PEDOMAN TEKNIS PENGEMBANGAN K A WA SAN INDUSTRI (INDUSTRIAL ESTATE) DI DAERAH BAB I PENDAHULUAN 1.1. Latar Belakan g • Dengan diundangkannya UU No. 22 Tahun 1999 tentang Oto nomi Daerah, dimana ke wena ng an peng aturan, pembinaan dan pe ngelolaan sektoral yang selama ini melekat pada Pemeri nt ah Pusat menadi kewenangan Pemerintah Daerah. • Pengembang an !awasan "ndustri #"ndustrial $state% adalah salah satu al at #t ools% untuk pengemba ngan kegi at an industri yang dirasakan e&ekti& terutama ditinau dari segi ' a. (emberi kemudahan bagi dunia usaha untuk memperoleh kapling industri siap bangun yang sudah dilengkapi berbagai prasarana dan sarana penunang. b. (emberi kepastian hukum lokasi tempat usaha, sehingga terhindar dari segala bentuk gangguan dan diperolehny a rasa amenitis bagi dunia usaha. ). (engatasi permasalahan ta ta ruan g dan se kaligus mengatasi permasalahan dampak lingkungan yang diakibatkan oleh kegiatan industri. • Namun perlu diga risbawahi meng inga t peny ediaan suatu kawasan industri merupakan suatu kegi atan business, maka dalam pengembangannya tentunya harus memenuhi kaidah*kaidah kelayakan tekno ekonomis. • Untuk itu agar pengembangan kawasan industri di daerah dap at ber has il guna dan ber day a guna dip erl ukan sua tu Pedoman Pengembangan !awasan "ndustri. 1
This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
PEDOMAN TEKNIS PENGEMBANGAN KAWASAN INDUSTRI(INDUSTRIAL ESTATE) DI DAERAH
BAB I
PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang
• Dengan diundangkannya UU No. 22 Tahun 1999 tentang
Otonomi Daerah, dimana kewenangan pengaturan,pembinaan dan pengelolaan sektoral yang selama inimelekat pada Pemerintah Pusat menadi kewenanganPemerintah Daerah.
• Pengembangan !awasan "ndustri #"ndustrial $state% adalah
salah satu alat #tools% untuk pengembangan kegiatanindustri yang dirasakan e&ekti& terutama ditinau dari segi '
a. (emberi kemudahan bagi dunia usaha untukmemperoleh kapling industri siap bangun yang sudahdilengkapi berbagai prasarana dan sarana penunang.
b. (emberi kepastian hukum lokasi tempat usaha,sehingga terhindar dari segala bentuk gangguan dandiperolehnya rasa amenitis bagi dunia usaha.
). (engatasi permasalahan tata ruang dan sekaligusmengatasi permasalahan dampak lingkungan yang
diakibatkan oleh kegiatan industri.
• Namun perlu digarisbawahi mengingat penyediaan suatu
kawasan industri merupakan suatu kegiatan business,maka dalam pengembangannya tentunya harus memenuhikaidah*kaidah kelayakan tekno ekonomis.
• Untuk itu agar pengembangan kawasan industri di daerah
dapat berhasil guna dan berdaya guna diperlukan suatu
Dalam menilai kelayakan pengembangan kawasan industriariabel pertimbangannya dapat dikelompokkan dalam 2&aktor pertimbangan yaitu &aktor internal dan eksternal.
..1.1. ,aktr Internal
3aktor internal diartikan sebagai &aktor yang menadipertimbangan kelayakan pengembangan industri dilihatdari sudut kegiatan industri saa. Dalam hal ini adabeberapa ariabel yang berkaitan dengan perkembangankegiatan industri yang menadi pertimbangan bagikelayakan pengembangan !", yaitu sebagai berikut'
dengan penguatan ekonomi wilayah makadiarahkan enis industri yang dikembangkanadalah industri yang berbasis pada potensidaerah.
/. Ma!ala L&ngk"ngan
0alah satu pertimbangan untuk mendorongtumbuhnya kawasan industri adalah dikarenakanadanya tekanan pertumbuhan industri se)araindiidual yang sudah menimbulkan gangguankeamanan bagi lingkungan sekitarnya, baik ituberupa pen)emaran lingkungan karena limbah
padat, )air maupun gas. ila teradike)enderungan timbulnya kon&lik penggunaanlahan karena dinamika pertumbuhan kegiatanindustri dan uga adanya degradasi dari kaualitaslingkungan, maka sudah sepantasnyapertumbuhan industri diarahkan kedalam kawasanindustri. Dengan demikian pengembangankawasan industri sudah layak dilakukan.
#. Keter!e#&aan Pra!arana
Persoalan yang )ukup rawan bagikeberlangsungan pengembangan kawasanindustri dalam kaitannya dengan ketersediaanprasarana ini adalah masalah kualitas layananprasarana yang dibutuhkan, misalnya' Dukunganlistrik pada suatu daerah umumnya tidak
dipersiapkan untuk pelayanan bagi kegiatanindustri dimana ada tuntutan kualitas layanandiatas layanan domestik. Demikian uga denganprasarana dan sarana pendukung lainnya. Untukitu, bilamana suatu daerah diren)anakan untukmengembangkan kawasan industri, pihakpemerintah daerah perlu mengkai se)araseksama tentang dukungan prasarana yangdibutuhkan apakah mampu disediakan di
daerahnya. dapun indikator pertimbangannyaadalah sebagai berikut'
sebagai outlet produk baik antar pulaumaupun eksport.
danya aringan alan arteri atau kolektor
primer yang menghubungkan daerah otonomdengan pelabuhan #outlet%.
Tersedianya sumber daya listrik dengan
kapasitas yang memadai untuk kegiatanindustri baik daya maupun tegangan listriknya.
Tersedianya sumber air sebagai air baku
industri baik bersumber dari air permukaan,
air tanah dalam ataupun PD(. Tersedianya aringan telekomunikasi yang
mampu memenuhi permintaan hubungandengan wilayah lainnya baik dalam hubungankeluar #outgoing% maupun menerima dari luar #in)oming%.
Tersedianya &asilitas penunang seperti
&asilitas perbankan yang mempunyai layanan
transaksi internasional dan layanan matauang asing #alas%.
e. Ter!e#&an-a S"*er Da-a Man"!&a
Terdapatnya sumber daya manusia dengankuali&ikasi 0/TP ke atas dalam umlah yangmemadai. 0ebagai ilustrasi ika di)anangkanuntuk mengembangkan 144 5a kawasan industrimaka akan membangkitkan kebutuhan tenagakera sebesar 9.444 : 11.444 orang, dengantingkat pendidikan 0/TP ke atas.
..1.. ,aktr Ek!ternal
eberapa &aktor eksternal yang menadi pertimbangandalam penilaian kelayakan pengembangan kawasanindustri adalah sebagai berikut '
a. Kn#&!& H&nterlan#Potensi hinterland yang perlu menadipertimbangan dalam penilaian kelayakanpengembangan kawasan industri adalahseauhmana potensi 0D yang ada di daerahhinterland sudah diolah oleh industri huludasar yang bersi&at ;raw material oriented < dapatdiman&aatkan oleh industripengolahanmanu&aktur yang akan berkembang di
kawasan industri yang biasanya bersi&at;footloose industry < dan meman&aatkankeuntungan lokasi #locational advantage% daridaerah depan #frontier region% terutama yangterdapat lokasi outlet #pelabuhan%. Dalam isipengembangan industri dan dalam era otonomidaerah maka pengembangan kawasan industriharus merupakan upaya untuk meningkatkan nilaitambah produk hinterlandnya.
*. Per!a&ngan Dengan Daera La&nn-a
Pertimbangan dari ariabel ini adalah untukmen)ermati apakah pada daerah sekitarnyasudah ada atau tidak kawasan industri, terutamayang berada pada satu sistem aringan
transportasi dengan satu outlet dimanapersaingan usaha kawasan industri akan teradidalam radius 144 !m. ilamana pada daerahyang berdekatan dengan sistem aringantransportasi yang tidak sama, maka masihdimungkinkan untuk mengembangkan satukawasan industri.
entuk lain dari persaingan dengan daerah
lainnya adalah dalam hal persaingan enis industriyang dikembangkan di masing*masing kawasanindustri. Diupayakan untuk tidak pada enis
industri yang sama atau dengan industri basisyang sama, tetapi dengan basis industri yangberbeda sehingga dapat saling melengkapi.
/. Lka!& Strateg&! Tera#a' S&!te Ekn&Makr
0uatu daerah mampu menarik inestasi di sektor industri hanya dimungkinkan bilamana daerahtersebut telah mempunyai aringan kegiatanekonomi yang baik dengan daerah yang lebihluas. Dalam pertimbangan ini indikator yang dapatdipakai untuk menilai kelayakan pengembangankawasan industri adalah bilamana daerahbersangkutan mempunyai keuntungan lokasi#lo)ational adantage% terhadap sistemperekonomian makroregional yang ada terutamamelalui alur*alur pelayaran maupun alur transportasi darat.
#. Sta*&l&ta! Keaanan
0tabilitas keamanan merupakan satu aminankeberlangsungan kegiatan industri. /ayaktidaknya suatu daerah mengembangkan kawasanindustri sangat bergantung dengan seberapamampu daerah menamin keamanan daerahnyabaik itu keamanan dari gangguan pihak asingmaupun gangguan keamanan dari dalammisalnya geolak sosial.
... Kr&ter&a Pert&*angan Pe&l&an Lka!&
...1. 0arak ke P"!at Kta
Pertimbangan arak ke pusat kota bagi lokasi !awasan"ndustri adalah dalam rangka kemudahan memperoleh
&asilitas pelayanan baik prasarana dan prasarana maupunsegi*segi pemasaran.
(engingat pembangunan suatu kawasan industri tidak
harus membangun seluruh sistem prasarana dari mulaitahap awal melainkan meman&aatkan sistem yang telahada seperti listrik, air bersih yang biasanya telah tersediadi lingkungan perkotaan, dimana kedua sistem inikestabilan tegangan #listrik% dan tekanan #air bersih%dipengaruhi &aktor arak, disamping &asilitas banking,kantor*kantor pemerintahan yang memberikan asapelayanan bagi kegiatan industri yang pada umumnyaberlokasi di pusat perkotaan, maka idealnya suatu
kawasan industri berarak 18 : 24 !m dari pusat kota.
Pertimbangan arak terhadap permukiman bagi pemilihanlokasi kegiatan industri, pada prinsipnya memiliki dua
tuuan pokok, yaitu' erdampak positi& dalam rangka pemenuhan
kebutuhan tenaga kera dan aspek pemasaranproduk. Dalam hal ini uga perlu dipertimbangkanadanya kebutuhan tambahan akan perumahansebagai akibat dari pembangunan !". Dalamkaitannya dengan arak terhadap permukiman disiniharus mempertimbangkan masalah pertumbuhan
perumahan, dimana sering teradi areal tanah disekitar lokasi industri menadi kumuh dan tidak ada lagi arakantara perumahan dengan kegiatan industri.
erdampak negati& karena kegiatan industri
menghasilkan polutan dan limbah yang dapatmembahayakan bagi kesehatan masyarakat.
=arak terhadap permukiman yang ideal minimal 2
#dua% !m dari lokasi kegiatan industri.
...%. 0ar&ngan 0alan ang Mela-an&
=aringan bagi kegiatan industri memiliki &ungsi yangsangat penting terutama dalam rangka kemudahanmobilitas pergerakan dan tingkat pen)apaian#aksesibilitas% baik dalam penyediaan bahan baku,
pergerakan manusia dan pemasaran hasil*hasil produksi.
=aringan alan yang baik untuk kegiatan industri, harusmemperhitungkan kapasitas dan umlah kendaraan yangakan akan melalui alan tersebut sehingga dapatdiantisipasi seak awal kemungkinan teradinya kerusakan alan dan kema)etan. 5al ini penting untukdipertimbangkan karena dari kenyataan yang ada darikeberadaan !" pada suatu daerah ternyata tidak mudahuntuk mengantisipasi dampak yang ditimbulkan olehkegiatan industri terhadap masalah transportasi. pabila
hal ini kurang mendapat perhatian akan berakibat negati& terhadap upaya promosi !".
Untuk pengembangan kawasan industri dengan
karakteristik lalu lintas truk kontainer dan akses utama daridan ke pelabuhanbandara, maka aringan alan arteriprimer harus tersedia untuk melayani lalu*lintas kegiatanindustri.
...2. 0arak Tera#a' Lka!& ,a!&l&ta! #an Pra!arana
a. 0ar&ngan l&!tr&k
!etersediaan aringan listrik menadi syarat yangpenting untuk kegiatan industri. !arena bisadipastikan proses produksi kegiatan industri sangatmembutuhkan energi yang bersumber dari listrik,untuk keperluan mengoperasikan alat*alat produksi.Dalam hal ini standar pelayanan listrik untuk kegiatanindustri tidak sama dengan kegiatan domestik dimanaada prasyarat mutlak untuk kestabilan pasokan daya
maupun tegangan.
!egiatan industri umumnya membutuhkan energilistrik yang sangat besar, sehingga perlu dipikirkansumber pasokan listriknya, apakah yang bersumber dari perusahaan listrik negara saa, atau dibutuhkanpartisipasi sektor swasta untuk ikut membantupenyediaan energi listrik untuk memenuhi kebutuhanlistrik industri.
*. 0ar&ngan telek"n&ka!&
!egiatan industri tidak akan lepas dari aspek bisnis,dalam rangka pemasaran maupun pengembanganusaha. Untuk itulah aringan telekomunikasi sepertitelepon dan internet menadi kebutuhan dasar bagipelaku kegiatan industri untuk menalankankegiatannya. 0ehingga ketersediaan aringan
telekomunikasi tersebut menadi syarat dalampenentuan lokasi industri.
!ebutuhan prasarana pelabuhanoutlet menadikebutuhan yang mutlak, terutama bagi kegiatanpengiriman bahan bakubahan penolong danpemasaran produksi, yang berorientasi ke luar daerahdan keluar negeri #eksporimpor%. !egiatan industrisangat membutuhkan pelabuhan sebagai pintu keluar : masuk berbagai kebutuhan pendukung. 0ebagaiilustrasi untuk memproduksi satu produkmembutuhkan banyak bahan pendukung yang tidakmungkin dipenuhi seluruhnya dari dalam
daerahwilayah itu sendiri, misalnya kebutuhanperalatan mesin dan komponen produksi lainnya yangharus diimport, demikian pula produk yang dihasilkandiharapkan dapat dipasarkan di luar wilayaheksportagar diperoleh nilai tambahdeisa. Untuk itu makakeberadaan pelabuhanoutlet menadi syarat mutlakuntuk pengembangan !".
...4. T'gra5&Pemilihan lokasi peruntukan kegiatan industrihendaknya pada areal lahan yang memiliki topogra&i yangrelati& datar. !ondisi topogra&i yang relati& datar akanmengurangi pekeraan pematangan lahan #cut and fill %sehingga dapat menge&isienkan peman&aatan lahanse)ara maksimal, memudahkan pekeraan konstruksi danmenghemat biaya pembangunan. Topogra&ikemiringan
tanah maksimum 4 : 18 deraat.
...6. 0arak Tera#a' S"nga& Ata" S"*er A&r Ber!&
Pengembangan !awasan "ndustri sebaiknyamempertimbangkan arak terhadap sungai. !arena sungaimemiliki peranan penting untuk kegiatan industri yaitusebagai sumber air baku dan tempat pembuangan akhir limbah industri. 0ehingga arak terhadap sungai harus
mempertimbangkan biaya konstruksi dan pembangunansaluran*saluran air. Disamping itu arak yang ideal
seharusnya uga memperhitungkan kelestarian lingkungandaerah aliran sungai #D0%, sehingga kegiatan industridapat se)ara seimbang menggunakan sungai untukkebutuhan kegiatan industrinya tetapi uga dengan tidak
menimbulkan dampak negati& terhadap lingkungan daerahaliran sungai #D0% tersebut.
=arak terhadap sungai atau sumber air bersih maksimum8 #lima% !m dan terlayani sungai tipe > dan D atau !elas""" dan "?.
...7. Kn#&!& laan
Peruntukan lahan industri perlu mempertimbangkan daya
dukung lahan dan kesuburan lahan.
a. Da-a D"k"ng Laan
Daya dukung lahan erat kaitannya dengan enis
konstruksi pabrik dan enis produksi yang dihasilkan.
=enis konstruksi pabrik sangat dipengaruhi oleh dayadukung enis dan komposisi tanah, serta tingkat
kelabilan tanah, yang sangat mempengaruhi biaya
dan teknologi konstruksi yang digunakan. (engingat
bangunan industri membutuhkan &ondasi dan
konstruksi yang kokoh, maka agar diperoleh e&isiensi
dalam pembangunannya sebaiknya nilai daya dukung
tanah #sigma% berkisar antara
' 4,6 : 1,4 kg)m
2
.
*. Ke!"*"ran Laan
Tingkat kesuburan lahan merupakan &aktor penting
dalam menentukan lokasi peruntukan kawasan
industri. pabila tingkat kesuburan lahan tinggi dan
baik bagi kegiatan pertanian, maka kondisi lahan
seperti ini harus tetap dipertahankan untuk kegiatan
pertanian dan tidak di)alonkan dalam pemilihan lokasi
0alah satu &aktor utama yang menentukan pilihan inestor dalam memilih lokasi peruntukan industri adalah harga
belisewa lahan yang kompetiti&, artinya bila lahan tersebutdimatangkan dalam arti sebagai kapling siap bangun yangtelah dilengkapi prasarana penunang dapat diangkauoleh para pengguna #user%. Dengan demikian maka dalampemilihan lokasi !awasan "ndustri sebaiknya harga lahan#tanah mentah% tidak terlalu mahal. Disamping itu sebagaisyarat utamanya agar tidak teradi transaksi lahan yangtidak adil artinya harga yang tidak merugikan masyarakatpemilik lahan, atau pemerintah mengeluarkan peraturan
yang dapat memberikan peluang bagi masyarakat untukterlibat menanamkan modal dalam inestasi kawasanindustri melalui lahan yang dimilikinya. 0ehingga dengandemikian membuka peluang bagi masyarakat pemiliklahan untuk merasakan langsung nilai tambah darikeberadaan kawasan industri di daerahnya.
...1:. Or&enta!& Lka!&
(engingat !awasan "ndustri sebagai tempat industrimanu&aktur #pengolahan% yang biasanya merupakanindustri yang bersi&at @&ootloseA maka orientasi lokasisangat dipengaruhi oleh aksesibilitas dan potensi tenagakera.
...11. Pla Tata G"na Laan
(engingat kegiatan industri disamping menghasilkanproduksi uga menghasilkan hasil sampingan berupalimbah padat, )air dan gas, maka untuk men)egahtimbulnya dampak negati& sebaiknya dilokasikan padalokasi yang non pertanian dan non permukiman, terutamabagi industri skala menengah dan besar.
yang diakibatkan oleh per hektare kawasan industriterlihat tidak terlalu besar tetapi ada tuntutan untukpenyediaan alan dengan kualitas baik karena alanyang disediakan akan dilalui oleh angkutan berat.
• Dalam perhitungan kebutuhan berbagai &asilitas
umum dan sosial sebagai akibat dari bertambahnyapenduduk karena &aktor migrasi, dari asumsi di atasmaka terdapat 6244 tenaga kera pendatang.
• Untuk kebutuhan perumahan, bila diasumsikan per
1,8 buruh membutuhkan 1 rumah, maka dibutuhkan-G44 rumah.
• 0elanutnya dengan asumsi per unit rumah
membutuhkan lahan 184 m2, maka kebutuhan lahanuntuk perumahan menadi 624.444 m2 atau 62hektare.
• =ika tambahan kebutuhan lahan untuk berbagai
&asilitas umum dan sosial adalah 28C dari lahanperumahan, maka dibutuhkan tambahan lahan sekitar
1G hektare. Dengan demikian total kebutuhan lahanuntuk perumahan dan &asilitas umum dan sosialmenadi 94 hektare.
• Dengan mengembangkan per hektare kawasan
industri akan dibutuhkan lahan untuk kegiatanpenunang dengan luas yang hampir sama, ataudengan perkataan lain setiap hektare kawasan industriakan membutuhkan areal pengembangan seluas 2
hektare.
• Dalam perhitungan kebutuhan &asilitas sosial
digunakan asumsi bahwa setiap 1,8 buruhmembentuk 1 !! maka umlah !! sebesar -G44 !!.=ika 1!! terdiri dari - orang, maka umlah pendudukyang bertambah adalah 19.244 orang. (aka akandibutuhkan lingkungan permukiman dengan &asilitas0/P dan 0/ B*- buah, 1 Puskesmas, dan &asilitas
umum dan sosial lainnya seperti &asilitas rekreasi,peribadatan, perbelanaan, dan sebagainya. Hang
menadi pertanyaan, siapa yang akan menyediakankebutuhan tersebut.
Dari pembahasan di atas elas bahwa persoalan di luar
!awasan "ndustri akan berkembang )ukup besar danmembutuhkan perhatian dan penanganan yang serius.Untuk itu perlu kesiapan pemerintah otonom yang akanmemberikan iin usaha kawasan industri.
0e)ara ringkas kriteria pertimbangan pemilihan lokasikawasan industri dan lokasi industri dapat dilihat padaTabel 1.
Ta*el 1Kr&ter&a Pert&*angan Pe&l&an Lka!&
Ka+a!an In#"!tr&
N Kr&ter&a Pe&l&an Lka!& ,aktr Pert&*angan
1 =arak ke Pusat !ota (aksimal 18 : 24 !m2 =arak terhadap
permukiman(inimal 2 #dua% km
B =aringan alan yang
melayani
rteri primer
- 0istem aringan yangmelayani
• =aringan listrik
• =aringan telekomunikasi
8 Prasarana angkutan Tersedia pelabuhan laut outlet #eFportimport%
I Topogra&i kemiringantanah
(aks 4 * 18 deraat
6 =arak terhadap sungai (aks 8 #lima% km dan terlayani sungaitipe > dan D atau kelas """ dan "?
G Daya dukung lahan 0igma tanah ' 4,6 : 1,4 kg)m2
9 !esuburan tanah elati& tidak subur #non irigasi teknis%14 Peruntukan lahan • Non Pertanian
• Non Permukiman
• Non !onserasi
11 !etersediaan lahan (inimal 28 5a12 5arga lahan elati& #bukan merupakan lahan dengan
harga yang tinggi di daerah tersebut%1B Orientasi lokasi • ksessibilitas tinggi
Disamping kriteria lokasi dan kebutuhan in&rastruktur, kegiatanindustri uga harus memenuhi standar teknis tertentu, yang
uga akan mempengaruhi pengalokasian ruang yangdiperuntukkan bagi kegiatannya. Pemahaman terhadapstandar teknis kawasan industri diperlukan baik dalam rangkamemilih lokasi yang tepat bagi ren)ana lokasi kawasanindustri maupun dalam menilai apakah ren)anapengembangan kawasan industri yang diusulkan oleh inestor dapat memenuhi berbagai prasyarat teknis, sehingga dapatmenghindari teradinya permasalahan teknis dan lingkungan.0ehubungan dengan hal tersebut beberapa persyaratan teknis
kawasan industri akan diuraikan sebagai berikut'
..%.1. Ke*"t"an Laan
Pembangunan kawasan industri minimal dilakukan padaareal seluas 24 hektar. 5al ini didasarkan atasperhitungan e&isiensi peman&aatan lahan atas biayapembangunan yang dikeluarkan, dan dapat memberikan
nilai tambah bagi pengembang.
Disamping itu setiap enis industri membutuhkan luaslahan yang berbeda sesuai dengan skala dan prosesproduksinya. Oleh karena itu dalam pengalokasian ruangindustri tingkat kebutuhan lahan perlu diperhatikan,terutama untuk menampung pertumbuhan industri baruataupun relokasi. 0e)ara umum dalam peren)anaansuatu kawasan industri yang akan ditempati oleh industri
manu&aktur, 1 unit industri manu&aktur membutuhkanlahan 1,B- 5a. rtinya bila di suatu daerah akan tumbuhsebesar 144 unit usaha industri manu&aktur, maka lahankawasan industri yang dibutuhkan adalah seluas 1B- 5a.
..%.. Pla Pengg"naan Laan
0esuai dengan 0! (enteri Perindustrian J Perdagangan
No. 841996 tentang standar teknis kawasan industri,terdapat 2 komponen penggunaan lahan yang diatur,yaitu'
• /uas areal kapling industri maksimum 64C dari total
luas areal
• /uas ruang terbuka hiau #T5% minimum 14C dari
total luas areal.0edangkan dari segi teknis peren)anaan terdapat pula 2komponen lain, yaitu '
• =alan dan saluran antara G : 12C dari total luas areal
• 3asilitas penunang antara I : 12C dari total luas
areal
!etentuan tentang peman&aatan tanah untuk bangunanseperti !oe&isien Dasar angunan #!D>%, !oe&isien/antai angunan!/, Karis 0empadan angunanK0diatur sesuai dengan ketentuan Pemerintah Daerah yangberlaku.
0e)ara lengkap pola penggunaan lahan suatu kawasanindustri dapat dilihat pada Tabel 2.
(engingat kawasan industri sebagai tempatberaglomerasinya berbagai kegiatan industri manu&aktur
dengan berbagai karakteristik yang berbeda, dalam artikebutuhan utilitas, tingkatenis polutan maupun skalaproduksi, dan untuk ter)apainya e&isiensi dan e&ekti&itasdalam penyediaan in&rastruktur dan utilitas, serta ter)apaie&isiensi dalam biaya pemeliharaan serta tidak salingmengganggu antar industri yang saling kontradikti& si&at*si&at polutannya, maka diperlukan penerapan sistem+oning dalam peren)anaan bloknya, yang didasarkanatas'
• =umlah limbah )air yang dihasilkan
• Ukuran produksi yang bersi&at bulkyheay
• Polusi udara
• Tingkat kebisingan
• Tingkat getaran
• 5ubungan antar enis industri
..%.2. In!tala!& Penglaan A&r L&*a (IPAL)
pabila enis*enis industri yang akan berlokasi di dalamkawasan industri berpotensi limbah )air, maka waibdilengkapi dengan "P/ terpadu yang biasanya mengolah- parameter kun)i, yaitu OD, >OD, p5, T00 dan warna.
0ehubungan dengan "P/ terpadu hanya mengolah -parameter, maka pihak pengelola waib menetapkan
standar in&luent yang boleh dimasukan ke dalam "P/terpadu, dan parameter limbah )air lain atau kualitas atas- parameter kun)i tersebut auh diatas standar in&luent,maka waib dikelola terlebih dahulu #pre treatment% olehmasing*masing pabrik.
Dalam peren)anaan sistim "P/ Terpadu yang hanyamampu mengolah - parameter kun)i #OD, >OD, T00dan p5%, sangat ditentukan oleh 2 &aktor utama, yaitu '
a. "nestasi maksimal yang dapat disediakan olehpengembang untuk membangun sistim "P/ Terpadudikaitkan dengan luas kawasan industri, sehingga
harga ual lahan masih laik ual #salable%.b. Peruntukan badan air penerima limbah )air #stream%
apakah merupakan badan air klas ", "", """ atau "?sesuai dengan PP G22441 tentang Pengelolaan!ualitas ir dan Pengendalian Pen)emaran ir.
erlandaskan kedua &aktor pertimbangan di atas, dalamperen)anaan suatu !awasan "ndustri standar in&luentuntuk keempat parameter tersebut adalah sebagai berikut '
• OD ' -44 : I44 mgl
• >OD ' I44 : G44 mgl
• T00 ' -44 : I44 mgl
• p5 ' - * 14
..%.4. Uk"ran Ka'l&ng
(engingat penyediaan !awasan "ndustri adalah untukmenampung sebanyak mungkin kegiatan industri,disamping dimungkinkan suatu kegiatan industrimenggunakan 2 atau lebih unit kapling, maka dalamperen)anaan tata letak #site planning% kawasan industrisebaiknya diterapkan ;'sistim modul<
Dalam penerapan sistim modul kapling industri terdapatbeberapa hal yang perlu dipertimbangkan, yaitu '
a. Perbandingan lebar #/% ' panang P #depth% diupayakan2 ' B atau 1 ' 2
b. /ebar kapling minimal di luar ketentuan Karis0empadan angunan #K0% kiri dan kanan adalahkelipatan 1G m. 24
0ebagai illustrasi dapat dilihat pada denah berikut ini '
2 atau 1
a l a n
..%.6. Pene'atan P&nt" Kel"ar > Ma!"k Ka'l&ng
!egiatan industri pada umumnya untuk mengangkut bahanbakupenolong ataupun hasil produksi menggunakankendaraan berat, sehingga untuk menghindari teradinyagangguan sirkulasi antar kapling sebaiknya penempatanpintu keluar masuk kapling yang bersebelahan di
tempatkan pada posisi yang berauhan.
0ebagai ilustrasi dapat dilihat pada denah berikut ini '
(engingat aringan alan dalam suatu !awasan "ndustrimembutuhkan tingkat aksessibilitas yang tinggi, maka
dalam peren)anaan tata letak pabrik maupun site planningkawasan industri perlu memperhatikan hal*hal sebagaiberikut '
a. Penyediaan tempat parkir kendaraan karyawan nonbus dipersiapkan dalam kapling pabrik.
b. !egiatan bongkar muat barang harus dilakukan dalamarealkapling pabrik, sehingga perlu dipersiapkan arealbongkar muat.
). Penyediaan tempat parkir kendaraan bus karyawanataupun kontainer bahan bakupenolong yangmenunggu giliran bongkar perlu dipersiapkan olehpihak pengelola !awasan "ndustri, sehingga tidakmemakir bus atau kontainer di bahu alan !awasan"ndustri.
b. 0aluran buangan air huan #drainase% yangbermuara kepada saluran pembuangan sesuaidengan ketentuan teknis pemerintah daerahsetempat.
). 0aluran pembuangan air kotor #sewerage%,merupakan saluran tertutup yang dipersiapkanuntuk melayani kapling*kapling industrimenyalurkan limbahnya yang telah memenuhistandar in&luent ke "P/ terpadu.
d. "nstalasi penyedia air bersih termasuk salurandistribusi ke setiap kapling industri, yang
kapasitasnya dapat memenuhi permintaan.0umber airnya dapat berasal dari PerusahaanDaerah ir (inum atau dari sistem yangdiusahakan sendiri oleh perusahaan kawasanindustri.
e. "nstalasi penyediaan dan aringan distribusitenaga listrik sesuai dengan ketentuan P/N.0umber tenaga listrik dapat disediakan oleh P/Nmaupun pengelola kawasan industri #perusahaanlistrik swasta%.
&. Penerangan alan pada tiap alur alan sesuaidengan ketentuan yang berlaku.
g. =aringan telekomunikasi yang dipersiapkan untukmelayani kapling*kapling industri dengan sistim
kabel atas ataupun kabel bawah tanah.
h. Unit perkantoran perusahaan kawasan industri.
i. Unit pemadam kebakaran.
2. Perusahaan kawasan industri dapat menyediakanprasarana penunang teknis lainnya seperti kantin,
poliklinik, sarana ibadah, rumah penginapansementara, pusat kesegaran asmani, halte angkutanumum, areal penampungan limbah padat, pagar
kawasan industri, pen)adangan tanah untukperkantoran, bank, pos dan pelayanan telekomunikasidan keamanan.
B. Dalam rangka penyelenggaraan pemasaran sertapelayanan kepada konsumen #masyarakatinestor industri% baik yang berasal dari dalam negeri maupunluar negeri. Pemerintah daerah dan pelaku industriperlu membangun &asilitas pemasaran atau yang lebihdi kenal dengan ;trade )enter<, adapun &ungsinyaadalah'
0ebagai tempat pameran #eFhibition% produk*
produk yang dihasilkan oleh kegiatan*kegiatanindustri di daerah tersebut.
Tempat promosi bagi kawasan*kawasan industri
dan pelaku : pelaku industri yang ada di daerahtersebut.
Tempat pelayanan in&ormasi lainnya yang terkait
dengan kegiatan : kegiatan industri.
Dapat menadi salah satu obyek wisata bagi
daerah tersebut.
!rade center ini akan sangat berman&aat bagi
pemerintah daerah dan pelaku industri di daerah
tersebut untuk mempromosikan potensi dan
keunggulan yang dimilikinya, sehingga mendorong
masuknya inestasi ke daerah tersebut.
erikut ini adalah tabel yang memuat standar teknis
pelayanan yang bersi&at umum yang minimal tersedia
dalam peren)anaan dan pengelolaan kawasan industri
#Tabel B%, serta tentang alokasi peruntukan lahan kawasan
Perkiraan limbah padat yangdihasilkan adalah ' -mB5a5ari
1B !ebutuhan3asilitas!omersial
•
0esuai kebutuhandengan maksimum 24Cluas lahan.
•
Dalam &asilitas komersialini diperlukan adanyasuatu trade )enter sebagai tempat untukpromosi dan pemasarankawasan serta produk*produk yang dihasilkandi dalam kawasan.
1. !apling komersial adalah kapling yang disediakan olehperusahaan kawasan industri untuk sarana penunang seperti
perkantoran, bank, pertokoantempat belana, tempat tinggalsementara, kantin, dan sebagainya
2. !apling perumahan adalah kapling yang disediakan olehperusahaan kawasan industri untuk perumahan pekeratermasuk &asilitas penunangnya, seperti tempat olahraga dansarana ibadah.
B. 3asilitas yang termasuk sarana penunang lainnya, antara lainpusat kesegaran asmani #&itness)enter%, pos pelayanantelekomunikasi, saluran pembuangan air huan, instalasipengolahan air limbah industri, instalasi penyediaan air bersih,instalasi penyediaan tenaga listrik, instalasi telekomunikasi, unitpemadam kebakaran.
-. Persentase mengenai penggunaan tanah untuk alan dan saranapenunang lainnya disesuaikan menurut kebutuhan berdasarkanketentuan yang ditetapkan oleh Pemerintah !abupaten!otayang bersangkutan.
8. Persentase ruang terbuka hiau ditetapkan minimal 14Csepanang tidak bertentangan dengan ketentuan yang ditetapkanoleh Pemerintah !abupaten!ota bersangkutan.
..2. A!'ek A#&n&!trat&5
..2.1. Bent"k Ba#an U!aa
Dalam rangka pengembangan kawasan industri pada eraotonomi daerah ini, maka peran pemerintah daerah dalammengambil inisiati& terhadap pembangunan kawasanindustri sangat penting, apalagi pemerintah daerahmemerlukan dana yang besar untuk pembiayaanpembangunan. Untuk itu pemerintah daerahdimungkinkan untuk mengembangkan suatu badan usahapro&it yang dikelola oleh pemerintah dan masyarakat
daerah. dapun badan*badan usaha yang ideal danberpotensi dalam pengembangan kawasan industriadalah'
1. adan Usaha (ilik Daerah #U(D%2. !operasiB. Perusahaan swasta asingnasional berbadan hukum
#PT, >?, T! dsbnya%
adan usaha ini harus tetap menga)u kepada peraturandan ketentuan pemerintah yang berlaku, serta tidakbertentangan dengan prinsip persaingan usaha yang uur dan adil.
..2.. Pr!e#"r Per&$&nan Se*el" UU N. Ta"n 1999Tentang Otn& Daera
A. Ka+a!an In#"!tr&
dapun tahapan yang dilalui untuk proses periinan inimeliputi persetuuan prinsip, iin lokasi, iin usahakawasan industri dan hak guna bangunan. 0e)arakronologis langkah*langkah yang perlu ditempuh olehsuatu perusahaan kawasan industri untukmemperoleh periinan yang dimaksud sebagai berikut'
1. Per!et"$"an Pr&n!&'
Perusahaan !awasan "ndustri dengan &asilitasinestasi #P(P(DN% mengaukan permohonanpersetuuan prinsip kepada !P(, sedangkanuntuk non &asilitas mengaukan permohonankepada (enperindag )L 0ekretaris =enderal.Dalam pengauan ini harus dilengkapi dengan'
• kte Pendirian Perusahaan
• Nomor Pokok Maib Paak #NPMP%
• 0ketsa ren)ana lokasi #desa, ke)amatan%
• 0urat pernyataan dari perusahaan kawasan
industri bahwa ren)ana lokasi terletak dalam!awasan Peruntukan "ndustri sesuai denganTM, dan tidak terletak pada lahan yang
0etelah permohonan persetuuan perinsip diterimase)ara lengkap, selambat*lambatnya1- #empatbelas% hari kera, peabat yang ditunukmengeluarkan atau menolak pemberian
persetuuan prinsip. Persetuuan Prinsip berlakuselama angka waktu - #empat% tahun dan dapatdiperpanang 2 #dua% kali masing*masing selama 2#dua% tahun.
. I$&n Lka!&
0etelah memperoleh Persetuuan Prinsip, makaperusahaan !awasan "ndustri mengaukan
permohonan "in /okasi kepada !epala !antor Pertanahan dimana lokasi !awasan "ndustritersebut diren)anakan, atau untuk Daerah !husus"bukota =akarta kepada !anwil Pertanahan. Permohonan tersebut dilengkapi dengan '
• kte pendirian perusahaan
• 0urat keterangan NPMP
• Kambar kasarsketsa tanah yang dimohon
• Pernyataan kesanggupan akan memberikan
ganti rugi dan atau menyediakan tempatpenampungan bagi pemilik tanahyangberhak atas tanah.
• Uraian ren)ana proyek yang akan dibangun
• Persetuuan prinsipsurat persetuuan !P(.
Dalam mempersiapkan "in /okasi,upatiMalikota madya atau Kubernur mengadakan rapat koordinasi dengan instansiterkait. "in /okasi diperlukan untuk memperolehtanah guna melaksanakan ren)ana penanamanmodal.
"in /okasi tidak diperlukan dan dianggap sudah
dipunyai oleh perusahaan yang bersangkutandalam hal'
a. Tanah yang akan diperoleh merupakanpemasukan #inbreng% dari para pemegangsaham.
b. Tanah yang akan diperoleh merupakan tanahyang sudah dikuasai oleh perusahaan laindalam rangka melanutkan pelaksanaansebagian atau seluruh ren)ana penanamanmodal perusahaan lain tersebut, dan untukitu telah diperoleh persetuuan dari instansiyang berwenang.
). Tanah yang akan diperoleh diperlukan dalamrangka melaksanakan usaha industri dalam
suatu kawasan industri.
d. Tanah yang akan diperoleh berasal dariotorita atau badan penyelenggarapengembangan suatu kawasan sesuaidengan en)ana Tata uang !awasan#T!% pengembangan tersebut.
e. Tanah yang akan diperoleh diperlukan untukperluasan usaha yang sudah beralan dan
untuk perluasan itu telah diperoleh "inPerluasan Usaha sesuai ketentuan yangberlaku, sedangkan letak tanah tersebutberbatasan dengan lokasi usaha yangbersangkutan.
&. Tanah yang diperlukan untuk melaksanakanren)ana penanaman modal tidak lebih dari28 5a #dua puluh lima hektar% untuk usaha
pertanian atau tidak lebih dari 14.444 m2untuk usaha bukan pertanian, atau
g. Tanah yang dipergunakan untukmelaksanakan ren)ana penanaman modaladalah tanah yang sudah dipunyai olehperusahaan yang bersangkutan.
Dengan ketentuan bahwa tanah*tanah tersebut
terletak di lokasi yang menurut en)ana Tatauang Milayah yang berlaku diperuntukan untukusaha !awasan "ndustri oleh perusahaan
tersebut, dan perusahaan*perusahaan lain yangmerupakan 1 group perusahaan dengannya tidaklebih dari luasan sebagai berikut '
1 Propinsi ' -44 5a0eluruh "ndonesia ' -.444 5a
!husus untuk Propinsi Daerah Tingkat " "rian =ayamaksimum luas penguasaan tanah adalah duakali maksimum luas penguasaan tanah untuk satupropinsi di luar =awa.!etentuan pembatasan luas penguasaan tanahtersebut tidak berlaku untuk'
a. adan Usaha (ilik Negara #U(N% yangberbentuk perusahaan umum #P$U(% danbadan usaha milik daerah #U(D%.
b. adan usaha yang seluruh atau sebagianbesar sahamnya dimiliki oleh Negara, baikpemerintah pusat maupun pemerintahdaerah.
). adan usaha yang seluruh atau sebagianbesar sahamnya dimiliki oleh masyarakatdalam rangka ;go publi)<.
"in /okasi diberikan untuk angka waktu sebagaiberikut'
a. "in /okasi seluas sampaidengan 28 5a ' 1 #satu% tahun
b. "in /okasi seluas lebihdari 28 5a sd 84 5a ' 2 #dua% tahun
). "in /okasi seluas lebihdari 84 5a ' B #tiga% tahun
Perolehan tanah oleh pemegang "in /okasi harusdiselesaikan dalam angka waktu "in /okasi,apabila dalam angka waktu "in /okasi perolehan
tanah belum selesai, maka "in /okasi dapatdiperpanang waktunya selama 1 tahun apabilatanah yang sudah diperoleh men)apai lebih dari
dalam angka waktu "in /okasi, termasukperpanangannya maka perolehan tanah tidakdapat lagi dilakukan oleh pemegang "in /okasidan terhadap bidang*bidang tanah yang sudahdiperoleh dilakukan tindakan sebagai berikut'
a. Dipergunakan untuk melaksanakan ren)anapenanaman modal dengan penyesuaian luaspembangunan, dengan ketentuan bahwa
apabila diperlukan masih dapat dilaksanakanperolehan tanah sehingga diperoleh bidangtanah yang merupakan satu kesatuanbidang.
b. Dilepaskan kepada perusahaan atau pihaklain yang memenuhi syarat.
%. Per!et"$"an S&te Plan
erdasarkan hasil pembebasan tanah, dalamrangka memperoleh "in Usaha !awasan "ndustri,perusahaan !awasan "ndustri waib menyusunen)ana Tapak !awasan #site plan% yangselanutnya harus dimintakan persetuuan kepalaupatiMalikota setempat atau peabat yangditunuk. Pengesahan ren)ana tapak tanah #siteplan% dilakukan selambat*lambatnya dalam waktu1- #empat belas% hari kera terhitung seak tanggalpengauan oleh Pengusaha !awasan "ndustri.
2. Anal&!&! Da'ak L&ngk"ngan (ANDAL)
Dalam rangka pelestarian lingkungan hidup,Perusahaan !awasan "ndustri waib menyusun ND/ beserta en)ana Pengelolaan/ingkungan #!/% dan en)ana Pemantauan
/ingkungan #P/%, Dokumen ND/, !/ danP/, tersebut harus mendapatkan persetuuandari instansi yang berwenang.
Tata Tertib !awasan "ndustri disusun olehPerusahaan !awasan "ndustri dengan maksuduntuk memperin)i ketentuan mengenai hak dankewaiban masing*masing pihak yang terkaitdalam pengelolaan kawasan industri, yaituPerusahaan !awasan "ndustri dan PihakPerusahaan "ndustri yang berada di dalamkawasan industri.
- !etentuan peraturan perundangan yangperlu ditaati oleh masing*masing pihak.
- !etentuan yang berkaitan dengan hasil studi (D/ !awasan "ndustri terutamaketentuan pengendalian dampak yang harus
dilakukan baik oleh Perusahaan !awasan"ndustri, maupun oleh masing*masingPerusahaan "ndustri.
- !etentuan spesi&ik yang berkaitan denganren)ana Perusahaan !awasan "ndustridengan yang bersangkutan.
6. I$&n U!aa Ka+a!an In#"!tr&
Permohonan "in Usaha kawasan industridituukan kepada (enperindag )L 0ekretaris=enderal untuk non &asilitas dan !etua !P(dalam rangka &asilitas P(P(DN, apabila telahmemenuhi persyaratan*persyaratan sebagaiberikut'
industri yang telah disetuui oleh instansiyang berwenang.
• (embuat Tata Tertib !awasan "ndustri.
• Telah siap untuk dioperasikannya sebagian
dari prasarana kawasan industri sekurang*kurangnya meliputi alan masuk ke kawasanindustri, aringan alan dan saluran air huandalam kawasan industri, serta instalasi
pengolah air limbah bagi kawasan industrisesuai dengan (D/nya.
pabila persyaratan tersebut telah dipenuhi, makaselambat*lambatnya 1- hari kera seakditerimanya permohonan "in Usaha !awasan"ndustri, peabat yang ditunuk oleh 0ekretaris=enderal Deperindag dalam rangka non &asilitasdan !etua !P( dalam rangka &asilitas
P(P(DN, telah melaksanakan pemeriksaan kelokasi guna memastikan kesiapan kawasantersebut. 5asil pemeriksaan yang dituangkandalam berita a)ara pemeriksaan lapangan #P%,selanutnya dilaporkan kepada 0ekretaris =enderalatau !etua !P( untuk diterbitkan 0urat "inUsaha !awasan "ndustri #0"U!"%.
Dalam waktu 1- #empat belas% hari kera setelahterpenuhinya persyaratan iin usaha kawasanindustri, maka 0"U!" tersebut dikeluarkan."in Usaha !awasan "ndustri bagi perusahaankawasan industri yang berstatus Non P(P(DNdan yang berstatus P(DN, berlaku selamaperusahaan yang bersangkutan melakukankegiatan usaha industri, sedangkan yangberstatus P( berlaku untuk B4 #tiga puluh%
pemeriksaan tanah selesai, !epala !antor Pertanahan menerbitkan keputusan 5K.
•
5K diberikan untuk angka waktu palinglama B4 tahun.
9. I$&n Men#&r&kan Bang"nan (IMB)=
Perusahaan !awasan industri yang akanmendirikan bangunan dan sarana penunangnyawaib mengaukan permohonan "in (endirikanangunan #"(%. Permohonan "( diaukan
kepada upati Malikota melalui !epala DinasPUDinas Tata !ota atau !epala DinasPengawasan Pembangunan !ota #P2!% bagi D!"=akarta.
Permohonan "( tersebut dilampiri dengan'
• 0urat "in /okasi
• ukti diri pemohon
• kta pendirian perusahaan yang telah
disahkan menteri kehakiman
• 0erti&ikan hak atas tanah, atau bukti perolehan
tanah
• Pelunasan P terakhir
• 0urat pernyataan pemohon tentang
kesanggupan mematuhi persyaratan*persyaratan teknis bangunan sesuai denganpedoman teknis.
dapun proses periinan yang diuraikan diatas,diberlakukan sebelum pelaksanaan UU No. 22Tahun 1999 tentang Otonomi Daerah.0elengkapnya dapat dilihat pada gambar 1berikut ini.
2.2.2. !riteria Pertimbangan Pemilihan /okasi 92.2.2.1. =arak ke Pusat !ota 92.2.2.2. =arak Terhadap Permukiman 142.2.2.B. =aringan =alan Hang (elayani 14
2.2.2.-. =arak Terhadap /okasi 3asilitasDan Prasarana 112.2.2.8. Topogra&i 122.2.2.I. =arak Terhadap 0ungai atau