Strata Title_agung Yuriandi

1

STRATA TITLE

Latar Belakang

Salah satu indikator mengenai tingkat kesejahteraan masyarakat

dapat dilihat dari rumah hunian dan permukimannya. Sekalipun rumah

dan permukimannya dimaksud bukanlah sebagai sesuatu yang paling

pokok dari kebutuhan pokok manusia, namun kebutuhan untuk

mendapatkan perumahan dan permukiman yang sehat dan asri

merupakan dambaan setiap orang.

Pemenuhan atas perumahan dan permukiman yang sehat dan asri

itu hanya dimungkinkan jika masyarakat berpendapatan cukup. Dengan

tersedianya lapangan kerja yang luas memungkinkan setiap orang dapat

mengembangkan bakat dan kemampuan kerjanya akan mendorong

dengan cepat pemenuhan rumah dan permukiman dimaksud.

Untuk tersedianya lapangan kerja yang luas diperlukan modal

usaha yang besar. Jika negara berada pada kondisi ekonomi sulit, peran

Penanaman Modal Asing (PMA) terutama usaha patungan (Joint Venture)

adalah merupakan pilihan yang tepat.

Berkumpulnya penduduk di kota menyebabkan kepadatan

penduduk tinggi. Saat lahan yang sempit dihuni banyak orang, maka

lahan semakin langka dan tinggi nilainya. Kelangkaan lahan dengan nilai

yang tinggi mengharuskan kalangan masyarakat bawah memilih

2

alternatif rumah susun sebagai tempat tinggal. Tulisan ini akan dibahas

mengenai pengertian rumah susun, dasar hukumnya, aspek-aspek hukum,

dan konsekuensi-konsekuensi hukum terhadap rumah susun di Indonesia.

Sebagai tambahan juga akan dibahas mengenai latar belakang

dibutuhkannya rumah susun, dan aspek yang perlu dipertimbangkan

dalam merancang sebuah rumah susun.

Hal yang diusahakan untuk mensejahterakan rakyat, salah satunya

adalah dengan Satuan Rumah Susun atau Strata title yaitu hak

kepemilikan bersama atas suatu kompleks bangunan (Satuan Rumah

Susun atau disebut juga dengan SARUSUN), yang terdiri dari hak ekslusif

atas ruang ditambah hak bersama atas ruang bersama.1 Jadi, rumah susun

merupakan suatu pengertian yuridis arti bangunan gedung bertingkat

yang senantiasa mengandung sistem kepemilikan perseorangan dan hak

bersama, yang penggunaannya bersifat hunian atau bukan hunian. Secara

mandiri ataupun terpadu sebagai satu kesatuan sistem bangunan. Strata

title memberikan hak kepada pemegangnya, antara lain:

- Ruang ekslusif (dapat dipakai untuk kenikmatan sendiri); dan

- Ruang bersama (tidak boleh dikuasai pemegang hak ekslusif secara

terus menerus) yang dipakai dan dinikmati bersama dengan

pemilik unit lainnya.

1 Fenny Irawaty, Analisa Pemahaman dan Pengertian Konsumen Mengenai Hukum

Strata Title di Surabaya, Petra Christian University, Surabaya. Diakses pada tanggal 5 Januari 2009.

3

Di barat, seperti Amerika Serikat rumah susun ini biasa disebut

Apartemen, tetapi di Belanda biasa disebut Flat. Umumnya menggunakan

istilah yang sama, baik untuk rumah susun yang dihuni oleh lapisan

masyarakat kelas atas, menengah, maupun bawah. Akan tetapi, ada

kecenderungan di Indonesia istilah rumah susun digunakan oleh

penghuni lapisan masyarakat bawah dengan sarana dan perlengkapan

rumah sederhana.2

Sedangkan rumah susun yang biasanya tidak berlantai banyak

(seringkali dua lantai) yang digunakan untuk penghuni lapisan

masyarakat menengah kualitas sarana perlengkapan rumah yang cukup

sering disebut flat, barangkali istilah ini terpengaruh oleh bangsa Belanda

ketika menjajah Indonesia. Seperti di daerah Sekip, Yogjakarta,

perumahan yang dibangun pada awal kemerdekaan Indonesia disebut flat.

Akan tetapi, akhir-akhir ini istilah flat jarang digunakan lagi melainkan

disebut perumahan. Sedangkan rumah susun berlantai banyak

diperuntukkan bagi penghuni lapisan masyarakat kelas atas, dengan

sarana yang mewah dan modern sering disebut dengan apartemen.3

Di Indonesia, tempat tinggal bersusun memiliki istilah yang

berbeda untuk masyarakat kelas atas, menengah, dan bawah. Gejala ini

terjadi karena kesenjangan gaya hidup antara lapisan masyarakat cukup

tinggi. Sebab kedua, pemerintah memperkenalkan dengan istilah yang

2 Sahruddin Lubis, Aspek Sosial Tinggal di Rumah Susun, http://rumahkuindonesia.blogspot.com/2007/09/aspek-sosial-tinggal-di-rumah-susun.html. diakses pada tanggal 5 Januari 2009.

3 Ibid.

4

berbeda-beda. Perumahan4 untuk golongan masyarakat kelas menengah

diperkenalkan dengan istilah Perumnas (Perumahan Umum Nasional)

atau perumahan, sedangkan untuk masyarakat bawah diperkenalkan

dengan istilah Rumah Susun. Ada gejala pada masa orde baru,

pemerintah menggunakan bahasa sebagai ungkapan budaya yang

memberi jarak antara status sosial ekonomi lapisan atas, menengah, dan

bawah.5

Konsep strata title lahir atas pertumbuhan masyarakat yang sangat

tinggi sehingga kebutuhan untuk hidup bersama dalam suatu kompleks

gedung/ hunian vertikal biasanya bertingkat, mengingat konsepsi

kepemilikan properti (sebelum berlakunya Undang-Undang SARUSUN)

hanyalah atas tanah (HGB, HM, Hak Pakai atas Tanah Negara (HPTN)

atau Hak Pengelolaan (HPL)) agar penggunaan atas tanah dapat

dimaksimalkan.6

Pembangunan rumah susun merupakan respon terhadap

kebutuhan rumah bagi masyarakat. Rumah susun menjadi alternatif

pilihan untuk penyediaan hunian karena merupakan pilihan yang ideal

bagi negara-negara berkembang.7

4 Undang-Undang No. 4 tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman, Pasal 1

menyebutkan bahwa Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan.

5 Loc cit. 6 Undang-Undang No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun, Pasal 7 Ayat (1)

menyebutkan bahwa pembangunan rumah susun hanya dapat dilakukan di atas HM, HGB, Hak Pakai atas Tanah Negara (HPTN) atau Hak Pengelolaan (HPL).

7 Indyastari Wikan Ratih, Sostek Perancangan Lingkungan Binaan, Program Magister Arsitektur Alur Perumahan dan Permukiman, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan Institut Teknologi Bandung 2005, www.ar.itb.ac.id/wdp. Diakses pada tanggal 5 Januari 2009.

5

Daerah yang mempunyai tingkat kepadatan penduduk yang tinggi

memiliki permasalahan pada kurangnya ketersediaan hunian,

ketidaklayakan hunian dan keterbatasan lahan. Hal ini membutuhkan

suatu konsep perencanaan dan pembangunan yang tepat agar

permasalahan hunian dapat terselesaikan.

Sesuai dengan konsepsi SARUSUN, dan azas jual beli secara

perdata, sekali hak SARUSUN beralih, maka resiko atas kepemilikan unit

SARUSUN itu beralih dari developer (pemilik unit keseluruhan) ke pembeli

unit (konsumen) SARUSUN. Dengan demikian, seluruh pemegang hak

SARUSUN tetap berhak atas kepemilikan bersama yaitu tanah yang masih

tersisa (gedung sudah runtuh) secara prorata.

Properti SARUSUN ini syarat dengan konflik dikarenakan oleh

informasi yang didapat dari developer biasanya hanya sekedar

pengetahuan umum saja tidak kompleks, developer hanya mencapai tujuan

penjualan saja yaitu keuntungan tanpa menjelaskan konsekuensi-

konsekuensi hukum dari pembelian SARUSUN tersebut.

Perbedaan konsep mengenai strata title dan hak milik pada landed

house berbeda, pada strata title hak milik berada pada tangan pemegang

hak sesuai dengan luasan bangunan yang tertera pada pembelian awal,

tidak seluruh bangunan gedung, sedangkan untuk landed houses

kepemilikan melingkupi seluruh bangunan dan tanah.8

8 Bisnis Indonesia, Opini: Agar Tidak Keblinger dengan Strata Title, Konsep

Kepemilikan ini Menimbulkan Banyak Interpretasi, Senin, 04 Januari 2010.

6

Namun, akan muncul masalah lagi, jika developer yang membangun

hunian vertikal tersebut, membangun di atas tanah bukan Status Hak

Milik (SHM) melainkan Hak Guna Bangunan (HGB) yang jangka

waktunya tertentu. Sehingga, status kepemilikan unitnya disesuaikan

dengan masa HGB induk tersebut. Masalah ini yang menjadi masalah

krusial terhadap pemegang hak dengan developer, pemegang hak harus

mengurus perpanjangan hak milik tersebut setelah masa waktunya habis.

Permasalahan

Adapun permasalahan dalam strata title (Satuan Rumah Susun) ini

antara lain:

- Apakah yang menjadi dasar hukum dari SARUSUN?

- Bagaimana aspek hukum dari diberlakukannya SARUSUN?

- Apa konsekuensi hukum apabila memegang hak SARUSUN?

Dasar Hukum SARUSUN

Untuk mewujudkan kesejahteraan sosial bagi seluruh rakyat

Indonesia, setiap orang membutuhkan tempat tinggal yang layak. Tapi

apakah mampu untuk membeli ataupun menyewa sebuah rumah bagi

keluarga kecil yang kurang mampu. Dengan demikian diperlukan

http://www.bisnis.com/servlet/page?_pageid=127&_dad=portal30&_schema=PORTAL30&vnw_lang_id=2&ptopik=A57&cdate=02-JAN-2010&inw_id=711818. Diakses pada tanggal 5 Januari 2009.

7

landasan berpijak dari pembangunan rumah susun tersebut. Awalnya

adalah Undang-Undang No. 5 tahun 1960 tentang Undang-Undang Pokok

Agraria, lalu Undang-Undang No. 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun

selanjutnya berkaitan dengan Undang-Undang No. 4 tahun 1992 tentang

Perumahan dan Permukiman, mengenai teknisnya diatur oleh Peraturan

Pemerintah No. 4 tahun 1998 tentang Syarat-Syarat Teknis Pembangunan

Rumah Susun. Penghunian rumah susun diatur oleh Peraturan

Pemerintah No. 44 tahun 1994 tentang Penghunian Rumah oleh Bukan

Pemilik.

Oleh karena penghunian rumah susun menyangkut kepentingan

dan kehidupan orang banyak, maka sebelum satuan rumah susun itu

dapat dijual, harus diperoleh izin layak huni dari Pemerintah Daerah yang

bersangkutan.9 Penghuni rumah susun wajib membentuk perhimpunan

penghuni untuk mengurus kepentingan bersama para pemilik dan

penghuni.10 Penjabaran lebih lanjut mengenai Undang-Undang Rumah

Susun adalah Peraturan Pemerintah No. 4 tahun 1988 tentang Rumah

Susun ditegaskan bahwa pada dasarnya pengaturan dan pembinaan

rumah susun yang berkaitan dengan tugas dan fungsi pemerintahan

9 Undang-Undang No. 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun, Pasal 18 ayat (1)

menyebutkan bahwa satuan rumah susun yang telah dibangun baru dapat dijual untuk dihuni setelah mendapat izin kelayakan untuk dihuni dari Pemerintah Daerah yang bersangkutan, ayat (2) menyebutkan bahwa ketentuan mengenai izin kelayakan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) diatur dengan Peraturan Pemerintah.

10 Undang-Undang No. 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun, Pasal 19 ayat (1) menyebutkan bahwa Penghuni rumah susun wajib membentuk perhimpunan penghuni.

8

menjadi wewenang dan tanggung jawab Pemerintah dan Pemerintah

Daerah.

Pemilikan rumah susun meliputi pemilikan secara individual dan

terpisah, namun sekaligus pemilikan bersama atas benda bersama,

bangunan bersama, tanah bersama, maka penyelenggaraan

pembangunan/ pengembangan diwajibkan untuk melakukan pemisahan

rumah susun atas satuan-satuan rumah susun dengan akta pemisahan

yang disahkan oleh Pemerintah Daerah. Satuan rumah susun dapat juga

berada di bawah permukaan tanah sebagai kesatuan dengan rumah susun

yang terdiri di atas permukaan tanah.11

Peraturan Pemerintah No. 4 tahun 1998 mengatur lebih lanjut

tentang Syarat-Syarat Teknis Pembangunan Rumah Susun dan

Persyaratan Administratif. Keharusan untuk memperoleh izin layak huni

sebelum rumah susun dapat dijuat terdapat dalam Pasal 35 sampai

dengan Pasal 37, dan kewajiban penghuni rumah susun, baik untuk

hunian maupun bukan hunian, untuk membentuk perhimpunan

penghuni yang meliputi keanggotaan, fungsi, tugas pokok dan

penjabarannya dimuat dalam Pasal 54 sampai dengan Pasal 61.

Pembentukan badan pengelola rumah susun sesuai dengan Anggaran

11 Maria S. W. Sumardjono, Pengaturan Hak Atas Tanah Beserta Bangunan, Jakarta:

Kompas Media Nusantara, 2007. h. 41-42.

9

Dasar (AD) dan Anggaran Rumah Tangga (ART) perhimpunan penghuni

beserta tugasnya diatur dalam Pasal 62 sampai dengan Pasal 70.12

Pengaturan mengenai pembelian rumah susun yang dapat dihuni

oleh orang lain, maka hal tersebut diatur lebih lanjut dalam Peraturan

Pemerintah No. 44 tahun 1994 tentang Penghunian Rumah oleh Bukan

Pemilik. Dalam Pasal 2 disebutkan bahwa penghunian rumah oleh bukan

pemilik hanya sah apabila ada persetujuan pemilik dan hal itu dapat

dilakukan dengan cara sewa-menyewa atau cara bukan sewa-menyewa.13

Penghunian rumah dengan cara sewa-menyewa didsarkan pada

perjanjian tertulis yang antara lain mencantumkan ketentuan tentang hak

dan kewajiban, jangka waktu sewa, dan besarnya harga sewa. Penghunian

rumah dengan cara bukan sewa-menyewa didasarkan pada persetujuan

antara pemilik dengan penghuni dan disarankan dibuat dalam bentuk

perjanjian tertulis yang sekurang-kurangnya memuat jangka waktu

penghunian.14

Aspek Hukum SARUSUN

Berbicara mengenai aspek hukum dalam Satuan Rumah Susun

(SARUSUN) atau strata title tidak terlepas dari developer dan pembeli unit

(konsumen).

12 Ibid. h. 42. 13 Ibid. 14 Ibid.

10

Apabila konsumen membeli unit dari SARUSUN tersebut maka hal

itu adalah Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (HMSRS) atau biasa

dikenal dengan strata title. Pemilik hanya memiliki secara mutlak unit

apartemen tersebut namun ada bagian dari keseluruhan tanah dan

bangunan apartemen tersebut yang dimiliki secara bersama. Oleh

karenanya dikenal adanya istilah ”bagian bersama” dan ”benda bersama”,

misalnya kolam renang, lobi, lift, tangga, dan lain-lain. Maka dari itu

disebut dengan strata title karena adanya bagian bersama dan benda

bersama.

Kepemilikan atas HMSRS ini adalah tidak terbatas, namun yang

perlu diketahui adalah mengenai tanah dimana apartemen atau rumah

susun tersebut dibangun biasanya menggunakan Hak Guna Bangunan

yang hanya memiliki jangka waktu 30 (tiga puluh) tahun setelah itu masih

bisa diperpanjang.

Tahap Kepemilikan Rumah Susun

Pada saat melakukan pembelian apartemen atau rumah susun

tersebut, pembeli akan menandatangani apa yang disebut dengan PPJB

yaitu Perjanjian Pengikatan Jual Beli antara dengan developer.15

Pada saat pembayaran biasanya para pembeli menggunakan cara

kredit dengan bank, berarti dana berasal dari bank maka kepada pihak

bank yang akan melakukan pelunasan setelah pembeli menyerahkan

15 Dodon Almury Baron Jatan, Status Hukum Kepemilikan Apartemen,

http://dodonbaron.blogspot.com/. Diakses pada tanggal 5 Januari 2009.

11

pembayaran panjar atau down payment kepada developer. Pada saat bank

melakukan pelunasan dengan developer maka, akan hadir 4 (empat) pihak

yaitu bank, developer, dan pembeli juga PPAT, pada saat itu akan

ditandatangani dokumen: a. Akta Jual Beli, yang menerangkan bahwa

pembelian rumah susun tersebut oleh pembeli. Akta ini dibuat oleh PPAT

dan ditandatangani oleh penjual dan pembeli di hadapan bank dan PPAT,

dan biasanya PPAT sudah ditentukan oleh pihak bank. Akta jual beli ini

sebagai dasar peralihan kepemilikan atas rumah susun tersebut. Akta

yang telah ditandatangani akan didaftarkan ke BPN beserta dengan

sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (SHM-SRS) untuk

kemudian dengan dasar itu, BPN akan melakukan pencoretan nama

developer sebagai pemilik pada SHM-SRS tersebut dan ditulislah nama

pembeli sebagai pemilik yang baru. Proses ini disebut proses balik nama;

b. Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT) yang berisikan pembeli

memberikan kuasa kepada bank untuk meletakkan jaminan atas Sertifikat

Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (SHM-SRS) yang telah dibalik nama

ke nama pembeli, dalam sertifikat tersebut akan tercantum nama dan

tanggal lahir pembeli sebagai pemilik atas SHM-SRS tersebut dan juga

nama bank sebagai kreditur pembeli; c. Setelah semua proses dijalani

sertifikat tersebut tidak diserahkan kepada pembeli melainkan disimpan

oleh bank (sebagai jaminan) namun pembeli dapat memiliki photo

copynya; d. Apabila pelunasan sudah dilakukan oleh pembeli terhadap

seluruh kredit maka bank akan mengeluarkan surat penghapusan hutang

12

(Roya), yang menyatakan bahwa kreditur telah melakukan pelunasan

terhadap pinjamannya untuk itu meminta BPN untuk melakukan

penghapusan terhadap jaminan tersebut; e. Bank akan memberikan semua

dokumen yang pertama sekali ditandatangani kepada pembeli (akta jual

beli, sertifikat, dan lain-lain) untuk kemudian menjadi milik pembeli

sepenuhnya; f. Tugas pembeli adalah datang ke BPN dengan membawa

sertifikat tersebut, surat roya, akta jual beli dan dokumen pribadi lainnya

untuk meminta agar BPN mencoret jaminan tersebut (hal ini juga dapat

meminta jasa notaris untuk melakukannya) prosesnya sekitar 2 – 3 hari

kerja. Apabila seluruh proses sudah dijalani maka sertifikat tersebut

sudah merupakan hak milik sehingga tidak diperlukan perpanjangan

apapun dan berlaku selamanya.

Setiap SARUSUN yang peruntukan utamanya digunakan secara

terpisah sebagai tempat hunian yang mempunyai sarana penghubung ke

jalan umum diberikan hak milik.16

Pemilikan atas SARUSUN merupakan satu kesatuan dengan

tanahnya dan dengan adanya bukti pemilikan tersebut maka SARUSUN

dapat dijadikan jaminan hutang yang tunduk kepada ketentuan Undang-

Undang No. 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Berserta

Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah.17

16 Tampil Anshari Siregar, Op. cit, h. 298.

17 Ibid.

13

Di dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 14 tahun 1975

ditegaskan bahwa kepada setiap pemegang hak atas tanah kepunyaan

bersama dapat diberi sertifikat sebagai tanda bukti hak atas masing-

masing dan jumlah sertifikat yang diterbitkan tersebut sebanyak-

banyaknya sama dengan jumlah pemegang hak bersama atas tanah yang

bersangkutan. Ketentuan ini merupakan kekhususan (lex spesialis), karena

menurut ketentuan umum Hukum Pertanahan bahwa hak-hak atas

sebidang tanah yang dipunyai bersama misalnya dua orang atau lebih

hanya dapat diterbitkan satu sertifikat saja sebagai tanda bukti.

Sedangkan pada rumah susun sebagai tanda bukti hak atas bagian

masing-masing, kepada setiap pemilikan bangunan yang bersangkutan

diberikan sertifikat yang terdiri atas salinan buku tanah serta surat ukur

dan bersampul dilengkapi dengan suatu gambar pembantu yang

menggambarkan denah dari bagian yang dimilikinya.18

Status Tanah

Setelah kepemilikan dipegang oleh pembeli dan berakhir pada

waktu 30 (tiga puluh) tahun dan tidak diperpanjang oleh developer maka

pembeli dapat memohonkan untuk perpanjangan 20 (dua puluh) tahun

lagi jadi total 50 (lima puluh) tahun. Setelah waktu 50 (lima puluh) tahun

masih dimungkinkan untuk melakukan pembaharuan hak ini bagi

sertifikat yang telah diperpanjang terus masih diperpanjang lagi,

18 Ibid.

14

pembaharuan ini berlaku untuk 30 (tiga puluh) tahun setelah habis

diperpanjang 20 (dua puluh) tahun lagi, dan begitu seterusnya.19

Mengenai status tanah yang dibeli oleh developer, sebagai pembeli

berhak untuk menanyakan mengenai statusnya dan biasanya pihak

penjual akan mengatakan sertifikat telah dicek ke BPN dan dinyatakan

bersih (maksudnya bebas dari sitaan, jaminan, dan lain-lain) karena kalau

tanah tersebut dalam sengketa BPN tidak akan melakukan pengecapan

atas sertifikat tersebut, biasanya pihak notaris yang melakukan hal ini

sesaat sebelum transaksi jual beli dilakukan.

Adapun hal-hal yang menjadi hak pembeli, antara lain:

- Diperlihatkannya sertifikat baik photo copy ataupun aslinya;

- Ketentuan dan syarat-syarat yang mengikat pembeli dan developer

dalam PPJB biasanya bersifat baku kecuali pembeli memiliki

perhatian yang lebih terhadap kontrak baku maka dibuat

amandemennya (perubahan) sesuai dengan kesepakatan bersama;

- Memperhatikan apa yang menjadi kewajiban pembeli terutama

mengenai waktu serah terima, batas waktu pengajuan komplain,

sistem pembayaran, seterusnya mengenai apabila terjadi

keterlambatan atau denda;

19 Undang-Undang No. 5 tahun 1960, Pasal 35 ayat (1) menyebutkan bahwa hak guna

bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun, ayat (2) menyebutkan bahwa atas permintaan pemegang hak dan mengingat keperluan serta keadaan bangunan-bangunannya, jangka waktu tersebut dalam ayat (1) dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 20 tahun.

15

- Tidak ada jaminan bahwa tidak akan menjadi masalah dikemudian

hari paling tidak dengan melakukan sesuai prosedur yang benar

celah-celah tersebut dapat tertutupi dengan baik, sehingga

kalaupun pembeli menghadapi gugatan tidak perlu khawatir

karena sudah melakukan sesuai aturan yang berlaku.

Mengenai perpanjangan HGB dapat dilihat pada perjanjian yang

sudah disepakati bersama pada pendahuluan kontrak perjanjian jual beli.

Yang menjadi masalah adalah biaya yang ditanggung dalam hal

perpanjangan tersebut. Dapat dilihat nama siapa yang tercantum pada

perjanjian jual beli tersebut. Jika nama developer maka wajib lah

perusahaan tersebut yang membayar, namun jika nama pembeli yang

tercantum maka pembeli wajib untuk melunasi perpanjangan waktu

tersebut. Besarnya biaya perpanjangan didasarkan pada luas tanah dan

bangunannya, semakin besar bangunan maka semakin mahal harganya,

pengurusan perpanjangan dapat dilakukan oleh notaris. Jadi pembeli

tinggal melengkapi dokumennya dan pembeli harus memberikan biaya

untuk dibayarkan ke kas negara dan biaya jasa notaris. Dapat pula

dilakukan peningkatan status kepemilikan yaitu dari HGB ke Hak Milik

dapat berlaku selamanya dan tidak perlu diperpanjang lagi.

16

Konsekuensi Hukum Pemegang Hak

Kepemilikan

Adapun konsekuensi hukum dari pemegang hak rumah susun,

yaitu:

- Kepemilikan Bersama, yang dimiliki secara bersama-sama

proporsional dengan para pemilik lainnya pada Rumah Susun

tersebut, yang terdiri dari:20

o Tanah Bersama, adalah sebidang tanah yang digunakan atas

dasar hak bersama secara tidak terpisah yang diatasnya

berdiri Rumah Susun dan ditetapkan batasnya dalam

persyaratan izin bangunan. Mengingat penyelenggara

pembangunan (developer) berbadan hukum, maka tanah

bersama itu akan bersertifikat induk HGB, yang nantinya

HGB tersebut tidak dipecah tetapi akan diberi keterangan

bahwa HGB tersebut telah melahirkan beberapa Sertifikat

Hak Milik Satuah Rumah Susun dan tidak dapat dialihkan

atau dijaminkan;

o Bagian Bersama, adalah bagian Rumah Susun (melekat pada

struktur bangunan) yang dimiliki secara tidak terpisah

untuk pemakaian bersama dalam satu kesatuan fungsi

20 Tampil Anshari Siregar, Pendalaman Lanjutan: Undang-Undang Pokok Agraria,

Medan: Pustaka Bangsa Press, 2005, h. 299.

17

dengan satuan Rumah Susun. Contohnya: pondasi, atap, lobi,

lift, saluran air, jaringan listrik, gas, dan telekomunikasi;

o Benda Bersama, adalah benda yang bukan merupakan

bagian Rumah Susun (tidak melekat pada struktur

bangunan), tetapi dimiliki bersama secara tidak terpisah

untuk pemakaian bersama. Contohnya: tanah, tempat parkir,

kolam renang yang di luar struktur, dan lainnya.

- Kepemilikan Perseorangan, adalah hak kepemilikan atas unit

SARUSUN ruangan dalam bentuk geometrik tiga dimensi yang

dibatasi oleh dinding dan digunakan secara terpisah atau tidak

secara bersama-sama. Adapun dinding yang menopang struktur

bangunan merupakan bagian bersama, hak ini akan tergambar

dalam pertelaan Rumah Susun tersebut dan luas/ ukuran unit

SARUSUN akan diuraikan dalam SHM SARUSUN.21

Pengelolaan

Menurut peraturan perundang-undangan, para pihak yang terlibat

dalam pembangunan dan pengelolaan Rumah Susun antara lain:

- Penyelenggara pembangunan, dalam hal ini Pengembang

(developer);

- Perhimpunan penghuni, yang akan dibentuk para penghuni (owner

unit) dengan dibantu oleh penyelenggara pembangunan dan

21 Ibid.

18

dituangkan dalam suatu Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah

Tangga yang wajib dipatuhi oleh para penghuni/ pemilik;

- Badan pengelola, yang akan ditunjuk oleh perhimpunan penghuni

untuk mengelola Rumah Susun tersebut dengan upah dan biaya-

biaya yang akan disetujui oleh Rapat Umum Anggota

Perhimpunan penghuni. Badan pengelola ini dapat saja dibentuk

oleh perhimpunan sendiri, tetapi biasanya pengelolaan diserahkan

kepada Properti Manajemen yang bersifat profesional;

- Penghuni, dalam hal ini pemilik unit SARUSUN yang akan

menjadi anggota Perhimpunan Penghuni dan memiliki hak suara

dalam menentukan jalannya pengelolaan.

Berbicara mengenai konsekuensi pemegang hak maka dapat

ditinjau kembali mengenai adanya hak bersama, penentuan kewajiban

bersama untuk menjaga, merawat, dan mengoperasikan benda-benda/

bagian-bagian bersama tersebut. Oleh karenanya, kewajiban para

penghuni untuk menanggung biaya, meliputi:

- Biaya pengelolaan (Service Charge), sebaiknya nilainya ditentukan

pada saat terjadi perikatan kontrak perjanjian jual beli oleh developer

dan dicantumkan dalam PPJB. Nantinya dapat berubah sesuai

dengan kebutuhan setelah Perhimpunan Penghuni definitif

terbentuk, digunakan oleh Badan Pengelola untuk mengoperasikan

Rumah Susun tersebut, termasuk untuk membayar gaji-gaji

pegawai Badan Pengelola;

19

- Dana cadangan (sinking fund), yang akan dipergunakan untuk

perbaikan-perbaikan besar Rumah Susun. Contohnya: Pengecatan

(re-painting), lift atau penggantian/ up grade M/ E, dan lain-lain;

- Rekening-rekening, dibayarkan untuk penggunaan masing-masing

unit, meliputi listrik, air, dan telepon.

Hal-hal di atas tidak dikenal dalam kepemilikan/ pengelolaan

landed house. Yang perlu diperhatikan dalam memilih untuk membeli

apartemen atau flat, antara lain:

- Lokasi, apakah cukup prospektif atau berkembang sehingga masih

berpeluang untuk adanya kenaikan harga;

- Bukti kepemilikan tanah oleh pengembang harus sudah ada pada

saat dipasarkan;

- Izin lokasi (SIPPT jika di DKI Jakarta) untuk memastikan

peruntukan tanahnya agar izin-izin lainnya dipastikan dapat

diterbitkan oleh instansi yang berwenang;

- Bonafiditas, pengembang atau developer termasuk berpengalaman

beserta tim konsultannya, untuk meyakinkan bahwa proyek

apartemen tersebut tidak asal jadi saja;

- Draft perjanjian, kontrak pendahuluan berupa draft PPJB pada saat

pembayaran angsuran I. Harus dipelajari hal-hal yang dapat

merugikan, khususnya luas ukuran unit, tanggal serah terima,

denda keterlambatan, spesifikasi, serta pemutusan sepihak.

20

Perlindungan Hukum

Konsumen perumahan yang memegang HGB dapat melakukan

perbuatan hukum berkenaan dengan hak atas tanahnya itu, misalnya

menjual, menghibahkan, menukar, mewariskan, dan menjadikannya

sebagai agunan.

Di samping itu yang bersangkutan juga dapat memohon

perpanjangan dan pembaruan haknya. Sebagai suatu hak atas tanah yang

mempunyai jangka waktu tertentu, HGB dapat hapus karena berbagai

sebab, antara lain karena jangka waktu berakhir, namun HGB juga diberi

kemungkinan untuk dapat diperpanjang atau diperbaharui sebelum

jangka waktunya berakhir bila memenuhi persyaratan, sebagai berikut:22

- Tanahnya masih digunakan dengan baik sesuai keadaan, sifat, dan

tujuan pemberian hak itu;

- Syarat-syarat pemberian hak dipenuhi dengan baik oleh pemegang

hak;

- Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai subjek HGB; dan

- Penggunaan tanah itu masih sesuai dengan RTRW.

Pemegang HGB juga diberi kemungkinan untuk meningkatkan hak

atas tanahnya itu menjadi Hak Milik sesuai peraturan perundang-

undangan yang berlaku.23

22 Maria S. W. Sumardjono, Kebijakan Pertanahan, Jakarta: Kompas Media Nusantara,

2001, h. 129. 23 Ibid.

21

Apabila terjadi gugatan terhadap pemilik maka hal ini menjadi

tanda tanya berkenaan dengan perlindungan hukum kepada pemegang

sertifikat. Untuk mengatasi kurang terjaminnya kepastian hukum dan

keamanan bagi pemegang sertifikat yang beritikad baik itu, perlu

didukung usulan dalam Revisi Peraturan Pemerintah No. 10 tahun 1961

tentang pembatasan jangka waktu lima tahun bagi pemegang hak yang

sah untuk mengajukan gugatan ke pengadilan berkenaan dengan

tanahnya yang dikuasai dengan itikad baik dan didaftarkan oleh pihak

lain.24

Cukup adil kiranya bahwa setelah lima tahun lewat tanpa gugatan,

pemegang sertifikat yang menguasai tanah dengan itikad baik tidak dapat

digugat lagi, dan sebaliknya bagi pemegang hak atas tanah yang sah

diberi waktu lima tahun untuk dapat menggugat pihak lain yang

menguasai tanahnya dengan itikad baik dan mendaftarkannya.25

Tanpa adanya batas waktu, setiap saat seorang pembeli yang telah

memiliki sertifikat, mempunyai kemungkinan yang telah memiliki

sertifikat, mempunyai kemungkinan untuk digugat pihak lain. Dengan

adanya batas waktu tersebut, secara tidak langsung setiap pemegang hak

atas tanah yang sah didorong untuk menguasai tanahnya,

24 Ibid. 25 Ibid.

22

menggunakannya sesuai dengan tujuan dan sifat haknya, serta

mengusahakan tanda bukti haknya.26

Dengan adanya kemungkinan beredarnya sertifikat asli tapi palsu,

sertifkat ganda, dan sebagainya. Seorang calon pembeli dapat berupaya

mencari informasi di Kantor Pertanahan tentang kebenaran data fisik dan

data yuridis yang tertera dalam sertifikat tanah.27

Merupakan harapan kita semua bahwa proses sertifikat setelah

persyaratan lengkap dapat diselesaikan dalam jangka waktu yang wajar.

Pelayanan aparat pelaksana pendaftaran tanah yang profesional dan

transparansi dalam tata kerja serta biaya yang diperlukan, merupakan

syarat keberhasilan pelaksanaan pendaftaran tanah.28

Kesimpulan dan Saran

26 Ibid. 27 Ibid. 28 Ibid.