Wirtschafts- und Technologieförderung Immobilien- und Projektentwicklung Organisations- und Personalberatung CIMA Beratung + Management GmbH Neue Weinsteige 44 70180 Stuttgart Tel.: 0711-648 64 61 Fax: 0711-648 64 69 E-Mail: [email protected]Internet: www.cima.de KÖLN LEIPZIG LÜBECK MÜNCHEN RIED (A) STUTTGART Projektleitung: Dipl.-Geogr. Jürgen Lein Bearbeitung: Dipl.-Geogr. Julia Wunder Dipl.-Geogr. Timo Cyriax Stuttgart, November 2010 Stadt Pforzheim Fortschreibung des Märkte- und Zentrenkonzeptes aus dem Jahr 2005
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Wirtschafts- und Technologieförderung Immobilien- und Projektentwicklung Organisations- und Personalberatung
CIMA Beratung + Management GmbH Neue Weinsteige 44 70180 Stuttgart Tel.: 0711-648 64 61 Fax: 0711-648 64 69 E-Mail: [email protected] Internet: www.cima.de KÖLN LEIPZIG LÜBECK MÜNCHEN RIED (A) STUTTGART
Projektleitung: Dipl.-Geogr. Jürgen Lein
Bearbeitung: Dipl.-Geogr. Julia Wunder Dipl.-Geogr. Timo Cyriax
Stuttgart, November 2010
Stadt Pforzheim
Fortschreibung des Märkte- und Zentrenkonzeptes
aus dem Jahr 2005
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 1
2010 CIMA Beratung + Management GmbH
Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner
Organisation verwenden; jegliche - vor allem gewerbliche -Nutzung darüber hinaus ist nicht ge-
stattet.
Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter § 2, Abs. 2 sowie § 31, Abs. 2 des
Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Ge-
brauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Ur-
heberrechte, verbleiben bei der CIMA Beratung + Management GmbH.
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Inhaltsverzeichnis
1 GRUNDLAGEN 7
1.1 Auftrag 7 1.2 Datengrundlagen 7
2 ÜBERGEORDNETE RAHMENBEDINGUNGEN SOWIE TRENDS IN DER HANDELSENTWICKLUNG 8
2.1 Allgemeine Trends 8 2.2 Trends im Verbraucherverhalten 9 2.3 Entwicklung der Betriebsformen 10
3 AUSGEWÄHLTE STRUKTURDATEN DER STADT PFORZHEIM 13
4.1 Marktgebiet und Bevölkerungspotential 16 4.2 Kaufkraftpotential im Marktgebiet 16
5 ANGEBOTSSTRUKTUR DES EINZELHANDELS IN PFORZHEIM 19
5.1 Betriebs- und Branchenstruktur in der Gesamtstadt Pforzheim 19 5.2 Einzelhandelsbestand nach Standortlagen 21 5.3 Einzelhandelsbestand nach statistischen Bezirken/Einkaufslagen 25 5.4 Kennziffernvergleich für die Gesamtstadt Pforzheim 28 5.5 Kleinräumiger Kennziffernvergleich 29
6 BEWERTUNG DER ANGEBOTSSTRUKTUR UND DES BRANCHENMIX IN DER PFORZHEIMER EINKAUFSINNENSTADT 33
6.1 Nutzungs- und Branchenmix in der Einkaufsinnenstadt 33 6.2 Bewertung der Situation in der Einkaufsinnenstadt nach qualitativen Kriterien 36 6.3 Leerstandssituation in der Einkaufsinnenstadt 40 6.4 Marken-Portfolio-Analyse der Leitbranchen Bekleidung, Schuhe/Sport in der
Einkaufsinnenstadt von Pforzheim 41
7 MARKTPOSITION UND VERKAUFSFLÄCHENPOTENTIALE 48
7.1 Marktposition und Zentralität des Einzelhandels in der Stadt Pforzheim 48 7.2 Umsatz- und Verkaufsflächenpotential für die Stadt Pforzheim 50
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8 ENTWICKLUNGSPERSPEKTIVEN FÜR DEN EINZELHANDELS-STANDORT PFORZHEIM 53
8.1 Standortfaktoren der Stadt Pforzheim als Einkaufsstadt 53 8.2 Bewertung des Branchen- und Betriebstypenmix 54 8.3 Standortkonzept 60
8.3.1 Grundlagen 60 8.3.2 Vorgaben der Landes- und Regionalplanung 61 8.3.3 Empfehlungen zur künftigen Standortentwicklung/Zentrenhierarchie 63
8.4 „Pforzheimer Liste“ der zentren- und nicht zentrenrelevanten Sortimente 74 8.5 Abgrenzung des Zentralörtlichen Versorgungskerns „Innenstadt“ 77 8.6 Pforzheimer Stadtteile: Datenblätter und Abgrenzungsvorschläge der stadtteilbezogenen
Nahversorgungslagen 79
9 GRUNDLAGEN UND METHODIK DER EINZELHANDELSUNTERSUCHUNG 99
9.1 Bestimmung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft 99 9.2 Begriffsdefinitionen 101 9.3 Marktfähige Mindestbetriebsgrößen von Einzelhandelsnutzungen (Orientierungswerte) 104 9.4 Lageabgrenzungen in Innenstädten 106 9.5 Erläuterungen zu den Sortimentslisten mit der Einstufung der nahversorgungs-, zentren-
und nicht zentrenrelevanten Sortimente 106 9.6 Erläuterungen zur Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche sowie der
stadtteilbezogenen und nahversorgungsrelevanten Standortlagen 107
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Abbildungsverzeichnis
Abb. 1 Entwicklung der Betriebstypen des Handels 11
Abb. 2 Betriebstypen und deren Kunden 12
Abb. 3 Bevölkerungsverteilung in der Stadt Pforzheim * 14
Abb. 4 Kaufkraftkennziffern im regionalen Vergleich (2009) 15
Abb. 5 Zentralitätskennziffern im regionalen Vergleich (2009) 15
Abb. 6 Das Marktgebiet des Pforzheimer Einzelhandels 18
Abb. 7 Abgrenzung der Einkaufsinnenstadt von Pforzheim 21
Abb. 8 Schematische Übersicht über die Einzelhandelsstandortlagen in der Kernstadt Pforzheim 22
Abb. 9 Anzahl der Betriebe in Pforzheim nach Standortlagen und Bedarfsbereichen 24
Abb. 10 Verkaufsfläche in Pforzheim nach Standortlagen und Bedarfsbereichen in qm 24
Abb. 11 Umsatz in Pforzheim nach Standortlagen und Bedarfsbereichen in Mio. € 25
Abb. 12 Kleinräumige Verkaufsflächenausstattung nach Hauptwarengruppen 31
Abb. 13 Nutzungsmix in der Pforzheimer Einkaufsinnenstadt 34
Abb. 14 Darstellung des Branchenmix in der Pforzheimer Einkaufsinnenstadt nach Wirtschaftsgruppen 35
Abb. 15 Bewertung der Qualitäts- und Zielgruppenausrichtung der Betriebe in der Pforzheimer Einkaufsinnenstadt 37
Abb. 16 Bewertung Warenpräsentation und Ladengestaltung der Einzelhandelsbetriebe in der Pforzheimer Einkaufsinnenstadt 38
Abb. 17 Bewertung Schaufenster- und Fassadengestaltung der Einzelhandelsbetriebe in der Pforzheimer Einkaufsinnenstadt 39
Abb. 18 Bewertung Wettbewerbsfähigkeit der Einzelhandelsbetriebe in der Pforzheimer Einkaufsinnenstadt 40
Abb. 19 Darstellung der Leerstände in der Pforzheimer Innenstadt 41
Abb. 20 Bewertung des Grades der Markenorientierung bei den relevanten Einzelhandelsbetriebe in der Pforzheimer Einkaufsinnenstadt 42
Abb. 21 Grad der Markenorientierung in den relevanten Einzelhandelsbetrieben in der Pforzheimer Einkaufsinnenstadt 44
Abb. 22 Markenportfolio der Pforzheimer Einkaufsinnenstadt (Sortiment Bekleidung) im Abgleich mit vergleichbaren Oberzentren 46
Abb. 23 Markenportfolio der Pforzheimer Einkaufsinnenstadt (Sortimente Schuhe/Sport) im Abgleich mit vergleichbaren Oberzentren 47
Abb. 24 Sortimentsspezifische Handelszentralität der Gesamtstadt Pforzheim 49
Abb. 25 Regionalplanerische Abgrenzung der Versorgungskerne sowie der Ergänzungsstandorte im Oberzentrum Pforzheim 62
Abb. 26 Darstellung der Zentrenhierarchie in der Stadt Pforzheim vor dem Hintergrund der Einstufung als „Schützenswerte Bereiche“ im Sinne des Baurechts 63
Abb. 27 Zentrenhierarchie in der Stadt Pforzheim 64
Abb. 28 Abgrenzung der Lagen in der Einkaufsinnenstadt von Pforzheim 66
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Abb. 29 Verkaufsflächenausstattung der Stadtteile im Food-Bereich 70
Abb. 30 Darstellung der 500 m-Radien um die Lebensmittelmarktstandorte in der Stadt Pforzheim71
Abb. 31 Verkaufsflächenumfang der Einkaufsinnenstadt und den strukturprägenden Gewerbegebietslagen nach der Zentrenrelevanz der Sortimente in qm 72
Abb. 32 Verteilung der Verkaufsfläche der zentrenrelevanten Sortimente nach Standortlagen innerhalb der Gesamtstadt Pforzheim 73
Abb. 33 Zentralörtlicher Versorgungskern gemäß Plansatz 9.3 des Regionalplans Nordschwarzwald78
Abb. 34 Stadtteilbezogene Nahversorgungslagen im Stadtbezirk „Nordstadt“ 83
Abb. 35 Stadtteilbezogene Nahversorgungslagen im Stadtteil Buckenberg/Haidach 85
Abb. 42 Stadtteilbezogene Nahversorgungslage im Stadtteil Eutingen 98
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Tabellenverzeichnis
Tab. 1 Zugeordnete Nahbereiche zum Mittelbereich Pforzheim 13
Tab. 2 Angrenzende Mittelbereiche 14
Tab. 3 Das Kaufkraftpotential nach Sortimenten/Bedarfsgruppen im Marktgebiet Pforzheim in Mio. € 17
Tab. 4 Betriebe, Verkaufsflächen und Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks in der Stadt Pforzheim nach Branchen und Bedarfsgruppen 20
Tab. 5 Betriebe, Verkaufsflächen und Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks in der Gesamtstadt Pforzheim 23
Tab. 6 Einzelhandelsbestandsdaten sowie Darstellung der Veränderungen bei den Verkaufsflächenwerten differenziert nach statistischen Bezirken/Einkaufslagen 26
Tab. 7 Veränderungen der Einzelhandelsstruktur in der Stadt Pforzheim insgesamt im Vergleich zwischen 2005 und 2010 27
Tab. 8 Verkaufsfläche des Einzelhandels je Einwohner in der Stadt Pforzheim im zeitlichen und oberzentralen Vergleich 28
Tab. 9 Umsatzleistung des Einzelhandels je Einwohner in der Stadt Pforzheim im zeitlichen und oberzentralen Vergleich 28
Tab. 10 Kleinräumige Versorgungskennziffern (Auswahl) nach Hauptwarengruppen 29
Tab. 11 Grad der Markenorientierung der relevanten Anbieter in den Innenstädten nach Anzahl der Betriebe 43
Tab. 12 Veränderung der Handelszentralitäten im Zeitraum 2005 bis 2010 48
Tab. 13 Ziel-Zentralität und Prognose-Umsatz des Pforzheimer Einzelhandels 51
Tab. 14 Verkaufsflächenumfang der Einkaufsinnenstadt und der strukturprägenden Gewerbegebietslagen nach Zentrenrelevanz der Sortimente (Basis: „Pforzheimer Liste“) 72
Tab. 15 Kriterien zur Einstufung der Sortimente hinsichtlich ihrer Zentrenrelevanz 74
Tab. 16 Pforzheimer Sortimentsliste 76
Tab. 17 Verbrauchsausgaben in Deutschland 99
Tab. 18 Erhebungssystematik der CIMA nach Sortimenten 100
Tab. 19 Marktfähige Mindestbetriebsgrößen von Einzelhandelsnutzungen im kurzfristigen Bedarfsbereich 104
Tab. 20 Marktfähige Mindestbetriebsgrößen von Einzelhandelsnutzungen im mittelfristigen Bedarfsbereich 104
Tab. 21 Marktfähige Mindestbetriebsgrößen von Einzelhandelsnutzungen im langfristigen Bedarfsbereich 105
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1 GRUNDLAGEN
1.1 Auftrag
Im März 2010 wurde die CIMA Beratung + Management GmbH von der Stadt Pforzheim mit der Fort-
schreibung des Märkte- und Zentrenkonzeptes beauftragt.
Mit dem Märkte- und Zentrenkonzept werden folgende Themenbereiche bearbeitet:
Analyse der marktstrukturellen Ausgangssituation für die Stadt Pforzheim
Aufnahme und Bewertung der gegenwärtigen Angebotsstruktur in den Wirtschaftsgruppen Ein-
zelhandel und Ladenhandwerk
Abgrenzung des Einzugsgebietes für den Einzelhandel, Berechnung der Kaufkraftpotentiale und
der gegenwärtigen Marktposition des Pforzheimer Einzelhandels
Ermittlung der Umsatz- und Verkaufsflächenpotentiale am Standort Pforzheim
Qualitative Bewertung der Angebotsstruktur und Portfolio-Analyse des Branchenmix für die In-
nenstadt von Pforzheim
Erarbeitung einer Konzeption für die künftige Einzelhandelsentwicklung der Stadt Pforzheim
(Standortkonzept, Branchen- und Betriebstypenkonzept, Abgrenzung zentraler Versorgungsbe-
reiche)
1.2 Datengrundlagen
Neben der Auswertung zahlreicher sekundärstatistischer Materialien (Bevölkerungsstatistik, FNP,
B-Pläne etc.) und vorhandener Untersuchungen zum Einzelhandel (z.B. CIMA-Untersuchung 2005)
wurde von der CIMA im April/Mai 2010 eine Totalerhebung des Einzelhandels und Ladenhandwerks
in der Gesamtstadt Pforzheim durchgeführt.
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2 ÜBERGEORDNETE RAHMENBEDINGUNGEN SOWIE TRENDS IN DER HANDELSENTWICKLUNG
2.1 Allgemeine Trends
Zur Einordnung der einzelhandelsbezogenen Entwicklungsmöglichkeiten der Stadt Pforzheim sollen
einige wesentliche Trends in der Handels- und Standortentwicklung dargestellt werden.
Die Situation des Einzelhandels ist seit Jahren als schwierig zu bezeichnen.
Die privaten Verbrauchsausgaben werden aktuell vor allem durch Belastungen im Bereich Steu-
ern und Abgaben und durch die allgemeine Arbeitsmarktlage eingeschränkt. Dabei geht die Ein-
kommensschere immer weiter auseinander. Auf Verbraucherseite stehen zudem Aspekte wie
Konsumverzicht und Preissensibilität im Vordergrund.
Die langfristige Entwicklung auf der Anbieterseite wird von Verdrängungswettbewerb und preis-
aggressiven Absatzformen gekennzeichnet sein. Andererseits profilieren sich insbesondere in
größeren Städten die erlebnisorientierten Einkaufsformen (z.B. innerstädtische Shopping-
Center).
Aufgrund der demographischen und politischen Rahmenbedingungen ergeben sich sowohl für die
verschiedenen Betriebstypen als auch für die einzelnen Branchen unterschiedliche Perspektiven.
Ein langfristiger Rückgang der Bevölkerung in Deutschland trotz Zuwanderung
Eine Veränderung der Bevölkerungsstruktur vor allem im Bereich der älteren Bevölkerungsgrup-
pen. Das sich erweiternde Marktsegment der „Jungen Alten” wird dabei zu einer neuen wichti-
gen Zielgruppe für den Handel werden.
Durch politische Rahmensetzung wie z.B. die Flexibilisierung der Arbeitszeiten werden sich in
weiten Bevölkerungskreisen und Veränderungen der städtebaulichen Leitbilder ebenfalls Ein-
flüsse ergeben.
Aus der allgemeinen Entwicklung resultieren auch branchenabhängige Wachstumsunterschiede. Die
Ausgaben für Unterhaltungs‐ und Kommunikationsmedien werden von den Veränderungen der glo-
balen Rahmenbedingungen besonders profitieren. Von ähnlichen Entwicklungen ist im Gesundheits‐
und Fitnessbereich auszugehen. Der Markt für „persönliche Ausstattungen”, darunter sind die Wa-
renbereiche Bekleidung, Schuhe und Lederwaren zu verstehen, wird dagegen ein eher durchschnittli-
ches Wachstum zu verzeichnen haben.
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 9
2.2 Trends im Verbraucherverhalten
Die Kunden reagieren unterschiedlich auf gesellschaftliche Trends. Die Voraussagen über das Verhal-
ten des Verbrauchers von morgen sind teilweise widersprüchlich. Folgende Tendenzen sind jedoch zu
erkennen:
Auch in Zukunft konkurriert der Einzelhandel mit Ausgaben für Altersvorsorge, Freizeit, Energie
oder Mieten um die Kaufkraft der Konsumenten. Die einzelhandelsrelevanten Ausgaben werden
in Zukunft kaum steigen, im besten Fall ihren Anteil am privaten Konsum aufrecht erhalten.
Der „hybride Käufer“ erwartet ein klares Angebotsprofil. Die Positionierung der Anbieter und
ganzer Standortgemeinschaften zwischen „Luxus“ und „preiswert“ muss immer klarer herausge-
arbeitet werden.
Das Anspruchsniveau der Konsumenten steigt. In Zeiten der wachsenden Einkaufsalternativen
sinkt die Toleranz hinsichtlich Erreichbarkeit, Ambiente, Sauberkeit, Sicherheit und sogar der
Witterung.
Convenience hat viele Facetten. Auf der Produktebene durch eine Zunahme von Functional-
Consumer-Goods (z.B. Fertiggerichte), auf der Standortebene durch eine Ballung kopplungsin-
tensiver Branchen (z. B. One-Stop-Shopping für den täglichen Bedarf) und auf der Betriebsfor-
menebene über die Entwicklung neuartiger Formate (z. B. Convenience-Stores für den täglichen
Bedarf in Bürovierteln).
Die Erreichbarkeit (Pkw, zu Fuß, ÖPNV) und Bequemlichkeit (alles an einem Ort) beim Einkauf
bleiben in diesem Zusammenhang von großer Bedeutung.
Öffnungszeiten sind weiterhin ein Kernthema des Einzelhandels (Zunahme der Attraktivität von
1 Im restlichen kurzfristigen Bedarf sind enthalten: Reformwaren, Apothekerwaren, Drogerien, Parfümerien, Blumen
2 Im restlichen mittelfristigen Bedarf sind enthalten: Sanitätsbedarf, Zoobedarf
3 Im restlichen langfristigen Bereich sind enthalten: u.a. Musikalien, Lederwaren, Kfz - Bedarf, Gartenbedarf
a Zuordnung erfolgte nach Sortimentsschwerpunkt
b Zuordnung nach Teilsortimenten
Quelle: CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010
Als Sonderkonstellation in der Stadt Pforzheim ist auf den stark ausgeprägten Anteil des Segmentes
Foto/Optik, Uhren/Schmuck hinzuweisen, welcher insbesondere durch das Angebot der „Schmuck-
welten“ in der „Goldstadt Pforzheim“ beeinflusst wird.
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5.2 Einzelhandelsbestand nach Standortlagen
Der Einzelhandelsbestand in der Stadt Pforzheim ist nachfolgend in der räumlichen Untergliederung
dargestellt. Hierbei wird nach den Standortlagen Einkaufsinnenstadt, den Gewerbe- und Sonderge-
bietslagen sowie den sonstigen integrierten Lagen (z.B. Stadtteilzentren) unterschieden.
Die Einkaufsinnenstadt von Pforzheim kann unter Berücksichtigung des bestehenden Einzelhandels
wie folgt abgegrenzt werden, wobei innerhalb der Innenstadtabgrenzung unterschiedliche Lagen hin-
sichtlich des Einzelhandelsbesatzes, der Fußgängerfrequenz etc. festzuhalten sind. Diese Abgrenzung
liegt den folgenden Betrachtungen / Bewertungen zugrunde. Eine detaillierte Lageabgrenzung wird
in einem getrennten Kapitel vorgenommen.
Abb. 7 Abgrenzung der Einkaufsinnenstadt von Pforzheim
Quelle: „Pforzheim neu erleben“, WS Pforzheim; „Strategie- und Maßnahmenkonzept für die Pforzheimer Innenstadt“, Januar 2010; Bearbeitung: CIMA, September 2010
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Neben der Einkaufsinnenstadt sind folgende strukturprägende Standortlagen in Pforzheim zu nen-
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5.5 Kleinräumiger Kennziffernvergleich
Auf der Ebene der statistischen Bezirke wird im Folgenden die Beurteilung der kleinräumigen Versor-
gungssituation anhand der relevanten Kennziffern vorgenommen. Für einzelne Stadtbereiche, die die
Versorgung der Gesamtbevölkerung von Pforzheim übernehmen, wie z.B. die Bereiche Innenstadt
bzw. Wilferdinger Höhe, ist eine kleinräumige Betrachtung wenig sinnvoll.
Tab. 10 Kleinräumige Versorgungskennziffern (Auswahl) nach Hauptwarengruppen
Statistischer Bezirk Verkaufsfläche
in qm VK/EW
Umsatz in Mio. €
Kaufkraft 2010 in Mio. €
Zentralität in %
10 Oststadt (7.154 EW)
Food 2.950 0,41 15,1 14,4 105%
Non-Food 2.590 0,36 7,4 24,0 31%
EH insgesamt 5.540 0,77 22,5 38,3 59%
30 Weststadt (7.540)*
Food 580 0,08 3,2 15,1 21%
Non-Food 10.780 1,43 26,2 25,3 104%
EH insgesamt 11.360 1,51 29,4 40,4 73%
40 Südweststadt (12.934 EW)*
Food 510 0,04 3,3 26,0 13%
Non-Food 1.895 0,15 6,6 43,3 15%
EH insgesamt 2.405 0,19 9,9 69,3 14%
50/60 Au/Südoststadt (7.549 EW)
Food 1.150 0,15 5,0 15,2 33%
Non-Food 775 0,10 1,8 25,3 7%
EH insgesamt 1.925 0,26 6,8 40,4 17%
70/71 Buckenberg/Haidach (13.156 EW)
Food 4.065 0,31 16,4 26,4 62%
Non-Food 1.630 0,12 9,0 44,1 20%
EH insgesamt 5.695 0,43 25,4 70,5 36%
80 Nordstadt (23.660 EW)
Food 9.090 0,38 44,1 47,5 93%
Non-Food 23.850 1,01 45,3 79,2 57%
EH insgesamt 32.940 1,39 89,4 126,7 71%
90/91 Brötzingen/Arlinger (11.354 EW)
Food 5.540 0,49 28,5 22,8 125%
Non-Food 4.490 0,40 19,3 38,0 51%
EH insgesamt 10.030 0,89 47,8 60,8 79%
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Statistischer Bezirk Verkaufsfläche
in qm VK/EW
Umsatz in Mio. €
Kaufkraft 2010 in Mio. €
Zentralität in %
100/101 Sonnenhof/Dillweißenstein (8.514 EW)
Food 1.240 0,15 6,0 17,1 35%
Non-Food 640 0,08 5,3 28,5 19%
EH insgesamt 1.880 0,22 11,3 45,6 25%
110/120 Hohenwart/Würm (4.552 EW)
Food 615 0,14 2,6 9,1 28%
Non-Food 140 0,03 2,1 15,2 14%
EH insgesamt 755 0,17 4,7 24,4 19%
130 Büchenbronn (6.172 EW)
Food 1.685 0,27 7,8 12,4 63%
Non-Food 960 0,16 4,3 20,7 21%
EH insgesamt 2.645 0,43 12,1 33,1 37%
140 Huchenfeld (4.230 EW)
Food 2.880 0,68 10,5 8,5 124%
Non-Food 615 0,15 3,2 14,2 23%
EH insgesamt 3.495 0,83 13,7 22,7 60%
150 Eutingen (7.812 EW)
Food 2.685 0,34 15,9 15,7 101%
Non-Food 2.675 0,34 8,3 26,2 32%
EH insgesamt 5.360 0,69 24,2 41,8 58%
Weitere Standortlagen/Stadtbereiche
Food 21.690 --- 102,4 18,1 ---
Non-Food 191.785 --- 516,8 30,3 ---
EH insgesamt 213.475 --- 619,2 48,4 ---
Pforzheim Gesamtstadt (116.141 EW)
Food 54.580 0,47 259,3 233,2 111%
Non-Food 237.255 2,04 646,9 389,0 166%
EH insgesamt 291.835 2,51 906,2 622,1 146%
--- Ausweisung nicht sinnvoll * Hinweis: Bestandsdaten ohne die der Einkaufsinnenstadt zuzurechnenden Betriebe Quelle: CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010
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Verkaufsflächenausstattung
Im Food-Bereich ist in der Gesamtstadt Pforzheim eine leicht über dem Bundesdurchschnitt liegende
Verkaufsflächenausstattung festzuhalten.
In der kleinräumigen Differenzierung ist die überdurchschnittliche Ausstattung des Stadtteils Huchen-
feld (0,68 qm VK/EW) im Food Bereich hervorzuheben. Dies ist auf den Besatz an Lebensmittelmärk-
ten (Fa. Edeka aktiv, Fa. Penny) sowie dem größeren Getränkemarkt bei insgesamt nur 4.200 Ein-
wohnern zurückzuführen.
In der Kernstadt sind insbesondere für die Bezirke „Weststadt“ (VK je EW von 0,08) und „Südwest-
stadt“ (VK je EW von 0,04) niedrige Ausstattungskennziffern im Food-Bereich vorhanden.
In den räumlich von der Kernstadt abgesetzten Stadtteilen ist dagegen überwiegend eine unter-
durchschnittliche Ausstattung zu konstatieren (Werte zwischen 0,14 und 0,34 qm VK Food je Ein-
wohner). Für dezidierte Aussagen zur Versorgung im Food-Bereich wird auf das Kap. 8.3.3 verwiesen.
Bezogen auf den Non-Food-Bereich verfügen die räumlich von der Kernstadt abgesetzten Stadtteile
erwartungsgemäß über einen eher geringen Einzelhandelsbesatz. Der Schwerpunkt liegt hier auf der
Kernstadt.
Abb. 12 Kleinräumige Verkaufsflächenausstattung nach Hauptwarengruppen
* Hinweis: Bestandsdaten ohne die der Einkaufsinnenstadt zuzurechnenden Betriebe Quelle: CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010
0
0,5
1
1,5
2
2,5
3Food Non-Food
Bundesdurch-schnitt Food
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Zentralitätswerte
Hinsichtlich der Zentralitätswerte (Verhältnis zwischen Einzelhandelsumsatz je Einwohner und ein-
zelhandelsrelevanter Kaufkraft) für die einzelnen statistischen Bezirke festzuhalten, dass insbesonde-
re im Food-Bereich eine gute Versorgung der Einwohner der jeweiligen Stadtteile gegeben ist. Dies
trifft insb. in den statistischen Bezirken Buckenberg/Haidach (62% Zentralität im Food-Bereich) und
Nordstadt (93%) sowie für die Stadtteile Büchenbronn (63%), Huchenfeld (124%) und Eutingen
(101%) zu.
Im Non-Food-Bereich liegen die Werte der Einzelhandelszentralität insb. in den Innenstadt- bzw.
Kernstadt-nahen statistischen Bezirken (Nordstadt, Südweststadt, Brötzingen/Arlinger), in denen
zum Teil Gewerbegebietslagen inbegriffen sind, auf einem recht hohen Niveau. Daneben besitzt der
Stadtteil Eutingen sowie mit Abstrichen Büchenbronn, Huchenfeld und Buckenberg/Haidach eine
recht hohe Zentralität bei den Non-Food-Sortimenten.
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6 BEWERTUNG DER ANGEBOTSSTRUKTUR UND DES BRANCHENMIX IN DER PFORZHEIMER EINKAUFSINNENSTADT
Im Rahmen des Workshops zur Strategie- und Maßnahmenkonzept für die Pforzheimer Innenstadt
wurde vorab der „Betrachtungsraum Einkaufsinnenstadt“ als Diskussionsgrundlage definiert. Dieser
wurde dabei von den Teilnehmern gegenüber der Innenstadtabgrenzung aus dem Märkte- und Zent-
renkonzept von 2005 im südlichen Teilbereich um das Gebiet Jahnstraße, Dillsteiner Straße, Bleich-
straße erweitert. Diese Abgrenzung liegt den folgenden Betrachtungen/Bewertungen zugrunde.
6.1 Nutzungs- und Branchenmix in der Einkaufsinnenstadt
In der folgenden Abbildung ist der Bestand für die Wirtschaftsgruppen Einzelhandel (inkl. Laden-
handwerk), Dienstleistungen und Gastronomie in der abgegrenzten Einkaufsinnenstadt dargestellt.
Hierbei ist hinsichtlich der Verkaufsflächen ein leichtes Übergewicht des mittelfristigen Bedarfsbe-
reichs insb. im Bereich „Westliche/Östliche Karl-Friedrich-Straße“ zu konstatieren. Betriebe des kurz-
und langfristigen Bedarfsbereiches sind in diesem Bereich ebenfalls, wenn auch mit geringerer Fläche
vertreten.
Hinsichtlich der Verteilung des Dienstleistungsangebotes ist zu vermerken, dass sich diese Betriebe –
abgesehen von den repräsentativen Gebäuden der Banken im Bereich Westliche Karl-Friedrich-
Straße – überwiegend in den Bereichen abseits der Haupteinkaufslage (insb. Bereich südlich der Enz,
Goethestraße / westlicher Teil der Einkaufsinnenstadt, Nordseite der Bahnhofstraße etc.) konzentrie-
ren.
Im Gastronomie-Bereich liegt eine disperse Verteilung der Betriebe in der Einkaufsinnenstadt vor.
Unter qualitativen Aspekten bietet die Innenstadt insgesamt ein breites Spektrum, welches von Fast-
Food-Betrieben wie z.B. McDonalds, Nordsee, zahlreichen Dönerläden und Asia-Imbissen über die
gut bürgerlichen (u.a. Hopfenschlingel, Schlosskeller, Lehners, Ratskeller) und ausländischen Restau-
rants (u.a. Goldener Adler, Besitos, Enchiladas) bis hin zu neuartigen Konzepten (u.a. Dean & David)
reicht. Hinzu kommen etliche Cafés, Bistros, Kneipen und Bars, die das Angebot abrunden. Unter
räumlichen Gesichtspunkten fallen die Angebote an den Randlagen der Einkaufsinnenstadt, v.a. im
Bahnhofsumfeld, im Bereich Jahnstraße/Goethestraße, qualitativ deutlich hinter den gastronomi-
schen Betrieben in der Westlichen Karl-Friedrich-Straße (bspw. Schlössle-Galerie) ab.
Die Analyse der räumlichen Verteilung der Leerstände in der Einkaufsinnenstadt von Pforzheim
ergibt, dass sich diese ebenfalls überwiegend in den Randbereichen befinden. Die 1a-Lage im Bereich
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 34
Westliche Karl-Friedrich-Straße ist nahezu nicht durch Leerstandsproblematik gekennzeichnet, wäh-
rend in den umliegenden Bereichen v.a. die Leerstände des Sinn Leffers-Gebäudes und des ehemali-
gen Denn´s Biomarkt in der Goethe-Galerie als prägend einzustufen sind.
Abb. 13 Nutzungsmix in der Pforzheimer Einkaufsinnenstadt
Quelle: Katasterplan der Stadt Pforzheim, CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010; Bearbeitung: CIMA
Die Darstellung des Branchenmix in der Einkaufsinnenstadt zeigt in der 1a-Lage „Westliche Karl-
Friedrich-Straße“ und angrenzende Bereiche eine – auch flächenmäßige Dominanz – der Bedarfs-
gruppe „Bekleidung / Textilien“. Die großflächigen Anbieter in der 1a-Lage (Galeria Kaufhof, C&A,
Woolworth, K&L Ruppert, Esprit, Anbieter in der Schlössle-Galerie) sind gemeinsam mit den kleine-
ren Fachgeschäften und -märkten als prägendes Angebotssegment einzustufen.
Wirtschaftsgruppen/Bedarfsbereiche
sonstige Belegung
kurzfristiger Bedarf
mittelfristiger Bedarf
langfristiger Bedarf
Leerstand
Dienstleistung
Gastronomie
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 35
Sonderstrukturen ergeben sich durch das ausgeprägte und qualitativ hochwertige Angebot im Be-
reich Uhren/Schmuck (v.a. geprägt durch die Anbieter im Bereich Schmuckwelten) sowie durch die in
der Innenstadt noch relativ stark vertretene Sortimentsgruppe Einrichtung & Zubehör, die neben der
Fa. Wohnfabrik insbesondere als Teilsortimente in großflächigen Betrieben (bspw. Galeria Kaufhof,
Müller) sowie in Fachgeschäften geführt werden.
Abb. 14 Darstellung des Branchenmix in der Pforzheimer Einkaufsinnenstadt nach Wirtschaftsgruppen
Quelle: Katasterplan der Stadt Pforzheim, CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010; Bearbeitung: CIMA
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 36
6.2 Bewertung der Situation in der Einkaufsinnenstadt nach qualitativen Kriterien
Neben der Bestandserhebung wurde in der Pforzheimer Innenstadt eine qualitative Bewertung des
Angebotsniveaus und der Warenpräsentation vorgenommen. Folgende Kriterien des Einzelhandels-
angebotes wurden beurteilt:
Zielgruppen- und Qualitätsorientierung
Warenpräsentation/Ladengestaltung
Fassaden- und Schaufenstergestaltung.
Die Zielgruppen- und Qualitätsorientierung beschreibt im Wesentlichen das Angebotsniveau des ört-
lichen Einzelhandels. Dabei ist zwischen Unternehmen mit einer eindeutigen Zielgruppenansprache
und Unternehmen mit einer besonderen Spezialisierung auf ein Angebotsniveau zu unterscheiden.
Ein entscheidendes Differenzierungsmerkmal ist, ob mit einer klaren Werbung mit Marken Qualität-
sorientierung in den Vordergrund gestellt wird oder ob mittels eindeutiger „Discountorientierung“
v.a. der Preis als Marketinginstrument eingesetzt wird. Insgesamt werden drei Kategorien unter-
schieden:
Gehobene Mitte, qualitätsorientiert (1): Betriebe dieser Kategorie profilieren sich ebenfalls
über eine Qualitätsorientierung. Sie sprechen in der Regel Konsumenten mittlerer und geho-
bener Einkommensniveaus an. Warenpräsentation und Ladengestaltung greifen in der Regel
die Qualitätsorientierung auf.
Standardisiert, konsumig (2): Shopkonzepte dieser Kategorie wenden sich an breite Käufer-
schichten. Trotz einer stärkeren Preisorientierung werden auch Markenwaren als Angebots-
kompetenz herangezogen. Im Bekleidungssektor fallen die meisten „Young Fashion“ – Kon-
zepte in dieses Segment.
Discountorientiert (3): Discountprinzipien stehen bei diesen Unternehmen im Vordergrund.
Das gesamte Betriebskonzept hat sich der Preisorientierung unterzuordnen. Das Discount-
prinzip lebt von Eigenmarken und „no name“-Produkten.
Für die Innenstadt von Pforzheim können bei der Betrachtung der Zahl der Betriebe folgende we-
sentlichen Punkte festgehalten werden:
Der Großteil der Innenstadtbetriebe ist der Kategorie „standardisiert, konsumig“ zuzuordnen,
welche eine relativ breite Käuferschicht anspricht.
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 37
Immerhin gut ein Viertel der Betriebe ist durch einen qualitätsorientierten Marktauftritt ge-
kennzeichnet.
Abb. 15 Bewertung der Qualitäts- und Zielgruppenausrichtung der Betriebe in der Pforzheimer Einkaufs-
innenstadt
Quelle: CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010
Die Warenpräsentation und die Ladengestaltung stellen die „Visitenkarte“ des Unternehmens dar.
Folgende vier Kategorien werden unterschieden:
Top, in allen Ansprüchen genügend (1): Betriebe mit dieser Bewertung sind durch eine pro-
fessionelle Warenpräsentation und Ladengestaltung gekennzeichnet, welche die Angebots-
kompetenz des Betriebes unterstreichen. Die Betriebe dekorieren themenorientiert und sind
ständig bemüht, durch „pfiffige“ Ideen aufzufallen.
Modern, zeitgemäß (2): Betriebe dieser Kategorie erfüllen die Kundenerwartungen einer
breiten Käuferschicht. Warenpräsentation und Ladenbau entsprechen dem branchenübli-
chen Niveau und sind in einem gepflegten Zustand.
Normal ohne Highlights, ggf. Optimierungsbedarf (3): Betriebe dieser Kategorie haben eine
standardisierte, in der Regel nicht besonders auffallende Warenpräsentation. Der Ladenbau
ist in der Regel einfach. Optimierungsbedarf besteht entweder in der einheitlichen Darstel-
lung von Schaufenstergestaltung und Warenpräsentation sowie der Klarheit der Zielgrup-
penorientierung.
Veraltet, renovierungsbedürftig (4): Betriebe dieser Kategorie machen einen alles in allem
ungepflegten Eindruck. Aus Warenpräsentation und Ladengestaltung ist kein eindeutiges
3%
22%
67%
8%exklusiv
gehobene Mitte, qualitätsorientiert
standardisiert, konsumig
discountorientiert
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 38
Konzept erkennbar. Die Warenpräsentation ist eher lieblos. Die Ladenmöblierung entspricht
nicht den aktuellen Standards und wirkt antiquiert.
Für die Einkaufsinnenstadt von Pforzheim können folgende wesentliche Punkte festgehalten werden:
Insgesamt gut die Hälfte der Betriebe weist im Bereich Ladenbau, Warenpräsentation ein po-
sitives, d.h. ein allen Ansprüchen genügendes oder modernes und zeitgemäßes inneres Er-
scheinungsbild auf.
Ein weiteres Drittel an Betrieben in der Einkaufsinnenstadt sind hinsichtlich der Warenprä-
sentation und Ladengestaltung als durchschnittlich / „normal ohne Highlights“ und somit als
„austauschbar“ einzustufen.
In einem veralteten und renovierungsbedürftigen Zustand befinden sich ca. 14 %.
Abb. 16 Bewertung Warenpräsentation und Ladengestaltung der Einzelhandelsbetriebe in der Pforzhei-
mer Einkaufsinnenstadt
Quelle: CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010
Neben der Warenpräsentation und der Ladengestaltung spielt die Fassaden- und Schaufensterge-
staltung eine wichtige Rolle für die Kundenanziehung. Dabei werden folgende vier Kategorien unter-
schieden:
Top, in allen Ansprüchen genügend (1): Betriebe in dieser Kategorie sind durch eine einfalls-
reiche und ansprechende Schaufenstergestaltung sowie eine attraktive Fassadengestaltung
gekennzeichnet.
Modern, zeitgemäß (2): Schaufenstergestaltung und Fassade bzw. das äußere Erscheinungs-
bild sind in einem gepflegten Zustand.
15%
37%34%
14% top, allen Ansprüchen genügend
Modern, zeitgemäß
normal ohne Highlights
veraltet, renovierungsbedürftig
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 39
Normal ohne Highlights, ggf. Optimierungsbedarf (3): Betriebe dieser Kategorie haben eine
standardisierte, in der Regel nicht besonders auffallende Schaufenstergestaltung.
Veraltet, renovierungsbedürftig (4): Diese Betriebe vermitteln einen ungepflegten Eindruck.
Die Schaufenstergestaltung ist ideenlos und das äußere Erscheinungsbild weist deutliche De-
fizite auf.
Für die Einkaufsinnenstadt von Pforzheim können folgende wesentliche Punkte festgehalten werden:
Insgesamt zeichnen sich ca. 44 % der Betriebe durch ein positives, modernes und zeitgemä-
ßes äußeres Erscheinungsbild aus.
Etwas mehr als ein Drittel der Betriebe sind als „normal, ohne Highlights“ einzustufen.
Dagegen sind ca. 17 % der Betriebe als veraltet und renovierungsbedürftig einzustufen.
Abb. 17 Bewertung Schaufenster- und Fassadengestaltung der Einzelhandelsbetriebe in der Pforzheimer
Einkaufsinnenstadt
Quelle: CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010
Auf Basis der Bewertung der Schaufenstergestaltung und Warenpräsentation sowie der Lage des Be-
triebes innerhalb der Einkaufsinnenstadt, der Zugänglichkeit sowie weiteren gewerbeimmobilienspe-
zifischen Aspekten kann die Wettbewerbsfähigkeit des einzelnen Betriebes abgeschätzt werden. Die
Wettbewerbsfähigkeit wird nach Kategorien „hoch“, „mittel“ und „gering“ eingestuft.
13%
31%
39%
17% top, allen Ansprüchen genügend
Modern, zeitgemäß
normal ohne Highlights
veraltet, renovierungsbedürftig
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 40
Abb. 18 Bewertung Wettbewerbsfähigkeit der Einzelhandelsbetriebe in der Pforzheimer Einkaufsinnen-
stadt
Quelle: CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010
Für die Innenstadtbetriebe bewegt sich der Durchschnittswert im Bereich der mittleren Kategorie.
Folgende Aspekte sind bei der Bewertung festzuhalten:
Gut 80 % der Betriebe weisen eine hohe bzw. mittlere Wettbewerbsfähigkeit auf - diese Ein-
schätzung verdeutlicht nachhaltige bzw. derzeit abgesicherte Betriebsstrukturen.
Bei knapp einem Fünftel der Betriebe kann eine nachhaltige Absicherung der Wettbewerbs-
fähigkeit in Frage gestellt werden.
6.3 Leerstandssituation in der Einkaufsinnenstadt
In der Innenstadt von Pforzheim wurden zum Zeitpunkt der Erhebung 27 Leerstände (überwiegend
Einzelhandelsimmobilien) ermittelt. Die Leerstandsquote in der Innenstadt belief sich zu diesem Zeit-
punkt auf ca. 7,8 %, wobei in den meisten Kommunen dieser Größenordnung eine gewisse „Fluktua-
tionsreserve“ vorhanden ist. Die Leerstände liegen überwiegend im kleinflächigen Bereich; lediglich
die ehemalige Fläche der Fa. Sinn & Leffers in der Leopoldstraße (ca. 4.000 qm VK) sowie die deutlich
kleinere Fläche des ehemaligen Denn´s Bio-Markt stellen eine Ausnahme dar. Der größte Teil der
leerstehenden Flächen ist in 1b- bzw. 2er-Lagen zu verorten.
Die leerstehenden Gewerbeimmobilien kommen zum Teil hinsichtlich der Marktfähigkeit durchaus
für eine Wiederbelegung durch Einzelhandel bzw. Dienstleistungen in Frage.
In der folgenden Karte sind die zum Zeitpunkt der Erhebung leerstehenden Einzelhandelsimmobilien
in der Einkaufsinnenstadt von Pforzheim verortet. Häufungen von kleinflächigen Leerständen sind
35%
44%
21%hohe Wettbewerbsfähigkeit
mittlere Wettbewerbsfähigkeit
geringe Wettbewerbsfähigkeit
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 41
vor allem in den Abschnitten am nördlichen Enzufer (Bissinger Straße, Leopoldstraße etc.) sowie süd-
lich der Enz (insb. Jahnstraße, Dillsteiner Straße) zu verzeichnen.
Abb. 19 Darstellung der Leerstände in der Pforzheimer Innenstadt
Quelle: Katasterplan der Stadt Pforzheim, CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010; Bearbeitung: CIMA; Kartenausschnitt bezieht sich auf den zentralen Innenstadtbereich
6.4 Marken-Portfolio-Analyse der Leitbranchen Bekleidung, Schuhe/Sport in der Ein-
kaufsinnenstadt von Pforzheim
Neben der Erfassung der quantitativen und qualitativen Aspekte des Einzelhandelsbestandes in der
Gesamtstadt Pforzheim und insbesondere in der Einkaufsinnenstadt sollen in einem weiteren Schritt
eine Bewertung hinsichtlich des in der Innenstadt vorhandenen Markenportfolios der Retail-Brands
vorgenommen werden.
Leerstandssituation
sonstige Nutzung
Leerstände
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 42
Dabei wird eine Beschränkung auf die innenstadtprägenden Leitbranchen Bekleidung und Schu-
he/Sport vorgenommen. In der folgenden Abbildung wurde eine Einstufung der relevanten Einzel-
handelsbetriebe in der Innenstadt hinsichtlich ihrer Markenorientierung vorgenommen. Dabei wer-
den folgende Kategorien unterschieden:
hohe Markenorientierung
mittlere bis geringe Markenorientierung
keine Markenorientierung
Betriebe mit hoher oder mittlere bis geringer Markenorientierung weisen innerhalb ihres Sorti-
mentsbestandes einen gewissen Anteil von Produkten bekannter Markenhersteller auf. Betriebe oh-
ne Markenorientierung fokussieren sich bei der Ausgestaltung der Angebotspalette dagegen auf „No
Name-Produkte“ bzw. auf Eigenmarken.
Abb. 20 Bewertung des Grades der Markenorientierung bei den relevanten Einzelhandelsbetriebe in der
Pforzheimer Einkaufsinnenstadt
Quelle: CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010
Die Betriebe in der Innenstadt von Pforzheim zeichnen sich in der Mehrzahl durch eine Einstufung in
der Kategorie „hohe Markenorientierung“ aus. Ca. 40 % der Betriebe weisen hinsichtlich der Produk-
te einen Schwerpunkt auf Markenware auf. Gut ein Drittel der Pforzheimer Innenstadt-Betriebe da-
gegen positioniert sich am Markt vor allem mit Eigenmarken bzw. ohne Markenorientierung.
Im Vergleich zum typischen Besatz von Anbietern mit hoher Markenorientierung in Einkaufsinnen-
städten von Oberzentren liegt der Anteilswert in Pforzheim allerdings auf einem etwas niedrigeren
Niveau. Demgegenüber ist ein recht hoher Anteil von Anbietern in der Kategorie „mittlere bis geringe
Markenorientierung“ festzuhalten.
40%
26%
34%
hohe Markenorientierung
mittlere bis geringe Markenorientierung
keine Markenorientierung
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 43
Auch wenn das Kriterium „Grad der Markenorientierung“ nicht automatisch gleichzusetzen ist mit
der Attraktivität von Einkaufsinnenstädten (so besitzen Unternehmen wie H&M oder Zara als „verti-
kale“ Anbieter, die überwiegend Eigenmarken vertreiben, über eine hohe Kundenakzeptanz und
Magnetfunktion), ist für das Segment „hohe Markenorientierung“ in der Pforzheimer Innenstadt
noch ein Entwicklungsspielraum vorhanden.
Tab. 11 Grad der Markenorientierung der relevanten Anbieter in den Innenstädten nach Anzahl der Be-triebe
Grad der Markenorientierung
Pforzheim CIMA-Vergleichswert
in % in %
hohe Markenorientierung 40 45-50
mittlere bis geringe
Markenorientierung 26 15-20
keine Markenorientierung 34 35-40
Quelle: CIMA-Datenpool
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 44
Abb. 21 Grad der Markenorientierung in den relevanten Einzelhandelsbetrieben in der Pforzheimer Ein-
kaufsinnenstadt
Quelle: Katasterplan der Stadt Pforzheim, CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010; Bearbeitung: CIMA
In der folgenden Abbildung werden die in Pforzheim bereits ansässigen Marken sowie jene Label-
Stores dargestellt, die in Oberzentren ähnlicher Größenklasse wie Pforzheim typischerweise aus-
schließlich in den Innenstädten angeboten werden vorhanden sind. Dabei wird eine Differenzierung
der einzelnen Marken hinsichtlich ihrer Fähigkeit der Kundenbindung innerhalb der Stadt und im re-
gionalen Kontext in Sinne der Ausübung der oberzentralen Versorgungsfunktion eingestuft. Als ein
zweites Bewertungskriterium wird das Preisniveau der einzelnen Marken herangezogen. Dabei be-
wegt sich das Spektrum zwischen Billig- und Hochpreismarken.
Zur übersichtlichen Darstellung werden die Sortimentsgruppen „Bekleidung/Wäsche“ und „Schu-
he/Sport“ in zwei getrennten Abbildungen behandelt. Dabei wird unterschieden, ob die jeweilige
Marke als „Monolabel-Store“ oder „Multilabel-Store“ in der Pforzheimer Innenstadt ansässig ist oder
als eine Marke neben anderen in einem „Multilabel-Store“ angeboten wird.
Die Darstellungsart der Portfolioanalyse ermöglicht einen Überblick über die Marken/Stores, die in
den verschiedenen Preisklassen und einer unterschiedlich starken Ausstrahlungskraft bzw. Fähigkeit
Grad der Markenorientierung
hoch
mittel bis gering
keine
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 45
zur Kundenanziehung vorhanden sind bzw. zur Profilierung der Innenstadt von Pforzheim gegenüber
„Konkurrenzinnenstädten“ bzw. anderen Handelsstandorten (u.a. Wilferdinger Höhe) beitragen.
Folgende Aussagen können bezüglich der Bewertung des Portfolios der gängigen, filialisierten Mar-
ken/Betreiberfirmen im Bekleidungssegment für die Pforzheimer Innenstadt getroffen werden:
Der Schwerpunkt liegt beim mittleren Preissegment, d.h. bei Marken/Betreiberfirmen, die
über eine regionale Magnetfunktion verfügen, allerdings nur bedingt eine überregionale
Magnetfunktion übernehmen.
Im oberen Preissegment sind die relevanten Marken überwiegend als Bestandteile eines
Mehrmarkenangebotes vorhanden. Monolabel-Stores von hochwertigeren Betreibern wie
z.B. Marc O’Polo, Levi’s, Tommy Hilfiger oder Boss etc. sind nicht ansässig.
Nahezu vollständiger Marken-/Betreiberbesatz, insb. im mittelpreisigen Angebotssegment
Fehlen von „Highlights“, wie z.B. Peek & Cloppenburg, damit auch „Austauschbarkeit“ ge-
genüber Angeboten in größeren Mittelzentren (z.B. Leonberg)
Für die Segmente „Schuhe und Sport“ sind folgende Aussagen festzuhalten:
Im Segment Sport ist das Gros der ansässigen Marken/Betriebe eher dem gehobenen Preis-
niveau mit einer regionalen Magnetfunktion zuzuordnen (Anbieter wie Jack Wolfskin, Inter-
sport Elsässer). Die relevanten Marken im Sport-Segment (bspw. Adidas, Nike, Puma etc.)
werden in der Pforzheimer Innenstadt in Multilabel-Stores angeboten.
Das Angebot im Segment Sport ist grundsätzlich durch die vorhandenen Anbieter ausrei-
chend abgedeckt, weist hinsichtlich der Betreiberfirmen jedoch noch vereinzelte Lücken auf.
Anbieter wie Sport Scheck, Karstadt Sport, Sportarena, Sport 2000 etc. sind bislang noch
nicht in der Innenstadt von Pforzheim ansässig.
Im Segment Schuhe werden neben den Betreiberfirmen im niedrigpreisigen Bereich (Reno,
Deichmann) weitere Marken im gehobenen Preisniveau in der Pforzheimer Innenstadt ange-
boten.
Insgesamt ist bei der Analyse der derzeitigen Angebotslücken im Segment „Schuhe“ das Feh-
len einiger Betreiberfirmen, wie bspw. Schuhhaus Werdich, Görtz 17 zu konstatieren.
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 46
Abb. 22 Markenportfolio der Pforzheimer Einkaufsinnenstadt (Sortiment Bekleidung) im Abgleich mit vergleichbaren Oberzentren
Württemberg) können für die künftige Standortentwicklung im Einzelhandel in Pforzheim folgende
übergeordnete Zielsetzungen festgehalten werden:
Negative Auswirkungen auf die zentralen innerstädtischen Einzelhandelslagen bzw. auf die
wohnnahen Versorgungsstandorte, welche speziell durch großflächige Handelsansiedlungen
an städtebaulich nicht integrierten Lagen auftreten können, sind zu minimieren.
Speziell bei den sog. zentrenrelevanten Sortimenten und Betriebstypen sollte der Entwick-
lungsschwerpunkt auf der Innenstadt sowie auf geeigneten Innenstadterweiterungslagen
bzw. ausgewählten und planerisch „gewollten“ Standorten liegen.
Bei den nicht zentrenrelevanten Sortimenten (z.B. Möbel, Bau- und Heimwerkerbedarf etc.),
welche bezüglich der Flächenansprüche und der Sortimentsstruktur nur noch bedingt in die
zentrale innerstädtische Einkaufslage integrierbar sind, sind auch Standortlagen außerhalb
der Innenstadt möglich. Die Abschätzung möglicher Auswirkungen auf die städtebauliche und
handelsbezogene Entwicklung der Stadt Pforzheim, welche durch mögliche Ansiedlungsvor-
haben größerer Handelsbetriebe induziert werden können, ist ggf. in Form von Einzelfallbe-
urteilungen anhand der konkreten Plandaten vorzunehmen.
Für die sog. zentrenrelevanten Sortimente, insbesondere im Non-Food-Bereich (vgl. Abgren-
zung der Sortimente nach Zentrenrelevanz), sollte über entsprechende Flächen- und Sorti-
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
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mentsfestsetzungen in den Bebauungsplänen eine kontrollierbare Entwicklung an städtebau-
lich nicht integrierten Lagen gewährleistet sein.
Bei den nachfolgenden konzeptionellen Überlegungen ist zum einen die räumliche Komponente (be-
stehende Einzelhandelsschwerpunkte, Nahversorgung und Lage der wesentlichen Wohngebiete,
Grundstücksverfügbarkeit, Verkehrsanbindung etc.) von Bedeutung, welche zumindest in Teilen über
die Planung gesteuert und beeinflusst werden kann. Als geeignete planerische Instrumente sind hier
u.a. die Grundstückspolitik der Kommunen, die gezielte Anwendung des planungsrechtlichen Instru-
mentariums und die Optimierung der städtebaulichen Rahmenbedingungen (z.B. Maßnahmen des
Verkehrsentwicklungsplanes hinsichtlich Verkehrsführung, Parkplatzangebot und Parkplatzorganisa-
tion; Stadtgestaltung) zu benennen.
Zum anderen ist die einzelbetriebliche bzw. ökonomische Komponente von Bedeutung, welche
durch die Handelsbetriebe selbst beeinflusst wird. Neben der ökonomischen Tragfähigkeit von Ein-
zelhandelsbetrieben sind die betrieblichen Standortanforderungen hinsichtlich Erreichbarkeit, Ein-
sehbarkeit, Qualität der Handelsimmobilien (z.B. Verkaufsflächenzuschnitt und -größe) zu benennen.
8.3.2 Vorgaben der Landes- und Regionalplanung
Als wesentliche planungsrechtliche Grundlagen zur räumlichen Steuerung der Einzelhandelsentwick-
lung sind zu benennen:
Baugesetzbuch
Landesentwicklungsplan Baden-Württemberg 2002
Regionalplan Nordschwarzwald 2010
Mit der planungsrechtlichen Steuerung der räumlichen Einzelhandelsentwicklung werden in erster
Linie städtebauliche und raumordnerische Zielsetzungen verfolgt (z.B. Sicherung der Investitionsbe-
reitschaft im Rahmen von Stadtsanierungsmaßnahmen). Zu betonen ist, dass das Baurecht wettbe-
werbsneutral ist und nicht in den Wettbewerb zwischen Einzelbetrieben bzw. einzelnen Betriebsfor-
men eingreift.
Im Regionalplan Nordschwarzwald werden innerhalb der Stadt Pforzheim eine „erweiterte“ Einkaufs-
innenstadt sowie das erweiterte Stadtteilzentrum „Brötzingen“ als Versorgungskerne abgegrenzt.
Der Regionalplan führt folgendes zu dieser Gebietskategorie aus:
„Regionalbedeutsame Einzelhandelsgroßprojekte mit zentrenrelevanten Sortimenten sind nur in den Versorgungskernen der Städte und Gemeinden anzusiedeln. Die Versorgungskerne werden in der Raumnutzungskarte gebietsscharf für Oberzentrum, Mittel- und Unterzentren abge-
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
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grenzt. Außerhalb der Versorgungskerne sind regionalbedeutsame Einzelhandelsgroßprojekte mit zentrenrelevanten Sortimenten ausgeschlossen.“
Außerhalb der Versorgungskerne werden Ergänzungsstandorte für regionalbedeutsame Einzelhan-
delsgroßprojekte ausgewiesen.
Diese Gebiete sind grundsätzlich für eine Ansiedlung von regionalbedeutsamen Einzelhandels-großprojekten mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten geeignet und sollen daher bei der Standortsuche außerhalb der Versorgungskerne vorrangig in Betracht gezogen werden.
Als Ergänzungsstandorte sind Standortlagen im Bereich „Wilferdinger Höhe“, „Oberes Enztal“ sowie
„Kieselbronner Straße“ ausgewiesen.
Abb. 25 Regionalplanerische Abgrenzung der Versorgungskerne sowie der Ergänzungsstandorte im Ober-
zentrum Pforzheim
Quelle: Auszug aus der Strukturkarte des Regionalplans Nordschwarzwald 2015
- Sicherung der Nahversorgung v.a. durch kleinflächige Betriebe im Bereich Westliche Karl-Friedrich-Straße sowie durch Betriebe in den angrenzenden Stadtbereichen (u.a. Einkaufsinnenstadt, GE „Oberes Enztal“)
- Mittel- und langfristiger Bedarfsbereich mit hohem Verkaufsflä-chen- und Umsatzanteil
- Disperse räumliche Verteilung der ansässigen Betriebe im Bezirk Weststadt
- Eingeschränkte Entwicklungsmöglichkeiten aufgrund der räumli-chen Nähe der Anbieter in der Einkaufsinnenstadt & im GE „Obe-res Enztal“ und einem begrenzten Bedarfspotential
- Ergänzung des Nahversorgungsangebotes durch kleinflächige An-bieter denkbar
* Hinweis: Bestandsdaten ohne östliche Randbereiche des Gebietes (hinzugerechnet zur Einkaufsinnenstadt)
15,1 6,6 18,7
Food restl. kurzfristig mittel- und langfristig
3,2
580
13
3,4
510
9
22,8
10.270
23
Umsatz
Verkaufsfläche
Betriebe
Food restl. kurzfristig mittel- und langfristig
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 80
Kernstadt – statistischer Bezirk Südweststadt
Einwohner 31.12.2009
12.934 Einwohner
Kaufkraftpotential in Mio. €:
ca. 69,3 Mio. € insgesamt, differenziert nach Bedarfsbereichen:
- vergleichsweise geringer Einzelhandelsbesatzes in einem vorwiegend durch Wohnbebauung geprägten Gebietes südlich der Enz
- Einkaufsbeziehungen zu den Standortbereichen Einkaufsinnenstadt so-wie im GE „Oberes Enztal“
- Punktuelle Ergänzung des Lebensmittelangebotes durch Wochenmarkt auf dem Turnplatz (Markttage Mittwoch und Samstag)
- Bereich südlich der Enz mit Wohngebietscharakter und topographisch durch Hanglage geprägt
Entwicklungsmöglichkeiten/
Empfehlungen
- Eingeschränkte Entwicklungsmöglichkeiten aufgrund
- der räumlichen Nähe der Anbieter in der Einkaufsinnenstadt & im
GE „Oberes Enztal“
- der topographischen Restriktionen, die in der Konsequenz zu ei-
ner Beschränkung von grundsätzlich geeigneten Standorten im
Stadtteil führen
- Prüfung der Möglichkeiten zur Ergänzung des Nahversorgungsangebotes
durch kleinflächige Anbieter sowie mobile Konzepte für weniger mobile
Bevölkerungsgruppen
* Hinweis: Bestandsdaten ohne Standortbereich Sedanplatz (hinzugerechnet zur Einkaufsinnenstadt)
26,0 11,3 32,0
Food restl. kurzfristig mittel- und langfristig
3,3
510
13
2,7
340
5
3,9
1.555
18
Umsatz
Verkaufsfläche
Betriebe
Food restl. kurzfristig mittel- und langfristig
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 81
Kernstadt – statistischer Bezirk Au / Südoststadt
Einwohner 31.12.2009 7.549 Einwohner
Kaufkraftpotential in Mio. €: ca. 40,4 Mio. € insgesamt, differenziert nach Bedarfsbereichen:
Einzelhandelsbestand
Ausstattungskennziffern Au / Südoststadt Pforzheim Gesamtstadt Bundesdurchschnitt
Food 0,15 0,47 0,45
Zentralität/ Kaufkraftbindung im Food-Bereich
IST-Situation Prognose-Situation
33 % Rechnerischer Ausbau möglich
Kurzbewertung der Angebotssitua-tion
- Prägung des Bestandes v.a. durch kurzfristigen Bedarf (Lebensmit-tel / Drogeriewaren etc.)
- Relevanter Einzelhandel v.a. im Bereich Holzgartenstraße / Kreuz-straße (u.a. Lidl, Schlecker, Lebensmittelhandwerk)
- Einkaufsbeziehungen zu den Standortbereichen Einkaufsinnen-stadt sowie Buckenberg/Haidach
- Städtebaulich weitestgehend kompakte Bebauung ohne größere Freiflächen
Entwicklungsmöglichkeiten/
Empfehlungen
- Sicherung der vorhandenen Anbieter
- Eingeschränkte Entwicklungsmöglichkeiten durch Überlagerung des potentiellen Marktgebiets der ansässigen oder potentiellen Anbieter durch weitere Einzelhandelslagen in der Stadt Pforzheim
- Aufgrund des begrenzten Flächenangebotes: Schwerpunkt bei Si-cherung des Bestandes bzw. Ergänzung der Nahversorgung durch kleinflächige (Spezial-)Anbieter
15,2 6,6 18,7
Food restl. kurzfristig mittel- und langfristig
5,0
1.150
8
0,8
245
4
1,0
530
4
Umsatz
Verkaufsfläche
Betriebe
Food restl. kurzfristig mittel- und langfristig
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 82
Kernstadt – statistischer Bezirk Nordstadt
Einwohner 31.12.2009 23.660 Einwohner
Kaufkraftpotential in Mio. €: ca. 126,7 Mio. € insgesamt, differenziert nach Bedarfsbereichen:
- Einzelhandelsstandorte im Food-Segment v.a. im Bereich Hohen-zollernstraße / Am Hauptgüterbahnhof (Rewe, Lidl, Netto, Ten-gelmann, Alnatura) sowie im GE Hohenäcker (Aldi, Lidl)
- Gute fußläufige Erreichbarkeit der Nahversorgungsstandorte insb. im Umfeld Hohenzollernstraße für die Wohnbevölkerung
- Lebensmittelmärkte im Standortbereich „Am Hauptgüterbahnhof“ überwiegend PKW-kundenorientiert
Entwicklungsmöglichkeiten/
Empfehlungen
- Ausbau des Nahversorgungsangebotes aufgrund der Wohnge-bietsprägung des nördlichen Teilbereiches vorzugsweise im Be-reich Hohenzollernstraße/Blücherstraße durch kleinflächige Be-triebe sowie Spezialanbieter
47,5 20,7 58,6
Food restl. kurzfristig
mittel- und langfristig
44,1
9.090
41
13,1
1.960
20
32,1
21.890
54
Umsatz
Verkaufsfläche
Betriebe
Food restl. kurzfristig mittel- und langfristig
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 83
Abb. 34 Stadtteilbezogene Nahversorgungslagen im Stadtbezirk „Nordstadt“
Quelle: Katasterplan der Stadt Pforzheim, CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010; Bearbeitung: CIMA
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CIMA Beratung + Management GmbH 2010 84
Stadtteil Buckenberg/Haidach
Einwohner 31.12.2009 13.156 Einwohner
Kaufkraftpotential in Mio. €: ca. 70,5 Mio. € insgesamt, differenziert nach Bedarfsbereichen:
- Neue Standortgemeinschaft (Aldi, Edeka, dm, Apotheke) im Bereich der ehem. Buckenberg-Kaserne
- „in die Jahre“ gekommenes Stadtteilzentrum & fortschreitender Trading-Down-Effekt des Stadtteilzentrums an der Pillauer Straße (bauliche und funktionale Neustrukturierung notwendig; Einzelhan-dels-Nachnutzung des Leerstandes des ehem. Mix-Marktes derzeit aufgrund baulicher Struktur schwierig)
- Prägender Leerstand im Bereich Breslauer Straße/ Haidachstraße/ Wurmberger Straße (ehem. „Walmart-Gebäude“)
B-Plan „Breslauer Straße“
(Ersatz für den VEP „Einkaufszent-
rum Haidach“)
Ausgangssituation
- Rechtskräftiger B-Plan seit 29.10.2010 für eine Neunutzung des Flä-chenpotentials
- Bestehendes Gebäude wurde 1999 errichtet, aber nie seiner Be-stimmung zugeführt
Planungen/B-Plan-Festsetzungen
- „Sondergebiet Schule in Ergänzung mit Einzelhandel, Dienstleitun-gen und studentischem Wohnen“ nach § 11 BauNVO
- Ansiedlung von Einzelhandelsnutzungen im Sinne einer wohnortna-hen Versorgung der Bevölkerung für das Gebiet Haidach
- Maximale Verkaufsfläche 3.000 qm, davon für zentrenrelevante Sor-timente max. 1.050 qm
Nutzungsempfehlungen
- Neu-/Umnutzung des Gebäudekomplexes durch den angestrebten Nutzungsmix und unter Beschränkung des Flächenanteils für zent-
26,4 11,5 32,6
Food restl. kurzfristig mittel- und langfristig
16,5
4.065
11
7,8
855
7
1,3
775
8
Umsatz
Verkaufsfläche
Betriebe
Food restl. kurzfristig mittel- und langfristig
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CIMA Beratung + Management GmbH 2010 85
renrelevante Sortimente. Empfehlungen im Einzelhandel v.a. für zielgruppenrelevante Sortimente (für Studenten/Schüler etc.): u.a. Schreibwaren, Bücher, Fahrradladen sowie ergänzende Dienstleis-tungen (bspw. Copyshops, Internetcafé)
- Entwicklungspotential für die Standorte „Breslauer Straße“ und „Pil-lauer Straße“ im Sinne der Entwicklung einer „urbanen Mitte“ im Rahmen der Nahversorgung für den Stadtbereich
Abb. 35 Stadtteilbezogene Nahversorgungslagen im Stadtteil Buckenberg/Haidach
Quelle: Katasterplan der Stadt Pforzheim, CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010; Bearbeitung: CIMA
Wirtschaftsgruppen/Bedarfsbereiche
sonstige Belegung
kurzfristiger Bedarf
mittelfristiger Bedarf
langfristiger Bedarf
Leerstand
Dienstleistung
Gastronomie
Potentialstandort „Breslauer Straße“
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Stadtteil Brötzingen/Arlinger (ohne GE „Oberes Enztal“ und GE „Brötzinger Tal“)
Einwohner 31.12.2009 11.354 Einwohner
Kaufkraftpotential in Mio. €: ca. 60,8 Mio. € insgesamt, differenziert nach Bedarfsbereichen:
Quelle: Katasterplan der Stadt Pforzheim, CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010; Bearbeitung: CIMA (in Anlehnung an die Vorgaben des Regionalplans Nordschwarzwald)
34%
58%
8%
39%
50%
11%
37%
37%
26%
13%
84%
3%
Wirtschaftsgruppen/Bedarfsbereiche
sonstige Belegung
kurzfristiger Bedarf
mittelfristiger Bedarf
langfristiger Bedarf
Leerstand
Dienstleistung
Gastronomie
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Stadtteil Dillweißenstein/Sonnenhof
Einwohner 31.12.2009 8.514 Einwohner
Kaufkraftpotential in Mio. €: ca. 45,6 Mio. € insgesamt, differenziert nach Bedarfsbereichen:
- Gute Ausstattung im Lebensmittelbereich (u.a. Penny und Edeka in Gewerbegebietslage)
- Abgrenzbares Stadtteilzentrum mit Betrieben des kurzfristigen Be-darfsbereiches inkl. Sparkasse, Dienstleistern
B-Plan „Binne“ (noch in Bearbei-
tung, Entwurfs-und Offenlagebe-
schluss für Ende 2010 vorgesehen)
Ausgangssituation
- B-Plan mit Aufstellungsbeschluss 2007, vorauss. Entwurfs- und Of-fenlagebeschluss Dezember 2010
- Perspektivische Aufsiedlung durch Wohnbebauung
- Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes angedacht; Penny mit Ver-lagerungsoption in den nördlichen Teilbereich des GEe
Planungen/B-Plan-Festsetzungen
- Südlicher Teil als Allgemeines Wohngebiet (WA) ausgewiesen
- Nördlicher Teil als eingeschränktes Gewerbegebiet (GEe) ausge-wiesen (Teilbereich 3: Einzelhandel bis 800 qm VK zulässig)
- Bestandsimmobilie Tankstelle im Plangebiet inbegriffen
Empfehlungen zur Nachnutzung des Penny-Alt-Standortes
- Bereits überdurchschnittliche Ausstattung im Food-Bereich
- Nachnutzung durch Lebensmittelbetrieb rein planungsrechtlich möglich, Nachnutzung durch Betrieb mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten eher zu empfehlen
- Alternativ: Prüfung der Nachnutzung der Immobilie bzw. der Par-zelle durch nicht einzelhandelsbezogene Gewerbebetriebe
- Einzelfallprüfung notwendig
8,5 3,7 10,5
Food restl. kurzfristigmittel- und langfristig
10,5
2.880
13
2,4
210
3
0,8
405
7
Umsatz
Verkaufsfläche
Betriebe
Food restl. kurzfristig mittel- und langfristig
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Abb. 40 Stadtteilbezogene Nahversorgungslage im Stadtteil Huchenfeld
Quelle: Katasterplan der Stadt Pforzheim, CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010; Bearbeitung: CIMA
Wirtschaftsgruppen/Bedarfsbereiche
sonstige Belegung
kurzfristiger Bedarf
mittelfristiger Bedarf
langfristiger Bedarf
Leerstand
Dienstleistung
Gastronomie
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Abb. 41 Lebensmittelstandorte im Stadtteil Huchenfeld (bestehende Standorte & Plangebiet)
Quelle: Google Earth Pro, CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010; Bearbeitung: CIMA
Bebauungsplangebiet Bin-ne (Planstandort)
Östlich der Industriestraße (Bestandsstandorte
Edeka / Penny)
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Stadtteil Eutingen/Mäuerach
Einwohner 31.12.2009 7.812 Einwohner
Kaufkraftpotential in Mio. €: ca. 41,84 Mio. € insgesamt, differenziert nach Bedarfsbereichen:
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9.2 Begriffsdefinitionen
Einzugsgebiet
Bedeutung: Die Größe des Einzugsgebiets eines Ortes bestimmt zu einem wesentlichen Anteil die Höhe sei-nes bindungsfähigen Umsatzpotentials.
Berechnung und Abgrenzung: Einflussgrößen zur Bestimmung des Einzugsgebiets sind v.a.
die Zeitdistanzen von den Wohnorten der Konsumenten zu den zentralen Einkaufsorten in der Region;
die Marktpotentiale der Gemeinden des potentiellen Einzugsgebiets;
die Attraktivitätsgrade der konkurrierenden Einkaufsorte;
die unterschiedliche Distanzempfindlichkeit und Ausgabebereitschaft für Güter des kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfs.
Die Abgrenzung erfolgt i.d.R. nach Bedarfsbereichen für Güter des kurz-, mittel- und langfris-tigen Bereichs. Zum Einzugsgebiet zählen alle Gemeinden, aus denen mindestens 10 % der verfügbaren Kaufkraft in den Untersuchungsort fließen. Dabei ist zu beachten, dass v.a. in Verdichtungsräumen eine unter 10 % liegende Kaufkraftbindung in €-Werten einen erhebli-chen Umfang erreichen kann.
Kaufkraft (nominal / real)
Bedeutung: Die nominale Kaufkraft bezeichnet diejenige Geldmenge, die den privaten Haushalten innerhalb eines bestimmten Zeitraumes zur Verfügung steht. Sie setzt sich zusammen aus dem verfügba-ren Netto-Einkommen zuzüglich der Entnahmen aus Ersparnissen und aufgenommener Kredite, abzüglich der Bildung von Ersparnissen und der Tilgung von Schulden.
Die reale Kaufkraft berücksichtigt das regional sehr unterschiedliche Niveau von Löh-nen/Gehältern und Lebenshaltungskosten. Eine neue Untersuchung von MB Research, Nürn-berg, belegt dabei deutliche Unterschiede.
Kaufkraftkennziffer (KKZ)
Bedeutung: Die KKZ bezeichnet die Kaufkraft einer Gemeinde pro Einwohner im Vergleich zum Bundes-durchschnitt (unabhängig von der Größe der Gemeinde).
Berechnung: Aus der Einkommensteuer-Statistik der Städte und Gemeinden wird das gesamte im Ort verfüg-bare Netto-Einkommen aufsummiert und durch die Zahl der Einwohner geteilt. Daraus ergibt sich ein bestimmtes ortsspezifisches Pro-Kopf-Einkommen.
Der Bundesdurchschnitt dieses Pro-Kopf-Einkommens wird gleich 100 gesetzt. Angenommen dieser Bundesdurchschnitt läge bei 10.226 €, so würde einem Ort mit einem Pro-Kopf-Einkommen von 11.248 € die KKZ 110,0 zugewiesen, einem Ort mit € 9.203 entsprechend die KKZ 90,0.
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Marktpotential
Bedeutung: Das Marktpotential bezeichnet den Umsatzumfang eines Ortes auf Basis seiner Einwohnerzahl (ohne Kaufkraftzu- und -abflüsse aus dem Ein-zugsgebiet).
Berechnung: Berechnungsbasis sind die jährlich neu ermittelten durchschnittlichen einzelhandelsrelevanten Verbrauchsausgaben pro Kopf in der BRD, multipliziert mit der Einwohnerzahl des Ortes.
Umsatzkennziffer (UKZ)
Bedeutung: Die UKZ bezeichnet die Umsatzkraft einer Gemeinde pro Einwohner (also nicht den Umsatz pro Einwohner!).
Da am Umsatz eines Ortes zu beträchtlichen Teilen auch die Bewohner des Umlandes beteiligt sind, ist der Umsatz bzw. die Umsatzkennziffer Ausdruck der Zentralität eines Ortes und ein Kri-terium für die Beurteilung seiner Standortattraktivität.
Berechnungsbasis: Berechnungsbasis ist der (von MB Research jährlich geschätzte) örtliche Einzelhandelsumsatz (ohne Kfz/Mineralöl, aber mit Einzelhandels-Nahrungsmittelhandwerk wie Bäcker/Metzger). Wie bei der KKZ wird der ortspezifische Wert mit dem Bundesdurchschnitt verglichen und auf die Einwohnerzahl des Ortes bezogen.
Einzelhandelszentralität
Die Einzelhandelszentralität eines Ortes beschreibt das Verhältnis des am Ort getätigten Einzel-handelsumsatzes zu der am Ort vorhandenen Nachfrage. Wenn die Zentralität einen Wert von über 100 % einnimmt, so fließt Kaufkraft aus dem Umland in den Ort, die die Abflüsse über-steigt. Liegt die Zentralität unter 100 %, so existieren Abflüsse von Kaufkraft, die nicht durch die Zuflüsse kompensiert werden können. Je größer die Zentralität eines Ortes ist, desto größer ist seine Sogkraft auf die Kaufkraft im Umland. Die Zentralität eines Ortes wird z.B. durch die Quali-tät und Quantität an Verkaufsfläche, den Branchenmix, die Verkehrsanbindung und die Kauf-kraft im Marktgebiet gesteuert.
Non-Food-Sortimente von Lebensmittelmärkten (nach EHI, EuroHandelsinstitut GmbH, Köln, 2007)
Non-Food I: Wasch-, Putz-, und Reinigungsmittel, Schuh-, Kleiderpflege, Hygieneartikel, Hygienepapiere, Säuglingspflege, Watte, Verbandsstoffe, Haar-, Haut-, Mund- und Körperpflege, Sonnen- und In-sektenschutz, Kosmetika, Fußpflegemittel, Tiernahrung/Tierpflegeartikel
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Wir unterscheiden zwischen folgenden Einzelhandels-Betriebstypen:
Fachgeschäft Sehr unterschiedliche Verkaufsflächengrößen, branchenspezialisiert, tiefes Sortiment, in der Regel umfangreiche Beratung und Kundenservice (Als Filialisten sind z.B. Benetton oder Fielmann zu nen-nen).
Fachmarkt Meist großflächiges Non-Food-Fachgeschäft (Ausnahme: Getränkemärkte) mit bestimmtem Bran-chenschwerpunkt, mit breitem und tiefem Sortimentsangebot, in der Regel viel Selbstbedienung und Vorwahl, oft knappe Personalbesetzung (z.B. Obi, Vögele, Media-Markt, Deichmann, ARO-Teppichwelt). Fachmarktzentren vereinen zahlreiche unterschiedliche Fachmarktkonzeptionen unter einem Dach oder auch in offener Bauweise.
Shopping-Center Großflächige Konzentration vieler Einzelhandelsfachgeschäfte diverser Branchen, Gastronomie- und Dienstleistungsbetriebe meist unter einem Dach, oft ergänzt durch Fachmärkte, Kaufhäuser, Waren-häuser und Verbrauchermärkte; großes Angebot an Kundenparkplätzen; i.d.R. zentrale Verwaltung und Gemeinschaftswerbung. Errichtung häufig aufgrund zentraler Planung.
Supermarkt Ca. 400 bis 1.500 qm Verkaufsfläche, Lebensmittelvollsortiment inkl. Frischfleisch, ab 800 qm Ver-kaufsfläche bereits höherer Non-Food-Anteil: Umsatzanteil ca. 10 - 15 %, Flächenanteil ca. 20 - 30 % (z.B. Edeka, Rewe).
Lebensmitteldiscounter Meist Betriebsgrößen bis 800 qm Verkaufsfläche, mittlerweile auch darüber, ausgewähltes speziali-siertes Sortiment mit relativ niedriger Artikelzahl, grundsätzlich ohne Bedienungsabteilungen, preis-aggressiv (u.a. Aldi, Lidl etc.).
Verbrauchermarkt Verkaufsfläche ca. 1.500 bis 5.000 qm, Lebensmittelvollsortiment, mit zunehmender Fläche stark an-steigender Flächenanteil an Non-Food Abteilungen (Gebrauchsgüter), Non-Food-Umsatzanteil ca. 20 - 40 %, Non-Food-Flächenanteil ca. 30 - 60 % (Kaufland).
SB-Warenhaus Verkaufsfläche über 5.000 qm, neben einer leistungsfähigen Lebensmittelabteilung (Umsatzanteil i.d.R. über 50 %) umfangreiche Non-Food-Abteilungen: Non-Food-Umsatzanteil ca. 35 - 50 %, Non-Food-Flächenanteil ca. 60 - 75 %. Standort häufig peripher, großes Angebot an eigenen Kundenpark-plätzen (Globus, real).
Warenhaus In der Regel Verkaufsfläche über 3.000 qm, in zentraler Lage, meist mit Lebensmittelabteilung, brei-tes und tiefes Sortiment, hier überwiegend Vorwahlsystem und Bedienung (Karstadt, Kaufhof).
Kaufhaus In der Regel Verkaufsfläche über 1.000 qm, in zentraler Lage, breites, tiefes Non-Food-Sortiment, im Gegensatz zum Warenhaus meist mit bestimmtem Branchenschwerpunkt, oft Textil (C&A, H&M).
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9.3 Marktfähige Mindestbetriebsgrößen von Einzelhandelsnutzungen (Orientie-
rungswerte)
Tab. 19 Marktfähige Mindestbetriebsgrößen von Einzelhandelsnutzungen im kurzfristigen Bedarfsbereich
Branche Marktfähige Mindestbetriebsgröße
Lebensmittel
Supermarkt: ab 1.200 qm
Discounter: ab 800 qm
kleiner Verbrauchermarkt: ab 1.500 qm
SB-Warenhaus: ab 5.000 qm
SB-Markt/ Getränkemarkt: ab 300 qm
Spezialgeschäfte/Ladenhandwerk: ab 40 qm
Reformwaren ab 100 - 150 qm
Apothekerwaren ab 60 qm
Drogerie, Parfümerie Drogerie/Parfümerie: ab 100 qm
Drogeriefachmarkt: ab 500 qm
Blumen ab 50 qm
Zeitschriften ab 50 qm
Quelle: in Anlehnung an BBE-Handelsberatung München, Bearbeitung: CIMA
Tab. 20 Marktfähige Mindestbetriebsgrößen von Einzelhandelsnutzungen im mittelfristigen Bedarfsbe-
reich
Branche Marktfähige Mindestbetriebsgröße
Oberbekleidung/ Wäsche/ Heimtextilien
Facheinzelhandel: ab 100 qm (bei Nischenbetrieben ggf. auch kleiner)
Fachmärkte: ab 500 qm
Textilkaufhäuser: ab 1.000 qm
FOC: ab 200 qm
Schuhe
Facheinzelhandel: ab 200 qm
Fachmärkte: ab 400 qm
FOC: ab 150 qm
Sportbedarf Facheinzelhandel: ab 300 qm
Fachmärkte: ab 800 qm
Sanitätshaus ab 200 qm
Bücher/Schreibwaren ab 100 qm
Spielwaren Fachgeschäft: ab 100 qm
Fachmärkte: ab 600 qm
Zoobedarf/Tiernahrung Fachgeschäft: ab 150 qm
Fachmärkte: ab 500 qm
Quelle: in Anlehnung an BBE-Handelsberatung München, Bearbeitung: CIMA
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Tab. 21 Marktfähige Mindestbetriebsgrößen von Einzelhandelsnutzungen im langfristigen Bedarfsbereich
Branche Marktfähige Mindestbetriebsgröße
Möbel
Wohnkaufhäuser: ab 20.000 qm
Mitnahmemärkte: ab 1.000 qm
Spezialanbieter: ab 300 qm
Baumarkt ab 4.000 qm
Glas/Porzellan/Keramik Fachhandel: ab 100 qm
FOC: ab 150 qm
Farben, Bodenbeläge Fachhandel: ab 300 qm
Fachmärkte: ab 1.000 qm
Elektrogeräte, Leuchten ab 500 qm
Unterhaltungselektronik (UE)
Facheinzelhandel: ab 300 qm
Fachmärkte (nur UE): ab 600 qm
Fachmärkte mit Vollsortiment: ab 1.200 qm
Foto/Optik, Uhren/Schmuck Fachgeschäfte/Filialisten: ab 60 qm
Lederwaren ab 180 qm (bei Vollsortiment)
Musikinstrumente/Musikalien ab 100 qm
Fahrräder Fachhandel: ab 200 qm
Fachmärkte: ab 400 qm
Kfz-Zubehör Fachhandel: ab 400 qm
Bürobedarf
Fachmärkte: ab 400 qm
Computerladen: ab 150 qm
Handyladen: ab 50 qm
Babyausstattung Fachhandel: ab 200 qm
Fachmärkte: ab 700 qm
Gartencenter ab 2.500 qm
Quelle: in Anlehnung an BBE-Handelsberatung München, Bearbeitung: CIMA
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9.4 Lageabgrenzungen in Innenstädten
Die Abgrenzung der verschiedenen Lagen in Innenstädten wird über ein Kriterienset vorgenommen,
bei dem die folgenden Merkmale ausschlaggebend für die Abgrenzung der 1a-Lage gegenüber den
nachgeordneten Standortbereichen sind9:
Passantenfrequenz
Städtebauliche Kriterien (Dimension der Fußgängerzone, Sichtachsen etc.)
Einzelhandelsdichte und -qualität
Einzelhandelsangebot vorwiegend mit "shopping goods" und "luxury goods" (beispielsweise
Textilien, Schuhe, Lederwaren, Porzellan, Schmuck, Parfum, Accessoires oder Sportartikel)
Verbrauchsgüter wie Lebensmittel unterrepräsentiert
Höhe der Umsätze am jeweiligen Standort
höchstes Mietpreisniveau.
Demgegenüber werden 1b-Lagen wie folgt gekennzeichnet:
unmittelbar angrenzend an die 1a-Lage (bspw. Stichstraßen zu den starken Einkaufsstraßen)
deutlich verringerte Passantenfrequenz
häufig Standort von örtlichen Einzelhändlern oder der Gastronomie
verringertes Mietpreisniveau gegenüber der 1a-Lage.
9.5 Erläuterungen zu den Sortimentslisten mit der Einstufung der nahversorgungs-,
zentren- und nicht zentrenrelevanten Sortimente
Laut der Rechtsprechung (u.a. Urteil OVG Münster vom 22. April/Mai 2004 – 7a D 142/02.NE) kann
eine Kommune unter anderem zur Verfolgung des Ziels „Schutz und Stärkung der Attraktivität und
Einzelhandelsfunktion des Ortszentrums“ den Einzelhandel mit bestimmten Sortimenten innerhalb
eines Bebauungsplanes ausschließen.10
9 Quelle: Comfort Gesellschaft für Geschäftsflächen- und Unternehmensvermittlung Holding mbH, 2008
10 Siehe hierzu auch: OVG Lüneburg, Urteil vom 14. Juni 2006 – 1 KN 155/05
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CIMA Beratung + Management GmbH 2010 107
Der Ausschluss kann alle Sortimente umfassen, deren Verkauf typischerweise im Ortskern erfolgt und
in einer konkreten örtlichen Situation für den Ortskern von erheblicher Bedeutung ist. Laut Oberver-
waltungsgericht müssen für einen solchen Ausschluss städtebauliche Gründe vorliegen. Die Maßstä-
be, die an eine solche Einzelhandelssteuerung von den Oberverwaltungsgerichten gestellt werden,
bedeuten jedoch auch, dass eine Begründung ohne vorliegendes aktuelles Einzelhandelskonzept
nicht rechtssicher denkbar ist. Dies umfasst auch die Erarbeitung einer spezifischen, auf den jeweili-
gen Ort angepassten Sortimentsliste, die es ermöglicht, die besondere Angebotssituation und ggf.
zukünftige Planungsabsichten zu berücksichtigen.
Auch der VGH Mannheim unterstreicht in dem Urteil vom 30.01.2006 (3 S 1259/05) noch einmal die
Relevanz von ortsspezifischen Sortimentslisten, insbesondere vor dem Hintergrund zukünftiger Pla-
nungen: „Verfolgt eine Stadt mit dem Ausschluss innenstadtrelevanter Einzelhandelssortimente in
einem Gewerbegebiet das Ziel, die Attraktivität der Ortsmitte in ihrer Funktion als Versorgungszent-
rum zu erhalten und zu fördern, darf sie in die Liste der ausgeschlossenen innenstadtrelevanten Sor-
timente auch Sortimente aufnehmen, die im Ortskern derzeit nicht (mehr) vorhanden sind, deren
Ansiedlung dort aber erwünscht ist.“11
Für die räumliche Steuerung der Einzelhandelsentwicklung bedeutet dies, dass der bloße Übertrag
einer allgemeinen Sortimentsliste auf die spezifische Situation innerhalb einer Kommune nicht zu
empfehlen ist. Das macht aus Sicht der CIMA die Aufstellung einer auf die jeweilige Kommune ange-
passten kommunalen Sortimentsliste notwendig.
Eine solche Liste muss dann, soll sie in der Stadtplanung bauleitplanerische Anwendung finden, poli-
tisch bestätigt werden. Dies führt für die Betroffenen (Investoren, Immobilienbesitzer, vorhandene
Einzelhandelsbetriebe zu einer Investitionssicherheit (auch außerhalb des jeweiligen „beschränkten“
Gebietes).
9.6 Erläuterungen zur Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche sowie der
stadtteilbezogenen und nahversorgungsrelevanten Standortlagen
Im Zuge der Novellierung des BauGB wurde ein stärkeres Augenmerk auf die zentralen Versorgungs-
bereiche als Schutzgegenstand innerhalb der Handelsstruktur von Städten und Gemeinden gelegt.
11 Siehe hierzu auch: OVG Münster, Urteil vom 03. Juni 2002 – 7 A 92/99.NE: „Es gibt keine Legaldefinition da-
für, wann sich ein Warensortiment als ‚zentrenrelevant’ erweist.“
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Bei den zentralen Versorgungsbereichen nach § 34 Abs. 3 BauGB handelt es sich um räumlich ab-
grenzbare Bereiche einer Gemeinde, denen aufgrund vorhandener Einzelhandelsnutzungen – häufig
ergänzt durch diverse Dienstleistungen und gastronomische Angebote – eine bestimmte Versor-
gungsfunktion für die Gemeinde zukommt. Ein Versorgungsbereich setzt Nutzungen voraus, die für
die Versorgung der Einwohner der Gemeinde – ggf. auch nur eines Teils des Gemeindegebiets – ins-
besondere mit Waren aller Art von Bedeutung sind. Zentral sind Versorgungsbereiche, wenn ihnen
die Bedeutung eines Zentrums für die Versorgung zukommt. Dies ist dann zu bejahen, wenn die Ge-
samtheit der auf eine Versorgung der Bevölkerung ausgerichteten baulichen Nutzungen in dem be-
treffenden Bereich aufgrund der verkehrsmäßigen Erschließung und verkehrlichen Anbindung die
Funktion eines Zentrums mit einem bestimmten Einzugsbereich hat. Diese Funktion besteht darin,
die Versorgung des Gemeindegebiets oder eines Teilbereichs mit einem auf den Einzugsbereich ab-
gestimmten Spektrum an Waren des kurz-, mittel- oder langfristigen Bedarfs funktionsgerecht si-