Stiklestad Eiendom as - Verdal · 2016. 6. 2. · \\ephortepdf\pdfdocproc\ephorte\796659.docx 2015-10-16 | Side 2 av 20 E002 24.05.2016 Rev. høringsutkast habro gukvi habro E001

Stiklestad Eiendom as

Detaljregulering Vektargata 3 og 5Verdal kommune

Planbeskrivelse

Høringsutkast oktober 2015, rev. mai 2016

2015-10-16 Oppdragsnr.: 5153503

Oppdragsnr.: 5153503Dokument nr.: REG-001

Detaljregulering Vektargata 3 og 5Verdal kommune | Planbeskrivelse Revisjon: E002

\\ephortepdf\pdfdocproc\ephorte\796659.docx 2015-10-16 | Side 2 av 20

E002 24.05.2016 Rev. høringsutkast habro gukvi habro

E001 Oktober 2015

Høringsutkast habro gukvi habro

Rev. Dato: Beskrivelse Utarbeidet Fagkontroll Godkjent

Dette dokumentet er utarbeidet av Norconsult AS som del av det oppdraget som dokumentet omhandler. Opphavsretten tilhører Norconsult. Dokumentet må bare benyttes til det formål som oppdragsavtalen beskriver, og må ikke kopieres eller gjøres tilgjengelig på annen måte eller i større utstrekning enn formålet tilsier.

Norconsult AS | Okkenhaugvegen 4, NO-7600 Levanger


Detaljregulering Vektargata 3 og 5Verdal kommune | Planbeskrivelse Revisjon: E002


Innhold

1 Bakgrunn 5

2 Planområdet 62.1 Planområdets beliggenhet og størrelse 62.2 Eiendomsforhold 72.3 Gjeldende planer i dag 72.4 Dagens arealbruk 92.5 Teknisk infrastruktur 102.6 Landskap og biologi 102.7 Kulturminner 102.8 Grunnforhold 102.9 Flom 10

3 Planprosess 123.1 Kunngjøring og innspill til planarbeidene 123.2 Utbyggingsavtale 123.3 planbehandling 13

4 Planforslaget 144.1 Plangrep 144.2 Bebyggelsen 144.3 Parkering 144.4 Uteopphold 154.5 Renovasjon 154.6 Vann- og avløp 15

5 Konsekvenser av planforslaget 165.1 Landskapsbilde / bymiljø 165.2 Naturmiljø 165.3 Veg- og vegtekniske forhold 165.4 Grunnforhold 165.5 Miljø / teknisk infrastruktur 165.6 Folkehelse 175.7 Støy 175.8 Risiko og sårbarhet 19


Detaljregulering Vektargata 3 og 5Verdal kommune Planbeskrivelse Revisjon: 000


Sammendrag Det er utarbeidet forslag til reguleringsplan for Vektargata 3 og 5 (Holmengården og Melvoldgården) i Verdal kommune. Planlagt bebyggelse vil erstatte eksisterende bygg på tomta. Det planlegges et leilighetsbygg med garasjer i kjeller.

Forslagstiller er Stiklestad Eiendom AS. Ansvarlig for utarbeidelsen av planforslaget har vært Norconsult AS v/ Sivilingeniør Håvar Brøndbo.




1 BakgrunnTiltakshaver Stiklestad Eiendom AS ønsker å tilrettelegge for leilighetsbygg med forretningsarealer for Vektargata 3 og 5 (Holmengården og Melvoldgården). Eiendommene gnr. 21, bnr 4, 7 og 61 inngår i planområdet. Bebyggelsen planlegges i 5 etasjer med parkeringskjeller.

Planarbeidene er ikke vurdert å utløse krav om konsekvensutredning.

Planoppstart ble varslet og kunngjort 9.6 2013.

Opprinnelig planforslag ble legt ut på høring i oktober 2015 og ble tatt opp til 2. gangs behandling i komité Plan og samfunn 12.04.2016. Her ble det gjort følgende vedtak:

Saken sendes tilbake med ønsker om vurdering av følgende punkt:

Kjellerareal utvides for plassering av boder og eget garasjebehov Parkeringsbehov for øvrig inndekkes på eget område og i parkeringskjeller Frigjort uteareal disponeres f.eks. til leke- fritids- og grøntareal

Etter dette møtet har forslagsstiller omarbeidet planforslaget. Følgende endringer er utført: Boder og utvendige garasjer er tatt ut fra planen, erstattes med innvendige boder og

kjellerparkering / parkering i 1. etasje. Nye byggeområder (BK2 og BK3) er tatt inn nordøst på tomta. Her planlegges

bebyggelse i inntil 5 etasjer Mindre justeringer på utearealer og parkeringsarealer




2 Planområdet2.1 PLANOMRÅDETS BELIGGENHET OG STØRRELSE

Planområdet ligger ved Vektargata i Verdal sentrum. Lokalisering av planområdet fremgår av figuren nedenfor.

Lokalisering av planområdet (blå sirkel). Kartet er hentet fra Verdal kommunes kartløsning (www.verdal.kommune.no), bearbeidet av Norconsult 2015.

De aktuelle eiendommene utgjør til sammen ca. 1.800 m2.

file://dlevanger00/Oppdrag1/515/35/5153503/5%20Arbeidsdokumenter/52%20Regulering/Overs-20150819/Utsnitt%20fra%20kommunedelplan%20for%20Verdal%20byomr%C3%A5de%20(hentet%20fra%20Verdal%20kommunes%20kartl%C3%B8sning%20p%C3%A5%20nett,%20www.verdal.kommune.no)




2.2 EIENDOMSFORHOLD

Planområdet berører flere eiendommer. Disse er:

Gnr / bnr Hjemmelshaver

21/4 Stiklestad Eiendom as

21/7 Verdal kommune

21/58 Stiklestad Eiendom as

21/59 Verdal kommune

21/61 Verdal kommune

I hovedsak omfatter planområdet eiendommene 21/4, 21/7 og 21/61.

2.3 GJELDENDE PLANER I DAG

Kommunedelplan

Gjeldene overordnet plan for området er Kommunedelplan for Verdal byområde vedtatt 26.03.07, se kartutsnitt nedenfor. Det aktuelle området er ifølge kommunedelplanen satt av til Senterområde (forretning, kontor, bolig).

Utsnitt fra kommunedelplan for Verdal byområde (hentet fra Verdal kommunes kartløsning på nett,(www.verdal.kommune.no), bearbeidet av Norconsult 2015.

http://www.verdal.kommune.no/




Bestemmelsene til formålet er gjengitt nedenfor.

Utdrag fra bestemmelsene til Kommunedelplan for Verdal byområde.

Reguleringsplaner

Det foreligger ikke godkjent reguleringsplan eller bebyggelsesplan for området.

Øvrige planer

Snøhetta utarbeidet i 2011 en mulighetsstudie for Verdal sentrum (Snøhetta 09-2011), som innspill til kommunens videre arbeid med sentrumsplan. I denne mulighetsstudien foreslås det blant annet en del prinsipper for fortetting i sentrum. Snøhetta konkluderer med at det er stort fortettingspotensial i Verdal sentrum både i plan og i høyde. Den generelle byggehøyden i sentrum kan løftes mye.




Illustrasjon fra «Verdal Mulighetsstudie», Snøhetta 2011, som viser potensiale til fortetting i høyden.

2.4 DAGENS AREALBRUK

Eksisterende bebyggelse på tomta er en 2 etasjes bygård i betong fra 1970-tallet. Bygget er benyttet til forretnings- og kontorvirksomhet, og står tomt.

Bilde fra Google Street View (aug. 2010).




Adkomst til planområdet via Vektargata, alternativt fra Teltburgata via Rådhusgata.

2.5 TEKNISK INFRASTRUKTUR

De kommunale ledningsanleggene i Vektargata er moderne og tidsriktige med god kapasitet. Verdal kommune la nytt ledningsanlegg for vannforsyning, spillvann og overvann ca. i 2000. Videre finnes det strømforsyning i rimelig nærhet.

2.6 LANDSKAP OG BIOLOGI

Planområdet ligger i Verdal sentrum, og er tilnærmet flatt.

Det er iht. fagsystemene Naturbasen eller Artsdatabanken ikke registrert viktige eller truede naturverdier innenfor planområdet, eller i umiddelbar nærhet.

2.7 KULTURMINNER

I følge opplysninger fra Nord Trøndelag fylkeskommune, berører planen ikke kjente automatisk fredede kulturminner eller samiske kulturminner.

En del eldre bebyggelse i nærområdet

2.8 GRUNNFORHOLD

I følge løsmassekart fra NGU, består løsmassene i området av elvetransporterte masser. Slike masser består normalt av grus, sand og silt. Utbyggingsområdet ligger i det store deltaområdet for Verdalselva. Disse massene består i hovedsak av friksjonsmasser i stor dybde.

2.9 FLOM

Planområdet ligger ca. ved kote 7. En 200-årsflom i Verdalselva og Kvisla vil ikke kunne nå opp til dette nivået (se utsnitt av flomsonekart for Verdal).




Utsnitt fra Flomsonekart Verdal – 200-årsflom (NVE, 2003).




3 Planprosess3.1 KUNNGJØRING OG INNSPILL TIL PLANARBEIDENE

Forhåndskonferanse med Innherred samkommune for Holmengården (Vektargata 3) ble gjennomført 28.05.2013. Melvoldgården har kommet til i ettertid. Planarbeidene ble kunngjort på kommunens hjemmeside og annonsert i Verdalingen 07.11.2013. Berørte grunneiere, naboer og gjenboere samt offentlige myndigheter ble varslet i brev 09.06.2013. Etter avtale med Innherred samkommune ble utvidelse av planområdet varslet pr. brev datert 17.12.2014.

Følgende innspill har kommet inn:

Nord Trøndelag fylkeskommune

Plan viser til bestemmelsene i kommunedelplanen for utnyttelsesgrad, fasader i byggelinje, samt bygningers utforming. Det må videre avsettes tilstrekkelig og egnet areal for leik og opphold ute. Videre støtter NTFK anbefalingene om at første etasje forbeholdes forretning / kontor og at parkeringsplasser fortrinnsvis blir plassert under bakken. Anbefaler til slutt at en viss andel av leilighetene tilfredsstiller kravene til tilgjengelig boenhet.

Kulturminner. Det er undersøkt om tiltaket er i konflikt med Kulturminnelovens § 3, og finner ikke at det er foreligger slik konflikt.

Fylkesmannen i Nord Trøndelag

Landbruksavdelingen forutsetter at det planlegges for en høy utnyttelsesgrad i forhold til høyder, parkering, form og arkitektur.

Miljøvernavdelingen presiserer at prosessen må organiseres på en måte som ivaretar barn og unges interesser, og at barn, unge og funksjonshemmede gis anledning til å delta. Videre henvises til T-1442, «Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging», og peker på at gitte grenseverdier må overholdes. Til slutt pekes det på at håndtering av gravemasser må gjøres etter reglene i forurensningsforskriften.

Kommunalavdelingen legger til grunn at det må gjennomføres en ROS-analyse i tråd med § 4-3 i plan- og bygningsloven.

3.2 UTBYGGINGSAVTALE

Tiltaket utløser krav om utbyggingsavtale. Prosessen er satt i gang, og forslag til utbyggingsavtale skal legges fram samtidig som sluttbehandling av reguleringsplanen.




3.3 PLANBEHANDLING

Planen ble vedtatt utlagt på høring i komite plan og samfunn i møte 27.10.2015. Etter høringen ble det gjort noen mindre endringer av planen før den ble fremmet til 2. gans behandling. Disse endringene var som følger:

Veita mellom Vektargata 3 og 1 ble sikret gjennomkjøring Avfallsanlegget ble flyttet til kommunal parkeringsplass øst for tomta, og det ble sikret

fortau i Teltburgata.

Planen ble så lagt fram til 2. gangs behandling i komite plan og samfunn. Der ble det ble det gjort følgende vedtak:

Saken sendes tilbake med ønsker om vurdering av følgende punkt: Kjellerareal utvides for plassering av boder og eget garasjebehov Parkeringsbehov for øvrig inndekkes på eget område og i parkeringskjeller Frigjort uteareal disponeres f.eks. til leke- fritids- og grøntareal




4 Planforslaget4.1 PLANGREP

Eksisterende bebyggelse på tomta er i delvis dårlig forfatning, og planlegges revet. Bygget erstattes av nye bygg i 5 etasjer med hovedfasade mot Vektargata.

Veita mot vest planlegges benyttet til parkering og kjøreveg, og bruken vil således være i tråd med tilstøtende reguleringsplan.

4.2 BEBYGGELSEN

Det planlegges bebyggelse i 5 etasjer med parkeringskjeller. 1. etasje mot Vektargata (BK1) skal forbeholdes forretning/kontor/tjenesteyting som henvender seg mot gata. I 2. etasje vurderes både forretning/kontor/tjenesteyting og boliger, og 3 - 5 etasje forbeholdes boliger. I BK2 tillates Bolig / forretning og tjenesteyting i 1. og 2. etasje og boliger i øvrige etasjer. I BK3 skal det være garasjer i 1. etasje, bolig, forretning eller tjenesteyting i 2 og boliger i øvrige etasjer.

Planlagt bygg er ca. 1000 m2 i grunnflate, i tillegg til nedkjøringsrampe, svalgang og trapperom / heissjakt. Alle etasjene vil få tilgang til heis, og kravene til tilpasset bolig vil bli oppfylt. Antall leiligheter vil bli mellom 24 og 33, avhengig av hvor stor andel av 2. etasje som benyttes til bolig.

4.3 PARKERING

Kommunedelplanen er under revisjon, og i forbindelse med revideringen er følgende parkeringskrav foreslått:

Leiligheter: 1 bilplass + 2 sykkelplasser pr. leilighet Forretning / kontor: 1 bilplass pr. 50 m2 bruksareal

Avhengig om hvor stor andel av 2. etasje som benyttes til bolig, vil parkeringskravet for prosjektet være 43 til 48 bilplasser og 48 til 66 sykkelplasser.

I tillegg kommer fortausparkering i Vektargata og på offentlig plass mot sør. Manglende parkering vil bli behandlet gjennom kommunens frikjøpsordning




4.4 UTEOPPHOLD

I sentrumsplanen er det satt krav om 5 m2 uteoppholdsareal pr. boenhet, som tilsvarer 165 m2 totalt med 33 boliger. I planen er det satt av 190 m2 innenfor område BLK. Området er flatt og sydvendt, og vil være godt egnet som uteoppholdsareal. I tillegg kan det etableres takhager / terrasser.

4.5 RENOVASJON

Det er satt av et eget areal for renovasjonsanlegg. Dette er plassert ved utkjøringen mot Teltburgata, og er felles for planområdet. Utbygger ønsker å tilrettelegge for system med nedgravde containere.

4.6 VANN- OG AVLØP

Vann- og avløp forutsettes tilkoblet nærliggende kommunale anlegg.




5 Konsekvenser av planforslaget5.1 LANDSKAPSBILDE / BYMILJØ

Bebyggelsen i nærområdet er hovedsakelig i 2 eller 3 etasjer. I Snøhettas mulighetsstudie for Verdal sentrum (Snøhetta, 2011), er det pekt på at Verdal sentrum har et stort fortettingspotensiale i høyden, og at den generelle byggehøyden kan løftes mye. Ut fra dette mener tiltakshaver det vil være forsvarlig å bygge 5 etasjer på en såpass sentrumsnær og attraktiv tomt.

Eksisterende bygg på tomta framstår i dag som lite estetisk. Ny bebyggelse vil medføre en standardheving på tomta.

Planlagte leilighetsbygg vil komme på nord og vest side i forhold til nærmest bebodde bebyggelse. Noe forringelse av sol- og utsiktsforhold må påregnes for noen av de nærmeste leilighetene.

5.2 NATURMILJØ

Det er iht. fagsystemene Naturbasen eller Artsdatabanken ikke registrert viktige eller truede naturverdier innenfor planområdet, eller i umiddelbar nærhet.

5.3 VEG- OG VEGTEKNISKE FORHOLD

Tomta ligger inntil Vektargata med god adkomst. Trafikken vil ikke bli vesentlig påvirket av ny bebyggelse.

5.4 GRUNNFORHOLD

Planområdet ligger, i likhet med resten av Verdal sentrum, på elveavsetninger fra Verdalselva. Dette er løsmasseavsetninger med hovedsakelig sand. Generelt er dette god byggegrunn. Det er ikke kjente kvikkleireforekomster i umiddelbar nærhet. Når det nå skal bygges nytt bygg i 5 etasjer inntil eksisterende bebyggelse vil det bli behov for geoteknisk bistand. Dette vil bli ivaretatt i forbindelse med byggesaken.

5.5 MILJØ / TEKNISK INFRASTRUKTUR

Området er sentrumsnært med gode gang- og sykkelforbindelser til aktuelle mål.

Dette sammen med godt utbygd infrastruktur gjør at tiltaket ikke vil ha særlig påvirkning på det ytre miljø.




5.6 FOLKEHELSE

De planlagte leilighetene har 1 til 3 soverom, og varierer i størrelse fra 70 – 95 m2. Alle leilighetene planlegges bygd som tilgjengelig boenhet. De dekker således et vidt spekter av behov og potensielle kjøpere.

Området er sentrumsnært, og de fleste sentrumsfunksjonene er i gang- eller sykkelavstand. Gode og trafikksikre forbindelser er allerede etablert.

5.7 STØY

Miljøverndepartementets "Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging". T-1442(2012), legges til grunn for vurdering av vegtrafikkstøy. I retningslinjen er støynivåer inndelt i to støysoner:

Rød sone: Angir et område som ikke er egnet til støyfølsomme formål og etablering av ny støyfølsom bebyggelse skal unngås.

Gul sone: Vurderingssone hvor støyfølsom bebyggelse kan oppføres dersom avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold.

Retningslinjens kriterier for soneinndeling er gjengitt i Tabell 1.

Tabell 1 – Kriterier for soneinndeling iht. T-1442

Gul sone Rød sone

Støykilde Utendørs støynivå

Utendørs støynivå i nattperioden

kl. 23 – 07

Utendørs støynivå

Utendørs støynivå

i nattperioden kl. 23 – 07

Vei Lden 55 dB L5AF 70 dB Lden 65 dBA L5AF 85 dB

Lden er det ekvivalente støynivået for dag-kveld-natt (day-evening-night) med 10 dB og 5 dB ekstra tillegg på henholdsvis natt og kveld.

L5AF er det statistiske maksimale støynivået som overskrides av 5 % av hendelser. Kravet til maksimalnivåer gjelder der det i gjennomsnitt er mer enn 10 hendelser per natt.

Planområdet ligger godt utenfor alle støysoner som er vist i «Støyvarselkart i henhold til T-1442, Verdal kommune del 1» fra Statens vegvesen (se utsnitt nedenfor).




Utsnitt fra Støyvarselkart Verdal kommune, del 1(Statens vegvesen, 2010).

Støyvarselkartene viser imidlertid kun støysituasjonen i forhold til fylkes- og riksveger, og viser således ikke hele bildet. De potensielt største støykildene til planområdet vil nok være Nordgata (ca. 75 m fra bygget) og Jernbanegata (ca. 40 m fra bygget). Disse gatene er vesentlig mere trafikkerte enn de andre gatene i nærområdet. I forbindelse med arbeidet med gatebruksplanen for Verdal sentrum er det gjort trafikktellinger i disse gatene. Disse vil kunne framskrives til en framtidig situasjon, og kunne legges til grunn for en enkel vurdering. Følgende trafikkdata vil kunne legges til grunn i en støyvurdering:

Gate Hastighet ÅDT 2014 ÅDT 2034 (1,5 % årlig vekst)

Andel tungtrafikk

Minste avstand til bygget

Nordgata 30 km/t 3340 kjt. 4500 kjt. 10 % Ca. 75 m

Jernbanegata 30 km/t 4690 kjt. 6300 kjt. 10 % Ca. 40 m

Avstanden mellom planlagt bygg og Nordgata tilsier at trafikken herfra ikke vil medføre støy over grenseverdiene.

På grunn av effektiv skjerming med eksisterende bebyggelse vil heller ikke trafikken fra Jernbanegata medføre støy over de gitte grenseverdiene.




5.8 RISIKO OG SÅRBARHET

Sjekklister for vurdering av sikkerhet og sårbarhet (dsb.no) er gjennomgått og det er i forbindelse med reguleringsplanen ikke vurdert å være behov for spesielle undersøkelser eller beredskapstiltak for å unngå naturkatastrofer som ras, flom e.l. Følgende tema er funnet å være relevante:

NATURRISIKO:

Ras Flom, erosjon Overflatevann ved ekstremnedbør Vind, hard belastning på høye bygninger

VIRKSOMHETSRISIKO/ INFRASTRUKTUR

Trafikksikkerhet Storbrann

Risikovurdering basert på Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskaps veileder for kommunale risiko- og sårbarhetsanalyser:

Aktuelle tema:- risiko og sårbarhetsanalyse

Sannsynlighet Konsekvens Risiko

1 Ras Lite sannsynlig Middels konsekvens

2 Havnivåstigning og flom Lite sannsynlig Middels konsekvens

3 Overflatevann ved ekstremnedbør Moderat sannsynlig Middels konsekvens

4 Vind Lite sannsynlig Stor konsekvens

5 Trafikksikkerhet Sannsynlig Liten konsekvens

6 Brann Moderat sannsynlig Stor konsekvens

- Grønt er utenfor risiko-området, gult krever at tiltak vurderes, rødt krever tiltak iverksatt

Vurderinger av tiltak for å unngå uønskede konsekvenser:

1. Ras

Det er i følge kvikkleirekart fra NVE ikke kjente kvikkleiresoner i nærheten. Det er heller ikke fare for at ras fra kjente kvikkleireforekomster vil kunne treffe planområdet.




2. Havnivåstigning og flom

Planområdet ligger i nedbørsfeltet til Verdalselva, men ligger ikke så lavt at det er utsatt for flomfare.

Det er ikke forventet at havnivåstigningen vil være større enn forventet landheving i Trøndelagsområdet.

3. Overflatevann

Tette flater med asfalt/ betong/ grus vil kunne samle opp mye overflatevann ved ekstremnedbør. Overflatevann fra harde flater som interne veger og asfalterte plasser vil bli håndtert med lokale avløpsløsninger og ledet ut i elva. Dette vil bli fulgt opp i videre detaljprosjektering.

4. Vind

Området er ikke spesielt utsatt for vind. Bygged vil bli dimensjonert for aktuelle vindlaster.

5. Trafikksikkerhet

Planområdet grenser til Vektargata. Tiltakshaver er ikke kjent med at det har vært ulykker i nærområdet. Lav hastighet (30-sone) tilsier at de fleste hendelsene kun vil gi lettere skade.

6. Brann

Sannsynligeten for omfattende brann er moderat, dvs. i gjennomsnitt en ending pr. 100 – 1000 år. Kommunen har god brannberedskap. Området har ei lokalisering som gjør at en raskt vil komme i gang med slokking og skadebegrensning.

Stiklestad Eiendom as - Verdal · 2016. 6. 2. · \\ephortepdf\pdfdocproc\ephorte\796659.docx 2015-10-16 | Side 2 av 20 E002 24.05.2016 Rev. høringsutkast habro gukvi habro E001

Documents