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ecoptima · Spitalgasse 34 · Postfach · 3001 Bern · Telefon 031
310 50 80 · Fax 031 310 50 81 · www.ecoptima.ch ·
[email protected]
Planungsbericht nach Art. 47 RPV
Die Planung besteht aus:
Teilrevision der Ortsplanung: • Teiländerung Zonenplan •
Teiländerung Bau- und Zonen-
reglement
Bebauungsplan: Verbindliche Unterlagen:
• Situationsplan 1:500 • Schnittplan 1:500 •
Sonderbauvorschriften
Wegleitende Unterlagen: • Richtprojekt Architektur •
Richtprojekt Umgebung 1:200 • Lärm- und Schallschutznachweis
Orientierende Unterlagen: • Planungsbericht •
Mitwirkungsbericht
29. Mai 2019
ÖFFENTLICHE AUFLAGE
Stadt Sempach
Bebauungsplan inkl. Teilrevision der Ortsplanung «Seefeld»
Geissbühler Venschott Architekten Mühlemattstrasse 16 6004
Luzern 041 241 05 32
2 12m
16.02.2018 toku A3 \ © Copyright Leuenberger Architekten AG
Südansicht,Bebauungsplan Seefeld Parzelle 707, 6204
SempachRudolf Sidler, Luzernerstr. 13, 6204 SempachM:\C1
Architekturleistung\Sursee\S16\S16042\02 Planung\03
Bebauungsplan\01 Pläne\Bebauungsplan 3_Geissbühler\S16042
Richtprojekt_Version21.pln
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Impressum
Planungsbehörde:Stadt Sempach, Stadtstrasse 8, 6204 Sempach
Grundeigentümer:Ruedi Sidler, Luzernerstrasse 13, 6204
Sempach
Auftragnehmer:ecoptima, Spitalgasse 34, Postfach, 3001
BernTelefon 031 310 50 80, Fax 031 310 50 81www.ecoptima.ch,
[email protected]
Bearbeitung:Thomas Achermann, MSc ETH in Raumentwick-lung und
InfrastruktursystemeHansjakob Wettstein, Raumplaner FH, MAS ETH,
SIA
Abbildung Titelseite: Richtprojekt Architektur, Überbauung
Seefeld (Visualisierung durch Leuenberger Architekten AG)
Sempach/BP Seefeld 06276/4_Resultate/4_Planungs-bericht/06276 PB
190529 AL/ta
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Stadt SempachBebauungsplan inkl. Teilrevision der Ortsplanung
«Seefeld»Planungsbericht
ecoptima
Inhalt
1. Ausgangslage 51.1 Situation 51.2 Vorhaben 61.3 Stand der
Ortsplanung Sempach 6
2. Aufgabenstellung 72.1 Neue kantonale Rahmenbedingungen 72.2
Teilrevision der Ortsplanung 8
3. Projekt Überbauung «Seefeld» 83.1 Projekterarbeitung 83.2
Konzept 9
4. Anpassung der Ortsplanung 124.1 Erläuterung der Anpassungen
124.2 Zonenplananpassungen 134.3 Anpassungen im Bau- und
Zonenreglement 144.4 Bebauungsplan 15
5. Prüfung der raum- und umweltrelevanten Belange 175.1 Verkehr
175.2 Denkmalschutz 175.3 Wald 225.4 Lärmschutz 235.5 Schutz vor
Naturgefahren 235.6 Boden: Altlasten 235.7 Weitere Belange 24
6. Auswirkungen der Teilrevision 246.1 Kapazität des neuen
Zonenplans 246.2 Ortsbauliche Eingliederung 256.3 Eingliederung in
das räumliche Entwicklungskonzept (REK) 266.4 Mehrwertabgabe 27
7. Verfahren 287.1 Übersicht Verfahren, Terminplan 287.2
Mitwirkung 297.3 Vorabklärung 297.4 Überarbeitung des Richtprojekts
307.5 2. Mitwirkung 307.6 Vorprüfung 30
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Stadt SempachBebauungsplan inkl. Teilrevision der Ortsplanung
«Seefeld»Planungsbericht
5 ecoptima
1. Ausgangslage
1.1 Situation
Im Gebiet Seefeld befinden sich auf dem Grundstück Nr. 707 die
Seefeld Garage sowie zwei Wohnbauten. Das Grundstück liegt an der
Luzerner-strasse, südlich des Schulhauses Felsenegg, unterhalb der
Rebhalde. Es bildet den Perimeter der vorliegenden Planung.
±Geoinformation
Luftbild SeefeldAusdruck www.geoportal.lu.ch
1:2000
© 2017 Geoinformation Kanton Luzern. Für Richtigkeit und
Vollständigkeit der Daten wird keine Haftung übernommen.Verbindlich
sind einzig die von der zuständigen Stelle abgegebenen Pläne.
Massstabsabweichungen in der Karte sind möglich.Pixelkarten PK 25,
50 und 100: © swisstopo (DV033409).
22.1.2018
KAN T
O N LUZERN
Raum und Wirtschaft (rawi)
Abb. 1 Lage (Quelle: Geoportal Kanton Luzern)
Die Parzelle Nr. 707 verfügt über eine Grundstückfläche von
4'359 m², wovon 868 m² im Wald, 198 m² in der Grünzone und 12 m² in
der Zone für öffentliche Zwecke liegen. Die übrige, anrechenbare
Grundstückfläche beträgt 3'281 m2 und befindet sich in der
2-geschossigen Wohn- und Arbeitszone (WAr2) mit einer
Ausnützungsziffer von höchstens 0.50,
davon für Wohnen höchstens 0.35.
Abb. 2 Ausschnitt aus dem Zonenplan Sempach
Empfindlichkeitsstufen
II III
467
440
450
448
615
633
1092
624
440
1091
449
448
448
446
444
1110
1224
1225
1250 86
86
434
495
546
545
447
1244 86
643
600
601582
599
575
1221
1076
437
629 631
617617
633
440
443
633
442
623
633
502
504879
878
86
86
1265
1264
1263
1259
1249
518
1246
1222
1177
11761175
1261
1094
1262
1260
1248
439
614
1045
1247
542
579
1304
572
824636
86516
978
977
976
972
935
974
1114
973
934
933
1133
943942
1223
975
880
970
1084
971
877990
876
1127
11281180873
941
940
875
874
635
1088
814
818
815969
1072
1042
425
968
1185
816817
959
1186
1308
563
872
556560
952
995
505
532
493 521
240
457
520
594
507
88
8992
534
1170
552
551
661
496
241884
893
229
494
1303
242
501
919
230
230
691
424
1299
922
488530
422
937
497
500
1241
1095
1096
1242
1240
12391238
707
784783
785
166
166
888 887
86
480
421
479
86 85
466
484
84
923
1300
1048
807
806
490
491
1097
492
506
566
565
603
528
527
423
537
786526
529
525
555
554553
510
604418
616
701700
699
740
742741
739
702
620
574
621
618
619
626
586
659
418
585
651
660
645
658997
538541 965
419
577536
612
557
543637
8382
79
81
473
462597
514
455
454
1229
463
540
523
737
598
1053
414
1054
1052
489
1230
379
1192
1191
1190
471
413
1197 1202
1201
12001196
11951199
145511
144251
117
118130
469
468 453
483
154
141142139
159
155
165
158157
146153
140138135
156
147
129128125124
119121120
115
122
116111
136
131123
134133132
110109108
107106
87
1171456
608
549
550
1178
90
1031
113112
114
104105
102103
100101
9796 379594
93
2 3
152160150
163162161
148151149
595
70
7271
232655449
48
6766
6862
60
50
64
53
59
736
75
535
73
74
926
1311
61
131063
55
69
21
43
4142
46474544
3940
38
515233
29
2726
28
12
1011
25
16
13
15
14
1918
20
9224
8
4
460
2321029
920
2321
782
231
515925
693
692853
854
731732
900
734
843842
841
733 228
2271033
464
1032
782
1162
756
845
1163
847846848927
1220781
1164117411651166
928929
11671168
9309601077
844
836
836839838
840961987988989
836
219
7648278
596
23
22
24
570
378452
377
1227
1226301
517
1135
1134
223 222
503
593
777
461
221
774
773
772 768
1228 1188
1189
376
509
1145
1144
375
373
1169
1158
1194
1193
1187
1198
738
11431136
1137
1254
374
11391138
644
775
776
770
771
769
858 865
949357
359 950
1112
767
859889
864863
822835
831
962
998
885
11491061
10601059
832221
782862
1115
10621063
115211191120
1067
10461066
1068
836
9571058
1057
10641065
963
743
1113
766833 834
871
805
861
1117
1116
11211122
1069
1142
1047
1043 1044
1118
992
857
1172 220
1056
964
587
234
474
499
233
459
192
1004
470
194
191
1007
185
237
235
893
498
625
236
558
196
936
1079
476
239
201
1007
195 198
1003
188
1005
1002
238
202
1006
1075
1237
175
1008
753
687
203
1306
229
688
689
675
703704676
1089
678
677
810
690
706
1179
679680
667
665
666 225
584
1007
605
178
1298627
628
177
522
205
606
578
206
531
513
1074
181
172
180
179
1234
1233
174
1252
1251
1236
750
176
729730
694
728
745746
681 752
747
751
744
668
226
472
669
788
533 1151
1034
209
1156 1157 210
749
215
207
1235245
208
262
263
243
207
244
248
576
246
250
249
435
436
433
617
436
428
436
433
429
431
430
429
583
426
1243427
571
611
1286
642
662
1287
1288
548
650
754
406
607
641
10171018915
917916
613804
918
984
1155986
1154 899
708
1307823
979
913
101310141016
1015
914
909
697
6981078
561
867
866
647 825
562868
695
696
8691150
944
1019
912
539906
902
882
883
1083
1093
985
881
907
890
894
904
8971090
892895
891
945
727802
803
799
1001
800
8011253
649
898
870
953
760761762
1219
798921
797794
954
821
763 764819
765
955
726
901
796
795
792
791
793
719723
789
720
721
790
722
710759
908
905
758716
10991082
715
1100
748
717757
725718
896
1101 1126
655
7141278
7131279
11021272
1257
1280
711
1281
12741275
1273
12661267
1257
1258
406
406
609
610
1282
1276
1277
1268
12691270
1271
404
404
637
1312
417592
663
634
648
855
664
640
966
967
630
637
924
1131
1055
415
1130
1051
568
1050
1049
569
83
547
12071212
120612111210
1205
1204
1209809
4111000
1103
1086
1085
1026
508
389
637
410
416
939 407
389
380
1203
1208
544
11401141
1105
12131214
1173
1125369
301
11061107
808
1108
1147
358
1148
3631146
1124
346
1217
1216
1218991
1123
356 1035
351
354
355
348
1285 335
809
11091007
389
353352
956951
1184
343
385
782
993
11811182
1183
1070
1007
310
309
656
403
402
390
1012
946393
391
1010
958 639
405
401
401
637
1020
1309
564
813
1293
564
1255
637
1215
1292
1294
1129
1301
1302
1021 1295
850
1022
1297
1296
829
849 828
827
401
400
826
994
851
932
852 1297
399
1291
830
1025
403
654
1007
1021
653
391
394451
3981007
524
396
1011
395
1009
215
211
302
211
266
519
261
208
264
258
260
259
257
305
294
811
267
294
1038
307
812
292
1039
291
285
293
287
286
288
268
269
755
270
282
271
283
284
279
250
250
256
253
1080
1081
254
252
255
581
580
946
289
295
280
278
281
1313
946
300
272
277
638
298
297
938
275
296
273
946
1315
216
274
Stockmatt
Sempachersee
Längerain
ARA
Seeland
Seeland
Seesatz
Seesatz
Seeland
Feldmatt
Feldmatt
Meierhöfli
SeematteMeierhof
Seeland
Seevogtei
Haldematt
NeumüliRäbhalde
Seefeld
Felsenegg
Tormatt
Grüenhalde
Sagi
Seeallee
Grändel
Pfarrkirche
Dreiangel
Büelmatt
Büelgass
OberstadtStadtweier
Weiermatt
Schürmatt
Seematte
Lache
Fischweid
Seemätteli
Seehof
Zihlweid
Neuhof
Hänggel
Seematte
Kirchbühl
Seematte
Zil
Chilchbüelerfeld
Schauisee
Wygart
Lebern
Sennhof
Underfluck
Fluck
Chrüzacher
Hundgälle
Seesatz
Seesatz
Feld
Feld
Benziwinkelhoger
Friedheim
Moretal
Feld
Sonnhof
Sonnhof
Alti Grenzstross
Chammerweid
Benziwinkel
Mattweid
Felsenegg
Hültschere
Friedheim
Ebersmoos
Inner Schibler
Röschmatte
Bünte
Honrich
Usser Schibler
Usser Schibler
Wissemoos
Dachsellere
Allmendwald
Wolfsgrueb
Allmend
Allmend
Chuchi
Chuchi
Zivilschutz
Stockmatt
Schwarzlache
Steinibüelweiher
Schwarzlache
Schwarzlache
Längmoos
Steinibüel
Mülital
Widemoos
Steiacher
Nüberech
Nüberechwäldli
Mussi
Mussi
Under Galee
Mülital
NüberechtobelFuchsschwanz
Rorigwäldli
Rorig
Horlache
Seesatz
Rotb
acht
obel
Stockwäldli
Stock
Heubrunne
Galee
Galee
Schlachthof
Donnerhafe
Schnabelweid Widercheer
Schlacht
Ober Schlacht
Rotbach
66
67
64
68
50
65
69
A8
A8
A7
A6
A10
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B
A5B
A9
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B
A2
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a
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c
2
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5749
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9
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2
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3
3
21a
21a
21b
6
4
4
2
19
2
1113
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46
44
2
43
2
2
4141
51
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2
4242
40
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32
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2929
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6
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7
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50
50
38
31
26
42
21
21
32
A2,A3
A1A4
A5
1 : 8000Gefahrenkarte mit Gefahrenzonen
N
Erholungszone A9:Genehmigung durchden
Regierungsratausgesetzt
Städtchenzone (Stz)
Bauzonen
2-geschossige Wohnzone a (W2-a)
2-geschossige Wohnzone b (W2-b)
3-geschossige Wohnzone a (W3-a)
3-geschossige Wohnzone b (W3-b)
2-geschossige Wohn- und Arbeitszone (WAr2)
3- geschossige Wohn- und Arbeitszone a (WAr3-a)
3-geschossige Wohn- und Arbeitszone b (WAr3-b)
Arbeitszone (Ar)
Sonderbauzone für Erwerbsgartenbau (SB Ga)
Zone für öffentliche Zwecke (ÖZ)
Zone für Sport- und Freizeitanlagen (SpF)(Seeland /
Golfplatz)
Sonderbauzond Stadtweiherzone A / B (SB St)
Weilerzone Kirchbühl (We)
Grünzone A (Gr-A)
Erholungszone A / B (EZ)
Deponiezone Mussi (De)
NichtbauzonenLandwirtschaftszone (Lw)
Naturschutzzone (Ns)
Übriges Gebiet B (ÜG-B)
Übriges Gebiet C / Wald (ÜG-C)(Kantonale Verordnung zum
Schutzdes Sempachersees und seiner Ufer)
Etappierung der Bauzonen
Bauzone 2. Etappe (schraffiert)
Überlagerte Zonen und ObjekteGrünzone C (Gr-C)
Schutzzone Archäologie ( Sz Arch)
Baulinie
Statische Waldfeststellung
Gestaltungsplanpflicht
Randbepflanzung
Hecke und Uferbepflanzung
Einzelbaum
Naturobjekt
Kulturobjekt
Schilfbestand
Orientierender Planinhalt
Wald
offenes Gewässer
Unterirdische Wasserläufe
Grundwasserschutzzone
Denkmalobjekt
Gefahrenzonen
Gefahrenzone Steinschlag Gefahrenstufe 2 (G-St2)
Gefahrenzone Wassergefahren Gefahrenstufe 2 (G-Wa2)
Gefahrenzone Wassergefahren Gefahrenstufe 3 (G-Wa3)
Perimeter Gefahrenkarte
0 100 200 30050 m
S
Bereich Vor der Gemeinde-versammlungbeschlossen am:
Genehmigung durchden Regierungsratmit RRB Nr.
Post 11. Dezember 2007 27. Mai 2008 mit RRE Nr. 593
Ceresa 15. Dezember 2008 03. März 2009 mit RRE Nr. 206
Allmend 14. September 2009 12. März 2010 mit RRE Nr. 271
Gesamtrevision 31. Mai 2007 16. Oktober 2007 mit RRE Nr.
1250
Seesatz 29. November 2010 11. Januar 2011 mit RRE Nr. 24
Grastrocknungs-anlage
28. November 2011 10. Februar 2012 mit RRE Nr. 181
Zonenplan
1 : 5000
Stadt Sempach
Plan-Nummer: (890.65) 1.1773-01 GIS-Datei: semp_nupLU_ori.gws
Datum: 08.04.2017/amo
planteam Planteam S AGRaumentwicklung Städtebau Geoinformation
www.planteam.ch
Wohn- / Arbeitszone Seesatz (WArS)
Uferbestockung bestehend
G
Bebauungsplanpflicht
2. Dezember 2013
Spezielle Wohnzone Martinshöhe (W-S)
Änderung Parzellen242, 501 und 1303
7. Juni 2016 23. August 2016 mit RRE Nr. 863
Martinshöhe undSeeallee
18. März 2014 mit RRE Nr. 297
Friedau 18. Mai 2015 18. August 2015 mit RRE Nr. 974
Änderung Seefeld 30. November 2016 10. Januar 2017 mit RRE Nr.
42
Grünzone B (Gr-B)
ÄnderungDeponie Neuhüsli
30. November 2015 17. Februar 2017 mit RRE Nr. 226
Wohn- und Arbeitszone Fridau (WAr-F)
Deponiezone Neuhüsli (DZ-N)
N
8. April 2017
Schutzzone Schlachtfeld (Sw Sch)
0 100 200 300 40050 m
S G
-
Stadt SempachBebauungsplan inkl. Teilrevision der Ortsplanung
«Seefeld»Planungsbericht
6 ecoptima
1.2 Vorhaben
Im Gebiet Seefeld soll das Areal der ehemaligen Sidler Seefeld
Garage ver-dichtet werden. Das Areal ist heute unternutzt. Die
vormals drei Parzellen (Nr. 421, 707 und 937) wurden
zusammengefasst. Über die neu geschaffe-ne Parzelle Nr. 707 soll
eine einheitlich gestaltete Überbauung mit höherer Bebauungsdichte
realisiert werden können.
1.3 Stand der Ortsplanung Sempach
1.3.1 Räumliches Entwicklungskonzept (REK) 2017
Im Rahmen der Gesamtrevision der Ortsplanung wurde ein
Räumliches Entwicklungskonzept (REK) der Stadt Sempach erarbeitet
und am 25. Ja-nuar 2018 vom Stadtrat beschlosssen. Es bezeichnet
die mittelfristige bis langfristige Siedlungsentwicklung und die
freizuhaltenden Grünräume im Siedlungsgebiet. Das REK dient bei der
Revision der Planungsinstrumente als massgebende Grundlage.
1.3.2 Revision der Planungsinstrumente
In einer zweiten Phase der Ortsplanungsrevision wird die Bau-
und Zo-nenordnung revidiert. Das Bau- und Zonenreglement (BZR) wird
aufgrund des neuen Planungs- und Baugesetzes (PBG), der neuen
Planungs- und Bauverordnung (PBV) und des Muster-BZR des Kantons
ein grundlegend neues Gesicht erhalten. Die zweite Phase der
Ortsplanungsrevision läuft seit Ende 2017 und wird voraussichtlich
im Jahr 2020 abgeschlossen. Noch bis zum Start der zweiten Phase
der Ortsplanungsrevision trat der Stadt-rat auf einzelne Begehren
von Änderungen der Planungsinstrumente im Rahmen von Teilrevisionen
der Ortsplanung ein.
Zur Zeit sind die folgenden Teilrevisionen der Ortsplanung und
Bebauungs-pläne in Bearbeitung:
– Seefeld – Feld - Hubelstrasse
An der Gemeindeversammlung vom 6. Juni 2017 wurden die beiden
Be-bauungspläne beschlossen:
– Feldmatt/Feld – Weihermatte
Diese bestimmen die Bau- und Zonenordnung in den genannten
Gebieten näher und weichen in Teilen davon ab.
-
Stadt SempachBebauungsplan inkl. Teilrevision der Ortsplanung
«Seefeld»Planungsbericht
7 ecoptima
1.3.3 Vorgezogene Teilrevision «Feld - Hubelstrasse»
Mit der Teilrevision der Ortsplanung «Feld - Hubelstrasse» wird
ein Zonen-typ für Wohn- und Mischnutzungen geschaffen, in dem die
«massgeschnei-derte» Umsetzung von Bebauungskonzepten ermöglicht
wird. Die Teilre-vision wurde vom 19. November bis 18. Dezember
2018 zum zweiten Mal öffentlich aufgelegt. Der Erlass durch die
Gemeindeversammlung ist am 17. Juni 2019 vorgesehen.
Der neue Zonentyp wurde so ausgestaltet, dass er den Zielen und
Stoss-richtungen des REK Sempach entspricht und allenfalls im
Rahmen der späteren Anpassung der Bau- und Zonenordnung
weiterentwickelt werden kann.
2. Aufgabenstellung
2.1 Neue kantonale Rahmenbedingungen
Der kantonale Richtplan Luzern wurde im Jahr 2015 teilrevidiert
und vom Bundesrat am 22. Juni 2016 genehmigt. Zentrale Änderungen
und Neue-rung sind in den Richtplankapiteln «Raumordnungspolitische
Zielsetzun-gen», «Raumstrukutren», «Siedlung», «Mobilität»,
«Landschaft» und «Ener-gie» enthalten.
Sempach ist gemäss kantonalem Richtplan der Gemeindekategorie
«A: Gemeinde auf der Hauptentwicklungsachse» zugeordnet.
Anzustreben ist in Gemeinden auf der Hauptentwicklungsachse «eine
vielseitige, räumlich konzentrierte Siedlungs- und
Wirtschaftsentwicklung mit hoher Nutzungs-dichte unter
Rücksichtnahme auf intakte Landschaften».
Der Richtplan nennt für die A-Gemeinden folgende
Entwicklungsprioritä-ten und Handlungsschwerpunkte
(Koordinationsaufgabe R1-5):
– Ortskerne stärken – urbane Qualitäten in Zentrumslagen
schaffen – Gebiete mit hoher Dichte an zentralen, gut erschlossenen
Lagen entwi-
ckeln – kantonale Entwicklungsschwerpunkte und regionale
Arbeitsplatzgebiete
umsetzen
Gemäss kantonalem Richtplan ist in allen Gemeinden eine kompakte
und dichte Siedlungsentwicklung respektive -erneuerung mit hohen
Qualitäten anzustreben (S2-3).
-
Stadt SempachBebauungsplan inkl. Teilrevision der Ortsplanung
«Seefeld»Planungsbericht
8 ecoptima
2.2 Teilrevision der Ortsplanung
Das Areal soll abweichend von der Grundordnung mit höheren
Bauten und einem höheren Wohnanteil überbaut werden können. Die
Gewerbenutzung soll sich auf das Erdgeschoss beschränken. Dies
entspricht den raumpla-nerischen Absichten der Stadt Sempach wie
sie im REK dargestellt ist (vgl. Abb. unten).
Abb. 3
*
7
8
9
10
1211
2
3
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5
1
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A
B
C
a
b
d
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i
j
l
D
1. Priorität
k
c
Nutzungen: Entwicklungspotenziale
ecoptima ag
Van de Wetering Atelier für Städtebau GmbH
25.01.2018
Stadt Sempach
0 500 m
Nutzungen (Ist-Zustand, generalisiert)
Bauzonenreserven (Ist-Zustand)
Potenzielle Erneuerungs-/Verdichtungsgebiete
Potenzielle Siedlungserweiterungsgebiete
Wohnen
Arbeiten
Mischnutzung
Kernzone
Öffentliche Zwecke
Grünzone
Wohnen
Arbeiten
Mischnutzung
Siedlungsbegrenzungslinien
Potenzielle Erneuerungs-/Verdichtungsgebiete
Wohnen / Mischnutzung / Arbeiten
Potenzielle Umstrukturierungsgebiete
Potenzielle Umstrukturierungsgebiete
Mischnutzung / Kernnutzung
Potenzielle Siedlungserweiterungsgebiete Wohnen
Potenzieller Standort für bedürfnisgerechtes Wohnen
Potenzieller Standort Dreifachturnhalle (Option gemäss
Richtplan Seeland)
Potenzielle Siedlungserweiterungsgebiete Zone für
öffentliche
Zwecke
*
Strategisches Arbeitsgebiet Honrich (Richtplan Kanton
Luzern)
*
7
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2
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1
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A
B
C
a
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g
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i
j
l
D
1. Priorität
k
c
Nutzungen: Entwicklungspotenziale
ecoptima ag
Van de Wetering Atelier für Städtebau GmbH
25.01.2018
Stadt Sempach
0 500 m
Nutzungen (Ist-Zustand, generalisiert)
Bauzonenreserven (Ist-Zustand)
Potenzielle Erneuerungs-/Verdichtungsgebiete
Potenzielle Siedlungserweiterungsgebiete
Wohnen
Arbeiten
Mischnutzung
Kernzone
Öffentliche Zwecke
Grünzone
Wohnen
Arbeiten
Mischnutzung
Siedlungsbegrenzungslinien
Potenzielle Erneuerungs-/Verdichtungsgebiete
Wohnen / Mischnutzung / Arbeiten
Potenzielle Umstrukturierungsgebiete
Potenzielle Umstrukturierungsgebiete
Mischnutzung / Kernnutzung
Potenzielle Siedlungserweiterungsgebiete Wohnen
Potenzieller Standort für bedürfnisgerechtes Wohnen
Potenzieller Standort Dreifachturnhalle (Option gemäss
Richtplan Seeland)
Potenzielle Siedlungserweiterungsgebiete Zone für
öffentliche
Zwecke
*
Strategisches Arbeitsgebiet Honrich (Richtplan Kanton
Luzern)
Entwicklungspotenziale, REK Sempach 2017: Seefeld (b)
Mit dem Bestreben das Gebiet qualitativ zu verdichten, ist ein
Bebau-ungsplan vorgesehen. Die kantonale Praxis und Rechtsprechung
lässt Verdichtungen gestützt auf Bebauungspläne bis 20 % zu.
Darüberliegende Verdichtungen sind im Zonenplan zu regeln.
Infolgedessen wird zudem die Schaffung einer Spezialzone
vorgesehen, welche bei bedeutenden Innenentwicklungsprojekten
angewendet werden kann. Grundlage dazu bildet das neue REK Sempach.
Die Parzelle Nr. 707 soll neu in die Spezielle Wohn- und Mischzone
(WM-S) umgezont werden, damit an diesem zentra-len, gut
erschlossenen Standort die erwünschte Entwicklung nach Innen
erreicht werden kann.
3. Projekt Überbauung «Seefeld»
3.1 Projekterarbeitung
Der Eigentümer der Parzelle Nr. 707 ist Ruedi Sidler,
Luzernerstrase 13, 6204 Sempach. Er ist Auftraggeber des
Bebauungskonzepts, welches erar-beitet wurde durch:
– Leuenberger Architekten AG, Sursee – Goldrand GmbH, Zürich
(Landschaftsarchitekt)
-
Stadt SempachBebauungsplan inkl. Teilrevision der Ortsplanung
«Seefeld»Planungsbericht
9 ecoptima
Das Bebauungskonzept wurde mit den Projektverfassern an sechs
Work-shops, welche zwischen April und Dezember 2017 stattfanden,
weiterent-wickelt. Aufgrund der Mitwirkungseingaben und der
Diskussionen an der Gemeindeversammlung vom 6. Juni 2018 über die
Entwicklungsprojekte der Stadt ist das Projekt auf Empfehlung des
Stadtrats nochmals überar-beitet und weiterentwickelt worden (vgl.
Ziff. 7.4). Dazu fanden zwischen Mai und Dezember 2018 vier weitere
Besprechungen mit dem Begleitgre-mium statt.
Das Beurteilungsgremium war aus folgenden Personen
zusammengesetzt:
Moderation: – Hansueli Remund, Vorsitz
Vertreter Stadt Sempach: – Mary Sidler Stalder, Bauvorsteherin –
Bruno Häfliger, Bereichsleiter Raum und Infrastruktur – Patrick
Ambauen, Vertreter Altstadtkommission
Vertreter Grundeigentümer – Martin Schürch, Berater
Grundeigentümer
Unabhängige Fachpersonen: – Daniel Scheuner, Lütolf und Scheuner
Architekten – Christoph Fahrni, Fahrni Landschaftsarchitekten – Han
van de Wetering, Atelier für Städtebau – Hansjakob Wettstein,
ecoptima ag
Vertreter Natur- und Landschaftsschutz: – Christoph Marchal, Pro
Sempachersee
3.2 Konzept
Die städtebauliche Setzung ermöglicht einen natürlichen
Terrainverlauf der Hang- und Spornsituation und schafft Durchblicke
vom See bis zur Hangkante (Feldweg). Die drei Baukörper bilden den
Auftakt der Bebauung entlang der Luzernerstrasse. Die Punktbauten
nehmen die Struktur des Quartieres auf und vermitteln in die
bestehenden Bautiefen des Quartiers. Die Platzierung der Baukörper
erfolgt mit bewusst versetzten Gebäude-fluchten, um den natürlichen
Verlauf des Zwischenraums hervorzuheben. Diese Freiraumqualität ist
auch gegenüber dem Schulhausneubau im Nor-den wahrnehmbar. Das
Schulhaus wird als Baute im Hang und die Wohn-bauten werden als
Strassenbegleiter betont.
-
Stadt SempachBebauungsplan inkl. Teilrevision der Ortsplanung
«Seefeld»Planungsbericht
10 ecoptima
Geissbühler Venschott Architekten Mühlemattstrasse 16 6004
Luzern 041 241 05 32
2 12m
16.02.2018 toku A3 \ © Copyright Leuenberger Architekten AG
Ansicht West, 1:200Bebauungsplan Seefeld Parzelle 707, 6204
SempachRudolf Sidler, Luzernerstr. 13, 6204 SempachM:\C1
Architekturleistung\Sursee\S16\S16042\02 Planung\03
Bebauungsplan\01 Pläne\Bebauungsplan 3_Geissbühler\S16042
Richtprojekt_Version21.pln
516.30 / +10.55
505.75 / ±0.00506.00 / +0.25
520.10 / +14.35
519.60 / +13.85
Abb. 4 Bebauungskonzept Seefeld, Ansicht West (Quelle:
Leuenberger Architekten AG)
Städtebau Die präzise Platzierung der Baukörper wirkt, wie bei
der Gestaltung der Topografie, auch auf den Strassenraum ein. Die
Häuser A und B rücken näher an die Strasse und setzen auch in der
vertikalen Ausdehnung ein Zeichen. Das Haus B schafft mit einer
reduzierten Höhe den Übergang zum gebauten Quartier. Das Haus C in
der zweiten Bautiefe vermittelt zwi-schen dem ersten Haus und der
Hangbebauung entlang des Feldweges. Die Dachlandschaft als ‘fünfte
Fassade’ ist an diesem Ort vom Feldweg her gut einsehbar, weshalb
deren Gestaltung besondere Aufmerksamkeit geschenkt wird.
Strassenraum Die Hauptstrasse wird begleitet durch ein
verbreitertes Trottoir. Dieser Strassenraum dient einerseits der
Erschliessung (Zufahrt, Fuss- und Velo-weg), andererseits
ermöglicht er den gewerblichen Sockelnutzungen die nötige Präsenz
an der Strasse. Der Raum zwischen Strasse und Haus wird durch einen
gefassten und repräsentativen Vorgarten gefiltert oder greift im
Bereich der Zufahrt direkt bis an die Hauskante.
Erschliessung Die Häuser A und B sind mit der bewussten Nähe zur
Strasse direkt auf die Luzernerstrasse adressiert. Das Haus C wird
über die Rebhaltenstrasse erschlossen.
Die motorisierte Erschliessung für Bewohner und Besucher erfolgt
un-mittelbar beim Haus A und markiert den Übergang von der mit
Bauten begleiteten Strasse zur Spornsituation. Für den
motorisierten Verkehr wird in einer unterirdischen Einstellhalle
das nötige Parkierangebot geschaffen. Die Besucher parkieren
oberirdisch direkt bei der Zufahrt.
Für Fahrräder werden bei den Hauszugängen Aussenparkplätze und
unter-irdische, ebenerdig zugängliche und abgeschlossene
Einstellmöglichkeiten angeboten.
-
Stadt SempachBebauungsplan inkl. Teilrevision der Ortsplanung
«Seefeld»Planungsbericht
11 ecoptima
Für die Entsorgung stehen verschiedene Optionen offen
(überbauungs-intern als konventionelle Containerlösung oder
quartierübergreifend als Untergrundcontainer).
Freiraum Innerhalb der Bebauung ist der Aussenraum für die
Bewohner frei zugäng-lich. Die natürlich fliessende Topografie und
der Übergang zum Wald wird durch einen Gemeinschaftsplatz erlebbar
gemacht. Der Platz wird durch Fusswege mit den Häusern verbunden.
Durch die gegenüber der Strasse leicht erhöhte und zurückversetzte
Lage hat dieser Aussenraum eine hohe Aufenthaltsqualität. Der Wald
und der Aufenthaltsbereich sowie wie Zwi-schenräume werden
fliessend gestaltet und bepflanzt. Der ursprünglich wohl vorhandene
Charakter einer «Hainlandschaft», welcher beim Schul-hausneubau
geschaffen wurde, soll weitergeführt werden.
Nutzung Die entlang der Luzernerstrasse angeordneten Nutzflächen
im Zugangsge-schoss der Häuser A und B bieten 4
Dienstleistungsbetrieben ein spezi-fisches Angebot. Mit flexiblen
Zonierungsmöglichkeiten sowie direktem Strassenbezug bietet das
Sockelgeschoss differenzierte Raumqualitäten für unterschiedliche
Nutzerbedürfnisse
Das Sockelgeschoss wird mit gänzlich in die Hangsituation
integrierten, unterirdisch angeordneten Nebenräumen und
Einstellhallenplätzen er-gänzt.
In den Geschossen über der Zugangsebene zeigen die Baukörper ein
aus-gewogenes Wohnungsangebot, strukturiert als Ein- oder
Zweispänner. Die 13 Wohnungen mit 3.5-5.5 Zimmern und bieten
zwischen rund 100-150 m² Wohnfläche. Die Wohnungsgrundrisse werden
in der weiteren Projektbe-arbeitung entwickelt. Die – sich aus der
Fassadengestaltung ergebenden – verspringenden Loggien bereichern
die Grundrissvielfalt. Die obersten Wohngeschosse profitieren
zusätzlich von überhöhten Wohnbereichen.
Architektonischer AusdruckDas Bebauungsareal steht an der
Ausfallstrasse von der historischen Altstadt von Sempach Richtung
Süden (Sempach Station) und weist damit einen starken Bezug zum
Seeufer auf. Zudem liegt es am Hangfuss eines markanten weil
relativ steilen und mit Bäumen bestandenen Geländeüber-ganges.
Vor dem atmosphärischen Hintergrund wird ein feingliedriges und
plas-tisch stark akzentuiertes Erscheinungsbild abgeleitet. Für den
Ort und die Aufgabe wohl am zielführendsten wäre eine Umsetzung in
Holz. Dies ist aber in der anstehenden Ausarbeitung eines
Bauprojekes zu entwickeln. Die Gestaltung der Bauten soll aber auch
eine Differenzierung gegenüber der Architektur der
Schulhauserweiterung aufzeigen, d.h. im Grundsatz ist die
Massstäblichkeit kleinteiliger zu halten und auch bei der finalen
Farb-gebung ist eine zu direkte Anlehnung zu vermeiden.
-
Stadt SempachBebauungsplan inkl. Teilrevision der Ortsplanung
«Seefeld»Planungsbericht
12 ecoptima
4. Anpassung der Ortsplanung
4.1 Erläuterung der Anpassungen
Neue Spezielle Wohn- und MischzoneDer grösste Teil der Parzelle
Nr. 707 wird in die Spezielle Wohn- und Mischzone (WM-S) mit
Bebauungsplanpflicht umgezont. Dieser Zonentyp ist noch nicht
rechtskräftig, sondern wird mit der laufenden Teilrevision der
Ortsplanung «Feld - Hubelstrasse» erst geschaffen.
Mit der Speziellen Wohn- und Mischzone (Art. 24c BZR) wird ein
neuer Zonentyp für gemischt genutzte Gebiete geschaffen. In der
neuen Zone werden die generellen Rahmenbedingungen, wie
beispielsweise die zuläs-sigen Nutzungsarten, allgemein
formuliert.
Einführung der Pflicht zur Erarbeitung von
GesamtkonzeptenVoraussetzung für das Bauen in der Speziellen Wohn-
und Mischzone ist ein Bebauungs- oder Gestaltungsplan, der sich auf
ein Gesamtkonzept stützt. Damit soll die erforderliche Qualität
gesichert werden. Dem Stadt-rat wird dadurch ermöglicht zuerst Art
und Mass der angestrebten Über-bauung zu bestimmen (Nutzung,
Dichte, Struktur, Erschliessung, Freiräume etc.) in einem
volumenbezogenen Konzept und sichert diese anschlie-ssend mittels
einer spezifisch aufs Konzept zugeschnittenen speziellen
Bauzone.
Mit dem Sondernutzungsplan kann keine weitere Erhöhung über das
in der Spezialzone definierte Nutzungsmass hinaus gewährt werden.
Das in der Speziellen Wohn- und Mischzone festgelegte Nutzungsmass
gilt abschliessend.
Die Stimmberechtigten beschliessen die neue Zone im Wissen um
die angestrebte Quartierentwicklung.
Solche Gesamtkonzepte sollen neu für alle Einzonungen sowie
Umzonun-gen, die eine innere Verdichtung zum Zweck haben,
vorgegeben werden. Gerade solche Projekte erfordern eine besondere
Planung, da sie sich in der Regel innerhalb eines bereits bebauten
Quartiers befinden und damit auf die Umgebung entsprechend
Rücksicht zu nehmen ist und den Aussenräumen besondere Beachtungen
zugeteilt werden muss. Um die nötige Qualität zu erlangen, kann der
Stadtrat bei Bedarf mehrere Entwür-fe verlangen.
Gebietsspezifische FestlegungenDie besonderen, auf einzelne
Gebiete bezogenen Anforderungen (Dichte, Höhe/Geschossigkeit,
Empfindlichkeitsstufen) werden pro Gebiet einzeln im Anhang 5 des
BZR festgelegt.
-
Stadt SempachBebauungsplan inkl. Teilrevision der Ortsplanung
«Seefeld»Planungsbericht
13 ecoptima
Verhältnis zur anstehenden Gesamtrevision der OrtsplanungDie
ergänzten BZR-Inhalte richten sich nach den älteren Bestimmungen
des kantonalen Planungs- und Baugesetzes (PBG), die bis zur
gemeinde-weisen Inkraftsetzung der neuen Bestimmungen durch den
Regierungsrat weiter gelten (Anhang zum PBG). Mit der
Gesamtrevision der Ortsplanung wird die Stadt Sempach ihr Bau- und
Zonenreglement an das neue PBG anpassen: An Stelle der
Ausnützungsziffer (AZ) wird die Überbauungsziffer (ÜZ) treten. Die
Höhe eines Gebäudes wird sich neu über die Gesamt- und Fassadenhöhe
definieren; die bisherige Firsthöhe und die Vorgaben zur Anzahl
Geschosse werden wegfallen.
Die Bestimmungen zu den Speziellen Wohn- und Mischzonen werden
wie alle übrigen Reglementsartikel im Zuge der Gesamtrevision an
die neuen PBG-Vorgaben anzupassen sein. Für die Spezielle Wohn- und
Mischzone Nr. 2 «Grundstück Nr. 707, Seefeld» (WM-S 2) ist eine
Überbauungsziffer von 0.29 zu erwarten. Die Gesamthöhe (ohne
technische Aufbauten) wird sich weiterhin an einer Höhenkote von
max. 520.10 m.ü.M. orientieren. Das Mass entspricht der Dachkote
des Baubereichs C.
4.2 Zonenplananpassungen
(siehe beiliegenden Teilzonenplan Seefeld)
Der innerhalb der 2-geschossigen Wohn- und Arbeitszone (WAr2)
liegende Bereich der Parzelle Nr. 707 wird in die Spezielle Wohn-
und Mischzone Nr. 2 «Grundstück Nr. 707, Seefeld» (WM-S 2),
umgezont. Zudem wird auf der benachbarten Parzelle Nr. 484 ein
Teilbereich von der Zone für öffentliche Zwecke in die WM-S 2
umgezont.
Räbhalde
Seefeld
Neum
üli
554
553
537
419
536
526
786
527
784
783
529
785 525
555
707 740
739
741
543
612
577
742
86
422
1238
1239
1240
1241
1242 Feldweg
Luzernerstrasse
Felsenegg
Rebhalde
Neum
ühle
2
10.0
8.2
2.2
9.4
2.1
Teiländerung Zonenplan1:1000
Die Teilrevision der Ortsplanungbesteht aus:• Teiländerung
Zonenplan • Teiländerung Bau- und Zonen-
reglement
Orientierende Unterlagen:• Planungsbericht
Verbindlicher Planinhalt
ÖFFENTLICHE AUFLAGE
Stadt Sempach
Teilrevision der Ortsplanung «Seefeld»
ecoptima · Spitalgasse 34 · Postfach · 3001 Bern · Telefon 031
310 50 80 · Fax 031 310 50 81 · www.ecoptima.ch ·
[email protected]
Vom Regierungsrat mit
Entscheid Nr. … vom ………………genehmigt
Datum
Unterschrift
1. Mitwirkung vom 05.03.2018 - 03.04.2018
2. Mitwirkung vom 11.02.2019 - 18.03.2019
Öffentliche Auflage vom 03.06.2019 - 02.07.2019
Durch die Gemeindever-
sammlung beschlossen am ...
Der Stadtpräsident Die Stadtschreiberin
F. Schwegler C. Achermann
15. Mai 2019sempach op revision/4/5/5658_ZP_190508_kv/kw
Spezielle Mischzone mit Zonenbezeichnung
Bebauungsplanpflicht
N
2
Orientierend:
Wald
Gewässer
Abb. 5 Rechtskräftiger Zonenplan Sempach, Ausschnitt Seefeld
Abb. 6 Zonenplananpassung.
Über die Umzonungsfläche wird eine Bebauungsplanpflicht
festgelegt.
-
Stadt SempachBebauungsplan inkl. Teilrevision der Ortsplanung
«Seefeld»Planungsbericht
14 ecoptima
4.3 Anpassungen im Bau- und Zonenreglement
(siehe beiliegende Änderung des Bau- und Zonenreglements)
Im Bau- und Zonenreglement wird der Anhang 5 ergänzt. Änderungen
im Rahmen der Teilrevision «Feld - Hubelstrasse» sind orientierend
blau dar-gestellt, jene im Rahmen der Teilrevision «Seefeld»
rot:
Art. 6 Zoneneinteilung
Bauzonen a) Spezielle Wohn- und Mischzonen WM-S
Art. 24c Spezielle Wohn- und Mischzonen (WM-S)
1 In den Speziellen Wohn- und Mischzonen darf nur im Rahmen
eines Ge-staltungs- oder Bebauungsplans gebaut werden, der sich auf
ein Gesamt-konzept stützt.
2 Der Stadtrat legt die Vorgaben für Gesamtkonzepte bezüglich
Erschlie-ssung, Baudichte, Bebauungsstruktur, Nutzungen,
Berücksichtigung von Naturobjekten, Bepflanzung, Freiraumgestaltung
etc. fest. Die Gesamtkon-zepte stellen eine generell verbindliche
Grundlage für die Erarbeitung der Bebauungs- oder Gestaltungspläne
dar.
3 Die Bebauungs- und Gestaltungspläne innerhalb der speziellen
Wohn- oder Mischzone regeln insbesondere:
– die Anordnung und maximale Abmessung der Baukörper, – die
Erschliessung, – die Aussenräume
4 Für die einzelnen Zonengebiete gelten die Planungs- und
Bauvorschrif-ten gemäss Anhang 5.
Anhang 5 Spezielle Wohn- und Mischzonen
Spezielle Mischzonen
Nr. 2 «Grundstück Nr. 707, Seefeld»
Zweck – Realisierung einer verdichteten, gut in die Umgebung
eingegliederten
Überbauung mit Wohn-, Dienstleistungs- und Gewerbenutzungen.
-
Stadt SempachBebauungsplan inkl. Teilrevision der Ortsplanung
«Seefeld»Planungsbericht
15 ecoptima
Art der Nutzung – Wohnen – nicht oder nur mässig störende
Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe.
Mass der Nutzung – höchstens 4 Vollgeschosse – AZ= 0.67, davon
für Wohnen höchstens 0.60 – Dieses Nutzungsmass darf im Rahmen des
Bebauungsplans nicht er-
höht werden. – Höhenkote: max. 520.1 m.ü.M. (ausgenommen
technische Aufbauten)
Lärmempfindlichkeitsstufe – ES III
Zusatzbestimmungen – Die Sicherung des vom Stadtrat am 23. Mai
2019 beschlossenen Bebau-
ungskonzepts «Seefeld» erfolgt über einen Bebauungsplan. –
Geringfügige Abweichungen von diesem Konzept sind zulässig,
wesent-
liche Abweichungen sind hingegen nur auf der Grundlage eines
neuen oder überarbeiteten Konzepts von mindestens gleicher Qualität
mög-lich.
– Die Neubauten sind durch eine sorgfältige Situierung,
Höhenentwick-lung und Gestaltung auf das Orts- und Landschaftsbild
abzustimmen.
– Der Gestaltung der Aussenfläche ist besondere Beachtung zu
schenken.
4.4 Bebauungsplan
Die Bestvariante aus dem qualitätssichernden, begleiteten
Verfahren stellt das Gesamtkonzept gemäss Art. 24c BZR dar und ist
die Grundlage für den Bebaungsplan. Das Gesamtkonzept wird
gleichzeitig mit den Änderungen im Zonenplan, im Bau- und
Zonenreglement und dem Bebauungsplan ori-entierend öffentlich
aufgelegt.
Der Bebauungsplan besteht aus folgenden verbindlichen
Bestandteilen:
– Situationsplan, 1:500 – Schnittplan, 1:500 –
Sonderbauvorschriften
Der Bebauungsplan hat zum Zweck, die bau- und
planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Realisierung des
Bebauungskonzepts zu schaf-fen. Die Festlegungen im Bebauungsplan
und den Sonderbauvorschriften definieren denn auch die wesentlichen
Elemente des Bebauungskonzepts. Das Richtprojekt Architektur, das
Richtprojekt Umgebung (Plan Mst. 1:200) sowie der Lärm- und
Schallschutznachweis sind wegleitender Bestandteil des
Bebauuungsplans.
-
Stadt SempachBebauungsplan inkl. Teilrevision der Ortsplanung
«Seefeld»Planungsbericht
16 ecoptima
Nachfolgend werden die wichtigsten Elemente kurz erläutert:
Artikel Erläuterung
Geltungsbereich Art. 2 Der Geltungsbereich umfasst die neu
geschaffene Spezielle
Mischzone (vgl. Ziff. 3.2) sowie die innerhalb der Parzelle
Nr.
707 liegende Grünzone.
Baubereiche Art. 6 Es werden drei Baubereiche für Hochbauten mit
unterschied-
lichen Höhen festgelegt. Die Grösse der Baubereiche sind
nur unwesentlich grösser als die im Richtprojekt enthaltenen
Hochbauten. Des Weiteren ist ein Baubereich für die Ein-
stellhalle vorgesehen. Mit Pflichtbaulinien wird die Lage
zur
Luzernerstrasse hin klar definiert.
Kleinbauten werden nur in beschränktem Mass, Anbauten
werden gar nicht zulässig sein. Dadurch soll eine Minderung
der Architektur durch nachträgliche bauliche Ergänzungen
vermieden werden.
Einstellhalle Art. 11 Die Einstellhalle wird von aussen kaum
wahrnehmbar sein
obwohl sie an gewissen Stellen mehr als 1 m über das mass-
gebende Terrain hinausragt und daher nicht mehr als Unter-
niveaubaute gemäss § 125 PBG gilt. Daher wird ein eigener
Baubereich mit Höhenkote definiert.
Bei einer künftigen BZR-Revision wird § 13a PBV für
Einstell-
hallen anwendbar, wonach die anrechenbare Gebäudefläche
für Einstellhallen durch eine entsprechende Erhöhung der ÜZ
ausgeglichen wird.
Baugestaltung Art. 12 - 14 Die Bestimmungen dienen der
Sicherstellung, dass die Gestal-
tung der Überbauung mindestens die Qualität des Richtpro-
jekts aufweist. Wichtige Punkte bilden dabei die Fassaden-
gestaltung sowie die Dachgestaltung. Die Dachlandschaft
als ‘fünfte Fassade’ ist an diesem Ort vom Feldweg her gut
einsehbar, weshalb deren Gestaltung besondere Aufmerksam-
keit geschenkt wird.
Aussenraumgestal-
tung
Art. 15 - 19 Die Bestimmungen dienen der Sicherstellung, dass
die Gestal-
tung der Umgebung die wichtigsten Elemente des Richtpro-
jekts aufnimmt. Die Funktion und Gestaltung der verschiede-
nen Elemente wird definiert.
Erschliessung und
Parkierung
Art. 20 - 26 Die wesentlichen Elemente der Erschliessung und
Parkierung
werden festgelegt. Die erforderliche Anzahl Autoabstellplät-
ze wird basierend auf dem Parkplatzreglement festgelegt.
Geregelt wird die Lage der Parkplätze. Ergänzend werden die
Vorgaben für die Veloabstellplätze konkretisiert.
Umwelt Art. 28 - 30 Die Bestimmungen zum Lärmschutz basieren auf
dem
Lärm- und Schallschutznachweis der Planteam GHS AG vom
12.12.2017.
Des Weiteren werden erhöhte Anforderungen an den Energie-
standard gestellt.
Die Entwässerung hat dem geltenden Recht und den Normen
zu entsprechen.
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Stadt SempachBebauungsplan inkl. Teilrevision der Ortsplanung
«Seefeld»Planungsbericht
17 ecoptima
5. Prüfung der raum- und umweltrelevanten Belange
5.1 Verkehr
Die Bebauung Seefeld sieht gemäss Richtprojekt 13 Wohnungen und
vier unabhängige Gewerbeeinheiten vor. Den Bewohnern und
Arbeitenden ste-hen 17 Parkfelder in der Einstellhalle zur
Verfügung, was einem Parkplatz pro Wohnung bzw. pro Gewerbeeinheit
entspricht.
Hinzu kommen 6 oberirdische Besucher-/ Kundenparkplätze und ein
be-hindertengerechter Parkplatz an der Rebhalde. Das gesamte Areal
ist frei von motorisiertem Verkehr, mit Ausnahme der
Besucherparkplätze und der Zufahrt zur Autoeinstellhalle.
Eine Abschätzung des künftigen Verkehrsaufkommens kann basierend
auf dem Parkplatzangebot vorgenommen werden. Dabei wird angenommen,
dass effektiv die projektierten 23 Abstellplätze geschaffen werden
und pro Parkplatz 3.5 Fahrten pro Tag erzeugt werden. Dies ergibt
ein Verkehrsauf-kommen von rund 81 Fahrten pro Tag (Zu- und
Wegfahrten).
Das Verkehrsaufkommen wird als vertretbar erachtet. Es sind
keine ne-gativen Auswirkungen auf das bestehende Strassennetz zu
erwarten. Die Tagesverteilung der Fahrten wurde nicht näher
betrachtet.
5.2 Denkmalschutz
5.2.1 ISOS-Inhalte
Die Stadt Sempach verfügt über ein Ortsbild von nationaler
Bedeutung gemäss dem Inventar der schützenswerten Ortsbilder der
Schweiz (ISOS). Das Areal Seefeld ist Teil der Umgebungszone III
(vgl. Abb. 7). Im Kom-mentar zur Umgebungszone III wird dieses
Gebiet wie folgt kommentiert: «Interessante Durchblicke auf die
alten Stadtteile».
Aufnahmekategorie: a: «Unerlässlicher Teil des Ortsbildes, d.h.
unverbaut oder mit Bauten, die der ursprünglichen Beschaffenheit
der Umgebung entsprechen» und Aufnahmekategorie b: «Empfindlicher
Teil des Ortsbildes, d.h. häufig überbaut».
Erhaltungsziel a: «Erhalten der Beschaffenheit als Kulturland
oder Frei-fläche. Die für das Ortsbild wesentliche Vegetation und
Altbauten sind zu bewahren, störende Veränderungen zu
beseitigen.»
Bedeutung gemäss ISOS: Die Umgebungszone III hat «eine gewisse
Be-deutung», wobei über die räumliche Qualität und die
architektonisch-his-torische Qualität der Umgebungszone III keine
Aussagen gemacht werden.
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Stadt SempachBebauungsplan inkl. Teilrevision der Ortsplanung
«Seefeld»Planungsbericht
18 ecoptima
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SempachGemeinde Sempach, Amt Sursee, Kanton Luzern Aufnahmeplan
1: 5000
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Abb. 7 ISOS – Kleinstadt/Flecken Sempach Gebiete: 1 Altstadt 2
Wohnhäuser und einzelne Gewerbebauten, E. 19./A. 20. Jh.
Baugruppen: 0.1 Vorstadtbereich beim Luzernertor, lockere Bebauung
mit öffentlichen Gebäuden, 19./20. Jh. 0.2 Büelgass, schmales
Strässchen mit wenigen Bauten beim Friedhof, 19./20. Jh. 0.4
Seeseitige Stadterweiterung, Festhalle, Wohn- und Gewerbebauten,
19./20. Jh. Umgebungszonen und -richtungen: I Ufergürtel, flaches
Wiesland vor der Altstadt, Schrebergärten und Parkanlage II Kleines
Wohnquartier mit Alterswohnheim, vorwiegend 2. H. 20. Jh. III
Schulareal auf Hügelkuppe, entlang Ausfallstrasse vereinzelt ältere
Wohn- und Gewerbebauten IV Ehem. Pflanzgärten der Altstadt,
teilweise mit Wohn- und Ökonomiebauten über-stellt, 19./20. Jh. V
See- und Röschmatte, Agrarland VI Ein- und Mehrfamilienhäuser auf
leicht ansteigendem Gelände, vorwiegend 3. D. 20. Jh.
Einzelelement: 0.0.31 Wohn- und Gewerbebauten, 19.Jh., davor neues
Werkstattgebäude mit Autoab-stellplätzen.
Erläuterungen zu den ISOS-InhaltenDie Umgebungszone III wurde
aufgrund der Kategorien a und b ins Inven-tar aufgenommen:
– Aufnahmekategorie a: «Unerlässlicher Teil des Ortsbildes, d.h.
unver-baut oder überbaut mit Bauten, die der ursprünglichen
Beschaffenheit
-
Stadt SempachBebauungsplan inkl. Teilrevision der Ortsplanung
«Seefeld»Planungsbericht
19 ecoptima
der Umgebung entsprechen». Dieses Kriterium kann sich nur auf
die alten Schulgebäude oder das Objekt 0.0.31 beziehen. Alle
weiteren Bauten haben keine ursprünglichen Wurzeln und sind z.T.
sogar störend (Autogewerbe).
– Aufnahmekategorie b: «Empfindlicher Teil des Ortsbildes, d.h.
häufig überbaut».
Diese generellen, für alle Umgebungszonen geltenden Ausdrücke
müssen jetzt für die spezifischen örtlichen Verhältnisse
interpretiert und spezifi-ziert werden: Hilfreich ist dabei die
Umgebungsbeschreibung im ISOS: «In den (ausser der Seeseite)
übrigen direkt an die alten (Stadt-)Quartiere angrenzenden
Umgebungen stehen heute fast durchwegs Bauten. (...) Aus den
gröss-tenteils von Schulbauten beanspruchten Umgebung im Süden
(U-Zo III) bestehen interessante Durchblicke auf die alten
Stadtteile».
Der Ausdruck «empfindlicher Teil des Ortsbildes» bezieht sich
auf den der Altstadt zugewandten Teil des Schulgeländes
(Durchblicke) und nicht auf das Seefeld-Areal, das keinen optischen
Bezug zur Altstadt aufweist.
Diese «Durchblicke» wurden im Rahmen der Schulbauerweiterung
berück-sichtigt; die Neubauten konzentrieren sich und lassen die
Durchblicke so weit wie möglich bestehen.
Zusammenfassend sind folgende Inhalte der ISOS-Aussagen für das
Gebiet Seefeld massgebend:
– Interessante Durchblicke auf die Altstadt (bezieht sich
ausschliesslich auf das Schulareal)
– Erhalten von Freiflächen (für Seefeld relevant: Grünzonen und
Wald im Hanggebiet)
– Erhaltenswertes Gebäude 0.0.31 erhalten (für Seefeld relevant:
Wohn-haus)
– Störende Veränderungen beseitigen (für Seefeld relevant:
Autogarage und offene befestigte Parkplätze).
Städtebauliche Ziele für die Entwicklung SeefeldDie
städtebauliche Entwicklung wird im REK dargestellt und erläutert
(sie-he Kap. 6.3). Die wichtigsten Aussagen aus dem REK für die
Entwicklung des Areals Seefeld sind die folgenden:
– Aufwertung und Stärkung des Siedlungsraums entlang der
Kantonsstra-sse: Die Luzernstrasse ist eine der beiden parallel zum
See verlaufen-den Zufahrtsachsen zum Städtli. Der Bereich zwischen
See und Sied-lungsraum ist sehr attraktiv. Die begleitenden Bauten
entlang dieser Achse sollen eine hohe architektonische Qualität
aufweisen.
– Die Überbauung Seefeld schliesst die Bebauung entlang der
Luzernstra-sse ab.
– Die Überbauung Seefeld – Feld (untere Ebene) wird durch eine
starke Grünzäsur entlang des Feldwegs von der Bebauung auf der
oberen Ebene (Felsenegg – Mattweid) getrennt. Diese Grünzäsur
beginnt beim
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Stadt SempachBebauungsplan inkl. Teilrevision der Ortsplanung
«Seefeld»Planungsbericht
20 ecoptima
Schulareal, führt über ein Waldstück beim Seefeld und wird durch
eine dominante Hochstamm-Hecke weitergeführt. Diese Grünzäsur ist
zu erhalten und zu stärken.
5.2.2 ISOS-konforme Umsetzung der REK-Entwicklungsziele
Begleitetes ProjektverfahrenDie Bebauung des Seefeld-Areals ist
anspruchsvoll. Die verschiedenen Anforderungen aus ISOS
(Schutzanliegen) und REK (Qualitätsanforderun-gen an die
Stadtentwicklung) sollen in einem begleiteten Projektverfahren
sichergestellt und in einem Sondernutzungsplan gesichert
werden.
Die Ergebnisse des Projektverfahrens liegen in einem
Richtprojekt Archi-tektur und in einem Richtprojekt Umgebung
vor.
Die Qualitäten des Projekts werden durch einen Bebauungsplan mit
Son-derbauvorschriften gesichert.
Bauinventar, erhaltenswertes Gebäude 0.0.31 gemäss ISOS
Das Wohnhaus (Gebäude Nr. 365) wird im kantonalen Bauinventar
(BILU) der Stadt Sempach (2015) als erhaltenswert eingestuft. Es
handelt sich um ein spätklassizistisches Wohnhaus in klarer
kubischer Bauweise. Die Bausubstanz, das äussere Erscheinungsbild
und die Materialisierung sind weitgehend erhalten.
2 12m
16.02.2018 toku A3 \ © Copyright Leuenberger Architekten AG
Materialisierung,Bebauungsplan Seefeld Parzelle 707, 6204
Sempach
Rudolf Sidler, Luzernerstr. 13, 6204 SempachBIM Server:
LEUENSRV89 - BIMcloud Basic für ARCHICAD 21/00 Studien/S16042
Bebauungsplan Seefeld
Abb. 8 Wohnhaus, Gebäude Nr. 365 (Foto: Leuenberger Architekten
AG)
Das Wohnhaus wurde im Entwurf des Bauinventars als
«schützenswert» bewertet.
Stadtrat und Eigentümerschaft haben eine Überprüfung dieser
Bewer-tung verlangt. Aufgrund einer Begehung und mit Entscheid vom
23. Juni 2015 hat die kantonale Denkmalpflege diese Bewertung
revidiert und das Wohnhaus als «erhaltenswert» eingestuft.
Im Rahmen der Ortsplanungsrevision und der Formulierung des REK
hat der Stadtrat eine Interessenabwägung vorgenommen und folgendes
be-schlossen:
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Stadt SempachBebauungsplan inkl. Teilrevision der Ortsplanung
«Seefeld»Planungsbericht
21 ecoptima
– Aufgrund der zentrumsnahen Lage erfüllt das Grundstück Seefeld
eine wichtige Funktion zur Umsetzung des REK und ist Teil dieser
städtebau-lichen Aufgabe.
– Aufgrund der relativ zentralen Lage des Wohnhauses auf dem
Grund-stück würden wünschbare Entwicklungsmöglichkeiten im Falle
eines Erhalts stark eingeschränkt.
– Daher hat sich der Stadtrat Sempach – auch gestützt auf die
Rückstu-fung des Objekts von schutzwürdig zu erhaltenswürdig – für
die Ent-wicklung gemäss REK entschieden.
Erhaltung der Freiflächen und GrünzäsurenDie hangbegleitende
Grünzäsur vom begrünten Geländesporn auf dem Schulgelände über die
Hangpartien im Areal Seefeld bis zu den markan-ten
«Hochstamm-Hecken» entlang des Feldwegs trennt die «unteren und
oberen» Wohngebiete entlang des Feldwegs. Sie hat in Bezug zur
Altstadt keine Bedeutung, ist aber für die Gliederung des
Siedlungsraums von gro-sser Wichtigkeit.
Wald und stark bepflanzte Grünzonen entlang des Feldweges sollen
die in-tensiv bepflanzten Freiflächen auf dem Schulareal fortsetzen
und – soweit wie möglich – die heutigen Lücken Richtung
Hochstamm-Hecke entlang des Feldwegs schliessen.
Das bebaubare Gebiet wird auf die tieferen Grundstücklagen
beschränkt, damit die Grünzäsur optisch wirksam bleibt.
5.2.3 Ergebnisse aus dem städtebaulichen Prozess
Das Richtprojekt im Bebauungsplan setzt die Ansprüche des ISOS
wie folgt um:
– Die Baukuben nehmen mit 2 – 3 Vollgeschossen die Höhen der
angren-zenden Zone auf, ohne einen eigenen Schwerpunkt zu bilden.
Diese Höhen stellen sicher, dass die hangseitige Wald- und
Heckenbepflan-zung die Bebauung Seefeld deutlich überragt und
optisch als Grünzäsur markant in Erscheinung tritt.
– Auch die Volumina der Neubauten nehmen Bezug auf die
angrenzen-de Bebauung; drei Einzelbauten sind so gesetzt, dass der
hangseitige Grünraum Richtung See durchfliesst und seine
raumgliedernde Funktion wirksam erfüllen kann.
– Die Bebauung entlang der Kantonsstrasse wird optisch durch das
neue Schulgebäude abgeschlossen. Hier endet die hangparallele
Grünzäsur, die zwischen Schulgebäude und Überbauung Seefeld markant
bis zur Kantonsstrasse vordringt.
Die Topografie bei der Grünzäsur hangseitig der Bebauung Seefeld
wird weitgehend dem ursprünglichen Zustand angepasst. Die
Umgebungsge-staltung zielt auf einen fliessenden Übergang zwischen
dem Waldbestand und der neuen Baum- und Sträucherpflanzung auf dem
Areal ab.
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Stadt SempachBebauungsplan inkl. Teilrevision der Ortsplanung
«Seefeld»Planungsbericht
22 ecoptima
5.2.4 Abschliessende Beurteilung
Das Richtprojekt weist eine hohe Qualität des Neubauprojekts
nach; die Qualitäten sind in den Sonderbauvorschriften gesichert.
Gesamthaft leis-tet das Ensemble einen wichtigen Beitrag zur
städtebaulichen Aufwertung der seeseitigen Erscheinung des
Siedlungsraums vor dem Städtli im Sinne des REK und trägt damit
auch zur Aufwertung des Gesamtbildes von Sem-pach bei. Störende
Nutzungen (Autostellplätze, Gewerbegebäude) werden beseitigt.
Die Grünzäsur entlang der Hangkante wird ausgeprägter und
wirkungsvol-ler erhalten als bei den südlich angrenzenden
bestehenden Bebauungen. Zwischen Schule und Seefeld fliessen die
Grünelemente breiträumig zur Strasse, zwischen den Bauten wird sie
durch Hochstammbepflanzungen nochmals spürbar (siehe
Bebauungsplan).
Aufgrund des Mitwirkungsverfahrens wurde das Gesamtkonzept
über-arbeitet und die Qualitäten des Projekts verstärkt. Die Kritik
der Denk-malpflege aus dem Vorprüfungsverfahren wurde in die
Überarbeitung einbezogen, die Baukörper spürbar redimensioniert und
die Umgebungs-gestaltung und Bepflanzung im Interesse der Grünzäsur
verstärkt.
5.3 Wald
Auf dem Grundstück Nr. 707 befindet sich Wald, welcher
anlässlich der Waldfeststellung im Jahr 1995 rechtmässig
festgestellt wurde. Der stati-sche Waldrand wurde dabei gegenüber
der Bauzone ausgewiesen.
Das Richtprojekt sieht eine markante Unterschreitung des
ordentlichen Waldabstandes von 20 m auf bis zu 7 m vor. Für Bauten
und Anlagen un-terhalb der Minimalabstände gemäss § 136 Abs. 3 PBG
von 15 m bedarf es einer Bewilligung der zuständigen Dienststelle
lawa. Am 13.12.2017 fand diesbezüglich eine Besprechung mit Herrn
Piet Luethi, Fachbereichsleiter Walderhaltung der Dienststelle
lawa, Bruno Häfliger als Vertreter der Stadt Sempach und den
Leuenberger Architekten statt. Dabei wurde die Sonder-bewilligung
in Aussicht gestellt.
Zu begründen ist dies mit dem vorgesehenen Pflegeeingriff in den
Wald. Dieser wird künftig als hainartiger Niederwald gestaltet.
Dadurch kann die Gefährdung durch umstürzende Bäume reduziert
werden. Eine entspre-chende Regelung in den Sonderbauvorschriften
ist nicht möglich, da sich der Geltungsbereich des Bebauungsplans
auf die Bauzone beschränkt.
Weiter ist festzuhalten, dass die Zugänglichkeit für
Unterhaltsarbeiten weiterhin über das Schulhausareal gewährleistet
bleibt. Da bereits das bestehende Wohnhaus den Waldabstand deutlich
unterschreitet, wird die Situation insgesamt nicht verschlechtert.
Die verdichtete Bauweise liegt zudem im öffentlichen Interesse.
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Stadt SempachBebauungsplan inkl. Teilrevision der Ortsplanung
«Seefeld»Planungsbericht
23 ecoptima
Die definierten Baubereiche im Bebauungsplan gelten als
Baulinien im Sinne von § 136 PBG.
5.4 Lärmschutz
Das Areal liegt in der 2-geschossigen Wohn- und Arbeitszone
(WAr2), wel-che der Empfindlichkeitsstufe III (ES III) zugeteilt
ist. In der neuen Speziel-len Wohn- und Mischzone Nr. 2 «Grundstück
Nr. 707, Seefeld» (WM-S 2) soll ebenfalls der Immissionsgrenzwert
ES III massgebend sein.
Der Lärm- und Schallschutznachweis wurde im Dezember 2017 durch
das Planungsbüro Planteam GHS AG erbracht (siehe Beilage). Die
Überarbei-tung des Richtprojekts ist darin nicht
berücksichtigt.
Aufgrund der relativ geringen Verschiebungen der Baubereiche
wird davon ausgegangen, dass die Aussagen des Lärm- und
Schallschutznachweises vom Dezember 2017 auf das neue Richtprojekt
übertragen werden kön-nen. Demnach können die Immissionsgrenzwerte
für Betriebsräume sowie für Wohnräume des Hauses C eingehalten
werden. Bei den Häusern A und B können die massgebenden
Immissionsgrenzwerte für Wohnräume tags und nachts nicht bei allen
Fenstern eingehalten werden. Für diese Fenster wird ein Gesuch um
Zustimmung gemäss Art. 31 LSV gestellt. Begründet wird die bauliche
/ gestalterische Massnahme zum Lärmschutz durch den Sachverhalt,
dass die betroffenen Räume jeweils über Zweitfenster ge-lüftet
werden können, bei denen der massgebende Immissionsgrenzwert
eingehalten werden kann.
Unter der Voraussetzung der Gewährung der Zustimmung durch die
kan-tonale Vollzugsbehörde sind die Anforderungen von
Umweltschutzgesetz und Lärmschutz-Verordnung erfüllt.
5.5 Schutz vor Naturgefahren
Gemäss der Gefahrenkarte besteht keine Gefährdung vor
Naturgefahren.
5.6 Boden: Altlasten
Gemäss dem Kataster der belasteten Standorte besteht ein
belasteter Standort, verursacht durch den Betrieb der
Seefeld-Garage.
Der Standort ist im Sinne der Verordnung über die Sanierung von
belaste-ten Standorten zu untersuchen und die
Sanierungsbedürftigkeit zu klären. Die übergeordnete Gesetzgebung
regelt den Sachverhalt abschliessend, so dass auf diesbezügliche
Bestimmungen in den Sonderbauvorschriften verzichtet wird.
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Stadt SempachBebauungsplan inkl. Teilrevision der Ortsplanung
«Seefeld»Planungsbericht
24 ecoptima
5.7 Weitere Belange
Es werden keine weiteren Belange wie Landwirtschaft, Gewässer
etc. tan-giert.
6. Auswirkungen der Teilrevision
6.1 Kapazität des neuen Zonenplans
Im Vergleich zum rechtskräftigen Zonenplan wird die
Ausnützungsziffer erhöht. Es sind folgende Auswirkungen auf die
Zonenplankapazität zu erwarten:
Zone AZ Geschosse m2 m2/E E AP/ha AP
Bisher WAr2 0.50 2 3281 220 15 50 16.5
Neu WM-S 2 0.67 4 3281 84 39 27 8.7
Die Einwohnerkapazität «bisher» wird basierend auf den
theoretisch maxi-mal realisierbaren Wohnfläche (AZ = 0.35), der
mittleren Wohnungsgrösse (160 m²) und der erwarteten
Wohnungsbelegung (2.1 Pers/Whg) gemäss LUBAT für die WAr2
ermittelt.
Die Anzahl möglicher Arbeitsplätze resultiert aus der
verbleibenden AZ für Gewerbenutzung (AZ: 0.50 - 0.35 = 0.15) und
dem theoretischen Flächen-bedarf für Gewerbe (Annahme 30
m²/Arbeitsplatz).
Theoretisch ist mit der bisherigen Zonierung mit 15 Einwohnern
und 16.5 Arbeitsplätzen auf der Parzelle zu rechnen.
Die Einwohnerkapazität «neu» wurde aufgrund der geplanten Anzahl
Woh-nungen gemäss dem Bebauungsplan berechnet:
– Geplant sind insgesamt 13 Wohnungen in unterschiedlicher
Grösse von 3.5 bis 5.5 Zimmern.
– Für die Wohnungen mit 3.5- oder mehr Zimmern wird eine
durch-schnittliche Belegung von 3.0 Einwohnern pro Wohnung
angenommen.(Annahme ergibt 39 Einwohner «neu»)
Die Beschäftigtenkapazität «neu» wurde anhand der geplanten
Gewerbefläche (ca. 260 m² aGF) und einem Flächenbedarf von 30 m²
pro Arbeitsplatz für kundenorientierte Dienstleistungsbetriebe
ermittelt.
Die geplante Überbauung weist unter diesen Annahmen eine
theoretische Kapazität für ungefähr 40 Einwohner und 9
Arbeitsplätze auf. Die Zonenka-pazität bezüglich Einwohnern ist
also – der zentralen Lage des Areals an-gemessen – deutlich dichter
als bisher. Die Kapazität für Beschäftigte wird hingegen reduziert,
da ein geringerer Gewerbeanteil realisiert werden soll.
-
Stadt SempachBebauungsplan inkl. Teilrevision der Ortsplanung
«Seefeld»Planungsbericht
25 ecoptima
Die Teilrevision «Seefeld» setzt mit der Siedlungsentwicklung
nach innen sowie der angestrebten Verdichtung den Auftrag aus dem
teilrevidierten kantonalen Richtplan (Kap. 2.1) um. Der im
kantonalen Richtplan vorgege-bene Dichtewert von 185 m2/E (R1-5:
Medianwert für A-Gemeinden) sowie dem gemäss LUBAT heutigen Wert
von Sempach mit 144 m2/E (Stand 2017) wird mit einer Dichte von 84
m2/E mit der Teilrevision Seefeld übertroffen. Damit wird ein
bedeutender Beitrag zur Siedlungsentwicklung nach innen
erreicht.
6.2 Ortsbauliche Eingliederung
Mit der Ausscheidung der Speziellen Mischzone bleibt die Ordnung
der Nutzungen beibehalten. Das Nutzungsmass wird im Sinne einer
Siedlungs-entwicklung nach innen deutlich erhöht. Mit der Abstufung
der Höhen der einzelnen Baukörper und deren Anordnung wird auf die
angrenzende Bebauungsstruktur Rücksicht genommen.
2 12m
16.02.2018 toku A3 \ © Copyright Leuenberger Architekten AG
Konzeptidee,Bebauungsplan Seefeld Parzelle 707, 6204 Sempach
Rudolf Sidler, Luzernerstr. 13, 6204 SempachBIM Server:
LEUENSRV89 - BIMcloud Basic für ARCHICAD 21/00 Studien/S16042
Bebauungsplan Seefeld
Abb. 9 Modell der Überbauung Seefeld (Quelle: Leuenberger
Architekten AG)
Das Haus A wird bewusst höher geplant, um die Bebauung entlang
der Lu-zernerstrasse markant abzuschliessen. Das Haus B schafft den
Übergang
zur Räbhalde, indem die Höhe gegenüber dem Haus A abgestuft
wird.
Die Umgebungsgestaltung gewährleistet einen sanften Übergang hin
zum Wald, welcher entlang der Hangflanke bis ins Schulareal
weiterführt. Die ursprüngliche Topografie wird weitgehend erhalten
oder gar wiederherge-stellt.
Genauer untersucht wurde aufgrund der kritischen Äusserungen im
Rah-men der Mitwirkung der Sichtbezug vom Feldweg zum
Sempachersee.
-
Stadt SempachBebauungsplan inkl. Teilrevision der Ortsplanung
«Seefeld»Planungsbericht
26 ecoptima
Geissbühler Venschott Architekten Mühlemattstrasse 16 6004
Luzern 041 241 05 32
2 12m
16.02.2018 toku A3 \ © Copyright Leuenberger Architekten AG
Schnitt Seesicht, 1:400Bebauungsplan Seefeld Parzelle 707, 6204
Sempach
Rudolf Sidler, Luzernerstr. 13, 6204 SempachM:\C1
Architekturleistung\Sursee\S16\S16042\02 Planung\03
Bebauungsplan\01 Pläne\Bebauungsplan 2\S16042
Richtprojekt_Architektur 2.pln
3.5
03
.00
3.2
0
3.0
03
.00
3.2
0
509.25 / +3.50
512.25 / +6.50
516.30 / +10.55
505.75 / ±0.00 505.75 / ±0.00
506.40 / +0.65
Gewerbe Haus B
Keller
Einstellhalle
Gewerbe Haus C
510.00 / +4.25
513.00 / +7.25
516.00 / +10.25
520.10 / +14.35
Augenhöhe 1.60m
Abb. 10 Schnitt Seesicht ab dem Feldweg (Quelle: Leuenberger
Architekten AG)
Wie die Visualisierung zeigt, schränkt die Überbauung die Sicht
ab dem Feldweg auf den Sempachersee und sein Ufer geringfügig ein.
Die Uferli-nie sowie die Uferbestockung sind weiterhin
grösstenteils erkennbar.
Abb. 11 Visualisierung der Überbauung Seefeld ab dem Feldweg
(Quelle: Leuenberger Architekten AG)
6.3 Eingliederung in das räumliche Entwicklungskonzept (REK)
Mit der Ausarbeitung eines räumlichen Entwicklungskonzepts (REK)
im Rahmen der Ortsplanungsrevision hat die Stadt Sempach
potenzielle Er-neuerungs-, Verdichtungs-, und
Umstrukturierungsgebiete festgelegt. Zur Sicherung eines
vielseitigen Wohnangebots strebt die Stadt eine differen-zierte
Quartierentwicklung an. Aufgrund der ortsbaulichen und
landschaft-lichen Lage wurden im REK sowohl dichtere, urbanere
Quartierstrukturen als auch durchgrünte, ländliche Strukturen
definiert.
Das Areal Seefeld ist aus Sicht der Gemeinde geeignet für eine
Umstruktu-rierung und Verdichtung, so wie es auch im kantonalen
Richtplan verlangt wird. Im REK wird das Areal der Kategorie
Mischquartier zugeteilt. Zudem ist eine Korridorentwicklung
vorgesehen. Diese beabsichtigt, die Bauten entlang der
Luzernerstrasse zusätzlich zu verdichten und eine Adressbil-dung
zur Strasse hin zu schaffen.
-
Stadt SempachBebauungsplan inkl. Teilrevision der Ortsplanung
«Seefeld»Planungsbericht
27 ecoptima
Abb. 12
Räumliches Leitbild 20451:5‘000
Ecoptima AGVan de Wetering Atelier für Städtebau GmbH
25.01.2018
Stadt Sempach
0 500 m
Wichtiges Gebäude
Gebäude, bestehend / in Planung, im Bau
Geschütztes, erhaltenswertes Gebäude oder Ensemble
Markante, raumbildende Fassade
Kleinstädtisches Wohnquartier: Neue Einzonung /
NeuUmstrukturieren / Pflegen und ergänzen
Teilkonzept Siedlung
Entwicklung zu klären
Korridorentwicklung: Zusätzliche Verdichtung, Adressbildung zur
Strasse, z.T. aktives Erdgeschoss
Grünes Wohnquartier: Neue Einzonung / NeuUmstrukturieren /
Pflegen und ergänzen
KernzoneStädtli, bestehend / Erweiterung Weiler Kirchbühl
Arbeitsplatzquartier: Neue Einzonung / NeuUmstrukturieren /
Pflegen und ergänzen
Zone für öffentliche Zwecke:Neue Einzonung Pflegen und
ergänzen
Mischquartier: NeuUmstrukturieren / Pflegen und ergänzen
Z i h l w e i d
M e i e r h o f
We i h e rm a t t e
E b e r sm o o s
H ü l t s c h e r e
M a t t w e i d
G r ü e n h a l d e
W y g a r tS e em a t t e
H o n r i c h
K i r c h b ü h l
A l l m e n d
M a r t i n s h ö h e
H u b e l w e i d
F r i d h e i m
S e e f e l d
Fe l dm a t t
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S t i m a -A r e a l
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S em p a c h - S t a t i o n
S t a d t w e i h e r
Räumliches Leitbild 20451:5‘000
Ecoptima AGVan de Wetering Atelier für Städtebau GmbH
25.01.2018
Stadt Sempach
0 500 m
Wichtiges Gebäude
Gebäude, bestehend / in Planung, im Bau
Geschütztes, erhaltenswertes Gebäude oder Ensemble
Markante, raumbildende Fassade
Kleinstädtisches Wohnquartier: Neue Einzonung /
NeuUmstrukturieren / Pflegen und ergänzen
Teilkonzept Siedlung
Entwicklung zu klären
Korridorentwicklung: Zusätzliche Verdichtung, Adressbildung zur
Strasse, z.T. aktives Erdgeschoss
Grünes Wohnquartier: Neue Einzonung / NeuUmstrukturieren /
Pflegen und ergänzen
KernzoneStädtli, bestehend / Erweiterung Weiler Kirchbühl
Arbeitsplatzquartier: Neue Einzonung / NeuUmstrukturieren /
Pflegen und ergänzen
Zone für öffentliche Zwecke:Neue Einzonung Pflegen und
ergänzen
Mischquartier: NeuUmstrukturieren / Pflegen und ergänzen
Z i h l w e i d
M e i e r h o f
We i h e rm a t t e
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S t i m a -A r e a l
H u b e l s t r a s s e
S em p a c h - S t a t i o n
S t a d t w e i h e r
Teilkonzept Siedlung, REK Sempach 2017
In Mischquartieren und entlang der beiden Haupteinfallsachsen
soll eine verstärkte urbane Verdichtung stattfinden. Hier ist den
Strassenräumen im Sinne von Stadträumen Beachtung zu schenken.
6.4 Mehrwertabgabe
Seit 1. Januar 2018 unterliegen im Kanton Luzern sowohl
Einzonungen als auch Um- und Aufzonungen in Gebieten mit Bebauungs-
oder Gestaltungs-planpflicht und der Erlass oder die Änderung von
Bebauungsplänen einer Mehrwertabgabepflicht von 20 Prozent.
Massgebend für den Mehrwert ist die Differenz zwischen dem heutigen
und dem zukünftig realisierbaren Nutzungspotenzial. Die Ermittlung
des Mehrwerts erfolgt nach anerkann-ten Methoden, wie sie
namentlich aus dem Enteignungsrecht bekannt sind (sachverständige
Person / Expertise).
Die Gemeinde kann anstelle der Veranlagung einer Mehrwertabgabe
mit den Grundeigentümern einen öffentlich-rechtlichen Vertrag
abschliessen, was in diesem Fall gemacht wurde. Die Mehrwertabgabe
ist in der Verein-barung der Gemeinde Sempach mit dem
Grundeigentümer vom 3. Oktober 2016 mit einem Satz von 15 %
festgelegt worden.
Des Weiteren wurde in der Vereinbarung der Beitrag für den
ökologischen Ausgleich definiert (Fr. 5/m²). Dieser wird für neu
eingezontes oder im Rahmen der Nachverdichtung aufgezontes Land
entrichtet.
-
Stadt SempachBebauungsplan inkl. Teilrevision der Ortsplanung
«Seefeld»Planungsbericht
28 ecoptima
7. Verfahren
7.1 Übersicht Verfahren, Terminplan
Der Stadtrat beabsichtigt, den Bebauungsplan inkl. der
Teilrevision der Ortsplanung im Herbst 2019 an der
Gemeindeversammlung beschliessen zu lassen.
Aus dieser Zielsetzung ergeben sich untenstehende Termine.
Datum Schritt
Januar 2017 Erarbeitung der Planungsinstrumente
22. Februar 2018 Stadtrat beschliesst Freigabe zur Mitwirkung
und Vorprü-
fung
5. März – 3. April 2018 Mitwirkungsauflage
27. Feb. – 31. Juli 2018 Vorabklärung bei der Dienststelle
rawi
Sept. – Dez. 2018 Überarbeitung des Richtprojekts
Januar 2019 Überarbeitung der Planungsinstrumente
24. Januar 2019 Stadtrat beschliesst Freigabe zur 2. Mitwirkung
und Vorprü-
fung
11. Febr. – 18. März
2019
2. Mitwirkungsauflage
20. Februar 2019 Öffentliche Informationsveranstaltung
Februar – April 2019 Kantonale Vorprüfung
bis Ende April 2019 Ausarbeitung des Richtprojekts
Architektur
Mai 2019 2. Überarbeitung der Planungsinstrumente;
Erarbeiten der Botschaft zur öffentlichen Auflage
29. Mai 2019 Stadtrat genehmigt Mitwirkungsbericht und
beschliesst
Freigabe zur öffentlichen Auflage
3. Juni – 2. Juli
2019
Öffentliche Auflage (30 Tage)
Juli – Sept. 2019 Einsprachenverhandlungen (bei Bedarf)
- Option 2. Auflage (Verzögerung um ca. 3 Monate)
September 2019 Erarbeiten der Botschaft für die
Gemeindeversammlung
17. Oktober 2019 Stadtrat verabschiedet Botschaft für die
Gemeindever-
sammlung
26. November 2019 Gemeindeversammlung
anschliessend Genehmigung durch Regierungsrat (ca. 2 bis 3
Monate)
-
Stadt SempachBebauungsplan inkl. Teilrevision der Ortsplanung
«Seefeld»Planungsbericht
29 ecoptima
7.2 Mitwirkung
Der Bebauungsplan wurde vom 5. März bis am 3. April 2018 zur
öffentli-chen Mitwirkung aufgelegt. Innerhalb dieser Frist konnten
alle Interessier-ten eine schriftliche Mitwirkungseingabe bei der
Stadt einreichen.
Während dieser Zeitspanne sind insgesamt acht schriftliche
Eingaben ein-gereicht worden. Nebst dem Innerschweizer Heimatschutz
IHS haben sich sieben Privatpersonen zum Vorhaben geäussert.
7.3 Vorabklärung
Im Rahmen einer Vorabklärung hat die Dienststelle Raum und
Wirtschaft (rawi) den Bebauungsplan auf dessen Rechtmässigkeit
geprüft. Das rawi erachtet die Ergänzungen der Bau- und
Zonenordnung als recht- und zweckmässig. Diese erlauben eine gut
abgestimmte, massgeschneiderte bauliche Weiterentwicklung im Rahmen
der Innenentwicklung. Mit der Um-zonung in die «Spezielle
Mischzone» wird am zentralen, gut erschlosse-nen Standort die
erwünschte bauliche Verdichtung erzielt. Das Vorgehen,
Zonenplananpassung und Bebauungsplan gleichzeitig den
Stimmberech-tigten vorzulegen, schafft die erforderliche
Transparenz für die Umzonung.
Aus der Auswertung des Vorprüfungsbericht ergeben sich
geringfügige Anpassungen im Bebauungsplan (Sonderbauvorschriften
bzw. Situations-plan):
– die Waldfläche wird vom Perimeter des Bebauungsplans
herausgenom-men,
– die Dachkote bezieht sich auf den höchsten Punkt des Gebäudes
statt auf die Oberkante der Dachfläche,
– die Begrünung soll mit «mehrheitlich einheimischen» Pflanzen
erfolgen.
Das Richtprojekt Architektur kommt der Aufforderung der
Vorabklärung nach, den Parkplatzbedarf basierend auf der VSS-Norm
SN 640 281 (2013) zu ermitteln (1 Parkplatz pro Wohnung, vgl. Ziff.
5.1). Der Stadtrat hat hingegen am 24. Januar 2019 entschieden, die
bisherige Regelung von 1.5 Parkplätzen pro Wohnung zu streichen und
den Bedarf nach Parkplatzreg-lement (mind. 2 Parkplätze pro
Wohnung) festzulegen. Das Richtprojekt ist in der weiteren
Bearbeitung diesbezüglich noch anzupassen.
Auf die Festlegung eines Bereichs für Sonderbauwerke der
Siedlungsent-wässerung (Versickerungs- und Retensionsanlagen etc.)
wird verzichtet. Die Siedlungsentwässerung wird Bestandteil des
Baubewilligungsverfah-ren sein.
Darüber hinaus werden im Planungsbericht die Anträge betreffend
Orts-bildschutz und Denkmalpflege berücksichtigt. Auf weitere
redaktionelle Änderungen in den Unterlagen wird hier nicht
detailliert eingegangen.
-
Stadt SempachBebauungsplan inkl. Teilrevision der Ortsplanung
«Seefeld»Planungsbericht
30 ecoptima
7.4 Überarbeitung des Richtprojekts
Aufgrund der Mitwirkung und der Diskussionen an der
Gemeindever-sammlung vom 6. Juni 2018 über die Entwicklungsprojekte
der Stadt ist das Projekt «Seefeld» auf Empfehlung des Stadtrats
nochmals überarbeitet und weiterentwickelt worden. Begleitet wurde
die Projektüberarbeitung von demselben Gremium wie in der
vorangegangenen Planungsphase. In den Bereichen Bauvolumen und
-standorte, der Umgebungsgestaltung und der Erschliessung resp.
Zugänglichkeit der Bauten hat die Überarbeitung soweit zu einem
zufriedenstellenden, guten Ergebnis geführt.
Parallel zur 2. Mitwirkung / Vorprüfung wurde die Gestaltung der
Fassaden und der Grundrisse unter Beibezug des Architekten Dieter
Geissbühler überarbeitet. In dieser Phase wurden zudem noch
Änderungen an der Umgebungsgestaltung vorgenommen (Verzicht auf
Baumreihe, neue An-ordnung der Besucherparkplätze u.a.). Diese
Änderungen beruhen auf den aktuellen Erkenntnissen aus der
Erarbeitung des Masterplans Luzerner-strasse und den Verhandlungen
mit den Nachbarn bezüglich der Erschlie-ssung via Rebhalde.
7.5 2. Mitwirkung
Der überarbeitete Bebauungsplan wurde vom 11. Februar bis am 18.
März 2019 zur 2. öffentlichen Mitwirkung aufgelegt. Innerhalb
dieser Frist konn-ten wiederum alle Interessierten eine
schriftliche Mitwirkungseingabe bei der Stadt einreichen.
Während dieser Zeitspanne sind nochmals sechs schriftliche
Eingaben eingereicht worden. Mehrheitlich waren es dieselben
Mitwirkenden wie bei der ersten Auflage. Die Projektüberarbeitung
wurde mehrheitlich positiv beurteilt. Aufgrund der
Mitwirkungseingaben wurden keine Anpas-sungen am Bebauungsplan bzw.
Richtprojekt mehr vorgenommen. Eine vollständige Auswertung wurde
im Mitwirkungsbericht (siehe Beilage) gemacht.
7.6 Vorprüfung
Das Bau,- Umwelt- und Wirtschaftsdepartement (BUWD) hat den
Bebau-ungsplan inkl. der Teilrevision der Ortsplanung im Rahmen der
Vorprüfung auf ihre Rechtmässigkeit geprüft und im
Vorprüfungsbericht vom 2. Mai 2019 das Ergebnis
zusammengestellt.
Das BUWD erachtet den Bebauungsplan Seefeld und die zugehörige
Ände-rungen am Zonenplan und am Bau- und Zonenreglement insgesamt
als gut und weitgehend vollständig erarbeitet sowie als recht- und
zweckmässig. Unter Beachtung der angeführten Änderungsanträge kann
eine Genehmi-gung in Aussicht gestellt werden.
-
Stadt SempachBebauungsplan inkl. Teilrevision der Ortsplanung
«Seefeld»Planungsbericht
31 ecoptima
Die Änderungsanträge gemäss dem Vorprüfungsbericht werden wie
folgt berücksichtigt:
Thema Antrag Stellungnahme
Teilzonenplan Im Plan ist die Umzonungsfläche ungenau
mit dem Wald abgegrenzt. Der Plan ist zu
korrigieren.
Der Plan wird korrigiert.
Art. 9 SBV,
Solaranlagen
Die Regelung, dass Solaranlagen die ma-
ximalen Dachkote nicht überragen dürfen,
wird als sehr streng erachtet.
Wird zur Kenntnis genommen
Art. 23 SBV,
Autoabstellplätze
Die Zahl der Parkplätze ist nach VSS-
Norm und nicht nach dem kommunalen
Parkplatzreglemet zu bestimmen.
Der Stadtrat hat seinen abweichenden
Entscheid aufgehoben.
Schnittplan Die Darstellung der Baubereiche als
Schnitte ist unüblich. Stattdessen soll nur
eine Höhenlinie mit der zulässigen Dach-
kote dargestellt werden.
Der Schnittplan wird angepasst.
Baulinien Allenfalls bestehen auf der Parzelle Nr.
707 Baulinien, deren Aufhebung sinnvoll
wären.
Der Gemeinde sind weder kommuna-
le noch kantonale Baulinien auf dem
Grundstück bekannt.
Siedlungsentwäs-
serung
Im Bebauungsplan sind die notwendi-
gen Sonderbauwerke für die Siedlungs-
entwässerung als verbindlicher Inhalt
festzulegen.
Aus terminlichen Gründen ist es nicht
mehr möglich, die Siedlungsentwässe-
rung im Bebauungsplan zu regeln und
die Sonderbauwerke auszuweisen.
Ortsbildschutz und
Denkmalpflege
Die Aspekte des ISOS müssen geklärt
und sachgerecht in der weiteren Planung
berücksichtigt werden.
Die Interessenabwägung betreffend
Erhalt oder Abriss des gemäss Bauinven-
tar erhaltenswerten Gebäudes ist besser
darzulegen.
Der Planungsbericht wird diesbezüglich
präzisiert.
Die weiteren Empfehlungen und Hinweise werden zur Kenntnis
genom-men.