbesar adalah bersaing dengan keupayaan d i r i anda send i r i”

Pilih STRATEGI yang paling sesuai dan dekat dengan dirianda. Di dalam Pelaburan Hartanah “Tiada Strategi SALAHatau BETUL”. Cuma yang ada ialah :-

“BERAPA Cepat dan BERAPA Besar pu langan yang

anda perolehi”

Poin ini perlu kajian teknikal dan pengetahuan luas,pengetahuan tentang jenis Hartanah, Lokasi, maklumatprojek semasa di kawasan sekitar dan yang akan datang,

latar belakang pemaju dan jenis-jenis projek yang telah


8/109

JENTAYU SERVICES


8


dilaksanakan, sambutan yang diterima Pemaju berkaitanprojek-projek Pembangunan yang dilancarkan sebelum inisamada dari segi mutu, kepuasan pelanggan, tempoh siap

mengikut jadual, maklumbalas yang telah diberikan olehpembeli dan sebagainya, lain-lain faktor yang perlu diambilkira adalah jenis pembangunan yang dijalankan,kemudahan awam sedia ada dan bakal dibina dan poin-poinpenting yang perlu diperolehi

Poin - Poin ini sangat penting untuk diperhatikan keranaianya akan membezakan “Pulangan” yang bakal diperolehikeatas Pelaburan yang dibuat. Pokok pangkalnya “Pelabur hendakkan pulangan keatas pelaburan yang pal ing

TINGGI dan dalam tempoh masa yang pal ing PANTAS”


9/109

JENTAYU SERVICES


9


STRATEGI MELABUR SHOPLOT

Mengapa Anda Melabur Shop Lot? Bagaimana langkah Anda mengurangkan RISIKO

Melabur Shop Lot? Adakah Melabur Shop Lot memberikan keuntungan

Lumayan Apakah Kesalahan Biasa yang dilakukan oleh Pelabur

Shop Lot?

Persoalan-persoalan di atas adalah “pertanyaan” untukditanya kepada diri sendiri sebelum membuat keputusanMelabur Unit Shop Lot. Pada Bab seterusnya kupasan lebihterperinci akan dicatatkan berkenaan isu yang sering timbuldi dalam pelaburan Unit Shop Lot

Semoga EBOOK ini memberi manfaat dan Panduan lengkaptentang Pelaburan Unit SHOP LOT. Ianya adalah hasilpengalaman sendiri dan teman-teman yang telah lamaterlibat di dalam Pelaburan Hartanah Unit Shop Lot. Justerukesemua pengalaman ini dikumpulkan dan dikongsi dengananda. Ianya akan memberikan “Panduan Lengkap sekaligusmembongkar Rahsia melabur Unit Shop Lot” kepada anda.Hal ini sangat penting untuk dipelajari agar Pelaburan Unit

Shop Lot yang di buat dapat berikan keuntungan lumayan.Hati-hati dan cermat dalam membuat keputusan yang tepat


10/109

JENTAYU SERVICES


10


BAGAIMANAKAH PANDANGAN RAKANBANGSA CINA TENTANG MELABUR UNIT

SHOP LOT

Sebelum pergi lebih jauh menulis Fakta berkenaanpelaburan Unit Shop Lot. Saya tertarik untuk membawakankepada anda dan berkongsi pandangan seorang rakanberbangsa Cina mengenai “Melabur Unit Shop Lot”.Apakah kelebihan Unit Shop Lot d i mata rakan k i ta in i?

Dan Mengapa bel iau sanggup berusaha bersunguh- sun gguh dan bersusah payah Melabur Unit Shop Lo t?

Saya kongsikan kepada anda di sini :-

Kisah ini adalah catatan dari pengalaman sebenar FAIZSUFI yang di post di dalam Status FBnya

Setelah mendapat “approval” FAIZ SUFI saya kongsikankepada anda disini. Kepada yang belum mengenali FAIZSUFI boleh klik “LIKE” dan “FOLLOW” FB beliau di LINKberikut ---->>>>

https://www.facebook.com/faizsufi?fref=ts&ref=br_tf

Banyak TIPbermanfaat yang dikongsikan dari pandangan kacamatanyadan pengalaman beliau sendiri dari masa ke semasa


11/109

JENTAYU SERVICES


11


ANTARA BANGLO RM400K VS KEDAI

RM600K, MANA MENJADI REBUTAN ?================================

Faiz Sufi 23/8/2014

Aku > Tokey, you buka kedai perabot niboleh untung ka dalam kampung ?

You ambik 4 pintu maa, atas bawah.Sewa mau RM12,000 lorh sebulan.

#SembangMuhongChannelNetwork.

>>> “Chinese will strive for Kedai RM600K”

Tokey > Beli kedai ini macam pasang jerat maa. Ada hari tak dapat hasil, sekali dapat hasil, makannya sedap.


12/109

JENTAYU SERVICES


12


Jerat yang bagus tahannya di kawasan laluan haiwan. Kedaiyang bagus adalah di gugusan kedai atau di tengah bandar.

TAKTIKAL SEORANG TOKEY MEMBELI KEDAI

" Biar rumah kecik , duduk dalam store pun tak mengapa ! Janji duit kita pergi bayar beli kedai maa ! " ===============================================

1- BELI KEDAI NISBAH 3

Beli kedai di dalam gugusan kawasan perniagaan,beli 3 kedai sekaligus dalam kawasan yang sama.

- 1 kedai untuk meniaga sendiri- 2 kedai untuk disewakan kepada orang lain.

2- MATEMATIK TOKEY TU AJAR AKU TADI :

Harga Kedai = RM400k per unit.3 Kedai = RM1.2jutaMontly payment : RM8,000 x 20 tahun.

2 kedai disewakan pada harga bulanan RM4000.Maka total sewaan = RM8000 guna untuk bayar bank.

Ingat, sewaan meningkat setiap perjanjian 2 tahun.

1 kedai yang guna untuk buat business ?Duit lebih bayar kat bank, duit lebih simpanuntuk beli jerat baru !


13/109

JENTAYU SERVICES


13


3- MAKE YOUR ACCOUNT STRONG

2 kedai disewakan, 1 kedai guna untuk niaga sendiri.

Memang akaun nampak strong untuk apply loan beli kedaikedai di gugusan perniagaan yang lain.

4- NETWORKING BUSINESS

Takdak duit nak ambik kedai ?Suruh bapak saudara you yang kerja kerajaan

pergi ambik loan beli itu kedai, you masuk buat niaga dalam itu.

Bapak saudara kena bayar bank RM5000 sebulan,You bayar sama dia RM7000 laa. Kasi sikit sama diaa.

5- ADIK BERADIK YANG BEKERJASAMA

Dalam family, mesti ada orang yang kerja kerajaan,atau orang yang kerjanya mudah buat loan.

Sewa kedai dari adik beradik ja,Duit pusing sama-sama kita maa.

Abang saya beli kedai, dan sewakan pada kami adik adik.Kami adik adik masuk buat niaga maa.Duit naiga kasi bayar sama loan abang la.

Masing masing jaga laa.Takkan adik beradik sendiri pun you mau tikam ?takkan adik beradik sendiri pun you mau hentam kasi makan ?

===============================================

Diluar sana, ada pelbagai taktik dan teknik

jalan niaga yang dibuat oleh orang lain.


14/109

JENTAYU SERVICES


14


Stay hunger, stay foolish.

>>>Tak rugi menyapa seorang Pakcik Chinese

Pasti ada cerita menarik untuk aku ambik manfaat.

Disebabkan tokey Chinese tu ajar aku ilmu niaga,asalnya nak beli barang total kos RM1000 sahaja,sudah beli berlebih lebih 3 kali ganda.

Money is NOTHING,Knowledge is EVERYTHING

Konklusi

BAGAIMANAKAH rakan kita ini melihat pelaburan UnitSHOP LOT??

" Biar rumah kecik , duduk dalam store pun tak mengapa ! Janji duit kita pergi bayar beli kedai maa ! "

Mereka sendiri mengakui pelaburan SHOP LOTmenghasilkan keuntungan yang lumayan. Orang Cinaterkenal dengan kefasihan Bahasa dan Ilmuperniagaan. Salah satu Ilmu perniagaan yang sangatpenting dikuasai ialah menguruskan WANG. Merekahandal MENYIMPAN Wang dengan jimat cermat danmahir menghidu peluang Pelaburan untuk melipat

gandakan kekayaan mereka


15/109

JENTAYU SERVICES


15


Mereka tidak melihat Wang sebagai sesuatu yang perlu

dihabiskan. Mereka melihat Wang untuk digandakandengan lebih banyak lagi melalui Instrument pelaburanyang paling efisyen. Pelaburan yang menghasilkanpulangan paling Optimum

Mana yang elok dijadikan pedoman dan panduan.Paling menarik jika melihat cara mereka berfikir dancara Bagaimana mereka menarik seluruh kapasiti yangada untuk pergi ke tahap yang lebih jauh daripadakemampuan sebenar. Dengan ILMU, DISIPLIN danMATLAMAT yang jelas semuanya bukan mustahil!


16/109

JENTAYU SERVICES


16


TANGGA PELABURAN HARTANAH

Sebelum membicarakan Unit Komersil SHOP LOT lebihlanjut. Mengenali “Tangga Pelaburan Hartanah” akanmembantu anda lebih memahami setiap jenis PelaburanHartanah. Tangga Pelaburan Hartanah adalah sepertiberikut :-

i) Residentialii) Commercialiii) Industrialiv) Land

SHOP UNIT : RENTAL YIELD & HI MARKET APPRECIATIONsedang menanti anda


17/109

JENTAYU SERVICES


17


CARTA PELABURAN HARTANAH diatas menunjukkandengan jelas semakin tinggi anda mendaki di dalam"Tangga Pelaburan" Hartanah. Anda sebenarnyaberhadapan dengan RISIKO lebih tinggi. Pada masa yangsama berpotensi mendapat PULANGAN lebih tinggi

Salah satu manfaat terbesar dengan berbuat demikianadalah anda boleh merancang “Strategi” Pelaburan

Hartanah yang paling sesuai dengan SITUASI semasaanda. Anda tidak perlu menjadi “Pelabur Ikut-Ikutan”. Andaperlu mendapat sebanyak informasi yang diperlukan dangunakan Informasi yang diperolehi ini untuk membuat kajiankesesuaian dengan Profile Kewangan anda bagi meraihKeuntungan yang paling maksimum

Akhirnya PELABURAN HARTANAH anda akan bermulapada titik KEKUATAN yang anda ada dan menjauhipelaburan yang menjadi KELEMAHAN anda

Justeru anda akan temui pelbagai variasi Pelabur Hartanah. Ada yang melabur unit Kos Rendah seperti Flat, Apartment,

Rumah teres, Semi D, Lot Banglo Condominium, UnitKomersil seperti Ruang Pejabat, Retail Lot, Shop Office, UnitIndustri Kecil dan Sederhana(IKS), Unit Kilang Semi D danseterusnya Tanah untuk Pembangunan


18/109

JENTAYU SERVICES


18


Hal ini sangat penting untuk anda pecah dan bahagikanStrategi Pelaburan mengikut segmen yang lebih kecil. Ianyamenjadi lebih mudah diperhatikan dan dibuat perbandinganKEBAIKAN dan POTENSI pelaburan berkenaan kepadaanda.

Lain - lain manfaat yang diperolehi adalah anda dapatmenilai PELUANG yang diberikan dalam setiap tangga

Pelaburan ini, CABARAN yang menanti sertaKESESUAIAN dengan situasi semasa anda sekarang inidan akan datang

Semoga anda dapat memanfaatkan semaksimum “Potensi”yang mungkin terhadap keupayaan Pelaburan anda


19/109

JENTAYU SERVICES


19


A. Unit Kediaman(Residential)

RESIDENTIAL

Residential adalah Unit Kediaman. Pulangan keatas

Pelaburan adalah bergantung kepada Lokasi. Bagi yangingin mendapatkan keuntungan yang tinggi daripadaFLIPPING. Pelabur seperti ini lebih gemar melabur di dalamRumah Teres atau link House. Bagi mereka yangmemerlukan CASHFLOW atau Hasil Sewaan yang tinggiUnit jenis Apartment dan Kondominium adalah yangterbaik. Hal ini kerana perbandingan kadar sewa yangdiperolehi adalah lebih tinggi.

JENIS-JENIS UNIT RESIDENTIAL ADALAH SEPERTIBERIKUT :-


20/109

JENTAYU SERVICES


20


i) CONDOMINIUM

CONDOMINIUM adalah unit kediaman yang didudukidan dihak milik secara individu. WalaubagaimanapunUnit-unit ini berkongsi kemudahan yang disediakansecara bersama seperti Kolam renang, Gymnasium,Nursery, Bilik Bacaan, Taman permainan kanak-kanak,ruang serbaguna dan sebagainya

Rajah : The Oval Residency City Centre

Kesemua kemudahan dan kawalan yang ada di dalamCONDOMINIUM di jaga sepenuhnya oleh Ahli JawatanKuasa(AJK) penduduk yang dilantik. Namun begitu adaPersatuan Penduduk yang melantik “FACILITIESMANAGEMENT” untuk mentadbir bagi pihak“Associa t ion” dan diselia oleh Ahli Jawatan KuasaPenduduk yang dilantik


21/109

JENTAYU SERVICES


21


ii) APARTMENT

Maksud APARTMENT ialah Unit kediaman bertingkatyang dimiliki oleh pelbagai individu atau seorangindividu dalam satu-satu masa

Di Malaysia APARTMENT adalah Unit KediamanBertingkat yang selesa untuk tinggal, dikelilingi denganpagar kawalan keselamatan 24jam, rakaman CCTVdan sebagainya. Pemilik Unit Apartment akan diberikanruang meletak kenderaan khas ditadbir dan diuruskan

secara bersama diantara Persatuan Penduduk danPemaju Perumahan berkenaan melalui JOINTMANAGEMENT BOARD(JMB)

APARTMENT mempunyai kemudahan yang lebihrendah berbanding CONDOMINIUM. Kadar bayaran“Maintenance Fee” juga lebih rendah. Unit Apartment

diduduki oleh golongan pertengahan di dalammasyarakat setempat


22/109

JENTAYU SERVICES


22


iii) FLAT

FLAT adalah jenis kediaman yang hampir samadengan CONDOMINIUM dan APARTMENT.Bagaimanapun FLAT mempunyai kemudahan yangsangat terhad. Keluasan rumah juga adalah kecil.Harganya juga adalah rendah dan sesuai untukgolongan berpendapatan kecil

Rajah : Flat Jalan Pekeliling


23/109

JENTAYU SERVICES


23


iv) BANGLO

Banglo adalah rumah sebuah yang memiliki tanah yangluas disekelilingnya. Rumah jenis ini strukturnya tidakbersambung dengan mana-mana rumah disekitarnya.Biasanya pagar yang menghubungkan dengan rumahberhampiran

Jenis rumah Banglo biasanya melambangkan statussosial orang yang menghuni rumah tersebut. Rumah

jenis ini merupakan yang paling mahal kerana jumlahkeluasan lantai dan tanah yang luas dan selesa


24/109

JENTAYU SERVICES


24


v) SEMI DETACHED

SEMI DETACHED atau SEMI D adalah rumah jenissatu tingkat atau dua tingkat yang mempunyai tanahyang luas di sebahagian besar kawasan rumahnya.Rumah jenis ini biasa berkembar 2 Unit sekaligus.Harga rumah ini adalah lebih rendah berbandingdengan rumah jenis Banglo tetapi lebih tinggiberbanding rumah Teres

Rajah : Semi D


25/109

JENTAYU SERVICES


25


vi) LINK HOUSE

LINK HOUSE atau biasa di panggil rumah Teres.Rumah jenis ini adalah rumah yang dibina sebarisdengan keluasan dan reka bentuk setiap rumah adalahsama. Melainkan rumah yang paling akhir di panggil“End Unit” atau “Corner Unit” memiliki keluasan yanglebih luas dan reka bentuk yang lebih besar

RAJAH : Teres 2 Tingkat Denai Alam


26/109

JENTAYU SERVICES


26


vii) TOWN HOUSE

Rumah jenis TOWN HOUSE ini mempunyai rekabentukyang hampir sama dengan rumah teres dua tingkat.Bagaimanapun rumah ini mempunyai pemilik yangberbeza untuk unit ditingkat atas dan bawah

Rajah : Town House 2 Tingkat Sunway Damansara


27/109

JENTAYU SERVICES


27


B. Komersil

UNIT KOMERSIL

Unit KOMERSIL terdiri daripada bangunan yang menjaditempat orang bekerja dan menjana pendapatandaripadanya. Pemilik memperolehi kadar pendapatan“SEWA” lebih lumayan daripada Penyewa. Bagi Unit yangbaik biasanya menerima POSITIVE CASH FLOW 3 kali

Ganda daripada modal bayaran Installment bulanan yangdikeluarkan

Contoh :

Kadar INSTALLMENT bulanan = RM2500.00 sebulanKadar SEWA diperolehi = RM7000.00 sebulan

*Perlu di ingat KADAR Sewa ini akan setiasa menin gkat setiap 2 Tahun semasa renew Perjanj ian Sewaan

Jenis Penyewa yang menyewa unit ini adalah Pengusahadan Ahli Pernigaan yang menawarkan Products/Servicesdalam skala yang kecil. Contohnya pengusaha Restoran,Kedai tayar, Kedai buku dan stationary, kedai runcit, Butik,

Spa & Kesihatan, Ruang Pejabat dan sebagainya. Antara jenis-jenis Unit Commercial adalah seperti berikut :


28/109

JENTAYU SERVICES


28


i) SHOP LOT

SHOP LOT adalah ruang perniagaan yang lebih sesuaikepada peniaga yang menjual BARANGAN danPERKHIDMATAN pada skala kecil dan sederhanaseperti Restoran, Kedai Runcit, Butik, Kedai peralatanElektrik, Kedai Perabot, Kedai Bunga dan sebagainya.Unit SHOP LOT amat diperlukan disebuah KawasanPembangunan Bandar Baru bagi memenuhi keperluanpenduduk setempat

Dengan adanya SHOP LOT dikawasan berhampiran,penduduk setempat tidak perlu ke tempat yang lebih

jauh seperti ke Pasaraya, pasar basah atau gedungmembeli belah dan sebagainya. SHOP LOTmewujudkan alternative kepada penduduk untukmendapatkan keperluan seharian. Justeru kewujudanSHOP LOT adalah penting di sebuah kawasanpembangunan baru seperti Projek Perumahan lengkapyang banyak dibina oleh pemaju pada masa ini.

Rajah : Unit SHOP LOT Puncak Alam Fasa 3


29/109

JENTAYU SERVICES


29


Apa yang perlu diperhatikan adalah jumlah Populasipenduduk semasa, jangkaan pertambahan penduduk 1

Tahun dan 5 Tahun akan datang. Jumlah unit SHOPLOT ditawarkan. Semakin tinggi jumlah pendudukadalah semakin baik di kawasan yang kurang UnitSHOP LOT yang ditawarkan.

Ratio bagi jumlah penduduk yang tinggi berbanding jumlah SHOP LOT yang kecil bilangannya adalahmenjadi kriteria utama untuk anda membeli unit SHOPLOT berkenaan

Seterusnya jumlah penduduk yang tinggi akanmenjadikan SHOP LOT ini suatu kawasan tumpuanpenduduk setempat. Sudah pasti unit-unit seperti iniakan menjadi kegemaran TENANT yang berpotensiuntuk menjalankan perniagaan mereka. Ini bermaknaPelaburan di Lokasi seperti ini adalah baik dan andaboleh memperolehi TENANT dengan segera sebaik CFdiperolehi

Unit SHOP LOT seperti ini akan mempunyai Graf kadar kenaikan sewa yang lebih ketara berbandingdikawasan yang kurang sambutan dan permintaan.Teruskan Disiplin dan Sabar untuk “memerhatikan”dan “mengenalpasti” lokasi seperti ini serta merebutpeluang yang ada


30/109

JENTAYU SERVICES


30


ii) RETAIL LOT

RETAIL LOT adalah ruang pernigaan di PasarayaMega dan juga Pasaraya yang lebih kecil keluasannyadan berjenama Antarabangsa seperti TESCO, JAYAJUSCO, AEON BIG, GIANT dan sebagainya.

Kadar sewa untuk RETAIL LOT ini dikira berdasarkan

keluasan dan jumlah Traffik. Jumlah Traffik ialah jumlahkehadiran pelanggan yang datang pada setiap hari.Lebih tinggi jumlah kehadiran pelanggan maka lebihtinggi peluang untuk penyewa RETAIL LOTmemperolehi hasil jualan yang lumayan. Maka kadar sewa juga akan ditetapkan dengan Harga yang lebihtinggi dan Peraturan-Peraturan yang dikenakan adalahlebih ketat dan mesra penyewa


31/109

JENTAYU SERVICES


31


iii) RUANG PEJABAT

Ruang Pejabat adalah Unit di dalam Bangunan yangdijual kepada pembeli dan disewakan semula kepadapenyewa yang berminat

Rajah : Ruang Pejabat

Kadar Harga Sewaan dan Harga Jualan Ruang Pejabatini juga bergantung kepada Lokasi dan kemudahanpersekitaran yang disediakan. Ruang Pejabat yangberada di tengah Kota Kuala Lumpur dan berhampirandengan KLCC, KL Sentral dan Bangsar mempunyaikadar sewa yang lebih tinggi


32/109

JENTAYU SERVICES


32


iv) SERVICES SUITE

SERVICES SUITE adalah jenis Unit Pejabat yangberada di dalam persekitaran Shopping Mall. Unitseperti ini mempunyai Ruang Pejabat, Apartment atauCondominium kediaman, Hotel dan juga Retail Lot dandikira sebagai Unit Komersil

v) SERVICES APARTMENT

SERVICES APARTMENT adalah Projek Kediamanyang dibangunkan di atas tanah Komersial. Merujukkepada Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan danPerlesenan) Akta 118 Fasal 2 menggariskan sepertiberikut :

“Rumah tempat t inggal adalah untuk bangunan

yang dibangunkan dan digunakan untuk tujuan

Kediaman tetapi t idak termasuk Bangunan yang

did i r ikan di atas Tanah Komersi l”

Rajah : Sri Acappella Serviced Apartments


33/109

JENTAYU SERVICES


33


Justeru ini bermakna Services Apartment ditakrifkansebagai Unit Komersil yang lain seperti Retail Lot, Shop

Lot dan sebagainya. Segala masalah yang berlakuseperti kelewatan Bangunan disiapkan tidak mengikuttempoh yang ditetapkan pembeli tidak boleh membuattuntutan di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah(TTPR)

Walaubagaimanapun Hak pembeli masih terus dibeladi dalam Perjanjian Jual Beli yang ditandatangani.Justeru anda perlu baca dan faham hak anda sebagaipembeli sebelum menandatangani sebarang PerjanjianJual Beli

Kesan seterusnya adalah Tariff utility seperti Bil Air danBil Elektrik adalah lebih mahal berbanding dengan UnitKediaman. Ini kerana kadar yang dikenakan mengikutKadar penetapan Komersil


34/109

JENTAYU SERVICES


34


C. Unit Industri

Unit Industri terdiri daripada Unit Kilang atau Gudangpenyimpanan pada skala yang lebih bersar berbanding UnitKomersil. Pelabur Unit jenis ini biasanya terdiri daripadaPengusaha Kilang pembuatan berskala besar

D. Tanah

Tingkatan Pelaburan Hartanah yang paling tinggi ialah

mengeluarkan Modal keatas pengambilalihan Tanah. Modaluntuk membeli tanah sangat tinggi dan pulangan mengambiltempoh masa yang lama. Mereka yang berminat melabur keatas pembelian tanah tidak boleh bergantung kepada hasilsewa tanah yang sangat rendah

Pelaburan ke atas pembelian Tanah memerlukan Modal yang

besar pada peringkat awal. Seterusnya Modal lebih besar turutperlu dikeluarkan semasa mengusahakan tanah ini untukProjek Pertanian atau Pembangunan. Dalam masa yang samaanda tidak dapat menikmati keuntungan bulanan sepertipendapatan sewa

Tanah terdiri daripada beberapa jenis samada tanah untuk

Pertanian/ Perladangan, Tanah kosong yang belumdiusahakan dan juga tanah untuk pembangunan Komersil


35/109

JENTAYU SERVICES


35


E. STRATEGI PELABURAN HARTANAH

Umumnya strategi Pelaburan Hartanah boleh dipecahkankepada 4 bahagian iaitu :

1. STRATEGI CASH FLOW(ALIRAN TUNAI)

Anda melabur untuk tujuan mendapatkan ALIRANTUNAI setiap bulan. Lebih banyak unit yang anda beli lebihbanyak TUNAI yang anda akan perolehi. Sekiranyaanda TEKUN & SABAR mempraktikkan STRATEGI jenisini. Anda akhirnya akan dapat keluar daripada RATRACE iaitu kehidupan yang tidak Stabil.. dapat gaji cumauntuk kegunaan bayar hutang...

Sekiranya anda menggunakan sedikit " Kepintaran serta Kesabaran" anda sebenarnya mampumenjana UNTUNG yang lumayan daripada POSITIVECASH FLOW yang diperolehi berbanding bekerja makangaji. Paling utama anda bijak menghidu PELUANG danmanfaatkannya. Tugas anda yang paling penting ialahmemastikan keperluan penyewa anda dipenuhi danpenyewa membayar sewa dalam masa yang ditetapkan


36/109

JENTAYU SERVICES


36


CONTOH PENGIRAAN :

Anda membeli sebuah unit Apartmentberharga RM100,000.00

DEPOSIT 10% = RM10,000.00LOAN 90% = RM90,000.00INTEREST RATE = 4.5%TENURE = 30 Tahun

BAYARAN INSTALLMENT BANK = RM460.00pmSEWA YANG DIPEROLEHI = RM650.00MAINTENANCE FEE = RM40.00

NET POSITIVE CASH FLOW YANG DIPEROLEHI

IALAH RM150.00 sebulan


37/109

JENTAYU SERVICES


37


2. STRATEGI BELI & SIMPAN

Anda melabur Unit anda bagi tujuan mendapatkan ALIRANTUNAI dan CAPITAL GROWTH(Keuntungan Modal).Jenis Hartanah yang sesuai untuk Strategi Jenis ini ialahkediaman teres 2 tingkat dilokasi Pembangunan baru, ruangniaga atau tanah komersil

Lokasi Rumah teres 2 tingkat di Bandar Sri Damansara

CONTOH :-

LOKASI : BANDAR SRI DAMANSARAJENIS : TERES 2 TINGKAT

i) Harga = RM145,000.00ii) Tahun = 1996iii) Tempoh = 18 Tahun (2014)iv) Nilai semasa pada 2014 = RM1,100,000.00

v) KEUNTUGAN BERSIH = RM950,000.00++


38/109

JENTAYU SERVICES


38


Strategi BELI & SIMPAN ini perlu mempunyai aliran tunai

yang kukuh di dalam tangan. Kekangan semasa Ekonomimungkin akan menjejaskan anda sekiranya anda tidakmempunya Tunai yang kukuh

3. FLIPPING

Dalam lain perkataan adalah anda membeli Unit Hartanahbagi tujuan menjualnya dalam dalam jangka masa yangsingkat. Unit Hartanah anda dibeli samadadaripada Lelongan Awam, Pemaju atau "Desperate Seller" . Pokoknya anda membeli pada harga yang lebihrendah daripada harga Pasaran

Sentiasa letak di dalam Minda anda " Keuntungan Pertama yang anda perolehi d i dalam Pelabur an Hartanah ialah

apabila anda membeli dibawah Harga Pasaran"

Justeru Unit yang dibeli ini akan di berikan sentuhan NILAITAMBAH supaya Harga lebih tinggi boleh ditawarkan. Nilai

Tambah yang dimaksudkan termasuklah - memasangKitchen Kabinet, Dinding yang dicat baru, memasang Railing& Curtain, Pemasangan Grill, Kekemasan dan Kebersihanunit yang ingin dijual di perincikan dengan rapi. Dengansedikit "USAHA" dan "KEPINTARAN" . Sekaligus ia mampuberikan perbezaan ketara pada HARGA yang ditawarkankepada bakal pembeli


39/109

JENTAYU SERVICES


39


3.1 DESPERATE SELLER

Apakah maksud DESPERATE SELLER

Desperate Seller ialah pemilik unit Hartanah yang mahumenjual unit mereka dengan segera. Penjual jenis ini akansanggup meletakkan harga jauh lebih rendah daripadaHarga semasa pasaran untuk tujuan menarik pembeli danmenjual unit mereka dengan segera

Ada beberapa sebab utama Mengapa penjual jenis inibertindak sedemikian. Antaranya adalah :

i) Penjual telah menemui rumah idaman sebelum dapatmenjual rumah sedia ada. Lebih memburukkan

keadaan bila penjual telah berpindah ke rumah barudan terpaksa membayar 2 installment Bank. Pemilikrumah jenis ini sanggup menjual rumah mereka padaharga yang dikira munasabah kepada merekawalaupun jauh rendah daripada harga pasaran

ii) Berlakunya “Penceraian”. Penjual telah memutuskanuntuk tidak lagi dapat hidup bersama sebagaipasangan suami isteri dan ingin melupakan kisah silammereka secepat yang boleh. Penjualan Unit ini dapatmelegakan perasaan kecewa dan ingin melupakankisah yang berlaku. Justeru pembeli yang bertuahboleh mengambil kesempatan yang ada


40/109

JENTAYU SERVICES


40


iii) Jenis pemilik seterusnya ialah mereka yang telahdiarahkan berpindah oleh Majikan ke Bandar atau

Negeri lain. Pemilik jenis ini ada yang tidak mahumenguruskan rumah mereka lagi dan membuatkeputusan menjual segera Unit yang diduduki

iv) Penjual terdesak juga ada di kalangan pemilik yangtidak mahu menambah Modal membaiki kerosakanrumah yang berlaku akibat proses Organik, bencanaalam dan sebagainya. Sekiranya anda bersedia untukmeletakkan sedikit usaha dan membaiki kerosakanyang ada. Anda mampu menjana keuntungan yangdiperlukan selepas mendapatkan harga jauh lebihrendah daripada harga pasaran dari penjual

Penjual terdesak biasanya akan mengiklankan ayatberikut di dalam listing mereka. Antaranya ialah

“Make offer”

“Must s ell immediately”

“Divorce”

“Owner transferred”


41/109

JENTAYU SERVICES


41


4. LELONG

Melalui pemerhatian dan pengalaman sendiri sehinggatahun 2012 unit Lelongsememangnya "Lubuk" mendapatkan Unit Idaman dibawahHarga PASARAN. Selepas tahun berkenaan Minat danPengetahuan tentang Hartanah rata-rata semakinmeningkat. Semakin banyak kelas celik Hartanah di adakanmerata ceruk dan tempat. Boleh dikatakan saban mingguakan ada graduan baru kelas Pelaburan Hartanah. Mereka

inilah golongan utama yang sentiasa menambah bilanganpembida di Lelongan Awam

CIMB Auction House

Justeru anda akan dapati semakin sukar membida di dalamLelongan Awam yang di adakan. Pada tahun 2014 lokasiterakhir Lelongan Awam yang saya pergi ialah di "CIMBAuction" yang diadakan disebuah Hotel terkemuka tengahKotaraya Kuala Lumpur. Apa yang saya perasan terlaluramai yang akan masuk untuk bidaan setiap Unit yang dilelong. Justeru peluang anda untuk menang sudah pastisemakin sukar.


42/109

JENTAYU SERVICES


42


Ditambah Faktor kegagalan mengawal Emosi seringkali unityang di bida menjadikan Harganya lebih tinggi daripada

Harga Pasaran

Kepada Pelabur, situasi ini sangat tidak produktif kepadaperancangan masa hadapan. Ada juga sesetengah pembidayang sanggup membeli unit Lelong lebih tinggi daripadaharga pasaran disebabkan LOKASI. Ada yang ingin dekatdengan keluarga, ibubapa dan sebagainya.

Justeru STRATEGI baru perlu anda gunakan untuk unitLelong. Anda juga boleh mula melihat ke lokasi diluar KUALA LUMPUR dan SELANGOR . Walaupun lain-lainnegeri turut menerima kesan kenaikkan harga Hartanahnamun masih ada ruang untuk anda mencubanya.

Tahap kesedaran tentang Pelaburan Hartanah masih rendahdan anda mungkin boleh mengambil kesempatan sebanyakmungkin sebelum situasi semakin kompetatif sepertidi KUALA LUMPUR & SELANGOR

"Orang buat DUIT itu tahu apa yang o rang lain tidak

tahu. Mereka ini tahu tentang FAKTOR-FAKTOR

Kejayaan dan menumpukan perhatian kepada Faktor

in i"


43/109

JENTAYU SERVICES


43


RAHSIA MELABUR SHOP LOT

SHOP LOT adalah termasuk di dalam Tangga Pelaburan Hartanah yang kedua iaitu Commercial. Semakin tinggitangga Pelaburan Hartanah yang anda daki. Semakin tinggiRISIKO yang anda ambil. Justeru PULANGAN kepada anda

juga semakin tinggi

Umum mengetahui bahawasanya melabur di dalamPelaburan Hartanah memberikan keuntungan danpulangan yang lumayan. Namun begitu anda harusmempunyai daya KETEKUNAN yang tinggi, DISIPLIN sertaSABAR dalam membuat keputusan pelaburan yang tepatdan tidak terburu-buru. Tersilap langkah pasti melambatkananda mencapai Matlamat anda

Perkara seterusnya yang perlu ada untuk menjadi seorangPelabur Hartanah yang berjaya adalah anda harusmenguasai PROFILE KEWANGAN anda. Pengetahuan dankemahiran menguruskan Profile Kewangan anda akanmembantu serta memacu membuat keputusan-keputusantepat dan terbaik di dalam Pelaburan Hartanah pada masa

akan datang. Sangat rugi sekiranya anda temui unitHartanah yang berpotensi tinggi atau harganya jauh lebihrendah daripada harga pasaran. Namun anda tidak dapatmengambil peluang ini gara-gara PROFILE KEWANGANyang tidak bersedia


44/109

JENTAYU SERVICES


44


Disinilah salah satu Rahsia dan jawapan kepada anda

“Bagaimana Saya Memulakan Tangga Kedua di dalam Pelab uran Hartanah – iaitu Melabu r Un it K omers ial

SHOP LOT ”

Ramai dikalangan Pelabur Hartanah akan mula berminatuntuk melabur di dalam Unit Komersil SHOP LOT apabilasaya membuat pengiraan dibawah ini. Tak percaya takmengapa. Apa yang penting anda perlu buat sahajamengikut Panduan yang diberikan :-

Contoh Pengiraan Pendapatan & Pulangan Yang DiperolehiDi Dalam Pelaburan Unit SHOP LOT:


45/109

JENTAYU SERVICES


45


Sebuah SHOP LOT unit tepi :-

i) Harga RM600,000.00(Unit Baru)ii) Beli Tahun = 2012iii) Saiz Keluasan =3400sf iv) Deposit(20%) = RM120,000.00v) Pembiayaan = RM495,000.00vi) Kadar Interest = 4.5%vii) Tempoh Pinjaman = 25 Tahunviii) INSTALLMENT = RM2,755.00ix) RENTAL = RM7,000.00x) POSITIVE CASH FLOW = RM4245xi) TENANT masuk selepas 4 Bulan terima CFxii) MARKET APPRECIATION selepas 3 tahun =

RM1,600,000.00* Nilai Harga berdasarkan Permintaan Semasa


46/109

JENTAYU SERVICES


46


NOTA : Pengiraan di atas adalah hasil sebenar yang diperolehi ke atas salah satu unit SHOP LOT yang di beli

Justeru E BOOK ini dihasilkan untuk berkongsi TIPS &PEMERHATIAN yang di buat dalam Pelaburan SHOP LOT

ini kepada anda

TIPS yang diberikan adalah berdasarkan daripadapengalaman sebenar di dalam bidang PELABURANHARTANAH ini. Apakah Faktor-faktor yang perlu anda ambilkira sebelum membuat keputusan membeli SHOP LOTidaman anda. Hal ini sangat penting agar keputusan yang

anda ambil adalah keputusan yang tepat. Bukan keputusanagak-agak atau ambil mudah


47/109

JENTAYU SERVICES


47


Ini kerana kesilapan membuat keputusan yang SALAH

akan membuatkan anda menangung ketiadaan penyewaberpotensi dan Market Value(MV) yang statik. Lebihmemburukkan keadaan apabila anda terpaksa menanggungbayaran INSTALLMENT dengan pihak Bank sekaligusmengurangkan Positive Cash Flow anda. Keadaan inisudah pasti akan memaksa anda menunda banyakperancangan Pelaburan Hartanah seterusnya


48/109

JENTAYU SERVICES


48


MENGAPA MELABUR UNIT KOMERSIL

SHOP LOT

Berikut adalah beberapa alasan yang dikenalpasti mengapaPelaburan di dalam Unit Komersil Shop Lot dibuat.

Antaranya ialah :-

1. ROI YANG TINGGI

Anda melabur di dalam SHOP LOT kerana anda mencaripelaburan yang memiliki ROI atau Return On Investment yang tinggi. Pelaburan di dalam Unit SHOP LOT adalahsalah satu daripada pilihannya

2. MILIKI UNIT UNIT KEDIAMAN YANG BANYAK

Selepas selesa memiliki Unit Kediaman yang banyak sudahsampai masanya anda bertukar kepada strategi melabur Unit Shop Lot. Lebih RISIKO dan lebih PULANGAN.Beberapa teman saya merungut dan pening kepala melayankarenah penyewa rumah yang pelbagai. Tambahan lagisebagai pekerja makan gaji di institusi Swasta atau Kerajaantidak mudah untuk uruskan masa dan selesaikan masalahyang berlaku kecuali dihujung minggu atau terpaksa mohoncuti. Biasanya isu berkaitan “Maintenance” rumah ie- paipbocor, dinding serap air, tekanan air rendah, bumbungbocor, tandas sumbat dan sebagainya


49/109

JENTAYU SERVICES


49


Sekiranya pemilik memiliki beberapa unit kediamandikawasan yang sama. Biasanya masalah dapat ditangani

degan mudah. Masalah mula timbul sekiranya unitKediaman mula bertambah hingga ke angka 10 ke atas dan jarak diantara unit ini jauh diantara satu dengan yang lain.Lagi tinggi bilangan unit yang dimiliki lagi banyak masalahyang dihadapi untuk tangani masalah atau isu yang timbul.

Selain maintenance belum lagi isu keluar dan masukpenyewa baru dan sebagainya. Pendek kata banyak jugatugas-tugas yang perlu dilakukan. Justeru pilihan yangterbaik adalah bertukar kepada melabur Unit Shop Lot

3. HARGA RUMAH KEDIAMAN YANG SEMAKIN TINGGIDI KL/ SELANGOR

Harga Rumah Kediaman yang terlalu tinggi telahmengurangkan minat untuk membeli unit rumah sebagaipelaburan utama. Bayangkan 1 unit rumah 2 tingkat jenisintermediate di sekitar seksyen 13 SHAH ALAM pada tahun2014 ini sekurang—kurangnya berharga RM800,000.00seunit untuk unit baru

Begitu juga untuk Unit Kediaman jenis Kondomin ium .Harga jualan yang semakin tidak masuk akal ditawarkan.Harga jualan 1 unit Kondominium bagi keluasan 800sf++ disekitar SHAH ALAM pada tahun 2014 adalah sekitar RM450,000.00 @ kira-kira RM560 sekaki persegi


50/109

JENTAYU SERVICES


50


Bagaimanapun berbeza dengan Unit Kediaman Jenis Apartment. Harga Pasaran semasa masih lagi

“reasonable”. Bagi tujuan Pelaburan yang berisiko rendahdan pulangan yang baik Unit Kediaman jenis Apartmentadalah antara pilihan yang terbaik untuk anda ambil kira

Bagaimanapun tidak ramai pemaju yang berminat membinaunit Apartment pada masa ini. Sekiranya ada lokasinyaadalah jauh daripada pusat bandar

4. RENTAL YIELD YANG LUMAYAN BERBANDINGRUMAH KEDIAMAN

Unit Komersil Shop Lot mempunyai rental yield yanglumayan. Biasanya pemilik menerima hasil 3 kali gandadaripada bayaran installment dengan pihak BankPembiaya

Keadaan ini jauh berbeza dengan unit kediaman samadarumah teres, semi D mahupun bangle. Kenaikkan kadar sewa setiap 2 tahun juga sangat menarik berbanding UnitKediaman. Cuma kekangan untuk melabur unit Shop Lotialah perlukan Modal Tunai yang tinggi dan tempohpinjaman yang singkat sekitar 25 tahun


51/109

JENTAYU SERVICES


51


5. PENGUSAHA PREMIS PERNIAGAAN

Sasaran saya semasa menjalankan KontrakPerkhidmatan Cucian Linen Hospital pada tahun 2006adalah memiliki Unit Komersil SHOP LOT sendiri.Memiliki unit perniagaan sendiri adalah suatu perkarayang sangat menyeronokkan berbanding terpaksamenyewa. Sekiranya menyewa duit sewa yang dibayar pada setiap bulan terasa seperti mengalir deras di dalamsungai tanpa apa-apa pulangan. Tambahan lagi jikaterpaksa berhadapan dengan Owner yang cerewet dangemar menaikkan kadar sewa yang tidak munasabah

Justeru sasaran seterusnya dapat dicapai denganmembeli sebuah unit Shop Office 2 tingkat dengankeluasan 20’ x 70’. Perniagaan menjadi lebih stabil keranaanda tidak perlu lagi merasa bimbang setiap kali tempohsewaan semakin hampir dengan tarikh tamat. Begitu jugaapabila anda mengetahui unit sewaan anda telah dijualdan bakal dimiliki oleh pemilik baru. Sudah pastikedudukan perniagaan anda dalam keadaan tidak stabildan terpaksa mencari tempat baru atau di lokasi baru

Semasa memulakan perniagaan saya tidak mensasarkanmembeli sebarang kereta mewah. Ini kerana sekiranyamembeli sebuah kereta “VALUE” kereta akan turunsebaik sahaja anda membuat bayaran yang pertamauntuk kereta anda. Keadaan ini jauh berbeza sekiranyaanda melabur di dalam pasaran hartanah. Semakin lamaNilainya semakin tinggi


52/109

JENTAYU SERVICES


52


Sukar pada awalnya untuk menahan dugaan dan cabaran

yang datang. Namun demikian “keinginan yang t inggi ” untuk mengambil kesempatan yang ada di dalamPelaburan Hartanah telah menghilangkan perasaan itusecara automatis. Keinginan yang tinggi telahmemudahkan tugas yang sukar. Timbul kepuasan yangtinggi di dalam diri apabila melihat setiap bulan jikapunbukan setiap hari. Paras harga semasa yang ditawarkansemakin meningkat

Salah satu ciri utama Pelabur Hartanah adalah andaharus menjadi seorang “Oppurtunis” dan Bijakmengambil peluang. Tatkala paras harga masih agakrendah anda perlu membuat sebanyak mungkinpelaburan dengannya

Justeru inilah salah satu sebab mengapa ramaidikalangan Pelabur Hartanah tegar mengambil ringankeperluan membeli kereta berjenama. Melainkan setelahmereka ini mencapai sasaran yang diidamkan di dalamPelaburan Hartanah . Mereka mula membeli keretamahal serta berjenama dengan menggunakan PositiveCash Flow yang diperolehi. Dua(2) keuntungan nyatayang diperolehi oleh golongan ini adalah :-

i) Mengunakan kereta berjenama denganpercuma

ii) Laverage – Memiliki kereta berjenamadengan Percuma dan dalam masa yangsama turut mempunyai Unit - Unit Hartanahyang terus meningkat naik Nilainya di

Pasaran


53/109

JENTAYU SERVICES


53


Berbalik kepada Poin di atas sebagai pengusaha PremisPerniagaan sudah semestinya anda perlu membayar sewabulanan. Adalah lebih baik jika sekiranya anda membayar Bank yang membiayai pembelian unit SHOP LOT andaberbanding anda membayar sewa kepada “LANDLORD”.

Anda sebenarnya memperolehi keuntungan bergandakerana:-

i) Anda menyewa di premis sendiri

ii) Anda tidak perlu risau kenaikan kadar sewa setiaptahun

iii) Anda juga tidak perlu risau memikirkan “back up plan” jika sekiranya Owner berhasrat mengambil semula unitsewaannya

iv) Perniagaan yang stabil adalah perniagaan yangmemiliki unit sendiri

v) Anda boleh menikmati keuntungan daripada MARKETAPPRECIATION untuk Unit anda


54/109

JENTAYU SERVICES


54


6. LEBIHAN PENAWARAN UNIT SHOP LOT

Lebihan penawaran SHOP LOT berlaku untuk KuotaBumiputera sahaja. Hal ini kerana kurangnya minatBumiputera untuk membeli Unit SHOP LOT di atasbeberapa faktor antaranya :

i) Kebanyakkan bekerja “makan gaji”ii) Modal rendahiii) Berisiko tinggiiv) Tidak beraniv) Mempunyai lain pilihan pelaburanvi) Kuranngya Ilmu Pengetahuan berkaitan Pelaburan

Hartanah untuk Unit Komersilvii) Kurang kemahiran “Melabur”

Justeru disebabkan beberapa Faktor di atas yang dihadapioleh pelabur-pelabur Bumiputera menyebabkan “KuotaBumiputera” untuk Unit Komersil seperti SHOP LOT inilambat untuk habis dijual bagi sesuatu projek pembangunan

Sementara unit bukan Bumiputera pula akan habis dalammasa yang sangat singkat. Hal ini kerana kemampuan darisegi Modal yang ada. Bagi Unit “Kuota Bumiputera”disinilah kelebihan yang anda boleh gunakan untuk memilihUnit yang baik untuk sesebuah projek Pembangunan.Bayangkan jika “Kuota Bumiputera” ini ditarik balik olehpihak berkuasa. Peluang untuk anda melabur di dalam UnitSHOP LOT akan semakin sempit kerana kekurangan danketidakupayaan yang ada untuk bersaing dengan pembeliyang ada Modal yang tinggi.


55/109

JENTAYU SERVICES


55


Bagaimanapun untuk jangkamasa panjang sekiranya tiadasambutan daripada pembeli Bumiputera untuk Unit SHOP

LOT bagi Kuota Bumiputera ini. Kuota ini akan dibuka danditawarkan kepada pembeli Non Bumiputera

Bagi tujuan “FLIPPING” anda digalakkan untuk membeliUnit SHOP LOT yang berstatus NON BUMIPUTERA. Hal inikerana apabila Unit SHOP LOT anda telah mempunyaipenyewa dan Market Value (MV) untuk Hartanah berkenaannaik dengan ketara. Anda boleh menjual Unit berkenaankepada sesiapa sahaja tanpa ada “Sekatan Kepentingan”samada kepada Bumiputera dan juga kepada NonBumiputera. Umum mengetahui pembeli Non Bumiputeramempunyai kemampuan dan permintaan yang tinggi untukmembeli Unit SHOP LOT yang baik dari segi Pelaburan

jangka panjang

Hal ini tidak berlaku jika anda membeli Unit Komersil yangberstatus Bumiputera. Anda hanya boleh menjual kepadapembeli Bumiputera sahaja. Keburukan langkah ini adalahanda akan mengalami sedikit kesukaran jika sekiranya andaingin menjual unit anda dengan segera. Hal ini kerana andahanya boleh menjual Unit anda kepada Bumiputera sahaja.Manakala ramai lagi Bumiputera diluar sana yang kurangberkemampuan untuk membeli Unit Komersil seperti SHOPLOT ini. Melainkan golongan Bumiputera yang menjalankanperniagaan

Justeru Unit SHOP LOT untuk “Kuota Bumiputera” lebihsesuai kepada Strategi Jangka Panjang anda serta untukmenjana CASH FLOW


56/109

JENTAYU SERVICES


56


Sementara kelebihan adanya Undang-undang yang

memperuntukkan Kuota Bumiputera untuk penjualan UnitKomersil seperti SHOP LOT ini ialah peluang anda untukmembeli Unit Komersil masih tinggi. Hal ini kerana rata-rataprojek Komersil yang dilancarkan kurang mendapatsambutan Bumiputera disebabkan masalah – masalah yangdisenaraikan di atas tadi

Umum juga mengetahui kebanyakkan pemaju ProjekPembangunan Hartanah adalah terdiri daripada NonBumiputera. Dikalangan mereka ini terdiri daripada TopManagement hinggalah kepada jurujual Hartanah. Justerutidak dinafikan peluang untuk pelabur Bumiputera melabur di dalam Unit Komersil SHOP LOT yang berdaya maju lebihsukar dan mencabar dalam beberapa keadaan melainkananda mempunyai kekuatan Modal yang tinggi. Masalah yangdihadapi dengan adanya peruntukkan untuk “KuotaBumiputera” pun sudah menakutkan. Bayangkan jikaperuntukkan “Kuota Bumiputera” ini sudah tiada lagi

Sekiranya anda terus perhatikan lagi dengan teliti UnitKomersil seperti SHOP LOT yang diperuntukkan untuk“Kuota Bumiputera” anda akan dapati jarang untukmemperolehi peluang membeli Unit yang paling“Strategik”?


57/109

JENTAYU SERVICES


57


Walaubagaimanapun hal ini bukan berlaku kepada semua

Projek Pembangunan Komersil. Namun begitu andadigalakkan terus memerhati dan mencatatkan kekanganserta masalah-masalah yang berlaku ini untuk kebaikangenerasi seterusnya pada masa hadapan. Atasinya denganbijak. “Tingkatkan Prestasi dan Kurangkan Kontrovers i”


58/109

JENTAYU SERVICES


58


Bagaimana Memilih Unit SHOP LOT

yang berdaya maju dan mempunyaipenyewa kurang 6 Bulan - 1 Tahundaripada tarikh anda memperolehi CF

Faktor ini sangat kritikal dan anda perlu perhatikanberulang kali sebelum anda membuat keputusanmelabur dalam SHOP LOT

Antara Faktor Penting Yang Perlu Diambil Kira AdalahSeperti Berikut :-

i) Lokasiii) Siapa Pemaju Hartanah berkenaan, Pengalaman

Pemaju Menjalankan Projek-Projek Yang DilaksanakanSebelum Ini dan Projek Pembangunan Akan Datang

iii) Pembangunan setempativ) Populasi & Kepadatan Penduduk sekitar v) Perancangan Semasa & Perancangan Jangka Panjang

di sesuatu tempatvi) Faktor pengangkutan awam - dekat dengan Stesen

KTM KOMUTER, MRT, MONORAIL dan sebagainyavii) Exit Lebuhraya Utamaviii) Berdekatan Institusi Pengajian Tinggi(IPT), Sekolah,

Pasaraya Utama, Hospital dan sebagainya.ix) Berhadapan Jalanraya Utamax) Rekabentuk Designxi) Harga Jualan


59/109

JENTAYU SERVICES


59


Memang ada petunjuk-petunjuk jelas yang boleh menjadiperkiraan anda untuk membeli sesebuah SHOP LOT.Perkara-perkara di atas adalah antara perkara utama yangsaya perhatikan.

Selepas berpuas hati dengan point-point utama di atas.Pemerhatian yang lebih SPESIFIK perlu di lakukan supayaapabila sesebuah pembangunan SHOP LOT siap dibinaUnit yang anda miliki akan menjadi unit yang menjadi

rebutan penyewa. Unit anda ini bukan hanya berjayadisewakan malah dapat disewakan dalam jangkamasa yangpaling singkat.

Antara Perkara Yang Lebih Spesifik Yang Anda PerluPerhatikan Sebelum Anda Membuat Keputusan MembeliUnit Berkenaan Adalah Seperti Berikut :-

i) UNIT CORNER

Umum mengetahui bahawa “Corner Unit” adalah unityang menjadi tumpuan penyewa. Faktor ruang yang luas,mempunyai permintaan yang tinggi dan kemampuanmenjana keuntungan berlipat ganda menyebabkan

“Corner Unit” seperti ini mendapat sambutan sepertigoreng pisang panas. Justeru pembelian yang baikadalah unit jenis ini


60/109


61/109

JENTAYU SERVICES


61


Jika sekiranya anda membeli SHOP LOT unit yangmenghadap ke belakang. Anda akan mendapati lebih

sukar untuk anda menyewakan Unit seperti ini

Hal ini kerana peniaga terpaksa mengambil lebih risiko jika beroperasi di kawasan yang kurang dapat dilihat olehorang ramai. Selain faktor kos periklanan, pemasaran danpromosi yang lebih tinggi Peniaga biasanya jarangmengambil risiko untuk menyewa Unit SHOP LOT sepertiini. Ramai bakal penyewa akan mengambil sikap berhati-hati serta tunggu dan lihat. Selepas tempoh 1 tahun dankawasan sekitar telah membangun baru unit-unit sepertiini dapat disewakan.

Bagi Landlord pula anda akan menikmati kadar sewayang lebih rendah bagi Unit SHOP LOT seperti ini. Hal iniberlaku disebabkan kurangnya permintaan untuk unitseperti ini. Maka anda juga terpaksa menjadi lebih“Fleksibel” dalam proses tawar menawar Sewaan untukunit anda

Keadaan seperti ini sudah pasti mengurangkankeuntungan anda dalam jangkamasa panjang. Perludiingatkan juga bahawasanya HARGA yang ditawarkanadalah sama bagi mana-mana Unit samada menghadapJalan Raya Utama atau menghadap ke belakang. Justeru

jika anda ingin menikmati keuntungan yang lebih tinggipastikan Unit yang anda beli berada di Lokasi strategik


62/109

JENTAYU SERVICES


62


iii) MATAHARI

Faktor Matahari adalah antara beberapa faktor utamayang diambilkira oleh penyewa dalam memilih Unit SHOPLOT yang ingin disewa. Justeru anda sebagai pembeliharus peka terhadap permintaan penyewa anda

Unit SHOP LOT yang baik adalah unit yang menghadapMatahari disebelah pagi. Hal ini kerana pagi adalah waktubermulanya Perniagaan dan pelanggan kurang aktif padamasa ini. Jika pun terkena matahari pagi cuacanya

tidaklah terlalu panas dan masih nyaman. PengusahaRestoran biasanya amat menitikberatkan faktor ini

Bagi Unit SHOP LOT yang menghadap Matahari diwaktupetang. Unit ini mempunyai kurang permintaan. Mataharidiwaktu petang lebih panas. Jika anda pengusahaRestoran anda mungkin akan menghadapi sedikit

kesukaran untuk menarik perhatian pelanggan datang ke


63/109

JENTAYU SERVICES


63


Restoran anda pada waktu petang. Justeru bagi

mengatasi masalah ini Penyewa anda terpaksamengeluarkan Kos tambahan untuk memasang Awningbagi mengelakkan sinaran Matahari


64/109

JENTAYU SERVICES


64


Memohon Pembiayaan Kewangan Yang

Sesuai

Bagi Unit Komersil “Tempoh” pinjaman adalah lebih singkatberbanding Unit Residential. Ada Bank pembiaya yangmenawarkan tempoh pinjaman 20 Tahun dan ada

sesetengah Bank pembiaya ini memberikan tempohpinjaman sehingga 25 Tahun untuk Unit seperti ini

Tempoh masa pinjaman yang perlu anda pohon adalahbergantung kepada “s ituas i semasa anda” dan jangkaansituasi yang akan anda hadapi untuk masa hadapan.


65/109

JENTAYU SERVICES


65


Hal ini bermaksud anda perlu melihat kepada situasi dan

perancangan anda untuk jangka panjang. Sekiranya SHOPLOT untuk Pelaburan. Lebih panjang tempoh pinjamanadalah lebih baik kerana komitment “insta lment” bulananyang perlu anda commit lebih rendah. Hal ini mungkin akanmemberikan anda sedikit kelegaan di dalam “PerancanganKewangan” anda sekiranya Unit SHOP LOT yang anda belimasih tidak mempunyai “Penyewa” yang berminat untukbeberapa tempoh tertentu

Tidak dinafikan bahawa RISIKO anda melabur di dalam UnitKomersil SHOP LOT ini adalah tinggi. “Worst CaseScenario” yang akan anda hadapi di dalam pelaburan jenisini ialah ketiadaan Penyewa. Ketiadaan penyewa bermaksudanda yang terpaksa mengeluarkan wang daripada poketanda sendiri untuk membayar hutang Bank dalam bentukINSTALLMENT bulanan

Justeru RULE OF THUMB di dalam Pelaburan Hartanah jenis ini memerlukan anda mempunyai “HOLDINGPOWER” yang kukuh. Sekurang-kurangnya anda bolehsurvive selama 24 Bulan tanpa ada penyewa.

***HOLDING POWER bermaksud anda perlu mempunyaikemampuan membayar balik dengan pihak Bank pembiayasebanyak RM3,000.00(24 Bulan) = RM72,000.00. Banyakbukan! Tetapi jumlah ini tidaklah banyak sangat jikadibandingkan dengan Harga kereta yang anda laburkan


66/109

JENTAYU SERVICES


66


Biasanya Pelabur Hartanah tegar kurang berminat untukmembeli Aset dan Harganya terus turun dengan serta merta

selepas anda membuat bayaran. Hal ini sama berlaku jikaanda membeli “Kereta Idaman Anda” . Justeru janganlahdiketawakan kebanyakkan Pelabur Hartanah tegar yangmemandu kereta seadanya. Dalam masa yang sama Asetyang dimiliki bernilai Jutaan Ringgit dan Nilainya terusmeningkat naik dari semasa ke semasa. Pelabur HartanahTegar seperti ini adalah seorang yang Bijak dan Oppurtunis.Golongan ini melepaskan keuntungan jangka pendek untukkesenangan jangka masa panjang. Seperti Pepatah MelayuMengatakan :-

“Sedik i t –sedik i t lama –lama menjad i buki t”

“Jika t idak d ipecahkan ruy ung manakan dapat sagunya”

Berbalik kepada Pembiayaan Unit SHOP LOT yang andabeli. Pembiayaan biasanya adalah 80% sahaja daripadaHarga Jualan. Ini bermakna anda perlu menyediakan kira –kira 20% aliran tunai untuk mencapai hasrat anda memilikiUnit Komersil SHOP LOT.

CONTOH Sebuah SHOP LOT unit tepi :-

i) Harga RM600,000.00(Unit Baru)ii) Deposit perlu disediakan = RM120,000.00iii) Pembiayaan Pihak Bank = RM480,000.00iv) Tempoh Pinjaman = *25 Tahunv) Bayaran Bulanan = *RM3,000.00vi) Jenis Pinjaman :

RM240,000.00 TERM LOANRM240,000.00 OD FACILITY


67/109

JENTAYU SERVICES


67


Ini bermakna anda perlu ada TUNAI di tangan sekurang-kurangnya RM120,000.00 sebagai bayaran Deposit

Bagaimanapun jika anda membeli unit baru daripadaPemaju dan Unit yang anda beli adalah unit Bumiputera.

Anda boleh memperolehi pembiayaan sehingga 90%daripada Harga Jualan Berkenaan. Anda hanya perlumendapat persetujuan Eksekutif Jualan yang berkenaanuntuk membuang status Bumiputera pada dokumenberkaitan Pembelian Unit SHOP LOT anda pada pihakBank. Dokumen yang lengkap dan teratur membolehkananda menerima pembiayaan 90% daripada Harga Jualan.Dan biasanya Eksekutif Jualan tidak keberatan membantuanda dalam urusan ini asalkan Pinjaman Pembiayaan andalulus

Ini bermakna anda perlu menyediakan sekurang-kurangnyaTUNAI sebanyak RM60,000.00 dan jumlah ini belumdicampur dengan bayaran “STAMP DUTY” pindah milikhartanah berkenaan dan “YURAN GUAMAN” bagipenyediaan Perjanjian Pembiayaan dengan pihak Bank.Sementara jika anda membeli unit daripada Pemaju sepertiini Yuran Guaman untuk penyediaan PERJANJIAN JUALBELI akan di tanggung oleh Pemaju sebagai sebahagianpromosi untuk menarik perhatian pembeli


68/109

JENTAYU SERVICES


68


Untuk menjimatkan TUNAI anda boleh memasukkanbayaran STAMP DUTY dan YURAN GUAMAN bagi

penyediaan Perjanjian Pinjaman kedalam JUMLAHPINJAMAN yang anda pohon. Keadaan seperti ini akanmembuatkan bayaran “INSTALLMENT” anda akanmeningkat sedikit

JENIS PINJAMAN

Bagi jenis pinjaman untuk Unit SHOP LOT, saya memohondua jenis loan sekaligus iaitu :

i) TERM LOAN,danii) OD FACILITIES

TERM LOAN

Bagi Loan jenis ini anda perlu membayar komitmen bulananseperti yang telah ditetapkan mengikut kiraan (BaseLending Rate – Peratus Kadar Faedah Yang dikenakan

oleh Bank Pembiaya) = (BLR – 2.2%). Kadar bayaranINSTALLMENT bulanan anda akan berubah mengikutkenaikan atau penurunan BLR. Kadar BLR ditetapkan olehCentral Bank iaitu BANK NEGARA MALAYSIA(BNM).

Antara salah satu peranan penting BANK NEGARAMALAYSIA ialah mewujudkan suasana Makro Ekonomiyang stabil menerusi kebolehupayaan Pinjaman kepada isirumah. Kebolehupayaan Pinjaman ditentukan oleh kadar Interest yang dikenakan dan dikawal oleh BANK NEGARAMALAYSIA melalui kadar BLR


69/109

JENTAYU SERVICES


69


Untuk Pengiraan Jumlah Pinjaman RM240,000.00

i) Jenis = Term Loanii) Tempoh = 25 Tahuniii) Installment = RM1500.00+-

OD FACILITIES

OD FACILITIES atau OVER DRAFT Facilities adalah satudaripada jenis kemudahan pembiayaan yang bolehdigunakan oleh peminjam untuk membiaya pembelian UnitSHOP LOT anda. Biasanya peminjam yang mempunyaiperniagaan sendiri menggunakan jenis pinjaman ini. Jikaanda ada lebihan TUNAI ditangan dan masukkan kedalam

Akaun OD anda. Kiraan bayaran balik adalah berdasarkan

kepada jumlah semasa yang anda telah gunakan

Justeru bagi merendahkan kadar INSTALLMENT anda perlumeletakkan TUNAI anda di dalam akaun ini. Dalam masayang sama pengeluaran wang TUNAI anda juga bolehdilakukan pada bila-bila masa


70/109

JENTAYU SERVICES


70


TIPS MENYEDIAKAN PROFILE KEWANGAN

BANK ingin melihat anda mempunyai wang yang banyak dan adatabiat membayar yang baik

Anda menyediakan PROFILE KEWANGAN bagi tujuanmemudahkan pihak Bank mengakses maklumat Kewangananda. Dengan maklumat-maklumat yang anda serahkan inipihak Bank akan menilai kebolehupayaan anda membayar balik pinjaman baru yang anda pohon. Justeru apakahperkara-perkara penting yang perlu ada di dalam Profile

Kewangan anda untuk ditunjukkan kepada pihak Bank.

Di dalam PROFILE KEWANGAN anda akan senaraikanperkara-perkara berikut :-


71/109

JENTAYU SERVICES


71


1. Salinan IC

2. Salinan CCRIS(Central Credit Reference InformationSystem) - CCRIS ini laporan yang dikeluarkan oleh Bank NegaraMalaysia(BNM) untuk melihat " tabiat membayar pin jaman" oleh bakal peminjam. Salinan laporan CCRIS ini boleh andaperolehi di Bank Negara dengan membawa IC Original anda danpergi ke Kiosk yang berkenaan. Masukkan IC anda dan tunggupengesahan "thumbprint" untuk urusan selanjutnya.

3. Laporan CTOS(Convergent Technologies OperatingSystems) - Laporan ini adalah untuk melihat kes-kes tuntutanKredit di Mahkamah sekiranya ada dan boleh diperolehi denganmemasuki laman web berikut www.ctos.com.my/

4. Lain-lain maklumat yang diperlukan ialah GAMBAR yangpaling hensem, NAMA, NRIC, ALAMAT SEMASA, ALAMATTEMPAT TINGGAL, TARAF PENDIDIKAN dan senarai semuaPENDAPATAN yang anda perolehi. Maklumat ini bolehdimasukkan dalam satu helaian muka surat hadapan PROFILELOAN anda. Data-data yang anda senaraikan ini mirip " resume" yang anda sediakan semasa melakukan permohonan pekerjaan.

5. Maklumat seterusnya yang paling penting adalahPENDAPATAN semasa anda. Anda perlu tonjolkan 4 jenispendapatan untuk pengiraan DBR(DEBT BURDENRATIO)(sekiranya ada)


72/109

JENTAYU SERVICES


72


Umumnya ada 4 jenis PENDAPATAN yang boleh andatonjolkan didalam profile kewangan anda. Antaranya adalah:

i) AGRESIF INCOME

Adalah pendapatan utama yang anda perolehi seperti

Gaji bulanan, pendapatan yang diperolehi daripadaCoaching yang anda jalankan dan sebagainya.Pendapatan ini perlu dinyatakan di dalam Akaunsemasa yang anda serahkan kepada pihak Bank

ii) PASIF INCOME

Pendapatan yang diperolehi daripada bayaran sewarumah, pejabat, tanah dan sebagainya. Anda perlusertakan setiap salinan Perjanjian Sewaan yang andaada kepada pihak Bank. Rekod bayaran sewa yangditerima pula perlu dinampakkan di dalam slip Bankanda


73/109

JENTAYU SERVICES


73


Lain-lain pendapatan pasif termasuklah pendapatan

yang diterima daripada royalti hasil penulisan buku dansebagainya. Pendapatan ini juga perlu direkodkan didalam Penyata Akaun Bank anda

iii) SIDE INCOME

Adalah pendapatan sampingan yang anda perolehi darimenjalankan perniagaan kecil-kecilan, business onlinedan sebagainya

iv) PORTFOLIO INCOME

Hasil pelaburan yang anda lakukan seperti ASB, ASW,Unit Trust, Saham, Gold Pass Book , Fix Depo sit danInsuran perlindungan diri juga boleh disertakanbersama di ruangan ini

Kesemua PENDAPATAN yang anda perolehi ini hendaklahdi bank in ke dalam Akaun Semasa dan direkodkan bagitujuan SEMAKAN dan PENGESAHAN oleh pihak Bank.Disinilah kelemahan ramai peminjam Loan diluar sana.Ramai yang ambil mudah fungsi merekod setiap pendapatanyang diperolehi


74/109

JENTAYU SERVICES


74


Apabila semua rekod telah lengkap. Dokumen yangberkaitan hendaklah di SENARAIKAN satu persatu diSUSUN rapi serta di FILEKAN dengan kemas sebelumdiserahkan kepada Pegawai yang menguruskanPermohonan Pinjaman Hartanah anda. Sudah pasti menjadisuatu kegembiraan buat pegawai yang mengendalikanPERMOHONAN anda apabila semua dokumen yangdiperlukan telah lengkap dan disusun rapi

Semakin banyak loan atau komitmen KEWANGAN yangtelah anda ambil maka semakin kurang peluang andamendapatkan loan baru. Bagaimanapun terdapat juga kespihak Bank masih enggan berikan anda loan baru walaupunProfile Kewangan anda telah mantap. Mengapa hal ini terjadi? Jawapannya senang. Ini kerana DSR @ DEBTSERVICES RATIO anda telah mencapai had maksima.

Justeru anda perlu turunkan Ratio anda supaya loan baruanda pada masa akan datang diluluskan. Ada beberapakaedah yang digunapakai. Namun demikian secaraumumnya anda haruslah :-

i) Selesaikan HUTANG lama dengan segera dan,

ii) Tingkatkan PENDAPATAN anda


75/109


76/109

JENTAYU SERVICES


76


KELEBIHAN & KELEHAMAN

PELABURAN SHOP LOT BERBANDINGUNIT KEDIAMAN

KELEBIHAN

ANTARA KELEBIHAN YANG ANDA PEROLEH DARIPADAPELABURAN UNIT KOMERSIL SHOP LOT ADALAHSEPERTI BERIKUT

i) KADAR SEWA

KADAR SEWA bagi Unit SHOP LOT adalah tinggi.Biasanya anda akan memperolehi pulangan 1 kali gandasehingga 3 kali ganda berbanding jumlah bayaranINSTALLMENT anda dengan pihak BANK.

Bayangkan bagi SHOP LOT Corner Unit yang berharga

RM600,000.00. Anda membayar INSTALLMENT BANKsebanyak RM3,000.00 sebulan. Dalam masa yang samaanda mampu menyewakan Unit anda pada HargaRM7,000.00 sebulan untuk tahun pertama. Bayangkanuntuk tempoh 10 tahun hingga 20 tahun akan datang.Kadar sewa ini akan terus meningkat dengan signifikan diLokasi terbaik. Ada yang mampu mencapai kadar sewasehingga RM15,000.00 – RM30,000.00 sebulan. Anda

memang seorang Opurtunis dan Bijak


77/109

JENTAYU SERVICES


77


Hal ini ketara berbanding dengan Unit Kediaman. Bagi

Sebuah Unit Kediaman yang berharga RM600,000.00. Anda akan memperolehi LOAN sebanyak 90%. TempohPinjaman anda selama kira-kira 30 Tahun. Sementara

jumlah INSTALLMENT anda adalah sebanyakRM2,700.00 sebulan

Jika sekiranya anda bercadang menyewakan Unit yanganda beli ini. Kadar sewa bagi Unit seperti ini puratasewanya adalah sekitar RM2,500.00 sebulan. Jika andabernasib baik maka anda mampu memperolehi sewasehingga RM3,000.00 hingga RM3,500.00 sebulanselepas anda memenuhkan isi rumah dengan Furnitureserta bergantung kepada Faktor Permintaan yang ada

Untuk jangkamasa panjang pula kadar kenaikan SEWAdan MARKET APPRICEIATION juga agak perlahan. Halini kerana rata-rata penyewa lebih gemar membeli Unituntuk diduduki mereka sendiri berbanding menbayar Kossewa setiap bulan. Justeru LANDLORD sukar memperolehi TENANT untuk jangkamasa panjang

Jumlah rental yang diperolehi adalah lebih rendahberbanding dengan Unit SHOP LOT anda


78/109

JENTAYU SERVICES


78


ii) MARKET APPRECIATION

MARKET APPRECIATION ialah Aprisiasi Pasaran keatas Unit Hartanah anda. Aprisiasi Pasaran ini ditentukanoleh faktor Permintaan dan Penawaran semasa, Kadar sewa, pembangunan semasa yang berlaku dipersekitaran Unit yang anda miliki.

Bagi Unit Komersil seperti SHOP LOT anda akanmemperolehi Aprisiasi Pasaran dengan kadar yang lebihcepat kenaikkannya. Semakin tinggi kadar sewa yanganda peroleh semakin tinggi MARKET APPRECIATIONkeatas Unit SHOP LOT anda.

Saya senaraikan Perbandingannya seperti berikut :-

CONTOH PENGIRAAN :

A.SEBUAH SHOP LOT UNIT TEPI

i) Harga RM600,000.00(Unit Baru)ii) Tarikh Beli = 2012iii) Tempoh Pinjaman = *25 Tahuniv) Bayaran Bulanan = *RM3,000.00v) Rental Diterima = RM7,000.00vi) Market Appreciation tahun 2015 = RM1,600,000.00

(Bulan March, 2015)


79/109

JENTAYU SERVICES


79


B.SEBUAH RUMAH TERES @ TINGKAT DI BANDAR SRIDAMANSARA:-

i) Harga untuk Unit Baru = RM145,000.00ii) Tarikh Beli = 1996iii) Tempoh Pinjaman = *30 Tahuniv) Bayaran Bulanan = *RM1,200.00v) Rental Diterima = RM1,000.00vi) Market Appreciation tahun 2014 = RM1,000,000.00

Bagi Pelabur Hartanah kategori FLIPPING dan juga CASHFLOW Pelaburan SHOP LOT sangat sesuai untuk anda.Bagamanapun anda perlu menguasai bacaan-bacaan yangada daripada maklumat yang anda perolehi sebelummembuat keputusan melabur Unit SHOP LOT

iii) TAPAK PERNIAGAAN YANG STABIL

Bagi peniaga kecil-kecilan, sasaran utama adalahmemiliki Unit Komersil sendiri. Dari peniaga kecil-kecilanyang berniaga di tepi jalan anda berusaha kerasmembanting tulang mencari rezeki. Anda kerap kali diuji

dengan pelbagai masalah yang datang dari pelbagai arah.Contoh seperti masalah Penguatkuasa Majlis Tempatanyang mengeluarkan saman, menyita tempat andaberniaga, perniagaan anda juga sangat rapuh keranaterpaksa menghadapi masalah cuaca seperti hujan lebat,panas matahari terik dan juga tiupan angin rebut


80/109

JENTAYU SERVICES


80


Sebagai peniaga di jalanan kebiasaannya anda perluberpindah rendah menjalankan perniagaan anda. Anda

berhadapan masalah menyimpan peralatan berniagaanda. Kerja anda banyak kerana terpaksa mengemasuntuk membuka dan menutup perniagaan anda setiaphari

Selepas beberapa lama anda mampu berpindah ke geraimilik Majlis dan Pihak Berkuasa Tempatan. Gerai Majlistempatan bukan hak milik anda. Anda hanya penyewamengikut tempoh masa tertentu. Begitu juga apabila andamenyewa SHOP LOT di kawasan Unit Komersil. Andaterikat dengan Perjanjian Sewaan. Kadar sewa pula bolehnaik sesuka hati bergantung kepada LANDLORD anda.Perniagaan anda masih dikategorikan sebagai “Rapuh”

Jika sekiranya hasil perniagaan anda mampu memilikiSHOP LOT sendiri. Perniagaan anda lebih Stabil. AndaCuma berhadapan dengan pihak Bank. Selagi andamembuat bayaran INSTALLMENT dengan berdisiplinanda tidak akan menghadapi masalah

iv) MAINTENANCE FEE

Bagi sesetengah Unit SHOP LOT yang dibangunkan tiadaMaintenance Fee yang dikenakan melainkan Cukai Pintudan Cukai Tanah sahaja yang perlu anda bayar. Namunbegitu di sesetengah kawasan pembangunan komersilbagi unit Shop Lot ini terdapat pemaju yang mengenakancaj penyelanggaraan terutama semasa di dalam tempoh

jaminan oleh pemaju


81/109

JENTAYU SERVICES


81


Sebaliknya bagi kebanyakkan Persatuan penduduk di

Kawasan Perumahan telah mengenakan bayaranMaintenance Fee sebanyak RM100.00 sebulanbergantung kepada JMB masing-masing. Bayaran inisebahagian besarnya untuk membayar KawalanKeselamatan dan Petrol Guard yang dilantik

Unit Kediaman seperti Kondominium dan Apartment andadiwajibkan untuk membuat bayaran Maintenance feepada setiap bulan. Kegagalan anda membuatpembayaran ini menyebabkan Meter Air atau Elektrik diUnit anda di cabut dan dipotong oleh pihak pengurusan.

v) KUOTA BUMIPUTERA

Dari persepektif yang Positive “Kuota Bumiputera” yangdikuatkuasakan membolehkan Bumiputera membeli UnitKomersil SHOP LOT pada lokasi yang yang berdaya maju

Kurang keupayaan Keewangan antara punca mengapaBumiputera kurang berminat melabur di dalam Unit SHOP

LOT ini. Ramai yang masih diperingkat awalmengusahakan perniagaan menyebabkan keuntunganyang diperolehi digunakan untuk dilabur semula danmembesarkan Perniagaan sedia ada. Selepas melepasitempoh matang dalam Perniagaan. Golongan Peniaga inimula mencari alternative untuk mengembangkan lagi saizPerniagaan sedia ada dan melaksanakan PerancanganJangka Panjang termasuklah membuat PelaburanHartanah


82/109

JENTAYU SERVICES


82


KELEMAHAN

ANTARA KELEMAHAN YANG ADA DI DALAMPELABURAN SHOP LOT ADALAH SEPERTI BERIKUT:-

i) HARGA

Faktor HARGA adalah antara faktor yang menjadi igauankebanyakkan pembeli SHOP LOT. Bagi unit baru dilancarkan oleh Pemaju biasanya Harga adalah murah danmasih rendah iaitu sekitar RM400,000.00 –RM600,000.00. Apabila unit SHOP LOT ini siap dibinadan telah mempunyai “TENANT” HARGA yangditawarkan terus naik macam roket yang hendak pergi ke

bulan

Justeru jika sekiranya anda hendak menikmati hasil yangtinggi dan pulangan berganda di dalam Pelaburan UnitSHOP LOT. Anda perlu meningkatkan kemahiran dalampengurusan Kewangan anda. Semakin anda mahir menguruskan Kewangan anda. Semakin cerah peluang

untuk anda sukses dengannya. Tinggalkan seketika“Kereta” Idaman anda. Sampai masanya anda bolehmembeli kereta idaman anda dengan Percuma sambil

Aset anda terus meningkat harganya di pasaran. Sudahtentu langkah ini lebih best!


83/109

JENTAYU SERVICES


83


ii) PINJAMAN TERHAD

PINJAMAN bagi Unit SHOP LOT hanya diberikansebanyak 80% sahaja daripada Harga Jualan. Jikasekiranyan SHOP LOT yang anda ingin beli Harganyaberjumlah RM600,000.00. Ini bermakna anda perlu adasekurang-kurangnya RM120,000.00 Tunai di tangan.Jumlah ini belum termasuk dengan Kos Yuran Guamanbagi menyediakan Perjanjian Pembiayaan dengan Pihak

Bank dan juga bayaran Stem Duti. Keseluruhan belanjayang anda perlu sediakan adalah disekitar RM150,000.00

Ramai di kalangan Pelabur Hartanah lebih gemar membeli Unit Apartment disekitar Harga RM80,000.00 –RM100,000.00 dengan bayaran Tunai. Kadar sewa yangditerima juga agak tinggi iaitu RM600.00 sebulan bagi 1

Unit Apartment. Dengan 2 Unit Apartment yang ada andatelah memperolehi RM1,200.00 Positive Cashflow padasetiap bulan.

Sekiranya anda beli Unit Apartment di kawasanberhampiran IPTA dan IPTS anda mempunyai peluangmemperolehi Kadar Sewa yang lebih tinggi dengan

Furnishkan rumah anda dan kenakan kadar sewamengikut ‘Kepala”. Teknik ini bagus kepada Pelabur Hartanah sepenuh masa


84/109

JENTAYU SERVICES


84


Justeru Unit SHOP LOT ini menjadi pilihan kedua kepadasebilangan Pelabur Hartanah. Bagi Pelabur Hartanah

yang mempunyai kapasiti yang besar, Pelabur jenis inilebih gemar membeli Unit yang mempunyai pulanganyang tinggi seperti Unit SHOP LOT ini

iii) PERSAINGAN DENGAN PEMBELI NONBUMI

Pembeli Non Bumi kebanyakkanya adalah golongan yangtelah lama menjana pendapatan daripada perniagaan.Mereka ini telah lama berniaga di Pasaran terbuka.Justeru golongan ini mempunyai Modal dan Kewanganyang kukuh. Ditambah dengan Kemahiran PengurusanKewangan yang tinggi. Unit SHOP LOT adalah menjadidambaan kepada golongan ini untuk melipat gandakan

Aset dan Modal dalam jangkamasa yang singkat

Sasaran kebanyakkan peniaga Non Bumi adalah memilikiPremis Perniagaan untuk kegunaan sendiri mahupununtuk Pelaburan. Mereka ini mempunyai rangkaianmaklumat yang cekap dan teratur. Bermula daripadaPemaju Perumahan, Sales Marketing, Banker dan juga

Lawyer

Bisnis Circle mereka adalah sangat rapat dengan pihakBank. Justeru kebanyakkan Unit yang berdaya majuterutama menghadap Jalan Raya Utama. Anda akandapati Unit-unit ini cepat habis dijual. Walaupun Projekbaru sehari dua dilancarkan


85/109

JENTAYU SERVICES


85


Justeru bagi pembeli dikalangan Bumiputera yang baru

berjinak di bidang Pelaburan Hartanah. Fokuskankepada Kekuatan dan Kelebihan anda. Kemas kini Profi le Kewangan anda setiap masa. Dapatkan maklumat terkinisetiap masa tentang Pelancaran projek pembangunanterbaru. Kejayaan pasti akan mengiringi anda.

iv) RISIKO TIADA PENYEWARISIKO seterusnya yang dihadapi adalah tiada penyewa.Melalui pengalaman dan pemerhatian yang dilakukan.Unit yang menghadap Jalan Raya utama jarang berlakutiada penyewa. Walaubagaimanapun Ada juga kes yangberlaku selepas semua faktor ini diambil kira masih adabeberapa unit SHOP LOT yang gagal disewakan selepas

tahun pertama malah hingga tahun kedua. ApakahTindakan dan langkah-langkah yang perlu anda ambil jikaberlaku keadaan seperti ini. Saya akan senaraikan kebahagian yang berikut nya di bawah Tajuk“Menguruskan Risiko Tiada Penyewa”.

v) KUOTA BUMIPUTERA

KUOTA BUMIPUTERA juga boleh menjadi Kelemahankepada anda jika sekiranya sampai pada suatu masaanda perlu menjual Unit anda dengan segera


86/109

JENTAYU SERVICES


86


KUOTA BUMIPUTERA hanya boleh dibeli oleh

Bumiputera sahaja. Non Bumi tidak dibenarkan samasekali dari sudut perundangan untuk membeli unit jenisini. Justeru bagi mengatasi masalah ini anda digalakkanmembeli Unit Non Bumi agar sekiranya berlaku situasidimana anda perlu menjual Unit anda

Anda boleh menjual dengan segera tidak kira siapapembelinya samada Bumiputera atau pun Non Bumi.

Anda hanya perlu mendapatkan Unit idaman ini danmenghadapi persaingan luar biasa daripada ramaipembeli berpotensi diluar sana


87/109

JENTAYU SERVICES


87


STRATEGI YANG DIGUNAKAN UNTUK

MENGURANGKAN RISIKO TIADAPENYEWA

STRATEGI INI ADALAH STRATEGI YANGDIGUNA PAKAI DAN SAYA KONGSIKAN

DENGAN ANDA DISINI

Ketiadaan Penyewa akan menyebabkan aliran tunai andaterganggu. Market Appreciation untuk Unit SHOP LOTanda juga adalah rendah selagi Unit anda tidak adapenyewa. Antara Langkah-Langkah Yang Boleh Di AmbilUntuk Mengurangkan RISIKO Ketiadaan Penyewa Adalah

Seperti Berikut :

i) BELI UNIT SHOP LOT YANG SEDIAADA PENYEWA

Ramai yang tidak mengetahui bahawa SHOP LOT

Unit tepi di Puncak Alam Fasa 3 bukanlah SHOPLOT saya yang pertama. SHOP LOT pertama yangsaya beli adalah Unit yang baru siap dibina dalam

jangkamasa 1 tahun dan telah ada penyewa. Sayamembuat keputusan membeli sebuah SHOPLOT daripada Unit yang telah siap dan dan telah adapenyewa daripada Penjual yang terdesakmemerlukan Tunai ditangan


88/109

JENTAYU SERVICES


88


Berurusan dengan Penjual seperti ini danmendapatkan harga ya

Strategi Melabur Unit SHOP LOT

Documents