İSTANBUL İLİ ŞİŞLİ İLÇESİ İ.AYAZAĞA MAHALLESİNDE 1 … · Müze, Kütüphane, Sergi Salonu, Kültür Tesisleri, Lokanta, Restoran, Gazino, Yönetim Binaları, Banka ve

İSTANBUL İLİ ŞİŞLİ İLÇESİ İ.AYAZAĞA MAHALLESİNDE 1 ADET ARSA DEĞERLEME RAPORU

EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

İSTANBUL, ARALIK 2011

Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar / İST. Tel : (216) 474 03 44 Faks : (216) 474 03 46 [email protected] www.ygd.com.tr

mailto:[email protected]

http://www.ygd.com.tr/

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

1

EMLAK KONUT–10.11– 138 No.lu Rapor


GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ

DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ İSTANBUL İLİ ŞİŞLİ İLÇESİ İ.AYAZAĞA MAHALLESİNDE 1 ADET PARSEL DEĞERLEME RAPORU DEĞERLEME RAPORU

DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

RAPORU HAZIRLAYAN KURUM YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

RAPOR TARİHİ 08.12.2011

DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ

TAPU BİLGİLERİ GAYRİMENKUL ÜZERİNDE REHİN VE BEYAN VARDIR Bkz. Sayfa:8

MEVCUT KULLANIM BOŞ

İMAR DURUMU E=3,00 TURİZM+TİCARET ALANINDADIR. Bkz. Sayfa:11

DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ)

ARSA DEĞERİ 207.000.000 TL


2



RAPOR BİLGİLERİ ................................................................................................................................... 4

Rapor Tarihi ..................................................................................................................................................... 4

Rapor Numarası ............................................................................................................................................... 4

Rapor Türü ....................................................................................................................................................... 4

Şirket Bilgileri ................................................................................................................................................... 4

Raporu Hazırlayanlar ....................................................................................................................................... 4

Sorumlu Değerleme Uzmanları ....................................................................................................................... 5

Müşteri Adı ve Bilgileri .................................................................................................................................... 5

Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) ............................................................................ 5

Değerleme Tarihi ............................................................................................................................................. 5

GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER.......................................................................................... 6

Gayrimenkullerin Yeri, Konumu ve Çevre Özelikleri........................................................................................ 6

Gayrimenkulün Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri ................................................................................................. 8

İ.Ayazağa 3 Ada 32 No.lu Parselin Tapu Kaydı ............................................................................................. 8

Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri ................................................................................................................... 8

Gayrimenkulün İmar Durumu........................................................................................................................11

1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı ................................................11

Gayrimenkulün Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler ............................................................................13

GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER .................................................................................................... 13

Bölge Analizi ..................................................................................................................................................13

İstanbul İli ..................................................................................................................................................13

Şişli İlçesi ....................................................................................................................................................14

Gayrimenkulün Yakın Çevre Analizi ...............................................................................................................16

Gayrimenkulün Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi ................................................................................16

Gayrimenkulün Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi ...............................................................17

GAYRİMENKULÜN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ ..................................................................................... 18

Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler ....................................................................18


3



Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler ..................................................................18

GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ ................................................................................................... 19

Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ..........................................................................19

Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi ..........................................................................................19

Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı ..........................................................................................19

Gelir Yöntemi Yaklaşımı .............................................................................................................................20

Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri ..........................................................................20

NİHAİ DEĞER TAKDİRİ ......................................................................................................................... 21

Gayrimenkulün Vergi Beyanına Esas Arsa Değeri ..........................................................................................21

Çevrede Arsa Değeri Araştırması ...................................................................................................................21

Emsal Karşılaştırma Yöntemi ile Değer Takdiri (Pazar Değeri) ......................................................................22

Gayrimenkulün Üzerinde Geliştirilebilecek Projenin Analizi .........................................................................22

Yakın Çevrede Rezidans Emsali Araştırması ..............................................................................................22

Projelendirilmiş Arsa Değeri ve Diğer Analizler .........................................................................................23

En Verimli Kullanım Analizi ............................................................................................................................25

Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi ............................................................................................25

RAPOR EKLERİ:..................................................................................................................................... 26


4



1. RAPOR BİLGİLERİ

1.1 Rapor Tarihi

08.12.2011

1.2 Rapor Numarası

EMLAKKONUT – 10.11 – 138

1.3 Rapor Türü

Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve

Danışmanlık A.Ş. arasında imzalanan 14.06.2011 tarihli sözleşme gereği “İşverenin portföyünde

değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının

hazırlanması işi” kapsamındaki İstanbul İli, Şişli İlçesi, İ.Ayazağa Mahallesinde bulunan 1 adet

parselin Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, güncel rayiç ekspertiz değerlerinin tespitine

yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve

kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul

Değerleme Raporudur.

1.4 Şirket Bilgileri

Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm

ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm

kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek

amacıyla 24.10.2007 tarihinde kurulmuş, 29.05.2009 tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim

Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve

Sermaye Piyasası Kurulu’nca, Seri VIII No:35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde

Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin

Esaslar Hakkında Tebliğ” çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere 24.12.2009 tarihi

itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket

Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı

No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi www.ygd.com.tr olup, şirketimize ilişkin

detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir.

1.5 Raporu Hazırlayanlar

Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Şehir ve Bölge Plancısı Büşra BİTER ile

Şirketimiz Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR tarafından hazırlanmış ve Sorumlu Değerleme

Uzmanı Harita Yüksek Mühendisi Fatih PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir.


5



1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanları

Şirketimizin Yönetim Kurulu Üyesi olan Fatih PEKTAŞ, Harita Yüksek Mühendisidir. Tapu ve

Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde 2 yıl çalıştıktan sonra ayrılıp, Harita Mühendislik

hizmetleri sunan bir şirket kurmuş ve 10 yıl süre ile bu hizmeti sürdürmüştür. Bu arada

Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Fatih PEKTAŞ, Şirketimiz kurucu ortaklarındandır.

1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri

Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş.

Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1–8

Ataşehir / İSTANBUL

1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)

“İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul

değerleme raporlarının hazırlanması işi” kapsamındaki İstanbul İli, Şişli İlçesi, İ.Ayazağa

Mahallesinde bulunan 1 adet parselin SPK mevzuatı ve sözleşme gereğince; İşin Kapsamı başlığı

altında bulunan araştırmaların yapılması, belgelerin temini ve güncel rayiç değerlerinin tespiti

ile bu araştırmalara ilişkin bilgi ve belgeleri içerir değerleme raporlarının hazırlanmasıdır.

1.9 Değerleme Tarihi : 08.12.2011

1.10 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su:

Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul

Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 14.06.2011 tarihinde imzalanan sözleşmedir.


6



2. GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER

2.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre Özelikleri

İstanbul İli, Şişli İlçesi, İ.Ayazağa Mahallesinde 1 adet gayrimenkuldür. Şişli İlçesinin kuzeyinde

ve Galatasaray Türk Telekom Arena Stadının yanında bulunan parselin toplam yüzölçümü

46.000,00 m² olup, mülkiyetinin tamamı T.C. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı’na

(TOKİ) aittir.


7



İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; Asya-Avrupa istikametinde Fatih Sultan Mehmet Köprüsü

üzerinde ilerlerken köprü çıkışından sonra takribi 6 km ilerlenir. Galatasaray Türk Telekom Arena

Stadını geçer geçmez sağda kalan değerleme konusu taşınmazın önüne gelinmiş olunur.

İncelemeye konu alanın ana arterlere göre konumu; Rapora konu gayrimenkul, Boğaz

Köprüsüne 8,2 km, Fatih Sultan Mehmet Köprüsüne 6 km, İstanbul O-1 Çevre Yoluna 6 km

uzaklıkta olup, İstanbul O-2 Çevre Yolu üzerinde bulunmaktadır.


8



2.2 Gayrimenkulün Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri

Rapora konu gayrimenkulün tapu ve takyidat bilgileri Şişli Tapu Sicil Müdürlüğünden 13.10.2011

tarihinde saat 16:00’ da temin edilmiştir.

2.2.1 İ.Ayazağa 3 Ada 32 No.lu Parselin Tapu Kaydı

TAŞINMAZ BİLGİLERİ

İl İSTANBUL Ada 3

İlçe ŞİŞLİ Parsel 32

Mahalle İ. AYAZAĞA Yüzölçümü 46.000,00 m²

Cilt/Sayfa 1/69 Ana Taşınmaz Nitelik TALİM ARAZİSİ

MÜLKİYET BİLGİLERİ

Malik ve Hissesi Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. – TAM

Tarih ve Yevmiye No 05.06.2007 – 8335

Edinme Sebebi Satış

TAKYİDAT BİLGİLERİ

Haciz YOKTUR

Şerh YOKTUR

Rehin

05.01.2011 tarih ve 148 yevmiye no.lu Asya Katılım Bankası lehine 106.000.000,00 TL bedelle 1. dereceden fbk müddetli bila faizli ipotek vardır.

29.07.2011 tarih ve 12967 yevmiye no.lu Asya Katılım Bankası lehine 22.426.380,00 TL bedelle 2. dereceden fbk müddetli bila faizli ipotek vardır.

Hak ve Mükellefiyet YOKTUR

Beyan 05.06.2007 tarih 8335 yevmiye no.lu “kamu hizmetlerine ayrılan yerler ile maliye bakanlığınca değişik ihtiyaçlarda talep edilen taşınmazlar bedelsiz olarak hazineye iade edilir” beyanı bulunmaktadır.

Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri

Gayrimenkul üzerinde, son üç yıl içerisindeki alım – satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin bilgilerde herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir.

2.3 Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri

İstanbul İli, Şişli İlçesi, İ.Ayazağa Mahallesinde bulunan incelemeye konu gayrimenkulün ada ve

parsel bilgileri aşağıdaki tabloda verilmiştir.

Sıra No İl İlçe Mahalle Ada Parsel

1 İstanbul Şişli İ.Ayazağa 3 32


9




10




11



2.4 Gayrimenkulün İmar Durumu

2.4.1 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı

İl İlçe Mahalle Ada Parsel Fonksiyonu Yapılaşma Koşulu

İstanbul Şişli İ.Ayazağa 3 32 TURİZM+TİCARET

E=3,00,H=SERBEST Otel, İş Merkezi, Rezidans, Ofis, Büro, Alışveriş Merkezi, Sinema, Tiyatro, Eğlence Merkezi, Çok Katlı Mağaza, Müze, Kütüphane, Sergi Salonu, Kültür Tesisleri, Lokanta, Restoran, Gazino, Yönetim Binaları, Banka ve Finans Kurumları gibi Ticari Fonksiyonlar

Rapora konu 3 Ada 32 No.lu parselde kayıtlı gayrimenkul, 21.04.2010 tarihinde onaylanmış olan

1/5000 Ölçekli Şişli Ayazağa Mahallesi, 4 Pafta, 3 Ada, Eski 29, Yeni 32, 33, 34, 35 parsellere ait

Nazım İmar Planı tadilinde plan tasdik sınırı dışına alınmıştır.

İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 18.06.2010 tarih ve 1558 sayılı kararı ile İstanbul İli Şişli

İlçesi Ayazağa, 4 Pafta, 3 Ada, 32 Nolu Parsele Ait 1/5.000 Ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1.000

Ölçekli Uygulama İmar Planında bir kısmı T lejandı ile “Turizm Alanı” bir kısmı “Yol” olarak

planlanmıştır.

Daha sonra 12.07.2010 tarihinde onaylanmış 1/5000-1/1000 Ölçekli Şişli Ayazağa Mahallesi, 4

Pafta, 3 Ada, 32 Parsele İlişkin Nazım ve Uygulama İmar Planlarında E=2,00 olmak üzere H=Serbest

“Turizm” Alanında kalmakta olup, “Otel, İş Merkezi, Rezidans, Ofis, Büro, Alışveriş Merkezi, Sinema,

Tiyatro, Eğlence Merkezi, Çok Katlı Mağaza, Müze, Kütüphane, Sergi Salonu, Kültür Tesisleri,

Lokanta, Restoran, Gazino, Yönetim Binaları, Banka ve Finans Kurumları gibi Ticari Fonksiyonlar”ın

yer alabileceği belirlenmiştir.

İstanbul İli Şişli İlçesi Ayazağa, 4 Pafta, 3 Ada, 32 No.lu Parsele Ait 1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar

Planı

1- Şişli İlçesi, Ayazağa Mahallesi, 4 pafta, 3 ada, yeni 32 no.lu parsel turizm alanı ve yol alanıdır. 2- Turizm alanında; otel, iş merkezi, rezidans, ofis, büro, alışveriş merkezi, sinema, tiyatro, eğlence merkezi, çok katlı mağaza, müze, kütüphane, sergi salonu, kütür tesisleri, lokanta, restaurant, gazino, yönetim binaları, banka ve finans kurumları gibi ticari fonksiyonlar yer alabilir 3- Turizm Alanında yapılanma koşulları E=2.00 H=Serbesttir. 4- İnşaat Alanı hesabı 32 no.lu parselin Brüt Alanı üzerinden yapılacaktır. 5- Enerji ihtiyacı yapılacak binalar içinde ayrılacak trafolardan sağlanacaktır. 6- Uygulama bu plana göre TOKİ’nin uygun görüşü doğrultusunda ilçe belediyesi tarafından onaylanacak avan projeye göre yapılacaktır. 7- Alanın tamamı ile ilgili kurumlardan görüş alınmak kaydı ile zemin altı otopark olarak düzenlenebilir. 8- Planlama Alanı içerisindeki otopark ihtiyacı İstanbul Otopark Yönetmeliği standartlarına uygun olarak parsel içerisinde çözülecektir. 9- Planlama Alanı içerisinde yer alan kullanımların araç giriş-çıkışına ilişkin olarak uygulama aşamasında Ulaşım ve Trafik Düzenleme Komisyonu (UTK) kararı alınacaktır. 10- Metro istasyonuna zemin altından bağlantı yapılabilir.

Açıklanmayan hususlarda İstanbul İmar Yönetmeliği geçerlidir.


12



3 Ada 32 parsele ilişkin düzenlenmiş olan planlara yapılan itirazlar sonucunda E=2,00 olan

yapılaşma şartının E=3,00 olarak tadil edildiği ve “Eğimden dolayı ortaya çıkan bodrum katlar iskan

edilebilir. İskan edilen bodrum katlar emsale dahil değildir.” notunun ilave edilmesi şeklinde

değiştirilerek 14.09.2010 tarihinde itiraza esas tadilat planının, başkanlık tarafından resen

onaylandığı bilgisi edinilmiştir.

K


13



2.5 Gayrimenkulün Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler

Rapora konu gayrimenkul mülkiyeti T.C. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığına ait olup,

yapılan araştırmalarda gayrimenkulün kullanımına dair herhangi bir yasal izin ve belgeye

rastlanılamamıştır. Gayrimenkulün kadastral durumu, mevcut halihazır haritalarla birlikte

incelendiğinde; parselin doğusunda kalan Defne Sokak ile bazı yapıların rapora konu parselin

tamamen içinde işgal şeklinde, parsele bitişik birkaç yapının ise rapora konu parsel sınırına

tecavüzlü şekilde inşa edildiği tespit edilmiştir. İşgal ve tecavüzlü bu alan takribi 3.500 m² dir.

3 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER

3.1 Bölge Analizi

3.1.1 İstanbul İli

İstanbul ili kuzeyde Karadeniz, doğuda

Kocaeli Sıradağları’nın yüksek tepeleri,

güneyde Marmara Denizi ve batıda ise

Ergene Havzası’nın su ayrım çizgisi ile

sınırlanmaktadır. İstanbul Boğazı,

Karadeniz’i, Marmara Denizi’yle

birleştirirken; Asya Kıtası’yla Avrupa

Kıtası’nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul

kentini de ikiye bölmektedir.

İl alanı, idari bakımdan doğu ve güneydoğudan Kocaeli’nin Kandıra, Derince, Körfez, Gebze,

Çayırova ve Darıca ilçeleriyle, güneyden Marmara Denizi, batı ve kuzeybatıdan Tekirdağ’ın Çorlu

Çerkezköy ve Saray ilçeleriyle çevrilidir. 5747 Sayılı “Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe

Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun”la yeni kurulan 8 ilçe ile

birlikte İstanbul ili; Avcılar, Büyükçekmece, Çatalca, Esenler, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa,

Kadıköy, Kartal, Küçükçekmece, Silivri, Ümraniye, Üsküdar, Adalar, Bağcılar, Bahçelievler,

http://www.tumgazeteler.com/haberleri/bazi-kanunlarda-degisiklik-yapilmasi-hakkinda-kanunu/


14



Bakırköy, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beyoğlu, Güngören, Kâğıthane, Maltepe, Pendik,

Sarıyer, Sultanbeyli, Şile, Şişli, Tuzla, Zeytinburnu, Arnavutköy, Ataşehir, Başakşehir, Beylikdüzü,

Çekmeköy, Esenyurt, Sancaktepe, Sultangazi olmak üzere toplam 39 ilçeden oluşmaktadır.

İstanbul makro formu ile lineer özellik gösteren bir kenttir. TEM Otoyolu ile E–5, kentsel yapının

şekillenmesinde büyük önem taşımaktadır. İstanbul kent dışından geçen ve otoyol vazifesi

üstlenmesi amacı ile inşa edilen E–5 karayolu günümüzde şehir içi yol kimliğine bürünmüştür.

TEM Otoyolu ise nispeten eski E–5 vazifesini üstlenmiştir, yani ulaşım süresini azaltmakta olup,

bu iki ulaşım aksının kesiştiği TEM–E5 bağlantı yolları ekonomik açıdan gelişim gösteren ve

göstermeye devam etmesi beklenen alanlardır.

3.1.2 Şişli İlçesi

Şişli kuzeyden Sarıyer, güneyden Beyoğlu, doğudan Beşiktaş ve batıdan Kağıthane ilçeleri ile

sınırlıdır. Bölge genelde bir yerleşim ve sanayi bölgesi olup, bitki örtüsü olarak sadece fatih

ormanlarının bir kısmı bölge dâhilinde bulunmaktadır.

Karadeniz'i Marmara Denizi'ne birleştiren, Asya Kıtası ile Avrupa Kıtasını birbirinden ayıran

yeryüzünün önemli suyollarından biri olan İstanbul Boğazı'nın batısında Avrupa yakasında

bulunan Şişli, Beyoğlu plato düzlüğünün kuzey uzantısında yer alır. İlçe toprakları kuzeyde

Mecidiyeköy/Zincirlikuyu üzerinden Ayazağa yöresini de içine alarak Sarıyer'e, kuzeybatıda ise

Hürriyet-i Ebediye Tepesi üzerinden Kâğıthane’ye geniş bir alana yayılır

İlçe sınırları içindeki yükseköğretim kurumları arasında İstanbul Teknik Üniversitesi (İTÜ) önemli

bir yer tutar Bunun dışında Marmara, Yıldız Teknik, İstanbul Bilgi, Beykent, Bahçeşehir, Haliç,

İstanbul Bilim üniversitelerinin ilçe sınırları içinde kampüsleri vardır

Şişli İlçesi'nde spor tesislerinden başlıcaları, Ayazağa - Seyrantepe arasında Aslantepe Türk

Telekom Arena, İTÜ Ayazağa Yerleşkesi içindeki spor kompleksi, Ayazağa Yusuf Tunaoğlu Stadı,

Feriköy Stadı, ile Ayazağa'daki Eczacıbaşı Spor Salonu'dur İlçede faaliyet gösteren en ünlü spor

kulüpleri arasında Eczacıbaşı Spor Kulübü ile geçmişte Turkcell Süper Lig'de mücadele etmiş

olan Feriköy Spor Kulübü gösterilebilir İlçede etkinlik gösteren diğer spor kulüpleri; Ayazağa

Esen Spor Kulübü, Ayazağa Spor Kulübü, Şişli Belediyesi Spor Kulübü, Feriköy Paşa Mahallesi

Spor Kulübü, Kuştepe Spor Kulübü, Maslak Spor Kulübü, Mecidiyeköy, Spor Kulübü,


15



Mecidiyeköy Tayfun Spor Kulübü, Nişantaşı Spor Kulübü, Taksim Spor Kulübü, Ulutepe Spor

Kulübü, İzzetpaşa Spor Kulübü, Öz Şişli Spor Kulübü, Mahmut Şevket Paşa Spor Kulübü

İlçedeki önemli kültür merkezleri Harbiye Açıkhava Tiyatrosu, Cemal Reşit Rey Konser Salonu,

Lütfi Kırdar Uluslararası Sergi ve Kongre Sarayı'dır Bunlar dışında Harbiye Muhsin Ertuğrul

Sahnesi, Gönül Ülkü-Gazenfer Özcan Tiyatrosu, Kenter Tiyatrosu, Harbiye Cep Tiyatrosu, Profilo

Kültür Merkezi, Stüdyo Tiyatrosu, Tiyatrokare ve Efe Sanat Evi diğer tiyatro ve performans

mekânlarıdır Müzeler ise Askeri Müze ve Atatürk Müzesi'dir

Şişli İlçesi’nin yıllara göre nüfus değişimi:

1955 : 120. 811 1960 : 157. 744

1965 : 208. 128 1970 : 250. 605

1975 : 270. 577 1980 : 282. 471

1985 : 526. 526 1990 : 250. 478

1997 : 251. 155 2000 : 250 792

2007 : 314 684 TÜİK ADNK 2009 : 316. 058 kişidir.

Şişli ilçesinin nüfusu İstanbul'un bütün diğer ilçeleri gibi sürekli bir nüfus artışına sahne olmuştur

1980'lerde ikiye katlanan nüfusu Kağıthane'nin ayrılmasıyla 250. 000'e gerilemiştir. Güneydeki

Mecidiyeköy ve etrafındaki mahallelerin merkezi özellikleri daha çeşitlidir.

Şişli ilçesi hızlı bir değişim içindedir. 21 yüzyıl İstanbul'unun hatta Türkiye ekonomisinin iş ve

finans merkezi olma durumundadır Ticaret ve hizmet sektöründe çalışanlar ağırlıklı bir paya


16



sahiptir İmalat sanayii daha çok Ayazağa'daki Cendere Deresi kıyılarında yoğunlaşmıştır İmalata

dönük tesislerin şehir merkezinden uzaklaştırılmalarıyla bu sektörde çalışan işgücünün payı

giderek düşmektedir. Şişli İlçesi'nde yaşayanların İstanbul'un değişik kesimlerinde çalıştıkları

düşünülse de, Şişli katma değer açısından İstanbul ili içinde yüksek paya sahiptir

Şişli-Mecidiyeköy-Esentepe-Levent-Maslak aksında uzanan Büyükdere Caddesi üzerinde ve

çevresindeki bölge Türk finans sektörünün kalbi durumuna gelmiştir.

3.2 Gayrimenkulün Yakın Çevre Analizi

Rapora konu alan; Şişli İlçesi Huzur Mahallesi sınırları içinde kalmaktadır. Parsel İstanbul Çevre

Yoluna (O2) cepheli olup, İstanbul Çevre Yolunun kuzeyinde yer almaktadır. Çevre yoluna takribi

150 m. cephesi bulunmaktadır. Parselin doğusunda ve bitişiğinde Türk Telekom Arena

Statdyumu, kuzeyinde EVYAP Fabrikası, Oyak Sitesi, güneyinde TEM ve Seyrantepe Polis

Lojmanları ve Seyrantepe Metro (Triyaj ve Transfer Alanı) Ana Durağı bulunmaktadır.

Gayrimenkul ve civarı Barbaros Caddesi ve devamındaki Büyükdere Caddesi üzerinde bulunan

büyük iş merkezleri, kuleleri ve alış veriş merkezleri ile çevrili ticari alana oldukça yakın olması,

Mashattan, Oyak Sitesi vs. gibi konut projelerinin uygulanması ve Seyrantepe ve stadın basında

çokça yer alması gibi sebeplerle herkesçe bilinen bir bölgedir.

3.3 Gayrimenkulün Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi

Rapora konu gayrimenkul; İstanbul İli, Şişli İlçesi, İ.Ayazağa Mahallesinde, tamamı T.C.

Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığının mülkiyetinde olup, toplam yüzölçümü 46.000,00

m² olan 1 adet parseldir. Gayrimenkul üzerinde işgal ve parsele tecavüzlü binalar mevcuttur. Bu

işgal ve tecavüzlü alan takribi 3.500,00 m² dir.

Gayrimenkulün takribi 12.000 m² lik kısmı arazinin en yüksek noktası olup, üzerine yer yer beton

dökülerek düzeltilmiştir. Bu alan haricinde kalan diğer kısım ise oldukça eğimli olup, doğal bitki

örtüsü ile kaplıdır. Rapora konu parsel üzerinde inşa edilecek yapı için hafriyat ve dolgu

işlemlerinin maliyeti artıracağı muhakkaktır.

Gayrimenkulün imar planında belirlenen yapılaşma koşullarına göre, inşaat alanı brüt arsa alanı

üzerinden hesaplanacağı için 46.000,00 m² olan alanı içerisinde toplam 138.000,00 m² emsal

alanlı yapı yapılabilir.


17



3.4 Gayrimenkulün Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi

Rapora konu 3 Ada 32 No.lu parselde kayıtlı gayrimenkul, 21.04.2010 tarihinde onaylanmış olan

1/5000 Ölçekli Şişli Ayazağa Mahallesi, 4 Pafta, 3 Ada, Eski 29, Yeni 32, 33, 34, 35 parsellere ait

Nazım İmar Planı tadilinde plan tasdik sınırı dışına alınmıştır.

İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 18.06.2010 tarih ve 1558 sayılı kararı ile İstanbul İli Şişli

İlçesi Ayazağa, 4 Pafta, 3 Ada, 32 Nolu Parsele Ait 1/5.000 Ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1.000

Ölçekli Uygulama İmar Planında bir kısmı T lejandı ile “Turizm Alanı” bir kısmı “Yol” olarak

planlanmıştır.

Daha sonra 12.07.2010 tarihinde onaylanmış 1/5000-1/1000 Ölçekli Şişli Ayazağa Mahallesi, 4

Pafta, 3 Ada, 32 Parsele İlişkin Nazım ve Uygulama İmar Planlarında E=2,00 olmak üzere

H=Serbest “Turizm” Alanında kalmakta olup, “Otel, İş Merkezi, Rezidans, Ofis, Büro, Alışveriş

Merkezi, Sinema, Tiyatro, Eğlence Merkezi, Çok Katlı Mağaza, Müze, Kütüphane, Sergi Salonu,

Kültür Tesisleri, Lokanta, Restoran, Gazino, Yönetim Binaları, Banka ve Finans Kurumları gibi

Ticari Fonksiyonlar”ın yer alabileceği belirlenmiştir.

Ada 32 parsele ilişkin düzenlenmiş olan planlara yapılan itirazlar sonucunda E=2,00 olan

yapılaşma şartının E=3,00 olarak tadil edildiği ve “Eğimden dolayı ortaya çıkan bodrum katlar

iskan edilebilir. İskan edilen bodrum katlar emsale dahil değildir.” notunun ilave edilmesi

şeklinde değiştirilerek 14.09.2010 tarihinde onaylandığı bilgisi edinilmiştir.


18



4 GAYRİMENKULÜN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ

4.1 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler

Rapora konu gayrimenkulün hızla gelişmekte olan bir bölgede olması ve Büyükdere Caddesi

üzerinde yoğunlaşan İş – Ticaret – Konut aksına oldukça yakın olan bir semtte yer alması,

O-2 Karayoluna cepheli olması, inşası devam eden Türk Telekom Arena Stadının bulunduğu

parsele bitişik olması gibi sebeplerle reklam değerinin oldukça yüksek olması,

Gayrimenkulün ulaşım açısından avantajlı olması,

İstanbul ulaşımının en önemli geçişlerinden olan Boğaziçi ve Fatih Sultan Mehmet

köprülerine yakın olması,

Gayrimenkulün ulusal ve uluslar arası yatırımcılar ile emlak sektörü açısından cazibe merkezi

olan bölge içerisinde bulunması,

4.2 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler

Rapora konu gayrimenkulün alan olarak büyük bir kısmının oldukça eğimli olması ve bu

durumun inşa maliyetini artıracak olması

O-2 Karayoluna ve Seyrantepe Stadına cepheli olması nedeniyle gürültüden oldukça fazla

etkilenmesi

Parselin bir kısmının işgal edilerek yapılar inşa edilmiş olması ve bitişiğindeki yapıların

bazılarının ise parsel sınırına tecavüzlü olarak inşa edilmiş olması


19



5 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ

5.1 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar

5.1.1 Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi

Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir gayrimenkulün yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile

yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece sözkonusu

gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki

farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak

gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile

birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak

yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir

konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz.

Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı

temeli oluşturur.

Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından

bulunan emsaller ile bunların farklılıkları calibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya

çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart

sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değer

tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım,

kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu

yada olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir.

5.1.2 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı

Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme

maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana

ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa

veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu

yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul

edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan

demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir

gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı

kabul edilir.


20



5.1.3 Gelir Yöntemi Yaklaşımı

Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için muhtemel

net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle karşılaştırılır

ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya diğer tür

yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün, tahmini net gelir

akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine yansıtılmasında kullanılacak

olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Sözkonusu gayrimenkulün diğer

benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu

gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik faktörler dikkate alınır.

Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal

bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel

formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru

tespit edilmesine dayanmaktadır.

5.2 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri

Rapora konu gayrimenkullerin ve üzerindeki projenin değerlemesinde; arsa ve konutlar için

yeterli sayıda emsal bulunmuş olması nedeniyle “Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yöntemi” ile

piyasa koşullarında projenin muhtemel satış hâsılatı ve inşa maliyetleri hesap edilerek

“Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemi” kullanılmıştır.


21



6 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ

6.1 Gayrimenkulün Vergi Beyanına Esas Arsa Değeri

Şişli Belediyesi Emlak Müdürlüğünden alınan bilgiye göre, rapora konu gayrimenkulün vergi

beyanına esas 2011 rayiç değerinin belirlenmesinde birçok sokaktan mahreci olduğu

öğrenilmiştir. 1.454 TL-363 TL arasında m² birim değeri olduğu öğrenilmiştir. 3 Ada 32

Parselin O-2 Otoyoluna cephesinin geniş olmasından dolayı, raporda vergi beyanına esas

değeri 1.454 TL/m² üzerinden alınması ile hesaplanmıştır

Emlak Vergi Beyanına Esas Değeri= Arsa Alanı x m² Birim Değeri olacağından,

46.000,00 m² x 1.454 TL/m² TL/m² = 66.884.000,00 TL olarak hesaplanmıştır.

6.2 Çevrede Arsa Değeri Araştırması

İLETİŞİM BİLGİLERİ

KONUM VE NİTELİK İMAR

DURUMU FİYAT ALAN(m²)

BİRİM DEĞER (TL/m²)

Ümit Kiveşkan 0542 345 64 77

Şişli/Ayazağa/Arsa Ticaret 25.000.000,00 USD 7.100,00 6.549,30

Ayşe Arslan 0538 500 50 79

Şişli/Ayazağa/Arsa Konut+Ticaret 7.400.000,00 USD 6.166,00 2.232,24

Osman Girgin 0543 598 55 99

Şişli/Ayazağa/Arsa Özel Kullanım 18.130.000,00 USD 10.360,00 3.255,00

Servet Adıgüzel 0532 236 78 31

Şişli/Ayazağa/Arsa Ticaret 13.500.000,00 USD 6.000,00 4.185,00

* 1 USD = 1,86 TL olarak kabul edilmiştir.

Değerlemeye konu 3 Ada 32 Parselin 2007 yılının son aylarında 1/5.000 Ölçekli Nazım İmar

Planında “Turizm + Ticaret Alanı” olarak, E=2,00 ve H= Serbest yapılaşma şartlarına sahipken

85.000.000 TL bedelle Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı tarafından satın alındığı

öğrenilmiştir.

85.000.000,00 TL / 46.000.000,00 = 1.847,83 TL/m²

Bu durumda E=2,00 yapılaşma şartının E=3,00 yapılaşma şartlarına yükseltilmesi ve 4 yıllık

zaman zarfı içerisindeki TÜFE oranını hesaba katarak söz konusu gayrimenkul için birim m²

fiyatının günümüz fiyatına indirgenme hesaplaması yapılabilir. 2008-2011 yılları arasında

tüketici fiyatları endeksi ve üretici fiyatları endeksinin ortalamasının %8 olduğu kabulü ile


22



günümüz fiyatına indirgendiğinde idareye maliyet bedelinin inşaat emsalinde meydana gelen

iyileştirme oranı da ilave edilmiş şekli ile 3.770,92 TL/m² olarak bulunur.

6.3 Emsal Karşılaştırma Yöntemi ile Değer Takdiri (Pazar Değeri)

Edinilen güncel bilgiler, mahallinde yapılan araştırmalar doğrultusunda; gayrimenkullerin

emsallerine göre konumu, imar durumu, olumlu ve olumsuz nitelikleri gibi hususlar birlikte

değerlendirildiğinde arazi birim değeri 4.500 TL/m² olarak hesap ve takdir edilmiştir.

Buna göre;

Arsa Değeri= Arsa Alanı (m²) X Birim Değer (TL/m²) olarak,

46.000,00 m² x 4.500,00 TL = 207.000.000,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir.

Arsanın kiraya verilmesi durumunda; 25 yıllık kira getirisinin değerine karşılık geleceği

düşünülmektedir.

Kira Birim m² Değeri = Toplam Değer/Yıl/12/alan olduğundan, 3 Ada 32 Parselin brüt

m² birim kira bedeli 15,00 TL/m² olarak hesaplanmıştır.

Bu değere Katma Değer Vergisi (KDV) dâhil değildir.

6.4 Gayrimenkulün Üzerinde Geliştirilebilecek Projenin Analizi

6.4.1 Yakın Çevrede Rezidans Emsali Araştırması

Gayrimenkul bulunduğu ilçede ve çevre ilçelerde Astoria, Selenium Twins, Mashattan, Trump

Towers gibi rezidanslar ve rezidans projeleri bulunmaktadır.

İLETİŞİM BİLGİLERİ BULUNDUĞU YER ALAN (m²) FİYAT BİRİM DEĞER(TL/m²)

Gökhan Selvi 0532 453 49 21 Şişli/Esentepe/Astoria 120,00 670.000,00 USD 10.385,00

Lotus Proje 0212 227 47 49 Şişli/Fulya/Selenium Twins 235,00 1.490.000,00 USD 11.793,19

Gökhan Selvi 0532 453 49 21 Şişli/Esentepe/Astoria 170,00 1.275.000,00 USD 13.950,00

Zeynep Gül Sezer 0532 579 74 82 Şişli/Maslak/Mashattan 115,00 390.000,00 USD 6.307,83

İlhan Demirkol 0533 920 57 20 Şişli/Maslak/Mashattan 150,00 525.000,00 USD 6.510,00

Murat Koçak 0533 638 51 42 Şişli/Maslak/Mashattan 150,00 560.000,00 USD 6.944,00

Remax İz 0212 280 27 27

Şişli/Mecidiyeköy/Trump Towers 100,00 650.000,00 USD 12.090,00


23



6.4.2 Projelendirilmiş Arsa Değeri ve Diğer Analizler

Rapora konu 46.000,00 m² alana sahip gayrimenkulün imar durumunda “Turizm+Ticaret”

fonksiyonunda kalıyor olması ve ilgili plan notlarında “Otel, İş Merkezi, Rezidans, Ofis, Büro,

Alışveriş Merkezi, Sinema, Tiyatro, Eğlence Merkezi, Çok Katlı Mağaza, Müze, Kütüphane, Sergi

Salonu, Kültür Tesisleri, Lokanta, Restoran, Gazino, Yönetim Binaları, Banka ve Finans Kurumları

gibi Ticari Fonksiyonlar” içerebileceği bilgisine istinaden, “rezidans” projesi geliştirilebileceği

kabulü ile proje analizi yapılmıştır. İnşaat alanı ilgili plan notuna göre 32 parselin brüt alanı

üzerinden hesaplanacaktır. Buna göre;

Birim m² yapım maliyetinin ortalama 1.800,00 TL/m² olacağı kabul edilmiştir.

Rezidans projesi geliştirilmesi halinde; gayrimenkuller üzerinde imar planına uygun inşa edilecek,

kat mülkiyetli, yeni yapılmış rezidans konutların ortalama satış m² birim değerinin 9.000,00 TL

olabileceği düşünülmektedir.

Toplam Emsal Alanı = Arsa Alanı x Emsal Değeri;

Toplam Emsal Alanı = 46.000,00 x 3,00 = 138.000,00 m²

Toplam İnşaat Alanı = Toplam Emsal Alanı + Toplam Emsal Alanının % 20’si (satılabilir alanlar) +

Toplam Emsal Alanının %5’i (emsal dışı alanlar)

Toplam İnşaat alanı = 138.000,00 + 27.600,00 + 6.900,00 = 172.500,00 m²

Yapım Maliyeti = Toplam İnşaat Alanı x Konut m² Birim Maliyet Değeri olduğundan;

Yapım Maliyeti = 172.500,00 x 1.800,00 = 310.500.000,00 TL

Toplam satış hasılatı bulunurken;

Toplam İnşaat Alanı x Satış Birim m² Değeri = 165.600,00 x 9.000,00 = 1.490.400.000,00 TL


24



Yukarıdaki hesaplamalar ve kabuller doğrultusunda oluşan proje analiz tablosu aşağıdadır.

Proje Analizi Tablosu

Proje Analizi İçin Öngörüler

Arsa Alanı (m²) 46.000,00

TOPLAM ARSA ALANI (m²) 46.000,00

İnşaat Alanı (m²) 138.000,00

İnşaat Alanının %20'si (Takribi Satılabilir Alan) (m²) 27.600,00

İnşaat Alanının %5'i (Emsal Dışı İnşaat Alanları) (m²) 6.900,00

TOPLAM İNŞAAT ALANI (m²) 172.500,00

Maliyetler

Maliyet Türü Alan

(m²) Birim Değeri

(TL/m²) Değer

(TL)

Toplam Proje İnşa Maliyeti (TL) 172.500,00 1.800,00 310.500.000,00

Toplam Proje Maliyeti (TL) 310.500.000,00

Satış Hasılatı

Hasılat Türü Alan

(m²) Birim Değeri

(TL/m²) Değer

(TL)

Satış Hasılatı (TL) 165.600,00 9.000,00 1.490.400.000,00

Toplam Satış Hasılatı (TL) 1.490.400.000,00

Bölgesel Kar Oranı 65%

Tahmini Proje Karı 968.760.000,00

Arsa Değeri

Arsa Değeri (TL) 211.140.000,00

Yukarıdaki kabuller uyarınca geliştirilen örnek projede arsa değeri;

211.140.000,00 TL ≈ 211.000.000,00 TL (İkiyüzonbirmilyon Türk Lirası) olarak hesap ve takdir

edilmiştir.

Bu değerlere Katma Değer Vergisi (KDV) dâhil değildir.


25



6.5 En Verimli Kullanım Analizi

Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip

olsa da en verimli kullanım olarak kabul edilemez. Rapora konu gayrimenkullerin, yasalardan

kaynaklanan plan yapma ve uygulama yetkinize binaen üst ölçek plan kararlarına uygun olarak

tadil veya revize edilmiş Nazım İmar ve Uygulama İmar Planlarında belirlenmiş olan

“Ticaret+Turizm” fonksiyonu kullanımının uygun olduğu düşünülmektedir.

6.6 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerleme raporuna konu alan, İstanbul İli, Şişli İlçesi, İ.Ayazağa Mahallesinde bulunan

yüzölçümü 46.000,00 m² olan 1 adet parseldir. Gayrimenkulün tamamı T.C. Başkanlık Toplu

Konut İdaresi (TOKİ)’ ne aittir.

Emsallerine göre konumu, imar durumu, teknik ve sosyal altyapı, ulaşım vb. özellikleri,

emsallerine göre olumlu ve olumsuz nitelikleri gibi hususlar dikkate alınarak “Emsal

Karşılaştırma Yöntemi”

İmar durumu dikkate alınarak üzerinde inşa edilebilecek rezidans tipi konut yapılarının

pazar fiyatları araştırılarak Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemi

olmak üzere iki farklı yöntemle hesaplanmıştır. İnşaat maliyetlerindeki artışlar, piyasa şartları,

ekonomik veriler, geliştirilecek projede gayrimenkullerin kullanımının getirebileceği riskler ve

arazinin topografisi gereği oluşan bodrum harici katların ortaya çıkardığı diğer satılabilir

alanların hesaplanmasının ayrıntılı mimari proje çalışması gerektirmesi vb. etkenler sebebiyle

Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemindeki kabullerin ve verilerin değişmesi ihtimali

bulunduğundan güncel koşullar altında nihaî Pazar değeri olarak Emsal Karşılaştırma Yöntemi

ile hesaplanan değerin esas alınmasının uygun olduğu kanaatine varılmıştır.

Sonuç olarak takdir edilen nihai pazar değerleri;

Toplam 46.000,00 m² alan için takdir edilen nihai değer;

207.000.000,00 TL (İkiyüzyedimilyon Türk Lirası),

olarak hesap ve takdir edilmiştir.

Bu değerlere Katma Değer Vergisi (KDV) dâhil değildir.


26



Rapora konu gayrimenkul ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir

sınırlama) bulunmadığından gayrimenkulün Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyünde

bulunmasının Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel oluşturmadığı

düşünülmektedir.

İşbu Değerleme Raporu, İncelemeye konu taşınmaz için resmi kurumlardan temin edilebilen

arşiv kayıtları ile ilgililerinden alınan bilgi ve belgeler uyarınca Şirketimiz Değerleme

Uzmanlarının tecrübe ve bilgileri doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun

olarak, azami dikkatle hazırlanmıştır. Temin edilemeyen bilgi ve belgeler sonucu oluşabilecek

değişimlerden rapor etkilenebilir.

İşbu rapor, üç nüsha olarak, Şirketimizce oluşturulan “Gayrimenkul Değerleme Rapor

Formatı”nda düzenlenmiştir. Kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan

şirketimiz sorumlu değildir.

Şirketimiz işbu raporu Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. dışında farklı gerçek ve

tüzel kişilere vermeyeceğini taahhüt etmektedir.

RAPOR EKLERİ:

Rapora Konu Gayrimenkule Ait Fotoğraflar

Değerleme Uzmanları Lisans Belgeleri

Rapora Konu Gayrimenkule Ait Tapu Kayıtları

Rapora Konu Gayrimenkule İlişkin İmar Durum Belgeleri


27



Rapora Konu Gayrimenkule Ait Fotoğraflar


28




29




30



İSTANBUL İLİ ŞİŞLİ İLÇESİ İ.AYAZAĞA MAHALLESİNDE 1 … · Müze, Kütüphane, Sergi Salonu, Kültür Tesisleri, Lokanta, Restoran, Gazino, Yönetim Binaları, Banka ve

Documents