Standortampel Einzelhandel Sulzburg 2017 WS1€¦ · Analyse des Marktes Bewertung hinsichtlich der Versorgungs-und Angebots-funktion Abwägung von Versorgungs- potentialen Definition

Standortampel Einzelhandel

Sulzburg 2017 – WS1

1

Ablauf (Einzelhandel)

19.06.2017, 19 – 21 Uhr - Workshop 1: Angebotsseite

• Standortampel Einzelhandel – Ablauf und Idee dahinter

• Zahlen, Daten, Fakten – Struktur und Sortimente der untersuchten Betriebe heute

• Bewertung der Betriebe im Bestand

27.06.2017, 19 – 21 Uhr - Workshop 2– Nachfrageseite/Potentiale

• Die Potentiale – Raumordnung, Kunden, Gäste, Kaufkraft, Flächen

• Versorgungsziele im Handel

• Annahmen zur Erreichung der Versorgungsziele

12.07.2017, 19 – 21 Uhr - Workshop 3 – Ideenwerkstatt

IHK Standortampel Einzelhandel Thomas Kaiser 2

Ziele der Standortampel Einzelhandel

• Sensibilisierung von Gemeinden unter 10.000 Einwohnern in

Richtung Einzelhandelsentwicklung und

Nahversorgungsicherung

• Zukunftsprognose Versorgungssicherheit


Die Idee dahinter!

4

Analyse des Bestandes

teilw. Analyse des

Marktes

Bewertung

hinsichtlich

der

Versorgungs-

und

Angebots-

funktion

Abwägung

von

Versorgungs-

potentialen

Definition der

Versorgungs-

ziele der

Gemeinde

hinsichtlich

Lagen, Größen,

Städtebauliche

Aspekte,

Sortimente, ..

Konzept Standorte

im Bestand oder

Neuansiedlung:

Wo?

Konzept der

gewünschten

Sortimente: Was?

Umset-

zung

Ideen-

werk-

statt

IHK Standortampel Einzelhandel Thomas Kaiser

Zielvorschlag

Sicherstellung der aus Sicht der Kunden zu definierenden

Versorgungsziele im Einzelhandel in einem Planungshorizont

von 10 Jahren in den einzelnen Sortimentsbereichen durch

geeignete der Stadt über den Gemeinderat zu empfehlende

Maßnahmen.

IHK 5

Ideenpool

IHK 6

Der Einzelhandel

Wie ist der Status Quo?

Welche Sortimente und Betriebstypen fehlen heute?

Wie definieren wir wenn überhaupt die Einkaufslagen?

Ist die Innenstadt hinsichtlich der Einzelhandelsnutzung zu retten?

Welche Rahmenbedingungen liegen für eine Einzelhandelsentwicklung vor?

Wie entwickelt sich der Einzelhandelsbestand?

Welche Versorgungsziele im Einzelhandel empfehlen wir für Sulzburg?

Welche Maßnahmen müssen ergriffen werden zur Erreichung dieser Ziele?

IHK 7

Sulzburg

IHK Standortampel Einzelhandel Thomas

Kaiser8

* Statisches Landesamt

** MB-Research 2016

*** dwif Studie 2012

Begehung und Befragung

Einzelhandel

Wann?

April 2017

15 Einzelhandelsbetriebe als Datenbasis

2.164 qm VK-Fläche

+ 2.500 qm Außenfläche Gräfin Zeppelin


Einzelhandel

29 Betriebsstätten Handel und

artverwandt (Friseure, Kosmetik,

Hofläden, Weingüter ..) festgestellt

- davon 4 Leerstände und 6

Umnutzungen

- 4 nicht relevant ( 1 KFZ Handel, 1

Landmaschinen, 1 Schnapsbrennerei,

1 Mühlenladen

15 Betriebe als relevante Datenbasis

im Einzelhandel

Zitate aus den Befragungen - Mehrfachnennungen

„Warum soll man schon in eine Sackgasse fahren?“

„Parken ist manchmal Problem, weil die Kunden am liebsten direkt vor dem Geschäft parken wollen“

„Marktplatz sollte attraktiver werden“

„Veranstaltungen sind das Zugpferd“

„Einige sehr gute Betriebe prägen den Ort“

"Seit Sutter Markt in Dottingen ist, hat sich die Kundenfrequenz im Ort stark verringert"

...


Untersuchte Handelsbetriebe

11IHK Standortampel Einzelhandel Thomas Kaiser

Untersuchte Betriebe


Von TOP ...

13

.. bis Flop

14

Verkaufsflächenverteilung auf die Ortsteile

IHK 15

Sulzburg Laufen St-Ilgen

869 1.295 0

16

Verteilung der Handelsbetriebe- Kernort

17

Verteilung der Handelsbetriebe - Laufen

Versuch der Lagendefinition

18

• zentrale Lagen: 1 A Lage, Nebenlagen B-Lagen,

Randlagen Kern,

• nicht-zentrale Lagen: Gewerbegebiet, isolierte Lage

macht das Sinn?

Nur wenn es einen schützenswerten Bereich Innenstadt geben

soll!!!

Verkaufsflächen nach Lagen


„Schiefes“ Verhältnis Verkaufsfläche Kernlage zu Nicht Kernlage:

1 : 2

Vergleichswerte


Bundesdurchschnitt: 1,9 qm VK-Fläche pro EW und 410 qm pro Betrieb

Durchschnittliche Größe der Verkaufsfläche Sulzburg

= 2.164 qm / 15 Betriebe = 144 qm (unter dem Bundesdurchschnitt)

Durchschnittliche QM Verkaufsfläche pro Einwohner

= 2.164 qm/ 2.646 EW* = 0,8 qm VK-Fläche pro EW

Unterdurchschnittlich im Bundesvergleich

* Stat. Landesamt 2016

Weitere Strukturdaten im Bestand Einzelhandel


Kaiser21

Top 10 nach Verkaufsfläche


Kaiser22

Größenstruktur nach Verkaufsfläche


60 % der Betriebe sind Kleinstbetriebe unter 50 qm Verkaufsfläche

Betriebstypen im Einzelhandel


Eigentum oder Miete: JA = im Eigentum


53 % der Betreiber sind im Eigentum

Ist Betrieb Ausbildungsbetrieb und bildet auch derzeit aus?


Kaiser26

Letzte betriebliche Investition über 5.000 €?


Kaiser27

Darstellung nach Schulnoten


Kaiser28

Digitale Präsenz!


Kaiser29

47 % haben schlechte digitale Sichtbarkeit.

Servicewahrnehmung

IHK 30

Servicewahrnehmung

IHK 31

Mittagspause vorhanden?


Kaiser32

Modelle schwanken sehr stark.

Von 12:30 Uhr bis 15:00 Uhr ist

alles vertreten. 2 ½ Stunden

keine verlässliche ÖZ.

Mittwoch Nachmittag geschlossen?


Kaiser33

Grenzlandregelung wurde in den 60er Jahren eingeführt und

in den 80ern abgeschafft. Leider nicht überall!

Sortimente und Nutzung


Kaiser34

Nutzungskopplungen sind gut


Kaiser35

Mangelnde Rentabilität kann oft nur durch

Nutzungskopplungen ausgeglichen werden.

In 7 Betrieben ist der Einzelhandel auch

nicht Hauptumsatzbringer!

Nebensortimente


Kaiser36

Nicht alle Sortimente sind auch in der Wahrnehmung

Hauptsortimente der Betriebe. Vieles gibt es als Rand- und

Nebensortiment. Daher kann es aus Sicht der Bevölkerung gut

sein, dass diese Sortimente in Umfang, Darstellung und

Wahrnehmung nicht den Erwartungen entsprechen.

Vergleich Verkaufsflächenausstattung Gemeinden < 10.000 EW

IHK 37

Sulzburg

Welche Sortimente sind vorhanden – welche nicht?

1. in der Nahversorgung mit Lebensmittel, Getränken,

Schreibwaren, Drogerie und Apotheke

2. in der erweiterten Versorgung mit Sortimenten wie Bekleidung,

Schuhe, Sport, Bücher, Optik, Uhren, Schmuck, ….


Kaiser38

Vermeintlich nicht vorhandene Sortimente

Nahversorgungsrelevante S. Nicht nahversorgungsrel. Sortimente

Reformwaren, Naturkost Damenbekleidung

Feinkost Herrenbekleidung

Fisch Kinderbekleidung

Biowaren Wäsche, Bademode

Drogerie Sportbekleidung und – artikel

Sanitätsfachhandel

Bettwaren

Beleuchtung

Camping

Musikalien

Parfümerie

Hörgeräte

IHK 39

Nahversorgungsrelevante Betriebe

IHK 40

Sollte hier der Fokus

liegen?

Wo gibt es nicht „nah“versorgte Gebiete?


Kaiser41

Nahversorgung

Fragestellungen:

• Wie wichtig ist die Ortsteilversorgung? Grundsatzfrage

• Korrespondieren die Nahversorgungskreise und deren

Verdichtung mit den Siedlungsdichten heute und in Zukunft?

IHK 42

IHK 43

700 Meter Nahversorgungskreis

Feststellungen Nahversorgung

• Ortsteile Laufen und St. Ilgen sind nicht nahversorgt

• Kernort ist mit Ausnahme des Westteils nahversorgt

• Sutter Neuansiedlung hat die „theoretische“

Nahversorgungssituation grundsätzlich zunächst nicht verändert

IHK 44

Denkbare Ansätze

1. Bäckereifiliale eines regionalen Anbieters im Laufen platzieren

(Bäckereifiliale braucht in etwa 500 Einwohner für deren

Rentabilität)

Wo?

Wer?

oder Mobiler Verkaufswagen in Laufen mit regelmäßigen

Anfahrtszeiten.

(Mobiler Wagen Metzgerei soll bereits anfahren)

IHK 45

Denkbare Ansätze

2. Nachhaltige Sicherstellung der Nahversorgung im Kernort

anstreben.

- kein Rückzug EDEKA „in Raten“ zulassen, da sonst Kunden

endgültig abwandern

- bereits jetzt Planung eines nachhaltigen durch die

Bevölkerung und der Gemeinde gestützten Modells der

Nahversorgung

IHK 46

Leerstandsthematik

Welche Leerstände wären wie reaktivierbar?

Sind die Umnutzungen förderlich für die Attraktivität der

Innenstadt?

Trüben Leerstände und Umnutzungen das Stadtbild?

Entscheidend: Lassen sich die Eigentümer mit einbinden?

IHK 47

Leerstände Mai 2017

48

Erkennbare Umnutzungen

IHK 49

Leerstände Einzelhandel


Insgesamt etwa 360 qm Leerstände und Umnutzungen

= 17 % der Fläche und 40 % der Gesamtbetriebe (10 von 25 Betrieben)

8 Betriebe befinden sich in vermeintlicher 1 A Lage. Das macht die Anzahl kritisch!

Angebote auf Immobilienscout24.de

IHK 51

Meine Feststellungen Leerstände

• 17 % klingen dramatisch.

• Besonders entlang der Hauptstraße fallen diese Leerstände und Umnutzungen auf. Verstärkt wird dieses Bild durch Fremdnutzungen ehemaliger Einzelhandelsbetriebe und Kaschierungen von Leerständen

• Kein Eigentümer derzeit aktiv auf Suche in Immobilienscout24.de

• Mietniveau weitgehend unbekannt – Mieten teilweise heute schon subventioniert

Die Frage ist daher!

Ist die derzeitige (Nicht)-Nutzung die beste aus Sicht der Stadtmarketingziele?

IHK 52

Flächenmanagement schon sinnvoll?

• Umfrage Mietniveau – Bereitschaft der Eigentümer?

• Tendenz der Zunahme von Leerstandzeiten?

• Als Einzelhandel reaktivierbare Flächen vorhanden?

• Umnutzungspotential vorhanden? Wenn ja, in was?

• Weiteres Kaschierungspotential vorhanden?

wenn also Leerstandsmanagement angegangen wird, muss klar sein, was man wo in welcher Dimension und Qualität haben möchte. Besser Flächenmanagement!!

IHK 53

Denkbare Umnutzungen

• Wohnbebauung

• Dienstleistungsbranchen wie Rechtsanwälte, Ärzte, …

• Kinder- und Jugendeinrichtungen

• Schaufenster von lokalen Handwerksbetrieben

• Museum, Kultur

• Gastgewerbe

zwingend wäre aber, wenn kein Schaufenster mehr benötigt wird, dies auch zurück zu bauen.

IHK 54

Zukunftsprognose Einzelhandel

IHK 55

Inhabergeführt?


Kaiser56

Altersklassen der Betreiber


78 % sind über 45 Jahre alt, davon sogar 43 % über 55 Jahre.

6 Betriebe mit Inhabern

über 55 Jahre


Fortführung nach 10 Jahren?

- Gräfin Zeppelin wohl unkritisch

- Apotheke abhängig von Ärzteversorgung

- Ruf eher als Filialbäckerei

- Rest sehr fraglich

Selbsteinschätzung der Wettbewerbsfähigkeit heute


Kaiser59

Jahn hat bereits zum Ende

Oktober gekündigt

Frage nach der

Postversorgung offen?

Rest arbeitet am Rand der

Wirtschaftlichkeit

Selbsteinschätzung der Wettbewerbsfähigkeit in 10 Jahren


Kaiser60

Gründe dafür:

- zu hohe Miete

- Standort bricht weiter weg

- Nachfolge nicht geregelt

- kein Personal

- Wirtschaftlichkeit

Denkbare Fragestellungen

• Macht es Sinn die bestehende Nahversorgung im Ortskern aufrecht zu erhalten?

• Gibt es alternative Konzepte der Nahversorgung, die – wenn man diese jetzt angeht – sinnvoller erscheinen?

• Gibt es weitere Frequenzbringer in der Innenstadt, die für ein "Grundrauschen" sorgen können?

• Macht eine neue Positionierung aller Stadtmarketingakteure für Sulzburg und seine Ortsteile Sinn?

• Braucht Laufen eine eigene Positionierung?

• Wäre Slow City ein denkbarer Ansatz?

• Kann das Thema Wein für Laufen nach ausgebaut werden?

IHK 61

Meine Feststellungen heute - SWOT

Stärken

Städtebaulich sehr attraktiver Ortskern Sulzburg

Großveranstaltungen in Fokus

Einige wenige sehr gute Leuchtturmbetriebe wie Hirschen, Gräfin Zeppelin, Jonny B, Schlumberger

PKW-Frequenz in Laufen gut

Laufen Positionierung über Wein erkennbar

Wohnort mit noch attraktiven Standortfaktoren wie Ärzte, Schule, Kindergarten, Banken, Wald, ...


Kaiser62

Meine Feststellungen heute

Schwächen

- Sackgasse Sulzburg

- Erodierende Innenstadtfunktionen

- Sichtbare und kaschierte Leerstände

- Touristische Hotspots kaum wahrnehmbar

- Schwächelnder Magnet Einzelhandel in der Innenstadt

- Bevölkerung versorgt sich meist außerhalb


Kaiser63


Chancen

• Positionierung über Events vorstellbar

• Nachhaltige Positionierung als lebenswerte Stadt Slow City denkbar

• Einige Perlen überregional vermarkten (Feine Auslese)

• Schon vorhandene Frequenzpunkte wie Sutter Dottingen, Zeppelin als

Werbeort für Innenstadt nutzbar

• Ausbau des Tagestourismus

• Schaffung von authentischen Übernachtungsmöglichkeiten in der Region

(Kuckkucksnest-Konzept)

• Kur- und Erholungsortregelung nutzbar für Verkauf an Sonntagen


Kaiser64

Positionierung


Kaiser65


Risiken

• Wegbrechen von weiteren wichtigen Innenstadtfunktionen wie Arzt, Handel,

Museum, Banken, Gastronomie, Bäcker, …

• Parken nicht zum Problem werden lassen – eher Überangebot suggerieren

• Spannungsfeld zwischen Wirtschaft und Kultur kann zu Problem werden

• Alle Leistungsträger eines Stadtmarketing müssen an Bord geholt werden

(Handel, Kultur, Gastgewerbe, Stadt)


Kaiser66

Meine Feststellungen


Kaiser67

• In Sulzburg macht ein losgelöstes Einzelhandelskonzept mit der

Festlegung von zentralen Bereichen und einer Sulzburger

Sortimentsliste nicht wirklich Sinn

• Einzelhandel kann nur funktionieren, wenn es ein

Innenstadtkonzept gibt. Dazu gehören auch ein Gastrokonzept,

eine Veranstaltungskonzept, ein Städtebauliches Konzept – also

ein Stadtmarketingkonzept.

Vielen Dank

Dipl.-Kfm. Thomas Kaiser

Handelsreferent

IHK Südlicher Oberrhein

Lotzbeckstraße 31

77933 Lahr

Tel 07821 2703-640

Mail [email protected]


mailto:[email protected]

Standortampel Einzelhandel Sulzburg 2017 WS1€¦ · Analyse des Marktes Bewertung hinsichtlich der Versorgungs-und Angebots-funktion Abwägung von Versorgungs- potentialen Definition

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